Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì
Tài liệu Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì: ... Ebook Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì
Tóm tắt tài liệu Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Lêi c¶m ¬n
Hoµn thµnh luËn v¨n nµy, ngoµi nç lùc cè g¾ng cña b¶n th©n, t«i cßn ®îc sù quan t©m gióp ®ì nhiÖt t×nh cña tËp thÓ, c¸ nh©n trong vµ ngoµi trêng.
T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n toµn thÓ c¸c thÇy c« gi¸o trong Khoa Kinh tÕ - Qu¶n lý M«i trêng vµ §« thÞ- Trêng §¹i häc Kinh tÕ Quèc d©n ®· trang bÞ cho t«i kiÕn thøc, ®Æc biÖt lµ thÇy gi¸o Th.S. NguyÔn Thanh B×nh ®· tËn t×nh híng dÉn vµ gióp ®ì t«i trong suèt qu¸ tr×nh nghiªn cøu vµ hoµn thiÖn ®Ò tµi nµy.
T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c c¸n bé, nh©n viªn trong phßng Kinh tÕ – Tæng c«ng ty S«ng §µ ®· t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho t«i trong viÖc t×m hiÓu thùc tÕ vµ thu thËp sè liÖu th«ng tin cã liªn quan ®Õn ®Ò tµi.
T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n!
Hµ Néi, ngµy 30 th¸ng 05 n¨m 2005
Lêi cam ®oan
T«i xin cam ®oan néi dung luËn v¨n tèt nghiÖp t«i viÕt lµ do b¶n th©n t«i thùc hiÖn, kh«ng cã sù sao chÐp, c¾t ghÐp tµi liÖu tõ c¸c chuyªn ®Ò hoÆc luËn v¨n cña ngêi kh¸c. NÕu sai t«i xin chÞu kû luËt víi Nhµ trêng.
Hµ Néi, ngµy.......th¸ng........n¨m 2005
Sinh viªn
Ph¹m ThÞ Th¶o
Lêi më ®Çu
Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa ë níc ta diÔn ra ngµy cµng m¹nh mÏ, g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ®ã lµ yªu cÇu vÒ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ ®ång bé, hoµn chØnh, hiÖn ®¹i. Do vËy mµ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng theo dù ¸n lµ gi¶i ph¸p hiÖu qu¶ nhÊt cho vÊn ®Ò nµy. H×nh thøc ®îc ¸p dông ë ®©y lµ x©y dùng c¸c khu ®« thÞ míi. §©y lµ nh÷ng khu x©y dùng míi tËp trung theo dù ¸n ®Çu t ph¸t triÓn h¹ tÇng kü thuËt hoµn chØnh, ®ång bé vµ ph¸t triÓn nhµ cña toµn khu.
TÝnh ®Õn thêi ®iÓm nµy Hµ Néi ®·, ®ang vµ sÏ thùc hiÖn hµng lo¹t c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, c¸c khu ®« thÞ míi nh: Khu ®« thÞ Mü §×nh I, MÔ Tr× H¹, Trung Hoµ - Nh©n ChÝnh... Trong ®ã dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× víi diÖn tÝch 36,86 ha, lµ mét trong sè Ýt dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë cã quy m« lín cña Thµnh phè ®· ®îc x¸c ®Þnh trong ch¬ng tr×nh nhµ ë thµnh phè vµ ®Þnh híng quy ho¹ch chung cña Thñ ®« Hµ Néi. Víi t c¸ch lµ chñ ®Çu t, Tæng c«ng ty S«ng §µ ®Çu t theo LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t trong níc, c¸c quy chÕ, quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ níc. Cã thÓ nãi c«ng t¸c qu¶n lý ®Çu t x©y dùng cña dù ¸n nµy lµ h×nh mÉu cho c¸c dù ¸n sau nµy
Tõ ý nghÜa quan träng ®ã, sau mét thêi gian thùc tËp t¹i Tæng c«ng ty S«ng §µ em ®· t×m hiÓu, nghiªn cøu vÒ c«ng t¸c qu¶n lý cña dù ¸n “Ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×”, em thÊy c«ng t¸c qu¶n lý ®Çu t x©y dùng cña dù ¸n cã nhiÒu ®iÓm hîp lý nhng vÉn cßn tån t¹i mét sè mÆt h¹n chÕ. V× vËy, em ®· chän ®Ò tµi:
“Mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c qu¶n lý ®Çu t x©y dùng dù ¸n ph¸t triÓn Khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×”
Môc ®Ých cña ®Ò tµi lµ: Trªn c¬ së c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ QLDA ®Çu t x©y dùng ®i ®Õn ®¸nh gi¸ t×nh h×nh qu¶n lý ®Çu t x©y dùng dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× trong thêi gian qua vµ ®Ò ra nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng.
KÕt cÊu cña ®Ò tµi gåm:
Ch¬ng I: Lý luËn chung vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng.
Ch¬ng II: T×nh h×nh qu¶n lý thùc tÕ cña dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×.
Ch¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ qu¶n lý dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×.
Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n Ths. NguyÔn Thanh B×nh - Gi¶ng viªn khoa Kinh tÕ – qu¶n lý m«i trêng vµ ®« thÞ, c¸c c¸n bé vµ nh©n viªn phßng Kinh tÕ cña Tæng c«ng ty S«ng §µ ®· gióp ®ì em hoµn thµnh chuyªn ®Ò thùc tËp tèt nghiÖp nµy.
Môc lôc
Trang
Danh môc nh÷ng tõ viÕt t¾t trong luËn v¨n
CBCNV..........................................................C¸n bé c«ng nh©n viªn
CP §TPT........................................................Cæ phÇn ®Çu t ph¸t triÓn
DD..................................................................Dë dang
DT...................................................................Dù to¸n
H§...................................................................Ho¹t ®éng
H§QT..............................................................Héi ®ång qu¶n trÞ
HH...................................................................Hçn hîp
KDHT..............................................................Kinh doanh h¹ tÇng
LN....................................................................Lîi nhuËn
QLDA..............................................................Qu¶n lý dù ¸n
TCT..................................................................Tæng c«ng ty
TNDN..............................................................Thu nhËp doanh nghiÖp
TT....................................................................ThÊp tÇng
Danh môc b¶ng biÓu
B¶ng 1: Thu nhËp cña dù ¸n 42
B¶ng 2: Tû suÊt thu håi néi bé 43
B¶ng 3: Doanh thu cña dù ¸n 44
B¶ng 4: Nhu cÇu vèn theo tiÕn ®é dù ¸n 51
B¶ng 5: Kh¶ n¨ng khai th¸c hµng n¨m 53
BiÓu 1: Ph©n t¸ch c«ng viÖc - GANTT 43
B¶n ®å liªn vïng 29
S¬ ®å c«ng tr×nh khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× 39
MÆt b»ng tæng thÓ chung c cao tÇng CT1(Khèi 9 – 12 tÇng) 55
Ch¬ng I
Lý luËn chung vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng
I. Kh¸i niÖm vÒ QldA vµ qLdA ®Çu t x©y dùng
1. Kh¸i niÖm vÒ qu¶n lý dù ¸n.
Qu¶n lý dù ¸n lµ qu¸ tr×nh lËp kÕ ho¹ch, ®iÒu phèi thêi gian, nguån lùc vµ gi¸m s¸t qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña dù ¸n nh»m ®¶m b¶o cho dù ¸n hoµn thµnh ®óng thêi h¹n, trong ph¹m vi ng©n s¸ch ®îc duyÖt vµ ®¹t ®îc c¸c yªu cÇu ®· ®Þnh vÒ kü thuËt vµ chÊt lîng s¶n phÈm dÞch vô, b»ng nh÷ng ph¬ng ph¸p vµ ®iÒu kiÖn tèt nhÊt cho phÐp.
- Qu¶n lý dù ¸n = Qu¶n lý c¸c nguån lùc cña dù ¸n:
Qu¶n lý ng©n s¸ch cho dù ¸n
Qu¶n lý nguån nh©n lùc tham gia dù ¸n
Qu¶n lý c¸c thiÕt bÞ vµ c¸c nguån lùc vËt chÊt kh¸c ® îc sö dông ®Ó thùc hiÖn dù ¸n
KÕt hîp chóng víi nhau ®Ó ®¹t môc tiªu cña dù ¸n ®óng tiÕn ®é, trong ph¹m vi ng©n s¸ch víi chÊt lîng thiÕt kÕ.
2. Kh¸i niÖm vÒ QLDA ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh
Qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh cã c¸c ®Æc ®iÓm nh qu¶n lý dù ¸n nãi chung vµ mét sè ®Æc ®iÓm riªng nh: ®èi tîng cña qu¶n lý lµ c«ng tr×nh x©y dùng, viÖc qu¶n lý ®îc ph¸p luËt quy ®Þnh cô thÓ vÒ h×nh thøc qu¶n lý, tr¸ch nhiÖm cña c¸c chñ thÓ liªn quan trong qu¸ tr×nh qu¶n lý dù ¸n vv...
3. C¸c h×nh thøc QLDA ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh.
Cã hai h×nh thøc qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh nh sau:
a) Thuª tæ chøc t vÊn qu¶n lý dù ¸n khi chñ ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc;
b) Trùc tiÕp qu¶n lý dù ¸n khi chñ ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh cã ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc vÒ qu¶n lý dù ¸n.
Trêng hîp chñ ®Çu t trùc tiÕp qu¶n lý dù ¸n th× chñ ®Çu t cã thÓ thµnh lËp Ban Qu¶n lý dù ¸n. Ban Qu¶n lý dù ¸n chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vµ chñ ®Çu t theo nhiÖm vô, quyÒn h¹n ®îc giao.
Tæ chøc, c¸ nh©n qu¶n lý dù ¸n ph¶i cã ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
4. Nh÷ng ®èi tîng tham gia vµo qu¶n lý, thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh.
C¸c ®èi tîng tham gia vµo qu¸ tr×nh qu¶n lý, thùc hiÖn ®Çu t bao gåm c¸c doanh nghiÖp, c¸c c¬ quan cña Nhµ níc, c¸c tæ chøc x· héi vµ c¸c hiÖp héi cã liªn quan ®Õn ®Çu t, c¸c kh¸ch hµng tiªu thô s¶n phÈm cña dù ¸n ®Çu t. Cô thÓ:
- Chñ ®Çu t: lµ chñ thÓ quan träng nhÊt ®ãng vai trß quyÕt ®Þnh mäi vÊn ®Ò cña ®Çu t. Chñ ®Çu t lµ ngêi së h÷u vèn, ngêi vay vèn hoÆc ngêi ®îc giao tr¸ch nhiÖm trùc tiÕp qu¶n lý vµ sö dông vèn ®Ó thùc hiÖn ®Çu t theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
- C¸c tæ chøc t vÊn ®Çu t vµ x©y dùng: C¸c tæ chøc nµy lµ c¸c tæ chøc chuyªn ngµnh lµm c¸c c«ng viÖc lËp dù ¸n ®Çu t, kh¶o s¸t thiÕt kÕ, qu¶n lý viÖc thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t. C¸c tæ chøc nµy thùc hiÖn c«ng viÖc th«ng qua hîp ®ång víi Chñ ®Çu t.
- C¸c doanh nghiÖp x©y dùng: chÞu tr¸ch nhiÖm tæ chc x©y dùng, l¾p ®Æt c«ng tr×nh theo hîp ®ång ®· ký víi chñ ®Çu t;
- C¸c doanh nghiÖp vµ tæ chøc cung cÊp c¸c yÕu tè ®Çu vµo cho dù ¸n ®Çu t ë c¸c giai ®o¹n ®Çu t;
- C¸c tæ chøc cung cÊp vµ tµi trî vèn cho dù ¸n ®Çu t;
- C¸c kh¸ch hµng tiªu thô s¶n phÈm ®Çu ra cña dù ¸n;
- C¸c c¬ quan cña Nhµ níc cã liªn quan ®Õn ®Çu t nh: ChÝnh phñ, Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t, Bé X©y dùng, Bé Tµi chÝnh, Ng©n hµng nhµ nícViÖt Nam, c¸c Bé chøc n¨ng kh¸c vµ UBND c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng;
5. NhiÖm vô, quyÒn h¹n cña chñ ®Çu t vµ Ban Qu¶n lý dù ¸n trong trêng hîp chñ ®Çu t thµnh lËp Ban Qu¶n lý dù ¸n
5.1. Chñ ®Çu t cã nhiÖm vô, quyÒn h¹n sau:
a) Tæ chøc thÈm ®Þnh vµ phª duyÖt c¸c bíc thiÕt kÕ, dù to¸n x©y dùng c«ng tr×nh sau khi dù ¸n ®îc phª duyÖt;
b) Phª duyÖt kÕ ho¹ch ®Êu thÇu, hå s¬ mêi dù thÇu, hå s¬ mêi ®Êu thÇu vµ kÕt qu¶ ®Êu thÇu ®èi víi c¸c gãi thÇu kh«ng sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ níc;
c) Ký kÕt hîp ®ång víi c¸c nhµ thÇu;
d) Thanh to¸n cho nhµ thÇu theo tiÕn ®é hîp ®ång hoÆc theo biªn b¶n nghiÖm thu;
®) NghiÖm thu ®Ó ®a c«ng tr×nh x©y dùng vµo khai th¸c, sö dông.
Tuú theo ®Æc ®iÓm cô thÓ cña dù ¸n, chñ ®Çu t cã thÓ uû quyÒn cho Ban Qu¶n lý dù ¸n thùc hiÖn mét phÇn hoÆc toµn bé c¸c nhiÖm vô, quyÒn h¹n cña m×nh.
