Một số kiến nghị nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước

Tr­êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n Khoa khoa häc qu¶n lý -------------˜&™----------- CHUY£N §Ò TèT NGHIÖP §Ò tµi Mét sè kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi nhµ thuéc së h÷u nhµ n­íc Hä vµ tªn sinh viªn : TrÇn ThÞ Thuý V©n Chuyªn ngµnh : Qu¶n lý kinh tÕ Líp : Qu¶n lý kinh tÕ 46A Kho¸ : 46 HÖ : ChÝnh quy Gi¶ng viªn h­íng dÉn : ThS. NguyÔn ThÞ LÖ Thuý Hµ Néi - 2008 MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1: Thu ngân sách từ việc bán nhà và tiến độ thực hiện bán nhà hàng năm (2000-2006)………………………………………………………………………32 Biểu 2.1: Biểu đồ thể hiện Thu NS qua các năm (2000-2006) từ nghị định 61/CP 33 Hình 2.2 : Cơ cấu quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước 34 Bảng giá cũ áp dụng năm 1994 theo nghị định 61/CP. 38 Bàng giá nhà mới ( 28/ QĐ-UB ngày 6 tháng 1 năm 1995) 38 Quá trình tiến hành công việc được thực hiện trên sơ đồ găng như sau: 50 Sơ đồ găng thiết kế lại 52 PHẦN MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài : Song Song với các nỗ lực trong việc cải cách hành chính làm tinh giảm bộ máy hành chính nhà nước, Chính phủ còn thực hiện các biện pháp chống lãng phí trong lĩnh vực quản lý công.Nhà ở là một trong những tài sản lớn thuộc sở hữu nhà nước, vấn đề quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước hiện nay đang có nhiều vấn đề tồn tại cần được khắc phục. Sau Quyết Định 33 TTG ngày 5 tháng 3 năm 1990 việc quản lý nhà thuộc các cơ quan tự quản trước đây chuyển sang phương thức kinh doanh dưới sự quản lý thống nhất của nhà nước. Và đến khi Nghị Định 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 về việc mua bán và kinh doanh nhà ở thì các hoạt động kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà nước trở thành một mảng quan trọng trong quản lý nhà thuộc sở hữu nước nói chung. Do vậy những mặt yếu kém trong việc mua bán và kinh doanh nhà thuộc sở hữu nhà theo nghi định 61/Cp cũng bộc lộ những mặt hạn chế trong quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước. Hà Nội là một thành phố lớn tập trung rất nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp của trung ương và địa phương nên quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước rất lớn, việc quản lý rất khó khăn. Có thể nói việc quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn HN có thể đại diện cho các thực trạng trong lĩnh vực quản lý này trên cả địa bàn cả nước. Vì vậy, tôi chọn đề tài này nhằm thông qua đánh giá việc thực hiện nghị định 61 từ năm 2000-2005 để phát hiện những mặt yếu kém ,những nguyên nhân trong việc thực hiện nghị định 61 Cp nhằm đưa ra một số các giải pháp đẩy mạnh tiến độ thực hiện nghị định này trên địa bàn Hà Nội nói riêng và cũng đê nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với nhà thuộc quản lý nhà nước. Phương pháp nghiên cứu : Thông qua việc sử dụng nguồn thông tin từ Ban 61 Sở TNMT-NĐ Hà Nội các văn bản pháp quy về vấn đề này để đánh giá tiến độ thực hiện công việc của nghị định 61/Cp.Nghiên cứu các văn bản pháp luật các văn bản hướng dẫn cộng với các thông tin về tình hình kinh tế để tìm hiểu các nguyên nhân khách quan ,đồng thời căn cứ vào việc điều tra phản hồi từ các chủ thể liên quan đến việc mua bán nhà công để phát hiện các lý do chủ quan dẫn đến các thực trạng trên. Từ đó đưa ra một số các kiến nghị về vấn đề quản lý nhà công nói chung. