Một số vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội (120tr)

gọi là đổi đất lấy hạ tầng). Thực tế, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, mới chỉ được thực hiện ở Hà Nội từ năm 2001 và các cơ quan có thẩm quyền đưa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002. Mặc dù một hoạt động mới bao giờ cũng gặp phải nhiều khó khăn, bỡ ngỡ khi đưa vào thực hiện nhưng sự xuất hiện của công tac đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng lúc này là hết sức cần thiết và đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế – Xã hội. Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất cònthể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về sử dụng đất và cá khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho Ngân sách Nhà nước, xây dựng nhiều cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cải thiện đời sống nhân dân,… Chính vì lợi ích của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cũng như yêu cầu đặt ra của nền kinh tế xã hội hiện nay em đã lựa chọn cho mình một đề tài để trình bày trong chuyên đề thực tập, đó là: “Một số vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Trong bài viết, em cũng đã đặt ra cho mình mục tiêu nghiên cứu một số khía cạnh nào đó trong hoạt động vốn dĩ rất mới và còn nhiều vấn đề cần được xem xét này. Qua thời gian thực tập, nghiên cứu viết chuyên đề em muốn đưa ra những hiểu biết sơ bộ của mình về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, xem xét hiệu quả cũng như những bất cập của đấu giá quyến sử dụng đất để từ đó có thể trình bày một số giải pháp cùng những kiến nghị nhằm thúc đẩy triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng hiệu quả và được áp dụng rộng rãI hơn. Nội dung chuyên đề của em gồm 3 phần chính: Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại thành phố Hà Nội. Một số giải pháp và kiến nghị nhắm thúc đẩy công tác đấu giá quyến sử dụng đất. Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp khoa học chung nhất cho mọi khoa học. Vì vậy, trong chuyên đề thực tập em cũng sử dụng các phương pháp này làm cơ sở nền tảng cho phương pháp nghiên cứu của mình. Ngoài ra, em còn kết hợp cùng các phương pháp phân tích, tổng hợp để bài viết được sâu hơn, chặt chẽ hơn. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo – TH.S: Vũ Thị Thảo, anh Trịnh Việt Dân cùng các thầy cô giáo thuộc Trung tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh Bất động sản, Phòng Kế hoạch Tổng hợp (Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất) đã tận tình hướng dẫn em thực hiện chuyên đề này. Chương I Cơ sở lý luận của công tác đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng I. Đất đai và vai trò của đất đai trong nền kinh tế phát triển. Nói đến đất đai thì tất cả chúng ta đều thấy rằng đó là một cái gì rất gần gũi trong cuộc sống, lao động, sinh hoạt và vai trò to lớn của đất đai thì không ai có thể phủ nhận được. Ta biết rằng, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của năm yếu tố gồm: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong thiên nhiên. Chất lượng của đất phụ thuộc vào đá mẹ, khí hậu, cỏ cây và sinh vật sống trên đất và trong lòng đất. Tuy nhiên, để đưa ra một khái niệm đầy đủ về đất đai thì không phải là việc đơn giản mà ai cũng làm được. Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!" Từ đó ta cũng phần nào hình dung ra được vai trò to lớn của đất đai: 1. Đất đai - Tư liệu sản xuất dặc biệt - Hàng hoá đặc biệt. Trước tiên, ta khẳng định được rằng đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý. Đất là lớp bề mặt của trái đất. ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục địa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất tính theo phương thẳng đứng. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là tài sản - Tư liệu sản xuất đặc biệt và là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông, lâm nghiệp. Đất đai tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn như các tài sản cố định khác, mà do bản thân đất đai có khả năng sinh lợi; do đó, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ngoài ra, đất đai còn là tài sản - Tư liệu sản xuất đặc biệt thể hiện ở chỗ đất đai không thuộc sở hữu của riêng cá nhân nào mà nó thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu tài sản của quốc gia. Đất đai là một hàng hoá đặc biệt. Trước đây nước ta chưa công nhận đất đai là một hàng hoá vì thế đất đai không có thị trường giao dịch chính thức. Hiện nay, người ta tiến hành trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai, hợp pháp để khai thác triệt để giá trị của đất. Tuy diện tích đất đai là có hạn nhưng lại được mua đi bán lại rất nhiều lần không bao giờ cạn. Người mua bán hàng hoá đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay tiêu dùng cho sinh hoạt như các hàng hoá khác mà chính là để họ hưởng quyền sử dụng đất đai và hưởng các lợi ích do đất đai mang lại. Hàng hoá đất đai được mua đi bán lại nhiều lần chẳng những không làm giảm giá trị mà càng mua đi bán lại thì giá cả càng tăng. Tài sản - hàng hoá đất đai càng sử dụng vào nhiều mục đích thì giá cả càng tăng. Giá cả hàng hoá đất đai trước hết chịu sự ảnh hưởng của mục đích sử dụng đất, sau đến chịu ảnh hưởng vị trí của đất.v.v. Rõ ràng, đất đai là một hàng hoá đặc biệt. 2. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế phát triển. Trước tiên, ta có thể khẳng định được rằng đất đai có một vai trò to lớn trong đời sống kinh tế, xã hội của loài người. Nước ta đất hẹp, người đông; từ xa xưa "Dinh, điền " vẫn là "một Quốc sách ". Ngay từ khi mới ra đời, Đảng đã giương cao khẩu hiệu "Độc lập dân tộc, người cày có ruộng". Ngày nay, trong sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước: "Mục tiêu của việc chuyển dịch đó là nhằm khai thác tốt nguồn tài nguyên to lớn về đất đai, rừng, biển, bao gồm vùng đặc quyền kinh tế rộng lớn của nước ta, nguồn lao động dồi dào…" (Theo văn kiện Hội nghị lần thứ năm BCHTW Đảng khoá VII ). Ngày nay, đất đai đã trở thành nguồn nội lực quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước như Nghị quyết hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành Trung ương Đảng ( Khoá VIII ) chỉ rõ: "Tiếp tục đẩy mạnh công cuộc đổi mới, khơi dậy và phát huy tối đa nội lực, nâng cao hiệu quả hợp tác quốc tế, ra sức cần kiệm để đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nâng cao hiệu quả, sức cạnh tranh của nền kinh tế, kết hợp chặt chẽ với phát triển văn hoá, giáo dục thực hiện công bằng xã hội" và "nguồn nội lực mà nghị quyết trung ương lần này nêu lên cần được hiểu một cách toàn diện bao gồm nguồn lực con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống ( lịch sử, văn hoá của dân tộc )" (Theo nghị quyết Hội nghị lần thứ tư BCHTW Đảng Khoá VIII ). Đó là tư tưởng chủ đạo xuyên suốt nhằm thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đất đai là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước thể hiện trên các vai trò chủ yếu sau: 2.1: Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có vị trí vai trò khác nhau. Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Mác đã khẳng định: Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào quá trình sản xuất xã hội - một trong ba yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội: tư liệu lao động, sức lao động và vốn. Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất. Đất đai là mặt bằng bảo đảm các ngành sản xuất công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch .v.v. hoạt động - góp phần phát triển các lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ. 2.2: Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước. Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực dộng viên từ thuế nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc vừa để xây dựng đất nước. Những năm gần đây, nền kinh tế của nước ta đã có những bước phát triển khá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ…. ngày một tăng kéo theo sự tăng trưởng không ngừng nguồn thu của ngân sách Nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên nguồn tài chính thu được từ đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của Ngân sách Nhà nước, cụ thể như sau: ĐVT: Tỷ đồng Chỉ tiêu 1994 1995 1996 1997 1998 1. Tổng số thu (thuế + phí) - Tốc độ phát triển 37.000 48.100 130% 58.600 121.8% 61.150 104,3% 65.400 106.95% 2. Số thu từ đất - % so với tổng số - Tốc độ phát triển 1.529,7 4,94% 3.680,9 7,65% 201% 4.731,5 8.04% 128,5% 5.181,9 8,47% 109,5% 5.500 8,4% 106,0% Nguồn: số liệu Tổng cục Thuế năm 1998 Ngoài số thu ổn định, bền vững được thể hiện trong ngân sách Nhà nước trên đây, còn có nguồn thu từ đất công ích của xã; chỉ tính từ Bình Thuận trở ra, mỗi năm quỹ đất công của xã tạo ra nguồn thu cho Ngân sách xã khoảng hơn 1000 tỷ đồng. Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho việc xây dựng mới và duy trì các công trình cônh ích của xã.  2.3: Đất đai - nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Trước hết, đất đai với khả năng sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nông, lâm nghiệp, các ngành sản xuất kinh doanh dịch vụ khác như: công nghiệp, xây dựng, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng, an ninh .v.v. Những năm gần đây, đất đai được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn cụ thể như sau: Số tiền huy động được từ quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng của một số xã (từ 1994-1997) ĐVT: Triệu đồng Địa phương Diện tích đất nông nghiệp (ha) Quĩ đất công ích của xã (ha) Số tiền huy động được 1. H. Đô Lương (Nghệ An) - Xã Văn Sơn - Xã Xuân Sơn 301,42 502,67 16,35 34,16 2.096 349 2. H. Diễn Châu (Nghệ An) - Xã Diễn Thái 331,27 18,5 629 3. H. Gia Lương (Bắc Ninh) - Xã Bình Dương 600 4. H. Tiên Sơn (Bắc Ninh) - Xã Châu Khê - Xã Khắc Niệm 2.220 1.700 Nguồn: Báo cáo sử dụng quĩ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng các Đoàn công tác của Chính phủ. Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, trong các năm từ 1992 đến 1998 đã sử dụng khoảng 1000 tỷ đồng từ quỹ đất ( khoảng 600 ha ) để xây dựng, cải tạo và nâng cấp 67 công trình cơ sở hạ tầng làm cho thành phố Vũng Tàu có một hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị đủ sức đảm bảo yêu cầu hoạt động của ngành du lịch và dầu khí tại thành phố. Đất đai - bất động sản - tài sản có giá trị được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng có của tài sản - đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như vậy, vốn đầu tư vào sản xuất - kinh doanh đã được nhân đôi: Một mặt, là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào một mục đích nhất định; một mặt, hiện vật đất đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu tư cho sản xuất kinh doanh theo những mục đích nhất định. Đó là một giá trị đặc biệt của bất động sản - đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn. Đất đai - bất động sản - tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Thực tiễn hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho phép các doanh nghiệp nhà nước được quyền sử dụng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đến cuối năm 1997, chúng ta đã sử dụng khoảng 70 nghìn ha đất cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (không kể mặt nước, mặt biển); trong đó trị giá góp vốn bằng tiền thuê đất là 1,7 tỷ đôla Mỹ và đã huy động nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào nước ta 31.3 tỷ đôla Mỹ để xây dựng dự án với nhiều ngành nghề kinh doanh khác nhau, mỗi năm tạo ra 7,5% GDP và khoảng 200 tỷ đồng cho Ngân sách Nhà nước (1997 - 1998). Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước ta. II. Khái niệm và sự cần thiết của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng 1. Khái niệm về đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất. Khái niệm đấu giá quyến sử dụng đất ở nước ta còn tương đối mới mẻ với mọi người. Theo quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vồn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội của UBND thành phố có ghi: " Đấu giá QSDĐ là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận, huyện và thành phố. Việc đấu giá được thực hiện tới từng ô đất theo quy hoạch chi tiết được duyệt cho người có nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án (trọn gói) hoặc lô đất (gồm nhiều ô đất có công năng sử dụng khác nhau) do Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định". Khái niệm này sẽ cho ta cái nhìn tổng quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất và từ đó ta có thể thấy được tầm quan trọng của đấu giá quyền sử dụng đất. 2. Sự cần thiết đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 2.1: Yêu cầu đặt ra của tiến trình phát triển kinh tế xã hội hiện nay Hiện nay, nước ta đang trong thời kỳ quá độ tiến lên xã hội chủ nghĩa. Để đạt được mục tiêu chiến lược mà Đảng và Nhà nước đã đặt ra, nền kinh tế nước nhà đang thực hiện thống nhất theo chế độ mở cửa hội nhập với nền kinh tế thế giới, tiếp thu những tinh hoa, tiến bộ khoa học kỹ thuật của các nước bạn. Trong những năm gần đây, nhịp độ tăng trưởng của nước ta là khá mạnh. Mọi hoạt động của nền kinh tế đang dần được chuyển đổi cho phù hợp với tiến trình phát triển và theo kịp thế giới, trong đó chúng ta có thể kể đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Chúng ta đều biết rằng tổng quỹ đất là có hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất là vô hạn. Chính vì thế chúng ta phải lựa chọn giữa các hình thức như giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất,… để sao cho sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả nhất. Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khoá IX về việc tiếp tục đổi mới chính sách luật pháp đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng đang thống nhất và đưa ra định hướng chuyển dần hoạt động giao đất thành đấu giá quyền sửdụng đất, tiến hành nhân rộng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước nhằm đáp ứng các yêu cầu đặt ra của quá trình phát triển kinh tế xã hội nước ta. 2.2: Vai trò, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án đã được chính phủ quyết định. Đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong nhịp độ phát triển kinh tế, xã hội nước ta hiện nay. Đấu giá đất là hoạt động của những người tham gia đấu giá đất tự đặt giá đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, đưa ra đấu giá một cách công khai tại một địa điểm quy định dưới sự điều hành của người chủ trì phiên đấu giá, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền uỷ quyền. Người định giá cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất có nộp tiền sử dụng đất theo giá trúng đấu giá. Đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản, tránh tình trạng cơ chế "xin cho" trong quản lý đất đai và khai thác nguồn vốn to lớn từ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển kinh tế - xã hội,…Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với công tác quản lý từ đất đai bằng biện pháp kinh tế: Thứ nhất, thực hiện đấu giá đất đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về đất và có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Những người tham gia đấu giá đất được bình đẳng trong việc định giá đất và khả năng được nhận quyền sử dụng đất thuộc về người tham gia đấu giá đất định giá đất cao nhất. Như vậy, giá đất hoàn toàn tuỳ thuộc vào người tham gia đấu giá, không phải do cơ quan Nhà nước nào định ra. Thứ hai, đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đảm bảo quyền sử dụng đất (hàng hoá đặc biệt) tham gia vào thị trường bất động sản một cách công khai. Điều này phần nào giúp bình ổn thị trường bất động sản; đất đai đảm bảo được sử dụng đúng mục đích, theo quy hoạch; tránh thị trường ngầm và rất nhiều bất cập trong hoạt động của thị trường bất động sản. Trong đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được hình thành theo các quy luật của thị trường, không chịu sự áp đặt, điều tiết của một cơ quan nào. Thứ ba, đấu giá đất là một biện pháp tốt nhất để Nhà nước (người đại diện quyền sở hữu đất đai) thu đủ lợi ích của mình khi giao đất cho người khai thác sử dụng, bởi lẽ giá quyền sử dụng đất đã được hình thành từ nhiều yếu tố như chuyển đổi mục đích sử dụng, đô thị hoá và kết quả đầu tư hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước. Khi đó, số vốn dùng để tái đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật của địa phương, của thành phố cũng tăng lên, điều kiện sống của người dân được cải thiện, cũng như bộ mặt của xã hội được từng bước nâng lên. Thứ tư, đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng trong việc giao đất, hạn chế được rất nhiều những tiêu cực trong quản lý đất đai; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu đất được nhận quyền sử dụng đất. Thứ năm, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn, có lợi và đáp ứng được yêu cầu đặt ra của cả bên quản lý đất và bên muốn nhận quyền sử dụng đất. 2.3: Đấu giá quyền sử dụng đất - một công việc còn mới mẻ ở Việt Nam. Tại một số nước trên thế giới, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được triển khai cách đây khá lâu và thu được một số kết quả nhất định. Từ kết quả của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nhận được đó ta thấy rằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu quả sử dụng đất rất tốt. Vì thế, xét thấy hình thức này cũng phù hợp với điều kiện của nước ta nên Nhà nước đã áp dụng hình thức này vào thực tế. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam mới được bắt đầu thực hiện thí điểm từ năm 2001. Thời gian thực hiện chưa được bao lâu vì vậy cho dù là nước đi sau, tiếp thu những thành tựu của của các nước đi trước để lại thì vẫn không tránh khỏi một số hạn chế. Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành ngày một tốt hơn, phổ biến hơn chúng ta nên tìm hiểu sâu hơn về một số vấn đề trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó khắc phục những vướng mắc, bất cập và tiếp tục phát huy những ưu điểm của đấu giá quyền sử dụng đất đối với điều kiện nước ta hiện nay và thời gian tới. Tuy còn mới mẻ nhưng những kết quả đạt được từ đấu giá quyền sử dụng đất cũng thật đáng kể. Chính vì thế, chúng ta nên có những chính sách, biện pháp để thúc đẩy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đạt hiệu quả cao hơn. III. Nội dung hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Những quy chung của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Phạm vi về đấu giá quyền sử dụng đất. Những quy định của Nhà nước đặt ra đuợc áp dụng cho việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư, thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp, xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được thực hiện đấu giá đất để tạo vốn đầu tư phải có các điều kiện sau: + Các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn được Thủ tướng chính phủ phê duyệt như các dự án giao thông, thủy lợi, điện, cấp thoát nước khu đô thị, trường học, bệnh viện, quảng trường, sân vận động. + Các dự án này không đấu thầu công trình, được đấu giá đất, người trúng đấu giá đất được giao thực hiện công trình. Qũy đất tạo vốn đem đấu giá là quỹ đất nằm trong quy hoạch sử dụng đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt bao gồm đất giao có thu tiền sử dụng đất, đất cho thuê và đất được chuyển mục đích sử dụng, bao gồm: + Quỹ đất nằm trong khu vực có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. + Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng dự án. + Quỹ đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với các dự án xây dựng công trình giao thông, hạ tầng giao thông. + Quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ để đấu giá tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương. Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Quỹ đất để tổ chức đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nằm trong kế hoạch sử dụng đất được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, gồm: đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác được thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có các điều kiện sau: - Quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã xác định được mật độ xây dựng chiều cao công trình; các thông số hạ tầng kỹ thuật khác và bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng do đơn vị có tư cách pháp nhân lập, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về sử dụng đất: + Đối với trường hợp đất sử dụng làm nhà ở: cần phải giải phóng mặt bằng xong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. + Đối với các lô đất đấu giá thuê đất để sử dụng cho các mục đích khác: Có thể giải phóng mặt bằng xong và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉ tổ chức giải phóng mặt bằng xong, việc đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng tiếp theo do người trúng giá thực hiện theo quy hoạch. - Phải có mức giá sàn do ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt để làm căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá đất. - Đối với các khu đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, ủy ban nhân dân Thành phố giao cho các cơ quan chức năng lập quy hoạch đồng bộ, lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá và tổ chức đấu thầu dự án, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở cho đối tượng chính sách và người thu nhập thấp. Có quy chế đấu giá đã được ban hành theo quy định. Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. - Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là ủy ban nhân dân thành phố, ủy ban nhân dân quận, huyện, theo quyết định của ủy ban nhân dân thành phố. - Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc xây dựng công trình theo đúng quy hoạch và không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước. + Trường hợp đấu giá đất ở, đối tượng là tổ chức hộ gia đình, cá nhân (từ 18 tuổi trở lên, có đủ năng lực hành vi dân sự, có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội) với số lượng tối thiểu là 5 đối tượng cho trường hợp đấu giá lần lượt từng ô đất; nếu toàn bộ số ô đất được đưa ra tổ chức đấu giá một lần thì số lượng đối tượng tham gia tối thiểu bằng 2 lần số lượng tổng số các ô đất. + Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích khác, đối tượng là các doanh nghiệp trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế được phép đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội, với số lượng tối thiểu là 05 đối tượng. 