Tài liệu Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng: ... Ebook Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng
94 trang |
Chia sẻ: huyen82 | Lượt xem: 1293 | Lượt tải: 0
Tóm tắt tài liệu Một số giải pháp nhằm nâng cao đầu tư, kinh doanh phát triển nhà tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thuộc Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây dựng, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
lêi më ®Çu
Trong thêi kú ®æi míi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë níc ta ®· chuyÓn sang mét bíc ngoÆt quan träng víi tèc ®é t¨ng trëng kh¸ nhanh vµ t¬ng ®èi æn ®Þnh, trong ®ã cã sù ®ãng gãp to lín tõ khu vùc ®« thÞ. §Ó ®¸p øng qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ã th× vÊn ®Ò cung cÊp nhµ ë, c¬ së h¹ tÇng trë thµnh vÊn ®Ò bøc xóc, cÇn thiÕt, nhu cÇu nhµ ë ngµy mét t¨ng trong khi ®ã quü nhµ ë l¹i h¹n chÕ, d©n sè t¨ng nhanh, sè nhµ ë míi ®îc x©y dùng chñ yÕu phôc vô ®èi tîng cã thu nhËp cao. Nhµ dµnh cho c¸n bé c«ng nh©n vµ nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp cha ®îc quan t©m ®óng møc. Nh×n chung tæng thÓ quü nhµ quèc gia cßn trong t×nh tr¹ng chÊt lîng kÐm nhµ ë kiªn cè chiÕm kho¶ng 13,06%, nhµ ë b¸n kiªn cè chiÕm 49,87%, nhµ ë khung gç vµ nhµ t¹m chiÕm tû lÖ lín 37,05%, trong ®ã b×nh qu©n diÖn tÝch nhµ ë trªn ®Çu ngêi cña Hµ néi thÊp h¬n møc b×nh qu©n cña c¶ níc. Trong tæng quü nhµ ë cña thñ ®« Hµ néi chØ cã 33% lµ lo¹i tèt, cßn l¹i ®Òu bÞ xuèng cÊp thuéc diªn ph¶i söa ch÷a lín hoÆc dì bá, cã tíi 30% quü nhµ do nhµ níc qu¶n lý lµ nhµ chung c phÇn lín lµ lo¹i nhµ 4 - 5 tÇng vµ ®îc x©y dùng tõ n¨m 1956 - 1985 ®· cã hiÖn tîng xuèng cÊp. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, riªng n¨m 2001 diÖn tÝch nhµ ë dù kiÕn ®îc ®Çu t x©y dùng lµ 620000 m2, trong ®ã ®Çu t x©y dùng theo dù ¸n 200000 m2, ®Çu t c¶i t¹o tõ quü nhµ cò 20000 m2 cßn l¹i t nh©n tù ®Çu t , tæng céng kho¶ng 10000 c¨n hé phôc vô kho¶ng 50000 ngêi d©n, nhng trong thùc tÕ cßn rÊt nhiÒu víng m¾c, quü nhµ cha ®¸p øng ®ñ, trong khi ®ã cÇu nhµ ë t¨ng. V× vËy tõ nh÷ng bøc xóc thùc tr¹ng trªn em xin chän ®Ò tµi: “: Mét sè gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao ®Çu t, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 thuéc Tæng C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - Bé X©y dùng”, lµm ®Ò tµi luËn v¨n tèt nghiÖp cö nh©n kinh tÕ chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ Qu¶n lý §Þa chÝnh.
Môc ®Ých nghiªn cøu ®Ò tµi lµ vËn dông nh÷ng kiÕn thøc ®îc häc ë trêng ®Ó ph©n tÝch ®a ra ®îc thùc tr¹ng vÊn ®Ò nhµ ë hiÖn nay, thùc tr¹ng ®Çu t, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2, trªn c¬ së ®Ó m¹nh d¹n ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p, kiÕn nghÞ nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë, nh»m n©ng cao chÊt lîng, sè lîng nhµ ë ®Ó cã thÓ ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay còng nh trong t¬ng lai.
§èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu ®Ò tµi nµy lµ nh÷ng vÊn ®Ò vÒ ®Çu t, ®Þnh gi¸ ®Ó kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 trªn gãc ®é kinh tÕ, tæ chøc cña C«ng ty kÓ tõ khi thµnh lËp ®Õn nay.
§Ó nghiªn cøu ®îc ®Ò tµi nµy em ®· sö dông mét sè ph¬ng ph¸p trong ®ã cã ph¬ng ph¸p thèng kª, so s¸nh, kh¶o s¸t, to¸n kinh tÕ vµ mét sè ph¬ng ph¸p kh¸c ®Ó nghiªn cøu.
Néi dung nghiªn cøu ®Ò tµi ®îc thÓ hiÖn ë 3 ch¬ng sau:
Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vµ thùc tiÔn §Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ.
Ch¬ng II: Thùc tr¹ng §Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2.
Ch¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu ®Èy m¹nh ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Bé m«n Kinh tÕ & Qu¶n lý §Þa chÝnh, c¸c B¸c, Anh ChÞ c«ng t¸c t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2, ®Æc biÖt lµ thÇy gi¸o PGS.TS Ng« §øc C¸t ®· nhiÖt t×nh gióp ®ì ®Ó em hoµn thµnh luËn v¨n nµy.
ch¬ng I
C¬ së khoa häc cña viÖc
§Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ
I . Sù ph¸t triÓn ®« thÞ vµ vai trß cña nhµ ë ®« thÞ.
1. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸.
Sù ph©n chia ®Çu tiªn cña c¸c ®iÓm d©n c n«ng th«n vµ ®« thÞ g¾n víi cuéc ph©n c«ng lao ®éng x· héi lín vµ tiÕp diÔn kh«ng ngõng, nh CacMac vµ PhAngghen viÕt “ cuéc ph©n c«ng lao ®éng nµy tríc hÕt dÉn ®Õn lµm cho lao ®éng c«ng nghiÖp vµ th¬ng nghiÖp t¸ch ra khái lao ®éng n«ng nghiÖp vµ do ®ã dÉn ®Õn chç lµm cho ®« thÞ t¸ch ra khái n«ng th«n...”.Qu¸ tr×nh ph©n c«ng lao ®éng ®ã chÞu t¸c ®éng trùc tiÕp cña sù ph¸t triÓn tri thøc con ngêi th«ng qua c¸c cuéc c¸ch m¹ng khoa häc kü thuËt vµ c«ng nghÖ mµ Friedman gäi lµ “ ph¸t sinh nh÷ng c¸i míi “ t¹o thóc ®Èy kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn, chuyÓn dÞch c¬ cÊu lao ®éng theo híng chuyÓn dÞch tõ n«ng nghiÖp sang c«ng nghiÖp vµ dÞch vô sù dÞch chuyÓn nµy ®îc gäi lµ qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸.
Níc ta qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra víi 3 giai ®o¹n liªn tôc trong lÞch sö : §ã lµ giai ®o¹n ®« thÞ ho¸ díi ¶nh hëng cña” con ®êng t¬ lôa”. Hµng lo¹t ®« thÞ h¶i c¶ng ra ®êi ë níc ta lµ Phè HiÕn, Héi An, Sµi Gßn... trë thµnh ®Çu mèi trao ®æi bu«n b¸n qua ®ã kÝch thÝch thÞ trêng hµng ho¸ c¸c s¶n phÈm truyÒn thèng, g¾n s¶n phÈm nµy víi thÞ trêng thÕ giíi, víi cuéc c¸ch m¹ng c«ng nghÖ ch©u ¢u më ®Çu cho sù ra ®êi cña Chñ nghÜa T b¶n trªn thÕ giíi th× qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ më ra mét giai ®o¹n míi “ §« thÞ ho¸ phô thuéc”, tõ n¨m 1859-:-1939 ( 80 n¨m ) thùc d©n ph¸p ®· ®Çu t kho¶ng 3500 triÖu frans trong ®ã tËp trung nhÊt lµ c«ng nghiÖp vµ khai th¸c má chiÕm 51,9%, th¬ng nghiÖp vµ h¹ tÇng 29,6% vµ n«ng nghiÖp 18,5%, tiÕn tr×nh ®« thÞ ho¸ ®· ®Æt nÒn mãng c¸c ®« thÞ b¾t ®Çu t¸ch dÇn khái n«ng nghiÖp, cã ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi riªng, c¬ chÕ qu¶n lý riªng, møc sèng vËt chÊt tinh thÇn ë ®« thÞ dÇn ®îc n©ng cao h¬n ë n«ng th«n, kiÓu sèng ®« thÞ v¨n minh h¬n ®îc h×nh thµnh.
Sau 15 n¨m ®æi míi vµ sau 7 n¨m thùc hiÖn chiÕn lîc c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ tû lÖ d©n sè ®« thÞ níc ta t¨ng tõ 20% lªn 24%. PhÇn t¨ng trëng d©n sè ®« thÞ nµy chñ yÕu tËp trung vµo Thµnh phè HCM, thñ ®« Hµ Néi n¬i tËp trung kho¶ng 60% vèn ®Çu t cña níc ngoµi vµ lµ cöa ngâ chÝnh cña bé m¸y xuÊt nhËp khÈu. Thµnh phè HCM víi d©n sè 5 triÖu ®· vµ ®ang cã søc hót rÊt lín ®èi víi lùc lîng lao ®éng trÎ tõ c¸c vïng n«ng th«n. Thµnh phè còng ®ang ph¶i ®èi ®Çu víi n¹n t¾c nghÏn giao th«ng, c¸c khu nhµ æ chuét, xãm liÒu mäc ra rÊt nhanh, nhiÒu khu vùc m«i trêng ®ang bÞ xuèng cÊp ...§Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®ã §¶ng ta ®· cã chñ tr¬ng “ Ph¸t triÓn nhanh hiÖu qu¶ vµ bÒn v÷ng, t¨ng trëng kinh tÕ ®i ®«i víi viÖc thùc hiÖn tiÕn ®é, c«ng b»ng x· héi vµ b¶o vÖ m«i trêng ...Ph¸t triÓn m¹ng líi ®« thÞ ph©n bè hîp lý trªn c¸c vïng, hiÖn ®¹i ho¸ dÇn c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n«ng th«n, kh«ng tËp trung qu¸ nhiÒu c¬ së c«ng nghiÖp vµ d©n c vµo c¸c ®« thÞ lín. V× thÕ khu vùc ®« thÞ ngµy cµng trë thµnh khu kinh tÕ quan träng trong toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n chiÕm (30% - 35%) dù b¸o ®Õn n¨m 2020 chiÕm (60% - 65%) tæng s¶n phÈm x· héi.
Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ níc ta diÔn ra c¶ hai mÆt bÒ réng vµ theo chiÒu s©u: bÒ réng thÓ hiÖn sù gia t¨ng d©n sè, cßn chiÒu s©u híng tíi viÖc n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng ®« thÞ, cïng víi sù chuyÓn ®æi c¬ cÊu kinh tÕ, c¬ cÊu lao ®éng ... còng kÐo theo sù thay ®æi vÒ mÆt kiÕn tróc, qui ho¹ch, giao th«ng vµ nhÞp sèng ®« thÞ.
Nh×n chung qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ë níc ta diÔn ra trong thêi gian dµi , cho ®Õn hiÖn nay qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®ang diÔn ra mét c¸ch m¹nh mÏ vµ cã sù thay ®æi lín vÒ bé mÆt ®« thÞ.
2.Vai trß cña nhµ ë ®« thÞ.
a. Kh¸i niÖm vÒ nhµ ë ®« thÞ
Nhµ ë ®« thÞ lµ s¶n phÈm cña ho¹t ®éng x©y dùng vµ kh«ng gian bªn trong cã tæ chøc ®îc ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi dïng ®Ó ë, lµm viÖc, nghØ ng¬i. Nãi c¸ch kh¸c nhµ ë lµ m«i trêng sèng, m«i trêng lao ®éng s¶n xuÊt, m«i trêng v¨n ho¸, gi¸o dôc. Nhµ ë lµ tæ Êm h¹nh phóc cña mäi gia ®×nh lµ tÕ bµo cña sù phån vinh vµ tiÕn bé khoa häc x· héi, lµ bé mÆt cña ®« thÞ, tµi s¶n lín, thÓ hiÖn tr×nh ®é ph¸t triÓn ®« thÞ.
b. Vai trß nhµ ë ®« thÞ
Nhµ ë lµ vÊn ®Ò träng yÕu ®èi víi ®êi sèng con ngêi, lµ mét trong nh÷ng yÕu tè u tiªn hµng ®Çu cña mäi quèc gia. §èi víi chÕ ®é chÝnh trÞ níc ta , §¶ng vµ nhµ níc ta còng ®Æc biÖt quan t©m ®Õn nhu cÇu nhµ ë cho mäi tÇng líp d©n c, ®iÒu ®ã ®îc thÓ hiÖn rÊt cô thÓ trong HiÕn ph¸p, NghÞ quyÕt, Chñ trong chÝnh s¸ch cña §¶ng. Tõ ®ã thÓ hiÖn r»ng vai trß nhµ ë rÊt to lín ®èi víi ®êi sèng con ngêi vµ ®èi víi sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt níc.
* Nhµ ë ®« thÞ lµ n¬i ®Ó ë vµ sinh sèng: Tõ khi sinh ra vµ lín lªn, chóng ta ®Òu sèng trong ng«i nhµ cña m×nh, ®Òu cã mét m¸i Êm gia ®×nh. Tõ thêi nguyªn thuû con ngêi ®· ph¶i t×m nh÷ng hang ®éng ®Ó ë, sinh ho¹t, tr¸nh thó d÷. DÇn dÇn x· héi loµi ngêi ph¸t triÓn con ngêi Ýt phô thuéc vµo thiªn nhiªn, hä ®· tù biÕt lµm nhµ ®Ó ë, ®Ó sinh sèng vµ sinh ho¹t, ®Ó ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi, n¬i ®Ó chøa tµi s¶n cña hä. Cµng ngµy sù ph¸t triÓn cña x· héi loµi ngêi cµng ph¸t triÓn th× nhu cÇu nhµ ë cµng cao, kh«ng chØ dõng l¹i ë møc ®ñ mµ cßn cã nhu cÇu sèng tho¶i m¸i, tiÖn nghi h¬n ®Çy ®ñ h¬n. Nhµ ë lµ n¬i ®Ó ë ®Ó sinh sèng, ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi, lµ nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®èi víi mçi ngêi, x· héi. X· héi cµng ph¸t triÓn bao nhiªu th× vai trß nhµ ë cµng trë nªn cÇn thiÕt vµ quan träng bÊy nhiªu.
* Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt träng yÕu ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ: Nhµ ë kh«ng chØ lµ n¬i ®Ó ë vµ sinh sèng mµ cßn lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt quan träng ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng, mçi khi ®i lµm vÒ chóng ta ®Òu ph¶i trë vÒ nhµ ®Ó ¨n, uèng, ngñ nghØ, sinh ho¹t trong c¨n nhµ cña m×nh ®Ó phôc håi søc lao ®éng ®· bá ra trong ngµy. Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn quan träng, cÇn thiÕt ®èi víi ngêi d©n ®« thÞ, lµ n¬i ®Ó phôc håi søc lao ®éng con ngêi ®« thÞ , t¹o kh¶ n¨ng lµm viÖc hay t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ.
* Nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn ®îc bé mÆt ®« thÞ: Nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn ®îc bé mÆt kiÕn tróc, thÈm mü cña ®« thÞ. NÕu bè côc nhµ ë hîp lý, thuËn tiÖn cho sinh ho¹t trong cuéc sèng, ®ång thêi t¹o ®îc d¸ng vÎ vÒ mÆt kiÕn tróc phï hîp, hµi hoµ ®em l¹i gi¸ trÞ thÈm mü cao. Trong vµi n¨m trë l¹i ®©y §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· ®a ra nh÷ng chÝnh s¸ch, biÖn ph¸p vÒ qu¶n lý mÆt kiÕn tróc c¶nh quan ®« thÞ, ®· thùc hiÖn qui ho¹ch tæng thÓ ®« thÞ ®Ó t¹o sù s¾p xÕp hµi hoµ, bè côc hîp lý, kiÕn tróc phï hîp víi ®iÒu kiÖn t×nh h×nh ®Êt níc, t¹o sù ph¸t triÓn ®ång bé n©ng cao bé mÆt ®« thÞ. Nhng thùc tÕ hiÖn nay vÉn cßn rÊt nhiÒu nhµ xuèng cÊp, nhµ æ chuét, nhµ l¸n tr¹i, xãm liÒu, nhµ x©y lè nhè kh«ng theo qui ho¹ch t¹o mÊt c¶nh quan vµ g©y « nhiÔm m«i trêng ®« thÞ. V× vËy nhµ ë ®« thÞ thÓ hiÖn bé mÆt ®« thÞ, nhµ ë ®îc x©y dùng mét c¸ch hµi hoµ, phï hîp ®óng theo qui ho¹ch kiÕn tróc thÓ hiÖn ®îc sù ph¸t triÓn cña thµnh phè, bÒn v÷ng cña ®« thÞ, mang l¹i nÐt ®Æc trng riªng phï hîp víi ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn cña ®« thÞ nãi riªng vµ ®Êt níc nãi chung.
* Nhµ ë cßn lµ ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn ®« thÞ:Trong hoµn c¶nh hiÖn nay vÊn ®Ò vÒ nhµ ë trë lªn bøc xóc, nhu cÇu nhµ ë ngµy cµng cao mµ trong khi ®ã cung vÒ nhµ ë kh«ng ®¸p øng ®ñ nhu cÇu, tõ ®ã kÐo theo hµng lo¹t nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan ®Ðn nhµ ë. §Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy cßn cã rÊt nhiÒu víng m¾c, §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë t¹o ®iÒu kiÑn cho ngêi d©n kh«ng cã nhµ ë, tõ ®ã míi cã kh¶ n¨ng n©ng cao t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng. Ph¸t triÓn nhµ ë cã xu híng kÝch cÇu ®ã chÝnh lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ, nh»m môc ®Ých cung cÊp nhµ ë cho ngêi d©n vµ n©ng cao ®îc bé mÆt ®« thÞ. Ph¸t triÓn nhµ ë kh«ng chØ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhµ ë mµ cßn kÐo theo nã rÊt nhiÒu vÊn ®Ò cµn gi¶i quyÕt trong ®« thÞ nh c«ng ¨n viÖc lµm, n©ng cao thu nhËp, tõ ®ã t¹o ®éng lùc ®Èy m¹nh sù ph¸t triÓn cña ®« thÞ.
VËy nhµ ë cã vai trß hÕt søc quan träng ®èi víi mçi con ngêi, mçi quèc gia, nã cµng ngµy cµng trë lªn hÕt søc quan träng lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong cuéc sèng sinh ho¹t hµng ngµy vµ cßn lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu trong sù nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt níc, mçi quèc gia trong ®ã cã ViÖt nam.
3. §Æc diÓm vµ nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ë níc ta.
a. §Æc ®iÓm.
- Thêi kú tríc ®æi míi: ( tõ 1954 ®Õn 1986).
Trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ, chÝnh trÞ cña ®Êt níc trong thêi kú nµy nhµ ë ®« thÞ chñ yÕu do Nhµ níc bao cÊp vµ mét sè nhµ do ngêi d©n tù x©y dùng. §Ó phï hîp víi t×nh h×nh ®Êt níc vÒ vÊn ®Ò nhµ ë Nhµ níc ®· ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë, ch¬ng tr×nh quèc gia vÒ nhµ ë ®îc thùc hiÖn nh»m cung cÊp nhµ ë cho nh÷ng ngêi lµm viÖc trong khu vùc kinh tÕ Nhµ níc ë c¸c ®« thÞ. B»ng nguån vèn ng©n s¸ch, Nhµ níc ®· x©y dùng c¸c khu nhµ tËp thÓ tõ 2-5 tÇng theo m« h×nh cña Liªn X« thêi ®ã ®Ó ph©n phèi cho c¸n bé c«ng nh©n viªn lµm viÖc trong c¸c tæ chøc kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi Nhµ níc. C¸c chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn x©y dùng nhµ ë nh chÝnh s¸ch vÒ ®Çu t c¬ së h¹ tÇng chÕ ®é ph©n phèi, tiÒn thuÕ nhµ ..... ®· gãp phÇn gi¶i quyÕt ®îc mét bé phËn nhu cÇu vÒ nhµ ë cÊp b¸ch ®« thÞ. Song c¸ch thøc gi¶i quyÕt s¶n xuÊt vµ ph©n phèi nhµ ë trong giai ®o¹n nµy còng t¹o ra nhiÒu vÊn ®Ò x· héi nan gi¶i, ®Æc biÖt lµ sù kh«ng c«ng b»ng gi÷a c¸c nghµnh, c¸c c¬ quan xÝ nghiÖp, gi÷a c¸c nhãm ngêi lao ®éng lµm viÖc trog khu vùc Nhµ níc. §ång thêi thiÕu kinh nghiÖm trong qui ho¹ch, qu¶n lý ®« thÞ. Nhµ níc míi chØ chó ý ®Õn viÖc x©y dùng h¬n lµ tæ chøc qui ho¹ch kh«ng gian ®« thÞ mét c¸ch tæng thÓ thiÕu c¬ së h¹ tÇng kÌm theo nh hÖ thèng tho¸t níc, cÊp diÖn, ®êng s¸, vÖ sinh m«i trßng.
TÝnh bao cÊp tuyÖt ®èi vÊn ®Ò nhµ ë ®« thÞ ®îc thÓ hiÖn trong viÖc cÊp nhµ cho thuª víi kho¶n tiÒn thuª rÊt thÊp (1% tiÒn l¬ng), mang tÝnh chÊt tîng trng ®iÒu nµy dÉn ®Õn kh«ng ®ñ kinh phÝ ®Ó duy tu, t«n t¹o, khiÕn quü nhµ ë xuèng cÊp nhanh chãng g©y ra nhiÒu thiÖt h¹i l·ng phÝ.
Theo tµi liÖu thèng kª nhµ ë n¨m 1989 tû lÖ d©n sè sèng trong nh÷ng c¨n nhµ ®îc Nhµ níc x©y dùng trong thêi kú 1961- 1975 ë 4 thµnh phè lín nh sau:
TP Hå ChÝ Minh 42% d©n c TP
TP §µ n½ng 37%
TPHµ Néi 23,6%
TPH¶i Phßng 19,8%
* Tõ n¨m 1975-1985 BXD phèi hîp víi c¬ quan nghiªn cøu ®a ra mét ch¬ng tr×nh nhµ ë quèc gia nh»m nghiªn cøu triÓn khai thùc hiÖn trªn c¬ së hiÖn tr¹ng, ®iÒu kiÖn nhµ ë ViÖt nam. KÕt qu¶ tû lÖ quü nhµ ë míi x©y dùng trong thêi kú nµy kh¸ cao: H¶i Phßng 43,3%, Hµ Néi 37,1%, §µ n½ng 31,8%, TP Hå ChÝ Minh l©m vµo t×nh tr¹ng khã kh¨n tr× trÖ. Trong thêi kú nµy Nhµ níc lu«n ®ãng vai trß lµ ngêi s¶n xuÊt vµ cung cÊp nhµ ë cho mét sè bé phËn d©n c ®« thÞ nhng thùc tÕ cã rÊt nhiÒu víng m¾c.
ViÖc cung cÊp nhµ theo lèi bao cÊp ®· lµm cho ngêi d©n ®« thi kh«ng cã c¬ héi vµ ý thøc ch¨m lo nhµ ë mµ chØ hoµn toµn thô ®éng phô thuéc tr«ng chê vµo Nhµ níc
Do mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu vÒ nhµ ë rÊt lín, nhu cÇu nhµ ë cao nhng kinh phÝ l¹i h¹n hÑp, viÖc ph©n phèi nhµ ë mÆc dï ®· cã sù kiÓm so¸t chÆt chÏ nhng kh«ng thÓ ®Çy ®ñ vµ c«ng b»ng, t×nh tr¹ng tranh chÊp vÒ nhµ ë thêng xuyªn x¶y ra.
KÕt qu¶ lµ ®Çu nh÷ng n¨m 90 thÕ kû 20 chØ cã 30% c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc Nhµ níc ®îc cÊp nhµ, 70% cßn l¹i vÉn ph¶i tù lo, ë n«ng th«n nhµ ë 100% do d©n tù x©y dùng.
- Giai ®o¹n 1986 - ®Õn nay.
Trong giai ®o¹n nµy cïng víi sù chuyÓn ®æi c¬ chÕ chÝnh s¸ch cña Nhµ níc, chuyÓn ®æi tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang c¬ chÕ ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn th× lÜnh vùc nhµ ë còng cã sù chuyÓn biÕn. Nhµ níc tuyªn bè xo¸ bá chÕ ®é cung cÊp nhµ ë cho phÐp khuyÕn khÝch vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ngêi d©n tù x©y dùng nhµ ë cho m×nh. N¨m 1990 t¹i ®« thÞ ®· cã 1/3 khèi lîng nhµ ë ®îc x©y dùng b»ng tiÒn cña ngêi d©n. N¨m 1992 vèn ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña c¸c c¬ quan, xÝ nghiÖp vµ nh©n d©n gÊp 2 lÇn vèn cña Nhµ níc.
HiÖn nay tæng quü nhµ ë trong c¶ níc cã kho¶ng 500 triÖu m2 sö dông, trong ®ã nhµ ë t¹i c¸c vïng n«ng th«n lµ 419 triÖu m2, chiÕm 84% quü nhµ ë trong c¶ níc, ë ®« thÞ 81 triÖu m2, chiÕm 16%. DiÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ngêi trong c¶ níc ë vïng n«ng th«n xÊp xØ 7,5 m2/ ngêi, ®« thÞ xÊp xØ 5,8 m2/ ngêi ( theo sè liÖu ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn vµ qu¶n lý nhµ ë ®« thÞ 5 n¨m 1996-2000). ViÖc chuyÓn quÜ nhµ do Nhµ níc qu¶n lý sang h×nh thøc kinh doanh ®· ®îc triÓn khai, ph¸p lÖnh nhµ ë ®· ®îc ban hµnh ngµy 6/4/1991 vµ ®ang ®îc thùc hiÖn cïng víi nh÷ng v¨n b¶n díi luËt cña ChÝnh Phñ vµ c¸c Bé chñ qu¶n.
Trong thêi kú nµy khèi lîng nhµ ë ®îc s¶n xuÊt ra vµ c¬ cÊu ®a d¹ng cña c¸c chñ thÓ tham gia vµo qu¸ tr×nh s¶n xuÊt nhµ ë. Sù chuyÓn ®æi c¬ cÊu thµnh phÇn c¸c chñ thÓ x©y dùng nhµ ë còng rÊt râ rÖt.
B¶ng 1. §¬n vÞ tÝnh: m2
N¨m
Toµn quèc
Hµ Néi
TP HCM
1991-1995
26000000
2347000
8800000
1991
1448000
327000
450000
1992
2292000
395000
560040
1993
5373000
514000
2791000
1994
6021000
523300
2380000
1995
10866000
587000
2698460
1996-2000
36000000
3188000
11018000
1996
5122000
522000
1720000
1997
5921000
509000
2279000
1998
6252000
719000
2383000
1999
7705000
688000
1996000
2000
11000000
750000
2640000
Nguån: theo sè liÖu Së Nhµ ®Êt Hµ néi tõ 1991- 2000.
Nh×n chung lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ cã sù thay ®æi m¹nh mÏ díi sù t¸c ®éng cña c«ng cuéc ®æi míi, víi tæng diÖn tÝch nhµ ë míi hiÖn nay ®ang ®îc n©ng dÇn c¶ vÒ sè lîng lÉn chÊt lîng, nhng t×nh tr¹ng nhµ ë hiÖn nay vÉn cßn lµ vÊn ®Ò cÊp thiÕt vµ phøc t¹p vµ cÇn gi¶i quyÕt trong t¬ng lai, tû lÖ nhµ ë æ chuét, nhµ ë bÞ xuèng cÊp, tû lÖ ngêi kh«ng cã nhµ ë vµ kh«ng cã ®iÒu kiÖn nhµ ë ®¶m b¶o cho cuéc sèng cßn rÊt nhiÒu vµ cÇn ph¶i gi¶i quyÕt trong thêi gian tíi.
Nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng.
* ChÝnh s¸ch cña Nhµ níc ®Æc biÖt nh÷ng chÝnh s¸ch cã liªn quan ®Õn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë.
Trong thêi kú bao cÊp Nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë. Khi ®ã Nhµ níc ®ãng vai trß lµ ngêi x©y dùng vµ ph©n phèi nhµ ë. Cïng víi sù biÕn ®æi, chuyÓn biÕn nÒn kinh tÕ ®Êt níc th× nh÷ng chÝnh s¸ch nµy kh«ng cßn phï hîp n÷a, thay vµo ®ã lµ nh÷ng chÝnh s¸ch míi.
N¨m 1991 Nhµ níc ban hµnh ph¸p lÖnh nhµ ë víi môc tiªu khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc c¸ nh©n tham gia x©y dùng nhµ ë vµ kh¼ng ®Þnh quyÒn së h÷u chÝnh ®¸ng vÒ nhµ ë ®îc t¹o lËp hîp ph¸p cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Tõ viÖc xo¸ bá bao cÊp nhµ, chuyÓn häat ®éng cho thuª nhµ sang ph¬ng thøc kinh doanh nhµ, tõ chuyÓn biÕn nµy ®· huy ®éng rÊt nhiÒu tiÒm lùc vÒ vèn, vËt t, vËt liÖu x©y dùng, trang thiÕt bÞ vµ lùc lîng lao ®éng vµo ph¸t triÓn nhµ ë.
Ngoµi ra cßn cã rÊt nhiÒu v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh cã liªn quan ®Õn nhµ ë ®Òu nh»m môc ®Ých khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, qui ho¹ch tæng thÓ thµnh phè, nh÷ng kÕ ho¹ch ph¸t triÓn ...Nhê cã nh÷ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë ®óng ®¾n nªn bé mÆt ®« thÞ ®· cã sù thay ®æi râ rÖt, ®îc thÓ hiÖn qua b¶ng sau:
B¶ng 2. KÕt qu¶ ph¸t triÓn nhµ ë tõ n¨m 1997 ®Õn n¨m 2001.
N¨m
ChØ tiªu
1997
1998
1999
2000
2001
1.TængdiÖn tÝch nhµ ë ®« thÞ (m2)
218250
339191
416511
597510
843410
- Ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n
45750
85591
130162
187105
417585
- Nhµ ë do d©n tù x©y dùng
172500
253600
286349
410405
425825
2. Tèc ®é ph¸t triÓn (%)
- Theo c¸c dù ¸n
100
187,1
284,5
408,97
912,75
- Do d©n tù x©y dùng
100
147
165,99
237,9
246,85
3. C¬ cÊu (%)
Tæng sè
100
100
100
100
100
- Theo c¸c dù ¸n
20,96
25,23
31,25
31,314
49,51
- Do d©n tù x©y dùng
79,037
74,766
68,749
68,6858
50,488
Nguån: ban ch¬ng tr×nh nhµ ë.
NhËn xÐt: Tõ b¶ng sè liÖu trªn ta thÊy diÖn tÝch nhµ ë qua c¸c n¨m t¨ng lªn t¬ng ®èi, tèc ®é ph¸t triÓn(%) t¨ng lªn rÊt nhanh, ®Æc biÖt tõ n¨m 1999- 2001. Nhng trong ®ã tèc ®é t¨ng cña ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dù ¸n t¨ng nhanh h¬n nhµ ë do d©n tù ®Çu t x©y dùng.
VÒ c¬ cÊu ta thÊy: Tû lÖ c¬ cÊu ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n thÊp h¬n tû lÖ c¬ cÊu ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù ®Çu t x©y dùng, nhng ta thÊy qua c¸c n¨m tû lÖ nµy thay ®æi c¬ cÊu x©y dùng nhµ ë do d©n tù x©y dùng l¹i gi¶m xuèng, cßn c¬ cÊu (%) ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n t¨ng dÇn.
VËy ta thÊy r»ng diÖn tÝch nhµ ë theo c¸c dù ¸n t¨ng lªn so víi ph¸t triÓn nhµ ë do d©n tù x©y dùng ®iÒu nµy chøng tá r»ng Nhµ níc quan t©m, vµ ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cho nh©n d©n.
Bªn c¹nh nh÷ng thµnh tùu ®¹t ®îc nh vËy lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë cßn tån t¹i nh÷ng mÆt yÕu kÐm cÇn kh¾c phôc, cha ®¸p øng ®îc nhu cÇu nhµ ë. VËy ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy th× Nhµ níc ph¶i ®a ra nh÷ng chÝnh s¸ch t¸c ®éng m¹nh mÏ h¬n, ®óng ®¾n h¬n ®Ó thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Êt níc, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ.
* VÊn ®Ò gi¶i phãng mÆt b»ng.
§Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét kh©u rÊt quan träng trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, nã t¸c ®éng ®Õn tiÕn ®é cña dù ¸n ®Çu t ph¸t triÓn nhµ, trong ®iÒu kiÖn níc ta hiÖn nay Nhµ níc ®· cã nh÷ng qui ®Þnh vÒ c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng nhng vÉn cßn rÊt nhiÒu nh÷ng víng m¾c khi tiÕn hµnh, nh÷ng ngêi d©n cã ®Êt bÞ thu håi ®Æc biÖt lµ ®Êt n«ng nghiÖp cho r»ng chÝnh s¸ch ®Òn bï thÊp g©y cho hä nh÷ng víng m¾c khã kh¨n trong cuéc sèng sau khi bÞ thu håi ®Êt, nhÊt lµ nh÷ng hé kh«ng cßn ®Êt ®Ó canh t¸c, tõ viÖc ®Òn bï kh«ng tho¶ ®¸ng d©n cha chÊp nhËn, ch©y lú ¶nh hëng ®Õn qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó tiÕn hµnh x©y dùng dù ¸n lµm tiÕn ®é dù ¸n chËm l¹i t¸c ®éng ®Õn qu¸ tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ.
C«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng lµ c«ng t¸c khã kh¨n nhÊt trong c¸c dù ¸n hiÖn nay. Tõ sù t¸c ®éng ®Õn dù ¸n nh vËy Thµnh phè cÇn ph¶i nghiªn cøu bæ sung thªm chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, hç trî khi thu håi ®Êt cho c¸c dù ¸n, ®Æc biÖt lµ nh÷ng hé bÞ thu håi 100% ®Êt canh t¸c th× ph¶i cã dù ¸n chuyÓn nghÒ riªng tõ ph¬ng ¸n ®Òn bï vµ cã sù quan t©m tõ c¸c cÊp Uû §¶ng tuyªn truyÒn, ®éng viªn quÇn chóng nh©n d©n ñng hé c¸c dù ¸n.
* Vèn ®Çu t.
Vèn ®Çu t lµ mét trong nh÷ng yÕu tè quyÕt ®Þnh, quan träng nhÊt t¸c ®éng m¹nh mÏ nhÊt tíi ®Çu t ph¸t triÓn nhµ, nÕu nguån vèn kh«ng ®ñ th× kh«ng thÓ thùc hiÖn ®îc dù ¸n, nguån vèn thiÕu sÏ x©y dùng rë dang thiÕu ®ång bé, nguån vèn d thõa th× viÖc thùc hiÖn dù ¸n thuËn lîi h¬n vµ cã thÓ thùc hiÖn ®îc nhiÒu dù ¸n cïng mét lóc.
HiÖn nay Nhµ níc ®· cã nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ph¸t triÓn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ b»ng viÖc cho nhiÒu h×nh thøc ®Çu t , khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ cïng tham gia, hç trî vèn ®Çu t b»ng c¸ch cho vay víi l·i suÊt u ®·i, tõ ®ã t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸c nhµ ®Çu t cã ®ñ vèn ®Ó ®Çu t vµo c¸c dù ¸n, t¹o ra ®îc sù c¹nh tranh lµnh m¹nh ®Ó cã ®îc c«ng tr×nh chÊt lîng cao. Nguån vèn ®Çu t cã thÓ huy ®éng tõ rÊt nhiÒu nguån nh vay, viÖn trî, lªn doanh liªn kÕt, vèn tù cã... Nguån vèn cã t¸c ®éng m¹nh mÏ ®Õn qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ nã lµ yÕu tè kh«ng thÓ thiÕu, kh«ng cã vèn th× kh«ng cã dù ¸n.
* Nh÷ng nh©n tè kh¸c nh ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc.
§iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn viÖc ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ. Khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn th× nhu cÇu vÒ nhµ ë cµng cao th× b¾t buéc ph¶i ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng vµ c¶i t¹o. Khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn th× ®iÒu kiÖn sèng n©ng cao, nhu cÇu nhµ ë kh«ng chØ dõng l¹i ë nhu cÇu ®ñ mµ cßn cã nhu cÇu nhµ ë ph¶i tho¶i m¸i, tiÖn nghi thuËn tiÖn cho sinh ho¹t.
Ngoµi ra do d©n sè ngµy cµng ®«ng ®ßi hái nhµ níc ph¶i gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhµ ë cho nh©n d©n, hç trî cho nh©n d©n x©y dùng nhµ. Nhng ngîc l¹i khi ®iÒu kiÖn kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn th× nhu cÇu nhµ ë thÊp th× còng dÉn ®Õn cung nhµ ë thÊp. V× vËy ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc lµ nÒn t¶ng cho qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ.
* TiÕn bé khoa häc c«ng nghÖ.