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: HN là thành phố lớn tập trung rất nhiều cơ quan, đơn vị quan trọng của nhà nước. Quỹ nhà công vụ của thành phố lớn, việc thực hiện bán nhà trên địa bàn HN rất tiêu biểu cho các địa phương trên cả nước. Do vậy , đề tài nghiên cứu tới thực trạng quản lý nhà công vụ thông qua việc đánh giá tình hình thực hiện NĐ 61 trên địa bàn HN.Qua tìm hiểu những nguyên nhân hạn chế trong quá trình thi hành NĐ mà đưa ra một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ thi hành NĐ và cũng để nâng cao hiệu quả của quản lý NN đối với nhà công vụ. Bố cục của nghiên cứu bao gồm : Chương I : Cơ sở lý luận của việc quản lý tài sản nhà nước và quy trình bán nhà theo nghị định 61 Cp Chương II : Thực trạng quản lý nhà công vụ tại HN . Các mặt đạt được trong quá trình thực hiện bán nhà Các mặt còn tồn tại trong quá trình thực hiện bán nhà. Nguyên nhân của những thực trạng nêu trên Đánh giá chung về việc thực hiện công việc Chương III. Các kiến nghị và các giải pháp thực hiện. Do hạn chế về trình độ cũng như kinh nghiệm lý luận, thực tiễn nên chắc chắn không tránh khỏi những sai sót. Kính mong được sự đóng góp ý kiến để bài nghiên cứu được hoàn thiện hơn.Qua đây, tôi cũng xin chân thành cảm ơn TH.S Nguyễn Thị Lệ Thúy là giảng viên khoa KHQL trường ĐH KD đã nhiệt tình giúp đỡ và đóng góp ý kiến cho tôi thực hiện đề tài này. PHẦN NỘI DUNG Chương I : Cơ sở lý luận về QLNN đối với Tài sản nhà nước và Nhà thuộc sở hữu Nhà nước. I . Quản lý nhà nước đối với tài sản nhà nước. “Tài sản nhà nước là tài sản hình thành từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thuộc sở hữu, quản l‎ý của Nhà nước, bao gồm nhà, công trình công cộng, công trình kiến trúc và tài sản khác thuộc sở hữu nhà nước; tài sản từ nguồn viện trợ, tài trợ, đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước cho Nhà nước.” Điều 3 chương 1 luật “ Thực hành tiết kiệm và chống lãng phí” số 14/1998/ NĐ- CP. 1.Nội dung của tài sản Nhà nước Tài sản thuộc sở hữu nhà nước bao gồm tài sản thuộc khu vực hành chính sự nghiệp, tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia,tài sản nhà nước tại các doanh nghiệp, tài sản được xac lập sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật, dự trữ quốc gia, và các nguồn tài nguyên. 1.1. Tài sản nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp: Là những tài sản Nhà nước giao cho các cơ quan nhà nước, các đơn vị sự nghiệp, các đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp quản lý và sử dụng gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các phương tiện giao thông vận tải, trang thiết bị làm việc và các tài sản khác. 1.2. Tài sản nhà nước tại doanh nghiệp 1.3.Tài sản thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia bao gồm: - Hệ thống các công trình giao thông vận tải; - Hệ thống các công trình thủy lợi; - Hệ thống chiếu sáng, cấp thoát nước; - Các công trình văn hoá; - Các công trình kết cấu hạ tầng khác. 1.4. Tài sản được xác lập sở hữu của Nhà nước theo qui định của pháp luật, bao gồm: - Tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm pháp luật bị tịch thu sung quĩ Nhà nước và tiền phạt do vi phạm pháp luật; -Tài sản bị chôn dấu, chìm đắm được tìm thấy; tài sản bị đánh rơi, bỏ quên, vắng chủ, vô chủ và các tài sản khác theo qui định của pháp luật là tài sản nhà nước; - Tài sản do tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước biếu, tặng, đóng góp và các hình thức chuyển giao quyền sở hữu tài sản khác cho Nhà nước, tài sản viện trợ của Chính phủ, tổ chức phi Chính phủ nước ngoài và các tổ chức quốc tế khác. 1.5. Các tài nguyên của đất nước Đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời (sau đây gọi chung là đất đai, tài nguyên thiên nhiên khác). 1.6. Tài sản dự trữ nhà nước. 2. Nguyên tắc quản lý tài sản nhà nước Nguyên tắc tập trung dân chủ: Việc tổ chức sử dụng tài sản thuộc sở hữu nhà nước được thống nhất tập trung dưới sự quản lý nhà nuớc thông qua các hệ thống các văn bản pháp luật các chính sách chủ trương. Nhung đồng thời cũng thể hiện tính dân chủ trong việc phân biệt các chức năng quản lý đối với các cơ quan chức năng, cơ quan tự quản. Các cơ quan này có nhiệm vụ kê khai đối chiếu sổ sách với cơ quan tài chính về việc sử dụng tài sản công, đồng thời có nhiệm vụ báo cáo, kiến nghị lên cấp trên xem xét việc sửa chữa, xây dựng … liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Nguyên tắc đa số: Nhà nước cung cấp hàng hóa đặc biệt- hàng hóa công cộng, để phục vụ cả cộng đồng chứ không riêng một cá nhân nào. Các loại hàng hóa công cộng được xác định theo nguyên tắc đa số, nghĩa là làm sao cho chi phí cận biên của những người sử dụng hàng hóa công cộng và lợi ích cận biên của người đó nằm trên mức cân bằng của đường cung cầu hàng hóa công cộng. Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý tài sản quốc gia, nên một chính sách liên quan đến việc quản lý tài sản công phải được quyết định từ tập thể và thể hiện ý nguyện của đại đa số nhân dân. Do đó, phải thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Nguyên tắc thị trường :Nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường, do đó mọi hoạt động quản lý của nhà nước đều phải dựa trên nguyên tắc tương hợp với thị trường, quản lý của chính phủ phải lấy thị trường làm cơ sở phân tích tính hiệu quả của hoạt động kinh tế. Tức là phải căn cứ vào các yếu tố của thị trường như là giá cả, cạnh tranh, lao động… để đưa ra các chính sách,kinh tế thông thoáng vừa tăng tính cạnh tranh giữa các đơn vị kinh tế vừa tạo động lực cho nền kinh tế phát triển mạnh mẽ. Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả: Sử dụng hiệu quả, tránh gây lãng phí. Tài sản công phải được sử dụng một cách triệt để phục vụ cho mục đích trung của nền kinh tế. Các cơ quan chức năng liên quan phải tăng cường giám sát kiểm tra việc sử dụng tài sản quốc gia thuộc lĩnh lực mình quản lý. Tài sản nhà nước phải được theo dõi, ghi chép đầy đủ về hiện vật và giá trị theo quy định của pháp luật. Việc xác định giá trị tài sản trong các quan hệ mua, bán, thuê, cho thuê, thanh lý tài sản thực hiện theo nguyên tắc thị trường, từ đó phát hiện ra những mặt được những mặt chưa được của việc quản lý tài sản. Tiến hành chỉnh đốn nội bộ, xây dựng các kế hoạch hiệu quả đề nghị các cơ quan cấp trên xem xét. Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo địa phương và vùng lãnh thổ. Nhà nứoc phải có một thể thống nhất. Bộ máy nhà nứoc được tổ chức hoạt động theo các cấp hành chính từ tung ương đến địa phương. Trong khi đó các đơn vị thuộc tất cả các nghành đều nằm trên các lãnh thổ nhất định. Điều đó cũng có nghĩa tài sản của nhà nứớc thuộc khu vực hành chính nằm trên tất cả các địa phương trên cả nước. Do vậy việc quan lý theo các cấp chính quyền và theo các nghành phải có sự thống nhất nhau. 3. Vai trò của nhà nước trong việc quản lý tài sản nhà nước.. “Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quản lý, điều tiết, định hướng cho các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế bằng pháp luật, các đòn bẩy kinh tế và chính sách” Giáo trình quản lý nhà nứớc về kinh tế -Đh KTQD . Trước khi đổi mới Nhà nước ta đã tiến hạnh cuộc cách mạng quan hệ sản xuất với 2 hình thức sở hữu về tư liệu sản suất là sở hữu quốc doanh và sở hữu tập thể. Do vậy đã không khơi dậy sử dụng hết năng lực sản xuất và sử dụng lãng phí nguồn tài nguyên của đất nước. Cùng với cơ chế quản lý điều hành quản lý từ các cơ quan quản lý nhà nước đối với sản xuất kinh doanh quan liêu , bao cấp , kế hoạch hóa tập trung đã kìm hãm sản xuất, gây lạm phát, khủng hoảng và suy thoái kinh tế. Từ năm 1986 với quan điểm đổi mới, Nhà nước đã thừa nhận tính đa dạng của nền kinh tế xã hội chủ nghĩa. Nhà nước là người đại diện của dân, có vai trò đầu tầu trong nền kinh tế tạo ra môi trường để cho các thành phần kinh tế có thể phát triển một cách bình đẳng, đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước. Từ đó, quan điểm và cách thức quản lý các nguồn tài nguyên và tài sản công cũng thay đổi một cách cơ bản. Nhà nước không trực tiếp quản lý và sử dụng như trước đây mà dùng nhiều loại tôt chức kinh doanh và tổ chức sự nghiệp bằng cách phân biệt quyề sở hữu công với quyền sử dụng các loại tài nguyên, các nguồn