Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006-2015

c sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Nguyễn Trung Hiếu LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này ngoài sự cố gắng của bản thân tôi còn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Thị Minh Hiền, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn tôi thực hiện và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô trong Viện Sau đại học, khoa Kinh tế và phát triển nông thôn, bộ môn phát triển nông thôn - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. Xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Phố Mới, các phòng chức năng và UBND huyện Quế Võ đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để hoàn thành đề tài nghiên cứu. Xin cảm ơn gia đình, ban bè và đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp./. Hà Nội, tháng 12 năm 2009 Tác giả Nguyễn Trung Hiếu MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục biểu đồ ix DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC Bản đồ địa chính BQ Bình quân CC Cơ cấu CNH – HĐH Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá DT Diện tích GCN QSD đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HTX Hợp tác xã HSĐC Hồ sơ địa chính Khẩu NN Khẩu nông nghiệp LĐ Lao động LĐNN Lao động nông nghiệp MTTQ Mặt trận Tổ quốc NK Nhân khẩu TMDV Thương mại dịch vụ UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Kết quả sản xuất kinh doanh một số ngành chính của thị trấn Phố Mới qua 3 năm 2006 – 2008 (giá cố định 1994) 31 3.2 Dự kiến cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn của thị trấn Phố Mới năm 2010 - 2015 32 3.3 Tình hình nhân khẩu và lao động của thị trấn Phố Mới qua 3 năm 2006 - 2008 38 3.4 Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất đai thị trấn Phố Mới năm 2008 40 4.1 Kết quả đo đạc BĐĐC của thị trấn Phố Mới 46 4.2 Tổng hợp số hộ đã thực hiện giao dịch GCN QSD đất qua mẫu phiếu điều tra 49 4.3 Giá đất quy định tại một số tuyến đường tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh (theo Quyết định số 172/QĐ-UBND ngày 23/12/2008) 50 4.4 Tổng hợp số hộ nhất trí việc quy hoạch xây dựng đô thị để nâng cao hiệu quả kinh tế địa phương qua mẫu phiếu điều tra 55 4.5 Tổng hợp các ý kiến của người dân về thủ tục thu hồi đất qua mẫu phiếu điều tra 60 4.6 Tổng hợp số hộ chưa nhất trí với giá trị quyền sử dụng được bồi thường qua mẫu phiếu điều tra 62 4.7 Bảng tổng hợp các dự án sử dụng đất từ năm 2006 đến 30/6/2009 trên địa bàn thị trấn Phố Mới 64 4.8 Kết quả công tác tuyên truyền phổ biến chính sách, pháp luật về đất đai trên địa bàn thị trấn Phố Mới. 68 4.9 Dự kiến tổng hợp khối lượng đường giao thông trong đô thị Phố mới 70 4.10 Tổng hợp kết quả cấp GCN của thị trấn Phố Mới giai đoạn 2006 – 2008 (tính đến 31/12/2008) 73 4.11 Tổng hợp kết quả cấp GCN QSD đất qua mẫu phiếu điều tra 74 4.12 Kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Mới 77 4.13 Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại giai đoạn 2006 – 2008 trên địa bàn thị trấn Phố Mới 78 4.14 Kết quả sử dụng đất phi nông nghiệp giai đoạn 2006 -2008 85 DANH MỤC BIỂU ĐỒ STT Tên biểu đồ Trang 3.1 Cơ cấu kinh tế thị trấn Phố Mới năm 2008 33 3.2 Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Phố Mới năm 2008 41 4.1 Tỷ lệ số hộ đồng ý quy hoạch xây dựng đô thị 56 4.2 Các nhận xét của người dân về thủ tục thu hồi đất 61 4.3 Sự chưa nhất trí với giá trị được bồi thường 62 1. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất như hôm nay” (Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003). Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể thay thế di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quốc gia này một cách hợp lý không những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội. Khi xã hội càng phát triển thì giá trị của đất sẽ càng cao và luôn giữ vị trí quan trọng như Mác đã khẳng định: “ Lao động là cha, đất là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Do đó, việc quản lý đất đai luôn là mục tiêu của mọi Quốc gia, mọi thời đại nhằm nắm chắc và quản lý và nắm chắc quỹ đất, hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của giai cấp cầm quyền, đảm bảo việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Nước ta, đất không rộng, người lại đông, với tổng diện tích tự nhiên khoảng 33 triệu ha (chỉ tính riêng phần đất liền) thuộc loại trung bình đứng hàng thứ 60 trong 160 nước trên thế giới, đứng thứ tư trong 10 nước khu vực Đông Nam Á: dân số khoảng hơn 80 triệu người, đứng thứ 13 trên thế giới và thứ hai khu vực Đông Nam Á. Bình quân diện tích tự nhiên tính theo đầu người rất thấp chỉ khoảng 4500 m2. Bình quân diện tích đất nông nghiệp tính theo đầu người thấp 1080 m2 [1]. Cả nước có khoảng hơn 15 triệu hộ gia đình sinh sống ở vùng nông thôn, hơn 3 triệu hộ sống ở vùng đô thị với mức độ tăng trưởng dân số tự nhiên, chỉ số bình quân đất tự nhiên và đất nông nghiệp tính theo đầu người của nước ta trong tương lai còn giảm. Vì vậy, ngay sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất (30/04/1975) Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản lý và sử dụng tài nguyên đất trên phạm vi lãnh thổ cả nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai nói chung và việc quản lý sử dụng đất đô thị nói riêng ở nước ta đang đặt ra nhiều thách thức to lớn. Sự phát triển năng động của kinh tế theo cơ chế thị trường làm nảy sinh các mâu thuẫn giữa nhận thức và hành động của người dân đối với việc thực thi pháp luật. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân là vấn đề đặt ra cho các nhà quản lý. Ở thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh do có vị trí địa lý và điều kiện kinh tế - xã hội thuận lợi, tỉnh đã có chủ trương phát triển đô thị trở thành thị xã vào năm 2015, do đó việc tăng cường công tác quản lý sử dụng đất ở thị trấn Phố Mới là yêu cầu bức xúc. Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất đô thị ở thị trấn Phố Mới diễn biến như thế nào? Việc triển khai thực hiện các chủ trương các chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai còn gặp phải những khó khăn vướng mắc gì? Tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai có diễn ra và đến mức nghiêm trọng chưa? Có vấn đề gì cần phải chú ý? Làm thế nào để giải quyết những khó khăn thiếu sót trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị? Đó là những vấn đề đặt ra có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn cần được giải quyết. Xuất phát từ những nội dung trên, chúng tôi chọn vấn đề: “Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006-2015” làm đề tài nghiên cứu của mình. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn của việc quản lý sử dụng đất theo hiến pháp và pháp luật đất đai. - Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất theo 8 nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị (theo Nghị định 88/CP) của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006 - 2008. - Tìm hiểu nguyên nhân của những thiếu sót trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị và đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý sử dụng đất đô thị của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh đến năm 2015. 1.3. Câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu - Tình hình quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới đang diễn ra như thế nào? - Trong việc quản lý có nảy sinh các bất cập gì không? - Đối với xu thế phát triển mới, việc quản lý sử dụng đất đô thị như hiện nay có đem lại hiệu quả hay không? - Những tác động của quá trình đô thị hoá, hiện đại hoá khu vực nông thôn đang đặt ra vấn đề gì cho việc quản lý đất đô thị? - Cần có những giải pháp gì để nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị? - Những đề xuất và kiến nghị với tình hình thực tế của địa phương? 1.4. Đối tượng và phạm vi của đề tài 1.4.1. Đối tượng nghiên cứu Các vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị. Tình hình quản lý sử dụng đất đô thị của UBND thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh, các hộ gia đình ở trong vùng nghiên cứu. 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Đề tài được thực hiện trong phạm vi của Thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh. - Về thời gian: Các số liệu thu thấp sử dụng để nghiên cứu chủ yếu từ năm 2006 đến nay. - Nội dung: đề tài nghiên cứu, đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đô thị của thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006 – 2015. 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1. Cơ sở lý luận về Đất đô thị và sử dụng đất đô thị tại Việt Nam 2.1.1 Đất đô thị và phân loại đất đô thị 2.1.1.1 Khái niệm đất đô thị Theo điều 55 Luật Đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ về quản lý đô thị đã xác định: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn, được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục cụ công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng như quản lý đất đô thị. Trên cơ sở đó, đất đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được đô thị hoá. Như vậy ranh giới đô thị và nông thôn chỉ là ranh giới pháp lý. 2.1.1.2 Phân loại đất đô thị 2.1.1.2.1 Phân loại theo mục đích sử dụng - Đất sử dụng vào mục đích công cộng - Đất sử dụng cho quốc phòng và an ninh - Đất ở - Đất chuyên dùng - Đất chưa sử dụng 2.1.1.2.2 Phân loại căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm: Đất dân dụng: đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng đô thị. Đất ngoài khu dân dụng: đất xây dựng khu công nghiệp, kho tàng, các trung tâm chuyên ngành, giao thông đối ngoại, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. 2.1.1.2.3 Phân loại căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng đất đô thị bao gồm 3 loại sau: - Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và giao đất sử dụng có thời hạn. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Giao đất không thu tiền sử dụng đất Việc khai thác, sử dụng đất đô thị và khu công nghiệp phải tuân thủ theo các quy định của Nhà nước như Luật đất đai và các Nghị định, các Thông tư hướng dẫn của Chính phủ hay các Bộ ngành có liên quan theo thẩm quyền, tránh sử dụng tuỳ tiện bừa bãi đất đô thị. 2.1.2 Sử dụng đất đô thị 2.1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn đất đô thị, bao gồm từ việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị đến các chính sách, giá cả, tâm lý, cơ chế quản lý đất đai nói chung và đô thị nói riêng. - Khi các chính sách về đất đai của Nhà nước tung ra hoặc có sự thay đổi các chính sách đó kéo theo bên cạnh nó là sự thay đổi của các vấn đề như: mở thêm đường, quy hoạch địa điểm đô thị. Lúc này đô thị bao gồm cả phần đất được quy hoạch ở vùng ngoại thành, ngoài thị xã, thị trấn. Và đó là phần đất dùng để mở rộng đô thị hay vùng dự trù cho đô thị hoá trong tương lai. Vậy nguồn đất đô thị tăng lên được cũng chính là nhờ quy hoạch, hay nói một cách khác đó là do tác động của chính sách. - Quy mô và chức năng của đô thị cũng ảnh hưởng đến nguồn đất đô thị. Nó là nhân tố quyết định diện tích và chính sách sử dụng đất trong đô thị. Dựa vào nhu cầu sử dụng đất của các ngành, mà chúng phải đáp ứng yêu cầu của đô thị đó. Chính vì thế mà nó ảnh hưởng tới nguồn đất đô thị. Không chỉ có các nhân tố ảnh hưởng, mà việc xây dựng và phát triển đô thị cũng ảnh hưởng tới nguồn đất đô thị. Do khi xây dựng đô thị người ta luôn chú ý những đặc điểm sau của đất đô thị: là đầu mối giao thông, là trung tâm kinh tế - trung tâm của một vùng, mặt bằng, nguồn nước... Do đặc điểm địa hình của nước ta, nên những nhân tố này cũng có những ảnh hưởng rất lớn. Bên cạnh đó còn có nhân tố khác cũng không kém phần quan trọng tác động đến vấn đề này. Tâm lý người tiêu dùng, đây cũng là vấn đề hết sức nhạy cảm. Người dân thường có xu hướng thích những mảnh đất phù hợp với nhu cầu sử dụng và phù hợp với túi tiền. Do vậy, tâm lý tác động đến việc mua bán, là nhân tố tác động gián tiếp lên việc sử dụng đất. Khi một bộ phận dân cư có cùng sở thích sẽ gây nên tình trạng khó khăn trong quản lý.[1] Tóm lại nguồn đất đô thị có ảnh hưởng không nhỏ tới quản lý đất đô thị và phát triển đô thị. 2.1.2.2 Yêu cầu sử dụng đất đô thị Như các loại đất khu vực khác, sử dụng đất đô thị đó là: sử dụng tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả. Tuy nhiên đối với đất đô thị còn có những yêu cầu cơ bản sau: - Sử dụng đất đô thị phải đúng mục đích theo quy hoạch - Sử dụng đất đô thị phải bảo đảm cảnh quan môi trường đô thị - Sử dụng đất đô thị phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh hiện tượng phá đi làm lại. Bảo đảm tính bền vững ổn định của đô thị. - Sử dụng đất đô thị phải ứng dụng các kinh nghiệm và khoa học kỹ thuật để tạo ra một đô thị đẹp và phát triển bền vững. - Sự bố trí các khu đất trong đô thị phải phù hợp, đảm bảo thuận lợi cho sự giao lưu giữa các khu cũng như cả vùng với nhau. 2.1.2.3 Nội dung sử dụng đất đô thị Đất đô thị hiện nay có thể sử dụng rất nhiều mục đích khác nhau. Quỹ đất đô thị có thể dùng trong các công trình giao thông, nông lâm nghiệp, vui chơi giải trí... Đất quốc phòng an ninh: phải được bố trí thuận tiện và có khả năng giao lưu với các khu vực khác và khả năng cơ động bảo đảm an ninh quốc phòng đô thị nói riêng và khu vực nói chung. Việc đảm bảo quốc phòng an ninh là vấn đề quan trọng và rất cần thiết đối với các đô thị cũng như với quốc gia. Đất giao thông: quỹ đất giao thông trong quỹ đất đô thị chiếm tỷ trọng lớn, giao thông đô thị là một bộ phận hết sức quan trọng. Khi xây dựng sử dụng đất giao thông cần phải tính đến đất dành cho các mạng lưới phục vụ cho cơ sở hạ tầng như là: mạng lưới cấp thoát nước, mạng lưới thông tin liên lạc, mạng lưới điện, cây xanh, chiếu sáng... Đây là các phần bộ phận thường gắn liền với đất giao thông. Đất công trình công cộng: quảng trường, chợ, khu vui chơi, công viên... cần phải tính toán hợp lý để bố trí giữa các khu với nhau, vừa tạo cảnh quan cho đô thị, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, vừa phục vụ hiệu quả chức năng của mình. Đất ở đô thị: là đất xây dựng các công trình nhà ở các loại. Các khu nhà ở, chung cư, các đơn vị ở là những đơn vị chức năng chính của khu dân dụng. Việc tổ chức hợp lý các khu ở đô thị có ý nghĩa quyết định đến đời sống của cư dân đô thị, cảnh quan, môi trường và khung cảnh sống ở đô thị. Đất nông lâm nghiệp: trong đô thị quỹ đất giành cho đất nông lâm nghiệp thường chiếm tỷ trọng nhỏ. Dùng để sản xuất cây nông nghiệp ngắn ngày, ươm trồng cây xanh... Đất xây dựng: thường chiếm tỷ trọng lớn. Việc sử dụng đất xây dựng phải đảm bảo cảnh quan, kiến trúc và không gian đô thị. Xây dựng đang là vấn đề nổi cộm với tất cả các đô thị. Việc này càng trở nên khó khăn khi văn bản về quy hoạch chưa rõ ràng, vẫn trong tình trạng “ mạnh ai nấy làm”. Đất công nghiệp: khi sử dụng đất đô thị để xây dựng khu công nghiệp phải được nghiên cứu kỹ các vấn đề nảy sinh sau khi khu công nghiệp được đưa vào sử dụng. Như là môi trường sống của đô thị, vấn đề về lưu thông hàng hoá công nghiệp... Đất nghĩa trang: sử dụng đất nghĩa trang trong đô thị phải được nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật để tạo nên khu nghĩa trang vừa khang trang vừa sạch đẹp. Nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày một tăng lên, trong khi đó, quá trình đô thị hoá và tốc độ phát triển đô thị bị giới hạn bởi nhiều yếu tố. Sự cạnh tranh giữa các chức năng đất trong đô thị vẫn thường diễn ra. Cùng với nó là các mối quan hệ sử dụng đất đô thị dẫn đến sự phức tạp đa dạng trong sử dụng đất đô thị. 2.1.3 Quản lý Nhà nước về đất đô thị 2.1.3.1 Mục đích và yêu cầu của việc quản lý đất đô thị Xuất phát từ vai trò và ý nghĩa của đất đai, theo Luật Đất đai năm 1993: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng...” - Mục đích của quản lý đất đô thị bao gồm: + Khi xây dựng đô thị phải tính đến sự phát triển ổn định lâu dài bền vững của đô thị. Đó chính là phát triển chiều sâu, trên cơ sở sử dụng quỹ đất hiện có chưa sử dụng hoặc sử dụng còn kém hiệu quả trong đô thị, từng bước mở rộng đô thị ra vùng ven đô và tuỳ theo điều kiện của từng vùng xây dựng các đô thị vệ tinh hoặc đô thị đối trọng tại các vùng ảnh hưởng của các đô thị lớn, đẩy mạnh việc xây dựng các đô thị mới tại các vùng chưa phát triển, đồng thời tiến hành đô thị hoá các khu dân cư nông thôn. + Đảm bảo sử dụng ổn định lâu dài, đúng chức năng của đất đô thị đó là sự quản lý Nhà nước về đất đô thị cho các tổ chức và các nhân sử dụng đất đô thị ổn định lâu dài, đúng chức năng theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt. + Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước. Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 là: “các đô thị lớn giữ vai trò trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, kinh tế - kỹ thuật, đào tạo và là đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng, cả nước và quốc tế. Các đô thị trung bình và nhỏ giữ chức năng trung tâm kinh tế, văn hoá, dịch vụ của khu vực. Các thị tứ làm trung tâm kinh tế, văn hoá và dịch vụ cho mỗi xã hoặc cụm xã, nhằm đẩy mạnh quá trình đô thị hoá nông thôn mới”. Và “từng bước xây dựng hoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội và kỹ thuật hiện đại, có một môi trường đô thị, được phân bố và phát triển hợp lý trên địa bàn cả nước. Đảm bảo cho mỗi đô thị phát triển ổn định lâu dài, bền vững, cần bằng và trường tồn, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụ chiến lược là: xây dựng xã hội chủ nghĩa và bảo vệ tổ quốc, đẩy mạnh công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước” [2]. Đảm bảo sử dụng tiết kiệm hiệu quả đất đô thị. Nghĩa là quản lý Nhà nước về sử dụng đất đô thị phải tạo ra được một hành lang pháp lý đủ mạnh để thực hiện nghiêm các công tác quản lý đất đô thị. 2.1.3.2 Chức năng của quản lý Nhà nước về đất đô thị Để thực hiện các mục tiêu trên, quản lý Nhà nước bao gồm các yêu cầu cơ bản sau: Trước hết, phải tạo ra một hành lang pháp lý đủ mạnh. Đó là việc hoàn thiện các văn bản pháp quy hình thành hệ thống pháp luật đất đai. Thứ hai, quản lý Nhà nước về đất đô thị phải tổ chức, phân bổ hợp lý các bộ, cơ quan chức năng ở từng quản lý đô thị, tránh hiện tượng vừa thiếu vừa thừa ở từng cấp, từng đơn vị quản lý đô thị, tránh hiện tượng quản lý chồng chéo giữa các cơ quan quản lý chức năng trong việc quản lý đô thị. Thứ ba, quản lý Nhà nước về đất đô thị phải tạo ra các chính sách sử dụng đất đô thị hợp lý và khuyến khích đầu tư vào xây dựng đất đô thị. Thứ tư, quản lý đất đô thị phải thực hiện đầy đủ nghiêm túc các công tác của quản lý Nhà nước về đất đô thị. 2.1.3.3 Công cụ quản lý Nhà nước đối với đất đô thị * Nhà nước quản lý nguồn đất đô thị với những biện pháp sau: - Giao đất, cho thuê đất đô thị + Giao đất Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục đích đã được phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất vào mục đích đó. Việc lập hồ sơ được tiến hành theo các đơn mẫu được quy định sẵn, hồ sơ trên được gửi đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình Chính phủ quyết định. Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không có hiệu lực. + Thuê đất Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất, hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện giao đất thì phải tiến hành xin thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau: Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trong đô thị. Sử dụng mặt bằng làm kho bãi Tổ chức các hoạt động như cắm trại, hội chợ, lễ hội. Xây dựng các công trình cố định theo dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho mục đích đã phê duyệt thì phải tiến hành làm hồ sơ xin thuế đất. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất đô thị Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. - Xét, cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị. Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng thường thuộc các trường hợp sau: Cá nhân sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam cấp. Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền nam Việt Nam. Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất. Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có đủ giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: + Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt + Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền + Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị + Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lịch sử, văn hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận. + Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất - Hồ sơ và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây: + Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị + Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất + Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị. - Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị, chỉ có những người sử dụng xây dựng hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. + Trong thời hạn còn quyền được sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại. + Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai, đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. - Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị + Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng và phát triển đô thị, Nhà nước có thẩm quyền thu hồi phần diện tích đất đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của Nhà nước có thẩm quyền [3]. Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất. Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. + Đền bù thu hồi đất đô thị Đối tượng hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc vốn của ngân sách Nhà nước. Trong quá trình thực hiện các biện pháp đó, Nhà nước luôn cần phải có các chính sách và các kế hoạch đảm bảo cho sự phát triển bền vững của đô thị. 2.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 2.2.1 Sơ lược về lịch sử ngành địa chính và quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. 2.2.1.1 Thời kỳ phong kiến Đất nước ta vốn có một bề dày lịch sử đáng tự hào, riêng về lịch sử quản lý đất đai và đo đạc bản đồ đã được Quốc tế công nhận. Sau khi đất nước sạch bóng quân Minh (1428), triều Hậu Lê quan tâm ngay đến ruộng đất và sản xuất nông nghiệp; ban hành các chính sách về sở hữu ruộng đất. Lê Lợi hạ chiếu cho các quan huyện kiểm kê đất đai để lập sổ sách (Địa bạ). Trong Luật Hồng Đức (thời vua Lê Thánh Tông) có 60 điều nói về quan hệ đất đai. Đến thời nhà Nguyễn suốt 31 năm, từ năm 1805 đến năm 1836, hệ thống Địa bạ có ghi rõ tên từng chủ sử dụng, mục đích sử dụng, kích thước từng thửa đất. Khi Nguyễn Ánh lên ngôi, Nhà vua đã ban hành Luật Gia Long với 14 điều nói về quy hoạch Nhà đất. Luật pháp nhà Nguyễn xác định quyền sở hữu cao của Nhà vua về đất đai. 2.2.1.2 Thời kỳ Pháp thuộc Trong thời gian thực dân Pháp đô hộ, đất nước ta bị chia thành 3 kỳ: Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ, ở mỗi kỳ thực dân Pháp thực hiện một chế độ cai trị khác nhau. - Ở Bắc Kỳ Áp dụng chế độ quản thủ Địa chính. Năm 1906, Sở Địa chính chính thức ra đời. Sau khi đã phân định địa giới các huyện, tổng; năm 1912 Sở Địa chính đo đạc ở các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Phúc Yên, Hà Tây. Năm 1920, công việc đo đạc để tính thuế đã cơ bản xong. Các TP Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng được coi là nhượng địa của Pháp, áp dụng chế độ bảo thủ, điều thổ theo sắc lệnh ngày 02/02/1925. Còn các tỉnh khác được lập Ty Địa chính, thực hiện quản thủ điền thổ theo hai chế độ: + Quản thủ Địa chính các tài liệu chưa được phê chuẩn tại các xã có phác hoạ giải thửa. + Quản thủ Địa chính theo các tài liệu được phê chuẩn, ở các nơi đã đo đạc, lập bản đồ giải thửa chính xác. - Ở Trung Kỳ Áp dụng chế độ quản thủ Địa chính. Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sở bản đồ Điền Trạch, sau đó Nghị định số 3161 ngày 14/10/1939 quy định về việc đo đạc giải thửa, lập địa bộ. Mỗi chủ đất được cấp một trích lục chép lại tất cả các ghi chú trong địa bộ, trên trích lục có vẽ bản đồ đất. Tài liệu Địa chính của các xã được lưu trữ tại phòng quản thủ Địa chính. Tài liệu thực hiện việc quản thủ gồm: Bản đồ giải thửa ở tỷ lệ 1/2000, sổ địa bộ và sổ điền chủ đã đo đạc. - Ở Nam Kỳ Áp dụng chế độ địa bộ, năm 1867, người Pháp lập Sở Địa chính ở Sài Gòn. Từ năm 1871 đến năm 1895, tại Sài Gòn lập nên tam giác đạc để đo đạc giải thửa. Đến năm 1930, ở các tỉnh phía Tây và phía Nam của Nam kỳ được lập bản đồ giải thửa với tỷ lệ 1/4000, 1/1000 và 1/500. Trong công tác quản lý, từ năm 1911 đã có những Nghị định bắt buộc tất cả những văn tự về án văn điền địa đều phải chuyển tới viện quản thủ địa bộ lưu giữ. Tỉnh trưởng thực hiện việc quản thủ địa bộ cho dân bản xứ trong tỉnh. 2.2.1.3 Thời kỳ Mỹ nguỵ Thời kỳ đầu, ở các tỉnh phía Nam tồn tại 3 chế độ điền thổ: - Chế độ theo sắc lệnh ngày 21/07/1925, áp dụng ở một số xã và Nam kỳ. - Chế độ quản thủ địa bộ, áp dụng ở nơi chưa thuộc sắc lệnh năm 1925. - Chế độ quản thủ Địa chính, áp dụng cho một số địa phương ở Trung kỳ. Công tác kiến điền thời kỳ này nhằm lập sổ địa bộ, sổ điền chủ, sổ mục ._.lục điền chủ. Từ năm 1945 đến năm 1955 lập các nha Địa chính tại các phần. Năm 1956 đến năm 1959, lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa hình để thi hành các quốc sách về điền địa và nông nghiệp. Năm 1960 đến năm 1973, thiết lập Nha điền địa nhằm xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và điều hành công tác tam giác đạc, lập bản đồ, sang bản, sổ địa bạ…[4] 2.2.1.4 Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam . Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Ngành Địa chính từ Trung ương tới địa phương được duy trì và củng cố để thực hiện tốt công tác quản lý ruộng đất. Ngày 14/12/1953, Quốc hội đã họp thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ hoàn toàn chế độ phong kiến, thực hiện triệt để khẩu hiệu “Người cày có ruộng”. Ngày 03/07/1958, cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương được thành lập, đó là Sở Địa chính thuộc Bộ Tài chính với chức năng chủ yếu là quản lý diện tích ruộng đất để thu thuế nông nghiệp. Ngày 14/12/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ra Quyết định số 444/TTg thành lập Cục đo đạc và Bản đồ Nhà nước trực thuộc Phủ Thủ tướng, để nắm chắc địa hình, nắm chắc tài nguyên đất đai miền Bắc. Đến ngày 07/11/1979, Hội đồng Chính phủ ra Nghị định số 404/CP thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất thuộc Chính phủ, các cơ quan Quản lý ruộng đất ở địa phương trực thuộc UBND các cấp. Theo Nghị định này, Tổng cục Quản lý ruộng đất có trách nhiệm giúp Hội đồng Chính phủ thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước. Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời, khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Để quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch, Nhà nước ra các văn bản pháp luật: Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980, Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/04/1988, Quyết định 201/CP ngày 01/07/1980… đặc biệt là pháp luật về đất đai giúp công tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và sử dụng đất ngày càng tiết kiệm, hiệu quả. Ngày 22/02/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 12/CP cho phép thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở sát nhập và tổ chức lại Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục đo đạc bản đồ Nhà nước. Ngày 23/04/1995, Chính phủ ban hành Nghị định số 34/CP quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của cơ quan Địa chính các cấp. Ngày 18/07/1994, Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 470/TT-ĐC về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức Địa chính các cấp ở địa phương. Ngày 11/11/2002, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2002/NĐ-CP thành lập Bộ Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở sát nhập Tổng cục Địa chính, Tổng cục Khí tượng thuỷ văn, Cục Môi trường, Cục Khoáng sản và Cục Quản lý Tài nguyên nước với nhiệm vụ và quyền hạn mới. Nhìn chung qua các thời kỳ, công tác quản lý ruộng đất đều được Nhà nước coi trọng, ngành quản lý ruộng đất với nhiều hình thức và tên gọi song vẫn là cơ quan chuyên môn giúp việc cho Nhà nước thực hiện việc quản lý, sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. 2.2.2 Cơ sở khoa học và tính pháp lý của công tác quản lý và sử dụng đất. Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 - điều 12 ghi rõ: “Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, không ngừng tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa…”. Mọi quan hệ xã hội đều được chi phối bởi các quy phạm pháp luật, quy hoạch đất đai bị chi phối bởi các quy phạm về đất đai. Trong giai đoạn hiện nay, từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992, từ Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003, Nhà nước ta đều khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Với chế độ sở hữu như vậy, Nhà nước đã hướng mọi hoạt động của cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất theo mục tiêu đề ra là: “Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung, nhằm đảm bảo ruộng đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã hội chủ nghĩa…”.[7] Để thực hiện mục tiêu trên, Nhà nước đã xây dựng một cơ sở cho công tác quản lý sử dụng đất. Cơ sở này dựa trên những đặc điểm riêng: Kinh tế, xã hội, chế độ chính trị… của Nhà nước. Từ đó, hệ thống pháp luật và chính sách đất đai đã được hình thành với trên 180 văn bản pháp quy, trong đó có trên 80 văn bản có hiệu lực trên phạm vi cả nước, trên 100 văn bản hướng dẫn các cấp tỉnh nhằm hướng mọi hoạt động của cơ quan quản lý thực hiện theo đúng mục tiêu đề ra. Từ đó có thể thấy rằng cơ sở khoa học của công tác quản lý và sử dụng đất được thể hiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước. - Thông tư 735 NN/RĐ ngày 24/10/1970 của Bộ Nông nghiệp về “Kiểm tra việc quản lý và sử dụng ruộng đất”. - Chỉ thị 231/TTg ngày 24/09/1974 của Thủ tướng Chính phủ về việc “Tăng cường công tác quản lý ruộng đất”. - Điều 19, 20 trong Hiến pháp 1980 và điều 17,18 trong Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về chế độ ruộng đất: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Sau đó tiếp tục được thể hiện ở điều 1 của Luật đất đai 1988 và Luật đất đai 1993. - Nhằm tăng cường không ngừng công tác quản lý, sử dụng đất trong cả nước, ngày 01/07/1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về tăng cường thống nhất về quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong đó có quy định nội dung của công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được hoàn thiện và phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội: Điều 9 Luật đất đai 1988 và điều 13 Luật đất đai 1993 có nêu 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng đất đai trong cả nước. Œ Điều tra, khảo sát và phân bổ các loại đất.  