Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Hà Thành

SƠ ĐỒ Trang Sơ đồ 1.1 : Cho vay trả góp trực tiếp 12 Sơ đồ 1.2 : Cho vay trả góp gián tiếp 13 Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức tại NH ĐT&PT Hà Thành 21 Bảng 2.1 : Cơ cấu nguồn vốn của Chi nhánh Hà Thành 22 Bảng 2.2 : Cơ cấu sử dụng vốn của Chi nhánh Hà Thành 24 Bảng 2.3 : Tình hình nợ quá hạn của Chi nhánh Hà Thành 25 Bảng 2.4 : Doanh số cho vay mua nhà trả góp 29 Bảng 2.5 : Dư nợ cho vay tiêu dùng 31 Bảng 2.6 : Dư nợ cho vay mua nhà trả góp 31 Bảng 2.7 : Cơ cấu cho vay tiêu dùng năm 2008 34 Bảng 2.8 : Nợ quá hạn cho vay mua nhà trả góp 35 Biểu đồ 2.1 : Tỷ trọng CVMN trong CVTD 32 Biểu đồ 2.2 : Tốc độ tăng trưởng của dư nợ CVMN 33 Biểu đồ 2.3 : Cơ cấu cho vay tiêu dùng năm 2008 35 LỜI MỞ ĐẦU Năm 2008 là năm cạnh tranh trên thị trường dịch vụ ngân hàng diễn ra quyết liệt với nhiều loại hình sản phẩm dịch vụ mới được các ngân hàng triển khai và cung cấp tới khách hàng. Các ngân hàng có vốn Nhà nước tập trung phát triển theo hướng thành lập các tập đoàn tài chính, trong khi các ngân hàng thương mại cổ phần có quy mô trung bình và nhỏ tập trung định hướng phát triển ngân hàng bán lẻ với các đối tượng khách hàng chủ yếu là doanh nghiệp vừa và nhỏ và khách hàng cá nhân. Vì vậy có thể nhận thấy trên thị trường dịch vụ ngân hàng năm qua sôi động hơn với việc các ngân hàng đẩy mạnh các hoạt động ngân hàng bán lẻ. Khách hàng có thêm nhiều lựa chọn sử dụng những tiện ích ngân hàng như: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay hỗ trợ du học hoặc cho vay thanh toán cho những chi phí trong cuộc sống hàng ngày như tiền điện, nước, điện thoại, internet, mua sắm tại một số siêu thị,… Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Hà Thành cũng không nằm ngoài xu hướng phát triển chung của thị trường. Ngay từ những ngày đầu thành lập chi nhánh cũng đã xác định cạnh tranh phát triển cho vay tiêu dùng sẽ là hướng đi mới giúp chi nhánh phân tán rủi ro và nâng cao khả năng hội nhập trong đó hoạt động cho vay mua nhà được xác định là hoạt động chiếm tỷ trọng cao nhất trong cho vay tiêu dùng của Chi nhánh. Hoạt động cho vay mua nhà với lợi ích cao đối với cả xã hội, khách hàng cũng như mang lại lợi nhuận cho ngân hàng nói riêng đã được quan tâm và chú trọng trong những năm gần đây và đạt được một số kết quả nhất định. Trong quá trình thực tập tại ngân hàng BIDV – Hà Thành em đã có điều kiện được tìm hiểu kĩ hơn về hoạt động này vì vậy em mạnh dạn lựa chọn đề tài chuyên đề tốt nghiệp : “Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành”. Ngoài lời mở đầu và kết luận, kết cấu của chuyên đề gồm ba chương: Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng mở rộng cho vay mau nhà trả góp tại Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành. Chương 3: Một số giải pháp mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại Chi nhánh ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành Do kiến thức còn hạn chế nên bài viết không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Em rất mong nhận được sự góp ý của thầy cô và các bạn để em có thể hoàn thiện bài viết tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn ThS. Đặng Anh Tuấn đã tận tình giúp đỡ em trong việc chọn đề tài, hướng dẫn phương hướng triển khai đề tài và tổng kết các kết quả nghiên cứu một cách có hệ thống. Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các anh chị tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT&PT Hà Thành, đặc biệt là phòng Quan hệ khách hàng 2 đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cũng như chỉ bảo hướng dẫn em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Khái quát hoạt động cho vay tại NHTM 1.1.1. Khái niệm Ngân hàng là tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác.(*) Trong đó, ngân hàng thương mại là một trung gian tài chính chuyên thực hiện việc đưa người đi vay và người cho vay trong nền kinh tế gặp nhau, hay nói cách khác, ngân hàng thương mại tập trung và huy động vốn bằng cách nhận tiền gửi của dân chúng dưới các hình thức tiền gửi có kì hạn, không kì hạn và tiền gửi tiết kiệm. Với số vốn đó, ngân hàng tiến hành cho vay các doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu về vốn. Là một trung gian tài chính giữa nhà tiết kiệm và nhà đầu tư, ngân hàng thương mại thu lợi nhuận thông qua chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động. Bên cạnh đó, ngân hàng còn thực hiện các chính sách kinh tế, đặc biệt là chính sách tiền tệ, vì vậy là một kênh quan trọng trong chính sách kinh tế của Chính phủ nhằm ổn định kinh tế. Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào khác trong nền kinh tế.(**) 1.1.2. Một số loại hình cho vay phổ biến của NHTM Ngân hàng cung cấp rất nhiều loại hình cho vay, dưới đây là một số loại hình cho vay phổ biến dựa theo những tiêu chí khác nhau sao cho phù hợp với yêu cầu, thị hiếu của khách hàng hay phù hợp với mục tiêu quản lý của ngân hàng. Căn cứ vào thời hạn cho vay Cho vay ngắn hạn: Là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ một năm trở xuống thường được sử dụng để bổ sung thiếu hụt vốn tạm thời, nhu cầu vốn ngắn hạn của Nhà nước, doanh nghiệp, hộ sản xuất hoặc phục vụ nhu cầu tiêu dùng của cá nhân. Cho vay trung hạn: Là hình thức cấp tín dụng từ một đến năm năm nhằm phục vụ nhu cầu mua tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời gian thu hồi vốn nhanh Cho vay dài hạn: Là khoản cấp tín dụng từ trên năm năm, nhằm tài trợ vốn cho mua tài sản cố định có giá trị lớn, xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất với quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn chậm. Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay Cho vay sản xuất kinh doanh: Khoản cho vay dùng để tài trợ vốn lưu động, tài sản cố định cho các doanh nghiệp, hộ kinh doanh để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh, đầu tư dự án… Cho vay tiêu dùng: Là hình thức để tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ gia đình trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng điều kiện sống cao hơn. Quy mô của những khoản cho vay tiêu dùng thưởng nhỏ nhưng chứa đựng nhiều rủi ro. Căn cứ vào TSĐB vốn vay Cho vay dựa trên cam kết bảo đảm Cam kết đảm bảo là cam kết của người đi vay về việc việc dùng tài sản mà mình đang sở hữu hoặc đang sử dụng hoặc khả năng trả nợ của bên thứ ba để trả nợ cho ngân hàng. Việc cho có TSĐB sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng bằng cách phát mại TSĐB. Cho vay không cần TSĐB Hình thức cho vay này thường được cấp cho những khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh thường xuyên có lãi. Đây là hình thức cho vay chứa đựng nhiều rủi ro do không có đảm bảo cho việc trả nợ của khách hàng, vì vậy, khi cho vay theo hình thức này, ngân hàng phải kiểm định kĩ thông tin và khả năng trả nợ của người đi vay. Căn cứ vào phương thức hoàn trả vốn vay Cho vay trả một lần Theo đó, khách hàng đi vay sẽ trả một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng. Những khoản vay này thường để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời và thường có quy mô nhỏ. Cho vay trả góp Cho vay trả góp là hình thức vay trả, theo đó, ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng như đã thỏa thuận. Số tiền và thời gian hoàn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng. Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản cho vay trung hạn và dài hạn và đối tượng cho vay thường có thu nhập ổn định, phù hợp với số tiền hoàn trả mỗi lần của ngân hàng. Căn cứ vào hình thức cho vay Cho vay từng lần. Cho vay thấu chi. Cho vay theo dự án đầu tư. Cho vay hợp vốn. 1.2. Khái quát về hoạt động cho vay mua nhà trả góp của NHTM Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc là những hãng kinh doanh nhà, tuy nhiên trong chuyên đề tốt nghiệp này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là người tiêu dùng, hộ gia đình tức là nghiên cứu cho vay mua nhà như là một hình thức của cho vay tiêu dùng. Trước hết, khái niệm cho vay trả góp được quy định trong Quy chế cho vay của các Tổ chức tín dụng đối với khách hàng số 1627/2001 như sau “ Là hình thức cấp tín dụng mà khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng phải xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay”. Như vậy, cho vay mua nhà trả góp là một thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, ngân hàng sẽ cấp tín dụng để phục vụ mục đích mua nhà của khách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trả theo phương thức trả góp. Như thế, khách hàng không phải trả một số tiền quá lớn trong một thời gian ngắn mà chỉ phải trả hàng tháng, hàng quý với một phần gốc và lãi. 1.2.1. Sự cần thiết của hoạt động cho vay mua nhà trả góp Có thể nói, cho vay mua nhà là một hoạt động hết sức cần thiết và có ý nghĩa thiết thực đối với không chỉ khách hàng đi vay hay bản thân ngân hàng mà còn đối với cả nền kinh tế. Đối với xã hội NHTM đã trở thành chiếc cấu nối giữa việc xây dưng, việc mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất, đem lại lợi ích cho chủ đầu tư, từ đó khuyến khích sự đầu tư vào lĩnh vực nhà đất, bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Thứ hai, hoạt động cho vay mua nhà chính là hưởng ứng chính sách của Đảng và Chính phủ trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người lao động nhất là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình chưa có khả năng mua nhà. Thứ ba, các ngân hàng cũng tìm kiếm được thu nhập từ hoạt động cho vay này. Lợi ích của tầng lớp dân cư (khách hàng vay vốn) Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở vẫn luôn là nhu cầu đầu tiên và cấp bách của người lao động. Đặc biệt, do quá trình đô thị hóa, lượng người dân đổ về các thành phố lớn ngày càng đông, để đáp ứng nhu cầu này không ít những khu chung cư hay những khu đô thị lớn đã ra đời để phục vụ nhu cầu ăn ở của người dân. Tuy nhiên, do khoảng cách về mức thu nhập hàng tháng của người lao động so với giá cả của đất đai, nhà cửa là rất lớn nên hoạt động cho vay mua nhà trả góp là hoàn toàn tất yếu. Lợi ích đối với NHTM: Việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà giúp ngân hàng cung cấp ngày càng tốt hơn, đa dạng hơn danh mục các sản phẩm, dịch vụ, từ đó góp phần phân tán rủi ro và nâng cao sức cạnh tranh đối với các ngân hàng và các tổ chức phi ngân hàng khác. Hơn nữa, từ hoạt động này ngân hàng có thể gia tăng thu nhập từ hoạt động cho vay vì thời hạn vay dài hạn nên lãi suất của khoản vay này thường là cao. Bên cạnh thu nhập từ chính khoản vay, ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sản phẩm, dịch vụ đi kèm hoặc các sản phẩm, dịch vụ khác của ngân hàng cung cấp. 1.2.2. Đặc điểm của cho vay mua nhà 1.2.2.1. Đặc điểm về khách hàng Đối tượng vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục vụ cho nhu cầu ở, sinh hoạt hoặc mở rộng diện tích kinh doanh. Những khách hàng này trước tiên phải là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí mà có thể phân thành các nhóm khách hàng sau Phân theo mức thu nhập Với loại hình cho vay trả góp thì thông tin về mức thu nhập và sự ổn định của mức thu nhập là vô cùng thiết yếu và là yếu tố quan trọng để xem xét về khả năng có cho vay hay không. Nếu phân theo mức thu nhập, khách hàng được chia thành 3 nhóm: Nhóm khách hàng có thu nhập thấp Đây là những người có hoàn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp trong xã hội. Tuy số lượng không phải là ít nhưng họ không phải nhóm khách hàng mà ngân hàng muốn hướng đến vì mức thu nhập của họ thấp và không ổn định để đảm bảo khả năng chi trả cho khoản vay mua nhà. Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình Đây là nhóm khách hàng mục tiêu mà ngân hàng nhắm đến cả ở hiện tại và tương lai vì các lý do sau. Thứ nhất, đối tượng này chiếm đa số trong xã hội đặc biệt là ở các khu đô thị, khi mức sống tăng lên thì nhu cầu tiêu dùng của họ cũng tăng, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Thứ hai, đây là những khách hàng có thu nhập ở mức trung bình và ổn định, phù hợp với phương thức cho vay trả góp. Nhóm khách hàng có thu nhập cao Số lượng của nhóm này tăng lên rõ rệt khi mức sống ở các đô thị càng ngày càng tăng cao. Đây là đối tượng mà các NHTM cũng rất quan tâm do những khoản tiền vay thường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợ của họ tương đối cao và ổn định. Phân theo tính chất thu nhập Theo tiêu chí này, khách hàng được chia thành: Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: nhóm này thường là những người làm công ăn lương và người làm công việc kinh doanh riêng hay là những người hành nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, ca sĩ… Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: nhóm này thường là những người lao động tự do, công việc không ổn định, thu nhập thấp và thất thường. Việc phân chia như trên giúp ngân hàng dễ dàng đánh giá được khả năng trả nợ của khách từ đó quyết định có nên cho vay hay không 1.2.2.2. Đặc điểm về rủi ro của món vay Rủi ro là những khả năng xảy ra tổn thất ngoài dự kiến của ngân hàng. Do thời hạn cho vay của hoạt động cho vay mua nhà trả góp kéo dài, có khi lên tới 15-20 năm, do vậy mặc dù sản phẩm này mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng chứa đựng không ít rủi ro.. Rủi ro từ phía người đi vay Thứ nhất, ngân hàng có thể bị tổn thất về thu nhập khi khách hàng không trả nợ đúng hạn, không trả hoặc trả không đầy đủ vốn và lãi. Do nguồn trả nợ của những khoản vay là bắt nguồn từ thu nhập của chính họ nên khi khách hàng bị rủi ro: mất việc, bị giảm thu nhập, mất khả năng lao động, bị chết, mất tích thì khả năng hoàn trả vốn vay của khách hàng với ngân hàng cũng bị suy giảm. Trong trường rủi ro tín dụng như trên xảy ra, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng đơn giản. Tài sản đảm bảo trong cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà/đất mua bằng vốn vay trả góp. Tuy nhiên do nhà/đất là bất động sản nên giá trị của nó thay đổi thất thường phụ thuộc vào thị trường bất động sản, việc phát mại tài sản trên cũng tốn khá nhiều thời gian và tiền bạc. Thứ hai, ngân hàng có thể gặp tổn thất khi rủi ro đạo đức xảy ra. Rủi ro đạo đức là khi khách hàng chủ định lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch, chây ì không chịu hoàn trả vốn vay cho ngân hàng, hoặc khi cán bộ tín dụng chủ ý tiếp tay với khách hàng để rút ruột ngân hàng chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng xấu đến kết quả hoạt động của ngân hàng. Rủi ro từ phía ngân hàng Là những rủi ro xuất phát trực tiếp từ các hoạt động ngân hàng. Chẳng hạn rủi ro từ cơ chế chính sách của ngân hàng hoặc rủi ro thanh khoản là rủi ro khi ngân hàng không huy động đủ nguồn để cung cấp các khoản cho vay mua nhà hoặc những rủi ro từ phía cơ cấu tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn với vốn huy động trung và dài hạn. 1.2.2.3. Đặc điểm về lãi suất của món vay Do thời gian cho vay mua nhà trả góp