Một số giải pháp phát triển nhà ở tái định cư thực hiện chủ trương đền bù giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU Nhµ ë lu«n lµ mèi quan t©m hµng ®Çu cña mäi tÇng líp d©n c­, lµ mét trong nh÷ng nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®èi víi mçi gia ®×nh, c¸ nh©n. Trong nh÷ng n¨m qua, c«ng t¸c qu¶n lý ph¸t triÓn nhµ ë ®· cã mét b­íc chuyÓn lín c¶ vÒ khèi l­îng, chÊt l­îng ë vµ quy m« ®Çu t­, Thµnh phè ®· t¹o ®­îc nhiÖu triÖu m2 nhµ ë víi ®ång bé h¹ tÇng ®« thÞ, tiÖn nghi hiÖn ®¹i, gi¶i quyÕt ®­îc mét phÇn ®¸ng kÓ nhu cÇu vÒ nhµ ë cña Nh©n d©n thñ ®«, Nhiều cơ chế, chính sách của Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở đã được ban hành như chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, chính sách về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai ở tại Đô thị, chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, chính sách hỗ trợ những người có công với cách mạng cải thiện nhà ở… Song bªn c¹nh nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc, viÖc ph¸t triÓn nhµ ë t¸i ®Þnh c­ trong c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cßn rÊt h¹n chÕ vµ cã nhiÒu khã kh¨n. Quan ®iÓm, chñ tr­¬ng gi¶i quyÕt nhµ ë vµ ®èi t­îng lµ nh÷ng ng­êi t¸i ®Þnh c­ cßn ch­a ®­îc thèng nhÊt, c¸c c¬ chÕ, chÝnh s¸ch thùc hiÖn ch­a râ rµng vµ sù nhËn thøc vµ hµnh ®éng cña c¸c ngµnh, c¸c cÊp, c¸c tæ chøc qu¶n lý lao ®éng cßn bÊt cËp. Trong khi nhu cÇu vÒ nhµ ë t¸i ®Þnh c­ lµ rÊt lín; Năm 2007, Thành phố đã triển khai một số dự án lớn, cần phải bố trí tái định cư như: đường vành đai 2, 5 cần khoảng 1000 căn hộ; đường Ô Đống Mác - đê Nguyễn Khoái cần khoảng 800 căn hộ, đường vành đai 2 cần khoảng 1000 căn hộ, đường Văn Cao - Hồ Tây cần khoảng 400 căn, đường Lạc Long Quân, nút giao thông Bưởi dự kiến cần 1000 căn hộ; cầu Nhật Tân cần khoảng 600 căn hộ, lô đất. Các dự án nhỏ lẻ có nhu cầu xấp xỉ 2000 căn hộ. Bên cạnh đó, các dự án chuyển tiếp từ năm trước cũng có nhu cầu lớn về tái định cư như: Dự án công viên tuổi trẻ cần 900 căn hộ, đường vành đai 3 xấp xỉ 900 căn, dự án đường Láng – Hoà Lạc mở rộng và một số dự án nhỏ lẻ cần khoảng 600 căn hộ… Mặc dù, nhu cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố là rất lớn như vậy, Thành phố đã chi ra rất nhiều tiền trong việc ưu tiên phát triển quỹ nhà ở tái định cư trong công tác đền bù giải phóng mặt bắng. Nhưng vì sao đây vẫn và một trong những vấn đề nóng bỏng nhất, tồn tại nhiều bất cập nhất,.. phải chăng do chính sách của Nhà nước, hay trong công tác quản lý còn nhiều thiếu sót, vậy nguyên nhân là ở đâu? Ngoài ra, theo định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020; Để góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhằm thực hiện có hiệu quả các mục tiêu cơ bản của nghị quyết hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã đề ra; Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của thành phần kinh tế của xã hội tham gia phát triển nhà ở, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu; Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở giành cho người có thu nhập thấp ( bao gồm cán bộ, công nhân viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác. Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại, từng bước cải thiện chất lượng nhà ở. Tóm lại, đÓ gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò nªu trªn ®ßi hái ph¶i cã sù ®Þnh h­íng thèng nhÊt, nh÷ng c¬ chÕ, chÝnh s¸ch, gi¶i quyÕt xuyªn suèt ®Ó kh¾c phôc c¸c tån t¹i, qu¶n lý x©y dựng phát triển nhà ở tái định cư cã träng t©m, ph¸t triÓn ®óng h­íng, cã kiÓm so¸t vµ ®¹t hiÖu qu¶ tÝch cùc. sau: Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm nghiên cứu và tổng hợp một cách hệ thống các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về phát triển nhà ở tái định cư, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức xây dựng và quản lý nhà ở; tìm hiểu và đánh giá thực trạng để thấy được các kết quả đã đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức xây dựng phát triển nhà ở tái định cư hiện nay trên địa bàn Thành phố Hà Nội và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúc rút kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp, kiến nghị để có được những phương hướng phát triển nhà ở tái định cư đúng đắn, góp phần hoàn thiện hơn hệ thống nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế. Đề xuất những giải pháp, chính sách điều chỉnh bổ sung để thúc đẩy phát triển nhà ở tái định cư, phân bố lại dân cư tại Thành phố Hà Nội theo hướng bền vững. Nội dung của đền án: TËp trung nghiªn cøu ph©n tÝch thùc tr¹ng ®Æc biÖt lµ nh÷ng tån t¹i trong c«ng t¸c ph¸t triÓn nhµ ë t¸i ®Þnh c­ trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi, tõ ®ã ®­a ra nh÷ng gi¶i ph¸p theo nh÷ng quan ®iÓm chØ ®¹o, b¶o ®¶m tõng b­íc quyÒn cã nhµ ë cña d©n c­ ®« thÞ nãi chung vµ ng­êi d©n t¸i ®Þnh c­ nãi riªng; Gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë t¸i ®Þnh c­ lµ tr¸ch nhiÖm cña §¶ng, Nhµ n­íc vµ toµn x· héi, trong ®ã Nhµ n­íc cã vai trß chØ ®¹o, qu¶n lý vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c tæ chøc, ®oµn thÓ vµ ng­êi d©n tham gia t¹o lËp chç ë phï hîp..TiÕp tôc thùc hiÖn x· héi ho¸ viÖc x©y dùng nhµ ë d­íi sù h­íng dÉn qu¶n lý thèng nhÊt cña Nhµ n­íc; huy ®éng kh¶ n¨ng c¸c nguån vèn trong x· héi kÓ c¶ vèn cña d©n ®Ó ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë b»ng nhiÒu h×nh thøc. Gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë t¸i ®Þnh c­ theo dù ¸n vµ quy ho¹ch ®­îc duyÖt, cÇn g¾n liÒn víi viÖc gi¶i quyÕt vÒ ®iÒu kiÖn lµm viÖc, m«i tr­êng sèng phï hîp, t¹o ®iÒu kiÖn tèt nhÊt cho ng­êi t¸i ®Þnh c­. Quy tr×nh gi¶i quyÕt ph¶i ®¶m b¶o ®óng ®èi t­îng, c«ng khai, c«ng b»ng. Phạm vi nghiên cứu: Các dự án khu nhà ở tái định cư mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn Thành phố Hà Nội, một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu.trong khoảng 5 năm trở lại đây. Phương pháp nghiên cứu: Dưạ trên nền tảng là phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đề tài kết hợp chặt chẽ với một số phương pháp khác như phương pháp phỏng vấn chuyên gia, phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, phương pháp khảo cứu… Các số liệu trong đề tài được lấy chủ yếu từ Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, ngoài ra còn một số nguồn khác như các sách báo và các trang web chuyên ngành. Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương: + Chương I: Hệ thống lý luận và văn bản pháp quy về phát triển nhà ở + Chương II: Thực trạng công tác xây dựng phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. + Chương III: Kiến nghị một số giải pháp NỘI DUNG Chương I: Hệ thống lý luận và văn bản pháp quy về phát triển nhà ở I. Lý thuyết về phát triển nhà ở 1. Đặc điểm và phân loại nhà ở đô thị 1.1. Định nghĩa nhà ở đô thị Có rất nhiêu quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở, sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định. Theo nghĩa rộng nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực. 1.2. Đặc điểm nhà ở đô thị - Là tài sản không di chuyển được: - Nhà ở có giá trị lớn, có thời gian sử dụng lâu dài, khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. - Vốn đầu tư tạo lập lớn: - Tính đơn chiếc - Nhà ở là sản phẩm tổng hợp liên ngành 1.3. Phân loại nhà ở đô thị a. Các tiêu chuẩn phân loại nhà ở đô thị - Các tiêu chuẩn kỹ thuật Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng xây dựng công trình và nhà ở dược thể hiện thông qua các tiêu chuẩn về độ bền vững của ngôi nhà (niên hạn sử dụng ngôi nhà) và mức độ chịu lửa (độ bền vững và dộ chịu lửa của ngôi nhà được