Một số vấn đề về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng ở Thành phố Hà Nội

khu du lịch - dịch vụ, khu dân cư, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế –xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Việc thu hồi, bố trí,sắp xếp lại đất đai đáp ứng cho những nhu cầu trên một cách khoa học, tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững là một vấn đề lớn và cấp thiết. Hiện nay một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án đầu tư được triển khai chậm là do công tác đền bù thiệt hại GPMB gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc. Các chính sách về đền bù thiệt hại GPMB, các văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà nước còn chưa đầy đủ, cụ thể, chưa công khai, hay thay đổi gây nhiều khó khăn cho việc xác định và phân loại mức độ đền bù, giá đền bù. Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù GPMB. Việc tuyên truyền phổ biến các chính sách có liên quan đến công việc này chưa thực hiện tốt. Chưa có biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm mới cho người dân vùng di dời một cách cụ thể. Do đó đòi hỏi phải có các phương án đền bù thật sự hợp lý, công bằng đảm bảo mọi người dân đều thấy thoả đáng và phấn khởi thực hiện. Được sự đồng ý của các thầy cô hướng dẫn thực tập em đã xây dựng chuyên đề thực tập tốt nghiệp với mục tiêu: Nghiên cứu cơ sở khoa học của việc đền bù thiệt hại GPMB bao gồm bản chất, sự cần thiết, các nhân tố ảnh hưởng và các quy định của Nhà nước về việc đền bù thiệt hại GPMB . Nghiên cứu thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm tình hình thực hiện và những khó khăn, vướng mắc trong công tác này, từ đó đưa ra những phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện tốt công tác đền bù GPMB hiện nay và trong thời gian tới. Các phương pháp được sử dụng chủ yếu trong quá trình nghiên cứu là phương pháp thu thập xử lý thông tin số liệu ( phương pháp thống kê, phương pháp toán), phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Có thể nói công tác đền bù thiệt hại GPMB là một công việc quan trọng, có nhiều khía cạnh cần giải quyết. Trong phạm vi chuyên đề này chỉ đề cập đến một số vấn đề cơ bản trong công tác đền bù thiệt hại GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chuyên đề gồm 3 phần: Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học của việc đền bù thiệt hại GPMB. Phần thứ hai: Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở Thành phố Hà Nội. Phần thứ ba: Phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện có hiệu quả công tác đền bù thiệt hại GPMB ở Thành phố Hà Nội. Vì trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề chắc chắn còn nhiều thiếu sót. Nên em rất mong nhận được sự góp ý hướng dẫn của các thầy cô để chuyên đề được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn. Sinh viên lớp Kinh Tế và Quản Lý Địa Chính. Trường Đại Học KT-QD. Nguyễn Duy Đoàn phần thứ nhất - cơ sở khoa học của việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng bản chất của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 1. Khái niệm: Đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có thể được hiểu là việc chi trả, bù đắp, những chi phí tháo dỡ, di chuyển, bàn giao mặt bằng cho người sử dụng đất và người sở hữu tài sản trên đất ( nhà cửa, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu...) Khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Bản chất: Về bản chất việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chính là việc đền bù những thiệt hại, những tổn thất do việc thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng giữa các loại đất gây ra. (Ví dụ: Từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất chưa sử dụng sang đất đô thị hoặc đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn sang đất chuyên dùng ). Luật đất đai năm 1993 quy định theo mục đích sử dụng đất như sau: + Đất nông nghiệp: Là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản, hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. + Đất lâm nghiệp: Là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất được sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi bảo vệ rừng, nuôi dưỡng phục hồi tự nhiên, làm giầu rừng và nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. + Đất khu dân cư nông thôn: là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn. Đất ở của mỗi hộ gia đình ở nông thôn bào gồm đất để làm nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống của gia đình. + Đất đô thị: Là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vào các mục đích khác. + Đất chuyên dùng: Là đất được xác định để sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp , làm nhà ở bao gồm: Đất xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, đề điều, văn hoá, xã hội, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, dịch vụ, đất sử dụng cho nhu cầu quốc phòng an ninh, đất dùng cho thăm dò, khai thác khoáng sản, đá cát đất làm muối, đất làm đồ gốm, gạch ngói, các vật liệu xây dựng khác, đất di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất có mặt nước sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp. + Đất chưa sử dụng: Là đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, lâm nghiệp, chưa được xác định là đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài. Việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là công việc hết sức quan trọng và cần thiết do đó cần phải có quan điểm đúng đắn, lành mạnh và tạo điều kiện để công tác này phát triển tốt hơn. iI. sự cần thiết phải có công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 1. Công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là một trong những công việc hết sức cần thiết, không thể thiếu được và nó luôn luôn đi đôi với sự phát triển kinh tế - xã hội. - Sự phát triển kinh tế bao gồm sự gia tăng cả về số lượng và chất lượng mọi mặt của nền kinh tế quốc dân. Hiện nay Việt Nam đang trong quá trình CNH-HĐH đất nước, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ diễn ra mạnh mẽ. Mặt khác chính sự phát triển của các ngành mà chủ yếu là hai nghành công nghiệp và dịch vụ nên việc chuyển các loại đất: nông nghiệp , lâm nghiệp, đất chưa sử dụng, đất khu dân cư nông thôn sang đất để xây dựng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng ( điện, đường, trường, trạm). Xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan.... là một tất yếu khách quan. Một đất nước phát triển, năng suất lao động cao, thu nhập cao, đời sống của người dân được cải thiện khi đó nhu cầu về vật chất và tinh thần sẽ thay đổi. Họ không chỉ muốn sống trong những ngôi nhà to đẹp, khang trang đầy đủ tiện nghi, có vị trí thuận lợi mà còn mong muốn ở khu vực mình sinh sống có đầy đủ những loại dịch vụ có thể giúp thư giãn nghỉ ngơi sau những giờ làm việc căng thẳng như công viên, vườn hoa cây cảnh, khu vui chơi giải trí, khách sạn, nhà hàng, bở bơi, sân vận động...Hơn nữa cùng với sự phát triển kinh tế thì dân số cũng ngày càng tăng, quy mô gia đình một thế hệ chung sống ngày càng lớn do đó nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ nhu cầu ở của xã hội ngày càng gia tăng. 2. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đai, người sở hữu nhà ở cũng như của Nhà nước. - Luật đất đai năm 1993 điều 1 viết: " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất". Điều 2 viết: "Nhà nước có chính sách bảo đảm cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất". Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Trong quá trình phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của một ai mà là của chung toàn xã hội. Quỹ đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của việc khai hoá, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai không phải của riêng một người mà nó là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước là người đại diện thống nhất quản lý. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nước đề ra và quy định trách nhiệm của mình cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thực tế và phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phương diện tự nhiên, kinh tế và xã hội. Vì vậy Nhà nước phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nước phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai để hoang hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thực sự và cụ thể. Nhà nước giao quyền quản lý đất đai đồng thời đưa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai. Nhằm phát huy tốt hơn chứcc năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế-xã hội trong cơ chế thị trường,ổn định tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhà nước có trách nhiệm đền bù thiệt hại. - Như vậy luật đât đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như trách nhiệm của Nhà nước khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với xã hội loài người, nó là điều kiện cho sự sống của động vật thực vật và con người trên trái đất. Nó là cở sở của làng mạc, thành phố, các công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà cửa và các công trình kiến trúc khác phục vụ cho cuộc sống của con người, để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con người. Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với nghành nông nghiệp không thể thay thế được. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để lao động , là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu hết các tác động của con người vào cây trồng. Những điều nói trên cho thấy đất đai là tài sản vô cùng quý giá không thể thiếu được của mỗi con người, nó gắn chặt với lợi ích của mỗi con người. Do đó Nhà nước quy định các quyền và lợi ích của người sử dụng đât đai cũng như trách nhiệm phải đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nước đảm bảo mọi người đều có đất để sống và để sản xuất là điều hết sức đúng đắn. - Pháp lệnh nhà ở ngày 26-3-1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu mhà ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũng là một trong những loại tài sản vô cùng quý giá của mỗi con người. Nhà ở là nơi để mỗi con người nghỉ ngơi, tránh nắng mưa gió bão, là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức, hơn nữa nhà đất thường gắn liền với nhau nên khi Nhà nước thu hồi đất đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho người sở hữu nhà ở là một tất yếu . Mặt khác bằng các quy định của mình Nhà nước xác định tính hợp pháp của đất đai nhà ở từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân. 3. Để thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai , xây dựng và phát triển nhà ở: Quy hoạch đất đai và nhà ở là việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo các phạm vi không gian và trong từng thời gian nhất định, với mục đích phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và cho phép sử dụng hợp lý, có hiệu quả các yếu tố đất đai và nhà ở. Kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở bao gồm việc xác định phương hướng, mục tiêu, các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở cũng như các biện pháp cần thiết để đạt được các mục tiêu đó một cách tốt nhất. Quy hoạch sử dụng đất đai nhà ở căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội của đất nước và nó được cụ thể hoá bằng kế hoạch sử dụng đất đai, nhà ở trong từng thời gian nhất định( 1 năm hoặc 5 năm). Thực hiện quy hoạch kế hoạch là thực hiện việc bố trí các khu đất ở các khu vực, các vùng để phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau. Ví dụ: chuyển đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng sang đất ở, đất chuyên dùng. Như vậy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai xây dựng và phát triển nhà ở đã bao gồm cả việc đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 4. Để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội liên quan đến việc sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở: ở bất kỳ một quốc gia nào trong một giai đoạn nhất định sự phát triển kinh tế - xã hội đều có những bất hợp lý. Ví dụ như chưa có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất đai, nhà ở nhưng do tốc độ, nhu cầu phát triển nảy sinh những vấn đề mới, những yếu tố mới trong vấn đề sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở do đó cần phải có sự điều chỉnh lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cụ thể hoá bằng các dự án phát triển kinh tế xã hội liên quan. - Khi thực hiện các dự án đã nói ở phần trên như dự án mở rộng một con đường, dự án xây dựng khu đô thị mới, dự án xây dựng khu công nghiệp, dự án xây dựng khu nhà chung cư cao tầng, dự án xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng thì việc sử dụng các khu đất mới hoặc việc lấy các khu đất đang sử dụng vào một mục đích cụ thể để sử dụng vào các mục đích khác là tất yếu xảy ra và việc đền bù thiệt hại GPMB lại là một yếu tố không thể thiếu được, thậm chí đóng vai trò quyết định tiến độ thực hiện các dự án nên phải rất cần chú trọng công tác này. III. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. 1. Chính sách của Nhà nước. Đây là một trong những nhân tố có tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại GPMB. Chính sách của Nhà nước là căn cứ pháp lý quan trọng dựa vào đó để xác định nội dung đền bù, mức đền bù, giá đền bù và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di chuyển, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân vùng di dời. Để công tác đền bù thiệt hại GPMB được thực hiện nhanh, chính xác và hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất, đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi người biết để họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngược lại nếu các chính sách mà không đúng đắn, thống nhất, không đồng bộ, không ổn định, không cụ thể chi tiết và không được công khai thì chắc chắn công tác đền bù thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc và không thể thực hiện được. 2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở: Qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại đất đai, nhà ở cho các đối tượng sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định cho phép sử dụng hợp lý và hiệu quả nhất các yếu tố đất đai, nhà ở. Khi lập Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà ở cần phải xem xét toàn diện các khía cạnh, đặc biệt phải chú ý đến tính phức tạp của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Các nhà lập Quy hoạch, Kế hoạch phải tính toán, cân nhắc làm sao cho quy hoạch, kế hoạch đó phải khoa học, có tính khả thi cao nhất, có nghĩa là hạn chế tối đa, tránh việc quy hoạch kế hoạch phải lấy nhiều đất đai thuộc những khu dân cư đông, lâu đời, những công trình lớn để giảm bớt chi phí đền bù thiệt hại GPMB. Mặt khác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở phải ổn định, phải được tiến hành trước một bước và phải được công khai cho toàn dân biết. Có như vậy, công tác đền bù thiệt hại mới có thể thực hiện hiệu quả tránh những trở ngại không đáng có. 3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: - Công tác giao đất cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nếu công tác giao đất cho thuê đất được tiến hành nhanh chóng thì công tác đền bù thiệt hại sẽ được tiến hành nhanh chóng ngược lại, nó sẽ làm chậm quá trình đền bù thiệt hại và tất nhiên làm chậm tiến độ của các dự án đầu tư. Trong công tác giao đất, cho thuê đất thì công tác thẩm duyệt dự án là công tác rất quan trọng có liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp. - Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng giữ vai trò rất lớn trong việc xác định tính hợp pháp của mảnh đất và tài sản gắn liền với mảnh đất đó làm căn cứ để xét xem mảnh đất đó có được đền bù hay không. Trong công tác cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì công tác điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất khác giữ vai trò quyết định. Do đó phải chú trọng công tác này thì việc đền bù mới nhanh chóng được thực hiện. 4. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB. Nguồn vốn để thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB bao gồm vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác. Vốn từ Ngân sách Nhà nước bao gồm tiền dành riêng cho công tác đền bù thiệt hại, tiền thu tiền sử dụng ( khi giao đất hoặc cho thuê đất) tiền cho thuê nhà hoặc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Các nguồn vốn khác có thể là vốn vay của các tổ chức phi chính phủ hoặc vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân. Có thể nói đây là một trong các yếu tố có tính quyết định hàng đầu đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Công tác này có thực hiện được hay không, được thực hiện nhanh hay chậm, tốt hay không tốt là do yếu tố vốn cũng như công tác quản lý sử dụng nguồn vốn trên quyết định. 5. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản (thị trường nhà đất). Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điểu chỉnh K. Hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định ( với điều kiện việc chuyển nhượng quyển sử dụng đất đã diễn ra phổ biến). Tuy nhiên, hiện nay chưa có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhất là đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Việc xác định khả năng sinh lợi trong sản xuất nông, lâm nghiệp trên cơ sở giá trị sản lượng, lợi nhuận còn nhiều khó khăn phức tạp. Thực tế chủ yếu là việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông, lâm nghiệp bất hợp pháp sang mục đích sử dụng khác ở khu vực ven và trong đô thị. Các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình “ngầm” nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ( thị trường nhà đất ) đưa các quan hệ giao dịch về nhà đất (quan hệ mua bán, cho thuê, thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) công khai trên thị trường và có sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính đề bù thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân. 6. Công tác tổ chức thực hiện: Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Nếu không có sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan, nếu không có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương. Nếu không có sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và nếu đội ngũ cán bộ làm công tác đền bù trực tiếp không có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phổ biến chính sách của Nhà nước không được làm tốt thì công tác này không thể thực hiện tốt. Ngoài ra, còn phải kể đến ảnh hưởng từ phía những người dân có đất bị thu hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tự giác thực hiện thì công tác GPMB sẽ nhanh chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác giải phóng mặt bàng sẽ rất khó thực hiện. IV. Những quy định của Nhà nước về việc đền bù thiệt hại GPMB. A. Những quy định chung: Những nội dung cơ bản của việc đền bù thiệt hại GPMB được quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục dích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như sau: 1. Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản hiện có gắn liền với đất đó theo quy định của Nghị định này. 2. Đối tượng được đền bù thiệt hại: - Tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. - Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi được là người sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật. - Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất cuả tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ tướng Chính phủ. - Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của Nghị định này. 3. Phạm vi đền bù thiệt hại: - Đền bù thiệt hại về đất đai cho toàn bộ diện tích đất bị thu hồi. - Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất bị thu hồi. - Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh. - Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải chuyển đổi nghề nghiệp. - Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di chuyển, giải phóng mặt bằng. B. Những quy định cụ thể. 1. Đền thiệt hại về đất: Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất. b. Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất: Người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có một trong các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Có giấy tờ thanh lý, hoá giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với giấy tờ nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Bản án có hiệu lực thi hành toà án nhân dân về việc giải quết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. - Trường hợp không có các giấy tờ quy định ở các phần trên, người bị thu hồi đất được đền bụ thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất bị thu hồi là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau: + Đất đã sử dụng ổn đinh trước ngày 8/1/1988 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. + Được cơ quan có thẩm quyền Nhà nước giao đất sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH, CPCMLT CHMNVN và Nhà nước CHXHCNVN mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi được cấp đất đến ngày bị thu hồi. + Có giấy tờ mua, bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến 15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận. + Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp hoặc UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc trung ương cấp hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, Sở địa chính cấp theo uỷ quyền của UBND THàNH PHẩ tỉnh trực thuộc trung ương hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn tiếp tục sử dụng. - Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho, tặng QSDĐ hoặc nhà gắn liền với QSDĐ mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện ở các phần trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi bị thu hồi đất, không có tranh chấp và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. c. Người không được đền bù thiệt hại về đất: Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định ở phần trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình, người lấn chiếm đất trái phép, thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất. Trong một số trường hợp cụ thể có thể được xem xét hỗ trợ. d. Giá đất để tính đền bù thiệt hại. - Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - vật giá, có sự tham gia của các ngành liên quan. - Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng QSDĐ ở địa phương. Quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại gồm: - Đất chưa sử dụng. - Đất chưa sử dụng nhưng đã được xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ đền bù. - Đất thu hồi theo quy định tại điều 26, 27 của Luật đất đai - Đất công ích theo quy định tại điều 45 của Luật đất đai 2. Đền bù thiệt hại về tài sản. a. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản: - Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng vật nuôi và các tài sản, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu đất. - Chủ sở hữu tài sản là người có tài sản hợp pháp quy định ở phần trên khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản. - Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xem xét hỗ trợ. b. Đền bù thiệt hại về nhà, công trình kiến trúc: - Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được đền bù theo mức thiệt hại thực tế. Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà và công trình + khoản tiền tính bằng một tỉ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình. Tổng mức đền bù tối đa không quá 100% và tối thiểu không thấp hơn 60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình đã phá dỡ. Riêng đối với nhà cấp 4, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không còn sử dụgn được thì được đền bù thiệt hại cho toàn bộ diện tích nhà, công trình. - Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần diện tích còn lại thì được đền bù phần giá trị công trình phải phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại. - Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. c. Đền bù thiệt hại về công trình kỹ thuật và cây cối hoa màu: - Đối với công trình kỹ thuật hạ tầng: Mức đền bù thiệt hại bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với công trình bị phá dỡ. Trường hợp đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ hoặc chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. - Đối với cây cối hoa màu: + Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm thu hồi. + Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao gồm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo thời giá của thị trường địa phương. 3. Chính sách hỗ trợ: a. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống: Hỗ trợ để ổn định sản xuất._. và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở được tính trong thời hạn là 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho 1 nhân khẩu/1tháng tương đương 30kg gạo theo thời giá trung bình ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù. Đối với những dự án có quy mô sử dụng đất lớn, hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển đến khu tái định cư ở tỉnh khác mà sản xuất và đời sống bị ảnh hưởng kéo dài thì hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở với thời gian là 1 năm và còn được hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới. - Đối với doanh nghiệp khi bị thu hồi đất, phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới, thì tuỳ theo quy mô và khả năng ổn định sản xuất kinh doanh tại địa điểm mới, chủ dự án sử dụng có trách nhiệm đền bù thiệt hại theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp. Trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh đến khi sản xuất, kinh doanh trở lại hoạt động bình thường tại địa điểm mới. - Đối với cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa điểm mới thì được chủ dự án trả toàn bộ chi phí di chuyển. Mức chi phí di chuyển do đơn vị lập dự toán gửi Sở tài chính – vật giá xem xét trình chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương duyệt. - Ngoài chi phí đền bù thiệt hại về đất, tài sản, cơ sở kỹ thuật hạ tầng đã quy định ở phần trước, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (chủ dự án) còn có trách nhiệm: + Hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển làm nghề khác do bị thu hồi đất. Mức chi cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công khai và được chuyển cho người lao động hoặc các tổ chức trực tiếp đào tạo nghề của địa phương. + Nếu có nhu cầu tuyển dụng lao động mới thì phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc các đối tượng có đất bị thu hồi. - Người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước thì được hỗ trợ bằng tiền để tạo lập chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê. - Đối với trường hợp đã áp dụng mọi biện pháp hỗ trợ mà vẫn không đảm bảo ổn định được đời sống cuả nhân dân thì chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định chính sách hỗ trợ, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định. Riêng những dự án có số lượng dân cư di chuyển lớn trên năm vạn người, thì phải báo cáo Quốc hội. b. Chi phí tổ chức thực hiện đền bù, GPMB: Mức chi phí cho việc tổ chức thực hiện đền bù GPMB và các chi phí khác có liên quan do Hội đồng đền bù GPMB lập dự toán báo cáo giám đốc Sở tài chính – Vật giá kiểm tra xem xét để đưa vào phương án đền bù. Bộ tài chính hướng dẫn nội dung chi, quản lý, sử dụng khoản kinh phí này. 4. Lập khu tái định cư để giải phóng mặt bằng thực hiện thu hồi đất: - Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội của địa phương, căn cứ vào quy mô thực tế của đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để đền bù, số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi ở khác, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định và tổ chức thực hiện lập khu tái định cư tập trung hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. Việc xây dựng khu tái định cư phải quy định theo dự án đầu tư và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền duyệt theo quy định hiện hành về đầu tư và xây dựng. - Điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư: + Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn. + Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương. - Nguồn vốn để xây dựng khu tái định cư: Nguồn vốn để đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng ở khu tái định cư gồm: + Kinh phí đền bù thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất trả. + Sử dụng quỹ đất tạo vốn. + Nguồn hỗ trợ của người được giao đất, thuê đất. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương quyết định trên cơ sở đã thoả thuận với người được giao đất, thuê đất. + Hỗ trợ của Ngân sách Nhà nước. + Các nguồn vốn khác (vay của các tổ chức hoặc viện trợ của nước ngoài) 5. Trình tự thực hiện đền bù thiệt hại GPMB. - Khi có quyết định thu hồi đất, chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Trường hợp cần thiết phải giải phóng mặt bằng sớm để thực hiện dự án thì có thể thành lập Hội đồng đền bù trước khi có quyết định thu hồi đất. Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB phát tờ khai, tuyên truyền, hướng dẫn kê khai. Sở tài chính phối hợp với UBND quận, huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh soát xét lại quỹ đất dùng để đền bù bằng đất. Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp quận, huyện do Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh làm chủ tịch Hội đồng, các thành viên khác gồm: + Trưởng phòng tài chính: Uỷ viên thường trực hội đồng + Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi, uỷ viên + Chủ dự án (chủ sử dụng đất); uỷ viên + Đại diện những người được đền bù thiệt hại Các thành viên khác do chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của mỗi công trình. - Tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai diện tích, hạng đất, loại đất vị trí thửa đất, số lượng tài sản hiện có trên đất gửi UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi xác nhận gửi Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện, quận hoặc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố, thuộc tỉnh (nếu hội đồng đền bù thiệt hại GPMB lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương). * Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ương gồm các thành phần: + Đại diện lãnh đạo UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương , chủ tịch Hội đồng + Giám đốc sở tài chính -Vật giá : Phó chủ tịch Hội đồng + Đại diện MTTQ tỉnh, thành phố: uỷ viên + Đại diện sở địa chính: uỷ viên + Đại diện UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có đất bị thu hồi, uỷ viên. + Chủ dự án (chủ sử dụng đất) uỷ viên + Đại diện những người được đền bù thiệt hại. + Có thể có thêm một số thành viên khác do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phù hợp với thực tế của mỗi công trình. - Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB được lập cho từng công trình (dự án) và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đền bù thiệt hại GPMB cho công trình đó. Trong trường hợp đối với những dự án nhỏ, đơn giản chủ dự án có thể thoả thuận với người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại theo quy định, thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng đền bù GPMB. Chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo phương án đền bù cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh duyệt để thực hiện. - Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB kiểm tra, kiểm kê thực tế bị thiệt hại so sánh với tờ khai có sự tham gia của người bị thiệt hại và chủ sử dụng đất (người có trách nhiệm đền bù). Trên cơ sở đó xác định thiệt hại về đất và tài sản của người bị thu hồi đất và tài sản bị phá dỡ. - UBND xã, phường, thị trấn tổng hợp báo cáo Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB cấp huyện và UBND quận, huện, thị xã thành phố thuộc tỉnh tình hình sử dụng quỹ đất dùng để đền bù thiệt hại tại xã. - Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB xác định tổng mức phải đền bù thiệt hại cho toàn bộ diện tích