Một số giải pháp góp phần hoàn thiện và thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại địa bàn Hà Nội (51tr)

à thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phố dân cư xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai đô thị lại càng có giá trị to lớn hơn do chức năng và tính chất sử dụng nó. Ngày nay trong cơ chế thị trường việc khai thác đất đai càng có ý nghĩ quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, nhất là khu vực đất đai đô thị. Đô thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao, cơ sở hạ tầng thích hợp nơi tập trung tâm chuyên ngành hay tổng hợp có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước. Quy hoạch sử dụng đất đai là giai đoạn đầu xem xét nghiên cứu để bố trí đất hợp lý sẽ có tác dụng lớn cho mọi hoạt động và phát triển đô thị về tổ chức đời sống, tổ chức sản xuất, giảm chi phí (giá thành) trong xây dựng góp phần cho cảnh quan môi trường đô thị phong phú, hấp dẫn. Mục tiêu một đô thị đẹp toàn diện và phát triển bền vững. Song thực tế thời gian qua, công tác quy hoạch sử dụng đất đang gặp khó khăn nghiêm trọng. Chỉ có 7/61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có hồ sơ thẩm định quy hoạch sử dụng đất được chính phủ thông qua, bên cạnh đó cũng chưa có hệ thống văn bản pháp luật quy định đầy đủ về nội dung quy hoạch sử dụng đô thị nói chung. Vì vậy, công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị nói riêng hiện đang là vấn đề cấp bách cần được xúc tiến nhiều hơn nữa. Từ đó em chọn đề tài “Một số giải pháp góp phần hoàn thiện và thúc đẩy công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị tại địa bàn Hà Nội” để làm chuyên đề thực tập của chuyên ngành Kinh tế và Quản lý - Đô Thị Trường ĐHKTQD Đề án làm rõ cơ sở lý luận của vấn đề - quy hoạch sử dụng đất đô thị và trên cơ sở đó phân tích thực tế công tác quy hoạch đất đô thị thời gian qua ở đô thị lớn và thành phố Hà Nội. Đồng thời đã mạnh dạn đưa ra 1 số biện pháp nhằm đẩy mạnh công tác quan hệ sử dụng đất đô thị. Chuyên đề được thực hiện dựa trên cơ sở quá trình học tập chuyên ngành và một số tài liệu sách báo tạp chí chuyên ngành Kinh tế Đô thị, cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo ThS:Trần Thị Hương Ngân, Em xin chân thành cảm ơn và kính mong được cô tiếp tục chỉ bảo và các bạn đọc đóng góp ý kiến để bài chuyên đề của em được hoàn thiện hơn. Chương I Cơ sở lý luận về công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị Quá trình đô thị hoá Khái niệm về đô thị hoá rất đa dạng, bởi vì đô thị hoá chứa đựng nhiều biểu hiện khác nhau trong quá trình phát triển. Các nhà khoa học xem xét và quan sát hiện tượng đô thị hoá từ nhiều góc độ khác nhau, và đây chỉ là một khái niệm trong số đó: Đô thị hoá là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, là sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Quá trình đô thị hoá là quá trình công nghiệp hoá đất nước, và cũng là quá trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ dạng nông thôn sang thành thị. Tuy nhiên, ở các nước đang phát triển đặc trưng của đô thị hoá là sự tăng nhanh dân số đô thị không hoàn tòan dựa trên cơ sở phát triển công nghiệp, vì thế đã gây nên nhiều bất cập trong xã hội. Biểu hiện của đô thị hoá là sự tập trung dân cư- lao động, tư bản vào một khu tập trung nhất định kéo theo sự hoàn thiện từng bước hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị. Có thể nói: Tăng dân số đô thị-tích luỹ vốn-công nghiệp hoá, đó là chuỗi các sự kiện tất yếu sẽ phát sinh trong quá trình đô thị hoá. Tốc độ đô thị hoá cao là dấu hiệu tốt của mỗi quốc gia- dấu hiệu của sự phát triển- nếu quá trình đô thị hoá đó theo quy hoạch và theo hướng dẫn. Như vậy, đô thị hoá là một tất yếu của sự phát triển kinh tế -xã hội, đồng thời nó đặt ra hàng loạt vấn đề kinh tế -xã hội- môi trường gắn với sự tồn tại và phát triển đô thị trong đó