lực của đất nước. Trong nền kinh tế thị trường cũng cần phải tuân theo các quy luật của thị trường: quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ hàng – tiền… Tài sản công không chỉ được sử dụng trong các các đơn vị nhà nước mà còn được giao quyền sử dụng, cho thuê hoặc dùng góp vốn vào các hình thức kinh doanh khác. Nhà thuộc sở hữu nhà nước là tài sản nhà nước thuộc khu vực hành chính, Nhà nứoc có vai trò điều tiết, định hướng bằng các văn bản luật, các chính sách sao cho tài sản được sử dụng đúng mục đích, chế độ, tiêu chuẩn, định mức, kiểm tra giám sát nghiêm ngặt và có hình thức xử lý nghiêm minh trong trường hợp sử dụng tài sản công cho các mục đích cá nhân và các mục đích khác. Nhà nước dùng nguồn ngân sách nhà nước chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng khác và tài sản gắn liền với đất đai khu vực hành chính sự nghiệp. Các cơ quan chủ quản lập báo cáo lên cấp trên về nhu cầu xây dựng mới hoặc xây thêm, các cơ quan tài chính phối hợp với các cơ quan chức năng khác sẽ xác định lại để quyết định các doanh mục dự án. “Thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng của nhà nước.” Điều 3 Mục 1 Chương II Nghị định 14/1998/NĐ-CP về quản lý tài sản nhà nước. Nhà nước có vai trò điều phối sử dụng tài sản sao cho hiệu quả thông qua việc điều chuyển tài sản giữa các cơ quan, thu hồi tài sản hoặc xử lý các tài sản không cần dùng hoặc không còn sử dụng được nữa. Thẩm quyền quyết định các hoạt động điều tiết trên được quy định trong Nghị định số 14/1998/NĐ-CP. Do vậy, song song với quá trình điều chuyển là quá trình các cơ quan nhà nước phải hạch toán kê khai tài sản một cách nghiêm túc và các cơ quan chức năng phải tổ chức giám sát kiểm tra các hoạt động sử dụng tài sản. Nền kinh tế hội nhập đặt ra những yêu cầu về huy động nguồn lực, đòi hỏi nâng cao năng lực quản lý nhà nước; trong đó quản lý tài sản cụng được đặt ra như một nhiệm vụ cấp bách. Tuy nhiên, ở giai đoạn trước đó, quản lý TSC vẫn được lồng ghép vào cơ chế thu chi Ngân sách Nhà nước, việc đầu tư xây dựng mới mua sắm chưa căn cứ vào tiêu chuẩn định mức và thiếu sự giám sát, kiểm tra của nhà nước. Đất đai, TSC  cũng bị sử dụng lãng phí, thất thoát một lượng không nhỏ làm giảm nguồn lực từ nội bộ nền kinh tế đất nước. Trước tình hình đó, năm 1995 Chính phủ đó giao nhiệm vụ quản lý TSC cho ngành Tài chính. “Trong những năm qua hoàn thành xuất sắc cuộc tổng kiểm kê đánh giá lại tài sản cố định khu vực hành chớnh sự nghiệp theo quyết định số 466/TTG ngày 2/7/1997 của Thủ tướng Chớnh phủ. Qua tổng kiểm kê tài sản cố định của nhà nước tại khu vực hành chính sự nghiệp đó kiểm kê tài sản của 55.325 đơn vị đạt 96,2% tổng số cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp.Đây là cuộc kiểm kê đầu tiên , từ đó Nhà nước đó nắm và kiểm soát được toàn bộ tài sản cố định (bao gồm cả đất đai trên phạm vi cả nước. Xây dựng và tổ chức thực hiện tiêu chuẩn, định mức sử dụng tài sản đối với hai loại tài sản chủ yếu là trụ sở làm việc và xe phục vụ công tác. Thực hiện thẩm định nhu cầu mua sắm sửa chữa tài sản. Qua kết quả thẩm định này của 38 địa phương có thể kết luận rằng: nếu tất cả các Bộ, ngành, địa phương đều làm tất việc thẩm định mua sắm, sửa chữa tài sản của các cơ quan hành chính sự nghiệp đó giảm nhu cầu chi ngân sách khoảng 241 tỷ đồng bằng 4% so với dự toán được duyệt”. Bộ tài chính- Nghiên cứu và trao đổi-. “Đưa công tác quản lý tài sản công lên một tầm cao mới”-ngày 7/7/2005. . Thực hiện quản lý tài sản của nhà nước một cách chặt chẽ khụng chỉ làm giảm thất thoát cho ngân sách nhà nước mà cũn tạo những nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ việc bán, cho thuờ hoặc thanh lý tài sản... Hơn nữa cũng tạo ra một môi trường quản lý trong khu vực công lành mạnh và cũng là một động tác chống tham nhũng. 