5.2. Ban Qu¶n lý dù ¸n cã c¸c nhiÖm vô vµ quyÒn h¹n sau:
a) Thùc hiÖn c¸c thñ tôc vÒ giao nhËn ®Êt, xin cÊp giÊy phÐp x©y dùng, chuÈn bÞ mÆt b»ng x©y dùng vµ c¸c c«ng viÖc kh¸c phôc vô cho viÖc x©y dùng c«ng tr×nh;
b) ChuÈn bÞ hå s¬ thiÕt kÕ, dù to¸n, tæng dù to¸n x©y dùng c«ng tr×nh ®Ó chñ ®Çu t tæ chøc thÈm ®Þnh, phª duyÖt theo quy ®Þnh;
c) LËp hå s¬ mêi dù thÇu, tæ chøc lùa chän nhµ thÇu;
d) §µm ph¸n, ký kÕt hîp ®ång víi c¸c nhµ thÇu theo uû quyÒn cña chñ ®Çu t;
®) Thùc hiÖn nhiÖm vô gi¸m s¸t thi c«ng x©y dùng c«ng tr×nh khi cã ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc;
e) NghiÖm thu, thanh to¸n, quyÕt to¸n theo hîp ®ång ký kÕt;
g) Qu¶n lý chÊt lîng, khèi lîng, tiÕn ®é, chi phÝ x©y dùng, an toµn vµ vÖ sinh m«i trêng cña c«ng tr×nh x©y dùng;
h) NghiÖm thu, bµn giao c«ng tr×nh;
LËp b¸o c¸o thùc hiÖn vèn ®Çu t hµng n¨m, b¸o c¸o quyÕt to¸n khi dù ¸n hoµn thµnh ®a vµo khai th¸c, sö dông.
3. Ban Qu¶n lý dù ¸n ®îc ®ång thêi qu¶n lý nhiÒu dù ¸n khi cã ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc vµ ®îc chñ ®Çu t cho phÐp. Ban Qu¶n lý dù ¸n kh«ng ®îc phÐp thµnh lËp c¸c Ban Qu¶n lý dù ¸n trùc thuéc hoÆc thµnh lËp c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp cã thu ®Ó thùc hiÖn viÖc qu¶n lý dù ¸n.
§èi víi c¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh quy m« lín, phøc t¹p hoÆc theo tuyÕn th× Ban Qu¶n lý dù ¸n ®îc phÐp thuª c¸c tæ chøc t vÊn ®Ó qu¶n lý c¸c dù ¸n thµnh phÇn.
4. Ban Qu¶n lý dù ¸n ®îc ký hîp ®ång thuª c¸ nh©n, tæ chøc t vÊn níc ngoµi cã kinh nghiÖm, n¨ng lùc ®Ó phèi hîp víi Ban Qu¶n lý dù ¸n ®Ó qu¶n lý c¸c c«ng viÖc øng dông c«ng nghÖ x©y dùng míi mµ t vÊn trong níc cha ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn hoÆc cã yªu cÇu ®Æc biÖt kh¸c.
ViÖc thuª t vÊn níc ngoµi ®èi víi c¸c dù ¸n sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ níc ph¶i ®îc ngêi cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh ®Çu t cho phÐp.
ii. qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng ë viÖt nam
1. Néi dung cña QLDA ®Çu t x©y dùng theo chu kú
Theo NghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ sè 52/1999/N§-CP ngµy 08 th¸ng 07 n¨m 1999 vÒ viÖc ban hµnh quy chÕ qu¶n lý ®Çu t vµ x©y dùng cã quy ®Þnh tr×nh tù ®Çu t vµ x©y dùng bao gåm 3 giai ®o¹n:
1.1. Giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t
Néi dung c«ng viÖc chuÈn bÞ ®Çu t bao gåm:
a) Nghiªn cøu vÒ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t vµ quy m« ®Çu t
- C¸c c¨n cø, c¬ së x¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt cña nghiªn cøu dù ¸n ®Çu t.
+ C¸c c¨n cø: tµi nguyªn, c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, c¸c kÕ ho¹ch quy ho¹ch dµi h¹n, c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ x· héi vµ c¸c chñ tr¬ng cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn, ®iÒu kiÖn kinh tÕ – x· héi.
+ Ph©n tÝch dù b¸o: VÒ thÞ trêng, kh¶ n¨ng th©m nhËp thÞ trêng, nhu cÇu t¨ng thªm s¶n phÈm vµ dÞch vô
- C¸c thuËn lîi khã kh¨n
- Môc tiªu cña dù ¸n.
- TÝnh to¸n ®Ò xuÊt quy m« t¨ng thªm hoÆc x©y dùng míi.
b) TiÕn hµnh tiÕp xóc, th¨m dß thÞ trêng trong níc vµ níc ngoµi ®Ó x¸c ®Þnh nhu cÇu tiªu thô, kh¶ n¨ng c¹nh tranh cña s¶n phÈm, t×m nguån cung øng thiÕt bÞ, vËt t cho s¶n xuÊt; xem xÐt kh¶ n¨ng vÒ nguån vèn ®Çu t vµ lùa chän h×nh thøc ®Çu t ;
c) TiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t vµ chän ®Þa ®iÓm x©y dùng, dù kiÕn nhu cÇu sö dông ®Êt trªn c¬ së gi¶m tíi møc tèi ®a viÖc sö dông ®Êt cã ¶nh hëng vÒ m«i trêng, x· héi vµ t¸i ®Þnh c.
d) LËp dù ¸n ®Çu t; Chñ ®Çu t cã tr¸ch nhiÖm lËp hoÆc thuª c¸c tæ chøc t vÊn lËp b¸o c¸o nghiªn cøu tiÒn kh¶ thi, b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi vµ b¸o c¸o ®Çu t.
e) Göi hå s¬ dù ¸n vµ v¨n b¶n tr×nh ®Õn ngêi cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh ®Çu t tæ chøc cho vay vèn ®Çu t vµ c¬ quan thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t.
1.1.1. Néi dung chñ yÕu cña b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi
- Nghiªn cøu vÒ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t, c¸c ®iÒu kiÖn thuËn lîi vµ khã kh¨n.
- Dù kiÕn quy m« ®Çu t, h×nh thøc ®Çu t.
- Chän khu vùc ®Þa ®iÓm x©y dùng vµ dù kiÕn nhu cÇu diÖn tÝch sö dông ®Êt trªn c¬ së gi¶m tíi møc tèi ®a viÖc sö dông ®Êt vµ nh÷ng ¶nh hëng vÒ m«i trêng, x· héi vµ t¸i ®Þnh c.
- Ph©n tÝch, lùa chän s¬ bé vÒ c«ng nghÖ, kü thuËt vµ c¸c ®iÒu kiÖn cung cÊp vËt t thiÕt bÞ, nguyªn vËt liªu, n¨ng lîng, dÞch vô, h¹ tÇng.
- Ph©n tÝch lùa chän s¬ bé c¸c ph¬ng ¸n x©y dùng.
- X¸c ®Þnh s¬ bé tæng møc ®Çu t, ph¬ng ¸n huy ®éng c¸c nguån vèn, kh¶ n¨ng hoµn vèn vµ tr¶ nî, thu l·i.
- TÝnh to¸n s¬ bé hiÖu qu¶ ®Çu t vÒ mÆt kinh tÕ – x· héi c¶u dù ¸n.
- X¸c ®Þnh tÝnh ®éc lËp khi vËn hµnh, khai th¸c cña c¸c dù ¸n thµnh phÇn hoÆc tiÓu dù ¸n.
1.1.2. Néi dung chñ yÕu cña b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi
- Nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t.
- Lùa chän h×nh thøc ®Çu t.
- C¸c ph¬ng ¸n ®Þa ®iÓm râ rµng phï hîp víi quy ho¹ch.
- Ph¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c (nÕu cã).
- Ph©n tÝch lùa chän ph¬ng ¸n kü thuËt, c«ng nghÖ.
- C¸c ph¬ng ¸n kiÕn tróc, gi¶i ph¸p x©y dùng, thiÕt kÕ s¬ bé c¶u c¸c ph¬ng ¸n ®Ò nghÞ lùa chän, gi¶i ph¸p qu¶n lý vµ b¶o vÖ m«i trêng.
- X¸c ®Þnh râ nguån vèn, kh¶ n¨ng tµi chÝnh, tæng møc ®Çu t vµ nhu cÇu vèn theo tiÕn ®é. Ph¬ng ¸n hoµn tr¶ vèn ®Çu t.
- Ph¬ng ¸n qu¶n lý khai th¸c d ¸n vµ sö dông lao ®éng.
- Ph©n tÝch hiÖu qu¶ ®Çu t.
- C¸c mèc thêi gian chÝnh thùc hiÖn ®Çu t, thêi gian khëi c«ng (chËm nhÊt), thêi gian hoµn thµnh ®a c«ng tr×nh vµo khai th¸c sö dông.
- KiÕn nghÞ h×nh thøc qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n.
- X¸c ®Þnh chñ ®Çu t.
- Mèi quan hÖ vµ tr¸ch nhiÖm cña c¬ quan liªn quan ®Õn dù ¸n.
§èi víi khu ®« thÞ míi nÕu phï hîp víi quy ho¹ch chi tiÕt vµ dù ¸n ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng ®· ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt th× chØ thÈm ®Þnh b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi.
1.2. Giai ®o¹n thùc hiÖn ®Çu t
Néi dung thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t bao gåm :
a) Xin giao ®Êt hoÆc thuª ®Êt ( ®èi víi dù ¸n cã sö dông ®Êt) ;
Chñ ®Çu t cã nhu cÇu sö dông ®Êt ph¶i lËp hå s¬ xin giao ®Êt hoÆc thuª ®Êt theo
quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
ViÖc thu håi ®Êt, giao nhËn ®Êt t¹i hiÖn trêng thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai.
b) Xin giÊy phÐp x©y dùng (nÕu yªu cÇu ph¶i cã giÊy phÐp x©y dùng) vµ giÊy phÐp khai th¸c tµi nguyªn ( nÕu cã khai th¸c tµi nguyªn) ;
C¸c c«ng tr×nh x©y dùng míi, c¶i t¹o, më réng, söa ch÷a lín, trïng tu, t«n t¹o, tríc khi tiÕn hµnh x©y dùng, chñ ®Çu t ph¶i xin phÐp x©y dùng.
Hå s¬ xin cÊp giÊy phÐp x©y dùng gåm :
- §¬n xin cÊp giÊy phÐp x©y dùng(theo mÉu quy ®Þnh)
- GiÊy ®¨ng ký kinh doanh (nÕu lµ c«ng tr×nh x©y dùng cña doanh nghiÖp) ;
- GiÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ;
- Tµi liÖu thiÕt kÕ c«ng tr×nh bao gåm b¶n vÏ thiÕt kÕ mÆt b»ng, mÆt ®øng, mÆt c¾t vµ b¶n vÏ mãng.
c) Thùc hiÖn viÖc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, thùc hiÖn kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c vµ phôc håi ( ®èi víi c¸c dù ¸n cã yªu cÇu t¸i ®Þnh c vµ phôc håi), chuÈn bÞ mÆt b»ng x©y dùng ( nÕu cã) ;
Chñ ®Çu t chÞu tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn ®Òn bï vµ gi¶i phãng mÆt b»ng x©y dùng theo tiÕn ®é vµ bµn giao mÆt b»ng x©y dùng cho nhµ thÇu x©y dùng.
Chñ ®Çu t cã thÓ tù tæ chøc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng hoÆc thuª tæ chøc chuyªn tr¸ch cña ®Þa ph¬ng ®Ó thùc hiÖn.
Uû ban nh©n d©n c¸c cÊp cã tr¸ch nhiÖm hç trî, tæ chøc thùc hiÖn viÖc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, thµnh lËp khu t¸i ®Þnh c chung vµ thùc hiÖn viÖc t¸i ®Þnh c khi cã yªu cÇu.
d) Mua s¾m thiÕt bÞ vµ c«ng nghÖ ;
Trong c¸c hîp ®ång mua s¾m vËt t, thiÕt bÞ vµ x©y l¾p ph¶i rµng buéc ®Çy ®ñ nghÜa vô, tr¸ch nhiÖm gi÷a chñ ®Çu t vµ nhµ thÇu.
Tríc khi tr×nh kÕt qu¶ ®Êu thÇu ®Ó cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt, chñ ®Çu t ph¶i lµm râ c¸c néi dung hîp ®ång víi nhµ thÇu ®îc ®Ò nghÞ xÐt tróng thÇu.
Tr¬ng hîp chØ ®Þnh thÇu, chñ ®Çu t ph¶i c¨n cø vµo thiÕt kÕ kü thuËt vµ tæng dù to¸n ®· ®îc duyÖt ®Ó th¬ng th¶o vµ ký kÕt hîp ®ång theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ph¸p luËt.
e) Thùc hiÖn viÖc kh¶o s¸t, thiÕt kÕ x©y dùng ;
ViÖc thiÕt kÕ x©y dùng ph¶i tu©n theo quy chuÈn x©y dùng, tiªu chuÈn kü thuËt x©y dùng do nhµ níc ban hµnh. NÕu ¸p dông quy chuÈn vµ tiªu chuÈn kü thuËt x©y dùng cña níc ngoµi th× ph¶i ®îc Bé X©y Dùng chÊp thuËn b»ng v¨n b¶n.
f) ThÈm ®Þnh, phª duyÖt thiÕt kÕ vµ tæng dù to¸n, dù to¸n c«ng tr×nh.