xác định theo quy định trong tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình). Tiêu chuẩn kỹ thuật xác định chất lượng sử dụng của ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau: + Tiêu chuẩn diện tích, khối lượng và dây chuyền sử dụng các buồng phòng. + T iêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi các lắp đặt hệ thống cấp điện, cấp thoát nước. + Mức độ hoàn thiện bên trong và bên ngoài ngôi nhà, trang trí nội thất. Cụ thể: + Bậc I: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt. + Bậc II: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt. + Bậc III: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường. + Bậc IV: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường và cấp thấp - Phân loại nhà ở Việc đánh giá phân loại nhà ở trong một nước phải dựa vào các tiêu chuẩn kỹ thuật của nước đó. Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau: + Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng được phân loại theo 4 cấp, cấp 1 là cấp cao nhất, cấp 4 là cấp thấp nhất. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng công trình Độ bền vững Độ chịu lửa Cấp I Bậc I: Chất lượng sử dụng cao Bậc I: niên hạn sử dụng trên 100 năm Bậc I hoặc bậc II Cấp II Bậc II: Chất lượng sử dụng khá Bậc II: niên hạn sử dụng trên 50 năm Bậc III Cấp III Bậc III: Chất lượng sử dụng trung bình Bậc III: niên hạn sử dụng trên 20 năm Bậc IV Cấp IV Bậc IV: Chất lượng sử dụng thấp Bậc IV: niên hạn sử dụng dưới 20 năm Bậc V + Đối với biệt thự: Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt. Có sân vườn, hàng rào xây bằng gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng). Biệt thự phân ra bốn hạng: Hạng 1: Biệt thự giáp tường Hạng 2: Biệt thự song đôi Hạng 3: Biệt thự riêng biệt Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt. 2. Quản lý nhà nước về nhà ở đô thị a. Giữa phương châm và kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố chưa thống nhất. Trong chương trình 12 có 5 mục tiêu chiến lược. Mỗi mục tiêu chiến lược là một chương trình đầu tư chiến lược nhà ở trọng điểm của thành phố. Nhưng trên thực tế thành phố mới chỉ tập trung nguồn lực đầu tư cho chương trình phát triển nhà ở tại các dự án đô thị mới ngoại thành, chưa có nguồn lực dành cho các chương trình đầu tư phát triển nhà ở theo các mục tiêu khác trong khu vực nội thành. Khu vực nội thành chỉ có các dự án nhỏ lẻ, giải quyết các yêu cầu cấp bách về chống lún, xây ốp, cải tạo, nâng cấp một số nhà chung cư cao tầng cũ đã bị xuống cấp, hư hỏng nặng. Giá trị đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở trong khu vực nội thành còn rất thấp so với giá trị đầu tư dành cho các dự án phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới ngoại thành như Linh Đàm, Định Công… b. Địa bàn thực thi chính sách hỗ trợ tạo điều kiện phát triển nhà ở của thành phố chưa sát đối tượng Địa bàn cấp bách nhà nước áp dụng chính sách hỗ trợ tạo điều kiện để giải quyết nhà ở tại Hà Nội chính là khu vực nội thành, nơi có gần 1,6 triệu người đang sinh sống, có sẵn cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có nhu cầu đầu tư phát triển nhà ở và cải thiện điều kiện ở không đến nỗi phức tạp, tốn kém. Trái lại, hõ chỉ mong ước nhà nước có sự hỗ trợ tạo điều kiện để tiến hành cải tạo nâng cấp khu phụ và tăng thêm diện tích ở trong căn hộ nhà chung cư; cải tạo lại nhà cấp 4; nhà tạm mặt phố, mặt ngách, mặt hẻm thành nhà ở vĩnh cửu quy mô nhỏ. Cần có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hướng dẫn xây dựng, cải tạo các khu lao động, các làng xã đang tồn tại trong khu vực nội thành để thành các khu đô thị hoàn chỉnh. Song, những yêu cầu tối thiểu của họ vẫn chưa được quan tâm. Nếu thành phố vẫn duy trì chính sách đàu tư phát triển nhà như hiện nay thì thị trường nhà ở tiếp tục bị phát triển