Một số biện pháp nhằm hoàn thiện việc định giá đất đô thị ở nước ta

đai có hiệu quả nhất ,hợp lý nhất ,tiết kiệm nhất . Định giá đất là một trong những công cụ quan trọng của nhà nớc để quản lý đất đai có hiệu quả ,phát huy vai trò kinh tế của đất đai , tạo nguồn thu ngân sách quan trọng cho nhà nớc .Điều 12 Luật Đất Đai 1993 qui định ‘: ‘nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất ,cho thuê đất ,tính giá trị tài sản khi giao đất ,bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất ; chính phủ qui định khung giá các loại đất đối từng vùng và từng thửa đất theo thời gian’. Định giá đất đô thị là một bộ phận của công tác định giá đất ,hiện nay công tác này đã phát huy đợc hiệu quả trong quản lý đất đai và trong quản lý giá đất ,tạo đà cho sự phát triển và quản lý thị trờng bất động sản. Nhng cũng phải công nhận thấy rằng vấn đề định giá đất đô thị còn nhiều bất cập, giá đất hiện nay còn thiếu chính xác ,chênh lệch quá xa so vơí giá thị trờng; điêù đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác qủản lý đất đai và thị trờng bất động sản .Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc ,phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đa ra những biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề. Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm : . Phân tích thực trạng ,tình hình định giá đất đô thị nớc ta trên cơ sở lý luận cơ bản của định giá đất đô thị. . Đề xuất một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị. Đề tài gồm 3 phần: Phần I Tổng quan về giá đất đô thị Phần II Thực trạng về định gía đất đô thị ở nớc ta Phần III Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị nớc ta. Do trình độ và thời gian hạn chế ,nên Em không tránh khỏi những khiếm khuyết . Rất mong đợc sự đóng góp quí báu của các thầy ,cô để Em hoàn thiện đề tài và rút ra những bài học cho việc học tập,nghiên cứu sau này Em xin trân thành cảm ơn thầy Hoàng Cuờng đã giúp đỡ em hoàn thành tốt đề án này. Sv:Lý Mai Toàn Lớp :KT&QL Địa Chính K40 Phần 1 Tổng quan về định giá đất đô thị I)Định giá đất đô thị- bản chất &các yếu tố ảnh hởng của nó. 1) khái lợc đất đô thị Đô thị đợc hiểu là trung tâm kinh tế- văn hoá-chính trị- xã hội của một vùng , một lãnh thổ. Đất đô thị đợc định nghĩa tại điều55-Luật đất đai nh sau :‘ Là đất nội thành phố, nội thị xã, nội thị trấn, đợc sử dụng để xây dng nhà ở, trụ sở các cơ quan , các tổ chức , các cơ sở sản xuất,,kinh doanh xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ lợi ích an ninh quốc phòng và vào các mục đích khác’’.Nghị định 88/cp ngày17/8/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị, qui định thêm:đất ngoại thành ,ngoại thị đã có qui hoạch đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị .Trên cơ sở qui định đó đất đô thị bao gồm :đất nội thị ( xác định theo ranh giới hành chính quận ,phờng ); đất ven đô thị đã đợc đô thị hoá, gắn với đất nội thành , nội thị một cách hữu cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu qui hoạch không gian đô thị; các vùng đất sẽ đợc đô thị hoá nằm trong phạm vi , ranh qiới hoạch xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. -Theo qui hoạch đô thị ,thì đất đô thị phân làm hai loại:đất dân dụng và đất ngoài khu dân dụng: .Đất dân dụng bao gồm : đất xây dựng các khu ở, khu trung tâm phục vụ công cộng,cây xanh,giao thông-cơ sở hạ tầng kỹ thuậtđô thị. .Đất ngoài khu dân dụng bao gồm : đất xây dựng công nghiệp , kho tàng , các trung tâm chuyên nghành , an ninh quốc phòng, giao thông đối ngoại, cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. - Theo nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất , tuỳ theo mục đích sử dụng ,đất đô thị gồm 2 loại:đất giao và đất thuê. Đất đô thị có 4 đặc trng chủ yếu sau: .Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp có cơ sở hạ tầng đợc xây dựng ở trình độ cao. .Khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đợc UBND cấp tỉnh cho phép. .Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định .mỗi vị trí có đăc thù riêng không giống bất cứ vị trí nào. .Đất đô thị là tài sản đặc biệt có giá trị cao , giá trị từng lô đất phụ thuộc vào vị trí của chúng . Giá trị sử dụng và mục đích sử dụng từng lô đất cũng có ý nghĩa quan trọng trong việc định giá đất đô thị. 2) Bản chất giá đất đô thị. Theo K.Marx thì lao động là cơ sở, là nguồn gốc của mọi giá trị.Bản thân đất đai không phải là sản phẩm của lao động nên nó không có giá trị . Nhng trên thực tế ,đất đai có thể mua đi , bán lại đợc nh bất kỳ hàng hoá khác và nó có giá cả.Để làm rõ bản chất của phạm trù giá cả đất đai,cần phải hiểu đất đai do tự nhiên tạo ra ( đất nguyên thuỷ ), là không có giá trị vì nó không có lao động kết tinh trong đó , do vậy nó không có giá cả ( vì giá trị là cơ sở của giá cả ). Song đất đai lại có thể đem lại lợi ích hay thu nhập cho ngời chủ sở hữu đất. Tuy nhiên để biến đất tự nhiên thành đất kinh tế ,đòi hỏi phải có các điều kiện sau: Thứ nhất :Phải có lao động con ngời khai phá để biến đất tự nhiên hoang hoá thanh đất thổ c (hoặc thổ canh). Thứ hai :Phải có lao động bảo vệ sự bình yên để đất đai có thể đa vào sử dụng cho những mục đích nhất định. Từ thực tế đó ta nhận thấy ‘ giá đất từ phạm trù vô lý lại trở thành điều hiển nhiên có lý.Vì bản thân trong đất đai đã có sự kết tinh lao động của con ngời ,với những hình thhức cụ thể không giống nhau. Từ đó K.Marx đã khảng định ‘ giá cả đất đai là địa tô t bản hoá ’. Bởi đất đai đem lại địa tô tức là thu nhập bằng tiền , nên nó đợc xem là một loại t bản dặc biệt .Còn địa tô chính là lợi tức đầu t của t bản vào đất đai.Do vậy, thực chất ‘ giá cả đất đai là giá mua quyền thu địa tô do đất đem lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành . Trớc hết nó , phụ thuộc vào địa tô và tỷ suất lợi tức ngân hàng. Có thể tính đợc giá trong kinh tế của đất theo công thức sau: Giá đất = địa tô/tỷ suất lợi tức ngân hàng 2) Các yếu tố ảnh hởng tới giá đất đô thị Việt Nam Giá đất nói chung và giá đất đô thị nói riêng , cũng nh giá các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các qui luật kinh tế nh quy luật: giá trị, cạnh tranh, cung cầu . Song , khác với hàng hoá thông thờng đất đai là loại hàng hoá đặc biệt , nên nó còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố.Do giới hạn của nghiên cứu đề tài nên em chỉ đề cập tới hai yếu tố ảnh hởng lớn nhất là : : yếu tố tạo nên giá trị sinh lời và quan hệ cung cầu . 2.1) Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời . Bao gồm các yếu tố sau : * Mục đích sử dụng : là một yếu tố quan trọng để xác định giá đất . Mục đích sử dụng đất đô thị do quy hoạch xây dựng đô thị qui định và có thể thay đổi theo thời gian khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép , nên định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng tại thời điểm xác định . Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao, nhng nếu chỉ đợc sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì chỉ xác định là giá đất nông nghiệp , vào mục đích nhà ở thì theo giá đất ở , vào mục đích công cộng ( đất giao thông , đất thuỷ lợi ...) thì không có gía... Nh vậy mục đích sử dụng đất đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định giá đất đô thị . * Yếu tố tự nhiên : Bao gồm một số yếu tố cơ bảnsau : +Vị trí thửa đất : Do đặc điểm đất đai là sản phẩm của tự nhiên nên mỗi thửa đất gắn với một vị trí nhất định , không thể di chuyển từ nơi này tới nơi khác nh hàng hoá khác,chính vì thế vị trí của thửa đất cũng nói lên khả năng sinh lời . Chẳng hạn vị trí thửa đất ở trung tâm thơng mại dịch vụ thì giá đất sẽ rất cao , cao hơn các thửa đất khác không có vị trí nh trên . Ngoài ra vị trí thửa đất còn có thể mang lại cho ngời chủ nhiều lợi ích khác nh là : thời gian, quãng đờng từ nhà tới nơi làm việc,tới các trung tâm văn hoá,vui chơi, giải trí . + Kích thớc hình thể thửa đất : khi xây dựng các công trình trên những thửa đất điều quan tâm đầu tiên đó là kích thớc hình thể thửa đất , một thửa đất có kích thớc vuông , hình chữ nhật thuận tiện cho việc xây dựng công trình thì sẽ đợc trả giá cao hơn thửa đất có kích thớc không thuận tiện để xây dựng công trình nh kích thớc hình thang ,hình tam giác ... + Các yếu tố khác , chẳng hạn nh môi trờng - cảnh quan : xã hội ngày càng phát triển cho nên nhu cầu sống của con ngời ngày càng cao,vì thế vấn đề về môi trờng , cảnh quan đã đợc ngời dân đề cao , những thửa đất gắn liền gắn liền với một cảnh quan nhất định nh : hồ nớc ,cây xanh,gần trung tâm... khi bán sẽ đợc giá cao hơn so với những thửa đất khác không có lợi thế trên. * Yêú tố pháp luật. Gồm một số yếu tố cơ bản nh : +Qui hoạch sử dụng đất :Đây là yếu tố quan trọng nó có liên quan đến vị trí thửa đất , do đó nó ảnh hởng tới giáđất . Qui hoạch tổng thể sẽ chỉ ra các yếu tố cần thiết có liên quan tới giá của thửa đất , nh gần hay xa trung tâm thành phố,khu thơng maị dịch vụ ,trờng học, bệnhviện,các công trình phúc lợi công cộngkhác. +Tình trạng pháp lý của thửa đất:một thửa đất hợp pháp phù hợp với qui hoạch sẽ có giá cao hơn thửa đất không hợp pháp ,không phù với qui hoạch. *Yếu tố xã hội:Gồm những yếu tố chủ yếu sau +Tốcđộ phát triển xã hội:Khi trình độ phát triển xã hội cao,nh nhận thức, trình độ học vấn cao...thì nhu cầu hởng thụ cũng đợc nâng cao ,trong đó có nhu cầu về đất đai , họ sẽ tìm những căn nhà đẹp , thuận tiện...điều đó sẽ làm tăng giá đất nhất là ở trung tâm thành phố . Ngoài ra , nó còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thơng mại ,y tế ,giáo dục ...dều là nhân tố tăng thêm nhu cầu về đất,nhất là ở các vùng trung tâm ,làm tăng giá đất . +Sự tăng trởng dân số : Sức ép dân số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên. +Yếu tố xã hội khác : nh an ninh trật tự tốt , mức độ phạm tội thấp , trình độ dân trí của những ngơì dân ở xung quanh cao... những điều này tác động đến tâm lý ngời mua , họ sẽ trả tiền cao hơn cho những thửa đất , ngôi nhà nh vậy . Ngoài ra yếu tố nh mốt ,thị hiếu nhà ở tác độngđáng kể tới cầu về nhà ở và đến giá đất. *Yếu tố kinh tế :Gồm những yếu tố chủ yếu sau: +Đô thị hoá và quá trình phát triển kinh tế của đô thị:đây là yếu tố cơ bản làm thay đổi căn bản cung cầu về đất đai.Theo quá trình phát triển thì cơ cấu cung về đất đai nhà ở , sẽ tăng lên , nhng tốc độ tăng của cầu lớn hơn so với cung ,làm giá đất đô thị tăng cao . +Tỷ lệ lãi suất ngân hàng : Đây là một trong những công cụ tài chính của nhà nớc để điều tiết giá cả đất đai. Khi giá đất lên quá cao so với giá trị thực của nó, nhà nớc sẽ nâng cao lãi ngân hàng làm cho nhu cầu vê đất đai nhà ở giảm ,giá đất theo đó mà giảm xuống . +Thu nhập hiện tại và dự đoán thu nhập trong tơng lai của việc sử dụng đất :Đối với những ngời kinh doanh thì yếu tố này rất quan trọng trong ,nó quyết định nhiều đến giá đất. +Yếu tố kinh tế khác tác động tới cầu về đất đai nhà ở: nh thu nhập...Thu nhập tăng lên cầuvề đất ở, nhà ở tăng lên rõ rệt. Nói chung,hầu hết các yếu tố kinh tế đều tác động tới cầu về đất đai nhà ở,và tác động tới giá nhà đất. 2.2) Quan hệ cung cầu. Cung cầu là nhân tố ‘ động’ có ảnh hởng chi phối tới giá đất , làm cho giá đất luôn biến động . Khả năng ‘ cung ’ về đất trên thị trờng mang tính ổn định về số lợng vị trí . Cầu của con ngời về đất thì luôn có sự thay đổi vì vậy có sự tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng , các đô thị khác nhau . Trên thực tế cung & cầu cân bằng ở bất cứ thời điểm nào cụ thể với một mức giá tửơng ứng .Nếu các đìều kiện khác không thay đổi ở một thời điểm nào đó mọi sự tăng lên về nhu cầu hay giảm về cung sẽ là tăng giá và ngợc lại mọi sự giảm về cầu hay tằng về cung sẽ làm giá giảm .Ngoài yếu tố về giá ,cung tài sản nhà đất còn chịu ảnh hởng nhiều yếu tố khác nh :quĩ đất đai trong qui hoạch của chính phủ ,sự phát triển cơ sở hạ tầng,các yếu tố đầu vào của phát triển nhà,chính sách và luật pháp còn cầu tài sản nhà đất chị ảnh hởng của các yếu tố nh sự phát triển kinh tế ,tăng dân số ,sự thay đổi mục đích sử dụng đất đai ,thay đổi về việc làm ,thu nhập quá trình đô thị hoá ,những chính sách của chính phủ .Sự thay đổi bất cứ yếu tố nào trên đây cũng có ảnh hởng đến lợng cung hoặc lợng cầu ,làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trờng nhà đất sẽ thay đổi(tăng hoặc giảm). Phạm vi của những thay đổi giá cả gây ra bởi thay đổi cung hay cầu sẽ phụ thuộc vào sự đàn hồi cuả cung hay cầu.Do vậy , nếu cung có tính co giãn cao thì một thay đổi về cầu có thể đợc cân bằng nhanh chóng và trôi chảy bởi một sự tăng cờng mở rộng cung và giá cả sẽ ít thay đổi ; ngợc lại nếu cung không có tính đàn hồi cao thì sự thay đổi về cầu sẽ không đợc cân bằng nhanh chóng,do đó sự thay đổi giá cả có dấu hiệu lớn hơn. II) Định giá đất đô thị 1) Khái niệm và sự cần thiết phải định giá đất đô thị a) Khái niệm Định giá - có nhiều cách hiểu về định giá , thông thờng ngời tahay sử dụng hai khái niệm sau : +Định giá là sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định +Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể , tại một thời điểm xác định , có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng ,bao gồm cả các loại đầu t lựa chọn . Định giá đất đô thị cũng có thể đợc hiểu nh hai khái niệm trên,nó cân nhắc tới các yếu tố sau:thời điểm xác định ,mục định xác định, mục đích sử dụng đất đô thị , loại vị trí ,chức năng của đô thị,khả năng sinh lời của lô đất... Định giá đất đô thị là xác định giá trị đất đô thị bằng tiền theo từng khoảng thời gian nhất định ,phục vụ cho việc tính thuế ,xác định giá trị khi giao đất và bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất . b) Sự cần thiết phải định giá đất đô thị Định giá đất đô thị là một việc làm hết sức cần thiết ,và ngày càng trở nên quan trọng đối với nhà nớc cũng nh ngời sử dụng đất ở đô thị. Đối với nhà nớc : Một điều hiển nhiên là đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi quốc gia.Vì vậy, mỗi quốc gia đều phải quản lý đất đai sao cho sử dụng hiệu quả,hợp lý và tiết kiệm nhất. Định giá đất đô thị là một trong những công cụ quan trọng của công tác quản lý đất đai. Giúp cho việc quản lý đất đô thị chặt chẽ chính xác ,nhanh chóng hơn ,góp phần hình thành một thị trờng bất động sản lành mạnh,phát huy vai trò kinh tế của đất đô thị.Nhà nớc phải định gía đất để tính thuế đất ,tính tiền khi giao đất ,cho thuê đất,bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất. Đối với các tổ chức ,cá nhân kinh doanh bất động sản :nó sẽ giúp cho họ có căn cứ ,cơ sở khi lựa chọn đầu t và kinh doanh bất động sản ở đô thị. Đối với các tổ chức ,cá nhân kinh doanh khác:Nó sẽ giúp họ lựa chọn vị trí nơi đầu t kinh doanh ở những thửa đất có giá cả đất đai hợp lý. Đối với ngời dân ở đô thị :Nó sẽ giúp họ thực hiện tốt các quyền lợi và nghĩa vụ trong, nh nghĩa vụ về thuế đất...tránh đợc những khiếu kiện không đáng có về giá đất. 2) Các căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản nhà đất. a) Các căn cứ +Định giá nhà đất phải dựa trên cơ sở số lợng và chất lợng lao động,các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình lao