Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ - Tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006-2015

N - Tơi xin cam đoan những số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tơi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Trung Hiếu Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. ii LỜI CẢM ƠN ðể hồn thành bản luận văn này ngồi sự cố gắng của bản thân tơi cịn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thị Minh Hiền, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tơi thực hiện và hồn thành luận văn này. Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy, cơ trong Viện Sau đại học, khoa Kinh tế và phát triển nơng thơn, bộ mơn phát triển nơng thơn - Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Phố Mới, các phịng chức năng và UBND huyện Quế Võ đã tạo điều kiện giúp tơi trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để hồn thành đề tài nghiên cứu. Xin cảm ơn gia đình, ban bè và đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tơi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp./. Hà Nội, tháng 12 năm 2009 Tác giả Nguyễn Trung Hiếu Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục biểu đồ viii 1 MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2 1.3 Câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu 3 1.4 ðối tượng và phạm vi của đề tài 3 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ðẤT ðƠ THỊ 4 2.1 Cơ sở lý luận về ðất đơ thị và sử dụng đất đơ thị tại Việt Nam 4 2.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 14 2.3 Kinh nghiệm quản lý đất đơ thị 26 3 ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 ðặc điểm địa bàn nghiên cứu 30 3.2 Phương pháp nghiên cứu 41 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 4.1 Thực trạng việc quản lý sử dụng đất đai theo 8 nội dung quản lý Nhà nước về đất đơ thị của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh 45 4.1.1 Cơng tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đơ thị 45 4.1.2 Quy hoạch xây dựng đơ thị và kế hoạch sử dụng đất đơ thị. 50 4.1.3 Giao đất, cho thuê đất đơ thị 56 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. iv 4.1.4 Thu hồi đất để xây dựng đơ thị 59 4.1.5 Cơng tác ban hành chính sách và cĩ kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đơ thị. 66 4.1.6 ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 73 4.1.7 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. 76 4.1.8 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm đất đơ thị. 77 4.2 ðánh giá việc sử dụng đất đơ thị của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh. 83 4.2.1 Tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2008 83 4.2.2 Tình hình sử dụng đất phi nơng nghiệp 86 4.2.3 Nguyên nhân và những yếu tố gây áp lực đối với cơng tác quản lý sử dụng đất đơ thị trên địa bàn. 87 4.3 Một số giải pháp nhằm tăng cường cơng tác quản lý sử dụng đất đơ thị trên địa bàn thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh 89 4.3.1 Phương hướng quản lý đất đơ thị 89 4.3.2 Những giải pháp quản lý sử dụng đất đơ thị 90 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98 5.1 Kết luận 98 5.2 Kiến nghị 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC 104 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BððC Bản đồ địa chính BQ Bình quân CC Cơ cấu CNH – HðH Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố DT Diện tích GCN QSD đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã HSðC Hồ sơ địa chính Khẩu NN Khẩu nơng nghiệp Lð Lao động LðNN Lao động nơng nghiệp MTTQ Mặt trận Tổ quốc NK Nhân khẩu TMDV Thương mại dịch vụ UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Kết quả sản xuất kinh doanh một số ngành chính của thị trấn Phố Mới qua 3 năm 2006 – 2008 (giá cố định 1994) 31 3.2 Dự kiến cơ cấu kinh tế nơng nghiệp, nơng thơn của thị trấn Phố Mới năm 2010 - 2015 32 3.3 Tình hình nhân khẩu và lao động của thị trấn Phố Mới qua 3 năm 2006 - 2008 38 3.4 Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất đai thị trấn Phố Mới năm 2008 40 4.1 Kết quả đo đạc BððC của thị trấn Phố Mới 46 4.2 Tổng hợp số hộ đã thực hiện giao dịch GCN QSD đất qua mẫu phiếu điều tra 49 4.3 Giá đất quy định tại một số tuyến đường tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh (theo Quyết định số 172/Qð- UBND ngày 23/12/2008) 50 4.4 Tổng hợp số hộ nhất trí việc quy hoạch xây dựng đơ thị để nâng cao hiệu quả kinh tế địa phương qua mẫu phiếu điều tra 55 4.5 Tổng hợp các ý kiến của người dân về thủ tục thu hồi đất qua mẫu phiếu điều tra 60 4.6 Tổng hợp số hộ chưa nhất trí với giá trị quyền sử dụng được bồi thường qua mẫu phiếu điều tra 62 4.7 Bảng tổng hợp các dự án sử dụng đất từ năm 2006 đến 30/6/2009 trên địa bàn thị trấn Phố Mới 64 4.8 Kết quả cơng tác tuyên truyền phổ biến chính sách, pháp luật về đất đai trên địa bàn thị trấn Phố Mới. 69 4.9 Dự kiến tổng hợp khối lượng đường giao thơng trong đơ thị Phố mới 71 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. vii 4.10 Tổng hợp kết quả cấp GCN của thị trấn Phố Mới giai đoạn 2006 – 2008 (tính đến 31/12/2008) 74 4.11 Tổng hợp kết quả cấp GCN QSD đất qua mẫu phiếu điều tra 75 4.12 Kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Mới 78 4.13 Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại giai đoạn 2006 – 2008 trên địa bàn thị trấn Phố Mới 79 4.14 Kết quả sử dụng đất phi nơng nghiệp giai đoạn 2006 -2008 86 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. viii DANH MỤC BIỂU ðỒ STT Tên biểu đồ Trang 3.1 Cơ cấu kinh tế thị trấn Phố Mới năm 2008 33 3.2 Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Phố Mới năm 2008 41 4.1 Tỷ lệ số hộ đồng ý quy hoạch xây dựng đơ thị 56 4.2 Các nhận xét của người dân về thủ tục thu hồi đất 61 4.3 Sự chưa nhất trí với giá trị được bồi thường 62 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 1 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài “ðất đai là tài nguyên quốc gia vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao cơng sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất như hơm nay” (Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003). ðất đai là tài nguyên cĩ hạn về số lượng, cĩ vị trí cố định trong khơng gian, khơng thể thay thế di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quốc gia này một cách hợp lý khơng những cĩ ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước mà cịn đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội. Khi xã hội càng phát triển thì giá trị của đất sẽ càng cao và luơn giữ vị trí quan trọng như Mác đã khẳng định: “ Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Do đĩ, việc quản lý đất đai luơn là mục tiêu của mọi Quốc gia, mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý và nắm chắc quỹ đất, hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của giai cấp cầm quyền, đảm bảo việc sử dụng đất đai cĩ hiệu quả. Nước ta, đất khơng rộng, người lại đơng, với tổng diện tích tự nhiên khoảng 33 triệu ha (chỉ tính riêng phần đất liền) thuộc loại trung bình đứng hàng thứ 60 trong 160 nước trên thế giới, đứng thứ tư trong 10 nước khu vực ðơng Nam Á: dân số khoảng hơn 80 triệu người, đứng thứ 13 trên thế giới và thứ hai khu vực ðơng Nam Á. Bình quân diện tích tự nhiên tính theo đầu người rất thấp chỉ khoảng 4500 m2. Bình quân diện tích đất nơng nghiệp tính theo đầu người thấp 1080 m2 [1]. Cả nước cĩ khoảng hơn 15 triệu hộ gia đình sinh sống ở vùng nơng thơn, hơn 3 triệu hộ sống ở vùng đơ thị với mức độ tăng trưởng dân số tự nhiên, chỉ số bình quân đất tự nhiên và đất nơng nghiệp tính theo đầu người của nước ta trong tương lai cịn giảm. Vì vậy, ngay sau Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 2 ngày đất nước hồn tồn thống nhất (30/04/1975) ðảng và Nhà nước ta đã đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản lý và sử dụng tài nguyên đất trên phạm vi lãnh thổ cả nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai nĩi chung và việc quản lý sử dụng đất đơ thị nĩi riêng ở nước ta đang đặt ra nhiều thách thức to lớn. Sự phát triển năng động của kinh tế theo cơ chế thị trường làm nảy sinh các mâu thuẫn giữa nhận thức và hành động của người dân đối với việc thực thi pháp luật. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đơ thị theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân là vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý. Ở thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh do cĩ vị trí địa lý và điều kiện kinh tế - xã hội thuận lợi, tỉnh đã cĩ chủ trương phát triển đơ thị trở thành thị xã vào năm 2015, do đĩ việc tăng cường cơng tác quản lý sử dụng đất ở thị trấn Phố Mới là yêu cầu bức xúc. Thực trạng cơng tác quản lý sử dụng đất đơ thị ở thị trấn Phố Mới diễn biến như thế nào? Việc triển khai thực hiện các chủ trương các chính sách của ðảng và Nhà nước về đất đai cịn gặp phải những khĩ khăn vướng mắc gì? Tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai cĩ diễn ra và đến mức nghiêm trọng chưa? Cĩ vấn đề gì cần phải chú ý? Làm thế nào để giải quyết những khĩ khăn thiếu sĩt trong quá trình quản lý sử dụng đất đơ thị? ðĩ là những vấn đề đặt ra cĩ ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn cần được giải quyết. Xuất phát từ những nội dung trên, chúng tơi chọn vấn đề: “Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đơ thị tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006-2015” làm đề tài nghiên cứu của mình. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Gĩp phần hệ thống hố cơ sở lý luận và thực tiễn của việc quản lý sử dụng đất theo hiến pháp và pháp luật đất đai. - ðánh giá thực trạng cơng tác quản lý sử dụng đất theo 8 nội dung quản lý Nhà nước về đất đơ thị (theo Nghị định 88/CP) của thị trấn Phố Mới huyện Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 3 Quế Võ tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006 - 2008. - Tìm hiểu nguyên nhân của những thiếu sĩt trong cơng tác quản lý sử dụng đất đơ thị và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cơng tác quản lý sử dụng đất đơ thị của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh đến năm 2015. 