Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản

động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư kinh doanh Bất động sản; chuyển Bất động sản thành tài sản chính để phát triển kinh tế …. Trong những năm vừa qua, thị trường Bất động sản ở nước ta đã bước đầu được hình thành, nhưng còn sơ khai, chưa đáp ứng được yêu cầu xây dựng phát triển đất nước. Do vậy phát triển thị trường này trong thời gian tới là hết sức cần thiết. Về vấn đề này, nghị quyết Đại hội VIII của Đảng đã xác định: “Tổ chức, quản lý thị trường Bất động sản. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân…Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước …”; Nghị quyết Đại hội IX của Đảng nhấn mạnh: “ Hình thành và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở cửa thị trường Bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”; gần đây nhất, nghị quyết Trung ương 7 Khoá IX đã tiến thêm một bước khi xác định: “Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt” và “Chủ động phát triển vững chắc thị trường Bất động sản …với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế …; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất…”. Thực hiện những chủ trương quan trọng nêu trên của Đảng, trong những năm qua Nhà nước đã ban hành, sửa đổi và bổ sung nhiều loại văn bản pháp luật và các pháp quy điều chỉnh những vấn đề cụ thể của thị trường Bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho thị trường này hoạt động thông thoáng và có hiệu quả tuy nhiên cho đến nay, hoạt động quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản còn có nhiều mặt hạn chế ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của thị trường vì vậy nhất thiết phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản. Vì vậy, để nghiên cứu vấn đề này, em chọn đề tài: “Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản”. Đề tài này nhằm mục tiêu phân tích, chỉ rõ cơ sở khoa học của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản, thực trạng công tác quản lý thị trường Bất động sản hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp chủ yếu tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Đề tài nghiên cứu và vận dụng các chính sách của Đảng và Nhà nước về vấn đề đất đai nhà ở và tham khảo các tạp chí Địa chính, Xây dựng, Kinh tế Phát triển, giáo trình chuyên ngành Địa chính và Kinh doanh Bất động sản, các bài viết của các nhà nghiên cứu. Đề tài sử dụng các phương pháp: phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp phân tích và so sánh, phương pháp thống kê. Nội dung đề tài gồm: Lời nói đầu Chương I: Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Chương II: Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Chương III: Một số giải pháp góp phần tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Kết luận. Đề tài này được trình bày dựa trên sự hướng dẫn tận tình của Thầy giáo TS. Hoàng Cường và Thạc Sỹ Phạm Lan Hương đồng thời dựa trên sự tìm tòi nghiên cứu của bản thân. Trong quá trình nghiên cứu do tầm hiểu biết còn có nhiều hạn chế, do đó chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy em mong nhận được ý kiến phê bình của các thầy, cô giáo để đề tài được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn. Nội dung Chương1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trường Bất động sản. 1. Khái niệm thị trường Bất động sản. Trong quá trình phát triển loài người đã chia tài sản thành Bất động sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ la mã, theo đó Bất động sản không chỉ là của cải đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. ở nước ta, cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, khoản 1, Điều 181, Bộ luật Dân sự (năm 1995) quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đặc điểm đúng nhất của các loại Bất động sản là gắn liền với đất và bản thân đất là một loại Bất động sản quan trọng nhất. Tuy nhiên, không phải tất cả các loại Bất động sản đều là Bất động sản hàng hoá và tham gia vào thị trường Bất động sản. Muốn trở thành hàng hoá, Bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. ở nước ta đất thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phép mua bán đất, mà chỉ có thị trường quyền sử dụng đất. Ngoài ra, do ở nước ta pháp luật chưa quy định danh mục các Bất động sản cụ thể, nên chưa thể xác định rõ ràng các loại thị trường Bất động sản. Đến nay, khi nói đến thị trường Bất động sản, mọi người thường hiểu đó là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở. Riêng về thị trường quyền sử dụng đất có nhiều cách phân loại khác nhau. Thông thường người ta phân chia thị trường này thành: ã Ba cấp thị trường: Thị trường cấp I, thị trường cấp II, thị trường cấp III. Thị trường cấp I là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế. Thị trường cấp II là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này, cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai. Họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng đất. Thị