mất cân đối và khoảng cách chênh lệch về điều kiện ở giữa người giàu và người nghèo tại thủ đô càng lớn. c. Công tác lập quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà chưa bám sát mục tiêu chiến lược của thành ủy. Hiện nay do tiềm lực kinh tế của nhà nước và xã hội vẫn còn yếu nên địa bàn thành phố vẫn tồn tại song hành hai loại nhà ở chất lượng thấp và chất lượng cao. Nhà ở chất lượng thấp là chỗ ở của người có đời sống thấp chiểm 70% quỹ đất đô thị. Nhà ở chất lượng cao là chỗ ở của người có thu nhập cao chiếm khoảng 30% quỹ đất đô thị. Vì vậy trong các đồ án quy hoạch phát triển đất ở đô thị cấn phải xem xét bố trí một cách hợp lý các vị trí xây dựng hai loại nhà nói trên. Các đồ án quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà ở tổng thể và chi tiết đều là công cụ pháp lý rất quan trọng để thực hiện các chương trình, kế hoạch dự án đầu tư phát triển nhà ở của thành phố. Nhưng trơng thực tế mới chỉ coi trọng công tác lập quy hoạch xây dựng và cải tạo nhà ở tại các khu đô thị mới ngoại thành. d. Chọn đối tượng áp dụng chính sách miễn trả tiền sử dụng đất chưa xác đáng. Hầu hết DNNN khi xây dựng nhà ở được hỗ trợ tiền sử dụng đất từ 50%-100% để tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà ở. Nhưng các nhà ở xây dựng lên đều dành cho người có thu nhập cao trong xã hội. Vô hình chung nhà nước lại tăng them bất bình đẳng nhà ở giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội 3. Mối quan hệ giữa đô thị hoá và chính sách phát triển nhà ở tái định cư 4. Kinh nghiệm các nước về chính sách phát triển nhà ở tái định cư + Những mục tiêu của chính sách + Các biện pháp thực hiện chính sách + Hiệu quả của những chương trình + Nên cải thiện chính sách + Liên hệ thực tiễn tại Thành phố Hà Nội từ các kinh nghiệm trên Chương II: Thực trạng công tác phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội I. Những nét chung về nhà ở Hà Nội 1. Đặc điểm cung cầu về nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội 1.1. Cung về nhà ở Hà Nội a. Về số lượng Hà Nội đang bước vào thời kỳ xây dựng thủ đô tiêu biểu cho cả nước tiến lên công nghiệp hóa, hiện đại hóa, dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, văn minh và thực hiện xây dựng thủ đô “xanh, sạch, đẹp, văn minh”. Hà nội hiện là nơi tập trung trên 60% lực lượng trí thức của cả nước, trên 30 trường đại học, trên 100 viện nghiên cứu với hàng ngàn giáo sư, tiến sỹ, hàng chục ngàn người có trình độ đại học…, nơi làm việc của Đảng, Nhà nước, Quốc hội, chính phủ và hàng ngàn doanh nghiệp trung ương, địa phương. Là đầu mối giao thông của cả nước. Hà nội là thành phố đông dân thứ hai của nước ta và là 1 trong 400 thành phố đông dân nhất thế giới. Hiện nay, Hà Nội có quỹ nhà lớn thứ hai cả nước với 12 triệu m2, chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong tổng quỹ nhà ở Hà Nội thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt còn lại đều xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa hoặc gỡ bỏ. 30% quỹ nhà do nhà nước quản lý là nhà chung cư, phần lớn là nhà 4,5 tầng cũ kỹ. Theo thống kê tình hình nhà ở khu phố cổ thì: 10% diện tích hư hỏng nặng, nguy hiểm đến tính mạng con người và có nguy cơ sụp đổ, phải phá bỏ xây dựng lại; 50% nhà bị hư hỏng nặng, phải sửa chữa lớn; 30% hư hỏng vừa phải trùng tu; 10% nhà còn tốt, hư hỏng nhẹ, cần sửa chữa, duy trì thường xuyên. Do vậy, Hà Nội cần phải tạo ra nhiều cung nhà ở hơn nữa. Theo cách tính sơ bộ, tính đến giai đoạn 2001-2010 thành phố cấn 3000 ha đất với kinh phí 30-35 nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo nang mức bình quân nhà ở của người dân thủ đô lên 7-7,25m2/người và 8-9m2/người vào năm 2010. Từ năm 1990 đến nay, nhân dân thủ đô tích cực hưởng ứng chủ trương “nhà nước và nhân dân cùng làm”chủ động từng bước cải thiện nhà ở. Diện tích xây dựng nhà ở mỗi năm đều tăng 10-25%. Đặc biệt trong giai đoạn 1998-2000, cùng với chương trình 20/CTr-TU ngày 20/5/1998 của tỉnh ủy, tình hình nhà ở đã được cải thiện. Tổng số nhà ở được xây dựng từ 775.702 m2 năm 1998 đến 1. 