Quy hoạch sử dụng đất. Ž Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất.  Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất.  Thống kê, đăng ký đất. ‘ Giải quyết các tranh chấp đất. ’ Quy định các chế độ, thể lệ để quản lý việc sử dụng đất và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy. Bảy nội dung này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, nội dung này làm tiền đề, cơ sở để thực hiện nội dung kia. Vì vậy, trong công tác quản lý đất đai không thể thiếu bất cứ nội dung nào và công tác quản lý đất đai chỉ thực sự có hiệu quả khi chúng ta phối hợp chặt chẽ và thực hiện đồng bộ tất cả các nội dung. Sau đó đến năm 1998, 2001 thì Luật đất đai 1993 lại được sửa đổi bổ sung, thể chế hoá các chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước, tạo ra hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất. Góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời nâng cao trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Năm 2003 vừa qua Quốc hội khoá XI đã thông qua Bộ Luật đất đai mới - Luật đất đai 2003. Để thực hiện Luật đất đai, quản lý Nhà nước về đất đô thị, Chính phủ có Nghị định số 88/CP ngày 17/08/1994. Trong Nghị định này có quy định về 8 nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị: Œ Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đô thị.  Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị. Ž Giao đất, cho thuê đất đô thị.  Thu hồi đất để xây dựng đô thị.  Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị. ‘ Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. ’ Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị. “ Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị. Tám nội dung này là cơ sở pháp lý cho công tác quản lý và sử dụng đất đô thị. Như vậy, cơ sở khoa học cho công tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta thể hiện tính pháp chế của công tác quản lý Nhà nước. Đó là Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, thể hiện vai trò lãnh đạo và làm chủ nguồn tài nguyên của nước ta. 2.2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đô thị của cả nước và của tỉnh Bắc Ninh 2.2.3.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đô thị của cả nước Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nhưng nó luôn là yếu tố không thể thiếu được trong quá trình phát triển của bất cứ một quốc gia nào. Do vậy, việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả không chỉ có ý nghĩa đem lại lợi ích về mặt kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho các mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Trong quá trình đổi mới, Đảng và Nhà nước ta đã xác định rõ vai trò của đất đai và các chính sách đất đai ngày càng hoàn thiện, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2005, tổng diện tích của cả nước là 32.121.129 ha. Đất đang sử dụng là 28.048.305 ha chiếm 87,3% tổng quỹ đất, đất chưa sử dụng là 5.072.859 ha chiếm 12,7% (Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ 9) trong đó: Nhóm đất nông nghiệp là 24.822.560 ha chiếm 74,9% tổng diện tích đất tự nhiên. Nhóm đất phi nông nghiệp là 3.225.745 ha chiếm 9,73% tổng diện tích đất tự nhiên. Nhóm đất chưa sử dụng là 5.072.859 ha chiếm 15,37% tổng diện tích đất tự nhiên. Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm tới công tác quản lý đất đai từ rất sớm. Tới đầu thập kỷ 80, công tác này ngày càng được tăng cường. Thể hiện ở việc triển khai nội dung quản lý đất nông nghiệp nhằm thực hiện Chỉ thị 100-CT/TW của Ban Bí thư Trung ương Đảng (ngày 13/01/1981) về việc mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động trong hợp tác xã nông nghiệp, triển khai Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới kinh tế nông nghiệp. Dự thảo lần 1 Luật đất đai đầu tiên ở nước ta bắt đầu từ năm 1981 và đến ngày 29/12/1987, Quốc hội khoá VIII thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 08/01/1988. Sau 5 năm hoạt động cùng với những bước phát triển của cơ chế thị trường và sự đổi mới của đất nước, Luật đất đai 1988 đã bất cập thiếu phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới. Tới ngày 01/07/1993, Quốc hội khoá IX đã thông qua đã thông qua Luật đất đai sửa đổi 1993 và chính thức có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Sau 5 năm thi hành, Luật đất đai đã có tác động rất tích cực, giải quyết kịp thời nhiều vấn đề thiết thực trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất. Tiếp sau đó là Luật đất đai bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001, Luật đất đai 2003 là Bộ Luật đất đai đầy đủ nhất đánh dấu một bước mới trong công tác quản lý và sử dụng đất đai của cả nước. Tình hình triển khai cấp GCN quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước tính đến 31/12/2006: Số xã đã cấp GCN là 9754 xã trong tổng số 9942 xã có đất nông nghiệp (đạt 98,10%); Diện tích đã cấp GCN là 9.745.441,50 ha; Số GCN đã cấp là 12.146.227 giấy. Trong đó, số hộ được cấp là 11.665.143 hộ trong tổng số 12.156.750 hộ sử dụng đất nông nghiệp (đạt 95,61%) với 11.934.116 GCN và diện tích 9.224.346,5 ha. Cấp cho tổ chức với số GCN là 2.779 giấy với diện tích 408.244,4 ha. (Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ 10). Đối với đất ở thuộc khu vực đô thị: Tổng số phường, thị trấn trên cả nước là 1.676, với tổng số hộ cần cấp giấy là 4.806.451 hộ, diện tích cần cấp là 80.145 ha. Tính đến ngày 31/12/2005 đã có 1598 phường, thị trấn cấp GCN và đã cấp cho 1.688.542 hộ, tương ứng với diện tích 26.160,3 ha (chiếm 32,64%), số GCN 1.640.518 giấy (đạt 32,7%). Trong đó, GCN cấp theo NĐ 60/CP là 613.261giấy (đạt 37,30%), với diện tích 6.439,4 ha (đạt 24,60%). Có 11 tỉnh cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở thuộc khu vực đô thị đạt trên 50% gồm: Bắc Ninh (80%), Tây Ninh (80%), Vĩnh Long (75%), Bắc Giang (74%), Ninh Bình (65%), Bà Rịa – Vũng Tàu (64%), Sơn La (59%), Thái Nguyên (58%), Đà Nẵng (54%), Long An (58%), Cao Bằng (55%). Như vậy, việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho khu vực đô thị còn rất chậm (Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 10). Vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trong điều kiện hồ sơ đăng ký đất đai chưa được hoàn chỉnh là một trong những khó khăn lớn của ngành Địa chính. Mặc dù vậy, Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã chỉ đạo xây dựng xong và trình Chính phủ quy hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010 và kế hoạch chuyển dịch đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã đi vào nề nếp (năm 1996 có 35 tỉnh – thành phố; năm 1997 có 57 tỉnh, thành phố; Đến nay đã có 64/64 tỉnh, thành phố đã xây dựng xong kế hoạch sử dụng đất và 62 tỉnh được Chính phủ phê duyệt). Hiện nay có thêm các tỉnh mới tách: Điện Biên, Đắk Nông và Hậu Giang cũng đã lập kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 để trình Chính phủ phê duyệt. Các tỉnh, thành phố đã xây dựng xong bảng giá đất theo Nghị định 188/CP, một số tỉnh đã điều chỉnh giá đất mới phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương. Về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân theo Nghị định 64/CP và Chỉ thị số 10/1998-CT/TTg của Thủ tướng Chính phủ. Đến nay đã tiến hành giao đất nông nghiệp ổn định lâu dài cho dân, cho 50 đơn vị quốc doanh, 102 đơn vị tập thể và hơn 10.000 hộ gia đình. Việc giao đất làm nhà ở thuộc khu vực đô thị được thực hiện theo các Nghị định 60/CP, 61/CP, 88/CP, 45/CP, bước đầu tạo cơ sở pháp lý giải quyết vấn đề nhà ở, quy hoạch lại đô thị vận hành thị trường bất động sản. Trong những năm qua, Thanh tra Địa chính (Thanh tra Tài nguyên Môi trường) đã tiến hành hơn 12.000 cuộc thanh tra ở tất cả các tỉnh, thành phố. Phát hiện hơn 51.000 trường hợp vi phạm Luật đất đai, đã xử lý 27.400 vụ; đã giải quyết 79% số đơn khiếu nại, tố cáo của nhân dân về đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vi phạm trong quản lý và sử dụng đất chưa được xử lý triệt để và kịp thời. (Theo số liệu tổng kết Vụ Pháp chế - Bộ Tài nguyên và Môi trường). Về tổ chức ngành Địa chính: Ngày 22/02/1994, Chính phủ ra Nghị định 12/CP về việc thành lập Tổng cục Địa chính trên cơ sở sát nhập Tổng cục quản lý ruộng đất và Cục đo đạc bản đồ Nhà nước. Ngày 24/04/1994, Chính phủ ra Nghị định 34/CP cho phép ngành Địa chính được tổ chức thành hệ thống 4 cấp. Hiện nay, trong cả nước đã thành lập được Sở Địa chính. Các thành phố như: Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh đã lập thêm Sở Địa chính – Nhà đất, ở cấp quận, huyện, hầu hết đã thành lập được phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị hoặc phòng Địa chính. Trong tổng số 10.392 xã trên toàn quốc, đã có 93% số xã đã có cán bộ Địa chính. Về nhân lực, toàn ngành Địa chính (trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường) từ Trung ương tới địa phương hiện có khoảng 12.133 cán bộ và công nhân viên. Trong đó: Bộ Tài nguyên và Môi trường và các đơn vị trực thuộc có 3102 người. Số cán bộ trên đại học là 44 người (chiếm 1,4% tổng cán bộ), 699 người có trình độ đại học (chiếm 22,53%) và 911 người có trình độ trung cấp (chiếm 29,36%), số còn lại là công nhân, nhân viên khác. Sở Địa chính các tỉnh, Thành phố trong cả nước có khoảng 3.000 người, với 30% có trình độ đại học và trên đại học, 34% có trình độ trung cấp, còn lại là công nhân viên khác. Trong tổng số 604 huyện có hơn 3.000 cán bộ Địa chính, với 29% có trình độ đại học, 49% có trình độ trung cấp, còn lại là cán bộ khác. Tổng số cán bộ Địa chính xã có khoảng 10.000 người, trong đó 2% có trình độ đại học, 20% có trình độ trung cấp, còn lại là trình độ sơ cấp hoặc qua lớp bồi dưỡng ngắn ngày. Như vậy, bộ máy tổ chức cán bộ ngành Địa chính (TNMT) đã hoàn thành ở 4 cấp. Đội ngũ cán bộ ở ngành này càng được nâng cao cả về số lượng và chất lượng, đáp ứng kịp thời nhiệm vụ quản lý đất đai trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, bộ máy tổ chức và nhân lực của ngành vẫn còn bộc lộ nhiều nhược điểm, chưa hoàn chỉnh về cơ cấu tổ chức, trình độ không đồng đều do được đào tạo từ ngành khác chuyển sang. Hiện nay Chính phủ đã ra Nghị định 91/2001/NĐ-CP ngày 11/11/2002 thành lập Bộ Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở sát nhập Tổng cục Địa chính, Tổng cục Khí tượng thuỷ văn, Cục môi trường, Cục khoáng sản và Cục quản lý Tài nguyên nước với nhiệm vụ và quyền hạn mới (Lĩnh vực đất đai, đo đạc khoáng sản môi trường và tài nguyên nước). 