Trong tiÕn tr×nh héi nhËp cña ®Êt níc th× c«ng nghÖ ®ãng vai trß rÊt lín, t¸c ®éng m¹nh mÏ vµo trong nÒn kinh tÕ cña ®Êt níc còng nh trong cuéc sèng con ngêi. Khoa häc c«ng nghÖ trong lÜnh vùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn nã cã mét vai trß hÕt søc to lín, t¸c ®éng ®Õn tiÕn ®é, chÊt lîng c«ng tr×nh, gi¶m chi phÝ gi¸ thµnh, s¶n phÈm x©y dùng giÎ h¬n, dù ¸n thùc hiÖn cã hiÖu qu¶ h¬n, tõ ®ã cã thÓ ®¸p øng ®îc nhu cÇu nhµ ë cho ngêi d©n thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®Çu t ph¸t triÓn nhµ á ®« thÞ gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ ®Êt níc.
II. ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ, biÖn ph¸p quan träng gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë.
Ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ mét yÕu tè kh¸ch quan.
Nhµ ë lµ mét tµi s¶n cã gi¸ trÞ ®Æc biÖt, lµ ph¬ng tiÖn quan träng ®Ó b¶o vÖ con ngêi. Nh «ng cha ta ®· tõng nãi “ An c míi l¹c nghiÖp “ con ngêi ph¶i ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn ¨n, ë, mÆc, ®i l¹i míi nãi ®Õn chuyÖn kh¸c vµ Ph Angghen ®· nhÊn m¹nh “ con ngêi tríc hÕt ph¶i ¨n, uèng, chç ë, mÆc ®· råi míi cã thÓ lµm chÝnh trÞ, khoa häc, nghÖ thuËt, t«n gi¸o “. Tõ sù nhÊn m¹nh ®ã nãi nªn r»ng vai trß cña nhµ ë hÕt søc quan träng, nhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn ®Êt níc hiÖn nay ®ang trªn ®µ ph¸t triÓn, thu nhËp cña nh©n d©n ngµy cµng cao, nhu cÇu nhµ ë cÇn ph¶i ®îc c¶i thiÖn ph¶i ®Çy ®ñ tiÖn nghi h¬n, tho¶i m¸i h¬n. Ngoµi ra t×nh h×nh t¨ng d©n sè níc ta t¨ng qu¸ nhanh dÉn ®Õn vÊn ®Ò gi¶i quyÕt nhµ ë cho ngêi d©n hÕt søc bøc xóc, trong ®ã sè lîng nhµ ë l¹i hÕt søc h¹n chÕ vµ chÊt lîng nhµ xuèng cÊp kh«ng ®¸p øng ®ñ nhu cÇu.
Tõ thùc tr¹ng nhu cÇu nhµ ë t¨ng cao th× viÖc cung cÊp nhµ ë cµng trë lªn cÇn thiÕt. V× vËy ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ ®iÒu kh«ng thÓ thiÕu. §Êt nuíc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trßng cã sù qu¶n lý cu¶ Nhµ níc th× ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë sÏ lµ mét nh©n tè ®Ó ®Èy nhanh qu¶ tr×nh ph¸t triÓnt cu¶ ®Êt níc, mang l¹i bé mÆt cho ®« thÞ vµ gi¶i quyÕt ®îc t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë.
Theo quan ®iÓm cña §¶ng ta ph¸t triÓn nhµ ë xu híng kÝch cÇu vµ æn ®Þnh nÒn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc, nhËn ®Þnh thÞ trêng nhµ ë lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh x©y dùng, c¸c nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng nhµ ®Êt lµ cÇu lèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng, mua b¸n nhµ, mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn sö h÷u. Ngoµi ra cßn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc kü thuËt, c¶i tiÕn c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë, b¶o vÖ vµ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông nguån tµi nguyªn ®Êt vµ gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai vµ nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng céng vµ c¸c c¬ së kinh tÕ x· héi kh¸c, gãp phÇn quan hÖ hîp t¸c n©ng cao tr×nh ®é x· héi ho¸ trong s¶n xuÊt kinh doanh.
Thùc tr¹ng hiÖn nay thµnh phè Hµ Néi lµ thµnh phè cã quü nhµ lín thø hai trong c¶ níc kho¶ng 12 triÖu m2 trong tæng sè 81 triÖu m2 nhµ ë toµn quèc. Nhng hiÖn nay vÉn thiÕu nhµ nghiªm träng nhÊt lµ ®èi víi ngêi nghÌo ngêi cã thu nhËp thÊp. Cïng víi qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ nhanh lµ viÖc d©n c tù do å ¹t kÐo vÒ thµnh phè trong khi tû lÖ t¨ng d©n sè ë Hµ Néi cßn cao nªn b×nh qu©n nhµ ë gi¶m tõ 6,5 m2/ ngêi xuèng chØ cßn 5 m2/ ngêi ( 1996). Cho ®Õn nay phÇn lín c¸c khu nhµ ë kh«ng ®îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kü thuËt qu¸ t¶i, ch¾p v¸ chÊt lîng nhµ ë bÞ xuèng cÊp do kh«ng ®îc duy tu, söa ch÷a thêng xuyªn. §ång thêi m« h×nh ph¸t triÓn nhµ thùc hiÖn riªng lÎ, tù ph¸t kh«ng theo dù ¸n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng lén xén trong x©y dùng, viÖc c¶i t¹o nhµ ë kh«ng theo qui ho¹ch, kiÕn tróc ®« thÞ t¹o nhiÒu khã kh¨n trong c«ng t¸c qu¶n lý.
Tõ nhËn ®Þnh vµ thùc tr¹ng trªn th× ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ hÕt søc cÇn thiÕt, t¹o m«i trêng cho c¸c nhµ ®Çu t ho¹t ®éng vµ c¹nh tranh mét c¸ch lµnh m¹nh trong viÖc ®Çu t x©y dùng nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng ®Ó ®¶m b¶o cung cÊp nhµ ë cho nh©n d©n vµ còng lµ t¹o ®éng lùc, t¹o nh©n tè ®ãng gãp, kÝch thÝch sù ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ cña ®Êt níc. V× vËy ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë lµ mét yÕu tè kh¸ch quan vµ rÊt cÇn thiÕt.
Kinh nghiÖm ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë Trung quèc.
VÊn ®Ò ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ kÓ tõ khi thµnh lËp cïng víi viÖc ph¸t triÓn, nh©n d©n Trung hoa tËp trung ®Ó n©ng cao møc ë vµ ra søc c¶i thiÖn m«i trêng sèng cña nh©n d©n, ®Æc biÖt sau c¶i c¸ch më cöa, ChÝnh phñ Trung quèc ®· thùc hiÖn mét lo¹t c¶i c¸ch trong lÜnh vùc ®Çu t ph©n phèi vµ x©y dùng nhµ ë Trung quèc, møc ë cña d©n c ®« thÞ ®îc n©ng cao râ rÖt, lµm thay ®æi c¬ b¶n t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë nghiªm träng. Trªn 90% d©n sè ®« thÞ, n«ng th«n ®îc sèng trong nh÷ng ng«i nhµ míi x©y trong vßng 20 n¨m qua.
Tõ kÕt qu¶ ®¹t ®îc Trung quèc rót ra mét sè kinh nghiÖm trong viÖc ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë:
* §a vÊn ®Ò nhµ ë trë thµnh ®iÓm t¨ng trëng kinh tÕ vµ ®iÓm nãng vÒ tiªu dïng, Nhµ níc ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë.
* C¶i c¸ch thÓ chÕ ph©n phè nhµ ë, cuèi n¨m 1998 toµn quèc ®×nh chØ ph©n phèi nhµ ë, c¸c ®Þa ph¬ng ®Ò ra ph¬ng ¸n tiÒn tÖ ho¸, viÖc ph©n phèi n¬i ë, ph©n phèi tiÒn tÖ n¬i ë do mét phÇn tiÒn l¬ng cña c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, quü tÝch luü chung vµ phô cÊp n¬i ë hîp thµnh sau khi ®îc phô cÊp n¬i ë, c¸n bé c«ng nh©n viªn nãi chung ®Òu cã thÓ mua ®îc nhµ ë.
* ThÓ chÕ cung cÊp n¬i ë hîp lý:
- Gia ®×nh cã thu nh©p cao th× mua hoÆc thuª nhµ th¬ng phÈm theo gi¸ thÞ trêng.
- Gia ®×nh cã thu nhËp thÊp, trung b×nh th× mua nhµ thÝch dông ®îc chÝnh s¸ch Nhµ níc u ®·i.
. Gia ®×nh cã thu nhËp thÊp nhÊt th× ®îc thuª nhµ víi gi¸ rÎ.
* T¨ng hoÆc b¸n nhµ cho thuª hiÖn cã, thóc ®Èy thÓ chÕ nhµ ë cò.
- Møc b¸n nhµ cña Nhµ níc trong 35 n¨m thñ phñ thuéc c¸c tØnh vµ thµnh phè ®éc lËp ®¹t 70%.
- KÕt hîp gi÷a n©ng cao tiÒn cho thuª nhµ ë cña Nhµ níc víi viÖc t¨ng phô cÊp thuª nhµ.
* T¨ng x©y dùng nhµ thÝch dông kinh tÕ.
* §Èy nhanh viÖc më cöa thÞ trêng nhµ ë cÊp 2.
. KhuyÕn khÝch sö dông nhµ ë theo ph©n cÊp.
- KhuyÕn khÝch c¸n bé c«ng nh©n viªn mua nhµ ë hiÖn t¹i, b¸n nhµ cò, mua nhµ míi, b¸n nhµ xÊu mua nhµ tèt, c¶i thiÖn ®iÖu kiÖn sèng.
* ChÝnh s¸ch thuÕ khuyÕn khÝch tiªu thô nhµ ë ph¶i cã sù ®ét ph¸ lín.
* §iÒu chØnh chÝnh s¸ch tµi chÝnh nhµ ë cho phï hîp víi ®iÒu kiÖn t×nh h×nh.
. Gia t¨ng viÖc thu vµ sö dông quü tÝch luü chung nhµ ë.
- §iÒu chØnh chÝnh s¸ch tÝn dông (tÝn dông nhµ ë ), ®a tÝn dông nhµ ë trë thµnh tÝn dông tiªu dïng c¸ nh©n.
* Thóc ®Èy thÓ chÕ míi chuyªn m«n ho¸ vµ x· héi ho¸ trong qu¶n lý tµi s¶n nhµ ë.
* BiÕt rót ra, t×m ra nh÷ng tån t¹i víng m¾c ®Ó tËp trung kh¾c phôc gi¶i quyÕt triÖt ®Ó.
III.. t×nh h×nh ®Çu t kinh doanh nhµ ë níc ta.
Quan ®iÓm cña §¶ng.
NÒn kinh tÕ cña ®Êt níc khi cha chuyÓn ®æi ( tËp trung bao cÊp) Nhµ níc quyÕt ®Þnh toµn bé c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ bao gåm s¶n xuÊt , thu mua vµ tiªu thô s¶n phÈm theo chÕ ®é ph©n phèi. Nhµ ë ®« thÞ còng kh«ng n»m ngoµi sù ®iÒu tiÕt ®ã, vèn ®Çu t x©y dùng nhµ ë phÇn lín lÊy tõ ng©n s¸ch Nhµ níc sang viÖc x©y dùng vµ ph©n phèi nhµ ë l¹i giao cho c¸c c¸n bé ngµnh thuéc Trung ¬ng, hoÆc ®Þa ph¬ng trªn quan ®iÓm “phôc vô “ vµ “phóc lîi”, chø kh«ng ph¶i lµ kinh doanh lªn gi¸ nhµ rÊt thÊp, kh«ng thu håi ®îc vèn , dÉn ®Õn viÖc thiÕu vèn ®Çu t cho nhµ ë vµ thiÕu nhµ ë trÇm träng. Nhµ ë ®îc ph©n phèi theo kiÓu “ban ph¸t” lµm bÊt b×nh ®¼ng trong c¬ quan, xÝ nghiÖp Nhµ níc vµ gi÷a c¸c c¸n bé víi nhau, ¶nh hëng ®Õn c«ng cuéc x©y dùng ph¸t triÓn nhµ.
Khi chuyÓn sang thêi kú míi nh÷ng ®Æc thï cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng X· Héi Chñ NghÜa ®· cho chóng ta c¸i nh×n tæng thÓ h¬n vÒ nhu cÇu vÒ kh¶ n¨ng x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o cho x· héi ®ñ nhµ ë vµ tõng bíc n©ng cao tiÖn nghi ë cho toµn x· héi. §æi míi ®iÒu chØnh lîi Ých cña Nhµ níc, cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ c¸ nh©n, x©y dùng chÝnh s¸ch phï hîp vÒ mäi mÆt, kÝch thÝch sù t¨ng trëng nhanh chãng vÒ thÞ trêng nhµ ë , §¶ng vµ Nhµ níc ta ®· cã nh÷ng quan ®iÓm ®æi míi vÒ nh÷ng vÊn ®Ò nµy:
-._. Nhµ níc ®a ra nh÷ng chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ b»ng c¸ch ra hµng lo¹t c¸c v¨n b¶n, nghÞ ®Þnh, quyÕt ®Þnh nh»m khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho nh©n d©n. Nhµ níc ®ãng vai trß ®iÒu tiÕt trong c¬ cÊu gi¸ thµnh c«ng tr×nh vµ tÝnh hiÖu qu¶ (thu håi vèn) cña dù ¸n nh tiÒn sö dông ®Êt, chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chi phÝ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt trong vµ ngoµi hµng rµo, chi phÝ h¹ tÇng x· héi, l·i xuÊt ng©n hµng, kÌm theo ®ã lµ c¸c lo¹i thuÕ s¶n xuÊt, kinh doanh.
- Nhµ níc cã ®Þnh híng ph¸t triÓn l©u dµi b»ng viÖc qui ho¹ch tæng thÓ thµnh phè (dù ¸n 2020) ph¸t triÓn ®« thÞ víi qui m« lín, x©y dùng nh÷ng tæ hîp cã søc chøa cao nhng vÉn ®¶m b¶o ®Çy ®ñ cho con ngêi, còng nh tiÕt kiÖm ®Êt ®ai, t¹o ra nh÷ng kh«ng gian h×nh khèi cã kÝch cì, tho¶ m·n thÈm mü ®« thÞ. §ång thêi khuyÕn khÝch chuyÓn sang x©y dùng nhµ ë b»ng ph¬ng ph¸p c«ng nghiÖp víi tr×nh ®é c«ng nghÖ vµ chÊt lîng cao.
- Ph¸t triÓn m¹nh nhµ ë lµ híng kÝch cÇu hiÖu qu¶ ®Ó æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi thñ ®«. Víi thùc tr¹ng vµ nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay cung vÒ nhµ ë rÊt h¹n chÕ, cÇu nhµ ë rÊt lín ®©y lµ mét vÊn ®Ò nãng báng mµ Nhµ níc ta ph¶i cÇn thiÕt quan t©m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy, kÕt qu¶ cña nã ®em l¹i hiÖu qu¶ v« cïng lín ®Õn sù ph¸t triÓn chung ®« thÞ.
- B¶o ®¶m tõng bíc thùc hiÖn quyÒn cã nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë cña d©n ®« thÞ.
- X· héi ho¸ viÖc x©y dùng nhµ b»ng c¸ch huy ®éng mäi nguån lùc cña thµnh phÇn kinh tÕ tham gia víi sù híng dÉn cña Nhµ níc.
- §Çu t ph¸t triÓn nhµ ph¶i theo dù ¸n vµ qui ho¹ch ®îc duyÖt, thùc hiÖn ph©n ®o¹n vµ chia nhá dù ¸n ®Çu t ë giai ®o¹n kh¶ thi nh»m huy ®éng nguån lùc cña c¸c chñ ®Çu t võa vµ nhá, ®Çu t x©y dùng theo qui ho¹ch.
- §Çu t ph¸t triÓn nhµ ®i ®«i víi ®Çu t ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi kh¸c vµ dÞch vô ®« thÞ, m«i trêng kiÕn tróc .. ph¸t triÓn ®ång bé c©n ®èi gi÷a x©y dùng míi víi c¶i t¹o chèng xuèng cÊp nhµ ë, n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng cho ngêi d©n ®« thÞ, ®¶m b¶o ë ®i l¹i thuËn tiÖn vµ tho¶i m¸i.
VËy víi c¸c quan ®iÓm chØ ®¹o trªn nh÷ng môc tiªu c¬ b¶n cña ch¬ng tr×nh nh»m thùc hiÖn dÇn sù c«ng b»ng x· héi, c¸c quyÒn lîi vÒ nhµ ë trong mäi tÇng líp d©n c, n©ng cao chÊt lîng cuéc sèng d©n c ®« thÞ.
C¸c lo¹i h×nh kinh doanh.
a. Cho thuª.
Cho thuª lµ h×nh thøc ngêi cho thuª (chñ së h÷u) trao cho ngêi ®i thuª quyÒn sö dông nhµ hay quyÒn sö dông ®Êt trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh ®· ký kÕt trong hîp ®ång thuª nhµ, thuª ®Êt do hai bªn ®· tho¶ thuËn. Nhµ níc ®· cã mét sè v¨n b¶n nghÞ ®Þnh vÒ vÊn ®Ò nµy nh: ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 qui ®Þnh viÖc thuª nhµ díi mäi h×nh thøc së h÷u ph¶i th«ng qua hîp ®ång thuª nhµ, cßn ®èi víi ngêi níc ngoµi thuª nhµ ( NghÞ ®Þnh 56/CP ngµy 18/9/1995) c¸c hîp ®ång ®îc ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn cho thuª vµ bªn thuª vµ ph¶i ®îc c«ng chøng Nhµ níc x¸c nhËn, Uû Ban Nh©n D©n chøng thùc. Qui ®Þnh vÒ quyÒn bªn cho thuª vµ bªn thuª nhµ ®îc cô thÓ ho¸ b»ng ph¸p lÖnh vÒ nhµ ë 1991, cßn hîp ®ång thuª nhµ ë ®îc cô thÓ ho¸ theo ®iÒu 489 ®Õn 502 cña Bé LuËt D©n sù n¨m 1995. Nhng trong thùc tÕ hiÖn nay viÖc thuª nhµ ë diÔn ra rÊt lén xén, kh«ng cÇn ®Õn sù x¸c nhËn cña c¬ quan cã thÈm quyÒn, chøng nhËn cña ®Þa ph¬ng mµ chØ lµ nh÷ng hîp ®ång ®¬n gi¶n gi÷a ngêi cho thuª vµ ngêi thuª. Mét sè hiÖn tîng phæ biÕn nhÊt hiÖn nay lµ hiÖn tîng x©y dùng nhµ ë cho sinh viªn thuª vµ cho ngêi níc ngoµi thuª trong thêi gian dµi, cßn ®èi víi nh÷ng tæ chøc, nhµ ®Çu t kinh doanh x©y dùng nhµ ë cho thuª th× vÉn cßn Ýt vµ h¹n chÕ, cã ch¨ng cã cho thuª còng ph¶i cã giÊy phÐp kinh doanh. VÊn ®Ò thuª nhµ ë hiÖn nay vÉn cßn nhiÒu bÊt cËp, ngoµi vßng kiÓm so¸t cña Nhµ níc dÉn ®Õn nhiÒu hiÖn tîng tranh chÊp, tranh c·i x¶y ra, vËy Nhµ níc cÇn ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý vÒ vÊn ®Ò nµy nh»m æn ®Þnh x· héi.