Chñ ®Çu t cã tr¸ch nhiÖm tr×nh c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt thiÕt kÕ kü thuËt vµ tæng dù to¸n, ®ång thêi göi hå s¬ tíi c¬ quan thÈm ®Þnh thiÕt kÕ kü thuËt vµ tæng dù to¸n. ViÖc thÈm ®Þnh phª duyÖt thiÕt kÕ kü thuËt vµ tæng dù to¸n ph¶i thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c quy ®Þnh vÒ thñ tôc, tr×nh tù kü thuËt nh»m b¶o ®¶m chÊt lîng thiÕt kÕ vµ tæng dù to¸n
g) TiÕn hµnh thi c«ng x©y l¾p.
§èi víi hîp ®ång x©y l¾p, ph¶i cã b¶o ®¶m vÒ ®Òn bï, gi¶i to¶ mÆt b»ng ®Ó nhµ thÇu cã thÓ triÓn khai hîp theo ®óng tiÕn ®é quy ®Þnh.
h) KiÓm tra vµ thùc hiÖn c¸c hîp ®ång.
Tríc khi tr×nh kÕt qu¶ ®Êu thÇu ®Ó cÊp cã thÈm quyÒn phª duyÖt, chñ ®Çu t ph¶i lµm râ c¸c néi dung hîp ®ång víi nhµ thÇu ®îc ®Ò nghÞ xÐt tróng thÇu. §èi víi c¸c hîp ®ång quèc tÕ ph¶i ®îc ngêi cã thÈm quyÒn phª duyÖt néi dung hîp ®ång.
Chñ ®Çu t cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn hîp ®ång vµ chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ hîp ®ång ®· ký.
Trêng hîp chØ ®Þnh thÇu chñ ®Çu t ph¶i c¨n cø vµo thiÕt kÕ kü thuËt vµ tæng dù to¸n ®· ®îc duyÖt ®Ó th¬ng th¶o vµ ký kÕt hîp ®ång theo quy dÞnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång.
i) Qu¶n lý kü thuËt, chÊt lîng thiÕt bÞ vµ chÊt lîng x©y dùng ;
Chñ ®Çu t chÞu tr¸ch nhiÖm qu¶n lý chÊt lîng c«ng tr×nh x©y dùng ngay tõ giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t, thùc hiÖn ®Çu t cho ®Õn khi kÕt thóc x©y dùng ®a c«ng tr×nh vµo khai th¸c sö dông.
j) VËn hµnh thö, nghiÖm thu, quyÕt to¸n vèn ®Çu t, bµn giao vµ thùc hiÖn b¶o hµnh s¶n phÈm.
C«ng t¸c nghiÖm thu c«ng tr×nh, ®îc tiÕn hµnh tõng ®ît ngay sau khi lµm xong nh÷ng khèi lîng c«ng tr×nh khuÊt, nh÷ng kÕt kÊu chÞu lùc, nh÷ng bé phËn hay h¹ng môc c«ng tr×nh vµ toµn bé c«ng tr×nh.
ViÖc nghiÖm thu tõng phÇn vµ toµn bé c«ng tr×nh x©y dùng do chñ ®Çu t tæ chøc thùc hiÖn víi sù tham gia cña c¸c tæ chøc t vÊn, thiÕt kÕ, x©y l¾p, cung øng thiÕt vµ c¬ quan gi¸m ®Þnh chÊt lîng theo ph©n c¸ch.
1.3. Giai ®o¹n kÕt thóc x©y dùng ®a dù ¸n vµo khai th¸c sö dông.
N«i dông c«ng viÖc ph¶i thùc hiÖn khi kÕt thóc x©y dùng bao gåm :
a) NghiÖm thu bµn giao c«ng tr×nh
C«ng tr×nh x©y dùng chØ ®îc bµn giao toµn bé cho chñ ®Çu t khi ®· x©y l¾p hoµn chØnh theo thiÕt kÕ ®îc duyÖt, vËn hµnh ®óng yªu cÇu kü thuËt vµ nghiÖm thu ®¹t yªu cÇu chÊt lîng (kÓ c¶ viÖc hoµn thiÖn néi, ngo¹i thÊt c«ng tr×nh vµ thu dÞn vÖ sinh mÆt b»ng).
Tïy theo ®iÒu kiÖn cô thÓ cña tõng c«ng tr×nh, trong qu¸ tr×nh x©y dùng cã thÓ tiÕn hµnh bµn giao t¹m thêi tõng phÇn viÖc, h¹ng môc c«ng tr×nh thuéc dù ¸n hoÆc dù ¸n thµnh phÇn ®Ó khai th¸c t¹o nguån vèn thóc ®Èy viÖc hoµn thµnh toµn bé dù ¸n.
Khi bµn giao toµn bé c«ng tr×nh, ph¶i giao c¶ hå s¬ hoµn thµnh c«ng tr×nh, nh÷ng tµi liÖu vÒ c¸c vÊn ®Ò cã liªn quan ®Õn c«ng tr×nh ®îc bµn giao, tµi liÖu híng dÉn sö dông, qu¶n lý, chÕ ®é duy tu b¶o dìng c«ng tr×nh.
§èi víi dù ¸n khu ®« thÞ míi, khi hoµn thµnh dù ¸n ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng, dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi, chñ ®Çu t ph¶i lËp hå s¬ hoµn c«ng vµ chuyÓn giao viÖc qu¶n lý khai th¸c sö dông toµn bé c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng trªn khu ®Êt thuéc dù ¸n cho UBND cÊp tØnh ®Ó qu¶n lý khai th¸c sö dông.
§èi víi dù ¸n ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng, dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi ph¶i x©y dùng trong nhiÒu n¨m th× viÖc tæ chøc chuyÓn giao cã thÓ tiÕn hµnh thµnh nhiÒu ®ît theo kÕ ho¹ch ph©n kú ®Çu t trong dù ¸n ®· ®îc c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn phª duyÖt.
b) Thùc hiÖn viÖc kÕt thóc c«ng tr×nh.
Sau khi bµn giao c«ng tr×nh, nhµ thÇu x©y dùng ph¶i thanh lý hoÆc di chuyÓn hÕt tµi s¶n cña m×nh ra khái khu vùc x©y dùng c«ng tr×nh vµ tr¶ l¹i ®Êt mîn hoÆc thuª t¹m ®Ó phôc vô thi c«ng theo quy ®Þnh cña hîp ®ång, chÞu tr¸ch nhiÖm theo dâi, söa ch÷a c¸c h háng cña c«ng tr×nh cho ®Õn khi c¸c thêi h¹n b¶o hµnh c«ng tr×nh.
C«ng tr×nh x©y dùng sau khi nghiÖm thu bµn giao chñ ®Çu t ph¶i ®¨gn ký tµi s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Hå s¬ ®¨ng ký tµi s¶n lµ biªn b¶n tæng nghiÖm thu bµn giao c«ng tr×nh.
c) VËn hµnh c«ng tr×nh
Sau khi nhËn bµn giao c«ng tr×nh, chñ ®Çu t cã tr¸ch nhiÖm khai th¸c, sö dông n¨ng lùc c«ng tr×nh, ®ång bé ho¸ tæ chøc s¶n xuÊt, kinh doanh dÞch vô, hoµn thiÖn tæ chøc vµ ph¬ng ph¸p qu¶n lý nh»m ph¸t huy ®Çy ®ñ c¸c chØ tiªu kinh tÕ- kü thuËt ®· ®îc ®Ò ra trong dù ¸n.
Chñ ®Çu t hoÆc tæ chøc ®îc giao qu¶n lý vµ sö dông c«ng tr×nh cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn b¶o tr× c«ng tr×nh.
d) B¶o hµnh c«ng tr×nh x©y dùng
Thêi h¹n tèi thiÓu b¶o hµnh c«ng tr×nh dîc tÝnh tõ ngµy nhµ thÇu bµn giao c«ng tr×nh hoÆc h¹ng môc c«ng tr×nh ph¶i b¶o hµnh cho chñ ®Çu t vµ ®îc quy ®Þnh nh sau :
- B¶o hµnh 24 th¸ng ®èi víi c«ng tr×nh x©y dùng quan träng cña Nhµ níc vµ c«ng trinh thuéc dù ¸n nhãm A ;
- B¶o hµnh 12 th¸ng ®èi víi c¸c c«ng tr×nh kh¸c
e) QuyÕt to¸n vèn ®Çu t
ChËm nhÊt lµ 6 th¸ng sau khi dù ¸n hoµn thµnh ®a vµo vËn hµnh, chñ ®Çu t ph¶i hoµn thµnh b¸o c¸o quyÕt to¸n vèn ®Çu t göi ngêi cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh ®Çu t.
Dù ¸n ®Çu t b»ng nhiÒu nguån vèn kh¸c nhau, trong b¸o c¸o quyÕt to¸n ph¶i ph©n tÝch râ tõng nguån vèn.
§èi víi c¸c dù ¸n ®Çu t kÐo dµi nhiÒu n¨m, khi quyÕt to¸n chñ ®Çu t ph¶i quy ®æi vèn ®Çu t ®· thùc hiÖn vÒ mÆt b»ng gi¸ trÞ t¹i thêi ®iÓm bµn giao ®a vµo vËn hµnh ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n cè ®Þnh míi t¨ng vµ gi¸ trÞ tµi s¶n bµn giao.
f) Phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t
Tríc khi phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t, tÊt c¶ c¸c b¸o c¸o quyªt to¸n ph¶i ®îc tæ chøc thÈm tra quyÕt to¸n.
Bé trëng Bé Tµi chÝnh phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t c¸c dù ¸n nhãm A cña Nhµ níc theo uû quyÒn cña Thñ tíng ChÝnh phñ ;
§èi víi c¸c dù ¸n cßn l¹i th× ngêi cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh ®Çu t ®«ng thêi lµ ngêi phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t
2. Néi dung cña QLDA ®Çu t x©y dùng theo lÜnh vùc
2.1. Qu¶n lý ph¹m vi dù ¸n
Nh»m qu¶n lý chÆt chÏ c¸c phÇn c«ng viÖc n»m trong kÕ ho¹ch thùc hiÖn dù ¸n .
2.2. Qu¶n lý thêi gian
Lµ viÖc lËp kÕ ho¹ch, ph©n phèi vµ gi¸m s¸t tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n nh»m ®¶m b¶o thêi gian hoµn thµnh dù ¸n .
Nh ta biÕt, thêi gian lµ mét lo¹i tµi nguyªn kh«ng thÓ thay thÕ ®îc vµ rÊt quan träng ®èi víi cuéc sèng cña mçi ngêi, chÝnh v× lÏ ®ã trong qu¶n lý dù ¸n ngêi ta lu«n quan t©m ®Õn thêi gian cho viÖc hoµn thµnh tõng c«ng viÖc còng nh toµn bé dù ¸n víi mong muèn ®¹t ®îc kÕt qu¶ tèt mµ vÉn rót ng¾n ®îc thêi gian . Mét c«ng cô quan träng gióp cho chñ dù ¸n lµm ®îc ®iÒu ®ã lµ viÖc lËp kÕ ho¹ch thùc hiÖn dù ¸n. B¶n kÕ ho¹ch nµy kh«ng ph¶i lµ mét v¨n b¶n mang tÝnh chÊt cè ®Þnh vµ cøng nh¾c mµ nã cÇn ®îc thêng xuyªn gi¸m s¸t vµ cËp nhËt.
§èi víi c¸c giai ®o¹n chÝnh cña qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n, b¶n kÕ ho¹ch dù ¸n gióp cho gi¸m ®èc dù ¸n gi¸m s¸t vµ chØ ®¹o c¸c ho¹t ®éng hµng ngµy, lµ c¨n cø ®Ó ®a ra nh÷ng hµnh ®éng ®iÒu chØnh cÇn thiÕt vµ quan träng h¬n c¶ lµ nã thÓ hiÖn sù ph©n bæ thêi gian còng nh nguån lùc cho c¸c c«ng viÖc cña dù ¸n .
Nh÷ng lîi Ých mµ viÖc lËp kÕ ho¹ch dù ¸n ®em l¹i bao gåm c¸c lîi Ých sau:
+ Dù ¸n hoµn thµnh ®óng h¹n
+ Gi¶m thiÓu c¸c c«ng viÖc ph¶i lµm l¹i
+ T¨ng møc ®é hiÓu biÕt cña mäi ngêi vÒ t×nh tr¹ng cña dù ¸n
+ Cã thÓ ®iÒu khiÓn dù ¸n thay v× bÞ dù ¸n ®iÒu khiÓn
+ BiÕt ®îc thêi gian thùc hiÖn c¸c phÇn viÖc chÝnh cña dù ¸n
+ BiÕt ®îc c¸ch thøc ph©n phèi chi phÝ cña dù ¸n
+ X¸c ®Þnh râ tr¸ch nhiÖm vµ quyÒn lîi cña mäi ngêi
+ Hîp nhÊt c¸c c«ng viÖc ®Ó ®¶m b¶o chÊt lîng dù ¸n theo yªu cÇu cña chñ ®Çu t
Tõ nh÷ng lîi Ých ®îc nªu ë trªn, ta thÊy viÖc lËp kÕ ho¹ch cho dù ¸n lµ v« cïng cÇn thiÕt. LËp kÕ ho¹ch cho dù ¸n vµ ®¶m b¶o thùc hiÖn dù ¸n theo ®óng kÕ ho¹ch kh«ng nh÷ng rót ng¾n thêi gian ®Ó hoµn thµnh dù ¸n mµ cßn cã thÓ gãp phÇn n©ng cao chÊt lîng vµ gi¶m bít chi phÝ cho dù ¸n .