có vấn đề kinh tế-xã hội-môi trường gắn với sự tồn tại và phát triển đô thị trong đó có vấn đề sử dụng đất đô thị hiệu quả, tiết kiệm. 2. Những ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá với việc sử dụng đất đô thị Khái niệm đất đô thị Theo điều 55 luật đất đai năm 1993 và điều 1 nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 CP về quản lý đất đô thị thì: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã được quy hoạch chi tiết xác lập thành các dự án đầu tư xây dựng các khu công nghiệp khu dân cư và các khu công trình khác việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được quản lý theo quy định của đất đô thị Đặc điểm Đất đô thị có những đặc điểm cơ bản sau đây: Nguồn gốc đất đô thị là từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi đã có quy hoạch và dự án đầu tư. Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất kỳ một vị trí nào Đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao, giá trị từng lô đất phụ thuộc vào vị trí của chúng. Giá trị sử dụng vào mục đích sử dụng từng lô đất cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá đất đô thị Việc quản lý và sử dụng đất đô thị phải được theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Chế độ sử dụng các loại đất đô thị được quy định cụ thể trong các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị và được ghi rõ trong chứng chỉ quy hoạch Phân loại đất đô thị Mỗi nước có một cách phân chia đất khác nhau trong thiết kế quy hoạch đô thị theo quan điểm của mình, song về nội dung sử dụng và chức năng của từng loại đất thì không có gì khác nhau: - Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu đất đô thị được phân thành các loại sau: + Đất sử dụng vào mục đích công cộng: trường học, bệnh viên, vườn hoa + Đất ở + Đất chuyên dùng + Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp + Đất chưa sử dụng - Căn cứ vào quy hoạch đô thị, đất đô thị bao gồm: + Đất dân dụng: để xây dựng các khu nhà ở, các trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị. + Đất ngoài khu dân dụng: bao gồm đất xây dựng công nghiệp, kho tàng, các trung tâm chuyên ngành giao thông đối ngoại, an ninh, quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác (đất dành cho cơ quan hành chính không thuộc thành phố, cơ quan ngoaị giao, nghĩa trang, công trình kỹ thuật xử lý nước bẩn, bãi rác...) - Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất tuỳ theo mục đích sử dụng đất đô thị gồm 3 loại: + Đất cho thuê: chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và giao đất có sử dụng thời hạn. + Giao đất có thu tiền sử dụng đất + Giao đất không thu tiền sử dụng đất (2 loại đất sau cùng được giao không có thời hạn) - Căn cứ vào lĩnh vực phục vụ, đất đô thị gồm: + Đất phục vụ cho các ngành sản xuất kinh tế. + Đất phục vụ cho dân cư đô thị + Đất sử dụng cho sản xuất và sinh hoạt cho dân cư đô thị - Căn cứ vào thời điểm đô thị có hiệu lực, đất đô thị bao gồm: + Đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn + Đất ngoại thành, ngoại thị xã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị d) Những ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đối với việc sử dụng đất đô thị - Một khía cạnh quan trọng cuả quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị trên thế giới là sự phát triển nhanh dân số ở các đô thị và sự gia tăng số lượng các thành phố lớn. Sự di dân từ nông thôn ra đô thị ngày càng tăng và gây ra sự quá tải ở các đô thị này, ngược lại khu vực nông thôn ngày càng trở lên bần cùng và nghèo khổ. Do áp lực đô thị hoá, ven đường quốc lộ, ven các trục giao thông chính chuyển thành đất đô thị. Sự chuyển hoá này hầu hết là tự phát, không theo hướng dẫn, không theo quy hoạch trái pháp luật làm giảm hàng vạn ha lúa nước, dẫn đến nguy cơ mất an toàn lương thực quốc gia. Hàng chục năm nay, tình trạng này diễn ra ngày càng nhanh. Năm 1985 (so với