Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

dụng khu nhà vệ sinh chung. Tại thành phố Hồ Chí Minh, còn nhiều người phải sống trên các kênh rạch với môi trường sống quá thấp, mức độ ô nhiễm khá cao, là nguyên nhân chính gây ra bệnh tật, đói nghèo. Trong thời kì bao cấp thì việc xây dựng nhà ở và các hệ thống hạ tầng đô thị phục vụ công cộng cũng được Nhà nước bao cấp. Nhưng từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường thì người dân tự lo chỗ ở cho mình, các đô thị phát triển nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa gia tăng rõ rệt, sự phân hoá giàu nghèo tại các đô thị khá là rõ nét, người nghèo phải đương đầu với vấn đề khó khăn về nhà ở. Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa cùng với sự phát triển kinh tế theo cơ chề thị trường thì đô thị trở thành nơi thu hút một lượng lớn cư dân lao động nông nghiệp ở các vùng kế cận làm cho tỷ lệ dân số đô thị tăng một cách hết sức nhanh chóng. Do sự gia tăng dân số quá nhanh nên các đô thị không còn đủ diện tích ở tối thiểu nữa. Số người không có nhà ở, phải sống tạm bợ trong những hoàn cảnh hết sức khó khăn trên địa bàn các đô thị là một con số đáng kể. Do vậy, việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một vấn đề rất bức xúc hiện nay ở các đô thị lớn. Số liệu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay diện tích bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt 7m2/người, trong đó có 30% dân số nội thành ở dưới mức 4m2/người; về chất lượng nhà ở, có tới 60% nhà ở cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. Ước tính đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ. Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau thì Hà Nội đang thiếu nhà một cách trầm trọng, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp. Do vậy em quyết định lựa chọn đề tài: “ Một số kiến nghị về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề thực tập. Hi vọng sẽ đóng góp một phần vào việc giải quyết vấn đề bức xúc về nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội. Bố cục chuyên đề gồm 2 phần: Phần nội dung: gồm 3 chương Chương I: Cơ sở khoa học của việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm một số nước trên thế giới Chương III: Một số giải pháp về việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Phần II: Kết luận PHẦN NỘI DUNG Chương 1: Cơ sở khoa học của việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. I. Một số lí luận về người thu nhập thấp I.1. Định nghĩa về người thu nhập thấp Người thu nhập thấp là những ngưòi có thu nhập ổn định và có tích luỹ nhưng mức tích luỹ thấp. Nhưng mức tích luỹ đó đủ để trang trải cho việc mua nhà nếu được mua với điều kiện ưa đãi. Người nghèo là những người có đặc trưng cơ bản là thu nhập thấp, không ổn định và khó có khả năng tiếp cận với việc mua nhà ở với chính sách ưa đãi nếu có Vậy ngưòi nghèo là những người có thu nhập thấp đến mức không thể đáp ứng được nhu cầu tồi thiểu về vật chất hằng ngày như ăn, mặc, ở, đi học, chữa bệnh. Họ là những cá nhân hoặc hộ gia đình không có việc làm hoặc thiếu việc làm, gia đình quá đông người. Họ ở chật chội trong những khu nhà không đủ các điều kiện vệ sinh, những xóm liều và những người không có nhà cửa. Họ không có khả năng cải thiện nhà ở của mình. Nghề nghiệp của họ thường không rõ ràng và gồm nhiều ngành nghề (thợ xây, đạp xích lô, xe ôm…), thậm chí có những người không có nghề nghiệp. Người thu nhập thấp không phải là người nghèo, họ có thu nhập ổn định, có thể đáp ứng được những nhu cầu tối thiểu của cuộc sống nhưng không có khả năng mua nhà. Người thu nhập thấp có thể là cán bộ, công nhân viên nhà nước, sinh viên mới ra trường hoặc