Một số giải pháp nhằm tăng cường hoạt động quản lý sử dụng đất ở thành phố Hạ Long

Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, và người thân, những người đã giúp đỡ và động viên em rất nhiều trong suốt thời gian qua. Do thời gian nghiên cứu không dài và trình độ còn hạn chế, bài viết của em không thể tránh khỏi những thiếu sót về mặt nội dung cũng như văn phong. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô và những người quan tâm đến đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng 5 năm 2005 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Lý Lời cam đoan Em xin cam đoan nội dung luận văn đã viết là do bản thân thực hiện, không sao chép, cắt ghép các tài liệu, chuyên đề hoặc luận văn của người khác. Nếu sai phạm em xin chịu kỷ luật của nhà trường. Hà Nội, tháng 5 năm 2005 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Lý Mục lục Lời mở đầu Đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao là xu thế phát triển tất yếu của các đô thị của các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Trong sự nghiệp phát triển kinh tế- văn hoá- xã hội của các quốc gia, đô thị đóng vai trò như những hạt nhân quan trọng. Hiện tại, đô thị Việt Nam tuy còn nhỏ bé so với các đô thị khác trên thế giới nhưng cũng đã có đầy đủ các vấn đề phức tạp như các đô thị của các nước khác trên thế giới. Một trong những vấn đề phức tạp đó là cách thức quản lý sử dụng đất đai sao cho mang lại hiệu quả lâu dài nhất. Hạ Long, một thành phố đẹp bên vịnh, cũng có những vấn đề phức tạp về cách thức giải quyết các mâu thuẫn về quan hệ đất đai như các đô thị khác. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được Thành phố triển khai đồng bộ, đạt được kết quả khả quan. Tuy nhiên, việc theo dõi biến động sử dụng đất đai, cập nhật các số liệu vào sổ sách cũng như chỉnh lý biến động trên bản đồ chưa được kịp thời, hạn chế trong việc sử dụng các tài liệu và bản đồ sẵn có. Việc xử lý hành chính các vi phạm pháp luật về đất đai, quản lý và sử dụng đất đai chưa được chặt chẽ. Phải chăng đó là do chất lượng đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa cao, bộ máy quản lý cồng kềnh, nhiệm vụ quản lý chồng chéo. Trong khi đó tốc độ gia tăng quỹ đất đô thị chưa theo kịp với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ phát triển kinh tế. Dẫn đến sự hạn chế về quỹ đất. Điều này đòi hỏi phải có những giải pháp hữu hiệu trong việc quản lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch. Để quy hoạch đi vào cuộc sống, gắn kiền với cuộc sống thì chúng ta cần phải thực hiện rất nhiều nhiệm vụ, trong khuân khổ bài viết này em muốn đề cập đến một số nhiệm vụ cần phải làm, đó là: giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ quản lý địa chính, giải pháp quản lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch, giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận và giải pháp thực hiện các chính sách. Với những lý do trên em xin chọn đề tài: “Một số giải pháp nhằm tăng cường hoạt động quản lý sử dụng đất ở thành phố Hạ Long” Qua đề tài này, em muốn đóng góp một phần công sức nhỏ bé của mình vào công cuộc xây dựng chung của thành phố quê hương mình, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất, một trong những lĩnh vực quản lý mà em đã được học ở nhà trường. Bài viết bao gồm 3 phần: Phần 1: Cơ sở lý luận Phần 2: Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long Phần 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất ở thành phố Hạ Long Mục tiêu nghiên cứu: Tổng kết, đánh giá hiện trạng của hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long, từ đó phân tích những nguyên nhân thành công, những hạn chế còn tồn tại để nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long, đồng thời phát triển thành phố theo phát triển bền vững. Phạm vi nghiên cứu: Nội dung quản lý sử dụng đất đai là những hoạt động tương đối rộng, quan trọng và phức tạp. Do trình độ có hạn nên em chỉ nghiên cứu tình hình cũng như đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài của mình, em chủ yếu sử dụng tổng hợp các phương pháp: phương pháp thu thập xử lý số liệu, phương pháp phân tích thống kê, phương pháp phân tích so sánh, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp logic. Trong thực tế sôi động hôm nay, mặc dù dã có nhiều cố gắng song đề tài chưa tránh khỏi những khiếm khuyết về nội dung và cả văn phong, thậm chí còn có nhiều vấn đề còn phải tiếp tục nghiên cứu. Vì vậy, em mong nhận được sự đóng góp, đánh giá của các thầy cô để đề tài này thêm phần hoàn thiện. Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thanh Bình và các cô chú cán bộ Phòng địa chính đô thị Hạ Long đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài này. Hà Nội, tháng 5 năm 2005 Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Lý Phần 1 : Cơ sở lý luận I. Phân loại đất và đặc điểm đất đô thị 1. Phân loại đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất sau đây: - Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc. - Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. - Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. - Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá vui chơi giải trí, các công sở và các khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh. - Đất nông lâm ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn… - Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng đến. Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quan trọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô thị có những quy định và đặc trưng hoàn toàn khác so với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp và đất nông thôn: - Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, mỹ quan đô thị. - Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng. - Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định. 2. Đặc điểm đất đô thị nước ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị 2.1. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới với khoảng 23% dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy nhiên trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta. 2.2. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị nước ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. 2.3. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó sự đan xen chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không gian theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại. Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển đô thị ở nước ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực hiện. Trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch. Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vị phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh. Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ trung ương đến các thành phố, các quận và các phường. II. Quản lý sử dụng đất đô thị 1. Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính Điều tra, khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị. Thực hiện tốt công việc này giúp cho ta nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Việc điều tra khảo sát đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài kiệu sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất. Trên cơ sở tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính. 2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị 2.1. Quy hoạch xây dựng đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề phát triển và quy hoạch xây dựng đô thị, các điểm dân cư kiểu đô thị. Quy hoạch đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập môi trường sống đô thị. Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư đô thị, đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy, quy hoạch xây dựng đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người. Công tác quy hoạch đô thị phải đạt được 3 mục tiêu sau đây: - Tạo lập tối ưu cho việc sử dụng điều kiện không gian trong quá trình sản xuất mở rộng của xã hội. - Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những vấn đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con người. - Tạo lập tối ưu quá trình trao đổi giữa con người với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trường. Việc thiết kế quy hoạch đô thị thường gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch có sơ đồ cấu kết phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấuđô thị mang thính định hướng phát triển trong thời gian 25 - 30 năm; quy hoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10 - 15 năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc mặt phố, trung tâm các khu ở, sản xuất, nghỉ ngơi và giải trí của đô thị. 2.2. Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị Về nguyên lý, việc xác định địa điểm để phân chia đất đai cho các hoạt động trên thường được xác định dựa vào việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dạng hoạt động khác nhau. Hiệu quả sử dụng đất được xác định dựa vào hàm định giá thuế đất: G= Trong đó: Q: Khối lượng sản phẩm của hoạt động sử dụng đất. p: Giá sản phẩm C: Chi phí kinh tế (bao gồm tất cả chi phái đầu vào mức sinh lợi bình quân, không kể đát đai ) t: Cước phí vận chuyển u: Khoảng cách tới trung tâm D: Quy mô diện tích đất đai sử dụng Nếu biểu diễn các hàm thuê đất lên trên cùng một hệ toạ độ ta có hình sau: Hình vẽ : Phân bố sử dụng đất Hàm đặt giá thúêđất nông nghiệp Nông nghiệp Công nghiệp Dân cư u Công sở u u 0 Hàm đặt giá thuê đất của các doanh nghiệp CN Hàm đặt giá thuê đất ở của dân cư Hàm đặt giá thuê đất của các công sở Theo sự phân bố như trên, vùng đất có bán kính u là vùng trung tâm đô thị dành cho các hoạt động thương mại và các công sở giao dịch, vùng có bán kính từ u - u là vung xây dựng nhà ở, khu dân cư đô thị; vùng đát có khoảng cách bán kinh lớn hơn u- u là vùng đất phát triển các khu công nghiệp, xa bán kính từ u trở ra là đất dành cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các nhóm chính sau đây: - Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: Bao gồm đất để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, còn có thể bố trí trong các khu công nghiệp các công trình dịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí. - Đất ở các khu ở: Bao gồm đất để xây dựng các khu mới và các khu cũ (thường gọi khu hỗn hợp ở, làm việc). Trong các khu đất dùng để xây dựng các nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao, và giao thông phục vụ cho khu ở. Ngoài ra con bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sử dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp. Đất khu trung tâm đô thị: Bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựng các công trình hành chính - chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông. Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thị các nhà ở khách sạn, các công trình nghỉ ngơi giải trí, các cơ sở sản xuất không độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng. - Đất cây xanh, thể dục thể thao: Bao gồm đất vườn hoa, công viên các bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, vấp đô thị. Có thể bố trí trong các khu đất cây xanh, thể dục thể thao các công trình dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dưỡng, lâm, nghiệp đô thị. - Đất giao thông : Bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông. Trong quy hoạch đất giao thông cần đăc biệt lưu ý đến đất dành cho các công trình ngầm như đường cấp, thoát nước, đường dây điện và dây thông tin. Ngoài ra đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộc quản lý trực tiếp của đô thị như khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội, các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước. Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị người ta phải căn cứ vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo các tiêu chuẩn thiết kế sau đây: Đất công nghiệp, TT công nghiệp 10-12m/ng 10-12% Đất kho tàng 2 - m/ng 2-3% Đất các khu ở 40-50 m/ng 46-50% Đất trung tâm đô thị – khu đô thị 3-5m/ng 3- 5% Đất cây xanh, thể dục thể thao 15-22 m/ng 15 – 22% Đất giao thông 10-13 % 12 – 14% Tổng cộng 80 - 100 m/ng 100% Sự dao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố như địa hình của khu đất xây dựng, địa chất công trình của các khu xây dựng, số tầng cao của công trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng đô thị. Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu người các đô thị nhỏ thường lấy chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp. 3. Giao đất, cho thuê đất 3.1 Giao đất Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đó. Về việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau: Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản. Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất. Tổ chức việc giao đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý theo sự biến động của quỹ đất đô thị. Việc giao đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất lệ phí địa chính và làm các thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật. Người giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó. Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị đưa vào sử dụng, thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải quyết. Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong đất dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực. 3.2. Thuê đất. Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sủ dụng và các mục đích sau: - Tổ chức mặt bằng phụ vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trong đô thị. - Sử dụng mặt bằng làm bãi kho. - Tổ chức các hoạt động như cắm trại, hội chợ, lễ hội; Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. - Các tổ chức cá nhân có nhu cầu thuê đất trong đô thị đất dành cho các mục đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất. - Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền quyết định. - Sau khi có quyết định thuê đất, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký kết hợp đồng với bên thuê đất. Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đúng mục đích. - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật; - Thực hiện đúng hợp đồng thuê đất. Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên thuê. Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định riêng của Nhà nước. 4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị 4.1. Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai việc đăng ký sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý đồng thời thường xuyên theo dõi quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. 4.2. Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người sử dụng hợp pháp đất đai tại các đô thị song chưa có đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đó. Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý đất đai đô thị cần phải tổ chức xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành.Việc xét giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây: Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam cấp. - Những người đang có giấy tờ hợp lệ chgứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời Miền Nam Việt Nam. Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất. Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ diều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Không vi phạm các công trình hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị. - Không lấn chiếm đất thuộc các khu công trình di tích lịch sử, Nhà nước hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận. - Nhà nước nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quản lý nhà đất và địa chính qiúp uỷ ban nhân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền Nhà nước sử dụng đất đô thị. 5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng hợp pháp giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên Nhà nước của cuộc sống xã hội nhất là thị trường. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đấu cỏ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Theo quy định của luật đất đai và Bộ luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), con người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. - Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết hạn thuê. - Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. - Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người kế theo di chúc hoặc theo luật phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai . 5.1. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Theo quy định của Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải được tiến hành làm thủ tục tại uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quân, huyện. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại uỷ ban nhân thành phố trực thuộc Trung ương. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của uỷ ban nhân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế). 5.2. Những điều kiện được chuyển quyền, chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các yếu tố sau: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn đất được quyền sử dụng còn lại. - Phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự và Luật đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi. Không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị 6.1. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị Để phục vụ nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trước khi thu hồi đất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất. Người sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình công cộng, uỷ ban nhân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điểu kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người bị thu hồi. Đối với các trường hợp tổ chức các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật. 6.2. Đền bù thu hồi đất đô thị Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xây dựng xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiến độ không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, những trường hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưởng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới: + Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước, hoặc đất đấu thầu. + Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xây dựng xây xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của nhân sách Nhà nước. Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị nhà Nhà nước thu hồi đất thì không bị đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước. Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc người thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá trị đất bị thu hồ._.i do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do chính phủ quy định. Đối với trường hợp đất ở đô thị khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc đền bù thiệt hại về tái sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của công trình đó. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ xây dựng ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với ngôi nhà đã phá vỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới. 7. Thanh tra, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đô thị 7.1. Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị Trong thực tế quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và các các phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là: - Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng - Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê; thế chấp quyền sử dụng đất.) - Tranh chấp về thừa kế sử dụng đất ; - Tranh chấp về bồi dưỡng thiệt hai về đất ; - Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất; - Tranh chấp về lối đi; - Tranh chấp về cản trở thực hiện quyến sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện thoại qua bất động sản liền kề…); - Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai. 7.