HiÖn nay cã 2 h×nh thøc cho thuª nhµ:
* Thuª ng¾n h¹n: §îc thùc hiÖn qua c¸c hîp ®ång ng¾n h¹n hay hîp ®ång b»ng miÖng gi÷a ngêi ®i thuª vµ ngêi cho thuª. Trong thùc tÕ hiÖn nay c¸c chñ cho thuª thêng x©y dùng nhµ ë theo d·y råi cho c¸c ®èi tîng nh Sinh viªn, ngêi lao ®éng thuª hay mét sè nhµ x©y dùng song kh«ng ë còng dïng ®Ó cho c¸c ®èi tîng nµy thuª víi gi¸ phï hîp víi c¸c ®èi tîng nµy. Ngoµi ra cßn cã c¸c h×nh thøc kinh doanh phßng ®èi víi c¸c chñ nhµ hµng kh¸ch s¹n, thêng cho c¸c ®èi tîng lµ kh¸ch du lÞch thuª víi gi¸ cao.
* Thuª dµi h¹n: §îc thùc hiÖn th«ng qua v¨n b¶n hîp ®ång dµi h¹n gi÷a hai bªn chñ cho thuª vµ kh¸ch ®i thuª. C¸c chñ cho thuª nµy thêng x©y dùng nhµ mang tÝnh chÊt kinh doanh, thêng ®èi tîng phôc vô lµ kh¸ch níc ngoµi ®Þnh c l©u dµi t¹i ViÖt Nam hay lµm viÖc trong kho¶ng thêi gian dµi t¹i ViÖt Nam. Trong trêng hîp nµy th× gi¸ nhµ cho thuª thêng cao h¬n víi møc cho thuª kh¸c.
b. Mua b¸n nhµ.
Mua b¸n nhµ lµ h×nh thøc chuyÓn quyÒn sö h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt tõ bªn b¸n sang bªn mua, th«ng qua hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn mua vµ bªn b¸n theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt. ViÖc qui ®Þnh nh÷ng thñ tôc ®iÒu kiÖn quyÒn vµ nghÜa vô trong mua b¸n nhµ ®îc qui ®Þnh ë ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991, nghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 5/7/1994 vµ phÇn 2 ch¬ng II cña bé luËt d©n sù, Th«ng t sè 13/LB- TT 18/8/1994, NghÞ ®Þnh 81/CP 5/11/2001 vÒ ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi mua nhµ ë t¹i ViÖt Nam.
HiÖn nay cã hai h×nh thøc mua b¸n nhµ:
. Mua b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc ®©y lµ khu vùc nhµ thuéc sù qu¶n lý cña Nhµ níc, gi¸ b¸n nhµ thêng c¨n cø vµo khung gi¸ vµ hÖ sè Nhµ níc qui ®Þnh, gi¸ nhµ ë khu vùc nµy thêng thÊp h¬n ë c¸c khu vùc kh¸c, ë khu vùc nµy thêng do mét sè c«ng ty x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc x©y dùng vµ c¶i t¹o nhµ ë, cho nªn quÜ nhµ ë Nhµ níc l¾m rÊt râ vµ cã thÓ kiÓm so¸t ®îc.
. Mua b¸n nhµ kh«ng thuéc së h÷u cña Nhµ níc: ë khu vùc nµy thêng x¶y ra hiÖn tîng mua b¸n nhµ trao tay gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n lµ chñ yÕu, kh«ng th«ng qua sù kiÓm so¸t cña Nhµ níc, khu vùc nµy hiÖn tîng mua b¸n diÔn ra rÊt s«i ®éng, gi¸ nhµ theo gi¸ thÞ trêng cao h¬n khu vùc Nhµ níc vµ kh«ng æn ®Þnh.
Qua vµi n¨m trë l¹i ®©y Nhµ níc cã nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ th× viÖc cung cÊp nhµ cã nhiÒu c¶i thiÖn ®· n©ng tæng quÜ nhµ c¶ níc t¨ng, riªng ®« thÞ t¨ng 50 triÖu m2 nhng thùc tÕ vÉn cha ®¸p øng ®ñ nhu cÇu vÒ nhµ ë, còng trong t×nh h×nh nµy Nhµ níc cÇn ph¶i t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ ë cho chÆt chÏ ®Ó tr¹ng t×nh tr¹ng lén xén, gi¸ c¶ mÊt æn ®Þnh dÉn ®Õn nh÷ng c¬n sèt nhµ vµ ®Êt ¶nh hëng tíi nÒn kinh tÕ cña ®Êt níc nãi chung vµ ®« thÞ nãi riªng.
3. C¸c lo¹i nhµ ë.
3.1.Ph©n lo¹i theo h×nh thøc së h÷u:
* Nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc : Lµ nhµ ë do nhµ níc x©y dùng, vèn ®Çu t x©y dùng lÊy tõ ng©n s¸ch,Nhµ níc qu¶n lý vµ b¸n thêng c¨n cø vµo khung gi¸ vµ hÖ sè do Nhµ níc quy ®Þnh ,nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc thêng ®îc x©y dùng theo c¸c dù ¸n thêng do c¸c c«ng ty x©y dùng thuéc së h÷u nhµ níc x©y dùng. Gi¸ nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc thêng thÊp h¬n so víi gi¸ nhµ ë thuéc h×nh thøc së h÷u kh¸c .
* Nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n: Lµ nhµ ë do t nh©n tù x©y dùng trªn m¶nh ®Êt cña hä, lo¹i nhµ ë thêng lµ biÖt thù, nhµ ph©n l«, v× vËy kiÓu d¸ng vµ gi¸ c¶ rÊt ®a d¹ng, gi¸ thêng theo gi¸ c¶ thÞ trêng, gi¸ cao h¬n s¬ víi gi¸ nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc. Khèi lîng nhµ thuéc së h÷u t nh©n nhiÒu h¬n khèi lîng nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc, do vËy nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n ®· ®ãng gãp phÇn lín cho nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay.
3.2.Ph©n lo¹i theo tiÖn nghi sö dông vµ chÊt lîng x©y dùng c«ng tr×nh .
Theo qui ®Þnh cña Bé X©y Dùng ®· ®a ra ph©n lo¹i nhµ ë nh sau:
a. Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt thÊp tÇng hoÆc cao tÇng, ®èi víi nhµ ë nµy th«ng thêng chia ra lµm 4 cÊp ( cÊp 1 cao nhÊt - cÊp 4 thÊp nhÊt) theo nh b¶ng 3.
B¶ng 3 : Ph©n cÊp nhµ ë
CÊp nhµ
ChÊt lîng
sö dông
ChÊt lîng x©y dùng c«ng tr×nh
§é bÒn v÷ng
§é chÞu löa
CÊp I
BËcI: ChÊt lîng sö dông cao
BËcI: niªn h¹n sö dông trªn 100 n¨m
BËcI hoÆc BËc II
CÊp II
BËc II: ChÊt lîng sö dông kh¸
BËc II: Niªn h¹n sö dung 50 n¨m
BËc III
CÊp III
BËc III: ChÊt lîng sö dông trung b×nh
BËc III: niªn h¹n trªn 20 n¨m
BËc IV
CÊp IV
BËc IV: ChÊt lîng sö dông thÊp
BËc IV: Niªn h¹n sö dông díi 20 n¨m
BËc V
Nguån: Th«ng t sè 05/ BXD/TT ( 9/2/1993).
b. §èi víi biÖt thù chia ra lµm 4 h¹ng:
H¹ng 1: BiÖt thù gi¸p têng.
H¹ng 2: BiÖt thù song ®«i .
H¹ng 3: BiÖt thù riªng biÖt.
H¹ng 4: BiÖt thù s¹ng träng riªng biÖt.
Ph©n lo¹i biÖt thù c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n vên réng hay hÑp, møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa vµ vÖ sinh; h¹ng 1 cã thÓ mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh vµ h¹nh 4 cø mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh riªng. Gi¶i ph¸p kiÕn tróc, mü thuËt trang trÝ hoµn thiÖn bªn trong, bªn ngoµi ng«i nhµ chÊt lîng cao hoÆc t¬ng ®èi cao. Ng«i nhµ cã kÕt cÊu chÞu lùc: khung cèt bª t«ng hoÆc têng g¹ch chÞu lùc, sµn gç hoÆc bª t«ng cã l¸t vËt liÖu chÊt lîng cao, m¸i b»ng bª t«ng cèt thÐp hoÆc m¸i ngãi cã trÇn, ®¶m b¶o c¸ch ©m chèng nhiÖt chèng nãng.
Ngoµi c¸ch ph©n biÖt trªn ngoµi ra cßn ph¶i c¨n cø vµo tiªu chuÈn sau ®Ó ph©n lo¹i ( Theo th«ng t sè 01/LB- TT ngµy 19/1/1993) cña liªn Bé X©y dùng vµ Bé Tµi chÝnh híng dÉn ®Þnh gi¸ cho thuª nhµ ë ®ã lµ:
+ DiÖn tÝch nhµ ë (m2).
+ HÖ sè cÊp ®« thÞ (K1).
+ HÖ sè vÞ trÝ xÐt theo c¸c khu vùc trong ®« thÞ (K2).
+ HÖ sè tÇng cao (K3).
+ HÖ sè ®iÒu kiÖn giao th«ng (k4).
ViÖc ph©n lo¹i nhµ ë nh trªn lµ ®iÒu kiÖn ®Ó c¨n cø tÝnh gi¸ cho thuª b¸n nhµ ë cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô ®èi víi Nhµ níc cña c¸c tæ chøc qu¶n lý vµ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc.
4. H×nh thøc tæ chøc ( khu vùc s¶n xuÊt nhµ ).
- Khu vùc nhµ níc:
C¨n cø vµo nguån vèn x©y dùng: khu vùc Nhµ níc lÊy nguån vèn x©y dùng tõ ng©n s¸ch Nhµ níc hoÆc nguån vèn së h÷u kh¸c chuyÓn thµnh së h÷u Nhµ níc theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt. Khu vùc nµy dîc xem nh lµ tiªu ®iÓm chÝnh cña chÝnh s¸ch nhµ ë, v× nã lµ khu vùc ChÝnh phñ cã thÓ kiÓm so¸t ®îc. Nhµ ë khu nµy chiÕm tû lÖ kh«ng lín vµ ph©n bè kh«ng ®Òu ë c¸c ®« thÞ cã qui m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý kh¸c nhau ( 22,1% cho khu vùc ®« thÞ, 48,1% cho Hµ Néi vµ 18,7% cho TPHCM n¨m 1997). ChØ tiªu chÊt lîng, sè lîng nhµ ë thÊp h¬n nhiÒu níc kh¸c, ®¬n vÞ thêng dïng lµ diÖn tÝch sµn hoÆc diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi ( m2/ ng ). Nhµ ë do Nhµ níc cÊp thêng lµ ®îc bao cÊp, víi nguån cung cÊp cã h¹n mµ nhu cÇu rÊt lín dÉn ®Õn mÊt c©n b»ng trong viÖc ph©n phèi nhµ.
- Khu vùc t nh©n.
Nhµ ë ®îc x©y dùng bëi nguån vèn cña c¸ nh©n hoÆc doanh nghiÖp kh«ng ph¶i nguån vèn lÊy tõ ng©n s¸ch Nhµ níc, nhng ph¶i theo qui ®Þnh cña Nhµ níc, ChÝnh phñ Ýt kiÓm so¸t ®îc khu vùc nµy mÆc dï Nhµ níc còng ®a ra nh÷ng qui t¾c ®Ó ®iÒu tiÕt ®Ó ®¶m b¶o an ninh c«ng céng vµ b¶o ®¶m c¸c tiªu chuÈn cña ngêi tiªu dïng do thiÕu th«ng tin vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt. Khu vùc nµy kh«ng ®¸p øng sù cÇn nhµ ë mµ chØ ®¸p øng nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n. Nhu cÇu nµy biÓu hiÖn kh¶ n¨ng cña ngêi mua vµ sù s½n sµng tr¶ nã. Trong thùc tÕ hiÖn nay x©y dùng nhµ ë khu vùc t nh©n ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ h¬n khu vùc Nhµ níc. Nhng nÕu Nhµ níc bu«ng láng kh«ng qu¶n lý sÏ dÉn ®Õn kho¶ng c¸ch gi÷a ngêi giÇu vµ ngêi nghÌo cµng lín, dÉn ®Õn bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi c¬ b¶n vÒ nhµ ë.
- Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc.
Khu vùc ®îc x©y dùng mét c¸ch ®éc lËp víi nh÷ng khu«n khæ quy t¾c cña ChÝnh phñ, ®©y lµ khu vùc x©y dùng nhµ ë cña t nh©n kh«ng theo qui t¾c hoÆc nhµ ë ®îc x©y dùng trªn c¸c gÝa trÞ cña céng ®ång vµ tù gióp ®ì lÉn nhau, khu vùc cã thÓ chia ra nhµ ë ®Ó kinh doanh hay ®¬n thuÇn chØ ®Ó ë.
Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc ®· ®ãng gãp phÇn quan träng trong viÖc gia t¨ng quü nhµ ë ®Æc biÖt ®èi víi tÇng líp d©n c cã thu nhËp thÊp, Nhµ níc cÇn khuyÕn khÝch mÆt tÝch cùc cña khu vùc nµy vµ ®ång thêi ph¶i ®a ra ®Þnh híng gi¶i quyÕt hµng lo¹t nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan, bao gåm viÖc x¸c ®Þnh c¸c tiªu chuÈn chÊt lîng, vai trß cña céng ®ång tham gia vµo viÖc gia quyÕt ®Þnh vµ nh÷ng ¶nh hëng tiªu cùc tiÒm tµng cña c¸c lùc lîng thÞ trêng trong viÖc ®Þnh gi¸ c¶, ®Æc biÖt ®èi víi c¸c khu trung t©m, c¸c khu vùc kinh doanh.
Tõ viÖc ph©n ra 3 khu vùc trªn, nhng trong thùc tÕ 3 khu vùc ®ã cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ cã sù chuyÓn ho¸ liªn tôc, bæ sung, hç trî nhau díi sù qu¶n lý ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc vµ sù ph©n chia lµm c¬ së cho c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë ®îc tiÕp cËn ®óng vµ phï hîp víi tõng khu vùc.
5. Kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë sù nghiÖp to lín nhng cßn nhiÒu khã kh¨n.
Tõ vai trß cña nhµ ë, sù cÇn thiÕt ph¶i ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ë th× ta thÊy sù nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë lµ kh«ng thÓ thiÕu trong nÒn kinh tÕ níc ta hiÖn nay. Nhng trong thùc tÕ sù nghiÖp nµy gÆp v« vµn khã kh¨n. Nh÷ng nhµ kinh doanh, nh÷ng ngêi h¨ng h¸i nhÊt muèn lao vµo cuéc vµ gãp phÇn gi¶i quyÕt nhu cÇu rÊt chÝnh ®¸ng, rÊt to lín cña nh©n d©n ®« thÞ, ®ang bÞ lóng tóng bÞ t¾c nghÏn v× do mét sè nguyªn nh©n sau:
- C¬ chÕ chÝnh s¸ch thay ®æi nhng cha ®ñ, cha ®ång bé, hµnh lang ph¸p lý cho kinh doanh ph¸t triÓn nhµ cha thùc sù râ rµng: Doanh nghiÖp khã cã thÓ tÝnh ®îc ®Çu vµo ®Çu ra do chÕ ®é nép ng©n s¸ch thuÕ, lÖ phÝ vÒ ®Êt vÒ nhµ thay ®æi vµ kh«ng râ rµng, chÕ ®é thuª ®Êt thÕ nµo, nép tiÒn sö dông ®Êt ra sao, chÝnh s¸ch vÒ huy ®éng vèn, chÝnh s¸ch vÒ gi¶i phãng mÆt b»ng, c¬ chÕ qui chÕ qu¶n lý dù ¸n vµ qui chÕ khai th¸c sö dông nhµ .. kh«ng thèng nhÊt vµ kh«ng râ rµng.
- Thñ tôc ®Çu t x©y dùng cßn rêm rµ, phiÒn hµ kh«ng phï hîp víi c¬ chÕ thÞ trêng, cÇn nhanh nh¹y l¾m b¾t thêi c¬ ®óng chç ®óng lóc: trung b×nh th× thêi gian ®Ó xin mét giÊy phÐp x©y dùng ph¶i mÊt 3 - 6 th¸ng, xin mét chøng chØ qui ho¹ch còng ph¶i mÊt hµng th¸ng.. thñ tôc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thñ tôc lªn ph¬ng ¸n gi¶i to¶ mÆt b»ng, ph¶i tho¶ thuËn tõ tæ d©n phè ®Õn phêng quËn lªn thµnh phè g©y khã kh¨n cho c¸c chñ ®Çu t ¶nh hëng ®Õn tÝnh to¸n lêi lç, tiÕp thÞ th«ng tin, thÞ trêng, tiÕp cËn chuyÓn giao c«ng nghÖ tiªn tiÕn vµ tiªu thô s¶n phÈm.
- ChÕ ®é thu qu¸ cao, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thuÕ doanh thu, thuÕ lîi tøc, lÖ phÝ tríc b¹, kinh phÝ ®Òn bï, kinh phÝ hç trî ®Þa ph¬ng, kinh phÝ h¹ tÇng .. lµm cho gi¸ thµnh s¶n phÈm cao kh«ng thÓ tiªu thô ®îc. V× vËy cÇn gi¶m møc thu cña tõng kho¶n thu cho tho¶ ®¸ng, ®óng møc sao cho thu ®Ó khuyÕn khÝch, thùc sù dïng thu lµm ®ßn bÈy kinh tÕ chø kh«ng ph¶i quan ®iÓm tËn thu cùc ®oan.
- ChÝnh s¸ch gi¶i quyÕt nhµ ë cho tõng ®èi tîng d©n c ë ®« thÞ cha ®îc râ rµng, phï hîp víi nÒn kinh tÕ thÞ trêng nÒn kinh tÕ më. Tõ sau NghÞ quyÕt 118/TTg chóng ta kh«ng gi¶i quyÕt ph©n phèi nhµ ë cho CBCNV theo c¬ chÕ bao cÊp nh tríc ®©y. Nhng chóng ta cha ®Ò ra biÖn ph¸p gi¶i quyÕt nã nh thÕ nµo. Trong thêi gian qua chóng ta chØ x©y dùng b¸n cho ngêi giµu vµ mét phÇn cho ®èi tîng chÝnh s¸ch x· héi ®îc u tiªn, u ®·i. Cßn CBNVC Nhµ níc, lµm c«ng ¨n l¬ng, lùc lîng vò trang, nh©n d©n lao ®éng ë ®« thÞ th× cha cã lêi gi¶i râ rµng, cha cã chÝnh s¸ch gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy.