năm 1980) đất trồng cây hàng năm toàn quốc giảm 5.88% đất trồng lúa giảm 7,89% riêng đồng bằng Sông Hồng, diện tích đất nông nghiệp giảm đi bằng tổng diện đất nông nghiệp của cả tỉnh Yên Bái, phần lớn đất này chuyển sang đất thổ cư. Mặt khác, sự tập trung dân số với quy mô ngày càng lớn vào đô thị làm cho nhu cầu nhà ở và nhu cầu hệ thống công trình phục vụ sinh hoạt hàng ngày càng lớn. Nhu cầu đất ở đô thị và đất ở đô thị để xây dựng các công trình hạ tầng cơ sở do đó ngày càng có xu hướng tăng lên. Bên cạnh đó, sự tập trung lao dộng và vốn đầu tư kéo theo sự hình thành nhiều ngành kinh tế đô thị với quy mô và tốc độ phát triển cao trong đó có giai đoạn đầu của đô thị hoá công nghiệp thường là ngành phát đạt nhất, ngành mũi nhọn làm cho nhu cầu về đất xây dựng, các công trình hạ tầng về cơ sở phục vụ sản xuất ngày càng tăng lên, giao thông đô thị là vấn đề chủ yếu, cốt tử đối với sự phát triển đô thị, do đó đất giao thông càng trở lên cần thiết đối với đô thị. Do đặc điểm tính chất của đô thị cho nên vai trò giao thông hết sức quan trọng giúp cho khối lượng lớn dân cư được đi lại thuận tiện chuyên vận chuyển lưu thông hàng hoá. Quá trình đô thị cao kéo theo đòi hỏi phải có mạng lưới giao thông lớn hơn, phức tạp hơn tất yếu là phải giành một lượng lớn cho hệ thống đất giao thông cũng có nghĩ là giảm quỹ đất của một số lĩnh vực khác. Hơn thế nữa, nền kinh tế đô thị là nền kinh tế của sự trao đổi hàng hoá và tiền tệ, và sự cạnh tranh gay gắt không chỉ giữa các doanh nghiệp với nhau mà còn giữa các mục đích sử dụng đất với nhau xét về hiệu quả đất trong đô thị nâng cao hiệu quả sử dụng đất còn là vấn đề sống còn của doanh nghiệp trong đô thị. Trong cơ chế thị trường bên cạnh vai trò điều hành vô hình, sự hoạt động của nền kinh tế đô thị về mặt phân bố nguồn lực và hình thành giá cả thị trường còn biểu hiện mặt trái của nó trong nhiều lĩnh vực kinh tế xã hội trong đó có hoạt động sử dụng và quản lý sử dụng đất như đầu cơ đất đai, lẫn chiếm đất công, vi phạm các quy định pháp luật về chế độ quản lý sử dụng đất trong đô thị. Kết quả của những tác động tiêu cực đó là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu đất đô thị, giữa mục đích sử dụng... đất đai trong đô thị lãng phí. Đô thị hoá cũng có nghĩa là kinh tế đô thị phát triển làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo một xu hướng nhất định. Việc đó yêu cầu đất đô thị phải nắm bắt cho các xu hướng cho các hoạt động sử dụng đất vận động phù hợp với xu hướng đó. Như vậy, áp lực của tầng quy mô dân số đô thị và kinh tế đô thị gây áp lực ngày càng lớn đối với đất đô thị. Vấn đề đặt ra đối với quy hoạch, sử dụng đất đô thị cần phải có cơ sở khoa học để tính định mức sử dụng đất đô thị và một số vấn đề liên quan đến đất đô thị như: môi trường. 3. Khái niệm và vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị Khái niệm Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế để phân bố quỹ đất đai và đô thị trong phạm vi không gian tương đối xác định và trong thời gian đủ dài theo định hướng bố trí công trình hoặc yếu tố tập thể trên đó nhằm mục tiêu phát triển đô thị, kinh tế xã hội đô thị và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất đô thị còn được xem là quá trình, một nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị. Nó là một bộ phận, một giai đoạn của quá trình kế hoạch hoá vĩ mô nền kinh tế đô thị. Nó là một công cụ quản lý cuả Nhà nước với tính cách là vận chuyển dẫn đến các tác động quản lý lên các đối tượng quản lý; là các quá trình sử dụng đất đô thị nhằm đạt được ý đồ mục tiêu của Nhà nước. b) Vai trò quy hoạch sử dụng đất đô thị Quy hoạch sử dụng đất đô thị có vai trò quan trọng đối với quản lý đất đô thị vào quá trình sử dụng đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất đô thị, trước hết là bảo đảm cho sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước đối với đất đô thị vì quy hoạch sử dụng đất đô thị cũng là một kế hoạch Nhà nước được xây dựng thống nhất từ trung ương đến địa phương (cơ sở). Biểu hiện của vai trò này thông qua báo cáo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về đất đai đô thị có thể kiểm soát được tất cả các diễn biến trong quá trình sử dụng, quản lý đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất đô thị là văn bản pháp lý bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng đất đô thị. Pháp luật cũng quy định quy hoạch sử dụng đất đô thị cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đô thị ở cấp trên. Bên cạnh đó Quy hoạch sử dụng đất đô thị còn là căn cứ về xây dựng kế hoạch sử dụng đất đô thị. Trong các bước lập quy hoạch sử dụng đất đô thị có bước gọi là “ Xây dựng kế hoạch sử dụng đất đô thị theo phương án quy định ” thực chất đây là tiền kế hoạch. Một vai trò của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đô thị hợp lý, tiết kiệm. Do những quan điểm quy hoạch sử dụng đất đô thị đứng trên phương diện lợi ích chung của đô thị nên việc Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất đô thị cho các đối tượng sử dụng sẽ hợp lý hơn, đem lại hiệu quả cao phù hợp với thực tế xu hướng phát triển cuả đô thị. Hơn thế nữa, quy hoạch sử dụng đất đô thị còn tạo điều kiện cho việc tính thuế và tính giá đất đô thị (khi có đền bù đất đô thị). Những thông tin về đất đai được thể hiện trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất đô thị đó là một cơ sở để cơ quan tài chính định giá đất, xác định mức thuế phaỉ nộp của từng đối tượng sử dụng đất đô thị. Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một công tác không thể thiếu và đặc biệt quan trọng để lập nên một quy hoạch tối ưu, bảo đảm phân bố hợp lý các khu vực sản xuất trong đô thị. Mối liên hệ trực tiếp với các khu ở của dân cư nhằm đảm bảo sự hoạt động bình thường và nhu cầu phát triển không ngừng của các cơ sở sản xuất với việc làm của người dân đô thị, tạo cơ cấu hợp lý trong việc phân bố dân cư và sử dụng đất đai đô thị. Tổ chức xây dựng các khu ở, trung tâm và dịch vụ công cộng khu nghỉ ngơi giải trí, ngoài ra còn tạo môi trường trong sạch an toàn và điều kiện hiện đại hoá cuộc sống người dân đô thị, phục vụ con người phát triển toàn diện. Đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, quý hiếm, hữu hạn gắn chặt với phát triển kinh tế xã hội việc tổ chức sắp xếp phân bố tạo ra những đièu kiện nhất định để khai thác sử dụng hợp lý sẽ là một giải pháp kinh tế xã hội, đồng thời thể hiện ba tính chất. Kinh tế: qua hiệu quả sử dụng đất Kỹ thuật: qua ứng dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật điều tra khảo sát, tính toán... để hoạch định phát triển kinh tế xây dựng đất nước. Pháp chế: qua xát nhập tính pháp lý về mục đích chuyển quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý theo pháp luật điều đó chứng tỏ quy hoạch đất đai là hệ thống các biện pháp Nhà nước nhằm quản lý khai thác sử dụng đất hợp lý, khoa học và hiệu quả nhất, nó thể hiện rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội của một Nhà nước 4. Nội dung quy hoạch sử dụng đất đô thị a) Những căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đô thị Hệ thống biện pháp của quy hoạch sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào những yếu tố tiền đề. Những yếu tố được tồn tại khách quan so với quy hoạch được sử dụng đất đô thị bằng hệ thống biện pháp kinh tế kỹ thuật pháp lý, quy hoạch sử dụng đất phaỉ phản ánh được những yếu tố ấy - Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên đô thị Vị trí địa lý của đô thị có ảnh hưởng đến hiệu quả của việc sử dụng đất đô thị. Việc quyết định sử dụng một bộ phận đất đô thị vào mục đích xây dựng công cộng phải nắm được nguồn gốc phát sinh các loại đất. Bên cạnh đó, đất đô thị là một tài nguyên thiên nhiên đô thị khác của đô thị vì vậy