Một số nội dung và phương hướng về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Nam Định

đất vẫn còn nhiều bất cập nảy sinh từ quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng bằng phương thức giao đất, cho thuê đất gây tổn thất nặng nề cho Ngân sách Nhà nước. Xuất phát từ lý do đó nhà nước, Uỷ ban nhân dân và các cơ quan quản lý đất đai Nam Định đã liên tục đổi mới , kiện toàn chính sách, pháp luật đất đai với phương châm đưa luật đất đai trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu phục vụ lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ thể sử dụng đất, nhằm giữ vững ổn định chính trị xã hội. Trong đó, chế định đấu giá quyền sử dụng đất là vấn đề hết sức nhạy cảm đang được Nhà nước, xã hội và các chủ thể sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Nội dung của chế định này đã được Nam Định triển khai thực hiện thành công, đem lại hiệu quả kinh tế thiết thực, giải đáp bài toán kinh tế đất đai tại địa phương , tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các hoạt động kinh tế tại địa phương. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, em đã lựa chọn đề tài: “ Một số nội dung và phương hướng về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Nam Định” Mục đích nghiên cứu của báo cáo chuyên đề là hệ thống hoá các vấn đề lý luận chung của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Nam Định hiện nay. phát hiện các tồn tại và nguyên nhân, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy, hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để đất đai thực sự trở thành nguồn nội lực to lớn trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Nam Định nói riêng và trong cả nước. Trong bài luận văn có áp dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử là các phương pháp khoa học chung nhất cho mọi khoa học. ngoài ra còn kết hợp một số phương pháp như: phương pháp thống kê, phân tích... Kết cấu của báo cáo: ngoài lời nói đầu và kết luận, báo cáo gồm ba chương: Chương I : Cơ sở lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Chương II : Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại tỉnh Nam Định hiện nay. Chương III : Một số giải pháp và kiến nghị thúc đẩy công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Chương I: Cơ sở lý luận của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. I, khái niệm và sự cần thiết của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 1, Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất. Trong những năm vừa qua, dưới sự tác động của chính sách pháp luật đất đai, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã bắt đầu hình thành và có ảnh hưởng tích cực về nhiều mặt đến sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Đặc biệt sau khi Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2004 thì vai trò của quyền sử dụng đất ngày càng được khẳng định, nhất là trong lĩnh vực liên quan như kinh doanh, xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Thực tế cho thấy, việc thực hiện cơ chế khai thác quỹ đất để khắc phục khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là vấn được sự quan tâm của toàn xã hội trong giai đoạn hiện nay. Theo quyết định số 22/2003/ QĐ-BTC ngày 18 tháng 2 năm 2003 : đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư, là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao quyền sử dụng đất ( hoặc cho thuê đất) bằng hình thức đấu giá công khai nhằm mục đích huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng trên địa bàn các quận huyện và thành phố. Hiểu dõ khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất sẽ giúp ta tiếp cận dễ dàng hơn với những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mà chính phủ đã ban hành và từ đó triển khai có hiệu quả hơn trong thực tế. 2, Sự cần thiết phải đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 2.1 Trên phương diện pháp lý. Trong nền kinh tế thị trường, đấu giá là bắt đầu của sự cạnh tranh lành mạnh về kinh tế, là cơ hội để các bên tham gia được tiếp cận với thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. ở nước ta, xét về vị trí pháp lý thì đấu gía quyền sử dụng đất đã xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và người tham gia đấu giá( thiết lập quan hệ dân sự ) nhưng không phải hoàn toàn là quan hệ dân sự mà trong đó có cả quan hệ pháp luật hành chính. Trên cơ sở đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng càng khẳng định được vai trò to lớn của nó trong việc đưa pháp luật đất đai vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, đảm bảo hài hoà lợi ích giữa nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định chính trị – xâ hội 2.2 trên phương diện thực tế. a, đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách tạo vốn đầu tư cho xây dựng cơ sở hạ tầng. Trên thực tế, đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức khai thác quỹ đất hiệu quả nhất, kinh tế nhất, đảm bảo huy động tối đa nguồn thu cho Ngân sách. Đây là ưu điểm vượt trội so với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trước đây. Trong thời gian vừa qua khung giá đất do nhà nước ban hành vẫn thấp hơn so với giá thị trường, tạo ra kẽ hở vi phạm lợi ích của nhà nước về kinh tế với đất đai. Cụ thể các tổ chức, cá nhân được giao đất thực hiện các dự án gắn với quyền sử dụng đất thì chỉ đền bù theo giá của nhà nước, còn khi hoàn thành thì lai bám theo giá của thị trường tự do. Tình trạng này là cơ sở cho nhiều doanh nghiệp, cá nhân đổ xô vào việc chạy dự án để kiếm được lợi nhuận siêu nghạch. Đây là một trong những cơ sở dẫn đến tiêu cực phát sinh trong thời gian qua như đầu cơ, trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Để khắc phục tình trạng trên. Nhà nước chủ trương sử dụng quỹ đất tạovốn đầu tư cơ sở hạ tầng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế triển khai, trên nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, người trả giá cao nhất sẽ là người nhân được quyền sử dụng đất. Như vậy, cùng một diện tích đất được sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế gấp nhiều lần so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra ngườn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thông, trường học, bệnh viện... thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu thiếu đồng bộ. Do vậy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc tháo gỡ, khắc phục những khó khăn cho chính quyền địa phương khi huy động vốn cho xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. b, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản. đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt trong đó Nhà nước trực tiếp tham gia vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch bất động sản. