Một số vấn đề về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội thông qua một số dự án (57tr)

dân số toàn quốc là 100 triệu dân trong đó 30 triệu dân đô thị. Đến năm 2050 con số đó sẽ phát triển đến 140 triệu trong đó 70 triệu là dân cư đô thị. Song song với sự phát triển dân số là nhu cầu về nhà ở. Dự kiến đến năm 2020 Hà Nội phải là thành phố có quy mô từ 6 – 8 triệu dân. Khi đó nhu cầu đáp ứng về cơ sở vật chất đô thị là rất lớn. Năm 2003, Thành phố có thêm 2 quận mới là Long Biên và Hoàng Mai. Dự kiến đến năm 2020 sẽ có thêm một số quận mới. Với quy mô dân số như trên cùng với chỉ tiêu diện tích đề ra trong chương trình KC11 là 8 m2/ người tính trung bình từ nay đến năm 2020, mỗi năm Hà Nội phải xây dựng được 3 triệu m2 nhà ở mới đảm bảo chiến lược phát triển đô thị. Nhưng một nền kinh tế thị trường lại đang trong giai đoạn sơ khai thì không tránh khỏi những căn bệnh vốn có của nó như: phân hoá giàu nghèo, tư lợi, lạm phát, độc quyền nên việc kinh doanh xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung và nhà ở nói riêng đã khó do vấn đề tài chính lại càng khó hơn trong việc phân phối và tiêu thụ sản phẩm. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn trong khi vẫn có nhiều nhóm người có mức thu nhập thấp (TNT), mức tiết kiệm từ 7 – 10% nên khả năng mua nhà hoặc có điều kiện tiện nghi sinh hoạt bình thường là rất khó khăn. Vì vậy họ thường ở trong những căn nhà tạm không đảm bảo vệ sinh, mức độ an toàn. Nó ảnh hưởng xấu tới mỹ quan đô thị và làm giảm tốc độ đô thị hoá và CNH – HĐH đất nước. Là một trong những doanh nghiệp đầu ngành trong ngành xây dựng trực thuộc UBND Thành phố Hà Nội. Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội được thành lập theo mô hình Tổng công ty 90 của nhà nước hoạt động trong lĩnh vực chủ yếu là đầu tư phát triển nhà, đô thị và dân dụng, công nghiệp. Tổng công ty bao gồm trên 20 đơn vị công ty thành viên với kinh nghiệm trên 40 năm hoạt động trong ngành xây dựng. Tổng công ty đã và đang thực hiện nhiều dự án đầu tư xây dựng mới và cải tạo các khu nhà ở, các tuyến phố, khu đô thị góp phần thay đổi bộ mặt mỹ quan đô thị. Nhưng lĩnh vực đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả dần, trả góp cho những đối tượng có TNT thì mới được triển khai đầu tư dưới sự chỉ đạo của Thành uỷ UBND Thành phố Hà Nội. Đây là lĩnh vực mới mẻ lại thêm nhiều bất cập nảy sinh như: tình hình huy động vốn, thu hồi vốn đầu tư, xác định đối tượng mua nhà nên gặp rất nhiều khó khăn và phức tạp. Trên cơ sở thực tập tại Phòng Quản lí Dự án – Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, tôi thấy đây là lĩnh vực đáng quan tâm, nhiều bất cập. Vì vậy tôi đi sâu vào nghiên cứu: “Một số vấn đề về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội thông qua một số dự án” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Mục đích nghiên cứu đề tài: Hệ thống hoá cơ sở lí luận về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Nghiên cứu hiện trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, thông qua một số dự án, phát hiện các vướng mắc trong việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đề xuất các giải pháp khắc phục các vướng mắc trong việc phát triển nhà ở cho người có TNT của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội nói riêng và giải quyết nhà ở cho người có TNT nói chung hiện nay ở nước ta. Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương: Chương I – Cơ sở lí luận về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Chương II – Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Chương III – Một số giải pháp tăng cường phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Bằng phương pháp nghiên cứu thực tiễn các dự án xây dựng nhà ở cho người có TNT của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, để thông qua đó thấy được các vướng mắc, khó khăn trong lĩnh vực này. Đây là một vấn đề mới mẻ, nhiều khó khăn và phức tạp. Lần đầu tiên được tiếp xúc với công việc thực tế, lại thêm trình độ lí luận có hạn nên không tránh khỏi những sai sót. Tôi xin trân thành cảm ơn cô giáo, Th.s Vũ Thị Thảo cùng các thầy cô giáo trong Khoa và các Cán bộ Phòng Quản lí Dự án – Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội đã giúp đỡ tôi hoàn thành Báo cáo chuyên đề thực tập này. SV. Vũ Như Công. nội dung Chương I – Cơ sở lí luận về phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp 1-Khái niệm về người có thu nhập thấp. Cho đến nay chưa có một khái niệm rõ ràng về “ Người có thu nhập thấp”. Tuy nhiên, theo khái niệm thông thường và đang được chấp nhận ở nhiều nước thì người được coi là người có thu nhập thấp (TNT) là người có mức thu nhập bình quân thấp hơn mức thu nhập bình quân của xã hội. Chẳng hạn theo số liệu của Tổng cục Thống kê thì mức thu nhập bình quân khu vực đô thị của nước ta năm 2001 là 1.079.910 đ/người/tháng. Vậy theo cách hiểu trên thì người nào có mức thu nhập bình quân thấp hơn mức nêu trên sẽ được coi là người có TNT. Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có TNT, khái niệm người có TNT là: Người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng. Theo số liệu điều tra năm 2000. Tại TP HCM, mức TNT là 250.000 đ - 1.000.000 đ/người/tháng tức là 1,25 triệu – 5 triệu đồng/hộ/tháng. Tại TP Hà Nội là 220.000 đ - 900.000 đ/người/tháng tức là 1,1 – 4,5 triệu đồng/hộ/tháng. Với mức thu nhập như vậy thì hầu như không có khả năng tích luỹ để đầu tư cải tạo nhà ở. Theo tính toán của Ngân hàng phát triển Châu á thì số hộ này chiếm tới 50% số hộ tại đô thị. Đây là một con số tương đối lớn rơi vào các nhóm người sau: Các công chức, viên chức nhà nước. Quân đội, sĩ quan, công an. Công nhân các nhà máy, công ty. Dân lao động và buôn bán nhỏ tại đô thị. Người có TNT được hiểu là những người có thu nhập tương đối ổn định bao gồm mức thu nhập trên ngưỡng nghèo và gần đến mức trung bình (Theo Quyết định số 6033/QĐ - UB ngày 20 tháng 11 năm 2000 của UBND Thành phố Hà Nội thì những người có thu nhập 120.000 VND/ tháng ở nông thôn và 170.000VND/tháng ở ngoại thành là những người nghèo). Còn theo Thông tư 03/2001/TT – BLĐTBXH – BTC – UBDTMN, lương cỏ bản có giá trị 210.000 đ/tháng. Với mức lương này thì những người vừa mới vào làm công ăn lương chỉ đủ chi tiêu cho ăn uống chứ chưa thể trả tiền thuê nhà hay tích luỹ để mua nhà chí ít là trả góp, trả dần. Theo đánh giá của ADB mức thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội từ 200.000 – 800.000VND/tháng (thời điểm năm 2000) và từ 1.100.000 – 2.500.000 VND/ hộ được xếp vào hộ TNT. Dựa vào Nghị định 03/2003/NĐ-CP ngày 15 tháng1 năm 2003 về việc điều chỉnh tiền lương, trợ cấp xã hội và đổi mới cơ chế quản lí tiền lương, quy định mức lương cơ bản tối thiểu 290.000 đ. Vậy tính theo hệ số lương trung bình cho người lao động là 1,7 thì mức lương có thể coi là TNT khi người lao động có thu nhập 500.000 đ/tháng. Tuy nhiên nước ta đang tồn tại một “nền kinh tế phi chính thức”, có khả năng làm tăng thu nhập cho mỗi người (cũng phi chính thức) cao hay thấp tuỳ thuộc vào từng ngành kinh tế và từng vùng lãnh thổ. Điều này dẫn đến một thực tế là trong nhiều trường hợp, rất khó xác định được mức thu nhập thật của mỗi người. Vì vậy nếu chỉ căn cứ vào những thông số được công bố chính thức về mức thu nhập để kết luận người này hoặc người kia thuộc diện TNT là không chính xác. Một thực tế nữa là có thể với một cá nhân thì đó là người TNT, nhưng với một hộ gia đình (mà cá nhân đó là thành viên) thì không phải là hộ TNT do tổng thu nhập của cả hộ thuộc diện cao hơn mức thu nhập bình quân tính theo hộ của xã hội. Một vấn đề rất quan trọng cần phải đặt ra là khả năng “người TNT” không phải luôn đồng nghĩa với việc người đó cần được hỗ trợ để cải thiện nhà ở: Cán bộ về hưu được sở hữu nhà ở do con cái làm ăn thành đạt xây dựng; người TNT được thừa kế về nhà ở, đất đai vv…Vì vậy đối tượng TNT thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở phải là đối tượng vừa có TNT vừa thực sự khó khăn về nhà ở. Đây cũng là vấn đề hết sức quan trọng trong việc xác định đối tượng mua nhà bán trả dần, trả góp. 2 - Đặc điểm nhà ở của người có thu nhập thấp. Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là những hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt cả ở giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai không tự sinh ra trong khi nhu cầu thì ngày một lớn, dĩ nhiên giá trị không thể đứng yên hay thấp đi. Nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt trên đất cũng là những tài sản có giá trị lớn. Với mức TNT thì việc chi tiêu cho các hàng hoá thông thường cũng trở lên khó khăn. Thậm chí nhiều người nhiều hộ còn không đủ ăn, huống chi đến việc dành tiền để mua sắm, đầu tư, nâng cấp, cải thiện nhà ở. Hoặc nếu có tích luỹ nhưng lại ở mức từ 7 – 10% thu nhập thì không biết trong bao nhiêu năm họ mới có đủ tiền đề xây dựng hay chí ít là cải tạo nhà ở. Vì vậy nhà ở của họ thường có những đặc điểm sau: + Diện tích bình quân đầu người thấp. Tuy có tăng lên so với thời kì bao cấp nhưng vẫn thuộc loại thấp so với mức trung bình của xã hội. Theo tính toán của Vụ cơ sở hạ tầng – Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2000 thì diện tích bình quân các nhóm người ở đô thị là 7,7 m2. Cụ thể TP Hà Nội: 6,8 m2/ người, TP HCM 7,8 m2. Như vậy diện tích bình quân đầu người của nhóm người TNT may ra ở TP Hà Nội là 5m2/người, TP HCM 6m2/người. Và dự kiến đến năm 2005 ở TP Hà Nội (diện tích bình quân xã hội): 8,4m2/ người, TP HCM 8,9m2/người. Điều này có nghĩa là diện tích bình quân của nhóm TNT cao lắm cũng chỉ khoảng hơn 6m2/người (TP Hà Nội) và khoảng 7m2/người (TP HCM). Nhóm người TNT bao gồm nhiều đối tượng, ngoài các đối tượng là cán bộ công nhân viên chức (CBCNVC) có hộ khẩu thường trú tại đô thị còn có các đối tượng ngoại tỉnh như công nhân các KCN, KCX, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, người buôn bán nhỏ thì diện tích ở của họ phải nói là rất thấp. Chẳng hạn như hiện nay ở TP Hà Nội nhiều nơi cho thuê nhà trọ với giá 200 – 300 ngàn đồng mà có khi đến 10 người (thợ xây) chen chúc cùng nhau nấu ăn và nghỉ ngơi. Mà với giá đó thì diện tích phòng cho thuê chỉ vào khoảng trên 10 m2. Hay một số khu KTX trung bình mỗi sinh viên từ 1 – 1,2 m2. + Về mặt kiến trúc. - Đối với những người di cư từ nơi khác đến đô thị, nhất là từ nông thôn ra kiếm việc, làm ăn buôn bán nhỏ. Nhà ở của họ là những lều lán dựng tạm bợ bởi các vật liệu kém chất lượng nên hình thức kiến trúc rất nghèo nàn đơn sơ. Họ tạo dựng ngôi nhà bằng tất cả các loại vật liệu có thể như: tre, nứa, cót ép, lá dừa nước, giấy giầu, thậm chí là các phế liệu thải ra sản phẩm công nghiệp. Bản thân vật liệu tạo dựng lên ngôi nhà chủ yếu là loại rẻ tiền, dễ kiếm và tận dụng lại. - Đối với nhóm người định cư từ trước khi nền kinh tế chuyển đổi vẫn còn cơ chế bao cấp thì họ thường ở trong những căn hộ tập thể do nhà nước phân phối. Nay đã xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt, quá liên hạn sử dụng và lạc hậu. Do đó nhìn chung hình thức kiến trúc nhà ở của người TNT có giá trị thẩm mỹ thấp. Màu sắc tại các khu nhà ở đơn điệu có phần ảm đạm bởi màu sắc các vật liệu tái chế và phế thải. + Về mặt không gian kiến trúc và chức năng ngôi nhà. Nhà ở bố trí không khoa học, không đúng quy hoạch thậm chí là lấn chiếm vô tổ chức. Do vậy nhà ở đối với người TNT thường thuộc diện giải toả. Nhà ở là nơi tái sản xuất sức lao động sau mỗi ngày làm việc mà còn có ý nghĩa tâm lí xã hội, phong tục tập quán của dân tộc. Nhưng nhà ở của người TNT tại các đô thị thì những chức năng đó mới chỉ ở mức tối thiểu. Các không gian trong nhà thường được sử dụng đa năng. Chỗ tiếp khách cũng là chỗ ngủ, nghỉ ngơi của các thành viên trong hộ khi bị ốm đau bệnh tật. Vì không có không gian riêng, các căn hộ gần như không có không gian phụ như: bếp nấu ăn, phòng ăn, phòng tắm, phòng vệ sinh. Trong nhà thường thiếu ánh sáng tự nhiên do thiết kế không khoa học như các khu tập thể cũ: Kim liên, Nguyễn Công Trứ. + Về mặt môi trường. Do nhà ở mọc lên không theo quy hoạch kể cả các công trình công cộng. Hệ thống cấp thoát nước không đến được các hộ dân, cống thoát nước lộ thiên, hệ thống điện quá tải không được sử lí, ý thức vệ sinh môi trường của người dân kém nên ngày càng dẫn đến môi trường sống trong các khu này trở nên bị ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép. Trong quá trình ở hầu như rất ít thậm chí không đầu tư cải tạo, sửa chữa nên đã xuống cấp một cách nhanh chóng. TNT kéo theo một loạt các vấn đề nảy sinh, không chỉ vấn đề ở mà còn những sinh hoạt hàng ngày trong cuộc sống của họ như: y tế, giáo dục, vệ sinh môi trường. Nghèo lại vẫn cứ nghèo nếu như Đảng và Nhà nước không có chính sách hỗ trợ, giúp đỡ họ. Đây là một trong những vấn đề bức xúc mà bất cứ một nước XHCN nào cũng phải nhanh chóng giải quyết, đảm bảo công bằng xã hội theo đúng bản chất của nó. 3. Sự cần thiết phải đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp. Sau hơn 10 năm kể từ khi nhà nước ban hành nhiều văn bản xoá bỏ, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư về nhà ở cũng chuyển dần từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy được tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở. Vì vậy trong những năm qua, quỹ nhà ở tăng đáng kể cả về số lượng lẫn chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư. Tại các đô thị lớn nhiều khu nhà ở mới đã và đang được xây dựng theo quy hoạch với quy mô lớn, hiện đại, đồng bộ bao gồm cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn. Các công trình dịch vụ thương mại, thể thao vui chơi giải trí và dành đất tạo ra khu vực cây xanh hợp lí, đảm bảo tiêu chuẩn về môi trường, xử lí nước thải và chất thải. Đó là các khu đô thị mới ở TP Hà Nội như: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính, Trung Yên. Nhiều khu tái định cư, khu nhà ở cho người TNT, khu nhà ở cho giáo viên, sinh viên đã và đang được xây dựng như: Khu tái định cư Nam Đại Cồ Việt, các dự án xây dựng thí điểm nhà ở cho người TNT B3, B4, B5 thị trấn Cầu Diễn – Từ Liêm, CT1B Phường Xuân La – Q. Tây Hồ, nhà ở cho người TNT tại xã Xuân Đỉnh – Q.Tây Hồ. Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc đầu tư xây dựng nhà ở theo cơ chế mới, thời gian vừa qua đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho người có TNT. Theo ước tính của Ngân hàng phát triển Châu á thì số hộ TNT ở TP Hà Nội là từ 100.000 – 150.000 hộ chiếm tới 50% cư dân thành phố và đó là cán bộ, công nhân viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công an, người lao động, buôn bán nhỏ, là lực lượng nòng cốt đang tham gia trực tiếp lao động sản xuất tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Do vậy cần phải có cái nhìn nhận mới để cải thiện được vấn đề theo hướng tìm kiếm các giải pháp đầu tư nhà ở thích hợp vừa khả năng thanh toán của người TNT, đồng thời đẩy mạnh khả năng giải quyết nhu cầu nhà ở bức xúc này. Người TNT thường ở trong những ngôi nhà đã quá liên hạn sử dụng. Quá nửa nhà ở đô thị nói chung có độ tuổi trên 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp, nhiều nhà nguy hiểm phải phá đi làm lại. Tại TP Hà Nội có 300.000 m2 nhà hư hỏng nặng, trong đó có 44 khu chung cư cao tầng bị nún nứt nguy hiểm. Nhiều hộ sống chen chúc nhau trong một nhà thiếu các tiện nghi phục vụ tối thiểu. Hiện tượng cơi lới lộn xộn, lấn chiếm đất công diễn ra khắp nơi. Các vụ tranh chấp, kiện cáo về nhà đất tăng lên mà việc giải quyết rất khó khăn và thường kéo dài qua nhiều năm. Quỹ nhà ở tăng lên đáng kể nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn thấp vì dân số đô thị tăng nhanh, đặc biệt là tăng cơ học. Một bộ phận dân cư thu nhập cao có điều kiện xây dựng nhà ở khan trang nhưng một bộ phận dân cư có thu nhập trung bình và thấp hầu như chưa được cải thiện là bao. Nhiều khu nhà ở tạm, nhà “ổ chuột” tại các đô thị lớn như Hà Nội,TP HCM chưa được cải tạo; việc sử lí các khu chung cư cao tầng đã bị xuống cấp nghiêm trọng, nguy hiểm, không an toàn cho người sử dụng tại các đô thị thực hiện chậm chạp. Xu hướng xây dựng nhà ở dắt tiền, tiện nghi sang trọng để bán cho người giàu ngày càng phát triển, trong khi việc xây dựng cho người có khó khăn về nhà ở thì bị sao nhãng thậm chí là không quan tâm. Việc chăm lo cho cán bộ, công chức, viên chức và người TNT chưa được quan tâm đúng mức. Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng học sinh, sinh viên, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung, KCX, Khu đô thị chưa đáp ứng được nhu cầu tối thiểu cần thiết. Trước tình hình đó, Đảng và nhà nước ta cần quan tâm hơn nữa tới việc xây dựng nhà ở cho các đối tượng TNT gặp khó khăn về nhà ở. Nó không chỉ phản ánh bản chất tốt đẹp của một nước XHCN mà còn giải quyết các vấn đề về trật tự, công bằng xã hội, kinh tế – chính trị. 4. Chính sách áp dụng trong đầu tư phát triển nhà ở cho người TNT. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân, do vậy mọi đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước đều nhằm mục đích đem lại cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho nhân dân. Xoá bỏ sự bất bình đẳng, thiệt thòi cho một số tầng lớp dân cư trong xã hội, trong đó là các nhóm dân cư có TNT gặp khó khăn về nhà ở. Nhà nước ta đã và đang có nhiều chính sách huy động mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích ưu đãi đối với các doanh nghiệp, tổ chức đầu tư phát triển nhà nhằm tăng quỹ nhà, giảm giá thành để các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở có khả năng chi trả. Nghị Định số 71/2001/NĐ - CP ngày 15 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Nghị định mở ra nhiều triển vọng cho người gặp khó khăn về nhà ở và trực tiếp tác động đến nhà đầu tư. Cụ thể: - Về thủ tục đầu tư và xây dựng. Hiện nay, các thủ tục đầu tư và xây dựng ở nước ta còn rườm rà làm mất nhiều thời gian, chậm tiến độ thi công, vốn “chết” của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của họ. Vì vậy cần tạo cơ chế “thoáng”, cơ chế “một cửa”, giảm bớt các thủ tục không cần thiết. Điêu7 NĐ 71 quy định: “Đối với những khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi chỉ cần lập một bước báo cáo nghiên cứu khả thi ” hoặc “các công trình có thiết kế kĩ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn cấp giấy phép xây dựng”. - Về huy động vốn và ưu đãi trong đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất. Khi tham gia xây dựng các dự án, vốn là yếu tố cơ bản chi phối toàn bộ quá trình hoạt động đầu tư xây dựng của nhà đàu tư. Vốn được sử dụng trong việc thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình và hạng mục công trình. Nhà nước cho phép và tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án được huy dộng vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Được phép vay vốn của các tổ chức tín dụng (Điều 10 NĐ 71). Đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp. Mức đền bù được gọi là thoả đáng không phải là nhỏ, nhà nước hỗ trợ bằng nguồn vốn ngân sách để giảm bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp. Chủ đầu tư được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số tiền đền bù thiệt hại về đất của dự án. Trong trường hợp doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì nhà nước tạo điều kiện cho vay để thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng (Điều 8 NĐ 71/2001/NĐ - CP). Điều 13 - NĐ cũng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng; được giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở không phải là nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án, được miễn giảm thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khi giao đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng. Nhà nước đầu tư từ Ngân sách để xây dựng các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật. Nếu nhà nước chưa cân đối kịp thì các Doanh nghiệp, Chủ đầu tư có thể huy động các nguồn vốn hợp pháp, các nguồn vốn này sẽ được trừ khi các Doanh nghiệp, Chủ đầu tư phải nộp các khoản vào Ngân sách Nhà nước theo qui định. - Về thuế suất, thuế thu nhập Doanh nghiệp. Khi tham gia các chương trình hỗ trợ, phát triển mang tính chất chính trị – xã hội thì Nhà nước phải đứng ra gánh chịu các thiệt thòi, hoạt động với ý nghĩa phúc lợi, là một tổ chức hoạt động vì lợi ích công cộng không vì mục tiêu lợi nhuận. Do vậy trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Nhà nước có nhiều chính sách khuyến khích các doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia. Một trong nhiều chính sách đó là giảm thuế suất, thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể Điều 14 – NĐ số 71/2001/NĐ-CP quy định: “ Thuế suất 15% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác trên địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn; thuế suất 20% đối với các nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; thuế suất 25% đối với nhà chung cư cao tầng và các loại nhà ở khác tại địa bàn còn lại”. Như vậy NĐ 71/2001/NĐ-CP đã tạo điều kiện cho cả phía cung và cầu về nhà ở nói chung, trong đó có nhà ở cho người có TNT. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ mang tính chất chính trị – xã hội mà nó còn là một nghĩa phản ánh đúng bản chất của một nước XHCN. Trong nhóm người có TNT ngoài những đối tượng là CBCNVC, sinh viên các trường Đại học, Cao đẳng còn không ít người là các hộ, cá nhân thương binh, gia đình liệt sỹ, những người có công với cách mạng. Trên cơ sở NĐ71/2001/NĐ-CP, UBND TP HCM đã có chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/4/2003 về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp. Cụ thể: - Về quy hoạch sử dụng đất Các cấp, các ngành chức năng và các đơn vị trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp cần tiếp tục thực hiện chỉ thị 08/2002/CT- UB của UBND thành phố về việc tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn TP HCM theo hướng khuyến khích phát triển các dự án nhà ở đầu tư xây dựng chung cư cao tầng hạn chế tối đa việc quy hoạch phân lô nhà phố. Sở địa chính – nhà đất (nay là Sở TNMT& Nhà đất) đề xuất điều chỉnh quy hoạch và dự án theo hướng tăng tỷ trọng xây dựng chung cư cao tầng, tiết kiệm quỹ đất, tạo khả năng đáp ứng nhu cầu về chỗ ở, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Trong đó, cần đề xuất chọn một số dự án thích hợp để yêu cầu phải xây dựng một tỷ lệ nhà chung cư để Nhà nước mua lại hoặc nhà diện bán trả góp và nhà cho thuê đối với hộ có thu nhập thấp. - Về ưu đãi trong đầu tư xây dựng. Hỗ trợ các dự án đầu tư nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp theo quy định của NĐ 71/2001/NĐ-CP (được vay vốn với lãi suất ưu đãi); hỗ trợ người có thu nhập thấp có điều kiện vay vốn để tạo lập nhà ở, khuyến khích cá nhân góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho chính mình, ưu đãi không nộp tiền sử dụng đất phần diện tích quy hoạch xây dựng các loại nhà này kể cả các công trình phúc lợi xã hội: Nhà ăn, thư viện… các loại nhà cấp 3, nhà lắp ghép được xây dựng tại các khu công nghiệp mới phát triển xa trung tâm thành phố để giảm giá thành đầu tư ban đầu; miễn giảm hoặc thoái thu thuế thu nhập doanh nghiệp cho các đơn vị khi tham gia đầu tư xây dựng 3 loại nhà: nhà ở thu nhập tháp, nhà lưu trú công nhân & KTX sinh viên, không phân biệt nhà chung cư cao tầng hay thấp tầng; miễn hoặc thoái thu thuế gia tăng cho việc xây dựng nhà lưu trú công nhân và KTX sinh viên. Giá bán các căn hộ cho người có thu nhập thấp được tính trên cơ sở bảo toàn vốn, không tính các khoản Ngân sách Nhà nước cấp hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng và các khoản ưu đãi về thuế, về tiền sử dụng đất (nếu có). Người thu nhập thấp được mua trả góp căn hộ trong thời hạn từ 10-15 năm; giá thuê các căn hộ thu nhập thấp được tính trên cơ sở giá thành xây dựng áp dụng mức khấu hao cơ bản không quá 50 năm. UBND Thành phố Hà Nội cũng đã có những chính sách khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở trong đó có nhà ở cho người có TNT như :Quy định tạm thời thí điểm về quản lí mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ( ban hành kèm theo Quyết định số 87/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004). Điều 2 : Đối tượng và điều kiện mua nhà ở tại quy định này ( bao gồm cả người có TNT) 1/ Người đang cư trú, có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài theo quy địnhtại Nghị Định 81/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 11 năm 2001 của Chính phủ. 2/ Những người được mua nhà ở pahỉ có các điều kiện sau : a/ Là cán bộ. công chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước ( cán bộ,CNVC thuộc các cơ quan hành chính sự nghiệp, cán bộ, chiến sĩ các lực lượng vũ trang…) ; người lao động làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. b/ Có diện tích nhà ở bình quân dưới 5m2/đầu người ( hoặc chưa có nhà ở) c/ Có thời gian công tác từ 5 năm trở lên, có nơi làm việc và thu nhập ổn định, có đủ khả năng tài chính để trả ngay phần giá thành xây dựng và trả góp hàng tháng. d/ Được thủ trưởng cơ quan xác nhận đụng các điều kiện trên và cam kết hỗ trợ cho người mua nhà ít nhất là 10% phần chênh lệch giữa giá bán và giá thành xây dựng. Điều 5 : Giá bán và phương thức thanh toán. 1/ Giá bán phấn nhà ở thuộc quyền quản lí của các chủ đầu tư do chủ đầu tư và người mua nhà thoả thuận theo điều kiện thị trường tại thời điểm kí kết hợp đồng mua bán, cả về phương thức thanh toán và bàn giao nhà, hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. 2/ Giá bán nhà cho các đối tượng tại khoản 2 điều 2 là giá tại khoản 1 điều này, được phân ra làm hai phần gồm: a/ Giá thành xây dựng cho 1 căn hộ (không tính tiền sử dụng đất)  được xác định theo dự toán được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được hội đồng định giá thành phố chấp thuận. Phần này người mua nhà trả ngay một lần cho chủ đầu tư xây dựng nhà. b/ Phần tiền còn lại bằng giá bán tại khoản 1 điều này trừ đi giá thành xây dựng tại điểm a khoản 2 điều này. Phần này đơn vị có người mua nhà và người được mua nhà trả dần vào quỹ đầu tư phát triển thành phố, thời hạn không quá 20 năm. Người mua nhà được cấp giấy chứng nhậnquyến sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và ghi nợ phần tiền được trả dần. Hay như Điều 11 Quyết định số 91/2004/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội ngày 20 tháng 5 năm 2004 về việc ban hành quy định quản lí kinh doanh nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, ưu đãi, khuyến khích hoạt động kinh doanh nhà ở cho thuê. Cụ thể được: Huy động vốn ứng trước của các tổ chức cá nhân có nhu cầu về thuê nhà ở. Vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy địnhc ủa pháp luật. UBND thành phố xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh tín dụng hoặc được vay từ Quỹ đầu tư phát triển thành phố. Ưu đãi về miễn giảm, chậm nộp tiến sử dụng đất và thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. áp dụng mức thuế suất thấp nhất đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà, đảm bảo thu hồi vốn và bù đắp chính sách xã hội. Ngân sách nhà nước đầu tư các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kĩ thuật ngoài phạm vi dự án đấu nối với các hệ thống chung trong khu vực. Ngoài ra Thành phố Hà Nội còn một số các văn bản khác nhằm khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở như: Chỉ thị số 18/2004/ CT-UB ngày 25 tháng 5 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc tăng cường công tác quản lí mua bán nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới trên địa bàn thành phố; Quyết định số 91/2004/QĐ-UB ngày 20 tháng 5 năm 2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định quản lí kinh doanh nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nhìn chung để giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cần có sự quan tâm phối hợp của các Bộ, Sở ban ngành chức năng mà Chính phủ là “ đầu tàu” trong việc thu hút và phát triển các nguồn vốn trong xã hội. Chương II - Thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội 1. Giới thiệu về Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội được thành lập theo mô hình Tổng công ty 90 của Nhà nước trực thuộc UBND thành phố Hà Nội, hoạt động trong lĩnh vực chủ yếu là đầu tư phát triển nhà, đô thị và xây dựng dân dụng, công nghiệp. Tổng công ty bao gồm trên 20 đơn vị công ty thành viên với kinh nghiệm hơn 40 năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Tổng công ty có bộ máy tổ chức, hoạt động và điều hành mạnh với công nghệ quản lý và công nghệ khoa học kỹ thuật tiên tiến, là nguồn động lực to lớn để huy động sức mạnh tập trung tổng lực phục vụ cho nhiệm vụ phát triển sản xuất kinh doanh. Những thành quả lao động của đội ngũ đông đảo các tiến sĩ, thạc sĩ, kiến trúc sư, kỹ sư đa ngành nghề, giới chuyên môn, sự năng động và đội ngũ công nhân lao động lành nghề của Tổng công ty là hàng ngàn công trình được được xây dựng trên khắp mọi miền của Tổ quốc và trên nước bạn Lào. Mục tiêu của Tông công ty Đầu tư và Phát triẻn nhà Hà nội là phát huy truyền thống phấn đấu trở thành tập đoàn kinh tế mạnh có tầm cỡ trong khu vực. Để thích ứng với những thách thức cũng như để nắm vững các vận hội, Tổng công ty không ngừng phát huy nội lực và sẵn sàng hợp tác với các tổ chức cá nhận trong và ngoài nước để phát triển sản xuất kinh doanh. Chỉ tính riêng năm 2004 vừa qua TCT đã vinh dự được thành phố phê duyệt 5 công trình gắn biển chào mừng 50 năm ngày giải phóng thủ đô, đó là các công trình: Chung cư tái định cư tại chỗ lô 8c dự án Đại Cồ Việt, công trình nhà cao tầng Hoàng Quốc Việt, công trình chung cư cao tầng CT3.3 – dự án Mễ Trì Hạ, công trình trung tâm thương mại Thanh Trì, công trình xây dựng chợ Bưởi…Cũng trong năm 2004, Tổng công ty đã chỉ đạo các đơn vị thành viên được giao thực hiện hoàn tất dự án, tập trung giải quyết dứt điểm những khó khăn vướng mắc với các Sở ngành với các bên liên quan để bàn giao và thu hồi vốn cho chủ đầu tư tại các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Cầu Diễn – Từ Liêm, Xuân La – Tây Hồ… Đồng thời, TCT tiếp tục chuẩn bị các thủ tục để triển khai các dự án xây dựng nhà ở trên quỹ đất 20% tại các dự án Cầu Diễn, Cổ Nhuế – Xuân Đỉnh, Sài Đồng – Long Biên. Với đặc thù là một TCT lớn của thủ đô Hà Nội với chức năng nhiệm vụ được giao và mục tiêu phát triển đúng đắn, phù hợp, Tổng công ty Đầ._.u tư và Phát triển Nhà Hà Nội đã, đang và chắc chắn sẽ đóng góp không nhỏ vào sự nghiệp phát triển đô thị và cả nước. 2. Hiện trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty qua một số dự án. 2.1. Giới thiệu về một số dự án. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội lần đầu tiên được Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội giao nhiệm vụ là chủ đầu tư dự án thí điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp trên cơ sở 20% quỹ đất của các khu đo thị mới. Tổng công ty uỷ quyền cho các Công ty đơn vị thành viên trực thuộc làm chủ đầu tư. Bao gồm các dự án sau: - Công trình CT1B – Phường Xuân La – Quận Tây Hồ – Thành phố Hà Nội, khởi công Quý IV năm 2002. Công trình do đơn vị thành viên Tổng công ty – Công ty xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư. Lô đất xây nhà 5 tầng CT1B có diện tích 1.119,6m2. Phía Tây giáp vành đai 2, phía Đông và nam giáp với vùng quy hoạch khu vực, phía Bắc giáp nhà CT1A của dự án. Công trình bao gồm 36 căn hộ từ tầng 2-5 và diện tích kinh doanh tầng 1. Tổng vốn đầu tư của công trình là 8.674.788.000đ không bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, hoa màu và tiền sử dụng đất… + Diện tích xây dựng: 1.127m2 + Gồm 36 căn hộ và diện tích kinh doanh tầng 1 + Tổng diện tích sàn: 2.977m2 - Các công trình B3, B4, B5 thuộc thị trấn Cầu Diễn – huyện Từ Liêm – thành phố Hà Nội. Công trình B3, B4 do đơn vị thành viên là Công ty xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư. Công trình B5 do Công ty xây dựng Hồng Hà thuộc Tổng công ty làm chủ đầu tư. Các nhà B3, B4, B5 thuộc lô đất được xây dựng cao tầng của khu nhà ở Cầu Diễn có diện tích khoảng 2.490m2. - Nhà B3 – 5 tầng khởi công QuýIV năm 2002 có: + Diện tích xây dựng: 415m2 + Diện tích sàn : 2.060m2 + Gồm 28 căn hộ và diện tích kinh doanh tầng 1. + Tổng vốn đầu tư khoảng: 3.918.295.863 đ - Nhà B4– 7 tầng khởi công đầu Quý III năm 2003 có: + Diện tích xây dựng: 421m2 + Diện tích sàn:2.947 m2 + Gồm 30 căn hộ, diện tích kinh doanh tầng 1 và tầng hầm để trông giữ xe. + Tổng vốn đầu tư khoảng: 7.148.365.000đ. - Nhà B5– 7 tầng khởi công Quý III năm 2002 có: + Diện tích xây dựng: 425,8 m2 + Diện tích sàn:2.838,6 m2 + Gồm 36 căn hộ và diện tích kinh doanh tầng 1. + Tổng vốn đầu tư khoảng: 7.689.228.000đ 2.2. Tình hình huy động vốn đầu tư cho các dự án của Tổng công ty. Mặc dù thành phố Hà Nội đã có những chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp cho các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng nhà nói chung và cho người có thu nhập thấp nói riêng. Nhưng tình hình hiện nay chưa tiến triển là bao. Lẽ ra trước khi đầu tư vốn xây dựng nhà cho các đối tượng thì nên xác định rõ đối tượng và cơ chế bán để các đối tượng góp vốn xây dựng cho chính ngôi nhà của họ. Thế nhưng việc xây cứ xây, còn việc xác định các đối tượng thì để sau dẫn đến một thực tế là nhiều doanh nghiệp xây nhà xong 2-3 năm cơ chế bán chưa được xác định hoặc chờ thành phố xét duyệt, do đó doanh nghiệp đã chịu nhiều sức ép lại thêm sức ép về lãi suất làm cho doanh nghiệp ngày càng khó khăn hơn. Các Ngân hàng tín dụng, tổ chức tài chính thì không “ mặn mà” mấy trong việc cho vay đối với các Doanh nghiệp xây dựng. Các Doanh nghiệp xây dựng đầu tư trong lĩnh vực này đòi hỏi phải sử dụng vốn nhiều, thời gian thu hồi vốn thường trên 10 năm, thậm chí 15-20 năm nên cần vay theo hợp đồng dài hạn. Trong khi ấy các tổ chức kinh doanh tiền tệ cho vay dài lắm cũng chỉ được 10 năm. Quỹ đầu tư phát triển nhà ở của thành phố tuy đáp ứng một phần vốn với lãi suất ưu đãi nhưng thực tế triển khai rất chậm, không kịp thời buộc các Doanh nghiệp phải huy động từ các nguồn hợp pháp chẳng hạn vốn đầu tư cho công trình B3, B4 – Dự án tại thị trấn Cầu Diễn huyện Từ Liêm, bao gồm: + Vốn tự có huy động Cán bộ CNVC của Công ty đầu tư xây dựng số 8 Hà Nội: tỷ trọng 15% (góp vốn xây dựng nhà cho chính họ). + Nguồn vốn vay tín dụng thương mại, huy động các nguồn vốn khác: 85%, lãi suất 9%/năm. Với công trình CT1B – Xuân La, Q. Tây Hồ: Đối tượng mua nhà của dự án là người thu nhập thấp nhưng dự án đã hoàn thành cơ bản khối lượng xây lắp mà vẫn chưa được các cấp có thẩm quyền xác định vì vậy dự án chưa huy động được nguồn vốn từ người mua nhà. Căn cứ vào tình hình thực hiện dự án, vốn đầu tư cho các dự án thực hiện chủ yếu là vốn huy động của Doanh nghiệp nên 50% vốn huy động từ các nguồn vốn hợp pháp của Doanh nghiệp, còn 50% vốn vay của Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hà Nội. Mức vay vốn của Quỹ phát triển nhà ở được vay ở mức 50% xong vì không kịp thời vay được nên 8 tháng đầu (kể từ khi thực hiện xây lắp) chủ đầu tư đã huy động các nguồn vốn hợp pháp của Doanh nghiệp để thi công và giá trị thi công nhiều khi đạt tới 75% tổng chi phí cho thực hiện dự án. Rõ ràng thị trường vốn có vai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư trong lĩnh vực xây dựng. Mặc dù các Doanh nghiệp xây dựng có khả năng huy động vốn từ các nguồn vốn hợp pháp của Doanh nghiệp (1 tỷ lệ nhất định) nhưng các nhà lãnh đạo không thể không quan tâm, bằng các chính sách hỗ trợ về vốn thông qua các quỹ, các tổ chức tín dụng để huy động vốn cho Doanh nghiệp góp phần giải quyết vấn đề về nhà ở cho các nhà đầu tư nói chung và đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng. 2.3. Phương án xây dựng đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo sự chỉ đạo của Thành uỷ UBND thành phố Hà Nội đối với các Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà ở Hà Nội thì suất đầu tư/m2 sàn không quá 2 triệu đồng/m2. Thế nhưng do một số công trình lắp đặt thang máy, gia cố thêm nhiều cọc bê tông, vốn vay chậm chủ yếu là do Doanh nghiệp tự huy động nên đã làm tăng chi phí với suất đầu tư trên 2 triệu đồng/m2. - Công trình B3, B4 dự án Cầu Diễn huyện Từ Liêm. Khối nhà B3, B4 nằm trong khu vực quy hoạch của dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp Cầu Diễn. Được thiết kế theo kiểu nhà có cầu thang, hành lang trung tâm, bố trí hài hoà với các công trình kiến trúc xung quanh nhằm tạo ra tổng thể không gian kiến trúc cân xứng hợp lý. Khoảng cách giữa các công trình được thiết kế đảm bảo cho diện tích giao thông đối nội, ánh sáng và thông gió tự nhiên cho từng nhà. Nhà B3 gồm 5 tầng trong đó: + Tầng 1: Do tình hình địa chất đặc trưng tại khu vực công trình phức tạp, trung bình tại vị trí -10m có một lớp cát hạt trung dày khoảng 6m, dự tính ép cọc để qua lớp cát này rất khó khăn. Vì vậy sẽ chỉ ép cọc đến lớp cát đất này. Do đó việc bố trí tầng 1 không những phục vụ rất tốt những dịch vụcông cộng và bố trí kỹ thuật cho toà nhà mà còn tăng độ ổn định cho toàn công trình. + Từ tầng 2-5: Bố trí các căn hộ ở đều đảm bảo tính độc lập, khép kín. Mặt bằng linh hoạt kết hợp với diện tích giao thông để tạo ra không gian đa năng, tạo sự thông thoáng cho nhu cầu sinh hoạt, ăn ở. Diện tích các căn hộ được thiết kế tính đến tiêu chuẩn dành cho người thu nhập thấp. Mỗi căn hộ gồm có 1 phòng khách kết hợp với một phòng ăn, bếp, khu WC, từ 1-2 phòng ngủ cùng các ban công. Các phòng được thiết kế tận dụng tối đa ánh sáng và thông gió tự nhiên. Thành phần giao thông đứng gồm 2 cầu thang bộ bố trí ở các vị trí hợp lý để thông gió cũng như lấy ánh sáng tự nhiên và đáp ứng được các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Nhà B4 gồm 7 tầng được thiết kế cùng kiểu