động sản xuất đó +Dựa vào chi phí của việc sử dụng đất (tính cả chi phí cơ hội). +Căn cứ vào những thay đổi trong kinh tế :nh biến động thị trờng nhà đất ,chính sách về đất đai... +Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản trong quần thể bất đọng sản trong khu vực. +Dựa vào các yếu tố cấu thành giá trị bất đọng sản ,nh giá trị của nhà ,của đất. +Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích đem lại trong tơng lai. b) Các nguyên tắc + Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất .Nội dung là: .Không gian đô thị có xu hớng đẹc đặt ở mức sử dụng tốt nhất ,cao nhất trong một thị trờng cạnh tranh. .Đất đaiđợc định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày định giá có khả năng tạo ra thu nhập cao nhất. +Nguyên tắc cung cầu trong thị trờng bất động sản.Định giá bất động sản xác định qua lợng cung cầu trên thị trờng bất động sản tại thời điểm xác định. + Nguyên tắc thay đổi : Giá cả bất động sản luôn biến động do nhiều yếu tố nh :tự nhiên, xã hội, pháp luật,kinh tế...đòi hỏi ngời định giá bất động sản phải bám sát thị trờng ,dự đoán xu hớng biến động của giá cả đất đai của thị trờng bất động sản . + Nguyên tắc đảm bảo sự đánh giá đúng mức đầy đủ các yếu tố tham gia vào định giá bất động sản:có 4 yếu tham gia vào định giá bất động sản gồm lao động đất đai ,vốn quản lý;cần phải đánh giá chính xác chúng nhằm định giá đúng giá trị bất động sản. + Nguyên tắc đảm bảo sự cân đối giữa lao động ,đất đai ,vốn :đây là các yếu tố tham gia vào quá trình định giá đất ,nó giải thích ra rằng giá bán của một vị trí đất không nghiã là vị trí đất bên cạnh cũng có giá ttrị nh vậy . +Nguyên tắc phù hợp :Nó chỉ ra rằng ,khi định giá một bất đọng sản nào đó thì phải phù hợp với căn cứ mục đích sử dụng chính của bất động sản đó. +Nguyên tắc cạnh tranh: +Nguyên tắc đóng góp:Giá trị một bộ phận cấu thành bất động sản là tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng thu nhập bất động sản . +Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi:khi giá tăng liên tục một nhân tố diễn ra bên cạnh các nhân tố khác đợc cố định thì tổng thu nhậprồng sẽ tăng lên một giới hạn nhất định .Nếu tăng liên tục yếu tố đó thì sẽ giảm thu nhập ròng trong tơng lai. +Nguyên tắc tăng giảm giá trị do những bất động sản khác:giá một bất đọng sản sẽ có xu hớng tăng lên nhờ hội nhập với bất động sản cao hơn có cùng kiểu loại trong vùng. +Nguyên tắc thay thế:giá một bất động sản có xu hớng bị áp đặt bởi giá thay thế của bẩt động sản khác có cùng giá trị ,tiện dụng. +Nguyên tắc dự báo trớc :giá thị trờng một bất động sản là điểm xuất phát dự báo giá bất đọng sản đó trong tơng lai . +Nguyên tắc sức sản xuất thạng d của đất: là nói đến địa tô chênh lệch I , ai có vị trí thửa đất thuận lợi kinh doanh hơn sẽ đợc nhiều lợi nhuận hơn(với các yếu tố khác không đổi) . Các phơng pháp định giá bất động sản. Có 5 phơng pháp định giá:phơng pháp so sánh ,phơng pháp thầu khoán, phơng pháp giá trị còn lại , phơng pháp ợi nhuận , phơng pháp đầu t(vốn hoá). a) Phơng pháp so sánh. Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi nhất ,nó so sánh trực tiếp bất động sản đó với các bất động sản tơngTự đã đợc bán để tìm ra giá trị của nó từ các giaodịch trớc đó .số lợng thông tin bất động sản phải đủ lớn,càng nhiều càng tốt . Phơng pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị các tài sẩn tơng tự có thể sánhđợc đã đợc mua bán trên thị trờng . phơng pháp này áp dụng các nguyên tắc thay thế ,và sự đóng góp. Các điều kiện cần thiết để thực hiện phơng pháp này là chất lợng thông tin phải cao,thông tin thu thập đợc có thể so sánh đợc,thị trờng cần phải ổn định. b) Phơng pháp thầu khoán . Phơng pháp này đợc sử dụng để đánh giá loại bất động sản ít khi thay đổi chủ sở hữu