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá quyền sử dụng đất với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Trong giai đoạn hiện nay, sự tồn tại và phát triển của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng có ý nghĩa thức đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp luật hoàn thiện, đồng bộ, tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, góp phần tăng nguồn thu cho nền kinh tế quốc dân c, đấu giá quyền sử dụng đất thúc đẩy phát triển mạnh mẽ quá trình chuyển đổi sang một nền kinh tế vững chắc. đấu giá quyền sử dụng đất phát huy sự năng động, chủ động giám làm, giám chịu trách nhiệm của các nhà quản lý từ trung ương xuống địa phương. Thực tế chứng minh, nguông thu từ đất là rất lớn. Từ nguồn thu này Nhà nước có được nguồn vốn hỗ trợ cho các hoạt động kinh tế rất bền vững, tạo cơ sở vững chắc trong quá trình phát triển kinh tế đất nước. d, đấu giá quyền sử dụng đất còn là cơ sở, căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất. Nhà nước tham gia vào thị trương bất động sản với tư cách là một bên đối tác. Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng. đấu giá quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường có chung một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất thực chất là xác định giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất cứ một chủ thể nào. Để đảm bảo lợi ích của Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thị trường. đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước, sẽ giúp nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng , từng khu vực trong khoảng thời gian cố định, đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế. e. đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khoả sát thực địa để cân nhắc lựa chọn trước khi tham gia đấu giá. Từ đó người tham gia đấu giá đưa ra mức trả giá sát với giá thực tế của mảnh đất. Mức giá trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá trị chung cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá đất khác tại từng địa phương. f. Mặt khác, việc đấu giá quyền sử dụng đất làm giảm các thủ tục không cần thiết, tránh vòng veo, nhiều tầng nhiều nấc, đảm bảo lợi ích của nhà nước. Hoạt động này rút ngắn được thời gian chờ đợi làm cho các dự án được triển khai nhanh và tăng tính khả thi, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Từ đó mục đích sử dụng đất được đảm bảo hơn, tránh tham nhũng, tăng nguồn thu thực tế cho ngân sách Nhà nước. Như vậy việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đối với nước ta trong điều kiện hiện nay là rất cần thiết, góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế đất nước cũng như phát triển kinh tế ở từng địa phương. Tuy nhiên để hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất triển khai có hiệu quả trong thực tế thì cần có các quy định , giải pháp đồng bộ nhằm khai thác tối đa nguồn lực từ đất. II, Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quyết định số 22/2003/QĐ - BTC ngày 18/2/2003 về cơ chế tài chính trong viẹc sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có thể áp dụng linh hoạt một trong hai hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp hoặc trả giá công khai tuỳ tình hình cụ thể của từng địa phương để đem lại hiệu quả cao nhất cho cuộc đấu giá đó. Hai hình thức đấu giá nêu trên được quy định như sau: 1, Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp. - Đấu giá một vòng trực tiếp: Đây là hình thức đấu giá thực hiện theo nguyên tắc: sau khi hội đồng đấu giá đã công bố giá sàn, người điều hành tiến hành cho những người tham gia đấu giá trả giá ( được ghi vào phiếu) và từ đó sẽ chọn được người trả giá cao nhất cho thửa đất được đấu giá. Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng với nhiều thửa đất trong một lô đất thì Hội đồng đấu giá sẽ lựac chọn từ cao đến thấp sao cho số người trúng giá vừa bằng với số thửa đất. Người trả giá cao nhất sẽ được quyền chọn một trong số các thửa đất của cả lô và quá trình đấu giá được tiến hành tương tự với người tiếp theo cho đến hết số thửa của lô đó. Sau khi xác định được người trúng giá cho thửa đất thứ nhất, Hội đồng đấu giá sẽ lần lượt tổ chức đấu giá cho tất cả mọi người tham gia đấu giá đến thửa đất cuối cùng. Nếu thửa đất có nhiều người trả cùng một gía thì Hội đồng đấu giá sẽ tổ chức cho họ bốc thăm để chọn ra người trúng đấu giá. Giá trúng sẽ là gía của người trúng bốc thăm cộng thêm một bước gía. - Đấu giá hai vòng bắt buộc trở lên. Người tham gia đấu giá ở từng thửa đất đến lượt sẽ được Hội đồng đấu giá mời vào phòng đấu giá. + Tại vòng I: Đầu tiên Hội đồng đấu giá tuyên bố giá sàn, người tham gia đấu giá sẽ bỏ phiếu đấu giá đã ghi đầy đủ thông tin vào hòm phiếu. Giá bỏ hợp lệ vòng I không được thấp hơn giá sàn được duyệt cộng thêm một bước giá. Hội đồng đấu giá sẽ công bố công khai các nội dung trong phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá. Sau khi công bố kết quả, người tham gia đấu giá vòng I có kết quả hợp lệ sẽ được Hội đồng đấu giá phát phiếu đấu giá vòng II. + Tại vòng II : Hội đồng đấu giá tuyên bố giá bỏ cao nhất xác định được ở vòng I sẽ là giá sàn ở vòng II. Khi đó giá bỏ hợp lệ vòng II không được thấp hơn giá bỏ hợp lệ của người bỏ cao nhất vòng I cộng thêm một bước giá. Sau hai vòng đấu giá bắt buộc sẽ xác định được giá sàn chính thức cho phiên đấu giá. Hội đồng đấu giá sẽ tiếp tục các vòng đấu giá thứ 3, thứ 3 ... cho đến vòng đấu giá bất kỳ mà tất cả những người tham gia đấu giá đều bỏ giá thấp hơn mức giá quy định của vòng đấu giá hoặc không bỏ giá tiếp thì lấy kết quả của người bỏ giá vòng đấu hoặc vòng trước liền kề để xác định người trúng giá. Quyết định cũng nêu rõ: Thời gian bỏ giá cho mỗi vòng không quá 5 phút kể từ khi phát phiếu đấu giá. Đấu giá hai vòng bắt buộc là hình thức đấu giá xác định được gía sàn sát với giá thị trường nhất. - đấu giá quyền sử dụng đất nhiều vòng. Tại phiên đấu giá, Hội đông đấu giá công bố giá sàn cho người tham gia đấu giá biết và tiến hành tổ chức bỏ phiếu đấu giá vòng I. Giá hợp lệ vòng I không thấp hơn giá sàn cộng 1 bước giá. Hội đồng đấu giá sẽ công bố nội dung ghi trong phiếu đấu giá. Sau đó tiếp tục cho vòng đấu giá thứ II. Giá bỏ hợp lệ của vòng II là giá bỏ cao nhất của vòng I + 1 bước giá. Cuộc đấu giá sẽ tiến hành tượng tự cho các vòng đấu giá tiếp theo cho đến khi không có ai bỏ giá cao hơn giá hợp lệ hoặc không có ai bỏ giá tiếp. Từ đó, Hội đồng đấu giá sẽ xác định được người trúng giá là người bỏ giá cao nhất của vòng đấu đó hoặc vòng trước liền kề. Nếu có nhiều người trả cùng 1 giá ( đó là giá trả cao nhất) thì Hội đồng đấu giá cũng tiến hành cho người tham gia đấu giá bốc thăm xác định người trúng giá như các hình thức đấu giá trên. 2. Đấu giá theo hình thức trả giá công khai. Trên thực tế, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tại Việt Nam đang trong thời kỳ sơ khai. Phần lớn các cuộc đấu giá từ trước đến nay đều được áp dụng theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp. Tuy nhiên, hiện nay, với phương châm làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản của chính phủ và các nghành các cấp có liên quan theo tinh thần của Luật đất đai năm 2003 thì việc áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức trả