thường dài, có thể kéo dài đến 20 năm nên lãi suất áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao. Ngoài ra, ngân hàng còn phải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trong tương lai. 1.2.2.4. Đặc điểm về quy mô và thời hạn của món vay Quy mô: Là khoản cho vay tài trợ cho mua nhà/đất, căn hộ, sửa chữa nhà ở nên giá trị rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với các khoản cho vay tiêu dùng khác và do đó sẽ đóng góp đáng kể vào dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và dư nợ cho vay nói chung. Thời hạn vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được món vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay. Thời hạn cho vay mua nhà trả góp chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Cán bộ tín dụng thường căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn của ngân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá mức thời hạn tối đa mà ngân hàng qui định. 1.2.2.5. Đặc điểm về tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay mua nhà trả góp thường chính là nhà/đất được hình thành từ món vay hoặc các bất động sản khác. Tuy nhiên thủ tục đảm bảo bằng nhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng. Mặt khác, giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân hàng thường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ tài trợ cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm bảo sự an toàn và lợi nhuận cho ngân hàng. 1.2.3. Các phương thức cho vay mua nhà Các NHTM áp dụng hai phương thức cho vay mua nhà trả góp: cho vay mua nhà trực tiếp với khách hàng và cho vay gián tiếp qua hình thức tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp. Cho vay trả góp trực tiếp Đây là phương thức phổ biến tại các ngân hàng: cán bộ tín dụng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, không qua trung gian. Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thỏa thuận về các điều kiện tín dụng như: quy mô vốn tài trợ, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo…sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện tài chính của khách hàng. Sơ đồ 1.1: Cho vay trả góp trực tiếp CÔNG TY BÁN LẺ NGÂN HÀNG NGƯỜI TIÊU DÙNG (2) (5) (1) (6) (3) (4) (1) Ngân hàng thực hiện kí kết hợp đồng tín dụng trả góp trực tiếp với khách hàng về việc cho vay để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ. Trước đó, ngân hàng cần tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của khách hàng vay vốn. (2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty xây dựng, công ty địa ốc. (3) Người tiêu dùng thanh toán một phần tiền hàng cho các công ty xây dựng, công ty địa ốc. (4) Công ty bán lẻ giao hàng cho người tiêu dùng. Khách hàng và công ty bán lẻ làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện thủ tục thế chấp tại ngân hàng. (5) Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại khách hàng còn nợ cho công ty bán lẻ. (6) Khách hàng thanh toán gốc và lãi cho ngân hàng định kì theo các điều khoản đã ký trong hợp đồng tín dụng. Quy trình cho vay trả góp gián tiếp Sơ đồ 1.2: Sơ đồ cho vay trả góp gián tiếp NGÂN HÀNG CÔNG TY BÁN LẺ NGƯỜI TIÊU DÙNG (4) (1) (3) (5) (2) (1) Ngân hàng kí hợp đồng với các tổ chức trung gian (công ty bán lẻ, công ty kinh doanh nhà, chủ dự án xây dựng chung cư…) về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà tại TCTG. Trong hợp đồng, ngân hàng đề ra các điều kiện về đối tượng khách hàng đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay tối đa. Khi khách hàng tại TCTG có nhu cầu mua nhà trả góp, TCTG sẽ tập trung hồ sơ khách hàng và chuyển cho ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho khách hàng vay thì TCTG thực hiện bước (2). (2) TCTG kí hợp đồng bán nhà