2.3. Qu¶n lý chi phÝ
§ã lµ qu¸ tr×nh dù to¸n kinh phÝ gi¸m s¸t thùc hiÖn chi phÝ theo tiÕn ®é cho tõng c«ng viÖc vµ toµn bé dù ¸n, lµ viÖc tæ chøc, ph©n tÝch nh÷ng sè liÖu vµ b¸o c¸o nh÷ng th«ng tin vÒ chi phÝ. HiÓu mét c¸ch ®¬n gi¶n qu¶n lý chi phÝ chÝnh lµ viÖc theo dâi c¸c kho¶n chi phÝ thùc tÕ kh¸c víi chi phÝ dù kiÕn nh thÕ nµo, qua ®ã cã thÓ x¸c ®Þnh ®îc c¸c vÊn ®Ò phi hiÖu qu¶ vÒ chi phÝ ®ang næi lªn vµ ®Ò ra nh÷ng gi¶i ph¸p ®iÒu chØnh kÞp thêi .
§Ó qu¶n lý vÒ chi phÝ cña dù ¸n ta dïng nhiÒu chØ tiªu ®Ó ®¸nh gi¸ trong ®ã ®¸ng chó ý cã chØ tiªu ph©n tÝch sai lÖch vÒ chi phÝ vµ ph©n tÝch sai lÖch vÒ tiÕn ®é
Ph©n tÝch sai lÖch vÒ chi phÝ
Sai lÖch vÒ chi phÝ ®îc thÓ hiÖn qua c«ng thøc sau:
CV = ACWP – BCWP
CV% =
Trong ®ã: CV lµ sai lÖch vÒ chi phÝ
ACWP lµ thùc chi cho c«ng viÖc ®· tiÕn hµnh
BCWP lµ kinh phÝ dù trï cho c«ng viÖc ®· tiÕn hµnh
Ph©n tÝch sai lÖch vÒ tiÕn ®é
Sai lÖch vÒ tiÕn ®é ®îc thÓ hiÖn qua c¸c c«ng thøc sau
SV = BCWP –BCWS
SV% =
Trong ®ã : SVlµ sai lÖch vÒ tiÕn ®é
BCWP lµ kinh phÝ dù trï cho c«ng viÖc ®· tiÕn hµnh
BCWS lµ kinh phÝ dù trï cho c«ng viÖc theo lÞch
2.4. Qu¶n lý chÊt lîng
Lµ qu¸ tr×nh triÓn khai gi¸m s¸t nh÷ng tiªu chuÈn chÊt lîng cho viÖc thùc hiÖn dù ¸n ®¶m b¶o chÊt lîng s¶n phÈm dù ¸n ®¸p øng ®îc yªu cÇu cña chñ ®Çu t
§· tõ l©u, ngêi ta c«ng nhËn tÇm quan träng cña vÊn ®Ò chi phÝ trong qu¶n lý dù ¸n nh»m ®¶m b¶o hoµn thµnh c«ng viÖc ®óng thêi h¹n vµ víi mét kho¶n chi phÝ thÝch hîp. Tuy nhiªn, chØ gÇn ®©y ngêi ta míi c«ng nhËn mét c¸ch ®Çy ®ñ tÇm quan träng cña chÊt lîng vµ nhu cÇu ph¶i cã mét hÖ thèng qu¶n lý chÊt lîng. Cã mét sè lý do dÉn ®Õn viÖc hiÖn nay ngêi ta cµng n©ng cao tÇm quan träng cña vÊn ®Ò chÊt lîng ®ã lµ:
+ Do thiÕt bÞ kü thuËt ngµy cµng tinh vi h¬n
+ Do cã sù c¹nh tranh trong th¬ng m¹i
+ Do hËu qu¶ cña sù háng hãc ngµy cµng lín
+ Trªn nhiÒu lÜnh vùc th¬ng m¹i sù tÝn nhiÖm lµ quan träng h¬n c¶
+ NÕu thùc hiÖn tèt c¸c biÖn ph¸p kiÓm so¸t chÊt lîng th× sÏ lµm gi¶m tæng chi phÝ
+ Khi chÊt lîng ®îc n©ng cao th× sÏ gióp cho doanh nghiÖp n©ng cao ®îc vÞ thÕ c¹nh tranh cña m×nh vµ më réng c¸c thÞ trêng míi .
+ Do c¸c yªu cÇu ph¸p lý quy ®ÞnhvÒ chÊt lîng ngµy cµng hoµn thiÖn vµ ®îc kiÓm so¸t mét c¸ch chÆt chÏ h¬n .
+ Do c¸c nh©n tè x· héi, vÝ dô sù quan t©m nhiÒu h¬n ®Õn viÖc b¶o vÖ ngêi mua, luËt vÒ bÖnh nghÒ nghiÖp vµ an toµn lao ®éng .
Tõ ý nghÜa quan träng cña vÊn ®Ò chÊt lîng nh ®· nªu trªn tíi ®©y mét c©u hái ®Æt ra lµ: §Ó n©ng cao chÊt lîng dù ¸n th× nh÷ng yªu cÇu cÇn ph¶i thùc hiÖn lµ g×? Theo ý kiÕn cña nhiÒu c¸n bé qu¶n lý dù ¸n: Muèn n©ng cao h¬n n÷a chÊt lîng dù ¸n tríc hÕt ph¶i xÐt l¹i toµn bé hÖ thèng dù ¸n xem nã cã hiÖu qu¶ kh«ng. Sau ®ã cÇn tiÕn hµnh n©ng cao chÊt lîng trong toµn bé dù ¸n tõ kh©u lËp dù ¸n ®Õn kh©u triÓn khai vµ ®Ó ®¶m b¶o chÊt lîng vÒ mÆt kü thuËt cÇn ph¶i kiÓm tra liªn tôc trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn, cµng kiÓm tra chÆt chÏ trong giai ®o¹n chÕ t¹o vµ x©y dùng cµng tèt.
Tãm l¹i, thùc hiÖn tèt c«ng t¸c qu¶n lý chÊt lîng dù ¸n chÝnh lµ viÖc lµm thÕ nµo ®Ó n©ng cao ®îc nhËn thøc cña tÊt c¶ c¸c thµnh viªn tham gia dù ¸n vÒ tÇm quan träng cña chÊt lîng vµ quan träng h¬n lµ ph¶i cã nh÷ng biÖn ph¸p nh»m gi¸m s¸t chÆt chÏ viÖc thùc hiÖn c¸c yªu cÇu vÒ chÊt lîng .
2.5. Qu¶n lý nh©n lùc
Lµ viÖc phèi hîp nh÷ng nç lùc cña mäi thµnh viªn tham gia dù ¸n vµo viÖc hoµn thµnh môc tiªu cña dù ¸n. Nã cho thÊy viÖc sö dông lùc lîng lao ®éng cña dù ¸n hiÖu qña ®Õn møc nµo .
2.6. Qu¶n lý th«ng tin
§ã lµ qu¸ tr×nh ®¶m b¶o c¸c dßng th«ng tin th«ng suèt nhanh vµ chÝnh x¸c gi÷a c¸c thµnh viªn dù ¸n vµ víi c¸c cÊp qu¶n lý kh¸c nhau .
2.7. Qu¶n lý rñi ro
Lµ viÖc x¸c ®Þnh c¸c yÕu tè rñi ro dù ¸n, lîng ho¸ møc ®é rñi ro vµ cã kÕ ho¹ch ®èi phã còng nh qu¶n lý tõng lo¹i rñi ro .
2.8. Qu¶n lý hîp ®ång vµ ho¹t ®éng mua b¸n
Lµ qu¸ tr×nh lùa chän, th¬ng lîng, qu¶n lý c¸c lo¹i hîp ®ång vµ ®iÒu hµnh viÖc mua b¸n c¸c lo¹i nguyªn vËt liÖu, trang thiÕt bÞ, dÞch vô... cÇn thiÕt cho dù ¸n .
2.9. LËp kÕ ho¹ch tæng quan
Lµ qu¸ tr×nh tæ chøc dù ¸n theo mét tr×nh tù l«gic, lµ viÖc chi tiÕt ho¸ c¸c môc tiªu dù ¸n thµnh nh÷ng c«ng viÖc cô thÓ vµ ho¹ch ®Þnh mét ch¬ng tr×nh ®Ó thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc ®ã nh»m ®¶m b¶o c¸c lÜnh vùc qu¶n lý kh¸c nhau cña dù ¸n ®· ®îc kÕt hîp mét c¸ch chÝnh x¸c vµ ®Çy ®ñ .
III. C«ng cô qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng
1. BiÓu ®å ph©n t¸ch c«ng viÖc
C¬ cÊu ph©n t¸ch c«ng viÖc lµ viÖc ph©n chia theo cÊp bËc mét dù ¸n thµnh c¸c nhãm nhiÖm vô vµ c«ng viÖc cô thÓ, lµ viÖc x¸c ®Þnh, liÖt kª vµ lËp b¶ng gi¶i thÝch cho tõng c«ng viÖc cÇn thùc hiÖn cña dù ¸n.
VÒ h×nh thøc, s¬ ®å c¬ cÊu ph©n t¸ch c«ng viÖc gièng nh mét c©y ®a hÖ ph¶n ¸nh theo cÊp bËc c¸c c«ng viÖc cÇn thùc hiÖn cña mét dù ¸n. Mét s¬ ®å ph©n t¸ch c«ng viÖc cã nhiÒu cÊp bËc. CÊp bËc trªn cïng ph¶n ¸nh môc tiªu cÇn thùc hiÖn. C¸c cÊp bËc thÊp dÇn thÓ hiÖn møc ®é chi tiÕt cña môc tiªu. CÊp ®é thÊp nhÊt lµ nh÷ng c«ng viÖc cô thÓ. Sè lîng c¸c cÊp bËc cña WBS phô thuéc quy m« vµ ®é phøc t¹p cña dù ¸n.
Cã thÓ ph¸t triÓn s¬ ®å c¬ cÊu ph©n t¸ch c«ng viÖc theo nhiÒu ph¬ng ph¸p. Ba ph¬ng ph¸p chÝnh hay sö dông lµ ph¬ng ph¸p thiÕt kÕ dßng (ph¬ng ph¸p l«gic), ph¬ng ph¸p ph©n t¸ch theo c¸c giai ®o¹n h×nh thµnh ph¸t triÓn (chu kú) vµ ph¬ng ph¸p ph©n t¸ch theo m« h×nh tæ chøc (chøc n¨ng).
S¬ ®å ph©n t¸ch c«ng viÖc:
Dù ¸n
CÊp II
CÊp III
CÊp IV
CÊp I: Toµn bé dù ¸n
CÊp II: Nh÷ng c«ng viÖc lín
CÊp III: Nh÷ng c«ng viÖc nhá
CÊp IV: Nh÷ng c«ng viÖc nhá h¬n n÷a
CÊp V: Nh÷ng c«ng viÖc riªng lÎ
2. S¬ ®å m¹ng cña dù ¸n.
M¹ng c«ng viÖc lµ kü thuËt tr×nh bµy kÕ ho¹ch tiÕn ®é, m« t¶ díi d¹ng s¬ ®å mèi quan hÖ liªn tôc gi÷a c¸c c«ng viÖc ®· ®îc x¸c ®Þnh c¶ vÒ thêi gian vµ thø tù tríc sau. M¹ng c«ng viÖc lµ sù nèi kÕt c¸c c«ng viÖc vµ c¸c sù kiÖn.
Cã hai ph¬ng ph¸p chÝnh ®Ó biÓu diÔn m¹ng c«ng viÖc. §ã lµ ph¬ng ph¸p “®Æt c«ng viªc trªn mòi tªn” vµ ph¬ng ph¸p “®Æt c«ng viÖc trong c¸c nót”. C¶ hai ph¬ng ph¸p ®Òu cã chung nguyªn t¾c lµ: tríc khi mét c«ng viÖc cã thÓ b¾t ®Çu th× tÊt c¶ c¸c c«ng viÖc tríc nã ph¶i ®îc hoµn thµnh vµ c¸c mòi tªn ®îc vÏ theo chiÒu tõ tr¸i sang ph¶i, ph¶n ¸nh quan hÖ logic tríc sau gi÷a c¸c c«ng viÖc nhng ®é dµi mòi tªn kh«ng cã ý nghÜa.
3. Ph¬ng ph¸p biÓu ®å GANTT
BiÓu ®å GANTT lµ ph¬ng ph¸p tr×nh bµy tiÕn tr×nh thùc tÕ còng nh kÕ ho¹ch thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc cña dù ¸n theo tr×nh tù thêi gian. Môc ®Ých cña G._.ANTT lµ x¸c ®Þnh mét tiÕn ®é hîp lý nhÊt ®Ó thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc kh¸c nhau cña d ¸n. TiÕn ®é nµy tïy thuéc vµo ®é dµi c«ng viÖc, nh÷ng ®iÒu kiÖn rµng buéc vµ kú h¹n ph¶i tu©n thñ.
CÊu tróc cña biÓu ®å.
- Cét däc tr×nh bµy c«ng viÖc, thêi gian t¬ng øng ®Ó thùc hiÖn tõng c«ng viÖc ®îc tr×nh bµy trªn trôc hoµnh.