và có ít thông tin để so sánh.Nó đợc áp dụng đối với bất động sản ít cầu trên thị trờng và hiếm khi đợc bán nh bệnh viện ,trờng học th viện ...hoặc loại bất động khác . Phơng pháp dựa trên cơ sở lý luận là một ngời mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một côngtrình có cùng một lợi ích tơng tự . Cách tính nh sau: Giá trị của Chi phí đất và chi phí khấu hao Tính lạc hậu tài sản nhà đất = vị trí của nó + xây dựng - nhà đất + của thiết kế c ) Phơng pháp giá trị còn lại . Phơng pháp này đợc sử dụng khi bất động sản có sự phát triển hoặc tiềm năng phát triển . Cách tính nh sau : Giá trị còn lại Giá trị hoàn thành tổng chi phí để cảitạo hoặc Của bất đọng sản = cải tạo ngôi nhà _ phát triển Phát triển bất động sản bao gồm các yếu tố nh vốn ,lao động ,vật t...và đất . phơng pháp này coi dất nh là yếu tố tích cực của sản xuất. d ) Phơng pháp lợi nhuận. Phơng pháp naỳ dựa trên giả thiết giá trị của bất động có liên quan đến thu nhập thu đợc do Sử dụng đất .Nó đợc sử dụng cho các tài sản đặc biệt nh rạp chiếu phim ,khách sạn ...nó chỉ áp dụng đợc đối với bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận Trong phơngpháp này ngời định giá phải ớc lợng giá trị thuê tài sản nhà đất chứ không phải giá trị vốn có của nó ,lợi nhuận đợc tính theo lợi nhuận hàng năm .Bỉểu thức cơ bản của phơng pháp này nh sau : Tổng lợi nhuận = Tổng thu nhập - Giá trị những thứ mua cho kinh doanh Lợi nhuận ròng = Tổng lợi nhuận -- Chi phí hoạt động(loại trừ tiền thuế) e) Phơng pháp đầu t (vốn hoá ) Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có quan hệ với nhau .khi biết thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra có thể dễ ràng tính giá trị vốn ban đầu của tài sản . Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t .Khi áp dụng phơng pháp này để tính giá cho thuê nhà làm cửa hàng thì có thể áp dụng cách phân lô theo các phòng khác nhau (nh trng bày hàng hoá , phòng làm việc ...)để tính giá cho thuê . Phơng pháp này bao gồm việc chuyển đổi luồng thu nhập từ tài sản vào tổng vốn đầu t một cách phù hợp .Kkhi thu nhập đợc tính sẽ chuyển đổi giá trị vốn bằng cách nhân với số nhân của tỉ lệ lợi tức hay lãi suất .Công thức tính nh sau : Giá trị vốn = Thu nhập ròng * số nhân Giá trị vốn chỉ ra giá ở đó bất động sản đợc bán .Thu nhập ròng là giá cho thuê của bất động sản . Số nhân chỉ ra mối quan hệ giữa giá bán và thu nhập do bất động sản tạo ra .số nhân liên quan đén công thứ c đối với những năm mua tài sản vĩnh vìễn: YP = 100 / R; R là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t 4) Định giá bất động sản của một số nớc trên thế giới. 4.1) Đối tợng và phạm vi định giá Tại Thái Lan ,Malaysia,Singapore các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật bất đọng sản. Tại Trung Quốc định giá những tài sản đợc bộ luật dân sự qui định là bất động sản .Việc định giá đợc tiến hành theo từng thửa đất hoậc từng bất động sản(đối với những đô thị ở thành phố lớn). Australia các cơ quan định giá vào các tài sản thuộc đối tợng điều chỉnh của luật đất đai. Phạm vi định giá :chủ yếu định giá thuộc đối tợng phải đánh thuế ,lệ phí Hoặc để đền bù khi nhà nớc thu hồi đất 4.2) Phơng pháp định giá * Tại Thái Lan Họ sử dụng những phơng pháp sau: + Phơng pháp so sánh , Phơng pháp giá thành (chi phí) , Phơng pháp đầu t, Phơng pháp thặng d.Trong đó Phơng pháp so sánh đợc áp dụng chủ yếu tại Thái Lan . Họ đã xác định dợc phơng pháp định giá phù hợp cho 3 loại bất động sản:đất đai ,nhà cửa ,nhà chung c * Tại Malaysia Tại Malaysia nói chung sử dụng các phơng pháp định giá ,tơng tự nh Thái Lan .