các đối tượng chính sách. Mức thu nhập của người thu nhập thấp trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình (khoảng 1.000.000 đồng/tháng/người). Trong giai đoạn hiện nay, tại Việt Nam có thể tính thu nhập bình quân vào khoảng từ 500-1.000.000 đồng/tháng. Mức thu nhập của hộ thu nhập thấp từ 1.000.000-5.000.000 đồng/tháng/người. I.2. Các vấn đề kinh tế - xã hội tác động đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp 1/ Vấn đề dân di cư vào đô thị a) Mức độ di cư và mô hình di cư theo lứa tuổi, giới tính Một trong những nguyên nhân quan trọng làm gia tăng dân số đô thị là do luồng dân di cư từ các vùng nông thôn đến các thành phố lớn, các khu công nghiệp, khu chế xuất để tìm kiếm việc làm. Vì đô thị có nhiều điều kiện thuận lợi cho cuộc sống, sinh hoạt như: Thu nhập của đô thị thường cao hơn nông thôn, địa bàn đô thị có nhiều khả năng kiếm được việc làm tốt hơn, chất lượng dịch vụ và phúc lợi xã hội tốt hơn. Dân cư tìm mọi cách để được nhập cư vào đô thị, từ đó hình thành dòng chuyển dịch vào đô thị. Chính điều đó đã gây ra sự quá tải về dân số ở đô thị của một số nước đang phát triển, trong đó có Việt Nam. Dân nhập cư vào đô thị hầu như là lao động trẻ ở lứa tuổi từ 18 đến 27 muốn có cơ hội làm việc ở đô thị, hoặc là những sinh viên muốn tìm kiếm cơ hội việc làm tại thành phố trong tương lai. Tỷ lệ nam chiếm nhiều hơn nữ trong tổng số dân nhập cư hàng năm vào các đô thị lớn. b) Đặc điểm dân di cư - Đặc điểm về cơ cấu lao động: Dòng người từ nông thôn tiến vào thành phố ngày càng nhiều, hầu như là những người lao động tham gia vào các ngành như dịch vụ, xây dựng, công nghiệp, chủ yếu là lao động làm công ăn lương. Một số vào thành phố tìm công ăn việc làm có tính chất nhất thời và thời vụ. - Đặc điểm về kinh tế xã hội: Lí do kinh tế là nguyên nhân chủ yếu để người dân di cư từ nông thôn vào các đô thị. Để có chất lượng cuộc sống tốt hơn, họ tìm kiếm cơ hội học tập, tìm một việc làm ổn định với mức thu nhập ổn định. Do vậy nhu cầu về nhà ở của bộ phận này rất lớn vì họ muốn ổn định cuộc sống, mà thu nhập lại thấp, họ luôn tìm kiếm cơ hội có được một ngôi nhà. c) Ảnh hưởng của luồng di dân tự do đối với nhà ở đô thị Hàng năm luồng dân di cư từ nông thôn vào đô thị đã làm tăng số người thu nhập thấp trong đô thị, đồng thời làm tăng nhu cầu về nhà ở. Sự phát triển về nhà ở không theo kịp với sự phát triển dân số. Do vậy dẫn đến hiện tượng thiếu nhà ở một cách trầm trọng, gây ra tình trạng lần chiếm đất đai trái phép tạo thành các xóm liều, làm ảnh hưởng đến quản lý và bộ mặt đô thị. Tăng ô nhiễm môi trường đô thị, mất trật tự đường phố, khu công cộng, ùn tắc giao thông… Làm xuống cấp nghiêm trọng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đô thị. Phần trăm phân bố về nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giữa những hộ di cư và không di cư theo nơi cư trú hiện tại và theo giới tính Đặc trưng của hộ Hà Nội TP Hồ Chí Minh Tổng cộng Di cư Không Di cư Không Di cư Không Loại nhà đang ở Nhà kiên cố 52.0 78.4 11.7 28.2 63.7 106.6 Nhà bán kiên cố 31.0 17.0 81.0 70.2 112 87.2 Nhà khung gỗ lâu bền, mái lá 4.4 1.7 1.5 0.2 5.9 1.9 Nhà đơn sơ 12.5 2.9 5.7 1.4 18.2 4.3 Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 Quyền sở hữu nhà Nhà riêng của hộ 52.0 96.2 17.5 70.8 69.5 167 Nhà thuê của NN 0.9 0.8 0.4 0.1 1.3 0.9 Nhà thuê, mượn của tư nhân 46.5 1.2 81.6 28.9 128.1 30.1 Nhà của tập thể, tôn giáo 0.1 1.7 0.1 0.0 0.2 1.7 Nhà của NN và ND cùng làm 0.4 0.1 0.3 0.2 0.7 0.3 Nhà chưa rõ quyền sở hữu 0.0 0.0 0.1 0.0 0.1 0.0 Tổng số 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 Ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dân di cư có tỷ lệ về nhà ở kiên cố và quyền sở hữu nhà riêng thấp hơn dân không di cư và Hà Nội cao hơn TP HCM. Các loại nhà bán kiên cố, nhà khung gỗ lâu bền và mái lá lại có tỷ lệ cao hơn dan không di cư. Dân di cư hầu như thuê nhà ở tập thể của Nhà nước hoặc thuê nhà của tư nhân. Dân di cư có đời sống bấp bênh, phải thuê nhà để ở hoặc ở trong những căn nhà tự phát, chất lượng rất tồi. 2/ Sự phân hóa giàu nghèo với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp a) Sự phân tầng xã hội có tác động trực tiếp tới công việc quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị Cùng với tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh là sự phân hoá giàu nghèo ngày càng mạnh ở các đô thị lớn. Một bộ phận dân cư giàu có, có mức sống, điều kiện ăn ở cách xa rất nhiều lần bộ phận dân cư nghèo. Những người giàu có, có khả năng xây dựng các công trình lớn, có khả năng tham gia hoạt động trong lĩnh vực nhà đất, chi phối thị trường, bắt chẹt người nghèo. Họ còn chi phối cả việc thiết kế, xây dựng nhà ở, do vậy rất dễ sai phạm các tiêu chuẩn của công tác quy hoạch đô thị. Những người nghèo lại không đủ khả năng tự cải thiện nơi ở tồi tàn của mình. Do vậy bên cạnh những ngôi biệt thự sang trọng, những khu chung cư cao cấp, vẫn còn tồn tại những khu nhà ổ chuột, mà việc giải toả chúng là hết sức khó khăn. Như vậy sự phân hoá giàu nghèo ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch, quản lý, xây dựng và phát triển nhà ở. Sự phân tầng xã hội càng sâu sắc thì người thu nhập thấp càng khó mua được nhà. Vì lúc đó khoảng cách giàu, nghèo là rất lớn, người giàu sẽ có đủ điều kiện sở hữa những mảnh đất rộng lớn, những ngôi biệt thự mà người nghèo không bao giờ mua được, làm cho giá bất động sản tăng nhanh, đẩy người nghèo càng xa ước mơ được sở hữa ngôi nhà của mình b) Các loại nhà ở cho người thu nhập thấp dưới tác động của sự phân hoá giàu nghèo trong đô thị: Trong thời kì bao cấp, Nhà Nước bao cấp luôn nhà ở cho cán bộ công nhân viên. Họ sống trong những khu nhà tập thể được Nhà Nước hỗ trợ hoàn toàn. Tuy nhiên, hiện nay đó là những khu nhà giành cho những người có mức thu nhập thấp, những căn hộ trong các khu nhà tập thể và khu chung cư nhiều tầng, chúng đã bị xuống cấp một cách rất nghiêm trọng. Theo khảo sát tình hình nhà ở do Công đoàn viên chức Việt Nam tiến hành, 19% số Cán bộ công nhân viên chức hiện đang thuê nhà tập thể của Nhà Nước, 14.6 % số Cán bộ công nhân viên chức mua nhà hoá giá tập thể trước đây, 31% chưa có nhà ở phải ở nhờ, ở tạm; 4% số Cán bộ công nhân viên chức phải thuê nhà cấp 4 không đảm bảo tiện nghi sinh hoạt chung; và chỉ có 31.4 % số Cán bộ công nhân viên chức mua được nhà riêng. Như vậy nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp là rất lớn, Cán bộ công nhân viên chức cũng thuộc bộ phận những người có thu nhập thấp, hầu như đều sống trong các khu nhà tập thể, đã xuống cấp hoàn toàn. Một bộ phận khác của những người thu nhập thấp là công nhân trong các khu công nghiệp, chế xuất. Họ sống trong những khu nhà cho thuê, có chất lượng rất thấp. Một số thì được doanh nghiệp xây nhà cho thuê với chất lượng tốt hơn. Nhưng đấy chỉ là nhà cho thuê chứ không phải nhà riêng của họ. Đa số bộ phận người thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà nằm sâu trong các khu vực ngõ phố, ngõ xóm đã có quy hoạch là khu đất ở. Hoặc là loài nhà nằm trong các khu vực ngõ xóm chưa có qui hoạch; xây dựng lấn chiếm vào đất quy hoạch, đất lưu thông. c) Sự phân tầng xã hội ảnh hưởng mức chênh lệch về nhà ở giữa những người thu nhập thấp và những người thu nhập cao ở đô thị. Sự phân biệt tầng lớp giữa những người thu nhập cao và những người thu nhập thấp biểu hiện rất