- Mçi ®o¹n th¼ng thÓ hiÖn mét c«ng viÖc. §é dµi ®o¹n th¼ng lµ ®é dµi c«ng viÖc. VÞ trÝ cña ®o¹n th¼ng thÓ hiÖn quan hÖ thø tù tríc sau gi÷a c¸c c«ng viÖc.
4. HÖ thèng th«ng tin
ThiÕt lËp mét hÖ thèng th«ng tin cã chÊt lîng lµ m«t trong nh÷ng nh©n tè ®¶m b¶o chÊt lîng hiÖu qu¶ qu¶n lý dù ¸n. Muèn hÖ thèng th«ng tin th«ng suèt vµ hiÖu qu¶ cÇn ®¶m b¶o ®iÒu kiÖn vÒ vËt chÊt còng nh con ngêi trong c¬ chÕ ho¹t ®éng cña nã.
- VËt chÊt; cÇn trang bÞ ph¬ng tiÖn hiÖn ®¹i; m¸y tÝnh nèi m¹ng, m¸y fax, ®iÖn tho¹i, tham gia khai th¸c xa lé th«ng tin, m¹ng internet, hÖ thèng biÓu kÕ ho¹ch...
- Con ngêi; cÇn bè trÝ nh÷ng chuyªn gia cã kü n¨ng ®¸p øng ®îc ®ßi hái cña hÖ thèng th«ng tin hiÖn ®¹i.
- C¬ chÕ ho¹t ®éng; cÇn ph©n ®Þnh râ chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n còng nh néi dung truyÒn th«ng tin.
IV. Quan ®iÓm ®¸nh gi¸ dù ¸n ®Çu t x©y dùng vµ c¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t x©y dùng
1. C¸c quan ®iÓm ®¸nh gi¸ cña dù ¸n ®Çu t
C¸c d ¸n ph¶i ®îc ®¸nh gi¸ theo c¸c gi¸c ®é lîi Ých kh¸c nhau nh lîi Ých cña chñ ®Çu t, lîi Ých cña quèc gia vµ x· héi, lîi Ých cña tæ chøc tµi trî cho dù ¸n, lîi Ých cña d©n c ®Þa ph¬ng ®Æt dù ¸n ®Çu t.
1.1. Quan ®iÓm cña chñ ®Çu t.
Khi ®¸nh gi¸ dù ¸n ®Çu t c¸c chñ ®Çu t dÜ nhiªn ph¶i xuÊt ph¸t tríc hÕt tõ lîi Ých trùc tiÕp cña hä, tuy nhiªn lîi Ých nµy ph¶i n»m trong khu«n khæ lîi Ých chung cña quèc gia vµ céng ®ång, mµ lîi Ých nµy thÓ hiÖn tríc hÕt ë ®êng lèi chung ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña ®Êt níc còng nh ë c¸c luËt cã liªn quan ®Õn ®Çu t, b¶o vÖ m«i trêng...
1.2. Quan ®iÓm cña Nhµ níc
Nãi chung khi ®¸nh gi¸ c¸c dù ¸n ®Çu t, Nhµ níc ph¶i xuÊt ph¸t tõ lîi Ých tæng thÓ cña quèc gia vµ x· héi, tõ ®êng lèi chung ph¸t triÓn cña ®Êt níc vµ ph¶i xÐt toµn diÖn c¸c mÆt kÜ thuËt, kinh tÕ, chÝnh trÞ, v¨n ho¸, x· héi, b¶o vÖ an ninh vµ quèc phßng còng nh b¶o vÖ m«i trêng.
§èi víi c¸c dù ¸n ®Çu t cña c¸c doanh nghiÖp nhµ n¬c sù ®¸nh gi¸ cña nhµ níc còng s©u s¾c vµ toµn diÖn h¬n so víi dù ¸n ®Çu t cña c¸c doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh, mµ ë ®©y sù xem xÐt cña Nhµ níc chñ yÕu chØ h¹n chÕ ë c¸c mÆt t«n träng ph¸p luËt, b¶o vÖ m«i trêng, sù phï hîp víi ®êng lèi ph¸t triÓn chung cña ®Êt níc cña dù ¸n ®Çu t...
2. C¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ qu¶n lý dù ¸n
HiÖu qu¶ cña dù ¸n ®Çu t lµ toµn bé môc tiªu ®Ò ra cña dù ¸n, ®îc ®Æc trng b»ng c¸c chØ tiªu ®Þnh tÝnh (thÓ hiÖn ë c¸c lo¹i hiÖu qu¶ ®¹t ®îc) vµ b»ng c¸c chØ tiªu ®Þnh lîng (thÓ hiÖn quan hÖ gi÷a chi phÝ bá ra cña dù ¸n vµ c¸c kÕt qu¶ ®¹t ®îc theo môc tiªu cña dù ¸n).
§Ó ®¸nh gi¸ mét dù ¸n ®Çu t ph¶i dùa trªn mét hÖ thèng c¸c chØ tiªu vÒ kÜ thuËt, c«ng nghÖ, tµi chÝnh, kinh tÕ vµ x· héi, trong ®ã mét sè chØ tiªu tµi chÝnh vµ kinh tÕ ®ãng vai trß chØ tiªu hiÖu qu¶ tæng hîp ®Ó lùa chän ph¬ng ¸n.
ChØ cã c¸c chØ tiªu tµi chÝnh vµ kinh tÕ míi cã thÓ ph¶n ¸nh tæng hîp vµ t¬ng ®èi toµn diÖn dù ¸n ®Çu t, kÓ c¶ c¸c mÆt kÜ thuËt vµ x· héi cña dù ¸n.
Theo ph¬ng ¸n hiÖn hµnh, c¸c chØ tiªu tµi chÝnh, kinh tÕ, x· héi cña mét dù ¸n ®Çu t bao gåm c¸c nhãm sau:
2.1. Nhãm chØ tiªu hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n.
C¸c chØ tiªu hiÖu qu¶ tµi chÝnh ph¶n ¸nh lîi Ých trùc tiÕp cña c¸c doanh nghiÖp víi t c¸ch lµ chñ ®Çu t, vµ ®îc chia thµnh hai nhãm: c¸c chØ tiªu tÜnh(tÝnh to¸n cho mét n¨m) vµ c¸c chØ tiªu ®éng(tÝnh to¸n cho c¶ ®êi dù ¸n cã tÝnh ®Õn sù biÕn ®éng cña c¸c chØ tiªu kinh tÕ theo thêi gian).
+ C¸c chØ tiªu tÜnh gåm:
Chi phÝ tÝnh cho mét ®¬n vÞ s¶n phÈm.
Lîi nhuËn tÝnh cho mét ®¬n vÞ s¶n phÈm.
Møc doanh lîi cña mét ®«ng vèn ®Çu t hµng n¨m.
Thêi gian thu håi vèn nhê lîi nhuËn vµ khÊu hao còng nh thêi gian thu håi vèn nhê lîi nhuËn.
+ C¸c chØ tiªu ®éng bao gåm:
HiÖu sè thu chi ®îc quy vÒ thêi ®iÓm hiÖn t¹i hoÆc t¬ng lai, ®îc ®Ó nguyªn cho c¶ ®êi dù ¸n hay san ®Òu hµng n¨m.
SuÊt lêi thu néi t¹i vµ c¸c biÕn lo¹i.
TØ sè thu chi.
2.2. Nhãm chØ tiªu hiÖu qu¶ kinh tÕ-x· héi cña dù ¸n.
Nhãm chØ tiªu nµy ph¶n ¸nh lîi Ých cña Nhµ níc vµ cña céng ®ång thu ®îc cña dù ¸n. C¸c chØ tiªu thu ®îc cña dù ¸n ë ®©y ®îc dïng ®Ó phôc vô cho Nhµ níc vµ céng ®ång. C¸c chØ tiªu ë ®©y cã thÓ x¶y ra trùc tiÕp trong dù ¸n hay gi¸n tiÕp ngoµi dù ¸n. Cã thÓ dÉn ra mét sè chØ tiªu chñ yÕu nh: møc ®ãng thuÕ hµng n¨m cña dù ¸n cho Nhµ níc, møc t¨ng thu nhËp cho ngêi lao ®éng cña doanh nghiÖp vµ ngoµi doanh nghiÖp, gi¶m thÊt nghiÖp, b¶o vÒ m«i trêng vv...
Ch¬ng II
T×nh h×nh qu¶n lý thùc tÕ cña dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×.
Giíi thiÖu tæng qu¸t vÒ Chñ ®Çu t -Tæng c«ng ty S«ng §µ
Tªn chñ ®Çu t : Tæng c«ng ty S«ng §µ
§Þa chØ : Nhµ G10 – Sè 493 – 495 §êng NguyÔn Tr·i - Thanh Xu©n Nam, QuËn Thanh Xu©n, Hµ Néi.
Tel :(84-4) 8541164/8541160
C¸c kinh nghiÖm vÒ ®Çu t vµ qu¶n lý dù ¸n cña chñ ®Çu t
Tæng c«ng ty S«ng §µ lµ mét doanh nghiÖp nhµ níc thuéc Bé x©y dùng ®îc thµnh lËp tõ n¨m 1960. HiÖn nay Tæng c«ng ty S«ng §µ lµ mét doanh nghiÖp lín ®îc thµnh lËp theo quyÕt ®Þnh 90 cña Thñ tíng ChÝnh Phñ. Trªn 40 n¨m TCT ®· tÝch luü nhiÒu kinh nghiÖm, cã kh¶ n¨ng qu¶n lý vµ thùc hiÖn dù ¸n thµnh c«ng, sau ®©y lµ mét sè kinh nghiÖm mµ chñ ®Çu t ®· cã:
VÒ kinh nghiÖm vµ qu¶n lý vµ thùc hiÖn c¸c dù ¸n; Tæng c«ng ty S«ng §µ ®· tõng x©y dng thµnh c«ng c¸c dù ¸n lín cña ®Êt níc nh: Th¸c Bµ, giÊy B·i B»ng, DÖt VÜnh Phóc, c¸c c«ng tr×nh thuû ®iÖn nh: Thuû ®iÖn Hoµ B×nh, TrÞ An, Yaly, S«ng Hinh, Hµm ThuËn- §a My, VÜnh S¬n..., c¸c c«ng tr×nh giao th«ng nh: x©y dùng quèc lé 1, quèc lé 10, ®êng L¸ng- Hoµ L¹c, hÇm ®Ìo H¶i V©n.vv...
VÒ kinh nghiÖm qu¶n lý x©y dùng khu ®« thÞ: TCT S«ng §µ ®· vµ ®ang qu¶n lý thùc hiÖn c¸c dù ¸n vÒ x©y dùng h¹ tÇng khu ®« thÞ míi nh khu Nam Thanh Xu©n- Hµ Néi, khu Ao Sen thÞ x· Hµ §«ng vµ hiÖn ®ang thùc hiÖn dù ¸n: x©y dùng khu §« thÞ V¹n Têng- thuéc khu c«ng nghiÖp Dung QuÊt ( Qu¶ng Ng·i) víi quy m« gÇn 30ha.
VÒ kinh nghiÖm qu¶n lý c¸c dù ¸n ®Çu t: TCT S«ng §µ còng ®· tù ®Çu t nhiÒu c«ng tr×nh x©y dùng cã vèn ®Çu t lín víi h×nh thøc ®Çu t: chñ ®Çu t tù thùc hiÖn dù ¸n, cô thÓ nh: Dù ¸n B.O.T thuû ®iÖn CÇn §¬n thuéc nhãm A, vèn ®Çu t h¬n 1000 tû ®ång, dù ¸nBO thuû ®iÖn Ry Ninh II vèn ®Çu t trªn 130 tû ®ång, thuû ®iÖn Nµ L¬i, nhµ m¸y c¸n thÐp Hng Yªn v.v...
I. Giíi thiÖu kh¸i qu¸t vÒ dù ¸n ph¸t triÓn Khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×.
Dù ¸n ®Çu t khu ®« thÞ míi Mü §×nh - MÔ Tr× lµ mét trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ ®· ®îc x¸c ®Þnh trong ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë Thµnh phè vµ ®Þnh híng quy ho¹ch chung cña thñ ®« Hµ Néi ®· ®îc Thñ tíng chÝnh phñ phª duyÖt t¹i quyÕt ®Þnh sè 108/ Q§-TTg ngµy 20 th¸ng 6 n¨m 1998. Nh»m dµnh mét phÇn quü nhµ ®Êt ®Ó phôc cho nhu cÇu nhµ ë cña c¸n bé c«ng nh©n viªn cña Tæng c«ng ty S«ng §µ, mét phÇn phôc vô c«ng viÖc kinh doanh ph¸t triÓn nhµ. VÞ trÝ cña dù ¸n nh sau:
+ PhÝa §«ng- B¾c gi¸p ®êng vanh ®ai 3
+ PhÝa §«ng- Nam gi¸p ®êng quy ho¹ch
+ PhÝa T©y_ B¾c gi¸p d©n c x· MÔ §×nh
+ PhÝa T©y- Nam gi¸p ®êng quy ho¹ch vµ khu liªn hiÖp thÓ thao quèc gia.
Toµn bé khu vùc n»m trong ph¹m vi x· Mü §×nh vµ x· MÔ Tr×, huyÖn Tõ Liªm - Hµ Néi. Tæng diÖn tÝch cña khu ®« thÞ lµ 36476 m2.
Tªn dù ¸n ®Çu t : Dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×.