đất thu hồi, toàn bộ tài sản hiện có trên đất và các khoản đền bù khác, xác định mức đền bù, trợ cấp hỗ trợ cho từng đối tượng, tổng hợp lập phương án đền bù để: + Báo cáo Hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình chủ tịch UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương phê duyệt đối với trường hợp Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB lập ở cấp quận, huyện. + Trình chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phê duyệt đối với trường hợp Hội đồng đền bù thiệt hại GPMB thành lập ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. - Phương án đền bù thiệt hại được lập thành 2 phần: + Phần 1: Xác định mức đền bù do chủ dầu tư phải chi trả theo quy định của Nghị định 22/1998/NĐ - CP (điều 4) + Phần 2: Xác định mức đền bù, trợ cấp cho từng chủ sử dụng đất bị thu hồi. - Trường hợp UBND tỉnh, thành phố thuộc TW quy định chế độ, mức đền bù vượt quá mức quy định tại Nghị định 22/1998/NĐ - CP thì phải đền bù vượt mức do ngân sách địa phương có trách nhiệm chi trả. - Đối với các dự án khi thực hiện đền bù thiệt hại GPMB chưa xác định được chủ sử dụng đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW trực tiếp tổ chức thực hiện đền bù và chi trả đền bù. Toàn bộ chi phí đền bù theo quy định tại nghị định 22/1998/NĐ - CP được phân bổ cho các tổ chức cá nhân sử dụng đất thuộc phạm vi dự án chịu và nộp ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết định giao hoặc cho thuê đất. - Đối với dự án liên quan đến nhiều địa phương, trước khi UBND tỉnh, thành phố trực tuộc trung ương phê duyệt, chủ dự án phải báo cáo phương án đền bù với Bộ tài chính để thống nhất giải quyết. - Trường hợp diện tích đất thực tế thu hồi lớn hơn diện tích đất sẽ giao hoặc cho thuê thì kinh phí đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất của phần diện tích có thu hồi nhưng không giao, không cho thuê này do ngân sách Nhà nước chi theo quy định của Luật ngân sách Nhà nước. Phần II. Thực trạng công tác đền bù thiệt hại GPMB ở thành phố hà nội I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Thành phố Hà Nội. 1. Điều kiện tự nhiên: a. Vị trí địa lý: Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ, là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quốc tế của cả nước. - Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên, Bắc Giang. - Phía Đông giáp tỉnh Hưng Yên. - Phía Tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc. - Phía Nam giáp Hà Tây. Hà nội có địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 4 - 10m, vùng đồi núi không cao lắm, tập trung ở phía Tây Bắc - huyện Sóc Sơn, chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên của thành phố. Vùng đồng bằng chiếm 90% diện tích, đất đai màu mỡ, nền đất khá bền vững do phù sa hệ thống Sông Hồng bồi tụ từ lâu đời. Tuy nhiên, cũng có những nơi địa hình, thấp, tập trung ở huyện Gia Lâm và Thanh Trì. b. Khí hậu, Thuỷ văn: Hà Nội thuộc khu vực chịu ảnh hưởng khí hậu nhệt đới gió mùa - Nhiệt độ trung bình 240C - Nhiệt độ cao tuyệt đối 420 C - Nhiệt độ thấp tuyệt đối 4,60C Độ ẩm không khí cao nhất: 84%; thấp nhất: 25% Trên phạm vi lãnh thổ, mang lưới thuỷ hệ khá phong phú. Những con sông lớn chảy qua Hà Nội: Sông Hồng, Sông Đuống, Sông Cầu, Sông Nhuệ, Sông Cà Lồ, Sông Tô Lịch, Sông Kim Ngưu và nhiều sông nhỏ khác. Hệ thống hồ, đầm lớn như: Hồ Tây, Hồ Bẩy Mẫu, Hồ Gươm, Hồ Đồng Quan, Hồ Yên Sở, Đầm Vân Trì, cùng với hệ thống sông ngòi hình thành hệ thống thuỷ hệ của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng đặc trong giao thông, trong sản xuất, tạo cảnh quan du lịch, điều hoà tiểu khí hậu trong vùng. 2. Tình hình kinh tế -xã hội: Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trưởng khá: năm 1997: 12,5%, 1998: 12%, 1999: 6,5%, 2000: 9,14% năm 2000 giá trị sản xuất công nghiệp, nông - lâm - thuỷ sản, dịch vụ và kim ngạch xuất khẩu đều tăng và vượt chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra. Tổng thu ngân sách trên địa bàn vượt dự toán Chính phủ giao, văn hoá, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao có nhiều chuyển biến tốt. Tiếp tục duy trì phổ cập giáo dục tiểu học, phổ cập trung học cơ sở, làm tốt công tác phòng bệnh, nâng cao chất lượng điều trị. Hoạt động thể dục thể thao quần chúng có nhiều tiến bộ, hoàn thành kế hoạch tạo thêm 5,5% vạn việc làm mới, đào tạo nghề cho 5,2 vạn lao động. Nghị quyết của HĐND thành phố về phòng chống ma tuý tiếp tục được triển khai sâu rộng. Cuộc vận động ủng hộ nhân dân vùng bão lụt đạt hiệu quả tốt. Thành phố đã xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ 2001 - 2010; xây dựng Quy hoạch kinh tế xã hội 12 quận huyện và nhiều quy hoạch chuyên ngành. Phê duyệt và công bố quy hoạch chi tiết cho 9 quận, huyện. Tình hình cấp nước sạch được cải thiện, giải quyết 9 điểm úng ngập cục bộ. Triển khai tích cực các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật như các đường vành đai, cải tạo chỉnh trang đê Sông Hồng, các tuyến đường và các nút giao thông quan trọng, kè hồ chống lấn chiếm. Tăng cường công tác đắp đê, làm kè, xây dựng mới 450.000m2 ở nhà. Tình hình an ninh, chính trị ổn định, trật tự an toàn xã hội được nâng cao. Thực hiện tốt nhiệm vụ quốc phòng và công tác quân sự địa phương. Các cơ quan bảo vệ pháp luật đã triển khai có hiệu quả các chương trình quốc gia phòng chống tội phạm và tệ nạn xã hội, phong trào quần chúng bảo vên an ninh và an toàn xã hội phát triển năm 2000 thành phố Hà Nội được Đảng và Nhà nước tặng thưởng danh hiệu cao quý “ thủ đô anh hùng’. 3. Đánh giá chung: a. Thuận lợi: Với điều kiện tự nhiên và điều kiện kinh tế -xã hội như trên thủ đô Hà Nội có rất nhiều thuận lợi: - Thứ nhất là trong việc thu hút vốn đầu tư để xây dựng và phát triển các khu đô thị mới, các khu công nghiệp, khu dịch vụ du lịch, khu dân cư các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật mới tạo ra những điều kiện tiền đề quan trọng cho sự phát triển mọi mặt thủ đô hiện nay và trong thời gian tới. Tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động, ổn định và không ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân. - Thứ hai là trong việc thu hút các lực lượng lao động các nguồn cung cấp nguyên, nhiên, vật liệu, thành phẩm và bán thành phẩm từ các tỉnh lân cận, các vùng phụ cận cho việc sản xuất ra sản phẩm hàng hoá và dịch vụ phục vụ thị trường tiêu thụ nội địa. Đồng thời thủ đô Hà Nội là nơi cung cấp những sản phẩm chất lượng cao, là nơi cung cấp những kiến thức, công nghệ mới cho các tỉnh lân cận, các vùng phụ cận góp phần hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển của các vùng này. - Thứ ba là luôn luôn nhận được sự quan tâm, chỉ đạo hướng dẫn thường xuyên của các ngành, các cấp cộng với lực lượng sản xuất hùng mạnh, ý thức trách nhiệm và trình độ dân trí của người dân cao nên các chính sách, các công việc của Đảng và Nhà nước giao đều được thực hiện rất tốt. b. Khó khăn: Bên cạnh những thuận lợi trên điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội của Thành phố cũng gây ra không ít khó khăn: - Thứ nhất là do diện tích đất đai nhỏ hẹp, điều kiện địa chất, địa hình khí hậu phức tạp gây nhiều trở ngại cho việc mở mang phát triển đô thị, xây dựng các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội. - Thứ hai là do Thủ đô là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội nên tập trung đông dân cư, mật độ dân số cao, có nhiều khu công nghiệp, nhà máy, khu du lịch dịch vụ gây khó khăn cho công tác thu hồi đất đền bù thiệt hại GPMB, ảnh hưởng xấu đến môi trường sống và sức khoẻ của con người, gây ra nhiều tệ nạn xã hội gây mất đổn định an ninh, chính trị, xã hội. II. Những quy định của Thành phố Hà Nội về việc đền bù thiệt hại GPMB. những quy định của thành phố Hà Nội về việc đền bù thiệt hại GPMB được thể hiện trong Quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố Hà Nội về việc đền bù thiệt hại GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội, nội dung như sau: A. Đền bù thiệt hại về đất: 1. Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp do UBND thành phố quy định. 2. Đền bù thiệt hại về đất ở tại đô thị: Đối với đất đô thị: Hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất đang ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp (được chính quyền địa phương xác nhận) mà không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng được đền bù như sau: - Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất thực tế bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất ở tại đô thị (đất ở tại đô thị là đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt). - Trường hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m2 đối với nội thành 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: diện tích đất tối đa được đền bù theo giá đất ở tại đô thị là 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông lâm nghiệp nhân hệ số điều chỉnh K theo quy định của UBND thành phố. 3. Bố trí nơi ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư. - Đất thu hồi sử dụng vào việc di dân tái định cư để giải phóng mặt bằng, xây dựng các công trình phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cũng áp dụng chính sách đền bù thiệt hại như đối với đất thu hồi để xây dựng các công trình đó. - Việc giải quyết chỗ ở cho người sử dụng nhà, đất ở bị thu hồi thực hiện theo nguyên tắc sau: a) Người sử dụng nhà đất ở tại khu vực nội thành thị xã, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu được đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc giải quyết nhà ở được quy định như sau: - Nhà ở bị thu hồi giải phóng mặt bằng thuộc sở hữu Nhà nước (nhà đang thuê nhà nước hoặc tổ chức tự quản): Người bị thu hồi được tiếp tục thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước theo giá quy định tại quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tướng chính phủ hoặc được mua nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích bị thu hồi. Cụ thể như sau: + Trường hợp được mua nhà 1 tầng hoặc nhà nhiều tầng (không phải nhà chung cả) bố trí cho một hộ sử dụng . + Nếu diện tích nhà lớn hơn diện tích thu hồi: Phần chênh lệch diện tích bán theo giá đảm bảo kinh doanh (Giá quyết toán xây dựng nhà ), giá đất bằng 100% theo quy định. + Trường hợp được mua nhà chung cư cao tầng; Giá bán nhà cũng theo quy định như trường hợp trên nhưng được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất . - Nhà tư nhân bị thu hồi giải phóng mặt bằng. Được mua nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi (nhưng không vượt quá mức diện tích tối đa theo quy định). Cụ thể như sau: * Trường hợp được mua nhà 1 tầng hoặc nhà nhiều tầng (không phải nhà chung cư) bố trí cho 1 hộ sử dụng: + Nếu diện tích nhà bán tương đương diện tích nhà, đất ở bị thu hồi: giá bán nhà theo khung gia đã đền bù cho diện diện tích nhà bị thu hồi, giá đất bằng 100% theo quy định. + Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi: Phần chênh lệch diện tích bán theo giá đảm bảo kinh doanh (giá quyết toán xây dựng nhà) giá đất bằng 100% theo quy định. * Trường hợp được mua nhà chung cư cao tầng giá : Giá bán nhà cũng theo quy định như trường hợp trên nhưng được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất. Đối với cả 2 trường hợp trên nếu diện tích nhà được mua tại nơi mới nhỏ hơn diện tích nhà đất ở bị thu hồi thì phần chênh lệch này ngoài phần được đền bù còn được hỗ trợ 10% giá đất tại nơi bị thu hồi do thành phố quy định. b) Khi chưa có quỹ nhà thì người có đất ở bị thu hồi được xét giao đất. Chủ sử dụng đất ở có một trong các điều kiện theo quy định tại điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP, có hộ khẩu tại Hà Nội, khi nhà nước thu hồi đất, nếu được xét giao đất ở thì theo tiêu chuẩn như sau: - Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dưới đây thì được giao bằng 100% diện tích bị thu hồi. 60m2 đối với khu vực nội thành 80m2 đối khu vực thị xã, thị trấn, các phường (trước đây là xã mới được thành lập từ sau năm 1993), khu vực ven đê, khu du lịch, khu công nghiệp dịch vụ, thương mại, ven trục đường giao thông. 