rõ rệt. Về nhà ở cũng phân biệt rất rõ, những người thu nhập cao sống trong những khu nhà sang trọng, gần trung tâm, có đầy đủ điều kiện. Ngược lại những người thu nhập thấp lại sống trong những khu nhà tồi tàn, thiều điều kiện ăn ở. Diện tích bình quân đầu người của nhóm người thu nhập thấp cũng thấp hơn hẳn nhóm người thu nhập cao. 3/ Đặc điểm của người thu nhập thấp ảnh hưởng đến nhà ở. a. Đặc tính về thành phần xã hội: Có thể chia những người thu nhập thấp thành 3 nhóm chính sau: - Công chức, viên chức Nhà nước (lớp trung lưa trở lên) - Công nhân các nhà máy, các tổ hợp sản xuất, các khu công nghiệp chế xuất. - Dân lao động tự do và buôn bán nhỏ ở các đô thị. b. Đăc tính quy mô nhân khẩu, trình độ văn hóa: - Quy mô gia đình: hộ thu nhập thấp đô thị có bình quân 5 người/hộ - Cơ cấu gia đình: hộ gia đình lớn có 3 thế hệ (từ 5-6 người trở lên) chiếm tỷ lệ nhỏ và xu hướng đến năm 2010 số người trong gia đình sẽ giảm xuống còn 3-4 người/hộ. - Trình độ văn hóa: hơi thấp hơn mức trung bình khu vực đô thị. c. Đặc tính mức thu nhập và chi tiêu: Nguồn thu nhập của người thu nhập thấp chủ yếu từ lương, từ tiền công do dịch vụ, từ lãi do buôn bán nhỏ. Trong đó những nguồn thu nhập không từ lương thường bấp bênh không ổn định. Mức thu nhập của người thu nhập thấp là rất thấp so với mặt bằng sinh hoạt của đô thị và thường là có mức chênh lệch rất xa giữa thu nhập (rất thấp) và chi tiêu (rất cao). Họ rất khó có khả năng tích lũy cho nhà ở nếu không có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước. d. Đặc tính tình trạng nhà ở người thu nhập thấp: Nhiều hộ có diện tích sử dụng dưới 35m2 (tổng điều tra dân số và nhà ở 1999 diện tích sử dụng dưới 36m2 chiếm 34.26% số hộ) và khoảng 5% số hộ này ở trong những căn hộ dưới 15m2 và có những đặc điểm sau: - Vị trí nhà ở trong các khu phố cũ, trong các khu tập thể nhiều tầng, trong các ngõ xóm, các khu lấn chiếm không theo quy hoạch - Là các căn hộ chật chội, chất lượng kém - Là nhà bán kiên cố hoặc nhà tạm, vệ sinh môi trường và hạ tầng kỹ thuật kém 4/ Một số mô hình nhà ở tương thích cho người thu nhập thấp * Mô hình nhà cho thuê: Mô hình này phù hợp với các đối tượng không có điều kiện mua nhà, công nhân các khu công nghiệp, gia đình trẻ, sinh viên. * Mô hình nhà liền kề: Tại các khu ven đô TP lớn, đô thị vừa và nhỏ * Mô hình nhà chung cư được bán trả góp cho người thu nhập thấp - Loại chung cư từ 5 tầng trở lên - Loại chung cư từ 9 tầng trở lên * Mô hình cải tạo, nâng cấp nhà ở hiện có: là loại hình phổ biến nhất hiện nay vì chi phí không cao. II. Các nội dung cơ bản trong các chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. 1/ Nội dung tổng quát - Phát triển các chính sách tài chính và huy động các nguồn vốn: Để tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà để ở, Quốc hội thông qua luật nhà ở ngày 29/11/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị đinh số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở”, trong đó quy định các cơ chế, chính sách ưa đãi nhằm khuyên khích các tổ chức, cá nhân, doanh nghịêp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Như miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễm giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để cho các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Các ngân hàng cũng có những chính sách ưu tiên về lãi suất vay vốn cho những tổ chức, cá nhân nào đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội. - Xác định các tiêu chuẩn thích hợp về thiết kế xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp: Các giải pháp thiết kế, xây dựng cải tạo nhà ở người thu nhập thấp đô thị phải đáp ứng một cách tốt nhất nhu cầu người sử