giá công khai hy vọng sẽ mạng lại nhiều thuận lợi và hiệu quả hơn Hình thức đấu giá này được quy định như sau: - Hội đồng đấu giá nhắc lại giá khởi điểm của thửa đất trước khi đấu giá đất và công bố bước giá cho mỗi lần phát giá. - Người tham gia đấu giá phải giơ cao số thứ tự của mình trong danh sách tham gia đấu giá và phát giá mình muốn trả bằng miệng. - Ban tổ chức nhắc lại số thứ tự của người tham gia đấu giá và mức giá của người vừa hô giá. Người trả giá sau phải có mức giá trả của người trả trước liền kề 1 bước giá tối đã quy định. - Hội đồng đấu giá chỉ được công bố người trúng giá đất nếu sau ba lần nhắc lại giá người đã trả ( mỗi lần cách nhau 30 giây ) mà không có người trả giá cao hơn. Trong trường hợp có nhiều người cùng trả 1 giá thì Hội đồng đấu giá tổ chức rút thăm giữa những người đó và công bố người rút trúng thăm là người trúng đấu giá. Trường hợp giá trả cao nhất nhưng thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc đấu giá xem như không thành công và phải tổ chức đấu giá lại. - Tại phiên đấu giá, nếu người trả giá cao nhất rút lại giá đã phát thì việc đấu giá quyền sử dụng đất được tổ chức lại ngay từ giá đã phát trước đó. Người rút lại giá không được tiếp tục tham gia phát giá. Trong trường hợp mức giá phát thấp hơn mức giá mà người đó rút lại thì người rút lại phải hoàn trả mức chênh lệch giá cho Hội đồng đấu giá và tính trừ vào tiền bảo lãnh. Nếu phiên đấu giá không thành , người rút lại giá đã phát phải chịu chi phí cho việc tổ chức đấu giá đó và không được hoàn trả tiền đặt cọc. Kết thúc phiên đấu giá. Hội đồng đấu giá phải lập biên bản đấu giá. Nội dụng biên bản phải ghi các thông tin cơ bản như: thời gian, địa điểm tổ chức đấu giá, giá trúng thầu, thời hạn, địa điểm thanh toán tiền sử dụng đất, tên, địa chỉ của hai người chứng kiến. III, Quy định của nhà nước về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 1, Những quy định chung của Nhà nước về đấu giá quyến sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã được đề cập đến ngay sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực. Bên cạnh đó vấn đề này được triển khai cụ thể hơn với các nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành. Cụ thể là: Thông tư số 94/ TT-LB ngày 14/11/1994 của liên bộ Ban vật giá - Chính Phủ – Tài chính – Xây dựng – Tổng cục địa chính quy định: Trường hợp địa phương đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được xác định theo đấu giá quyền sử dụng đấtcho từng trường hợp cụ thể nhưng không được thấp hơn mức giá hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí do uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Đặc biệt, quyết định số 22/2003 / QĐ - BTC ngày 18/2/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là văn bản pháp quy cơ bản nhất từ trước tới nay, mở ra cơ chế khai thông cho các hoạt động giao dịch liên quan tới bất động sản. Quyết định này đã quy định đầy đủ, chi tiết phạm vi và đối tượng, cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Đồng thời những nội dung liên quan đến cơ chế tài chính đấu thầu công trình, đấu giá quyền sử dụng đất được đề cập chi tiết, đầy đủ hình thành một hành lang pháp lý, giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước. quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. a, Phương pháp áp dụng. - Quyết định này áp dụng cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ Tướng Chính phủ phê duyệt như: + Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn, giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp – thoát nước, trường học, bệnh viện, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác: + Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị; + Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư; + Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác; - Quyết định cũng quy định rõ: Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được chính phủ phê duyệt bao gồm: + Đất giao có thu tiền sử dụng đất; + Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Các dự án đầu tư được sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được thực hiện theo hình thức sau: + Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cầu hạ tầng của dự án; + Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án; + Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; + Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương. b, Đối tượng tham gia và đơn vị tổ chức - Đơn vị tổ chức: Uỷ ban nhân dân cấp ra quyết định đấu giá. - Đối tượng tham gia: Quyết định này áp dụng cho các tổ chức kinh tế trong nước có hoạt động kinh doanh bất động sản, có đủ điều kiện về vốn và kỹ thuật theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án đầu tư, nếu trúng thầu công trình hoặc trúng đấu giá quyền sử đất được Nhà nước giao đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Riêng trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn theo quy định ở trên thì đối tượng áp dụng còn gồm cả cá nhân trong nước có đủ điều kiện về vốn và khoa học kỹ thuật. Các tố chức khi tham gia, mỗi một pháp nhân chỉ được quyền đứng tên cho một hồ sơ. Quyết định còn quy định số lượng hồ sơ tham gia trong một gói thầu là 5 hồ sơ. Nếu đấu thầu nhiều hồ sơ cùng một lúc thì số lượng hồ sơ đăng kí phải gấp 2 lần số lô đất. Bên cạnh đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng tai thành phố Nam Định còn giới hạn các đối tượng đấu gía theo quyết định số 1931/2003/UĐ-UB ngày 26/12/2003 của uỷ ban nhân dân thành phố Nam Định: “ người đã thắng giá 01 thửa đất thì không được đấu giá các thửa đất tiếp theo”. c, Cơ chế tài chính áp dụng cho dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, - Dự án đầu tư được sử dụng quỹ đất tạo vốn phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn cho dự án đầu tư cơ sở hạ tầng như sau: + trong một dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nếu đã thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng thì không đấu giá đất, nếu thực hiện đấu giá đất thì nhà đầu tư trúng đấu giá đất được giao thực hiện công trình cơ sở hạ tầng. + Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư xin thực hiện dự án, nếu đủ điều kiện theo quy định tại quyết định này thì thực hiện chỉ định thầu. + Nhà đầu tư trúng thầu công trình, hoặc trúng thầu thông qua đấu giá đất không được phép bán thầu lại qua bất kỳ hình thức nào. d, Điều kiện đấu giá đất tạo vốn đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng. - Các đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phải có mục đính sử dụng đất đáp ứng 1 trong 2 điêù kiện + Đất dùng để tạo vốn xây dựng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, là đất có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt. + Đất sử dụng để ở hoặc dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các mục đích khác theo quy định của pháp luật. + Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Riêng có một loại đất không thu tiền nhưng vẫn được đấu giá là đất được sử dụng trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp. + Đất nhà nước cho các tổ chức, đơn vị thuê thể hiện quan hệ hàng hoá thì việc thuê đất được thực hiện bằng việc đấu giá. e, Quyền và trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước: - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: + Ban hành quy chế và chỉ đạo tổ chức đấu gía đất, chỉ đạo đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng. + Quyết định đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất trong tứng trường hợp cụ thể. + Quyết định đấu giá đất để thanh toán cho nhà đầu tư trong trường hợp đấu thầu công trình. + Phê duyệt kết quả đấu giá đất, đấu thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. + Kiểm tra, giám sát việc thực hiện cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Sở tài chính – Vật giá chủ trì phối hợp với các nghành liên quan: + Theo dõi kịp thời sự hình thành và biến động của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương lám cơ sở cho việc xác định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc xác định giá khởi điểm để đấu giá đất. + Trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá đất trong trường hợp định giá đất và đấu thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. Trong trường hợp này trước khi trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt giá đất. Sở tài chính - Vật giá phải tham khoả ý kiến thẩm định của cơ quan thẩm định giá đất + Trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt giá đất để xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư. + Tham gia Hội đồng đấu giá đất, đấu thầu, chọn nhà đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. + Lập dự toán ngân sách và quyết toán ngân sách về việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. + Thực hiên ghi thu ngân sách Nhà nước tiền sử dụng đất, quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng . + Giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh hướng dẫn, kiểm tra giám sát việc thực hiện quy định này. f, Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. * Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá: + Quyền lợi: Được quyền xét giá, thu tiền theo kết quả đấu giá và sử dụng theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước. + Trách nhiệm: - Thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, gồm cả nội dung có liên quan tới thửa đất, phiên đấu giá và kết quả đấu giá. - Ban hành quy chế đấu giá. - Xác định tư cách người tham gia đấu giá và xét giá. - Xác nhân kết quả đấu giá làm căn cứ để cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. - Giải quyết, hoàn thiện giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho người trúng giá * Người trúng giá là người bỏ giá cao nhất có quyền lợi và nghĩa vụ: + Quyền lợi: - Được xác nhận kết quả đấu giá và làm các thủ tục để nhận đất - Trường hợp đấu giá đất xây dựng nhà ở thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được giao đất ổn định lâu dài. - Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh dịch vụ thì các tổ chức được thuê đất có thời hạn tối đa là 50 năm. - Được hưởng đầy đủ các quyền lợi hợp pháp có liên quan tới thửa đất trúng giá quyền sử dụng đất và các quyền lợi hợp pháp khác theo các quy định của pháp luật về đất đai, dân sự. + Nghĩa vụ: - Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế đấu giá. - Nộp tiền sử dụng đất ( hoặc tiền thuê đất) theo kết quả đấu giá được phê duyệt và theo tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá. - Nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của Nhà nước về quản lý đất đai, môi trường, quản lý quy hoạch, đầu tư, kiến trúc và xây dựng. 2. Phương pháp xác định giá sàn và bước giá: a, Nguyên tắc xác định giá sàn: - Nguyên tắc định gía sàn làm căn cứ đấu giá đất được xác định như sau: + Một là: căn cứ vào mục đích sử dụng đất và hình thức giao đất lâu dài hay cho thuê đất để xác định giá sàn cho phù hợp. + Hai là: giá sàn phải đảm bảo bù đắp chi phí giải phòng mặt bằng, suất đầu tư cơ sở hạ tầng, tiền sử dụng đất và các khoản chi phí khác... + Ba là: Giá sàn phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm đấu giá đất so với điều kiện thực tế, có tính đến yếu tố sử dụng trong tương lai. - Tỉnh Nam Định đã áp dụng những quy tắc chung trong việc xác định giá sàn đã nêu trên. Tuy nhiên khi vận dụng vào điều kiện cụ thể của địa phương thì có nhiều vấn đề đặt ra và đã được quy định cụ thể hơn trong các quyết định của uỷ ban nhân dân tỉnh gửi Sở tài nguyên môi trường tỉnh. + Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài bằng = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 01 m2 đất sử dụng. + Giá sàn tối thiểu làn căn cứ đấu giá thuê mặt bằng: chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền thuê đất trả 1 lần với thời hạn thuê đất tối đa là 50 năm đối với 01 m2 đất sử dụng. + Trong trường hợp đấu giá phục vụ mục đích cho thuê quyền sử dụng đất thì người trúng đấu giá có thể trả tiền theo phương thức trả tiển hàng năm hoặc trả 1 lần trong cả thời gian thuê. + Trường hợp đấu giá đất để cho thuê đất thì: Hệ số(%) giá thuê đất áp dụng cho từng nhóm nghành nghề kinh doanh theo quy định tại điêù 2 bản quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước ban hành kèm theo Quyết định số 1357/TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 của bộ trưởng bộ tài chính thời gian thuê đất giá sàn xác định theo quy định Giá sàn = b, Căn cứ để xác định giá sàn: - Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dự vào giá thị trường và khả năng sinh lọi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào nhiều yếu tố như : + Vị trí của khu đất: - Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng nhất trong việc xác định giá mảnh đất. Mảnh đất có vị trí thuận lợi, ở gần trung tâm văn hoá, kinh tế , xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn những khu vực dân cư thưa thớt, điều kiện sinh hoạt khó khăn. Ngoài ra nó còn chịu ảnh hưởng của ngoại ứng. Đây là vấn đề tác động không nhỏ tới tâm lý của những người tham gia đấu giá. + Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.: Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi, nhưng nếu chưa được đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại , một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn..( những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. + Điều kiên kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ, môi trường sinh sống là điều kiện có sức hút dân cư đến ở , các yếu tố này sẽ làm cho giá trị thực tế ở khu vực này tăng lên. + Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một thửa đất nếu dùng để ._.sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như các tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất sự cố định về vị trí, có hạn về không gian. c. Về bước giá - Bước giá là chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá không trúng đấu giá trên cùng một lô đất đấu giá. Bước giá thường quy định là một số chẵn. Mỗi lần bỏ giá, người tham gia phải cộng thêm số lần nguyên tối thiểu bằng mức giá đó. - Chính phủ không quy định cụ thể vể bước giá. Các địa phương có thể linh động đề ra mức giá phù hợp nhât đối với từng mảnh đất được đem đấu giá. Tuy nhiên yêu cầu đặt ra của bước giá là: + Phải có tính phân biệt giữa mỗi lần trả giá, phân biệt giữa người trúng thầu và không trúng thầu. + Không được chênh lệch quá lớn để đảm bảo mức tăng giữa các lần bỏ thầu sát với giá trị thực tế. + Bước giá được quy định bằng 1 đến 5% mức giá sàn. d, Giá trúng thầu Nguyên tắc giá trúng đấu giá là giá trả trên 1m2 cao nhất ( phải lớn hơn giá không trúng cao nhất một bước giá). Để xét giá trúng đấu gía, công việc này được tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi mở phiên đấu giá. Hội đồng đấu giá chỉ xem xét các phiếu dự đấu giá hợp lệ và có giá bỏ cao hơn giá sàn quy định ( ít nhất là một bước gía - nếu có quy định bước giá) và được xếp hạng theo giá từ cao đến thấp. Việc đấu gía có thể tiến hành một hoặc nhiều vòng cho đến khi xác định được người bỏ giá cao nhất, thông thường qua nhiều vòng đấu giá luôn ở mức cao và có tính khách quan cao hơn. 3, Trình tự , thủ tục và tổ chức đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng theo sơ đồ sau bước 1: Thành lập Hội đồng đấu gía quyền sử dụng đất bước 2: Xác định giá sàn Bước 3: Công bố thông tin về đấu gía - trước 30 ngày - ít nhất 2 lần trên các phương tiện thông tin đại chúng Bước 4: Đăng kí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất - Trước 2 ngày - Tiền đặt cọc. - Chi phí đấu giá - Nhận đơn, lập danh sách. Bước 5: Tổ chức đấu gía công khai Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu gía Bước 7: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Sơ đồ 1: Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Trong đó, các công việc cụ thể của quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: Quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư cơ sở hạ tầng: Bước1: Thành lập Hội đồng đấu giá. * Hội đồng đấu giá có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: + Xác định danh mục đất sẽ đưa vào đấu giá: - Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất: - Chỉ ra danh mục các cơ sở hạ tầng cần xây dựng và thông qua việc lấy vốn từ đấu giá đất. - Lập hồ sơ trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét, cho phép đưa vào danh mục đấu giá - Sở Tài nguyên Môi trường thẩm tra và trình chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh , thành phố ra quyết định. + Xây dựng dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho khu vực cần đấu giá. - Cơ quan muốn đấu giá phải nhận địa điểm và chỉ giới đường đỏ. Dự án đầu tư phải được phê duyệt các cơ quan có thẩm quyển: Quy hoạch tổng thể mặt bằng ( tỉ kệ 1: 500) do cơ quan quản lý quy hoạch xét duyệt. + Giao đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( giao cho ban quản lý dự án) - Lập tờ trình xin giao đất để Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh xét duyệt. - Giải phóng mặt bằng để tạo điều kiện xây dựng cơ sở hạ tầng. - Chủ trì: các cơ quan quản lý đất đai (các cấp quận huyện) làm về mặt thủ tục. - Chi trả: do cơ quan thực hiện dự án đầu tư tiến hành. - Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho vùng đất sẽ đưa vào đấu giá. * Thành lập Hội đồng đấu giá + Thành phần tham gia gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường ra quyết định thành lập hội đồng đấu giá để đấu giá đất với các khu đất giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất quản lý để giao đất Thành phần Hội đồng đấu giá bao gồm: - Giám đốc trung tâm phát triển quỹ đất : Chủ tịch hội đồng - Phó Giám đốc trung tâm phát triển quỹ đất p. Chủ tịch hội đồng - Chuyên viên sở tài chính Uỷ viên - Chuyên viên sở kế hoạch đầu tư Uỷ viên - Chuyên viên sở xây dựng Uỷ viên - Đại diện phòng xây dựng nhà đất thành phố Uỷ viên - Thủ trưởng cơ quan đơn vị có đất đấu giá Bước 2: Xác định giá sàn * Giá sàn do Hội đồng đấu giá quyết định. gía sàn được xác định theo quy định sau: + Giá đất giao có thu tiền sử dụng đất là gía đất tính theo mục đích sử dụng mới. Giá này phải là giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. + Theo nguyên tắc này, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của khu đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng được xác định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của khu đất liền kề có cùng mục đích sử dụng theo mục đích sử dụng mới của khu đất, đồng thời có tính đến: - Giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng: - Giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ bản do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ. - Vị trí của khu đất dung để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng - Các yếu tố có liên quan đến giá đất. Tuy nhiên, giá sàn không được thấp hơn giá đất có điều kiện kết cấu hạ tầng tương tụ liền kề do Uỷ ban nhân dân Tỉnh ban hành theo quy định của chính phủ. Bước 3: Công bố thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. - Quyết định này đã quy định cụ thể về việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng như sau: 1. Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, Trung tâm Phát triển quỹ đất thuộc Sở tài ngyên Môi trường Tỉnh thông báo công khai thửa đất tổ chức đấu giá ít nhất 2 làn trong thời gian 2 tuần trên các phương tiện thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình địa phương, báo địa phương các phương tiện thông tin đại chúng và được niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở Uỷ ban nhân dân các cấp huyện, thành phố – nơi diễn ra hoạt động đấu giá. 2. Nội dung thông báo công khai gôm: địa điểm , diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử dụng đất, thời gian địa điểm đăng kí, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan đến thửa đất. + Tiến hành các thủ tục đăng ký tham gia đấu giá. + Giới thiệu lô đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của khu đất đấu giá. + Tổ chức đấu giá theo nguyên tắc đấu giá trực tiếp, theo quy chế đấu giá do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá. - Bên cạnh đó, các thông tin về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng còn được giới thiệu trong hồ sơ đăng ký gồm: + Thông tin thông báo về đấu giá: - Cơ quan tổ chức đấu giá; - Nội dung cơ bản của dự án và khu đất đưa ra đấu giá; - Các đối tượng được quyền tham gia; - Mẫu đơn và mẫu phiếu đấu giá; - Thông tin về quy chế đấu giá mà người tổ chức, người tham gia đấu giá phải thực hiện ; - Chỉ dẫn về quy hoạch của khu đất được đem ra đấu giá; Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá đất. * Các đối tượng tham gia đấu giá. Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu câù sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. * Điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá. Các đối tượng quy định trên của quy chế được đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ các điều kiện sau: 1. Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu của hội đồng đấu giá phát hành, trong đó nội dung thực hiện sử dụng đất đúng cam kết, đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng giá. 2. Điều kiện về vốn, kĩ thuật, khả năng tài chính. a) Đối với tổ chức phảI có đủ điều kiện về vốn và kĩ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. b) Đối với hộ gia đình, cá nhân phảI có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật. Trường hợp đấu giá đất đã chia lô, thửalàm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này 3. Một gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá, một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá, có hai doanh nghiệp trở lên cùng thuộc 1 tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá, tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá. * Đăng ký tham gia đấu giá 1. Các đối tượng đủ điều kiện theo quy định tại điều 5 trên thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo. 2. Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phảI nộp các khoản tiền sau: a) Tiền đặt cọc ( tiền bảo lãnh, tiền đặt trước) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng giá tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trù tìên đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phảI nộp. Được lấy lại tiền đặt cọc trong các trường hợp sau đây: Người không trúng đấu giá, được trả lại ngay sau khi cuộc đấu giá kết thúc Người đã đăng kí tham gia đấu giá nhưng rút lại đăng kí trong thời hạn hoàn tất thủ tục đăng kí tham gia đấu giá quy định tại khoản 1 điều này Người trúng giá bổ xung từ chối không nhận quyền sử dụng đất Không được lấy lại tiền đặt cọc và phảI nộp toàn bộ vào ngân sách nhà nước trong các trường hợp sau: Người đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng không tham gia đấu giá Người tham gia đấu giá từ vòng thứ 2 trở đI nhưng trả giá vòng sau thấp hơn giá cao nhất của vòng trước Người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả Người vi phạm quy chế đấu giá b) Phí đấu giá: Khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá được sử dụng chi phí cho khoản tổ chức thực hiện đấu giá và không hoàn trả cho tổ chức, cá nhân đã đăng ký tham gia và nộp phí đấu giá. Mức phí cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế ở địa phương theo quy định của pháp luật hiện hành về phí và lệ phí. Bước 5 . Tổ chức đấu giá công khai. 1. Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và MôI trường tổ chức thực hiện phiên đấu giá theo phương án và gía khởi điểm được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đối với đất trung tâm được giao để quản lý. 2. Thủ tục mở phiên đấu giá . a) Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc. b) Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá. c) Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá. d) Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan tới thửa đất thực hiên đấu giá, giảI đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá, phát phiếu đấu giá ( trong trường hơp bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá, làm các thủ tục cần thiết khác. e) Kể từ thời điểm bắt đầu trả giá, người điều hành phiên đấu giá không có trách nhiệm trả lời bất cứ câu hỏi nào liên quan tới quy chế đấu giá từ những người tham gia đấu giá. 3. Hình thức và trình tự đấu giá . a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất cho vòng đấu này, tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá và công bố giá khởi điểm của vòng đấu này, cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội đồng sẽ xem xét đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định. Trong Trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả một mức giá cao nhất thì tiếp tục đấu giá cho đến khi có người trả giá cao nhất, người trả giá cao nhất của vòng đấu giá cuối cùng là người trúng đấu giá. Trong trường hợp những người cùng trả một giá tự nguyện từ chối tiếp tục tham gia trả giá, thì người điều hành cuộc bán đấu giá tổ chức việc rút thăm giữa những người đó và công bố người rút trúng thăm là người trúng gia của cuộc đấu giá đó. b) Đấu giá công khai bằng lời: Đối với trường hợp không công khai giá khởi điểm thì Hội đồng chỉ được công khai giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất sẽ là người trúng giá. c) Thời gian của một vòng đấu giá do Hội đồng đấu giá quy định cho từng hình thức đấu giá. d) Trường Hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề ( giá trả không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu giá cuối cùng ) được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung nếu chênh lệnh giữa giá trả cao nhất và giá trả cao thứ hai thấp hơn tìên đặt cọc. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác. 5. Trường hợp đấu giá đối với khu đất đã được chia làm nhiều thửa nhỏ ( lô ) để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền đăng ký tham gia đấu giá nhiều thửa đất khác nhau. Trường hợp người tham gia đấu giá nhưng không trúng đấu giá thửa đất trước, nếu không vi phạm quy chế đấu giá thì được quyền tham gia đấu giá thửa đất tiếp theo, nhưng phảI nộp thêm phí đấu giá, mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế địa phương. 6. Đấu giá trong trường hợp đặc biệt Trong trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá mà chỉ có một tổ chức hoặc một cá nhân đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá vẫn tiếp tục tiến hành tổ chức phiên đấu giá giá theo quy định. Trong trường hợp này, nếu người tham gia đấu giá trả ít nhất bằng giá khởi điểm thì Hội đồng đấu giá vẫn phảI lập biên bản đấu giá, ghi kết quả vào sổ đăng ký đấu giá. Căn cứ vào biên bản đấu giá. Trung tâm phát triển quỹ đất trình Sở Tài chính thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá. Bước 6 , Phê duyệt kết quả đấu giá * Nội dung và biên bản của mỗi vòng đấu giá 1. Người tham gia đấu giá phải chấp hành quy định về quy chế đấu giá và hướng dẫn của người điều hành phiên đấu giá . 2. Ngồi đúng số ghế ghi trong phiên đấu giá, không đI lại gây mất trật tự trong phòng đấu giá . 3. Nghiêm cấm mọi hành vi trao đổi, thông đồng, khống chế dìm giá, ép giá trong thời gian diễn ra phiên đấu giá 4. Không được sử dụng điện thoại hoặc bất kỳ phương tiện thông tin khác trong phòng đấu giá . 