Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

biệt quy định chi tiết của nghị định số 181/NĐ-CP, thị trường BĐS trầm lắng, đóng băng cục bộ. Trong khi thị trường mua bán chuyển nhượng nhà ở, đất đai diễn ra khá sôi động thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê mới hình thành chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội, chưa có sự quản lý chặt chẽ. Sự phát triển của thị trường này chủ yếu là việc cho thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Thị trường BĐS phát triển nhanh sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO. Làn sóng đầu tư của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiến nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh. Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ của doanh nghiệp ( DN) và người dân trong nước mà còn đáp ứng của DN nước ngoài khiến thị trường nhà cho thuê càng trở lên sôi động. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường BĐS với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường BĐS theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thương mại thế giới vừa là cơ hội cũng là thách thức hết sức khốc liệt từ sự cạnh tranh của các DN nước ngoài có quy mô lớn hơn rất nhiều lần. Vì vậy các doanh nghiệp trong nước cần phải nỗ lực hơn nữa để tự nâng mình lên tạo ra sự cạnh tranh với các DN lớn của nước ngoài. NN và các DN cần phối hợp để phát triển thị trường, huy động và sử dụng hiệu quả vốn đầu tư phát triển thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở cho thuê nói riêng. Trong quá trình nghiên cứu về thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam cho thấy đây là một thị trường giàu tiềm năng và ngày càng giữ một vị trí quan trọng, nó tác động rất nhiều tới sự phát triển của nền kinh tế. Chính vì vậy việc nghiên cứu đề tài :“Một số giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay ”. Đã nói lên tầm quan trọng và tính bức thiết phải phát triển thị trường này. Thông qua nghiên cứu đề tài cho thấy đây là cách vận dụng tốt nhất những lý thuyết đã được học trong môn học chuyên nghành và kiến thức kinh tế chung. Từ đó đưa ra những đánh giá và đề xuất những giải pháp phát triển thị trường một cách hiệu quả bền vững. Mục tiêu nghiên cứu: vận dụng lý thuyết chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung tìm hiểu phân tích những tồn tại và thực trạng của thị trường nhà cho thuê, đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trường từ phía NN và doanh nghiệp. Đối tượng nghiên cứu: đề tài này tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản của thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Phương pháp nghiên cứu: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê, thu thập và một số phương pháp tiếp cận thông tin khác v.v. và có tham khảo các sách báo, ấn phẩm chuyên nghành. Có tham khảo một số công trình trong lĩnh vực Bất động sản . Các tài liệu và số liệu được thu thập trong các tài liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nước, các trang web chuyên nghành v.v. Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết môn học chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân tích và đánh giá vấn đề nghiên cứu. Kết cấu đề tài: gồm 3 phần: I: Tổng quan về thị trường BĐS. II: Phát triển thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam. III: Giải pháp để phát triển thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam. Em cảm ơn rất nhiều từ sự hướng dẫn tận tình của Thạc sĩ. Ngô Phương Thảo trong suốt quá trình hoàn thành đề án môn học. I. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1. Khái niệm vai trò của thị trường bất động sản. 1.1.1. Khái niệm thị trường BĐS. BĐS là một khái niệm sử dụng phổ biến trên thế giới, tại Việt Nam, theo điều 171 Bộ luật Dân sự/2005 quy định: BĐS là tài sản không di dời được gồm: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, BĐS là nhân tố chính tạo ra thị trường BĐS. BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền và không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. BĐS khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS … Do vậy, thị trường BĐS được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS được giao dịch. 1.1.2. Vai trò của thị trường BĐS . Thị trường BĐS đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt: Thứ nhất, phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS . Đó chính là thực hiện quá trình tái xuất và các yếu sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị( đối với nguồn kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật ( đối với người tiêu dùng BĐS). Khi thị trường BĐS không được thông suốt ngưng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho người sản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng BĐS cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình. Thứ hai, phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Trước