420.000 m2 năm 2004. Từ đó đã bước đầu giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở và cải thiện điều kiện của thành phố, góp phần đổi mới bộ mặt thủ đô. Từ khi Nhà nước đổi mới về cơ chế chính sách nhà ở, xóa bỏ bao cấp thì nhà ở tư nhân mọc lên nhanh chóng: giai đoạn năm 2000, nhà ở tư nhân chiếm 71%(539. 949 m2). Bắt đầu từ năm 2000 là năm khởi đầu cho việc phát triển nhà chung cư và các khu tái định cư của nhà nước nhằm đáp ứng cho mọi đối tượng. Vì vậy, nhà ở theo các dư án chiếm ưu thế(tăng từ 29% năm 2000 lên 85% năm 2004), các nhà ở tư nhân mặc dù vẫn phát triển nhưng ít hơn và chủ yếu trong những năm tới là nhà của dự án mà cụ thể là chung cư. Về phương diện phát triển nhà ở Hà Nội đã có được bước tiến dài. Song về phương diện kiến tạo thị trường nhà ở thì Hà Nội chưa làm được bao nhiêu. Ví dụ: Về mặt pháp luật, tỷ lệ thị phần nhà ở do nhà nước kiểm soát chỉ chiếm khoảng 50-55%, còn lại 40-45% chưa kiểm soát được. Về cơ cấu sản phẩm nhà ở xây dựng mới thì có loại giá trung bình (2-2,5trd/m2) và loại giá trên trung bình (6-10trđ/m2) đang chiếm thị phần lớn, còn lại nhà ở giá thấp và giá rẻ chiếm thị phần nhỏ. Tính đến thời điểm năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triển nhà ở các đô thị mới. Hà nội dẫn đầu cả nước về dự án phát triển đô thị. Trong tương lai để đảm bảo phất triển kinh tế Hà Nội có sự phát triển nhanh, bền vững phải phát triển Hà Nội với không gian mở theo hướng bắc và tây bắc, Tây-Tây nam, phải xây dựng mạng lưới về tinh xung quanh thủ đô theo quy hoạch thống nhất. Trong đó có khu đô thị Bắc sông Hồng và tây Hồ Tây là sự phát triển nhất của chiến lược thành phố, chưa từng có từ trước đến nay với tổng diện tích 8830 ha, trong đó Đông Anh là 7990 ha, Từ Liêm là 840 ha. Số liệu thực tế cho thấy, cung nhà ở còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân thủ đô. Điều đó tạo ra những hiệu ứng không tốt đối với thị trường nhà ở, đó là sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở và giá nhà tăng cao. Việc cung nhà theo dự án chủ yếu là dành cho người có thun nhập cao, thu nhập khá còn lại các khu nhà chung cư thì các căn hộ đều bị chiếm chỗ trước và bán lại với giá cao làm cho những người có thu nhập thấp, trung bình không có khả năng mua nhà dù chỉ là nhà chung cư. Vì thế họ phải mua nhà không có giấy tờ nhưng đáp ứng được nhu cầu của họ về giá cả làm phát sinh hiện tượng mua bán trao tay không qua đăng ký, góp phần làm thị trường không chính thức them sôi động. Vì vậy cung phải tăng nhanh hơn nữa, đồng thời phải đến được người có nhu cầu ở thực sự, nhất là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp. b. Về chất lượng Tình trạng xuống cấp, hư hỏng tại các khu nhà chung cư cũ hiện nay là một điều đáng lo ngại. Với 620.000 m2 nhà chung cư (62%) với 22.140 căn hộ cần được sửa chữa cải tạo, trong đó hơn 30.000m2 với 1100 căn hộ cần phải xây dựng lại vì có nguy cơ sụp đổ. Trong số các nhà chung cư hư hỏng có một số đã ở trong tình trạng nguy hiểm cần phải di rời người ở ra chỗ khác, phá đi để đảm bảo an toàn cho người dân, cũng như đảm bảo an toàn cho các khu nhà liền kế. Như khu 5 tầng B7 khu chung cư cao tầng Thành Công, nhà 5 tầng A6 khu chung cư cao tầng Giảng Võ. Hiện trạng hư hỏng xuống cấp chất lượng công trình nhà chung cư chủ yếu thể hiện ở hư hỏng: Lún nứt, mối nối thấm dột và hạ tầng kỹ thuật, những phần chung như hành lang, ban công… xuống cấp nhanh, nhất là hệ thống cấp, thoát nước, điện và đã nhiều năm nay không được duy tu sửa chữa, nâng cấp, cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo, người