4. Nội dung của QLNN đối với tài sản nhà nước. 4.1 Thiết lập khuôn khổ pháp luật trong lĩnh vực quản lý tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Chức năng quản lý đầu tiên của QLNN về kinh tếlà thiết lập khuân khổ pháp lý về kinh tế. Do vậy các hoạt động quản lý tài sản nhà nứoc phải được tuân thủ chặt chẽ theo các quy định trong các văn bản pháp luật. Theo nghị đinh số 14/1998/NĐ-CP thì phạm vi quản lý tài sản nhà nước được qui định như sau: Đối với tài sản nhà nước khu vực hành chính sự nghiệp và tài sản được xác lập sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật thì thực hiện chế độ đăng ký, báo cáo tài sản; quy định thẩm quyền quyết định mua sắm, tiếp nhận tài sản; chế độ quản lý, sử dụng và xử lý tài sản; Đối với tài sản dự trữ nhà nước thì thực hiện chế độ báo cáo tài sản và chế độ quản lý tài chính trong quá trình mua vào, bán ra và quản lý vốn ngân sách nhà nước cho dự trữ tài sản. Việc quản lý tài sản dự trữ bằng hiện vật thực hiện theo quy định hiện hành của Chính phủ; Đối với tài sản nhà nước thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, đất đai và tài nguyên thiên nhiên khác thì thực hiện chế độ báo cáo tài sản, chế độ quản lý tài chính trong quá trình điều tra, quy hoạch, tìm kiếm, đo đạc, xác định tài sản và chế độ quản lý tài chính trong quá trình bảo dưỡng, sửa chữa, tôn tạo, khai thác, sử dụng tài sản. Tài sản thuộc các lĩnh vực an ninh quốc phòng, năng lượng… thì phải được quản lý riêng theo quy định của chính phủ trong khi các tài sản khác thuộc lĩnh vực nào thì căn cứ vào luật đó để thực hiện như nhà của đất đai thuộc sở hữu nhà nước thì quản lý theo quy định của luật đất đai, tài sản nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp thì phải tuân theo các quy định của luật doanh nghiệp 4.2 QLNN đảm bảo cho các cơ quan hành chính thực hiện tốt chức năng . Các cơ quan nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc duy trì bộ máy nhà nước, thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế. Do vậy việc đảm bảo một lượng cơ sở vật chất nhất định để các cơ quan có thê thực hiện tốt chức năng của mình là vô cùng quan trọng. Các cơ quan, ban ngành chức năng, từ trung ương đến địa phương phải có trách nhiệm quản lý tài sản nhà nước liên quan đến chức năng hoạt động của mình, kê khai báo cáo tình hình sử dụng tài sản định kỳ, đề nghị tu sủa nếu cần thiết. Các đơn vị, cá nhân được giao trực tiếp quản lý và sử dụng tài sản nhà nước có trách nhiệm quản lý và sử dụng tài sản nhà nước được giao theo đúng quy định của Nghị định này và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Đồng thời lập và thực hiện kế hoạch xây dựng, mua sắm, sửa chữa, cải tạo, thanh lý tài sản nhà nước giao cho đơn vị theo đúng qui định của Nhà nước. Sử dụng tài sản nhà nước đúng mục đích, chế độ, tiêu chuẩn, định mức. Đồng thời mọi cá nhân đều phải có ý thức bảo vệ, giữ gìn tài sản nhà nước. Mọi cá nhân, tổ chức có hành vi làm thất thoát, thiệt hại đến tài sản công đều bị xử lý theo đúng quy định của pháp luật. II.Quản lý nhà đất. 1.Khái niệm về quản lý nhà đất. Đất đai là nguồn tài nguyên và tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố căn bản chủ yếu tạo nên của cải và sự giàu có của mọi cá nhân, tổ chức.Nhà cửa gắn liền với đất đai là tài sản có giá trị lớn đối với con người.Đất đai, nhà của không những mang tính kinh tế, tính xã hội mà còn liên quan đến môi trường, kiến trức, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, mỹ quan đô thị. Do vậy, quản lý nhà nước về nhà ở cũng là một nội dung của quản lý nhà nước về kinh tế. Khái niệm quản lý nhà đất : Quản lý nhà đất là dạng quản lý được sinh ra do nhu cầu khách quan của xã hội có giai cấp, đó cũng chính là thuật ngữ quản lý nhà nước đối với đất đai nhà cửa Theo góc độ quản lý nhà nước : “Là sự tác động có tổ chức và bằng pháp quyền của nhà nước nhằm đạt được mục tiêu nắm chắc quỹ đất, quỹ nhà và các thông tin gắn với quỹ nhà đất; duy trì, phát triển quỹ nhà đất bền vững và mối quan hệ nhà đất trong trật tự pháp luật” Giáo trình “Quản lý nhà nước về kinh tế” Theo góc độ công việc chuyên môn: “Quản lý nhà đất là toàn bộ các hoạt động nhằm thiết lập và duy trì “trạng thái hộ tịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà” Báo cáo khoa học “ Xây dựng mô hình quản lý nhà đất Như vậy quản lý nhà đất là quá trình, nhà nước với vai trò là chủ thể của toàn bộ nền kinh tế quốc dân là chủ thể quản lý dùng các công cụ quản lý tác động có hướng đích lên đối tượng và khách thể quản lý đê nhằm thực hiện những mục tiêu chung đề ra. Hệ thống quản lý nhà đất bao gồm: Chủ thể quản lý: Là các cơ quan QLNN từ trung ương đến địa phương có chức năng và nhiệm vụ cụ thể trong việc quản lý nhà ở. Đối tượng quản lý: là tất các tổ chức, đơn vị cá nhân trong xã hội sử dụng đất, sở hữu nhà và hành vi có liên quan tới quá trình sử sử dụng đất và sở hữu nhà. Khách thể quản lý: là toàn bộ quỹ nhà, quỹ đất với các thông tin không gian gắn với nó trên phạm vi lãnh thổ quản lý. Môi trường quản lý là tổng thể các thể chế quy định về các mối quan hệ nhà đất, cơ chế quản lý nhà đất được pháp luật quy định. Môi trường quản lý được quy định bởi cơ sở hạ tầng của xã hội, chế độ chính trị xã hội và mục đích của giai cấp thống trị. 2. Vai trò và chức năng quản lý nhà đất Đất đai là một tài nguyên quan trọng của quốc gia, quản lý nhà đất cũng là một lĩnh vực quản lý công. Đất đai là tài nguyên có hạn nên nhà nước phải đứng ra xây dựng, quy hoạch quản lý nhà đất sao cho phù hợp với chiến lược quốc gia đáp ứng được những mục tiêu chung của nền kinh tế.Chức năng cụ thế của quản lý nhà đất như sau. - Chức năng định hướng, bao gồm các hoạt động dự đoán và dự báo, xác định mục tiêu, xây dựng đường lối và chiến lược phát triển Ngành, lập chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, ban hành các văn bản pháp quy thực hiện pháp luật nhà đất, tham gia xây dựng chính sách pháp luật về nhà đất - Chức năng kiểm tra, kiểm soát quá trình hoạt động quản lý nhà đất và các hành vi của đối tượng bị quản lý. - Chức năng tổ chức, điều khiển, chỉ đạo, phối hợp thực hiện quá trình hoạt động quản lý nhà đất. - Chức năng tổng kết, điều chỉnh, bổ xung, tìm hướng phát triển mới trong hoạt động quản lý nhà đất Với chức năng thực hiện các hoạt động tác nghiệp chuyên môn về nhà đất, các cơ quan quản lý các cấp thực hiện các hoạt động tác nghiệp chuyên môn nhằm tạo ra các sản phẩm theo mục tiêu quản lý. Đây là chức năng cơ bản phản ánh rõ bản chất đặc trưng của khái niệm địa chính- nhà đất theo định nghĩa truyền thống. Theo nội dung của hoạt động tác nghiệp chuyên môn thì chức năng quản lý nhà đất được phân ra các chức năng cụ thể sau: - Chức năng kỹ thuật địa chính-nhà đất : đây là chức năng quan trọng nhất mang những đặc trưng tác nghiệp riêng của nghành địa chính có nhiệm vụ thiết lập và duy trì bản đồ địa chính, là căn cứ cho các hoạt động nhận dạng và mô tả đặc điểm tự nhiên của sở hữu đất đai và nhà cửa. Bản đồ địa chính được thành lập cho từng địa phương, phường, xã, thị trấn theo một quy trình và quy phạm kỹ thuật đặc biệt. Thực hiện tốt chức năng kỹ thuật địa chính-nhà đất sẽ giúp cho ngành Địa chính- nhà đất có một công cụ rất căn bản làm cơ sở cho việc thực hiện các chức năng liên quan khác. - Chức năng pháp lý của địa chính- nhà đất: đây là chức năng quan trọng đứng thứ 2 sau chức năng kỹ thuật nhằm phân tích, xác định khía cạnh pháp lý theo phương diện quy chế của nhà đất cho từng thửa đất, ngôi nhà, từ đó quy định nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất, sử hữu nhà. - Chức năng thuế khoá của địa chính-nhà đất: đây là chức năng nguyên thuỷ và cơ bản của ngành địa chính ở nhiều nước. Chức năng này nhằm phân hạng đất, loại nhà và định giá nhà đất để chỉ rõ mỗi đơn vị nhà đất có giá trị cho thuê dùng làm cơ sở để ấn định và tính toán các khoản thuế trực thu nhà đất của địa phương. - Chức năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phát triển nhà : đây là chức năng quan trọng của chủ thể quản lý với tư cách là người chiếm hữu, định đoạn quyền sở hữu đất đai, nhằm duy trì, phát triển quỹ nhà đất một cách bền vững. - Chức năng tư liệu địa chính- nhà đất: đây là chức năng rất quan trọng nhằm thiết lập và duy trì các phiếu thông tin về phương diện pháp lý, kinh tế từng thửa đất, ngôi nhà theo từng chủ sử hữu và sử dụng. Tư liệu địa chính bao gồm những bảng kê chi tiết về đất đai, nhà cửa theo từng chủ sử dụng tại mỗi xã, phường, thị trấn bằng các vi phiếu và hồ sơ địa chính. Thực hiện chức năng tư liệu địa chính-nhà đất giúp cho ngành Địa chính- nhà đất nắm rõ được trạng thái bất động sản của mọi tổ chức, cá nhân tại mọi thời điểm. 3. Đặc điểm của quản lý nhà đất Quản lý đối với ngành lĩnh vực có những đặc trưng riêng, quản lý nhà đất có những đặc trưng giống như các hoạt động quản lý nhà nước đối với những ngành, những lĩnh vực khác như tính chất chính trị, tính chất khoa học, tính chất toàn diện, tính chất. Những đặc trưng riêng trong quản lý nhà đất được thể hiện ở một số điểm như sau: Hoạt động quản lý nhà đất liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực và nhiều cấp do đó chủ thể quản lý nhà đất có cơ cấu phức tạp. Bất kỳ một ngành nào cũng nắm một quỹ nhà nhất định vì nhà đất là nền tảng cho sự phát triển và yếu tố không thể thiếu được cho sựu tồn tại của các cơ quan. Do vậy hoạt động quản lý liên quan đến nhiều nghành đôi khi lại chịu sự quản lý của nhiều cấp quản lý. Tính đa dạng và phức tạp của các quan hệ quản lý nhà đất phụ thuộc vào nghành lĩnh vực liên quan đến quan hệ nhà đất. Mặt khác, cơ cấu tổ chức quản lý từng ngành, từng lĩnh vực lại khác nhau vì bị chi phối bởi các đặc trưng riêng của từng ngành. Do vậy việc bố trí theo từng khâu, từng cấp khác nhau theo chức năng, quyền hạn, trách nhiệm của các bên trong mối quan hệ nhà đất một lẫn nữa tạo lên sự phức tạp của cơ cấu chủ thể quản lý. Hoạt động quản lý nhà đất có khối lượng công việc rất lớn Với chức năng quản lý nhà nước về nhà đất, đòi hỏi chủ thể quản lý phải thực hiện các nhiệm vụ sau: - Chủ thể quản lý phải xây dựng hệ thống pháp luật về nhà đất, các chính sách nhà đất để điều chỉnh các mối quan hệ nhà đất từ đơn vị bất động sản riêng biệt (vi mô) tới toàn bộ tài nguyên đất (vĩ mô) - Phân tích các hiện tượng kinh tế-xã hội có nguồn gốc từ quan hệ nhà đất trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, sở hữu nhà, các biến động kinh tế các xu hướng biến đổi kinh tế như giá cả để hoạch định và điều chỉnh các chính sách và pháp luật về nhà đất; - Xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phát triển nhà theo lãnh thổ, theo ngành đồng thời phải kết hợp với các quy hoạch phát triển kinh tế của vùng để thiết lập mặt bằng sử dụng đất, sở hữu nhà có lợi cho sự ổn định chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của từng người sử dụng đất, sở hữu nhà nói riêng và góp phần vào sự phát triển kinh tế chung cho toàn vùng trong một thời gian dài. - Tổ chức thực hiện hoạt động tác nghiệp nhà đất nhằm hoàn thành mục tiêu quản lý trong lĩnh vực này theo đúng các quy định của pháp luật và các chính sách liên quan tới các vấn đề sử dụng đất. - Đồng thời phải tiến hành thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng nhà đất đảm bảo việc chấp hành các quy định của pháp luật được thực hiện đúng. Đồng thời phát hiện những thiếu xót trong các khâu quản lý để có thể kịp thời điều chỉnh. Hoạt động quản lý đất đai là một hoạt động có khối lượng lớn, mang tính chất thường xuyên phát sinh do nhu cầu phát triển của xã hội , thực hiện nhiệm vụ này đòi hỏi phải có những chuyên gia giỏi, tài năng, các cán bộ được đào tạo có bài bản ở mọi cấp quản lý, các chuyên gia phải biết phân tích pháp luật, phân tích thực trạng kinh tế- xã hội và phải nắm vững nghiệp vụ chuyên môn trong