dụng, ở và các hoạt động kinh doanh sinh lời một cách hiệu quả. Xây dựng được hàng loạt các giải pháp, các dữ liệu thiết kế - kiến trúc mặt bằng nhà ở phong phú. - Kiến nghị tổ chức thực hiện đối với Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc áp dụng các chính sách nhằm cải thiện nơi ở và môi trường cho người thu nhập thấp. 2/ Nội dung tăng cường khả năng tự cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp bằng các chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho người thu nhập thấp. Tại điều 62 luật nhà ở Việt Nam qui định những đối tượng thuộc diện chính sách xã hội sau được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở: * Người có công với cách mạng * Hộ gia đình nghèo ở miền núi hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai * Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn Luật nhà ở Việt Nam qui định hình thức hỗ trợ,tạo điều kiện cải thiện nhà ở như sau: Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây: - Hỗ trợ kinh phí để họ mua nhà ở, trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ỏ; - Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở, - Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở; - Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. III. Các yếu tố tác động đến đến việc giải quyết nhà ở cho người thu nhâp thấp 1/ Các yếu tố về tài chính, thị trường, quyền sở hữu, cơ sở hạ tầng a) Các yếu tồ về tài chính, thị trường Trình độ phát triển kinh tế xã hội không chỉ phụ thuộc vào tổng sản phẩm quôc dân (GDP) hoặc thu nhập bình quân đầu người mà phụ thuộc vào sự phát triển của hệ thống quản lý, hệ thống tài chính, thông tin liên lạc. Các Ngân hàng hoặc các cơ quan hỗ trợ vể tài chính thường được đặt ở các trung tâm đô thị lớn mà chủ yếu là phục vụ cho các hoạt động kinh doanh thương mại. Sự thâm nhập rộng rãi của các cơ quan tài chính trong lĩnh vực nhà ở còn rất hạn chế, do đó hệ thống tài chính thiếu khả năng huy động vốn trên diện rộng và chưa đáp ứng được khả năng phục vụ đông đảo tầng lớp dân cư. Thị trường tài chính mà phát triển thì khả năng huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội càng mạnh. Việc huy động vốn để phát triển quỹ nhà xã hội được quy định trong bộ luật nhà ở của nước ta như sau: 1) Vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; c) Ngân sách nhà nước đầu tư; d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. 2) Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn. Ngoài ra các yếu tố khác về thị trường cũng tác động nhiều đến nhà ở cho người thu nhập thấp như: các yếu tố cung và cầu, khả năng tài chính, chính sách hỗ trợ và hệ thống thuế. Một trong những nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản mấy năm gần đây nóng lên là do cầu thì ngày càng tăng mà nguồn cung thì hạn chế. Do vậy gây khó khăn rất lớn trên thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đối tượng người thu nhập thấp cũng có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng không đủ tiền mua nhà, chưa hình thành cầu một cách rõ rệt. Trong khi đó nhiều đối tượng khác thừa khả năng mua nhà nhưng cung lại thiếu. b) Các yếu tố về quyền sở hữu và cơ sở hạ tầng Quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở là yếu tố rất quan trọng đối với chính sách nhà ở, đất ở. Luật nhà ở Việt Nam qui định: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê mướn, ở nhờ nhà theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ỏ hợp pháp có quyền sở hữu ngôi nhà đó. Việc bảo hộ quyền sở hữa nhà ở cũng được qui định trong luật nhà ở Việt Nam như sau: 1) Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu 2) Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ỏ thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá trị thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà mới. Tuy nhiên, trong thực tế thì thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất cũng rất phức tạp. Gây khó khăn lớn cho người mua nhà. Do vậy Nhà nước cũng nên có những chính sách tạo điều kiện cho người mua nhà làm thủ tục xác định quyền sở hữu nhà ở. Ngoài ra các yếu tố của việc xây dựng cơ sở hạ tầng tác động nhiều tới nhà ở. Việc bố trí quy hoạch hệ thống cơ sở hạ tầng phù hợp với nhu cầu nhà ở sẽ có tác động tích cực tới nhà ở. 2/ Các yếu tố về đặc thù nhà ở liên quan đến giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. a) Tuổi thọ của nhà: Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắm cao. Nhà ở là một loại hàng hoá đầu tư cơ bản có tính bền cao, các quyết định về nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là sự lựa chọn giữa làm nhà, mua nhà hoặc thuê nhà. b) Tính không đồng nhất Nhà khác nhau về vị trí trong thành phố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng. Tính không đồng nhất của nhà ở là nguồn gốc cho sự đa dạng nhưng lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa dạng của các hộ gia đình cũng không đồng nhất. Nhu cầu mua nhà phụ thuộc nhiều yếu tố như: thu nhập, vị trí, sở thích… Do vậy tính không đồng nhất của nhà ở đảm bảo tính không đồng nhất của người mua nhà. c) Tính cố định về mặt không gian Vị trí của nhà ở là một thuộc tính của quỹ nhà. Do vậy, khi phân tích và đưa ra chính sách cần có sự phân biệt giữa các đặc tính vị trí của bản than đơn vị ở và đặc tính vị trí của khu vực lân cận của đơn vị đó. Chương II: Thực trạng về giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và kinh nghiệm một số nước trên thế giới I. Kinh nghiệm về giải quyết nhà ở cho người thu nhập ở một số nước và một số đô thị lớn trong nước. 1/ Kinh nghiệm của Trung Quốc. Trung Quốc là một trong những nước đông dân, tuy là một nước phát triển nhưng vẫn phải đối mặt với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Cũng như Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một vấn đề nóng. Kinh nghiệm của Trung Quốc trong cải cách nhà ở là các khoản tiết kiệm bắt buộc trong nguồn thu nhập của mọi người dành cho nhà ở. Tất cả các cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương của họ thông qua đơn vị công tác để hình thành các khoản dài hạn cho nhà ở. Người chủ tuyển dụng phải đóng góp một phần trăm tương tự vào tài khoản của người lao động mỗi tháng. Tiền tiết kiệm kiệm sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người tuyển dụng. Ngân hàng chỉ có thể vay thêm để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở như mua nhà, sửa chữa lớn khi được phê duyệt. Ở Trung Quốc cũng áp dụng chính sách cho thuê nhà cho người thu nhập thấp. Gia đình thu nhập cao mua hoặc thuê nhà thương phẩm theo giá thị trường, gia đình thu nhập trung bình và thấp được mua nhà theo chính sách ưa đãi của Nhà nước. Gia đình thu nhập thấp được thuê nhà với giá rẻ. 2/ Kinh nghiệm của Singapore Singapore là một nước Châu Á giải quyêt thành công nhất chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, hầu như nhà ở cho người thu nhập thấp đều do nhà nước đảm nhiệm. Nhà ở là chương trình ưu tiên, 88% dân số sống trong nhà ở do Chính phủ quy định, trong đó 80% sở hữu căn nhà của họ bằng phương thức mua trả dần, còn lại là thuê. Trả trước 20%, phần còn lại trả dần trong 25 năm. Tại Singapore, trong 30 năm trở lại đây, mặc dù điều kiện sống tăng với xu hướng thiết kế một căn hộ rộng có nhiều phòng (có căn hộ tới 7 phòng), nhưng vẫn dành khoảng 10% diện tích nhà ở cho căn hộ độc lập loại 1-2 phòng ở, với diện