dân tự sửa chữa cải tạo không theo quy định vì thế làm ảnh hưởng xấu đến mỹ quan đô thị. Quỹ nhà chung cư được hình thành từ lâu, phần lớn đã quá cũ, dược xây dựng từ cách đây 30-40 năm. Nhà chung cư thấp tầng hầu hết là được xây dựng vội vã để đáp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh, những khu nhà này đã hết niên hạn sử dụng, lại không đồng bộ, thiếu hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ công cộng, môi sinh, môi trường rất kém, không có cả đường cứu hỏa. Nhà chung cư cao tầng thì đa phần xây trong thời kỳ bao cấp về nhà ở, thường là các khu xây dựng kiểu căn hộ khép kín, thiếu đồng bộ, bất hợp lý về tiện nghi sinh hoạt, biệt lập và thiếu dịch vụ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng kém, mối nối lớn đã hư hỏng, thấm dột nhiều. Hiện có một số nhà lún nứt nghiêm trọng có nguy cơ sụp đổ. Chỉ còn một số ít nhà chung cư có chất lượng cao. Hiện nay chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang đần được thay thế các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững (Khu nhà ở Linh Đàm, Định Công, Nam Thăng Long…) Chất lượng không gian kiến trúc và cơ cấu căn hộ nhà ở đã có những bước tiến bộ ró rệt. Các căn hộ cũ có chung khu phụ trong các nhà chung cư cũ đã được thay thế bằng các căn hộ mới khép kín với các diện tích các phòng ở thích hợp hơn. Bên cạnh việc phát triển về chất lượng, kiến trúc nhà ở, giải pháp quy hoạc chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa cao tầng và thấp tầng. Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tông cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ thi công ngày càng cao. Lịch sử Việt Nam trong thời gian qua chưa từng tồn tại các khu nhà chung cư cao tầng mà chỉ có cao khu tập thể cao nhất là 5 tầng. Vậy mà trong những năm gần đây nhà nước đầu tư vào xây dựng các khuh chung cư cao tầng 9-16 tầng với diện tích lớn hơn. Các căn hộ hoàn toàn riêng biệt với nhau và cơ sở hạ tầng tốt nên mọi người sống trong căn hộ cảm thấy thoải mái hơn. 1.2. Cầu về nhà ở Hà Nội Trong điều kiện kinh tế hiện nay, đất nước đang trong giai đoạn phát triển giao lưu với các nước trong khu vực và trên thế giới. Hà Nội là trung tâm kinh tế phía bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh và đầu tư vào Việt Nam. Lượng dân cư ngày càng cao, điều kiện kinh tế tăng trưởng, mức sống dân cư được cải thiện, thu nhập tăng lên. Chính vì vậy, nhu cầu thỏa mãn về nơi ở và sinh hoạt cũng tăng cao. Ảnh hưởng của sức ép dân số làm cho nhu cầu thị trường nhà ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà chất lượng không đáp ứng kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bổ không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9m2/người thậm chí 11-12m2/người. Những người có thu nhập (đại bộ phận dân cư) ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp. Theo số liệu điều tra mới đây, số lượng gia đình người có thu nhập thấp và người nghèo sống trong khu vực nội thành Hà Nội, có nhu cầu giải quyết nhà ở khoảng 15 vạn hộ và được chia thành các dạng như sau : Nhu cầu về nhà ở của người dân nội thành Năm 2003 Số hộ (vạn) Tỷ lệ % Số lượng gia đình chưa có chỗ ở cần giải quyết nhà ở 6 40 Số lượng gia đình mong muốn được thuê nhà ở 4,3 29 Số lượng gia đình cần được cải tạo nâng cấp nhà ở 4,7 31 Tổng số 15 100 (Nguồn số liệu: Tổng cục thống kê) Nhằm nhận dạng chính xác thực trạng và nhu cầu về nhà ở Hà Nội hiện nay, một cuộc điều tra mẫu đã được viện Xã Hội Học phối hợp với sở nhà đất Hà Nội tiến hành năm 2002. Một khảo sát gồm 500 hộ gia đình thuộc 4 quân nội thành. Các hộ được chọn ngẫu nhiên đại diện cho 7 dạng nhà hiện có ở Hà Nội: Nhà thuộc khu phố cổ; nhà thuộc khu phố pháp cũ; nhà ở thuộc khu phố Việt Nam cũ; nhà ở chung cư cao tầng; nhà ở thuộc khu vực ngõ xóm; nhà ở