trường cấp III là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê Bất động sản nằm trên đất mà họ có quyền sử dụng. ã Năm loại thị trường ứng với năm loại đất, cụ thể là có năm loại thị trường sau đây: Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp; thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp; thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn; thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị và thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng. ã Ba loại thị trường căn cứ vào tính chất sử dụng đất là: Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả đất lâm nghiệp, đất hoặc mặt nước ao, hồ nuôi trồng thuỷ sản; thị trường quyền sử dụng đất ở, gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị; và thị trường quyền sử dụng đất đối với đất làm mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh như mặt bằng làm nhà xưởng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, nơi vui chơi giải trí … ã Hai loại thị trường căn cứ vào mục tiêu sử dụng đất là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. ã Hai loại thị trường mang tính tổng hợp hơn là thị trường sơ cấp (Thị trường cấp I) và thị trường thứ cấp (Thị trường cấp II và III nêu trên). Đây là cách phân chia tương đối phổ biến hiện nay ở nước ta. Nhìn chung, các cách phân loại thị trường chỉ mang tính chất tương đối, điều này không chỉ diễn ra ở nước ta mà các nước khác cũng tương tự. Những đặc thù của đất và các Bất động sản trên đất như không di dời được, cần lượng vốn đầu tư lớn để tạo lập Bất động sản hàng hoá, …đòi hỏi Nhà nước phải tạo các điều kiện cần thiết để phát triển thị trường này, trong đó nổi lên các vấn đề sau đây: Một là, xây dựng môi trường pháp lý cho giao dịch Bất động sản phù hợp với các nguyên tắc thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho việc tham gia và rút lui khỏi thị trường; hai là, có các giải pháp hữu hiệu tăng cung và tăng cầu Bất động sản hàng hoá; ba là, giá cả Bất động sản phải do thị trường quyết định do quan hệ cung cầu; bốn là, thông tin phải được cung cấp công khai và bình đẳng với mọi đối tượng tham gia thị trường; năm là, phải có sự phát triển đồng bộ giữa các loại thị trường trong nền kinh tế; và sáu là, có sự can thiệp có hiệu lực và có hiệu quả của Nhà nước khi cần thiết. 2. Đặc điểm, vai trò thị trường Bất động sản. 2.1. Đặc điểm thị trường Bất động sản. Thị trường Bất động sản là một bộ phận quan trọng trong hệ thống các thị trường của nền kinh tế. Thị trường Bất động sản nước ta hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau đây: ã Thị trường Bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước bởi vậy thị trường Bất động sản không bao gồm các thị trường lớn mà gồm hàng loạt các thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do các điều kiện tự nhiên , kinh tế xã hội quyết định . ở nước ta thị trường Bất động sản ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường Bất động sản ở nông thôn và miền núi. ã Thị trường Bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo do có sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng. Đặc điểm này dễ dẫn đến tình trạng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tượng cung cầu, giá cả giả. ã Việc tạo lập các bộ phận trong thị trường Bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trường Bất động sản diễn ra chậm vì nó phụ thuộc cơ chế chính sách của Nhà nước, các thủ tục về đăng kí đất đai ,nhà ở, hợp đồng, các thủ tục về chuyển nhượng Bất động sản … ã Cung trong thị trường Bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung Bất động sản với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường, như mua đất, xin giấy phép xây dựng ….Những biến động trong thị trường Bất động sản chậm hơn nhiều so với các thị trường khác. Kết quả là Bất động sản chỉ hấp dẫn những người có thể thanh toán những thứ cho thuê được thực hiện chậm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung của một loại Bất động sản có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ số lượng Bất động sản cho thuê để làm văn phòng có thể tăng lên nếu người sở hữu nhà ở cải tạo nhà ở thành các văn phòng để cho thuê…. ã Trong thị trường Bất động sản tổng cung đất đai cho các mục đích và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể làm gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất đai là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó. ã Ngoài những đặc điểm cụ thể nêu trên, thị trường Bất động sản nước ta có những đặc thù nhất định do đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong khi đó ở hầu hết các nước đất đai thuộc sở hữu tư nhân. Do đó thị trường Bất động sản ở nước ta thực chất gồm thị trường mua bán quyền sử dụng đất (mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và thị trường mua bán các công trình, tài sản gắn liền với đất đai bao gồm cả mua quyền sở hữu. Ngoài ra thị trường Bất động sản ở nước ta hiện nay chủ yếu là phát triển ở