§Þa ®iÓm x©y dùng: Thuéc x· Mü §×nh vµ x· MÔ Tr×, huyÖn Tõ Liªm, Hµ Néi.
Chñ ®Çu t dù ¸n : Tæng c«ng ty S«ng §µ ( Bé X©y Dùng).
1. C¸c chØ tiªu c¬ b¶n cña khu ®« thÞ:
1.1. ChØ tiªu kinh tÕ kÜ thuËt c¬ b¶n phÇn kiÕn tróc:
DiÖn tÝch sµn nhµ b×nh qu©n: 24m2/ ngêi
MËt ®é x©y dùng nhµ ë trung b×nh:
+ §èi víi khu nhµ cao tÇng: 35% - 45% (cao tõ 7 ®Õn 12 tÇng)
+ §èi víi khu nhµ ë thÊp tÇng : 50% - 55% (3 ®Õn 4 tÇng)
+ Nhµ ë biÖt thù: 40 %
1.2. ChØ tiªu c¬ b¶n phÇn h¹ tÇng kü thuËt:
Giao th«ng:
+ B·i ®ç xe: 50 xe/1000 d©n
+ Tû lÖ ®êng néi bé: 20%-25%
CÊp níc: 200 lÝt/ngêi/ngµy ®ªm.
CÊp ®iÖn: nhµ ë 0,7 KW/ngêi; c«ng céng: 50 W/m2 sµn
Th«ng tin: 44 m¸y ®iÖn tho¹i/100 d©n.
1.3. C¬ cÊu quy ho¹ch sö dông ®Êt:
- Tæng diÖn tÝch: 361.476 m2
- §Êt ®êng: 28 %
- §Êt c«ng céng: 10 %
- §Êt trêng häc: 9 %
- §Êt nhµ ë cao tÇng: 10 %
- §Êt nhµ ë thÊp tÇng: 19%
- §Êt biÖt thù: 9 %
- §Êt c©y xanh: 15%
2. H×nh thøc qu¶n lý ®Çu t cña dù ¸n.
Dù ¸n Mü §×nh – MÔ Tr× cña TCT S«ng §µ sÏ thùc hiÖn theo ph¬ng thøc kinh doanh toµn diÖn dù ¸n; v× vËy bµi viÕt chØ ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý ®Çu t x©y dùng th«ng qua c¸c kÕt qu¶ mµ dù ¸n ®· thùc hiÖn ®îc.
Chñ ®Çu t ®îc Nhµ níc giao ®Êt sÏ dïng quü ®Êt ®Ó ®Çu t c¬ së h¹ tÇng kü thuËt vµ c¬ së h¹ tÇng x· héi ®ång bé, huy ®éng c¸c nguån vèn kh¸c nhau ®Ó ®Çu t c¸c c«ng tr×nh kinh doanh, khi kÕt thóc x©y dùng sÏ qu¶n lý khai th¸c, b¶o hµnh c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt trong 10 - 15 n¨m sau ®ã bµn giao kh«ng båi hoµn cho thµnh phè. Chñ ®Çu t chÞu tr¸ch nhiÖm tù chñ kinh doanh, hiÖu qu¶ vµ rñi ro cña dù ¸n.
3. Tæng vèn ®Çu t.
A) Chi phÝ x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt : 133.630,14 triÖu ®ång
B) Chi phÝ ®Êt: 99.113 triÖu ®ång
C) Chi phÝ chuÈn bÞ ®Çu t: 1.628,04 triÖu ®ång
D) C«ng t¸c t vÊn: 3.356,11 triÖu ®ång
E) Chi phÝ kh¸c: 7.212.39 triÖu ®ång
F) Dù phßng phÝ 10%: 13.799,28 triÖu ®ång
G) L·i vay trong thêi gian x©y dùng: 29.033,16 triÖu ®ång
Tæng møc ®Çu t(A+B+C): 287.772 triÖu ®ång
4. Ph¬ng thøc huy ®éng vèn.
Vèn tù cã cña Tæng c«ng ty; vay tõ quü ph¸t triÓn nhµ ë; quü hç trî ®Çu t quèc gia; vay tÝn dông; kªu gäi øng vèn tõ kh¸ch hµng.
Liªn doanh, liªn kÕt víi mét sè doanh nghiÖp chuyªn ®Çu t x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ®Ó x©y dùng nhµ cho thuª.
Liªn doanh liªn kÕt víi ®èi t¸c níc ngoµi ®Ó x©y dùng chung c b¸n cho ngêi cã thu nhËp thÊp.
Vèn ng©n s¸ch Nhµ níc trÝch tõ tiÒn sö dông ®Êt giao l¹i cho chñ ®Çu t ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt cÊp thµnh phè vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng x· héi trùc tiÕp phôc vô cho khu vùc.
5. Môc tiªu cña dù ¸n.
Sö dông quü ®Êt t¹o vèn ph¸t triÓn ®ång bé c¬ së h¹ tÇng t¹i khu ®« thÞ míi x©y dùng tËp trung ®¹t c¸c tiªu chuÈn vÒ kü thuËt x©y dùng, m«i trêng vµ ®iÒu kiÖn sèng cña Thñ ®« hiÖn ®¹i;
Ph¸t triÓn quü nhµ ë phôc vô ch¬ng tr×nh d·n d©n ë trung t©m Thµnh phè;
Gãp phÇn hoµn chØnh qui ho¹ch tæng thÓ Thñ ®« Hµ Néi ®· ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt;
Huy ®éng mäi nguån vèn cïng tham gia x©y dùng dù ¸n;
Tõng bíc hoµn chØnh mét khu ®îc x©y dùng ®ång bé theo quy ho¹ch ®îc duyÖt, ®¸p øng c¸c yªu cÇu vÒ kh«ng gian kiÕn tróc, kü thuËt, t¹o m«i trêng sinh ho¹t thuËn tiÖn, ®¶m b¶o vÖ sinh m«i trêng vµ ®iÒu kiÖn sèng cho ngêi d©n ®« thÞ.
6. TiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n:
Dù ¸n khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× thùc hiÖn trong thêi gian 04 n¨m, tõ quý IV n¨m 2001 ®Õn hÕt quý III n¨m 2005.
7. C¬ chÕ qu¶n lý dù ¸n.
Dù ¸n khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× ®îc thùc hiÖn theo h×nh thøc Chñ ®Çu t trùc tiÕp qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n theo quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh 16/2005/N§ - CP ngµy 7 th¸ng 2 n¨m 2005 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh; c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh.
8. S¬ ®å tæ chøc vµ ®iÒu hµnh dù ¸n:
C¸c c¬ quan chøc n¨ng
TCT S«ng §µ - Chñ ®Çu t
ChÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng
C«ng ty CP §TPT §« thÞ vµ Khu c«ng nghiÖp S«ng §µ
Trùc tiÕp qu¶n lý vµ kinh doanh khai th¸c dù ¸n
Phã Tæng gi¸m ®èc Kü thuËt
Tæng gi¸m ®èc C«ng ty CP
Phã Tæng gi¸m ®èc Kinh doanh
Phßng QLKT
Phßng TCKT
Phßng KTKH
C¸c xÝ nghiÖp x©y l¾p
Phßng TC HC
XN T vÊn ThiÕt kÕ
Tæng c«ng ty s«ng §µ- chñ ®Çu t dù ¸n lµ Tæng c«ng ty lín cña Bé X©y dùng ho¹t ®éng kinh doanh trªn nhiÒu lÜnh vùc. §Ó thùc hiÖn tèt c«ng t¸c ®Çu t Tæng c«ng ty thµnh lËp mét ®¬n vÞ thµnh viªn lµ C«ng ty Cæ phÇn ®Çu t ph¸t triÓn ®« thÞ vµ khu c«ng nghiÖp S«ng §µ.
8.1. NhiÖm vô cña C«ng ty Cæ phÇn ®Çu t ph¸t triÓn ®« thÞ vµ khu c«ng nghiÖp s«ng §µ
T vÊn ®Çu t: lËp vµ thùc hiÖn c¸c dù ¸n x©y dùng, kinh doanh nhµ ë, khu ®« thÞ vµ khu c«ng nghiÖp
Chñ ®éng liªn doanh, liªn kÕt, hîp ®ång víi c¸c nhµ ®Çu t thø cÊp
Kinh doanh khai th¸c c¸c dÞch vô vÒ nhµ ë, khu ®« thÞ vµ khu c«ng nghiÖp
Tæ chøc thi c«ng x©y l¾p c¸c c«ng tr×nh d©n dông vµ c«ng nghiÖp
8.2. Bé m¸y cña C«ng ty Cæ phÇn ®Çu t ph¸t triÓn ®« thÞ vµ khu c«ng nghiÖp s«ng §µ
C«ng ty Cæ phÇn ®Çu t ph¸t triÓn ®« thÞ vµ khu c«ng nghiÖp s«ng §µ lµ doanh nghiÖp. C«ng ty cã t c¸ch ph¸p nh©n ®Çy ®ñ. Bé m¸y c«ng ty bao gåm:
Tæng gi¸m ®èc c«ng ty do Héi ®ång qu¶n trÞ c«ng ty bæ nhiÖm, miÔn nhiÖm, khen thëng, kû luËt. Tæng gi¸m ®èc c«ng ty lµ ®¹i diÖn t c¸ch ph¸p nh©n cña c«ng ty mµ chÞu tr¸ch nhiÖm tríc Héi ®ång qu¶n trÞ c«ng ty vµ ph¸p luËt vÒ qu¶n lý ®iÒu hµnh c«ng ty.
Phã gi¸m ®èc c«ng ty lµ ngêi gióp viÖc cña Tæng gi¸m ®èc c«ng ty ®iÒu hµnh c«ng viÖc theo sù ph©n c«ng cña Tæng gi¸m ®èc c«ng ty; chÞu tr¸ch nhiÖm tríc Tæng gi¸m ®èc c«ng ty vµ ph¸p luËt vÒ nhiÖm vô ®îc ph©n c«ng thùc hiÖn.
KÕ to¸n trëng c«ng ty gióp Táong gi¸m ®èc c«ng ty tæ chøc thùc hiÖn c«ng t¸c kÕ to¸n, thèng kª cña c«ng ty, cã quyÒn vµ nghÜa vÞ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
C¸c phßng ban chuyªn m«n nghiÖp vô cña c«ng ty cã chøc n¨ng tham mu gióp Tæng gi¸m ®èc c«ng ty qu¶n lý, ®iÒu hµnh mäi ho¹t ®éng cña c«ng ty.
C¸c ®¬n vÞ s¶n xuÊt kinh doanh thuéc c«ng ty thùc hiÖn mét sè nhiÖm vô cña c«ng ty vÒ s¶n xuÊt kinh doanh.
II. ý nghÜa cña dù ¸n
Khu ®« thÞ Mü §×nh- MÔ Tr× n»m phÝa T©y- Nam Thµnh phè Hµ Néi lµ mét trong c¸c dù ¸n ph¸t triÓn ®« thÞ ®· ®îc x¸c ®Þnh trong ch¬ng tr×nh nhµ ë Thµnh phè vµ ®inh híng quy ho¹ch chung cña Thñ ®« Hµ Néi, khu ®Êt nµy cã vÞ trÝ rÊt thuËn lîi ®Ó ph¸t triÓn mét khu ®« thÞ míi:
- PhÝa §«ng – B¾c gi¸p ®êng vµnh ®ai 3.
- PhÝa §«ng- Nam gi¸p ®êng quy ho¹ch.
- PhÝa T©y- B¾c gi¸p d©n c x· Mü ®×nh
- PhÝa T©y- Nam gi¸p ®êng quy ho¹ch vµ khu Liªn hîp thÓ thao Quèc gia.
HiÖn t¹i, quanh khu vùc dù ¸n, nh khu gi¸p ®êng vµnh ®ai 3, khu gi¸p ®êng quy ho¹ch vµ khu Liªn hîp thÓ thao quèc gia tèc ®é khu ®« thÞ ho¸ ®ang ph¸t triÓn m¹nh, viÖc triÓn khai thùc hiÖn dù ¸n sím sÏ phôc vô ®¾c lùc cho c«ng t¸c qu¶n lý qui ho¹ch t¹i phÝa T©y- Nam thñ ®«.
Víi diÖn tÝch 36,8612 ha, khu ®« thÞ míi Mü §×nh- MÔ Tr× lµ mét trong sè Ýt nh÷ng dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë cã quy m« lín ë Hµ Néi. ChÝnh v× vËy, viÖc sím triÓn khai x©y dùng khu ®« thÞ nµy sÏ gãp phÇn:
- Cung cÊp sè lîng ®¸ng kÓ nhµ ë cho ngêi d©n Hµ Néi, gãp phÇn gi¶m mËt ®é d©n c trong khu vùc néi thµnh
- H×nh thµnh mét khu ®« thÞ míi cã quy ho¹ch hoµn chØnh, kÌm theo hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt hiÖn ®¹i, gãp phÇn n©ng cao chÊt lîng sèngcho nh©n d©n Thñ ®« Hµ Néi.
- Gãp phÇn c¶i t¹o c¶nh quan ®« thÞ cña Thµnh phè Hµ Néi.
- Gãp phÇn thùc hiÖn thµnh c«ng chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña Thñ ®« Hµ Néi ®Õn n¨m 2010 cung nh thùc hiÖn Tæng §iÒu chØnh quy ho¹ch Hµ Néi.