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai *) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc uỷ ban nhân dân và Toà án nhân dân các cấp. Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: - Uỷ ban nhân dân, huyện, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh giải quyết tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa các tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân với các tổ chức thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương. - Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. *) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành. Phần 2 : Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long I. Tổng quan về thành phố Hạ Long 1. Thực trạng phát triển kinh tế Trong ba năm thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố Hạ Long lần thứ XXI, Đảng bộ và nhân dân các dân tộc đã nỗ lực phấn đấu hoàn thành và hoàn thành vượt mức các chỉ tiêu kinh tế – xã hội. Kinh tế có bước phát triển khá toàn diện và vững chắc, tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt 12,65%/năm (tính theo giá so sách) tương đương với mức bình quân chung của tỉnh năm 2003. Trong đó mức tăng trưởng của nghành công nghiệp tăng bình quân 12,2%/năm, lĩnh vực dịch vụ tăng bình quân 12,9%/năm, ngành nông nghiệp tăng bình quân 14,3%/năm. GDP bình quân đầu người năm 2003 đạt 1068,3 USD gấp 2,1 lần so với bình quân chung của cả nước. Về cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch theo đúng hướng, tăng dần tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng nhóm ngành nông nghiệp, năm 2002 cụ thể như sau: - Công nghiệp - xây dựng: 40,9% - Dịch vụ : 57,1% - Nông nghiệp: 1,9% Tổng sản phẩm nội địa trên địa bàn thành phố năm 2002 đạt 2.926.545 triệu đồng, trong đó công nghiệp xây dựng 1.197.674 triệu đồng, dịch vụ 1.671.878 triệu đồng, nông nghiệp 56.993 triệu đồng. 2. Thực trạng phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn 2.1. Thực trạng phát triển đô thị Thành phố trẻ Hạ Long được xây dựng và phát triển trên nền thị xã Hồng Gai, hình thành do công nghiệp khai thác than là chủ yếu. Trong quá trình phát triển, đến nay thành phố đã thực sự thay đổi về chất, từ một thành phố than đã trở thành thành phố du lịch, công nghiệp, cảng biển và thương mại của vùng Đông bắc Tổ quốc. Di sản thiên nhiên thế giới vịnh Hạ Long cùng với giá trị đa dạng sinh thái đã khẳng định vẻ đẹp thiên nhiên kỳ vĩ, mang lại cho thành phố nguồn lợi nhuận lớn về du lịch, đồng thời tạo ra một thách thức lớn về bảo vệ môi trường tự nhiên. Đô thị Hạ Long gồm có 18 phường, dân số là 175.367 người với tổng diện tích đô thị là 14.375,0 ha chiếm 64,6% diện tích đất của thành phố, bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp: 987,2 ha bằng 6,87% đất đô thị - Đất lâm nghiệp có rừng: 2.595,75 ha bằng 18,06% đất đô thị - Đất chuyên dùng: 3.383,6 ha bằng 23,53% đất đô thị - Đất ở: 1.197,25 ha bằng 8,33% đất đô thị - Đất chưa sử dụng: 6.211,19 ha bằng 43,21% đất đô thị Trong đất nông nghiệp, nhiều đất là đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 446,9 ha, đất vườn tạp 270,06 ha, đất trồng cây hàng năm 240,49 ha đây là đất để sản xuất, cung cấp thực phẩm, rau, quả phục vụ tại chỗ cho đô thị. Đất lâm nghiệp có rừng chiếm 18,06% đất đô thị, chủ yếu là rừng bảo vệ đầu nguồn, bảo vệ cảnh quan và điều tiết môi trường của thành phố, cần được bảo vệ và phát triển. Đất chuyên dùng chiếm 23,53% diên tích đất đô thị, đây là tỷ lệ rất thấp so với đô thị loại II. Trong đó đất cho an ninh quốc phòng lớn nhất 1.177,5 ha bằng 34,8%, đất xây dựng 880,68 ha bằng 26%, đất giao thông 520,5 ha bằng 15,38% diện tích đất đô thị còn lại là các loại đất khác. Diện tích đất ở đô thị của thành phố là 1.197,25 ha, bình quân 68m2/người đây là tỷ lệ tương đối đảm bảo cho sinh hoạt của nhân dân, tuy nhiên trong thực tế sự chênh lệch về đất ở còn rất lớn giữa những người thu nhập thấp, so với mặt bằng chung. Đất chưa sử dụng trong đô thị còn khá lớn chiếm tới 43,21% diện tích đất đô thị, chủ yếu là đất trống đồi núi trọc và mặt nước chưa sử dụng. Cần có biện pháp khai thác hợp lý quỹ đất này. Thực trạng xây dựng cơ sở hạ tầng trong đô thị như sau: - Về giao thông: + Quốc lộ 18A qua thành phố dài 47,8 km đã nâng cấp đạt tiêu chuẩn đường cấp III đồng bằng, các đoạn đi qua thành phố đã được xây dựng thành đường đô thị. + Quốc lộ 18B là đường cấp phối đá và đất rộng 5 – 7 m chưa được nâng cấp. + Đường nội thị tổng chiều dài khoảng trên 500 km, trong đó đường nhựa, bê tông khoảng trên 200 km. Hình thành các trục giao thông chính có lộ giới 20- 35 m, đường bao biển Hùng Thắng 42 m... Còn lại là các đường cấp phối, lộ giới nhỏ, độ dốc lớn. + Các bến bãi đỗ xe chủ yếu là hai đầu phà Bãi Cháy, còn lại trong thành phố chưa có bãi đỗ xe chính thức. + Đường sắt: Tuyến đường sắt Kép - Bãi Cháy qua địa bàn thành phố dài 14,5 km tới ga Hạ Long, và một số đường sắt chuyên dùng vận chuyển than. - Các cảng biển: Trong hệ thống cảng biển lớn nhất là cảng nước sâu Cái Lân với công suất 1,5 triệu tấn/năm. - Hệ thống thoát nước: Phần lớn đã xây dựng mương thoát nước mưa, mương ngắn gồm cống hộp và mương hở. Chế độ hoạt động nước mưa, nước thải thoát chung, mương cống luôn bị ứ tắc do đất, cát sỏi, rác thải... gây nên nước thải, nước mưa không thoát được gây ngập cục bộ từ 0,5 - 1 ngày. - Hiện trạng cấp nước: thành phố Hạ Long có hai mạng lưới cấp nước riêng biệt, cả 2 mạng lưới đều sử dụng nước mặt kết hợp nước ngầm. Đến nay các mạng lưới này đều bị cũ nát, hư hỏng, hoạt động kém hiệu quả, thất thoát nước lớn (56%) chất lượng nước kém. Vừa qua dự án cải tạo và mở rộng hệ thống cấp thoát nước thành phố Hạ Long được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã cải thiện diều kiện cấp nước sinh hoạt và sản xuất của nhân dân với trên 210 km đường ống dẫn nước. - Hiện trạng cấp điện: Nguồn điện được cung cấp từ mạng lưới quốc gia thông qua 2 trạm 110/35/6KV từ đường dây 110KV Uông Bí - Mông Dương dây AC 185, lưới điện gồm có lưới trung áp 35 KV và 3 KV, lưới hạ thế 0,4 KV. Về lưới chiếu sáng hiện nay trên toàn thành phố đã được chiếu sáng bằng hệ thống đèn cao áp. Nhìn chung việc đầu tư xây dựng theo hướng quy hoạch, còn lại các công trình công cộng còn thiếu, chất lượng công trình xuống cấp, tiện nghi sử dụng thấp chưa đáp ứng được nhu cầu của thành phố Hạ Long hiện đại. 2.2. Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn Theo số liệu thống kê năm 2003 của UBND thành phố Hạ Long, đất khu dân cư nông thôn của thành phố chỉ còn lại hai xã là Đại Yên, Việt Hưng với diện tích khu dân cư là 314,17 ha, trong đó đất ở 154,65 ha và đất vườn tạp 159,52 ha. Xét về mặt thực chất diện tích này sẽ lớn hơn nhiều vì diện tích đất ở chưa thống kê hết, mặt khác đất chuyên dùng trong khu dân cư, đất canh tác xen kẽ, đất chưa sử dụng chưa được thống kê. Nếu tính cả các loại diện tích trên đất khu dân cư nông thôn 800 ha. Với số dân nông thôn của hai xã trên là 17.491 người, bình quân 450m2/người, đây là tỷ lệ cao so với một số huyện trong tỉnh. Cơ sở hạ tầng khu dân cư nông thôn được quan tâm xây dựng, các xã đều sử dụng lưới điện quốc gia, hệ thống giao thông được nâng cấp, phát triển các đường liên thôn, xóm được bê tông hoá, trụ sở UBND xã, trường học, trạm y tế đã và đang được xây dựng mới, đảm bảo nơi làm việc, sinh hoạt và học tập của nhân dân. 3. Dân số và lao động 3.1. Dân số, mật độ dân số Năm 2003, dân số toàn thành phố Hạ Long có 194.172 người (không tính khối lượng A). Dân số đô thị có 176.558 người chiếm 90,93% dân số toàn thành phố, với 45.211 hộ bình quân 3,9 người/hộ, tỷ phát triển dân số tự nhiên 1,1%. Dân số nông thôn có 17.614 người bằng 9,07% dân số toàn thành phố, với 4.313 hộ dân, bình quân 4,1 người/hộ Mật độ dân số trung bình của thành phố là 873 người/km2 nhưng phân bố không đều và có sự chênh lệch lớn giữa các phường trung tâm với các xã. Phường có mật độ dân số cao nhất là Trần Hưng Đạo 15.188 người/km2, thấp nhất là Đại Yên 180 người/km2. 3.2. Lao động và việc làm Số người trong độ tuổi lao động của thành phố 109.064 người bằng 56,2% dân số chung. Đây là tỷ lệ khá cao và là nguồn nhân lực để phát triển kinh tế xã hội. Số người có việc làm 96.688 người, trong đó lao động làm việc trong các ngành kinh tế khu vực Nhà nước có 48.190 người, lao động đang làm việc tại ngành kinh tế khu vực cá thể 48.498 người. Số lao động chưa có việc làm còn lớn 12.376 người chiếm 6,4% dân số thành phố và bằng 11,3% số người trong độ tuổi lao động. Đây là một vấn đề rất cần quan tâm giải quyết trong thời gian tiếp theo. 3.3. Thu nhập và mức sống Mức thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn thành phố năm 2002 (tính theo giá trị thực tế) là 1.068,3 USD. Năm 2003 tổng thu ngân sách địa bàn đạt 220.510 triệu đồng, thu ngân sách của thành phố là 151.900 triệu đồng, tổng thu ngân sách Nhà nước đạt 372.410 triệu đồng, thu nhập bình quân 19.310 ngàn đồng/người (giá thực tế), đây là mức thu nhập khá cao so với các huyện, thị xã trong tỉnh. Tuy nhiên mức thu nhập trên không đồng đều còn có sự chênh lệch lớn giữa các phường trung tâm đô thị với các vùng ven đô và khu vực nông thôn, giữa các ngành kinh tế với nhau, giữa khu vực Nhà nước với khu vực doanh nghiệp tư nhân... 4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội gây áp lực đối với đất đai 4.1. Thuận lợi - Là thành phố trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá- xã hội có dân số đông nhất trong tỉnh, có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trong vùng tam giác kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, đặc biệt có hệ thống giao thông đối nội, đối ngoại thuận tiện, bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thuỷ là những động lực cơ bản thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. - Thành phố Hạ Long là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, có vịnh Hạ Long di sản thiên nhiên thế giới, địa hình đa dạng tạo điều kiện phát triển du lịch, cảng biển, đóng mới tàu biển, là địa bàn hấp dẫn thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài. - Nền kinh tế của thành phố đã và đang chuyển dịch theo hướng tốc độ tăng trưởng cao, có nguồn lao động dồi dào, tỷ lệ lao động qua đào tạo lớn nhất so với các địa phương khác trong tỉnh. - Tài nguyên thiên nhiên đa dạng và phong phú đặc biệt là than, đá vôi để phát triển ngành công nghiệp khai thác, sản xuất xi măng, phát triển công nghiệp điện, công nghiệp cán thép, đóng mới và sửa chữa tàu biển, mỏ sét trữ lượng cao cho phép sản xuất gạch ngói, gốm sứ... Tài nguyên đất, tài nguyên biển, tài nguyên rừng cho phép phát triển ngành nông - lâm ngư nghiệp một cách đồng bộ. - Nhân dân có truyền thống cách mạng, hiếu học, năng động, sáng tạo, lực lượng lao động có trình độ, tay nghề cao đáp ứng được nhu cầu phát triển trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. 