Đó là những phơng pháp truyền thống đợc hầu hết vác nớc trên thế giới sử dụng : Phơng pháp so sánh , Phơng pháp chi phí , Phơng pháp đầu t , Phơng pháp lợi nhuận. * Tại Singapỏe Singapore có 5phơng pháp đợc sử dụng đó là : Phơng pháp so sánh, Phơng pháp đầu t , Phơng pháp chi phí, Phơng pháp lợi nhuận, Phơng pháp thặng d .Trong đó Phơng pháp so sánh đợc sử dụng chủ yêú cho các mục đính thẩm định giá ,(trừ mục đích bảo hiểm),các phơng pháp khác đợc sử dụng nh là phơng pháp thứ hai ,hoặc để kiểm tra kết quả nhận đợc .Thí dụ phơng pháp đầu t thờng đợc áp dungj nh là mọt kiểm tra trong ớc tính giá trị của các tài sản thơng mại tạ ra thu nhập . 4.3) Cơ quan định giá bất động sản. a) Tổ chức cơ quan định gía * Tại Thái Lan Hệ thống cơ quan định giá của nhà nớc về bất động sản đợc tổ chức tại một Cấp trung ơng ,dựoc thành lập năm 1978 có 201 cán bộ ,5 phòng :phòng tài chính ,phòng định giá,phòng bản đồ phục vụ công tắc định giá ,phòng truy cập và lu trữ giá đất ,phòng tích tụ (thu hồi , mua khai thác đất),và phòng điều phối quĩ công cộng .Cấp Tỉnh ,Huyện không có cơ quan này . * Tại Malaysia Tại Malaysia tổ chức cơ quan định giá thành 3 cấp là: cấp Liên bang ,cấp ban cấp quận (huyện)-tên gọi là ‘Cục dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ dịch vụ định giá bất động sản’-viết tắt là JPPH, trực thuộc B ộ Tài Chính . Tại các bang (13 bang) có một chi nhánh ,tại cấp huyện đặt văn phòng định giá ,một số ít thờng thành lập văn phòng định giá vùng bao gồm một số quận ,huyện nhất định. * Tại Singapore Cơ quan định giá của Singapore đợc tổ chức tại một cấp trung ơng gồm hai cơ quan :Văn phòng định giá trực thuộc Bộ t pháp ,và văn phòng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế -Bộ tài chính . * Tại Trung Quốc Cơ quan định gía bất động sản của Trung Quốc ,gọi là trung tâm t vấn và định giá bất động sản -gọi tắt CREAC,đợc thành lập tháng 8 năm 1992.Có 8 phòng ,1 văn phòng ,3viện với 44 cán bộ chuyên môn ,33 chi nhánh ttrong nớc và nớc ngoài với 300 cán bộ chuyên môn. * Tại Australia Cơ quan định giá bất động sản ở Australia dợc thành lập ,là cơ quan riêng biệt ,độc lập thuộc chính phủ ,chịu trách nhiệm trớc chính phủ về công tác định giá bất động sản để phục vụ cho việc quản lý đất đai. Nó gồm hai bộ phận :+ bộ phận định giá chia ra định giá bất động sản vùng đô thị ,vùng nông thôn . + bộ phận dịch vu về bất động sản b) Chức năng ,nhiệm vụ của cơ quan định giá . + Chức năng : Tại Thái Lan,Malaysia ,Trung Quốc và văn phòng đất đai thuộc bộ t pháp Singapore về cơ bản tơng tự nhau đó là :Thực hiện quản lý nhà nớc về định giá bất đọng sản trên phạm vi cả nớc . Malaysia và Trung Quốc ngoài chức năng trên còn có chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới định giá bất động sản, quản lý và t vấn cá giao dịch mua bán bất động sản. Singapore -văn phòng định giá bất động sản thuộc Bộ tài chính thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản-không có chức năng quản lý bất động sản . Austrralia có chức năng là : _ Hàng năm cung cấp và làm t vấn về kết quả định giá bất động sản một cách khách quan cho các cơ quan chính phủ và chính quyền địa phơng để phục vụ thuế ,lệ phí ... _ Cơ quan phải chịu trách nhiệm về hoàn chỉnh hồ sơ định giá đất hàng năm với từng bất động sản. _ Dịch vụ cho mọi tổ chức ,cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản, giá bất động sản. _ Dịch cụ cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu thông tin về bất động sản ,giá bất động sản . _Kiểm tra ,kiểm soát ,giải đáp khiếu kiện về giá đất bằng những giá trị có tính pháp lý . +Nhiệm vụ: Cơ quan định giá bất động sản ởThái lan,malaysia,Singpore , Trung Quốc có nhiệm vụ tơng tự nhau ,nhng ở Malaysia rõ ràng và chi tiết hơn đó là: -Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và lệ phí theo qui định của pháp luật ,gồm :định gía bất động sản ban đầu,định giá bất động sản phát sinh mới trong năm có sự tăng giảm về giá