5. Không sử dụng các chất kích thích khi đến tham gia đấu giá , không mang theo vũ khí, chất nổ, chất cháy đến khu vực nơI diễn ra phiên tổ chức đấu giá 6. Không được chụp ảnh, ghi hình, ghi âm khi chưa được Hội đông đấu giá cho phép. Trường hợp người tham gia đấu giá có các hành vi vi phạm nội quy phiên đấu giá thì Hội đồng đấu giá lập biên bản vi phạm nội quy phiên đấu giá quyền sử dụng đất và được quyền loại khỏi danh sách người tham gia đấu giá . Ngoài những nội dung cần thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn bao gồm những nội dung chủ yếu sau: a) Địa điểm tổ chức đấu giá. b) Thành phần hội đồng đấu giá c) Số người tham gia đấu giá… d) Mức giá khưỏi điểm … e) Mức giá bỏ cao nhất… f) Mức giá bỏ thấp nhất… h) Kết luận… i) Hỉệu lực… - Ngày bàn giao đất - Ngày ký hợp đồng và nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất - Ngày hoàn thiện hồ sơ đất đai * Xem xét và phê duyệt kết quả đấu giá. 1, Căn cứ vào biên bản đấu giá của: - Trung tâm phát triển quỹ đất - Sở tài chính trình chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá. 2, Nội dung phê duyệt kết quả đấu giá gồm: Họ tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của người trúng đấu giá ( ghi dõ họ tên tổ chức, cá nhân, số tài khoản ) vị trí thửa đất, giá trúng, tổng số tiền phảI nộp vào Ngân sách nhà nước và các nội dung cần thiết khác. 3, Trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp đấu giá đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng chung cho địa phương thì Hồi đồng đấu giá trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt kết quả đấu giá. Bước 7 : Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá. 1. Căn cứ vào quyết định phê duyệt kết quả đấu giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh và xác nhận đã nộp đủ số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, Sở Tài nguyên MôI trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 2. Sở Tài nguyên và MôI trường, phòng Tài Nguyên và Môi trường theo thẩm quyền được phân cấp có trách nhiệm phối hợp với Uỷ ban nhân dân xa phường, thị trấn bàn giao đất trên thực địa, trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của phấp luật và các giấy từo liên quan khác cho người trúng đấu giá theo đúng biên bản đấu giá và quyết định giao đất, cho thuê đất, đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn là 15 ngày. 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản đấu giá và các giấy tờ có liên quan khác là căn cứ để người được giao đất, thuê đất đăng ký quyến sử dụng đất * quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất + Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng đấu giá: 1. Quyên lợi : được Nhà nước giao đất , cho thuê đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Trách nhiệm thực hiện theo đúng cam kết khi tham gia đấu giá và kết quả trúng đấu giá á quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt + Quản lý và sử dụng tiền thu được từ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. 1. Trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng: số tiền còn lại sau khi thanh toán giá trị công trình xây dựng kết cấu hạ tầng cho nhà đầu tư và khoản tiền ứng trước để bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi được nộp vào tài khoản tạm giữ do Sở Tài chính mở kho bạc Nhà nước và được sử dụng để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 2. Trường hợp đấu giá của những thửa đất có nhiều thuận lợi cho sản xuấ, kinh doanh, dịch vụ để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng chung của địa phương. Số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho người có đất bị thu hồi, chi phí thực hiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật ( nếu có ) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm và được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. 3. Trường hợp đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất không thuộc phạm vi khoản 1, khoản 2 điều này thì số tiền thu được sau khi thanh toán khoản tiền ứng trước để bồi thường thiệt hại về đất cho ngươì có đất bị thu hồi, chí phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật ( nếu có ) được đưa vào thu nộp ngân sách Nhà nước hàng năm. Việc phân chia khoản thu này giữa các cấp ngân sách do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. Chương II Thực trạng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định hiện nay. I, Tình hình phát triển kinh tế – xã hội hiện nay có ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng đất và đấu giá quyển sử dụng đất. Qua 20 năm đổi mới , đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trên các lĩnh vực kinh tế xã hội. Chúng ta đang thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa với chủ trương chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp , tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ. Trong những năm đôỉ mới vừa qua Nam Định đã có những chuyển biến tích cực trong cơ cấu nền kinh tế đã kéo theo quá trình đô thị hoá mạnh mẽ tại nhiều địa phương trong cả tỉnh điển hình lá các huyện Nghĩa Hưng, Hải Hậu, Giao Thuỷ, Xuân Trường, Vụ Bản , Mỹ Lộc. Đặc trưng dõ nét nhất của quá trình đô thị hoá là sự tập trung dân số về các vùng đô thị Thành phố Nam Định và sự mở rộng quy mô đô thị, các đô thị được mở rộng kèm theo việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế suất thu hút một lượng khá lớn lao động từ nông thôn lên thành thị làm việc. Tuy nhiên bên cạnh những tích cực , qua trình đô thị hoá cũng đặt ra một số nhu cầu bức thiết. Trước hết, đó là nhu cầu sử dụng đất cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất. Hiện nay Nam Định bao gồm 3 khu công nghiệp, và rất nhiều các cụm khu công nghiệp nằm rải rác ở các địa phương chiếm diện tích khá lớn so với diện tích đất tự nhiên. Bên cạnh đó, quỹ đất đai phục vụ cho nhu cầu xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho người dân nơi đây cũng đang là vấn đề cấp thiết cần được nghiên cứu và có chủ trưởng quy hoạch hợp lý. Khó khăn về đất đai đã và đang được các địa phương khắc phục bằng việc chuyền mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp , lâm nghiệp, đất chưa sử dụng ở ngay các khu đô thị, ven đô thị, các vùng đang được đô thị hoá, các vùng đất ven biển sang đất khu dân cư, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng các khu đô thị mới. Tuy nhiên giải pháp đó không được giải quyết triệt để bởi khả năng cung đất đô thị là hữu hạn. Đây là nguyên nhân gây ra tình trạng giá cả đất đai không thống nhất tại các đô thị trong thời gian vừa qua. Mặt khác, để tạo ra một nền tảng vững mạnh cho quá trình đô thị hoá, song song với yêu cầu sử dụng đất hợp lý là nhu cầu về vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Để giải quyết đồng thời các vấn đề trên, việc sử dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được coi là giải pháp kịp thơì và hợp lý trong giai đoạn hiện nay. II, Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định. Thời gian vừa qua, chính sách đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã được triển khai tại một số địa phương trên địa bàn tỉnh đã đạt được nhiều thành quả đáng ghi nhận, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. 1, Thực trạng công tác chuẩn bị cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. 