các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn do tác động của quá trình đô thị hoá. 2.2. Vai trò của thị trường Bất động sản. ã Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc qia. Tỉ trọng Bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong Bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng nghìn tỉ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì Bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. ã Thị trường Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ được huy động, đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các Bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Thị trường Bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào thị trường Bất động sản thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường Bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. ã Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông thôn tuân thủ quy hoạch bền vững, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đất nước bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá trong xu thế hội nhập và phát triển. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường Bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc quản lý và phát triển thị trường Bất động sản ở đô thị phải đi đôi với công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. ã Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thị trường Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống của các thị trường do vậy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Thị trường Bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như: thị trường Tài chính tín dụng, thị trường Xây dựng, thị trường Vật liệu Xây dựng, thị trường Lao động…Vì vậy, có thể nói rằng sự phát triển của thị trường Bất động sản có tác động lan toả tới sự phát triển của hệ thống các thị trường nói riêng và của cả nền kinh tế quốc dân nói chung. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5- 2 USD. Trung Quốc trong 10 năm trở lại đây đã đặt lĩnh vực đầu tư phát triển Bất động sản là một trong những đầu tàu để kích thích kinh tế phát triển. Phát triển và điều hành tốt thị trường Bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỉ đồng/năm mặc dù tỉ lệ này mới chiếm30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch Bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường Bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỉ đồng mỗi năm. ã Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân, việc tạo lập nhà ở có liên quan chặt chẽ với thị trường Bất động sản. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng lớn trong thị trường Bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường Bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường Bất động sản nhà ở. Bên cạnh những yếu tố tích cực của thị trường Bất động sản, những biến động của thị trường Bất động sản cũng ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Thị trường Bất động sản quá “nóng” dẫn tới ”sốt” hoặc quá lạnh dẫn đến “đóng băng” đều ảnh hưởng không tốt tới đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Hầu hết các ngành sản xuất dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng. Hơn nữa chi phí đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng chiếm tỉ lệ lớn trong đầu tư, chi phí này được khấu hao vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư Bất động sản cao sẽ ảnh hưởng rất lớn tới đầu tư trong nước và thu hút đầu tư nước ngoài và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết có tới 80% lượng vốn vay từ ngân hàng được thế chấp bằng Bất động sản. Khi thị trường Bất động sản bị đóng băng làm ứ đọng một lượng vốn lớn. Việc rút vốn ra khỏi thị trường Bất động sản khi hiện tượng thị trường đóng băng cũng không phải dễ dàng ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ trong một nước mà có thể ảnh hưởng cả các nước trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một thí dụ sinh động mà nguồn vốn chủ yếu của nó đầu tư quá nhiều vốn vào lĩnh vực Bất động sản. Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá Bất động sản nhà ở lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp rất nhiều khó khăn trong tạo lập nhà ở. Hậu quả tất yếu là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng cơi nới nhà ở trái phép phát triển cao làm bộ mặt đô thị mất mỹ quan, gây quá tải hệ thống hạ tầng và ô nhiễm môi trường và tăng tình trạng tranh chấp, khiếu kiện. Ngoài ra khi giá nhà đất lên cao sẽ ảnh hưởng lớn tới các chương trình đầu tư phát triển của Nhà nước. Nhiều dự án mở rộng nâng cấp hạ tầng giao thông đô thị chi phí đền bù giải toả mặt bằng gấp từ 5 đến 10 lần mức đầu tư hạ tầng, gây khó khăn trong bố trí vốn đầu tư, chậm tiến độ và đặc biệt quan trọng là giảm hiệu quả đầu tư. Phát triển thị trường Bất động sản trong điều kiện chưa thực hiện quy hoạch đi trước một bước sẽ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương lai. Những giải pháp tình thế như chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân và nhu cầu nhà xưởng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi chưa có quy hoạch là những ví dụ tiêu biểu. Làm như vậy trước mắt có thể đáp ứng được nhu cầu nhưng về lâu dài khi phát triển cần hiện đại hoá đất nước (từ nông thôn đến thành thị) Nhà nước sẽ phải bỏ ra rất nhiều vào đầu tư để giải phóng mặt bằng, vô hình chung lãng phí một lượng của cải vật chất lớn của xã hội và kéo theo một điều đáng tiếc là Nhà nước và nhân dân đã bỏ ra một lượng vốn đầu tư lớn nhưng bộ mặt đô thị và nông thôn cũng không cải thiện bao nhiêu. ã Thị trường Bất động sản phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích: lợi ích Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng; thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, phát triển các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác, giải quyết các tranh chấp về tài sản đất; góp phần xoá hiện tượng ngầm trong kinh doanh Bất động sản. II. Vai trò của quản lí Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nước đối với nền kinh tế. 1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nước về kinh tế. Nền kinh tế quốc dân là một tổ hợp đa ngành, đa lĩnh vực. Quản lí Nhà nước đối với nền kinh tế là cần thiết, xuất phát từ những nhu cầu sau: Xuất phát từ yêu cầu chung của việc xây dựng nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường hàm chứa cả ưu thế và khuyết tật của nó. Trong những điều kiện nhất định cơ chế thị trường có khả năng điều tiết nền sản xuất xã hội, tức là tự động phân bổ tài nguyên sản xuất vào các khu vực, các ngành kinh tế mà không cần bất kì sự điều khiển từ trung tâm nào, kích thích sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy sản xuất và chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trường trong và ngoài nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cả theo chiều rộng và chiều sâu, nâng cao hiệu quả kinh tế. Bên cạnh đó cơ chế thị trường có những khiếm khuyết nhất định: do mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận nên cùng với sự phát triển của thị trường nảy sinh nhiều vấn đề về kinh tế xã hội, môi trường như lạm phát, thất ngiệp, khủng hoảng kinh tế, ô nhiễm môi trường…. Do vậy cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nước để phát huy những mặt tích cực của cơ chế thị trường đồng thời hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường, bảo đảm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trong nền kinh tế thị trường có nhiều thành phần, các doanh nghiệp đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với tốc độ phát triển của nền kinh tế quốc dân. Bộ mặt của doanh nghiệp chính là bộ mặt của nền kinh tế. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sản xuất đáp ứng nhu cầu của đời sống nhân dân, đóng góp phần lớn vào thu nhập của nền kinh tế quốc dân, đồng thời tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp, góp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử dụng các nguồn lực, thực hiện quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất. Vì vậy, việc tạo lập môi trường, điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển là yêu cầu tự thân của nền kinh tế. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi có “bàn tay” của Nhà nước. Nhà nước thông qua hệ thống các cơ quan từ Trung ương đến địa phương sẽ tiến hành xây dựng các chính sách quản lí vĩ mô: chính sách pháp luật, thuế, tín dụng, vốn, cơ chế giải quyết tranh chấp,…tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển bình đẳng, tự chủ, sáng tạo trong sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh. 1.2. Vai trò của quản lí Nhà nước đối với nền kinh tế. Quản lí Nhà nước về kinh tế là hết sức cần thiết và có vai trò hết sức quan trọng thể hiện ở những điểm chính sau: Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lược phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định ra các mục tiêu, các cân đối lớn về các nguồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt được mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Hai là, tạo ra sự công bằng bình đẳng trong các hoạt động dân sự và kinh doanh thông qua việc ban hành các khuôn khổ pháp luật, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa phù hợp với nền kinh tế thị trường. Ba là, duy trì sự ổn định của nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trường sinh thái,… Bốn là, thông qua hoạt động của thành phần kinh tế Nhà nước, Nhà nước tiến hành điều tiết thị trường, hướng sự phát triển của thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. 