với nhà B3 nhưng có thêm tầng hầm. - Công trình B5 Cầu Diễn huyện Từ Liêm. Nhà B5 cao 7 tầng với diện tích sàn 2.838,6 m2. Tầng 1 được sử dụng để kinh doanh dịch vụ. Từ tầng 2-7 gồm 36 căn hộ, mỗi căn hộ gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, khu phụ và ban công. Các bộ phận công cộng gồm có: khu cầu thang bộ khu quản lý kĩ thuật, lối hành lang, thang cứu hộ. - Công trình CT1B – Phường Xuân La, Quận Tây Hồ. Xây dựng mới nhà 5 tầng cấp II khung bê tông cốt thép, tường bao che và ngăn bằng gạch, gia cố nền móng bằng cọc bê tông cốt thép. Mặt bằng bố trí các phòng hợp lý, rõ ràng, tiện lợi trong sử dụng và tiết kiệm đất xây dựng. Các phòng ở, phòng sinh hoạt đều được bố trí ra mặt thoáng phía trước và phía sau công trình để các phòng đều tiếp xúc với thiên nhiên, được thông thoáng và chiếu sáng thiên nhiên tốt. Hình thức kiến trúc công trình đẹp, giản dị phù hợp với công năng sử dụng. Hệ thống cầu thang được bố trí hợp lý cho việc ra vào các căn hộ. Mẫu nhà CT1B gồm 2 đơn nguyên, có 2 cầu thang, tầng 1 cao 4,2m, các tầng trên có độ cao 3,2m. Tầng 1 của nhà là các gian hàng và các gian dịch vụ, tầng 2 đến tầng 5 bao gồm 36 căn hộ. + Tổng diện tích sàn xây dựng: 4.104 m2 + Diện tích xây dựng: 1.127 m2 + Diện tích sàn xây dựng tầng 2-5: 2.977 m2 trong đó: * Đơn nguyên I có 5 căn hộ cho mỗi tầng với diện tích sàn xây dựng là 54 m2; 72,6 m2; 59,9 m2 và 56,25 m2 * Đơn nguyên II có 4 căn hộ cho mỗi tầng, diện tích sàn xây dựng là 81,0 m2; 66,96 m2 và 54 m2. * Còn lại là diện tích khu sử dụng chung như: cầu thang, hành lang, nơi đổ rác…chiếm 176,6 m2. 3. Phương thức phân phối nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty. (Phương án kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp của Tổng công ty) 3.1. Vấn đề xác định đối tượng được hưởng lợi của dự án. Theo quy chế thí điểm của UBND thành phố Hà Nội tháng 12/2004 về việc “ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán trả dần, trả góp tại các dự án B3,B4,B5 Cầu Diễn; 9 tầng Xuân Đỉnh của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội” thì đối tượng được hưởng ưu đãi là: - Là Cán bộ công nhân viên chức và các Doanh nghiệp thuộc thành phố Hà Nội - Có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội - Có thâm niên công tác 10 năm trở lên - Có mức thu nhập bình quân trong gia đình dưới 500.000 đồng/ thángvà hiện đang gặp khó khăn về nhà ở. Cụ thể chưa được Nhà nước phân đất, chưa được phân nhà lần nào (kể cả vợ, chồng, con cái), đang phải ở nhà chật hẹp, có diện tích bình quân dưới 5 m2/người. Mặt khác các Công ty đơn vị thành viên làm chủ đầu tư có kiến nghị với các cấp có thẩm quyền xin giữ lại 1 tỷ lệ căn hộ nhất định để bán cho CBCNV thuộc Công ty có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở. Chẳng hạn : Công ty đầu tư xây dựng số 2 chủ đầu tư nhà B3, B4 kiến nghị xin giữ lại 65% quỹ nhà của dự án. Trong đó: + 30% để bán cho đối tượng CBCNV của Công ty có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở. Quỹ nhà này sẽ được bán theo phương thức trả tiền 1 lần để nhanh thu hồi vốn đàu tư, giảm chi phí lãi suất và chi phí quản lý. + 35% quỹ nhà của dự án để làm quỹ nhà ở cho công tác di dân, giải phóng mặt bằng cho dự án thí điểm cải tạo đầu tư xây dựng tại khu đô thị Văn Chương. Công ty xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng Hà Nội- chủ đầu tư công trình CT1B xin được mua 30% diện tích căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp chưa có nhà ở của công ty. Như vậy việc xác định đối tượng mua nhà trả dần, trả góp xem ra đã tỏ, việc các chủ đầu tư xin các cấp có thẩm quyền giữ lại một căn hộ để bán cho công nhân viên chức có thu nhập thấp thuộc Công ty mình cũng đã xin. Thế nhưng hiện nay các công trình gần như hoàn thành, có công trình hoàn thành đến 1 năm nay mà việc xác định đối tượng mua nhà trả dần, trả góp, các ý kiến xin phép của các Công ty vẫn phải chờ thành phố xét duyệt. Đây là một vấn đề rất phức tạp và bức xúc, nó ảnh hưởng rất lớn đến các tác nhân liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp. Các chủ đầu tư thì bị thất thoát vốn, chi phí tăng do phải bảo quản, thu hồi vốn chậm. Người thu nhập thấp thì mong ngóng để có nhà sử dụng. Các công trình xây dựng xong không có người sử dụng nên xuống cấp nhanh chóng. Các tổ chức tín dụng lo sợ về rủi ro vốn cho vay. Như trên đã đề cập vấn đề xác định đối tượng mua nhà phải được xác định trước khi đầu tư để một phần huy động thêm vốn cho Doanh nghiệp, một phần tránh được cái bị động sau khi xây dựng xong công trình. 3.2. Phương thức bán Đây là một vấn đề mà thực tế chưa diễn ra, mới chỉ tồn tại trên các Báo cáo nghiên cứu khả thi bởi lý do việc xác định đối tượng được hưởng lợi từ dự án chưa được xác định cụ thể, rõ ràng và đi đến thực thi. Phương thức bán do chủ đầu tư tự quyết định trên cơ sở sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội về giá, nhưng bảo toàn vốn cho chủ đầu tư. Đối với mỗi chủ đầu tư thì có phương án kinh doanh khác nhau. Có thể tính chi phí đầu tư xây dựng tầng 1 (tầng kinh doanh dịch vụ) phân bổ vào các tầng trên (căn hộ) với lý do tầng 1 là các dịch vụ sử dụng chung cho các hộ tầng trên, hoặc cũng có thể các chủ đầu tư giữ lại diện tích kinh doanh tầng 1; có sự lựa chọn cho khách hàng (người thu nhập thấp) mua trả 1 lần hoặc trả góp hàng tháng trong vòng 9 năm. Mỗi phương án đều có những lợi thế hoặc khó khăn cho chủ đầu tư và đối tượng mua nhà. 3.2.1 Công trình B3 do Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội làm chủ đầu tư. - Tổng vốn đầu tư của dự án: 3.918.295.863 VNĐ. - Lãi suất kinh doanh (3% tổng mức đầu tư): 117.548.876 đồng Tổng: 4.035.844.739 đồng - Tổng diện tích sàn xây dựng: 2.060 m2 Suất đầu tư: 1.959.200đ/m2 sàn. - Diện tích tầng 1 dùng để kinh doanh dịch vụ. Diện tích này chủ đầu tư giữ lại sử dụng kinh doanh. Giá trị TSCĐ tầng 1: 415 m2* 1.959.200đ/ m2 = 813.068.000đ. - Diẹn tích kinh doanh tầng 1: 134 m2. Đơn giá bán diện tích kinh doanh tầng 1: Dự kiến là 6.500.000đ/m2 Doanh thu ước tính: 6.500.000 * 134 m2 = 871.000.000đ - Đơn giá cho 1m2 diệntích ở là: (4.035.844.739 - 813.068.000)/ 1274m2 = 2.529.652đ/m2. Đơn giá cho các căn hộ Bảng 1 STT Loại căn hộ Diện tích căn hộ (m2) Đơn giá (đ/m2) Thành tiền 1 Nhà loại 1 46,27 2.529.652 117.046.998 2 Nhà loại 2 46,01 2.529.652 116.389.289 3 Nhà loại 3 43,74 2.529.652 110.646.978 Nguồn: Báo cáo NCKT - Căn cứ vào chi phí đầu tư xây dựng, giá thị trường, hệ số tầng, tham khảo NĐ 61/CP của Chính phủ. Công ty đưa ra hệ số giá bán theo tầng nhà cho dự án như sau: Hệ số giá bán theo tầng Bảng 2 Tầng nhà Hệ số tầng Tầng 1 Bán theo giá kinh doanh dịch vụ Tầng 2 1,1 Tầng 3 1,03 Tầng 4 0,97 Tầng 5 0,9 Nguồn: Báo cáo NCKT - Căn cứ vào đơn giá tính toán cho các căn hộ và hệ số cao tầng ta có bảng giá căn hộ theo tầng sau: Bảng 3: Giá căn hộ theo tầng Đơn vị tính: Đồng Căn hộ Diện tích Nguyên giá Hệ số Giá bán Tầng 2 Loại 1 46,27 117.046.988 1,1 128.751.687 Loại 2 46,01 116.389.288 1,1 128.028.217 Loại 3 43,74 110.646.978 1,1 121.711.676 Tầng 3 Loại 1 46,27 117.046.988 1,03 120.558.398 Loại 2 46,01 116.389.288 1,03 119.880.967 Loại 3 43,74 110.646.978 1,03 113.966.387 Tầng 4 Loại 1 46,27 117.046.988 0,97 113.535.578 Loại 2 46,01 116.389.288 0,97 112.897.609 Loại 3 43,74 110.646.978 0,97 107.327.569 Tầng 5 Loại 1 46,27 117.046.988 0,9 105.342.289 Loại 2 46,01 116.389.288 0,9 104.750.359 Loại 3 43,74 110.646.978 0,9 99.582.280 Nguồn: Báo cáo NCKT a/ Bán các căn hộ trả tiền một lần. Nếu người mua trả tiền 1 lần thì sẽ được hưởng chính