phaỉ nắm được vị trí của nó trong các mối quan hệ với các loại tài nguyên thiên nhiên khác của đô thị - Thực trạng phát triển kinh tế –xã hội đô thị Thực trạng phát triển kinh tế –xã hội đô thị là yếu tố thường xuyên gây áp lực đối với đô thị, sự tăng trưởng và sự phát triển và sự chuyển dịch cơ cấu của ngành kinh tế đô thị và sự tăng trưởng phân bố dân số đô thị làm cho nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng lớn. Sự phân bố dân cư bất hợp lý có thể làm tăng nhu cầu sử dụng đất đô thị một cách cục bộ. Bên cạnh đó, những chính sách mới về phát triển về kinh tế xã hội cũng có thể gây áp lực về cường độ sử dụng đất đô thị - Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đô thị Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đô thị là trạng thái đất đô thị được quản lý theo pháp luật ở một mức độ nào đó. Nếu đất đô thị được quản lý theo đúng pháp luật sẽ thuận tiện cho công tác sử dụng đất sau này. Hiện trạng sử dụng đất đô thị là quá trình biến đổi đất đai lâu dài trong quá khứ sử dụng đất đô thị là kết quả được sử dụng hiệu quả tiết kiệm ở mức nào đó hiện tại ở quá khứ sử dụng đất đô thị. - Tiềm năng đất đô thị là khái niệm liên quan đến phát triển đất đô thị. Nó chỉ là quy mô đất đô thị tại thời điểm lập quy hoạch sử dụng đất đô thị và quy mô những loại đất cận kề với quy hoạch đất hiện có sẽ trở thành đất đô thị sau khi quy hoạch sử dụng đất đô thị được xét duyệt. Tiềm năng đất đô thị quy định về nhu cầu đất đô thị và làm một căn cứ cho định hướng chung về quy hoạch sử dụng đất đô thị. - Nhu cầu sử dụng đất đô thị là một yếu tố cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị Đó là tổng nhu cầu của xã hội đô thị về đất đô thị để tiến hành các hoạt động sản xuất và tiêu dùng nhằm duy trì sự sinh tồn và phát triển của mình. Nhu cầu sử dụng đất đô thị là nhu cầu sử dụng đất trong tương lai nó được xuất phát bởi nhu cầu phát triển kinh tế xã hội nói chung. Nó là căn cứ để xây dựng mục tiêu trong quy hoạch sử dụng đất đô thị - Quan điểm sử dụng đất đô thị Quan điểm là yếu tố trung tâm quyết định sự vận động của một quy hoạch sử dụng đất đô thị. Quan điểm sử dụng đất đô thị là một hệ thống các nguyên tắc phản ánh những bản chất của chế độ xã hội trong quy hoạch sử dụng đất đô thị, nó là hạt nhân định hướng quy định sử dụng đất đô thị. Nó thể hiện quyền lực của giai cấp lãnh đạo đô thị với sự phát triển của đô thị và phản ánh trình độ nhận thức, trình độ khoa học kỹ thuật công nghệ trong quản lý sử dụng đất đô thị. Trong một quy hoạch sử dụng đất đô thị, quan điểm sử dụng đất đô thị là một yếu tố ổn định nhất trong quy hoạch sử dụng đất đô thị cuả tương lai, quan điểm ấy có thể thay đổi phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội mới của đô thị. Tuy nhiên đã có khá nhiều cuộc hội thảo, hội nghị bàn về việc đưa các quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt vào cuộc sống song dường như lúc nào chúng ta cũng cảm nhận quy hoạch như xa vời chưa theo sát được nhu cầu đời sống xã hội và lại vừa thiếu đối với nhu cầu bức xúc hiện tại lại vừa thừa với những vấn đề của những năm sau, trong một thời đại mà mọi thành tựu khoa học đang phát triển như vũ bão, làm thay đổi quan điểm hàng ngày. Đây là một vấn đề rất khó và làm đau đầu các nhà quy hoạch nói chúng và quy hoạch đô thị nói riêng. - Mục tiêu phát triển các ngành kinh tế đô thị và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đô thị Đây là căn cứ để quy hoạch tổng thể đất đô thị, tổng hợp các dữ kiện sử dụng đất đô thị theo ngành và định hướng sử dụng đất đô thị nói chung. Nghị định số 91CP (17/08/1994 của Cp đã quy định “ Tất cả các đô thị đều được xây dựng và phát triển theo quy hoạch và các quy định của pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính trị, kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng”. Quy hoạch sử dụng đất đô thị có liên quan