120m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng. 160m2 đối với khu vực nông thông trung du. 200m2 đối với khu vực nông thôn miền núi. Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi áp dụng theo quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội . - Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định ở phần trên đây thì được giao đủ theo mức đó và giao bổ sung 50% phần diện tích chênh lệch, nhưng tổng diện tích đất được giao không lớn hơn 1,5 lần đối với đất ở đô thị và không lớn hơn 2 lần đối với đất ở nông thôn so với mức quy định ở phần trên. - Trường hợp nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở của người đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40m2 (đối với đất ở tại đô thị) 100m2 (đối với đất ở thuộc nông thôn) thì người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, có thể được xét mua nhà hoặc xét giao đất bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu theo quy địng taị khoản 2 điều 30 Nghị địng 22/1998/NĐ-CP (40m2 đối với đất ở tại đô thị, 100m2 đối với đất ở thuộc nông thôn) nhưng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cho Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định nhân hệ số điều chỉnh K như sau: K = 1,5 đối với trường hợp được giao đất ở tái định cư tại đô thị. K = 1,0 đối với trường hợp được giao đất ở tái định cư tạ vùng nông thôn. c) Xử lý một số trường hợp cụ thể khác. - Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần đất ở của người đang sử dụng: + Nếu phần diện tích lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20m2 thì chủ sử dụng đất được đền bù bằng tiền đối với diện tích đất bị thu hồi, phần diện tích còn lại phải xây dựng công trình theo quy hoạch kiến trúc được cơ quan nhà nước có thầm quyền phê duyệt. + Nếu phần diện tích còn lại dưới 20m2 hoặc từ 20m2 trở lên nhưng hình thể thửa đất không xây dựng được theo quy hoạch, kiến trúc thì khuyến khích họ chuyển nhượng cho các hộ lân cận hoặc Nhà nước thu hồi toàn bộ để sử dụng vào mục đích khác và chủ sử dụng đất được đền bù thống nhất theo chính sách chung. - Trường hợp thu hồi đất của người lấn chiếm trái phép: Nếu đối tượng bị thu hồi toàn bộ đất và không còn nơi ở nào khác, có hộ khẩu tại Hà Nội thì có thể được xem xét mua nhà theo giá đảm bảo kinh doanh. Đối với nhà đất mua sau 1/7/1994 của người có nhà ở, đất ở hợp pháp nhưng chưa sang tên trước bạ, khi bị thu hồi nếu người đang sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ thì được hưởng chính sách đền bù như người sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp. B. Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất. Căn cứ để tính tiền đền bù nhà ở là cấp nhà và đơn giá xây dựng theo quy định của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội. Đơn giá đền bù nhà dưới cấp 4, nhà tạm, công trình phụ theo quy định của Liên sở Tài chính - vật giá - xây dựng. 1, Đền bù thiệt hại về nhà và vật kiến trúc: - Biệt thự và nhà cấp 1,2,3 đền bù theo giá trị còn lại và ngoài phần được đề bù theo giá trị còn lại chủ sở hữu tài sản còn được trợ cấp thêm 50% giá trị khấu hao được xác định tại phương án đều bù nhưng tổng mức đền bù không thấp hơn 60% so với giá xây dựng mới. Nhà cấp 4, nhà tạm dưới cấp 4, các công trình phụ đền bù theo đơn giá xây dựng mới. - Vật kiến trúc và các công trình xây dựng khác được đền bù theo đơn giá dự toán do các cơ quan chuyên ngành quy định. 2, Các cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế có tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc phải phá dỡ giải phóng mặt bằng mà tài sản đó được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thì không được đền bù thiệt hại về tài sản (vẫn lên phương án đền bù) và được ghi giảm vốn theo giá trị còn lại trên sổ sách (trường hợp tài sản đã được giao vốn). Nếu có nhu cầu xây dựng lại, phải lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp tài sản nằm trong chỉ giới giải phóng mặt bằng là tường rào, nhà bảo vệ thì được đền bù đề các cơ quan, tổ chức trên xây dựng lại. Nếu các cơ quan, tổ chức dùng một phần nguồn vốn huy động để xây dựng nhà cửa vật kiến trúc thì phần đền bù thiệt hại tài sản trả cho cơ quan, tổ chức đó theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số tiền thuộc nguồn vốn huy động. 3. Mức đều bù cho chủ sử dụng nhà, đất di chuyển chỗ ở trong phạm vi thành phố tính theo diện tích sàn xây dựng bị thu hồi. - Nhà cấp 3 trở lên : 35.000đ/m2 - Nhà cấp 4 trở lên: 25.000đ.m2 - Nhà tạm dưới cấp 4 dùng làm nhà ở: 15.000đ/m2 Nhưng tổng mức đền bù di chuyển cho một chủ sử dụng nhà đất tối đa không vượt quá 3.000.000đ và tối thiểu không thấp hơn 1.000.000đồng. Trường hợp chủ sử dụng nhà đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở nếu không nhận nhà hoặc đất ở khu tái định cư trong phạm vi Hà Nội mà di chuyển chỗ ở về tỉnh khác thì được hưởng mức đền bù di chuyển là 5.000.000đ/ một chủ sử dụng đất, nhà. 4. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (do cơ quan quản lý nhà cho thuê hoặc nhà do cơ quan tự quản) phải di chuyển thì người thuê nhà không được đền bù diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước mà chỉ đưọc xét đền bù chi phí tự đầu tư cải tạo, sửa chữa, nâng cấp theo giấy phép xây dựng, đồng thời được thuê hoặc mua nhà ở tại nơi khách theo giá bán thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê hoặc Nghị định 61/CP với diện tích tương đương nơi ở cũ. Trong trường hợp mua nhà, nếu nơi ở mới rộng hơn nơi ở cũ thì phần diện tích nhà tăng thêm phải mua theo giá đảm bảo kinh doanh . Tiền phần đất rộng hơn được tính vào giá nhà bằng 100% theo khung giá đất cho Uỷ ban nhân thành phố quy định. - Đối với nhà ở không hợp pháp (kể cả trên đất sử dụng hợp pháp và không hợp pháp khi nhà nước thu hồi đất không được đền bù, mà chỉ được xem xét trợ cấp). - Các vật kiến trúc và các công trình xây dựng khác xây dựng hợp pháp trên đất sử dụng hợp pháp, hợp lệ từ trước khi công bố quy hoạch được đền bù theo dự toán, đơn giá do các cơ quan chuyên ngành cấp thành phố quy định. 5. Đền bù thiệt hại về mồ mả. - Trường hợp thành phố có quỹ đất để bố trí di chuyển mồ mả thì chủ mộ được đền bù phần chi phí đào bới, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp như sau: + Mộ đất : 600.000đ/mộ + Mộ xây: 900.000đ/mộ + Mộ không có chủ: 400.000đ/mộ (chủ đầu tư có trách nhiệm di chuyển đơn nơi quy định). - Trường hợp thành phố không có quỹ đất hoặc gia đình tự do đất di chuyển mộ thì ngoài phần đền bù chi phí quy định tại phần trên, chủ mộ còn được hỗ trợ chi phí đất đai là: 1.000.000đ/mộ. - Vật kiến trúc nghĩa trang được đền bù căn cứ vào hiện trạng, theo đơn giá dự toán do cơ quan chuyên ngành phê duyệt. 6. Đề bù thiệt hại về hoa màu, vật nuôi. - Đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước thì được đền bù bằng giá trị sản lượng thu hoạch 1 vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của 3 vụ trước đó với giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm đền bù, do Sở tài chính - Vật giá Thành phố công bố. - Đối với cây lâu năm, nếu cây trồng đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản thì được đền bù toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu, chi phí chăm sóc đến thời điểm thu hồi đất. + Nếu cây trồng đang trong thời kỳ thu hoạch thì được đền bù theo giá trị còn lại của vườn cây. Trường hợp không xác định được giá trị còn lại của vườn cây thì mức đền bù tối đa bằng 2 năm sản lượng tính theo sản lượng bình quân 3 năm trước, theo giá nông sản tại thị trường địa phương tại thời điểm đền bù. + Nếu cây trồng đã đến thời kỳ thanh lý thì chỉ được đền bù bằng chi phí thanh lý. Những trường hợp lợi dụng việc đền bù giải phóng mặt bằng để trồng cây, giâm cây với loại cây trồng khác và số lượng vượt quá định mức kinh tế kỹ thuật thì chỉ được đền bù theo loại cây trồng ổn định trước đây với định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan có thẩm quyền quy định. Mọi trường hợp đầu tư, xây dựng, chôn cất, trồng mới trên đất sau khi có công bố kế hoạch hoặc thông báo giải phóng mặt bằng, nằm ngoài danh mục tài sản theo biên bản kiểm kê đều không được đền bù. Những trường hợp phát sinh hợp pháp được xem xét giải quyết. C. Giá đất để tính đền bù thiệt hại ( ở Thành phố Hà Nội ). Giá đất tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số điều chỉnh K. - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, hệ số điều chỉnh K được xác định chủ yếu trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Chỉ xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định khi ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến. - Đối với các loại đất khác, hệ số K được xác định trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với gía đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Giá các loại đất được xác định cho 1m2 trên cơ sở hạng đất, loại đất, vị trí khu đất, khả năng sinh lợi và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật của khu đất đó. Biểu 1: Giá đất trồng cây hàng năm và đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản. Đơn vị tính: đồng/m2 Hạng đất Ven nội thành, ven thị trấn Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi 1 15.400 12.300 2 12.300 9.800 7.800 6.200 3 9.200 7.800 6.200 4.900 4 6.900 5.800 4.700 3.600 5 3.700 2.900 