Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

h của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước. Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới. Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau. Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định. Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở. Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở. Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 3. Phạm vi nghiên cứu "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể: Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995; Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005. Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay. 4.2. Phương pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài. 5. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau: Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta. Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay. Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật tính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục. Chương 1 KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự. Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội. Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình. Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ. Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự) [2]. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc: - Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội; - Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định. Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán. Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được hoặc chưa nhận nhà ở); b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp; c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c khoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64]. Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp pháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp" thì được pháp luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong trường hợp này. Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp luật. Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua. Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật. Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự năm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta). Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc. Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng). Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2]. Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2]. "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2]. Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng. Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê. Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo. 1.2. KHÁI QUÁT TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở CỦA NƯỚC TA Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã xuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên, với trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ. Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng với việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân. Trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định: - Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước. - Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản. - Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại [65]. Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có thể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp cao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy định về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335). Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60]. Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ nhà nước phong kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau này nói chung. Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị" chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ. Các quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện rõ ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên. Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho các giao lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được tiến hành ổn định trong đời sống xã hội. Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc. Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản yếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã được giữ lại để áp dụng trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưa ban hành được những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sự đang diễn ra trong xã hội. Mặc dù bản chất giai cấp được thể hiện trong ba bộ dân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà nước ta, nhưng do tính đặc thù của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyện của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội. Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời bấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ dân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên. Đây là những quy định hết sức cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn. Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với các nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh này quy định như: "Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11]. Như vậy, các giao dịch dân sự, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân. Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến các vấn đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở như: - Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1); - Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa Ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi (Điều 3); - Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất (Điều 4); - Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi vi phạm thời hạn này (Điều 6) [12]. Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về việc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến. Nhưng do điều kiện khách quan và chủ quan ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật thay thế để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng. Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở. Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã. Trong nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định. Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp. Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu (Điều 16); nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm phương hại đến trật tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật của nhà nước (Điều 18) [44]. Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở. Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy định: "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" [59]. Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua bán nhà ở. Trong chương này có một quy định mang tính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59]. Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987 không hề có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền sử dụng đất ở của người bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duy nhất mà người mua nhà ở có thể có quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà là "người được thừa kế nhà ở, hoặc người chưa có đất ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" (Điều 17) [46]. Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền quyền sử dụng đất. Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở. Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy định của pháp lu._.ật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện các chính sách nhà ở của Nhà nước. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về nhà ở và tạo lập khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chủ trương hóa giá nhà cho những người đang thuê, đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở. Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối tượng này. Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương - Chương III - để quy định việc đăng ký nhà ở, đất ở. Trong đó khẳng định: "Nhà ở phải được đăng ký tại Ủy ban nhân dân phường, thị trấn" (Điều 8) [13], quy định này đã đảm bảo cho các chủ thể và những ngôi nhà tham gia giao dịch mua bán được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật. Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa ra cách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Cách phân chia thành các hình thức sở hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở phải đưa ra các chứng cứ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán. Bên cạnh đó, việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn. Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số 60/1994/NĐ-CP đã quy định là công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam. Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, tham gia thỏa thuận với chính phủ các nước và các tổ chức quốc tế có quy định khác (Điều 18) [13]. Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tham gia các giao dịch về mua bán nhà ở của các cá nhân nước ngoài khi họ thỏa mãn các điều kiện nhất định mà pháp luật Việt Nam đưa ra. Mặc dù vậy, theo quy định tại nghị định này thì các cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước trong thời gian họ định cư ở Việt Nam. Như vậy, tuy còn điểm hạn chế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người nước ngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam. Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Nghị định đã quy định: Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3) [14]. Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" [14]. Đây là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở. Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển. Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450. Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê. Trên cơ sở các quy định này, Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể những vấn đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua bán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở. Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong Bộ luật này. Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịch liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề hình thức và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày 24/08/1998 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở. Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông tư số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH. Theo các quy định trong nghị quyết và thông tư này, mọi giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có quan hệ mua bán nhà ở được giải quyết trên ba nguyên tắc cơ bản: + Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự, phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránh lãng phí của cải, vật chất phát sinh do việc đòi lại nhà gây ra; + Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng; trong quá trình giải quyết cần quan tâm thích đáng đối với bên tham gia giao dịch dân sự là người có công với cách mạng, người thuộc diện hưởng chính sách xã hội, người nghèo đang phải thuê nhà ở, mượn nhà ở; + Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và được nhân dân đồng tình (Điều 1) [68]. Với việc chỉ ra ba nguyên tắc để giải quyết các giao dịch về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, pháp luật về mua bán nhà ở thể hiện sự ảnh hưởng rất nhiều trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở của Nhà nước, khi mà các nhu cầu về nhà ở của người dân chưa được xã hội đáp ứng một cách cơ bản. Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch mua bán nhà ở. Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời cũng tạo điều kiện cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhà mình đang ở. Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ thị: "Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần kiện toàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và đất ở" (Mục1) [15]. Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong đó xác định các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho nhân dân biết" (Mục 3) [15]. Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sở hữu nhà nước. Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việc chuyển quyền sở hữu các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì các giao dịch mua bán thuộc nhóm đối tượng này vẫn xảy ra trên thực tế. Như vậy, việc vi phạm về điều kiện chủ thể là đương nhiên, đó là các hiện tượng "bán để hưởng hoa hồng" giữa người được nhà nước giao nhà không thu với các chủ thể khác đã diễn ra trong thực tế mà pháp luật chưa có biện pháp giải quyết triệt để những quan hệ thực tế này. Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Đảng và Nhà nước ta thực hiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, bên cạnh việc nền kinh tế của nước ta đã có những chuyển đổi tích cực thì công cuộc đổi mới này cũng đã góp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tuy nhiên, do có nhiều điều kiện khách quan và chủ quan khác nhau nên vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm đối tượng, đặc biệt là các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, những người có thu nhập thấp còn nhiều khó khăn rất cần tới sự trợ giúp của Nhà nước, của chính quyền địa phương. Vì vậy, trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp quy quan trọng áp dụng cho từng nhóm đối tượng, cho từng vùng địa lý trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân được công bằng, bình đằng, ổn định tình hình trật tự trị an trong khu vực và trong phạm vi cả nước, cụ thể là: Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng, Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ. Theo quyết định này thì, tùy từng trường hợp cụ thể các đối tượng trên được miễn tiền mua nhà, miễn tiền sử dụng đất hoặc được hỗ trợ về tài chính để tự mình cải thiện chỗ ở cho bản thân và gia đình. Đối với các khu vực có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội đặc biệt, Nhà nước ta cũng đã ban hành một số quy định mang tính đặc thù để điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến việc mua bán nhà ở. Đặc biệt, nhà ở thuộc diện sở hữu nhà nước đã được bán cho các cá nhân dưới các hình thức trợ giúp, trợ giá nhất định không tuân theo một cách tuyệt đối các quy luật trao đổi ngang giá của nền kinh tế hàng hóa thị trường. Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 quy định việc đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng bằng sông Cửu Long, Quyết định số 105/2005/ QĐ-TTg quy định việc thực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm tuyến dân cư của các tỉnh vùng đồng bằng sông Cửu Long. Đối với vùng Tây Nguyên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày 08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy định về việc giải quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên. Bên cạnh đó, với quan điểm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó quan hệ với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước (Điều 75) [57]. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 quy định về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Nghị định này đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở. Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều 4) [22]. Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm việc và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹ thuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở, mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội dung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế. "Thị trường ngầm" về bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức tạp. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên những cơn sốt đất trong những năm vừa qua. Thực tế này đòi hỏi Đảng, Nhà nước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật cho phù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt Nam, có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trước đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Kể từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời năm 1945 cho đến nay, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tuy đã có những quy định khác nhau nhưng vẫn thể hiện được tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung các quy phạm, trong trình độ cũng như kỹ thuật lập pháp. Các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng được quy định cụ thể hơn, phù hợp hơn với các điều kiện khách quan về kinh tế - xã hội của đất nước. Nó đã tạo được khung pháp lý cơ bản, cụ thể, rõ ràng để các chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch ngày càng được mở rộng; hình thức và thủ tục mua bán nhà ở được quy định tương đối ổn định. Tuy nhiên, dưới bất kỳ chế độ chính trị nào, thời kỳ nào thì việc mua bán nhà đều chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi hai yếu tố: sự điều chỉnh của pháp luật và sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, sự cần thiết phải xây dựng được khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời phân tích theo hệ thống những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ ở nước ta, để thấy được toàn cảnh nội dung pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong các giai đoạn trước đây và hiện nay. Trong chương này, tác giả luận văn đã giải quyết triệt để những vấn đề đặt ra ở trên. Chương 2 HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 2.1. CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước. Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó. Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật. Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản. Để trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định. Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Để được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. + Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân. Đó là "khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" (khoản 1 Điều 16) [2] khi cá nhân tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở. + Điều kiện năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Do nhà ở là một đối tượng đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và nó thường có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, quyền và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội, pháp luật dân sự quy định cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới có thể có được những quyết định đúng đắn nhất để tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật là người từ đủ 18 tuổi trở lên có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình (Điều 24, Điều 25 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 22, Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2005). Tuy có các quy định về điều kiện năng lực hành vi dân sự như trên nhưng điều đó không có nghĩa là các cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì họ không được tham gia và các giao dịch mua bán nhà ở. Đối với những chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở nhưng việc tham gia đó phải được thực hiện dưới sự đồng ý của người giám hộ (tuân theo các quy định về giám hộ, đại diện). Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Như phần trên đã đề cập, hộ gia đình là một loại chủ thể đặc biệt trong pháp luật dân sự. Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không phải mọi thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết mà thường là chủ hộ đại diện cho hộ tham gia ký kết. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác tham gia ký kết hợp đồng, nhưng thành viên này phải là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Đối với tổ hợp tác, theo quy định của pháp luật thực định, thì hiện nay chưa có một quy định nào của pháp luật cấm tổ hợp tác không được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, chính vì thế theo nguyên tắc suy đoán pháp lý "được làm tất cả những gì pháp luật không cấm" thì tổ hợp tác là loại chủ thể đặc biệt tương tự như hộ gia đình, cũng có thể trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở tại bất kỳ thời điểm nào. Tuy nhiên, trên thực tế thì hiếm khi tổ hợp tác tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với mục đích để ở mà chủ yếu là họ tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với mục đích khác, thường là mục đích kinh doanh. Pháp nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, sự chuyên môn hóa trong phân công lao động xã hội, các pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể hơn là kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều cùng, tính chuyên nghiệp ngày càng cao. Họ đã và đang tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với quy mô ngày càng sâu, rộng. Đặc biệt, khi mà nhà ở trong xã hội hiện đại thường được thực hiện theo các dự án, quy hoạch với các khu chung cư cao tầng do các công ty kinh doanh nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phát triển mạnh, thì các pháp nhân kinh doanh nhà ở đang trở thành các chủ thể quan trọng của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Nhà nước, cụ thể hơn là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nhằm thực hiện các chính sách nhà ở theo chức năng, nhiệm vụ của mình. Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các chủ thể khác. Trên thực tế, Nhà nước thường tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là bên bán nhà. Trên đây là một số nét khái quát chung nhất về các đặc điểm của chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở. Để tìm hiểu kỹ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần tìm hiểu từng loại chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật này. Từ đó có cách nhìn tổng quát hơn, sâu sắc hơn về từng loại chủ thể và tìm ra được phương hướng giải quyết đúng đắn các tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như đề ra các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này. 2.1.1. Bên bán nhà ở Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền. Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán. Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; + Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở hữu ngôi nhà trước đó; + Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp; + Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của cơ quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán; + Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người có nhà ở đó; + Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở đó đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp. + Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Ví dụ như các giấy tờ hợp lệ về đất ở theo Công văn số 647-CV/ĐC ngày 31/05/1995 của Tổng cục Địa chính về việc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định số 60/CP. Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoài việc đảm bảo tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật. Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp - Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự. Việc xác định điều kiện năng năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tư cách của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. + Bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn được tham gia một cách độc lập trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ, đại diện (như đã phân tích ở trên). Đây là những quy định nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người được giám hộ, vì khi tham gia đàm phán, thỏa thuận các nội dung của hợp đồng như giá cả, nội dung phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở là vấn đề không đơn giản. Bên cạnh đó, việc thực hiện các thủ tục mua bán nhà đòi hỏi người bán phải có trình độ hiểu biết xã hội nhất định để họ có thể nhận thức được đầy đủ những hành vi mà họ phải thực hiện trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các quyền và nghĩa vụ mà họ được hưởng và phải thực hiện, cũng như các hậu quả pháp lý khác khi họ tham gia giao kết hợp đồng. + Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Họ có thể trở thành bên bán nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở bất cứ thời điểm nào nếu như họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp. Trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì pháp nhân đó phải là cơ quan có thẩm quyền quản lý ngôi nhà đó theo quy định của pháp luật hiện hành. Đối với trường hợp bên bán nhà ở là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì việc giao dịch phải thông qua các đại diện theo pháp luật của mình. Đối với các trường hợp khác, bên bán nhà ở phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện đương nhiên theo pháp luật cho phép người được ủy quyền tham gia giao kết hợp đồng. Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán nhà phải là Giám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó (Điều 8) [14]. Một điểm quan trọng khi nói về chủ thể bán nhà, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, là khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên bán nhà phải hoàn toàn tự nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bán nhà với bên mua. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữu ngôi nhà đem bán có thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giao kết hợp đồng với bên mua nhưng hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được thực hiện, đó là các trường hợp nhà ở đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự, bán nhà là tài sản bị cưỡng chế thi hành án. Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà (trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án). Trong cả hai trường hợp nói trên, chủ sở hữu ngôi nhà đã "mất" quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình khi họ ở trong những điều kiện đặc biệt do pháp luật đã dự liệu trước buộc tất cả mọi người phải thực hiện. Do đó, trong những trường hợp đặc biệt này Nhà nước phải có những quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở để yếu tố tự nguyện của các bên không ảnh hưởng đến một trong bốn điều kiện bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực (khoản 3 Điều 131) [2]. Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở là thuộc loại hình sở hữu nào (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hay sở hữu của các đồng sở hữu), bên bán nhà còn phải thỏa mãn những điều kiện khác mà nếu như thiếu nó hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự 1995 thì: + Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. + Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 [2]. Ngoài những quy định trên, pháp luật cũng có những quy định khác bắt buộc bên bán nhà khi bán nhà họ phải thực hiện một số hành vi nhất định như: thông báo cho bên mua nhà về nội dung phạm vi quyền sở hữu ngôi nhà của mình; quyền của các chủ sở hữu khác đối với toàn bộ ngôi nhà hay các phần sở hữu chung; thành phần các chủ sở hữu chung của ngôi nhà đem bán, đồng thời bên bán nhà phải có được các văn bản đảm bảo quyền được bán ngôi nhà là tài sản của cho bất cứ chủ thể nào, cụ thể là: + Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phải cùng đứng tên và ký kết trong hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu thực hiện theo việc ủy quyền thì phải làm giấy ủy quyền bán theo quy định của pháp luật về ủy quyền. + Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ về quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu khác. Nếu các chủ sở hữu khác không mua thì bên bán phải lập văn bản thể hiện rõ sự khước từ._.Nhà nước Việt Nam, tức là họ chỉ được phép tham gia một hợp đồng mua bán nhà ở để tạo lập một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên trong gia đình họ. Sự hạn chế quyền sở hữu nhà ở này đã kéo theo quy định hạn chế quyền tham gia đồng thời cùng một lúc nhiều hợp đồng mua bán nhà ở của các nhân nước ngoài. Mặt khác, với quy định này, đã gián tiếp phủ nhận quyền được phép kinh doanh nhà ở của các cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Trong khi việc xây dựng, phát triển nhà ở hiện nay của chúng ta đang rất thiếu vốn đầu tư đang cần có sự đầu tư của nước ngoài. Vì thế, pháp luật cần phải sửa đổi quy định quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài theo hướng: + Thứ nhất, pháp luật chỉ quy định việc thừa nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài ở Việt Nam khi họ thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở (không hạn chế quyền sở hữu bao nhiêu nhà ở). Quy định như vậy sẽ đảm bảo cho người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hợp pháp theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh, hoặc theo hợp đồng mua bán nhà ở mà họ thiết lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam. + Thứ hai, pháp luật cần có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở theo các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để khinh doanh (cụ thể là để bán) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt của cá nhân, tổ chức nước ngoài. Quy định như vậy sẽ có tính khái quát cao, dự liệu được hết các trường hợp quyền sở hữu nhà ở, quyền tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài. Mặt khác, quy định trên sẽ đảm bảo cơ sở pháp lý cho các chủ đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam có quyền tham gia các hợp đồng mua bán nhà ở. Về quyền ưu tiên mua nhà của một số chủ thể đặc biệt trong các trường hợp mua bán nhà ở Hiện nay, theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: "Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác. Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật này". Trong khi đó khoản 3 Điều 237 quy định: "Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền của mình, thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua". Như vậy, Điều 445 chỉ đưa ra dự liệu quyền được ưu tiên mua nhà ở thuộc sở hữu chung của các đồng sở hữu chủ mà chưa đưa ra thứ tự quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu chủ đối với người thuê nhà nếu ngôi nhà đem bán vừa thuộc sở hữu chung vừa đang cho người khác thuê. Do đó, để đảm bảo quyền lợi chính đáng không chỉ của các đồng sở hữu chủ và người đi thuê nhà ở trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu chung, mà ngôi nhà đó đang cho thuê thì pháp luật cần quy định rõ thứ tự quyền ưu tiên mua trước hết phải thuộc về các đồng sở hữu chủ, rồi mới đến quyền ưu tiên mua của người đang thuê. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thực định chưa có quy định nào đề cập đến quyền ưu tiên mua nhà của Nhà nước trong một số trường hợp đặc biệt như: việc mua nhà của Nhà nước là để phục vụ lợi ích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia, mua nhà để phục vụ nhu cầu công vụ. Các trường hợp đặc biệt này, nên chăng pháp luật cần phải quy định rõ quyền ưu tiên mua này được thực hiện đến đâu để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với các cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu nhà đem bán. Theo quan điểm của chúng tôi, Nhà nước là chủ thể được quyền ưu tiên mua ở hàng thứ nhất trong các chủ thể được quyền ưu tiên mua nhà, vì mục đích mua nhà ở của Nhà nước là nhằm phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, của cả xã hội, việc mua nhà ở của Nhà nước đem lại lợi ích chính đáng cho nhiều người. Tuy nhiên, chúng tôi không nhất trí với quan điểm xác định quyền ưu tiên mua của Nhà nước như quy định tại Điều 90 Dự án Luật nhà ở: Trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhà đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì Nhà nước được quyền ưu tiên mua trước nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không có giá trị pháp lý [26]. Theo quan điểm của chúng tôi, trong trường hợp các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu sử dụng mua nhà ở đó vào mục đích công cộng hoặc vì lợi ích quốc gia thì, Nhà nước nên áp dụng quyền trưng mua, hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân, hoặc tổ chức theo Điều 23 Hiến pháp 1992, Điều 5 Dự án Luật nhà ở, chứ không thể tuyên hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý. Bởi vì, khi đó hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết là một trong những chứng cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và đối với Nhà nước trong trường hợp Nhà nước mua nhà mà họ đã ký kết hợp đồng. 3.2.2. Các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Pháp luật cần phải có những quy định rõ ràng hơn, cụ thể hơn các loại nhà ở được phép tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở. Việc xác định nhà ở nào là đối tượng được phép lưu thông trên thị trường bất động sản là một vấn đề cấp thiết trong giai đoạn hiện nay, bởi lẽ trong giai đoạn hiện nay khi mà các hồ sơ về nhà ở, đất ở chưa được cấp giấy tờ hợp lệ còn chiếm tỷ lệ rất lớn. Trong khi các loại giấy tờ có giá trị tương đương giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (khi cơ quan nhà nước chưa kịp cấp giấy chứng nhận) còn chiếm tỷ lệ không nhỏ trong phạm vi cả nước. Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 1995 chỉ quy định hai trường hợp mua bán nhà ở đó là: bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung Điều 445 và bán nhà ở đang cho thuê Điều 446, hai điều luật này không dự liệu được hết các trường hợp mua bán nhà khác đã và đang xảy ra như: trường hợp bán nhà ở đang được hình thành trong tương lai, bán nhà ở theo hình thức trả góp, bán nhà ở thuộc hình thức sở hữu nhà nước... Vì thế, Bộ luật dân sự với mục đích xây dựng những quy định chung nhất, làm cơ sở pháp lý cho việc ban hành các đạo luật chuyên ngành, không nên quy định cụ thể các trường hợp mua bán nhà cụ thể như hiện nay. Việc quy định các trường hợp mua bán nhà cụ thể này sẽ được một đạo luật chuyên biệt điều chỉnh. Trong Dự án luật nhà ở theo Tờ trình số 63/CP-XDPL ngày 09/05/2005 của Chính phủ trình Quốc hội khóa XI, tại kỳ họp thứ 7 đã đưa ra các trường hợp mua bán nhà ở sau: mua bán nhà ở thương mại (Điều 37), mua bán nhà ở trả góp (Điều 87), mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung (Điều 88), mua bán nhà ở đang cho thuê (Điều 89). Như vậy, Dự án Luật Nhà ở cũng chưa đưa ra hết các trường hợp mua bán nhà cụ thể mà chỉ liệt kê một số trường hợp mua bán nhà cơ bản, thông dụng trong đời sống xã hội hiện nay. Theo quan điểm của chúng tôi, Dự án Luật nhà ở phải quy định rõ thêm các trường hợp mua bán nhà ở chung cư, mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê mà người thuê lại bán quyền được thuê nhà của mình cho người khác cũng cần phải có sự quy định rõ ràng hơn quyền, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê nhà mà lại đem bán quyền thuê nhà của mình cho người khác, quyền và nghĩa vụ của người "mua" lại quyền thuê nhà. Ở đây, pháp luật cần phải phân định rõ bản chất của quan hệ "bán" nhà cho thuê này là quan hệ chuyển nhượng quyền tài sản theo Điều 200 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2005. Bên cạnh đó, để đảm bảo quan hệ này diễn ra đúng pháp luật thì Nhà nước cũng phải xây dựng các quy định về thời hạn thuê nhà của Nhà nước để làm cơ sở gốc xác định các quan hệ phái sinh sau đó. 3.2.3. Các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện quan trọng quyết định tính hợp pháp của giao dịch mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định, hầu hết tất cả các giao dịch về nhà ở đều phải được lập thành văn bản, có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 443 Bộ luật dân sự 1995: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền" [2]. Vấn đề đặt ra ở đây là việc chứng thực, chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như hiện nay có tác dụng như thế nào, cơ chế thực hiện ra sao để đảm bảo giảm bớt thời gian không cần thiết của các bên mua bán trong việc thực hiện thủ tục này. Bởi lẽ, khi quy định nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 11 Pháp lệnh nhà ở: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59]), nên các bên trong quan hệ mua bán phải thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình thì bên mua mới được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (nếu có), mới đăng ký trước bạ sang tên đổi chủ được. Do đó, các cơ quan nhà nước sẽ là người thẩm định tính hợp pháp của hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên ký kết. Mặt khác, trên thực tế hiện nay, do tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải công chứng, chứng thực, trong khi công tác này chưa thực sự làm tốt đã dẫn đến hiện tượng người dân không tuân thủ trình tự này. Thay vào đó để đảm bảo cho các quan hệ mua bán có cơ sở pháp lý bên mua và bên bán thường chỉ đến Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có ngôi nhà để yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà giữa hai bên. Vì thế theo quan điểm của tác giả luận văn, pháp luật không cần quy định buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực như hiện nay, mà chỉ quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc theo yêu cầu của các bên. Pháp luật cũng cần phải có quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục mua bán nhà, tránh sự khó hiểu, hiểu theo nhiều nghĩa như Điều 444 Bộ luật dân sự năm 1995. Điều 444 có tên "Thủ tục mua bán nhà ở" trong khi đó nội dung điều luật quy định: "Các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua, kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu" [2]. Việc quy định các bên phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là quy định thuộc về việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu theo Điều 174 Bộ luật dân sự năm 1995, Điều 11 Pháp lệnh nhà ở năm 1991: "Tất cả nhà ở đều phải được đăng ký quyền và chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu" [59], chứ không phải thuộc về thủ tục mua bán nhà ở. Quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển sang cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà ở) mà Bộ luật dân sự năm 1995 quy định tại khoản 2 Điều 434 quy định chung cho tất cả các hợp đồng mua bán tài sản phải đăng ký quyền sở hữu "đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó" [2]. Theo quan điểm của tác giả, các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục mua bán nhà phải phân định được trình tự, thủ tục mang tính chất thủ tục hành chính mà bên mua và bên bán phải thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời đảm bảo sự khác biệt giữa nó với các quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Cùng với việc cần thiết phải sửa đổi, bổ sung những điểm còn chồng chéo, thiếu hụt hiện nay trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Nhà nước cũng cần phải có nhiều giải pháp đồng bộ từ phía các cơ quan chức năng, trong đó điều hết sức quan trọng là Nhà nước phải có các chính sách phát triển nhà ở hợp lý hơn trong tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà ở như hiện nay, đặc biệt là nhà ở cho các cán bộ, công chức, người có thu nhập thấp, sinh viên ở các thành phố, thị xã để từng bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất đang rất phức tạp trong giai đoạn hiện nay, điều này sẽ gián tiếp làm cho việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tốt hơn. Tóm lại, qua nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở nước ta và tìm hiểu thực tiễn các hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra ở nước ta trong những năm vừa qua, theo quan điểm của chúng tôi, để cho pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được đi vào thực thi trong đời sống pháp luật, đạt được mục đích của Nhà nước thì khi ban hành văn bản pháp luật chúng ta cần phải: * Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà nước cần xây dựng, ban hành được đạo luật chuyên biệt để điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đạo luật gồm hệ thống các quy phạm đồng bộ điều chỉnh các lĩnh vực về nhà ở, nó sẽ là sự cụ thể hóa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, các lĩnh vực khác về nhà ở nói chung đã được Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 quy định. * Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng các quy chế pháp lý để thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản chính thức đi vào hoạt động, sẽ giúp người dân có thông tin đầy đủ hơn về nhà ở, đất ở để có thể lựa chọn được loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế của bản thân. Mặt khác, nó cũng làm cho các giao dịch mua bán chính quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho các giao dịch này tuân thủ tốt hơn các quy định của pháp luật. * Các cơ quan chức năng quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở và đất ở phải tăng cường hiệu quả hoạt động hơn nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch và phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện phát triển của đất nước; tích cực thực hiện việc hoàn thành cải cách