Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty cổ phần Sudico Sông Đà

con người bị cuốn vào vòng xoáy của cuộc sống hiện đại thì việc mong muốn có ngôi nhà thật sự để nghỉ ngơi, phục hồi sức khoẻ sau một ngày làm việc vất vả là một thôi thúc mãnh liệt chính đáng cần được thoả mãn. Nó càng trở nên bức xúc khi dân số ngày một tăng mà đất đai đô thị dành cho xây dựng ngày một giảm. ở nước ta, mặc dù những năm gần đây với chính sách đổi mới, nhà ở đã được cải thiện đáng kể với nhịp độ nhanh hơn, đa dạng hơn. Song hiện nay nước ta vẫn là một nước chậm phát triển trên thế giới, chúng ta vẫn đang ở giai đoạn đầu của công cuộc xây dựng và quá trình đô thị hoá. Hơn thế nữa, đất nước ta có những hoàn cảnh đặc biệt: hơn 30 năm chiến tranh và sau đó một số năm quản lý yếu kém trong cơ chế tập trung bao cấp đã làm cho nhà ở đô thị nước ta vừa yếu và thiếu trầm trọng. Nếu như đặt vấn đề xây dựng nhà ở đô thị trong khái niệm đồng bộ của nó bao gồm cả tiện nghi, trang thiết bị, cấp thoát nước, điện, văn hoá, y tế, môi trường đô thị... thì càng thấy nhà ở đô thị nước ta còn ở một mức rất thấp, thiếu nghiêm trọng - nhiều thứ phải xây dựng lại, sửa chữa lại, phát triển theo định hướng mới của một chiến lược phát triển Quốc gia. Vì vậy, trong thời gian gần đây Chính phủ đã can thiệp trực tiếp vào thị trường cung cấp nhà ở bằng những chính sách khuyến khích cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án nhằm đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân. Việc đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án vừa đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở của nhân dân vừa đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng thời góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc đô thị văn minh, hiện đại. Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà thuộc Tổng công ty Sông Đà đã và đang thực hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhằm thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên việc tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án hiện nay đang gặp nhiều khó khăn như trong công tác giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính rườm rà... điều này ảnh hưởng tới tiến độ thi công và chất lượng công trình. Như vậy, giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng đóng vai trò quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư nói chung và dự án nhà ở nói riêng không chỉ tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà mà còn cho bất kỳ một doanh nghiệp xây dựng nào Luận văn với đề tài: “ Một số vấn đề về thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần SUDICO Sông Đà” được lựa chọn và nghiên cứu trong bối cảnh đó. Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm: - Nghiên cứu và hệ thống cơ sở lý luận về: dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nội dung của dự án đầu tư xây dựng và trình tự của quá trình đầu tư xây dựng nhà ở. - Qua phân tích tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà rút ra những nhận xét về kết quả đạt được và những tồn tại, khó khăn trong việc đầu tư xây dựng các dự án nhà tại Công ty. - Đề ra một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và khó khăn trong công tác thực hiện đầu tư xây dựng các dự nhà ở nhằm nâng cao kết quả của công tác này. Đối tượng nghiên cứu là các dự án nhà ở dưới giác độ đầu tư và xây dựng. Phạm vi nghiên cứu là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SIDICO Sông Đà. Do trình tự thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà ở là tương đối giống nhau, nên trong phạm vi đề tài này không nghiên cứu hết quá trình thực hiện đầu tư xây dựng của các dự án nhà ở mà chỉ tập trung vào nghiên cứu một dự án cụ thể (dự án chung cư cao tầng CT5) từ đó rút ra những nhận xét không chỉ của dự án chung cư cao tầng CT5 mà còn của các dự án khác nữa. Phương pháp nghiên cứu: đề tài này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm phương pháp nghiên cứu, có kết hợp chặt chẽ với việc sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, hệ thống và các phương pháp của nghiên cứu khoa học kinh tế. Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn chia làm 3 chương: Chương I: Một số vấn đề lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Chương II: Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà. Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty. Do thời gian và khả năng còn hạn chế, luận văn này vì thế không tránh khỏi những hạn chế nhất định, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các anh chị và các bạn để hoàn thiện đề tài này hơn nữa. Chương I: Một số vấn đề lí luận chung về dự án đầu tư xây dựng nhà ở I. Dự án đầu tư xây dựng 1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Đó là một tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lí đề xuất về các mặt kĩ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế - xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được. Theo quy chế quản lí đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Như vậy, nói tới một dự án đầu tư xây dựng là nói tới: - Tập hợp đề xuất về kinh tế - kĩ thuật có liên quan đến việc bỏ vốn đầu tư; - Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về số lượng, chất lượng sản phẩm dịch vụ và thu lợi cao; - Tập hợp đề xuất đó phải được thực hiện trong khoảng thời gian xác định. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng, nó rất cần thiết cho việc xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu có nhà ở của mọi người dân. Việc phát triển dự đầu tư xây dựng nhà ở là rất cần thiết bởi vì: Trước tiên nó xuất phát từ vai trò của nhà ở. Giải quyết vấn đề nhà ở là vấn đề khó khăn của nhiều quốc gia. ở Việt Nam, đây là yêu cầu đặc biệt bức xúc trong giai đoạn hiện nay đối với các cấp, các ngành trong cả nước. Sự gia tăng dân số tại các đô thị trong những năm gần đây, dự báo dân số trong những năm sắp tới đã và đang đặt ra nhiều vấn đề đối với tăng trưởng kinh tế xã hội và nhà ở. Nhà ở là phạm trù bao gồm hai thuộc tính giá trị sử dụng và giá trị kinh tế. Về mặt giá trị sử dụng, nhà ở là nhu cầu có tính bức thiết,là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như: nắng, mưa, gió bão, giá rét... Về mặt giá trị kinh tế, nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống của dân cư mỗi dân tộc . Phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng tạo điều kiện cải thiện đời sống cho dân, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Phát triển nhà ở còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị, cải tạo cảnh quan và môi trường đô thị theo hướng hiện đại văn minh. Mặt khác phát triển nhà ở là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm mới, cải thiện thu nhập cho người lao động trực tiếp hoạt động trong ngành xây dựng. Phát triển nhà ở sẽ tạo hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư và tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp có liên quan (xây dựng, sản xuất vật liệu, đồ nội thất, điện, nước và các dịch vụ sinh hoạt đô thị khác). Sau nữa, phát triển nhà ở theo dự án là rất có lợi. Trong thực tế hiện nay, việc xây dựng nhà ở theo xu hướng tự phát, không tuân thủ quy hoạch diễn ra rất phổ biến dẫn tới sự mất cân đối giữa nhà ở với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, giữa kiến trúc cá biệt của nhà ở với kiến trúc tổng thể của đô thị, giữa nhà ở và vị trí các giao thông công cộng đô thị, giữa diện tích nhà ở cần thiết phải xây dựng với khả năng đáp ứng về diện tích đất xây dựng nhà ở. Việc chính quyền các đô thị không kiểm soát được việc xây dựng theo quy hoạch đã làm ảnh hưởng đến kiến trúc, cảnh quan đô thị, môi trường sống và hậu quả cuối cùng là chất lượng về chỗ ở chẳng những không được cải thiện mà làm cho môi trường đô thị ngày càng thấp kém. Vì vậy, thực hiện mô hình đầu tư phát triển nhà ở theo dự án sẽ tăng nhanh quỹ nhà ở với yêu cầu vừa đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật vừa góp phần tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư đô thị văn minh, hiện đại. Như vậy đầu tư phát triển nhà ở theo dự án là rất cần thiết. 2. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có các đặc điểm sau: 2.1. Tính cố định Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Sản phẩm của mỗi dự án là các công trình gắn liền với địa điểm mà chính nó được tạo ra, vì vậy những công trình này sẽ phát huy tác dụng tại chính nơi nó được tạo ra mà không thể dịch chuyển đi nơi khác. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nhà ở và hoạt động kinh doanh nhà ở. Vấn đề vị trí, địa điểm có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của mỗi công trình nhà ở. 2.2. Dự án có tính duy nhất Mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở có đặc trưng riêng biệt lại được thực hiện trong những điều kiện khác biệt cả về địa điểm, không gian, thời gian và môi trường luôn thay đổi đã tạo nên tính duy nhất cho mỗi dự án. Mỗi công trình nhà ở đều có những đặc điểm riêng biệt không cái nào giống cái nào. Sự khác biệt này thể hiện ở kiến trúc công trình, bố trí hạng mục công trình... Mặt khác, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư.. đều muốn tạo ra các công trình nhà ở không giống nhau để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng nhưng vẫn đảm bảo được sự thống nhất của các công trình. 2.3. Dự án diễn ra ở ngoài trời và bị hạn chế về thời gian Quá trình sản xuất của ngành khác không phụ thuộc vào điều kiện thời tiết, mưa hay gió lạnh đối với nhà máy không có ý nghĩa gì lớn. Trái lại ngành xây dựng, tiến hành chủ yếu ngoài trời, không thể thi công xây lắp trong mưa bão, nhiều việc khó tiến hành ba ca, mùa hè nắng gắt công nhân phải nghỉ lao động nhiều hơn, lâu hơn... Như vậy, nếu thời tiết không tốt sẽ có ảnh hưởng lớn đến không chỉ tiến độ thực hiện công trình làm thời gian đầu tư kéo dài mà còn ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Mặt khác mỗi dự án đều phải có điểm khởi đầu và điểm kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn liên quan. Sự thành công của người quản lý dự án thường được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã được định trước (tức ngày hoàn thành) hay không ? Sức ép trong việc hoàn thành đúng thời hạn là rất lớn mà hậu quả có thể dẫn đến chất lượng bị giảm. Nó có thể làm nản lòng những người có liên quan, đặc biệt là chủ đầu tư nếu như dự án hoàn thành bị chậm trễ, thậm chí ngay cả khgi các lý do này nằm ngoài sự kiểm soát của chủ nhiệm dự án và đội dự án của mình (ví dụ: như thời tiết quá xấu không thể tiến hành thi công được...) 2.4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau Việc quản lý các nguồn lực của một dự án (trong trạng thái luôn luôn biến động) sẽ phức tạp hơn các quá trình sản xuất thường ngày (trong trạng thái ổn định) của những đơn vị sản xuất chế tạo. Điều này xuất phát từ những lý do sau: - Một dự án đầu tư xây dựng nhà ở thường huy động một nguồn vốn lớn, huy động nhân lực từ các phòng ban khác nhau trong tổ chức và đôi khi đỏi hỏi họ phải làm thêm ngoài giờ hoặc thuê mướn từ ngoài tổ chức. - Nhiều người không nắm vững các công việc theo thủ tục sẽ làm mất thời giam và phí tổn nguồn lực. - Mỗi người phải làm việc với những người có trình độ và kỹ năng khác với kinh nghiệm có được trước đây của mình. 3. Phân loại dự án đầu tư xây dựng Các dự án đầu tư xây dựng được phân loại