1.3. Câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu - Tình hình quản lý sử dụng đất đơ thị tại thị trấn Phố Mới đang diễn ra như thế nào? - Trong việc quản lý cĩ nảy sinh các bất cập gì khơng? - ðối với xu thế phát triển mới, việc quản lý sử dụng đất đơ thị như hiện nay cĩ đem lại hiệu quả hay khơng? - Những tác động của quá trình đơ thị hố, hiện đại hố khu vực nơng thơn đang đặt ra vấn đề gì cho việc quản lý đất đơ thị? - Cần cĩ những giải pháp gì để nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đơ thị? - Những đề xuất và kiến nghị với tình hình thực tế của địa phương? 1.4. ðối tượng và phạm vi của đề tài 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu Các vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất đơ thị. Tình hình quản lý sử dụng đất đơ thị của UBND thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh, các hộ gia đình ở trong vùng nghiên cứu. 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về khơng gian: ðề tài được thực hiện trong phạm vi của Thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh. - Về thời gian: Các số liệu thu thấp sử dụng để nghiên cứu chủ yếu từ năm 2006 đến nay. - Nội dung: đề tài nghiên cứu, đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đơ thị của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006 – 2015. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 4 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ðẤT ðƠ THỊ 2.1. Cơ sở lý luận về ðất đơ thị và sử dụng đất đơ thị tại Việt Nam 2.1.1 ðất đơ thị và phân loại đất đơ thị 2.1.1.1 Khái niệm đất đơ thị Theo điều 55 Luật ðất đai năm 1993 và ðiều 1 Nghị định 88/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về quản lý đơ thị đã xác định: ðất đơ thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn, được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục cụ cơng cộng, quốc phịng an ninh và các mục đích khác. ðất ngoại thành, ngoại thị đã cĩ quy hoạch đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt để phát triển đơ thị cũng như quản lý đất đơ thị. Trên cơ sở đĩ, đất đơ thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đơ đã được đơ thị hố. Như vậy ranh giới đơ thị và nơng thơn chỉ là ranh giới pháp lý. 2.1.1.2 Phân loại đất đơ thị 2.1.1.2.1 Phân loại theo mục đích sử dụng - ðất sử dụng vào mục đích cơng cộng - ðất sử dụng cho quốc phịng và an ninh - ðất ở - ðất chuyên dùng - ðất chưa sử dụng 2.1.1.2.2 Phân loại căn cứ vào quy hoạch xây dựng đơ thị, bao gồm: ðất dân dụng: đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ cơng cộng, cây xanh, giao thơng, cơ sở hạ tầng đơ thị. ðất ngồi khu dân dụng: đất xây dựng khu cơng nghiệp, kho tàng, các Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 5 trung tâm chuyên ngành, giao thơng đối ngoại, an ninh quốc phịng, cơ quan ngồi đơ thị và các loại đất khác. 2.1.1.2.3 Phân loại căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng đất đơ thị bao gồm 3 loại sau: - ðất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các cơng trình sản xuất kinh doanh và giao đất sử dụng cĩ thời hạn. - Giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất - Giao đất khơng thu tiền sử dụng đất Việc khai thác, sử dụng đất đơ thị và khu cơng nghiệp phải tuân thủ theo các quy định của Nhà nước như Luật đất đai và các Nghị định, các Thơng tư hướng dẫn của Chính phủ hay các Bộ ngành cĩ liên quan theo thẩm quyền, tránh sử dụng tuỳ tiện bừa bãi đất đơ thị. 2.1.2 Sử dụng đất đơ thị 2.1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đơ thị Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn đất đơ thị, bao gồm từ việc quy hoạch địa điểm, quy mơ của các đơ thị đến các chính sách, giá cả, tâm lý, cơ chế quản lý đất đai nĩi chung và đơ thị nĩi riêng. - Khi các chính sách về đất đai của Nhà nước tung ra hoặc cĩ sự thay đổi các chính sách đĩ kéo theo bên cạnh nĩ là sự thay đổi của các vấn đề như: mở thêm đường, quy hoạch địa điểm đơ thị. Lúc này đơ thị bao gồm cả phần đất được quy hoạch ở vùng ngoại thành, ngồi thị xã, thị trấn. Và đĩ là phần đất dùng để mở rộng đơ thị hay vùng dự trù cho đơ thị hố trong tương lai. Vậy nguồn đất đơ thị tăng lên được cũng chính là nhờ quy hoạch, hay nĩi một cách khác đĩ là do tác động của chính sách. - Quy mơ và chức năng của đơ thị cũng ảnh hưởng đến nguồn đất đơ thị. Nĩ là nhân tố quyết định diện tích và chính sách sử dụng đất trong đơ thị. Dựa vào nhu cầu sử dụng đất của các ngành, mà chúng phải đáp ứng yêu cầu Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 6 của đơ thị đĩ. Chính vì thế mà nĩ ảnh hưởng tới nguồn đất đơ thị. Khơng chỉ cĩ các nhân tố ảnh hưởng, mà việc xây dựng và phát triển đơ thị cũng ảnh hưởng tới nguồn đất đơ thị. Do khi xây dựng đơ thị người ta luơn chú ý những đặc điểm sau của đất đơ thị: là đầu mối giao thơng, là trung tâm kinh tế - trung tâm của một vùng, mặt bằng, nguồn nước... Do đặc điểm địa hình của nước ta, nên những nhân tố này cũng cĩ những ảnh hưởng rất lớn. Bên cạnh đĩ cịn cĩ nhân tố khác cũng khơng kém phần quan trọng tác động đến vấn đề này. Tâm lý người tiêu dùng, đây cũng là vấn đề hết sức nhạy cảm. Người dân thường cĩ xu hướng thích những mảnh đất phù hợp với nhu cầu sử dụng và phù hợp với túi tiền. Do vậy, tâm lý tác động đến việc mua bán, là nhân tố tác động gián tiếp lên việc sử dụng đất. Khi một bộ phận dân cư cĩ cùng sở thích sẽ gây nên tình trạng khĩ khăn trong quản lý.[1] Tĩm lại nguồn đất đơ thị cĩ ảnh hưởng khơng nhỏ tới quản lý đất đơ thị và phát triển đơ thị. 2.1.2.2 Yêu cầu sử dụng đất đơ thị Như các loại đất khu vực khác, sử dụng đất đơ thị đĩ là: sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả. Tuy nhiên đối với đất đơ thị cịn cĩ những yêu cầu cơ bản sau: - Sử dụng đất đơ thị phải đúng mục đích theo quy hoạch - Sử dụng đất đơ thị phải bảo đảm cảnh quan mơi trường đơ thị - Sử dụng đất đơ thị phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh hiện tượng phá đi làm lại. Bảo đảm tính bền vững ổn định của đơ thị. - Sử dụng đất đơ thị phải ứng dụng các kinh nghiệm và khoa học kỹ thuật để tạo ra một đơ thị đẹp và phát triển bền vững. - Sự bố trí các khu đất trong đơ thị phải phù hợp, đảm bảo thuận lợi cho sự giao lưu giữa các khu cũng như cả vùng với nhau. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 7 2.1.2.3 Nội dung sử dụng đất đơ thị ðất đơ thị hiện nay cĩ thể sử dụng rất nhiều mục đích khác nhau. Quỹ đất đơ thị cĩ thể dùng trong các cơng trình giao thơng, nơng lâm nghiệp, vui chơi giải trí... ðất quốc phịng an ninh: phải được bố trí thuận tiện và cĩ khả năng giao lưu với các khu vực khác và khả năng cơ động bảo đảm an ninh quốc phịng đơ thị nĩi riêng và khu vực nĩi chung. Việc đảm bảo quốc phịng an ninh là vấn đề quan trọng và rất cần thiết đối với các đơ thị cũng như với quốc gia. ðất giao thơng: quỹ đất giao thơng trong quỹ đất đơ thị chiếm tỷ trọng lớn, giao thơng đơ thị là một bộ phận hết sức quan trọng. Khi xây dựng sử dụng đất giao thơng cần phải tính đến đất dành cho các mạng lưới phục vụ cho cơ sở hạ tầng như là: mạng lưới cấp thốt nước, mạng lưới thơng tin liên lạc, mạng lưới điện, cây xanh, chiếu sáng... ðây là các phần bộ phận thường gắn liền với đất giao thơng. ðất cơng trình cơng cộng: quảng trường, chợ, khu vui chơi, cơng viên... cần phải tính tốn hợp lý để bố trí giữa các khu với nhau, vừa tạo cảnh quan cho đơ thị, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, vừa phục vụ hiệu quả chức năng của mình. ðất ở đơ thị: là đất xây dựng các cơng trình nhà ở các loại. Các khu nhà ở, chung cư, các đơn vị ở là những đơn vị chức năng chính của khu dân dụng. Việc tổ chức hợp lý các khu ở đơ thị cĩ ý nghĩa quyết định đến đời sống của cư dân đơ thị, cảnh quan, mơi trường và khung cảnh sống ở đơ thị. ðất nơng lâm nghiệp: trong đơ thị quỹ đất giành cho đất nơng lâm nghiệp thường chiếm tỷ trọng nhỏ. Dùng để sản xuất cây nơng nghiệp ngắn ngày, ươm trồng cây xanh... ðất xây dựng: thường chiếm tỷ trọng lớn. Việc sử dụng đất xây dựng phải đảm bảo cảnh quan, kiến trúc và khơng gian đơ thị. Xây dựng đang là Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 8 vấn đề nổi cộm với tất cả các đơ thị. Việc này càng trở nên khĩ khăn khi văn bản về quy hoạch chưa rõ ràng, vẫn trong tình trạng “ mạnh ai nấy làm”. ðất cơng nghiệp: khi sử dụng đất đơ thị để xây dựng khu cơng nghiệp phải được nghiên cứu kỹ các vấn đề nảy sinh sau khi khu cơng nghiệp được đưa vào sử dụng. Như là mơi trường sống của đơ thị, vấn đề về lưu thơng hàng hố cơng nghiệp... ðất nghĩa trang: sử dụng đất nghĩa trang trong đơ thị phải được nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật để tạo nên khu nghĩa trang vừa khang trang vừa sạch đẹp. Nhu cầu sử dụng đất đơ thị ngày một tăng lên, trong khi đĩ, quá trình đơ thị hố và tốc độ phát triển đơ thị bị giới hạn bởi nhiều yếu tố. Sự cạnh tranh giữa các chức năng đất trong đơ thị vẫn thường diễn ra. Cùng với nĩ là các mối quan hệ sử dụng đất đơ thị dẫn đến sự phức tạp đa dạng trong sử dụng đất đơ thị. 2.1.3 Quản lý Nhà nước về đất đơ thị 2.1.3.1 Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đơ thị Xuất phát từ vai trị và ý nghĩa của đất đai, theo Luật ðất đai năm 1993: “đất đai là tài nguyên quốc gia vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng...” - Mục đích của quản lý đất đơ thị bao gồm: + Khi xây dựng đơ thị phải tính đến sự phát triển ổn định lâu dài bền vững của đơ thị. ðĩ chính là phát triển chiều sâu, trên cơ sở sử dụng quỹ đất hiện cĩ chưa sử dụng hoặc sử dụng cịn kém hiệu quả trong đơ thị, từng bước mở rộng đơ thị ra vùng ven đơ và tuỳ theo điều kiện của từng vùng xây dựng các đơ thị vệ tinh hoặc đơ thị đối trọng tại các vùng ảnh hưởng của các đơ thị Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 9 lớn, đẩy mạnh việc xây dựng các đơ thị mới tại các vùng chưa phát triển, đồng thời tiến hành đơ thị hố các khu dân cư nơng thơn. + ðảm bảo sử dụng ổn định lâu dài, đúng chức năng của đất đơ thị đĩ là sự quản lý Nhà nước về đất đơ thị cho các tổ chức và các nhân sử dụng đất đơ thị ổn định lâu dài, đúng chức năng theo quy hoạch đơ thị đã được phê duyệt. + Sử dụng đất đơ thị phải đảm bảo định hướng phát triển của ðảng và Nhà nước. ðịnh hướng phát triển đơ thị đến năm 2020 là: “các đơ thị lớn