trả góp với khách hàng tuy nhiên vẫn chưa sang tên trên Giấy chuyển nhượng quyền sở hữu. (3) TCTG tập trung hóa đơn mua nhà trả góp của khách hàng và nộp cho ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục cầm cố thế chấp cho ngân hàng. (4) Ngân hàng kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các doanh nghiệp. (5) TCTG thu tiền trả góp hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngân hàng. Khi khách hàng trả hết nợ, công ty bán lẻ thực hiện các thủ tục sang tên cho người mua nhà. Hiện nay, hình thức cho vay mua nhà trả góp thông qua các tổ chức trung gian khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp bán lẻ. Đối với ngân hàng, ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí nhờ việc không phải mở rộng chi nhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của mình tới các khách hàng một cách rộng rãi thông qua các tổ chức trung gian. Bên cạnh đó, phương thức này giúp ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng. Đối với các doanh nghiệp bán lẻ, hình thức này cũng giúp họ thu hút khách hàng nhờ đó tăng doanh số bán hàng. Tuy nhiên, hình thức này không phải không có một số hạn chế của nó, ví dụ như do cán bộ tín dụng không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin thông qua các tổ chức trung gian nên gây khó khăn cho ngân hàng trong việc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn. Mặt khác, nhiều trung gian đã lợi dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lại gây khó khăn cho khách hàng. 1.3. Mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM 1.3.1. Khái niệm Mở rộng cho vay mua nhà trả góp được hiểu là việc ngân hàng thực hiện những biện pháp nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng gia tăng của khách hàng. Đó là sự tăng lên cả về quy mô doanh số và dư nợ, tỷ trọng cho vay mua nhà trong cho vay tiêu dùng đến sự nâng cao về chất lượng và hiệu quả. 1.3.2. Nhóm chỉ tiêu đánh giá mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM 1.3.2.1. Nhóm chỉ tiêu về quy mô Số lượng khoản vay: Số lượng khoản vay là chỉ tiêu trực tiếp đánh giá mở rộng cho vay mua nhà trả góp tại NHTM. Chỉ tiêu này cao và tăng trưởng chứng tỏ cho vay mua nhà của ngân hàng được mở rộng và thị phần của ngân hàng trên thị trường cho vay mua nhà cũng tăng. Ngược lại, nếu chỉ tiêu này giảm chứng tỏ mục tiêu mở rộng cho vay mua nhà của ngân hàng không thực hiện được. Doanh số cho vay mua nhà Doanh số cho vay trong kì là tổng số tiền mà ngân hàng thực tế đã cho vay trong kì. Doanh số cho vay mua nhà trả góp là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô các khoản cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng đối với khách hàng Dư nợ mua nhà trả góp Nhắc đến dư nợ cho vay của một ngân hàng tại một thời điểm cụ thể là nhắc đến số tiền ngân hàng hiện đang cho vay đến thời điểm đó (thường là cuối kì). Dư nợ kì này = dư nợ kì trước + Doanh số cho vay trong kì – Doanh số thu nợ trong kỳ Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà Công thức: Tốc độ tăng trưởng dư nợ = dư nợ CVMN kì này - dư nợ CVMN kì trước cho vay mua nhà dư nợ cho vay mua nhà kì này Chỉ tiêu này cho biết mức gia tăng dư nợ cho vay mua nhà qua các thời kì, từ đó giúp đánh giá sự hiệu quả của mở rộng cho vay mua nhà. Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà trong tổng dư nợ CVTD Việc tính toán chỉ tiêu này có thể thấy được tỉ trọng cho vay mua nhà trong tổng dư nợ CVTD, từ đó thấy được cơ cấu tín dụng tiêu dùng của ngân hàng. Công thức: Tỷ trọng dư nợ CVMN = Dư nợ cho vay mua nhà trong tổng dư nợ CVTD tổng dư nợ CVTD 1.3.2.2.Các chỉ tiêu về chất lượng Nợ quá hạn và tỷ lệ nợ quá hạn Nợ quá hạn: là toàn bộ số dư nợ của khách hàng vay vốn đã đến hạn thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kì hạn nợ, gia hạn nợ sẽ bị chuyển thành nợ quá hạn. Tỷ lệ nợ quá hạn = dư nợ quá hạn / tổng dư nợ Thu nhập, chi phí, lợi nhuận từ hoạt động cho vay mua nhà 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM 1.3.3.1. Nhân tố thuộc về bản thân ngân hàng Chính sách tín dụng và quy trình nghiệp vụ tín dụng - Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng cho vay mua nhà trả góp được thể hiện qua phạm vi cho vay, đối tượng, điều kiện vay, lãi suất, quy trình, thời hạn, mức vay và lãi suất áp dụng cũng như phương thức trả nợ trong hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà trả góp… Nếu chính sách này đồng bộ, hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được đa dạng nhu cầu của khách hàng sẽ giúp cán bộ tín dụng thực hiện, triển khai hoạt động tín dụng một cách hiệu quả và nhanh chóng, giảm thiểu được rủi ro. - Quy trình nghiệp vụ tín dụng: Quy trình tín dụng bao gồm 4 vấn đề cơ bản theo trình tự: Thiết lấp hồ sơ tín dụng à phân tích tín dụng à quyết định cấp tín dụng à giám sát và quản lý tín dụng Với quy trình trên, có thể thấy, để hấp dẫn khách hàng cần thiết phải có một quy trình hợp lý, thuận tiện, đơn giản. Để thực hiện được việc này, mỗi ngân hàng phải xây dựng cho mình một hệ thống thang điểm hợp lý khoa học, hệ thống lưu trữ các thông tin về khách hàng từ đó đánh giá xếp hạng khách hạng khách hàng một cách nhanh chóng, kịp thời đưa ra quyết định cấp tín dụng hay không. Chính sách marketing Chính sách marketing thực hiện các hoạt động thông tin, truyền tin về sản phẩm, dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ ngân hàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi… nếu các hoạt động này được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ giúp ngân hàng chiếm lĩnh thị trường, không chỉ tăng lượng khách hàng sử dụng cho vay mua nhà nói riêng, cho vay nói chung mà còn góp phần huy động được lượng vốn không nhỏ. Nguồn vốn ngân hàng Đặc trưng của các khoản cho vay mua nhà là cần một lượng vốn lớn, thời hạn vay tương đối dài nên muốn mở rộng hoạt động cho vay này đòi hỏi ngân hàng phải có một tiềm lực về vốn nhất định, có thể là nguồn vồn trung, dài hạn hay nguồn vốn ngắn hạn thường xuyên. Muốn như vậy, ngân hàng phải có những chính sách nhằm thu hút tiền gửi của dân cư thông qua lãi suất hấp dẫn, các dịch vụ gia tăng, các hình thức khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng. Đồng thời cũng phải tăng tỉ lệ vốn chủ sở hữu để mở rộng quy mô ngân hàng và hình ảnh của ngân hàng trong mắt người dân. Chất lượng cán bộ tín dụng Một đội ngũ nhân viên có kiến thức, am hiểu về nghiệp vụ, thị trường, nhiệt tình trong công việc, sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc cũng khách hàng sẽ góp phần nâng cao vị thế của ngân hàng và có tác dụng gắn kết mối quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng. Hơn nữa, cán bộ nhân viên cũng chính là những người sẽ đưa ra những quyết định về hoạt động cho vay, nhất là đối với hoạt động cho vay mua nhà..Vì vậy, mỗi ngân hàng phải có chính sách đãi ngộ hợp lý, thu hút người tài, không ngừng đẩy mạnh công tác đào tạo cho các cán bộ nhân viên toàn hệ thống. Mạng lưới chi nhánh và công nghệ ngân hàng - Mạng lưới chi nhánh: Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và mở rộng cho vay mua nhà nói riêng nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại khu trung tâm, các khu dân cư, đô thị đông đúc – những nơi có nhu cầu giao dịch với ngân hàng cao. - Công nghệ ngân hàng Áp dụng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại trong hoạt động ngân hàng là nhân tố ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của ngân hàng bởi các lí do sau. Thứ nhất, hiện