như sau : 3.1. Phân loại theo tính chất và quy mô vốn đầu tư Dự án đầu tư xây dựng được chia thành các nhóm A, B, C như sau; - Dự án thuộc nhóm A: là những dự án quan trọng nhằm bảo vệ an ninh quốc phòng có tính chất bí mật, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành lập và xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp: các dự án xây dựng khu nhà ở có mức tổng vốn đầu tư trên 400 tỷ đồng và các dự án khác. - Dự án nhóm B: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm B là những dự án có tổng vốn đầu tư từ 20 đến 400 tỷ đồng. - Dự án thuộc nhóm C: các dự án xây dựng nhà ở thuộc nhóm C là những dự án có tổng vốn đầu tư dưới 20 tỷ đồng. 3.2. Phân loại theo nguồn vốn Theo giác độ này các dự án đầu tư xây dựng bao gồm: - Dự án sử dụng vốn đầu tư nước ngoài: Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài bao gồm: nguồn viện trợ phát triển chính thức (ODA), nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nguồn viện trợ không chính thức, nguồn vốn vay thương mại. Các nguồn vốn ODA, FDI, nguồn viện trợ không chính thức hầu như không được đầu tư cho các dự án xây dựng nhà ở bởi vì nguồn vốn ODA thường tập trung cho đầu tư vào các công trình làm động lực cho cải cách kinh tế như giao thông, thuỷ lợi...; nguồn vốn FDI thường tập trung vào các dự án nhanh thu lại lợi nhuận, phát triển quy mô lớn và vừa; nguồn viện trợ không chính thức chủ yếu tập trung tài trợ nhân đạo và một ít đầu tư cơ sở hạ tầng nhỏ nông thôn nên ít có điều kiện tranh thủ tài trợ cho phát triển nhà ở đô thị. Riêng đối các dự án có sử dụng vốn vay thương mại: đây là nguồn vốn mà doanh nghiệp tự vay tự trả thông qua bảo lãnh vay. Tuy lãi suất thương mại nhìn chung thấp so với lãi suất vay nội tệ trong nước nhưng việc xác định vay và trả như thế nào là vấn đề cần cân nhắc kỹ lưỡng. Đây là nguồn vốn mà nước ta có thể thu hút để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở đô thị bởi lãi suất và thời hạn vay thuận lợi cho phát triển nhà ở. - Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước và các quỹ của các ngành và doanh nghiệp. Các dự án sử dụng nguồn vốn này chủ yếu để đầu tư: + Xây dựng quỹ nhà mới để bán và cho thuê; + Cấp vốn cho các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh nhà ở; + Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng gắn liền với các khu nhà ở; + Nguồn vốn này còn dùng để hỗ trợ thanh toán đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các căn nhà giá rẻ để bán và cho thuê. Xây dựng và cải tạo các khu nhà ổ chuột. - Dự án đầu tư xây dựng không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước (dự án của tư nhân, tổ chức kinh tế không thuộc doanh nghiệp Nhà nước). Trong nền kinh tế thị trường, tự chủ kinh doanh là động lực và môi trường tạo điều kiện để các doanh nghiệp vươn ra tự cân đối đủ vốn cho xây dựng kinh doanh nhà ở. Đặc biệt vốn cho xây dựng nhà đô thị thường có thời gian đầu tư dài, khối lượng đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm. Vì vậy, xu hướng huy động đa dạng nguồn vốn cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở là “xu thế mở” đối với các doanh nghiệp xây dựng phát triển nhà ở đô thị. Với các hình thức như sau: + Hình thức liên doanh nhiều chủ đầu tư để huy động vốn cổ phần: + Các doanh nghiệp tự vay, tự trả vốn nước ngoài, vốn vay của ngân hàng; + Huy động vốn của khách hàng mua nhà: ký hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, vốn thu trước một phần và bàn giao nhà ở sau khi xây dựng xong. 3.3. Theo hình thức đầu tư Theo giác độ này bao gồm các loại dự án đầu tư xây dựng sau: - Dự án xây dựng các khu tập trung do một chủ đầu tư chính với nhiều chủ đầu tư thứ phát của các dự án thành phần như: khu đô thị mới; khu công nghiệp tập trung. - Dự án hoặc công trình riêng lẻ: do một chủ đầu tư thực hiện. Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ do một chủ đầu tư thực hiện thường xảy ra đối với các công trình xây dựng nhà ở của tư nhân. 4. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng Nội dung của dự án đầu tư xây dựng là một vấn đề cực kỳ quan trọng của hoạt động đầu tư, vì nó quyết định chất lượng và kết quả của hoạt động này. Nội dung chủ yếu của dự án đầu tư xây dựng được thể hiện qua báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi. 4.1. Nội dung của báo cáo nghiên cứu nghiên cứu tiền khả thi Tương ứng với báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là dự án nghiên tiền khả thi. Dự án tiền khả thi là dự án được nghiên cứu trước khi đi vào nghiên cứu dự án khả thi và do nghiên cứu tiền khả thi đảm nhiệm; đó là bước đi tất yếu trước khi chuyển sang nghiên cứu khả thi, tức là chỉ khi dự án đã có những dấu hiệu cơ bản chứng tỏ là có thể chấp nhận được, mới đi vào nghiên cứu khả thi. Sở dĩ phải phân chia như vậy là để đảm bảo chất lượng của dự án, tránh đi ngay vào cụ thể kèm theo các chi phí nghiên cứu rất tốn kém để tránh lãng phí, nếu như nửa chừng phát hiện ra sự bất hợp lý của dự án. Nội dung của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các vấn đề sau đây: 4.1.1 Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn ã Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết của nghiên cứu dự án đầu tư. - Các căn cứ: tài nguyên, các điều kiện tự nhiên, các quy hoạch kế hoạch dài hạn, các chính sách kinh tế xã hội và các chủ trương của các cấp chính quyền và điều kiện kinh tế - xã hội. - Phân tích dự báo: về thị trường, khả năng thâm nhập thị trường, nhu cầu tăng thêm sản phẩm và dịch vụ. Các thuận lợi và khó khăn. 4.1.2. Dự kiến quy mô đầu tư Bao gồm: mục tiêu của dự án; sơ bộ phân tích các phương án sản phẩm và dịch vụ; đề xuất các phương án về hình thức đầu tư: lựa chọn cải tạo, mở rộng, đầu tư mới; tính toán đề xuất quy mô (sản xuất và dịch vụ) tăng thêm hoặc xây dựng mới. 4.1.3. Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất có ảnh hưởng về môi trường, xã hội và tái định cư (nếu có) Trong phần này phải tiến hành phân tích, đề nghị khu vực địa điểm và dự kiến địa điểm cụ thể. Cần có từ hai phương án trở lên để so sánh, lựa chọn. Mỗi phương án cần phân tích các mặt sau: - Các yêu cầu về mặt bằng cần thoả mãn dự kiến nhu cầu sử dụng đất. - Các đánh giá tổng quát về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng và các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí trong quá trình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. - Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ. - Các mặt xã hội của địa điểm: những đặc điểm của chính sách liên quan đến đầu tư phát triển khu vực. Hiện trạng của địa điểm, những thuận lợi và khó khăn trong việc sử dụng đất đai và mặt bằng, những vấn đề về phong tục tập quán và ý kiến của nhân dân địa phương có liên quan đến việc chọn địa điểm (các tài liệu liên quan ở mức khái quát) - Các yêu cầu cần quan tầm về môi trường, xã hội và tái định cư (có phân tích đánh giá cụ thể). 4.1.4. Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ được đề xuất và các điều kiện cung cấp vật tư, thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, cơ sở hạ tầng Bao gồm các vấn đề: - Giới thiệu khái quát các phương án công nghệ được đề xuất lựa chọn, các ưu nhược điểm của các phương án về mặt kỹ thuật, kinh tế, an toàn, bảo vệ môi trường... - Các phương hướng giải quyết về nguồn vốn và điều kiện cung cấp trang bị chuyển giao công nghệ, khả năng tiếp nhận. - Các nhu cầu cung cấp yếu tố đầu vào cho dây chuyền công nghệ, yêu cầu về cơ sở hạ tầng và dịch vụ liên quan. - Trên cơ sở các phân tích trên sẽ lựa chọn phương án cuối cùng. 4.1.5. Phân tích lựa chọn sơ bộ phương án xây dựng Bao gồm các vấn đề: yêu cầu về điều kiện địa hình và địa chất công trình; các yêu cầu về đặc điểm xây lắp; sơ bộ dự kiến các giải pháp kiến trúc, kết cấu và tổ chức thi công. 4.1.6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn và trả nợ, thu lãi Bao gồm các vấn đề: xác định sơ bộ tổng mức đầu tư tối đa có phân ra vốn cố định, vốn lưu động; xác định sơ bộ các nguồn vốn, điều kiện tạo nguồn vốn và khả năng nguồn vốn; ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ lãi, khả năng hoàn vốn, trả nợ được tính theo phương pháp đơn giản nhất. 4.1.7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội Bao gồm: ước tính các chỉ tiêu: giá trị gia tăng, đóng góp cho ngân sách Nhà nước...; ước tính các lợi ích xã hội: tăng việc làm và tăng thu nhập cho người lao động... 4.1.8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của dự án thành phần hoặc tiền dự án (nếu có) 4.2. Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu. ở giai đoạn này phải khảng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắc, có hiệu quả hay không? Báo cáo nghiên cứu khả thi bao gồm các nội dung sau: 4.2.1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư Bao gồm các vấn đề sau: - Xuất xứ và các căn cứ pháp lý. - Nguồn gốc tài liệu sử dụng. - Phân tích kết quả điều tra cơ bản về tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - xã hội. - Các chính sách kinh tế xã hội có liên quan đến phát triển ngành, những ưu tiên được phân định. - Các đặc điểm về quy hoạch phát triển kinh tế. - Mục tiêu đầu tư: - Phân tích thị trường: căn cứ về thị trường gồm: + Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tương lai về các mặt số lượng, chất lượng, giá cả. Các khả năng đáp ứng hiện có. Dự báo về mức độ gia tăng cung cấp sản phẩm trong tương lai, sự thiếu hụt so với nhu cầu thị trường. + Các căn cứ về khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng lực hiện của ngành và năng lực huy động. Đánh giá tình trạng hoạt động và nhịp độ tăng trưởng tương lai (số lượng, chất lượng, tiêu thụ, các yếu tố hạn chế). - Sản phẩm hoặc nhóm sản phẩm được lựa chọn (đặc điểm, tính năng, tác dụng, quy cách, tiêu chuẩn). 4.2.2. Lựa chọn hình thức đầu tư - Phân tích các điều kiện và lợi ích của việc đầu tư theo chiều sâu, mở rộng các cơ sở hiện có so với đầu tư xây dựng mới (áp dụng đối với các doanh nghiệp nhà nước), từ đó để lựa chọn phương án đầu tư. - Phân tích các điều kiện, các yếu tố để lựa chọn, tổ chức đầu tư (công ty cổ phần, công ty liên doanh, doanh nghiệp nhà nước...) 4.2.3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất) Sản xuất hay dịch vụ do dự án cung cấp, các nhu cầu đầu vào và các biện pháp bảo đảm, chương trình cung cấp nguyên vật liệu cho sản xuất, chương trình bán hàng. 4.2.4. Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình) - Địa danh hành chính của địa điểm, vĩ độ và kinh độ (đối với dự án lớn). - Với các công trình đã có dự án tiền khả thi, thì ở bước nghiên cứu khả thi chỉ cần lựa chọn địa điểm cụ thể, phải đề xuất ít nhất hai phương án để so sánh. - Phương án địa điểm phải dựa trên các tài liệu điều tra cơ bản, các tài liệu khảo sát đủ tin cậy, các giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu các ảnh hưởng xấu đến môi trường, xã hội. - Phương án địa điểm phải phù hợp với quy hoạch chung. - Các vấn đề phải phân tích khi chọn địa điểm: + Điều kiện tự nhiên: khí tượng, thuỷ văn, nguồn nước, địa chất, địa chất công trình, địa hình, hiện trạng đất đai và tài nguyên, môi trường sinh thái. + Điều kiện xã hội, kinh tế và kỹ thuật: tình hình dân sinh, phong tục tập quán, các chính sách khu vực, các hoạt động kinh tế và trình độ kỹ thuật, các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội (đường xá, điện nước, thông tin...). + Các đặc điểm về quy hoạch về kế hoạch phát triển bền vững. + Nhu cầu sử dụng đất. + Các kết luận về điều kiện cơ bản, các bản vẽ bản đồ khu vực và địa điểm kèm theo. 4.2.5.Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có) Bao gồm các nội dung: - Các yêu cầu về giải phóng mặt bằng: + Số chủng loại các đối tượng và số lượng mỗi chủng loại phải di dời khỏi mặt bằng. + Các phương án di dời (trong trường hợp phức tạp) . + Chi phí và tiến độ di dời. - Các yêu cầu về tái định cư (nếu có): số lượng hộ gia đình phải di dân, chi phí đền bù cho di dân và xây dựng khu tái định cư (nếu có), tiến độ di dân. 4.2.6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ Bao gồm các nội dung: 4.2.6.1. Công nghệ - Các phương án công nghệ chính xác được đề xuất để lựa chọn, quy trình sản xuất có thể được chấp nhận, đánh giá mức độ hiện đại, tính thích hợp về kinh tế các ưu nhược điểm của phương án công nghệ được lựa chọn (thông qua việc so sánh một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật như quy cách, chất lượng, năng suất, lao động, giá thành...). - Nội dung chuyển giao công nghệ và sự cần thiết phải chuyển giao công nghệ, giá cả, phương thức thanh toán, các điều kiện tiếp nhận, chuyển giao, cam kết... - Các giải pháp về công trình phụ trợ. + Lựa chọn quy mô và phương pháp cung cấp nước, thoát nước, cung cấp điện. + Phương án thông tin liên lạc. + Chí phí đầu tư hỗ trợ. 4.2.6.2. Thiết bị - Các phương án thiết bị được nêu phải có các nội dung sau: danh mục thiết bị; phương án mua sắm thiết bị; tổng chi phí mua sắm thiết bị. 4.2.6.3. Đánh giá tác động và biện pháp xử lí - Tác động của dự án đến môi trường sinh thái và giải pháp xử lí, khả năng gây ô nhiễm hoặc làm biến đổi môi trường do dự án gây nên (môi trường nước, không khí, đất đai, tiếng ồn...) và các hậu quả có thể có. - Các giải pháp chống ô nhiễm và bảo vệ môi trường, điều kiện thực hiện và chi phí. - Các giải pháp xử lí chất thải: loại chất thải, các phương tiện và chi phí xử lí. 4.2.7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí và bảo vệ môi trường Bao gồm các nội dung sau: *Thiết kế quy hoạch, kiến trúc và kết cấu: - Phương án quy hoạch tổng thể mặt bằng (có bản vẽ kèm theo). - Xác định tiêu chuẩn của công trình xây dựng. - Phương án kiến trúc (kèm theo bản vẽ mặt cắt, mặt bằng, phối cảnh nếu cần). - Khối lượng các hạng công trình và chi phí xây dựng có phụ biểu kèm theo. - Các biện pháp xây dựng có liên quan đến chữa cháy, vệ sinh công nghiệp, an toàn sản xuất và lao động cho xí nghiệp. * Phần thiết kế tổ chức thi công xây dựng. - Khối lượng công việc phải thực hiện. - Các giải pháp công nghệ chủ yếu. - Các dự kiến về tổng mặt bằng thi công chủ yếu. - Thời gian và tiến độ thi công. + Giải pháp cung cấp nguyên vật liệu chính. + Giải pháp về công trình phụ trợ. + Giải pháp về tuyển mộ lao động chính. + Giải pháp về công trình tạm phục vụ thi công. * Các giải pháp chính về bảo vệ môi trường trong thời gian thi công. Các giải pháp chính về bảo vệ môi trường trong thời gian thi công gồm có: vệ sinh công trường, bảo vệ các công trình hiện có và lân cận, chống ô nhiễm tiếng ồn, bụi.. trong thời gian xây dựng. 4.2.8. Phương án về vốn và hoàn trả vốn đầu tư Bao gồm các nội dung sau: - Xác định các loại nguồn vốn, lãi suất, khả năng cấp vốn. - Xác định tổng mức đầu tư và nhu cầu cầu theo tiến độ: + Tổng mức đầu tư bao gồm chi phí cho các khâu: chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện đầu tư, thực hiện đầu tư (xây dựng công trình); + Nhu cầu về vốn theo các giai đoạn, các nguồn đáp ứng. + Các hình thức vốn : bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ... - Các bảng biểu thống kê nhu cầu về vốn - Khả năng hoàn vốn đầu tư. 4.2.9. Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động Bao gồm các nội dung: - Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý: sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý; sơ đồ cơ cấu tổ chức sản xuất; sơ đồ tổ chức tiêu thụ. - Nhu cầu về nhân lực: nhu cầu về nhân lực cho bộ phận quản lý; nhu cầu lao động trực tiếp. Các nhu cầu trên có phân biệt cho từng thời kỳ. - Các chi phí có liên quan đến nhân lực và quản lý: chi phí cho nhân lực của bộ máy quản lý chung của doanh nghiệp; chi phí cho nhân lực của bộ máy quản lý phân xưởng; các chi phí quản lý khác; tổng chi phí cho công nhân viên; chi phí đào tạo (nếu có), chi phí bảo hiểm. 4.2.10. Phân tích hiệu quả đầu tư Nội dung của phân tích hiệu quả đầu tư của dự án gồm có: - Phân tích tài chính; - Phân tích kinh tế - xã hội. Những vấn đề này được trình bày ở mục III. 4.2.11. Các mốc thời gian chính thực hiện dự án Bao gồm các nội dung sau: - Các mốc thời gian thực hiện theo ba giai đoanh đầu tư; - Thời gian khởi công (chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất). - Dự kiến kế hoạch đấu thầu cho dự án nhóm C, cho các dự án nhóm A,B có thể dự kiến kế hoạch đầu thầu sau khi có quyết định đầu tư. 4.2.12. Kiến nghị áp dụng hình thức quản lý thực hiện dự án 4.2.13. Xác định chủ đầu tư. 4.2.14. Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan đến dự án 4.3. Sự khác nhau giữa nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi Nghiên cứu tiển khả thi có một số đặc điểm khác với nghiên cứu khả thi như sau: - Nghiên cứu tiền khả thi sử dụng các thông tin về thị trường, công nghệ, giá cả... có độ chính xác không cao bằng nghiên cứu khả thi. - Các giải pháp về công nghệ, kỹ thuật, tổ chức và tài chính trong nghiên cứu tiền khả thi chưa được sâu bằng nghiên cứu khả thi. - Khi phân tích hiệu quả tài chính ở bước nghiên cứu tiền khả thi không tiến hành cho tất cả các năm của đời dự án, mà thường chỉ nghiên cứu cho một năm đại diện của dự án; trong khi đó nghiên cứu khả thi phải tiến hành phân tích tính toán cho tất cả các năm của đời dự án. - Nghiên cứu tiền khả thi chưa tính đến sự biến động của các chỉ tiêu kinh tế theo các năm của đời dự án (phân tích mang tính chất tĩnh), còn nghiên cứu khả thi lại có chú ý đến sự biến động các chỉ tiêu (phân tích mang tính chất động). Nghiên cứu tiền khả thi và khả thi thường đỏi hỏi các chi phí tương đối lớn để đảm bảo chất lượng của dự án đầu tư. Do đó trong Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng đã quy định rõ các trường hợp phải tiến hành cả hai hoặc chỉ một loại nghiên cứu trên: + Đối với dự án nhóm A tiến hành hai bước: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi loại trừ những trường hợp đặc biệt được Thủ tướng Chính phủ cho phép chỉ lập báo cáo nghiên cứu khả thi. + Đối với một số dự án nhóm B xét thấy cần thiết mới tiến hành hai bước nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi. + Đối với các dự án còn lại được thực hiện một bước nghiên cứu khả thi. II. Nội dung tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở 1. Khảo sát, thiết kế xây dựng dự án 1.1. Điều tra khảo sát thu thập thông cần thiết Khảo sát về điều kiện tự nhiên môi trường xung quanh: nhằm mục đích có được những số liệu để dự kiến bố trí, quy hoạch, xây dựng công trình trên tổng thể mặt bằng xây dựng cho hợp lý với cảnh quan xung quanh, chọn giải pháp xây dựng bảo vệ công trình. Đồng thời ngăn chặn những ảnh hưởng xấu có thể xảy ra trong quá trình thi công và khi đưa vào sử dụng; - Điều tra khảo sát địa hình: để xem xét hiện trạng khu đất trước đây như thế nào để phục vụ công tác thi công san lấp tạo mặ._.t bằng xây dựng. Các công trình xây dựng hiện có trên diện tích xây dựng có thể lợi dụng những lợi thế sẵn có vào việc phục vụ cho thi công công trình. Ví dụ các trục đường giao thông đi qua, các công trình nhà ở của dân, diện tích đất canh tác, mạng lưới cung cấp điện, nước sinh hoạt cho dự án khi đi vào hoạt động. Những yếu tố này là cần thiết trong lập dự án xây dựng nhà ở. Bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến phương án giải toả mặt bằng, đền bù, di dân, xây dựng phương án cung cấp điện nước sinh hoạt cho dân khi công trình nhà ở được khánh thành và đưa vào sử dụng. - Điều tra khảo sát địa chất công trình và địa chất thuỷ văn nhằm biết được cấu tạo địa chất khu đất, nguồn nước cung cấp chủ yếu của khu vực, phân tích chất lượng nước cũng như thành phận hoá học của nước từ đó hạn chế tối đa những ảnh hưởng xấu đến công tác thi công xây dựng. Các cán bộ thiết kế phải dựa vào căn cứ này để đưa ra phương án xây dựng công trình. Ngoài ra còn phải dựa vào bản đồ vẽ địa hình sẵn có như: phân tích bình đồ, bản đồ quy hoạch đất kiểm tra xem xét giữa các bản vẽ thu thập được trắc địa mặt bằng độ cao, tạo độ các lớp đất đá cấu tạo của từng lớp. 1.2. Thiết kế xây dựng công trình Sau khi có được báo cáo nghiên cứu khả thi thì phải tiến hành thiết kế công trình trước khi đi vào thi công. Thiết kế công trình xây dựng là việc hình dung tạo ra các bản vẽ kĩ thuật, các tài liệu thuyết minh, các bảng, các chỉ tiêu tính toán vẽ xây dựng công trình phù hợp với chủ trương đầu tư. Kết quả của quá trình này là đồ án thiết kế ra đời. Đồ án thiết kế là một hệ thống các bản vẽ và các chỉ tiêu tính toán có cơ sở khoa học để thuyết minh sự hợp lý đúng đắn về kinh tế kỹ thuật của công trình được xây dựng nhằm thực hiện chủ trương đầu tư đã đề ra với chất lượng hiệu quả cao. 1.2.1. Các căn cứ để thiết kế xây dựng công trình Để thiết kế xây dựng công trình căn cứ vào các tài liệu hợp pháp có sự xác nhận bằng văn bản, bằng dấu của cơ quan có thẩm quyền: dựa vào báo cáo nghiên cứu khả thi đã được phê duyệt, các tài liệu về thăm dò, khảo sát địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng và các tài liệu khác khi dùng để thiết kế xây dựng các công trình phải do các tổ chức có tư cách pháp lý về các lĩnh vực nêu trên cung cấp. Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy định chuẩn xây dựng, trên chuẩn kỹ thuật xây dựng do Nhà nước ban hành. 1.2.2. Trình tự thiết kế Nếu coi việc tạo ra một công trình xây dựng là một quá trình từ khâu chuẩn bị đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng thì thiết kế xây dựng gồm ba giai đoạn: - Giai đoạn một: Thiết kế sơ bộ thiết kế sơ bộ được tiến hành trong lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Nội dungđược thực hiện trên cơ sở phương án công nghệ tạm thời lựa chọn, quy mô và kiến trúc công trình. - Giai đoạn hai: Thiết kế chính thức Sau khi dự án có quyết định đầu tư và xác định được nhà nước cung cấp thiết bị, cung cấp thiết kế công nghệ, việc thiết kế xây công trình được thực hiện như sau: + Đối với công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, địa chất phức tạp thì phải thực hiện thiết kế kỹ thuật (thiết kế triển khai) trước khi thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế chi tiết). + Đối với công trình kỹ thuật đơn giản hoặc đã có thiết kế mẫu, xử lý nền móng không phức tạp thì chỉ thực hiện bước thiết kế kỹ thuật- thi công. Thực hiện thiết kế kỹ thuật phải căn cứ vào mục tiêu đầu tư và các nội dung yêu cầu trong quyết định đầu tư, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được đáp ứng. Trong trường hợp đặc biệt, nếu phải thay đổi thiết kế thì phải trình lại báo cáo nghiên cứu khả thi và được sự chấp thuận của người có thẩm quyền quyết định đầu tư. - Giai đoạn ba: Hậu thiết kế Trong quá trình thi công nếu phát hiện những sai lệch xét thấy cần thiết thì vẫn phải sửa chữa chỉnh lý cho phù hợp. 1.2.3. Tổ chức thiết kế Công tác thiết kế phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện. Tuỳ điều kiện cụ thể của dự án, chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng với các tổ chức tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu xây dựng thực hiện các bước thiết kế. Mỗi đồ án thiết kế phải có người chủ trì thiết kế, đồ án thiết kế lớn (nhóm A,B) phải có chủ nhiệm đồ án, người chủ trì thiết kế hoặc chủ nhiệm đồ án phải chịu trách nhiệm cá nhân về chất lượng và tính đúng đắn của đồ án thiết kế, giải pháp kỹ thuật nêu ra và tiên lượng thiết kế. 2. