Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị Việt Nam & giải pháp

hu dân cư đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công nghiệp ...Việc sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại –văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả. Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phương án, mô hình...được thực hiện trong tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nước cả trong trước mắt và lâu dài. Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp Được sự chỉ bảo hướng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn – Thầy giáo bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này. Em xin chân thành cảm ơn thầy ! Phần I Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng đất đai đô thị . I. Khái niệm và phân loại đất đô thị. 1. Khái niệm: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu đất đai dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị." Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hoá nằm trong phạm vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã hội của mỗi vùng đất nước. Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá…Theo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trưng dụng đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở thành đất đô thị . Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị . Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lưới đường xá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với các công trình xây dựng trên đó. 1.1 Đặc điểm: Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác: - Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng . -Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được phê duyệt. - Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang sử dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép. - Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không giống với bất kì vị trí nào. - Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất. - Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về cơ học) cầu tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối. Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa học của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả. 1.2 Phân loại: 1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu thì đất đô thị được phân thành các loại sau : Đất nông ngư nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn, . . . Đất chuyên dùng: Xây dựng trường học, bệnh viện các cônh trình văn hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vược hành chính, cơ sổ sản xuất kinh doanh, trung tâm thương mại . . . Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trương trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng nhà ở. Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đường giao thông, nhà ga, bến bãi, đường dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nước. Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. Đất chưa được sử dụng là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các tiêu chuẩn thiết kế sau : Các loại đất Diện tích bình quân (m2/người) Cơ cấu (%) Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 10 – 12 10 – 12 Đất kho tàng 2 – 3 2 – 3 Đất các khu ở 40 – 50 46 – 50 Đất trung tâm đô thị – khu đô thị 3 – 5 3 – 5 Đất cây xanh 15-22 15-22 Đất giao thông 10-13 12-14 Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100 1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị bao gồm - Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật. - Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. 1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tuỳ theo mục đích sử dụng gồm: - Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh - Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. 1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là người đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ tiện, lãng phí. Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm: - Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và hàng năm. - Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho việc tính giá thuê đất kể cả cho người nước ngoài thuê. - Là một phương pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị một cách khoa học và chặt chẽ. 2. Vai trò của đất đô thị: Theo hướng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước và sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì các đô thị sẽ trong thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và các loại dịch vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng các địa phương trong cả nước. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được qui định là đô thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó cầu đô thị có xu hướng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra đất đô thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ ...Với vai trò là tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi nhà kinh doanh. II. Qui hoạch đô thị. 1. Khái niệm Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn được gọi là qui hoạch tổng thể xây dựng đô thị. Nó xác định phương hướng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trường sống thích hợp. 2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường. Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với sự nghiệp CNH-HĐH đất nước. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: “Phát huy vai trò của trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phương, đi nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lưới đô thị với một số ít thành phố lớn, nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân cư vào các đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường. Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trường chức năng nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần được mở rộng: + qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo xây dựng đô thị mới. + qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hướng dẫn đầu tư phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã hội và xu hướng phát triển thực tế. + qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng, trên cơ sở thương mại hoá các dịch vụ này. + qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh, mua bán và đầu tư phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị. Như vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những chức năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng phi vật thể này mới là linh hồn quyết định chiều hướng phát triển đô thị mà kiến trúc là hình thái biểu hiện bên ngoài. 3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường. Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trường khác hẳn với nền tảng của phương pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ (của Liên Xô) trước đây: + Vốn đầu tư cho phát triển đô thị không chỉ của nhà nước mà còn của nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là của tư nhân. Với đường lối mở cửa và hội nhập quốc tế thì vốn của tư nhân nước ngoài sẽ chiếm tỉ trọng rất lớn vốn của tư nhân trong nước cũng ngày càng tăng. + Luật đất đai cho phép tư nhân được mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nước không còn là chủ đất duy nhất trong đô thị như trước đây. + Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi công xây dựng đô thị cũng không phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nước đảm nhận mà khu vực tư nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động hơn. * Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì công tác qui hoạch xây dựng đô thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ công tác qui hoạch bao giờ cũng đi trước một bước, nó hoạch định chiến lược phát triển không gian kinh tế của một địa phương, một vùng và nó vẽ lên bức tranh toàn cảnh cho đất nước. Phát triển đô thị ở nước ta hiện nay là một trong những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi lên của đất nước. Vì vậy, vấn đề đặt ra cho công tác qui hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lược khung quốc gia về đô thị, phải xây dựng luật lệ để tạo cho các đô thị và khu dân cư thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực hiện quá trình công tác kế hoạch hoá bắt đầu từ chiến lược đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5 năm và hàng năm. III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị . 1. Cơ sở: 1.1 Khái niệm. Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của con người, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của việc sử dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết cấu sử dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phương hướng vầ khung cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử dụng đất của các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch tổng thể của sử dụng đất đô thị. 1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị . Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần không thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên nay vấn đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết kiệm không làm tổn hại đến môi trường, đi đúng hướng phù hợp với sự phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Từ những lí do trên, cho thấy vần đề qui hoạch sử dụng đất đô thị mang ý nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội . 1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí địa lí cuẩ khoảnh đất để phương hướng và phương thức sử dụng mỗi khoảnh đất đó, đảm bảo phát huy ưu thế tuyệt đối và tương đối của nó nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị. Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực: trong một thời kì nhất định, qui mô sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất đô thị. Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội. 1.4 Vai trò. Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994: Đô thị phải được xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an ninh quốc phòng. Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô thị kế hoạch sử dụng đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tầm quan trọng của công tác qui hoạch được thể hiện rõ trong việc phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở của đất nước. Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trước mắt mà cả lâu dài, là định hướng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ, tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp lí cho công tác quản lí nhà nước về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. 2. Mục tiêu, căn cứ. 2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt nhất với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị: Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lược phát triển và được xã hội chấp nhận. Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất như tái định cư, phân phối đất đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai đô thị. Mục tiêu khác phải tăng cương tham gia của dân trong việc quyết định qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn khác nhau của quá trình qui hoạch. Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị. 2.2 Căn cứ Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tượng cần nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất. * Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trương xung quanh: -Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ...) Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống hiện tại của dân cư. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hưởng đến đời sống dân cư. Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nước ta có khoảng 600 đô thị trong đó có 4 đô thị trực thuộc trung ương, 84 thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nước. Cần phải bố trí diện tích như thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trước mắt và lâu dài. Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng thực tế của những chương trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng. Tình hình dân cư và tốc độ tăng trưởng dân số ảnh hưởng rất nhiều đến qui hoạch đô thị vì dân cư đô thị là đối tượng sử dụng đất nhiều nhất. Ngoài xây dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao thông giải trí ... phục vụ đời sống dân cư. * Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội . - Kinh tế và tăng trưởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất nước trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, khu chế suất ...Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ được trật tự xã hội, an ninh quốc gia. - Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao phù hợp với nhu cầu văn hoá tín ngưỡng của dân cư và có thể qui hoạch ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ vào yêu cầu bảo vệ môi trường, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn hoá danh lam thắng cảnh. * Mục tiêu của đồ án là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ được những chức năng cơ bản của các ô đất đến cấp đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực. - Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một căn cứ không thể thiếu. - Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển đô thị nó quyết định mục tiêu, phương hướng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị. - Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trước nó cũng ảnh hưởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra được những kinh nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm được hiện trạng nên việc qui hoạch được thực hiện rễ dàng hơn. 2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các loại đất , thông qua việc xác định hìng thức phân bố, vị trí, danh giới từng khu đất hoặc lô đất theo tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất xây dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đường giao thông. 3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đô thị. 3.1 Việc khoanh định các loại đất được thực hiện như sau : Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên khu đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu không thể thiếu được của qui hoạch chi tiết. việc chuẩn bị kĩ thuật thông tin về khu đất là cơ sở của toàn bộ mọi giải pháp qui hoạch được nghiên cứu. Công tác này bao gồm điều tra các yếu tố mang tính qui mô vùng liên quan đến khu đất, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, kĩ thuật, dân cư, xã hội...có ảnh hưởng quyết định đến việc khai thác, sử dụng đất khu vực dự kiến qui hoạch: - Điều kiện tự nhiên của khu vực: khí hậu, địa hình, thời tiết, địa chất, thuỷ văn, những đặc trưng của cảnh quan khu vực... - Các điều kiện hiện trạng về sử dụng đất được đánh giá với các vấn đề: qui hoạch sử dụng các khu đất, lô đất và qui mô, diện tích khu đất cần thống kê, xác định qui mô, tính chất, tỉ lệ và tương quan giữa các loại đất trên. - Hiện trạng về dân cư, xã hội để nhằm xác định hướng qui hoạch và đầu tư công trình trong khu đất qui hoạch, cần nghiên cứu về chủ thể sử dụng, điều kiện sống, làm việc trong các công trình sẽ được xây dựng trên kkhu đất về: số người cư trú, cơ cấu hộ, số lao động, cơ cấu dân cư và tình hình đời sống kinh tế của dân cư (mức sống, thu nhập bình quân, khả năng tìm việc làm...). - Ngoài ra cần nghiên cứu thêm về hiện trạng các loại hình sở hữu sử dụng đất đai, các bất động sản và khả năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà, bất động sản đó. Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hoá, giáo dục, y tế, du lịch, công trình thương mại, dịch vụ,...). Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp những yếu tố trên nhằm đấnh giá tiềm năng đất đai tạo cơ sở để xác định những phương án, giải pháp kỹ thuật đúng đắn tạo ra hiệu quả của đồ án qui hoạch. Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn qui hoạch: Xác định chức năng sử dụng đất (khu vực xây dựng, khu vực cấm xây dựng), giữ nguyên chức năng xây dựng, đất cần thay đổi chức năng sử dụng, dất phát triển mở rộng, khu đất cần phá rỡ các công trình kiến trúc đã có, đất các công trình cải tạo và bảo tồn. * Phân bố quĩ đất cho các nhu cầu về: - Các công trình sản xuất: công nghiệp nặng, công nghiệp chế biến, thủ công nghiệp... - Đất dành cho các công rình công cộng: dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế, hành chính... - Đất nhà ở: nhà chung cư, biệt thự, nhà ở theo lô, ghép hộ,.... - Đất công trình hạ tầng kĩ thuật: giao thông, điện, nước,.. - Đất xây dựng các công trình đặc biệt: quân sự, ngoại giao, tín ngưỡng,... - Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất nông-lâm-nghư nghiệp, đất hoang hoá không xây dựng được. Đề suất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường sinh thái. Đây là một nội dung quan trọng để nhằm đưa qui hoạch vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo được đất lại vừa bảo vệ được môi trường sinh thái. 3.2 Trong thời kì nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp. Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với thực tế về tính kinh tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều chỉnh lại việc khoanh định các loại đất là một việc làm tất yếu cần thực hiện ngay. 3.3 Sau khi điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp thì nhà qui hoạch phải đưa ra các giải pháp tiếp theo thực hiện phần qui hoạch sử dụng đất để cho công tác qui hoạch được liên tục đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị. 4. Các bước tiến hành xây dựng qui hoạch : Bước ı :Thu thập các yêu cầu qui hoạch về: thực trạng về quĩ đất của khu vực hoặc đô thị cần qui hoạch, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất, qua đó đánh giá được tiềm năng của đất đai. Phân tích các thông tin nhận được từ đó kết hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội khu vực đô thị, phương hướng sử dụng đất trong thời hạn qui hoạch những thông tin về ưu tiên khi qui hoạch mà cơ quan nhà nước cung cấp đưa ra yêu cầu trước khi qui hoạch. Bước 2: Bằng kiến thức chuyên môn phân tích các thông số trên dựa vào các điều kiện này đề xuất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường sinh thái sao cho hợp lý nhất và hiệu quả nhất. Đưa ra những yếu tố của bản dự án cho khu vực đô thị: + Một phác thảo sơ đồ quy hoạch. + Một chương trình tổng quát cho việc thực thi phương án. + Một lịch trình tiến độ của các công đoạn chủ yếu. + Một ước lượng tổng thể về văn hoá- xã hội, trong đó nói rõ đối với từng nhóm dân cư liên quan, những thuận lợi có thể được hưởng và những bất lợi có thể phải chịu. + Một bản dự toán chính xác các phương tiện vật chất, tài chính và nhân lực sẽ cần phải huy động, bởi vì dự toán này có thể sai khác nhiều tuỳ theo từng khu vực đô thị, tự mình thực hiện các công trình này hay thuê người khác. + Một bản kết toán ước lượng vê tài chính giúp ta; một mặt là những điều kiện có thể được tiến hành, và mặt khác thấy rõ đâu là những hệ quả tương lai đối với nguồn thu, chi của các đơn vị hành chính địa phương và của các cơ quan công cộng liên quan. Bước 3: Các phương án đưa ra thảo luận và đi đến lựa chọn. ở đây các chuyên gia và cán bộ có hiểu biết về quy hoạch cùng tham gia lựa chọn từ những phương án đã đưa ra. Đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất được lập ở hai mức độ khác nhau: + Đối với khu đất có diện tích trên 200 ha, áp dụng bản đồ tỷ lệ 1/2000 đến 1/5000 nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị về quản lý sử dụng đất đai. Việc cải tạo và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, định hướng về kiến trúc và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên cho mỗi khu đất có quy mô 4 – 20 ha. + Đối với khu đất từ 20 đến 200 ha, áp dụng bẩn đồ 1/1000 đến 1/2000 nhằm cụ thể hoá làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung và đồ án chi tiết sử dụng đất có liên quan, đồng thời xác định rõ mục tiêu, chế độ quản lý sử đụng đất các yêu cầu về bố cục quy hoạch-kiến trúc, các cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, về sinh môi trường... cho từng khu đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình. + Đồ án quy hoạch chia lô: được lập cho khu đất có diện tích dưới 20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500, nhằm quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc xây dựng các công trình tại từng lô đất. ( các bản đồ đất sử dụng để lập các đồ án quy hoạch chi tiết phải đảm bảo rõ ràng, chính xác phản ánh nội dung cập nhật về địa hình và thực trạng khu đất). Bước 4: Khi đã có được phương án quy hoạch, cơ quan chức năng phải đưa đồ án ra lấy ý kiến của cộng đồng. Cộng đồng nhân dân tham gia góp ý kiến thêm vào đồ án quy hoạch để hoàn thiện đồ án, đi sát với thực tế hơn, thông qua cộng đồng việc thực thi quy hoạch sẽ được dễ dàng hơn. Bước 5: thẩm định lại đồ án để khẳng định tính kinh tế-kỹ thuật-xã hội của đồ án. Trình tự và thủ tục thẩm tra phê duyệt gồm: + Nộp hồ sơ trình duyệt tại cơ quan thẩm tra. + Xin thẩm vấn ý kiến các cơ quan hoặc đơn vị tổ chức có liên quan. + Cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kiểm tra và lập báo cáo thẩm định. + Tổ chức hội nghị thẩm định. + Ra thông báo ý kiến kết luận của Chủ tịch Hội đồng thẩm tra. + Hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có). + Trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt. Bước 6: Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồ án đã được lựa chọn từ các chuyên gia. Hồ sơ xét duyệt gồm: + Tờ trình của UBND và Nghị quyết của HĐND cùng cấp thông qua về quy hoạch sử dụng đất đai. + Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đai. + Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai, bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai và các bản đồ chuyên đề khác. Bước 7: Thực hiện quy hoạch: phương hướng mục tiêu sử dụng đất, phân bố quỹ đất cho các nhu cầu, các giải pháp để thực hiện quy hoạch ở trên đem triển khai và thực tiễn. Bước 8: Trong quá trình thức hiện quy hoạch được duyệt, cần phải theo dõi cập nhật quá trình diễn biến để có quyết định điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn. Nhiệm vụ tổ chức thực hiện và theo dõi quy hoạch gồm: + Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu phân tích sử lý để rút ra khuynh hướng phát triển. + Theo dõi các dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch và các điều chỉnh cục bộ nếu có. + Tổng hợp xây dựng nhiệm vụ điều chỉnh thiết kế quy hoạch, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xem xét quyết định. + Lập hồ sơ quy hoạch điều chỉnh. + Trình duyệt quy hoạch lê._.