sách khuyến khích là được giảm 1,5% giá trị tiền mua căn hộ nhưng đối tượng mua là người có thu nhập thấp. Thu nhập hàng tháng của cả hộ như phần trước trình bàu cao lắm cũng chỉ được 5 triệu đồng và tích luỹ từ 7-10% tương ứng là từ 350.000 - 500.000 thì quả là rát khó khăn để trả 1 lần với số tiền lên đến hàng trăm triệu. Nhưng ngược lại chủ đầu tư nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, giảm chi phí quản lý và những rủi ro do thị trường mang lại. Giá bán trả tiền một lần được tính như sau:  Bảng 4 : Giá bán trả tiền một lần. Đơn vị tính: Đồng Căn hộ Giá bán Ưu đãi(1,5% giá bán) Giá bán trả 1 lần Tầng 2 Loại 1 128.751.687 1.931.275 126.820.411 Loại 2 128.028.217 1.920.423 126.107.794 Loại 3 121.711.676 1.825.675 119.886.001 Tầng 3 Loại 1 120.558.398 1.808.376 118.750.022 Loại 2 119.880.967 1.798.214 118.082.752 Loại 3 113.966.387 1.709.496 112.256.892 Tầng 4 Loại 1 113.535.578 1.703.034 111.832.545 Loại 2 112.897.609 1.693.464 111.204.145 Loại 3 107.327.569 1.609.914 105.717.655 Tầng 5 Loại 1 105.342.289 1.580.134 103.762.155 Loại 2 104.750.359 1.571.255 103.179.104 Loại 3 99.582.280 1.493.734 98.088.546 Nguồn: Báo cáo NCKT Phương án này chỉ phù hợp với 1 số ít người mua có khả năng tài chính. b/ Bán trả góp trong vòng 9 năm Theo phương án này, người mua nhà sẽ trả trước 50% giá trị tiền mua nhà, 50% còn lại sẽ trả góp trong vòng 9 năm. Trong thời gian này người mua sẽ phải chịu thêm lãi suất Ngân hàng. Về phía chủ đầu tư, thời gian thu hồi vốn bị kéo dài, chịu thêm chi phí quản lý và những rủi ro do thị trường. Tuy nhiên phương án này lại khá phù hợp với khả năng tài chính của những người được mua nhà là những người có thu nhập thấp. Hàng tháng hoặc hàng năm (Thường là hàng tháng) người mua sẽ phải trả 1 khoản tiền đều đặn. Gọi A là khoản tiền phải trả đều đặn hàng năm. P: Tổng số tiền cần trả tại thời điểm ban đầu. r: lãi suất Ngân hàng trong thời gian tính toán (9%/Năm) n: Số năm phải trả (n=9 năm) Ta có công thức: A= P.r.(1+r)n/(1+r)n-1 1 2 (3)=(2)/2(50%) (4)=(2)-(3) (5)=[(4).0,09.(1+0,09)9]/[( 1+0,09)9-1] (6)=(5)/12 Tầng 2 Loại 1 128.751.687 64.375.843 64.375.843 10.737.814 894.818 Loại 2 128.028.217 64.014.108 64.014.108 10.677.477 889.790 Loại 3 121.711.676 60.855.838 60.855.838 10.150.681 845.890 Tầng 3 Loại 1 120.558.398 60.279.199 60.279.199 10.054.489 837.875 Loại 2 119.880.967 59.940.483 59.940.483 9.998.001 833.167 Loại 3 113.966.387 56.983.194 56.983.194 9.504.728 792.061 Tầng 4 Loại 1 113.535.578 56.767.789 56.767.789 9.468.799 789.067 Loại 2 112.897.609 56.448.805 56.448.805 9.415.593 784.633 Loại 3 107.327.569 53.663.784 53.663.784 8.951.055 745.921 Tầng 5 Loại 1 105.342.289 52.671.145 52.671.145 8.785.484 732.124 Loại 2 104.750.359 52.375.180 52.375.180 8.736.117 728.010 Loại 3 99.582.280 49.791.140 49.791.140 8.305.103 692.092 Bảng 5 : số tiền phải trả hàng năm, hàng tháng. Đơn vị : Đồng Nguồn: Báo cáo NCKT. Nhìn vào bảng tính giá trên ta thấy người mua nhà trả 1 khoản tiền hàng tháng vẫn khá cao so với mức tích luỹ của họ (từ 350-500 nghìn/tháng) 3.2.2 Công trình B5 do Công ty xây dựng Hồng Hà làm chủ đầu tư. - Vốn đầu tư: 7.013.718.000đ - Lãi vay: 675.510.000đ bao gồm: + Vay thương mại 60% 6.725.503.000đ *0,73% *18 tháng = 530.239.000đ + Vay quỹ đầu tư phát triển nhà ở 40% 6.725.503.000đ * 0,3% * 18 tháng= 145.271.000đ Tổng: 7.689.228.000đ - Tổng diện tích sàn: 2.838,6 m2 - Suất đầu tư: 2.709.000đ - Kinh phí phần diện tích kinh doanh tầng 1: 2.709.000đ * 279 m2 =755.811.000đ Bảng 6: Hệ số giá bán theo tầng nhà. Tầng nhà Hệ số Tầng 1 Không bán để kinh doanh Tầng 2 1,15 Tầng 3 1,1 Tầng 4 1,05 Tầng 5 1,0 Tầng 6 0,95 Tầng 7 0,95 Nguồn: Báo cáo NCKT a/ Bán các căn hộ thu tiền 1 lần. - Vốn đầu tư xây dựng phần diện tích ở: 7.689.228.000 - 755.811.000 = 6.933.417.000đ - Giá bán 1 m2 sàn nhà ở: 6.933.417.000đ / 1957 m2 = 3.543.000đ/m2 Bảng 7: Giá bán các căn hộ thu tiền một lần. Căn hộ Giá bán (đồng) Số lượng căn hộ (cái) Doanh thu (đồng) Tầng 2: Hệ số 1,15 Loại: 47,2 m2 192.340.000 2 384.680.000 Loại: 50,7 m2 206.602.000 2 413.204.000 Loại: 56,7 m2 231.052.000 1 231.052.000 Loại: 73,7 m2 300.327.000 1 300.327.000 Tầng 3: Hệ số 1,1 Loại: 47,2 m2 184.080.000 2 368.160.000 Loại: 50,7 m2 197.730.000 2 395.460.000 Loại: 56,7 m2 221.130.000 1 221.130.000 Loại: 73,7 m2 287.430.000 1 287.430.000 Tầng 4: Hệ số 1,05 Loại: 47,2 m2 175.584.000 2 351.168.000 Loại: 50,7 m2 188.604.000 2 377.208.000 Loại: 56,7 m2 210.924.000 1 210.924.000 Loại: 73,7 m2 274.164.000 1 274.164.000 Tầng 5: Hệ số 1,0 Loại: 47,2 m2 167.230.000 2 334.460.000 Loại: 50,7 m2 179.630.000 2 359.260.000 Loại: 56,7 m2 200.888.000 1 200.888.000 Loại: 73,7 m2 261.119.000 1 261.119.000 Tầng 6: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 158.875.000 2 317.750.000 Loại: 50,7 m2 170.656.000 2 341.312.000 Loại: 56,7 m2 190.852.000 1 190.852.000 Loại: 73,7 m2 248.074.000 1 248.074.000 Tầng 7: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 158.875.000 2 317.750.000 Loại: 50,7 m2 170.656.000 2 341.312.000 Loại: 56,7 m2 190.852.000 1 190.852.000 Loại: 73,7 m2 248.074.000 1 248.074.000 Tổng doanh thu 7.166.610.000 Nguồn: Báo cáo NCKT - Tổng đầu tư: 7.166.610.000đ - Lợi nhuận: 7.166.610.000đ - 6.933.417.000đ = 233.193.000đ - Thuế tgu nhập 25%: 233.193.000đ * 25% = 58.298.250đ - Lãi : 233.193.000đ - 58.298.250đ = 174.894.750đ Phương án kinh doanh này do chủ đầu tư đưa ra có vẻ " sòng phẳng" khi tính đến lợi nhuận của mình và người mua không được giảm 1 mức cố định như phương án kinh doanh nhà B3 (giảm 1,5% giá trị căn hộ) mà được giảm phần lãi suất tương ứng với thời gian góp vốn. Như vậy người mua không góp vốn thì không được ưu đãi về giá cả và thực tế kể cả người góp vốn cũng vậy. b/ Bán căn hộ trả dần trong 8 năm. Người mua trả lần đầu 50% ngay sau khi ký hợp đồng, từ những năm tiếp theo trả 15% tiền gốc và lãi hàng năm. Bảng 8: Giá bán các căn hộ trả dần trong 8 năm. Căn hộ Giá bán Số lợng căn hộ (cái) Doanh thu (đồng) Tầng 2: Hệ số 1,15 Loại: 47,2 m2 220.188.000 2 440.376.000 Loại: 50,7 m2 236.516.000 2 473.032.000 Loại: 56,7 m2 264.506.000 1 264.506.000 Loại: 73,7 m2 343.811.000 1 343.811.000 Tầng 3: Hệ số 1,1 Loại: 47,2 m2 210.607.000 2 421.214.000 Loại: 50,7 m2 226.224.000 2 452.448.000 Loại: 56,7 m2 252.996.000 1 252.996.000 Loại: 73,7 m2 328.850.000 1 328.850.000 Tầng 4: Hệ số 1,05 Loại: 47,2 m2 201.025.000 2 402.050.000 Loại: 50,7 m2 215.931.000 2 431.862.000 Loại: 56,7 m2 241.485.000 1 241.485.000 Loại: 73,7 m2 313.888.000 1 313.888.000 Tầng 5: Hệ số 1,0 Loại: 47,2 m2 191.444.000 2 382.888.000 Loại: 50,7 m2 205.640.000 2 411.280.000 Loại: 56,7 m2 229.975.000 1 229.975.000 Loại: 73,7 m2 298.927.000 1 298.927.000 Tầng 6: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 181.909.000 2 363.818.000 Loại: 50,7 m2 195.398.000 2 390.796.000 Loại: 56,7 m2 218.522.000 1 218.522.000 Loại: 73,7 m2 284.040.000 1 284.040.000 Tầng 7: Hệ số 0,95 Loại: 47,2 m2 181.909.000 2 363.818.000 Loại: 50,7 m2 195.398.000 2 390.796.000 Loại: 56,7 m2 218.522.000 1 218.522.000 Loại: 73,7 m2 284.040.000 1 284.040.000 Tổng doanh thu 8.203.940.000 Nguồn: Báo cáo NCKT - Kinh phí đầu tư xây dựng phần diệntích ở: 6.933.417.000đ - Lãi vay trong thời gian trả dần ( 0,3% tính cho 96 tháng): 613.936.047đ - Chi phí quản lý trong thời gian bán trả dần: 389.920.000 trong đó: + Lương cán bộ quản lý: 800.000đ * 96 tháng = 76.800.000đ + Tiền bảo quản duy tu hạ tầng trong 8 năm: 400.000đ * 1957m2 * 5% *8 năm = 313.120.000đ - Giá bán 1 m2 sàn: (6.933.417.000đ + 613.936.047đ + 389.920.000đ)/1957m2 = 4.056.000đ - Doanh thu bán 36 căn hộ : 8.203.940.000đ - Lợi nhuận : 8.203.904.000 - 7.937.273.047 = 266.666.953đ - Thuế thu nhập: 266.666.953đ * 25% = 66.666.738đ - Lãi: 266.666.953 - 66.666.738 = 200.000.215đ 3.2.3. Công trình CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ do Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng Hà Nội làm chủ đàu tư. Chủ đầu tư áp dụng phương án phân bổ chi phí đầu tư phần diện tích để xe tầng 1 vào cơ cấu giá bán các căn hộ tầng trên với lí do diện tích kinh doanh tầng 1 là diện tích phục vụ việc trông giữ và bảo quản ô tô xe máy, xe đạp cho các hộ tầng trên. Đây cũng có thể coi như diện tích sử dụng chung của các căn hộ. Như vậy theo như tính toán ở bảng 4 thì giá thành (suất đầu tư) 1m2 sàn căn hộ là 3.345.422 đ/m2. hay nói rõ hơn là giá một m2 sàn căn hộ là giá đã bao gồm cả các diện tích sử dụng chung như: cầu thang, hành lang, khu đổ rác và diện tích để xe tầng 1. Dự kiến lấy giá 1 m2 sàn căn hộ tầng 3 là giá trung bình bằng giá thành cho 1 m2 sàn căn hộ nhân với hệ số 1,03 ( 3% tính đến lợi nhuận của chủ đầu tư để đảm bảo kinh doanh và nộp ngân sách nhà nước ) được giá bán là: 3.445.785 đ/m2. Giá bán các căn hộ sẽ tăng lên khi xuống thấp, giảm đi khi lên cao và chênh lệch hệ số giữa các tầng cao là 0,05 (5%) giữa hai tầng liền kề. Giá bán căn hộ các tầng, phân bổ giá bán theo các tầng và diện tích các căn hộ được thể hiện trong bảng sau. phương án phân bổ chi phí đầu tư diện tích để xe tầng 1 vào các tầng trên. Bảng 9 Đơn vị: đồng Căn hộ Giá 1m2 sử dụng. Loại 54m2 Loại 72,6m2 Loại 59,94m2 Loại 56,25m2 Loại 81m2 Loại 66,96m2 Loại 63,36m2 Tầng 1 3.618.074 195.375.991 262.672.166 216.867.350 203.516.657 293.063.986 242.266.229 229.241.163 Tầng 2 3.445.785 186.072.372 250.163.967 206.540.333 193.825.388 279.108.558 230.729.742 218.324.917 Tầng 3 3.273.495 176.768.754 237.655.769 196.213.317 184.134.118 265.153.131 219.193.255 207.408.671 Tầng 4 3.101.206 167.465.135 225.147.570 185.886.300 174.442.849 251.197.703 207.656.767 196.492.425 Nguồn: Báo cáo NCKT phương án không phân bổ chi phí đầu tư diện tích để xe tầng 1 vào các tầng trên. Bảng 10 Đơn vị: đồng Căn hộ Giá 1m2 sử dụng. Loại 54m2 Loại 72,6m2 Loại 59,94m2 Loại 56,25m2 Loại 81m2 Loại 66,96m2 Loại 63,36m2 Tầng 1 2.996.959 161.835.761 217.579.189 179.637.694 168.578.917 242.753.641 200.676.343 189.887.292 Tầng 2 2.854.246 154.129.296 207.218.275 171.083.518 160.551.350 231.193.944 191.120.327 180.845.040 Tầng 3 2.711.534 146.422.831 196.857.362 162.529.342 152.523.782. 219.634.247 181.564.310 171.802.788 Tầng 4 2.568.822 138.716.366 186.496.448 153.975.166 144.496.215 208.074.549 172.008.294 162.760.536 Nguồn: Báo cáo nckt Phương án kinh doanh: a/ Các đối tượng mua nhà trả ngay một lần sau khi mua. I - Chi phí đầu tư cho diện tích để xe tầng 1 phân bổ vào các tầng trên. Kí hiệu Nội dung phương án Kết quả phân tích kinh tế Nhận xét. PA- I.1 Bán hết diện tích kinh doanh tầng 1 và các căn hộ tầng trên, thu tiền ngay sau khi bán. Có lãi 363 triệu. Khả thi PA- I.2 Diện tích kinh doanh tầng 1 bàn giao lại cho thành phố để thu hồi vốn đầu tư, diện tích các căn hộ từ tầng 2 đến tầng 5 bán thu tiền ngay sau khi bán. Lãi 94,6 triệu Khả thi II - Không phân bổ chi phí đầu tư diện tích để xe tầng vào các tầng trên. PA- II.1 Bán hết diên tích tầng 1 và các tầng trên, thu tiền ngay sau khi bán Lãi 806 triệu Khả thi PA- II.2 Diện tích kinh doanh tầng 1 bàn giao lại cho Thành phố để thu hồi vốn đầu tư diện tích các căn hộ tư tâng 2 đến tầng 5 bán thu tiền ngay sau khi bán Chủ đầu tư thu lãi 281 triệu, người mua nhà mua được giá thấp hơn xong phải trả chi phí dịch vụ trông xe hàng tháng nhiều hơn. Khả thi b/ người mua nhà trả 50% giá căn hộ ngay sau khi mua nhà, 50% còn lại trả chậm trong 9 năm. Phương án này xét về góc độ người mua nhà thì có mặt thuận lợi như số tiền 50% đối với những hộ TNT là không quá lớn. Nhưng cũng có những khó khăn vì số tiền hàng tháng người mua nhà trả trong 9 năm sau không phải là hộ nào cũng đáp ứng được. Ngoài việc trả dần tiền vay mua nhà, người mua còn phải trả lãi tiền vay và trả chi phí quản lí về tài chính và các công tác quản lí khác cho chủ đầu tư. Theo phân tích ở bảng 11 đến bảng 13 Phần phụ lục, ta thấy: + Căn hộ có giá thấp nhất: Căn hộ 54 m2, tầng 5, mỗi tháng người mua phải trả: 1.217.930đ + Căn hộ có giá trung bình :Căn hộ 63,36m2 tầng 3, mỗi tháng người mua nhà phải trả:1.650.454 đ + Căn hộ có giá cao nhất: 81m2 tầng 2, mỗi tháng người mua nhà phải trả:2.195.400đ với mức trả trên đây trong 9 năm trả góp, tổng số tiền người mua phải trả từ 161 – 163% so với giá trị của phần tiền 50% trả góp. Mức trả góp sẽ giảm đi đáng kể nếu người mua nhà vay tiền với lãi suất thấp và người mua trực tiếp kí hợp đồng trực tiếp với cơ quan cho vay tiền. Trong trường hợp này, hàng tháng người mua không phải trả khoản chi phí quản lí cho chủ đầu tư vì người mua nhà đã trả hết tiền cho chủ đầu tư bằng tiền vay của cơ quan ngân hàng. Người mua nhà thế chấp tiền vay cho ngân hàng bằng chính căn hộ của mình. Khi giao nhà chủ đầu tư chỉ cấp giấy phép sử dụng nhà tạm thời, sau khi mua nhà trả hết tiền, chủ đầu tư mới có trách nhiệm cùng các cơ quan chức năng cấp giấy tờ sở hữu nhà chính thức cho người mua nhà. Trong quá trình thực hiện hợp đồng mua nhà, nếu bên mua nhà không thực hiện được cam kết trong hợp đồng, không trả đủ số tiền cần trả góp hàng tháng, chủ đầu tư sẽ hoàn trả lại số tiền mua nhà đã trả và thu lại nhà để bán cho đối tượng khác. Trình tự thực hiện thu nhà sẽ tuân theo cam kết của hợp đồng mua nhà và theo pháp luật hiện hành của nhà nước. 4. Đánh giá chung. 4.1. Kết quả đạt được. Như vậy nhà ở cho người TNT trước đây chỉ ở trên giấy tờ, nay đã trở thành hiện thực. Dự án xây dựng thí điểm nhà ở cho người TNT B3, B4, B5 – Thị trần Cầu Diễn, Công trình CT1B – Phường Xuân La, Q. Tây Hồ với tổng diện tích 10.822,6 m2 sàn đáp ứng trên 1.000 chỗ ở cho người TNT. Giải quyết những bức xúc kéo dài trong nhiều năm ở Thành phố Hà Nội nói riêng và các Thành phố lớn nói chung. Hiêụ quả về mặt xã hội : - Tạo được một phương thức mới để dần giải quyết được các nhu cầu cấp bách của các đối tượng TNT, đảm bảo quyền lưọi về nơi ở, góp phần ổn định đời sống và an ninh xã hội. - Tạo được quỹ đầu tư và nguồn công việc lớn cho xã hội. - Góp phần phát triển Thủ đô theo quy hoạch, tổ chức và cải thiện môt trường thủ đô. Hiệu quả về mặt kinh tế : - Công ty đơn vị chủ đầu tư thu được khoản lợi nhuận để đảm bảo kinh doanh trong bán nhà. Giá trị này phụ thuộc vào từng phương án kinh doanh nhà và ở mức từ 100 – 360 triệu đồng và khoản lợi nhuận (sau thuế thu nhập) trong xây dựng công trình hơn 380 triệu đồng, ngoài ra còn tạo công ăn việc làm cho CBCNV để có nguồn thu nhập. - Đóng góp cho ngân sách Thành phố 1 khoản thuế VAT và thuế lợi tức. - Đối tượng của dự án – người TNT được hưởng lợi nhiều nhất từ dự án là thành phần cơ bản và là những người đang lao động trực tiếp tạo ra sản phẩm, của cải vật chất cho xã hội sẽ ngày càng yên tâm công tác và cống hiến nhiều hơn cho xã hội. Góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá và hiện đại hoá đất nước. Hoàn thành mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010: “ Phát triển đồng bộ, cân đối quỹ nhà ở đô thị đáp ứng mọi nhu cầu, phấn đấu đến năm 2010 tăng thêm từ 12 – 13 triệu m2 nhà ở (đô thị và nông thôn), nâng mức bình quân đầu người về nhà ở từ 10 – 15 m2/ người; cải tạo, xây dựng lại các khu nhà ở chung cư cũ nát, không đảm bảo các tiêu c._.