1.4. Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Cũng như các hoạt động khác, đấu giá quyếnử dụng đất cũng quy định rõ những quyền lợi và nghĩa vụ nhất định mà cả bên tổ chức và bên tham gia đều được hưởng. Đối với bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có: + Quyền lợi và nghĩa vụ: * Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả trúng giá và sử dụng theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, Quy chế quản lý đầu tư, xây dựng và quy chế đấu giá. * Kiểm tra, xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét tổ chức đấu giá. * Xác nhận kết quả trúng giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao (cho thuê) đất. * Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho người trúng giá. Quyền lợi và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá: a. Nghĩa vụ: + Chấp hành đầy đủ các quy định của Quy chế đấu giá và quy định của pháp luật có liên quan. + Nộp hồ sơ để tham gia đấu giá và tiền bảo hành đấu giá theo quy định + Có mặt đầy đủ, đúng giờ để tham gia phiên đấu giá của Hội đồng đấu giá. Trường hợp vì lý do bất khả kháng không thể có mặt tham dự phiên đấu giá được phải bỏ cuộc (do thiên tai hoặc do tai nạn bất ngờ trong quá trình di chuyển đến địa điểm tham dự phiên đấu giá) thì phải báo ngay cho Hội đồng đấu giá biết để xử lý và phải có xác nhận của chính quyền nơi xảy ra sự việc. + Khi đến tham gia phiên đấu giá phải xuất trình chứng minh thư nhân dân và giấy ủy quyền (nếu có). Không được sử dụng các chất kích thích; không mang theo vũ khí, chất cháy, chất nổ đến khu vực tổ chức phiên đấu giá. + Trường hợp trúng đấu giá phải nộp tiền sử dụng đất theo kết quả đấu giá được phê duyệt theo đúng thời gian quy định. + Khi tiến hành xây dựng nhà ở phải thực hiện đúng quy hoạch, tiến độ và nội dung giấy phép xây dựng do cấp có thẩm quyền phê duyệt. b. Quyền lợi: + Được tham dự phiên đấu giá (bỏ giá đấu giá, ký các giấy tờ tài liệu liên quan). + Được cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến ô đất tham gia đấu giá. + Trường hợp trúng đấu giá được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới ô đất trúng đấu giá theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá (được giao đất ổn định lâu dài, không phải làm thủ tục nộp lệ phí trước bạ) Lựa chọn người tham gia đấu giá, bảo lãnh dự đấu giá, phương thức áp dụng và thời gian tổ chức đấu giá. a. Việc lựa chọn người tham gia đấu giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu giá rộng rãi. Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai tại trụ sở cơ quan, tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở UBND quận, huyện và phải thông báo mời đấu giá tối thiểu 3 lần trên báo Hà Nội mới, báo kinh tế Đô thị, Đài phát thanh và truyền hình Hà Nội và Đài truyền thanh quận, huyện (nếu có) trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá là 30 ( ba mươi) ngày. b. Bảo lãnh dự đấu giá: Người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ phải nộp một khoản tiền bảo lãnh trách nhiệm do bên tổ chức đấu giá quy định theo từng dự án. Tiền bảo lãnh được xác định trong quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, số lượng không quá 5% giá trị ô đất tính theo giá sàn được phê duyệt. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất phải nộp (dùng để thanh toán), người không trúng đấu giá được trả lại tiền bảo lãnh chậm nhất là 5 ngày sau khi cuộc đấu giá kết thúc. Trường hợp tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá hoặc trúng đấu giá nhưng từ chối không thực hiện dự án, không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì không được hoàn trả tiền đặt cọc, khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước. - Tiền bảo lãnh bổ sung. Những người đã trúng giá và không trúng giá lô đất đấu giá xong nếu tiếp tục tham gia đấu giá ở lô đất tiếp theo phải nộp thêm một bảo lãnh. - Phí tham gia đấu giá tối đa không quá 3.000.000 đồng (ba triệu đồng), khoản phí này không hoàn trả cho tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia đấu giá. Mức phí cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế ở địa phương theo quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá. c. Phương thức áp dụng Người tham gia đấu giá nộp hồ sơ để xác định cách cho Hội đồng đấu giá QSDD. Người đủ tư cách tham gia đấu giá nộp phiếu dự đấu giá cho Hội đồng đấu giá QSDD. d. Thời gian tổ chức phiên đấu giá. Bên tổ chức đấu giá quy định cụ thể trong thông báo và hồ sơ mời đấu giá về thời gian và địa điểm đăng ký đấu giá, bán hồ sơ mời, nộp hồ sơ, đấu giá và xét giá. Các chủ đề dự án được giao nhiệm vụ thực hiện các dự án đấu giá QSDD chịu trách nhiệm chủ động, triển khai lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ sử dụng đất, thực hiện giải phóng mặt bằng, các thủ tục về đấu giá, theo quy trình sau: Bước 1 ( 32 ngày ) Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để được: - Giới thiệu địa điểm triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Quy hoạch kiến trúc là đầu mối giải quyết (12 ngày). - Xác định chỉ giới đường đỏ, Sở Quy hoạch kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch._. xây dựng thực hiện (10 ngày). - Chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt (10 ngày). Bước 2 (27 ngày) - Sau khi có quy hoạch tổng mặt bằng hoặc ranh giới dự án được Sở quy hoạch kiến trúc duyệt, trong 2 ngày chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở địa chính nhà đất là đầu mối giải quyết (10 ngày). - Trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 71/ 2001/ QĐ - UB ngày 17/9/2001 của UBND thành phố), Sở Tài chính vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày). - Liên hệ với Sở tài chính vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của Ngân sách (thực hiện thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật). Sở tài chính vật giá là đầu mối, phối hợp với sở kế hoạch và đầu tư giải quyết (15 ngày). Bước 3 (40 ngày). - Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng (thời gian 30 ngày). Báo cáo sở kế hoạch và đầu tư trình UBND thành phố duyệt Dự án (15 ngày). Trong 15 ngày chủ dự án lập và trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật. Sở Giao thông công chính giải quyết (15 ngày). Sau khi có Quy hoạch và Dự án được duyệt, trong 5 ngày đấu giá trình Sở Tài chính vật giá là đầu mối giải quyết (10 ngày). - Trong 5 ngày, chủ dự án lập hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để tổ chức thực hiện. Sở Địa chính Nhà đất là đầu mối giải quyết (15 ngày). Bước 4 - Chủ dự án tổ chức triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ được duyệt trong dự án. - Tổ chức đấu giá theo quy định UBND quận, huyện có trách nhiệm thực hiện (15 ngày). - UBND các quận, huyện tổ chức quản lý và sử dụng nguồn kinh phí được từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. 1.6: Tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng - Tiêu chuẩn đấu giá: Việc đánh giá người tham gia đấu giá hợp lệ dựa trên 2 tiêu chí: + Có phiếu dự đấu giá hợp lệ + Bỏ giá hợp lệ (là giá do người tham gia đấu giá trả cho 1m2 đất ghi trong phiếu dự án đấu giá). - Giá trúng và tổng số tiền trúng giá: + Giá trúng là giá trả trên 1m2 đất cao nhất (quy định lớn hơn giá không trúng cao nhất một bước giá) do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định và được ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt. Giá trúng đã bao gồm các khoản nghiệp vụ tài chính phải nộp theo quy định. + Tổng số tiền phải trả được xác định bằng giá trúng nhân với diện tích thửa đất đấu trúng giá. Phương pháp xác định giá sàn 2.1. Nguyên tắc chung xác định giá sàn Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở: giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực. - Giá sàn tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn để đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài bằng: chi phí giải phóng mặt bằng cộng lãi suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cộng tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (thu trước) theo khung giá quy định đối với 1m2 đất sử dụng. - Giá sàn tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn để đấu giá thuê đất bằng: chi phí giải phóng mặt bằng cộng suất đầu tư xây dựng hạ tầng (nếu có ) cộng tiền thuê đất trả 1 lần với thời hạn thuê tối đa là 50 năm đối với 1m2 đất sử dụng. 2.2: Căn cứ để xác định giá sàn. Chúng ta biết rằng có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá sàn. Nó có thể làm tăng hay giảm giá sàn. Người ta thường dựa vào các yếu tố này để xác địnhgiá sàn. Sau đây em xin nêu ra một số yếu tố chính: Vị trí thửa đất đấu giá. Diện tích thửa đất. Thời điểm đấu giá đất. Mục đích sử dụng thửa đất đem đấu giá. Hình thức đấu giá đất: thông thường, đấu giá từng ô đất sẽ có giá sàn cao hơn đấu giá cả lô đất. Mật độ xây dựng: theo quy định nếu trong thửa đất đó mật độ xây dựng càng lớn giá sàn càng cao và ngược lại, mật độ xây dựng nhỏ thì giá sàn thấp hơn. 2.3. Một số phương pháp tham khảo xác định giá sàn. Xác định giá sàn là một công việc còn hết sức khó khăn ở nước ta. Để đưa ra được một con số sao cho thích hợp, đáp ứng được yêu cầu của cả bên tổ chức muốn đưa ra giá cao và người tham gia muốn giá sàn thấp bởi khi đó người ta mới có cảm giác dễ bỏ giá và trúng giá với một giá hợp lý so với thị trường. Trong khi đó chưa có một phương pháp chính thống nào xác định cụ thể, chính xác giá sàn để làm giá khởi điểm cho phiên đấu giá. Điều này cũng phù hợp với bản chất của đất đai, hay hàng hóa quyền sử dụng đất vì đó là một loại hàng hóa đặc biệt. Nó không chịu ảnh hưởng của một yếu tố cố định nào mà được hình thành và chịu sự biến động của nhiều yếu tố thời gian, không gian, vị trí, diện tích,... đôi khi còn chịu tác động của cả yếu tố tâm lý. Sau đây là một số phương pháp thường được cơ quan chức năng có thẩm quyền xác định giá sàn xem xét: Phương pháp so sánh Đây là phương pháp thường được sử dụng rộng rãi nhất và trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với các phương pháp khác. Việc xác định giá sàn theo phương pháp này thực ra cũng là việc định giá các ô đất. Người ta so sánh trực tiếp ô đất cần được xác định giá sàn với các ô đất tương tự đã được bán để có thể đưa ra một thông số nhất định cho thửa đất từ các giao dịch trước kia. Đây là phương pháp có vẻ đơn giản và trực tiếp nhưng lại dễ mắc sai lầm. Khi sử dụng phương pháp này, người xác định giá sàn muốn so sánh những ô đất có giá trị ngang nhau trong cùng một vùng hoặc dựa vào các giao dịch được thực hiện trong thời gian trước đó. Số lượng các thửa đất đem so sánh liên quan đến yêu cầu xác định giá sàn càng nhiều thì việc so sánh càng