- Th«ng tin yÕu, hiÖn chóng ta ®ang thùc hiÖn ®êng lèi kinh tÕ më cho nªn nÒn kinh tÕ chÞu sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè mang tÝnh quy luËt, hoµ nhËp víi nÒn kinh tÕ trong khu vùc, thÕ giíi. nhng doanh nghiÖp cña ta rÊt thiÕu ®iÒu kiÖn n¾m b¾t thu thËp th«ng tin thÞ trêng, cho nªn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë gÆp nhiÒu khã kh¨n rñi ro thÊt b¹i ®ã lµ ®iÒu khã tr¸nh khái .V× vËy Nhµ níc sím ban hµnh hÖ thèng ph¸p luËt ®ång bé ®ñ chi phèi c¶ ®Çu vµo lÉn ®Çu ra cña kinh doanh nhµ trªn tinh thÇn gi¶m thu, thu ®óng møc thu ®ñ ®Ó khuyÕn khÝch nu«i dìng nguån thu, t¨ng nguån thu chø kh«ng ph¶i t¨ng møc thu, Nhµ níc sím c¶i tiÕn h¬n n÷a c¸c thñ tôc vÒ qu¶n lý, thÈm duyÖt cÊp phÐp cho ®Çu t x©y dùng vÒ giao ®¸t cho thuª ®Êt, vÒ cÊp phÐp x©y dùng chøng chØ qui ho¹ch thÈm ®Þnh thiÕt kÕ .. sao cho gi¶m ®Çu mèi kh«ng phiÒn hµ, ph©n cÊp râ rµng lµm ®óng thÈm quyÒn .. t¹o thuËn lîi cho d©n. Nhµ níc cÇn ph¶i cã chÝnh s¸ch vÒ vèn vµ huy ®éng vèn phï hîp ®Ó khuyÕn khÝch ®Çu t vµ ph¸t triÓn.
Ch¬ng II
T×nh h×nh ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn
nhµ t¹i c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2
I. Giíi thiÖu vÒ C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2.
1. LÞch sö h×nh thµnh c«ng ty.
Tríc ngµy 19/6/2000 c«ng ty lµ mét trong nh÷ng xÝ nghiÖp cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD. C«ng ty ho¹t ®éng mang tÝnh chÊt lµ mét xÝ nghiÖp víi sù qu¶n lý chÆt chÏ vµ chÞu sù ph©n c«ng cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ- BXD, kh«ng ho¹t ®éng mét c¸ch ®éc lËp, kh«ng cã con dÊu riªng, cha cã tµi s¶n riªng, cha h¹ch to¸n ®éc lËp, cha cã phßng ban nh hiÖn nay.
§Õn ngµy 19/6/2000. Theo quyÕt ®Þnh sè 821/Q§-BXD (19/6/2000) cña Bé trëng Bé x©y dùng vÒ viÖc thµnh lËp c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 trùc thuéc Tæng C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD.
C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 trªn c¬ së s¾p xÕp, tæ chøc l¹i xÝ nghiÖp kinh doanh ph¸t triÓn nhµ cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ, trô së chÝnh t¹i 168 ®êng Gi¶i phãng - Ph¬ng LiÖt - QuËn Thanh xu©n - Thµnh phè Hµ néi, cã tªn giao dÞch quèc tÕ lµ:
Housing development and Investment company N*2 (HUDI2).
C«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 lµ doanh nghiÖp nhµ níc, lµ thµnh viªn h¹ch to¸n ®éc lËp, Tæng c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ cã t c¸ch ph¸p nh©n, cã quyÒn vµ nghÜa vô cÇn theo luËt ®Þnh, cã con dÊu vµ cã tµi s¶n riªng, cã tµi kho¶n më t¹i c¸c ng©n hµng theo quy ®Þnh cña nhµ níc, tæ chøc vµ ho¹t ®éng theo ®iÒu lÖ tæ chøcvµ ho¹t ®éng cña C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ do BXD phª duyÖt vµ ®iÒu lÖ riªng cña c«ng ty do héi ®ång qu¶n trÞ Tæng c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ phª duyÖt.
C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 cã vèn kinh doanh t¹i thêi ®iÓm thµnh lËp lµ:
Tæng sè vèn: 14.719.347.246 ®ång.
Trong ®ã vèn ng©n s¸ch: 25.000.000.000 ®ång.
Vèn tù bæ sung: 3.093.627.837 ®ång
2. Chøc n¨ng vµ nhiÖm vô cña c«ng ty.
a. Chøc n¨ng.
- LËp vµ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng vµ ph¸t triÓn c¸c khu ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp.
- §Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ, c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ®« thÞ vµ cho c«ng nghiÖp.
- Thi c«ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp, giao th«ng, thuû lîi, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp.
- Thùc hiÖn nhiÖm vô kh¸c do Tæng c«ng ty giao
b. NhiÖm vô.
C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ sè 2 thùc hiÖn nhiÖm vô theo sù ph©n c«ng cña Tæng c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ -BXD, theo nh÷ng chøc n¨ng trªn. Ngoµi ra c«ng ty cßn ph¶i tù t×m kiÕm trªn thÞ trêng nh÷ng dù ¸n míi, ®¶m b¶o c«ng viÖc æn ®Þnh viÖc lµm cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty, ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn lµm viÖc, ®iÒu kiÖn vËt chÊt tinh thÇn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty ®îc ®Çy ®ñ,tèt.
- B¸o c¸o nh÷ng yªu cÇu mµ tæng c«ng ty ®Æt ra
- Qu¶n lý vµ ®µo t¹o c¸n bé c«ng nh©n viªn trong c«ng ty, bè trÝ hîp lý sö dông ®óng n¨ng lùc phï hîp víi tõng vÞ trÝ lµ.
3. M« h×nh c¬ cÊu tæ chøc bé m¸y cña C«ng ty.
Gi¸m ®èc.
Phã Gi¸m ®èc.
Phßng Nghiªn cøu, Ph¸t triÓn vµ Qu¶n lý dù ¸n gåm: 1 Trëng phßng, 8 nh©n viªn.
Phßng Kinh doanh gåm: 1 Trëng phßng, 1 nh©n viªn.
Phßng Hµnh chÝnh tæng hîp gåm: 1 Trëng phßng, 4 nh©n viªn.
Phßng KÕ to¸n gåm: 1 Trëng phßng, 3 nh©n viªn.
4. T×nh h×nh ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh cña C«ng ty.
B¶ng 4: Mét sè chØ tiªu kinh tÕ chñ yÕu vÒ thùc hiÖn kÕ ho¹ch s¶n xuÊt kinh doanhcña c«ng ty n¨m 2001
ChØ tiªu
§¬n vÞ tÝnh
KH2001
TH2001
TH/KH
2001
C¬ cÊu
KH
TH
1.Tæng gi¸ trÞ s¶n lîng
Tr.®ång
16900
17535
-Nhµ ë
Tr.®ång
10980
11381
103%
64,97%
64,9%
-C¬ së h¹ tÇng
Tr.®ång
5920
6154
103%
35,029%
35,95%
2.Tæng doanh thu
Tr.®ång
15000
16500
-Nhµ ë
Tr.®ång
9780
10758
110%
65,2%
65,2%
-C¬ së h¹ tÇng
Tr.®ång
5220
5742
110%
34,8%
34,8%
3.Nép ng©n s¸ch
Tr.®ång
163
4.Lîi nhuËn sau thuÕ
Tr.®ång
9247
5.Thu nhÊp b×nh qu©n ®Çu ngêi
Tr/Ng/Th
1200
1250
103%
Nguån: Sè liÖu b¸o c¸o n¨m 2001 t¹i C«ng ty.
N¨m 2001 c¸c chØ tiªu vÒ gi¸ trÞ s¶n lîng doanh thu cña C«ng ty kh«ng cao, do ®iÒu kiÖn C«ng ty chØ thùc hiÖn ®îc mét dù ¸n vµ c«ng t¸c thu håi ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng ®Ó triÓn khai dù ¸n gÆp nhiÒu khã kh¨n vµ ®©y còng lµ n¨m c«ng ty triÓn khai dù ¸n míi.
II. Thùc tr¹ng ®Çu t kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë cña c«ng ty ®Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2.
1. C«ng t¸c triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n n¨m 2000.
a. Dù ¸n khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ.
§©y lµ dù ¸n di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt tõ néi thµnh ra ngo¹i thµnh, nªn ®ång ph¶i thùc hiÖn 2 dù ¸n cïng mét lóc ®ã lµ x©y dùng c¬ së s¶n xuÊt míi cho C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn t¹i x· Minh Khai, huyÖn Tõ Liªm, C«ng ty ®· phèi hîp víi c¸c phßng chøc n¨ng cña Tæng C«ng ty, C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn vµ c¸c ban ngµnh TP, UBND huyÖn Tõ Liªm triÓn khai ph¬ng ¸n ®Òn bï hç trî cho c¸c gia ®×nh bÞ thu håi ®Êt. Dù ¸n ®Çu t trªn ®Þa bµn cã rÊt nhiÒu khã kh¨n, sau gÇn 9 th¸ng kiªn tr× vËn ®éng thuyÕt phôc, hÇu hÕt c¸c hé d©n thùc hiÖn chÊp hµnh theo chÝnh s¸ch, ®· nhËn tiÒn ®Òn bï hç trî, bµn giao mÆt b»ng tuy nhiªn cßn mét sè hé ( 7 hé) cè t×nh kh«ng chÊp hµnh vµ ®· ph¶i thùc hiÖn cìng chÕvµ ®· thu håi toµn bé gÇn 20000 m2 ®Êt giao cho C«ng ty thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn vµ ®ang thùc hiÖn triÓn khai x©y dùng nhµ m¸y. §Õn nay ®ang chuÈn bÞ gÊp rót c¬ së h¹ tÇng nhµ xëng, trô së lµm viÖc ®Ó nhanh chãng bµn giao mÆt b»ng t¹i Gi¶ng vâ cho C«ng ty ®Ó triÓn khai dù ¸n, víi Tæng diÖn tÝch lµ 9960 m2, trong ®ã:
X©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2 , chiÕm 50,2008% dù ¸n, x©y dùng víi 12 d·y nhµ ë kiÓu chia l« bao gåm 73 c¨n hé, tæng diÖn tÝch sµn lµ 19032,014 m2.
X©y dùng c¬ së h¹ tÇng lµ 4960 m2 , chiÕm 49,79% dù ¸n.
b.Dù ¸n khu nhµ ë b¾c Linh §µm më réng.
Trong n¨m 2001 ®îc Tæng C«ng ty quan t©m giao nhiÖm vô thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng, C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 ®· nhanh chãng triÓn khai c¸c thñ tôc chuÈn bÞ ®Çu t. Phèi hîp víi ViÖn Quy Ho¹ch Hµ Néi lËp quy ho¹ch mÆt b»ng, V¨n phßng KiÕn tróc s trëng tr×nh UBND Thµnh phè phª duyÖt quy ho¹ch chi tiÕt, víi tinh thÇn khÈn tr¬ng C«ng ty ®· kÕt hîp víi Së §Þa chÝnh nhµ ®Êt, c¸c ban ngµnh chøc n¨ng lËp hå s¬ tr×nh UBND Thµnh phè xin giao ®Êt vµ ngµy 24/1/2002 ®· ®îc UBNDThµnh phè giao ®Êt gÇn 16 ha ®Ó triÓn khai dù ¸n nhµ ë b¾c Linh §µm më réng. Ngµy 27/2/2002 UBNDTP ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp Héi ®ång ®Òn bï, ngµy 28/2/2002 ra quyÕt ®Þnh thµnh lËp Tæ c«ng t¸c GPMB, tæ chøc cuéc häp ®Ó triÓn khai ®iÒu tra vµ lËp ph¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng.
Tæng diÖn tÝch ®Êt ®îc Nhµ níc giao gÇn 16 ha, trong ®ã:
VÞ trÝ X1: Tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ h¬n 5 ha, trong ®ã: 36653 m2 x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, cßn l¹i lµ x©y dùng nhµ ë míi.
VÞ trÝ X2: Tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ h¬n 10 ha trong ®ã: 69389 m2 x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, cßn l¹i x©y dùng nhµ ë míi.
Dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë Vên chuèi.
Thùc hiÖn nhiÖm vô cña Tæng c«ng ty giao, C«ng ty ®· phèi hîp víi v¨n phßng BXD, Vô KÕ ho¹ch, Vô Qu¶n lý Quy ho¹ch kiÕn tróc, ViÖn Quy ho¹ch ®« thÞ vµ thµnh lËp quy ho¹ch tæng thÓ mÆt b»ng KiÕn tróc S trëng phª duyÖt vµ ®ang triÓn khai lËp dù ¸n tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt, víi tæng diÖn tÝch cña dù ¸n lµ 3900 m2, trong ®ã :
X©y dùng nhµ ë míi 4500 m2 sµn, trªn tæng diÖn tÝch ®Êt x©y dùng lµ 2130 m2.
X©y dùng V¨n phßng ®¹i diÖn lµ 10000 m2 sµn.
X©y dùng s©n, ®êng bé 1770 m2.
Ngoµi c¸c dù ¸n nªu trªn c«ng ty cßn ®ang nghiªn cøu c¸c dù ¸n kh¸c trªn ®Þa bµn huyÖn, TP vµ c¸c ®Þa ph¬ng kh¸c.
2. C¸c lo¹i h×nh ®Çu t.
Víi nhiÖm vô vµ môc ®Ých cña C«ng ty lµ ®Çu t x©y dùng nhµ ë míi, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ di chuyÓn c¬ së c«ng nghiÖp ra ngo¹i thµnh gãp phÇn gi¶i quyÕt vÊn ®Ò vÒ nhu cÇu nhµ ë hiÖn nay vµ n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng vµ bé mÆt ®« thÞ.
a) §Çu t c¬ së h¹ tÇng.
§èi víi c¸c dù ¸n ®· vµ ®ang thùc hiÖn cña C«ng ty th× bíc khëi ®Çu lµ viÖc x©y dùng c¸c c¬ së h¹ tÇng, sau ®ã thùc hiÖn triÓn khai x©y dùng nhµ ë.
+ Dù ¸n nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ víi tæng sè mÐt vu«ng h¹n tÇng lµ 4960 m2.
+ Dù ¸n b¾c Linh §µm më réng gåm 2 vÞ trÝ:
VÞ trÝ X1: 36653 m2.
VÞ trÝ X2: 69389 m2.
+ Dù ¸n chØnh trang quy ho¹ch khu nhµ ë vên chuèi, x©y dùng sµn vµ ®êng bé víi tæng diÖn tÝch 1770 m2 trªn tæng diÖn tÝch ®îc giao lµ 4500 m2.
b) Di chuyÓn c¬ së s¶n xuÊt ra ngo¹i thµnh.
HiÖn nay C«ng ty ®ang thùc hiÖn dù ¸n di chuyÓn c¬ së thiÕt bÞ l¹nh Long Biªn ra Minh Khai huyÖn Tõ liªm, víi ph¬ng ch©m Nhµ níc giao ®Êt t¹i Minh Khai huyÖn Tõ Liªm x©y dùng nhµ m¸y ë ®ã sau ®ã di chuyÓn c¬ së cò ra ®ã, cßn t¹i vÞ trÝ cò sÏ x©y dùng nhµ ë.
c) X©y dùng nhµ ë míi.
§Ó ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë vµ thùc hiÖn theo chÝnh s¸ch cña Nhµ níc. C«ng ty víi môc ®Ých vµ nhiÖm vô chÝnh lµ x©y dùng nhµ ë míi. Trong nh÷ng n¨m võa qua C«ng ty ®· x©y dùng ®îc 12 d·y nhµ ë dù ¸n nhµ ë sè 2 Gi¶ng vâ ®Ó cung cÊp cho nhu cÇu cña nh©n d©n
Tæng diÖn tÝch lµ 9960 m2, trong ®ã:
X©y dùng nhµ ë míi lµ 5000 m2.
HiÖn nay C«ng ty ®ang triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n b¾c Linh §µm më réng víi vÞ trÝ X1 cã 6 nhµ ë chung c ( 9 - 12 tÇng ) cßn l¹i lµ nhµ ë biÖt thù vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng.
Khu nhµ ë sè 2 Gi¶ng Vâ víi 12 d·y nhµ kiÓu d¹ng chia l«, x©y th« sau ®ã b¸n cho kh¸ch hµng tù hoµn thiÖn theo nh mong muèn cña kh¸ch hµng, víi diÖn tÝch phï hîp víi nhiÒu ®èi tîng tõ 70 m2 ®Õn 100 m2, gi¸ c¶ hîp lý ®¸p øng ®îc nhu cÇu cña kh¸ch hµng.
Khu nhµ ë b¾c Linh §µm më réng vÞ trÝ X2 vµ quy ho¹ch khu nhµ ë Vên chuèi còng x©y dùng theo kiÓu x©y dùng biÖt thù vµ x©y dùng khu nhµ ë chung c vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ...
C«ng t¸c x©y dùng nhµ ë míi, C«ng ty ®· mét phÇn ®ãng gãp cho quü nhµ ë ®« thÞ ®îc n©ng lªn, n©ng cao ®iÒu kiÖn sèng cho ngêi d©n ®« thÞ vµ còng lµ thùc hiÖn chÝnh vÒ nhµ ë cña Nhµ níc ®Ò ra.
3. H×nh thøc kinh doanh.
a. Ph¬ng thøc kinh doanh.
- §èi víi ®Êt x©y dùng biÖt thù, sau khi x©y dùng ®ång bé c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, chñ ®Çu t dù ¸n thùc hiÖn kinh doanh mÆt b»ng h¹ tÇng cho kh¸ch hµng tù tæ chøc x©y dùng nhµ ë theo kiÕn tróc, c¸c chØ tiªu tiÕn ®é, quy ho¹ch chung cña dù ¸n.
- §èi víi ®Êt x©y dùng chung c cao tÇng, cã 2 h×nh thøc thùc hiÖn: chñ ®Çu t tù dïng vèn tù cã vµ vèn huy ®éng ®Ó ®Çu t. X©y dùng c«ng tr×nh ®Ó kinh doanh c¸c c¨n hé hoÆc chuyÓn nhîng mÆt b»ng cho c¸c chñ ®Çu t thø ph¸t kh¸c.
b. C¬ së x¸c ®Þnh gi¸ kinh doanh.
- Ph©n cÊp nhµ ë ( theo th«ng t sè 05 /BXD 9/2/1993 ).
* Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt, thÊp tÇng hoÆc cao tÇng ®îc chia lµm 4 cÊp (cÊp I - IV)
B¶ng ph©n cÊp nhµ:
*Nhµ biÖt thù lµ nhµ ë riªng biÖt cã s©n vên, cã hµng rµo, x©y dùng b»ng g¹ch, ngãi hoÆc bª t«ng cèt thÐp, kiÕn tróc, mü thuËt, tiÖn nghi sinh ho¹t ®Çy ®ñ, mçi tÇng cã Ýt nhÊt 2 phßng ®Ó ë quay mÆt ra s©n hay ra vên( kh«ng kÓ phßng tiÕp kh¸ch vµ phßng ¨n riªng: biÖt thù ph©n ra lµm 4 h¹ng:
+ BiÖt thù gi¸o têng.
+ BiÖt thù song ®«i.
+ BiÖt thù riªng biÖt.
+ BiÖt thù sang träng riªng biÖt.