2.2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đô thị của tỉnh Bắc Ninh Tỉnh Bắc Ninh đang phát triển về mọi mặt với tốc độ đô thị hoá nhanh do đó công tác quản lý đất đai của các cấp từ thị xã tới các phường, xã đều rất quan trọng, đặc biệt là nắm chắc quỹ đất để có kế hoạch khai thác, sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Theo số liệu thống kê năm 2008, tỉnh Bắc Ninh có tổng diện tích đất tự nhiên là 82.271,1 ha trong đó diện tích đất nông nghiệp là 45.917,8 ha chiếm 55,81% tổng diện tích đất tự nhiên; diện tích đất phi nông nghiệp là 35709,8ha chiếm 43,41% tổng diện tích đất tự nhiên và diện tích đất chưa sử dụng là 643,5 ha chiếm 0,78% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong những năm qua đội ngũ cán bộ ngành Địa chính luôn được củng cố cả về số lượng và chất lượng để đáp ứng kịp thời sự chuyển biến của sử dụng đất trong tình hình mới. Việc thực hiện quản lý Nhà nước về đất đô thị trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh trong những năm qua như sau: + Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính luôn được tỉnh coi trọng ưu tiên thực hiện trước để có đủ tài liệu bản đồ địa chính phục vụ công tác cấp GCN quyền sử dụng đất. Toàn bộ BĐĐC vừa được thành lập đã được bàn giao cho chính quyền cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai . Công tác đo đạc BĐĐC, lập HSĐC tuy đã thực hiện được nhiều việc nhưng còn thiếu sót, khuyết điểm là BĐĐC còn chưa đáp ứng được yêu cầu; một số tài liệu BĐĐC ở một số địa phương trong tỉnh không được thường xuyên chỉnh lý biến động, không còn phù hợp với thực tế, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Công tác đo đạc lập BĐĐC chính quy triển khai còn chậm, thời gian thực hiện còn kéo dài chưa đáp ứng kịp thời cho nhu cầu quản lý và sử dụng; bản đồ địa chính được lập chưa đồng bộ. Một số xã chỉ tổ chức đo đạc lập bản đồ tại khu đo dân cư hay khu đo ngoài đồng mà không thành lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Tính ổn định của hồ sơ chưa cao. Việc sử dụng bản đồ địa chính chính quy trong công tác kê khai đăng ký và cấp GCN quyền sử dụng đất còn chậm vì vậy tính hiệu quả thực hiện các dự án còn thấp. + Công tác định giá các loại đất đô thị: Công tác định giá đất ngày nay không còn là lĩnh vực mới của nước ta.Chính phủ đã xác định được khung giá các loại đất bằng việc cho ra đời Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 và tiếp đó là Nghị định NĐ188/CP của Chính phủ ngày 16/11/2004. Khung giá đất tại Nghị định 188 đang làm căn cứ áp dụng cho cả nước. Nhận thức tầm quan trọng của công tác định giá đất, hàng năm UBND tỉnh đã trình Hội đồng nhân dân tỉnh ra nghị quyết thông qua khung giá đất để ban hành. Ví dụ ngày 23/12/2008 UBND tỉnh Bắc Ninh đã ra quyết định 172/2008/QĐ-UBND về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, để tất cả các khu vực trong toàn tỉnh lấy đó làm căn cứ để xác định giá đất cụ thể cho địa phương mình. 2.3 Kinh nghiệm quản lý đất đô thị Mặc dù biện pháp trực tiếp quản lý đất thông qua cơ quan chính phủ ít có hiệu lực nhưng chính phủ có một vai trò quan trọng rõ ràng đảm bảo cho các nguồn lực có giá trị và lợi ích xã hội và các giá trị văn hoá lớn như cảnh quan, đa dạng sinh học, khu di tích lịch sử và các giá trị văn hoá không bị những hành động thiển cận của các cá nhân phá huỷ nặng nề. Hơn nữa Nhà nước cần hành động để làm giảm những ngoại ứng và những phiền toái không mong muốn, đưa ra những động cơ khuyến khích cần thiết để duy trì những ngoại ứng tích cực như các cân bằng thuỷ văn và tạo thuận lợi cho cung cấp dịch vụ chính phủ với chi phí thấp và hiệu quả cao. Để đảm bảo rằng những mục tiêu đó có thể thực hiện được cần quan tâm tới bản chất của các quyền sở hữu tài sản và khả năng áp dụng các quy chế cụ thể. Tình hình quản lý đất đô thị đang là vấn đề hết sức được quan tâm và là điều kiện quan trọng trong việc phát triển và tạo nên sự bền vững trong các đô thị. Vấn đề quản lý đất đô thị tại một số đô thị lớn, trung bình trên thế giới vẫn còn nhiều khó khăn nhưng cũng đáng để chúng ta học hỏi. Về vấn đề quản lý đất trong quy hoạch đô thị tại một số thành phố lớn tại Trung Quốc như Thượng Hải, Bắc Kinh ... rất đáng để chúng ta quan tâm, tiếc là chúng ta chưa thể làm được như nước bạn. Việc quản lý trong sử dụng đất tại các thành phố này đã tạo nên một bộ mặt cho họ. Việc quy hoạch các khu đất rồi mới bàn giao cho nhân dân xây dựng đã có mặt tại các thành phố này khá sớm. Chúng ta khó có thể nhìn thấy những đường dây điện thoại, điện chiếu sáng, cáp truyền hình... xuất hiện song song với các con đường. Chúng đều được nằm trong lòng đất. Điều này ở Việt Nam chỉ mới xuất hiện ở các thành phố lớn hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch gần đây. * Quy hoạch sử dụng đất ở Liên Xô và các nước Đông Âu Sau cuộc cách mạng vô sản thành công, Liên Xô (cũ) và các nước Đông Âu tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, một trong những nhiệm vụ đầu tiên là xóa bỏ sự cách biệt giữa nông thôn và thành thị. Sau một thời gian xây dựng và phát triển theo quy hoạch, đời sống vật chất văn hóa nông thôn không xa thành thị là bao nhiêu, đây là thực tiễn chứng tỏ lý luận và thực tiễn trong vấn đề quy hoạch sử dụng đất ở nước này là thành công hơn. Theo A.Condukhop và A.Mikholop, quá trình thực hiện quy hoạch phải giải quyết được một loạt vấn đề như: - Quan hệ giữa khu dân cư với giao thông bên ngoài. - Quan hệ giữa khu dân cư với vùng sản xuất, khu vực canh tác. - Hệ thống giao thông nội bộ, các công trình hạ tầng kỹ thuật. - Việc bố trí mặt bằng hài hòa cho từng vùng địa lý khác nhau đảm bảo sự thống nhất trong tổng thể kiến trúc. - Quy hoạch khu dân cư mang nét của đô thị hóa đảm bảo thỏa mãn các nhu cầu của nhân dân. Quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn của A.Condukhop và A.Mikholop thể hiện mỗi vùng dân cư (làng, xã) có một trung tâm gồm các công trình công cộng và nhà ở có dạng giống nhau cho nông trang viên [4]. Đến giai đoạn sau, các công trình quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn của G.Deleur và I.khokhon đã đưa ra sơ đồ quy hoạch huyện bao gồm 3 trung tâm: - Trung tâm của huyện. - Trung tâm thị trấn của tiểu vùng. - Trung tâm của làng, xã. * Quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn Thái Lan Trong những năm gần đây, Thái Lan đã có những bước tiến lớn trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn nhằm phát triển kinh tế, ổn định đời sống xã hội. Vấn đề quy hoạch nhằm thể hiện các chương trình kinh tế của Hoàng gia Thái Lan, các dự án phát triển đã xác định vùng nông thôn chiếm một vị trí quan trọng về kinh tế, chính trị nước này. Quá trình quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn tại các làng, xã đó được xây dựng theo mô hình mới với nguyên lý hiện đại, khu dân cư được bố trí tập trung, khu trung tâm làng, xã là nơi xây dựng các công trình phục vụ công cộng, các khu sản xuất được bố trí thuận tiện nằm ở vùng ngoài. Kết quả sau 7 lần thực hiện kế hoạch 5 năm Thái Lan đã đạt được sự tăng trưởng kinh tế nông nghiệp rõ rệt, các vùng nông thôn đều có cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông phát triển, phục vụ công cộng được nâng cao, đời sống nhân dân được cải thiện không ngừng [3]. Qua vấn đề lý luận và thực tiễn quy hoạch sử dụng đất ở nông thôn Thái Lan cho thấy: Muốn phát triển vùng nông thôn ổn định phải có quy hoạch hợp lý, khoa học, phù hợp với điều kiện cụ thể. Xây dựng được hệ thống cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông hoàn thiện, xây dựng trung tâm làng, xã trở thành hạt nhân phát triển kinh tế, văn hóa và tạo môi trường thuận lợi cho việc tiếp thu văn minh đô thị để phát triển nông thôn mới văn minh hiện đại, song vẫn giữ được nét truyền thống văn hóa. 3. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 3.1.1.1 Vị trí địa lý Quế Võ là một huyện đồng bằng nằm về phía Đông của Tỉnh Bắc Ninh, dọc theo Quốc lộ 18. Thị trấn Phố Mới nằm ở khu vực ngã tư trục Quốc lộ 18A và tỉnh lộ 291 cách trung tâm thành phố Bắc Ninh 10 km về phía Đông. Thị trấn Phố Mới là trung tâm kinh tế chính trị, văn hoá xã hội của huyện Quế Võ, có diện tích 216,49 ha và tiếp giáp với 4 xã trong huyện. Ở vị trí này, thị trấn Phố Mới khá thuận lợi trong giao thông hàng hoá, dịch vụ và phát triển kinh tế, có điều kiện tiếp cận nhanh với tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ phục vụ cho công cuộc CNH-HĐH nông thôn của huyện. 3.1.1.2 Điều kiện khí hậu, thời tiết, thuỷ văn Thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, được chia làm 2 mùa rõ rệt. Mùa đông thì khô và lạnh, bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, khí hậu trong mùa lạnh và hanh, nhiệt độ thấp, thường ít mưa, lượng mưa chỉ chiếm gần 20% tổng lượng mưa cả năm. Mùa hè thì nóng ẩm có mưa từ tháng 4 đến tháng 10, lượng mưa trung bình năm từ 1500 – 1700 mm, chủ yếu tập trung vào từ tháng 6 đến tháng 8. Nhiệt độ trung bình năm từ 26 - 270C, số giờ nắng từ 1340 – 1800h/năm, độ ẩm không khí trung bình từ 80 – 85%. Nhìn chung khí hậu tương đối thuận lợi và ôn hoà. 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội. 3.