đến các ngành các quy hoạch khác, trước hết là quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (của cả nước và của đô thị đó) đó là căn cứ khoa học cho công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị nói riêng phương hướng sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị đồng thời các nhà kinh tế cũng phải dựa vào định hướng sử dụng đất đề ra quyết định kinh doanh cuả mình. Nói tóm lại để có một đô thị phát triển toàn diện đòi hỏi phải có sự phối hợp lẫn nhau giữa các chuyên gia quy hoạch, chuyên gia kinh tế kỹ thuật chuyên gia pháp lý thì mới đem lại thành công b ) Các bước tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị - Thu thập và xử lý thông tin Đây là quá trình mở đầu của một quy hoạch sử dụng đất đô thị. Để có một quy hoạch khả thi đòi hỏi phải có đủ thông tin. - Theo thời điểm có được thông tin, thông tin cho quyền sử dụng đất bao gồm: + Thông tin cũ cần phải xử lý mới hoặc các thông tin mới có. Các loại bản đồ hiện trạng sử dụng đất đô thị gần thời điểm sử dụng và quyền sử dụng đất đô thị hợp nhất các số liệu gốc về đô thị, đặc biệt là đất đô thị... + Thông tin mới được bổ xung là kết quả của công tác điều tra khảo sát thực địa, các cuộc điều tra nhanh các thông tin này cũng được dùng để mới hoá các thông tin cũ đến thời điểm lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. - Theo đặc điểm, chức năng thông tin, thông tin cho quyền sử dụng đất bao gồm: + Thông tin phản ánh các hoạt động kinh tế-xã hội liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất. Thuộc nhóm này có thông tin như: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đô thị gần thời điểm bắt đầu được quyền sử dụng đất đô thị nhất ; quy mô, cơ cấu và tốc độ tăng trưởng kinh tế, dân số đô thị ; biến động sử dụng đất đô thị ; hiệu quả sử dụng đất đô thị ; tình trạng tranh chấp trong sử dụng đất đô thị (tranh chấp về quyền thừa kế, về bồi thường thiệt hại đất, về ranh giới sử dụng đất, lối đi, về cản trở việc thực hiện sử dụng đất...)... + Các thông tin phản ánh điều kiện tự nhiên liên quan đến đất đô thị Nhóm này gồm các thông tin thuộc nguồn gốc các loại đất, thông tin về điều kiện tự nhiên kinh tế của đất, thổ nhưỡng, khí tượng thuỷ văn địa chất, thông tin vị trí khu vực, các điều kiện giao thông, các thông tin số lượng và chất lượng quỹ đất đô thị. Những thông tin này được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau trong đó nguồn quan trọng là thống kê định kỳ về đất đô thị, thông qua cuộc điều tra hoặc có thể điều tra riêng rẽ để cung cấp các thông tin cần thiết cho quy hoạch sử dụng đất. ở nước ta hiện nay, chế độ báo cáo thống kê, kiểm tra định kỳ có cơ sở pháp lý là Quyết Định 375/ QĐ-ĐC ngày 16/05/1990 do tổng cục trưởng tổng cục Địa chính ban hành. - Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đô thị Đây là quá trình xem xét đất đô thị trên các mặt: Pháp lý, hiệu quả sử dụng đất đô thị, xu thế biến động của đất đô thị do các nguyên nhân khác nhau. Để đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đô thị, trước hết ta phải đánh giá tổng hợp các ưu thế và hạn chế của đô thị đó, tiếp theo phải đánh giá tổng hợp các ưu thế và hạn chế của đất đô thị đó, tiếp theo phải đánh giá được tình hình phát triển kinh tế xã hội của đô thị đó gây áp lực đối vơí đất đô thị như thế nào. Sau đó tổng hợp các ưu thế, hạn chế và những áp lực để tìm ra những nguyên nhân sâu xa của hiện trạng quản lý và ở dụng đất đô thị. Do điều kiện đặc thù lịch sử, đất đai đô thị nước ta đang sử dụng và chủ sử dụng và do cơ chế thị trường, sự phát triển các hoạt động sản xuất, dịch vụ, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các khu dân cư đã gây nên sự đan xen về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng đất đô thị. Chính vì thế bước đánh giá chính xác tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đô thị, đặc biệt là tình