giữ vai trị trung tâm kinh tế, chính trị, văn hố, kinh tế - kỹ thuật, đào tạo và là đầu mối giao thơng, giao lưu trong vùng, cả nước và quốc tế. Các đơ thị trung bình và nhỏ giữ chức năng trung tâm kinh tế, văn hố, dịch vụ của khu vực. Các thị tứ làm trung tâm kinh tế, văn hố và dịch vụ cho mỗi xã hoặc cụm xã, nhằm đẩy mạnh quá trình đơ thị hố nơng thơn mới”. Và “từng bước xây dựng hồn chỉnh hệ thống đơ thị cả nước, cĩ cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, cĩ một mơi trường đơ thị, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước. ðảm bảo cho mỗi đơ thị phát triển ổn định lâu dài, bền vững, cần bằng và trường tồn, gĩp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là: xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ tổ quốc, đẩy mạnh cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước” [2]. ðảm bảo sử dụng tiết kiệm hiệu quả đất đơ thị. Nghĩa là quản lý Nhà nước về sử dụng đất đơ thị phải tạo ra được một hành lang pháp lý đủ mạnh để thực hiện nghiêm các cơng tác quản lý đất đơ thị. 2.1.3.2 Chức năng của quản lý Nhà nước về đất đơ thị ðể thực hiện các mục tiêu trên, quản lý Nhà nước bao gồm các yêu cầu cơ bản sau: Trước hết, phải tạo ra một hành lang pháp lý đủ mạnh. ðĩ là việc hồn thiện các văn bản pháp quy hình thành hệ thống pháp luật đất đai. Thứ hai, quản lý Nhà nước về đất đơ thị phải tổ chức, phân bổ hợp lý Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 10 các bộ, cơ quan chức năng ở từng quản lý đơ thị, tránh hiện tượng vừa thiếu vừa thừa ở từng cấp, từng đơn vị quản lý đơ thị, tránh hiện tượng quản lý chồng chéo giữa các cơ quan quản lý chức năng trong việc quản lý đơ thị. Thứ ba, quản lý Nhà nước về đất đơ thị phải tạo ra các chính sách sử dụng đất đơ thị hợp lý và khuyến khích đầu tư vào xây dựng đất đơ thị. Thứ tư, quản lý đất đơ thị phải thực hiện đầy đủ nghiêm túc các cơng tác của quản lý Nhà nước về đất đơ thị. 2.1.3.3 Cơng cụ quản lý Nhà nước đối với đất đơ thị * Nhà nước quản lý nguồn đất đơ thị với những biện pháp sau: - Giao đất, cho thuê đất đơ thị + Giao đất Các tổ chức và cá nhân cĩ nhu cầu sử dụng đất đơ thị vào các mục đích đã được phê duyệt cĩ thể lập hồ sơ xin giao đất vào mục đích đĩ. Việc lập hồ sơ được tiến hành theo các đơn mẫu được quy định sẵn, hồ sơ trên được gửi đến cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền. ðối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng cục ðịa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình Chính phủ quyết định. Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn khơng tiến hành sử dụng mà khơng được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất khơng cĩ hiệu lực. + Thuê đất Các tổ chức và cá nhân khơng thuộc diện được giao đất, hoặc khơng cĩ quỹ đất xin giao, hoặc các cơng việc sử dụng khơng thuộc diện giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 11 đất đơ thị để sử dụng vào các mục đích sau: Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi cơng xây dựng các cơng trình trong đơ thị. Sử dụng mặt bằng làm kho bãi Tổ chức các hoạt động như cắm trại, hội chợ, lễ hội. Xây dựng các cơng trình cố định theo dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. Các tổ chức, cá nhân nếu cĩ nhu cầu thuê đất trong đơ thị dành cho mục đích đã phê duyệt thì phải tiến hành làm hồ sơ xin thuế đất. ðăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơ thị Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất đơ thị Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai khơng chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà cịn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. - Xét, cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đơ thị. Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng thường thuộc các trường hợp sau: Cá nhân sử dụng đất cĩ giấy tờ hợp lệ do cơ quan cĩ thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hồ miền nam Việt Nam cấp. Những người đang cĩ các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan cĩ thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, khơng cĩ tranh chấp về Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 12 quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất khơng thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hồ miền nam Việt Nam. Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất. Những người sử dụng đất đơ thị khơng cĩ nguồn gốc hợp pháp, nếu khơng cĩ đủ giấy tờ hợp lệ như quy định song cĩ đủ các điều kiện sau đây cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: + ðất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đơ thị được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền xét duyệt + Khơng cĩ tranh chấp hoặc khơng cĩ quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền + Khơng vi phạm các cơng trình cơ sở hạ tầng cơng cộng và các hành lang bảo vệ các cơng trình kỹ thuật đơ thị + Khơng lấn chiếm đất thuộc các cơng trình di tích lịch sử, văn hố, tơn giáo đã được Nhà nước cơng nhận. + Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất - Hồ sơ và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơ thị phải bao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây: + ðơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơ thị + Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất + Sơ đồ lơ đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơ thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 13 quan quản lý nhà đất và địa chính giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đơ thị. - Chuyển quyền sử dụng đất đơ thị Chuyển quyền sử dụng đất đơ thị được hiểu là việc người cĩ quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật ðất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được các bên thoả thuận thực hiện thơng qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản cĩ chứng thực của Uỷ ban nhân dân cĩ thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đơ thị, chỉ cĩ những người sử dụng xây dựng hợp pháp mới cĩ quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải cĩ đầy đủ các điều kiện sau: + Cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. + Trong thời hạn cịn quyền được sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng cịn lại. + Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật ðất đai, đất chuyển quyền sử dụng khơng thuộc diện thu hồi, khơng thuộc khu vực cĩ quy hoạch, khơng cĩ tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. - Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đơ thị + Thu hồi đất xây dựng và phát triển đơ thị ðể phục vụ cho nhu cầu xây dựng và phát triển đơ thị, Nhà nước cĩ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp……._.……….. 14 thẩm quyền thu hồi phần diện tích đất đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đơ thị. Khi thu hồi đất đang cĩ người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng cơng cộng, cơng trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đơ thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt thì phải cĩ quyết định thu hồi đất của Nhà nước cĩ thẩm quyền [3]. Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền phải thơng báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất. Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người cĩ đất cố tình khơng chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đĩ. + ðền bù thu hồi đất đơ thị ðối tượng hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đĩ khơng thuộc vốn của ngân sách Nhà nước. Trong quá trình thực hiện các biện pháp đĩ, Nhà nước luơn cần phải cĩ các chính sách và các kế hoạch đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đơ thị. 2.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 2.2.1 Sơ lược về lịch sử ngành địa chính và quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. 2.2.1.1 Thời kỳ phong kiến ðất nước ta vốn cĩ một bề dày lịch sử đáng tự hào, riêng về lịch sử quản lý đất đai và đo đạc bản đồ đã được Quốc tế cơng nhận. Sau khi đất nước sạch Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 15 bĩng quân Minh (1428), triều Hậu Lê quan tâm ngay đến ruộng đất và sản xuất nơng nghiệp; ban hành các chính sách về sở hữu ruộng đất. Lê Lợi hạ chiếu cho các quan huyện kiểm kê đất đai để lập sổ sách (ðịa bạ). Trong Luật Hồng ðức (thời vua Lê Thánh Tơng) cĩ 60 điều nĩi về quan hệ đất đai. ðến thời nhà Nguyễn suốt 31 năm, từ năm 1805 đến năm 1836, hệ thống ðịa bạ cĩ ghi rõ tên từng chủ sử dụng, mục đích sử dụng, kích thước từng thửa đất. Khi Nguyễn Ánh lên ngơi, Nhà vua đã ban hành Luật Gia Long với 14 điều nĩi về quy hoạch Nhà đất. Luật pháp nhà Nguyễn xác định quyền sở hữu cao của Nhà vua về đất đai. 2.2.1.2 Thời kỳ Pháp thuộc Trong thời gian thực dân Pháp đơ hộ, đất nước ta bị chia thành 3 kỳ: Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ, ở mỗi kỳ thực dân Pháp thực hiện một chế độ cai trị khác nhau. - Ở Bắc Kỳ Áp dụng chế độ quản thủ ðịa chính. Năm 1906, Sở ðịa chính chính thức ra đời. Sau khi đã phân định địa giới các huyện, tổng; năm 1912 Sở ðịa chính đo đạc ở các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Phúc Yên, Hà Tây. Năm 1920, cơng việc đo đạc để tính thuế đã cơ bản xong. Các TP Hà Nội, Hải Phịng, ðà Nẵng được coi là nhượng địa của Pháp, áp dụng chế độ bảo thủ, điều thổ theo sắc lệnh ngày 02/02/1925. Cịn các tỉnh khác được lập Ty ðịa chính, thực hiện quản thủ điền thổ theo hai chế độ: + Quản thủ ðịa chính các tài liệu chưa được phê chuẩn tại các xã cĩ phác hoạ giải thửa. + Quản thủ ðịa chính theo các tài liệu được phê chuẩn, ở các nơi đã đo đạc, lập bản đồ giải thửa chính xác. - Ở Trung Kỳ Áp dụng chế độ quản thủ ðịa chính. Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sở bản đồ ðiền Trạch, sau đĩ Nghị định Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 16 số 3161 ngày 14/10/1939 quy định về việc đo đạc giải thửa, lập địa bộ. Mỗi chủ đất được cấp một trích lục chép lại tất cả các ghi chú trong địa bộ, trên trích lục cĩ vẽ bản đồ đất. Tài liệu ðịa chính của các xã được lưu trữ tại phịng quản thủ ðịa chính. Tài liệu thực hiện việc quản thủ gồm: Bản đồ giải thửa ở tỷ lệ 1/2000, sổ địa bộ và sổ điền chủ đã đo đạc. - Ở Nam Kỳ Áp dụng chế độ địa bộ, năm 1867, người Pháp lập Sở ðịa chính ở Sài Gịn. Từ năm 1871 đến năm 1895, tại Sài Gịn lập nên tam giác đạc để đo đạc giải thửa. ðến năm 1930, ở các tỉnh phía Tây và phía Nam của Nam kỳ được lập bản đồ giải thửa với tỷ lệ 1/4000, 1/1000 và 1/500. Trong cơng tác quản lý, từ năm 1911 đã cĩ những Nghị định bắt buộc tất cả những văn tự về án văn điền địa đều phải chuyển tới viện quản thủ địa bộ lưu giữ. Tỉnh trưởng thực hiện việc quản thủ địa bộ cho dân bản xứ trong tỉnh. 2.2.1.3 Thời kỳ Mỹ nguỵ Thời kỳ đầu, ở các tỉnh phía Nam tồn tại 3 chế độ điền thổ: - Chế độ theo sắc lệnh ngày 21/07/1925, áp dụng ở một số xã và Nam kỳ. - Chế độ quản thủ địa bộ, áp dụng ở nơi chưa thuộc sắc lệnh năm 1925. - Chế độ quản thủ ðịa chính, áp dụng cho một số địa phương ở Trung kỳ. Cơng tác kiến điền thời kỳ này nhằm lập sổ địa bộ, sổ điền chủ, sổ mục lục điền chủ. Từ năm 1945 đến năm 1955 lập các nha ðịa chính tại các phần. Năm 1956 đến năm 1959, lập Nha Tổng giám đốc ðịa chính, ðịa hình để thi hành các quốc sách về điền địa và nơng nghiệp. Năm 1960 đến năm 1973, thiết lập Nha điền địa nhằm xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và điều hành cơng tác tam giác đạc, lập bản đồ, sang bản, sổ địa bạ…[4] 2.2.1.4 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ và Nhà nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam . Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 17 Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành cơng, nước Việt Nam dân chủ cộng hồ ra đời. Ngành ðịa chính từ Trung ương tới địa phương được duy trì và củng cố để thực hiện tốt cơng tác quản lý ruộng đất. Ngày 14/12/1953, Quốc hội đã họp thơng qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ hồn tồn chế độ phong kiến, thực hiện triệt để khẩu hiệu “Người cày cĩ ruộng”. Ngày 03/07/1958, cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương được thành lập, đĩ là Sở ðịa chính thuộc Bộ Tài chính với chức năng chủ yếu là quản lý diện tích ruộng đất để thu thuế nơng nghiệp. Ngày 14/12/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định số 444/TTg thành lập Cục đo đạc và Bản đồ Nhà nước trực thuộc Phủ Thủ tướng, để nắm chắc địa hình, nắm chắc tài nguyên đất đai miền Bắc. ðến ngày 07/11/1979, Hội đồng Chính phủ ra Nghị định số 404/CP thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất thuộc Chính phủ, các cơ quan Quản lý ruộng đất ở địa phương trực thuộc UBND các cấp. Theo Nghị định này, Tổng cục Quản lý ruộng đất cĩ trách nhiệm giúp Hội đồng Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước đối với tồn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước. Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời, khẳng định “ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. ðể quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch, Nhà nước ra các văn bản pháp luật: Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980, Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/04/1988, Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980… đặc biệt là pháp luật về đất đai giúp cơng tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và sử dụng đất ngày càng tiết kiệm, hiệu quả. Ngày 22/02/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 12/CP cho phép thành lập Tổng cục ðịa chính trên cơ sở sát nhập và tổ chức lại Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục đo đạc bản đồ Nhà nước. Ngày 23/04/1995, Chính phủ ban hành Nghị định số 34/CP quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 18 và tổ chức của cơ quan ðịa chính các cấp. Ngày 18/07/1994, Tổng cục trưởng Tổng cục ðịa chính ban hành Thơng tư số 470/TT-ðC về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức ðịa chính các cấp ở địa phương. Ngày 11/11/2002, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2002/Nð-CP thành lập Bộ Tài nguyên và Mơi trường trên cơ sở sát nhập Tổng cục ðịa chính, Tổng cục Khí tượng thuỷ văn, Cục Mơi trường, Cục Khống sản và Cục Quản lý Tài nguyên nước với nhiệm vụ và quyền hạn mới. Nhìn chung qua các thời kỳ, cơng tác quản lý ruộng đất đều được Nhà nước coi trọng, ngành quản lý ruộng đất với nhiều hình thức và tên gọi song vẫn là cơ quan chuyên mơn giúp việc cho Nhà nước thực hiện việc quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. 2.2.2 Cơ sở khoa học và tính pháp lý của cơng tác quản lý và sử dụng đất. Hiến pháp Nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 - điều 12 ghi rõ: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, khơng ngừng tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa…”. Mọi quan hệ xã hội đều được chi phối bởi các quy phạm pháp luật, quy hoạch đất đai bị chi phối bởi các quy phạm về đất đai. Trong giai đoạn hiện nay, từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992, từ Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003, Nhà nước ta đều khẳng định: “ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Với chế độ sở hữu như vậy, Nhà nước đã hướng mọi hoạt động của cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất theo mục tiêu đề ra là: “Tồn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung, nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa…”.[7] ðể thực hiện mục tiêu trên, Nhà nước đã xây dựng một cơ sở cho cơng tác quản lý sử dụng đất. Cơ sở này dựa trên những đặc điểm riêng: Kinh tế, xã hội, chế độ chính trị… của Nhà nước. Từ đĩ, hệ thống pháp luật và chính sách đất đai đã được hình thành với trên 180 văn bản pháp quy, trong đĩ cĩ trên 80 Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 19 văn bản cĩ hiệu lực trên phạm vi cả nước, trên 100 văn bản hướng dẫn các cấp tỉnh nhằm hướng mọi hoạt động của cơ quan quản lý thực hiện theo đúng mục tiêu đề ra. Từ đĩ cĩ thể thấy rằng cơ sở khoa học của cơng tác quản lý và sử dụng đất được thể hiện thơng qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước. - Thơng tư 735 NN/Rð ngày 24/10/1970 của Bộ Nơng nghiệp về “Kiểm tra việc quản lý và sử dụng ruộng đất”. - Chỉ thị 231/TTg ngày 24/09/1974 của Thủ tướng Chính phủ về việc “Tăng cường cơng tác quản lý ruộng đất”. - ðiều 19, 20 trong Hiến pháp 1980 và điều 17,18 trong Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về chế độ ruộng đất: “ðất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Sau đĩ tiếp tục được thể hiện ở điều 1 của Luật đất đai 1988 và Luật đất đai 1993. - Nhằm tăng cường khơng ngừng cơng tác quản lý, sử dụng đất trong cả nước, ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về tăng cường thống nhất về quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong đĩ cĩ quy định nội dung của cơng tác quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được hồn thiện và phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội: ðiều 9 Luật đất đai 1988 và điều 13 Luật đất đai 1993 cĩ nêu 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho cơng tác quản lý và sử dụng đất đai trong cả nước.
ðiều tra, khảo sát và phân bổ các loại đất.  Quy hoạch sử dụng đất.  Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất.  Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất.  Thống kê, đăng ký đất.  Giải quyết các tranh chấp đất.  Quy định các chế độ, thể lệ để quản lý việc sử dụng đất và tổ chức Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 20 thực hiện các chế độ, thể lệ ấy. Bảy nội dung này cĩ mối quan hệ chặt chẽ với nhau, nội dung này làm tiền đề, cơ sở để thực hiện nội dung kia. Vì vậy, trong cơng tác quản lý đất đai khơng thể thiếu bất cứ nội dung nào và cơng tác quản lý đất đai chỉ thực sự cĩ hiệu quả khi chúng ta phối hợp chặt chẽ và thực hiện đồng bộ tất cả các nội dung. Sau đĩ đến năm 1998, 2001 thì Luật đất đai 1993 lại được sửa đổi bổ sung, thể chế hố các chính sách đất đai của ðảng và Nhà nước, tạo ra hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất. Gĩp phần củng cố chế độ sở hữu tồn dân về đất đai, đồng thời nâng cao trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Năm 2003 vừa qua Quốc hội khố XI đã thơng qua Bộ Luật đất đai mới - Luật đất đai 2003. ðể thực hiện Luật đất đai, quản lý Nhà nước về đất đơ thị, Chính phủ cĩ Nghị định số 88/CP ngày 17/08/1994. Trong Nghị định này cĩ quy định về 8 nội dung quản lý Nhà nước về đất đơ thị:
Cơng tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đơ thị.  Quy hoạch xây dựng đơ thị và kế hoạch sử dụng đất đơ thị.  Giao đất, cho thuê đất đơ thị.  Thu hồi đất để xây dựng đơ thị.  Ban hành chính sách và cĩ kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đơ thị.  ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơ thị.  Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đơ thị.  Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đơ thị. Tám nội dung này là cơ sở pháp lý cho cơng tác quản lý và sử dụng đất đơ thị. Như vậy, cơ sở khoa học cho cơng tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta thể hiện tính pháp chế của cơng tác quản lý Nhà nước. ðĩ là Nhà nước quản Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 21 lý xã hội bằng pháp luật, thể hiện vai trị lãnh đạo và làm chủ nguồn tài nguyên của nước ta. 2.2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đơ thị của cả nước và của tỉnh Bắc Ninh 2.2.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đơ thị của cả nước ðất đai là nguồn tài nguyên cĩ hạn nhưng nĩ luơn là yếu tố khơng thể thiếu được trong quá trình phát triển của bất cứ một quốc gia nào. Do vậy, việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả khơng chỉ cĩ ý nghĩa đem lại lợi ích về mặt kinh tế mà cịn là sự đảm bảo cho các mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Trong quá trình đổi mới, ðảng và Nhà nước ta đã xác định rõ vai trị của đất đai và các chính sách đất đai ngày càng hồn thiện, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2005, tổng diện tích của cả nước là 32.121.129 ha. ðất đang sử dụng là 28.048.305 ha chiếm 87,3% tổng quỹ đất, đất chưa sử dụng là 5.072.859 ha chiếm 12,7% (Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Mơi trường báo cáo Quốc Hội khố XI, kỳ họp thứ 9) trong đĩ: - Nhĩm đất nơng nghiệp là 24.822.560 ha chiếm 74,9% tổng diện tích đất tự nhiên. - Nhĩm đất phi nơng nghiệp là 3.225.745 ha chiếm 9,73% tổng diện tích đất tự nhiên. - Nhĩm đất chưa sử dụng là 5.072.859 ha chiếm 15,37% tổng diện tích đất tự nhiên. ðảng và Nhà nước ta đã quan tâm tới cơng tác quản lý đất đai từ rất sớm. Tới đầu thập kỷ 80, cơng tác này ngày càng được tăng cường. Thể hiện ở việc triển khai nội dung quản lý đất nơng nghiệp nhằm thực hiện Chỉ thị 100-CT/TW của Ban Bí thư Trung ương ðảng (ngày 13/01/1981) về việc mở rộng khốn sản phẩm đến nhĩm lao động trong hợp tác xã nơng nghiệp, triển khai Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới kinh tế nơng nghiệp. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 22 Dự thảo lần 1 Luật đất đai đầu tiên ở nước ta bắt đầu từ năm 1981 và đến ngày 29/12/1987, Quốc hội khố VIII thơng qua và chính thức cĩ hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Sau 5 năm hoạt động cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường và sự đổi mới của đất nước, Luật đất đai 1988 đã bất cập thiếu phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Tới ngày 01/07/1993, Quốc hội khố IX đã thơng qua đã thơng qua Luật đất đai sửa đổi 1993 và chính thức cĩ hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Sau 5 năm thi hành, Luật đất đai đã cĩ tác động rất tích cực, giải quyết kịp thời nhiều vấn đề thiết thực trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất. Tiếp sau đĩ là Luật đất đai bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001, Luật đất đai 2003 là Bộ Luật đất đai đầy đủ nhất đánh dấu một bước mới trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai của cả nước. Tình hình triển khai cấp GCN quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước tính đến 31/12/2006: Số xã đã cấp GCN là 9754 xã trong tổng số 9942 xã cĩ đất nơng nghiệp (đạt 98,10%); Diện tích đã cấp GCN là 9.745.441,50 ha; Số GCN đã cấp là 12.146.227 giấy. Trong đĩ, số hộ được cấp là 11.665.143 hộ trong tổng số 12.156.750 hộ sử dụng đất nơng nghiệp (đạt 95,61%) với 11.934.116 GCN và diện tích 9.224.346,5 ha. Cấp cho tổ chức với số GCN là 2.779 giấy với diện tích 408.244,4 ha. (Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Mơi trường trình Quốc hội khố XI kỳ họp thứ 10). ðối với đất ở thuộc khu vực đơ thị: Tổng số phường, thị trấn trên cả nước là 1.676, với tổng số hộ cần cấp giấy là 4.806.451 hộ, diện tích cần cấp là 80.145 ha. Tính đến ngày 31/12/2005 đã cĩ 1598 phường, thị trấn cấp GCN và đã cấp cho 1.688.542 hộ, tương ứng với diện tích 26.160,3 ha (chiếm 32,64%), số GCN 1.640.518 giấy (đạt 32,7%). Trong đĩ, GCN cấp theo Nð 60/CP là 613.261giấy (đạt 37,30%), với diện tích 6.439,4 ha (đạt 24,60%). Cĩ 11 tỉnh cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở thuộc khu vực đơ thị đạt trên 50% gồm: Bắc Ninh (80%), Tây Ninh (80%), Vĩnh Long (75%), Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 23 Bắc Giang (74%), Ninh Bình (65%), Bà Rịa – Vũng Tàu (64%), Sơn La (59%), Thái Nguyên (58%), ðà Nẵng (54%), Long An (58%), Cao Bằng (55%). Như vậy, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho khu vực đơ thị cịn rất chậm (Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Mơi trường báo cáo Quốc hội khố XI, kỳ họp thứ 10). Vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trong điều kiện hồ sơ đăng ký đất đai chưa được hồn chỉnh là một trong những khĩ khăn lớn của ngành ðịa chính. Mặc dù vậy, Tổng cục ðịa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Mơi trường) đã chỉ đạo xây dựng xong và trình Chính phủ quy hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010 và kế hoạch chuyển dịch đất nơng nghiệp, lâm nghiệp cĩ rừng để sử dụng vào mục đích khác. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã đi vào nề nếp (năm 1996 cĩ 35 tỉnh – thành phố; năm 1997 cĩ 57 tỉnh, thành phố; ðến nay đã cĩ 64/64 tỉnh, thành phố đã xây dựng xong kế hoạch sử dụng đất và 62 tỉnh được Chính phủ phê duyệt). Hiện nay cĩ thêm các tỉnh mới tách: ðiện Biên, ðắk Nơng và Hậu Giang cũng đã lập kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006- 2010 để trình Chính phủ phê duyệt. Các tỉnh, thành phố đã xây dựng xong bảng giá đất theo Nghị định 188/CP, một số tỉnh đã điều chỉnh giá đất mới phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Về giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân theo Nghị định 64/CP và Chỉ thị số 10/1998-CT/TTg của Thủ tướng Chính phủ. ðến nay đã tiến hành giao đất nơng nghiệp ổn định lâu dài cho dân, cho 50 đơn vị quốc doanh, 102 đơn vị tập thể và hơn 10.000 hộ gia đình. Việc giao đất làm nhà ở thuộc khu vực đơ thị được thực hiện theo các Nghị định 60/CP, 61/CP, 88/CP, 45/CP, bước đầu tạo cơ sở pháp lý giải quyết vấn đề nhà ở, quy hoạch lại đơ thị vận hành thị trường bất động sản. Trong những năm qua, Thanh tra ðịa chính (Thanh tra Tài nguyên Mơi trường) đã tiến hành hơn 12.000 cuộc thanh tra ở tất cả các tỉnh, thành phố. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 24 Phát hiện hơn 51.000 trường hợp vi phạm Luật đất đai, đã xử lý 27.400 vụ; đã giải quyết 79% số đơn khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đất đai. Tuy nhiên, vẫn cịn nhiều vi phạm trong quản lý và sử dụng đất chưa được xử lý triệt để và kịp thời. (Theo số liệu tổng kết Vụ Pháp chế - Bộ Tài nguyên và Mơi trường). Về tổ chức ngành ðịa chính: Ngày 22/02/1994, Chính phủ ra Nghị định 12/CP về việc thành lập Tổng cục ðịa chính trên cơ sở sát nhập Tổng cục quản lý ruộng đất và Cục đo đạc bản đồ Nhà nước. Ngày 24/04/1994, Chính phủ ra Nghị định 34/CP cho phép ngành ðịa chính được tổ chức thành hệ thống 4 cấp. Hiện nay, trong cả nước đã thành lập được Sở ðịa chính. Các thành phố như: Hà Nội, ðà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh đã lập thêm Sở ðịa chính – Nhà đất, ở cấp quận, huyện, hầu hết đã thành lập được phịng ðịa chính Nhà đất và ðơ thị hoặc phịng ðịa chính. Trong tổng số 10.392 xã trên tồn quốc, đã cĩ 93% số xã đã cĩ cán bộ ðịa chính. Về nhân lực, tồn ngành ðịa chính (trực thuộc Bộ Tài nguyên và Mơi trường) từ Trung ương tới địa phương hiện cĩ khoảng 12.133 cán bộ và cơng nhân viên. Trong đĩ: - Bộ Tài nguyên và Mơi trường và các đơn vị trực thuộc cĩ 3102 người. Số cán bộ trên đại học là 44 người (chiếm 1,4% tổng cán bộ), 699 người cĩ trình độ đại học (chiếm 22,53%) và 911 người cĩ trình độ trung cấp (chiếm 29,36%), số cịn lại là cơng nhân, nhân viên khác. - Sở ðịa chính các tỉnh, Thành phố trong cả nước cĩ khoảng 3.000 người, với 30% cĩ trình độ đại học và trên đại học, 34% cĩ trình độ trung cấp, cịn lại là cơng nhân viên khác. - Trong tổng số 604 huyện cĩ hơn 3.000 cán bộ ðịa chính, với 29% cĩ trình độ đại học, 49% cĩ trình độ trung cấp, cịn lại là cán bộ khác. - Tổng số cán bộ ðịa chính xã cĩ khoảng 10.000 người, trong đĩ 2% cĩ trình độ đại học, 20% cĩ trình độ trung cấp, cịn lại là trình độ sơ cấp hoặc qua lớp bồi dưỡng ngắn ngày. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 25 Như vậy, bộ máy tổ chức cán bộ ngành ðịa chính (TNMT) đã hồn thành ở 4 cấp. ðội ngũ cán bộ ở ngành này càng được nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đáp ứng kịp thời nhiệm vụ quản lý đất đai trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, bộ máy tổ chức và nhân lực của ngành vẫn cịn bộc lộ nhiều nhược điểm, chưa hồn chỉnh về cơ cấu tổ chức, trình độ khơng đồng đều do được đào tạo từ ngành khác chuyển sang. Hiện nay Chính phủ đã ra Nghị định 91/2001/Nð-CP ngày 11/11/2002 thành lập Bộ Tài nguyên và Mơi trường trên cơ sở sát nhập Tổng cục ðịa chính, Tổng cục Khí tượng thuỷ văn, Cục mơi trường, Cục khống sản và Cục quản lý Tài nguyên nước với nhiệm vụ và quyền hạn mới (Lĩnh vực đất đai, đo đạc khống sản mơi trường và tài nguyên nước). 2.2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đơ thị của tỉnh Bắc Ninh Tỉnh Bắc Ninh đang phát triển về mọi mặt với tốc độ đơ thị hố nhanh do đĩ cơng tác quản lý đất đai của các cấp từ thị xã tới các phường, xã đều rất quan trọng, đặc biệt là nắm chắc quỹ đất để cĩ kế hoạch khai thác, sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Theo số liệu thống kê năm 2008, tỉnh Bắc Ninh cĩ tổng diện tích đất tự nhiên là 82.271,1 ha trong đĩ diện tích đất nơng nghiệp là 45.917,8 ha chiếm 55,81% tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất phi nơng nghiệp là 35709,8ha chiếm 43,41% tổng diện tích đất tự nhiên và diện tích đất chưa sử dụng là 643,5 ha chiếm 0,78% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong những năm qua đội ngũ cán bộ ngành ðịa chính luơn được củng cố cả về số lượng và chất lượng để đáp ứng kịp thời sự chuyển biến của sử dụng đất trong tình hình mới. Việc thực hiện quản lý Nhà nước về đất đơ thị trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh trong những năm qua như sau: + Cơng tác đo đạc, lập bản đồ địa chính luơn được tỉnh coi trọng ưu tiên thực hiện trước để cĩ đủ tài liệu bản đồ địa chính phục vụ cơng tác cấp Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 26 GCN quyền sử dụng đất. Tồn bộ BððC vừa được thành lập đã được bàn giao cho chính quyền cơ sở để thực hiện cơng tác quản lý đất đai . Cơng tác đo đạc BððC, lập HSðC tuy đã thực hiện được nhiều việc nhưng cịn thiếu sĩt, khuyết điểm là BððC cịn chưa đáp ứng được yêu cầu; một số tài liệu BððC ở một số địa phương trong tỉnh khơng được thường xuyên chỉnh lý biến động, khơng cịn phù hợp với thực tế, gây khĩ khăn cho cơng tác quản lý đất đai. Cơng tác đo đạc lập BððC chính quy triển khai cịn chậm, thời gian thực hiện cịn kéo dài chưa đáp ứng kịp thời cho nhu cầu quản lý và sử dụng; bản đồ địa chính được lập chưa đồng bộ. Một số xã chỉ tổ chức đo đạc lập bản đồ tại khu đo dân cư hay khu đo ngồi đồng mà khơng thành lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Tính ổn định của hồ sơ chưa cao. Việc sử dụng bản đồ địa chính chính quy trong cơng tác kê khai đăng ký và cấp GCN quyền sử dụng đất cịn chậm vì vậy tính hiệu quả thực hiện các dự án cịn thấp. + Cơng tác định giá các loại đất đơ thị: Cơng tác định giá đất ngày nay khơng cịn là lĩnh vực mới của nước ta.Chính phủ đã xác định được khung giá các loại đất bằng việc cho ra đời Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 và tiếp đĩ là Nghị định Nð188/CP của Chính phủ ngày 