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng - Việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng bao gồm: giải phóng mặt bằng và làm công tác chuẩn bị. - Trước khi giải phóng mặt bằng cần phải: + Xác định mạng lưới cọc mốc toạ độ và cao độ của khu đất xây dựng. + Xác định các công trình và cây xanh hiện có cần được giữ lại. - Công tác giải phóng mặt bằng phải làm toàn bộ hoặc từng phần trên khu đất xây dựng theo thiết kế tổ chức xây dựng bao gồm: chặt cây, phá dỡ công trình cũ, di dân chuyển các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông tin...). - Công tác chuẩn bị mặt bằng thi công gồm: san, đắp mặt bằng, xây dựng các công trình phục vụ thi công: kho, xưởng, bãi, đường đi, điện nước... công tác chuẩn bị mặt bằng thi công phải phù hợp với thiết kế tổ chức thi công. - Khi tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng cần phối hợp với UBND địa phương để thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến độ và việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để UBND địa phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng. - Khi nghiệm thu mặt bằng xây dựng phải tiến hành theo các bước sau: + Sau khi phá dỡ các công trình và hệ thống kỹ thuật ngầm phải san bằng và đầm nén chặt các hào và hố đào theo độ chặt yêu cầu; + Hệ thống thoát nước tạm thời phải đảm bảo thoát nước tốt, mặt bằng không bị đọng nước; + Công tác san, lấp phải được hoàn thành đúng thiết kế, bảo đảm độ chặt và cao độ thiết kế. 3. Tổ chức thi công xây dựng 3.1. Xác định tiến độ thi công Trước khi bước vào thi công xây dựng cần phải xác định tiến độ thi công, đó là căn cứ rất cơ bản để tổ chức thi công xây dựng công trình, người điều hành sản xuất trên công trường luôn luôn lấy việc thực hiện đúng tiến độ làm mục tiêu hoạt động. Thực hiện đúng tiến độ thi công sẽ đạt được hiệu quả kinh tế - xã hội của cả doanh nghiệp và của cả nhà nước. Tiến độ thi công công trình bao gồm tổng tiến độ thi công và tiến độ thi công từng giai đoạn. Tổng tiến độ thi công là tổng tiến số thời gian xây dựng công trình, đây cũng là thời hạn bắt đầu đưa công trình vào khai thác sử dụng. Dựa vào tổng tiến độ thi công mà xác định những nhu cầu cơ bản phải đáp ứng cho xây dựng ở từng giai đoạn như phân phối vốn cho từng giai đoạn thi công, xác định nhu cầu vật tư, nhân lực và thiết bị cần sử dụng ở mỗi giai đoạn. Tiến độ thi công ở từng giai đoạn là hạn định lượng thời gian cho phép thi công ở mỗi giai đoạn, từ giai đoạn chuẩn bị đến giai đoạn hoàn thiện công trình. Từ khối lượng công việc, tính chất công việc và thời hạn thi công cho phép lựa chọn các biện phép thi công thích hợp. Tiến độ thi công có thể lập theo sơ đồ mạng, dựa vào thiết kế kỹ thuật và xác định khối lượng công việc cụ thể cho từng giai đoạn, từ đó chỉ rõ tên và khối lượng của công việc, phân đoạn thi công, trình tự của công tác thi công và các nhu cầu vật chất khác. 3.2. Tổ chức thi công 3.2.1. Tổ chức quá trình lao động Tổ chức quá trình lao động trong thi công xây dựng công trình bao gồm những nội dung sau : - Bố trí nơi làm việc: nơi làm việc của công nhân xây dựng là vị trí có không gian cần thiết để họ thực hiện các thao tác xây dựng hoặc lắp đặt các chi tiết công trình. Nơi làm việc phụ thuộc vào cấu tạo công trình. - Bố trí các tổ đội sản xuất trong thi công. - Xác định lượng lao động cho mỗi loại công việc. 3.2.2. Tổ chức quá trình thi công chính - Lựa chọn phương án tổ chức thi công: thực chất của việc lựa chọn phương án thi công là lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cụ thể để tổ chức xây lắp đạt hiệu quả tốt nhất về mặt thời gian, về chất lượng công trình và chi phí thi công phải thấp nhất. Vì vậy phải xây dựng được nhiều phương án tổ chức thi công khác nhau cho cùng một phần việc hay một giai đoạn thi công. Trên cơ sở đó mà lựa chọn lấy phương án tối ưu về mặt kỹ thuật, về mặt tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn lực đầu vào và chi phí thi công phải thấp nhất. + Xét về mặt kỹ thuật để lựa chọn phương án: nghiên cứu kỹ thiết kế kỹ thuật để xác định điểm dừng thi công của từng công việc, trên cơ sở đó mà xác định các giai đoạn thi công. Lựa chọn những thiết bị phù hợp về tính năng, tác dụng và có thể hoạt động được trong mặt bằng thi công cho phép. Phương án phải thể hiện rõ yêu cầu của các tiêu chuẩn, quy chuẩn chất lượng công trình và sau cùng là thời gian cần thiết cho thi công là bao lâu. + Về mặt tổ chức thi công và tổ chức sử dụng những yếu tố nguồn lực đầu vào: nội dung của các phương án phải thể hiện trình tự xây dựng công trình từng thời điểm phải hoàn thành mỗi bộ phận kết cấu, phải thể hiện được các điều kiện bảo đảm cho thiết bị thi công có thể hoạt động bình thường. Thể hiện được những điều kiện cụ thể có thể cung cấp vật liệu, cung cấp điện nước và thoả mãn nhu cầu về thông tin liên lạc hợp lý nhất, thuận lợi nhất. - Xác định các yếu tố đầu vào phục vụ quá trình tổ chức thi công. + Yêu cầu sử dụng vật liệu xây dựng chủ yếu cho công trình xuất phát từ thiết kế kiến trúc và kết cấu công trình quyết định, ngoài ra các giải pháp tổ chức kỹ thuật thi công cũng chi phối nhiều đến chủng loại và lượng tiêu hao vật liệu. Lượng vật tư cần dùng cho thi phụ thuộc vào khối lượng công tác thi công và định mức tiêu hao vật tư cho một đơn vị khối lượng tính bằng hiện vật. Lượng vật tư cần dùng cho thi công = Khối lượng công tác thi công tính bằng hiện vật theo thiết kế kỹ thuật x Định mức tiêu hao vật tư cho 1 đơn vị công việc Trong thực tế, bất cứ lượng vật tư nào cũng có một lượng hao hụt nhất định do quá trình vận chuyển, quá trình bảo quản và quá trình sử dụng gây nên. Lượng vật tư hao hụt thường được xác định bằng tỷ lệ phần trăm so với lượng vật tư cần dùng. Lượng vật tư cần cung cấp bao gồm lượng vật tư cần dùng và lượng vật tư hao hụt. Lượng vật tư cần cung cấp = Lượng vật tư cần dùng + Lượng vật tư hao hụt tự nhiên + Yêu cầu sử dụng máy móc thiết bị phục vụ thi công: chỉ tiêu này chủ yếu xác định số ca máy cần dùng cho thi công, số ca máy phục thuộc vào khối lượng công việc phải thi công bằng máy và định mức sản lượng của mỗi ca máy hay định mức thời gian làm bằng máy cho mỗi đơn vị khối lượng công việc. + Yêu cầu sử dụng lao động cho quá trình thi công công trình. - Xây dựng các xưởng và các công trình phục vụ như: hệ thống kho bãi để cất chứa vật liệu, trạm trộn bê tông. Xây dựng các công trình tạm phục vụ cho làm việc, ăn ở và sinh hoạt của cán bộ, công nhân trên công trường. Trên đây là các công việc chuẩn bị cho quá trình thi công. Tiếp theo là giai đoạn thi công xây lắp. Đây là giai đoạn cơ bản trực tiếp tính tư thời điểm khởi công xây dựng đến khi hoàn tất công việc xây lắp cuối cùng. Đây là giai đoạn có tính chất quyết định đến chất lượng, kỹ mỹ thuật công trình, đến giá thành, đến thời gian xây dựng đến kết quả và lợi nhuận của công ty. Trước hết phải phân tích đặc điểm thi công các kết cấu nhằm tìm hiểu kỹ về đặc điểm chịu lực của toàn công trình, nắm chắc kỹ thuật thi công... Trên cơ sở nghiên cứu và tìm hiểu này để đưa ra các khả năng thực hiện sao cho công trình được hoàn thành theo đúng tiến trình xây lắp, đảm bảo cho các bộ phận công trình phát triển đến đâu là ổn định và bền chắc đến đó. 3.3. Quản lý chất lượng công trình xây dựng Thực hiện quản lý chất công trình xây dựng nhằm đảm bảo đúng tiến độ thi công, đảm bảo chất lượng của công trình được thực hiện. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chất lượng công trình ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng. Nội dung chủ yếu của quản lý chất lượng công trình xây dựng gồm: - Thực hiện đầy đủ các quy định hiện hành của Nhà nước về lập, thẩm định và trình duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, tổ chức đấu thấu hoặc lựa chọn nhà thầu. - Tuyển chọn tổ chức tư vấn, cung cấp vật tư thiết bị, xây lắp có tư cách pháp nhân và có đủ năng lực phù hợp để nhận các công việc chuẩn bị đầu tư thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán, cung cấp vật tư thiết bị, xây lắp và giám sát chất lượng công trình. - Kiểm tra chất lượng các loại vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị lắp đặt đúng yêu cầu thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật được duyệt. - Đối với những công việc không đạt chất lượng theo quy định của thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu thực hiện sửa chữa, thay thế đối với những việc này hoặc từ chối nghiệm thu. 3.4. Tổ chức bảo đảm tài chính dự án Dự án đầu tư xây dựng muốn tiến hành cần phải có vốn đầu tư. Nguồn vốn có thể là vốn tự có của chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác. Để đảm bảo tiến độ thực hiện đầu tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn, nên các nguồn tài trợ cần được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà về cả thời điểm nhận được tài trợ. Các nguồn vốn dự kiến này phải đảm bảo chắc chắn. Sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế. Chẳng hạn nếu nguồn tài trợ là ngân sách cấp hoặc cho vay thì phải có sự cam kết của các cơ quan bằng văn bản sau khi các cơ quan này đã ký vào biên bản hồ sơ thẩm định dự án. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của cơ sở ba năm trước đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã, đang và tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn thực hiện được dự án. Sau khi xác định được nguồn vốn cho dự án cần xác định cơ cấu nguồn vốn của dự án. Có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn vốn chiếm trong tổng mức vốn đầu tư dự kiến. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện các công việc đầu tư và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ huy động vốn hàng năm cho dự án. Tiến độ huy động vốn phải tính tới lượng tiền thực cần huy động hàng năm trong từng trường hợp có biến động giá cả và lạm phát. 4. Tổ chức tiêu thụ - Phương án kinh doanh: khi xây dựng phương án kinh doanh bao giờ người ta cũng xây dựng hai hay nhiều phương án kinh doanh, sau đó tiến hành phân tích ưu nhược điểm của từng phương án, từ đó đưa ra nhận xét xem phương án nào sẽ đảm bảo hiệu quả đầu tư đồng thời đảm bảo nguồn vốn cho quá trình thực hiện dự án, sau đó quyết định lựa chọn phương án kinh doanh có lợi nhất. - Xác định giá bán: đối với các dự án xây dựng nhà để bán thì cơ cấu giá bán được xác định như sau: Các chi phí cấu thành nên giá bán bao gồm: + Chi phí xây lắp bao gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình: phần móng, công trình chính, hạ tầng ngoài nhà..., chi phí lắp đặt thiết bị. + Chi phí thiết bị bao gồm: thang máy, máy phát điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy.. + Chi phí khác bao gồm: chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí thực hiện đầu tư và chi phí dự phòng; chi phí kết thúc xây dựng và đưa dự án vào khai thác sử dụng. + Lãi theo kế hoạch của Công ty. Tính ra giá bán bình quân 1 m2 sàn nhà ở. Giá bán được tính theo công thức: diện tích sàn sử dụng x giá bán bình quân x hệ số K Hệ số K là hệ số điều chỉnh giữa các tầng. III. Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng là rất quan trọng, nó là một trong những căn cứ để xác định xem dự án có được thực hiện hay không. Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án được đặc trưng bằng các chỉ tiêu có tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được và bằng các chỉ tiêu định lượng thể hiện quan hệ lợi ích và chi phí của dự án. 1. Các quan điểm đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng Các dự án đầu tư luôn luôn phải được đánh giá theo các giác độ lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích của quốc gia, lợi ích của dân cư địa phương nơi đặt dự án đầu tư. - Quan điểm của chủ đầu tư. Khi đánh giá dự án đầu tư, các chủ đầu tư luôn luôn xuất phát trước hết từ lợi ích trực tiếp của họ, tuy nhiên các lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ lợi ích chung của quốc gia, thể hiện trước hết ở các luật có liên quan đến đầu tư xây dựng và bảo vệ môi trường, an toàn xã hội. Các tổ chức tài trợ cho các dự án đầu tư cũng xuất phát trước hết từ lợi ích của chính họ có tính đến lợi ích chung và các hạn chế của pháp luật. - Quan điểm của Nhà nước. Khi đánh giá các dự án đầu tư, Nhà nước phải xuất phát từ lợi ích tổng thể của quốc gia và xã hội, kết hợp hài hoà giữa lợi ích giữa Nhà nước, xã hội và các doanh nghiệp; kết hợp giữa lợi ích ngắn hạn và dài hạn, bảo đảm tăng cường vị trí của đất nước và dân tộc trên trường quốc tế. Nhà nước phải xem xét các dự án đầu tư trên quan điểm vĩ mô toàn diện theo các mặt: kỹ thuật, kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, bảo vệ môi trường và an ninh quốc phòng. - Quan điểm của địa phương. Khi đánh giá các dự án đầu tư xây dựng, chính quyền địa phương lẽ dĩ nhiên phải xuất phát từ lợi ích của chính địa phương nơi đặt dự án. Tuy nhiên, lợi ích này phải nằm trong khuôn khổ lợi ích chung của quốc gia, kết hợp hài hoà lợi ích Nhà nước, địa phương và doanh nghiệp đảm bảo phát triển kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội, bảo vệ môi trường cảnh quan thiên nhiên và an ninh quốc phòng của địa phương. 2. Hiệu quả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở Khi phân tích đánh giá các dự án đầu tư xây dựng được tiến hành qua các giai đoạn: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án. Trong phân tích, đánh giá dự án có hai phần chủ yếu có tính chất tổng hợp, đó là: - Phân tích tài chính (đứng trên quan điểm lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp). - Phân tích kinh tế - xã hội (đứng trên quan điểm lợi ích của nền kinh tế quốc dân và cộng đồng người được hưởng lợi từ dự án). 2.1. Phân tích tài chính của dự án đầu tư xây dựng 2.1.1. ý nghĩa của việc phân tích tài chính Phân tích tài chính dự án đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư lấy mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh là chính để đánh giá dự án, giúp ta làm rõ một số vấn đề như: một phương án đầu tư nào đó có lợi hay không có lợi về kinh tế (có đáng giá không ?). Lợi đến mức độ nào? Đầu tư ở quy mô nào là hợp lý nhất? Nên chọn những án nào? Mức độ an toàn của hoạt động đầu tư. Thông qua kết quả phân tích tài chính, chủ đầu tư có thể lựa chọn để “ra quyết định” đầu tư sao cho có lợi nhất theo “một tiêu chuẩn hiệu quả”nào đó (được thiết lập từ mục tiêu đầu tư) trong những điều kiên “ràng buộc” nhất định. 2.1.2. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án * Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T). Thời gian thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian khai thác dự án (thường tính bằng năm) mà các khoản thu nhập có thể bù đắp đủ toàn bộ vốn đầu tư của dự án. Thường có hai cách dựa vào thu nhập để tính thời gian thu hồi vốn đầu tư. Một là, dựa vào lãi ròng (P). Hai là, dựa vào lãi ròng và khấu hao (P + D). Cách thứ 2, dựa vào lãi ròng và khấu hao phản ánh chính xác bản chất thời gian thu hồi vốn, nên được sử dụng phổ biến. Công thức đơn giản nhất tính thời gian thu hồi vốn bình quân (T) được tính như sau: (1) Trong đó: T: thời gian hoàn vốn bình quân (tính bằng năm). I: vốn đầu tư của dự án. P + D: lãi ròng và mức khấu hao hàng năm trong thời gian khai thác. Trong thực tế mức lãi ròng và khấu hao hàng năm thường không bằng nhau thậm chí chênh lệch nhau rất lớn, đòi hỏi phải tính thời gian thu hồi vốn bình quân là khoảng thời gian đảm bảo điều kiện sau: (2) Trong đó: t: thời gian năm khai thác dự án. Nếu khoản lãi ròng, khấu hao hàng năm và vốn đầu tư được chiết khấu thì thời gian thu hồi vốn đầu tư (T) được tính theo công thức: (3) Trong đó: Ik: vốn đầu tư thực hiện tại năm t. i: lãi suất chiết khấu. * Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng NPV(Net Present Value). Là giá trị của tổng lãi ròng đã chỉ ra trong quá trình thực hiện dự án được xây dựng bằng hiệu số của giá trị doanh thu ở năm t trừ đi chi phí bỏ ra ở năm t (4) Trong đó: Bt: Doanh thu ở năm t Ct: Chi phí bỏ ra ở năm t i: lãi suất chiết khấu t: năm thứ t n: Tuổi thọ quy định của dự án NPV là chỉ tiêu hiệu quả được các nhà đầu tư rất quan tâm. NPV cho biết quy mô hiện giá tiền lời là lớn hay nhỏ, sau khi đã hoàn trả đủ vốn đầu tư. Nếu NPV > 0: Dự án có lời, có thể đầu tư. Nếu NPV = 0: Dự án chỉ hoà vốn. Nếu NPV < 0: Dự án bị lỗ. NPV càng lớn, càng có lợi. * Suất thu hồi nội bộ IRR (Internal Rate of Rentron). (5) IRR là lãi suất chiết khấu, mà ứng với nó giá trị hiện tại ròng (NPV) = 0. Công thức (5) được suy ra từ công thức (4), trong đó i được thay thế = IRR Suất thu hồi nội bộ là chỉ tiêu hiệu quả thường được sử dụng để đánh giá các dự án đầu tư dựa vào vốn vay. Nếu IRR = r (suất thu lợi tối thiểu) thì dự án vẫn có lãi, nhưng vừa đủ trả tiền lãi vay, nhà đầu tư chưa thu được lợi. Nếu IRR càng lớn hơn r, dự án càng có hiệu quả cao. Tuy nhiên, IRR chưa cho biết thời gian hoàn vốn và tỷ suất sinh lợi... Vì vậy, nó phải dựa vào các chỉ tiêu khác mới đánh giá hiệu quả một cách toàn diện. * Tỷ số lợi ích trên chi phí B/C (Benefit/Cost). Tỷ số lợi ích trên chi phí là tỷ số hiện giá thu nhập và hiện giá chi phí, được tính theo công thức sau: (6) Nếu B/C > 1: thu nhập > chi phí, dự án có lãi (hiệu quả). Nếu B/C = 1: thu nhập = chi phí, dự án không có lãi. Nếu B/C < 1: thu nhập < chi phí, dự án bị lỗ. Ưu điểm của chỉ tiêu B/C cho thấy mức thu nhập của một đồng chi phí, nhưng nhược điểm của nó là không cho biết tổng số lãi ròng thu được (có dự án B/C lớn, nhưng tổng lãi ròng vẫn nhỏ) và việc tính suất chiết khấu i phức tạp. 2.2. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đàu tư. Trong khuôn khổ đề tài này, các dự án mà chúng ta đang nói tới là dự án đầu tư vào kinh doanh nhà ở khu chung cư đang được thực hiện tại Công ty, vì vậy mục đích chính của đầu tư là lợi nhuận. Khả năng sinh lời của dự án là thước đo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm của chủ đầu tư. Tuy nhiên, không phải mọi dự án có khả năng sinh lời cao đều tạo ra những ảnh hưởng tốt cho nền kinh tế và xã hội. Do đó trên góc độ quản lý vĩ mô phải xem xét đánh giá việc thực hiện dự án đầu tư có tác động gì đối với việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có nghĩa là phải xem xét khía cạnh kinh tế xã hội của dự án. Phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội. Phân tích kinh tế - xã hội rất cần thiết vì: - Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do các doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này phải được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội. - Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, các ngân hàng cho vay vốn và nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án. - Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viện trợ. - Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích kinh tế - xã hội có vai trò chủ yếu trong phân tích dự án, vì hiện nay ở nước ta loại dự án này khá phổ biến và chiếm nguồn vốn khá lớn. Đối với dự án là công trình nhà ở, mục tiêu kinh tế xã hội của dự án chủ yếu là: - Mức đóng góp vào ngân sách của dự án cho Nhà nước. - Mức tăng thu nhập cho người lao động của Công ty và ngoài Công ty. - Nâng cao mức sống của người dân cụ thể là nâng cao điều kiện sinh hoạt, điều kiện sống. Thông qua các số liệu: số phòng, căn hộ... dự án sẽ đóng góp vào quỹ nhà ở cho thành phố. - Giảm thất nghiệp, giải quyết việc làm không chỉ lao động trong Công ty mà còn cho các lực lượng gián tiếp khác. Đây là một trong những mục tiêu chủ yếu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nước ta. - Tận dụng quỹ đất bỏ trống, khai hoang đất. - Các tác động đến môi trường: các tác động này có thể là tác động tích cực, nhưng cũng có thể là tiêu cực. Tác động tích cực như: góp phần cải tạo mỹ quan đô thị và môi trường sống tại khu vực ngày càng văn minh hiện đại. Các tác động tiêu cực như: mức ô nhiễm của nước thải sinh hoạt, bụi và tiếng ồn... Đối với những tác động tiêu cực cần có các biện pháp khắc phục, giảm thiểu tác động tiêu cực của dự án đến môi trường. Chương II: Tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty Cổ phần sudico sông đà I. Giới thiệu chung về công ty và tình hình thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty trong những năm qua 1. Giới thiệu chung về Công ty 1.1. Quá trình hình thành, phát triển của Công ty Tổng công ty Sông Đà là Doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng được thành lập từ năm 1960 - tên giao dịch quốc tế là Song Da Corporation. Hoạt động kinh doanh chính của Tổng công ty thuộc các lĩnh vực xây dựng công trình thuỷ điện, công trình cơ sở hạ tầng, các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp, dân dụng, đường dây và trạm, sản xuất vật liệu xây dựng, xuất nhập khẩu, vật tư, thiết bị, công nghệ xây dựng cùng nhiều lĩnh vực kinh doanh khác. Hiện nay Tổng công ty có 10 Ban quản lý, ban điều hành dự án; 14 Công ty là đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán độc lập; 3 đơn vị sản xuất kinh doanh hạch toán phụ thuộc; 4 đơn vị sự nghiệp; 5 công ty liên doanh và 34 Công ty cổ phần. Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là một trong những đơn vị thành viên của Tổng công ty. Công ty Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là đơn vị thành viên của Tổng công ty, đơn vị hạch toán phụ thuộc, được thành lập theo Quyết định số 17TCT/VPTH ngày 12 tháng 9 năm 2001 của Hội đồng quản trị Tổng công ty trên cơ sở các Ban quản lý dự án Khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì Hà Nội. Để nâng cao hiệu quả hoạt động của các Doanh nghiệp nhà nước, Chính phủ có chủ trương chuyển một số doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần (theo Nghị định số 64/2002/NĐ-CP ngày 19/6/2002). Vì vậy, Bộ xây dựng căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức do Chính phủ quy định, căn cứ vào đề đơn nghị của Ông Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà và theo đơn đề nghị của Ban quản lý đổi mới và phát triển doanh nghiệp Bộ Xây dựng, đã quyết định chuyển Công ty Đầu tư phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà thành công ty cổ phần theo Quyết định số 946/QĐ-BXD ngày 08 tháng 07 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Công ty được thành lập trên cơ sở cổ phần hoá Doanh nghiệp nhà nước theo hình thức bán một phần vốn nhà nước hiện có tại doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu thu hút thêm vốn để phát triển doanh nghiệp. Công ty có: - Tên giao dịch quốc tế: Tên giao dịch quốc tế: Song Da Urban Industrial Zone Investment and Development Joint stocks Company. - Tên viết tắt: SUDICO. - Trụ sở chính đặt tại : Tầng 7 - Toà nhà Tổng công ty Sông Đà - Đường Phạm Hùng- Từ Liêm - Hà Nội. 1.2. Nhiệm vụ chính của Công ty Công ty cổ phần SUDICO Sông Đà có nhiệm vụ chính là: - Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; - Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; - Thi công xây lắp các công trình dân dụng và công nghiệp; - Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp, tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất; - Kinh doanh bất động sản hàng hoá và dịch vụ khác; - Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng. 1.3. Cơ cấu tổ chức quản lý Thuyết minh sơ đồ * Hội đồng quản trị. Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý Công ty, quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty (trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đồng). Hội đồng quản trị có 5 thành viên gồm 1 chủ tịch và các uỷ viên trong đó Giám đốc (Tổng giám đốc) là uỷ viên đương nhiên. * Ban kiểm soát. Ban kiểm soát là người thay mặt cổ đông để kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh quản trị và điều hành của Công ty. Ban kiểm soát có 3 thành viên gồm 1 Trưởng ban kiểm soát và 2 uỷ viên, do Đại hội đồng cổ đông bầu và bãi miễn. * Ban Giám đốc. Gồm có: Tổng giám đốc điều hành và 3 Phó tổng giám đốc gồm: Phó tổng giám phụ trách công tác đầu tư; Phó tổng giám phụ trách công tác kế hoạch - kỹ thuật; Phó tổng giám đốc phụ trách công tác nội chính. Tổng giám đốc là người đại diện pháp nhân của Công ty trong mọi giao dịch kinh doanh; là người điều hành mọi hoạt động kinh doanh của Công ty; chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và Đại hội đồng cổ đông về điều hành Công ty. Giúp việc Tổng giám đốc là các Phó Tổng giám đốc. * Các phòng chức năng. - Phòng kế hoạch - kỹ thuật: Là phòng chức năng tham mưu giúp Hội động quản trị và Tổng giám đốc công ty trong lĩnh vực : + Công tác kỹ thuật: quản lý kỹ thuật chất lượng; quản lý, xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện các dự án do công ty trực tiếp thực hiện; ứng dụng các công nghệ mới, tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất; quản lý công tác bảo hộ lao động; quản lý cơ giới, máy móc thiết bị thi công + Công tác kế hoạch: công tác Kế hoạch và báo cáo thống kê; công tác kinh tế; công tác Hợp đồng kinh tế; công tác quản lý và thực hiện đấu thầu xây lắp; công tác quản lý các dự án đầu tư. - Phòng kinh doanh: là phòng chức năng tham mưu giúp Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc trong các lĩnh vực: công tác quảng cáo, tiếp thị, bán hàng; công tác xây dựng phương án kinh doanh và hồ sơ bán hàng; công tác tổ chức và quản lý bán hàng; công tác quản lý kinh doanh dịch vụ; công tác kinh doanh trang thiết bị nội thất. - Phòng tài chính - kế toán: Là phòng chức năng tham mưu giúp Hội động quản trị và Tổng giám đốc công ty trong lĩnh vực: tổ chức bộ máy Tài chính kế toán từ Công ty đến các đơn vị thành viên và đội trực thuộc; tổ chức chỉ đạo thực hiện toàn bộ công tác Tài chính kế ._.ng trên thực tế tính pháp lệnh trong việc giải phóng mặt bằng các dự án không được thực hiện kiên quyết như các công trình công cộng khác. Những người dân có đất bị thu hồi, đặc biệt là đất nông nghiệp cho rằng chính sách đền bù rất thấp, rất khó khăn cho việc ổn định cuộc sống, nhất là đối với những hộ không còn đất canh tác. Hơn nữa, công việc giải phóng mặt bằng càng khó khăn hơn khi trên khu đất dự án có các ngôi mộ. Như việc giải phóng mặt bằng khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì rất phức tạp và gặp nhiều trở ngại do việc phải di chuyển hơn 5.000 ngôi mộ ra khỏi dự án... nhiều người dân đã không thực hiện việc di dời mồ mả của gia đình mình ra khu công viên nghĩa trang do Công ty đầu tư xây dựng. Điều này đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ thực hiện dự án. Các thủ tục hành chính rườm rà đã làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án. Các dự án hiện đều phải thực hiện trình tự, thủ tục và xây dựng gồm 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng, đưa công trình vào khai thác sử dụng. Khó khăn lớn nhất của các dự án vẫn là giai đoạn thực hiện đầu tư, với các khâu : xin giao đất hoặc thuê đất, xin giấy phép xây dựng, thực hiện việc đền bù giải phóng mặt, thực hiện kế hoạch tái định cư và phục hồi, chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Thực tế cho thấy, thời gian thực hiện đầu tư với một dự án đầu tư xây dựng là quá dài tối thiểu 3 tháng và tối đa phải đến vài ba năm, nhưng vẫn chưa đạt được hiệu quả như mong muốn. Chính những điều này đã ảnh hưởng đến thời gian thi công công trình. Nguyên nhân của tình hình này là do các văn bản quy phạm pháp luật chưa quy định thời gian cụ thể phải hoàn thành thủ tục hành chính đối với một số bước. Ngoài ra các quy định của pháp luật về thủ tục hành chính mới chỉ là lý thuyết, còn trong thực tế thì lại diễn ra không đúng như vậy. Chương III. Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần sudico sông đà I. Kế hoạch sản xuất kinh doanh của Công ty năm 2004 Trên cơ sở quy hoạch xây dựng phát triển Thủ đô, phương hướng và chính sách phát triển nhà ở của Thành phố từ nay đến năm 2010 cũng như nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô, Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà đã xây dựng kế hoạch ngắn hạn cũng như chiến lược phát triển của mình nói chung và đối với hoạt động đầu tư nhà nói riêng. 1. Các chỉ tiêu Năm 2004 là năm có ý nghĩa quan trọng trong việc thực hiện và hoàn thành kế hoạch 5 năm (2001 - 2005) của Công ty. Quyết định sự khởi đầu thắng lợi của giai đoạn tăng trưởng đột phá, nhảy vọt của Công ty để trở thành một Công ty mạnh của Tổng công ty Sông Đà vào cuối năm 2005. Công ty đã rà soát kỹ lưỡng, cân đối mọi điều kiện thực hiện, hạ quyết tâm rất cao thực hiện cho bằng được các chỉ tiêu chính của kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2004. Cụ thể kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2004 như sau: Biểu số 9: Các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2004 TT Chỉ tiêu Năm 2003 Kế hoạch 2004 Kế hoạch Thực hiện TH/KH A Hoạt động đầu tư 105.110 106.960 102% 530.220 1 Xây lắp 64.466 42.904 401.800 2 Thiết bị 3.860 5.534 19.200 3 Chi phí khác 36.784 58.522 109.220 B Hoạt động sản xuất kinh doanh 162.000 450.729 278% 614.767 I Tổng giá trị sản xuất KD 162.000 450.729 614.767 1 Giá trị kinh doanh xây lắp 15.017 15.988 2 Giá trị kinh doanh tư vấn xây dựng 4.185 6.125 6500 3 Thu nhập tài chính và bất thường 540 5.400 4 Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng 142.798 426.395 600.867 5 Giá trị kinh doanh dịch vụ 1.681 2.000 II Giá trị nhập khẩu 3.860 5.534 19.200 III Tổng doanh thu 128.557 260.609 203% 508.524 1 Doanh thu từ hoạt động xây lắp 13.257 1.497 2 Doanh thu từ các hoạt động tư vấn 2.345 2.789 4.550 3 Doanh thu kinh doanh nhà và HT 112.955 254.659 497.124 4 Thu nhập HĐTC và TN bất thường 360 5.400 5 Giá trị kinh doanh dịch vụ 1.303 1.450 IV Các khoản nộp nhà nước 4.222 8.346 14.641 V Lợi nhuận 12.367 41.953 45.592 Nguồn: Công ty cổ phần SUDICO Sông Đà Năm 2003 là năm đạt được thành tích cao trong sản xuất kinh doanh. Theo như kế hoạch đặt ra thì hoạt đồng đầu tư năm 2004 tăng gấp 5 lần so với năm 2003. Như vậy, hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty ngày càng mở rộng. Công ty được Tổng công ty Sông Đà giao cho quản lý thực hiện và kinh doanh khai thác dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì. Đây là một dự án lớn có ý nghĩa quan trọng đối với Hà Nội. Công ty tiếp tục tập trung cao độ đẩy nhanh việc triển khai thực hiện các dự án xây dựng khu tái định cư, khu đô thị mới như: khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, dự án khách sạn Sông Đà - Hạ Long, dự án khai thác khu đất 62 - Trường Chinh... và tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư một số dự án tại Hà Tây, Đông Anh, Thừa Thiên Huế. 2. Mục tiêu thực hiện các dự án trong năm 2004 * Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì: - Dự án khu tái định cư Đồng Me: hoàn thành thi công hạ tầng và tiến hành thi công công trình chính. - Công tác thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị: + Hoàn thành xây dựng hạ tầng khu đô thị phần cấp nước, đường giao thông, trồng cây xanh và hệ thống chiếu sáng. - Các dự án chung cư cao tầng: thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. - Các dự án chung cư thấp tầng: thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. - Các dự án công trình hỗn hợp: lựa chọn khách hàng đầu tư; thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. - Các công trình công cộng: lựa chọn khách hàng đầu tư; thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; thi công các công trình. * Dự án khai thác khu đất 62 - Trường Chinh: - Hoàn thành, nghiệm thu và bàn giao công trình. - Thu tiền đợt 2 và 3 của khách hàng lô 3B - Làm việc với Thành phố về việc thu tiền bán nhà quỹ nhà giao cho Thành phố. * Dự án khu đô thị Nam An Khánh, dự án Khu dân cư dọc Đại lộ Trần Hưng Đạo - Hoà Bình: lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi; kiểm đếm, đền bù giải phóng mặt bằng; thi công hạ tầng khu đô thị. * Dự án tuyến phố mới đại lộ Xuân Lan - Yên Bái: thi công đại lộ Xuân Lan; lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi Khu đô thị ; thi công hạ tầng khu đô thị. * Dự án khu đô thị mới Mỹ Văn - Hưng Yên: theo dõi chủ trương đầu tư của tỉnh; lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi. * Dự án Khách sạn Sông Đà - Hạ Long, Quảng Ninh: hoàn thành thi công khu khách sạn thấp tầng, lựa chọn đối tác đầu tư xây dựng khu khách sạn cao tầng. Ngoài các dự án trên Công ty còn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư một số dự án tại Hà Tây, Đông Anh, Quảng Ninh, Thừa Thiên Huế... II. Một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở TạI Công ty Trong thời gian qua, Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà đã được những thành công trong hoạt động đầu tư phát triển nhà ở của mình và đã có những đóng góp đáng kể cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của Hà Nôị. Tuy nhiên bên cạnh những mặt đã đạt được thì cũng còn nhiều mặt hạn chế cần khác phục và giải quyết. Vì vậy, trong thời gian tới để có thể khắc phục được những tồn tại và thực hiện thành công mục tiêu kế hoạch đã đề ra Công ty cần tiến hành một số giải pháp sau: 1. Giải pháp về giải phóng mặt bằng và tái định cư Hiện nay và trong thời gian tới, Thủ đô Hà Nội là một trong số các địa bàn có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị hoá cao, với hàng loạt các dự án mở rộng không gian thành phố, giải toả các nút giao thông, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà... Thực hiện tốt giải phóng mặt bằng đã và đang là điều kiên tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo đảm nhịp độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thị trong tình hình mới. Việc giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tới mọi người dân và cả cộng đồng dân cư sinh sống ở đó. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người có đất bị thu hồi (hoặc bị ảnh hưởng khi thu hồi) để bùng nổ những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể gây mất ổn định về kinh tế, xã hội ... Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ thi công và hoàn thành dự án. Khi công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện theo đúng tiến độ sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng đến chất lượng công trình và giá thành. Vì vậy, để thực hiện hoàn thành công trình và đảm bảo chất lượng của công trình thì cần phải giải quyết tốt công tác giải phóng mặt bằng. Để công tác giải phóng mặt bằng đảm bảo đúng tiến độ, Công ty cần chu trọng một số vấn đề sau: - Trong quá trình tổ chức thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng cần thành lập hội động giải phóng mặt bằng, hội đồng này được thành lập chủ yếu ở cấp huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc tỉnh chỉ trong trường hợp cần thiết mới thành lập ở cấp tỉnh. Các thành viên của Hội đồng đền bù cần phải nghiên cứu kỹ các văn bản pháp quy của nhà nước quy định về việc đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện một cách nhanh gọn, đúng pháp luật. - Công ty cần công khai phương án đền bù. Công khai phương án đền bù là việc thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở, để dân biết, dân kiểm tra. Việc công khai phương án nhằm vào 3 mục tiêu chính: Một là, giúp Hội đồng đền bù nắm được những sai sót trong quá trình xây dựng phương án đền bù để có những điều chỉnh cho phù hợp (nếu có). Từ đó hạn chế việc khiếu kiện trong dân. Hai là, phát huy tính tích cực của nhân dân trong việc xác định đối tượng được đền bù thiệt hại hay không được đền bù thiệt hại, vì chính nhân dân là người hiểu sâu nhất về những đối tượng sử dụng đất trên cùng địa bàn. Ba là, tránh các hiện tượng tiêu cực có thể xảy ra như: lập hồ sơ khống để nhận đền bù, thông đồng để kê khai không đúng về đối tượng, số lượng, giá trị đất đai, tài sản để rút tiền của dự án. Để đạt được mục tiêu trên, sau khi phương án đền bù được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, hội động đền bù có trách nhiệm công khai phương án đền bù thiệt hại trên các phương tiện thông tin đại chúng của xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi và niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của hội đồng đền bù và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. - Công ty cần chú trọng công tác ổn định chỗ ở cho các đối tượng bị di dời. Việc bố trí nhà ở cho các đối tượng bị di dời cần linh hoạt có lợi cho việc phát triển kinh tế gia đình. Phải tiến hành di dời theo từng nhóm từng cụm cho phù hợp với nghề nghiệp và kiến trúc đô thị. Bên cạnh đó, Công ty cần thông báo sớm kế hoạch giải phóng mặt bằng cho các hộ làm nông nghiệp để các hộ này định hướng lại trong canh tác và hình thành công việc mới. Công ty cần hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dạy các nghề truyền thống. Ngoài việc chủ đầu tư hỗ trợ chuyển đổi cơ cấu ngành nghề bằng tiền theo quy định, Công ty cần ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này, lập kế hoạch đào tạo và tuyển dụng họ tham gia thi công xây dựng các công trình của Công ty cũng như các công trình của Tổng công ty Sông Đà. - Đối với việc chi trả tiền đền bù thiệt hại. Công việc chi trả tiền đền bù thiệt hại tưởng như đơn giản, nhưng không phải lúc nào cũng “thuận buồm, xuôi gió”. Trả như thế nào, trả ở đâu để người bị thu hồi đất nhận đúng, nhận đủ số tiền đền bù thiệt hại về đất, về tài sản bị thu hồi, phá dỡ, tiền hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống và các khoản hỗ trợ khác cần có quy định cụ thể. Tất cả các khoản người dân được hưởng, Công ty nên chi trả trực tiếp cho họ với sự tham gia của chính quyền địa phương và đại diện của cơ quan tài chính trong hội đồng đền bù. - Cùng với những giải pháp trên Công ty cũng cần hết sức chú trọng đến công tác giám sát và kiểm tra triển khai thực hiện đền bù. Đây là một việc hết sức cần thiết vì trong quá trình triển khai không thể tránh khỏi những trở ngại và cũng không thể lường trước được những phát sinh bất ngờ có thể xảy ra, đồng thời nó đảm bảo cho công tác đền bù giải phóng được tiến hành công bằng và đảm bảo việc thực hiện nhanh chóng kịp với thời gian đã quy định. 2. Hoàn thiện, nâng cao chất lượng công tác tư vấn, khảo sát thiết kế và xây dựng dự án Một là, nâng cao chất lượng dự án khả thi. Thứ nhất, phải có thời cần thiết để cho nhà tư vấn có điều kiện thu thập nghiên cứu khảo nghiệm các số liệu liên quan đến dự án. Thời gian càng dài thì số liệu của dự án khả thi càng chính xác, độ tin cậy càng cao. Muốn vậy công tác kế hoạch hoá đầu tư phải được thực hiện một cách nghiêm túc. Thứ hai, phải đảm bảo cho nhà tư vấn có vị trí độc lập khách quan khi làm tư vấn cho dự án của Công ty và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những kết luận của mình về dự án do mình làm chủ nhiệm. Đồng thời, trong mọi trường hợp, dự án có khả thi để được duyệt hay không Công ty vẫn đảm bảo cho nhà tư vấn nhận được tiền theo hợp đồng kinh tế. Thứ ba, cơ quan thẩm định dự án chịu trách nhiệm xem xét các yếu tố, các số liệu cần và đủ để nhà tư vấn khẳng định tính khả thi của dự án. Khi có những vấn đề chưa xác định rõ hoặc phải phúc tra trước khi trình cơ quan thẩm quyền phê duyệt dự án. Hai là, nâng cao chất lượng khảo sát thiết kế. Công tác khảo sát địa chất và địa chất thuỷ văn là một lĩnh vực đặc thù mang tính chuyên môn sâu. Mục đích của công tác này là xác định các tài liệu về nguồn nước, lưu lượng, trữ lượng và chất lượng nước ngầm, nước mạnh ở từng khu vực, xác định các số liệu về địa chất và các số liệu khác liên quan. Nếu các số liệu này thiếu chính xác và cung cấp cho nhà tư vấn, tất yếu sẽ dẫn đến những kết luận sai lệch hoặc gây ra nhiều lãng phí cho việc xử lý nền móng sau này. Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác khảo sát thiết kế, Công ty có thể chọn thầu khảo sát hoặc đấu thầu nhằm tìm ra những tổ chức có nhiều chuyên gia giỏi, có kinh nghiệm, có hệ thống máy móc thiết bị kiểm nghiệm hiện đại tin cậy, làm cơ sở cho việc xác định và cung cấp những số liệu về phục vụ khảo sát thiết kế tốt nhất, phục vụ tốt công tác tư vấn. 3. Giải pháp về quản lý tiến độ thực hiện các dự án Quản lý dự án là một quá trình lập kế hoạch, điều phối và kiểm soát một dự án từ khi bắt đầu cho đến khi kết thúc nhằm đảm bảo sự hoàn thành đúng thời hạn trong phạm vi vốn đầu tư đã định trước và các yêu cầu kĩ thuật đã được xây dựng trước cũng như cách thức và chất lượng thực hiện. Việc quản lý dự án mà chủ yếu là quản lý tiến độ phải được tiến hành ở cả 3 giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, và vận hành kết quả đầu tư, nhưng giai đoạn thực hiện đầu tư là giai đoạn quyết định tiến độ thực hiện dự án. Quản lý tiến độ là một quá trình xuyên suốt nhất quán theo một trình tự nhất định và chặt chẽ. Nó đòi hỏi mọi người, mọi bộ phận trong Công ty và các cơ quan hữu quan phải thực hiện nghiêm túc thời gian đã đặt ra cho từng khâu công việc từ khi hình thành ý tưởng xây dựng cho đến khi bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Để quản lý tốt tiến độ thực hiện thi công thì việc thay đổi tư duy cũng như cơ chế quản lý là rất cần thiết, cần phải chuyển từ cơ chế kiểm tra phát hiện sang cơ chế giám sát, ngăn ngừa, dự báo thì mới đáp ứng những yêu cầu về quản lý tiến độ thực hiện dự án. Để những dự án có thể quản lý tốt được tiến độ thi công thì phải xây dựng được hệ thống quản lý thống nhất từ Công ty đến các đơn vị trực thuộc, tổ chức quản lý kỹ thuật chất lượng ngay từ đầu, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho đến lúc đưa công trình vào khai thác sử dụng. Tổ chức cập nhật thông tin, xử lý khắc phục ngay những tồn tại, thiếu sót trong khâu hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật, hồ sơ nghiệm thu để thực hiện công tác thanh quyết toán kịp thời. Công ty cần tổ chức lựa chọn các đơn vị có năng lực để thực hiện dự án, chọn đơn vị tư vấn giám sát công trình, kiểm tra các công tác xây lắp, chủng loại vật liệu, vật tư, thiết bị lắp đặt đúng thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật được duyệt. Ngoài ra, Công ty cũng tự thành lập nhóm tư vấn, giám sát của mình bao gồm: những kỹ sư xây dựng và kinh tế có đủ năng lực và kinh nghiệm thi công thực tế để cùng tham gia tiến độ thi công và chất lượng của dự án. 4. Giải pháp tài chính Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần một nguồn lực tài chính nhất định để tiến hành hàng loạt các biện pháp kinh doanh. Các dự án xây dựng nhà ở muốn triển khai cũng cần có vốn mới tiến hành được: vốn cho đầu tư, vốn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, vốn cho thi công xây lắp... Như vậy là nguồn vốn chiếm vị trí quan trọng ảnh hưởng đến kết quả thực hiện các dự án xây dựng nhà ở. Hiện nay, nguồn vốn của công ty được huy động chủ yếu từ: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng và các nguồn vốn vay hợp pháp khác. Trong đó vốn huy động từ khách hàng là chủ yếu chiếm tới 70% tổng vốn đầu tư của Công ty. Vì vậy trong thời gian tới để có thể có đủ vốn cho việc thực hiện các dự án xây dựng nhà ở Công ty cần có những giải pháp nhằm đa dạng hoá các nguồn vốn đảm bảo sử dụng có hiệu quả. Công ty cần tăng cường công tác quản lý và sử dụng vốn đầu tư. Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm và cần thiết được chú trọng đặc biệt. Việc tăng cường công tác quản lý và sử dụng vốn đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư trong các dự án xây dựng nhà ở và đem lại lợi nhuận cao đối với vốn đầu tư đã bỏ ra. Thực hiện tốt quản lý vốn đầu tư, thanh toán khối lượng xây dựng cơ bản hoàn thành đúng chế độ, đơn giá, dự toán được duyệt và theo hợp đồng kinh tế, đảm bảo tiết kiệm vốn đầu tư nhằm đạt hiệu quả cao nhất, thực hiện kế hoạch vay và trả nợ đúng hạn. Xây dựng và quản lý tốt giá thành sản phẩm, quản lý chi phí đúng kế hoạch và phù hợp với nhiệm vụ của đơn vị nhằm đảm bảo giá thành hợp lý. Vốn đầu tư là một yếu tố đặc biệt quan trọng để đảm bảo việc thi công được tiến hành một cách liên tục, không bị gián đoạn và đảm bảo chất lượng công trình do đó Công ty cần phải đảm bảo kịp thời vốn và thực hiện thu hồi vốn và công nợ. Đồng thời Công ty cần mở rộng hình thức nhằm huy động mọi nguồn vốn dành cho đầu tư xây dựng phát triển nhà ở bằng cách tăng cường liên danh, liên kết với mọi thành phần, mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. 5. Giải pháp đầu tư cho máy móc, thiết bị và công nghệ Để phù hợp với mức độ tăng trưởng quy mô tổ chức, bộ máy hoạt động, sự phát triển về nhân lực, đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ sản xuất kinh doanh nói chung và hoàn thành các mục tiêu trong các dự án xây dựng nhà nói riêng, Công ty cần phải có một chương trình đầu tư nâng cao năng lực thi công xây lắp. Các thiết bị, xe máy thi công, thiết bị trong công tác tư vấn cần phải được đầu tư thích đáng. Đối với công tác tư vấn, thiết kế: cần ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại vào công tác thiết kế, bổ sung một số máy tính mới, máy in khổ lớn, nhỏ khác nhau, các thiết bị khoan, thăm dò, khai thác, trắc địa... và các thiết bị, dụng cụ chuyên dùng khác cho công tác thiết kế, khảo sát. Đối với công tác xây lắp: công tác xây lắp chủ yếu được Công ty tự thực hiện là công tác hoàn thiện, xây lắp, sửa chữa nhỏ phù hợp với năng lực của công ty cũng như định hướng chung của Tổng công ty. Đầu tư chiều sâu, nâng cao năng lực thi công, thi công xây lắp của Công ty nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng lớn của thị trường như xây dựng phần thô của khu nhà biệt thự, hoàn thiện các chung cư cao tầng và một số hạng mục nhỏ khác thuộc các dự án do Công ty đầu tư. Do công tác hoàn thiện chủ yếu sử dụng nhân công, vì thế Công ty cần có kế hoạch tuyển chọn, đào tạo công nhân có kỹ thuật, lành nghề và bổ sung thêm một số thiết bị thi công mới như: trộn vữa, trộn bê tông, xe tải nhẹ... Đối với những máy móc thiết bị đã quá cũ, cần phải thanh lý, để đảm bảo cho chất lượng thi công công trình và an toàn lao động trong sản xuất. 6. Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Trong xu thế phát triển của nền kinh tế thị trường và tiếp cận với nền kinh tế tri thức hiện nay đặt ra cho các doanh nghiệp trong ngành xây dựng cần phải nắm bắt, áp dụng nhanh nhạy các tiến bộ, thành tựu khoa học kỹ thuật khác vào quá trình tổ chức sản xuất kinh doanh. Cùng với việc đưa vào ứng dụng công nghệ sản xuất hiện đại tiên tiến, việc nâng cao chất lượng hiệu quả làm việc của đội ngũ lao động Công ty là một yêu cầu bắt buộc mang tính sống còn. Vì vậy, trong thời gian tới Công ty cần có những biện pháp để tăng cường hơn nữa nguồn nhân lực của mình: - Công ty cần xây dựng kế hoạch đầu tư nhân lực phù hợp với kế hoạch và nhiệm vụ của Công ty, theo qui định của Tổng công ty và Bộ Luật lao động, đối với các nhân lực đều thực hiện việc ký hợp đồng lao động; các nhân lực tốt nghiệp Đại học, cao đẳng đều thông qua thử việc. Việc tuyển dụng theo các nhu cầu đối với ngành nghề, số lượng phù hợp phải với nhiệm vụ. Mục tiêu của công tác tuyển dụng là phải phát triển nguồn nhân lực của Công ty về mọi mặt, đủ về số lượng, chất lượng, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý giỏi chuyên môn nghiệp vụ, đội ngũ công nhân lành nghề đảm bảo lao động năng suất, chất lượng và đạo đức tốt. - Các công tuyển chọn: Công tác tuyển chọn áp dụng đối với tất cả các nhân lực được tuyển vào Công ty. Việc tuyển dụng cần được phân cấp: các lao động có trình độ Đại học, Cao đẳng trực tiếp Công ty tuyển dụng, thử việc. Các lao động là công nhân kỹ thuật sẽ do các Giám đốc xí nghiệp trực tiếp tuyển dụng. Đối với lực lượng lao động trực tiếp ưu tiên tuyển dụng thợ cả, thợ đầu ngành. Việc tuyển dụng cần phải đúng người, đúng việc, tránh tình trạng công việc này thì thừa người và công việc khác thì lại thiếu người. - Công tác đào tạo: để đáp ứng, phát triển trong những lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đô thị và khu công nghiệp. Công ty cần coi trọng công tác đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, đáp ứng được yêu cầu về thị trường xây dựng trong nước cũng như tham gia hội nhập khu vực, cần xây dựng kế hoạch đào tào cụ thể nhằm nâng cao chuyên môn nghiệp cụ của các cán bộ công nhân viên trong Công ty. Kế hoạch này cần tập trung đào tạo nâng cao các mặt sau: nâng cao trình độ cho các cán bộ trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất; nâng cao trình độ quản lý, trình độ chuyên môn, ngoại ngữ cho các cán bộ phòng, Xí nghiệp, Ban quản lý dự án bằng các khoá ngắn hạn, hay tổ chức ngoài giờ; nâng cao trình độ công nhân trực tiếp, hàng năm phải tổ chức đào tạo nghề, tổ chức các kỳ thi nâng bậc. III. Một số kiến nghị 1. Kiến nghị với Nhà nước và Thành phố 1.1. Sự hỗ trợ của chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng đang là vấn đề vướng mắc, cản trở lớn nhất cho các dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói riêng. Từ dự án đến giao đất và giải phóng mặt bằng là cả một chặng đường đầy khó khăn, phức tạp. Nhiều dự án trở nên méo mó, có dự án có nguy cơ bị phá vỡ vì không giải nổi bài toán giải phóng mặt bằng. Đặc biệt là tình trạng dân tự xây dựng, tự đầu tư trên đất đã quy hoạch nhưng chưa đền bù xong. Để tháo gỡ tình trạng trên, các cơ quan chính quyền Nhà nước cần hiểu rõ và có trách nhiệm sẵn sàng tham gia giải quyết vướng mắc ở địa phương, Nhà nước cần tiếp tục hoàn chỉnh các chế độ chính sách liên quan đến đất đai và đền bù giải phóng mặt bằng. Đề nghị với Thành phố cần nghiên cứu thêm chính sách đền bù, hỗ trợ khâu thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án, đặc biệt những hộ bị thu hồi 100% đất canh tác thì có dự án hỗ trợ chuyển nghề riêng ngoài phương án đền bù, mức hỗ trợ chuyển nghề này cũng cần nghiên cứu để có chính sách chung tránh sự chênh lệch giữa các dự án. Huy động các đoàn thể quần chúng tham gia hỗ trợ cho Công ty, đặc biệt là sự lãnh đạo của các cấp Uỷ Đảng, coi việc triển khai các dự án phát triển nhà là nhiệm vụ quan trọng trong chương trình công tác của cơ sở Đảng nhằm tuyên truyền, động viên quần chúng nhân dân ủng hộ dự án. 1.2. Cải cách thủ tục hành chính và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính Cải tiến thủ tục hành chính là một vấn đề phức tạp, khó khăn, cần áp dụng một số biện pháp sau: tiếp tục rà soát, bổ sung hoàn thiện hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, trong đó quy định rõ ràng các trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời đổi mới một số văn bản pháp luật không còn phù hợp với thực tế, để nhanh chóng tiến tới ban hành Luật xây dựng; đẩy mạnh chỉ đạo việc sắp xếp bộ máy quản lý nhà nước, đối với ngành xây dựng cần thống nhất việc quản lý nhà nước vào một đầu mối và tổ chức có hệ thống đảm bảo thực hiện phân công, phân cấp rõ ràng, cụ thể từ trung ương đến địa phương; tổ chức các lớp đào tạo,tập huấn nâng cao năng lực cho cán bộ, tổ chức, cá nhân về trình tự đầu tư và xây dựng. Giải quyết nhanh các thủ tục hành chính cũng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đảm bảo quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở đúng với thời gian quy định. Mặc dù hiện nay đã có nhiều thay đổi trong việc giải quyết các thủ tục hành chính như cấp giấy phép đầu tư xây dựng, chứng nhận quyền sử dụng đất, song trong quá trình xét duyệt vẫn còn các thủ tục rườm rà giải quyết kéo dài gây khó khăn cho chủ đầu tư vì vậy đối với cơ quan hành chính nên đổi mới cách làm việc lược bỏ những thủ tục không cần thiết. Để thực hiện được hai vấn đề này đòi hỏi phẩm chất và năng lực nhân viên hành chính phải ngang tầm với vị trí công việc được đảm nhận. Do đó, cải cách hành chính liên quan đến công tác giáo dục và đào tạo. 1.3. Tăng cường đầu tư cho đào tạo và đào tạo lại cán bộ Đầu tư cho giáo dục - đào tạo tức là đầu tư vào con người có ý nghĩa rất quan trọng trong thời kỳ phát triển khoa học công nghệ. Việc đào tào và đào tào lại phải được thực hiện một cách nghiêm túc công phu mới đạt được chất lượng như mong muốn. Theo đó cần một khối lượng vốn đầu tư tương ứng để xây dựng cơ sở đào tạo phù hợp, một hệ thống giáo trình hội đủ những vấn đề lý thuyết và kinh nghiệm, đủ các lĩnh vực chuyên môn cụ thể trong đầu tư xây dựng nhà ở cần thiết cho việc đào tạo và đào tạo lại, giúp cho người được đào tạo có năng lực giải quyết nhiều vấn đề thực tế đang đặt ra trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay. Với khối lượng vốn đầu tư lớn như vậy, cần phải quan tâm nghiên cứu việc “xã hội hoá” đào tạo, trong đó Chính phủ đầu tư được ngân sách hỗ trợ đến mức nào, các cơ quan hỗ trợ đến đâu và cá nhân được đào tạo tự đầu tư với mức bao nhiêu. 1.4. Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở đô thị Đổi mới và tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở đô thị theo hướng sớm nghiên cứu trình Quốc hội ban hành Luật nhà ở. Hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ trong lĩnh vực bất động sản nhà ở. Tăng năng lực của đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển và quản lý nhà ở, đặc biệt ở các đô thị sẽ là yếu tố đảm bảo cho chủ trương phát triển nhà ở đô thị theo dự án được thực hiện có kết quả, góp phần vào phát triển đô thị ở nước ta bền vững và văn minh. 2. Về phía Tổng công ty Sông Đà, Công ty có một số kiến nghị sau: Để các dự án thực hiện theo đúng tiến độ, đồng bộ và phù hợp với yêu cầu về kỹ thuật, nhanh chóng đưa dự án vào kinh doanh khai thác trong điều kiện thị trường nhà đất đang có xu thế biến động phức tạp hiện nay, Công ty có một số kiến nghị sau: - Hỗ trợ kịp thời vốn và các chỉ đạo khác của Tổng công ty cũng như các phòng ban Tổng công ty. - Được phép huy động nguồn vốn ứng trước của khách hàng mua căn hộ. - Được phép huy động nguồn vốn ứng trước của đơn vị thi công. - Cho phép Công ty thực hiện các phương pháp kinh doanh phù hợp với tình hình nhu cầu thị trường cụ thể tuỳ theo từng thời điểm mà dự án thực hiện nhằm thu hồi vốn nhanh và có hiệu quả. Kết luận Nhà ở là một trong những vấn đề nhân sinh quan trọng mà luật pháp của tất cả các nước đều nêu thành quyền cơ bản của con người - “quyền có nhà ở”. Hơn nữa, vấn đề nhà ở đã và đang là vấn đề có quy mô toàn cầu, nỗi lo lắng chung của nhân loại vì sự khủng hoảng của nó trước sự bùng nổ của dân số và đô thị hoá đã trở thành vấn đề hằng quan tâm của Liên Hợp Quốc và tất cả các quốc gia nhất là các nước đang phát triển. ở Việt Nam, khi bước sang thế kỷ XXI có nhiều chuyển biến lớn về cơ cấu kinh tế, mức sống được nâng lên đáng kể, tình hình đô thị hoá ngày càng phát triển tất yếu dẫn đến sự “bùng nổ” xây dựng và phát triển nhà ở đô thị nước ta. Chính nền kinh tế thị trường đang được phát triển mạnh ở nước ta đã tạo thêm nhiều điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án để đáp ứng nhu cầu ở đồng bộ và văn minh của người dân thành thị, tuy nhiên nó cũng đặt ra nhiều đỏi hỏi mới cho các doanh nghiệp này. Vì vậy, muốn thành công trong thị trường này thì không chỉ Công ty Cổ phần SUDICO Sông Đà mà cả các doanh nghiệp xây dựng khác phải tự nâng cao hoàn thiện chất lượng các công trình nhà ở của mình mà khâu thực hiện đầu tư xây dựng là khâu quyết định có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của quá trình đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích nâng cao hiệu quả đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh nhà ở và góp phần khẳng định vị thế của Công ty trên thị trường. Do đó, vấn đề nâng cao kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở vẫn là vấn đề cần được đưa vào nghiên cứu tìm hiểu để đưa ra những giải pháp hữu hiệu nhất. Mục lục Trang Phụ lục Phụ lục 1 Bảng 5.7.4 Mật độ xây dựng (netto, không kể diện tích đất công cộng) tối đa, hệ số sử dụng đất tối đa của nhóm công trình, ô phố (diện tích trên 500m2) Số tầng cao trung bình Mật độ xây dựng tối đa (%) Hệ số sử dụng đất tối đa 1 70 1,70 2 60 1,20 3 53 1,59 4 47 1,88 5 40 2,00 6 39 2,34 7 36 3,52 8 33 2,54 9 31 2,70 10 28 2,80 11 26 2,86 12 24 2,88 13 22 2,90 14 21 2,94 15 tầng trở lên 20 3,0 - 5,0 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của công ty Các công ty con Ban kiểm soát Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phụ trách công tác đầu tư Phó tổng giám đốc Phụ trách công tác Kế hoạch- kỹ thuật Phó tổng giám đốc Phụ trách công tác Kinh tế -nội chính Phòng đầu tư Phòng Kinh doanh Phòng KH - kỹ thuật Phòng Tài chính - kế toán Phòng Tổ chức -hành chính Ban quản lý Các dự án Hà nội Xí nghiệp Kd &khai thác dịch vụ đô thị Ban quản lý Các dự án Hà tây Ban quản lý Các dự án Quảng ninh Ban quản lý dự án Yên bái Xí nghiệp Tư vấn đ.tư & tkxd Chi nhánh Miền trung ._.