Mở rộng cho vay mua nhà ở tại ngân hàng NHPT Nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) - Chi nhánh Hà Nội

u nhập và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Trong tình hình đó Đảng và nhà nước luôn xác định, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất cho người dân. Tuy nhiên, trong xã hội vẫn còn những mặt chưa giải quyết được triệt để và cản trở việc cải thiện đời sống người dân. Một trong số đó là giải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam. Nhân dân ta thường nói “An cư, lạc nghiệp”. Câu nói đó nói lên ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào. Bởi một căn nhà, một mái nhà nhiều khi quá sức đối với nhiều người trong hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế. Do đó nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện nay là một bài toán rất nan giải. Đặt biệt là trong thời gian qua khi mà thị trường BĐS “Đóng băng” kéo dài, giao dịch BĐS dường như chững lại. Đã có nhiều giải pháp nhằm “Phá băng”, tìm ra lối thoát để thị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu thiết yếu đó người dân. Một trong những giải pháp đó là sự tham gia của NHTM qua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở. Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện nay và cũng xuất phát từ nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong xu thế hội nhập hiện nay. Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội (MHB Hà Nội), em đã chọn đề tài: “Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội” để làm chuyên đề tốt nghiệp. Chuyên đề của em được trình bày theo 3 chương : Chương I: Tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng về cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Chương III: Giải pháp nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề của em còn rất nhiều sai sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô và những người quan tâm để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa Ngân hàng _Tài chính, đặc biệt là Thầy giáo - PGS –TS Vũ Duy Hào đã nhiệt tình hướng dẫn em trong quá trình làm chuyên đề. Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể nhân viên của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại ngân hàng. Chương I Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại 1.1. Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng thương mại Ngân hàng là một trong những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế, có mối quan hệ mật thiết với tất cả các ngành, các lĩnh vực khác. Sự hiện hữu của ngân hàng gúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể nhận được các khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình, sửa chữa và mua nhà ở…Với các hãng kinh doanh, các khoản vay ngân hàng được coi như nguồn tài trợ hiệu quả khi bổ sung vốn để mở rộng sản xuất, thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả năng cạnh tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế. Hơn thế nữa, NHTM với tư cách là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ (kinh doanh đồng vốn). Ngân hàng vừa là người “cung cấp” vốn đồng thời cũng là người “tiêu thụ” đồng vốn của khách hàng. Tất cả các hoạt động “mua, bán” này thường thông qua một số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng. Ngân hàng thương mại tìm kiếm lợi nhuận bằng cách đi vay và cho vay. Để thu hút tiền vào ngân hàng đưa ra các điều kiện thuận lợi cho người gửi tiền. Tiếp đó, ngân hàng phải tìm cách có lợi để đem cho vay những gì đã vay được. Và những hoạt động này của ngân hàng lại đem lại lợi ích thực sự cho khách hàng. Ngân hàng là nơi mà chúng ta được hưởng các dịch vụ tiện ích nhất hay là nơi chúng ta có thể nhận được những lời khuyên về tất cả các lĩnh vực ngân hàng – tài chính. Ngày nay cùng với sự phát triển chung của kinh tế ngành ngân hàng không ngừng phát triển. Sự phát triển đó có thể nhận thấy trên các phương diện, từ sự ra đời của các sản phẩm, các dịch vụ mới cho đến sự xuất hiện của các tập đoàn ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hưởng lớn đến nhiều quốc gia với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng lớn các cơ quan chính quyền địa phương. Có thể nói rằng, mỗi chủ thể trong nền kinh tế dù ít trực tiếp hay gián tiếp, dù ít hay nhiều đều ít nhất một lần được hưởng những lợi ích do hoạt động ngân hàng đem lại. Vậy ngân hàng là gì mà có thể đem lại những lợi ích lớn đối với kinh tế – xã hội như vậy? Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinh tế để có thể định nghĩa về ngân hàng một cách chính xác chúng ta phải tuỳ thuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu. Khi xem xét phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một số dịch vụ như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế. Tuy nhiên dưới góc độ nghiên cứu của một nhà quản lý, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm chung như sau: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các hình thức ngân háng khác”. (Luật các tổ chức tín dụng và các văn băn hướng dẫn). 1.1.2. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại 1.1.2.1. Huy động vốn Huy động vốn – hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM - đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của ngân hàng. Huy động vốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Việc huy động vốn đóng vai trò ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của các ngân hàng. NHTM huy động thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay (vay từ ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng, hay phát hành các giấy tờ có giá) Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm hai loại chính khi chia theo hình thức sở hữu: nguồn vốn chủ sở hữu của ngân hàng và các khoản nợ. Khác với loại hình thức doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu của ngân hàng thường chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn, các khoản nợ là nguồn vốn chủ yếu của ngân hàng. Tuỳ từng quốc gia, từng lãnh thổ mà có thể quy định tỷ trọng vốn chủ sở hữu trên tổng nguồn vốn mà các ngân hàng được phép thành lập. *Tiền gửi: Tiền gửi của khách hàng là nguồn tài nguyên quan trọng nhất của ngân hàng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn tiền của ngân hàng. Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để thanh toán… Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh doanh. Dựa vào mục tiêu của người gửi tiền, tiền gửi được phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch. - Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm mục đích thanh toán. Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích hưởng lãi mà coi ngân hàng như thủ quỹ của họ. Khách hàng có thể rút ra bất kỳ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán. Tiền gửi giao dịch gồm tiền gửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyền tiền… - Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – xã hội, dân cư. Đây là những khoản tiền không thanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định. Lãi suất áp dụng cho loại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch. *Tiền vay: Tại nhiều nước, NHNN thường quy định tỷ lệ giữa nguồn tiền huy động và vốn chủ. Do vậy, nhiều ngân hàng vào những giai đoạn cụ thể phải vay mượn thêm để đáp ứng nhu cầu chi trả khi khả năng huy động bị hạn chế. - Vay ngân hàng nhà nước: Đây là khoản vay nhằm nhu cầu cấp bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dữ trữ (thiếu dự trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà nước có thể cấp cho mỗi NHTM một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng trả lãi suất theo quy định. - Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay muợn tức thời để đảm bảo khả năng thanh khoản. - Vay trên thị trường vốn: Cũng giống như các doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu…Đây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong hoạt động kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao…để phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án, công trình…đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng. *Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và có thể được bổ sung trong quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận hoặc tăng mức đóng góp của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng tổn thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng… Thông thường các ngân hàng không sử dụng món này để cho vay mà có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàng…Đối với mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là điều kiện được huy động, cho vay theo những tỷ lệ nhất định. 1.1.2.2. Cho vay Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồn vốn là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu. NHTM tập hợp năng lực tài chính của khách hàng này và đem chuyển cho người khác sử dụng theo phương thức kinh doanh “vay để cho vay”. Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợi nhuận. Lãi suất cho vay thu được bù đắp chi phí mà ngân hàng huy động, chi phó dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý…Trong khuân khổ của nghiên cứu của chuyên đề này, chúng ta sẽ đi sâu về các loại hình cho vay mà ngân hàng tiến hành ở phần sau 1.1.2.3. Thanh toán Một trong ba hoạt động cơ bản của ngân hàng có nguồn gốc xa xưa là hoạt động thanh toán hộ cho khách hàng của mình.Trong khi làm trung gian thanh toán, ngân hàng tạo ra các công cụ kinh doanh tín dụng và độc quyền quản lý các công cụ đó (séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán,…). Hoạt động thanh toán của ngân hàng ngày nay đã phát triển đến tầm mức rất đa dạng, không chỉ là trung gian thanh toán truyền thống như trước mà còn quản lý các phương tiện thanh toán. Đây là hoạt động ngày càng chiếm vị trí rất quan trọng, phù hợp với sự phát triển và tiến bộ của khoa học kỹ thuật. Với phương pháp công nghệ hiện đại hơn các NHTM từng bước trang bị đầy đủ các máy tính và các phương tiện kỹ thuật khác, tạo điều kiện thanh toán bù trừ, thanh toán điện tử liên ngân hàng nhanh chóng, giảm bớt chi phí và đạt độ chính xác cao. 1.1.2.4 Các hoạt động khác *Đầu tư: Đầu tư hay còn gọi là hoạt động chứng khoán giúp các NHTM sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng. Ngân hàng thường đầu tư vào chứng khoán chính phủ ngắn hạn, mua cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp và thực hiện hoạt động ngân quỹ. *Hoạt động bảo lãnh: Bảo lãnh là hoạt động ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết. Bảo lãnh thường có ba bên: Bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên hưởng bảo lãnh. Bảo lãnh của ngân hàng có nghĩa là ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba. *Mua bán ngoại tệ: Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi ngoại tệ – một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền và hưởng phí dịch vụ. Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao dịch như vậy có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao. *Hoạt động uỷ thác: Bao gồm: thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua bán, bảo quản chứng khoán,cung cấp thông tin, tư vấn kinh doanh… *Các hoạt động khác: Ngân hàng thực hiện các hoạt động như: cho thuê két sắt, môi giớ nhà đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý… 1.1.3 . Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để đầu tư vào sản xuất kinh doanh ngày càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng gia tăng và phát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế. Hoạt động cho vay mang lại thu nhập chính cho ngân hàng, mặc khác chứa đựng rủi ro cho ngân hàng. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và thực hiện các chính sách tín dụng đúng đắn, phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của khách hàng. Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng 1.1.3.1. Căn cứ vào kỳ hạn cho vay * Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ cho thanh toán tiền hàng hoá, tài trợ cho vốn lưu động. * Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ 1 đến 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng. * Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn trên 5 năm cho vay các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài. Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro. Trong thực tế có những khoản cho vay không xác định rõ thời hạn như cho vay luân chuyển. Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền. Việc xác định trước tài khoản thu nợ trong trường hợp này có thể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm. 1.1.3.2. Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay * Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thành toán khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết. Giá trị tài sản bảo đảm thông thường cao hơn giá trị khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giá…và chi phí quản lý. * Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thế ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đi vay. Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi...Tuy nhiên đây là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng. Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không. 1.1.3.3. Căn cứ vào phương thức cho vay * Cho vay từng lần: Mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng. Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoận riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm… * Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay trong thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. * Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó. * Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng. Trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn không thể biết đượng điều đó. Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và là một trong những nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi “Luật ngân hàng và các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ. * Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Ngân hàng cam kết đáp ứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu. Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức dự phòng và mức chi trả cho ngân hàng. 1.1.3.4. Căn cứ vào phương thức hoàn trả * Cho vay trả một lần: là những khoản vay mà trong hợp đồng tín dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời giá đáo hạn cuối cùng. * Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận. Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp cho vay trả một lần. Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền. Số tiền và thời gian hoàn trả được tính được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng. Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng. 1.1.3.5. Căn cứ vào mục đích sử dụng món vay * Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm và lãi suất và đối tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp. * Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn. Thông thường quy mô những khoản vay này thường nhỏ rủi ro cao nên lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao. Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du học, du lịch… 1.2 . Cho vay mua nhà ở của NHTM Cho vay BĐS chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các NHTM. Mặc dù tổng giá trị các khoản cho vay BĐS mà ngân hàng nắm giữ vượt quá 500 tỷ đô la, nó không hoàn toàn nói lên được hoạt động ngân hàng trong cho vay BĐS. Ngân hàng bán nhiều khoản cho vay BĐS mà họ thực hiện, vì thế số tiền vay BĐS mà các ngân hàng thực hiện vượt xa con số trên bảng cân đối. Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực hiện là xây dựng nhà ở. Loại này chiếm khoản 60% các khoản cho vay BĐS. Phần lớn dư nợ hiện có là cho vay xây dựng và phát triển, và các khoản cho vay đối với các tài sản thương mại. Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trong việc mua những tài sản như nhà cửa, chung cư, khu văn phòng, nhà kho…Có nhiều lý do khiến các ngân hàng thích mở rộng tín dụng thế chấp bằng nhà ở. Nói chung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có lợi cho xã hội và ít có hình thức tín dụng nào đáp ứng được các tiêu chuẩn đó, hơn là việc cho vay nhà ở. Một khi đã được thực hiện, hầu hết các khoản cho vay đối với các tài sản nhà ở cần ít sự điều hành, trong thời gian dài chúng sinh lợi. Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển trên thế giới rất phát triển và nó vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao. Tại Việt Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những năm vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung. 1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà ở Cho vay mua nhà là loại hình cho vay mua BĐS. Khoản cho vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú được xếp vào các khoản vay mua nhà thế chấp. Các cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu mua nhà cửa hoặc các căn hộ chung cư sẽ làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn lên và các khoản vay này thường được đảm bảo bằng chính BĐS đó. 1.2.2 Đặc điểm của cho vay mua nhà Cho vay mua nhà thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thể là người tiêu dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên trong chuyên đề này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng và do vậy nhiều đặc điểm của nó mang tính chất chung của cho vay tiêu dùng. 1.2.2.1. Đặc điểm về đối tượng vay Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và diện pháp luật cho phép và tuỳ theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng của cho vay mua nhà được phân như sau: * Phân theo mức thu nhập - Các đối tượng có thu nhập thấp: họ là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả mãn nhu cầu đa dạng của họ. Tuy nhiên họ cũng có mong muốn cuộc sống tốt hơn như bất kỳ những người có thu nhập cao hơn nào. Do đó, ngân hàng cũng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những người này đến ngân hàng hiện tại và trong tương lai. Xét trong hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam thời gian này thì đây là những khách hàng tiềm năng đối với các NHTM. Hiện nay Đảng và nhà nước ta đang có những chính sách lớn nhằm đẩy mạnh việc cho thuê, xây nhà đối với những đối tượng có thu nhập thấp. Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công ty xây dựng để tài trợ được đối với đối tượng trên thì khách hàng đến với ngân hàng cũng không hề nhỏ. - Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện điều kiện sống của người tiêu dùng cũng tăng. Đối với những người này thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên. Tại Việt Nam nếu xét về loại hình nhà ở thì những đối tượng này có thể phù hợp với các loại nhà chung cư cũ, những chung cư mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng diện tích không quá lớn. - Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay để làm tăng khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích luỹ của mình đã đầu tư trung và dài hạn. Nói cách khác, những người này coi vay là khoản ứng trước và họ hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận của các khoản đầu tư trên mang lại. Mặc dù việc vay mượn nhằm mục đích mua sắm nhà cửa của họ chỉ thể hiện tỷ trọng nhỏ trong tổng số tài sản mà họ sở hữu nhưng những món tiền lớn hơn so với nhóm khách hàng nên ngân hàng tỏ ra quan tâm đặc biệt tới nhóm khách hàng này. Những ngôi nhà mà các đối tượng này quan tâm là chung cư có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Trong thực tế đang diễn ra ở các NHTM Việt Nam, có nhiều người đến vay ngân hàng nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn…và họ sẽ trả phụ thuộc vào tình hình kinh doanh, thu nhập…của họ. Hiện nay loại hình này đang có xu hướng ngày càng phát triển. * Phân theo tình trạng công tác hay lao động: Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có các nhóm khách hàng sau: Những khách hàng làm công ăn lương Những người có công việc kinh doanh riêng Những người hành nghề chuyên nghiệp (Ca sĩ, luật sư, bác sĩ…) Những người lao động tự do Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc nhóm 3 đầu có thu nhập ổn định và cao hơn so với nhóm cuối và nhu cầu nhà ở những nhóm đó là chủ yếu. 1.2.2.2. Đặc điểm về quy mô khoản vay Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn. Do vậy, trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món vay không hề nhỏ. 1.2.2.3. Đặc điểm về rủi ro, lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì loại hình cho vay này chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kể bởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, trong lãi suất, sức khoẻ của người vay… Với một thời gian dài như trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc thả nổi (ngày càng phổ biển trong những năm gần đây). Đây là nét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi mà lãi suất ở một mức cố định, đặc biệt là trong cho vay trả góp. Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở (có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với một mức lãi suất cố định. Cho vay mua nhà trong những năm gần đây phát triển nhanh chóng. Tại Mỹ, trong những năm thập kỷ 90 khoản mục này chiếm gần1/3 tài sản của các ngân hàng. Lý do của sự gia tăng này một phần là do loại hình này đem lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng. Tuy nhiên hình thức này lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng. Ví dụ, đầu những năm 90, các khoản cho vay mua nhà không được thanh toán chiếm một nửa tổng số tài sản có vấn đề do các ngân hàng Mỹ nắm giữa. Do đó, vấn đề đặt ra đối với các NHTM là làm thế nào để phát triển được hình thức tín dụng này mà vẫn đảm bảo an toàn đối với mỗi hệ thống ngân hàng. 1.2.3. Các phương thức cho vay mua nhà Cũng như cho vay tiêu dùng, ngân hàng cho vay đối với người mua nhà có thể cho vay trực tiếp hoặc thông qua tài trợ cho các doanh nghiệp, các công ty xây dựng để các doanh nghiệp này bán hàng trả góp. * Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua: Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thì có nhiều hình cho vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi ngân hàng. - Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với người vay hàng kỳ (tháng, quý, sáu tháng…) phải trả cho ngân hàng một khoản cố định đến hết thời gian vay. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả cố định một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến lần cuối cùng. Để làm được điều trên, ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và số tiền để đưa ra cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp. Việc tính toán trên rất là cơ bản đối với tất cả các ngân hàng. - Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Ví dụ như thanh toán nợ theo khoản thanh toán nợ gốc cố định, trả đều nhưng lãi thanh toán vào đầu mỗi thời kỳ…Thực chất đó chỉ là thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của ngân hàng. Tuy nhiên thì hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ: - Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi (niên kim cố định) - Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng kỳ với gốc. - Nợ gốc trả vào cuối thời hạn vay, lãi tính trên dư nợ và được trả hàng tháng (tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng với những khoản vay ngắn hạn). * Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua: Sơ đồ 1: Cho vay gián tiếp đối với người mua Cho vay trả góp đối với người tiêu dùng Ngân hàng Người tiêu dùng Người bán lẻ (4’) (1’) (1) (4) (3) (2) (4) (1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ (toàn bộ hoặc một phần) cho người mua nhà trả góp. Ngân hàng sẽ phân tích tình hình tiêu thụ của doanh nghiệp và khả năng thu tiền hàng sau khi bán. Nếu mối liên hệ của doanh nghiệp vơi khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiền trả góp gặp khó khăn (1’) Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp vớ i người mua về cho vay mua nhà để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ. Trường hợp này ngân hàng phải phân tích tình hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếu cần. Trong trường hợp cho vay mua nhà, ngân hàng yêu cầu người mua phải thế chấp ngôi nhà vừa mua. (2) Doanh nghiệp bán hàng cho khách và ký hợp đồng trả góp với khách (3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hàng đưa lên ngân hàng để ngân hàng thanh toán. (4) Doanh nghiệp thu tiền trả góp của người mua và nộp cho ngân hàng (nếu doanh nghiệp làm đại lý thu tiền cho ngân hàng). (4’) Người mua trực tiếp trả tiền cho ngân hàng nếu ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua. 1.2.4.Vai trò của cho vay mua nhà * Vai trò đối với hoạt động của ngân hàng Đa dạng hoá các hoạt động của ngân hàng là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn ngày càng tốt nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhân dân khi tiếp cận dịch vụ; tiện ích ngân hàng. Và hoạt động cho vay mua nhà là một giải pháp mang tính khả thi cao. Thứ nhất là vấn đề an toàn đối với ngân hàng. Hiện nay, các ngân hàng của Việt Nam vẫn đang đứng trước nhiều rủi ro. Các NHTM quốc doanh đang ở trong tình trạng “Đổ xô vào các dự án lớn”. Tình trạng cho vay quá tập trung vào một số khách hàng lớn là một thực trạng, đặc biệt là đối với 4 NHTM quốc doanh. Chẳng hạn, đối với Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (khoảng 30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5 khách hàng lớn nhất chiếm đến 15%. Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi ngược lại với nguyên tắc phân tán rủi ro. Chỉ cần một dự án vay dài hạn vay vài trăm._. tỉ chứ chưa nói đến dự án hàng nghìn tỉ đồng không hiệu quả là ngân hàng lao đao ngay.Việc ngân hàng đa dạng hoá các sản phẩm dịch vụ ngân hàng để phân tán rủi ro là cần thiết Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng với một món tiền lớn. Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, đầu tư nhà ở chiếm khoảng 30% tổng tài sản thế giới, lớn hơn cả trái phiếu (27%) và vốn cổ phần (19%). Tất nhiên thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều yếu kém nhưng có thể nói nhu cầu về nhà ở vẫn là rất lớn. Mỗi một căn hộ trị giá hàng trăm triệu đồng sẽ kèm với nó là những hợp đồng tín dụng lớn. Việc những chung cư hàng trăm căn hộ hay những biệt thự hàng trăm tỷ đồng sẽ đem lại cho ngân hàng các khoản lợi từ hoạt động này. Việt Nam hiện nay và trong thời gian sắp tới sẽ xây dựng thêm nhiều nhà chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Theo quy hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020 thì dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước. Theo ban quản lý dự án phát triển nhà và đô thị VINAHUD (VINA- CONEX) khu đô thị An Khách (Hà Tây) cách Hà Nội 15 sẽ được khởi công xây dựng vào quý II năm 2006 với mức đầu tư hạ tầng trên 100 triệu USD (1600 tỷ VND). Đây sẽ là khu đô thị cao nhất với tiêu chuẩn kỹ thuật loại 1. Điểm nhấn của khu đô thị rộng 246 ha la toà thấp đôi 70 tầng với kiến trúc hiện đại. Quanh tháp đôi là 100 toà nhà cao thấp từ 15 đến 25 tầng với kiến trúc hiện đại. Các căn hộ chung cư được thiết kế từ 90 đến 250 m2 với 6440 căn hộ tổng diện tích 1,2 triệu m2. Ngoài ra xây dựng 1300 nhà vườn, biệt thự. Như vậy sức ép về nhà ở càng lớn và cho vay mua nhà thời gian tới sẽ trở thành mối quan tâm lớn của người dân đặc biệt là những người thu nhập thấp. Ngân hàng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt nên hai mối quan tâm chính trong quản trị là an toàn và lợi nhuận. Qua nghiên cứu ở trên thì chúng ta thấy nếu càng ngân hàng mở rộng cho vay trả góp chung cư thì hoàn toàn có thể giúp cho ngân hàng an toàn và hiệu quả. * Vai trò đối với khách hàng và kinh tế – xã hội Người dân Việt Nam có câu: “An cư, lạc nghiệp”. Với người dân Việt Nam, có một ngôi nhà là vô cùng quan trọng. Thế nhưng không phải ai muốn là có thể có được hoặc nếu có cũng không phải dễ dàng gì, nhiều khi để mua được một căn nhà phải phấn đấu cả đời người. Ví dụ ở Hà Nội, hiện nay diện tích ở bình quân nhà thuộc loại thấp, chỉ đạt 6m2/người, mục tiêu phấn đấu đến năm 2005 mới là khoảng 7,5%/người trong khi các nước trong khu vực Đông Nam á hiện nay đã đạt 12m2/ người.ở Hà Nội, nhà ở luôn luôn là vấn đề bức súc của người dân cũng như chính quyền thành phố. Các dự án phát triển khu đô thị mới cũng chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhà ở của dân cư, chủ yếu thuộc tầng lớp trung bình trở lên. Do vậy nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội nói riêng và của dân các đô thị nói chung là rất lớn trong khi nhiều người có thu nhập thấp vẫn chưa đủ khả năng mua nhà. Vì vậy, việc có một căn nhà mong muốn và chưa phải trả toàn bộ số tiền bằng cách mua nhà trả góp, vay của các ngân hàng hiện nay là một nhu cầu thiết thực, đáp ứng nguyện vọng cháy bỏng của người dân. Ngoài ra vấn đề cho vay tiêu dùng mua nhà rất có ý nghĩa đối với chủ trương xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp của các đô thị hay chính là có nghĩa to lớn đối với xã hội. Như những con số trên trong nhu cầu nhà ở là rất lớn. Số vốn cần thiết để đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cao và không hợp lý. Hiện ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang có giải pháp là các công ty xây dựng bán nhà cho uỷ ban nhân dân các thành phố và từ đó phân phối lại cho người thu nhập thấp. Chủ trương là bán những căn hộ hay là cho vay trả góp thông qua các tổ chức tín dụng. Mặt khác tài trợ cho vay mua nhà dài hạn, ngoài việc tạo điều kiện cho người thu nhập thấp và thu nhập trung bình có thể mua nhà được nhà, còn góp phần vào hoạt động thị trường địa ốc phát triển các ngành liên quan, đóng góp vào việc phát triển nền kinh tế và làm tăng sức mua nội địa, tăng mức sống của người dân, thu hút vốn vào lĩnh vực tài chính thông qua đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thúc đẩy tài trợ tiêu dùng tạo nên bảng cân đối lành mạnh và tăng lợi nhuận cho các ngân hàng. Và như vậy thông qua hoạt động của ngân hàng đã có những hoạt động rất có ý nghĩa đối với xã hội. * Vai trò của cho vay mua nhà trong quá trình hội nhập quốc tế. Thực hiện nhất quán đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, mở rộng, đa phương hoá, đa dạng hoá các quan hệ quốc tế. “Việt Nam sẵn sàng là bạn, là đối tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phấn đấu vì hoà bình, độc lập và phát triển”, đồng thời “chủ động hội nhập kinh tế quốc tế theo lộ trình phù hợp với điều kiện của nước ta và bảo đảm thực hiện những cam kết trong quan hệ song phương và đa phương như AFTA, APEC, Hiệp định thương mại Việt – Mỹ (BTA), tiến tới ra nhập WTO…” Trong những năm qua, ngành ngân hàng Việt Nam đã không ngừng mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động và nâng cao hiệu quả hội nhập kinh tế quốc tế trên cơ sở quan điểm chỉ đạo của Đảng, nhà nước, tạo tiền đề vững chắc phát triển trong những năm tiếp theo. Có thể nói Việt Nam đang bước vào một “sân chơi mới”. Yêu cầu đặt ra cho các bên là mở cửa thị trường, tạo thuận lợi cho cạnh tranh một cách bình đẳng, điều đó đã và đang đặt ra cho các ngân hàng Việt Nam những thách thức mới. Theo lộ trình thực hiện của BTA chỉ còn khoảng 10 năm nữa là các ngân hàng Mỹ được thực hiện đầy đủ các chức năng của như một ngân hàng Việt Nam tại thị trường Việt Nam. Các ngân hàng Việt Nam có một cơ chế quản lý cũ, tính đồng bộ chưa cao. Trong khi đó các Ngân hàng Hoa Kỳ nổi tiếng trình độ quản lý tốt, tính sáng tạo cao, các sản phẩm dịch vụ tốt, đa dạng và có nguồn vốn tự có rất lớn. Do vậy chỉ trong một thời gian ngắn nữa, các ngân hàng Việt Nam sẽ phải đối mặt với những khó khăn rất lớn. Khi đó nếu không có những sự chuẩn bị cần thiết thì chắc chắn các ngân hàng của chúng ta sẽ bị cạnh tranh quyết liệt. Trong cho vay tiêu dùng, các ngân hàng Mỹ có rất nhiều kinh nghiệm so với các ngân hàng của chúng ta. Do đó nếu chúng ta không có những nghiên cứu và triển khai cần thiết thì thị phần cho vay tiêu dùng sẽ bị thu hẹp lại. Đó là những vấn đề hết sức nghiêm túc đặt ra cho các ngân hàng Việt Nam trong quá trình hội nhập. Cho vay mua nhà rõ ràng có ý nghĩa to lớn đối với ngân hàng và xã hội. Nhưng chúng ta chưa hề có một lộ trình tổng quát cho sự phát triển hình thức trên. Những con số đạt được là nhỏ bé so với yêu cầu và nguyện vọng từ các phía. Vậy để tìm hiểu những điều kiện cần thiết cho việc phát triển hình thức trên, cũng như phân tích nguyên nhân tại sao các ngân hàng chưa mở rộng được hình thức này chúng ta nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà. 