16/11/2004. Khung giá đất tại Nghị định 188 đang làm căn cứ áp dụng cho cả nước. Nhận thức tầm quan trọng của cơng tác định giá đất, hàng năm UBND tỉnh đã trình Hội đồng nhân dân tỉnh ra nghị quyết thơng qua khung giá đất để ban hành. Ví dụ ngày 23/12/2008 UBND tỉnh Bắc Ninh đã ra quyết định 172/2008/Qð-UBND về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, để tất cả các khu vực trong tồn tỉnh lấy đĩ làm căn cứ để xác định giá đất cụ thể cho địa phương mình. 2.3 Kinh nghiệm quản lý đất đơ thị Mặc dù biện pháp trực tiếp quản lý đất thơng qua cơ quan chính phủ ít cĩ hiệu lực nhưng chính phủ cĩ một vai trị quan trọng rõ ràng đảm bảo cho Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 27 các nguồn lực cĩ giá trị và lợi ích xã hội và các giá trị văn hố lớn như cảnh quan, đa dạng sinh học, khu di tích lịch sử và các giá trị văn hố khơng bị những hành động thiển cận của các cá nhân phá huỷ nặng nề. Hơn nữa Nhà nước cần hành động để làm giảm những ngoại ứng và những phiền tối khơng mong muốn, đưa ra những động cơ khuyến khích cần thiết để duy trì những ngoại ứng tích cực như các cân bằng thuỷ văn và tạo thuận lợi cho cung cấp dịch vụ chính phủ với chi phí thấp và hiệu quả cao. ðể đảm bảo rằng những mục tiêu đĩ cĩ thể thực hiện được cần quan tâm tới bản chất của các quyền sở hữu tài sản và khả năng áp dụng các quy chế cụ thể. Tình hình quản lý đất đơ thị đang là vấn đề hết sức được quan tâm và là điều kiện quan trọng trong việc phát triển và tạo nên sự bền vững trong các đơ thị. Vấn đề quản lý đất đơ thị tại một số đơ thị lớn, trung bình trên thế giới vẫn cịn nhiều khĩ khăn nhưng cũng đáng để chúng ta học hỏi. Về vấn đề quản lý đất trong quy hoạch đơ thị tại một số thành phố lớn tại Trung Quốc như Thượng Hải, Bắc Kinh ... rất đáng để chúng ta quan tâm, tiếc là chúng ta chưa thể làm được như nước bạn. Việc quản lý trong sử dụng đất tại các thành phố này đã tạo nên một bộ mặt cho họ. Việc quy hoạch các khu đất rồi mới bàn giao cho nhân dân xây dựng đã cĩ mặt tại các thành phố này khá sớm. Chúng ta khĩ cĩ thể nhìn thấy những đường dây điện thoại, điện chiếu sáng, cáp truyền hình... xuất hiện song song với các con đường. Chúng đều được nằm trong lịng đất. ðiều này ở Việt Nam chỉ mới xuất hiện ở các thành phố lớn hoặc các khu đơ thị mới được quy hoạch gần đây. * Quy hoạch sử dụng đất ở Liên Xơ và các nước ðơng Âu Sau cuộc cách mạng vơ sản thành cơng, Liên Xơ (cũ) và các nước ðơng Âu tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, một trong những nhiệm vụ đầu tiên là xĩa bỏ sự cách biệt giữa nơng thơn và thành thị. Sau một thời gian xây dựng và phát triển theo quy hoạch, đời sống vật chất văn hĩa nơng thơn khơng xa thành thị là bao nhiêu, đây là thực tiễn chứng tỏ lý luận và thực tiễn Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 28 trong vấn đề quy hoạch sử dụng đất ở nước này là thành cơng hơn. Theo A.Condukhop và A.Mikholop, quá trình thực hiện quy hoạch phải giải quyết được một loạt vấn đề như: - Quan hệ giữa khu dân cư với giao thơng bên ngồi. - Quan hệ giữa khu dân cư với vùng sản xuất, khu vực canh tác. - Hệ thống giao thơng nội bộ, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật. - Việc bố trí mặt bằng hài hịa cho từng vùng địa lý khác nhau đảm bảo sự thống nhất trong tổng thể kiến trúc. - Quy hoạch khu dân cư mang nét của đơ thị hĩa đảm bảo thỏa mãn các nhu cầu của nhân dân. Quy hoạch sử dụng đất ở nơng thơn của A.Condukhop và A.Mikholop thể hiện mỗi vùng dân cư (làng, xã) cĩ một trung tâm gồm các cơng trình cơng cộng và nhà ở cĩ dạng giống nhau cho nơng trang viên [4]. ðến giai đoạn sau, các cơng trình quy hoạch sử dụng đất ở nơng thơn của G.Deleur và I.khokhon đã đưa ra sơ đồ quy hoạch huyện bao gồm 3 trung tâm: - Trung tâm của huyện. - Trung tâm thị trấn của tiểu vùng. - Trung tâm của làng, xã. * Quy hoạch sử dụng đất ở nơng thơn Thái Lan Trong những năm gần đây, Thái Lan đã cĩ những bước tiến lớn trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở nơng thơn nhằm phát triển kinh tế, ổn định đời sống xã hội. Vấn đề quy hoạch nhằm thể hiện các chương trình kinh tế của Hồng gia Thái Lan, các dự án phát triển đã xác định vùng nơng thơn chiếm một vị trí quan trọng về kinh tế, chính trị nước này. Quá trình quy hoạch sử dụng đất ở nơng thơn tại các làng, xã đĩ được xây dựng theo mơ hình mới với nguyên lý hiện đại, khu dân cư được bố trí tập trung, khu trung tâm làng, xã là nơi xây dựng các cơng trình phục vụ cơng cộng, các khu sản xuất được bố trí thuận tiện nằm ở vùng ngồi. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 29 Kết quả sau 7 lần thực hiện kế hoạch 5 năm Thái Lan đã đạt được sự tăng trưởng kinh tế nơng nghiệp rõ rệt, các vùng nơng thơn đều cĩ cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thơng phát triển, phục vụ cơng cộng được nâng cao, đời sống nhân dân được cải thiện khơng ngừng [3]. Qua vấn đề lý luận và thực tiễn quy hoạch sử dụng đất ở nơng thơn Thái Lan cho thấy: Muốn phát triển vùng nơng thơn ổn định phải cĩ quy hoạch hợp lý, khoa học, phù hợp với điều kiện cụ thể. Xây dựng được hệ thống cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thơng hồn thiện, xây dựng trung tâm làng, xã trở thành hạt nhân phát triển kinh tế, văn hĩa và tạo mơi trường thuận lợi cho việc tiếp thu văn minh đơ thị để phát triển nơng thơn mới văn minh hiện đại, song vẫn giữ được nét truyền thống văn hĩa. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….._.rình điều chỉnh quy hoạch phải xác định rõ mục tiêu, bao gồm: - ðiều chỉnh quy hoạch chung đơ thị Phố Mới cho phù hợp với quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của huyện Quế Võ và tỉnh Bắc Ninh, theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố; phù hợp với chủ trương chính sách của ðảng và Nhà nước. - ðưa ra những vấn đề cần thiết phải điều chỉnh tổ chức phát triển khơng gian đơ thị trong giai đoạn trước mắt và tương lai. - ðề xuất các giải pháp tổ chức định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật đơ thị. - Tổ chức mơi trường sống đơ thị. - Bảo vệ cảnh quan, mơi trường. - Tạo cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn đơ thị. - Làm cơ sở để lập các đồ án quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 93 - ðánh giá hiện trạng xây dựng: rà sốt, đánh giá việc thực hiện xây dựng theo đồ án quy hoạch chung năm 2001, xác định những tồn tại cần nghiên cứu điều chỉnh, Dự báo phát triển dân số và nhu cầu đất xây dựng ðơ thị Phố Mới đến năm 2015 và 2025. - ðánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên hiện trạng và các động lực phát triển của ðơ thị Phố Mới. - Luận chứng xác định tính chất, cơ sở kinh tế kỹ thuật, quy mơ dân số, đất đai, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu xây dựng và cải tạo đơ thị. - Khớp nối hiện trạng hạ tầng đơ thị, khớp nối các đồ án đang triển khai vào quy hoạch chung. - ðịnh hướng phát triển khơng gian đơ thị, hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ cảnh quan mơi trường đơ thị Phố Mới đến năm 2025 phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, tỉnh. - Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất đợt đầu đến năm 2015; nêu các giải pháp quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật. - Xác lập căn cứ pháp lý để quản lý đầu tư, xây dựng đơ thị theo quy hoạch và theo điều lệ quản lý quy hoạch. 4.3.2.2 Xây dựng và hồn thiện cơng tác quản lý đất đơ thị 4.3.2.2.1 Tăng cường sự lãnh đạo, sự quan tâm của các cấp uỷ ðảng đối với cơng tác quản lý đất đai ở các cấp. - Tăng cường phối kết hợp của các cơ quan quản lý Nhà nước, các cấp chính quyền đối với hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. ðồng thời tạo mối quan hệ gắn bĩ giữa các doanh nghiệp với chính quyền và nhân dân địa phương. - Thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ đầu tư của các dự án được thuê đất, giao đất, yêu cầu các tổ chức, cá nhân được thuê đất, giao đất thực hịên đúng tiến độ đầu tư đã cam kết trong dự án, kiên quyết thu hồi đất đối với Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 94 các dự án chậm đầu tư theo đúng Luật đất đai. - ðẩy mạnh cơng tác giám sát thực hiện Luật Mơi trường, yêu cầu tất cả các doanh nghiệp đầu tư vào khu cơng nghiệp tập trung phải cĩ báo cáo đánh giá tác động mơi trường, các doanh nghiệp đầu tư vào làng nghề, cụm cơng nghiệp nhỏ phải cĩ cam kết bảo đảm mơi trường. Giám sát nghiêm ngặt việc thực hiện Luật tài nguyên nước khai thác sử dụng nước ngầm trong các khu, cụm cơng nghiệp. 4.3.2.2.2 Tổ chức bộ máy quản lý Phân cấp bộ máy quản lý hợp lý, ở mỗi cấp phải cĩ số cán bộ đủ để thực hiện các cơng tác quản lý mà ở cấp cĩ nhiệm vụ và trách nhiệm của mình. + ðối với phịng Tài nguyên mơi trường: huyện Quế Võ sớm thành lập văn phịng đăng ký QSD đất, đây là cơ quan chuyên trách giúp cho phịng về chỉnh lý biến động, đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý HSðC và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy sẽ đáp ứng được yêu cầu địi hỏi của thực tế và đem lại hiệu quả cao. + ðối với cấp cơ sở: Thường xuyên tổ chức những buổi tập huấn đào tạo về chuyên mơn nghiệp vụ để cán bộ nắm rõ, thực hiện nghiêm túc, chất lượng cơng việc được giao.Tăng cường năng lực quản lý đất đai cho thị trấn, nhằm đáp ứng yêu cầu trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội đối với cơng tác quản lý đất đai. + Tăng cường rà sốt và đơn giản hố các thr tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai đối với người dân và doanh nghiệp theo hướng: đơn giản, cụ thể, cơng khai, minh bạch. 4.3.2.2.3 ðịnh giá đất đơ thị Theo quy định của Pháp luật, cĩ hai phương pháp định giá đất, đĩ là: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Căn cứ vào tình hình Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 95 cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết cĩ thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thơng qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đơ thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần đánh giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường cĩ các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNð tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng khơng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại nhà nước cĩ mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 96 Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. ðịnh giá đất đơ thị là việc làm cấp thiết của việc quản lý thị trường bất động sản. Qua mấy năm thực hiện định giá đất đơ thị theo bảng giá của Nhà nước, cả nước đã đạt được một số mục tiêu nhưng nhìn chung bảng giá đất này vẫn cịn nhiều bất cập và khĩ khăn trong thực hiện. ðể dần dần khắc phục được những hạn chế đĩ, Nhà nước cần tiến hành một số biện pháp sau. - ðể tiến hành định giá đất một cách dễ dàng và đạt được kết qủa chính xác cĩ thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nước cần cĩ cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Cĩ như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất sát với thực tế theo cơ chế thị trường cĩ sự quản lý của Nhà nước. - ðối với giá đất của các tỉnh và thành phố, Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đĩ của giá thị trường cho những mục đích sử dụng nhất định. - Giá đất là một phạm trù kinh tế. Vấn đề quản lý giá đất hay quản lý hành chính cần được đặt ra và giải quyết hợp lý. Nhà nước ở tầm vĩ mơ nên tổ chức thu thập, nghiên cứu, xây dựng giá đất từ thị trường bất động sản và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất để tìm ra những vùng giá trị đất đai tương ứng với mục đích sử dụng. Trong mỗi vùng cần xác định giá đất tối đa và tối thiểu cho từng loại mục đích sử dụng đất đơ thị, trong từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong vùng sẽ lấy nĩ làm cơ sở để các định ra giá đất cụ thể cho từng loại đất, loại vị trí của tỉnh mình. Số lượng từng loại phụ thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng đơ thị, nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa và tối thiểu của vùng. 4.3.2.2.4 Cơng tác thanh tra, kiểm tra Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 97 Cơng tác thanh tra, kiểm tra là biện pháp quan trọng để giữ nghiêm kỹ cương phép nước, phịng ngừa và hạn chế những vi phạm pháp luật, chấn chỉnh những sai sĩt, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm giúp cho các tổ chức và cơng dân thực hiện theo đúng quy định. Vì vậy, các cấp quản lý Nhà nước, đặc biệt là UBND thị trấn phải xây dựng kế hoạch kiểm tra thường xuyên và sâu sát đến từng hộ, nắm chắc tình hình sử dụng đất đai trong nhân dân để cĩ phương án quản lý sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định của Nhà nước. 4.3.2.2.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Việc cấp giấy thiết lập hồ sơ địa chính là căn cứ quan trọng để cơ quan tài nguyên và Mơi trường theo dõi chỉnh lý biến động đất đai, người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ và các quyền thơng qua cấp chính quyền. Hơn thế nữa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là nền tảng pháp lý xây dựng thị trường bất động sản. Do vậy, muốn thị trường bất động sản phát triển thì cơng tác quản lý Nhà nước về cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu nhà ở phải được tăng cường. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 98 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Cơng tác quản lý sử dụng đất đơ thị ở thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006 – 2008 đã cĩ nhiều tiến bộ, cơ bản đã triển khai thực hiện tốt các quy định của Nhà nước về đất đai, khơng cĩ vi phạm lớn, gĩp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội ở địa phương, biểu hiện : 1/ Thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh cĩ nhiều ưu thế về vị trí địa lý, giao thơng thuận lợi. Thị trấn đã và đang tiếp tục xây dựng một cách đồng bộ theo quy hoạch phát triển chung của tỉnh, kết hợp giữa văn hố truyền thống và hiện đại nhằm đưa thị trấn Phố Mới thành đơ thị phát triển tồn diện về mọi mặt. 2/ Trước những biến đổi lớn của nền kinh tế đất nước và những khĩ khăn thách thức trong thời kỳ đổi mới; dưới sự lãnh đạo của ðảng, sự quản lý của chính quyền, UBND thị trấn đã chỉ đạo thực hiện tốt các chính sách về quản lý sử dụng đất và đã đạt được nhiều kết quả đáng kể. Việc quản lý sử dụng đất đơ thị theo Nghị định 88/CP được thực hiện tương đối tốt, đã triển khai thực hiện việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch được duyệt. - Trong cơng tác đo đạc bản đồ: đã thành lập được 36 tờ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000 và 1/500 ở 7 thơn và khu phố. Cơng tác này đã giúp cho việc quản lý Nhà nước về đất đơ thị trên địa bàn thị trấn được chặt chẽ và chính xác hơn. - Cơng tác định giá đất đơ thị: đã điều tra, phân loại được các vị trí đất trên địa bàn thị trấn; từ đĩ vận dụng khung giá cho từng vị trí đất, theo tinh thần Nghị định 87/CP, Nghị định 22/CP, Nghị định 188/CP của Chính phủ và theo Quyết định số 178/2008/Qð-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh, phục vụ cho cơng tác đền bù giải phĩng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, làm cơ sở cho việc giải quyết khiếu kiện của cơng dân. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 99 - Cơng tác giao đất, cho thuê đất đơ thị: 3 năm qua trên địa bàn thị trấn đã cĩ 87 tổ chức, cá nhân được giao đất và 66 tổ chức, cá nhân được thuê đất với 24.645,1m2. Nhìn chung các tổ chức và các nhân được giao đất, cho thuê đất đều sử dụng đúng mục đích. - Cơng tác thu hồi đất để xây dựng đơ thị: trong những năm qua, UBND thị trấn Phố Mới đã cĩ nhiều quyết định thu hồi đất để chuyển dịch cơ cấu kinh tế phát triển đơ thị. ðối với đất ở là 167 hộ, đất sản xuất nơng nghiệp là 252 hộ; các đối tượng này được UBND thị trấn giải quyết chế độ hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí nới ở và ưu tiên tuyển dụng lao động theo đúng quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh. - Cơng tác cấp GCN QSD đất: đã tiến hành điều tra, xác định được vốn đất của từng khu, thơn; xác định được nguồn gốc sử dụng đất của từng hộ để tiến hành làm thủ tục cấp GCN QSD đất. ðến cuối 2008, trên địa bàn thị trấn đã cấp được tổng số 626 GCN QSD đất đạt gần 50% số hộ gia đình. - Cơng tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm về đất đai: trong 3 năm qua, các cấp các ngành và UBND thị trấn Phố Mới đã tiến hành cơng tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo, xử lý các vi phạm đất đơ thị tại thị trấn Phố Mới. Kết quả: cĩ 2 vụ vi phạm mua bán chuyển nhượng trái phép, 5 vụ lấn chiếm đất đai và 16 vụ sử dụng đất khơng đúng mục đích đã được các cơ quan chức năng xử lý kịp thời. Về khiếu nại cĩ 11 vụ, đã giải quyết dứt điểm 7 vụ, cịn tồn đọng 4 vụ chủ yếu là khiếu nại về giá đất đền bù chưa phù hợp với thực tế. Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ thiếu hiểu biết về pháp luật, mặt khác cơng tác tuyên truyền cơng khai của các cấp chính quyền chưa thực sự sâu rộng và dân chủ. Tuy nhiên, việc quản lý sử dụng đất đơ thị tại thị trấn Phố Mới vẫn cịn một số khĩ khăn, thiếu sĩt, chưa đáp ứng yêu cầu của một thị trấn huyện lỵ trong thời kỳ mới, đĩ là : - Việc cấp GCN QSD đất cho các hộ gia đình cá nhân tiến độ cịn chậm. - Việc mua bán chuyển nhượng đất trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất khơng đúng mục đích vẫn cịn, chưa được giải quyết triệt để. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 100 - Vẫn cịn 4 tổ chức triển khai thực hiện dự án chậm so với tiến độ đã được phê duyệt, cịn để lãng phí đất. - Cơng tác bồi thường, giải phĩng mặt bằng cịn gặp nhiều khĩ khăn do kiến nghị về giá của nhân dân khi được thu hồi đất trên thực tế cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Từ những nghiên cứu nĩi trên, tơi đã đề xuất 2 nhĩm giải pháp. Một là giải pháp về mặt kỹ thuật, hai là xây dựng và hồn thiện cơng tác quản lý đất đơ thị với 8 giải pháp, nhằm đáp ứng sự phát triển của thị trấn theo đúng quy định của Nhà nước, tạo được sự thống nhất giữa cơ quan Nhà nước và người dân trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. ðặc biệt là vấn đề quy hoạch xây dựng mở rộng thị trấn Phố Mới đến năm 2025, đây là việc làm cần thiết, phục vụ cho các dự án đầu tư xây dựng của đơ thị trước mắt, cũng như tạo tiền đề cho việc đầu tư xây dựng đơ thị trong những năm tới, xứng đáng là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hố của một huyện cĩ điều kiện xây dựng phát triển đơ thị hố với tốc độ cao. Nếu thực hiện tốt các giải pháp nĩi trên thì chắc chắn sẽ gĩp phần quan trọng vào việc nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đơ thị tại thị trấn Phố Mới trong thời gian tới. 5.2 Kiến nghị ðể việc thực hiện quản lý sử dụng đất đơ thị tại thị trấn Phố Mới theo đúng các quy định của Nhà nước, đáp ứng được yêu cầu phát triển của một thị trấn trung tâm huyện, tơi xin được kiến nghị như sau: - Với Bộ Tài nguyên – Mơi trường: ðề nghị cĩ kế hoạch chỉ đạo tổ chức chính lý kịp thời bản đồ địa chính theo biến động đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác quản lý đất đai. - Với UBND tỉnh Bắc Ninh: + ðề nghị sớm chỉ đạo và phê duyệt quy hoạch chung xây dựng mở rộng thị trấn Phố Mới đến năm 2025, tạo cơ sở cho việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Nghiên cứu, ban hành các quy định về giá đất, giá tài sản, Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 101 nhà cửa vật kiến trúc hàng năm sát với giá trị trường tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác giải phĩng mặt bằng. + Chỉ đạo các cấp các ngành từ tỉnh đến cơ sở cần tăng cường việc rà sốt và đơn giản hố các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất theo hướng: đơn giản, cụ thể, cơng khai, minh bạch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình quản lý sử dụng đất. - ðề nghị Sở Tài nguyên-Mơi trường, các ngành chức năng của tỉnh, phịng Tài nguyên và Mơi trường huyện hướng dẫn cụ thể việc cấp GCN QSD đất cho các hộ gia đình cịn lại trên địa bàn thị trấn, để giải quyết dứt điểm những tồn đọng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất. - UBND huyện Quế Võ cĩ kế hoạch cụ thể trong việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, cơng khai việc quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2015. - Cấp ủy ðảng và chính quyền thị trấn Phố Mới, các khu, thơn cần thường xuyên tuyên truyền cho mọi người dân hiểu được pháp luật đất đai và các chính sách cụ thể ở địa phương, để người dân tự giác thực hiện đúng các quy định của Pháp luật. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Mơi trường (2005), Báo cáo về tình hình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nơng – Lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đơ thị, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn cả nước trình Quốc hội khĩa XI, kỳ họp thứ 7, nguyên nhân và giải pháp, Bộ Tài nguyên và Mơi trường. 2. Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phương (2007), Quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, Nhà xuất bản Tư pháp. 3. Võ Kim Cương (2004), Quản lý đất đơ thị thời kỳ chuyển đổi, Nhà xuất bản Xây dựng. 4. Nguyễn Ngọc Dung (2008), Quản lý tài nguyên và mơi trường, Nhà xuất bản Xây dựng. 5. Nguyễn ðình Hương (2007), Bài giảng Quản lý đơ thị. Bộ mơn Kinh tế Tài nguyên mơi trường, ðại học Kinh tế quốc dân. 6. Trần Thị Hường (2002), Chuẩn bị kỹ thuật cho khu đất xây dựng đơ thị, Nhà xuất bản Xây dựng. 7. Hiến pháp năm 1992, Nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, 1992. 8. ðỗ Hậu (2006) Quản lý đất đai và bất động sản đơ thị, Nhà xuất bản Xây dựng. 9. Nguyễn Văn Hồng (2007), Phương pháp xác định lượng cầu trên thị trường nhà ở đơ thị: kinh nghiệm quốc tế và khả năng áp dụng cho Việt Nam. Tạp chí Quản lý kinh tế, Số 17 tháng 11+12/2007, Trang 21-30. 10. Khái lược nơng thơn và Nơng nghiệp Bắc Ninh qua con số thống kê, Cục Thống kê Bắc Ninh, 3-2007. 11. Bùi Mỹ Linh, Trần Xuân Long (2007), "Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở tỉnh Vĩnh Phúc", Tạp chí Quản lý Nhà nước, Số 135 tháng 4/2007, Trang 49-54. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 103 12. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, NXB Chính trị Quốc gia, 1998. 13. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001, NXB Chính trị Quốc gia, 2001. 14. Luật đất đai năm 2003, NXB Bản đồ, Bộ Tài nguyên và Mơi trường. 15. Phạm Trọng Mạnh (2005), Quản lý đơ thị, Nhà xuất bản Xây dựng. 16. Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ, Quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đơ thị, Hà Nội. 17. Niên giám thống kê Bắc Ninh qua các năm 2005-2007. 18. Quyết định 273/Qð-TTg ngày 12/04/2002 của Thủ tướng Chính phủ, Về việc tổng hợp tình hình vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất từ khi cĩ Luật đất đai năm 1993 đến nay, Hà Nội, 2002. 19. Hồng Sơn (2007), Giới thiệu Nghị định 84/2007/Nð-CP, Nhà xuất bản Tư pháp. 20. Nguyễn ðăng Sơn (2005), Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý đơ thị, Nhà xuất bản Xây dựng. 21. Trần Minh Sơn (2005), Hỏi đáp pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà xuất bản Tư pháp. 22. Tổng cục ðịa chính (1998), Báo cáo tổng kết 5 năm thi hành Luật đất đai từ năm 1993 - 1998, Tổng cục ðịa chính Hà Nội. 23. Tổng cục ðịa chính (2001), Thống kê đất đai Việt Nam qua các năm 1995 - 2001, Tổng cục ðịa chính, Hà Nội 24. Trần Văn Tuyền (2008), "Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cơng tác giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơng dân", Tạp chí Cộng sản, Số 785 tháng 3/2008, Trang 42-45. 25. Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành trung ương khố X, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 26. Nguyên Xa (2000), Bài giảng Pháp luật đất đai dành cho học viên cao học ngành quản lý đất đai, ðHNNI Hà Nội. Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 104 PHỤ LỤC PHIẾU ðIỀU TRA HỘ GIA ðÌNH TRÊN ðỊA BÀN NGHIÊN CỨU I/ Thơng tin chung về hộ điều tra 1.1 Họ và tên người được phỏng vấn:................................................................... 1.2 Họ và tên của chủ hộ: ....................................................................; Nam, Nũ. Xã (Phường, khu):..............................................; huyện Quế Võ; Tỉnh Bắc Ninh 1.3 Tổng số nhận khẩu:............. 1.4 Tổng số lao đơng: .............. II/ Thơng tin chung về những chính sách quản lý đất đơ thị tại địa phương. 2.1 Ơng (bà) hãy cho biết, tại địa phương cĩ áp dụng những chủ trương, chính sách quản lý đất đai nào khơng? STT Tên chính sách, Quyết định, nội dung Năm cơng bố 1 2 3 2.2 Theo ơng (bà) việc thực thi những chính sách, chủ trương quản lý đất đai tại địa phương diễn ra như thế nao? Thuận lợi: .............................................................................................................. ............................................................................................................................... Khĩ khăn: .............................................................................................................. ............................................................................................................................... Kiến nghị: ............................................................................................................. ............................................................................................................................... 2.3 Việc quy hoạch và các cơng trình cơng cộng (tượng đài, cơng viên...) cĩ đem lại hiệu quả khơng? Cĩ: ............... Khơng: ........ Nếu khơng, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 105 2.4 Việc mở rộng, xây dựng mới các khu dân cư cĩ làm thay đổi, xáo trộn cảnh quan đơ thị, cĩ phù hợp với mơi trường hay khơng? Cĩ: ............... Khơng: ........ Nếu khơng, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ 2.5 Về mặt tổng quan, ơng (bà) cĩ nhận xét gì về quá trình quy hoạch và sử dụng đất đơ thị tại địa phương? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ III/ Thơng tin chung về đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3.1 Gia đình ơng (bà) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? ðã được cấp GCN Chưa được cấp GCN Diện tích Năm cấp Nếu khơng, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ ............................................................................................................................... 3.2 Cơ quan hay cá nhân nào cung cấp những thơng tin về thủ tục hành chính khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ 3.3 Việc cấp Giấy chứng nhận cĩ thực hiện theo đúng nguyên tắc, đùng thời gian theo quy định của Nhà nước hoặc Sở Tài nguyên Mơi trương quy định hay khơng? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 106 3.4 Trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận, thái độ của người làm cơng tác địa chính, làm cơng tác cấp GCN như thế nào? Nhiệt tình: ............... Bình thường: ........... Khĩ khăn: ................ 3.5 Tại địa phương hoặc cá nhân gia đình, ơng (bà) cĩ thấy xuất hiện những hiên tượng tiêu cực như: “giam GCN”, hạch sách, yêu cầu... hay khơng? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ 3.6 Ơng (bà) cĩ nhận xét gì về thủ tục hành chính hay quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ IV/ Thơng tin về quy hoạch, đền bù giải phĩng mặt bằng, thực hiện Dự án. 4.1 Cá nhân hoặc cơ quan nào thơng báo cho gia đình việc quy hoạch đất? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ 4.2 Sau khi nhận được thơng báo, gia đình cĩ tham gia vào quá trình đàm phán đền bù đất đai, hoa màu? Lần gặp Làm việc với ai? Thời gian Nội dung làm việc Kết quả Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 107 4.3 Thủ tục bồi thường đât đai, hoa màu diễn ra như thế nào? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ 4.4 Diện tích và giá trị đất đai được bồi thường? Loại đất thu hồi Diện tích Bồi thường tiền (triệu đồng) Ghi chú 4.5 Gia đình cĩ bằng lịng với các giá trị quyền sử dụng được bồi thường? Cĩ: ............ Khơng:....... Nếu khơng, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ 4.6 Gia đình cĩ nhận được sự cam kết hỗ trợ nào khác từ cơ quan bồi thường hoặc địa phương. ðào tạo nghề mới: ............ Cam đoan tuyển dụng: ...... Cho vay vốn sản xuất: ...... Cấp đất khác: .................... Hỗ trợ khác: ...................... 4.7 Trong quá trình bồi thường gia đình cĩ xẩy ra tranh chấp khơng? Diện tích đo đạc khơng chính xác: ....................................................................... Giá đền bù khơng thoả mãn: ................................................................................. Hoa lợi trên đất khơng được đền bù hoặc đền bù it: ............................................. Vấn đề khác: ......................................................................................................... ............................................................................................................................... Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp…………….. 108 4.8 Gia đình cĩ được xét mua đất tại khu dân cư mới khơng? Số diện tích được mua: .......................................................................................... Số tiền phải trả: .................................................................................................... Chênh lệch so với số tiền nhận được: .................................................................. Khơng được xét mua đất, tại sao? ......................................................................... ................................................................................................................................ 4.9 Nhận xét về quá trình và thủ tục bồi hồn đất thu hồi (minh bạch, nhất quán, cơng bằng). Xin khoanh trịn số thích hợp với ý nghĩa mức độ hợp lý tăng dần từ 1 đến 5. Nội dung 1 2 3 4 5 Quá trình và thủ tục bồi hồn minh bạch, rõ ràng 1 2 3 4 5 Quá trình và thủ tục bồi hồn nhất quán 1 2 3 4 5 Quá trình và thủ tục bồi hồn cơng bằng 1 2 3 4 5 4.10 Quan điểm của gia đình về việc thu hồi đất để xây dựng khu dân cư. ................................................................................................................................ . ................................................................................................................................ . Ngày .... tháng .... năm 2009 NGƯỜI TRẢ LỜI PHỎNG VẤN NGƯỜI PHỎNG VẤN ._.