4.2. Những hạn chế - Thành phố Hạ Long đất chật người đông, do điều kiện địa hình nên việc tạo mặt bằng trong xây dựng, phát triển công nghiệp và phát triển đô thị gặp nhiều khó khăn, đầu tư tốn kém cụ thể là phải dùng biện pháp san đồi, lấn biển hợp lý để tạo thêm mặt bằng mở rộng thành phố. - Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tuy hợp lý, đúng hướng nhưng còn chậm, chưa đồng đều, có ngành phát triển mạnh, có ngành phát triển chậm. Tốc độ tăng trưởng kinh tế chưa cao, chỉ đạt mức bình quân của tỉnh. - Tỷ lệ số người trong độ tuổi lao động chưa có việc làm và thiếu việc làm vẫn cao, dẫn đến tệ nạn xã hội, gây khó khăn cho sự phát triển kinh tế xã hội. - Một số đơn vị sản xuất công nghiệp có trang thiết bị máy móc công nghệ lạc hậu, chưa thực sự đổi mới khoa học công nghệ, áp dụng tiến bộ tiên tiến vào sản xuất, nhiều sản phẩm hàng hoá chưa đủ sức cạnh tranh trên thị trường trong và ngoài nước. - Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật tuy được đầu tư, song vẫn thiếu đồng bộ, vẫn thực hiện hệ thống chính sách chậm đổi mới gây khó khăn cho các nhà đầu tư vào Hạ Long. - Cùng với sự phát triển nhanh các đô thị mới, các khu công nghiệp, các khu chế xuất, các nhà máy lớn và khai thác than đã ảnh hưởng không nhỏ đến bảo vệ môi trường sinh thái gây ô nhiễm không khí, nguồn nước, nhất là sinh vật biển thuộc vịnh Hạ Long, di sản thiên nhiên thế giới có nguy cơ suy thoái. 4.3. áp lực đối với đất đai Từ đánh giá thực trạng phát triển kinh tế- xã hội của thành phố Hạ Long cho thấy áp lực đối với đất đai ngày càng gia tăng, đặc bệt là trong thời kỳ đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá được thể hiện ở các mặt sau: - Thành phố Hạ Long có quy mô dân số lớn, mật độ dân số cao, tuy tỷ lệ tăng dân số tự nhiên ở mức trung bình nhưng tỷ lệ tăng cơ học lại cao, tốc độ đô thị hoá nhanh. Vì vậy, việc giải quyết đất để xây dựng nhà ở và các công trình công cộng phục vụ đời sống nhân dân hàng ngày thường xuyên phải được quan tâm, gây sức ép về đất đai trên địa bàn thành phố. - Cơ cấu kinh tế của thành phố Hạ Long hiện nay công nghiệp và dịch vụ có tỷ trọng cao chiếm tới 98% GDP của thành phố, trong khi đó việc thu hút đầu tư vào thành phố để phát triển công nghiệp, xây dựng các nhà máy lớn như: Điện, xi măng, đóng tàu, sản xuất vật liệu xây dựng, dịch vụ... vẫn đang phát triển mạnh đòi hỏi phải có quỹ đất lớn để tôn tạo mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất và phục vụ sản xuất mà chủ yếu là phải lấy đất nông nghiệp, lâm nghiệp (rừng ngập mặn)... Vì vậy, việc xây dựng và phát triển trong những năm tiếp theo phải hết sức tiết kiệm theo hướng sử dụng triệt để không gian, xây dựng nhà cao tầng trong các khu công nghiệp và đô thị. - Hiện tại còn hàng vạn lao động ở khu vực nông thôn (toàn tỉnh) dư thừa. Để thu hút số lao động này vào các lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ, hệ thống đô thị và các khu dân cư tiếp tục phải mở rộng, do đó đòi hỏi phải phân bố quỹ đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. - Để có nền kinh tế phát triển mạnh mẽ phải dành quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, bến cảng, kho bãi... - Mặt khác việc cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống cho gần hai vạn dân hiện nay và khoảng 3,7 vạn dân vào năm 2010 thì các công trình phúc lợi xã hội như văn hoá, thể thao, y tế, giáo dục đào tạo sẽ phải cải tạo và mở rộng kết hợp với xây dựng mới, vẫn phải dành quỹ đất để phát triển. - Thực hiện chương trình mở rộng không gian đô thị theo nhiệm vụ điều chỉnh chung của thành phố Hạ Long đến năm 2020 để xây dựng thêm các khu công nghiệp, du lịch, sân bay, xây dựng nhà máy, bắt buộc phải lấy quỹ đất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành. Trong khi đó dân số ở ngoại thành sống bằng nghề nông nghiệp thì áp lực đất đai, lao động, việc làm cho các hộ sử dụng đất là một vấn đề rất quan trọng, cần được quan tâm giải quyết khi lập phương án sử dụng đất. Tóm lại: Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian qua nhất là những năm gần đây thì công cuộc đổi mới của Đảng và Nhà nước đã thực sự đi vào cuộc sống thì áp lực đối với đất đai của thành phố càng trở lên gay gắt. Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tành phố không thể không xét đến một cách nghiêm túc việc khai thác, sử dụng quỹ đất đai theo hướng tích cực trên cơ sở: tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả cao, bố trí sử dụng đất đai phải đáp ứng được nhu cầu về sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong hiện tại cũng như lâu dài. Vì vậy, thành phố Hạ Long cần có những biện pháp đẩy mạnh hoạt động quản lý sử dụng đất đai để những mâu thuẫn về quan hệ đất đai sớm được giải quyết. II. Tình hình quản lý đất đai 1. Thời kỳ trước Luật đất đai năm 1993 Trước khi có Luật đất đai năm 1993, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố còn lỏng lẻo, chủ yếu tập trung vào việc quản lý đất đai nông nghiệp và xây dựng. Trong khi đó nhân dân tự ý khai phá, lấn chiếm đất đai để xây dựng nhà ở, làm vườn và sử dụng vào các mục đích khác diễn ra phổ biến. Cũng như các địa phương khác trong toàn tỉnh, hệ thống các cán bộ địa chính còn thiếu và yếu, toàn thành phố chỉ có 1 đến 2 cán bộ chuyên trách theo dõi ruộng đất được ghép trong phòng nông nghiệp, ở cấp xã không có cán bộ địa chính hoặc có thì chưa qua lớp đào tạo... Do đó dẫn đến việc sử dụng đất đai lãng phí, lấn chiếm đất công, tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, giao đất sai thẩm quyền, mua bán đất trái phép gây khiếu kiện kéo dài về đất đai nhưng chưa được giải quyết kịp thời và triệt để. Công tác điều tra cơ bản chưa được tiến hành đồng bộ, đo đạc thành lập bản đồ địa chính chưa được thực hiện, công tác đăng ký thống kê đất đai, lập hồ sơ địa chính, theo dõi biến động đất đai còn nhiều lúng túng. Việc quy hoạch sử dụng đất đai chưa được quan tâm hoặc có làm chỉ mang tính nhỏ lẻ, phục vụ tại chỗ cho sản xuất nông nghiệp, quy hoạch dãn dân để giao đất ở cho từng khu vực hẹp. 2. Thời kỳ sau Luật đất đai năm 1993 đến nay 2.1. Tình hình hoạt động của bộ máy quản lý sử dụng đất đai của thành phố Hạ Long Từ khi có Luật đất đai năm 1993, công tác quản lý đất đai của thành phố đã dần dần đi vào nề nếp. Hệ thống tổ chức ngành địa chính được hình thành và kiện toàn từ thành phố đến cơ sở. Phòng địa chính thành phố, xã, phường đều có những cán bộ quản lý địa chính chuyên trách được bồi dưỡng, đào tạo cơ bản về chuyên môn nghiệp vụ. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai có những bước chuyển biến tích cực góp phần ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Hệ thống quản lý địa chính của thành phố Hạ Long bao gồm hai cấp quản lý: cấp thành phố, Phòng Địa chính đô thị thành phố trực tiếp các quản lý lĩnh vực địa chính đô thị và cấp phường, xã. Hiện nay, đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính của thành phố có 37 đồng chí trong đó có 25 đồng chí đại học các loại, 9 trung cấp, 1 sơ cấp. -Tại Phòng Địa chính đô thị thành phố có 17 đồng chí trong đó có 14 đại học, 2 trung cấp, 1 sơ cấp, 14 đảng viên. - Tại phường, xã có 20 đồng chí trong đó có 11 đại học, 9 trung cấp. Nhìn chung với đội ngũ như hiện nay về số lượng và chất lượng là tương đối tốt. Nếu không có yêu cầu nhiệm vụ cần tập trung cấp bách thì với lực lượng trên là đủ. Nhưng với nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm tới và tăng cường kiện toàn hồ sơ địa chính thì lượng trên là còn thiếu về cán bộ và thiếu về đầu tư kinh phí và trang thiết bị cần phải được tăng cường. Với chức năng là một phòng tham nưu giúp việc cho UBND thành phố quản lý Nhà nước về đất đai. Trong những năm qua Phòng đã có nhiều nỗ lực biết phối hợp, hợp tác với UBND các phường, xã, các Phòng ban chức năng như : Tài chính kế hoạch, Thanh tra xây dựng, Ban đền bù GPMB, Chi cục thuế... của thành phố và đã tranh thủ sự chỉ đạo, hướng dẫn của ngành dọc, Phòng Địa chính đô thị đã giúp UBND thành phố thực hiện được cơ bản nội dung quản lý mà Luật quy định đưa công tác quản lý đất đai của thành phố dần tường bước đi vào nề nếp đạt được những kết quả đáng kể. Tuy nhiên, so với yêu cầu trước mắt nhiệm vụ của phòng hết sức nặng nề và còn nhiều tồn tại: - Nhiệm vụ cấp giâý chứng nhận quyền sử dung đất còn gấp 30 lần kết quả đã giải quyết năm 2001 mà đòi hỏi phải giải quyết cấp bách trong thời gian tới. Cụ thể nhu cầu cấp giấy bằng 21.300 giấy. - Nghiệp vụ cơ bản quản lý địa chính là việc lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin địa chính, đây và đang là khâu tồn tại của