tích 23-30m2, có bếp và vệ sinh riêng nhằm giúp những người kinh tế còn hạn chế như phụ nữ làm chủ hộ và sinh viên mới ra trường có khả năng mua được. Nếu với diện tích như vậy, thì cán bộ công chức nhà nước cần phải có tới gần 100 triệu đồng (vẫn là một khoản tiền khá lớn). Theo kinh nghiệm của Singapore thường sau 5 năm lại có sự chuyển đổi về nhà ở một lần. Ví dụ như con cái lớn cần tăng thêm phòng, khi đã tích luỹ đủ khoản tiền thì cải thiện chổ ở… Cứ như vậy, người ở căn hộ nhỏ sẽ dịch chuyển lên căn hộ lớn hơn và lại có người tìm kiếm căn hộ mới. Ở Singapore còn thành lập quỹ CPF, người gửi tiền vào quỹ này được quyền ưu tiên mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường. Chính phủ còn cho người mua nhà với lãi suất thấp. Linh hoạt trong các hình thức mua và thuê nhà. Ở Hà nội có một số điểm giống với Singapore. Mỗi căn hộ được bố trí hợp lý về công năng, diện tích tổi thiều phải phù hợp với một căn hộ nhỏ. Thời kỳ gia đình còn ở mức thu nhập thấp thì diện tích ở cho mỗi thành viên cũng ở mức thấp, nhưng đến khi thu nhập gia đình khá hơn thì diện tích cho mỗi thành viên cũng tăng hoặc tách hộ. Diện tích mỗi căn hộ ban đầu khoảng 40-60m2 sử dụng. Trong mỗi khu nhà ở nên có nhiều kiểu căn hộ có diện tích khác nhau, trung bình 80-120m2, một căn hộ khác rộng hơn, từ 150-200m2. Do vậy Hà nội nên học hỏi chính sách nhà ở của Singapore, xem xét mô hình nào hợp lý áp dụng cho chính sách nhà ỏ cho người thu nhập thấp ở Hà Nội hiện nay. 3/ Kinh nghiệm của Thái Lan. Chính phủ Thái Lan cung cấp các khoản mua nhà với lãi suất thấp trên thị trường. Ngoài ra còn cung cấp các khoản vốn vay cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng nhà ở quốc gia đóng vai trò tổ chức tài chính nhà ở, nhằm hỗ trợ tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng cho vay cao nhất 25 năm với 4 loại tín dụng, có khoảng 80% người nghèo tham gia. Ở Thái Lan có thời kỳ xây nhà cao tầng cho người thu nhập thấp nhưng sau một thời gian đã xuống cấp nghiêm trọng và phải phá dỡ. Đây là một bài học cho nước ta, cần phải xác định mô hình nhà ở hợp lý cho người thu nhập thấp và phải ưu tiên chất lượng nhà ở lên hàng đầu. 4/ Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng Hải Phòng đang từng ngày đổi mới, cải tiến, chỉnh trang đô thị để xứng đáng là một đô thị loại một, đô thị cấp Quốc gia do Chính phủ xác định. Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị không chỉ đối với đường hè, công viên cây xanh, vệ sinh môi trương… mà còn phải tập trung vào lĩnh vực cải tạo những khu nhà vừa của người thu nhập thấp, vừa thấp, vừa cũ, vừa lạc hậu thành những chung cư mới cao tầng có chất lượng tốt, thẩm mỹ đẹp, góp phần làm cho thành phố càng đẹp hơn. Một trong những dự án thành công trong số các dự án cải tạo, nâng cấp khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng là dự án Quĩ quay vòng cải tạo do Hội liên hiệp phụ nữ thành phố tổ chức. Đề án Quĩ quoay vòng vốn nâng cấp, sữa chữa nhà được triển khai thực hiện trong vòng 9 năm, từ năm 2005-2013 với số vốn đầu tư là 47 tỷ 550 triệu đồng Việt Nam. Dự án sẽ chia làm 2 giai đoạn đầu tư với 4 chu kỳ vay, gần 7000 hộ có thu nhập thấp được vay, mức vay trung bình là 7 triệu đồng và mức vay không được vượt quá 10 triệu đồng, thời hạn tín dụng là 5 năm. Ngoài ra các hộ có nhu cầu có thề vay thêm 5 triệu đồng để làm kinh tê, lấy tiền lãi cải tạo nhà. Đây là những hộ có thu nhập thấp, thu nhập trung bình khoảng 300000 đồng/tháng và sống trong khu vực dự án, phải có khả năng chi trả khoản vay. Thấy rõ tính khả thi của dự án, Hội liên hiệp phụ nữ Hải Phòng đã tiến hành từng bước thực hiện dự án. Theo kế hoạch thì dự án được triển khai ở 5 