hình chu chuyển sử dụng các loại đất đô thị là vô cùng quan trọng cho một quy hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý hiệu quả. - Đánh giá tiềm năng và định hướng sử dụng đất đô thị Đây là việc xem xét khả năng tổ chức lại tình hình sử dụng đất đô thị hiện có và khả năng khai thác thêm đất đai để làm tăng thêm quỹ đất đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển trong thời kỳ. Để đánh giá đúng tiềm năng và dịnh hướng đúng trong sử dụng đất đô thị (khu vực quy hoạch) cần phải đánh giá tổng hợp các dữ liệu như: phạm vi, ranh giới, chức năng sử dụng của từng lô đất trong khu quy hoạch, mối quan hệ đa phương giữa khu đất với vùng lân cận (hoạt động kinh tế, xã hội, môi trường, mật độ xây dựng...). Quỹ đất hiện có thể khai thác, thu hồi... chuyển hoá chức năng sử dụng, quỹ đất mở rộng hiện chưa sử dụng tiến hành đánh giá cho từng lô đất về: điều kiện thuận lợi, tiềm năng và cả những khó khăn, bất lợi. Ngoài ra, bằng phương pháp đánh giá thích hợp, có thể đánh giá tiềm năng đất đô thị theo các ngành mũi nhọn, vùng trọng điểm, theo mục đích đặc thù trong sử dụng đất đô thị. Định hướng sử dụng đất đô thị là việc tổng hợp các ý đồ dự kiến sử dụng đất đô thị trong triển vọng các mục tiêu kinh tế xã hội, an ninh, quốc phòng trong dài hạn. Bằng việc xây dựng hệ thống quan điểm khai thác, sử dụng đất đô thị trong thời kỳ quy hoạch và tổng hợp ý đồ phát triển, sử dụng đất đô thị của các bộ ngành. - Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị Để tiến hành quy hoạch, cần phải dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị. Để phục vụ cho dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị chúng ta có thể sử dụng kết quả thống kê, kiểm kê định kỳ đất đô thị kết hợp với các thông tin bổ sung và khảo sát thực địa để phân tích, tìm quy luật xu thế biến động các loại đất của đô thị nhằm dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị được chuẩn xác hơn. Ngoài ra, dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị còn cần phải dựa trên việc phân tích mối quan hệ giữa nhu cầu sử dụng đất đô thị với các yếu tố khác như: quy mô dân số ; quy mô thu nhập cuối cùng ; mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên đất (hệ thống giao thông, hệ thống thoát nước, hệ thống điện, hệ thống thông tin, các công trình xây dựng...) ; trình độ tiến bộ kỹ thuật trong sử dụng đất ; để dự báo được nhu cầu sử dụng đất đô thị cũng đòi hỏi nhà quy hoạch phải am hiểu về xu thế phát triển kinh tế của cả nước nói chung cũng như trong khu đô thị tương lai đó nói riêng, phaỉ tìm hiểu và biết được xu thế phát triển quy mô của các ngành kinh tế từ đó dự báo được nhu cầu sử dụng đất của các ngành này. Bởi đô thị là nơi tập trung các ngành kinh tế và chúng chiếm một phần lớn diện tích đất trong đô thị nên việc am hiểu về xu thế phát triển các ngành nghề trong nền kinh tế của các nhà quy hoạch vô cùng quan trọng. Mặc khác, vị trí của đất đô thị rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế đô thị và trình độ sản xuất hàng hoá ở đô thị tương đối cao, vị trí của doanh nghiệp kinh doanh quyết định một phần không nhỏ đến khả năng hoạt động của doanh nghiệp, và việc lựa chọn vị trí cho doanh nghiệp mình là một yếu tố trong chiến thuật của nhà kinh doanh, khi đó đất đô thị tất yếu sẽ trở thành một mặt hàng trên thị trường bất động sản. Vì vậy, dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị phải tham khảo dự báo cầu đất đô thị Đây là một nhiệm vụ nặng nề mà người thực hiện chính là các nhà quy hoạch đô thị đòi hỏi phải có óc tư duy khoa học và phải có nghệ thuật để phối hợp một cách có hiệu quả các yếu tố, các hoạt động cấu thành một đô thị. Sau khi nhu cầu sử dụng đất đô thị được dự báo sẽ được tính toán lại để phân bổ hợp lý quỹ đất đô thị cho các ngành kinh tế đô thị, dân cư và các khu công cộng. - Xây dựng phương án quản lý sử dụng đất