thuộc cá khu vực mới phát triển. Kết quả cho thấy: Điều kiện nhà ở của Hà Nội đã được cải thiện đáng kể nhưng sự bất bình đẳng xã hội về nhà ở diễn ra mạnh mẽ. Nếu như khoảng cách giàu nghèo nói chung trong dân cư Hà Nội thường chỉ ở mức 5-6 lần thì sự cách biệt về nhà ở rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều. Giá trị tài sản của những người giàu có thể lớn gấp hàng trăm lần giá trị nhà ở của những người nghèo. Người ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng trăm ngôi nhà tư nhân ở Hà Nội trị giá hàng tỷ đồng. Trong khi đa số các nhà ở của người nghèo Hà Nội có chất lượng thấp như nhà tạm, nhà cấp 4, nhà cơi nới từ cầu thang và có giá trị thấp. Phần lớn người nghèo Hà Nội sống tập trung tại các ngõ hẻm, các xóm lao động. Tại những nới đất có giá trị thấp hơn hàng chục lần giá đất của những người giàu, thường nằm trên các khu phố đông đúc, có cơ sở hạ tầng tốt. Đó là chưa tính tới hộ nghèo Hà Nội đang ở nhà thuê hay ở nhờ nhà của người thân. Diện tích ở bình quân đầu người của các nhóm có mức sống thấp cũng thấp hơn hẳn so với các nhóm có mức sống cao. Trong khi có những hộ sống trong những ngôi nhà rộng rãi sang trọng với diện tích 150-280m2 thì có một số hộ chỉ ở chỗ dưới 10m2/người. a. Nhu cầu về chất lượng Với mức nhà ở diện tích bình quân không thấp nhưng 71,7% người được hỏi nói rằng họ không hài lòng về chỗ ở hiện nay. Hầu hết thuộc 2 nhóm mức sống thấp nhất la khu ngõ xóm và trung cư thấp tầng. Ngoài ra, trên 40% các gia đình phải sử dụng chung các công trình phụ như bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, cũng như chưa có nước máy vào tận nhà. Họ ít nhất cũng có nhu cầu về một khu phụ riêng của gia đình mình. b. Nhu cầu về vị trí Về vị trí nhà ở mong muốn, 60% gia đình được hỏi muốn được sống trong khu vực trung tâm Hà Nội. Cuộc khảo sát cho thấy mối tương quan khá chặt chẽ giữa các khu vực kiến trúc với vị trí nhà ở mong muốn của người dân. Đặc điểm về lực hấp dẫn của môi trường sống quen thuộc của người dân Hà Nội sẽ là trở ngại không nhỏ cho các kê hoạch giãn dân khu trung tâm, giải tỏa mặt bằng, phát triển các khu đô thị mới và khu công nghiệp. c. Nhu cầu về diện tích. Trên một nửa số gia đình được hỏi cho rằng diện tích nhà ở mong muốn ở dưới mức 50m2. Một phần mười số gia đình trả lời muốn có diện tích ở trên 100m2, nhưng 24,5% số hộ nghèo chỉ ước có một diện tích dưới 30m2. Như thế những dự án phát triển nhà ở cho người nghèo rất cần chú ý những căn hộ nhỏ, giá thành thấp, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của họ. Các số liệu khảo sát cũng cho thấy bên cạnh nhu cầu về việc mở rộng diện tích ở, nhu cầu về số phòng và diện tích sinh hoạt cũng tăng lên mạnh mẽ. 55,4% người được hỏi mong muốn được sống trong những căn hộ có 3-4 phòng. d. Nhu cầu về khả năng thanh toán Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa vào khả năng thanh toán của người dân. Theo khảo sát có 36,2% số hộ gia đình có dự định cải thiện điều kiện ở. Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vào mức sống khá giả, rồi thấp dần theo mức thu nhập. Điều đó cho thấy xu hướng gia tăng tình trạng bất bình đẳng về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trường, nếu thiếu sự điều tiết của nhà nước. Các nhóm có mức sống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện điều kiện ở, nhưng phần lớn họ thiếu khả năng thanh toán. Một công trình nghiên cứu về nhà ở của người nghèo Hà Nội cho thấy 40% nhà ở của họ có chất lượng thấp (như nhà tạm). Nhưng 2/5 người nghèo được hỏi lại không nghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền. Như vậy, thị trường nhà ở Hà Nội đang tồn dư một lượng cầu rất lớn chưa được thỏa mản. Đặc biệt là nhà cho những đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Theo ước tính của sở Xây Dựng Hà Nội, có tới 60-70% dân số Hà Nội hiện không đủ khả năng tự lo cải thiện chỗ ở cho mình. Nhu cầu nhà ở sẽ ngày càng tăng, cùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập của dân cư và đáp ứng được yêu cầu của cuộc sống văn minh đô thị. Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2010 Giai đoạn từ nay đến 2010 là thời ký phát triển của nền kinh tế - xã hội nước ta, trong đó diện tích phải đạt mục tiêu 8-10m2/người cho đô thị, với chỗ ở thích hợp góp phần giữ gìn truyền thống và bản sắc vốn có của dân tộc. Dự báo tới năm 2010, Hà Nội sẽ phải xây dựng thêm 13 triệu 865 ngàn m2 nhà ở, trong đó: dân tự xây dựng mới và cải tạo 5 triệu m2; nhà nước: 8,865 triệu m2. 2. Thành tựu đã đạt được - Về số lượng: Tại thủ đô Hà Nội, nếu trong kế hoạch 5 năm 1991-1995 mới chỉ xây dựng được trên 800.000 m2 nhà ở, thì giai đoạn 1996-2000 đã triển khai gần 200 dự án (phần lớn có quy mô nhỏ) nâng diện tích bính quân nhà ở xây dựng mỗi năm lên 200.000 m2. Trong 3 năm (2000-2002), mỗi năm diện tích nhà ở xây dựng mới đạt trên 500.000m2. Riêng năm 2002, tổng số dự án xây dựng nhà ở của thành phố đã lên tới 84 dự án và diện tích nhà ở xây dựng đạt được 943.000 m2. Thành phố Hà Nội đã tập trung triển khai mạnh và có kết quả các dự án nhà cao tầng. Qua thực tiễn của công tác phát triển nhà, bắt đầu từ năm 2002, Hà Nội đã đi đến quyết định chọn lựa giải pháp phát triển nhà ở chung cư là chủ yếu. Việc cải tạo, xây dựng đô thị từ hình thức chia lô, riêng rẽ manh mún đã được chuyển dần sang hình thức xây dựng tập trung theo các dự án, bước đầu đã đạt được kết quả trong việc đổi mới bộ mặt kiến trúc đô thị. Kết quả của tình hình phát triển nhà theo dự án đều đạt và vượt mức kế hoạch, cụ thể qua các năm như sau: Năm 2000: 597.000 m2; năm 2001: 843.000 m2; năm 2002: 943.000 m2; năm 2003: 1.000.000 m2; năm 2004: 1.420.000 m2 với tổng số dự án là 115. - Về chất lượng nhà ở: Chất lượng xây dựng nhà ở đô thị ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà mới khang trang đã và đang dần thay thế các khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhiều đô thị mới, tuyến phố mới được hình thành trong thời gian qua đã và đang góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra nhiều chỗ ở bền vững. Nhà ở phát triển đa dạng cả về chất lượng xây dựng và trang tri nội thất, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn,nhà liền kề, thành phố Hà Nội đã bắt đầu quan tâm, khuyến khích phát triển các loại nhà chung cư cao tầng với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Thêm vào đó, giải pháp quy hoạch chi tiết một số khu nhà ở đô thị cũng được thể hiện khá sinh động, kết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà thấp tầng. Việc áp dụng khoa học công nghệ trong xây dựng nhà ở đang ngày càng phong phú hơn, bên cạnh các căn hộ nhà ở có hệ thống tường chịu lực xây tay phổ biến trước đây, hiện nay đã phổ biến các loại nhà có kết cấu khung bê tong cốt thép hoặc khung lắp ghép với công nghệ và trang thiết bị tiên tiến, đáp ứng yêu cầu về chất lượng và tiến độ công trình. - Về quy mô phát triển nhà ở. Mô hình phát triển nhà theo dự án đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã được triển khai ở Hầ Nội. Những kết quả đạt được đã khẳng định tính ưu việt của mô hình này cả về hiệu quả kinh tế xã hội, kiên trúc-cảnh quan và môi trường sống. - Về tình hình huy động vốn phát triển nhà ở. Việc mở rộng các ngồn huy động vốn trong đầu tư xây dựng nhà ở đã góp phần giúp các chủ đầu tư tháo gỡ những khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Sự thành công của cơ chế huy động tiền ứng trước của khách hàng, kết hợp với vốn vay ưu đãi và vốn của doanh nghiệp đã giúp cho chủ đầu tư các dự án thực hiện có kết quả công tác đền bù giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạng ._.