Ph©n lo¹i c¸c biÖt thù lµ c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n vên réng hay hÑp, møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa vÖ sinh vµ h¹ng 4 c¨n cø vµo mçi phßng ë cã mét phßng t¼m röa vÖ sinh riªng.
B¶ng 5: Ph©n cÊp nhµ ë:
CÊp nhµ
ChÊt lîng
sö dông
ChÊt lîng x©y dùng c«ng tr×nh
§é bÒn v÷ng
§é chÞu löa
CÊp I
BËcI: ChÊt lîng sö dông cao
BËcI: niªn h¹n sö dông trªn 100 n¨m
BËcI hoÆc BËc II
CÊp II
BËc II: ChÊt lîng sö dông kh¸
BËc II: Niªn h¹n sö dung 50 n¨m
BËc III
CÊp III
BËc III: ChÊt lîng sö dông trung b×nh
BËc III: niªn h¹n trªn 20 n¨m
BËc IV
CÊp IV
BËc IV: ChÊt lîng sö dông thÊp
BËc IV: Niªn h¹n sö dông díi 20 n¨m
BËc V
Nguån: Th«ng t sè 05/ BXD/TT ( 9/2/1993).
- Ph©n lo¹i ®« thÞ.
Thµnh phè (tØnh), quËn (huyÖn), thÞ trÊn, x· chia lµm 4 lo¹i (lo¹i 1-4).
- X©y dùng b¶ng gi¸ chuÈn nhµ ë x©y dùng míi:
Theo quy ®Þnh 3892 / Q§- UBND Thµnh phè Hµ néi (10/10/1997). Ta cã b¶ng gi¸ chuÈn:
B¶ng 6: B¶ng gi¸ chuÈn : §¬n vÞ tÝnh: 1000®/ m2 sµn x©y dùng
CÊp h¹ng ®Êt
CÊp IV
CÊp III
CÊp II
CÊp I
BiÖt thù
Têng 110mm kh«ng trÇn
Têng 220mm kh«ng cã trÇn
2-4 tÇng
4-5 tÇng
H¹ng 1
H¹ng 2
H¹ng 3
H¹ng 4
Gi¸
531
606
794
1011
1186
1300
1350
1600
1850
2100
. Nhµ cÊp 4 nÕu cã trÇn th× céng thªm 47000 ®/ m2 trÇn.
. ViÖc x¸c ®Þnh cÊp vµ h¹ng nhµ ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i th«ng t sè 05/ BXD ngµy 9/2/1993, UBNDTP uû quyÒn cho Gi¸m §èc Së XD cïng Gi¸m §èc Së tµi chÝnh vËt gi¸, nghiªn cøu ban hµnh gi¸ chuÈn XD míi ®èi víi nhµ t¹m vËt kiÕn tróc kh¸c.
- Chi phÝ hç trî ®Òn bï:
Trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng thêng ph¶i cã kho¶n chi phÝ hç trî d©n nh hç trî di chuyÓn ®i vÞ trÝ kh¸c, hç trî chuyÓn nghÒ, hç trî ®Æc biÖt, hç trî n©ng cao ®é ph× cña ®Êt ... khi x¸c ®Þnh gi¸ kinh doanh còng ph¶i c¨n cø vµo.
- TiÒn sö dông ®Êt:
Lµ mét trong nh÷ng kho¶n tiÒn mµ chñ ®Çu t ph¶i bá ra trong qu¸ tr×nh gi¶i phãng mÆt b»ng vµ kho¶n thu thuÕ tiÒn sö dông ®Êt cña Nhµ níc ®èi víi chñ ®Çu t, nhng ®èi víi viÖc x©y dùng nhµ ë chung c th× Nhµ níc khuyÕn khÝch nªn kh«ng ph¶i ®ãng tiÒn sö dông ®Êt. V× vËy khi x¸c ®Þnh gi¸ nhµ biÖt thù hay gi¸ nhµ d¹ng chia l« cÇn ph¶i c¨n cø vµo chi phÝ nµy ®Ó tÝnh gi¸.
- Chi phÝ ®Çu t x©y l¾p:
§©y lµ kho¶n chi phÝ ®Çu t x©y dùng lªn c«ng tr×nh ®Ó t¹o lªn s¶n phÈm x©y dùng, ®©y lµ mét kho¶n chi phÝ chñ yÕu cã gi¸ trÞ t¬ng ®èi lín ®Ó h×nh thµnh lªn s¶n phÈm x©y dùng.
- Chi phÝ kh¸c bao gåm c¸c kho¶n chi phÝ ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n.
- C¨n cø vµo gi¸ c¶ thÞ trêng vµ nhu cÇu vÒ nhµ ë.
4. X¸c ®Þnh gi¸ b¸n nhµ ë ( thuéc së h÷u Nhµ níc)
Gi¸ b¸n nhµ ë bao gåm 2 phÇn:
Gi¸ b¸n nhµ = Gi¸ nhµ + gi¸ ®Êt khi chuyÓn quyÒn sö dông.
V× C«ng ty lµ ®¬n vÞ ®Çu t kinh doanh thuéc së h÷u Nhµ níc nªn gi¸ nhµ, gi¸ mçi c¨n hé ®îc tÝnh theo c¸c c«ng thøc sau:
* §èi víi nhµ ë kiÓu chia l«, biÖt thù:
Tæng chi phÝ cho c¶ d·y + 5,5%lîi nhuËn
Gi¸ 1m2 sµn =
Tæng diÖn tÝch sµn d·y
Gi¸ 1 c¨n hé = Gi¸ 1m2 sµn * Tæng diÖn tÝch sµn c¨n hé
* §èi víi nhµ ë chung c:
Tæng c¸c chi phÝ + 5,5% lîi nhuËn
Doanh thu b×nh qu©n mçi tÇng =
cha cã hÖ sè Sè tÇng cÇn tÝnh gi¸
Doanh thu mçi = Doanh thu b×nh qu©n * HÖ sè tÇng
tÇng cã hÖ sè mçi tÇng cha cã hÖ sè
Doanh thu mçi tÇng cã hÖ sè
Gi¸ 1m2 sµn cña tÇng =
Tæng m2 sµn cña tÇng
+ §èi víi c¸c c¨n hé ®Çu._.èn ®Çu t ®îc thùc hiÖn trong 3 giai ®o¹n nµy.
§Ó n©ng cao hiÖu sö dông vèn C«ng ty ph¶i qu¶n lý thèng nhÊt c¸c c«ng tr×nh mµ C«ng ty ®ang thùc hiÖn, tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu t kh«ng ®ång bé c¸c dù ¸n, ph©n ®Þnh râ c¸c chøc n¨ng cña phßng ban, tæ chøc bé m¸y C«ng ty ho¹t ®éng sao cho cã hiÖu qu¶.Tr¸nh t×nh tr¹ng ngÉu høng trong ®Çu t, xo¸ bá t×nh tr¹ng ®Çu t véi vµng thiÕu kÕ ho¹ch vi ph¹m c¸c quy tr×nh ®Çu t , kh¾c phôc t×nh tr¹ng võa thiÕt kÕ võa thi c«ng, ®Ó n©ng cao chÊt lîng dù ¸n, chÊt lîng thiÕt kÕ ®¶m b¶o ®Çu t cã hiÖu qu¶, xo¸ bá ®Çu t dµn tr¶i dÉn ®Õn dù ¸n thiÕu vèn ph¶i thi c«ng kÐo dµi l·ng phÝ thÊt tho¸t vèn ®Çu t lµm mÊt thêi c¬ kinh doanh.
C«ng ty cÇn ph¶i n©ng cao chÊt lîng lËp, thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t, thiÕt kÕ kü thuËt, lËp dù ¸n vµ quyÕt to¸n c«ng tr×nh hoµn thµnh.
C«ng ty cÇn ph¶i ®Çu t theo chiÒu s©u ®æi míi c«ng nghÖ m¸y mãc thiÕt bÞ, gãp phÇn n©ng cao søc m¹nh c¹nh tranh s¶n phÈm.
2. Gi¶i ph¸p vÒ dù ¸n.
Sau khi ®îc c¸c cÊp thµnh phè chÊp thuËn C«ng ty b¾t tay ngay vµo thµnh lËp dù ¸n, ®Ó cã ®îc mét dù ¸n hoµn chØnh vµ cã hiÖu qu¶ th× tõ c«ng t¸c chuÈn bÞ ®Õn c«ng t¸c cuèi cïng cu¶ dù ¸n ®Òu ph¶i ®îc thùc hiÖn tèt, mçi kh©u ph¶i ®¶m b¶o ®é chÝnh x¸c, tû mû vµ mçi kh©u ®ã cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi nhau.
- ThiÕt lËp dù ¸n: Trong thµnh lËp dù ¸n ®iÒu quan träng nhÊt lµ x¸c ®Þnh ®îc thÞ trêng, môc tiªu cña dù ¸n ®Ó khi tiÕn hµnh c«ng t¸c qui ho¹ch ph¶i phï hîp víi yªu cÇu cña kh¸ch hµng mµ dù ¸n híng ®Õn. Bªn c¹nh ®ã c«ng t¸c quy ho¹ch ph¶i ®¶m b¶o viÖc t¸i ®Þnh c ngêi ®©n ®ang sèng trong khu vùc quy ho¹ch, còng nh ph¶i méy phÇn quü ®Êt víi gi¸ u ®·i ®Ó x©y dông nhµ ë phôc vô cho c¸c ch¬ng tr×nh gi¶i to¶ cña Thµnh phè vµ ngêi cã thu nhËp thÊp. Quy ho¹ch cña dù ¸n còng ph¶i ®¸p øng ®îc yªu cÇu ph¸t triÓn cña ®« thÞ trong t¬ng lai, tÝnh ®ång bé vÒ h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi còng nh hµi hoµ, tÝnh thÈm mü cña ®« thÞ míi.
Thø 2: Ph¶i kh¶o s¸t vµ tÝnh tæng chi phÝ ®Çu t th¹t chÝnh x¸c ( bao gåm chi phÝ gi¶i phãng mÆt b»ng, san nÒn, lµm ®êng, cÊp níc, tho¸t níc, cÊp ®iÖn...) lµm c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ thµnh s¶n phÈm ( nhµ, nÒn nhµ ) ph¶i x©y dùng yÕu tè vèn vµ dßng lu kim ®iÓm hoµ vèn ( víi ph¬ng ch©m tÝnh chi phÝ tèi ®a tÝnh lîi nhuËn tèi thiÓu ®Ó ®¶m b¶o an toµn ®Çu t ). Ngoµi ra cßn ph¶i tÝnh ®Õn c¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ níc trong ®Çu t x©y dùng c¬ b¶n, cÊp ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt, nguån vèn vµ thuÕ sao cho khai th¸c vµ huy ®éng ®îc ®Çy ®ñ, ®óng ®¾n c¸c chÝnh s¸ch Nhµ níc nh»m hç trî tèi ®a cho dù ¸n ®ang thiÕt lËp.
Qu¸ tr×nh duyÖt dù ¸n ph¶i ®eo b¸m thêng xuyªn, cã tiÕn ®é thêi gian, cã ph©n c«ng tõng c¸n bé theo dâi ( kÓ c¶ theo dâi ®«n ®èc lËp dù ¸n ). NÕu mét dù ¸n ph¶i tr¶i qua 40 bíc c«ng viÖc, mçi bíc c«ng viÖc cÇn hai lît v¨n b¶n ( mét göi ®i mét nhËn vÒ ) th× cÇn trªn 80 v¨n b¶n, mçi v¨n b¶n ph¶i thùc hiÖn trong mét tuÇn th× nhanh còng ph¶i mÊt 4 th¸ng míi cã ®Çy ®ñ hå s¬ tr×nh duyÖt cña mét dù ¸n ( nÕu dù ¸n nhãm A ph¶i tr×nh duyÖt ph¶i tr×nh Trung ¬ng th× thêi gian kÐo dµi h¬n..). ViÖc t¹o mèi quan hÖ hç trî cña c¸c ngµnh, Thµnh phè, Trung ¬ng lµ sù cÇn thiÕt vµ v« cïng quan träng ®Ó hoµn tÊt dù ¸n sím, ®©y lµ mét trong nh÷ng yÕu tè thµnh c«ng cña dù ¸n.
TriÓn khai vµ qu¶n lý dù ¸n:
§Ó triÓn khai mét dù ¸n th× viÖc ®Òu tiªn ph¶i tÝnh ®Õn nguån vèn ®Ó ®Çu t vµ thÞ trêng tiªu thô c¶ hai vÊn ®Ò nµy ph¶i g¾n vµo nhau: chØ ®Çu t vµ ®Çu t ®Õn ®©u khi biÕt râ nguån vèn ®Çu t ë ®©u cã thÓ ®¹t tíi møc nµo, thÞ trêng cÇn lo¹i s¶n phÈm g×, gi¸ c¶ ra sao, nÕu kh«ng g¾n hai vÊn ®Ò trªn chung víi nhau th× kh«ng thÓ ®¹t hiÖu qu¶ ®Çu t . Nguån vèn ®Çu t ph¶i chuÈn bÞ chu ®¸o, kh«ng ®Ó tiÕn ®é ®Çu t bÞ ¸ch t¾ch bëi vèn. Vèn huy ®éng cña kh¸ch hµng vµ c¸c ®¬n vÞ gãp vèn lµ quan träng céng víi vèn vay u ®·i dµi h¹n bëi dù ¸n cÇn cã thêi gian ®Ó hoµn vèn ( nhãm B thêng tõ 2-3 n¨m, nhãm A tõ 5-7 n¨m ) ph¶i thùc hiÖn ®óng tr×nh tù ®Çu t hå s¬ thñ tôc ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ vµ hoµn chØnh tr¸nh lµm tríc kh¾c phôc sau sÏ lµm ¸ch t¾ch dù ¸n. Ph¶i xem xÐt toµn diÖn xin ý kiÕn ®Çy ®ñ cña c¸c ban ngµnh Trung ¬ng vµ Thµnh phè ®Ó dù ¸n ®îc triÓn khai ®îc thuËn lîi.
. CÇn xin ®îc chËm nép tiÒn sö dông ®Êt vµ xin ®îc tÝnh thuÕ ®óng theo hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt khu ®Êt dù ¸n ( nÕu lµ ruéng lÇy nép theo ®óng hiÖn tr¹ng ).
. ViÖc gi¶i to¶ ®Òn bï cho d©n ph¶i ®îc chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng ñng hé: ph¶i theo gi¸ hîp lý, tr¸nh ®éi gi¸, vît gi¸ dù tÝnh trong dù ¸n ®Òn bï gi¶i to¶, nh vËy sÏ ®Èy gi¸ thµnh s¶n phÈm lªn kh«ng ®¶m b¶o hiÖu qu¶ dù ¸n vµ cã thÓ lµm ¶nh hëng ®Õn c¸c dù ¸n tiÕp theo trong khu vùc.
. Huy ®éng vèn - nguån vèn néi lùc lµ quan trong hîp t¸c cïng ph¸t triÓn lµ ph¬ng tr©m quan träng, lµ mét doanh nghiÖp Nhµ níc ®îc giao nhiÒu dù ¸n, nhiÖm vô nÆng nÒ chóng t«i nhËn thÊy r»ng viÖc liªn doanh liªn kÕt chÝnh lµ con ®êng ph¸t huy mäi néi lùc x· héi ho¸ ®Çu t t¹o ra c¸c nguån lùc tõ vèn ®Êt ®ai kinh nghiÖm ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh cã hiÖu qu¶, kÝch thÝch thÞ trêng ®Üa èc cã phÇn chùng l¹i hiÖn nay. Víi ph¬ng ch©m huy ®éng mäi nguån lùc x· héi ®Ó cïng ®Çu t cho nhµ ë C«ng ty ®· cïng kÕt hîp víi c¸c ®¬n vÞ thµnh viªn kh¸c cña Tæng C«ng ty cïng thùc hiÖn. Trong triÓn khai dù ¸n lu«n kÕt hîp lÊy dù ¸n ng¾n, quy m« võa vµ nhá nu«i dù ¸n dµi quy m« lín, c¸c dù ¸n C«ng ty triÓn khai ®an xen vµo nhau, bæ sung hç trî cho nhau. Trong ®iÒu kiÖn chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt cßn nhiÒu biÕn ®éng, cha lêng hÕt ®îc, C«ng ty chñ tr¬ng më réng hîp t¸c liªn doanh víi mét sè ®¬n vÞ ®Ó cïng hëng chung lîi nhuËn vµ chia sÎ rñi ro - x©y dùng vµ hîp t¸c víi c¸c nhµ ®Çu t thø cÊp.
Tãm l¹i th«ng qua thùc tÕ thiÕt lËp vµ triÓn khai, qu¶n lý dù ¸n ®Çu t kinh doanh nhµ ë C«ng ty ®· rót ra ®îc mét sè kinh nghiÖm sau:
* Chän lùa ®Þa ®iÓm lµ kh©u rÊt quan träng ¶nh hëng tíi toµn bé ®êi sèng cña dù ¸n. Do ®ã ph¶i thËn träng vµ cã bµi to¸n tèi u vÒ ®Þa ®iÓm.
* Dù ¸n ph¶i tÝnh to¸n cô thÓ, chÝnh x¸c trªn c¬ së kh¶o s¸t vÒ c¸c mÆt ®Þa h×nh ph¬ng ¸n ®Òn bï gi¶i to¶, h¹ tÇng kü thuËt, x· héi nguån vèn vµ dßng ch¶y tµi chÝnh, thÞ trêng ... nhÊt quyÕt kh«ng ®Ó dù ¸n chØ lµ thñ tôc ®Ó th«ng qua c¸c cÊp cßn ®Çu t kinh doanh lµ chuyÖn kh¸c.
* Huy ®éng néi lùc lµ chÝnh, kÕt hîp víi më réng hîp t¸c liªn doanh thiÕt lËp hÖ thèng ®Çu t thø cÊp.
* KÕt hîp c¸c lo¹i h×nh quy m« dù ¸n ®Ó bæ sung hç trî lÉn nhau theo ph¬ng thøc lÊy ng¾n nu«i dµi, lÊy dù ¸n nu«i dù ¸n.
* Ph¶i lùa chän c¸n bé vµ Ban qu¶n lý dù ¸n: c¸n bé qu¶n lý dù ¸n ph¶i cã am hiÓu t×nh h×nh ®Çu t kinh doanh nhµ, cã kü thuËt vµ n¨ng lùc qu¶n lý dù ¸n, cã mèi quan hÖ réng gi÷a c¸c ban ngµnh liªn quan ®Õn thiÕt lËp dù ¸n vµ qu¶n lý dù ¸n.
* Coi träng c«ng t¸c qu¶ng c¸o tiÕp thÞ kÓ c¶ qu¶ng c¸o th¬ng hiÖu lÉn s¶n phÈm.