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành Đảng bộ và nhân dân thị trấn Phố Mới luôn luôn phát huy truyền thống đoàn kết, khai thác mọi thuận lợi, khắc phục những khó khăn, tiếp tục đổi mới giành được những thành quả quan trọng. Kinh tế phát triển nhanh, tương đối toàn diện. Cơ cấu kinh tế trên địa bàn chuyển đổi theo hướng phát triển mạnh dịch vụ - thương mại, tiểu thủ công nghiệp và nông nghiệp. Bảng 3.1. Kết quả sản xuất kinh doanh một số ngành chính của thị trấn Phố Mới qua 3 năm 2006 – 2008 (giá cố định 1994) Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 So sánh (%) SL (tỷ đ) CC (%) SL (tỷ đ) CC (%) SL (tỷ đ) CC (%) 07/06 08/07 Bình quân * Tổng GTSX 42,10 100,00 44,87 100,00 54,14 100,00 106,68 120,66 113,45 1, Ngành NN 16,60 39,43 15,05 33,54 15,46 28,56 90,66 102,72 96,50 - Trồng trọt 9,75 58,73 8,25 54,82 7,81 50,52 84,62 94,67 89,50 - Chăn nuôi 6,85 41,27 6,8 45,18 7,65 49,48 99,27 112,50 105,68 2. Ngành TTCN 12,38 29,41 13,88 30,93 16,62 30,69 112,12 119,74 115,87 3. TMDV 13,12 32,16 21,94 35,53 22,06 40,75 167,22 100,55 129,67 (Nguồn: Phòng thống kê huyện Quế Võ) Kết quả kinh doanh một số ngành chính của thị trấn liên tục tăng qua các năm, tổng giá trị gia tăng năm 2008 là 110,12 tỷ đồng (bình quân tăng 13,45%). Năm 2008 giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp đạt 15,46 tỷ đồng; tăng 2,72% so với năm 2007. Sản xuất ở nhiều nơi trong thị trấn đã có bước đầu chuyển sang sản xuất hàng hoá theo mô hình kinh tế VAC. Ngành tiểu thủ công nghiệp và thương mại dịch vụ là 2 ngành không phải thế mạnh, song những năm gần đây, do sự năng động của người dân và sự nỗ lực của các cấp, các ngành nên đã đạt được kết quả tương đối khả quan. Sản xuất ngành tiểu thủ công nghiệp năm 2008 đạt 16,62 tỷ đồng; bình quân tăng mỗi năm 15,87%. Giá trị sản xuất ngành thương mại dịch vụ năm 2008 đạt 22,06 tỷ đồng; bình quân mỗi năm tăng 29,67%. Điều này cho thấy, cơ cấu kinh tế của thị trấn đã có sự chuyển dịch theo hướng giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp và tăng dần tỷ trọng các ngành khác. Đây là hướng đi tất yếu của sự phát triển kinh tế trong những năm tới. Bảng 3.2. Dự kiến cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn của thị trấn Phố Mới năm 2010 - 2015 ĐVT: % Diễn giải 2008 2010 2015 * Ngành nông nghiệp 28,56 27,60 20,12 - Trồng trọt 50,52 48,98 48,00 - Chăn nuôi 49,48 51,02 52,00 * Ngành TTCN 30,69 32,15 34,78 * Ngành DV - TM 40,75 41,25 45,00 Cộng 100,00 100,00 100,00 (Phòng Nông nghiệp huyện Quế Võ) Thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2008 trong bối cảnh tình hình kinh tế trong nước có những diễn biến phức tạp. Các yếu tố về thời tiết, dịch bệnh gia súc, gia cầm tái phát ở nhiều nơi, giá cả một số mặt hàng tăng cao đã ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của nhân dân. Song được sự lãnh đạo của Huyện uỷ - UBND huyện Quế Võ, Đảng uỷ - HĐND – UBND thị trấn Phố Mới, kinh tế của thị trấn đã ngày càng phát triển, từng bước hoà nhập vào nền kinh tế thị trường chung của cả nước. Tổng giá trị gia tăng đạt 54,14 tỷ đồng (giá cố định năm 1994) = 110,12 tỷ đồng giá hiện hành. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 13,45%. Trong đó: Nông nghiệp giảm 3,5%; TTCN-XD tăng 15,87%; Thương mại - Dịch vụ tăng 29,67%. Cơ cấu kinh tế không tính doanh nghiệp có vốn đầu tư xây dựng vào địa bàn: Nông nghiệp: 17,2%; Tiểu thủ công nghiệp: 44,00%; Thương mại dịch vụ: 38,80%. Biểu đồ 3.1. Cơ cấu kinh tế thị trấn Phố Mới năm 2008 * Ngành nông nghiệp Nhằm phát triển nông nghiệp toàn diện, ngoài việc ưu tiên đầu tư, thị trấn Phố Mới chủ trương khoán sản phẩm để phát huy động lực của hình thức quản lý mới, tập trung đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi, đưa giống mới có năng suất cao và các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất, nâng cao hệ số sử dụng đất. Chủ trương mở rộng diện tích cho vay vốn sản xuất, huyện đã từng bước tiếp cận và hoà nhập nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 15,46 tỷ đồng/năm (giá cố định). Trong đó: Trồng trọt đạt 7,81 tỷ đồng (giá cố định 1994) chiếm 50,52% giá trị ngành nông nghiệp. Tổng diện tích gieo trồng cả năm đạt 231,5ha. Diện tích lúa gieo trồng là 165ha đạt 102% so với kế hoạch; năng suất lúa bình quân cả năm đạt 65,2 tạ/ha (tăng 4,7 tạ/ha).Sản lượng lương thực có hạt là 950 tấn đạt 100,65% kế hoạch. Chăn nuôi đạt 7,65 tỷ đồng (giá 1994) tăng 5,68% đạt 117,7% kế hoạch. Dịch vụ nông nghiệp: hoạt động của các HTX có nhiều chuyển biến, các hoạt động dịch vụ đã từng bước mang lại hiệu quả. Tổng giá trị dịch vụ nông nghiệp 0,04 tỷ đồng (giá 1994) = 0,081 tỷ đồng (giá hiện hành) đạt 100% kế hoạch. * Ngành Tiểu thủ công nghiệp Với vị trí trọng điểm đầu tư phát triển kinh tế xã hội của Tỉnh Bắc Ninh, huyện Quế Võ không chỉ thuận lợi giao thông đường bộ (Quốc lộ 1B; Quốc lộ 18A, tuyến đường sắt xuyên quốc gia), đường thuỷ - Cảng Sông Cầu và đường hàng không mà còn chiếm vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hoá, giao thông và thương mại với trung tâm là Tỉnh Bắc Ninh với các vùng lân cận là Tỉnh Thái Nguyên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hải Dương. Huyện đã xác định phải tận dụng và phát huy mọi nguồn lực sẵn ._.của các cấp lãnh đạo, các ban ngành. Tăng cường đầu tư tài chính cho công tác đo đạc lập BĐĐC, quy hoạch, đào tạo mua sắm các trang thiết bị phục vụ cho công tác Địa chính. 4.3.2.1.2 Về hệ thống văn bản pháp quy trong công tác quản lý và sử dụng đất đai Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Internet và triển khai các văn bản kịp thời, nghiên cứu hướng dẫn cụ thể cho cán bộ cấp cơ sở. Hoàn thiện định mức sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng và xây dựng khung giá cho thuê đất hợp lý theo vị trí và mục đích sử dụng, nhằm khuyến khích các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. 4.3.2.1.3 Điều chỉnh quy hoạch chung cho phù hợp với điều kiện hiện nay theo hướng mở rộng đô thị thị trấn đến năm 2015 Thị trấn Phố Mới là đô thị huyện lỵ của huyện Quế Võ - nằm kế cận thành phố Bắc Ninh. Có lợi thế sẵn có về phát triển kinh tế xã hội, là đầu mối giao thông giữa trục Quốc lộ 18. Thị trấn Phố Mới ngày càng phát triển nhanh chóng, khẳng định là một trung tâm chính trị - hành chính của huyện Quế Võ, là trung tâm thương mại - dịch vụ và là đô thị vệ tinh của thành phố Bắc Ninh. Nhu cầu đầu tư phát triển của khu vực nói chung và thị trấn Phố Mới nói riêng ngày một gia tăng, chủ trương nâng cấp QL1 (cách thị trấn khoảng 8km về phía Đông) QL18 cũ chạy ngang qua thị trấn và tương lai là QL 18 mới chạy qua phía Nam thị trấn cùng với đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ thương mại, du lịch tác dụng rất lớn tới phát triển thị trấn. Xuất phát từ thực tế về vị trí, tiềm năng cùng với tốc độ đô thị hoá, phát triển kinh tế ngày càng cao, nhiều tiềm năng còn đang được khai thác và với mục tiêu đưa Bắc Ninh cơ bản thành tỉnh công nghiệp vào năm 2015, thì quy mô hiện nay của thị trấn Phố Mới đứng trước khả năng không đáp ứng nổi sự phát triển xã hội chung, không phù hợp với tốc độ phát triển đô thị hoá và phát triển đô thị lâu dài theo chủ trương phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh. Vì vậy, việc đầu tư xây dựng mở rộng đô thị Phố Mới là việc làm cần thiết. Trong quá trình điều chỉnh quy hoạch phải xác định rõ mục tiêu, bao gồm: - Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Phố Mới cho phù hợp với quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của huyện Quế Võ và tỉnh Bắc Ninh, theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá; phù hợp với chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước. - Đưa ra những vấn đề cần thiết phải điều chỉnh tổ chức phát triển không gian đô thị trong giai đoạn trước mắt và tương lai. - Đề xuất các giải pháp tổ chức định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị. - Tổ chức môi trường sống đô thị. - Bảo vệ cảnh quan, môi trường. - Tạo cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn đô thị. - Làm cơ sở để lập các đồ án quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng. - Đánh giá hiện trạng xây dựng: rà soát, đánh giá việc thực hiện xây dựng theo đồ án quy hoạch chung năm 2001, xác định những tồn tại cần nghiên cứu điều chỉnh, Dự báo phát triển dân số và nhu cầu đất xây dựng Đô thị Phố Mới đến năm 2015 và 2025. - Đánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên hiện trạng và các động lực phát triển của Đô thị Phố Mới. - Luận chứng xác định tính chất, cơ sở kinh tế kỹ thuật, quy mô dân số, đất đai, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu xây dựng và cải tạo đô thị. - Khớp nối hiện trạng hạ tầng đô thị, khớp nối các đồ án đang triển khai vào quy hoạch chung. - Định hướng phát triển không gian đô thị, hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ cảnh quan môi trường đô thị Phố Mới đến năm 2025 phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, tỉnh. - Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất đợt đầu đến năm 2015; nêu các giải pháp quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật. - Xác lập căn cứ pháp lý để quản lý đầu tư, xây dựng đô thị theo quy hoạch và theo điều lệ quản lý quy hoạch. 4.3.2.2 Xây dựng và hoàn thiện công tác quản lý đất đô thị 4.3.2.2.1 Tăng cường sự lãnh đạo, sự quan tâm của các cấp uỷ Đảng đối với công tác quản lý đất đai ở các cấp. - Tăng cường phối kết hợp của các cơ quan quản lý Nhà nước, các cấp chính quyền đối với hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Đồng thời tạo mối quan hệ gắn bó giữa các doanh nghiệp với chính quyền và nhân dân địa phương. - Thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ đầu tư của các dự án được thuê đất, giao đất, yêu cầu các tổ chức, cá nhân được thuê đất, giao đất thực hịên đúng tiến độ đầu tư đã cam kết trong dự án, kiên quyết thu hồi đất đối với các dự án chậm đầu tư theo đúng Luật đất đai. - Đẩy mạnh công tác giám sát thực hiện Luật Môi trường, yêu cầu tất cả các doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp tập trung phải có báo cáo đánh giá tác động môi trường, các doanh nghiệp đầu tư vào làng nghề, cụm công nghiệp nhỏ phải có cam kết bảo đảm môi trường. Giám sát nghiêm ngặt việc thực hiện Luật tài nguyên nước khai thác sử dụng nước ngầm trong các khu, cụm công nghiệp. 