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà ở của NHTM Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà thành hai nhóm nhân tố: Các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan. 1.3.1. Các nhân tố khách quan Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà như môi trường kinh tế - xã hội, yếu tố văn hoá, môi trường pháp lý, các chính sách kinh tế của nhà nước và liên hệ của các thành phần kinh tế. *Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng cao khi đời sống của người dân được nâng cao. Do đó, nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi. Ngược lại, nếu nền kinh tế ở tình trạng trì trệ, không ổn định thì nhu cầu chi tiêu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ không thể tăng cao do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn đang chờ đợi họ phía trước và họ cần phải tiết kiệm ngay từ bây giờ. Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động ngân hàng. Hơn nữa, trong khuân khổ của chuyên đề này thì đối tượng nghiên cứu là cho vay mua nhà ở, tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng càng quan trọng. Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhập của người dân và ảnh hưởng của nó tới loại hình cho vay này. Thu nhập là từ phía khách hàng nhưng điều kiện ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay này tại các ngân hàng. Hiện nay thu nhập của người Việt Nam khoảng 400$/người/năm và ở khu vực thành thị khoảng 1000$/người/ năm. Thu nhập như trên là thấp và như vậy ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên với thu nhập của người dân ở khu vực thành thị như hiện nay và gia tăng mạnh trong tương lai thì hoạt động này hoàn toàn có cở sở phát triển ở Việt Nam. *Môi trường pháp lý: Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuân khổ của pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân theo quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và nhiều quy định khác. Hơn nữa lĩnh vực BĐS là một lĩnh vực rất nhạy cảm và càng nhạy cảm hơn khi ở Việt Nam những năm gần đây luôn ở trong tình trạng không ổn định. Do đó, nếu những văn bản, quy định của pháp luật mà không rõ ràng, còn rờm rà, chưa khoa học…sẽ tạo ra nhiều khe hở gây khó khăn trong hoạt động của ngân hàng. Một ví dụ là những năm trong thập kỷ 90 tại Việt Nam, có không ít những khách hàng chỉ cùng một “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” nhưng đã có thể thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng và điều đó đã gây ra nhiều thiệt hại cho các ngân hàng trong thời kỳ đó, những quy định của pháp luật và các quy định khác chưa chặt chẽ và nhiều đối tượng đã lợi dụng những kẽ hở để phạm pháp. Do đó, những quy định chặt chẽ, đồng bộ sẽ góp phần tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo cơ hội phát triển cho các ngân hàng. Một thực trạng đáng buồn trên thị trường BĐS Việt Nam là cầu lớn nhưng giá quá cao không phù hợp với đại đa số người dân lao động. Những khu đô thị mới ở Hà Nội như Linh Đàm, Định Công, Nghĩa Tân, Trung Hoà…có thời gian được đẩy lên cái giá quá cao mặc dù giá trị của nó thấp hơn nhiều. Giá chấp nhận được và có lãi đối với các công ty xây dựng là khoảng 2.5-3 triệu đồng/m2 nhưng để mua được một căn nhà ở các đô thị hiện nay thì giá được đội lên rất nhiều. Và hậu quả tất yếu xảy ra là nhu cầu thì rất lớn nhưng ở những đô thị mới lại có nhiều căn hộ khoá cửa không. Do giá nhà quá cao và bị đầu cơ, những căn nhà còn đang trên bản vẽ đã bị mua, nên đây là một trong những khó khăn cho các ngân hàng khi không thể tiếp cận được với khách hàng. Luật pháp chúng ta còn lỏng lẻo nên những người không có nhà thì không mua được, giả quyết không hiệu quả những vấn đề nhà ở. ở những nước thị trường BĐS pháp triển, chính phủ có những biện pháp rất quyết liệt với nạn đâu cơ. ở Hàn Quốc, chính phủ đã đánh thuế rất cao đối với các vụ giao dịch bị tình nghi là đầu cơ BĐS và nâng thuế trước bạ đối với các khu nhà, đất được coi là đắt giá, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay từ ngân hàng đầu tư vào BĐS. Còn tại Trung Quốc, do tăng trưởng quá nóng vào thị trường này. Thị trường BĐS của Việt Nam không thể so sánh với các thị trường trên. Do đó, có thể nói trong thời điểm này các ngành chức năng đang kiểm soát không có hiệu quả đối với các giao dịch nhà đất. *Môi trường xã hội: Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hoá, phong tục, tập quán,…có ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay mua nhà. Nếu như người phương tây coi thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở các nước Phương Đông như Việt Nam lại có một sự khác biệt lớn. Người Việt Nam luôn quan niệm phải có một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống. Những quan điểm như vậy xét trên một khía cạnh cụ thể là lợi nhuận cho vay ngân hàng cho vay mua nhà. Theo một nghiên cứu gần đây về dân số Việt Nam cho thấy dân số chúng ta là dân số trẻ với số người trong tuổi lao động trên 70%. Những người này đang trong độ tuổi lập gia đình, tạo dựng cuộc sống, có nhu cầu lớn về nhà ở. Do đó, các ngân hàng nên coi đó là những điều kiện thuận lợi để phát triển. Trong cho vay mua nhà thì tâm lý rất quan trọng. Trước tiên là về tâm lý của người dân hay là của người tiêu dùng. Người dân hiện nay đang ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn. Hình ảnh những ngôi nhà chung cư cũ nát, không tiện nghi, chật hẹp của thời kỳ trước chắc chắn vẫn ám ảnh người dân ở các đô thị. Nhưng hiện nay, với những căn nhà chung cư mới, những biệt thự ở các khu đô thị thì người dân đã thay đổi và rất hài lòng với những tiện nghi của nó như thang máy, bãi để xe, sân chơi,…Nhìn chung người dân ở các đô thị đang làm quen dần với sự góp mặt của các loại hình nhà ở mới với một thái độ tích cực. Về phía các ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý đến hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng do những ích lợi của nó mang lại. Nhiều ngân hàng đã coi hoạt động cho vay tiêu dùng, trong đó có cho vay mua nhà là hướng phát triển trong thời gian tới. Trong thời gian gần đây đã có nhiều các buổi hội thảo bàn về hướng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà các NHTM quốc doanh và NHTM cổ phần đều quan tâm hơn. Không còn tình trạng các ngân hàng còn thờ ơ trước cho vay mua nhà nhưng thực sự các ngân hàng rất cần sự giúp đỡ của Chính Phủ và Ngân hàng Nhà nước. *Chủ trương chính sách của nhà nước: Những chủ trương chính sách của chính phủ, nhà nước tại mỗi quốc gia ảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay BĐS tại mỗi nước. Tại Việt Nam, định hướng chung của nhà nước, chính phủ đã xác định đảm bảo chỗ ở cho người dân là một chủ trương lớn nhằm cải thiện đời sống cho nhân dân và giải quyết các vấn đề về chính sách xã hội. Các tỉnh, thành phố đã có những con số rõ ràng về diện tích cần xây dựng, số vốn đầu tư và quan trọng là sự tham gia của các tổ chức tín dụng. Có thể nói, sự phát triển nhà ở Việt Nam hiện nay và trong tương lai đang có sự thuận lợi rất lớn bởi các chính sách của nhà nước. Trên thế giới cũng như các nước trong khu vực thì hiện nay vấn đề này lại rất nhạy cảm và không hề thuận lợi như ở Việt Nam. Chính phủ các nước như Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc,… đang kiểm soát rất chặt chẽ về vấn đề xây dựng BĐS. Những bài học về sự đổ bể thị trường BĐS ở Thái Lan hay sự phát triển quá nóng ở Hàn Quốc, Trung Quốc làm cho chính phủ các nước này hết sức lo sợ. Còn ở Việt Nam, mặc dù chúng ta rất quan tâm đến những bài học của các nước trên nhưng đặc điểm và hoàn cảnh nước ta có những khác biệt. Diện tích về nhà ở của người dân hiện nay rất hạn chế nên Đảng và Nhà nước đang nhấn mạnh việc xây dựng nhà ở. Nếu như trước kia ở công trình xây dựng nào chúng ta cũng lo đến thiếu vốn thì hiện nay đó không còn là vấn đề quan tâm chính mà là việc giải phóng mặt bằng …Như vậy, những chủ trương và chính sách của Đảng và Nhà nước là những điều kiện thuận lợi cho các NHTM đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà. 1.3.2. Các nhân tố chủ quan *Chính sách tín dụng: Mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng riêng bao gồm: giới hạn cho vay đối với khách hàng, lãi suất, tài sản đảm bảo…Một chính sách tín dụng với trả nợ gốc, lãi linh hoạt, đa dạng, thời gian vay dài,…sẽ thu hút được nhiều khách hàng đến vay. Các yếu tố của chính sách tín dụng ngân hàng đưa ra mà hợp lý, linh hoạt, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng thì chắc chắn ngân hàng sẻ thành công trong việc mở rộng cho vay. Trong khi đó, nếu không chú ý đến hay chính sách cứng nhắc sẽ hạn chế cho vay, giảm tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng. *Quá trình thẩm định: Quá trình thẩm định hiểu quả và không rườm rà là một trong những phương thức rất hiệu quả để lôi kéo khách hàng. Một hệ thống các thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay ở Việt Nam còn nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian. Tuy nhiên nếu ngân hàng nào có quy trình hợp lý, khoa học,…thì sẽ là một yếu tố giúp cạnh tranh cho ngân hàng hiệu quả. *Thông tin tín dụng: Trong cho vay tiêu dùng nói chung và cho BĐS nói riêng, ngành ngân hàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về người tiêu dùng. Đây không phải là điều kiện bắt buộc đối với ngành ngân hàng nhưng nếu có một trung tâm quản lý về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm như thu nhập, việc làm,… thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý. ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì họ có những trung tâm như vậy và các ngân hàng khi cho các khách hàng vay thì luôn tìm kiếm những thông tin về khách hàng từ trung tâm đó trước khi quyết định cho người tiêu dùng vay hay không. ở Việt Nam chúng ta chưa có được những trung tâm mang tính chuyên nghiệp như vậy. Hiện nay chúng ta mới chỉ có trung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit information center) của Ngân hàng nhà nước giúp các NHTM trong việc hỏi về thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình. Tuy nhiên trung tâm này chủ yếu cập nhật các khách hàng là doanh nghiệp và cũng nói rõ thông tin đưa ra chỉ giúp các NHTM tham khảo. *Chất lượng cán bộ tín dụng và cơ sở vật chất thiết bị: Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả năng giao tiếp của cán bộ tín dụng. Dưới con mắt của khách hàng, cán bộ tín dụng là hình ảnh của ngân hàng. Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái phi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt mới tăng được khả năng cạnh tranh. Khả năng Marketing của cán bộ tín dụng cũng thu hút được khách hàng đến ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am hiểu luật pháp…là những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình mở rộng hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến thu hút khách hàng. Cùng với nhân viên ngân hàng thì cơ sở vật chất cũng là hình ảnh của ngân hàng trong con mắt của khách hàng. Hơn nữa, các ngân hàng cũng cần quan tâm đến hiện đại hoá ngân hàng bởi những yêu cầu đặc thù của ngành ngân hàng. Chương II Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội. 2.1. hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam Do đặc điểm của người á Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng, việc mua đất, xây hoặc sửa chữa nhà là công việc trọng đại trong đời người. Do vậy, để chuẩn bị các việc trên, họ cần một khoảng thời gian nhất định, có thể hàng chục năm để tích luỹ nguồn tài chính và các điều kiện khác, vay của người thân hoặc bạn bè, rất ít vay tiền từ ngân hàng. Vấn đề này xuất phát từ thói quen ngại vay mượn của người Việt Nam, song một phần còn do thị trường tài chính chưa phát triển, đã hạn chế mục đích vay tiền của nhân dân. Trong 6 năm trở lại đây, các dịch vụ tiện ích của ngân hàng đã phát triển với tốc độ khá cao, đã tạo điều kiện cho người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng để hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như nhu cầu cải thiện đời sống. Các ngân hàng đang hướng tới cung cấp dịch vụ bán lẻ để đáp ứng nhu cầu của các cá nhân và hộ gia đình. Trong đó, việc cho vay với mục đích mua, xây dựng hoặc sửa chữa lớn nhà ở đã được nhiều ngân hàng triển khai thực hiện như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (AgriBank), Ngân hàng Thương mại cổ phần á châu (ACB), Ngân hàng nhà Hà Nội (HabuBank), Ngân hàng Sài Gòn Thường Tín (SacomBank), Ngân hàng Kỹ thương (TechcomBank), Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh (HHB), Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB)…và một số ngân hàng lớn đang chuẩn bị bước vào lĩnh vực này như Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VietcomBank), Ngân hàng Công thương (IncomBank)…Tuy nhiên, các khoản cho vay để mua, xây dựng hoặc sửa chữa lớn về nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yếu là triển khai thực hiện chính sách của Nhà nước chiếm tỷ trọng lớn, riêng AgriBank đã chiếm khoảng 86% các khoản cho vay liên quan đến nhà ở, tiếp đến là MHB chiếm 8,4% và ACB chiếm 4,5%. Hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam hiện nay là mới và phức tạp do đặc điểm đối tượng vay là BĐS. BĐS là tài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sống dân sinh. Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằm quản lý một cách hiệu quả. Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều văn bản liên quan cùng với hoạt động tín dụng nói chung. 2.1.1. Cở sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà Hoạt động cho vay tiêu dùng của các NHTM ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp vào năm 1993. Cơ sở pháp lý đầu tiên được áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ - NH5 ngày 16/02/1994 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành “Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng”. Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng quyết định số 324/1998/QĐ - NHNN ngày 30/09/1998 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành “Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”.Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụng ngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó. Theo như quy chế này: “Về đảm bảo tiền vay theo QĐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNN”. Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn. Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số 1627/2001/QĐ - NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, thay cho quyết định 284/2000/QĐ-NHNN. Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phần trên điều kiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống phục vụ khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật. Những điều khoản trong quy chế cho vay này mang tính chặt chẽ và logic, phần nào đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM. Ngày 03/02/2005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành Quyết định số 127/2005/QĐ - NHNN về việc “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN”. Ngày 31/5/2005 Thống đốc NHNN ban hành quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN. Theo tinh thần quyết định nêu trên MHB có các quy định mới về quy chế cho vay như: Khái niệm về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, quy định về phân loại nợ của nhóm nợ được coi là nợ quá hạn, việc phạt chậm trả đối với nợ quá hạn và nợ lãi vốn vay…Nhằm kịp thời thực thi quyết định nêu trên của NHNN, Tổng giám đốc Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long đã giao phòng tín dụng Hội sở dự thảo “Quy định chung về cho vay đối với khách hàng” mới trình Hội đồng quản trị thay thế quyết định 06/2002/QĐ-NHN- HĐQT ngày 20/03/2002 của Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long. Căn cứ quyết định số 06/2002QĐ- NHN- HĐQT ngày 20/03/2002 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long về việc ban hành quy định chung về cho vay đối với khách hàng theo quyết định 1627/2001/QĐ - NHNN của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Căn cứ quyết định số 75/2003/QĐ- NHN- HĐQT ngày 26/08/2003 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long. Tổng giám đốc MHB hướng dẫn thể lệ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, đối với cá nhân và hộ gia đình. Trong thể lệ trên, MHB đã quy định một số vấn đều cụ thể như nguyên tắc vay vốn, điều kiện vay vốn, đối tượng cho vay, thời hạn cho vay, lãi suất cho vay, mức cho vay, quy trình cho vay, duy trì và giám sát thu hồi nợ, những trường hợp không được cho vay và hạn chế cho vay, miễn giảm lãi tiền vay, lưu giữ hồ sơ tín dụng, quản lý thu hồi nợ…Với văn bản trên MHB đã định hướng cụ thể để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà ở. Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng gián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm…Những quy định trên mang tính gián tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay mua nhà giải quyết định món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn… 2.1.2. Thực trạng cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại Trong những năm gần đây cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng phát triển mạnh ở các NHTM Việt Nam. Hiện nay, các ngân hàng cổ phần như ACB, Techcombank, Sacombank, Habubank,…chiếm thị phần lớn đối với thị phần cho vay mua nhà. Các ngân hàng quốc doanh tham gia vào hoạt động này có MHB, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn. Chính vì hoạt động cho vay mua nhà nên hiện nay ngày càng có nhiều khách hàng đến với ngân hàng. Vì vậy hoạt động cho vay mua nhà đã được các ngân hàng chú trọng hơn. Doanh số cho vay BĐS nói chung và cho vay mua nhà có xu hướng gia tăng trong những năm gần đây. Tốc độ tăng dư nợ cho vay BĐS nhanh hơn tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Trong hoạt động cho vay BĐS, cho vay trung dài hạn là chủ yếu chiếm khoảng 79%, cho vay dài hạn chỉ khoảng 21%. Đồng thời các ngân hàng tập trung cho vay mua sắm sửa chữa nhà chiếm tỷ trọng 49%, cho vay xây nhà để bán chiếm tỷ trọng 18%. Song xét về mức độ đầu tư tín dụng trong lĩnh vực BĐS so với đầu tư tín dụng trong lĩnh vực khác của nền kinh tế thì chưa phải nhiều. Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS đến nay chỉ chiếm khoảng hơn 10% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế (ở Thành phố Hồ Chí Minh là 14%, Hà Nội là 10%) so với tỷ lệ trung bình 20% ở các nước trong khu vực thì con số này thấp hơn nhiều. Đánh giá về tình hình cho vay BĐS của ngân hàng trong thời gian qua, theo báo cáo của các ngân hàng thì tỷ lệ nợ xấu thấp, song hiện nay có dấu hiệu gia tăng từ 0,37% năm 2003 lên đến 1.6% đầu năm 2005. Đây là dấu hiệu cảnh báo cho các NHTM khi cho vay BĐS. Hơn thế nữa, việc cho vay mua nhà còn bị hạn chế bởi khả năng huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng, hiện nay mất cân đối về kỳ hạn đang là tiềm ẩn về rủi ro trong hoạt động ngân hàng, việc mở rộng hoạt động cho vay trung và dài hạn đang là khó khăn không nhỏ của ngân hàng. Bên cạnh đó, hệ thống thông tin thị trường nói chung còn bất cập, nhất là thị trường BĐS. Tình trạng “Đóng băng” của thị trường BĐS một số ngân hàng ngần ngại trong việc cho vay mua nhà và không muốn mở rộng hoạt động này. Những khó khăn như vấn đề pháp lý, thu nhập của người dân chưa cao, luật đất đai, thuế với những cá nhân mua nhà…so sánh với hoạt động cho vay mua nhà tại các nước trên thế giới: Pháp, Mỹ,…và các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia…thì Việt Nam còn rất nhiều yếu kém. Trong những năm gần đây, mô hình cho vay mua nhà với lãi suất thấp, thời hạn cho vay dài (30 năm) đã được áp dụng thành công ở các quốc gia trên nhưng điều này còn hạn chế ở Việt Nam. Thực tế ở các NHTM Việt Nam các khoản vay mua nhà được thẩm định một cách riêng lẻ, không bài bản, không hệ thống mà chủ yếu dự trên chính sách nội bộ của từng ngân hàng nên không thể đưa ra thời hạn cho vay dài như tại các quốc gia khác. Mặc khác lãi suất cho vay đối với các khoản vay mua nhà trên thị trường hiện này là khá cao, đôi khi vượt quá 12%/năm, và các khoản vay thường có kỳ hạn khoảng 5 năm – 7năm, hay đôi khi còn ngắn hơn.Với chính sách như vậy, quyền sở hữu nhà như nằm ngoài tầm tay của những người thu nhập thấp hay trung bình. Chẳng hạn nếu giá một căn nhà 40.000 USD và số tiền vay chiếm 60% giá trị căn nhà (tương đương 24.000 USD), lãi suất vay 12%, thời hạn 5 năm, thì số tiền phải trả hàng tháng cao nhất là 640 USD. Cũng như ví dụ trên, nếu thời hạn cho vay được kéo dài 30 năm thì khoản tiền phải trả hàng tháng là 306 USD, là số tiền có thể chấp nhận được. Nguyên nhân hạn chế sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam gồm: - Vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu từ 3 tháng đến 1 năm, trong khi nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trung dài hạn (trên 10 năm). Vì vậy, các ngân hàng chỉ có thể cho vay tới thời hạn tối đa từ 3 đến 7 năm, như vậy đã hạn chế đến khả năng đi vay cho mục địch nhà ở. Thu nhập hàng tháng cần thiết để