- Gãp phÇn thùc hiÖn thµnh c«ng ChiÕn lîc quèc gia vÒ nhµ ë
- Sau khi h×nh thµnh Khu ®« thÞ míi, chiÕn lîc ph¸t triÓn ®« thÞ ë Hµ Néi sÏ cã nh÷ng nh©n tè kÝch thÝch, nh÷ng kinh nghiÖm ®Çu t vµ m« h×nh qu¶n lý ®« thÞ hiÖn ®¹i.
- H¹n chÕ viÖc x©y dùng nhµ ë kh«ng theo qui ho¹ch.
III. C¸c c¨n cø ph¸p lý, c¬ chÕ liªn quan ®Õn qu¶n lý dù ¸n ph¸t triÓn Khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× .
1. C¸c c¨n cø ph¸p lý.
- LuËt ®Êt ®ai ngµy 14/7/1993 vµ luËt söa ®æi bæ xung mét sè ®iÒu cña luËt ®Êt ®ai ngµy2/12/1998.
- Ph¸p lÖnh thñ ®« Hµ Néi ngµy 28/12/2000.
- NghÞ ®Þnh sè 52/1999/N§-CP ngµy 8 th¸ng 7 n¨m1999 cña chÝnh phñ vÒ viÖc ban hµnh qui chÕ qu¶n lý ®Çu t vµ x©y dùng vµ NghÞ ®Þnh 12/2000/N§_CP ngµy 5 th¸ng 5 n¨m 2000 vÒ viÖc bæ ®æi bæ xung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh 52/1999/N§-CP.
- NghÞ ®Þnh 16/2005/N§ - CP ngµy 7 th¸ng 2 n¨m 2005 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh.
- NghÞ ®Þnh sè 51/1999/N§-CP ngµy 8 th¸ng 7 n¨m 1999 cña ChÝnh phñ vÒ qui ®Þnh chi tiÕt thi hµnh LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t trong níc.
- NghÞ ®Þnh 71/2001/N§-CP ngµy 5/10/2001 cña ChÝnh phñ vÒ viÖc u ®·i ®Çu t x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª.
- QuyÕt ®Þnh sè 108/1998/Q§-TTg ngµy 20/6/1998 cña Thñ tíng ChÝnh phñ vÒ viÖc phª duyÖt ®iÒu chØnh quy ho¹ch chung Thñ ®« Hµ Néi ®Õn n¨m 2020.
- QuyÕt ®Þnh sè 14/2000/Q§-UB ngµy 14/2/2000 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc phª duyÖt quy ho¹ch chi tiÕt huyÖn Tõ Liªm – Hµ Néi tû lÖ 1/5000.
- QuyÕt ®Þnh sè 15/2000/Q§- UB ngµy 14/2/2000 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc ban hµnh ®iÒu lÖ qu¶n lý x©y dùng theo quy ho¹ch chi tiÕt huyÖn Tõ Liªm – Hµ Néi tû lÖ 1/5000.
- QuyÕt ®Þnh sè 68/1999/Q§- UB ngµy 18 th¸ng 8 n¨m 1999 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc ban hµnh qui ®Þnh vÒ thñ tôc ®Ó giao ®Êt, thuª ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè Hµ Néi.
- C¨n cø tho¶ thuËn ®Þa ®iÓm x©y dùng sè: 817/KTST-QH ngµy 28/9/1999 cña KTST thµnh phè Hµ Néi.
- C«ng v¨n sè 2398/BXD-KHTK ngµy 23/8/1999vÒ viÖc ®Ò nhgÞ UBND thµnh phè Hµ Néi cho phÐp Tæng c«ng ty X©y dùng S«ng §µ ®Çu t x©y dùng khu ®« thÞ míi t¹i Hµ Néi.
- C¨n cø c«ng v¨n sè 367/UB-XDDT ngµy 29/2/2000 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc giao cho Tæng c«ng ty X©y dùng S«ng §µ lµm chñ ®Çu t x©y dùngkhu ®« thÞ míi t¹i MÔ Tr×, Hµ Néi
- QuyÕt ®Þnh sè 81/2001/Q§-UB ngµy 04/10/2001 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc phª duyÖt qui ho¹ch chi tiÕt khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×, huyÖn Tõ Liªm, Hµ Néi tû lÖ 1/2000.
- QuyÕt ®Þnh sè 82/2001/Q§- UB ngµy 04/10/2001cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc ban hµnh ®iÒu lÖ qu¶n lý x©y dùng theo quy ho¹ch chi tiÕt khu ®« thÞ míi Mü §×nh- MÔ Tr×, huyÖn Tõ Liªm, Hµ Néi tû lÖ 1/2000.
- QuyÕt ®Þnh sè 1408/Q§-UB ngµy 04/03/2002 cña UBND thµnh phè Hµ Néi vÒ viÖc thu håi 368.612m2 ®Êt t¹i 2 x· Mü §×nh vµ MÔ Tr×, huyÖn Tõ Liªm, Hµ Néi, giao cho Tæng c«ng ty S«ng §µ ®Ó ®Çu t x©y dùng vµ kinh doanh h¹ tÇng khu ®« thÞ míi Mü §×nh- MÔ Tr×.
2. Mét sè c¬ chÕ liªn quan ®Õn dù ¸n
2.1. C¬ chÕ qu¶n lý sö dông ®Êt
Chñ ®Çu t dù ¸n chÞu tr¸ch nhiÖm qu¶n lý toµn bé diÖn tÝch ®Êt ®îc giao ®Ó tæ chøc thùc hiÖn dù ¸n ®Õn khi kÕt thóc vµ bµn giao cho Thµnh phè.
Chñ së h÷u hoÆc chñ qu¶n lý hîp ph¸p ( ®èi víi c¸c c«ng tr×nh c«ng céng) ®Òu cã tr¸ch nhiÖm ®¨ng ký vµ ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u c«ng tr×nh vµ quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ( ®èi víi c«ng tr×nh ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt) theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. Trong ®ã:
§èi víi c¸c c«ng tr×nh kü thuËt h¹ tÇng ( hÖ thèng cÊp níc, tho¸t níc xö lý níc th¶i, cÊp ®iÖn, ®êng giao th«ng ...) Chñ ®Çu t bµn giao cho UBND Thµnh phè ®Ó giao cho c¸c c¬ quan chuyªn ngµnh qu¶n lý vµ khai th¸c theo quy ®Þnh hiÖn hµnh.
§èi víi c¸c c«ng tr×nh phóc lîi c«ng céng ( c«ng viªn c©y xanh, bê s«ng, khu thÓ dôc thÓ thao, trêng häc nhµ trÎ ...) chñ ®Çu t bµn giao cho c¸c c¬ quan qu¶n lý theo quy ®Þnh cña UBND Thµnh phè ®Ó tæ chøc phôc vô vÒ nhu cÇu vÒ v¨n hãa gi¸o dôc, vui ch¬i gi¶i trÝ cho nh©n d©n.
§èi víi nhµ ë: C¸c c¨n hé ®îc b¸n theo gi¸ kinh doanh sÏ thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña Nhµ níc, ngêi mua nhµ sÏ ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë ®èi víi c¨n hé chung c cao tÇng vµ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi nhµ ë thÊp tÇng biÖt lËp, sau khi ®· hoµn thµnh nghÜa vô tµi chÝnh vµ c¸c thñ tôc kh¸c theo néi dung hîp ®ång mua nhµ ®· ®îc ký kÕt.
§èi víi c¸c c«ng tr×nh kinh doanh ( trung t©m th¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, cao èc v¨n phßng, c©u l¹c bé thÓ dôc thÓ thao ...) c¸c chñ ®Çu t thø ph¸t ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh theo ®óng quy ho¹ch vµ thiÕt kÕ ®îc duyÖt sÏ tiÕn hµnh thuª ®Êt cña Nhµ níc vµ thùc hiÖn ®¨ng ký kinh doanh theo ph¸p luËt hiÖn hµnh.
2.2. C¬ chÕ x©y dùng h¹ tÇng x· héi b»ng tiÒn sö dông ®Êt chËm nép
C¨n cø theo NghÞ ®Þnh 71/2001/N§-CP vµ c¬ chÕ ®ang ®îc ¸p t¹i Thµnh phè Hµ Néi, tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt cña dù ¸n ®îc chËm nép vµ ®îc sö dông ®Ó ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng cña dù ¸n.
IV. C«ng t¸c qu¶n lý thùc hiÖn cña dù ¸n K§T míi Mü §×nh – MÔ Tr×
1. Giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t
1.1. T×nh h×nh thùc hiÖn
1.1.1. X¸c ®Þnh nhu cÇu thÞ trêng.
Theo sè liÖu thèng kª cña UBND Thµnh phè Hµ Néi ( Ch¬ng tr×nh Ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi ), tÝnh ®Õn n¨m 1996 c¸c ®« thÞ cña c¶ níc cã 81 triÖu m2 nhµ ë, trong ®ã riªng Hµ Néi cã 12 triÖu m2 víi diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi lµ 5m2.
Do tû lÖ t¨ng d©n sè vµ tèc ®é ®« thÞ ho¸ nhanh, céng víi viÖc di d©n å ¹t vµo thµnh phè nªn b×nh qu©n nhµ ë ®Çu ngêi ë Hµ Néi vÉn gi¶m, tõ kho¶ng 5,3 m2/ngêi (n¨m 1994) xuèng chØ cßn kho¶ng 4 m2/ngêi trong giai ®o¹n hiÖn nay. Qu¸ tr×nh thùc hiÖn xo¸ bá chÕ ®é bao cÊp vÒ nhµ ë, cha cã c¬ chÕ chÝnh s¸ch thay thÕ, nhµ ë cha ®îc coi lµ h¹ tÇng kü thuËt thiÕt yÕu trong kÕt cÊu h¹ tÇng nãi chung, ®Çu t cho nhµ ë cha ®îc quan t©m ®óng møc; cha cã sù ®Þnh híng thÝch hîp vµ nh÷ng chÝnh s¸ch lín cho sù nghiÖp ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ. ViÖc ph¸t triÓn nhµ ë cha cã mét chiÕn lîc chung, dµi h¹n, chñ yÕu míi ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi cã tiÒn mµ cha quan t©m thÝch ®¸ng ®Õn tÇng líp nh÷ng ngêi nghÌo, ngêi thu nhËp thÊp, nh÷ng ngêi lµm c«ng ¨n l¬ng cña Nhµ níc vµ c¸c ®èi tîng kh¸c trong x· héi ...
Theo dù b¸o ph¸t triÓn, ®Õn n¨m 2010 Hµ Néi sÏ cã kho¶ng 4 triÖu d©n sinh sèng, nhu cÇu vÒ nhµ ë sÏ tiÕp tôc t¨ng thªm 16 triÖu m2 víi møc b×nh qu©n 8 m2/®Çu ngêi (lµ møc vÉn cßn t¬ng ®èi thÊp so víi c¸c níc khu vùc §«ng Nam ¸ lµ 10 – 12 m2/®Çu ngêi).Do nhu cÇu vÒ nhµ ë hiÖn ®ang trë lªn cÊp b¸ch, UBND thµnh phè Hµ Néi ®·, ®ang vµ sÏ thùc hiÖn hµng lo¹t c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, x©y dùng c¸c khu ®« thÞ míi
M« h×nh ph¸t triÓn nhµ ë sÏ tiÕp tôc ®a d¹ng ho¸ c¸c m« h×nh nh»m huy ®éng mäi nguån vèn, mäi thµnh phÇn kinh tÕ – x· héi tham gia ®Çu t x©y dùng nhµ ë chñ yÕu b»ng h×nh thøc ®Çu t vµo c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi, c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë thùc hiÖn theo c¸c h×nh thøc: ®Çu t hoÆc gãp vèn ®Çu t, b¶o l·nh vµ ®îc Thµnh phè giao ®Êt cho c¸c chñ ®Çu t tù lËp dù ¸n theo ®óng quy ho¹ch ®îc duyÖt tr×nh UBND Thµnh phè phª duyÖt, chuÈn bÞ mÆt b»ng, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng chÝnh, chuyÓn giao cho c¸c thµnh phÇn kinh tÕ x· héi tham gia ®Çu t x©y dùng theo quy ho¹ch vµ dù ¸n ®îc duyÖt, theo sù ®iÒu tiÕt vµ chØ ®¹o cña UBND Thµnh phè hoÆc chñ ®Çu t, tæ chøc kinh doanh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
Trªn c¬ së thu thËp c¸c sè liÖu, nghiªn cøu vÒ nhu cÇu thÞ trêng cña dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr× cho thÊy thÞ trêng Hµ Néi ®ang cã nhu cÇu lín, nhng cha ®îc ®¸p øng, ®Æc biÖt lµ nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp trung b×nh vµ thÊp. Nhu cÇu nhµ ë trªn ®Þa bµn sÏ cµng t¨ng cïng víi møc t¨ng d©n sè (c¶ tù nhiªn lÉn c¬ häc), t¨ng thu nhËp cña d©n c ( thu nhËp GDP trªn dÇu ngêi cña thµnh phè hiÖn gÊp kho¶ng 3 lÇn møc trung b×nh cña c¶ níc), vµ yªu cÇu cña cuéc sèng v¨n minh ®« thÞ vµ gia ®×nh hiÖn ®¹i. Tríc nhu cÇu rÊt lín vÒ nhµ ë ®ã cña Hµ Néi thÊy ®îc sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t dù ¸n ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×.
ViÖc x¸c ®Þnh nhu cÇu vÒ nhµ ë ®îc chñ ®Çu t ®Æc biÖt quan t©m, v× ®©y lµ dù ¸n cã vèn ®Çu t lín vµ lµ mét lÜnh vùc kinh doanh míi ®èi víi chñ ®Çu t.