có hiệu quả. Thông thường cán bộ làm công tác xác định giá sàn có thể tìm ra các thông tin về ô đất đem đấu giá theo yêu cầu. Tuy nhiên, thực tế nhiều ô đất có vẻ tương tự nhau nhưng xem xét kĩ lại khác nhau. Vì vậy người xác định giá sàn phải có khả năng đánh giá được giá trị của sự khác biệt đó cũng như khả năng định hướng sự khác nhau về mặt giá trị do điều kiện địa lý khác nhau đưa lại. Khi sử dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệu quả và cập nhật, chứa đựng các thông tin nhận được của từng giao dịch trên thị trường. Ngày nay hệ thống thông tin sàng lọc trên máy tính hiện đại đã tạo thuận lợi cho các ghi chép và các thông tin được lưu giữ tức thời. Mặc dù vậy, trong thực tế những ghi chép hữu ích được lưu giữ làm bằng chứng lại rất thiếu. ở một số thời điểm, việc giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trong vòng một năm trước là khoảng thời gian đủ gần để việc so sánh có hiệu lực nếu trong thời gian đó thị trường tương đối ổn định. Nếu có sự thay đổi hay biến động của thị trường thì người xác định giá sàn sẽ phải cần nhiều thông tin cập nhật hơn để so sánh. Thậm chí nếu không có giao dịch nào gần đây thì người xác định giá sàn cần phải xem xét thông tin trên thị trường trong thời gian gần đây để phát hiện xu hướng biến động của giá trị tài sản quyền sử dụng đất và đoán nhận xu hướng này cho đến thời điểm việc xác định giá được thực hiện. Nếu thị trường quyền sử dụng đất tương đối ổn định, phương pháp này sẽ rất phù hợp và ít nguy hiểm. Khi thị trường không ổn định, người xác định giá sàn phải tính đến mọi khả năng có thể xảy ra như có rất ít thông tin không sát với thực tế để so sánh đúng - đó là trường hợp có hàng loạt các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có ô đất nào giống ô đất đang được đem so sánh để có quyết định điều chỉnh hợp lý. Khi xác định giá sàn chúng ta không chỉ quan tâm tới diện tích, thời điểm giao dịch của ô đất, mà có một yếu tố chúng ta không thể bỏ qua đó là vị trí của ô đất. Vị trí khác nhau sẽ quyết định giá trị của ô đất. Hai ô đất trong cùng một vùng và tương tự nhau nhưng có thể đem lại các giá trị hoàn toàn khác nhau. Vì vậy việc sử dụng các thông tin trên thị trường cần phải được xem xét cẩn thận trước khi đưa ra quyết định giá sàn. Tuy thế, phương pháp so sánh vẫn là phương pháp được sử dụng thường xuyên trong xác định giá sàn và đưa ra những kết quả đáng tin cậy nhất nếu ta biết sử dụng hợp lý và trong hoàn cảnh phù hợp. Phương pháp giá trị còn lại (phương pháp phát triển giả thuyết). Phương pháp này được sử dụng khi ô đất có sự phát triển hoặc tiềm năng để phát triển. Điều này là cần thiết khi ô đất có giá trị tiềm tàng thì giá trị này có thể được giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của ô đất. Trước khi đem đấu giá quyền sử dụng đất nếu Ban tổ chức đấu giá xét thấy khi đầu tư thêm vào ô đất như giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thêm hệ thống hạ tầng kỹ thuật,…sẽ làm tăng lên nhiều lần giá trị của ô đất thì có thể Ban tổ chức đấu giá quyết định áp dụng phương pháp này. Cách tính giá trị của ô đất theo phương pháp giá trị còn lại như sau: = – Giá trị hoàn thành cải tạo ô đất đôi khi được xem như tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trị bán được. Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người xác định giá sàn phải xem xét và quyết định hình thức tốt nhất để tăng giá trị của ô đất sau khi nó được hoàn thành. Đây là một công việc hết sức khó khăn nhưng là phương pháp đánh giá thực tế có thể áp dụng khi có giá trị tiềm ẩn trong ô đất và thường đưa lại hiệu quả tốt cho cuộc đấu giá quyền sử dụng đất . c. Phương pháp điều tra các hoạch định. Để đưa ra giá sàn của ô đất người ta cũng có thể căn cứ vào khung giá đất của thành phố đưọc công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Đây là biện pháp rất hiếm khi được sử dụng mà hầu như người ta chỉ xem qua để tham khảo khi thực sự cần thiết và thường được kết hợp cùng với các biện pháp khác từ đó điều chỉnh và đưa ra giá sàn cho phiên đấu giá. Phương pháp này không hữu dụng và khả quan vì không sát với thực tế, với thực trạng đang có rất nhiều biến động trên thị trường. Ngoài ra, người ta còn nghiên cứu và xác định mục đích sử dụng của từng ô đất sao cho ô đất đó có hiệu quả sử dụng tốt nhất, đem lại lợi ích cao nhất . Khi đó, ngoài những yếu tố như diện tích, vị trí, thời điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất , tâm lý người tham gia đấu giá,…người xác định giá sàn còn có thể căn cứ vào mục đích sử dụng của ô đất để đưa ra giá sàn phù hợp Đặc biệt, quy hoạch và kế hoạch sử dụng ô đất đem đấu giá và vùng đất xung quanh ô đất đó cũng tác động không nhỏ đến việc xác định giá sàn. Thông thường, trước phiên đấu giá quyền sử dụng đất cả ban tổ chức và người tham gia đấu giá đều tiến hành điều tra, xem xét kỹ càng quy hoạch, kế hoạch này. Vì vậy, ta thấy rằng công tác xác định giá sàn không hề đơn giản, nó chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Nếu ô đất nằm trong vùng có xu hướng phát triển tốt thì điều đó sẽ đẩy giá sàn của ô đất đem đấu giá lên cao nhưng vẫn thích hợp với cả bên tổ chức và bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Trong thực tế, các phương pháp xác định giá sàn thường được sử dụng kết hợp hài hoà với nhau. Giá sàn hiện nay được xác định là do ý kiến chủ quan của người định giá chứ chưa có một hội đồng thẩm định giá chuyên nghiệp và giá sàn thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên, đạt được kết quả như hiện nay cũng là một thành công và đã đáp ứng được yêu cầu đặt ra của các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. 3. Trình tự, thủ tục và tổ chức đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng 3.1 Lập danh mục và kế hoạch sử dụng đất. Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết đã được duyệt, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương và thành phố, hàng năm các Sở, ngành và Uỷ ban nhân dân quận, huyện được giao nhiệm vụ đầu tư lập: - Danh mục dự án đấu giá quyền sử dụng đất, gửi Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất tổng hợp trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố trình Hội đồng nhân dân thành phố quyết định, trình Thủ tướng chính phủ phê duyệt. - Danh mục các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bằng vốn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất, thuê đất; gửi Sở Kế hoạch và đầu tư tổng hợp, cân đối trong kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản của thành phố, quận, huyện trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt. Khi đã có được các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, chúng ta tiến hành công bố, công khai trong thời gian 20 ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương (đài phát thanh, truyền hình, báo) và niêm yết tại xã, phường, thị trấn, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng về: - Danh mục các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chia ra 2 phần: + Danh mục công trình xây dựng cơ sở hạ tầng tổ chức đấu thầu ứng với quỹ đất được giao. + Danh mục quỹ đất giao thực hiện đấu giá ứng với công trình xây dựng cơ sở hạ tầng. - Danh mục quỹ đất dùng để tạo vốn cho từng công trình xây dựng cơ sở hạ tầng: địa điểm, diện tích, loại đất đai sử dụng, loại đất được phép chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch sử dụng khu đất và các thông tin khác có liên quan đến dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Danh mục quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương. 3.2 – Chủ đầu tư lập dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để đấu giá + Đối với dự án do Uỷ ban nhân dân các quận, huyện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì ban quản lý dự án quận, huyện và chủ đầu tư lập dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất để đấu giá, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng của Nhà nước. + Đối với các dự án do Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân thành phố xem xét có quyết định cụ thể giao chủ đầu tư phù hợp lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất để đấu giá. - Giao đất để thực hiện dự án đấu giá. Căn cứ dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất để đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ xin sử dụng đất để Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất; thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và dự án được phê duyệt. Uỷ ban nhân dân các quận, huyện và Chủ đầu tư căn cứ tiến độ thực hiện từng dự án cụ thể có thể lập hồ sơ sử dụng đất làm 2 bước: + Bước 1: Căn cứ ranh giới hoặc quy hoạch tổng mặt bằng khu đất lập dự án đấu giá quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân quận, huyện và Sở Quy hoạch kiến trúc xác nhận, lập hồ sơ thu hồi đất, tạm giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện việc giải phóng mặt bằng. + Bước 2: Căn cứ quy hoạch tổng mặt bằng và dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đất để đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt, lập hồ sơ xin giao đất chính thức để tổ chức thực hiện. 3.3. Chuẩn bị cho phiên đấu giá đất. a. Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất. Hội đồng đấu giá đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng có thể thành lập ở cấp huyện thị (cấp huyện) hoặc cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW (cấp tỉnh) tuỳ theo thẩm quyền giao đất hoặc phân cấp quản lý dự án. Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất quận, huyện do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận, huyện là chủ tịch hội đồng. Thành viên hội đồng gồm: + Giám đốc ban quản lý dự án (Chủ đầu tư) – Uỷ viên thường trực. + Trưởng phòng Kế hoạch và đầu tư quận (huyện) – Uỷ viên + Trưởng phòng Tài chính vật giá quận (huyện) – Uỷ viên + Trưởng phòng Địa chính nhà đất và đô thị quận (huyện) – Uỷ viên Trong trường hợp cần thiết tuỳ theo quy mô, tính chất của dự án Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất quận, huyện mời các thành viên khác là đại diện các Sở, ngành thành phố tham dự. Các dự án đấu giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức thì Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất; Quy định cụ thể nhiệm vụ, trách nhiệm của Chủ đầu tư, các Sở, ngành và Uỷ ban nhân dân quận, huyện (nơi thu hồi đất) trong việc tổ chức thực hiện. - Nhiệm vụ và quyền hạn của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất: + Xây dựng và báo cáo Hội đồng thẩm định thành phố trình Uỷ ban nhân dân thành phố phê duyệt giá sàn và mức giá. + Thành lập tổ công tác giúp việc cho Hội đồng. + Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt kết quả đấu giá. - Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bãi bỏ kết quả đấu giá đất nếu phát hiện có vi phạm quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. b. Thành lập tổ công tác liên ngành, giao nhiệm vụ cho Uỷ ban nhân dân các quận, huyện. * Uỷ ban nhân dân các quận, huyện: - Chỉ đạo lập kế hoạch hàng năm và phương án sử dụng đất để đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Lập danh mục các dự án đầu tư bằng vốn đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trình Uỷ ban nhân dân Thành phố quyết định phê duyệt. - Chỉ đạo Ban quản lý dự án lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, lập hồ sơ sủ dụng đất, thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. - Ban hành Quy chế đấu giá làm căn cứ để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Trước khi ban hành phải báo cáo Sở Tài nguyên, môi trường và Nhà đất để chủ trì cùng các Sở, ngành xem xét, thẩm định, có văn bản thoả thuận làm Căn cứ quyết định. - Xây dựng và trình duyệt giá sàn, mở phiên đấu giá, xét giá và trình phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. - Quản lý và sử dụng vốn thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có hiệu quả, theo quy định của pháp luật. Sở Kế hoạch và Đầu tư. - Chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn Uỷ ban nhân dân các quận, huyện lập và trình duyệt dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để đấu giá quyền sử dụng đất, danh mục và dự án đầu tư trên địa bàn các quận, huyện thực hiện bằng nguồn vốn này. - Tổng hợp danh mục, kết quả thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng bằng nguồn vốn đấu giá quyền sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân các quận, huyện và Thành phố hàng năm. Sở Tài chính Vật giá. - Là chủ tịch Hội đồng định giá đất Thành phố, chủ trì phối hợp với Sở Địa chính nhà đất, Cục thuế Hà Nội thẩm địnhvà trình Uỷ ban nhân dân Thành phố phê duyệt giá sàn, bước giá để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. - Hướng dẫn việc tạm ứng, hoàn trả và thanh quyết toán số vốn Ngân sách Thành phố ứng cho các dự án đấu giá; hướng dẫn chủ đầu tư nộp tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. - Chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn Uỷ ban nhân dân các quận, huyện quản lý, sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất : - Tổng hợp và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm để tỏ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng báo cáo Uỷ ban nhân dân Thành phố trình Thủ tướng chính phủ phê duyệt. - Chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính Vật gía, Sở Kế hoạch và Đầu tư và các cơ quan có liên quan tổ chức tổng kết, báo cáo rút kinh nghiệm việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hàng năm trên địa bàn Thành phố. - Chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn Chủ đầu tư lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng giá. - Phối hợp với Sở Kế hoạch và Đầu tư; Sở Tài chính Vật giá giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố lập kế hoạch, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các trường hợp do Uỷ ban nhân dân Thành phố thực hiện. - Chủ trì cùng Sở Tài chính Vật giá, Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định quy chế đấu giá quyền sử dụng đất do Hội đồng đấu giá quận, huyện lập; ra văn bản thoả thuận để Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) làm căn cứ quyết định ban hành. Sở Quy hoạch – Kiến trúc: Xác định vị trí, phối hợp xác định ranh giới, thoả thuận quy hoạch kiến trúc, xác định chỉ giới đường đỏ, hướng dẫn lập và chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng khu đất. Tổ công tác bán chuyên trách thuộc ban chỉ đạo thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại thành phố. Tổ công tác có nhiệm vụ: - Thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công của Ban chỉ đạo thành phố. - Thay mặt Ban chỉ đạo Thành phố kiểm tra, đôn đốc Uỷ ban nhân dân các quận, huyện tổ chức triển khai dự án theo tiến độ. - Trực tiếp xem xét các vướng mắc của các Chủ đầu tư trong qua trình thực hiện; giải quyết tại chỗ các vướng mắc thuộc thẩm quyền được lãnh đạo Sở ngành phân công; Phân công các tổ viên báo cáo, đề xuất với lãnh đạo Sở, ngành giải quyết những công việc, vướng mắc vượt thẩm quyền. - Được phép yêu cầu Uỷ ban nhân dân các quận, huyện, Chủ đầu tư thực hiện theo tiến độ những nội dung công việc đã được hai bên thống nhất về phương pháp thực hiện. - Lập kế hoạch tổ chức thực hiện: Lập lịch kiểm tra, đôn đốc (mỗi tuần bố trí 03 buổi) theo từng quận, huyện; định kỳ 2 tuần tổng hợp tình hình triển khai các dự án đấu giá trên toàn thành phố, báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo; hàng tháng tổng hợp tình hình triển khai các dự án đấu giá trên toàn thành phố, báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo xem xét; báo cáo tại cuộc họp giao ban Ban chỉ đạo thành phố vào tuần thứ nhất hàng tháng. - Kiến nghị Ban chỉ đạo thành phố và Uỷ ban nhân dân Thành phố xử lý các trường hợp vi phạm về tiến độ, về năng lực thực hiện dự án của các Chủ đầu tư khi tổ chức thực hiện. c. Xác định giá khởi điểm đấu giá và bước giá. Giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của quỹ đất đấu giá, làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất do Hội đồng đấu giá xác định. Giá này được định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của khu đất liền kề có cùng mục đích sử dụng theo mục đích sử dụng đất mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ; đồng thời có tham chiếu đến: + Giá đất để tính đền bù khi thu hồi đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng . + Giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất xây dựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. + Vị trí của khu đất đấu giá. Bước giá: Là chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 1 m2 đất, trên cùng một ô đất đấu giá. Bước giá cao hay thấp tuỳ thuộc vào giá tị của quỹ đất đấu giá và số lượng người tham gia đấu giá để trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cùng với giá khởi điểm đấu giá. Thường là bước giá do bên mời đấu giá quy định, tối thiểu là 100.000 đồng/1m2 đất. d. Công bố thông tin về việc đấu giá đất. Trước khi tổ chức đấu giá đất tối thiểu 30 ngày, Hội đồng đấu giá phải đăng thông báo mời đấu giá trên phương tiện thông tin đại chúng ít nhất là 2 lần và tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi đấu giá đất và tại địa điểm đấu giá đất. Nội dung thông tin đấu giá đất: Vị trí, diện tích khu đất, quy hoạch khu đất, công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng, sơ đồ vị trí của các thửa đất, thời gian địa điểm đăng ký, nộp hồ sơ dự thầu giá đất, điều kiện dự đấu giá đất,... 3.4: Lập hồ sơ mời đấu giá. Hồ sơ mời đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất lập, gồm có: Thông báo mời đấu giá Mẫu đơn dự đấu giá Mẫu phiếu dự đấu giá Mẫu bảo lãnh dự đấu giá Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của dự án Quy chế quản lý đầu tư xây dựng Chỉ dẫn: Giới thiệu quy hoạch chi tiết khu đất, công trình hạ tàng kỹ thuật đã xây dựng; thời gian, địa điểm đăng ký , nộp hồ sơ dự đấu giá, điều kiện dự đấu giá, mở, xét giá, thủ tục nộp tiền nhận đất cùng các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, tiến độ xây dựng,... Sơ đồ quy hoạch chi tiết, bản đồ chia lô đất phục vụ đấu giáđược cấp có thẩm quyền phê duyệt. 3.5: Đăng ký và hồ sơ đấu giá. Các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tham gia đấu giá đất có trách nhiệm đăng ký đấu gái với Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất theo thời gian, địa điểm thông báo, chậm nhất trước hai ngày so với ngày tổ chức đấu giá đất. Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp tiền mua hồ sơ đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định: + 200.000 đồng (hai tăm nghìn đồng) một hồ sơ cho một ô đất. + Không quá 5.000.000 đồng (năm tiệu đồng) một hồ sơ cho trường hợp đấu giá cả dự án (trọn gói) hoặc lô đất (gồm nhiều ô đất có công năng sử dụng khác nhau trong một dự án). Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá gồm có: + Đơn xin dự đấu giá quyền sử dụng đất theo mẫu do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đơn này phải ghi được các thông tin: họ tên, địa chỉ người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất , số lượng thửa đất, số hiệu của thửa đất đăng ký dự đấu giávà ký tên đóng dấu (nếu là tổ chức), ký tên (nếu là cá nhân). + Bản sao có công chứng Giấy đăng ký kinh doanh (nếu là doanh nghiệp), bản sao hộ khẩu thường trú tại Hà Nội nếu hộ khẩu bị thất lạc (đối với hộ gia đình, cá nhân). + Bản sao có công chứng chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu. Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong bì và nộp cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để xem xét tư cách. Phiếu dự đấu giá do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất phát hành (mẫu in sẵn). Thời gian, địa điểm nộp hồ sơ xác định tư cách và phiếu dự đấu giá được quy định trong chỉ dẫn. 3.6: Nộp hồ sơ dự đấu giá. a. Nộp hồ sơ và xác định tư cách người tham gia đấu giá. + Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được nộp cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất theo thời hạn quy định (tối thiểu là 3 ngày). + Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và đại diện những người tham gia đấu giá. Biên bản xác định tư cách người tham đấu giá ghi rõ thành phầntham dự, người tham gia đấu giá đủ và không đủ tư cách dự đấu giá tiếp, có xác nhận của đại diện các cơ quan và đại diện những người tham gia đấu giá. + Người tham gia đấu giá đủ tư cách nộp tiền bảo lãnh dự đấu giá. Trong khi xét tư cách của tổ chức, cá nhân tham dự đấu giá đất không xem xét các trường hợp sau: + Người không có quyền tham gia đấu giá đất theo quy định của pháp luật. + Người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự theo quy định, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định tại điều 23 – 25 Bộ luật dân sự. + Những người làm việc trong Hội đồng đấu giá đất và người thân của họ. + Các đơn vị thành viên của Tổng cong ty (công ty) mà Tổng công ty (công ty) đã đứng tên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất . Việc xét tư cách tổ chức, cá nhân tham dự đấu giá quyền sử dụng đất cần lập thành biên bản, ghi rõ thành phần tham dự, danh sách người tham gia có đủ tư cách tham dự đấu giá quyền sử dụng đất và danh sách người không đủ tư cách đấu giá đất có xác nhận của đại diện cơ quan xét tư cách người tham dự đấu giá đất và đại diện người tham dự đấu giá quyền sử dụng đất. b. Nộp phiếu dự đấu giá. Sau khi nộp đủ tiền bảo lãnh, người tham gia đấu giá được phát một phiếu dự đấu giá in sẵn. Người tham gia đấu giá có trách nhiệm ghi rõ họ tên, địa chỉ, bỏ giá bằng tiền Việt Nam (bằng số và bằng chữ) và các nội dung khác trong mẫu phiếu dự đấu giá và bỏ phiếu kín trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá. Phiếu dự đấu giá phải ghi đầy đủ các thông tin theo mẫu, họ tên, địa chỉ và phải thống nhất với hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá. Người tham gia đấu giá có đủ tư cách nhưng không có mặt tại phiên đấu giá hoặc không nộp phiếu dự đấu giá coi như không tham gia phiên đấu giá. 3.7: Mở phiên đấu giá và xét giá. Thủ tục mở phiên đấu giá. Việc mở phiên đấu