hết, khi thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì bản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển bởi vì sự phát triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là nguồn vốn đầu tư phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn như được tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động được nguồn vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Thứ ba, phát triển thị trường BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách NN. Sự phát triển thị trường BĐS có thể diễn ra theo 2 hướng: Một là, tăng lượng hàng hoá BĐS trên thị trường giao dịch; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lượng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại… Cả 2 hướng phát triển đó của thị trường BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách NN thông qua thuế. Thứ tư, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong nước và ngoài nước, mở rộng các quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường BĐS. Do đó, sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phát triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát triển theo tương ứng. Trong hội nhập kinh tế quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước ngoài. Sự phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các dân tộc. Thứ năm, Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Tại bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh( đặc biệt là thị trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần đến điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó góp phần cho xã hội được ổn định hơn. Thực tiễn hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua ở nước ta đã minh chứng điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát tốt của NN, nạn đầu cơ đất đai gia tăng… đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở có nhiều biểu hiện tiêu cực. Thứ sáu, thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân. Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp cộng đồng… Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông,… Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân. Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS. Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS, ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để sửa chữa bổ xung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. 1.2. Phân loại thị trường bất động sản Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau. Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường BĐS dùng trong dịch vụ; thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trường BĐS công nghiệp Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về BĐS giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp khả năng và điều kiện của mình. Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê( thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS( gọi là thị trường thứ cấp) Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường BĐS thành thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức, hay thị trường không được kiểm soát. 1.3 Khái niệm về nhà cho thuê. Là các công trình xây dựng bao gồm văn phòng, chung cư cao tầng, căn hộ v.v. với mục đích cho các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức thuê sử dụng cho nhu cầu khác nhau: làm văn phòng, công sở, các điểm giao dịch, dùng để ở, sinh hoạt gia đình v.v.giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở và tạo sự ổn định đời sống trong xã hội. 1.4. Các loại nhà cho thuê. 1.4.1. Nhà ở cho thuê. Việc đánh giá, phân loại nhà ở phụ thuộc vào các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan đến nhiều yếu tố. Trong thực tế vật liệu sử dụng trong kỹ thuật như: đá, bê tông, gỗ tốt và nhóm vật liệu kém bền vững như: tranh tre, nứa láv.v.Mặt khác nhà ở còn được phân loại theo độ bền vững và niên hạn sử dụng như: kiên cố, nhà bán kiên cố và nhà dựa trên vật liệu xây dựng và thời hạn sử dụng nhà ở. Theo quy định của bộ xây dựng tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau: Với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hay cao tầng nhà ở loại này được chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất . Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lượng nhà ở. Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựng Độ bền vững Độ chịu nén Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử dụng > 100 năm Bậc 1 hay bậc 2 Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử dụng > 50 năm Bậc 3 Cấp III Bậc 3: CLSD trung bình Bậc 3: Niên hạn sử dụng > 20 năm Bậc 4 Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử dụng < 20 năm Bậc 5 Trong đó : + Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 – 78 phòng cháy chữa cháy cho nhà công trình. + Chất lượng sử dụng tạm thời được xét theo mức độ hoàn thiện như sau: Bậc 1: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt. Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt. Bậc 3: Chưa đầy đủ, đều là vật liệu thông thường . Bậc 4: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thường. Đối với nhà ở biệt thự : Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có khuôn viên nhà ở rộng, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngói và bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Biệt thự được phân làm hạng: hạng là thấp nhất, hạng là cao nhất. Việc phân loại biệt thự căn cứ vào độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng, đẹp, mức độ trang trí tiện nghi sang trọng, cách bố trí phòng tắm, phòng rửa, nhà vệ sinh. Với hạng mỗi tầng có phòng tắm, vệ sinh, còn hạng 4 mỗi phòng có phòng tắm và vệ sinh riêng. Về kiến trúc, mỹ thuật trang trí hoàn thiện bên trong và bên ngoài nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngoài các cách phân loại nhà như trên, nhà ở còn được phân loại căn cứ vào tiêu chuẩn: - Diện tích sử dụng, diện tích xây dựng (m2) - Hệ số cấp đô thị ( k 1) căn cứ vào việc xếp loại cá đô thị. - Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị(k2) gần hay xa trung tâm vị trí thuận tiện hoạt động hay khó khăn. - Hệ số tầng cao (k5) - Hệ số điều kiện giao thông (k4) Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính thuế ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ với Nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở. 1.4.2. Nhà chung cư cho thuê ( gồm 3 loại) Loại A: ( cao cấp) rộng từ 65-150 m2, giá thuê 350-600 $/ tháng ( đã gồm 22% thuế), đầy đủ tiện nghi như nước ngoài. Loại B : dành cho giới trung lưu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/ tháng. Loại C : nằm trong khu dân cư giá 2triệu đồng / tháng trở lên. 1.4.3. Văn phòng cho thuê . Loại A: vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ, tiện nghi. Vấn đề quản lý và dịch vụ như PCCC, điện nước, thiết bị viễn thông, bảo vệ tài sản…phải đạt chuẩn. Loại B : giống như loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút về các tiện ích bên trong thì xếp vào loại B. Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ. 1.5. Các yếu tố tác động đến thị trường nhà cho thuê 1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội. Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một người có nhu cầu sở hữu nhiều loại BĐS khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều trở thành người mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người không có nhà tức có nhu cầu thực sự về nhà ở nhưng không có tiền thì không thể mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng cầu về nhà ở trên thị trường là bằng không. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người có nhu cầu về nhà có đủ lượng tiền để thanh toán. Do vậy những người không có đủ khả năng mua nhà phải đi thuê nhà. Trên thị trường xuất hiện cầu về nhà thuê, nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng mạnh tại các thành phố lớn do nhu cầu học tập và làm việc tại đây rất lớn. Dân số và quy mô kết cấu dân số : đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà cho thuê nói riêng. Tất cả mọi người trong xã hội đều có nhu cầu về ăn ở , học hành, làm việc, vui chơi, giải trí.v.v…Những nhu cầu này của con người làm xuất hiện cầu về BĐS cho tất cả các nghành, các lĩnh vực cung ứng các sản phẩm hàng hoá và dịch vụ để đáp ứng những nhu cầu này. Sự gia tăng dân số tự nhiên hay cơ học đều làm gia tăng các nhu cầu thiết yếu trên, và đồng thời cũng làm tăng cầu BĐS trên thị trường. -Trước hết, sự gia tăng dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và đất ở. Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình, dẫn đến nhu cầu mở rộng diện tích nhà ở. Mặt khác, dân số tăng cũng làm tăng số lượng các gia đình độc lập, dẫn đến nhu cầu về các căn hộ mới. Đây là nguyên nhân gây áp lực lớn nhất đến sự gia tăng cầu về hàng hớa BĐS. -Thứ hai, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về lương thực thực phẩm và việc làm. Điều này làm tăng nhu cầu về đất đai và các BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh. -Thứ ba, dân số gia tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về các hoạt động xã hội và các dịch vụ y tế, giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí.v.v…Các nhu cầu này cũng làm tăng cầu về các BĐS liên quan. Bên cạnh quy mô dân số thì kết cấu dân số cũng ảnh hưởng tới cầu BĐS. Số người đến độ tuổi kết hôn cao làm gia tăng nhu cầu về các căn hộ độc lập. Sự gia tăng số trẻ em đến tuổi vị thành niên cũng làm gia tăng nhu cầu sử dụng diện tích nhà. Số lượng người đến độ tuổi lao động tăng làm tăng nhu cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v… -Thứ tư, dân số gia tăng ảnh hưởng đến hình thành số lượng người có thu nhập thấp gia tăng. Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không có khả năng thanh toán. Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết nhu cầu sinh hoạt và ổn định chỗ ở. Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế về chất lượng và số lượng. Nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế. 1.5.2 Các hoạt động kinh tế . Sự tăng trưởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó. Nền kinh tế phát triển làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả các nghành. Điều đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐS trên thị trường và thúc đẩy thị trường phát triển. Nhu cầu thuê nhà sử dụng cho các hoạt động kinh doanh, buôn bán gia tăng. Số lượng các cửa hàng, dịch vụ các hoạt động thương mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và phát triển lan rộng trên khắp cả nước kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơi buôn bán tăng mạnh. Mặt khác trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng các DN trong nước và nước ngoài luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại các trung tâm thành phố lớn làm nơi giao dịch. Số lượng người nước ngoài đến làm việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn gia tăng. 1.5.3 Các chính sách của Nhà nước. Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Nhà nước phải đưa ra những chính sách hợp lý nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu tư và xây dựng. Nhà nước với mục tiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã đưa ra những ưu đãi nhất định cho các nhà đầu tư để thu hút đầu tư vào một số loại BĐS theo mục tiêu của NN. Như vấn đề là phải tạo lập quỹ nhà cho thuê để có thị trường thực sự. Kinh nghiệm của các nước khu vực cho thấy, phát triển thị trường nhà cho thuê sẽ tạo điều kiện để nguồn tiền trong dân cư có thể được đưa vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác tạo ra của cải vật chất chứ không tập trung vào nhà đất như Việt Nam hiện nay. Như vậy NN sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất và góp phần nâng cao chất lượng công trình xây dựng vì khi xây nhà cho thuê, chủ đầu tư còn phải giữ chất lượng công trình của chính mình trong những giai đoạn tiếp theo thay vì hết trách nhiệm sau khi đã bán cho người sử dụng hoặc bàn giao cho NN như hiện nay. Người dân tuỳ theo thu nhập của mình có thể dễ dàng lựa chọn được chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý. Và cái lớn nhất là thị trường BĐS sẽ được điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng được bình ổn và sát với giá trị thực. Các DN đầu tư chưa chủ động được do cơ chế của NN và vốn đầu tư quá lớn. NN chưa có các cơ chế ưu đãi cụ thể để khuyến khích DN đầu tư vào lĩnh vực này ( như chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng, các khoản phí, lệ phí.v.v.…). Như vậy NN và các doanh nghiệp phải có sự hợp tác và hỗ trợ phù hợp vừa tạo ra lợi nhuận cho phía DN vừa giúp NN giải quyết tốt chính sách xã hội. II. Phát triển thị trường nhà cho thuê ở Việt Nam. 2.1. Đánh giá thực trạng nhà cho thuê ở Việt Nam trong thời gian qua. 2.1.1. Thực trạng cung về nhà cho thuê. Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Nguồn cung thị trường nhà cho thuê bao gồm nguồn cung từ NN, do các cơ quan doanh nghiệp NN đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu NN. Bên cạnh khu vực NN, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển thị trường BĐS không bằng vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. NN điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, muốn để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu lợi lớn, không chú ý đến xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuân khổ, quy tắc, quy định của Chính Phủ. Trong điều kiện luật pháp quy định không chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm thị trường. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đồi hỏi tăng cường quản lý NN thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch kế hoạch.v.v… Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính Phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Trong năm 2005 cả nước có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị mới được triển khai, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 800 dự án, Hải Phòng 78 dự án, Đà Lạt 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện như khu đô thị mới Nam Thăng Long có diện tích khoảng 365 ha với vốn đầu tư 2,1 tỷ $, khu đô thị phú Mỹ Hưng ( thành phố Hồ Chí Minh) có diện tích khoảng 600 ha. Trong những năm qua do sự phát triển nhanh của các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS cùng với sự gia tăng quy mô đầu tư nên diện tích nhà ở và diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tăng nhanh. Bảng 2: Diện tích nhà ở năm 2000 và 2004. Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2004 Toàn quốc Dân số Tổng diện tích nhà Diện tích bình quân đầu người Người m2 m2/người 76.400.000 739.000.000 9,68 82.100.000 852.325.400 10,38 Khu vực đô thị Dân số Tổng diện tích nhà Diện tích bình quân đầu người Người m2 m2/người 18.090.000 185.000.000 10,23 20.318.000 236.570.800 10,60 Khu vực nông thôn Dân số Tổng diện tích nhà Người m2 59.782.000 615.754.600 Diện tích bình quân đầu người m2/người 10,3 Bảng trên cho thấy cả nước có diện tích bình quân nhà ở trên đầu người là 10,38 m2, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m2, khu vực nông thôn là 10,3 m2. Với chỉ số trên năm 1990 cả nước có 4,35 m2. Như vậy nhu cầu về nhà đã được cải thiện nhiều, tuy vậy với mức nhà ở như trên, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở vẫn đang ở mức thấp. Theo thu thập nguồn số liệu của Cục Quản lý nhà Bộ xây dựng thì diện tích nhà ở bình quân đầu người ở hầu hết các nước trong ASEAN đều đạt trên 15 m2. Năng lực xây nhà ở trong giai đoạn 2001 – 2005 là lớn, tạo ra nguồn cung nhà ở nhiều hơn. Theo số liệu của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng diện tích nhà ở được xây dựng mới từ năm 2001 đến năm 2004 như sau: Bảng 3: Diện tích nhà ở được xây dựng mới giai đoạn(2001 - 2004) Năm 2001 2002 2003 2004 Diện tích nhà xây dựng mới 17.236 18.270 19.732 21.705 (Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng) Diện tích nhà xây dựng mới năm 2004 là 21.705 m2. Với dân số hơn 80 triệu người thì thì diện tích nhà ở bình quân mỗi năm chỉ tăng được khoảng 0,25 m 2. Như vậy nguồn cung về nhà ở trong một thời gian ngắn khó có thể đáp ứng được nhu cầu của dân cư. Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6/5/2004 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã nêu mục tiêu: diện tích nhà ở bình quân đầu người đến năm 2015 là 15 m2 sàn và đến năm 2020 là 20 m2 sàn. Để đạt được mục tiêu đó trong một thời gian tới diện tích nhà ở cần được xây dựng là rất lớn vượt quá so với các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng như việc giá đất và nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân cư làm phát sinh trở ngại cho việc thực hiện những định hướng trên. Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới được xây dựng được thực hiện trên diện rộng. Trong năm 2001 – 2003 diện tích nhà ở được xây dựng mới được thể hiện qua bảng sau: Bảng 4: Diện tích nhà ở được xây dựng mới. Năm 2001 2002 2003 Diện tích 843.440 936.750 1.164.000 (Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng) Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%. Trong đó nhà ở được phát triển theo các dự án đầu tư chiếm đến 79%, số còn lại là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự án phát triến nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m2, diện tích xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.000m2 và diện tích nhà đất để xây dựng đất công trình kinh doanh là 694.000 m2. Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà ở cho những người có mức thu nhập thấp. Trong giai đoạn 2001 – 2005 quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp là 440.000 m2. Tính riêng năm 2003, Hà Nội thực hiện 5 dự án phát triển nhà cho những người có thu nhập thấp với số vốn đầu tư 54.184.000 đồng, diện tích đã xây dựng là 8.880 m2. Trong đó, dự án ở Nghĩa đô - Dịch vọng có diện tích sàn là 3.365 m2 bao gồm 90 căn hộ; dự án ở Xuân La – Xuân Đỉnh gồm 120 căn hộ; dự án ở Xuân La – Tây Hồ có 36 căn hộ; dự án ở Cầu Diễn – Từ Liêm gồm 52 căn hộ. Dự kiến của thành phố, số căn hộ thuộc 5 dự án trên đây sẽ giành cho những người có thu nhập thấp từ 300.000 – 500.000/ tháng, nhưng chưa có nhà ở hoặc diện tích nhà ở dưới dưới 6 m2/ người và chủ yếu là bán cho công chức nhà nước với mức giá 4.000.000 đ/m2, trả lần đầu 50%, còn lại là trả góp. Những người có thu nhập thấp chắng những không có khả năng mua đất để làm nhà ở mà còn khó khăn và trở ngại trong việc mua căn hộ trên đây. Tại thành phố Hồ Chí Minh trong những năm qua nhiều khu dân cư được hình thành, đặc biệt một số khu dân cư lớn như An Lạc 110 ha, Bình Hưng 100 ha, An Phú An Khánh 143 ha. Từ đầu năm 2003 UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và hình thành quỹ hỗ trợ cho người có thu nhập thấp mua nhà. Theo kế hoạch thực hiện chủ trương này, từ năm 2003 đến năm 2010 Thành phố xây dựng 70.000 căn hộ chung cư và 18.000 phòng cho thuê và mua trả góp với số vốn đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện, số dự án được triển khai còn quá ít, đại bộ phận các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị. Thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với 56 dự án lớn và 140 dự án nhỏ. Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm trên 10 triệu m2 cho quỹ nhà Hà Nội. Đây là một con số rất lớn nếu chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điều kiện mua nhà. Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội được NN ưu đãi khi mua nhà, đó là những người có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn. Tuy nhiên cần phải thấy một thực tế là, những dự án nhà ở ._.