1.1 Quy hoạch các khu đất phục vụ cho đấu giá quyền sử dụng đất. Để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, một công việc không thể bỏ qua quy hoạch các khu đất phục vụ cho hoạt động đấu giá. Đây là một vấn đề hết sức quan trọng, nếu được quan tâm kịp thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện đấu giá. Thực tế cho thấy trong thời gian qua công tác này đã được triển khai tương đối đa dạng tại nhiều địa phương khác nhau trong tỉnh. Tại Thành Phố Nam Định: Sau chỉ thị 282/QĐ- UB của Uỷ ban nhân dân Tỉnh Nam Định giao cho Sở Tài Nguyên Môi trưởng tỉnh về pháp lệnh quy hoạch sử dụng đất, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh đã bám sát định hướng trên để triển khai cụ thể công tác quy hoạch các khu đất phục vụ đấu giá. Ngay sau đó Sở tài Nguyên và Môi trường tỉnh đã tập trung chỉ đạo ban nghành quản lý đất đai tại các địa phương thực hiển triển khai công tác trên và đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được 12 dự án, đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng , người sử dụng đất và giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày một tốt hơn. Tại Nam Định, khu đất đấu giá thu hút được sự chú ý nhiều nhất của nhân dân thành phố trong thời gian vừa qua đó là khu vực cầu vượt xã Lộc Hoà. Đây là khu đất nằm ở phía tây bắc ngoại thành Thành phố Nam Định gồm các cánh đồng lúc xem kẽ vài cụm dân cư đã được quy hoạch chi tiết căn cứ theo Quyết định số 450/2003/ QĐ - UB ngày 24 tháng 3 năm 2003 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Nam Định. Đặc điểm của dự án này là khu đất được quy hoạch tổ chức triển khai đấu giá làm nhiều đợt với tổng diện tích tổng thể ( bao gồm các công trình công cộng như đường, trường học, bệnh viện...) của dự án là: 92.185 m2 chia làm 102 thửa - 12 thửa mặt đường gồm có mặt cắt đường ( 5 +10,5 + 5 )m = 20,5m - 90 thửa mặt đường nhánh có mặt cắt đường ( 3 + 7 + 3 ) = 13 m Sở dĩ có tình trạng trên là do Uỷ ban nhân dân thành phố gặp vướng mắc trong vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. Do vậy tiến độ thực hiện quy hoạch chậm, không được giải quyết triệt để mà chỉ tiến hành được từng phần riêng lẻ, gây lên tình trạng quy hoạch manh mún, phân tán. - Tại một địa phương trong tỉnh: Kết quả khả quan thu được từ các dự án đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại thành phố Nam Định đã là tiền đề nhân rộng mô hình này ra một số địa phương trong toàn tỉnh đặc biệt tại Mỹ Lộc. Hoạt động đấu gía quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được sự chu ý nhiều nhất ở địa phương đó là đấu giá khu đất mặt đường 21A đoạn từ km 13 đến trạm thu phí Mỹ Lộc thuộc xã Mỹ Thuận huyện Mỹ Lộc. Đặc điểm của khu đất được đấu giá đó là khu đất nông nghiệp chuyển sang đất ở với hơn 300 thửa với diện tích 120m/thửa, trong đó mỗi thửa có 6m mặt đường. Kết quả thu được rất khả quan với chỉ một lần đấu gía do Uỷ ban nhân dân Huyện tổ chức... - Như vậy, qua việc triển khai công tác quy hoạch các khu đất phục vụ đấu giá tại các địa phương trong tỉnh có thể nhận thấy : tại các địa phương khác nhau , công tác này được triển khai dưới nhiều hình thức và góc độ khác nhau. Tuy nhiên, nó chưa thể hiện được sự đồng bộ , nhất quán . Với Nghị định số 08/2005/ NĐ - CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của chính phủ về quy hoạch xây dựng, công tác này đã có những quy định cụ thể hơn. Trong thời gian tới, để phục vụ tốt hơn cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, các địa phương cần xác định dõ mục tiêu của quy hoạch các khu đất phục vụ cho đấu giá không chỉ là những bản vẽ trên giâý, mà còn phải đi vào cuộc sống, mang lại tính khả thi cao và đúng với định hướng phát triển, song còn có sự tham gia của cộng đồng, để người dân được biết, tham gia và kiểm tra. 1.2 Công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất tại Nam Định do giữ một vị trí không nhỏ trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bằng phương thức đấu giá, công tác đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng luôn được tỉnh quan tâm đúng mức. Công việc này được thực hiên trước khi tiến hành đấu giá, tuy nhiên nó cũng được chuẩn bị hết sức chu đáo 2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định 2.1 Xác định giá sàn trong công tác đấu Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam Định. Có thể nói đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nứơc tham gia với vai trò là một bên đối tác và chỉ định giá sàn, còn giá trị cuối cùng của mảnh đất được quyết định thông qua hình thức đấu giá công khai. Tuy vậy việc xác định giá sàn đóng vai trò hết sức quan trọng đối với công tác đấu giá. Bởi lẽ giá sàn là giá khởi điểm tạo cơ sở vững chắc cho việc định giá quyền sử dụng đất. Qua thực tế cho thấy công tác này đã được triển khai khá thành công tại các địa phương trên địa bàn trong tỉnh. Trước hết có thể thấy thành phố Nam Định là một ví dụ điển hình cho việc thực hiện công tác này. Việc xác định giá sàn tại Thành phố Nam Định qua các dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã được xác định chính xác, minh bạch. Điển hình là dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đất của Nhà máy Dệt thành phố nằm trên đường trần phú ( hiện tại công tác xác định giá sàn của khu đất này đã được thực hiện đầu năm 2008 và đang được Sở Tài nguyên Môi trường trình Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt để đưa khu đất vào đấu giá). Công tác này được Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài nguyên và Môi Trường tỉnh thực hiện. Sở Tài nguyên môi trường đã phối, kết hợp với các Sở, cơ quan chức năng như Sở Tài chính, Sở xây dựng, Uỷ ban nhân dân Phường Trần Phú cùng tham gia thực hiện. Các cơ quan chức năng cùng cử nhân viên xuống địa bàn thực tế để kiểm tra và xác định giá sàn của khu đất. Qua việc khảo sát thực tế, khu đất này nằm tại trung tâm Thành phố, phía trước mặt là quảng trường trung tâm thành phố và bên cạnh gần với bệnh viện I của tỉnh, khu đất trước kia là khuôn viên của Nhà máy dệt và hiện tại đất không được sử dụng đến và đang đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh thu hồi giao cho sở Tài nguyên môi trường quản lý. Sau khi xem xét, thảo luận , Hội đồng đấu gía quyền sử dụng đất đã thống nhất cách tính giá sàn như sau. Giá sàn tối thiểu = chi phí giải phóng mặt bằng + Suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật + Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 1m2 đất x hệ số K Trong đó: Tiền sử dụng đất theo khung giá quy định: được tính theo khung giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh giao cho Sở Tài Chính thực hiện ban hành vào ngày 27 tháng 12 năm 2007 tính theo từng vị trí của thửa đất trong khu vực. Hệ số sinh lợi K được Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất theo một tỉ lệ nhất định so với hệ số sinh lời của một khu vực nhất định. Tổng mức đầu tư = chi phí xây lắp sau thuế + Thiết bị + các chi phí khác ( bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng) + phí dự phòng Căn cứ vào giá sàn tối thiểu của các ô đất. Hội đồng đấu giá bàn bạc thống nhất giá sàn cho từng thửa đất có vị trí khác nhau trong từng ô đất. Tuy nhiên diện tích đấu giá ở khu đất này là không lớn do đó Hội đồng đấu giá xác định giá trị tổng thể của toàn khu và thực hiện đấu giá toàn bộ khu đất chứ không đấu giá từng thửa đất như khu đô thị mơi Hoà Vượng xã Lộc Hoà. 2.2 Lựa chọn hìn._.