giá được tiến hành sau khi hết hạn nộp hồ sơ dự đấu giá. Các nội dung ghi trong phiếu dự đấu giá của từng người tham gia đấu giá được Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất công bố công khai trước sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và người tham gia đáu giá. Công việc của phiên đấu giá cần được tiến hành gồm: + Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc cho Hội đồng đấu giá (nếu có). + Điểm danh người đăng ký và đủ tư cách tham gia đấu giá. + Giới thiệu quy chế đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin có liên quan đến lô đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá, phát phiếu đấu giá cho người tham gia đấu giá đất. Các hình thức đấu giá. Hiện nay, chúng ta đã có khá nhiều hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đáp ứng được các yêu cầu đặt ra của từng phiên đấu giá. Mỗi phiên đấu giá khác nhau có thể áp dụng từng hình thức đấu giá khác nhau sao cho phù hợp với các điều kiện riêng biệt của phiên đấu giá đó và đưa lại hiệu quả tối ưu cho cuộc đấu giá quyền sử dụng đất . Dưới đây là một số hình thức đấu giá quyền sử dụng đất khá phổ biến: b.1: Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp. Đấu giá một vòng tực tiếp. Sau khi Hội đồng đấu giá đã công bố giá sàn, người điều hành tiến hànhcho những người tham gia đấu giá trả giá (được ghi vào phiếu) và từ đó sẽ lựa chọn ra được người bỏ giá cao nhất cho ô đất đó là người trúng giá. Trường hợp đấu giá ô đất có nhiều lô thì ta sẽ lựa chọn từ cao nhất đến thấp dần sao cho số người trúng giá vừa bằng số lô đất. Người trả giá cao nhất sẽ được quyền chọn một trong số các lô đất của cả ô và cứ tiếp tục như thế với người tiếp theo sẽ lựa chọn một trong các lô đất còn lại cho đến hết. Trong trường hợp này ta cũng có thể tổ chức đấu lần lượt từng lô đất của ô đất. Sau khi xác định được người trúng giá (là người trả giá cao nhất) cho lô đất thứ nhất, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tiếp tục lần lượt tổ chức các phiên đấu giácho tất cả mọi người tham gia đấu giá đến lô đất cuoói cùng. Nếu một lô đất có nhiều người trả cùng một giá (đó là giá cao nhất) thì ta co thể tổ chức bốc thăm giữa những người đó để chọn ra người trung giá. Giá trúng sẽ là giá của người trúng bốc thăm cộng thêm một bước giá. Đấu giá hai vòng bắt buộc trở lên. Người tham gia đấu giá ở từng lô đất đến lượt sẽ được mời vào phòng đấu giá theo kế hoạch của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất để bắt đầu phiên đấu giá. + Tại vòng I: Trước tiên người điều hành tuyên bố giá sàn, người tham gia đấu giá sẽ bỏ phiếuđấu giá đã ghi đầy đủ các thông tin vào hòm phiếu. Giá bỏ hợp lệ vòng I không được thấp hơn giá sàn được duyệt cộng thêm một bước giá. Hội đồng đấu giá sẽ công bố công khai các nội dung trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá. Sau khi công bố kết quả, người tham gia đấu giávòng I có phiếu đấ._. thức đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất ). Tuy nhiên, đây là một vấn đề mới có ảnh hưởng lớn đến chính sách tài chính về đất đai, đang được sự quan tâm rất lớn của nhân dân, cần phải làm thận trọng, chặt chẽ, công khai, có hiệu quả, tránh tiêu cực. Thành uỷ, UBND Thành phố đã quán triệt chủ trương tới các cấp Đảng, nhất là Quận uỷ, Huyện uỷ và UBND các quận, huyện nơi tổ chức thực hiện dự án. Uỷ ban nhân dân các quận, huyện đã coi đấu giá quyền sử dụng đất là công tác trọng tâm và là biện pháp chủ yếu để cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn. Mục tiêu của công tác này là : Nhà nước điều tiết được địa tô chênh lệch và sử dụng toàn bộ địa tô thu được để phục vụ lợi ích công cộng, cải thiện đới sống cho nhân dân, chủ yếu là địa phương nơi thu hồi đất; giải quyết được nhu cầu cho người sử dụng, bước đầu góp phần bình ổn thị trường bất động sản; lựa chọn được các chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, cải cách một bước về thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất để chủ động thực hiện các chính sách đất đai mới của Nhà nước, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của Thành phố. 1.2. Chuẩn bị tốt cơ chế chính sách để tổ chức thực hiện : Để đạt được kết quả,ngay từ đầu năm 2003, UBND Thành phố đã có kế hoạch chi tiết và tập trung chỉ đạo quyết liệt các sở , ban ngành và UBND các quận huyện triển khai thực hiện như : lập kế hoạch sử dụng đất và danh mục dự án để đấu giá quyền sử dụng đất; ban hành Chỉ thị, quy định, quy trình tạo hành lang pháp lý để tổ chức thực hiện ; Quyết định số 1530/QĐ-UB ngày 20/03/2003 thành lập ban chỉ đạo thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thành phố Hà Nội , giao Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất là cơ quan thường trực , tổ chức giao ban hàng tháng và kiểm tra chỉ đạo các ngành và UBND các huyện giải quyết những vướng mắc; Quyết định số 407/QĐ-UB ngày 15/7/2003 thành lập Tổ công tác bán chuyên trách liên ngành đã thường xuyên làm việc tại hiện trường để kiểm tra đôn đốc và kịp thời đề xuất các biện pháp tháo gỡ vướng mắc cụ thể và phối hợp với UBND các quận, huyện lập biên bản tiến độ chi tiết của từng dự án đấu giá làm căn cứ để rà soát đánh giá kết quả tiến độ triển khai; có Văn bản số 2190/UB-NNĐC ngày 15/7/2003 quy định trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân Thành phố đã xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2003, đã được hội đồng nhân dân Thành phố thông qua và trình thủ tướng chính phủ phê duyệt. Danh mục kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 đã được Thủ Tướng chính phủ cho phép tại Văn bản số 667/CP-NN ngày 21/5/2003, có 17 Dự án với tổng diện tích là 129,2 ha đất , trong đó có quy mô diện tích đấu giá quyền sử dụng đất là 105 ha, được giao cho UBND các quận, huyện lập dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật và tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong năm 2003 UBND Thành phố quyết định thu hồi 75,5 ha đất giao và tạm giao cho Ban quản lý dự án các quận, huyện để lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Để lập cơ sở và tạo hành lang pháp lý thực hiện công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất UBND Thành phố quyết định ban hành : + Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/4/2002 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố. + Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của UBND Thành phố để tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp đẩy mạnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. + Quyết đinh số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất . + Xây dựng Kế hoạch số 28/KH-UB ngày 21/5/2003 để lập tiến độ, phân công các nghành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố. + Quyết định số 91/2003/QĐ-UB ngày 4/8/2003 ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố, là văn bản pháp lý để tổ chức thực hiện. Thành phố đã thành lập Ban chỉ đạo Thành phố về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng để trực tiếp chỉ đạo; thành lập tổ công tác Bán chuyên trách để trực tiếp hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc tháo gỡ khó khăn cho các quận, huyện và chủ đầu tư. 1.3. Cải cách thủ tục trong quản lý đầu tư và xây dựng, thực hiện công khai quy hoạch và thủ tục đấu giá, có quy chế đấu giá phù hợp tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện tham gia là những biện pháp đưa công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt được kết quả. Để giảm thiểu thủ tục, giảm thời gian chuẩn bị đầu tư, chủ động trong việc thu hồi đất, theo đề nghị của UBND Thành phố Thủ Tướng chính phủ đã có Văn bản số 667/CP-NN ngày 21/5/2003 cho phép UBND Thành phố quyết định thu hồi và giao đất theo danh mục các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt ( theo Luật Đất đai do Thủ tướng Chính phủ quyết định thu hồi và giao). Căn cứ ranh giới khu đất tổ chức đâú giá quyền sử dụng đất được UBND quận, huyện, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác nhận, lập hồ sơ thu hồi và tạm giao để tổ chức giải phóng mặt bằng song song với việc lập quy hoạch mặt bằng và lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Thí điểm uỷ quyền cho uỷ ban nhân nhân huyện Từ Liêm quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật – tổng dự đoán dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu 1ha có tổng mức đâù tư dưới 5 tỷ đồng . Một số dự án đã áp dụng phương thức ứng vốn cho UBND các quận, huyện để thực hiện việc giải phóng mặt bằng theo tiến độ. Cho phép Chủ tịch UBND các quận, huyện quyết định phê duyệt phương án giải phóng mặt bằng không phải qua thủ tục thẩm định của Hội đồng thẩm dịnh thành phố. Quy định chế độ trách nhiệm của các cấp, các ngành, chủ đầu tư và các cá nhân trong việc tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, làm căn cứ để kiểm điểm, đánh giá hiệu quả công việc, xử lý vi phạm. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Dự án đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố đã cho phép các chủ dự án chủ động triển khai ngay được từng phần khối lượng công việc, đồng thời chuẩn bị thủ tục chophần công việc tiếp theo, Chủ đầu tư căn cứ vào yêu cầu tiến độ của dự án được phép lập báo cáo nghiên cứu khả thi thành 2 dự án: + Dự án tạo mặt bằng (gồm hạng mục: giải phóng mặt bằng và san nền) để chuẩn bị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, trình UBND Thành phố phê duyệt. + Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, trình UBND Thành phố phê duyệt. UBND Thành phố đã chỉ đạo cho UBND các quận huyện lựa chọn những dự án trọng tâm, trọng điểm, những dự án thuận lợi thực hiện trước nhưng đủ các bước như: + Giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án. + Ban hành quy chế và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. + Lập và trình UBND Thành phố phê duyệt giá sàn đấu giá và bước giá. + Bán hố sơ mời đấu giá rộng rãi, công khai cho các đối tượng tham gia. - Ngoại các biện pháp trên, Thành uỷ, Uỷ ban nhân dân Thành phố coi công tác tuyên truyền là quan trọng nhằm định hướng dư luận, vận động nhân dân ủng hộ, hạn chế những tác động tiêu cực đến chính sách đất đai khác. Do vậy, các cơ quan đã liên quan, cơ quan báo, đài đã tích cực tuyên truyền, kịp thời đưa tin, bài ủng hộ chủ trương chính sách mới, kịp thời phát hiện những nội dung chưa phù hợp trong cơ chế, chính sách quản lý. Trong năm 2003 các dự án đã triển khai thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn 10 quận, huyện, trong đó có 4 quận, huyện: Từ Liêm, Tây Hồ, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân. Được sự quan tâm của các cấp uỷ đảng, lãnh đạo uỷ ban nhân dân quận, huyện đã kiên kiết chỉ đạo cùng với sự nỗ lực của Ban quản lý dự án thực hiện chuẩn bị điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 dự án với tổng diện tích71.030,9 m2 đất, tổng số tiền thu được 973 tỉ đồng. Sau khi hoàn trả kinh phí đầu tư từ ngân sách đã ứng trước, UBND Thành phố đã cho phép UBND các quận huyện sử dụng để đầu tư vào các công trình hà tầng kỹ thuật của địa phương như xoá bỏ phòng học cấp 4, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật nông thôn, hệ thống kêng mương, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao và hoàn thiện môi trường sống của nhân dân trong khu vực. Các dự án còn lại đã triển khai thực hiện được khối lượng công việc lớn (quy hoạch chi tiết, giải phóng mặt bằng) để chuyển tiếp tạo tiền đề thực hiện kết quả trong kế hoạch năm 2004. 2. Phương hướng nhiệm vụ của công tác đấu giá trong năm 2004 của Thành phố Hà Nội. 2.1. Các dự án chuyển tiếp của năm 2003 chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giá trong thời gian tới. 2.1.1. UBND huyện Sóc Sơn: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất vị trí đất tại thị trấn Sóc Sơn và xã Phù Linh: quy mô 11,32 ha đất, Hội đồng đấu giá huyện Sóc Sơn đã hoàn thiện hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian gần đây nhất. 2.1.2.UBND huyện Đông Anh. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Liên Hà có quy mô 41.944 m2 đất. Ban quản lý dự án huyện tiếp tục thực hiện hoàn thiện các điều kiện theo quy định và dự kiến tổ chức đấu giá vào cuối năm 2004. 2.1.3. UBND huyện Gia Lâm (nay thuộc quận Long Biên) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất vị trí tại phường Việt Hưng có quy mô 154.129 m2 đất. UBND quận Long Biên tập trung chỉ đạo thực hiện quyết liệt để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2004. 2.1.4. UBND quận Cầu Giấy. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất vị trí tại khu đô thị hành chính quận Cầu Giấy: UBND quận Cầu Giấy tiếp tục xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức đấu giá tới từng thửa đất nhỏ xây dựng nhà ở. 2.1.5. UBND quận Tây Hồ. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất vị trí tại phường Xuân La, Phú Thượng, Nhật Tân quy mô 186.115 m2 đất. Đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được 6 lô đất khu D3 ngày 18/1/2004. UBND quận Tây Hồ tổ chức đấu giá tiếp khu D5 các ô đất còn lại trong thời gian gần đây. 2.1.6. UBND huyện Từ Liêm. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Xuân Đỉnh , huyện Từ Liêm có quy mô 65.638 m2 đất: Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ngày 29/12/2003 phần I; sẽ tổ chức đấu giá phần II theo phương thức đấu giá từng thửa đất để xây dựng nhà ở thông tầng và biệt thự. 2.1.7. UBND huyện Thanh Trì. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì quy mô dự án là 166.893 m2 đất, quy mô đấu giá là 6 ha đất, hiện nay đang triển khai thực hiện dự án. 2.1.8. UBND quận Đống Đa. UBND quận Đống Đa đang triển khai thực hiện thủ tục, chuẩn bị đủ các điều kiện, dự kiến tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2004. 2.2. Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng năm 2004 của Thành phố Hà Nội. 2.2.1. Nội dung chung. Quán triệt Nghị Quyết 7, Nghị quyết 9 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá 9 và thực hiện Luật đất đai năm 2004, UBND Thành phố tiếp tục xác định công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là công tác trọng tâm trong năm 2004 với mục tiêu phát huy nội lực khai thác tiềm năng từ đất, thu ngân sách đầu tư trở lại xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội của địa phương. Thực hiện thí điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ để rút kinh nghiệm triển khai thực hiện Luật Đất đai mới. UBND Thành phố đã báo cáo Hội đông nhân dân Thành phố kế hoạch sử dụng đất năm 2004 và Thủ tướng Chính phủ phê duyệt dành 294 ha đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hoàn chỉnh khu đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó diện tích đấu giá quyền sử dụng đất là 142 ha, trong năm 2004 sẽ đồng loạt khởi động triển khai thực hiện các dự án: chuẩn bị đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, để được tạm giao đất thực hiện công tác điều tra lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và các điều kiện thực hiện; tiếp tục thực hiện các dự án đã được chuẩn bị đủ điều kiện để tổ chức đấu giá chuyển tiếp từ kế hoạch năm 2003 sang năm 2004. Phấn đấu trong năm 2004 tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các dự án với tổng diện tích 80 ha đất, để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tổng diện tích 50 ha đất, ước tính thu được 1.500 tỉ đồng. Song song với việc đẩy mạnh các dự án đấu giá, cần đẩy mạnh tiến độ xây dựng các công trình hạ tầng cơ sở được đầu tư bằng nguồn vốn đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần phát triển hạ tầng đô thị, cải thiện đời sống nhân dân. 2.2. Lập danh mục chi tiết các dự án đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004. Trong năm 2004, ngoài việc tiếp tục hoàn thiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch năm 2003 còn lại, Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất cùng với UBND Thành phố đã lập ra kế hoạch thực hiện thêm 13 phiên đấu giá đất để tiến hành tổ chức trong năm nay và chuẩn bị cho năm tiếp theo. Huyện Sóc Sơn. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Phú Cường, Phú Minh (nam đường quốc lộ 18) sẽ thực hiện đấu giá từng lô đất với quy mô đấu giá 20 ha đất. Dự kiến sẽ mở phiên đấu giá vào quý 4 năm 2004. 2.2.2 Huyện Đông Anh. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất vị trí tại xã Nguyên Khê (phía tây quốc lộ 3) sẽ thực hiện đấu giá từng lô đất với quy mô đấu giá là 5 ha đất. Dự kiến tổ chức đấu giá vào quý 4 năm 2004. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất vị trí đất tại xã Tiên Dương (2 bên đường 23 B) sẽ tổ chức đấu giá từng lô đất với diện tích 20 ha đất. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại vị trí 2 bên đường quốc lộ 5 kéo dài vào cầu Nhật Tân đến quốc lộ 3, bao gồm dự án ở các xã: Xã Kim Nỗ, Vĩnh Ngọc, Tiên Dương, Vân Nội. Xã Tiên Dương. Xã Vĩnh Ngọc, Xuân Canh, Tàm Xá. Xã Xuân Canh. Xã Đông Hội, Mai Lâm. Trong dự án này, Ban Quản lý dự án huyện Đông Anh sẽ tổ chức đấu giá trọn gói nhà cao tầng và từng lô nhỏ xây dựng nhà thấp tầng với quy mô đấu giá là 75 ha đất. Dự kiến phiến đấu giá được thực hiện vào quý 4 năm 2004 và năm 2005. 2.2.3 Huyện Từ Liêm. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Mỹ Đình (kết hợp đấu giá và tạo quỹ nhà ở tái định cư giải phóng mặt bằng). Sẽ tổ chức đấu giá từng lô đất với quy mô đấu giá là 1,5 ha đất. Dự kiến sẽ mở phiên đấu giá vào quý 4 năm 2004. Ban quản lý dự án huyện Từ Liêm sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Xuân Phương (khu đô thị mới) với diện tích 2 ha đất. Dự kiến tổ chức trong năm 2004. 2.2.4 Quận Hoàng Mai Ban quản lý dự án dự định tổ chức đấu giá từng lô đất tại vị trí khu Đền Lừ 3 với quy mô đấu giá 1,5 ha đất. Theo dự kiến, phiên đấu giá sẽ được tổ chức vào quý 2 năm 2004. 2.2.5 Quận Đống Đa. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại vị trí phượng Láng Thượng (dự án 2 bên đường Thái Hà- Voi Phục) với diện tích đấu giá 0,5 ha đất được Ban quản lý dự án quận Đống Đa dự kiến tổ chức đấu giá từng lô đất vào quý 2 năm 2004. 2.2.6 Huyện Gia Lâm Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại vị trí xã Trâu Quỳ với diện tích đấu giá là 10 ha đất, dự kiến sẽ được tổ chức vào quý 4 năm 2004. 2.2.7 Quận Long Biên. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ven đường 5 kéo dài (từ cầu Chui đến cầu Đông Trù) với quy mô đấu giá là 4 ha đất. Ban quản lý dự án quận Long Biên sẽ tổ chức đấu giá từng lô đất trong năm 2004 và sang năm 2005. 2.2.8 Quận Thanh Xuân. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại vị trí phường Khương Trung sẽ tổ chức đấu giá từng lô đất với quy mô đấu giá 0,5 ha. Dự kiến mở phiên đấu giá vào quý 3 năm 2004. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phường Hạ Đình, quy mô đấu giá là 1 ha đất, dự kiến tổ chức đấu giá vào quý 3 năm 2004. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phượng Hạ Đình, quy mô đấu giá là 1 ha đất, dự kiến tổ chức đấu giá vào quý 3 năm 2004. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2004 để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, nếu như chúng ta thực hiện đúng tiến độ ước tính thì tổng số tiền thu được từ đấu giá đất sẽ là 9.640 tỉ đồng. Đây là con số không nhỏ nộp vào ngân sách địa phương và Thành phố, góp phần to lớn thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đất nước, cải thiện đời sống nhân dân. ( có danh mục chi tiết dự án đấu giá năm 2004 kèm theo). 3. Các giải pháp thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Thành phố Hà Nội. Tư tưởng chỉ đạo của UBND Thành phố trong năm 2004 và những năm tới là tiếp tục đẩy mạnh công tác đấu giá, tổng kết thành cơ chế, chính sách chung để tổ chức thực hiện tốt Luật đất đai 2004, trong đó việc giao đất, cho thuê đất được áp dụng chủ yếu bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Để thực hiện được mục tiêu này, có thể áp dụng các giải pháp sau. 3.1 Tăng cường công tác chỉ đạo, giám sát và đôn đốc thực hiện. Tăng cường vai trò của Ban chỉ đạo vạ Tổ công tác liên ngành của Thành phố và sự phối hợp trong tổ chức thực hiện giữa các Sở Ban ngành với UBND các quận huyện và chủ đầu tư thực hiện dự án. Công tác lãnh đạo, chỉ đạo của quận uỷ, huyện uỷ và UBND các quận huyện là yếu tố quan trọng quyết định tiến độ triển khai của dự án. Phải thường xuyên giám sát, đôn đốc các Sở, ban ngành có trách nhiệm thực hiện theo đúng tiến độ thoả thuận và theo đúng quy định đã đặt ra. 3.2. Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đầu tư và xây dựng, thực hiện uỷ quyền, phân cấp cho cơ sở. - Tiếp tục xem xét uỷ quyền, phân cấp cho các Sở, ban ngành và UBND các quận huyện để tổ chức thực hiện triển khai đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với thực tế, đổi mới theo hướng cải cách thủ tục hành chính, cơ chế ứng vốn linh hoạt, sử dụng có hiệu quả có mục tiêu số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất: + Uỷ quyền cho Giám đốc Sở Quy hoạch- Kiến trúc quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết (1/500) các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có quy mô dưới 3 ha để đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch. + Uỷ quyền cho UBND các quận huyện quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật- tổng dự toán dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất có tổng mức đầu tư dưới 5 tỉ đồng. - Tiếp tục thực hiện lập báo cáo nghiên cứu khả thi thành 2 dự án thành phần: Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, trình UBND Thành phố phê duyệt. - Các sở ngành tiếp tục thực hiện cải cách hành chính, cải tiến thủ tục trong thẩm định dự án, đảm bảo tiến độ theo kế hoạch của UBND Thành phố quyết định. + Sở tài nguyên môi trường và nhà đất thực hiện vai trò là cơ quan thường trực của Ban chỉ đạo thường xuyên đôn đốc, kiểm tra, kịp thời, tổng hợp, đế xuất, báo cáo UBND Thành phố quyết định. + Sở Quy hoạch kiến trúc đẩy mạnh việc hướng dẫn lập và sớm phê duyệt quy hoạch chi tiết các khu đất đấu giá để tạo điều kiện triển khai các bước tiếp theo, đảm bảo tiến độ. Tại một số dự án UBND Thành phố giao cho Ban quản lý dự án các công trình