Phòng, cần phải được tăng cường khắc phục trong thời gian tới. - Xác định chức năng, nhiệm vụ, tổ chức của phòng địa chính đô thị tới nay không còn phù hợp với Luật đất đai năm 2003, Thông tư hướng dẫn số 01 của liên Bộ nội vụ - Tài nguyên môi trường. Về tổ chức bộ máy của Phòng tài nguyên môi trường ở các cấp vừa trùng vừa thiếu dẫn đến sự chỉ đạo chuyên ngành giữa các cấp thiếu sự thống nhất, hợp tác giữa các cấp. - Với đội ngũ cán bộ địa chính của phòng và phường, xã trước nhiệm vụ yêu cầu cấp bách như hiện tại vẫn đang thiếu và yếu về số lượng và chất lượng, nhất là đối với đội ngũ cán bộ phường, xã. Đội ngũ cán bộ phường, xã là lực lượng trợ thủ đắc lực của Phòng quản lý địa chính đô thị thành phố trong quá trình triển khai thực hiện các nghiệp vụ quản lý. Hàng năm đội ngũ này được tăng cường. Sau năm 2002 hầu như các phường, xã đều được tăng biên chế thành 2 cán bộ quản lý địa chính đô thị. Trong gần 40 cán bộ có 9 kỹ sư còn lại là trung cấp. Việc quản lý điều hành sử dụng của lãnh đạo UBND phường, xã những năm qua nhiều nơi chưa đúng mức, sử dụng cán bộ địa chính vào những việc khác không đúng nghiệp vụ. Nên nghiệp vụ chính không sâu, nhiều nhiệm vụ chính thì không thực hiện được. Tồn tại trên, một phần do sự phối hợp quản lý giữa UBND phường, xã với Phòng địa chính đô thị còn chưa chắt chẽ như quy định (Thông tư 470 của Tổng Cục địa chính), đội ngũ quản lý địa chính chất lượng không cao. Cần phải nâng cao đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính này. 2.2. Quản lý đất đai theo địa giới hành chính Thực hiện chỉ thị 364/HĐBT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ), địa giới hành chính của thành phố và các phường, xã được khoanh định cắm mốc giới cố định ngoài thực địa, lập hồ sơ về ranh giới hành chính đã giao cho UBND các cấp quản lý với 18 phường, xã. Thực hiện quyết định số 51/2001/NĐ-CP ngày 16 tháng 8 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ, về việc mở rộng địa giới hành chính thành phố Hạ Long. UBND thành phố đã tiếp nhận bàn giao 2 xã Đại Yên, Việt Hưng của huyện Hoành Bồ để quản lý và xây dựng đinh hướng quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội, quản lý và sử dụng đất đai. Hiện nay thành phố có 20 phường, xã. 2.3. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nội dung quan trọng nhằm khai thác và sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Tuy đã được đề cập, song đến nay do khó khăn về ngân sách, nhân lực, kỹ thuật nên các phường, xã trong thành phố vẫn chưa được lập quy hoạch sử dụng đất đai. - Năm 2002 thành phố đã được Chính phủ quyết định nâng cấp lên thành đô thị loại II. Cùng với việc thực hiện điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chung của thành phố Hạ Long đến năm 2020, là cơ sở để triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết thuộc nhiều ngành, nhiều lĩnh vực thu hút nhiều dự án đầu tư trong và ngoài nước của thành phố. - Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng đất ngày càng đòi hỏi phải được quan tâm đúng mức. Tuy nhiên đến nay thành phố vẫn là một trong ba đơn vị cuối cùng trong toàn tỉnh chưa duyệt quy hoạch sử dụng đất, làm cơ sở tiến hành quy hoạch sử dụng đất cấp xã theo kế hoạch tỉnh giao. 2.4. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 2.4.1. Tình hình giao đất, cho thuê đất Diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Hạ Long tính đến ngày 31/10/2003 đã giao, cho thuê phân theo các đối tượng sử dụng là: 17.134,35 ha chiếm 77% diện tích đất thành phố. Các thành phần kinh tế khác nhau được giao và cho thuê các loại đất, cụ thể như sau: - Hộ gia đình cá nhân: Hộ gia đình, cá nhân được giao 6.594,46 ha chiếm 38,48% diện tích đất đã giao và cho thuê. Bao gồm: Đất nông nghiệp 2.146,39 ha, trong đó đất trồng lúa 274,74 ha, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 1.174,66 ha, đất trồng cây lâu năm 222,97 ha... Đất lâm nghiệp có rừng được giao 2.303,21 ha, trong đó rừng tự nhiên 78,98 ha, rừng trồng 2.224,23 ha. Đất chuyên dùng 7,25 ha chủ yếu là sản xuất vật liệu xây dựng. Đất ở 1.317,39 ha, trong đó đất ở đô thị 1.162,74 ha, đất ở nông thôn 154,65 ha. Đất chưa sử dụng 820,22 ha, đây là diện tích đất được giao cho các hộ gia đình, cá nhân để tiếp tục trồng rừng. - Các tổ chức kinh tế: Đã được giao và cho thuê 6.661,37 ha chiếm 38,88% diện tích đã giao và cho thuê, bao gồm: Đất nông nghiệp được giao 243,71 ha, trong đó đất trồng lúa 135,16 ha, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản 80,87 ha... Đất lâm nghiệp có rừng 1.689,06 ha, trong đó rừng tự nhiên 321,9 ha, rừng trồng 1.367,16 ha. Đây là diện tích đất đã giao cho lâm trường Hòn Gai để phát triển nghề rừng. Đất chuyên dùng được giao và cho thuê 2.188,93 ha, trong đó đất xây dựng 727,86 ha, đất khai thác khoáng sản 656,91 ha... Đất ở được giao 28,38 ha. Đất chưa sử dụng 2.511,29 ha, trong đó đất đồi núi chưa sử dụng chiếm 2.193,08 ha, đây là đất đã giao theo Nghị định 02/CP để trồng rừng. - Tổ chức nước ngoài và liên doanh với nước ngoài được giao và cho thuê đất 36,64 ha chủ yếu là đất xây dựng 26,64 ha và đất khai thác khoáng sản 10,0 ha. - UBND xã quản lý sử dụng 1.605,94 ha, trong đó đất nông nghiệp 176,21 ha, đất lâm nghiệp 1.051,62 ha, đất chuyên dùng 375,45 ha, đất chưa sử dụng 22,66 ha. - Các đối tượng khác được giao và cho thuê 2.235,94 ha chiếm 13,05%, bao gòm đất chuyên dùng 1.596,48 ha, đất lâm nghiệp có rừng 109,47 ha, đất nông nghiệp 1,76 ha, đất ở 6,13 ha và 522,1 ha đất chưa sử dụng. - Đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng còn 5.115,65 ha chiếm 23% diện tích đất đai của thành phố. Chủ yếu là đất chưa sử dụng, trong đó đất có mặt nuớc chưa sử dụng 1.680,66 ha, đất đồi núi chưa sử dụng 394,25 ha, đất bằng chưa sử dụng 261,13 ha, đất chưa sử dụng khác 678,21 ha, còn lại là sông suối và núi đá không có rừng cây. (Chi tiết xem bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất đai theo thành phần kinh tế năm 2003 ở thành phố Hạ Long) 2.4.2. Thu hồi đất Do tồn tại của công tác quản lý đất đai trong những năm trước đây để lại, cùng với việc phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Việc giành đất ưu tiên cho các dự án khu công nghiệp, khu đô thị, giao thông, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật là việc làm cần thiết, thành phố đã thành lập một ban đền bù giải phóng mặt bằng thu hồi hàng trăm ha đất cần thiết để phục vụ nhu cầu phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhìn chung việc thu hồi đất diễn ra đúng chính sách, dúng chế độ được nhân dân ủng hộ. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng không tránh khỏi những thiếu sót cần được khắc phục. 2.5. Điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính Từ năm 1997 đến hết năm 2000, được sự quan tâm của UBND tỉnh Quảng Ninh, Thành phố Hạ Long đã tổ chức đo đạc bản đồ địa chính trên địa giới hành chính của 18 phường, xã. Tài liệu đo đạc được đưa vào sử dụng kịp thời phục vụ cho công việc quản lý sử dụng đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Sau khi sát nhập hai xã Đại Yên, Việt Hưng thuộc huyện Hoành Bồ, UBND thành phố đã chủ động trích ngân sách địa phương tổ chức đo đạc tiếp khu vực đất chuyên dùng và đất dân cư để tiện việc quản lý sử dụng, năm tiếp theo đo đạc tiếp phần diện tích còn lại. Tuy nhiên việc sử dụng bản đồ địa chính chưa đạt hiệu quả cao do bản đồ chưa được chỉnh lý biến động thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn hiện nay. Vì vậy, cần có biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài liệu quý giá này. Công tác đánh giá phân hạng đất bước đầu mới phân hạng được đất nông nghiệp làm cơ sở tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và đầu tư cho sản xuất nhưng diện tích không nhiều. Cùng với việc ban hành Quyết định 2413/QĐ-UB của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định khung giá các loại đất trong phạm vi toàn tỉnh, UBND thành phố Hạ Long xây dựng bộ giá đất làm cơ sở để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Thực hiện Luật đất đai năm 2003 UBND tỉnh đã điều chỉnh lại giao đất, được thực hiện từ 1/1/2005. 2.6. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.6.1 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong những năm trước đây tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Hạ Long rất chậm, ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai và không đáp ứng được nhu cầu nguyện vọng của nhân dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thực hiện kế hoạch số 83/KH-UB của UBND tỉnh Quảng Ninh ngày 23/01/2003, từ năm 2003 UBND thành phố tập trung chỉ đạo công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố với kết quả như sau: - Năm 2003 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) 1.705 giấy, tăng 25,5% so với cùng kỳ năm 2002. - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và quyền sử dụng đất 400 giấy tăng 14% so với năm 2002. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà 900 trường hợp tăng 80% so với năm 2002. - Giao đất cho 46 dự án tổng diện tích 484,6 ha, cấp phép xây dựng 550 công trình. Năm 2004, tính đến 20/12/2004 cấp được 7.569 giấy. ._. ứng nhu cầu tiêu dùng và xuất khẩu. 2.2. Tiềm năng đất đai để phát triển du lịch Thiên nhiên đã tạo cho vùng biển Hạ Long một cảnh sắc trời biển tuyệt vời với hàng ngàn hòn đảo lớn nhỏ, có nhiều hang động kỳ thú, quây tụ thành hình vòng cung gần như song song với bờ, giữa các dãy đảo và đất liền có những vùng kín gió, sóng lặng, cảnh đẹp nổi tiếng tạo nên tiềm năng rất lớn thuận tiện cho phát triển du lịch, là một trong những khu vực có tiềm năng du lịch vào loại lớn nhất trong vùng và cả nước. Ngoài tiềm năng mà thiên nhiên đã ban tặng, đất đai có đủ điều kiện cho phép xây dựng cơ sở hạ tầng một cách đồng bộ, thuận tiện theo kế hoạch và dự án nâng cao chất lượng hệ thống cơ sở hạ tầng của tỉnh Quảng Ninh được Chính phủ phê duyệt. Tất cả những yếu tố trên đã tạo nên sự đa dạng phong phú và làm nền tảng cho sự phát triển các ngành kinh tế nói chung và du lịch nói riêng. 