4.3.2.2.2 Tổ chức bộ máy quản lý Phân cấp bộ máy quản lý hợp lý, ở mỗi cấp phải có số cán bộ đủ để thực hiện các công tác quản lý mà ở cấp có nhiệm vụ và trách nhiệm của mình. + Đối với phòng Tài nguyên môi trường: huyện Quế Võ sớm thành lập văn phòng đăng ký QSD đất, đây là cơ quan chuyên trách giúp cho phòng về chỉnh lý biến động, đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý HSĐC và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy sẽ đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi của thực tế và đem lại hiệu quả cao. + Đối với cấp cơ sở: Thường xuyên tổ chức những buổi tập huấn đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ để cán bộ nắm rõ, thực hiện nghiêm túc, chất lượng công việc được giao.Tăng cường năng lực quản lý đất đai cho thị trấn, nhằm đáp ứng yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội đối với công tác quản lý đất đai. + Tăng cường rà soát và đơn giản hoá các thr tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai đối với người dân và doanh nghiệp theo hướng: đơn giản, cụ thể, công khai, minh bạch. 4.3.2.2.3 Định giá đất đô thị Theo quy định của Pháp luật, có hai phương pháp định giá đất, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, UBND cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần đánh giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống). - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. Định giá đất đô thị là việc làm cấp thiết của việc quản lý thị trường bất động sản. Qua mấy năm thực hiện định giá đất đô thị theo bảng giá của Nhà nước, cả nước đã đạt được một số mục tiêu nhưng nhìn chung bảng giá đất này vẫn còn nhiều bất cập và khó khăn trong thực hiện. Để dần dần khắc phục được những hạn chế đó, Nhà nước cần tiến hành một số biện pháp sau. - Để tiến hành định giá đất một cách dễ dàng và đạt được kết qủa chính xác có thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất sát với thực tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. - Đối với giá đất của các tỉnh và thành phố, Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đó của giá thị trường cho những mục đích sử dụng nhất định. - Giá đất là một phạm trù kinh tế. Vấn đề quản lý giá đất hay quản lý hành chính cần được đặt ra và giải quyết hợp lý. Nhà nước ở tầm vĩ mô nên tổ chức thu thập, nghiên cứu, xây dựng giá đất từ thị trường bất động sản và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất để tìm ra những vùng giá trị đất đai tương ứng với mục đích sử dụng. Trong mỗi vùng cần xác định giá đất tối đa và tối thiểu cho từng loại mục đích sử dụng đất đô thị, trong từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong vùng sẽ lấy nó làm cơ sở để các định ra giá đất cụ thể cho từng loại đất, loại vị trí của tỉnh mình. Số lượng từng loại phụ thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng đô thị, nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa và tối thiểu của vùng. 4.3.2.2.4 Công tác thanh tra, kiểm tra Công tác thanh tra, kiểm tra là biện pháp quan trọng để giữ nghiêm kỹ cương phép nước, phòng ngừa và hạn chế những vi phạm pháp luật, chấn chỉnh những sai sót, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm giúp cho các tổ chức và công dân thực hiện theo đúng quy định. Vì vậy, các cấp quản lý Nhà nước, đặc biệt là UBND thị trấn phải xây dựng kế hoạch kiểm tra thường xuyên và sâu sát đến từng hộ, nắm chắc tình hình sử dụng đất đai trong nhân dân để có phương án quản lý sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định của Nhà nước. 4.3.2.2.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Việc cấp giấy thiết lập hồ sơ địa chính là căn cứ quan trọng để cơ quan tài nguyên và Môi trường theo dõi chỉnh lý biến động đất đai, người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ và các quyền thông qua cấp chính quyền. Hơn thế nữa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là nền tảng pháp lý xây dựng thị trường bất động sản. Do vậy, muốn thị trường bất động sản phát triển thì công tác quản lý Nhà nước về cấp GCN QSD đất và quyền sở hữu nhà ở phải được tăng cường. 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Công tác quản lý sử dụng đất đô thị ở thị trấn Phố Mới, huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2006 – 2008 đã có nhiều tiến bộ, cơ bản đã triển khai thực hiện tốt các quy định của Nhà nước về đất đai, không có vi phạm lớn, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội ở địa phương, biểu hiện : 1/ Thị trấn Phố Mới huyện Quế Võ tỉnh Bắc Ninh có nhiều ưu thế về vị trí địa lý, giao thông thuận lợi. Thị trấn đã và đang tiếp tục xây dựng một cách đồng bộ theo quy hoạch phát triển chung của tỉnh, kết hợp giữa văn hoá truyền thống và hiện đại nhằm đưa thị trấn Phố Mới thành đô thị phát triển toàn diện về mọi mặt. 2/ Trước những biến đổi lớn của nền kinh tế đất nước và những khó khăn thách thức trong thời kỳ đổi mới; dưới sự lãnh đạo của Đảng, sự quản lý của chính quyền, UBND thị trấn đã chỉ đạo thực hiện tốt các chính sách về quản lý sử dụng đất và đã đạt được nhiều kết quả đáng kể. Việc quản lý sử dụng đất đô thị theo Nghị định 88/CP được thực hiện tương đối tốt, đã triển khai thực hiện việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch được duyệt. - Trong công tác đo đạc bản đồ: đã thành lập được 36 tờ bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000 và 1/500 ở 7 thôn và khu phố. Công tác này đã giúp cho việc quản lý Nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thị trấn được chặt chẽ và chính xác hơn. - Công tác định giá đất đô thị: đã điều tra, phân loại được các vị trí đất trên địa bàn thị trấn; từ đó vận dụng khung giá cho từng vị trí đất, theo tinh thần Nghị định 87/CP, Nghị định 22/CP, Nghị định 188/CP của Chính phủ và theo Quyết định số 178/2008/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Ninh, phục vụ cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, làm cơ sở cho việc giải quyết khiếu kiện của công dân. - Công tác giao đất, cho thuê đất đô thị: 3 năm qua trên địa bàn thị trấn đã có 87 tổ chức, cá nhân được giao đất và 66 tổ chức, cá nhân được thuê đất với 24.645,1m2. Nhìn chung các tổ chức và các nhân được giao đất, cho thuê đất đều sử dụng đúng mục đích. - Công tác thu hồi đất để xây dựng đô thị: trong những năm qua, UBND thị trấn Phố Mới đã có nhiều quyết định thu hồi đất để chuyển dịch cơ cấu kinh tế phát triển đô thị. Đối với đất ở là 167 hộ, đất sản xuất nông nghiệp là 252 hộ; các đối tượng này được UBND thị trấn giải quyết chế độ hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí nới ở và ưu tiên tuyển dụng lao động theo đúng quy định của UBND tỉnh Bắc Ninh. - Công tác cấp GCN QSD đất: đã tiến hành điều tra, xác định được vốn đất của từng khu, thôn; xác định được nguồn gốc sử dụng đất của từng hộ để tiến hành làm thủ tục cấp GCN QSD đất. Đến cuối 2008, trên địa bàn thị trấn đã cấp được tổng số 626 GCN QSD đất đạt gần 50% số hộ gia đình. - Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm về đất đai: trong 3 năm qua, các cấp các ngành và UBND thị trấn Phố Mới đã tiến hành công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại tố cáo, xử lý các vi phạm đất đô thị tại thị trấn Phố Mới. Kết quả: có 2 vụ vi phạm mua bán chuyển nhượng trái phép, 5 vụ lấn chiếm đất đai và 16 vụ sử dụng đất không đúng mục đích đã được các cơ quan chức năng xử lý kịp thời. Về khiếu nại có 11 vụ, đã giải quyết dứt điểm 7 vụ, còn tồn đọng 4 vụ chủ yếu là khiếu nại về giá đất đền bù chưa phù hợp với thực tế. Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ thiếu hiểu biết về pháp luật, mặt khác công tác tuyên truyền công khai của các cấp chính quyền chưa thực sự sâu rộng và dân chủ. Tuy nhiên, việc quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới vẫn còn một số khó khăn, thiếu sót, chưa đáp ứng yêu cầu của một thị trấn huyện lỵ trong thời kỳ mới, đó là : - Việc cấp GCN QSD đất cho các hộ gia đình cá nhân tiến độ còn chậm. - Việc mua bán chuyển nhượng đất trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích vẫn còn, chưa được giải quyết triệt để. - Vẫn còn 4 tổ chức triển khai thực hiện dự án chậm so với tiến độ đã được phê duyệt, còn để lãng phí đất. - Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn do kiến nghị về giá của nhân dân khi được thu hồi đất trên thực tế cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Từ những nghiên cứu nói trên, tôi đã đề xuất 2 nhóm giải pháp. Một là giải pháp về mặt kỹ thuật, hai là xây dựng và hoàn thiện công tác quản lý đất đô thị với 8 giải pháp, nhằm đáp ứng sự phát triển của thị trấn theo đúng quy định của Nhà nước, tạo được sự thống nhất giữa cơ quan Nhà nước và người dân trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Đặc biệt là vấn đề quy hoạch xây dựng mở rộng thị trấn Phố Mới đến năm 2025, đây là việc làm cần thiết, phục vụ cho các dự án đầu tư xây dựng của đô thị trước mắt, cũng như tạo tiền đề cho việc đầu tư xây dựng đô thị trong những năm tới, xứng đáng là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá của một huyện có điều kiện xây dựng phát triển đô thị hoá với tốc độ cao. Nếu thực hiện tốt các giải pháp nói trên thì chắc chắn sẽ góp phần quan trọng vào việc nâng cao chất lượng quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới trong thời gian tới. 5.2 Kiến nghị Để việc thực hiện quản lý sử dụng đất đô thị tại thị trấn Phố Mới theo đúng các quy định của Nhà nước, đáp ứng được yêu cầu phát triển của một thị trấn trung tâm huyện, tôi xin được kiến nghị như sau: - Với Bộ Tài nguyên – Môi trường: Đề nghị có kế hoạch chỉ đạo tổ chức chính lý kịp thời bản đồ địa chính theo biến động đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai. - Với UBND tỉnh Bắc Ninh: + Đề nghị sớm chỉ đạo và phê duyệt quy hoạch chung xây dựng mở rộng thị trấn Phố Mới đến năm 2025, tạo cơ sở cho việc đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Nghiên cứu, ban hành các quy định về giá đất, giá tài sản, nhà cửa vật kiến trúc hàng năm sát với giá trị trường tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. + Chỉ đạo các cấp các ngành từ tỉnh đến cơ sở cần tăng cường việc rà soát và đơn giản hoá các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất theo hướng: đơn giản, cụ thể, công khai, minh bạch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình quản lý sử dụng đất. - Đề nghị Sở Tài nguyên-Môi trường, các ngành chức năng của tỉnh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện hướng dẫn cụ thể việc cấp GCN QSD đất cho các hộ gia đình còn lại trên địa bàn thị trấn, để giải quyết dứt điểm những tồn đọng, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng đất. - UBND huyện Quế Võ có kế hoạch cụ thể trong việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, công khai việc quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2015. - Cấp ủy Đảng và chính quyền thị trấn Phố Mới, các khu, thôn cần thường xuyên tuyên truyền cho mọi người dân hiểu được pháp luật đất đai và các chính sách cụ thể ở địa phương, để người dân tự giác thực hiện đúng các quy định của Pháp luật. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Báo cáo về tình hình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nông – Lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn cả nước trình Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7, nguyên nhân và giải pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phương (2007), Quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, Nhà xuất bản Tư pháp. Võ Kim Cương (2004), Quản lý đất đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nhà xuất bản Xây dựng. Nguyễn Ngọc Dung (2008), Quản lý tài nguyên và môi trường, Nhà xuất bản Xây dựng. Nguyễn Đình Hương (2007), Bài giảng Quản lý đô thị. Bộ môn Kinh tế Tài nguyên môi trường, Đại học Kinh tế quốc dân. Trần Thị Hường (2002), Chuẩn bị kỹ thuật cho khu đất xây dựng đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng. Hiến pháp năm 1992, Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, 1992. Đỗ Hậu (2006) Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng. Nguyễn Văn Hoàng (2007), Phương pháp xác định lượng cầu trên thị trường nhà ở đô thị: kinh nghiệm quốc tế và khả năng áp dụng cho Việt Nam. Tạp chí Quản lý kinh tế, Số 17 tháng 11+12/2007, Trang 21-30. Khái lược nông thôn và Nông nghiệp Bắc Ninh qua con số thống kê, Cục Thống kê Bắc Ninh, 3-2007. Bùi Mỹ Linh, Trần Xuân Long (2007), "Một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai ở tỉnh Vĩnh Phúc", Tạp chí Quản lý Nhà nước, Số 135 tháng 4/2007, Trang 49-54. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, NXB Chính trị Quốc gia, 1998. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001, NXB Chính trị Quốc gia, 2001. Luật đất đai năm 2003, NXB Bản đồ, Bộ Tài nguyên và Môi trường. Phạm Trọng Mạnh (2005), Quản lý đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng. Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ, Quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đô thị, Hà Nội. Niên giám thống kê Bắc Ninh qua các năm 2005-2007. Quyết định 273/QĐ-TTg ngày 12/04/2002 của Thủ tướng Chính phủ, Về việc tổng hợp tình hình vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay, Hà Nội, 2002. Hoàng Sơn (2007), Giới thiệu Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nhà xuất bản Tư pháp. Nguyễn Đăng Sơn (2005), Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng. Trần Minh Sơn (2005), Hỏi đáp pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà xuất bản Tư pháp. Tổng cục Địa chính (1998), Báo cáo tổng kết 5 năm thi hành Luật đất đai từ năm 1993 - 1998, Tổng cục Địa chính Hà Nội. Tổng cục Địa chính (2001), Thống kê đất đai Việt Nam qua các năm 1995 -2001, Tổng cục Địa chính, Hà Nội Trần Văn Tuyền (2008), "Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân", Tạp chí Cộng sản, Số 785 tháng 3/2008, Trang 42-45. Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành trung ương khoá X, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. Nguyên Xa (2000), Bài giảng Pháp luật đất đai dành cho học viên cao học ngành quản lý đất đai, ĐHNNI Hà Nội. PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU I/ Thông tin chung về hộ điều tra Họ và tên người được phỏng vấn:................................................................... Họ và tên của chủ hộ: ....................................................................; Nam, Nũ. Xã (Phường, khu):..............................................; huyện Quế Võ; Tỉnh Bắc Ninh Tổng số nhận khẩu:............. Tổng số lao đông: .............. II/ Thông tin chung về những chính sách quản lý đất đô thị tại địa phương. 2.1 Ông (bà) hãy cho biết, tại địa phương có áp dụng những chủ trương, chính sách quản lý đất đai nào không? STT Tên chính sách, Quyết định, nội dung Năm công bố 1 2 3 2.2 Theo ông (bà) việc thực thi những chính sách, chủ trương quản lý đất đai tại địa phương diễn ra như thế nao? Thuận lợi: .............................................................................................................. ............................................................................................................................... Khó khăn: .............................................................................................................. ............................................................................................................................... Kiến nghị: ............................................................................................................. ............................................................................................................................... 2.3 Việc quy hoạch và các công trình công cộng (tượng đài, công viên...) có đem lại hiệu quả không? Có: ............... Không: ........ Nếu không, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ 2.4 Việc mở rộng, xây dựng mới các khu dân cư có làm thay đổi, xáo trộn cảnh quan đô thị, có phù hợp với môi trường hay không? Có: ............... Không: ........ Nếu không, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ 2.5 Về mặt tổng quan, ông (bà) có nhận xét gì về quá trình quy hoạch và sử dụng đất đô thị tại địa phương? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ III/ Thông tin chung về đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3.1 Gia đình ông (bà) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? Đã được cấp GCN Chưa được cấp GCN Diện tích Năm cấp Nếu không, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ ............................................................................................................................... 3.2 Cơ quan hay cá nhân nào cung cấp những thông tin về thủ tục hành chính khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? ................................................................................................................................................................................................................................................................3.3 Việc cấp Giấy chứng nhận có thực hiện theo đúng nguyên tắc, đùng thời gian theo quy định của Nhà nước hoặc Sở Tài nguyên Môi trương quy định hay không? ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ ................................................................................................................................ 3.4 Trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận, thái độ của người làm công tác địa chính, làm công tác cấp GCN như thế nào? Nhiệt tình: ............... Bình thường: ........... Khó khăn: ................ 3.5 Tại địa phương hoặc cá nhân gia đình, ông (bà) có thấy xuất hiện những hiên tượng tiêu cực như: “giam GCN”, hạch sách, yêu cầu... hay không? ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................3.6 Ông (bà) có nhận xét gì về thủ tục hành chính hay quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất? ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................IV/ Thông tin về quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện Dự án. 4.1 Cá nhân hoặc cơ quan nào thông báo cho gia đình việc quy hoạch đất? ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................4.2 Sau khi nhận được thông báo, gia đình có tham gia vào quá trình đàm phán đền bù đất đai, hoa màu? Lần gặp Làm việc với ai? Thời gian Nội dung làm việc Kết quả 4.3 Thủ tục bồi thường đât đai, hoa màu diễn ra như thế nào? ................................................................................................................................................................................................................................................................4.4 Diện tích và giá trị đất đai được bồi thường? Loại đất thu hồi Diện tích Bồi thường tiền (triệu đồng) Ghi chú 4.5 Gia đình có bằng lòng với các giá trị quyền sử dụng được bồi thường? Có: ............ Không:....... Nếu không, vì sao? ................................................................................................ ................................................................................................................................ 4.6 Gia đình có nhận được sự cam kết hỗ trợ nào khác từ cơ quan bồi thường hoặc địa phương. Đào tạo nghề mới: ............ Cam đoan tuyển dụng: ...... Cho vay vốn sản xuất: ...... Cấp đất khác: .................... Hỗ trợ khác: ...................... 4.7 Trong quá trình bồi thường gia đình có xẩy ra tranh chấp không? Diện tích đo đạc không chính xác: ....................................................................... Giá đền bù không thoả mãn: ................................................................................. Hoa lợi trên đất không được đền bù hoặc đền bù it: ............................................. Vấn đề khác: ......................................................................................................... ............................................................................................................................... 4.8 Gia đình có được xét mua đất tại khu dân cư mới không? Số diện tích được mua: .......................................................................................... Số tiền phải trả: .................................................................................................... Chênh lệch so với số tiền nhận được: .................................................................. Không được xét mua đất, tại sao? ......................................................................... ................................................................................................................................ 4.9 Nhận xét về quá trình và thủ tục bồi hoàn đất thu hồi (minh bạch, nhất quán, công bằng). Xin khoanh tròn số thích hợp với ý nghĩa mức độ hợp lý tăng dần từ 1 đến 5. Nội dung 1 2 3 4 5 Quá trình và thủ tục bồi hoàn minh bạch, rõ ràng 1 2 3 4 5 Quá trình và thủ tục bồi hoàn nhất quán 1 2 3 4 5 Quá trình và thủ tục bồi hoàn công bằng 1 2 3 4 5 4.10 Quan điểm của gia đình về việc thu hồi đất để xây dựng khu dân cư. ................................................................................................................................. ................................................................................................................................. Ngày .... tháng .... năm 2009 NGƯỜI TRẢ LỜI PHỎNG VẤN NGƯỜI PHỎNG VẤN ._.