vốn ngân sách – Sở quy hoạch - Kiên trúc căn cứ quy hoạch chi tiết đã được UBND Thành phố phê duyệt, (ứng vốn ngân sách) thực hiện công tác lập và trình duyệt quy hoạch, xác định ngay ranh giới khu đất thực hiện dự án để có căn cứ làm thủ tục giao đất tạm triển khai công tác điều tra lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. + Sở Tài chính hướng dẫn các chủ đầu tưthực hiện các thủ tục để rút ngắn thời gian xin ứng vốn ngân sách để chi trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Thực hiện rộng rãi cơ chế ứng vốn, sau khi tổ chức đấu giá xong, hoàn trả lại vốn ngân sách . + Sở Kế hoạch và Đầu tư cân đối phần thu từ đấu giá quyền sử dụng đất khi giao kế hoạch thu chi trong năm tại các quận huyện đã được UBND Thành phố giao thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất. + Sở Giao thông công chính: hướng dẫn đơn vị tư vấn và thẩm định, phê duyệt, thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất. - UBND các quận huyện tập trung chỉ đạo các chủ đầu tư triển khai ngay từ đầu năm, lựa chọn đơn vị tư vấn có đủ năng lực để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ; chủ động phối hợp với các Sở, ngành để được hướng dẫn thực hiện giải quyết các thủ tục quy hoạch và đầu tư xây dựng theo quy định. 3.3. Tổng kết cơ chế, chính sách và kinh nghiệm thực tiễn để tổ chức thực hiện kế hoạch năm 2004 và các năm tiếp theo. Luật đất đai năm 2004 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 trong đó việc giao đất, cho thuê đất để chủ đầu tư thực hiện dự án chủ yếu được thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc tổng kết cơ chế, chính sách để thực hiện tốt Luật đất đai là biện pháp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện sau khi Luật đất đai có hiệu lực. Thành phố lựa chọn dự án để thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất cho các tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, chuẩn bị điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho các đối tượng theo Luật đất đai. Cuối mỗi quý nên lập báo cáo tổng hợp tình hình quý và cuối năm lập báo cáo tổng kết để nắm được trong quý hay năm đã thực hiện được gì, còn những vướng mắc nào cần tháo gỡ, từ đó phát huy mặt mạnh và kịp thời đưa ra các giải pháp nhanh chóng giải quyết những tồn tại, cố gắng thực hiện các dự án theo đúng kế hoạch. 3.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến tới mọi người dân. Phối hợp tốt hơn nữa với Ban Dân vận, Ban Tuyên giáo Thành uỷ, các cơ quan thông tin đại chúng, các đoàn thể quần chúng tổ chức tuyên truyền phổ biến về công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm mục đích cung cấp thông tin, chính sách, quy định của Nhà nước và Thành phố một cách đầy đủ, chính xác, kịp thời để nhân dân và các tổ chức phối hợp với chính quyền thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tổ chức tốt công tác tuyên truyền để mọi người dân thấy được lợi ích thu được tự đấu giá quyền sử dụng đất, thấy được quyền lợi của người tham gia đấu giá để từ đó không gây khó khăn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Phổ biến cho mọi người có thể thực hiện theo đung quy chế đấu giá, hiểu đúng yêu cầu Nhà nước là chủ sở hữu và được hưởng quyền lợi từ đất đai. 3.5 Các ban ngành thực hiện tốt nhiệm vụ của mình: - Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố hàng tháng giao ban kiểm điểm tiến độ các dự án, giải quyết kịp thời các khó khăn vướng mắc, trình UBND Thành phố giải quyết. - Ban thi đua Thành phố phối hợp tham gia Ban chỉ đạo, đề xuất khen thưởng kịp thời các đơn vị thực hiện tốt kế hoạch được giao. 3.6 Tiếp tục sử dụng đúng mục đích số tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Đầu tư xây dựng nhiều hơn nữa các công trình hạ tầng kỹ thuật ở địa phương, Thành phố góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, cải tạo điều kiện sống, sinh hoạt của nhân dân, từ đó tạo lòng tin trong dân. 4. Kiến nghị. 4.1. Với Nhà nước. 4.1.1 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Từ những quy chế, quyết định hiện hành và tình hình thực hiện của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền nên tổng hợp, phân tích để xây dựng được một văn bản pháp lý hoàn chỉnh, có thể thống nhất áp dụng trong cả nước. 4.1.2 Chỉnh đổi mô hình đấu giá để thực hiện ngày càng có hiệu quả hơn. Thành lập các cơ quan chuyên trách có đủ năng lực chuyên môn, tập trung sát sao vào công việc và chịu trách nhiệm hoàn toàn về công việc của mình. 4.1.3 Xoá bỏ hình thức đổi đất lấy hạ tầng. Chúng ta biết rằng hình thức đổi đất lấy hạ tầng rất dễ làm thất thoát nguồn thu cho Ngân sách mà lý do chính là do công tác thẩm định giá đất của chúng ta còn rất yếu. Đôi khi định giá đất không chính xác còn có nguyên nhân xuât phát từ phía cán bộ đã thông đồng với chủ đầu tư định giá đất thấp hơn nhiều so với ngoài thị trường để tham ô, chiếm đoạt tiền công quỹ (đã từng xảy ra ở Bà Rịa- Vũng Tàu trước kia là một ví dụ). Không những làm thất thoát tiền của Ngân sách Nhà nước mà từ đó hình thức đổi đất lấy hạ tầng còn làm mất đi những cán bộ có năng lực nhưng vì lợi ích cá nhân đã phạm sai lầm nghiêm trọng. Chính vì vậy, Nhà nước nên nhân rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ra cả nước bởi nó không chỉ mang lại lợi ích cho xã hội mà còn đáp ứng yêu cầu của người dân, hạn chế được rất nhiều các tiêu cực kèm theo vấn đề đất đai. 4.2. Với các Bộ ngành liên quan. Bộ tài chính vật giá: nên thành lập thêm các trung tâm thẩm định giá có đủ chuyên môn, trình độ. Công việc này là hết sức quan trọng và cần thiết vì nó tác động nhiều đến giá cả quyền sử dụng đất ngoài thị trường. Hàng năm cứ đến ngày 1/1 chúng ta lại phải công bố khung giá đất của Thành phố và muốn đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất, đưa ra được giá sàn chính xác, sát thực thì việc xuất hiện các trung tâm thẩm định giá đất sẽ đáp ứng được các yêu cầu đặt ra hiện nay. 4.3 Với UBND Thành phố Đề nghị UBND Thành phố cho phép triển khai đấu giá trọn gói ở các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, song song với việc triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung của dự án. Quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm tới các Sở, Ban ngành có liên quan của công tác đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhanh chóng tìm ra các nguyên nhân và xử lý các vi phạm làm chậm tiến độ đấu giá và sai quy định của pháp luật. Kết luận Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, chúng ta càng có thể khẳng định chắc chắn hơn vai trò to lớn của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Đến nay, đấu giá đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội mới tổ chức được dưới 10 phiên nhưng kết quả đem lại là rất khả quan. Chúng ta phải phát huy hơn nữa những lợi ích, tích cực đã đạt được từ các phiên đấu giá đất cũng như phải tìm ra các nguyên nhân, tồn tại và phương hướng giải quyết sao cho các phiên đấu giá sau sẽ hoàn thiện hơn, thu được kết quả cao hơn. Từ thực tế đó, các cấp có thẩm quyền sẽ tổng kết đúc rút kinh nghiệm và có cơ sở để tiếp tục xây dựng, hoàn chỉnh cơ sở pháp lý, chính sách; có phương hướng chỉ đạo, kiểm tra, đôn đốc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng cần thiết và đáp ứng được các yêu cầu đặt ra của tiến trình phát triển kinh tế – xã hội. Nó là một trong các hình thức giao đất có hiệu quả nhất hiện nay. Đặc biệt, đấu giá đất vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, lại vừa được lòng dân. Vì thế, chúng ta nên nhân rộng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên phạm vi toàn quốc. Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn, TH.S: Vũ Thị Thảo, cán bộ hướng dẫn, anh: Trịnh Việt Dân cùng các thầy cô thuộc Trung tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh Bất động sản, các cán bộ Phòng Kế hoạch Tổng hợp (Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất) đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em hoàn thành báo cáo chuyên đề này. Tài liệu tham khảo. Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất. Giáo trình Kinh tế Tài nguyên đất. Quyết định số 63/2002/QĐ-UB. Quyết định số 66/2002/QĐ-UB. Quyết định số 22/2003/QĐ-UB. Quyết định số 91/2003/QĐ-UB. Các Kế hoạch của UBND thành phố. Các Tờ trình của UBND các cấp. Các Biên bản thoả thuận tiến độ công tác đấu giá đất. Các Báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất. Mục lục Lời nói đầu 1 Chương I: Cơ sở lý luận của công tác đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng 3 I. Đất đai và vai trò của đất đai trong nền kinh tế phát triển. 3 1. Đất đai - Tư liệu sản xuất dặc biệt - Hàng hoá đặc biệt. 3 2. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế phát triển. 4 II. Khái niệm và sự cần thiết của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng 9 1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất. 9 2. Sự cần thiết đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 9 III. Nội dung hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 12 1. Những quy chung của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 12 2.Phương pháp xác định giá sàn 19 3. Trình tự, thủ tục và tổ chức đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng 24 4. Xử lý vi phạm trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất. 40 5. Những hành vi bị coi là vi phạm Quy chế đấu giá và bị xử lý 41 Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 42 I. Khái quát về hoạt động giao đất và sử dụng đất đai của thành phố Hà Nội 42 1.Đặc điểm về đất đai, dân cư và tổ chức quản lý đất đai 42 2. Khái quát về hoạt động giao đất. 44 3. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai và công tác giao đất, cho thuê đất các năm 1996 - 2001 của thành phố Hà Nội. 46 4. Kết quả thực hiện kế hoạch 5 năm sử dụng đất (2001 – 2005) của thành phố Hà Nội. 51 II. Khái quát về hoạt động đấu thầu công trình xây dựng xử dụng cơ sở hạ tầng của dự án . 53 III. Phương pháp xác định giá sàn trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội. 60 `Một ví dụ xác định giá sản tại khu đất D5 Quận Tây Hồ 61 IV. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội 66 1. Kết quả đấu giá đất tại Đông Anh 67 2. Kết quả dự án đấu giá đất tại phường Nhân Chính (Quận Thanh Xuân) 70 3. Kết quả dự án đấu giá đất tại Quận Tây Hồ 71 4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh 72 5. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Sóc Sơn 75 6. Một ví dụ về lập quy chế đấu giá đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng 79 V. Đánh giá chung 92 1. Những kết quả đạt được 92 2. Tồn tại và nguyên nhân. 99 3. Bài học rút ra. 101 Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Thành phố Hà Nội. 103 1. Quan điểm chỉ đạo công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Thành phố Hà Nội. 103 2. Phương hướng nhiệm vụ của công tác đấu giá trong năm 2004 của Thành phố Hà Nội. 107 3. Các giải pháp thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Thành phố Hà Nội. 112 4. Kiến nghị. 115 Kết luận 117 Tài liệu tham khảo. 118 ._.