2.3. Tiềm năng đất đai phát triển nông nghiệp Thành phố Hạ Long có cơ cấu nông nghiệp chiếm tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu kinh tế (1,9%), đánh giá tiềm năng đất đai cho phát triển sản xuất nông nghiệp khi tiến trình đô thị hoá phát triển mạnh là rất cần thiết và cần được nghiên cứu. Việc đánh giá tiềm năng đất đai để phát triển sản xuất nông nghiệp phải đánh giá kỹ cả đất đang sử dụng vào sản xuất nông nghiệp và đất chưa sử dụng có khả năng đưa vào sản xuất nông nghiệp. Qua khảo sát cho thấy: - Bằng biện pháp thuỷ lợi (tưới tiêu chủ động) có thể chuyển khoảng 150, 0 ha đất 2 vụ lên sản xuất 3 vụ (theo thống kê chưa có đất 3 vụ nhưng điều tra thực tế lại có trên 90,0 ha đất đã được sản xuất 3 vụ). - Chuyển 150 ha đất 1 vụ sang sản xuất 2 vụ, vùng cao đưa thêm 1 vụ màu khoảng 50 ha, vùng thấp trũng có thể ghép thêm 1 vụ nuôi cá. - Đất trồng cây lâu năm, hàng năm khác: có khả năng phát triển trên đất vườn tạp và đất trồng lúa kém hiệu quả để trồng cây ăn quả, trồng hoa, cây cảnh diện tích khoảng 200,0 ha. - Chuyển diện tích lúa kém hiệu quả ở khe Cá (Hà Phong) sang trồng rau phục vụ đô thị. - Có thể mở rộng diện tích đất trồng trọt bằng cách phục hoá đất canh tác cũ với diện tích 20,0 ha. - Mở rộng diện tích nuôi trồng thuỷ sản thêm khoảng 100,0 ha, kết hợp bãi triều, cồn rạn nuôi nhuyễn thể với diện tích khoảng 200,0 ha, tận dụng nước biển nuôi cá lông bè, mở rộng làng chài (Hùng Thắng) lên khoảng 1.200 ô lồng. Tuy nhiên việc phát triển cần phải quan tâm đến các yếu tố bảo vệ môi trường và nhu cầu phát triển đô thị - công nghiệp - du lịch. 2.4. Tiềm năng đất đai phát triển lâm nghiệp Hiên trạng diện tích đất đồi núi chưa sử dụng của thành phố còn rất lớn 3.923,4 ha. Trong đó đất có khả năng phát triển trồng rừng, khoanh nuôi tái sinh rừng có thể đạt tới 3.500 ha căn cứ vào điều kiện thực tế về đất đai và định hướng phát triển có thể phân thành các vùng như sau: - Trồng rừng phòng hộ (RT2) tại khu vực sông Diễn Vọng với diện tích khoảng 1.300 ha. - Trồng rừng bảo hộ môi trường sinh thái mỏ (RT3) với diện tích khoảng 700 ha. - Trồng rừng phòng hộ ven biển (RT4) khoảng 150,0 ha - Trồng rừng sản xuất khu vực phía tây thành phố thuộc 2 xã Đại Yên,Việt Hưng khoảng 450 ha. - Trồng rừng phòng hộ hồ Yên Lập khoảng 900 ha. 2.5. Tiềm năng đất đai phát triển, xây dựng, mở rộng đô thị và các khu dân cư nông thôn. Trên cơ sở đánh giá quỹ đất đai của thành phố, thực trạng xây dựng và phát triển đô thị trong những năm vừa qua, căn cứ chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh và thành phố. Đất đai để mở rộng các khu đô thị mới, các khu tái định cư, các khu dân cư nông thôn... đều đảm bảo về không gian. Tuy nhiên với điều kiện đặc thù về địa hình của thành phố, việc tạo lập mặt bằng để xây dựng đô thị, khu tái định cư rất tốn kém, phải san đồi, gạt núi, lấp biển, xây kè và gia cố nền đất với một khối lượng lớn, trên diện tích rộng mới đảm bảo nhu cầu phát triển trong giai đoạn tiếp theo. Vì vậy cần có giải pháp hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả trong việc sử dụng đất, mặt khác cần có biện pháp nâng cao hệ số sử dụng đất, tận dụng không gian, xây dựng nhà cao tầng (theo kiến trúc) khai thác đất trong khu dân cư cũ để tự giãn, chuyển nhượng đất đai đúng chính sách, tránh thất thu ngân sách Nhà nước. II. Quan điểm khai thác sử dụng đất Đất đai là tiền đề cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội và đời sống nhân dân, đảm bảo quốc phòng an ninh... Vì vậy, việc khai thác sử dụng đất phải luôn phù hợp và gắn liền với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Phải phát huy được nguồn lực, lợi thế của các địa phương trên cơ sở, điều kiện cụ thể của đất đai, đồng thời phải phù hợp với chiến lược phát triển chung của thành phố của tỉnh và vùng. Xuất phát từ những yêu cầu trên, quan điểm đất đai của thành phố là: - Khai thác triệt để quỹ đất hiện có, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao bằng các biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tận dụng không gian xây nhà cao tầng ở các đô thị và khu công nghiệp, du lịch. Đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đúng mục đích. - Dành quỹ đất thoả đáng, đúng vị trí cần thiết để xây dựng và phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, dịch vụ... khai thác tốt tiềm năng sẵn có của thành phố, hình thành các khu công nghiệp tập trung để sử dụng có hiệu quả cơ sở hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện, nước... và các công trình phúc lợi xã hội. Phát triển công nghiệp trên cơ sở gắn kết sự hình thành và phát triển các khu đô thị mới, các vùng kinh tế tập trung tạo thành sự liên kết hài hoà giữa công nghiệp và nông nghiệp, giữa thành thị và nông thôn, giữa sản xuất và thị trường tiêu thụ. - Quy hoạch bố trí lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn hiện có, nâng cấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xứng đáng với nhu cầu phát triển của thành phố đô thị loại II, dành quỹ đất quy hoạch khu tái định cư đáp ứng nhu cầu ăn ở sinh hoạt của nhân dân khi trưng dụng đất cho các dự án phát triển. Chấm dứt tình trạng giao đất dân cư manh mún, không có quy hoạch. - Duy trì và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp hợp lý, xây dựng bố trí sử dụng theo hướng phân vùng chuyên canh, sản xuất hàng hoá, gắn liền với thị trường và công nghiệp chế biến. Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất hợp lý. - Quản lý, bảo vệ và chăm sóc tốt vốn tài nguyên rừng hiện có. Tích cực khai thác đất chưa sử dụng để tái tạo, trồng rừng mới, tăng độ che phủ của rừng. Bảo vệ môi trường sinh thái bền vững, bảo vệ nguồn nước, di sản thiên nhiên thế giới và các di tích lịch sử văn hoá khác... - Khai thác sử dụng đất đai cần phải coi trọng mục tiêu quốc phòng- an ninh. Dành quỹ đất đúng vị trí, địa điểm, thuận lợi đủ diện tích cho các lực lượng vũ trang, bồ đội biên phòng, công an sử dụng vào mục đích an ninh quốc gia theo quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. III. Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long 1. Giải pháp về quản lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch 1.1. Quy hoạch Trong thời kỳ thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá- hiện đại hoá theo Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX. Cùng với việc phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tốc độ tăng dân số và đô thị hoá đã, đang và sẽ diễn ra với tốc độ tương đối nhanh, do đó nhu cầu về đất đai của các ngành, các lĩnh vực là rất lớn. Trong khi đó diện tích đất có khả năng khai thác để đưa vào sử dụng rất hạn chế, nhất là về đặc điểm địa hình của thành phố, trong việc tạo dựng mặt bằng xây dựng. Công tác quy hoạch chưa tiến hành đồng bộ- tuy đã xây dựng được quy hoạch tổng thể kinh tế- xã hội, quy hoạch không gian đô thị và quy hoạch chi tiết một số các dự án nhưng chưa có sự thống nhất dẫn đến sự chồng chéo trong giao đất, quy hoạch chi tiết sử dụng đất đai của các phường, xã chưa được triển khai... gây khó khăn không nhỏ trong việc quản lý sử dụng đất đai. Vì vậy, thành phố cần quan tâm hơn nữa việc quản lý công tác lập và xét duyệt quy hoạch. Quy hoạch của thành phố cần đảm bảo các yêu cầu sau: - Quy hoạch phải có tính hệ thống: Quy hoạch phải mang tính liên ngành, có sự phối hợp chặt chẽ, hợp lý giữa các ngành, giữa các khu vực trong mối quan hệ sử dụng đất. - Quy hoạch phải có tính công khai, minh bạch: Lập quy hoạch đã khó, để quy hoạch đi vào cuộc sống, gắn liền với cuộc sống càng khó hơn. Quy hoạch luôn gắn liền với con người, phục vụ con người, vì vậy, quy hoạch phải được bắt đầu từ con người và kết thúc là con người. Người dân có nghĩa vụ phải tuân theo những quy định của pháp luật quy hoạch, thì người dân cũng phải có quyền tham gia hiến định, pháp định được thực thi trong một xã hội có nền văn minh pháp lý. Theo quy định của pháp luật, trước khi quy hoạch xây dựng đô thị có hiệu lực pháp lý, phương án quy hoạch xây dựng đô thị bắt buộc phải lấy ý kiến các cơ quan hữu quan, HĐND và nhân dân đô thị "Quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn khi nghiên cứu lập dự án phải công bố công khai và trưng cầu ý kiến của nhân dân và HĐND sống trên vùng quy hoạch. Sau đó khi đồ án quy hoạch xây dựng đô thị có hiệu lực pháp lý (sau khi được duyệt) bắt buộc phải công khai trước nhân dân cũng như cắm mốc công khai trên thực địa. Dự án quy hoạch xây dựng (cả quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết) đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai và thường xuyên tại các cơ quan chính quyền các cấp và nơi công cộng trong vùng quy hoạch xây dựng để nhân dân thực hiện và kiểm tra việc thực hiện"- Trích hội thảo "Đền bù giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam". Vậy, làm thế nào để lấy ý kiến và đảm bảo việc tiếp nhận các ý kiến đóng góp của người dân đô thị. Đối với việc lấy ý kiến, cần đặt bản đồ không gian ở những nơi người dân thường xuyên lui tới như trụ sở tiếp dân, đồng thời có những cuộc lấy ý kiến được tổ chức ở cấp xã, phường hoặc đóng thành các cuốn sổ để người dân có thể xem khi cần... Các đồ án quy hoạch xây dựng được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, panô, biển quảng cáo... Tuy nhiên, vẫn có những địa phương không công bố quy hoạch xây dựng hoặc chậm công bố các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị. Thông tin về quy hoạch xây dựng lại bị "rò rỉ" và kết quả là phát sinh các "cò đất đai" trong quy hoạch xây dựng, trong đó "cò bay ra" từ các cơ quan Nhà nước... Điều này tất yếu sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến xã hội, gây mất