2.300 6 1.200 1.100 800 * Nguồn: Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Biểu 2: Giá đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp Đơn vị tính: đ/m2 Hạng đất Ven nội thành ven thi trấn Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi 1 14.000 11.200 8.900 6.000 2 11.900 9.500 7.500 5.100 3 8.500 6.600 5.300 3.600 4 4.300 3.900 3.000 2.100 5 1.200 1.100 900 600 * Nguồn: Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Biểu 3: Giá đất ở, đất đã xây dựng công trình và các loại đất nông, lâm nghiệp đất chưa sử dụng khi chuyển sang mục đích làm nhà ở, xây dựng công trình thuộc các xã vùng nông thôn (không bao gồm đất nằm ven các trục đường giao thông chính). Đơn vị tính: 1000đ/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Đất ở, đất đã xây dựng Các loại đất khi chuyển sang đất ở, đất xây dựng Đất ở đất đã XD Các loại đất khi chuyển sang đất ở XD Đất ở, đất đã XD Các loại đất khi chuyển sang đất ở, XD 1 30 21 22 15 12 7 2 24 16 17 11 3 19 13 14 9 * Nguồn: Quyết định số 2951/QĐ-UB._. vậy, không thể có cơ sở để xác định giá đền bù thiệt hại theo giá chuyển nhượng thực tế. Trên địa bàn thành phố, Nhà nước thu hồi chủ yếu là đất nông nghiệp, việc hỗ trợ đào tạo nghề theo hướng dẫn của Bộ tài chính theo suất và tỷ lệ (%) diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, không quan tâm đến diện tích thực tế (số lượng) là không khả thi. + Đối với đất đấu thầu, đất tạm giao ở nông thôn việc xác định chi phí đầu tư khó khăn, người dân bị thu hồi đất đòi hỏi mức đền bù cao. - Việc áp dụng cơ chế, chính sách của một số ngành Thành phố vào thực tiễn trên địa bàn còn chậm và lúng túng, đặc biệt ở thời điểm chính sách Nhà nước có điều chỉnh, thay đổi, gây thắc mắc khiếu kiện của người sử dụng đất bị thu hồi. + Chính sách giao đất, bán nhà ở tái định cư chưa có sự thống nhất trên địa bàn và khu vực dẫn đến nghi ngờ thắc mắc trong nhân dân. + Các dự án sử dụng vốn vay và vốn ngoài ngân sách đã áp dụng các mức hỗ trợ thêm trên cùng địa bàn gây không ít khó khăn cho việc giải thích và tổ chức thực hiện. - Việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bù rất khó thực hiện, vì mức giá này luôn thay đổi và trên thực tế không có số liệu thống kê cập nhật. Khi lập phương án đền bù mức giá này dựa trên các số liệu điều tra không chính xác nên khó thống nhất. Mức giá thị trường này có thể tăng đột ngột do các yếu tố quy hoạch (nhất là các tuyến đường chính, khả năng sinh lợi cao), có chênh lệch rất lớn so với mức giá trị tại thời điểm lập phương án đền bù thiệt hại, gây khó khăn cho việc đền bù GPMB, việc đền bù thiệt hại về đất ở theo giá thị trường tại thời điểm đền bù sẽ rất phức tạp do phải thay đổi liên tục. + Nhiều dự án yêu cầu của một số hộ dân mang tính mặc cả, mức giá đền bù đắt, phải điều chỉnh liên tục. Vì vậy, cần phải có khung giá đất để tính đền bù thiệt hại do Nhà nước ban hành. - Chính sách đền bù GPMB chưa được đặt ra đối với trường hợp có diện tích còn lại sau GPMB quá nhỏ hoặc hình dạng không phù hợp với kiến trúc đô thị do công tác quy hoạch chưa đồng bộ giưã GPMB với chỉnh trang sau GPMB làm xuất hiện nhiều công trình mất mỹ quan, không đảm bảo an toàn trên các tuyến phố mới được xây dựng. - Trên địa bàn thành phố có nhiều dự án có quy mô sử dụng đất lớn, phải phân kỳ đầu tư GPMB (VD: Dự án thoát nước Hà Nội); khi chính sách thay đổi, những khu vực GPMB sau lại được hưởng chính sách khác, gây ra khiếu kiện trong nhân dân. Các dự án có nguồn vốn khác nhau, khi đền bù GPMB lại áp dụng các mức khác nhau nhất là phần hỗ trợ gây so sánh giữa các dự án. - Thành phố Hà Nội có rất nhiều trường hợp có hộ khẩu thường trú tại các tỉnh thành phố khác, nhưng lại ăn ở thường xuyên tại Hà Nội (các hộ KT3; KT4 thường ở các khu đất lấn chiếm, hoặc có nguồn gốc không rõ ràng) khi thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB, UBND thành phố gặp rất nhiều khó khăn trong việc phối hợp các tỉnh bạn giải quyết các trường hợp này. - Nhiều địa phương trước đây đã cho nhân dân “thuê, mượn” đất, có thể để sử dụng làm kiốt bán hàng, làm nhà tạm và tại đây xây dựng nhà ở, các hộ sử dụng đất nông nghiệp đã tự ý chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người khác sử dụng để xây dựng nhà ở, nay đất này nằm trong khu vực quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp hay các công trình công cộng, việc đền bù thiệt hại cho các hộ này gặp rất nhiều khó khăn. * Về quy hoạch và chuẩn bị đầu tư: - Công tác công bố, điều chỉnh, bổ sung quy hoạch chi tiết đối với nhiều khu vực có các dự án lớn còn chậm, nhất là với các dự án xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy hoạch các khu định cư, dẫn đến lúng túng khi triển khai thực hiện dự án. - Một số dự án không được chuẩn bị kỹ, nhất là khâu điều tra khảo sát chuẩn bị đầu tư không nghiên cứu đầy đủ và chính xác hiện trạng dân cư và xã hội dẫn đến những khó khăn không đáng có cho nhà đầu tư, chính quyền địa phương lẫn người sử dụng đất bị thu hồi. - Sự phối hợp giữa quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội với quy hoạch phát triển đô thị và kế hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ dẫn đến ít hiệu quả. - Khi lập dự án đầu tư, phương án đền bù GPMB chưa được chủ đầu tư quan tâm và chuẩn bị một cách nghiêm túc dẫn đến lúng túng khi triển khai thực hiện, nhiều chủ đầu tư đứng ngoài cuộc trông chờ chính quyền thực hiện đền bù GPMB. *Về tổ chức tái định cư: Việc tổ chức tái định cư phục vụ đền bù GPMB làm chưa tốt, Thành phố chưa chuẩn bị trước quỹ đất, quỹ nhà tái định cư do khó khăn về vốn. Một số khu tái định cư chưa được quan tâm đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để taọ điều kiện cho nhân dân ổn định đời sống. Nhiều dự án khi triển khai giao đất mới chuẩn bị phương án tái định cư nên ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. - Công tác xét duyệt dự án đầu tư còn thiếu quan tâm đúng mức đến duyệt phương đền bù GPMB, phương án tái định cư nên một số dự án thiếu tính khả thi, kéo dài thời gian đầu tư gây tư tưởng không ổn định trong nhân dân cũng như lãng phí thời gian, công sức, tiền của. - Việc chăm lo chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đào tạo chuyển nghề cho người bị thu hồi đất, nhất là khi thu hồi đất nông nghiệp với quy mô lớn chưa được chú trọng. Người dân thường yêu cầu được giao toàn bộ tiền đền bù hỗ trợ, trong đó có cả tiền hỗ trợ chuyển nghề nhưng lại không sử dụng đúng mục đích tạo nên nguy cơ mất ổn định xã hội tại các vùng người dân bị thu hồi diện tích đất lớn. * Về công tác tổ chức thực hiện. - Thành phố chưa có một tổ chức chuyên trách chỉ đạo công tác này từ cấp thành phố đến quận, huyện nên có tình trạng chỉ đạo không thống nhất giữa các dự án và các khu vực gây nên sự so sánh, khiếu kiện, phương án GPMB phải bổ sung, điều chỉnh quá nhiều lần. - Việc tổ chức điều tra, khảo sát ban đầu làm căn cứ lập phương án đền bù thiệt hại GPMB nhiều nơi còn tuỳ tiện, thậm chí có nơi có biểu hiện tiêu cực, gây mất lòng tin trong nhân dân. - Việc phối hợp giữa Hội đồng đền bù GPMB các quận huyện, chủ đầu tư và Hội đồng thẩm định thành phố chưa chặt chẽ từ đầu, tạo nên sự thiếu thống nhất, kéo dài thời gian GPMB. - Công tác tuyên truyền, vận động quần chúng trong việc thi hành chính sách đền bù, GPMBchưa được àm tốt, chưa thực hiết tốt biện pháp vận động phổ biến kết hợp với biện pháp kinh tế và biệp pháp hành chính cho nên nhiều người dân không hiểu, hoặc hiểu chưa đúng, chưa thấu đáo chính sách của Nhà nước; công tác giải quyết khiếu nại tố cáo của công dân liên quan đến chính sách đền bù thiệt hại GPMB chưa được kịp thời dứt điểm, dẫn đến tình trạng kéo dài, gây bất bình trong nhân dân. 3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại trên: a. Nguyên nhân chủ quan: - Công tác điều tra, khảo sát, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, nguồn gốc nhà của cán bộ và chính quyền cấp phường, xã có nơi thiếu chính xác, thiếu công bằng và nảy sinh tiêu cực. Mặt khác thành phố quận, huyện chưa có sự hướng dẫn, chỉ đạo, uốn nắn, và giám sát thường xuyên công tác này. - Chưa quán triệt, thống nhất về tư tưởng trong Đảng và trong nhân dân về ý nghĩa, mục đích của việc thu hồi đất, thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, chưa kết hợp hài hoà giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài, giữa lợi ích của người sử dụng đất đai ở hữu nhà ở với chủ đầu tư và Nhà nước, có nơi vì lợi ích cục bộ đòi hỏi thoả mãn yêu cầu cá nhân dẫn đến nhiều trường hợp dân khiếu nại sai, khiếu nại tập thể, không ít cán bộ Đảng viên có vai trò tích cực trong việc tổ chức dân khiếu kiện. - Công tác tái định cư và công tác đào tạo chuyển nghề, tạo công ăn việc làm mới cho người dân bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức. Các vướng mắc về vốn, về cơ chế đầu tư xây dựng các khu tái định cư chưa được giải quyết kịp thời. - Cơ chế, chính sách của cả Nhà nước và Thành phố còn thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất gây vướng mắc khi thực hiện. b. Nguyên nhân khách quan: - Thành phố Hà Nội có diện tích đất tự nhiên nhỏ, bình quân diện tích đất nông nghiệp trên đầu người thấp, khu vực ngoại thành vẫn chủ yếu sống bằng nghề nông. Khu vực đô thị manh mún, đất đai nhiều hình thức sử dụng, tình trạng xây dựng nhà ở trái phép tương đối phổ biến nhưng chưa được ngăn chặn kịp thời, thực tế trên 90% các hộ dân sử dụng nhà đất không có giấy tờ hợp lệ. - Tốc độ phát triển đô thị nhanh và đang hình thành thị trường bất động sản, những yếu tố này có ảnh hưởng không nhỏ đến việc vận dụng các chính sách vào thực tiễn, dẫn đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Phần ba: phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm thực hiện có hiệu quả công tác đền bù thiệt hại GPMB ở thành phố Hà Nội. I. Phương hướng. Trước mắt, công tác GPMB cần phải tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách hiện đang tồn tại làm ảnh hưởng đến tiến độ đền bù, GPMB, ảnh hưởng đến trật tự xã hội, tháo gỡ những vướng mắc trong thủ tục đầu tư huy động vốn, tận dụng ngay những điều kiện sẵn có về đất để phát triển các khu tái định cư, phục vụ kịp thời công tác GPMB cho các công trình đang được triển khai. Cần phải coi đây là một trọng tâm công tác của thành phố để đưa các dự án đầu tư vào hoạt động đúng kế hoạch gắn với việc hoạch định các chính sách kinh tế – xã hội có tác động trực tiếp đến đời sống dân cư. Các ngành, các cấp phải coi đây là nhiệm vụ của tổ chức mình và vận động nhân dân thực hiện. Để đảm bảo công tác đền bù GPMB được thực hiện tốt đúng thời gian và toàn diện, ổn định lâu dàu cần thống nhất một số phương hướng sau: 1. Tiếp tục hoàn chỉnh, công