thủ tục hành chính để công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của nhân dân. * Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn giải quyết các tranh chấp về nhà ở, đất ở của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đối với Tòa án nhân dân các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp; giải quyết kịp thời các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Nhà ở là tài sản quan trọng trong đời sống của mỗi cá nhân, mỗi gia đình và là tải có những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Do tính chất của nhà ở là tư liệu tiêu dùng và là bất động sản, do đó, việc chuyển giao quyền sở hữu đối với loại tài sản này có những vấn đề phức tạp liên quan không những về chủ thể tham gia hợp đồng, mà còn những vấn đề phức tạp khác liên quan đến đối tượng, giá cả, hình thức và thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua. Những tranh chấp xung quanh quan hệ mua bán nhà ở thường diễn ra rất phức tạp, việc giải quyết những tranh chấp này thường nảy sinh những vấn đề không chỉ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Thực trạng giải quyết những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập do nhiều nguyên nhân. Nhưng có nguyên nhân cơ bản là nội dung pháp luật nhìn chung còn có những điểm chưa phù hợp với nhiều quan hệ khá phổ biến trong xã hội, do cơ chế điều chỉnh của pháp luật, do ý thức và nhận thức tuân thủ pháp luật của nhân dân còn chưa được cao; đã không tránh khỏi những hành vi xâm phạm những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Những hạn chế và những bất cập của những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cần sớm được khắc phục, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện có hiệu quả, đồng thời tạo ra những cơ chế pháp lý giúp cho các cơ quan tiến hành tố tụng thực hiện được tốt nhất nhiệm vụ giải quyết những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. Qua phân tích, đánh giá về thực trạng giải quyết những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và những bất cập của pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là những căn cứ để tác giả luận văn mạnh dạn có được những kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay và trong những giai đoạn tiếp theo. KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở là nhằm hệ thống hóa và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật hiện hành quy định về hợp đồng mua bán nhà ở. Nhìn chung, những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở luôn được Nhà nước quan tâm. Chỉ riêng trong thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các thành phần kinh tế và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn. Đặc biệt, từ khi Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành và sau đó là Bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta có hiệu lực pháp luật ngày 01/07/1996, thì những quy định pháp luật về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đã từng bước được hoàn thiện và hiệu quả điều chỉnh của những quy định này ngày càng cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân. Tuy nhiên, pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở theo những quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Những quy định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn những điểm chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở còn chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh đó còn có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân sự thông thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân sự về nhà ở, cần sớm được để tạo điều kiện cho mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân và các chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở được thuận lợi hơn nữa. Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu trong xã hội. Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói chung và về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cần phải có những quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội nhập. Đáp ứng những yêu cầu trên của xã hội trong giai đoạn hiện nay, ngày 14 tháng 06 năm 2005 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự mới thay thế Bộ luật dân sự năm 1995. Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đã có nhiều quy định mới quan trọng điều chỉnh các quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch mua bán nhà ở trong thời gian tới, đặc biệt là việc ban hành Luật nhà ở. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ luật Hồng Đức. Bộ Tư pháp (1995), "Bộ luật dân sự của nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam", Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề. Bộ Tư pháp - Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (2000), "Kết quả khảo sát thực địa, điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học pháp lý, (3). Mạnh Bôn (2002), "Thắt chặt quản lý nhà, đất công", Báo Đầu tư, 78(875), ngày 01/07, tr. 1. Các quy định mới của pháp luật về đất đai (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. Chính phủ (1945), Sắc lệnh số 90/SL ngày 10/10 về việc giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ. Chính phủ (1950), Sắc lệnh số 92/SL ngày 22/5 về việc tiếp tục áp dụng các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc, Trung, Nam Bộ. Chính phủ (1952), Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02 về Thể lệ trước bạ các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 5/7 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại đô thị. Chính phủ (1994), Nghị định số 61/CP ngày 5/7 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Chính phủ (1996), Chỉ thị số 191/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 03/3 về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị. Chính phủ (1996), Nghị định số 31/CP ngày 2/10 về tổ chức và hoạt động Công chứng Nhà nước. Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP ngày 19/4 về phương thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/08/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991. Chính phủ (1999), Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12 về lệ phí trước bạ. Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12 về Công chứng, chứng thực. Chính phủ (2000), Quyết định số 20/2000/TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 03/02 về việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng Tám năm 1945 cải thiện nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Chính phủ (2001), Nghị định số 81/NĐ-CP ngày 05/10 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Chính phủ (2001), Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 05/12 về đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng bằng sông Cửu Long năm 2002, Hà Nội. Chính phủ (2002), Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 02/8 về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, Hà Nội. Chính phủ (2002), Quyết định số 154/2002/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 12/11/2002 về chính sách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chính sách ở các tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở, Hà Nội. Chính phủ (2005), Tờ trình số 63/CP-XDPL ngày 09/05 của Chính phủ về Dự án Luật Nhà ở (tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XI), Hà Nội. Công báo (1994), Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994, (23). Công báo (1995), Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1995 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, (6). Công báo (1997), Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, (4). Công báo (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, (17). Công báo (2001), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, (32). Công báo (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, (46). Nguyễn Việt Cường (1997), Hỏi đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán tài sản, hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Dự án Chính sách pháp luật đất đai - TF 29167 của Chính phủ Việt Nam và Ngân hàng thế giới (1999), Khái niệm thị trường bất động sản, (Phụ lục 4 - Báo cáo phần B: Các khái niệm về thị trường bất động sản và cơ quan đăng ký thống nhất, tháng 1-1999), Hà Nội. Đại học Quốc gia Hà Nội - Khoa Luật (2002) Giáo trình Luật Dân sự, Nxb Đại học quốc gia Hà Nội. Đặng Đức Đạm (2002), "Một số ý kiến về chính sách quản lý đất đai", Kỷ yếu hội thảo: Về đánh giá tình hình và kiến nghị bổ sung, sửa đổi chính sách luật pháp đất đai, Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị Đề án chính sách đất đai - Ban Kinh tế Trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 - 15/05. Đảng Cộng sản Việt Nam - Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (Ban Kinh tế Trung ương) (2002), Báo cáo tình hình thực hiện và kiến nghị tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Dự thảo lần 3), tháng 9 - Hà Nội. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh. "Giá nhà đất tăng 3 đến 10 lần" (2002), Báo Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, 22(592) ngày 2/5, tr. 1. Trần Ngọc Hiên (2002), "Thực trạng thị trường nhà, đất- Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước", Kỷ yếu Hội thảo khoa học: Thị trường nhà, đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội và Văn phòng Hội đồng nhân dân - Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, tháng 04-2002. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Hoàng Việt luật lệ (1994), Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội. Hội đồng Bộ trưởng (1991), Quyết định 297-CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ngày 2/10 về việc giải quyết một số vấn đề nhà ở. Hội đồng Chính phủ (1979), Nghị định số 02/CP ngày 04/01 về việc ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4 về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội. Luật Đất đai Việt Nam (1987), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật Đất đai Việt Nam (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (1999), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nguyễn Thị Mai (2001), "Một số giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam", Dân chủ và pháp luật, (2), tr. 32. Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam", Nhà nước và pháp luật, (8). Nghị quyết của Quốc hội khóa IX về việc thi hành Bộ luật dân sự (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Nghị quyết số 51/2001/QH về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (2001), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Phạm Duy Nghĩa (2002), "Lối ra cho thị trường nhà đất", Báo Tuổi trẻ Chủ nhật, (16), ngày 28/04. Pháp lệnh nhà ở (1991), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Quốc triều hình luật (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. Đặng Mạnh Tiến (1997), Hợp đồng mua bán nhà ở một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội. "Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các khu vực" (2003), Thời báo Kinh tế Việt Nam, 5(1040), ngày 08/01, tr. 2. Tòa án nhân dân tối cao (1985), Báo cáo số 158/PC ngày 25/3/1985 về việc hướng dẫn xử lý một số tranh chấp về nhà ở. Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao (1999), Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01 hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998 vê giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991, Hà Nội. Trần Thái Tông (1237), Chiếu chỉ 1292. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2000), Quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 19/06 về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị; thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Ủy ban Thường vụ Quốc hội (1998), Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 24/8 về giao dịch dân sự về nhà ở trước ngày 01/7/1991, Hà Nội. Mở đầu 1 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2 2.1. Mục tiêu 2 2.2. Nhiệm vụ 3 3. Phạm vi nghiên cứu 3 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 3 4.1. Cơ sở lý luận 3 4.2. Phương pháp nghiên cứu 4 5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài 4 6. Kết cấu của luận văn 5 Chương 1 6 Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 10 1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta 13 Kết luận chương 1 25 Chương 2 26 Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành 26 2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 26 2.1.1. Bên bán nhà ở 29 2.1.2. Bên mua nhà ở 34 2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 38 2.2.1. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước 41 2.2.2. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 46 2.2.3. Nhà ở đang cho thuê 49 2.2.4. Nhà ở chung cư 50 2.2.5. Nhà ở được hình thành trong tương lai 51 2.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở 55 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở 55 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở 61 2.4. Hình thức, thủ tục mua bán nhà ở 66 2.4.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 66 2.4.2 Thủ tục mua bán nhà ở 72 Kết luận chương 2 75 Chương 3 77 Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và phương hướng hoàn thiện pháp luật 77 3.1. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 77 3.2. Một số phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 88 3.2.1. Đối với các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở 88 3.2.2. Các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 91 3.2.3. Các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở 93 Kết luận chương 3 96 Kết luận 98 danh mục tài liệu tham khảo 100 ._.