lòng tin của người dân đối với các cơ quan Nhà nước. Pháp luật quy định công dân có quyền góp ý đối với dự án quy hoạch. Nhưng điều này chưa khả thi, bởi vì nhân dân thì có nhiều trình độ khác nhau, hầu như ít ai có kiến thức chuyên môn về quy hoạch xây dựng. Do đó, nói là người dân có quyền góp ý đối với dự án quy hoạch là rất khó. Nên, trước khi trưng cầu ý kiến của nhân dân thì các dự án quy hoạch phải được công bố rộng rãi trong nhân dân và phải được cán bộ có chuyên môn về quy hoạch xây dựng giải thích rõ về chính sách Nhà nước, ý tưởng, yêu cầu, mục đích của đồ án quy hoạch đó. Sau khi trưng cầu ý kiến của người dân thì phải có sự phản hồi từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, ý kiến nào chấp nhận, ý kiến nào không thể chấp nhận và phải giải thích rõ tại sao không thể chấp nhận. Có thế người dân mới cảm thấy sự đóng góp của mình là có tác dụng và từ đó phát huy quyền dân chủ trong nhân dân. Pháp luật cũng quy định công dân được quyền biết quy hoạch và phạm vi quy hoạch. Song không phải ai cũng hiểu về đồ án quy hoạch đó, do đó, cần phải có cán bộ chuyên môn có hiểu biết về quy hoạch xây dựng ở đó để khi người dân có thắc mắc thì có thể giải thích ngay. - Quy hoạch phải có tính linh hoạt: Quy hoạch phải lường trước được những biến động, những thay đổi trong mối quan hệ sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện quy hoạch cần phải bổ sung, xem xét và điều chỉnh sao cho phù hợp với thực tế phát sinh và phát triển đô thị mà trong quá trình quy hoạch chưa lường trước được và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Quy hoạch phải được đặt trong bối cảnh thực tế: Quy hoạch phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất, biến động đất và tiềm năng có thể khai thác sử dụng đất cho từng loại đất để lập quy hoạch cho hợp lý. 1.2. Huy động vốn để thực hiện quy hoạch Có thể huy động vốn để thực hiện quy hoạch từ các vốn chủ yếu sau: - Vốn ngân sách: Đầu tư cho các công trình thiết yếu, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các công trình mang tính quốc gia, vốn trồng mới và bảo vệ rừng, vốn 135, chương trình cấp thoat nước... - Vốn huy động của các doanh nghiệp - Vốn theo hình thức BOT - Vốn vay ưu đãi phát triển - Vốn phát triển cộng đồng - Vốn vay trực tiếp nước ngoài FDI, kể cả vốn ODA 1.3. Tổ chức thực hiện UBND Tỉnh và Sở Tài nguyên- Môi trường giao nhiệm vụ cho Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên- Môi trường nghiên cứu lập quy hoạch sử dụng đất đai Thành phố Hạ Long Sau khi quy hoạch được duyệt sẽ trình UBND Tỉnh phê duyệt, Thành phố sẽ giao cho các ban quản lý dự án thực hiện quy hoạch để thực hiện các nhiệm vụ như: - Xây dựng và tổng hợp kế hoạch hàng năm trình UBND Tỉnh, phối hợp với các Sở kế hoạch và đầu tư cho các dự án cơ sở. - Chỉ đạo và điều hành thực hiện dự án, kiểm tra và nghiệm thu các sự án cơ sở - Phổ biến rộng rãi phương án quy hoạch sử dụng đất cho mọi tầng lớp nhân dân, các tổ chức kinh tế trực tiếp và tham gia thực hiện quy hoạch. 2. Giải pháp nâng cao chất lượng tổ chức bộ máy năng lực đội ngũ cán bộ quản lý tài nguyên môi trường thành phố Hạ Long Trước xu thế phát triển kinh tế- xã hội và tốc độ đô thị hoá ngày càng cao trên địa bàn thành phố Hạ Long đang là đòi hỏi đối với bộ máy quản ký Nhà nước về đô thị phải được nâng cao để theo kịp tốc độ phát triển. Mặt khác thực hiện Luật đất đai năm 2003 và Thông tư số 15/7/2003 của Bộ nội vụ - Bộ tài nguyên môi trường về hướng dẫn chức năng nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan chuyên môn giúp UBND quản lý Nhà nước về Tài nguyên môi trường ở địa phương, và Thông tư số 38 ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của văn phòng đăng ký đất đai và tổ chức phát triển quỹ đất. Vì vậy, tổ chức bộ máy và năng lực đội ngũ cán bộ quản lý tài nguyên môi trường ở cấp thành phố, phường, xã cần có biện pháp kiện toàn tổ chức lại cho phù hợp, tăng cường đội ngũ cán bộ, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ. 2.1. Về tổ chức bộ máy Hiện tại thành phố đang có Phòng địa chính đô thị với chức năng tham mưu cho thành phố quản lý Nhà nước về đất đai, về quy hoạch xây dựng đô thị. Trong khi đó, về chỉ đạo ngành dọc, Sở TNMT phải chỉ đạo 2, 3 phòng cấp huyện (Phòng địa chính đô thị quản lý đất đai, Phòng kinh tế quản lý tài nguyên khoáng sản, Phòng giao thông công chính quản lý môi trường). Như vậy trái với nguyên tắc tổ chức: một phòng chịu sự chỉ đạo chuyên môn của nhiều Sở, chứ không phải một Sở lại chỉ đạo nhiều Phòng cấp huyện. Do đó thành phố nên tổ chức lại: Phòng địa chính đô thị dổi tên thành Phòng quản lý tài nguyên môi trường, thực hiện theo đúng chức năng, nhiệm vụ như hướng dẫn của Thông tư 01 ngày 15/7/2003 của Bộ TNMT đã hướng dẫn cụ thể như sau: a. Thực hiện chức năng là cơ quan chuyên môn thuộc UBND thành phố, giúp UBND thành phố quản lý Nhà nước về TNMT đất, nước, khoáng sản. b. Thực hiện các nhiệm vụ cụ thể: b1. Nghiên cứu dự thảo trình UBND thành phố ban hành các văn bản hướng dẫn việc thực hiện các chính sách, chế độ, pháp luật của Nhà nước về quản lý tài nguyên và môi trường. b2. Trình UBND thành phố về quy hoạch, kế hoạch về tài nguyên và môi trường và tổ chức thực hiện khi được xét duyệt. b3. Giúp UBND thành phố lập quy hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và tổ chức kiểm tra việc thực hiện sau khi được duyệt b4. Thẩm định và trình UBND thành phố xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phường, xã. Kiểm tra việc thực hiện sau khi xét duyệt. b5. Hướng dẫn thủ tục thẩm định hồ sơ trình UBND thành phố quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND thành phố và tốc chức thực hiện công khai trình tự giải quyết hồ sơ. b6. Quản lý theo dõi biến động đất đai và lập bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất đai theo hướng dẫn của Sở TNMT. b7. Tổ chức thực hiện và hướng dẫn kiểm tra việc thống kê, kiểm kê, đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai. b8. Hướng dẫn, kiểm tra việc sử dụng, bảo vệ tìa nguyên đất, nước, khoáng sản và công tác bảo vệ môi trường, phòng chống khắc phục suy thoái, ô nhiễm, sự cố môi trường, hậu quả thiên tai. b9. Lập báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai về hiện trạng môi trường theo định kỳ, thu thập quản lý lưu trữ tài liệu về TNMT. b10. Tổ chức các dịch vụ công trong lĩnh vực TNMT theo quy định của pháp luật. b11. Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, thông tin về TNMT. b12. Chủ động phối hợp với các cơ quan liên hữu quan trong việc kiển tra, thanh tra việc thi hành pháp luật, giúp UBND thành phố giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về TNMT theo quy định của pháp luật. b13. Quản lý, tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ phòng và cán bộ TNMT các phường, xã. 2.2. Về đào tạo bồi dưỡng cán bộ Đào tạo bồi dưỡng cán bộ về kiến thức chuyên ngành với trình độ trung và đại học. Các lĩnh vực thiếu cán bộ có thể tuyển dụng cán bộ có trình độ tương ứng đã hoặc mới tốt nghiệp ra trường có đủ năng lực. Đội ngũ cán bộ quản lý tài nguyên môi trường là những cán bộ nghiệp vụ giúp UBND các cấp quản lý hành chính Nhà nước, do đó, cần tổ chức bồi dưỡng kiến thức quản lý hành chính thời gian từ 2, 3 tháng để mỗi cán bộ hiểu được trách nhiệm của mình, để có thái độ đúng mực, đồng thời nâng cao kiến thức hiểu biết, thực hiện nghiệp vụ hành chính một cách thông thạo, thực hiện tốt vai trò tham mưu của mình. Có thể lựa chọn cử đi bồi dưỡng từng đợt ở trường hành chính tỉnh 4, 5 đợt trong năm. 2.3. Rèn luyện cán bộ làm công tác quản lý TNMT Đây là cán bộ thường xuyên tiếp xúc với công dân, giải quyết các nghiệp vụ hành chính liên quan tới quyền lợi của công dân về môi trường dễ nẩy sinh tiêu cực, biểu hiện của quyền, hách dịch, gây khó dễ cho công dân cần có biện pháp giáo dục và ngăn chặn các hành vi thiếu cực bằng: - Công khai các thủ tục, tiêu chuẩn, chế độ, quy trình thời gian giải quyết các loại hồ sơ. - Lãnh đạo phòng TNMT và lãnh đạo UBND các phường, xã phối hợp chặt chẽ trong việc theo dõi đánh giá đội ngũ cán bộ của mình. Kiên quyết xử lý các đối tượng có thái độ không đúng, có hành vi tiêu cực. Đồng thời lựa chọn đề xuất khen thưởng kịp thời những cán bộ có phẩm chất đạo đức tốt, thực hiện tốt nhiệm vụ đã giao để mọi người noi theo. 3. Giải pháp thực hiện các chính sách Để thực hiện tốt hoạt động quản lý sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long cần xây dựng thêm một số chính sách: 3.1. Chính sách sử dụng tiết kiệm đất - Ban hành tiêu chuẩn, định mức sử dụng các loại đất phù hợp với quy định của Nhà nước và đặc điểm đất đai, lao động của thành phố - Chính sách về tận dụng không gian trong quy hoạch xây dựng công nghiệp và đô thị ở các khu tập trung dân cư... - Chính sách đầu tư đồng bộ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật giữa giao thông, thuỷ lợi, công trình công cộng... để tiết kiệm đất đai, tránh lãng phí lao động, tiền của và ảnh hưởng tới cảnh quan thành phố nhất là trong mùa du lịch. - Xây dựng và phát triển khu dân cư nông thôn theo hướng đô thị hoá tại chỗ, từng bước quy hoạch chuyển thành đô thị mới. 3.2. Giải pháp sử dụng đất nông nghiệp - Chính sách ưu tiên phát triển kinh tế nhiều thành phần - Chính sách bảo vệ người dân có việc làm ổn định, lâu dài - Chính sách đầu tư, khuyến khích người dân trồng lúa và phát triển nuôi trồng thuỷ sản (chương trình nuôi biển) - Chính sách đền bù hợp lý, thoả đáng theo quy định của Nhà nước khi chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích khác bằng các biện pháp cụ thể như tiền đền bù đất được chuyển sang góp cổ phần với các đơn vị sử dụng đất, đào tạo nghề mới, hoặc sử dụng người lao động khi trưng dụng đất. 3.3. Chính sách và biện pháp sử dụng hợp lý các loại đất mang tính đặc thù - Chính sách ưu tiên dành đất cho các nhu cầu đặc biệt như quốc phòng, an ninh - Chính sách khuyến khích tiết kiệm đất xây dựng nghĩa địa, quy tập và quy họach nghĩa trang, nghĩa địa theo khu vực. 3.4. Chính sách áp dụng các thành tựu khoa học, công nghệ vào khai thác sử dụng đất - Khuyến khích việc áp dụng các tiến bộ kỹ thuật, công nghệ mới phù hợp với tính đa dạng sinh học trong phát triển nông nghiệp. - Có chính sách ưu tiên đón đầu các công nghệ tiên tiến, hiện đại đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đô thị và công nghiệp. 