quận nội thành với 42 khu dân cư ở 39 phường và có thể mở rộng trên phạm vi toàn thành phố. Sau khi khảo sát nhu cầu vay vốn của các hộ thì Hội đã tiến hành giải ngân giúp các hộ gia đình cải thiện chỗ ở. Đến nay, phường Dư Hàng Kênh đã có gần 750 hộ được vay vốn cải tạo nhà ở với số tiền hơn 5 tỷ đồng, trong đó có 600 hộ đã hoàn công.Ban quản lý dự án cũng đã tiến hành giải ngân và giúp hơn 100 hộ phường Máy Chai, quận Ngô Quyền vay vốn cải tạo nhà. Đến hết tháng 10, Ban quản lý dự án quĩ quay vòng vốn cải tạo nhà ở đã phát tiền cho gần 900 hộ ở 2 phường Dư Hàng Kênh và Máy Chai vay với tổng số gần 6 tỷ đồng. Hầu hết các hộ sau khi có vốn đã sử dụng đúng mục đích như làm lại nền tường, mái nhà, cải tạo công trình phụ, góp phần cải thiện điều kiện sống và làm sạch môi trường. Dự án đã khá là thành công trong việc cải thiện chỗ ở cho người thu nhập thấp. Một số giải pháp được đưa ra để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hải Phòng như sau: Một là, việc thực hiện các dự án phát triển nhà chỉ nên giao cho một số doanh nghiệp chuyên ngành, có đủ năng lực thực sự, không nên giao tràn lan cho nhiều đơn vị, nhất là các công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân mà trước đó thiếu sự thẩm định kỹ lưỡng về năng lực dẫn tới dự án bị đình trệ hoặc nảy sinh phức tạp không đáng có. Kể cả những dự án giao đất cho dân làm nhà ở, cũng nên giao cho doanh nghiệp đủ năng lực thực hiện( tốt nhất là các công ty nhà nước, công ty cổ phần từ doanh nghiệp nhà nước), tránh tình trạng chia lô, để dân xây dựng tuỳ tiện, không theo quy hoạch thiết kế như đã diễn ra từ trước tới nay. Hai là, những dự án phát triển nhà thuộc phạm vi ngoại thành cần nghiên cứu cụ thể và hạn chế việc giao đất để bảo đảm sự phát triển đô thị theo định hướng tập trung. Ba là, thành phố cần tập trung chỉ đạo thực hiện một số dự án xây dựng chung cư nhiều tầng mới, hiện đại, có tính năng sử dụng đa dạng tại các khu nhà tập thể trong đô thị cũ. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới cũng phải được thực hiện theo quy mô hiện đại để kéo dãn mật độ dân trong nội thành cũ. Phần diện tích do những cơ quan, xí nghiệp di chuyển để lại, không nên hoặc hạn chế việc phát triển nhà, mà chủ yếu cho đầu tư xây dựng thành các trung tâm thương mại- dịch vụ. Để thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, cải tạo các khu nhà tập thể cũ, nên tạm dừng việc thanh lý nhà ở đây. Bốn là, thành phố cần áp dụng một số cơ chế cho loại hình đầu tư xây dựng chung cư dành cho người có thu nhập thấp như: miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng, hỗ trợ bảo lãnh vay vốn đầu tư lãi suất thấp... Trên đây là một số giải pháp được đưa ra trên cơ sở tình hình thực tiễn cuả thành phố Hải Phòng, những giải pháp phù hợp với chủ trương của thành phố về việc cải tạo và chỉnh trang lại thành phố.Hà Nội nên xem xét những kinh nghiệm giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp cuả Hải Phòng, đưa ra những giải pháp phù hợp vớí thực tiễn thành phố. 5/ Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một trong những thành phố giải quyết khá là thành công chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng giải pháp hợp tác xã nhà ở hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện chổ ở. Hợp tác xã là một tổ chức kinh tế-xã hội được thành lập với mục đích cung cấp nhà ở lâu dài và liên tục cho xã viên, những người có nhu cầu về nhà ở nhưng không đủ khả năng tài chính để thoả mãn nhu cầu đó. Quỹ đất của hợp tác xã sẽ được khai thác trên cơ sở 20% quỹ đất dành cho đối tượng chính sách. Tại thành phố Hồ Chí Minh Ngân hàng Sài Gòn Thường tín (Sacombank) được lựa chọn để quản lý ._.