3. Gi¶i ph¸p vÒ c«ng nghÖ.
C«ng ty chó träng ®Õn ®Çu t vµo c«ng nghÖ ®Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é cña dù ¸n, n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng viÖc, n©ng cao ®îc kh¶ n¨ng th¾ng thÇu vµ ®em l¹i chÊt lîng cho c«ng tr×nh, cho s¶n phÈm x©y dùng ®Ó ®¶m b¶o gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh ph¸t triÓn vµ cung cÊp nhµ ë cho nhu cÇu hiÖn nay.
C«ng ty mua s¾m vµ ¸p dông nh÷ng tiÕn bé khoa häc míi trong x©y dùng còng nh trong qu¸ tr×nh lËp dù ¸n, ®¶m b¶o ®îc hiÖu qu¶ cña dù ¸n ngay tõ khi míi b¾t ®Çu thùc hiÖn nghiªn cøu.
4. Gi¶i ph¸p vÒ ®µo t¹o.
C«ng t¸c ®µo t¹o vµ tuyÓn dông lµ mét chiÕn lîc l©u dµi, lµ mét ®¬n vÞ hÇu hÕt lµ c¸n bé trÎ nªn viÖc tuyÓn dông vµ ®µo t¹o c¸n bé lµ mét vÊn ®Ò hÕt søc quan träng mang tÇm chiÕn lîc cho æn ®Þnh vµ t¨ng trëng vµ ph¸t triÓn cña ®¬n vÞ.
N©ng cao tr×nh ®é nghiÖp vô cña ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc mang tÝnh quyÕt ®Þnh ®Õn sù ph¸t triÓn cña C«ng ty trong qu¸ tr×nh héi nhËp cña ®Êt níc, ®ßi hái ®éi ngò c«ng nh©n viªn ph¶i cã tr×nh ®é cao ®¸p øng ®îc c«ng viÖc cµng ngµy cµng phøc t¹p h¬n khã kh¨n h¬n. §éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn trong C«ng ty cã 80% cã tr×nh ®é ®¹i häc, trong n¨m tíi vµ hiÖn t¹i c«ng ty ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p ®Ó n©ng cao tr×nh ®é ®éi ngò c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc h¬n n÷a b»ng c¸ch cho ®i tËp huÊn, ®i häc hµm thô, n©ng cao nghiÖp vô ®Ó ®¸p øng c«ng viÖc trong t¬ng lai, cÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho c¸n bé c«ng nh©n viªn ®i häc cao häc n©ng cao nghiÖp vô qu¶n lý.
VËy tuyÓn dông vµ ®µo t¹o c¸n bé c«ng nh©n viªn lµ mét chiÕn lîc l©u dµi, n©ng cao nghiÖp vô ®¸p øng ®iÒu kiÖn c«ng viÖc trong qu¸ tr×nh héi nhËp cña ®Êt níc vµ thóc ®Èy sù lín m¹nh cña C«ng ty.
III. Mét sè kiÕn nghÞ .
1. Quy ho¹ch kiÕn tróc.
Tõ thùc tr¹ng hiÖn nay ë Hµ Néi vµ mét sè khu ®« thÞ kh¸c, t×nh h×nh vÒ quy ho¹ch kiÕn tróc cßn ®ang lén xén, x©y dùng tr¸i phÐp, lÊn chiÕm, kiÕn tróc lém nhém, kh«ng ®¶m b¶o tÝnh thÈm mü vµ tiÖn nghi cho sinh ho¹t. ChÝnh Phñ ®· cã chÝnh s¸ch quy ®Þnh vÒ x©y dùng, kiÕn tróc, quy ho¹ch gãp phÇn vµ phÊn ®Êu ®Ó méi gia ®×nh ®Òu cã nhµ ë hîp ph¸p tiÖn nghi h¬n phï hîp víi ®iÒu kiÖn cña tõng hé ®ã còng lµ môc tiªu chiÕn lîc trong ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc.
C¸c khu nhµ cña ngêi d©n cÇn quy ho¹ch, kiÕn tróc phï hîp ®¶m b¶o tÝnh thÈm mü cã ®Çy ®ñ c¬ së h¹ tÇng, c¸c c«ng tr×nh c«ng céng nh th¬ng m¹i, trêng häc, v¨n ho¸, y tÕ ... cÇn ph¶i ®îc t«n t¹o, n©ng cÊp x©y dùng míi ®¸p øng nhu cÇu ngµy cµng t¨ng cña ngêi d©n tõ ®ã t¹o ®îc c¶nh quan ®ång bé gi÷a c¬ së h¹ tÇng, nhµ ë mét c¸ch hµi hoµ t¹o ®îc bé mÆt míi cho ®« thÞ.
* Gi¶i ph¸p chÝnh trong viÖc quy ho¹ch kiÕn tróc:
- Uû Ban nh©n d©n c¸c tØnh thµnh phè, tËp ctrung chØ ®¹o hoµn thµnh c«ng t¸c quy ho¹ch chi tiÕt, ®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch vµ c«ng khai ®Ó c¸c chñ ®Çu t cã c¬ së ®Ó chuÈn bÞ c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, nh©n d©n thùc hiÖn x©y dùng nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch vµ tham gia viÖc kiÓm tra, kiÓm so¸t.
- C«ng bè c¸c khu ®îc phÐp c¶i t¹o, n©ng cÊp nhµ ë t¹i c¸c thµnh phè cò vµ c¸c khu nhµ ë x©y dùng t¹m thêi trong thêi gian chiÕn tranh ®Ó t¹o sù thuËn lîi cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n thùc hiÖn viÖc c¶i t¹o x©y dùng l¹i theo quy ho¹ch, quy ho¹ch b¶o tån khu phè cæ, c¸c khu chung c cao tÇng, c¸c lµng nghÒ truyÒn thèng, c¸c khu mang tÝnh chÊt lÞch sö .
- T¹i c¸c ®« thÞ ph¶i cã biÖn ph¸p cô thÓ ®Ó khuyÕn khÝch d©n tù ph¸t triÓn c¸c thµnh phè vÖ tinh, c¸c thÞ x·, thÞ trÊn ®Ó gi¶m tèc ®é ph¸t triÓn d©n sè vµ nhu cÇu nhµ ë t¹i trung t©m thµnh phè.
- LËp vµ chØ ®¹o thùc hiÖn quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cho d©n c ®« thÞ, c¸n bé c«ng nh©n viªn c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung trªn ®Þa bµn.
- Tæ chøc nghiªn cøu tuyÓn chän vµ phæ biÕn réng r·i c¸c mÉu nhµ ë phï hîp víi ®Æc ®iÓm ®« thÞ, c¶nh quan kiÕn tróc cña tõng ®Þa ph¬ng, ®a d¹ng ho¸ kiÕn tróc c¬ cÊu c¨n hé, vËt liÖu x©y dùng nhµ ë ®¸p øng ®iÒu kiÖn kinh tÕ cña ®èi tîng kh¸c nhau trªn ®Þa bµn.
- ThiÕt kÕ nhµ ë chung c cao tÇng ph¶i b¶o ®¶m tiªu chuÈn diÖn tÝch, kh«ng gian ë vµ gi¸ thµnh hîp lý ®Ó phôc vô cho c¸c ®èi tîng thuª nhµ hoÆc mua tr¶ gãp. §ång thêi ph¶i cã c¸c mÉu c¨n hé chung c cao cÊp ®¸p øng nhu cÇu ®èi tîng cã thu nhËp kh¸ vµ cao.
- Däc theo tuyÕn phè viÖc x©y dùng nhµ ë ph¶i theo quy ho¹ch chi tiÕt ®îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®¶m b¶o cã hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. Trong trêng hîp chñ nhµ ®îc phÐp tù ®¶m nhËn x©y dùng nhµ ë theo quy ®Þnh th× ph¶i b¶o ®¶m tiªu chuÈn kiÕn tróc vµ quy ho¹ch ( cèt nÒn chiÒu c«ng tr×nh, chØ giíi x©y dùng...) vµ cã sù gi¸m s¸t chÆt chÏ cña c¸c c¬ quan cã chøc n¨ng.
- Quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë theo ®iÓm d©n c, theo dù ¸n kÕt hîp khai th¸c quü ®Êt nhá, lÎ t¹i c¸c khu d©n c hiÖn cã ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë, kÕt hîp n©ng cao chÊt lîng h¹ tÇng cho toµn bé khu vùc, t¹o sù hoµn chØnh cho c¸c khu ®« thÞ ®· cã.
- T¹i c¸c khu chung c cao tÇng cÇn ph¶i ph¸ bá phÇn diÖn tÝch c¬i níi ®Ó kh«i phôc kiÕn tróc ban ®Çu. §èi víi c¸c khu nhµ bÞ lón nøt, h háng nÆng cÇn sím cã kÕ ho¹ch ph¸ dì vµ thay thÕ mÉu nhµ chung c cao tÇng hiÖn ®¹i vµ v¨n minh h¬n.
- Quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ t¹i c¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®îc x©y dùng hiÖn ®¹i ®¸p øng tiªu chuÈn sèng cña thÕ kû 21. C¸c khu nhµ ë trong khu ®« thÞ míi nhÊt thiÕt ph¶i cã kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. MÇu thiÕt kÕ nhµ ë vµ c¸c c«ng trÝnh kiÕn tróc ph¶i ®¶m b¶o kh«ng bÞ l¹c hËu trong thêi gian 15-20 n¨m. Trong c¸c khu ®« thÞ míi cÇn ph¶i quy ho¹ch chi tiÕt vµ ®Çu t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng tríc khi x©y dùng nhµ. Quy ho¹ch c¸c khu cao tÇng däc tuyÕn phè chÝnh c¸c khu ®« thÞ míi nªn cã mÉu nhµ ë kÕt hîp víi dÞch vô ( tÇng 1 lµm cöa hµng kinh doanh hoÆc tÇng 1 th«ng víi tÇng 2 ). C¸c d·y nhµ phÝa sau tuyÕn phè chÝnh cã thÓ cho phÐp c¸c hé cã nhu cÇu ph¸t triÓn nhµ thÊp tÇng theo ph¬ng ¸n quy ho¹ch ®· ®îc duyÖt.
- §èi víi c¸c khu ®Êt cã quy m« lín trong khu vùc ®« thÞ míi hoÆc n»m ven tuyÕn phè chÝnh lín vµ trôc ®êng giao th«ng chÝnh, cÇn u tiªn ph¸t triÓn nhµ ë chung c cao tÇng cã hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé, diÖn tÝch c¨n hé phï hîp víi hé gia ®×nh tõ 4-6 ngêi, diÖn tÝch b×nh qu©n tèi thiÓu tõ 10m2 / nguêi trë lªn. Ngoµi c¸c c¨n hé chung c cao tÇng dµnh cho ®èi tîng cã thu nhËp thÊp, cÇn cã c¸c nhµ ë cao tÇng víi c¨n hé cao cÊp, tiÖn nghi ®Çy ®ñ, diÖn tÝch réng r·i ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña tÇng líp kh¸ gi¶.
- Quy ho¹ch nhµ ë phôc vô c«ng t¸c ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng; quü nhµ ë ®Ó phôc vô cho nhu cÇu ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng cÇn ®îc bè trÝ trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë hoÆc dù ¸n khu ®« thÞ míi gÇn víi c¸c ®Þa ®iÓm cÇn gi¶i phãng mÆt b»ng. H×nh thøc ®Òn bï cã thÓ x©y dùng s½n quü nhµ ë hoÆc chuÈn bÞ ®Êt theo quy ho¹ch ®Ó ®¸p øng nhu cÇu c¸c hé ®îc ®Òn bï.
- §èi víi c¸c khu vùc cha ®îc quy ho¹ch chi tiÕt hoÆc míi chØ cã quy ho¹ch chung th× cÇn cã quy ho¹ch cô thÓ vÒ qu¶n lý x©y dùng, qu¶n lý kiÕn tróc ®Ó nh©n d©n cã thÓ x©y dùng nhµ ë vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ chÊt lîng nhµ ë, ®ång thêi cã tr¸ch nhiÖm ®ãng gãp vÒ tµi chÝnh theo quy ®Þnh. C¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh b¶o ®¶m ®¬n gi¶n quy tr×nh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ, cÊp phÐp x©y dùng, t¹o ®iÒu kiÖn cho mäi ®èi tîng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë ®Òu ®îc gi¶i quyÕt nhanh chãng theo tr×nh tù vµ thêi gian quy ®Þnh.
2. VÒ ®Êt ®ai vµ x©y dùng hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng.
§Ó thóc ®Èy sù t¨ng trëng trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë ChÝnh Phñ tr×nh Quèc Héi söa ®æi vµ bæ sung luËt ®Êt ®ai vµ ban hµnh chØ ®¹o thùc hiÖn chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tÝch cùc tham gia ®Çu t x©y dùng nhµ ë theo nh÷ng néi dung c¬ b¶n sau:
* ChÝnh s¸ch vÒ ®Êt ë.
- Chñ ®Çu t c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë ®îc phÐp ¸p dông c¸c c¬ chÕ u ®·i vÒ tiÒn sö dông ®Êt, ®îc phÐp chËm nép tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi diÖn tÝch ®Êt ph¶i nép tiÒn trong ph¹m vi dù ¸n, ®îc miÔn tiÒn sö dông ®Êt khi x©y dùng nhµ chung c cao tÇng.
- Thùc hiÖn chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn u ®·i ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®èi víi c¸c dù ¸n nhµ ë dµnh cho c«ng nh©n viªn chøc vµ ngêi cã thu nhËp thÊp ( ¸p dông ®èi víi dù ¸n nhµ ë u ®·i ); miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt; Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ngoµi ph¹m vi dù ¸n vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trong ph¹m vi dù ¸n.
- §èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o chØnh trang n©ng cÊp c¸c khu nhµ hiÖn cã, cho phÐp chñ ®Çu t dù ¸n tù c©n ®èi tµi chÝnh th«ng qua cho phÐp sö dông quü ®Êt ®Ó t¹o nguån vèn võa ®¸p øng nhu cÇu t¸i ®Þnh c, võa kinh doanh ®Ó bï ®¾p l¹i chi phÝ ®Çu t ( ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng, x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ).
- Cho phÐp c¸c chñ ®Çu t dù ¸n nhµ ë sö dông sè tiÒn sö dông ®Êt ph¶i nép vµo ng©n s¸ch Nhµ níc theo quy ®Þnh ®Ó ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trong ph¹m vi dù ¸n vµ c¸c c«ng tr×nh kü thuËt ngoµi ph¹m vi dù ¸n g¾n víi hÖ thèng h¹ tÇng chung.
- §Èy nhanh tiÕn tr×nh thùc hiÖn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh cã quyÒn sö dông ®Êt phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó hä cã ®iÒu kiÖn c¶i t¹o nhµ ë.
- C¸c c¬ quan chøc n¨ng cña tØnh, thµnh phè cÇn sím tËp trung x©y dùng quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®Ó Héi ®ång xem xÐt, tham gia ý kiÕn tríc khi tr×nh ChÝnh phñ phª duyÖt. Khi thùc hiÖn chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ cÇn xem xÐt c©n nh¾c kü viÖc chuyÓn ®æi ®Êt n«ng nghiÖp kh¸c nh»m h¹n chÕ sù suy gi¶m diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp trong thêi gian tíi.
- Ban hµnh c¸c quy ®Þnh cô thÓ vÒ giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu tiÒn sö dông ®Êt theo tõng ®èi tîng ®Ó ¸p dông trªn ph¹m vi ®Þa bµn thµnh phè trªn c¬ së tu©n thñ theo ®óng c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸m luËt do c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh.
- §èi víi c¸c hé cã ®Êt riªng lÎ ®· sö dông æn ®Þnh vµ kh«ng cã tranh chÊp c¸c c¬ quan cÇn sím gi¶i quyÕt viÖc x¸c lËp quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh»m taä c¬ së ph¸p lý trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë. Tõng bíc h¹n chÕ vµ chÊm døt viÖc ©y dùng, c¬i níi nhµ ë tr¸i phÐp ®ang diÔn ra phæ biÕn hiÖn nay.
* Ph¸t triÓn hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng
- Trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ®« thÞ ( ®êng giao th«ng, hÖ thèng cÊp níc, cÊp ®iÖn, hÖ thèng xö lý níc th¶i, r¸c th¶i nhÊt thiÕt ph¶i ®îc ®Çu t x©y dùng hoµn chØnh tríc khi x©y dùng nhµ ë vµ hÖ thèng c«ng tr×nh d©n dông kh¸c. H¹n chÕ tèi ®a viÖc giao ®Êt riªng lÎ cho tõng hé t¹i nh÷ng khu ®Êt cha ®îc ®Çu t x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt.
- §Ó thóc ®Èy lÜnh vùc nhµ ë ®« thÞ ph¸t triÓn, cÇn tËp trung nghiªn cøu ¸p dông chÝnh s¸ch khai th¸c quü ®Êt ®Ó x©y dùng h¹ tÇng trªn c¬ së cã sù gi¸m s¸t vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña c¬ quan c¸c cÊp vµ c¸c c¬ quan chøc n¨ng liªn quan ®Ó t¹o ra nguån tµi chÝnh hç trî ph¸t triÓn nhµ.
- C¸c ®Þa ph¬ng cã tr¸ch nhiÖm ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo cã liªn quan trùc tiÕp tíi kh¶ n¨ng vËn hµnh cña c¸c dù ¸n nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o sù ®ång bé khi ®a dù ¸n vµo khai th¸c, sö dông.
- Ph©n râ chøc n¨ng nhiÖm vô vÒ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng vµ qu¶n lý sö dông hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng trong c¸c khu nhµ ë gi÷a c¸c cÊp chÝnh quyÒn, c¸c ngµnh chøc n¨ng, céng ®ång d©n c, ph¸t huy vai trß cña céng ®ång d©n c trong qu¸ tr×nh khai th¸c vµ sö dông hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng ®« thÞ.
3. VÒ ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng.
ChÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng lµ mét trong nh÷ng néi dung quan träng cã ¶nh hëng trùc tiÕp tíi kÕt qu¶, thùc hiÖn cña ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ , thµnh phè. Ngoµi viÖc tu©n thñ c¸c quy ®Þnh chung vÒ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng do c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh ®èi víi dù ¸n ph¸t triÓn nhµ cÇn ph¶i cã c¸c c¬ chÕ vµ gi¶i ph¸p thùc hiÖn phï hîp víi ®Æc ®iÓm cña tõng dù ¸n theo nguyªn t¾c sau:
- §èi víi c¸c dù ¸n cã quy m« lín ( dù ¸n x©y dùng c¸c khu nhµ ë, khu ®« thÞ míi, dù ¸n c¶i t¹o chØnh trang khu d©n c phôc vô t¸i ®Þnh c ..) cÇn tu©n thñ chÆt chÏ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Ó lËp dù ¸n ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng ch×nh cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
- §èi víi c¸c dù ¸n kinh doanh nhµ ë cã quy m« nhá t¹i c¸c vÞ trÝ thuËn lîi ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ cao th× cho phÐp c¸c chñ ®Çu t bæ sung chi phÝ di chuyÓn trªn c¬ së ®¶m b¶o hiÖu qu¶ ®Çu t cña dù ¸n vµ lîi Ých cña c¸c hé cÇn gi¶i to¶ khi thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng.