2. Vai trò quản lí Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Trong những năm qua, kể từ khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị trường, những yếu tố của thị trường, trong đó có thị trường Bất động sản đang trong quá trình hình thành và phát triển. Do được hình thành trong nền kinh tế thị trường nên thị trường Bất động sản chịu sự tác động của cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác động tiêu cực. Tác động tích cực của cơ chế thị trường sẽ thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển, ngược lại, mặt trái của cơ chế thị trường sẽ tác động tiêu cực đến thị trường Bất động sản, làm cho thị trường phát triển tự phát, manh mún, các hiện tượng kinh doanh ngầm phát triển….Vì vậy, cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản nhằm hạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường, đồng thời phát huy những tác động tích cực của cơ chế thị trường. Xuất phát từ vai trò hết sức to lớn của thị trường Bất động sản đối với nền kinh tế. Thị trường Bất động sản là một bộ phận trong hệ thống thị trường của nền kinh tế, thị trường Bất động sản có quan hệ với nhiều loại thị trường. Đặc biệt hoạt động của thị trường Bất động sản cùng với thị trường lao động, thị trường vốn cho phép khép kín hệ thống thị trường đầu vào của nền kinh tế, tạo ra một cơ chế thị trường đồng bộ theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Ngoài ra, nhà ở còn là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia chiếm 20-50% tổng lượng hình thành tài sản, có khả năng tái sinh, nhờ đó mà tạo ra động lực to thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Hơn nữa, việc phát triển đất đai, nhà ở và kinh doanh Bất động sản còn là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân, thúc đẩy các ngành kinh tế có liên quan phát triển (theo WB nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành có liên quan tăng thêm hai công nhân viên chức). Do tính chất quan trọng như vậy, nên quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản là hết sức cần thiết. Điều này cũng đã được chỉ rõ trong báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VIII của Đảng: “…quản lý chặt chẽ thị trường Bất động sản, xây dựng thị trường vốn…”. Xuất phát từ thực tế thị trường Bất động sản nước ta mới được hình thành, còn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết đặc biệt là các vấn đề về tính pháp lý của hàng hoá Bất động sản, vấn đề về kiểm soát các giao dịch Bất động sản, thông tin Bất động sản, xây dựng các chính sách phát triển thị trường Bất động sản… trong khi đó công tác quản lý của Nhà nước về thị trường Bất động sản còn có nhiều yếu kém, chưa đáp ứng kịp yêu cầu phát triển của thị trường vì vậy vấn đề nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước là hết sức cần thiết và cấp bách. Thực tế phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới đă chứng minh rằng nếu một quốc gia mà công tác Nhà nước quản lý về thị trường Bất động sản đạt hiệu quả cao thì quốc gia đó sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và ổn định. Hầu hết các quốc gia phát triển đều là những nước có thị trường Bất động sản phát triển và công tác quản lý thị trường Bất động sản của Nhà nước đạt hiệu quả cao. 2.2. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về vai trò của Nhà nước đối với nền kinh tế thị trường. Tuy vậy ở các mức độ khác nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản với những nội dung chủ yếu sau: - Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực để thị trường Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của thị trường Bất động sản nộp vào ngân sách của Nhà nước. - Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị trường Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân thị trường Bất động sản cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở. - Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kí cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng như đăng kí biến động phát sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản). - Xây dựng khung pháp lí, quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch Bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi Bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế Bất động sản. - Xây dựng hệ thống thông tin mở – Ngân hàng dữ liệu về Bất động sản đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch về Bất động sản và việc quản lý Bất động sản của các cơ quan Nhà nước. - Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh, môi giới Bất động sản. III. Nội dung, phương pháp, công cụ quản lí nhà nước đối với thị trường Bất động sản. 1. Nội dung quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản. Thị trường Bất động sản bao gồm nhiều yếu tố như cung, cầu, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường, các giao dịch trên thị trường ….Vì vậy quản lý thị trường Bất động sản bao gồm các nội dung chủ yếu sau: - Quản lý nguồn cung Bất động sản: Nhà nước sẽ quản lý nguồn cung hàng hoá Bất động sản thông qua hệ thống pháp luật và các chính sách phát triển thị trường Bất động sản, các khu vực sản xuất nhà ở công cộng (khu vực Nhà nước)…. +) Thông qua luật pháp và chính sách, Nhà nước điều tiết tăng hoặc giảm nguồn cung Bất động sản. Thông qua các quy định của luật pháp sẽ quyết định một Bất động sản có đủ điều kiện để trở thành hàng hoá hay không và có được th._.