ngành quản lý đất đai từ đó kết hợp năng lực chuyên môn và kỹ năng quản lý để tổng kết thực tiễn công tác quản lý . Hoạt động quản lý nhà đất rất gần gũi, liên quan đến mọi tổ chức, cá nhân và gắn bó hàng ngày với cơ sở. Trước hết, hoạt động quản lý “gần” là vì mỗi tổ chức, cá nhân đều đã từng hoặc sẽ có những hoạt động liên quan phải tìm hiểu đến các tài liệu địa chính có thể khi tiếp nhận một tài sản có gắn với việc sử dụng đất hay việc tranh chấp giữa các cá nhân sở hũu đất. Thứ hai vì quản lý nhà đất liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng, một giá trị rất nhạy cảm đối với mọi người và được pháp luật đảm bảo như một điều thiêng liêng. Đất đai, nhà cửa là một tài sản lớn không thể di dời gắn liền với mọi tổ chức, cá nhân trên từng đơn vị hành chính nằm trên mọi địa phương. Trong quá trình thực hiện chức năng kỹ thuật, chức năng tư liệu, chức năng pháp lý và chức năng thuế khoá của địa chính- nhà đất, chủ thể quản lý cần phải tiếp xúc với mọi tổ chức, cá nhân. Cùng với dự phát triển kinh tế xã hội, những nhu cầu phát sinh do nhu cầu khách quan của do các đòi hỏi của nền kinh tế dẫn tới sự biến đổi tăng giảm quỹ đất, quỹ nhà hay sự thay đổi về cơ cấu. Bên cạnh đó tài sản đất đai có một giá trị đặc biệt nên hiện tượng tranh chấp nhà đất còn diễn ra. Nhà nước với vai trò là người quản lý chung có trách nhiệm lưư trữ hồ sơ trả lời các yêu cầu về mặt kỹ thuật đối với việc tranh chấp khi có yêu cầu do vậy chủ thể quản lý phải thực hiện các nhiệm vụ thường xuyên và luôn luôn theo sát gắn bó với cơ sở. Hoạt động quản lý nhà đất là hoạt động phức tạp mang tính chuyên môn kỹ thuật và nghiệp vụ cao. Hoạt động quản lý nhà đất là một hoạt động phức tạp mang tính chuyên môn kỹ thuật và nghiệp vụ cao thể hiện trong các phương pháp quản lý.Việc quản lý vừa dựa trên các nguyên tắc hành chính vừa phải dựa trên các nguyên tắc kỹ thuật. Trong lĩnh vự quản lý nhà đất thường sử dụng 2 nhóm phương pháp: nhóm phương pháp sử dụng đối với hoạt động sự nghiệp về nhà đất để tác động trực tiếp lên khách thể quản lý (quỹ đất, quỹ nhà) và nhóm phương pháp sử dụng đối với hoạt động quản lý nhà nước để tác động trực tiếp lên đối tượng bị quản lý (các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ sử hữu nhà và sử dụng đất. III. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước. 1. Quản lý nhà nước đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước. Từ trước Quyết định 33/ TTg ( QĐ 33/ttg) ngày 5 tháng 2 năm 1993 của Thủ tướng chính phủ thì nhà thuộc sở hữu nhà nước là nhà được xây dựng từ ngân sách nhà nước hay nguồn vốn của các cơ quan hành chính sự nghiệp của nhà nước nhằm đáp ứng những nhu cầu của từng đơn vị như làm nhà công vụ cho cán bộ, nhà khách, nhà cho cán bộ nhân viên ở khi tìm chưa có nhà riêng…. Nhà thuộc sở hữu nhà nước là một trong hai tài sản chính của tài sản nhà nước thuộc khu vực hành chính sự nghiệp. Và việc quản lý là hoàn toàn do các cơ quan tự quản quản lý có thể được cơ quan chủ quản giao cho người sử dụng hay là cho thuê Từ sau năm 1993 thì “Việc quản lý nhà chuyển sang phương thức kinh doanh dưới sự quản lý thống nhất của nhà nước” Điều 1 Quyết định số 33/TTG ngày 5 tháng 2 năm 1993 . Các đơn vị hành chính sự nghiệp Nhà nước thuộc địa phương đang quản lý nhà có thể bàn giao cho các đơn vị kinh doanh thuộc ngành nhà đất ở địa phương quản lý. Quỹ nhà ở thuộc sở do các cơ quan hành chính sự nghiệp và các doanh nghiệp nhà nước quản lý không bàn giao thì phải tổ chức ký lại hợp đồng nhà với người thuê, thu tiền thuê nhà theo bảng giá do nhà nước quy định, làm nghĩa vụ với nhà nước và chịu sự quản lý tài chính theo hướng dẫn của bộ tài chính. Theo điều 2 của QĐ 33/ttg, quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: Nhà ở tạo lập bằng vốn ngân sách nhà nước ( trung uông , địa phương) ; Nhà tạo lập bằng các nguồn vốn của cơ quan hành chính sự nghiệp, lực lượng vũ._.