trị trong năm ,định giá bất động sản định kỳ( 5 năm một lần) . -Thực hiện định gía và t vấn về bất động sản cho các mục đích sau :tích tụ đất (thu hồi ,mua ,khai hoang đất ),cho thuê bất động sản,tín dụng nhà ở ,bảo hiểm bất động sản ,chuyển đổi mục đích sử dụng đất , xây dựng đờng điện,t nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản ,xây dựng các dự án khả thi về bất động sản ,quản lý,môi giới bất động sản. -Đào tạo định giá ở trình độ đại học và trên đại học . -Dịch vụ thông tin về đánh gía hàng năm về thị trờng bất động sản ,lập bảng danh mục về gía nhà ,các vụ chuyển nhợng bất động sản,thông tin về các bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM . Tại Australia :+bộ phận dịch vụ về bất động sản có nhiệm vụ thoả mãn mọi yêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác các thông tin đã đợc lu trữ ,cụ thể bao gồm các dịch vụ sau : - t vấn định giá nhằm phục vụ mua bán ,cho thuê ,bảo hiểm ,thế chấp bất động sản. - cung cấp thông tin về bất dộng sản,nh về giá mua bán ,vị trí diện tích ,hình thể ,đặc điểm công trình - phục vụ cho khiếu nại về giá bất động sản - dịch vụ thông tin về bất động sản giữa các vùng . +bộ phận định giá có nhiệm vụ định giá bất động sản ở vùng đô thị,vùng nông thôn. Phần II Thực trạng định giá đất đô thị ở nớc ta hiện nay I-Đôi nét về quá trình hình thành giá đất đô thị của nớc ta. Hiện nay,ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản ,nhằm phục vụ cho mục đích quản lý nhà nớc về đất đai ,về bất động sản.Đồng thời định giá đất còn là một hoạt động dịch vụ phổ biến quan trọng trong nền kinh tế thị trờng .Tuy nhiên vấn đề định giá phụ thuộc vào qui định pháp luật từng nớc về đất đai,bất động sản,và phụ thuộc vào đặc điểm kinh tế,xã hội,chính trị ,địa lý...của từng nớc. Việt Nam ,do đặc thù sự phát triển kinh tế ,xã hội :từ một nớc nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến nửa thực dân ,sau đó phát triển kinh tế theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung ,đến nay đang phát triển kinh tế theo cơ chế thị truờng ,định hớng XHCN,có sự quản ký của nhà nớc ;cho nên quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó . Lấy mốc thời điểm ban hành Hiến pháp 1980 để xem các vấn đề định giá đất nói chung và giá đất đô thi nói riêng ,ta thấy nh sau : 1- Giai đoạn trớc khi Hiến pháp 1980 đợc ban hành :với qui định sở hữu đất đai (nhà nớc ,tập thể, t nhân)thì các mối quan hệ mua bán đất đai đợc xã hội thừa nhận nh việc mua bán tài sản khác .Song do sự phát triển chung của nền kinh tế nên đất đai chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp dới hình thức sở hữu tâp thể ;trong cơ chế tập trung bao cấp và do ảnh hởng trực tiếp của hai cuộc chiến tranh ,nên việc việc mua bán đất đai cha phổ biến,và nhu cầu định giá đất đai tất nhiên cha thể hiện rõ rệt . 2- Giai đoạn sau khi hiến pháp 1980 đợc ban hành :Từ nguyên tácđất đai thuộc sở hữu toàn dân ,Nhà nớc thống nhất quản lý ,đến qui định nghiêm cấm mua bán đất đai trong luật đất đai 1987,chỉ cho phép chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà ở ,ngời nhận chuyển nhợng nhà ở có quyền đất ở đối với ngôi nhà đó .Điều đó thể hiện nguyên tắc không thừa nhận thị trờng đất đai mà chỉ có thị trờng nhà, ở giai đoạn này.Vì vậy việc định gía đất cũng cha đặt ra. 3- Từ khi Hiến pháp 1992,luật đất đai 1993 ,bộ luật dân sự 1996 qui định,ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý,còn qui định ngời sử dụng đất đợc quyền chuển nhợng quyên sử dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh :chuyển đổi,chuyển nhợng, cho thuê ,thừa kế ,thế chấp ,góp vốn ;và lần đầu tiên qui định đất đai là một tài sản và có giá,đợc phân loại trong nhóm bất đọng sản.Từ đó ,pháp luật qui định ‘Nhà nớc xácđịnh giá các lo._.