bố công khai quy hoạch nhất là quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật có tính xương sống tạo động lực phát triển. Tập trung quy hoạch và đầu tư phát triển khu vực ngoại vi để giãn dân giảm áp lực dẫn số trong khu vực trung tâm, hạn chế việc toả những khu dân cư có truyền thống và đã ổn định từ lâu đời. Quy hoạch các tuyến đường mới phải tiến hành đồng thời với quy hoạch cả phạm vi 2 bên đường để thực hiện tái định cư tại chỗ và tạo cảnh quan đô thị. 2. Chú trọng và làm tốt công tác đầu tư, tổ chức, bố trí nơi di dân tái định cư có đảm bảo diện tích ở và điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Chỉ áp dụng hình thức chia lô giao đất có hạ tầng kỹ thuật khu vực ngoại thành, khu vực nội thành chủ yếu đền bù bằng tiền hạc bằng nhà, khuyến khích hộ dân di chuyển ra khu vực ngoại thành thông qua cơ chế giá và diện tích đất ở, các khu tái định cư phải gắn với các khu đô thị mới và tạo được điều kiện để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và phù hợp cho từng địa bàn, từng đối tượng dân cư. 3. Rà soát lại cơ chế, chính sách của thành phố trên cơ sở các chính sách của Trung ương có giải pháp hạn chế những bất cập, vướng mắc khi thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo lợi ích Nhà nước vừa chú trọng tới lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, hiệu quả của nhà đầu tư, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật. Khi thực hiện phải đảm bảo công bằng dân chủ, công khai, có lý, có tình. Đối với dự án đầu tư không thuộc các công trình phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và công trình trọng điểm, dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì Nhà nước chỉ can thiệp hợp lý và cần thiết tuỳ theo từng loại dự án, không để ảnh hưởng đến mối trường đầu tư chung, đồng thời tạo điều kiện để chủ đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất trên cơ sở chính sách của Nhà nước. 4. Công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án phải được chuẩn bị trước , các dự án nhất thiết phải có phương án tái định cư khả thi, phương án tái định cư khả thi, phương án sử dụng lao động nơi thu hồi đất và phải là nội dung được quy định khi phê duyệt dự án đầu tư. Cần có các giải pháp để hướng nghiệp, tạo việc làm mới cho người nông dân không còn đất để sản xuất. Đối với các dự án đầu tư có ảnh hưởng lớn đến cơ cấu kinh tế – xã hội và đời sống dân cư khu vực, trước khi quyết định đầu tư và thu hồi đất phải được được lấy ý kiến của cấp uỷ đảng, chính quyền và nhân dân khu vực mục đích, ý nghĩa kế hoạch và thời gian thực hiện dự án, chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, tái định cư để tạo sự thống nhất cao. 5. Coi trọng công tác tổ chức thực hiện và công tác vận động, tuyên truyền, giải thích các chính sách về công tác quy hoạch phát triển đô thị, đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, giải quyết khiếu nại kịp thời, đồng thời kiên quyết xử lý các trường hợp cố tình vi phạm phát luật trong quá trình tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Biện pháp thực hiện phải đồng bộ, phối hợp thống nhất từ trung ương đến địa phương, giữa các ngành các cấp, kiên quyết thu hồi đất đối với diện tích đất đã giao để hoang hoá, sử dụng sai mục đích. II. Những giải pháp chủ yếu: A - Các nguyên tắc cần tuân theo khi thực hiện các giải pháp: 1. Các dự án đầu tư có liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phải có phương án đền bù, giải phóng mặt bằng và phương án tái định cư. 2, Đền bù đúng những thiệt hại về đất đai, tài sản hợp pháp của người sử dụng đất bị thu hồi trên cơ sở vận dụng thống nhất cac chính sách về nhà đất. Chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng nhu cầu thực tiến phát triển của thành phố trong nền kinh tế thị trường và pháp luật hiện hành. 3. Khu vực nội thành khi giải phóng mặt bằng chủ yếu đền bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Khu vực ngọai thành khi giải phóng mặt bằng đền bằng tiền hoặc giao đát đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật để các hộ gia đình tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch để phục vụ chuyển nghề, khuyến khích các hộ ở nội thành di chuyển ra khu vực ngoại thành thông qua cơ chế giá và diện tích đất ở. 4. Các dự án thu hồi trên 50% đất nông nghiệp của một hộ gia đình thì phải có phương án hỗ trợ bằng xuất đào tạo nghề. 5. Các dự án đầu tư có ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư phải có sự thống nhất của cấp uỷ Đảng, chính quyền và đại diện nhân dân nơi đó. 6. Nguồn hỗ trợ của các chủ đầu tư về đào tạo nghề, chuyển nghề phải được quy định thống nhất theo các loại dự án và phải được quản lý thông qua những đào tạo chuyển nghề để có sự điều tiết chung cho các vùng đặc biệt cần có sự hỗ trợ của thành phố .. B. Những giải pháp chủ yếu. 1. Hoàn thiện cơ chế, chính sách về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. a. Trước hết điều chỉnh , sửa đổi một số quy định của Quyết định 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố về việc triển khai thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ- CP của Chính phủ trên địa bàn thành phố theo hướng: - Bỏ chính sách hỗ trợ 20 năm lợi nhuận (thu nhập) vào giá đất nông nghiệp, thống nhất giao liên hàng nghiên cứu trình Uỷ ban nhân dân thành phố về áp dụng hệ số K theo thông tư 145/4998/TT /-BTC của Bộ tài chính khi xác định giá đất tính đền bù thiệt hại. Để đảm bảo lợi ích của nhân dân và của nhà nước giá đền bù thiệt hạu về đất khi thu hồi và giá thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà tái định cư được xác định trên cùng một mặt bằng chính sách. - Diện tích đất giao tái định cư được áp dụng thống nhất theo hạn mức khi thực hiện Nghị định 60/CP của Chính phủ bằng diện tích đất thu hồi nhưng mức tối đa 120m2 đối với khu vực phía trong đường vành đai 2 và 180m2 đối với khu vực từ vành đai 2 trở ra và các thị trấn. - Thống nhất xác định khuôn viên đất ở, mức hỗ trợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp thuê nhà của nhà nước tự lo nơi ở mới, đảm bảo công bằng giữa các đối tượng mua nhà ở theo Nghị định 61/CP và các hộ sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ khi cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 45/CP . - Xác định diện tích đất ở được đền bù đối với các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nhưng có khuôn viên đất rộng cho phù hợp với quy định khi cấp GCN quyền sở hưũ nhà ở xây dựng không vi phạm hành lang an toàn các công trình kỹ thuật và trước ngày công bố quy định theo đơn giá xây dựng mới đã quy định, chỉ trừ đi phần giá trị vật liệu có khả năng thu hồi và tháo dỡ được và phần xử phạt hành chính khi xây dựng không phép, sai phép. - Có chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển về, hướng nghiệp đối với các hộ dân bị thu hồi trên 50% diện tích đất canh tác với các mức phù hợp.. b. Nhà nước chỉ điều chỉnh, quản lý đối với các dự án đầu tư là các công trình phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh công cộng và các công trình trọng điểm các dự án khác thì chỉ can thiệp hợp lý và cần thiết tuỳ theo từng loại dự án và hướng dẫn, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất trên cơ sở quy định của Nhà nước, không để ảnh hưởng đến môi trường đầu tư chung. c. Bổ sung, điều chỉnh quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân thành phố về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội cho phù hợp với quá trình hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội từng khu vực, từng đường phố theo quá trình đô thị hoá hiện nay. Điều chỉnh mức giá đất có đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đất chưa có đầu tư hạ tầng kỹ thuật, đất khu dân cư nông thôn cho phù hợp thực tế. d. Để có kế hoạch dài hạn và chủ động trong khâu giải quyết việc làm cho người lao động thông qua các chương trình hướng nghiệp và dạy nghề, tạo điều kiện cho sự phát triển ổn định, cần có chủ trương nghiên cứu thành lập quỹ giải quyết việc làm để hỗ trợ cho nông dân học nghề, hướng nghiệp khi bị thu hồi đất sản xuất, các dự án phát triển công nghiệp, du lịch, dịch vụ trên địa bàn phải ưu tiên tuyển dụng lao động tại nơi thu hồi đất. 2. Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở. a) Trên cơ sở quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai, xây dựng phát triển nhà đến 2020 được phê duyệt tiếp tục thực hiện quy hoạch chi tiết mạng lưới hệ thống hạ tầng kỹ thuật xương sống của thành phố, tập trung đầu tư cho từng khu vực tạo sức hút cho phát triển đô thị. Tiến hành cắm mốc giới và công bố khai quy hoạch cho nhân dân biêt đồng thời phân cấp quản lý cho các cấp, các ngành quản lý quy hoạch cho phù hợp và hiệu quả. b) Công tác quy hoạch phát triển đô thị cần phải phối hợp với kế hoạch sử dụng đất được duyệt, tập trung nghiên cứu, xác định rõ định hướng sử dụng đất, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để làm cơ sở cho công tác quản lý đô thị, ưu tiên quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, tập trung đầu tư đầy đủ điều kiện hạ tầng để giãn dân. c) Xác định rõ các khu vực tập trung trọng điểm để đầu tư phát triển các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ cần phải đảm bảo điều kiện hạ tầng cho cả khu dân cư cũ giáp ranh tạo điều kiện sinh hoạt tương đương với khu dân cư đô thị mới, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế khi bị thu hồi đất sản xuất. Hạn chế tối đa việc di dời nhiều nhà dân để thực hiện các dự án này. d) Để các dự án đầu tư có tính khả thi, không bị động, khi lập dự án, chủ đầu tư phải lập phương án giải phóng mặt bằng trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với dự án phải di dân, phải xác định được phương án tái định cư mới được giao đất. 3. Đối với việc chuẩn bị khu tái định cư. a) Công tác chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư phải đi trước một bước, đảm bảo đầy đủ các điều kiện để tạo lập khu tái định cư có diện tích ở và điều kiện hạ tầng kỹ thuật bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Các khu tái định cư phải gắn liền với khu đô thị mới, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, tạo điều kiện hoà nhập với cuộc sống giữa các bộ phận dân cư. b) Tổ chức tái định cư bằng nhiều hình thức khác nhau: Giao đất, bán nhà, đền bù bằng tiền cho dân tự lo nơi ở mới, tập trung hoặc phân tán, cho phù hợp với tập quán của nhân dân từng khu vực, đồng thời phải phân loại đối tượng di dân là nông dân và các đối tượng làm nghề khác để có đối sách phù hợp. Trước hết, thành phố đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội bằng nguồn vốn ngân sách, với các dự án khác tạo môi trường đầu tư để các chủ dự