- Khi thùc hiÖn dù ¸n më ®êng míi t¹i khu vùc ®« thÞ cÇn g¾n víi dù ¸n ph¸t triÓn nhµ. PhÇn diÖn tÝch ®Êt x©y dùng däc theo c¸c tuyÕn ®êng míi më ph¶i cÇn ®îc qu¶n lý chÆt chÏ tr¸nh t×nh tr¹ng lÊn chiÕm tr¸i phÐp.
- CÇn u tiªn t¸i ®Þnh c ®èi víi c¸c hé cã thu nhËp thÊp, hoµn c¶nh kinh tÕ khã kh¨n, kh«ng cã viÖc lµm æn ®Þnh ®Ó tr¸nh lµm x¸o trén cuéc sèng cña hä khi chuyÓn ®Õn n¬i ë míi.
- Trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, u tiªn gi¶i quyÕt nhµ ë cho c¸c hé thùc tÕ tríc ®©y ®· cã chç ë trong ph¹m vi dù ¸n.
§èi víi c¸c hé ®ang thuª nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc sÏ tiÕp tôc ®îc thuª nhµ ( sau khi dù ¸n hoµn thµnh ) víi diÖn tÝch kh«ng nhá h¬n diÖn tÝch cò.
§èi víi c¸c hé tríc ®©y thuª nhµ ë thÊp tÇng, nÕu ph¶i chuyÓn lªn tÇng cao h¬n th× ®îc tiÕp tôc ®îc thuª víi diÖn tÝch b»ng hoÆc cao h¬n diÖn tÝch cò. Tuú theo ®iÒu kiÖn cô thÓ cña dù ¸n, chñ ®Çu t dù ¸n ®îc phÐp vËn dông hÖ sè t¨ng diÖn tÝch tõ 1-2 lÇn diÖn tÝch thuª nhµ cò ®èi víi c¸c hé t¸i ®Þnh c tiÕp tôc cã nhu cÇu thuª nhµ ë. Chñ dù ¸n dµnh mét phÇn thÝch hîp cho c¸c ®èi tîng cã khã kh¨n vÒ chç ë, tríc hÕt u tiªn cho c¸c ®èi tîng cïng quËn huyÖn n¬i cã dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë.
- C¸c dù ¸n vÒ nhµ ë thùc sù gÆp khã kh¨n trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chñ ®Çu t dù ¸n ®îc phÐp lËp ph¬ng ¸n hç trî chi phÝ ®èi víi c¸c hé cÇn di chuyÓn tr×nh UBND cÊp tØnh gi¶i quyÕt trªn c¬ së vÉn ®¶m b¶o hiÖu qu¶ ®Çu t cña dù ¸n.
- §Ó khuyÕn khÝch c¸c hé d©n t¹i c¸c khu vùc trung t©m c¸c ®« thÞ tù nguyÖn di chuyÓn ra c¸c khu ven néi nh»m gi¶m bít mËt ®é d©n c trong néi thµnh vµ c¶i thiÖn m«i trêng sèng khu vùc ®« thÞ, UBND cÊp tØnh xem xÐt gi¶i quyÕt viÖc t¨ng møc hç trî, thëng cho c¸c hé di chuyÓn nhanh .. ®èi víi c¸c dù ¸n c¶i t¹o, ph¸t triÓn nhµ ë t¹i c¸c quËn néi thÞ.
- §èi víi c¸c hé ®îc ®Òn bï tho¶ ®¸ng nhng vÉn cè t×nh kh«ng chÞu di chuyÓn th× c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña ®Þa ph¬ng cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p xö lý nghiªm minh theo ph¸p luËt.
- C¸c c¬ quan chøc n¨ng cã liªn quan cña ®Þa phong cã tr¸ch nhiÖm x©y dùng kÕ ho¹ch, quy ho¹ch sö dông ®Êt hµng n¨m vµ tõng giai ®o¹n, kÕ ho¹ch tµi chÝnh ®Ó phôc vô nhu cÇu ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng ®¸p øng yªu cÇu ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®Ò ra. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng cÇn nghiªn cøu bæ sung chÝnh s¸ch s¸t víi thùc tÕ ®Þa ph¬ng tr×nh c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh ®Ó b¶o ®¶m cho c¸c hé ph¶i di chuyÓn chç ë æn ®Þnh t¹i n¬i ë míi.
4. Tµi chÝnh.
* Nguån tµi chÝnh ®Ó ph¸t triÓn nhµ:
Thùc hiÖn chñ tr¬ng xo¸ bao cÊp vÒ nhµ ë, nguån vè ph¸t triÓn ®« thÞ chñ yÕu dùa vµo kh¶ n¨ng tµi chÝnh cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c ®èi toùng cã nhu cÇu vÒ nhµ ë. Nhµ níc t¹o ®iÒu kiÖn hç trî vÒ tµi chÝnh th«ng qua c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch huy ®éng vèn, miÔn gi¶m tiÒn sö dông ®Êt, ®Çu t h¹ tÇng kü thuËt.
Nguån vèn ®Ó thùc hiÖn ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ gåm:
- Vèn ®Çu t cña Nhµ níc.
+ §Çu t x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ ngoµi ph¹m vi dù ¸n, nhng cã liªn quan trùc tiÕp ®Õn kh¶ n¨ng vËn hµnh cña c¸c dù ¸nnhµ ë ( hÖ thèng cÊp tho¸t níc, hÖ thèng cÊp ®iÖn chiÕu s¸ng, th«ng tin liªn l¹c, ®êng giao th«ng ..)
+ Hç trî cho c¸c ®èi tîng ®îc hëng chÝnh s¸ch u ®·i c¶i thiÖn chç ë theo quy ®Þnh.
+ §Çu t, söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp quü nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc ®ang bÞ h háng xuèng cÊp.
+ Cho c¸c chñ ®Çu t vay ®Ó ®Çu t x©y dùng dù ¸n nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë cho c«ng nh©n viªn chøc, ngêi cã thu nhËp thÊp vµ x©y dùng quü nhµ ë phôc vô cho c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng.
+ Cho c¸c ®èi tîng gÆp khã kh¨n vÒ nhµ ë vay víi l·i suÊt u ®·i ®Ó c¶i thiÖn chç ë.
- Vèn huy ®éng cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc, c¸c nhµ ®Çu t thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë ®îc huy ®éng vèn cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc díi c¸c h×nh thøc:
+Ph¸t hµnh tr¸i phiÕu, tÝn phiÕu, liªn doanh, liªn kÕt, gãp vèn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
+ Vèn øng tríc cña c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu nhµ ë.
+ Vay vèn cña c¸c tæ chøc tÝn dông trong vµ ngoµi níc.
* Thµnh lËp quü ph¸t triÓn nhµ ë.
Trong giai ®o¹n 2001- 2005, c¸c c¬ quan chøc n¨ng cña c¸c tØnh thµnh phè cã tr¸ch nhiÖm nghiªn cøu ®Ò ¸n thµnh lËp quü ph¸t triÓn nhµ ë tr×nh UBND cÊp tØnh xem xÐt phª duyÖt, quyÕt ®Þnh.
- Ng©n s¸ch Nhµ níc cÊp ®Ó h×nh thµnh vèn ®iÒu lÖ theo quy ®Þnh ®îc trÝch tõ kho¶n thu cña c¸c ®Þa ph¬ng gåm: tiÒn sö dông ®Êt, b¸n nhµ ë vµ thanh lý tµi s¶n, tiÒn cho thuª nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc.
- C¸c kho¶n tiÒn ®ãng gãp cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc nÕu cã.
- TiÒn huy ®éng tõ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong vµ ngoµi níc theo quy dÞnh cña ph¸p luËt.
Quü ph¸t triÓn nhµ ë ®îc sö dông vµo môc ®Ých sau:
+ Cho c¸c chñ ®Çu t dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë vay víi l·i suÊt thÊp ®Ó ®Çu t x©y dùng nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trong ph¹m vi dù ¸n theo néi dung vµ ph¬ng ¸n quy ho¹ch ®îc c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
+ Cho c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu, tríc hÕt u tiªn ®èi tîng c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc, lùc lîng vò trang nh©n d©n ®Ó c¶i thiÖn nhµ ë.
5. VÒ khoa häc kü thuËt.
- Ph¸t triÓn khoa häc c«ng nghÖ trong ®ã chó träng nghiªn cøu nh÷ng vÊn ®Ò thuéc khoa häc tù nhiªn vµ khoa häc x· héi phôc vô cho ph¸t triÓn nhµ. Nhµ níc cÇn cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch viÖc nghiªn cøu øng dông chuyÓn giao c«ng nghÖ trong x©y dùng nhµ ë. ¦u tiªn sö dông c«ng nghÖ s¹ch trong lÜnh vùc nhµ ë.
- X©y dùng vµ ban hµnh ®ång bé c¬ chÕ chÝnh s¸ch, tiªu chuÈn, quy ph¹m phôc vô yªu cÇu qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë.
- Thùc hiÖn tèt c«ng t¸c c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Çu t ph¸t triÓn nhµ.
6. KiÖn toµn tæ chøc vµ n©ng cao n¨ng lùc cho c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë.
* T¨ng cêng ho¹t ®éng cña ban chØ ®¹o nhµ ë vµ ®Êt ë nh»m chØ ®¹o x©y dùng chÝnh s¸ch, chÕ ®é trong lÜnh vùc ph¸t triÓn nhµ ë; tæng hîp t×nh h×nh thùc hiÖn ®Þnh híng ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®Ò xuÊt c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch lín tr×nh ChÝnh phñ ban hµnh nh»m huy ®éng c¸c nguån lùc ®Ó ®¹t ®îc môc tiªu c¶i thiÖn vµ n©ng cao ®iÒu kiÖn ë cña ngêi d©n.
ChØ ®¹o c¸c ®Þa ph¬ng tæ chøc thùc hiÖn chÝnh s¸ch nhµ ë, tæng kÕt ®¸nh gi¸ kÕt qu¶, ®Ò nghÞ söa ®æi, bæ sung kÞp thêi c¸c chÝnh s¸ch trong lÜnhvùc nhµ ®Êt.
T¨ng cêng hîp t¸c víi c¸c tæ chøc trong vµ ngoµi níc vÒ lÜnh vùc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë.
* HÖ thèng qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë.
- §Ó thùc hiÖn tèt yªu cÇu qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë cÇn thiÕt ph¶i t¨ng cêng vai trß tr¸ch nhiÖm cña BXD vÒ qu¶n lý thèng nhÊt trong lÜnh vùc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë trªn ph¹m vi c¶ níc.
- C¸c thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng vµ c¸c tØnh cã c¸c ®« thÞ lín lo¹i 2 cÇn cã tæ chøc ®ñ n¨ng lùc ®Ó gióp UBND thùc hiÖn nhiÖm vô qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë.
- C¸c tØnh cßn l¹i ph¶i t¨ng cêng bé m¸y qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó cã ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn tèt nhiÖm vô.
- T¹i c¸c quËn huyÖn, thÞ x· thuéc tØnh, c¸c phêng thÞ trÊn ph¶i cã bé phËn qu¶n lý nhµ ë.
* VÒ viÖc hÖ thèng c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë.
- Cñng cè vµ t¨ng cêng c¸c doanh nghiÖp ®Çu t ph¸t triÓn nhµ theo ngyªn t¾c huy ®éng nhiÒu lùc lîng cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ tham gia. T¹i c¸c thµnh phè träng ®iÓm nh thµnh phè Hµ Néi, TPHCM cÇn t¨ng cêng cñng cè ®Ó c¸c Tæng c«ng ty kinh doanh nhµ ë cã ®ñ søc m¹nh cã ®¶m nhiÖm x©y dùng khèi lîng lín vÒ nhµ ë. C¸c tØnh thµnh phè kh¸c còng cÇn kiÖn toµn c¸c c«ng ty ®Çu t kinh doanh nhµ, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó huy ®éng nhiÒu nguån lùc, lùc lîng tham gia x©y dùng nhµ ë.
- Tæ chøc tèt viÖc kÕt hîp gi÷a c¸c viÖn nghiªn cøu vµ c¸c trêng ®¹i häc vµ c¸c ®¬n vÞ t vÊn m¹nh ®Ó nghiªn cøu vÊn ®Ò quan träng vÒ kü thuËt, c«ng nghÖ còng nh c¸c m« h×nh ph¸t triÓn nhµ ë cã hiÖu qu¶ nh»m gãp phÇn thóc ®Èy nhanh sù nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë. ChÝnh phñ sÏ chØ ®¹o viÖc nghiªn cøu tr×nh quèc héi luËt ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n 2001- 2005 ®Ó lµm c¬ së ph¸p lý cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng mang l¹i hiÖu qu¶ thiÕt thùc.
KÕt luËn
Tãm l¹i cïng víi sù ph¸t triÓn cña ®Êt níc th× vÊn ®Ò gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cµng trë lªn bøc sóc vµ khã kh¨n h¬n. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt níc hiÖn nay §¶ng vµ Nhµ níc ®· ®a ra mét sè chÝnh s¸ch vÒ ph¸t triÓn nhµ ë nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë theo ®óng quy ho¹ch, quy ®Þnh vÒ kiÕn tróc cña Nhµ níc ®Ó ®¸p øng nhu cÇu hiÖn nay vµ trong t¬ng lai.
§Ó gãp phÇn vµo thùc hiÖn chÝnh s¸ch Nhµ níc C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 thuéc Tæng C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ - BXD §· tham gia gãp phÇn vµo qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë vµ c¬ së h¹ tÇng cho ngêi d©n ®« thÞ ®Ó gãp phÇn n©ng cao ®iÒu kiÖn vËt chÊt sinh ho¹t vµ n©ng cao bé mÆt ®« thÞ. Cïng víi thùc tr¹ng ®ã nªn trong qu¸ tr×nh thùc tËp t¹i C«ng ty §Çu t ph¸t triÓn nhµ sè 2 em ®· lùa chän vµ ®i vµo nghiªn cøu nµy nh»m t×m hiÓu thùc tr¹ng, c¸ch x¸c ®Þnh gi¸ nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª, tõ ®ã em ®ua ra mét sè kiÕn nghÞ vµ gi¶i ph¸p cña C«ng ty nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ®Çu t ph¸t triÓn nhµ hiÖn nay.
Trong qu¸ tr×nh nghiªn cøu do ®iÒu kiÖn thêi gian vµ hiÓu biÕt cã h¹n nªn néi dung cha ®îc ®Çy ®ñ, em mong cã sù ®ãng gãp ý kiÕn cña c¸c thÇy c« gi¸o, c¸c b¸c c¸c anh c¸c chÞ trong C«ng ty ®Ó em ®îc hiÓu h¬n vµ hoµn thiÖn h¬n.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n sù gióp ®â cña c¸c thÇy c« gi¸o, ®Æc biÖt thÇy gi¸o PGS-TS Ng« §øc C¸t vµ cïng c¸c b¸c c¸c anh c¸c chÞ trong C«ng ty ®· hÕt søc nhiÖt t×nh t¹o ®iÒu kiÖn cho em ®Ó em hoµn thµnh luËn v¨n nµy.
Tµi liÖu tham kh¶o
S¸ch:
Va 943 - 947/92 QH c¸c ®« thÞ ViÖt Nam vµ nh÷ng dù ¸n ph¸t triÓn ®Õn sau n¨m2000.
Vc 4515 - 4518/92 HÖ thèng ho¸ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ nhµ ë ®Êt ®ai vµ thuÕ nhµ ®Êt.
Vc14171 - 14180/92 §Êt ®ai vµ nhµ ë nh÷ng quy ®Þnh míi nhÊt.
Gi¸o tr×nh Nguyªn lý thÞ trêng nhµ ®Êt ( chñ biªn: GS - TSKH Lª §×nh Th¾ng).
Gi¸o tr×nh Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ nhµ ë (chñ biªn: GS - TSKH Lª §×nh Th¾ng).
Héi nghÞ vÒ nhµ ë BXD n¨m 2001.
Quy ho¹ch c¸c ®« thÞ ViÖt Nam NXB X©y dùng.
B¸o vµ t¹p chÝ:
T/C §Þa chÝnh sè 1 (1/2000) T¨ng cêng qu¶n lý Nhµ níc vÒ thÞ trêng B§S.
T/C §Þa chÝnh sè 3 ( 3/2000) t×m hiÓu mét sè quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt vµ thùc tiÔn ¸p dông ®Þnh gi¸ ®Êt.
T/C §Þa chÝnh sè 5 ( 5/2000) ChÝnh s¸ch ph¸p luËt kho¶n thu tõ ®Êt.
T/C §Þa chÝnh sè 6 ( 6/2000) Ph©n tÝch tæng cung B§S trªn thÞ trêng cã liªn hÖ ViÖt Nam.
T/C §Þa chÝnh sè 10 (10/2000) Nh÷ng ph¬ng ph¸p truyÒn thèng sö dông trong ®Þnh gi¸ ®Êt.
T¹p chÝ x©y dùng sè 4/97 Kinhn doanh ph¸t triÓn nhµ ë sù nghiÖp to lín nhng cßn nhiÒu khã kh¨n.
T¹p chÝ x©y dùng sè 9/2000 Nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp mét nhu cÇu bøc xóc ë Hµ Néi.
T¹p chÝ x©y dùng sè 10/2000 C«ng t¸c thÞ trêng ë mét sè c«ng ty x©y dùng.
T¹p chÝ x©y dùng sè 10/2000 HiÖn tr¹ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë Trung quèc.
T¹p chÝ tµi chÝnh sè 10(432)/ 2000 Mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n vÒ gi¸ ®Êt.
T¹p chÝ tµi chÝnh sè 5 (439) 2001 ThÞ trêng B§S, mét sè gi¶i ph¸p tµi chÝnh nh»m ph¸t triÓn thÞ trêng B§S ë níc ta.
T¹p chÝ thÞ trêng gi¸ c¶ sè 1/1999 ThÈm ®Þnh gÝ B§S ë Th¸i lan.
T¹p chÝ thÞ trêng gi¸ c¶ sè 6/2001 Ph¸t triÓn m¹nh nhµ ë híng kÝch cÇu hiÖu qu¶ æn ®Þnh ph¸t triÓn m¹nh kinh tÕ x· héi thñ ®«.
T¹p chÝ thÞ trêng gi¸ c¶ sè 7/2001 ThÈm ®Þnh B§S theo ph¬ng ph¸p hiÖn ®¹i.
B¸o B¸o ®Çu t sè ®Çu t sè 104 (30/8/2001) ¸ch t¾c di d©n lµm chËm GPMB.
B¸o ®Çu t sè 87 (727) 21/7/2001 VÉn khã GPMB.
B¸o ®Çu t sè 91 (31/7/2001) C¸ch x¸c ®Þnh møc ®Òn bï, khung gi¸ ®Êt sÏ mÒm rÎo h¬n, Hµ Néi cã quy chÕ GPMB.
Tµi liÖu cña C«ng ty.
._.
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- 34355.doc