đại hóa công nghệ ngân hàng giúp ngân hàng cung cấp được nhiều dịch vụ hơn nữa nhằm đáp ứng ngày càng nhanh chóng, thuận tiện, chuyên nghiệp các nhu cầu đa dạng của khách hàng đồng thời tạo nên lợi thế cạnh tranh so với các ngân hàng đối thủ khác. Ngoài ra, công nghệ ngân hàng còn ảnh hưởng tới khả năng thu thập các thông tin tín dụng – một yếu tố mấu chốt trong việc ra quyết định hợp đồng tín dụng. 1.3.3.2. Các nhân tố khách quan Sự phát triển của nền kinh tế Khi nền kinh tế đang tăng trưởng, người dân cảm thấy lạc quan hơn về mức thu nhập của họ, tiêu dùng được kích thích làm cho nhu cầu tiêu dùng trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà được mở rộng. Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập người dân bị giảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao, trong điều kiện đó phải gánh thêm một khoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn. chính vì vậy, hoạt động cho vay mua nhà trả góp của ngân hàng khó có thể mở rộng. Môi trường pháp lý Cho vay mua nhà cũng giống như bất kì hình thức cấp tín dụng nào khác chịu sự điều chỉnh chặt chẽ theo các quy định pháp luật như luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay, các tỷ lệ đảm bảo trong hoạt động ngân hàng. Đặc biệt là hoạt động cho vay mua nhà còn gắn liền với bất động sản nên còn chịu sự điều chỉnh của pháp luật về bất động sản, đất đai cũng như pháp luật về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Do đó, nếu các văn bản pháp luật không rõ ràng, chặt chẽ, cụ thể sẽ tạo những khó khăn trong việc thi hành của ngân hàng, gây khó khăn trong hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng Môi trường văn hóa - xã hội So với người phương Tây sẵn sàng thuê nhà ở lâu dài thì ở các nước phương Đông như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn ở chỗ người Á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng lại có quan niệm “ an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Họ luôn muốn có một căn nhà riêng của mình để ổn định cuộc sống, như vậy, quan niệm này cũng là một lợi thế để phát triển loại hình cho vay mua nhà ở Việt Nam. Tiếp đến là yếu tố dân số bao gồm như: tốc độ tăng dân số, cơ cấu dân số… cũng có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TRẢ GÓP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN HÀ THÀNH 2.1. Tổng quan về Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Thành. 2.1.1. Lịch sử hình thành. Chi nhánh NHĐT&PT Hà Thành là chi nhánh cấp 1 của NHĐT&PT VN được thành lập ngày 16/9/2003 trên cơ sở nâng cấp phòng giao dịch Tràng Tiền, trực thuộc Sở giao dịch 1, NHĐT&PT VN. Trước đây, BIDV Hà Thành có địa chỉ tại 34 Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội nhưng từ tháng 1 năm 2009, nhằm mở rộng quy mô tổ chức và kinh doanh, BIDV Hà Thành đã chuyển trụ sở về toà nhà 79 – 81 đường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Chi nhánh Hà Thành được xây dựng và hoạt động theo mô hình ngân hàng bán lẻ Chi nhánh chủ trương ứng dụng các công nghệ và quản lý nhằm tạo ra những sản phẩm, dịch vụ tiên tiến theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Chi nhánh tập trung chuyên sâu trong lĩnh vực phục vụ các nhu cầu vốn và cung cấp các dịch vụ tiện ích của NH ĐT & PT trong việc đáp ứng dịch vụ thanh toán hiện đại cho khách hàng nhưng hệ thống thanh toán thẻ ATM, thẻ tín dụng… Đối tượng khách hàng mà Chi nhánh tập trung là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp 100% vồn nước ngoài, các doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh và trong 2, 3 năm trở lại đây Chi nhánh có hướng phát triển đối tượng khách hàng cá nhân với các sản phẩm phục vụ đối tượng khách hàng này sâu rộng và mạnh mẽ. 2.1.2. Cơ cấu tổ chức. Khi m._.