đô thị Xây dựng phương án quản lý đô thị là quá trình dựa vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội trong phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội đô thị trong thời kỳ quy hoạch, việc tính toán lại nhu cầu sử dụng đất đô thị để cân đối quỹ đất đô thị cho các ngành hoặc cho các mục đích sử dụng khác nhau bằng phương pháp nhất định. Phương pháp đánh giá tổng hợp các dữ liệu quy hoạch: phạm vi, ranh giới, chức năng sử dụng của từng lô đất trong khu vực quy hoạch, mối quan hệ đa phương giữa khu đất với vùng lân cận về: kinh tế, xã hội, cảnh quan đô thị, môi trường, tính chất hoạt động, mật độ xây dựng, quỹ đất, điều kiện kỹ thuật hạ tầng, những điều kiện thuận lợi, tiềm năng khai thác, những khó khăn... Cụ thể hoá những định hướng, chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật cuả quy hoạch chung đô thị, đề xuất các phương án so sánh để lựa chọn, với nội dung xác định những khả năng tổ chức quy hoạch khác nhau. Từ đó quyết định phương án tối ưu nhất làm cơ sở để tiến hành triển khai chi tiết quy hoạch sử dụng đất Phương pháp thông thường là phân tích so sánh trên cơ sở số liệu được thống kê. Và có nhiều phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị, mỗi phương án phải được luận chứng xem tính khả thi của nó đến mức độ nào. Việc luận chứng chủ yếu dựa trên sự so sánh hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường trong việc sử dụng đất đô thị giữa các phương án để lựa chọn phương án tối ưu nhất. Để việc quyết định có tính chính xác cao có thể kiểm tra lại phương án chọn bằng các chương trình vi tính. Sau khi lựa chọn được phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị tối ưu, các nhà quy hoạch sử dụng đất đô thị phải kiến nghị đề ra các biện pháp chủ yếu để thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị đã lựa chọn. Những biện pháp được kiến nghị gồm: Biện pháp kinh tế, biện pháp hành chính... Cụ thể hơn là những biện pháp: Quản lý Nhà nước về đất đô thị, các chính sách đầu tư, các giải pháp thị trường, các hình thức tổ chức sản xuất, giải pháp về đào tạo và phát triển nguồn nhân lực... - Hình thành bản đồ quy hoạch sử dụng đất đô thị Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai là kết quả quan trọng thể hiện quá trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai, cụ thể ở đây là đất đô thị. Trên bản đồ phản ánh toàn bộ phương hướng và nội dung sử dụng đất đai đô thị trong tương lai. Trên bản đồ thể hiện: Ranh giới các loại đất, ranh giới hành chính các cấp, ranh giới lãnh thổ sử dụng đất (công, nông trường, xí nghiệp, doanh trại quân đội...), mạng lưới giao thông thuỷ lợi và các mạng lưới cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác của đô thị, ghi chú địa danh và địa vật đặc trưng. Cùng với bản đồ quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống bảng biểu cần thiết như bảng bảng biểu về chu chuyển các loại đất theo quy hoạch, bảng biểu so sánh giữa hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất, các bảng biểu phải được thuyết minh rõ ràng: tên thành phố, thị xã quy hoạch, nêu rõ các loại đất, quy mô (m2, ha), tỉ lệ (%) các loại đất... Để có được một đồ án quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hiệu qủa cần phải thực hiện các bước đi nói trên đòi hỏi phải vận dụng tổng hợp các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, pháp lý nhất định. Đây là một việc làm rất phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực của nhiều mối quan hệ, tốn nhiều công sức và có tác động trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước và công dân, đòi hỏi cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các chuyên gia kinh tế, lịch sử, pháp lý, chính trị, xã hội... trong suốt quá trình lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. Ngoài ra cần phải kết hợp, hợp tác với các hoạt động của các tổ chức xã h._.