3.5. Chính sách bảo vệ môi trường sinh thái - Xây dựng mức thuế hưởng thụ do môi trường đem lại để tăng vốn tái tạo, bảo vệ môi trường sinh thái tự nhiên - Xây dựng chính sách sử phạt các hành vi huỷ hoại đất đai, gây tác hại đến môi trường - Khi giao đất cho các dự án phát triển cần xây dựng phương án bảo vệ môi trường và thường xuyên kiểm tra việc thực hiện - Xây dựng phương án bảo vệ môi trường chung của thành phố và di sản thiên nhiên thế giới khi công nghiệp và đô thị cùng phát triển mạnh - Có chính sách hưởng lợi và tiêu thụ sản phẩm cho các đơn vị, cá nhân nhận đất, khoán rừng để bảo vệ và phát triển vốn rừng làm tăng độ che phủ đất đai. 3.6. Chính sách tạo nguồn vốn từ đất - Xác định giá đất hợp lý nhằm tăng thu cho ngân sách, đảm bảo công bằng xã hội và kích thích sản xuất - Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Tiếp tục rà soát về đất đai của các tổ chức, có nhận thuê đất để tránh thất thu. Các tổ chức, cá nhân không phải thuê đất phải có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, tránh lãng phí đất đai 4. Giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.1. Đối với phường, xã: - Tiếp tục thực hiện tốt các nhiệm vụ, các giải pháp cụ thể tại báo cáo số 181/BC-UB ngày 31/8/2004 của UBND Thành phố. - Đảng bộ, chính quyền phường, xã phải xác định việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo kế hoạch của Tỉnh và Thành phố là nhiệm vụ trọng tâm của cấp mình trong năm 2005; tiếp tục tuyên truyền mục đích ý nghĩa và tổ chức hướng dẫn cho công dân kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ để mọi người đồng hành thực hiện. - Kiện toàn Hội đồng đăng ký đất đai các phường, xã đảm bảo đúng số lượng, thành phần, xây dựng quy trình xét duyệt hồ sơ, công khai kết quả xét duyệt, công bố kết thúc công khai xét duyệt từng đợt, đảm bảo công khai, minh bạch, dân chủ; Chỉ đạo hội đồng đăng ký đất đai cấp mình thực hiện việc xét duyệt hồ sơ đều kỳ (2 tháng/kỳ) theo kế hoạch; cung cấp đủ hồ sơ chính xác về phòng Địa chính - Đô thị theo kế hoạch đề ra. Nếu phường, xã nào không thực hiện được chỉ tiêu trên Đ/C Bí thư, Đ/C Chủ tịch UBND Phường phải chịu trách nhiệm trước Thường trực Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố. - Xây dựng kế hoạch thực hiện việc cấp giấy từ tháng đầu năm 2005, đồng thời thực hiện tốt kế hoạch 849/KH-UB ngày 6/5/2004 "Về việc triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003"; Số 843/KH-UB ngày 5/5/2004 của UBND Tỉnh "V/V kiểm tra thực hiện Quyết định số 273/TTg của Thủ tướng Chính phủ, kế hoạch số 05/KH-BCT của Bộ Chính trị"; Gồm các phần việc sau: + Hướng dẫn công dân kê khai đăng ký, lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + UBND các phường, xã tăng cường đảm bảo độ chính xác các số liệu trong quá trình kiểm tra, xác nhận hiện trạng sử dụng đất: Tên người sử dụng đất, vị trí, loại đất và ranh giới sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng tranh chấp khiếu kiện, điều kiện phù hợp quy hoạch. Chịu trách nhiệm tổ chức kiểm tra, lập biên bản xác định hiện trạng, đo vẽ sơ đồ thửa đất, chịu trách nhiệm về những điều mình xác định. + Trước ngày 20 hàng tháng báo cáo kết quả thực hiện về UBND Thành phố (Qua Phòng Địa chính đô thị thành phố). 4.2. Phòng Địa chính đô thị thành phố - Tiếp tục thực hiện tốt các nhiệm vụ giải pháp cụ thể tại báo cáo số 881/BC-UB ngày 31/8/2004 UBND Thành phố. - Căn cứ chính sách đất đai hiện hành: Thực hiện tốt chức năng tham mưu và đề xuất, hướng dẫn các phường, xã thực hiện: đảm bảo thật đơn giản, dễ hiểu để nhân dân thực hiện; xây dựng mối quan hệ công tác chặt chẽ giữa Phòng và UBND các phường, xã nhằm thống nhất nhận thức và đảm bảo thực hiện đúng quy trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ (nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của các phường, xã, Phòng chỉ hướng dẫn thực hiện không làm thay); thực hiện chức năng thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (về tính đầy đủ, hợp pháp của hồ sơ). Soạn thảo Quyết định cấp giấy chứng nhận trình UBND Thành phố duyệt cấp giấy chứng nhận QSDĐ. - Đề xuất biện pháp chấn chỉnh ngay công tác lập, hoàn thiện và quản lý hồ sơ địa chính từ các phường, xã đến Phòng địa chính đô thị đảm bảo đúng quy định, phục vụ trước mắt cho việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và kiểm kê đất đai năm 2005. - Thực hiện tốt chức năng phó ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận QSDĐ của thành phố. Hàng tháng tổng hợp các báo cáo của các phường, xã đề xuất các biện pháp giải quyết các vướng mắc, đảm bảo thực hiện thắng lợi các kế hoạch đề ra của thành phố. - Bố trí, sắp xếp cán bộ hợp lý để nâng cao hiệu quả giải quyết công việc. - Tăng cường công tác kiểm tra, hướng dẫn, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính các phường, xã. 4.3. Chi cục thuế thành phố Chịu trách nhiệm xác định các loại nghĩa vụ tài chính cụ thể đối với từng chủ sử dụng đất trên cơ sở các thông tin về địa chính do Phòng địa chính đô thị cung cấp và chịu trách nhiệm về độ chính xác, mức giá áp dụng và các tỷ lệ thu nộp theo quy định. 4.4. Phòng tài chính kế hoạch Có trách nhiệm đề xuất cung cấp đủ kinh phí cho các đơn vị theo tiến độ thực hiện kế hoạch. IV. Kiến nghị 1. Đề nghị UBND tỉnh, và các Sở ban ngành của tỉnh nghiên cứu ban hành bổ sung thêm những văn bản cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và các quy định của pháp luật về quản lý đất đai. Vì các văn bản của tỉnh hiện nay không còn phù hợp với Luật đất đai năm 2003, chưa được điều chỉnh cho phù hợp về: quy định hạn mức sử dụng đất đai ở địa phương, đối tượng cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các trường hợp mất giấy tờ cũ xin cấp lại... 2. Trước yêu cầu về nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai năm 2005 và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước ở các cấp, nhất là các cấp cơ sở trong lĩnh vực quản lý TNMT đang bị coi nhẹ. Cần tăng cường thêm biên chế cán bộ làm công tác quản lý TNMT. 3. Kinh phí cấp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mức tỉnh đang quy định không còn phù hợp, đề nghị UBND tỉnh xem xét điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế. 4. Đề nghị UBND tỉnh xem xét, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai ở thành phố Hạ Long, làm căn cứ, cơ sở cho công tác quản lý sử dụng đất đai ở thành phố. Kết luận Quản lý là hoạt động mang tính kinh tế – xã hội, người ta cần tính đến hiệu quả trong công tác quản lý. Mỗi một đô thị đều có những vấn đề phức tạp khác nhau trong công tác quản lý sử dụng đất đai và sẽ có những cách thức giải quyết khác nhau cho các mâu thuẫn về quan hệ đất đai đó. Song cho dù cách thức giải quyết nào cũng đều nhằm mang lại hiệu quả sử dụng đất lâu dài nhất. Và điều này còn phụ thuộc vào rất nhiều vào nhận thức, trình độ của các nhà quản lý đô thị. Nếu ta có cái nhìn sâu rộng, dự kiến được những biến động trong tương lai thì đó mới là cái nhìn đúng đắn nhằm đảm bảo cho việc phát triển bền vững của đô thị. Yêu cầu này hoàn toàn xuất phát từ thực tiễn, từ điều kiện phát triển kinh tế- xã hội của đô thị. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta lâu nay thiên về mở mang phạm vi và quy mô đô thị hơn là theo định hướng kết hợp củng cố và phát triển kết hợp kiện toàn và phát triển. Bởi lẽ đó mà các đô thị luôn trong trạng thái dở dang. Chúng ta phải chờ đến một điểm hẹn nào đó thì mới kiện toàn. Các đô thị của ta không thiếu những ngôi nhà đẹp, những đoạn phố đẹp, cái chúng ta thiếu là trật tự. Trật tự kiến trúc mới quyết định vẻ đẹp của một đô thị và sự lành mạnh của nó. Quản lý công tác lập xét duyệt quy hoạch và lập kế hoach sử dụng đất tốt sẽ mang lại được vẻ đẹp vĩnh hằng đó cho đô thị. Điều này thì không thể phủ nhận được vai trò của các nhà quản lý đô thị. Thành phố Hạ Long cũng vậy, cần có những cách thức quản lý sử dụng đất đai sao cho hợp lý xứng đáng với thành phố đô thị loại II của tỉnh Quảng Ninh nói riêng và của cả nước nói chung. UBND Thành phố cần có những giải pháp hữu hiệu về đào tạo nhân lực, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước về địa chính, hoàn thiện khung pháp lý trình cấp cao hơn. Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi của công dân. Danh sách tài liệu tham khảo 1. Giáo trình Quản lý đô thị- NXB Thống kê 2. Dự thảo Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Hạ Long thời kỳ 2004- 2010. 3. Dự thảo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội thành phố Hạ Long đến năm 2010. 4. Kỷ yếu hội thảo đền bù giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam- Hà Nội 12-13/9/2002 5. Báo cáo số 04/BC-UB về " Về công tác cấp giấy chứng nhận QSHN ở và QSDĐ ở năm 2004 và phương hướng nhiệm vụ năm 2005" của UBND thành phố Hạ Long. 6. Quyết định số 250/2003/QĐ- TTG ngày 20 tháng 11 năm 2003" Về nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung TP. Hạ Long đến năm 2020" đã được Chính phủ phê duyệt. 7. Văn kiện Đảng bộ thành phố Hạ Long lần thứ XXI 8. Quy hoạch sử dụng đất đai tỉnh Quảng Ninh thời kỳ 2000- 2010. 9. Luật đất đai năm 2003. 10. Tạp chí xây dựng. Nhận xét của viên giáo hướng dẫn ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Hà Nội, ngày ..... tháng ... năm 2005 Nhận xét của giáo viên phản biện ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Hà Nội, ngày …. tháng …năm 2005 ._.