1.1.2. Môc ®Ých ®Çu t cña dù ¸n.
Môc ®Ých ®Çu t cña dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh râ:
- T¹o ra thÞ trêng míi cña cña Tæng c«ng ty S«ng §µ - Chñ ®Çu t trong lÜnh vùc ®Çu t, kinh doanh vµ ph¸t triÓn nhµ phèi hîp víi ph¸t triÓn kinh doanh c¸c dÞch vô kh¸c trong khu ®« thÞ míi.
- Gi¶i quyÕt viÖc lµm, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng, x©y th« c¸c c«ng tr×nh theo quy ho¹ch.
- Sö dông khèi lîng lín vËt t, vËt liÖu do c¸c ®¬n vÞ Thµnh viªn cña Tæng c«ng ty s¶n xuÊt nh: Xi m¨ng, g¹ch, ®¸, bª t«ng t¬i ...
- Gi¶i quyÕt ®îc mét phÇn nhµ ë cho CBCNV Tæng c«ng ty.
1.1.3. Ph©n tÝch hiÖu qu¶ cña dù ¸n vÒ mÆt tµi chÝnh
§Ó ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ cña dù ¸n vÒ mÆt tµi chÝnh, sö dông mét sè chØ tiªu ®éng thuéc nhãm c¸c chØ tiªu hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n sau:
- SuÊt thu lîi néi t¹i IRR, c¨n cø vµo dßng tiÒn doanh thu trõ ®i chi phÝ hµng n¨m.
- Thu nhËp thuÇn cña dù ¸n, trong ®ã thuÕ suÊt cña thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp ®èi víi viÖc kinh doanh h¹ tÇng cña khu nhµ ë ®« thÞ lµ 25% (Theo NghÞ ®Þnh sè 71/2001/N§-CP ngµy 05/10/2001 cña ChÝnh phñ).
X¸c ®Þnh suÊt thu lîi néi t¹i:
SuÊt thu lîi néi t¹i (IRR) cña dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh trong b¶ng tû suÊt triÕt khÊu víi gi¸ trÞ 8,94%/n¨m, cao h¬n møc l·i suÊt tiÒn göi ng©n hµng hiÖn nay, v× vËy dù ¸n ®îc ®¸nh gi¸ lµ cã hiÖu qu¶ vÒ mÆt tµi chÝnh.
Tû suÊt thu håi vèn néi bé IRR: 24,5%
Gi¸ trÞ hiÖn t¹i NPV: 51.871 triÖu ®ång
Thêi gian thu håi vèn: 5 n¨m 4 th¸ng.
Nh vËy, cã thÓ thÊy hiÖu qu¶ vÒ mÆt tµi chÝnh cña dù ¸n bao gåm c¸c kho¶n sau:
- Lîi Ých cña Nhµ níc bao gåm c¸c kho¶n thu: tiÒn sö dông ®Êt, thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng vµ thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp.
- Lîi Ých cña Chñ ®Çu t lµ kho¶n thu nhËp thu
Thu nhËp cña dù ¸n
§¬n vÞ: triÖu ®ång
TT
H¹ng môc
Tæng
2001
2002
2003
2004
2005
2006
1
Doanh thu
482579
0
0
103153
151342
119419
108665
2
Chi phÝ
353390
1734
131932
765471
69828
67915
5433
a
CP hµng n¨m
1734
131932
71390
62261
61944
0
b
CP trÝch tríc
0
0
7847,4
-2282,15
-79,4001
-15485,9
c
ThuÕ VAT 5%
0
0
5157,66
7567,1
5970,93
5433,24
3
Sè kÕt d DD
-1734
-133666
-107061
-25547
25957
129189
4
Lîi nhuËn
-1734
-131932
26606
81514
51504
103232
5
ThuÕ TN DN
0
0
6651,46
20378
12876
25808
6
LN rßng
-1734
-131932
19954
61135
38628
77424
7
Hoµn thuÕ VAT
61
2212
1697
2179
2168
8
Tæng LN rßng
71791
(B¸o c¸o ®iÒu chØnh tæng møc ®Çu t, n¨m 2002)
Tû suÊt thu håi néi bé
§¬n vÞ: triÖu ®ång
N¨m H§
Thu nhËp
R1:9,5%
R2:24,5%
T1
T2
2001
-1734
1
1
-1734,5
-1734,5
2002
-131871
0,913
0,80321
-120430
-105921
2003
23660
0,834
0,64515
19733
15264,2
2004
75643
0,762
0,51819
57614
39197,9
2005
47712
0,696
0,41622
33187
19858,8
2006
99966
0,635
0,33431
63501
33420,1
51871
86
(B¸o c¸o ®iÒu chØnh tæng møc ®Çu t, n¨m 2002)
1.1.4. Lîi nhuËn tiÒm n¨ng cña dù ¸n.
Lîi nhuËn tiÒm n¨ng cña dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh:
- Theo gi¸ thÞ trêng t¹i khu vùc nghiªn cøu, dù kiÕn gi¸ chuyÓn nhîng ®Êt tÝnh b×nh qu©n lµ: 3 triÖu ®ång/m2.
Dù kiÕn doanh thu tõ viÖc chuyÓn nhîng ®Êt cã c¬ së h¹ tÇng lµ:
150000 m2 x 3.106 ®ång = 450 tû ®ång.
- Lîi nhuËn thu tõ nh÷ng dÞch vô kh¸c nh trêng häc, bÖnh viÖn, s¶n xuÊt c«ng nghiÖp kh«ng ®éc h¹i, d¹y nghÒ ..., íc tÝnh hµng n¨m kho¶ng10 tû ®ång.
Thêi gian hoµn vèn íc tÝnh kho¶ng 5 n¨m.
Doanh thu cña dù ¸n
§¬n vÞ: triÖu ®ång
TT
Néi dung
KL (m2)
Gi¸
Tæng DT
2003
2004
2005
2006
1
§Êt biÖt thù
§Êt KD gi¸ TT
31390
6,3
197757
98879
98879
2
§Êt KDHT gi¸ TT
a
§Êt nhµ ë cao tÇng
52561
1,9885
104695
26174
47113
31409
b
§Êt hçn hîp
20945
2,1779
45615
6842
20527
18246
c
§Êt c«ng céng
21499
2,0832
44786
4478,6
15675
24632
3
§Êt C.Giao HT
a
§Êt cao tÇng
(di d©n GPMB)
19596
1,8938
37111
5567
16700
14844
b
§Êt biÖt thù
3006
1,8938
5693
1423
4270
c
§Êt trêng THCS, PTTH
18754
1,8938
35516
15982
19534
d
§Êt nhµ ë thÊp tÇng
6023
1,8938
11406
2852
5133
3422
Tæng
173864
482579
103153
151342
119419
108665
(B¸o c¸o ®iÒu chØnh tæng møc ®Çu t, n¨m 2002)
1.1.5. §¸nh gi¸ ®é rñi ro cña dù ¸n.
Dù ¸n ®Çu t: Ph¸t triÓnkhu ®« thÞ míi Mü §×nh- MÔ Tr× liªn quan mËt thiÕt ®Õn c¸c nhµ ®Çu t thø ph¸t, viÖc ®¸nh gi¸ thuËn lîi vµ khã kh¨n vµ rñi ro chÝnh lµ viÖc xem xÐt c¸c khÝa c¹nh cña nhµ ®Çu t nµy, do ®ã cÇn ®îc ®¸nh gi¸ vÒ nh÷ng rñi ro sau:
VÒ tµi chÝnh:
Ph©n tÝch c¸c rñi ro vÒ tµi chÝnh – kinh tÕ, bao gåm:
- Ph©n tÝch chÊt lîng cña c¸c dù b¸o thÞ trêng, dù b¸o tµi chÝnh – kinh tÕ còng nh chÊt lîng cña sè liÖu gèc(nh ®¬n gi¸, ®Þnh møc, suÊt thu lîi ®îc dïng lµm ngìng hiÖu qu¶) ®îc dïng ®Ó lËp vµ ph©n tÝch dù ¸n ®Çu t.
- Ph©n tÝch ph¬ng ph¸p ®· dïng ®Ó ph©n tÝch tµi chÝnh vµ kinh tÕ – x· héi cña dù ¸n.
- Ph©n tÝch c¸c lo¹i rñi ro vÒ tµi chÝnh vµ kinh tÕ nh: rñi ro vÒ thÞ trêng ®Çu vµo vµ ®Çu ra, thuÕ, tØ gi¸ hèi ®o¸i, t×nh h×nh c¹nh tranh trªn thÞ trêng...
- Ph©n tÝch c¸c biÖn ph¸p kh¾c phôc cña dù ¸n:
+ ¸p dông ph¬ng ph¸p ph©n tÝch dù ¸n trong ®iÒu kiÖn rñi ro vµ bÊt ®Þnh(nhÊt lµ ®èi víi c¸c dù ¸n lín, cã nhiÒu rñi ro).
+ Thµnh lËp quü dù phßng tho¶ ®¸ng
+ ¸p dông h×nh thøc cæ phÇn ®Ó ph©n t¸n rñi ro.
+ Thùc hiÖn mua b¶o hiÓm.
§èi víi dù ¸n khu ®« thÞ míi Mü §×nh – MÔ Tr×, ph©n tÝch c¸c rñi ro vÒ tµi chÝnh ®îc x¸c ®Þnh:
- VÒ rñi ro x¶y ra khi cã biÕn ®éng tµi chÝnh: ChÝnh s¸ch cña chÝnh phñ lµ qu¶n lý, ®iÒu tiÕt tµi chÝnh l©u dµi vµ trong giai ®o¹n 8-10 n¨m tíi cña dù ¸n sÏ kh«ng cã biÕn ®éng lín. §ång thêi víi chu kú khñng kho¶ng trung b×nh 10 n¨m nh c¸c nhµ kinh tÕ ®· ph©n tÝch, th× ®· ®Õn cuèi giai ®o¹n cña dù ¸n cha ®Õn thêi ®iÓm cña sù suy tho¸i.
- Víi ®Þnh híng ph¸t triÓn giai ®o¹n 5 n¨m, 10 n¨m vµ ®Õn n¨m 2020 trong ®ã viÖc khèng chÕ tû lÖ l¹m ph¸t h»ng n¨m tõ 5-6 % ¶nh hëng kh«ng lín ®Õn dù ¸n, nguyªn nh©n cña viÖc b¸n s¶n phÈm cña dù ¸n sÏ ®îc x¸c ®Þnh l¹i cho thÝch hîp víi gi¸ trÞ thËt cña tiÒn tÖ t¹i thêi ®iÓm b¸n hµng.
- VÒ vèn ®Çu t, víi lîng vèn dåi dµo hiÖn nay, víi 4n¨m ®Çu t, vµ kho¶ng 3 n¨m b¸n hµng th× ch¾c ch¾n lîng vèn sÏ kh«ng cã thay ®æi phøc t¹p, nguyªn nh©n giai ®o¹n tíi ®©y chÝnh lµ giai ®o¹n ph¸t triÓn chÝnh vÒ lîng cña c¶ qu¸ tr×nh vµ nh vËy vèn vµ tiÒn tÖ sÏ cã lîng lu©n chuyÓn rÊt lín.
- VÒ sù thay ®æi vÒ vèn ®Çu t, sù thay ®æi nµy bëi c¸c nguyªn nh©n: thay ®æi vÒ thiÕt kÕ, thay ®æi vÒ ®¬n gi¸, ®Þnh møc. C¸c thay ®æi nµy cÇn ®îc ph©n tÝch tÝnh to¸n lîng thay ®æi ¶nh hëng ®Õn hiÖu qu¶ ®Çu t ( viÖc thay ®æi vèn ®Çu t còng®ång nghÜa víi viÖc gi¶m gi¸ s¶n phÈm).
VÒ thÞ trêng:
VÊn ®Ò cung cÇu lµ bíc cÇn ®¸nh gi¸ cÈn thËn ®èi víi c¸c c«ng viÖc kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Víi c¸c sè liÖu thu thËp ®îc trong thêi gian thËp kû gÇn ®©y ( lµ thêi gian khëi ®Çu cña sù kinh doanh bÊt ®éng s¶n).
Nh÷ng t¸c ®éng cña sù thay ®æi cung cÇu ®îc xÐt ®Õn nh sau:
- T¨ng trëng GDP hµng n¨m
- Møc ®é c«ng nghiÖp ho¸ ( giai ®o¹n ®Çu cña sù ph¸t triÓn c«ng nghiÖp ho¸)
- Møc ®é ®« thÞ ho¸
- Møc ®é ph©n ho¸ giµu nghÌo, dÉn ®Õn sù di d©n å ¹t vµo c¸c khu ®« thÞ tËp trung, nh÷ng n¬i cã nhiÒu viÖc lµm vµ cã nhiÒu c¬ héi lµm giµu h¬n
- Møc ®é vÒ d©n trÝ, dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ c¸c ®iÒu kiÖn tiÖn Ých ®èi víi nhµ ë.
- Møc t¨ng d©n sè c¬ häc
- VÊn ®Ò c¹nh tr¹nh ngµy nay gay g¾t trªn thÞ trêng nhµ ®Êt. Víi qui ho¹ch ®îc ®Þnh h×nh trong giai ®o¹n tõ nay ®Õn n¨m 2020 th× t._.
Các file đính kèm theo tài liệu này:
36227.doc