trả các nghĩa vụ cho một khoản vay 12 năm chỉ bằng một nửa số tiền cần thiết cho một khoản vay 5 năm. - Các ngân hàng thường có định kiến về khu vực nhóm dân cư nhu cầu mua nhà là một khu vực có khả năng rủi ro cao. Trong khi đó những yêu cầu về tài sản thế chấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ, do những rắc rối trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất. Hơn nữa, cho vay cho mục đích nhà ở thường kéo dài nên tạo ra nhiều chi phí và nhân lực cho ngân hàng. - Các sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng còn tồn tại những yếu tố không phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng như thời hạn vay, phương thức trả nợ, các điều kiện đảm bảo. Những yếu tố không phù hợp của sản phẩm cho vay mua nhà thường xuất phát từ cơ cấu nguồn vốn mất cân đối với tỷ trọng vốn trung dài hạn và cũng xuất phát từ nhu cầu hạn chế rủi ro và các chi phí phát sinh của các ngân hàng do việc kéo dài thời hạn vay hay cho vay với giá trị lớn. - Khả năng thẩm định của các cán bộ tín dụng chưa đáp ứng được yêu cầu vè thiếu kiến thức và kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn. Việc đánh giá thu nhập của người dân của người dân trong nền kinh tế Việt Nam là rất khó do chưa có được chế tài bắt buộc người dân phải mở tài khoản tại ngân hàng và thực hiện mọi thanh toán qua đó (như trả lương, chuyển tiền nhà ở). Hiện nay khoảng 50% - 80% tất cả các giao dịch ở Việt Nam được thực hiện bằng tiền m._.gửi, tiết kiệm, kho quỹ, tiền vay, quản lý tài sản, chuyển tiền điện tử, chương trình trái phiếu, tín phiếu, RDFII, thông tin báo cáo, báo cáo tài chính, cầm cố, CIC, quản lý nhân sự tiền lương…Năm 2006, ngân hàng cần phải tiếp tục xây dựng dự án nâng cấp hệ thống Swift theo yêu cầu của tổ chức truyền thống tài chính toàn cầu, xây dựng hệ thống thông tin quản lý đáp ứng yêu cầu quản lý các cấp lãnh đạo, nâng cấp chương trình giao dịch của phân hệ tín dụng, xây dựng hệ thống chương trình báo cáo thống kê theo quyết định 477 và đang thiết kế xây dựng quy chế và quy trình dịch vụ thẻ, phát hành những dịch vụ mới bên cạnh những dịch vụ mang tính truyền thống. Nguyên cứu phát triển các ứng dụng thẻ, nối mạng với hệ thống thẻ quốc tế VISA, CUP…, xây dựng đề án phát triển dịch vụ tín dụng trong nước và quốc tế. Đặc biệt ngân hàng phải mở rộng các hoạt động có tiềm năng dựa trên cơ sở tiến bộ của ngân hàng. Nếu ứng dụng tốt công nghệ hiện đại trong hoạt động thì ngân hàng sẽ phát triển rất cao trong mọi lĩnh vực như nối mạng quản lý rủi ro, quản lý vốn khả dụng, quản lý khe hở nhạy cảm tài sản nợ và tài sản có, quản lý khách hàng không chỉ trong nước mà trên cả toàn cầu. MHB Hà Nội cần đẩy nhanh tốc độ hiện đại hoá hệ thống tin học trên 3 hướng cơ bản là hệ thống thẻ, cơ sở hạ tầng kết nối với hệ thống Core Banking, lựa chọn quy mô triển khai hợp lý và hiệu quả theo khả năng tài chính và nhu cầu thực tế trong từng thời kỳ. Công nghệ hiện đại là chìa khoá, là nền tảng cho sự phát triển dịch vụ của Ngân hàng. Vì vậy với những giải pháp như trên khi hoàn thiện sẽ giúp MHB Hà Nội rất nhiều trong việc quản lý và giao dịch với khách hàng. 3.2.4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Hệ thống NHTM Việt Nam trong tiến trình hội nhập cộng đồng tài chính-Ngân hàng khu vực và quốc tế có nhiều cơ hội về sự hợp tác và sử dụng nguồn vốn, khả năng tiếp cận công nghệ quản lý Ngân hàng hiện đại… Đồng thời các NHTM phải đối mặt với không ít thách thức đặc biệt là chất lượng nguồn nhân lực thấp, không đáp ứng được yêu cầu hoạt động ngân hàng hiện đại. Thực tế cho thấy đại bộ phận cán bộ ngân hàng hiện nay được đào tạo cơ bản tại các trường đại học như: Kinh tế quốc dân, học viện ngân hàng, học viện tài chính, ngoại thương, thương mại…Trong đó nhiều người có khả năng nghiên cứu, phát hiện, đề xuất giải quyết các vấn đề về nghiệp vụ chuyên môn, công nghệ ngân hàng và hầu hết cán bộ lãnh đạo của các ngân hàng từ cấp trưởng, phó phòng trở lên đều tốt nghiệp đại học chính quy. Tuy nhiên chất lượng nguồn nhân lực của các NHTM chưa đáp ứng được với yêu cầu của hoạt động ngân hàng trong xu thế hội nhập. Bởi còn một số phần không nhỏ cán bộ ngân hàng đào tạo trong thời kỳ bao cấp và một số sinh viên tốt nghiệp ra trường còn hạn chế về kiến thức kinh nghiệm ngân hàng hiện đại, trình độ ngoại ngữ, tin học yếu, lúng túng trong xử lý các nghiệp vụ ngân hàng hiện đại, khả năng làm việc theo nhóm kém, giao tiếp thiếu văn hoá, giải quyết công việc bị động, thiếu sáng tạo. Đây thực sự là những bất cập của đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng Việt Nam trong tiến trình hội nhập quốc tế. Vì vậy để có nguồn nhân lực ngân hàng chất lượng cao đòi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng bộ, toàn diện đối với Nhà nước, NHNN, các trường học viện, đại học đào tạo chuyên ngành ngân hàng – tài chính, các đơn vị sử dụng lao động và cả mối quan hệ giữa các tổ chức trên, đặc biệt là mối quan hệ giữa các cơ sở đào tạo và cơ sở sử dụng nhân lực ngay trong quá trình đào tạo. Do vậy cần tăng cường mối quan hệ giữa cơ sở đào tạo là các trường trung học, cao đẳng, đại học thuộc khối ngành ngân hàng với ngân hàng nhằm cung cấp nguồn nhân lực cho ngành ngân hàng và cho xã hội. Với nhận thức “con người là nguồn gốc của mọi sự thành bại” MHB nói chung và MHB Hà Nội nói riêng cần phải chú trọng hơn nữa đến việc tuyển chọn cán bộ, có chính sách ưu tiên phát triển cán bộ trẻ, giàu năng lực, bố trí lao động phù hợp nhằm làm phát huy tối đa khả năng làm việc và cống hiến của từng cán bộ nhân viên. Chú trọng đào tạo cán bộ thông qua các hình thức tập huấn nghiệp vụ và đào tạo tại chỗ để mỗi cán bộ ngân hàng đều nắm vững các quy định của pháp luật, của ngành về kinh doanh ngân hàng, nắm vững quy chế, quy trình nghiệp vụ để làm đúng và hướng dẫn khách hàng làm đúng. Hơn thế nữa trong môi trường cạnh tranh như hiện nay một điều rất quan trọng là MHB phải xây dựng được một đội ngũ cán bộ công nhân viên chung thành với ngân hàng. Nếu một nhân viên ngân hàng đặc biệt là những người có năng lực vì bất kỳ một lý do nào mà không làm việc tại ngân hàng nữa sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng. Một nhân viên làm việc tại ngân hàng lâu năm thì họ sẽ có nguồn khách hàng rất động và ổn định do mối quan hệ của mình. Như vậy chỉ xét riêng về sinh lời cho ngân hàng thì những nhân viên gắn bó lâu dài với ngân hàng luôn đem lại lợi nhuận và tính ổn định cao cho ngân hàng. Vì vậy MHB Hà Nội cần phải tăng cường chăm lo đời sống vật chất và tinh thần cho nhân viên để họ an tâm cống hiến cho ngân hàng. Đây là một điều kiện tiên quyết để MHB Hà Nội vững bước đi lên. 3.2.5. Thành lập và đẩy mạnh hoạt động của “Siêu thị địa ốc” Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành công ty tư vấn, quản lý, tiếp thị thị trường BĐS CB Richard Ellis Việt Nam, một doanh nghiệp uy tín trên thế giới, chuyên đánh giá về thị trường địa ốc, có trụ sở tại Việt Nam khẳng định: “Nhu cầu về căn hộ cao cấp, trung tâm mua sắm và những văn phòng mới với chất lượng cao tại Việt Nam đang ngày càng tăng. Thế hệ trẻ thích có xu hướng thích sống độc lập và chuộng các căn hộ theo kiểu hiện đại. Với những biến chuyển tích cực của nền kinh tế, sẽ có nhiều người đủ khả năng tậu những căn hộ trong các chung cư cao cấp. Thị trường địa ốc Việt Nam đang mở ra nhiều cơ hội”. Sắp tới sẽ có nhiều cao ốc mọc lên tại Việt Nam điều này sẽ giúp làm thay đổi bộ mặt cơ sở hạ tầng. Đứng trước nhu cầu về hoạt động giao dịch BĐS tại các NHTM thì một số ngân hàng mà đứng đầu là ACB đã thành lập “Siêu thị địa ốc” và hoạt động này đã đem lại những thành công nhất định cho ACB. Hoạt động “siêu thị địa ốc” là hoạt động giao bán nhà. Tuy nhiên do tình hình hiện nay mua bán ngầm, không qua ngân hàng tại Việt Nam còn rất phổ biến nên hoạt động này hiện nay chưa được các ngân hàng thực hiện nhiều và nếu thực hiện cũng chưa mang lại nhiều kết quả và số lượng giao dịch không đáng kể. Việc MHB thành lập trung tâm giao dịch để thực hiện dịch vụ này là phù hợp với nhu cầu phát triển hiện này và đó là một giải pháp để MHB mở rộng cho vay mua nhà ở. Trong mở rộng cho vay mua nhà nếu “Siêu thị địa ốc của ngân hàng” hoạt động mạnh và có hiệu quả thì khi có không chỉ những thanh toán mua bán BĐS qua ngân hàng mà còn là nguồn cung cấp cho hoạt động cho vay mua nhà cũng sẽ tăng bởi những căn nhà được giao bán tại siêu thị cũng rất có thể là đối tượng để cho vay. “Siêu thị địa ốc” sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng có nhu cầu đầu tư, an cư, mua bán nhà đất đồng thời góp sức vào việc phá tảng băng BĐS hiện nay. Để hoạt động của “Siêu thị địa ốc” ngày càng hiệu quả, MHB có thể đưa siêu thị này thuộc sự quản lý của Phòng thẩm định tài sản hoặc thành lập một phòng phục vụ riêng biệt cho hoạt động này. 3.2.6. Các giải pháp khác Ngoài những giải pháp trên để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. MHB Hà Nội cần phải thực hiện một số giải pháp. * Về cơ cấu vốn: Hoạt động cho vay mua nhà thông thường có thời gian tương đối dài có khi keo dài hàng chục năm. Do vậy, MHB Hà Nội cũng cần chú ý đến việc cơ cấu nguồn vốn dành cho vay mua nhà. Hoạt động chú ý đến cơ cấu nguồn vốn dành cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà là một trong những hoạt động cho vay mua nhà có thời gian kéo dài lâu nhất trong các khoản vay tại mỗi ngân hàng. Hơn nữa tại một số thời điểm các ngân hàng xảy ra những tình trạng thiếu vốn như ở thời điểm cuối năm. Vì vậy để hoạt động cho vay mua nhà có điều kiện tăng trưởng và ổn định thì MHB Hà Nội cũng cần phải có những tính toán hợp lý về nguồn vốn đáp ứng. * Quan hệ với các cơ quan quản lý và xây dựng nhà đất: Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay mua nhà và hoạt động tín dụng nói chung, MHB Hà Nội luôn cần đẩy mạnh quan hệ với các cơ quan trên. Việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp ngân hàng có được những hiểu biệt về thị trường BĐS; cung cầu của nó tiến tới có thể liên kết với các công ty xây dựng thực hiện theo phương thức 3 bên: Công ty xây dựng – Ngân hàng – Khách hàng. Khi đó nếu khách hàng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa thể đáp ứng được ngay về tài chính thì họ có thể nghĩ tới ngân hàng thông qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các công ty xây dựng và phân phối nhà. * Xây dựng những điều kiện cần thiết để trong tương lai gần mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp mua chung cư và cho vay mua nhà với người thu nhập thấp: Trong xu thế hội nhập để phát triển, Việt Nam cần đề ra một chính sách tổng thể nhằm thực hiện cho chương trình tài trợ cho mọi người trong đó có người thu nhập thấp mà xã hội đang quan tâm, một chính sách cho phép các khoản cho vay dài hơn 30 năm hay nhiều hơn nữa, với các mức lãi suất hợp lý. Hiện nay, các khoản cho vay mua nhà của các ngân hàng tại Việt Nam được thẩm định một cách riêng lẻ, không được thẩm định một cách bài bản và hệ thống mà chủ yếu dựa trên chính sách nội bộ của từng ngân hàng. Ngay cả MHB là ngân hàng được chỉ định cũng không thể đưa ra thời hạn cho vay dài hạn như tại các quốc gia khác. Hiện nay nhà nước ta đang có chính sách xây dựng chung cư để giải quyết vấn đề nhà ở tại các đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp. MHB Hà Nội còn gặp phải nhiều khó khăn khi cho các đối tượng trên vay. Những tài sản như chung cư mới xây thì rất lâu sau mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…do vậy ngân hàng chưa thể chấp nhận căn hộ đó làm tài sản thế chấp mặc dù giá trị của nó có thể rất cao. Tuy nhiên hiện nay việc cấp giấy tờ về nhà và đất đang là vấn đề thời sự và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang tích cực trong việc đẩy nhanh thủ tục, rút ngắn thời gian cho cấp giấy tờ sở hữu. Do vậy trong tương lai không xa việc cấp giấy tờ trên sẽ dễ dàng và nhanh chóng hơn và khi đó ngân hàng có thể tiến hành cho vay với tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Trên đây là những giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội. Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà một cách hiệu quả và an toàn thì các biện pháp trên phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một. Ngoài ra để hoạt động cho vay mua nhà mở rộng tại các NHTM nói chung và MHB Hà Nội nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng như các chính sách hoàn thiện thêm của nhà nước. Sau đây là một số kiến nghị tới NHNN, Chính phủ cùng các cơ quan quản lý để mở rộng cho vay mua nhà. 3.3. Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước và với chính phủ 3.3.1. Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng tiêu dùng Việc cung cấp thông tin đáp ứng yêu cầu cho việc đánh giá nợ trong việc đánh giá nợ trong trường hợp đánh giá liên ngân hàng nên do một tổ chức có vai trò chung gian làm đầu mối thực hiện. Hiện nay NHNN đã có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) và hoạt động tương đối hiệu quả. Mục tiêu hoạt động của CIC là giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế mức thấp những rủi ro trong kinh doanh, góp phần xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển bền vững. Hoạt động của trung tâm này bằng cách NHNN yêu cầu các NHTM báo cáo những món vay qua đó sẽ đáp ứng cho các NHTM khi họ có nhu cầu. Để đáp ứng được yêu cầu đã nêu ở trên, những vấn đề đặt ra cho CIC bao gồm: Một là, CIC phải cập nhật được sự phân loại khách hàng theo từng khoản nợ, đánh giá theo từng nhóm nợ của khách hàng. Yêu cầu đặt ra khá cao và bắt buộc các tổ chức tín dụng phải chấp hành nghiêm túc chế độ báo cáo thông tin cho CIC. Để đáp ứng yêu cầu sử lý thông tin CIC cần phải có năng lực đủ mạnh, phải chuẩn hoá các quy trình nghiệp vụ, áp dụng chương trình tự động xử lý dữ liệu. Các cơ quan giám sát, đánh giá và các tổ chức tín dụng phải tham gia vào mạng CIC và khai thác thông tin để đưa ra đánh giá nợ chính xác kịp thời. Tại Việt Nam, chỉ có CIC mới có đầy đủ nhất số liệu của khách hàng trên toàn quốc (kho dữ liệu của CIC đến nay thu thập được hơn một triệu hồ sơ khách hàng và khoảng 70% dư nợ cho vay nền kinh tế), ngoài ra, CIC còn có quan hệ với các hãng thông tin quốc tế (như D&B của Mỹ) chuyên thu thập và cung cấp thông tin toàn thế giới. Hai là, CIC phải được giao nhiệm vụ thực hiện hỗ trợ các tổ chức tín dụng, đánh giá các khoản nợ của khách hàng tại các ngân hàng. Những thông tin mà CIC cung cấp giúp các ngân hàng có được cái nhìn toàn diện về tình hình toàn diện dư nợ của các khách hàng, có điều kiện để thực hiện đánh giá nợ một cách chính xác. Ba là, đòi hỏi khách quan với CIC là độ chuẩn xác cao và giá trị pháp lý của thông tin về các loại nợ của một khách hàng vay tại nhiều ngân hàng. Những thông tin CIC cung cấp ra đòi hỏi phải phản ánh trung thực, khách quan và đặc biệt phải đảm bảo tính thời gian. Nếu thông tin của CIC không được cập nhật thường xuyên, thì thông tin đó sẽ sai lệch, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng. Tuy nhiên trung tâm trên chủ yếu cập nhật thông tin về các doanh nghiệp còn các cá nhân thì hầu như không có. Hơn nữa, những thông tin của trung tâm này chỉ dừng ở mức độ tham khảo cho mỗi NHTM. Có lẽ sự hỗ trợ của CIC để có được một cách đánh giá đúng đắn (chính xác) về chất lượng nợ của khách hàng cũng giới hạn bởi cung cấp thông tin về đánh giá nợ. Trong giới hạn này, trách nhiệm pháp lý của CIC cũng được nâng lên một bước và phải có quy định có liên quan để ràng để ràng buộc trách nhiệm của các ngân hàng về việc cung cấp thông tin về các khoản nợ (bao gồm cả thông tin về các khoản nợ), trách nhiệm của CIC trong việc bảo mật các thông tin này cho các ngân hàng tự đánh giá và cho các cơ quan giám sát để đánh giá nợ. Hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà rất cần một trung tâm thông tin tiêu dùng do những đặc điểm của nó. Tại các nước phát triển, những trung tâm thông tin này hoạt động rất hiệu quả và giúp rất nhiều trong việc cung cấp thông tin cho các ngân hàng về những khách hàng vay mua nhà. Trong hoạt động cho vay mua nhà, tư cách khách hàng là rất quan trọng và do đó nếu có đầy đủ những thông tin một cách chính xác và cập nhật của người tiêu dùng như: số lần chậm trả hay có vay của các ngân hàng nào không, có tiền án tiền sự không,…thì sẽ giúp các ngân hàng rất nhiều trong việc hạn chế rủi ro khi cho vay mua nhà. Do vậy sự ra đời và hoạt động hiệu quả của trung tâm thông tín dụng tiêu dùng sẽ giúp các NHTM mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. 3.3.2. Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng “đóng băng” Hội thảo “Thị trường BĐS – thực trạng, nguyên nhân và giải pháp” tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 31/3/2006 đã khép lại với những ý kiến đề xuất nóng bỏng từ thực tế của các doanh nghiệp gởi đến Bộ tài nguyên – môi trường, bộ tài chính và chính phủ khẩn thiết yêu cầu Chính phủ và các bộ có biện pháp cấp bách và đồng bộ để vực dậy thị trường BĐS hiện đang trong tình trạng “Đóng băng” kéo dài. Cơ chế chính sách về đất đai và thị trường BĐS ban hành thời gian vừa qua còn phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay đang ở trong tình trạng “Đóng băng” nên có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà. Do đó nhà nước cần thiết phải đưa thị trường BĐS ổn định trở lại. Tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một đòi hỏi khách quan. Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật và hành chính để tiến hành quy phạm và quản lý thống nhất đối với thị trường có thể giao dịch công bằng và cạnh tranh bình đẳng, nhằm phát huy chức năng điều kiện bình thường của cơ chế thị trường BĐS. 3.3.2.1. Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai Thị trường BĐS có ba bộ phận cầu thành là đất, tiền và cơ chế chính sách, hệ thống quản lý. Trong ba bộ phận này thì vấn đề tài chính là khiêm khuyết lớn nhất hiện nay. Vì thế đổi mới hệ thống tài chính đất đai ở nước ta hiện nay là một nhu cầu cấp bách. Hiện nay, có rất yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta. Những yếu kém này làm cho những chủ trương chính sách của nhà nước khi thực hiện gặp nhiều khó khăn. Giá nhà đất trên thị trường quá cao so với giá Nhà nước quy định và không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Trong một nền kinh tế ổn định, giá hai hệ thống giá đất nói trên khác nhau không đáng kể và phản ánh chân thực khả năng sinh lời từ hoạt động kinh tế trên đất. Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao hơn giá thực phản ánh đúng khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật. Những tiêu cực trong hệ thống tài chính đất đai là những nguyên nhân gây nên: Một là, tình trạng rất khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của người dân ngày càng phức tạp. Hai là, tạo môi trường có bao cấp về đất làm phát sinh tiêu cực trong quản lý. Ba là, tạo môi trường cho đầu cơ đất đai, hình thành lợi nhuận lớn từ buôn bán đất “thô” không có đầu tư thêm đất. Bên cạnh những mặt chưa được của cơ chế hình thành giá đất, còn có một số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai của ta hoạt động kém hiệu quả như: công cụ điều tiết kinh tế còn ít được áp dụng trong quản lý nhà nước về đất đai; bộ máy quản lý nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh về cả số lượng và chất để bảo đảm “Trật tự” trong hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế trên đất đai; thiếu phối hợp đồng bộ giữa cơ quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai bao gồm địa chính, xây dựng, tài chính (định giá, thuế đất), ngân hàng, toà án để lành mạnh hóa thị trường BĐS, lấy kinh doanh đầu tư trêm đất làm trọng tâm… Những yếu kém trong hệ thống tài chính đất đai ở nước ta đã ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà trong hệ thống các NHTM. Ngân hàng không thể tiếp cận được khách hàng khi giá nhà quá cao và tình trạng đầu cơ rất phổ biến trên thị trường. Do đó, chúng ta có thể đổi mới hệ thống tài chính đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng trong việc phát triển hình thức cho vay trả góp mua chung cư. Do đó, nhà nước phải tiếp tục phát triển các chính sách về nhà ở với các khía cạnh tài trợ hoàn toàn đồng bộ. Sự hoà nhập đầy đủ nền tài chính nhà ở bên trong hệ thống tài chính đòi hỏi có một số điều chỉnh trong chính sách, quy định và các thể chế hiện nay về nhà ở. Bộ xây dựng cần xem xét lại các khía cạnh của chính sách nhà ở khi cùng với NHNN Việt Nam và Bộ Tài chính xử lý vấn đề tài chính. Vai trò của các cơ quan tài chính nhà ở với tư cách là những cơ quan lãnh đạo việc huy động tiết kiệm dài hạn và bảo đảm cho các khoản vay phục vụ xây dựng nhà ở và thế chấp nhà cần được chuẩn bị chi tiết. 3.3.2.2. Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và Ngân hàng nhà nước Một trong những khó khăn mà các ngân hàng Việt Nam gặp phải trong việc tài trợ dài hạn là có các nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất hợp lý. Hiện nay, các nguồn vốn dài hạn được cấp nhỏ giọt cho các dự án hạ tầng cơ sở và theo cơ chế “xin- cho”. Ngoài ra, sự phát triển của thị trường tín dụng trong có cho vay mua nhà còn gặp phải những trở ngại như: - Về mặt pháp lý, quyền sở hữu BĐS và những thủ tục đăng ký thế chấp rất nhiêu khê, luật tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất rườm rà hoặc không thi hành được. - Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi về thuế cho những người đi vay tiền mua nhà như được khấu trừ chi phí vào thu nhập chịu thuế như các quốc gia khác đã làm. Trước thực trạng như trên chính phủ có một số biện pháp quản lý thị trường BĐS. Hiện nay thị trường chứng khoán (TTCK) ở nước ta chưa thực sự phát triển nhưng nếu TTCK phát triển thì sẽ là một kênh điều tiết quan trọng tới thị trường nhà đất. Các nhà đầu tư tham gia trên TTCK hiện nay vẫn bị thua lỗ nên phần nào làm cho nhiều người quay sang đầu tư trên thị trường BĐS. Nếu TTCK chúng ta phát triển mạnh thì sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư trên TTCK và như vậy sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS như hiện nay. Như vậy chúng ta có thể thấy nếu chúng ta thúc đẩy được TTCK phát triển thì cũng gián tiếp có những tác động tích cực tới hoạt động cho vay mua nhà. Chung cư cho người có thu nhập thấp bởi khi đó tình trạng khan hiếm chung cư sẽ được giảm bớt. Ngoài ra, chúng ta có thể dùng một công cụ nữa là lãi suất để điều tiết hoạt động đầu tư. Nếu lãi suất cao thì làm giảm hoạt động đầu tư và ngược lại nếu lãi suất thấp thì sẽ kích thích hoạt động đầu tư. Đối với một lĩnh vực nhạy cảm như đầu tư vào thị trường BĐS thì công cụ lãi suất có thể là một công cụ hiệu quả. ở những nước như Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc thì chính phủ những nước này sử dụng công cụ lãi suất rất hiệu quả trong việc kiềm chế tình trạng quá nóng trên thị trường BĐS ở những nước này. Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm từ các nước trong khu vực trong công cụ này. Chính phủ nên đánh thuế nặng vào những hoạt động cho vay mua bán chung cư để kiểm soát những hoạt động đầu cơ đối với nhà chung cư. Nếu chúng ta làm tốt điều này thì sẽ làm giảm lợi nhuận của các nhà đầu cơ và góp phần vào sự phát triển của hình thức cho vay trả góp mua nhà chung cư cho người có thu nhập thấp. Thành lập quỹ bảo hiểm trong cho vay trả góp mua nhà: Cho vay mua nhà thông thường là những món vay lớn và cũng có nhiều rủi ro nên rất cần bảo hiểm trong hoạt động này. Hiện nay, ở Việt Nam những căn nhà có giá trị thường rất cao và vượt quá xa giá trị của nó. Và nếu xảy ra tình trạng” Vỡ bong bóng xà phòng” thì rất nguy hiểm cho các ngân hàng bởi những căn nhà chung cư chính là vật thế chấp cho các món vay. Trong hoạt động cho vay tiêu dùng như mua ô tô thì các ngân hàng luôn yêu cầu người vay phải mua bảo hiểm 100% giá trị chiếc xe đó thì mới cho vay để hạn chế rủi ro cho ngân hàng. Do vậy, đối với hoạt động cho vay mua nhà thì rất cần bảo hiểm cho các căn nhà trong các trường hợp như cháy, hỏng, sập…và sụp đổ của thị trường BĐS. Để làm được điều này thì không chỉ có ngành ngân hàng mà cần chính phủ và các cơ quan như bảo hiểm tham gia. Bảo hiểm cho các căn nhà vẫn hoàn toàn đem lại lợi nhuận cho công ty bảo hiểm và đối với nhà nước thì là một việc nên làm bởi nó có ý nghĩa cho người có thu nhập thấp và góp phần ổn định thị trường nhà đất… 3.3.3. Đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ” ở nước ta hiện nay thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà đã được các cơ quan quản lý Nhà nước chú ý giải quyết. Tuy nhiên tại các đô thị vẫn còn tình trạng tồn đọng việc cấp giấy tờ trên cho người dân. Lý do thì nhiều nhưng hậu quả của nó là làm cho việc quản lý đất đai nhà cửa thêm phần khó khăn và gây nhiều khó khăn cho người dân. Xét trong hoạt động cho vay mua nhà thì những ảnh hưởng về thời gian cấp giấy chứng nhận gây khó khăn không ít cho các ngân hàng và NHTM nào cũng mong muốn việc cấp giấy tờ liên quan đến BĐS diễn ra nhanh chóng hơn. Cùng với những giải pháp tổng thể để phát triển thị trường BĐS, trước mắt nhà nước cần triển khai một số giải pháp để đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Có như vậy mới khắc phục được những tồn tại đang là rào cản làm cho thị trường nhà ở hoạt động kém hiệu quả. Dự thảo về “Nghị định về thi hành luật đất đai” đã nêu ra không quá 2,5 tháng người có đủ điều kiện hợp lệ phải được cấp sổ đỏ. Vấn đề đem lại quyền sở hữu cho người dân đã và đang được các cơ quan chức năng hết sức quan tâm và là những điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc thúc đẩy mạnh cho vay mua nhà. Từ đây các ngân hàng có thể cho vay dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc đẩy mạnh cho vay mua nhà. Từ đây các ngân hàng có thể cho vay mua nhà dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thế chấp hơn. Vấn đề đặt ra chỉ còn là thời gian làm sao cho nhanh nhất mà thôi. 3.3.4. Nhà nước cần có các chính sách với Ngân hàng thương mại tham gia vào các chủ chương của nhà nước trong cho vay mua nhà chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp Hiện nay, từng ngân hàng thẩm định các đơn vay mua nhà dựa trên chính sách của ngân hàng mình. Lãi suất cho vay mua nhà khá cao, đôi khi vượt quá 12% một năm và các khoản vay thông thường có kỳ hạn 7 – 10 năm, hay đôi khi ngắn hơn. Với chính sách như vậy thì khả năng sở hữu một căn hộ gần như nằm ngoài tầm tay của những người có thu nhập thấp hay trung bình. So với các nước, vùng và khu vực thì các NHTM Thái Lan, Đài Loan, Trung Quốc, Malaysia có thể cho người dân vay mua nhà với thời hạn vay lên tới 30 năm, trong một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài đến 40 năm. Lãi suất vay chỉ từ 2,5% tới 6,3%/năm thông qua những chính sách ữu đãi của NHNN của mỗi nước nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp mua nhà. Với Việt Nam thì nhà ở cho người thu nhập thấp là một bài toán khó, để tìm ra lời giải cho nó thật không đơn giản. Bởi giá thành hiện quá cao ngoài khả năng thanh toán của người thu nhập thấp. Giải pháp cơ bản là giảm tối đa chi phí đầu vào để giá nhà ở, đất ở là thấp nhất để người thu nhập trung bình và thấp có thể mua được một căn nhà. Muốn như vậy nhà nước phải có những chính sách hợp lý. Ví như khi nhà nước làm quy hoạch tổng thể, đứng ra đền bù cho dân rồi cho các doanh nghiệp đấu thầu làm thuê cho nhà nước, từ san lấp, làm đường đến làm cống, điện nước, làm nhà, trường học,…song song đó là phần nào kinh doanh nhà nước cho bán đấu thầu, phần nào để phục vụ cho người thu nhập thấp, với quy hoạch lớn 100 –200 ha này nhà nước có thể quy hoạch hoàn chỉnh …Đây chỉnh là quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Với cách làm như vậy giá thành 1m2 đất dành cho người thu nhập thấp chỉ khoảng trên 1.000.000 đồng kéo theo đó giá thành một căn nhà 80m2 chỉ khoảng 160.000.000 đồng. Mức giá này cộng với chính sách cho vay dài hạn sẽ phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người thu nhập thấp đang có nhu cầu nhà ở hiện nay. Nhà nước tạo điều kiện cho các NHTM tham gia vào chủ trương trong vấn đề nhà ở như chung cư, nhà ở cho người thu nhập thấp mang nhiều ý nghĩa. Bằng việc làm trên, các NHTM đã gánh đỡ cho nhà nước một nghiệp vụ kho khăn đối với nhà nước là quản cho vay đối với người dân. Đối với người dân theo chủ chương trên thì những căn nhà của hộ sẽ sớm trở thành hiện thực. Kết luận Hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà ở nói riêng là một trong những hoạt động cơ bản của NHTM hiện nay. Cho vay mua nhà đã có ở nhiều nước trên thế giới, nhưng chỉ mới phát triển ở Việt Nam. Đứng trước thách thức của hội nhập quốc tế và gia nhập WTO, khi mà sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt các ngân hàng phải không ngừng phát triển để tự hoàn thiện. Đa dạng hoá trong các sản phẩm ngân hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo được thương hiệu mạnh là điều không hề đơn giản với mỗi ngân hàng. Mở rộng cho vay mua nhà không chỉ là mong muốn riêng của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội mà là toàn hệ thống ngân hàng. Năm 2006 là năm thứ 4 đánh dấu bước khởi đầu hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long cũng là năm thứ 4 MHB Hà Nội có mặt trên thị trường tiền tệ thủ đô. Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của ngành ngân hàng, hoạt động cho vay mà đặc biệt là cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội không ngừng mở rộng, nhưng bên cạnh những thành tích đạt được vẫn còn có những khó khăn. Trước tình hình nhiều khu nhà xuống cấp, cơn sốt đất tăng cao, mơ ước có một căn nhà quả là quá sức đối với những người dân có thu nhập thấp và trung bình. Nắm bắt nhu cầu đó, MHB nói chung và MHB Hà Nội nói riêng đã tận dụng lĩnh vực hoạt động chuyên sâu của mình, đúng như tên gọi của Ngân hàng đẩy mạnh tiến trình xây dựng MHB thành NHTM đa năng, chiếm lĩnh thị trường trong lĩnh vực cho vay mua nhà, có uy tín trên thị trường trong nước và quốc tế. Có thể tin tưởng chắc chắn rằng, với sự phấn đấu của toàn thể cán bộ nhân viên từ các cấp lãnh đạo đến đội ngũ nhân viên lao động hợp đồng khoán gọn ngân hàng, cộng với sự quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện của NHNN và Chính phủ, sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp ngành liên quan, trong thời gian tới hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng của MHB Hà Nội sẽ được mở rộng, phát huy một cách hiệu quả hơn nữa góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước. Danh mục tài liệu tham khảo Perter S. ROSE – Quản trị Ngân hàng thương mại – NXB Tài chính. Giáo trình ngân hàng thương mại - Đại học Kinh tế quốc dân – NXB Thống kê. Giáo trình nghiệp vụ tín dụng – Học viện Ngân hàng. Các văn bản có liên quan về cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại. Điều lệ tổ chức và hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Quy chế về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội. Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Hướng dẫn thể lệ cho vay mua nhà của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Các số liệu trong bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo tình hình cho vay mua nhà tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội Báo cáo thường niên Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long. Tạp chí Ngân hàng năm 2003 – 2006. Tạp chí BĐS 2005 – 2006. Tạp chí tài chính doanh nghiệp 2003 – 2006. Tạp chí khác và các Website. Mục lục Trang Danh mục chữ viết tắt NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại MHB : Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long MHB Hà Nội : Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội TTCK : Thị trường Chứng khoán BĐS : Bất động sản Danh mục bảng, biểu Bảng 1: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2003, 2004, 2005 của MHB Hà Nội Bảng 2: Tình hình huy động vốn tại MHB Hà Nội Bảng 3: Hoạt động tín dụng của MHB Hà Nội so với hệ thống MHB Bảng 4: Báo cáo tình hình xây dựng và phục vụ nhà ở của MHB Hà Nội năm 2005 Bảng 5: Tỷ trọng cho vay mua nhà so với các tín dụng khác Biểu 1: Lợi nhuận trước thuế của MHB Hà Nội Biểu 2: Cơ cấu cho vay mua nhà của MHB Hà Nội ._.