án tự lo nơi tái định cư tổ chức di dân, giải phóng mặt bằng theo quy định chung. c) Cần nâng cao chất lượng các khu tái định cư về mọi mặt như mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội… Công tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư là khâu then chốt nếu được giải quyết tốt sẽ thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Trước mắt, thành phố cần bố trí nguồn vốn kích cầu ban đầu khoảng 100 tỷ đồng và khi phân bố thu chi ngân sách hàng năm sử dụng 100% tiền bán nhà theo đúng Nghị định 61/CP sử dụng lại 100% tiền sử dụng đất thu được khi giao đất tái định cư để bảo toàn nguồn vốn đầu tư xây dựng các khu tái định cư mới. Trong khi chờ bổ sung nguồn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước, đề nghị cho phép ưu tiên sử dụng nguồn vốn vay của quỹ phát triển nhà ở thành phố cho các doanh nghiệp được chỉ định, vay nguồn vốn của quỹ để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu tái định cư đồng thời cho phép các doanh nghiệp tự huy động vốn ứng trước để đầu tư xây dựng khu tái định cư, khi thành phố tiếp nhận công trình, chủ đầu tư được tính lãi suất. Để có quỹ đất thực hiện, trước hết sử dụng ngay quỹ đất 30% để lại theo văn bản 676 của Ban chỉ thị Trung ương về nhà ở và đất ở tại các dự án phát triển nhà ở đã được giao đất để xây dựng nhà ở tái định cư. d) Hạn chế việc giao đất thực hiện các dự án vào các khu dân cư đã ổn định lâu đời. Coi trọng nguyên tắc di dân tại hỗ hoặc gần nơi ở cũ, ưu tiên dành quỹ đất có điều kiện thuận lợi kiên quyết thu hồi diện tích đất của các đơn vị sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm luật đất đai để xây dựng theo quy hoạch. 4. Kiện toàn bộ máy quản lý và cán bộ. a) Đối với bộ máy quản lý: Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu có tính quyết định đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Bộ máy quản lý phải đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất từ Trung ương đến địa phương, phải phân công phân cấp rõ ràng, quy định cụ thể quyền hạn cũng như trách nhiệm của các ngành, các cấp tránh tình trạng chồng chéo về chức năng , nhiệm vụ, quyền hạn, đùn đẩy, ỉ lại như hiện nay. Đồng thời phải có sự phối hợp chặt chẽ, thường xuyên liên tục giữa các cấp, các ngành trong việc thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng. b) Về công tác cán bộ: Coi trọng công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ tinh thần, trách nhiệm , phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ. Cần đề ra những quy định về chế độ khen thưởng phù hợp (Ví dụ bằng biện pháp kinh tế ) để khuyến khích, động viên ý thức trách nhiệm của người cán bộ đồng thời cũng phải có những quy định nghiêm khắc để xử lý những trường hợp cán bộ công chức lợi dụng quyền hạn, chức vụ, lợi dụng những kẽ hở của chính sách và pháp luật mưu lợi riêng hoặc trường hợp cán bộ công thức thiếu ý thức trách nhiệm, trây lười, ỷ lại làm thiệt hại công sức, tiền của của nhà nước và nhân dân trong việc thực hiện công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. 5. Giải quyết tốt các vấn đề xã hội liên quan đến công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. a) Trước hết là vấn đề công ăn việc làm: Phải có các chính sách, các quy định cụ thể nhất là đối với người nông dân khi bị thu hồi đất không còn tư liệu sản xuất thì phải hỗ trợ kinh phí đào tạo nghề mới hướng nghiệp, chuyển nghề mới để họ ổn định cuộc sống. Đối với công nhân, công chức thì có thể có thể độ ưu tiên tuyển dụng lao động tại nơi có đất thị thu hồi. Đối với những người làm công việc kinh doanh buôn bán, bị thu hồi đất thì bố trí cho họ về những nơi ở mới, những khu tái định có thể tiếp tục công việc kinh doanh. b) Cần phải xem xét đến những xáo trộn về tâm lý gây căng thẳng, hoang mang, lo lắng ảnh hưởng đến sức khoẻ, ảnh hướng đến năng xuất lao động của người dân trong quá trình thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng từ đó có các biện pháp thích hợp hỗ trợ để người dân ổn định đời sống và sản xuất. c) Vấn đề công bằng xã hội. Một trong những vấn đề quan tâm, lo lắng nhất của người dân vùng giải toả là vấn đề công bằng xã hội. Họ sợ nhất là đền bù không công bằng do đó cần phải có chính sách đề bù thống nhất và hợp lý nhất trong cùng một dự án, một khu vực, một thời gian nhất định ( trước khi đền bù, trong khi đền bù và sau khi đền bù ) sao cho cả người thu hồi đất, người thực hiện dự án, người bị thu hồi đất và những người vô tình được hưởng lợi từ việc thực hiện dự án đều cảm thấy thoả đáng. Có như vậy thì công tác này mới có thể tiến hành nhanh được. 6. Phát triển thị trường bất động sản a) Khi thị trường bất động sản phát triển nó sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác đền bù thiệt hại GPMB nhờ việc nhanh chóng xác định được hệ số k thông qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường xác định được tính hợp pháp hay không hợp pháp, thời gian mua bán, chuyển nhượng, giá nhà và đất. Trong thị trường bất động sản các quan hệ mua bán nhà đất được công khai và các thông tin này luôn luôn được kiểm soát và cập nhật ở cơ quan quản lý nhà đất. b) Để phát triển thị trường bất động sản chính thức Thành phố Hà nội cần tiến hành những công việc sau: - Xây dựng cơ sở pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản bằng cách thành lập một cơ quan cấp thành phố chuyên trách về vấn đề xây dựng luật, soạn thảo các cơ chế chính sách và thống nhất quản lý về lĩnh vực này. - Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở. Thành phố cần có chính sách khuyến khích mở rộng các quan hệ giao dịch dân sự trong việc mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người mua và người bán nhà đất trực tiếp gặp nhau. - Cung cấp các đồ án quy hoạch xây dựng với chất lượng tốt, có sức hấp dẫn đầu tư cao đảm bảo ngay sau khi quy hoạch được công bố các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế sẵn sàng bỏ vốn thực hiện. Tổ chức đầu tư xây dựng trước kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào các dự án để các chủ đầu tư có thể thực hiện nhanh chóng các dự án của mình cung cấp kịp thời cho thị trường các sản phẩm tốt nhất. - Tăng cường việc cung cấp thông tin về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người bán cho người mua, thông tin về giá cả thị trường, về đăng ký xác nhận hồ sơ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp nhà đất, đăng ký cấp giao dịch về nhà đất thông qua biện pháp thiết lập bộ máy đăng ký nhà đất và ứng dụng khoa học công nghệ GIS để tạo ra một hệ thống thông tin đầy đủ về nhà đất sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của người dân. 7. Tăng cường các biện pháp tổ chức thực hiện. a) Thành lập ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng ở cấp thành phố do Phó chủ tịch Sở địa chính- Nhà đất làm trưởng ban và có sự tham gia của các cấp uỷ Đảng, Mặt trận tổ quốc, các đoàn thể quần chúng, các cơ quan chuyên môn và cả cơ quan nội chính, trong đó có bộ phận chuyên trách giúp việc ban chỉ đạo. b) Tăng cường công tác tuyên truyền, hướng dẫn, phổ biến các chính sách về đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cho nhân dân hiểu yêu cầu người làm công gtác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng thực hiện nghiêm túc các Nghị quyết của thành uỷ, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân thành phố. c) Ban hành "Quy chế tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội " mà theo đó trách nhiệm của các cấp, các ngành, của chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được quy định một cách cụ thể. Kết luận Đề bù thiệt hại giải phóng mặt bằng là công việc hết sức phức tạp và nhạy cảm mang tính chính trị, kinh tế, xã hội tổng hợp có liên quan đến lợi ích của Nhà nước, tập thể, chủ đầu tư các dự án và cá nhân người sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở. Đặc biệt Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật của cả nước. Các quỹ đất của Hà Nội như quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng, đất chuyên dùng dành cho việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị phát triển kinh tế - xã hội ngày càng hạn hẹp. Tình trạng lấn chiếm đất đai xây dựng nhà cửa trái phép vẫn diễn ra, công tác cấp GCN quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở chậm chạp, thị trường bất động sản mới đang hình thành và phát triển làm cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng càng trở nên khó khăn, phức tạp hơn. Để tạo điều kiện cho Hà Nội trở thành một thành phố văn minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp đòi hỏi phải có sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên của nhiều ngành nhất là các ngành Địa chính - Nhà đất, ngành Kiến trúc, Xây dựng, ngành Quản lý đô thị và các cấp từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời, phải biết áp dụng một cách linh hoạt đồng bộ, sáng tạo các biện pháp nhằm phát huy những kết quả đã đạt được, khắc phục những khó khăn, vướng mắc nhằm đẩy nhanh công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đầu tư thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô hiện nay và trong các năm tới.  Danh mục tài liệu tham khảo 1. Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 2. Quyết định số 20/1998/QĐ - UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện Nghị định 22 của Chính phủ về đền bù thiệt haị khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội . 3. Quyết định số 2951/QĐ-UB ngày 8 /11/1994 của UBND thành phố Hà Nội về việc thực hiện nghị định 87/CP ngày 17/87/1994 của Thủ tướng chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4. Thông tư số 1456/4998/thị trường-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. 5. Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lý Địa chính - Nhà đất năm 2000 và nhiệm vụ trọng tâm của Ngành năm 2001 ngày 8/1/2001. 6. Báo cáo về công tác đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày 6/7/2000. 7. Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều luật đất đai năm 1993. 8. Giáo trình Quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở. Trường Đại học kinh tế quốc dân, PGS. TSKH. Lê Đình Thắng chủ biên. 9. Thời báo Kinh tế Việt Nam số 38 - thứ tư ngày 29/3/2000 (trang 9) Tạp chí Xây Dựng số 7/2000 (trang 12,13,14). 10. Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của chính phủ. 11. Báo cáo tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đai Thành phố Hà Nội thời kỳ 2001 - 2010. 12. Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất, Đăng ký và Thống kế đất đai, Nguyên lý thị trường nhà đất, Quy hoạch phát triển nông thôn (Trường đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội ). ._.