Luật đất đai - Chế độ sử dụng đất đai

i chủ quyền quốc gia. Nhưng mặt khác, nhà nước là đại diện cho chủ quyền cuả quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó nhà nước phải luôn luôn thực hiện các biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai khỏi có sự xâm phạm của bên ngoài và bị kiệt quệ "Mỗi bước tiến của nông nghiệp tư bản chủ nghĩa là một bước tiến không những trong nghệ thuật bóc lột người lao động mà còn là một bước tiến về mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ" (3) Các- Mác Tư bản, quyển 1, tập 2, trang 259- 260, NXB Sự thật năm 1979 . Chỉ có dưới chủ nghĩa xã hội mới bảo đảm được các điều kiện làm cho đất đai ngày càng phát triển được vai trò to lớn của nó. Dưới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác và sử dụng các tài nguyên thiên nhiên, trong đó có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích của toàn xã hội. Vì thế, việc quản lý và sử dụng tốt đất đai là nhiệm vụ của toàn xã hội. Mà trước hết là nhiệm vụ của mọi công dân phải hiểu biết rõ về quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất đai theo pháp luật đất đai. Sơ Lược Về Luật Đất Đai Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất và tuyệt đối với đất đai, có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai. Các tổ chức và cá nhân với tư cách là người sử dụng đất của Nhà nước thực hiện một cách trực tiếp quyền chiếm hữu và sử dụng đất đai. Mối quan hệ giữa nhà nước với tư cách là người sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong cả nước với người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt những quan hệ pháp luật đất đai. Mà quan hệ đất đai ở Việt Nam chủ yếu xoay quanh các mối quan hệ này. Như vậy, có thể khái niệm rằng: Luật đất đai là một nghành luật độc lập trong hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, là tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt số phận pháp lý của đất đai, nhằm sử dụng nó đạt hiệu quả kinh tế cao phù hợp với lợi ích của nhà nước và người sử dụng đất Chế Độ Sử Dụng Đất Đai 1. Chủ Thể Sử Dụng Đất Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là ngời sử dụng đất)được nhà nước giao đất hoặc nhà nước cho thuê đất để sử dụng, bao gồm: - Người sử dụng đất được nhà nước giao đất: + Các tổ chức kinh tế + Đơn vị vũ trang nhân dân + Cơ quan nhà nước + Các tổ chức chính trị, xã hội + Hộ gia đình và cá nhân - Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước + Tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngời Việt Nam định cư tại nớc ngoài 2. Khách Thể Quyền Sử Dụng Đất Là một vùng đất nhất định mà nhà nước giao cho các chủ thể sử dụng đất. Trên những diện tích đất đó nhà nước xác định mục đích sử dụng, phạm vi sử dụng và thời gian sử dụng... Người sử dụng đất được quyền hướng tới việc khai thác và hưởng các lợi ích vật chất thu được từ việc khai thác đó 3. Nội Dung Của Chế Độ Sử Dụng Đất Đai Bao gồm các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất. Khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai, các tổ chức và cá nhân trở thành chủ thể mang quyền và nghĩa vụ pháp lý. Quyền và nghĩa vụ của họ được pháp luật quy định cụ thể, chặt chẽ và được coi là chuẩn mực để đảm bảo sự đúng đắn trong các mối quan hệ giữa Nhà nứơc với người sử dụng đất và giữa những người sử dụng đất với nhau, đồng thời được coi là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai A. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất Là Các Tổ Chức, Hộ Gia Đình Và Cá Nhân Trong Nước: * Quyền của người sử dụng đất - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của ngời sử dụng. Đây là một trong những quyền rất quan trọng, được người sử dụng đất rất quan tâm. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước (với tư cách là chủ sở hữu đất đai)với các tổ chức và các cá nhân được nhà nước giao đất cho sử dụng. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi ngời sử dụng đất được phép thực hiện (ranh giới sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng....) Tổ chức và cá nhân nào sử dụng đất đai hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Cơ quan Nhà nứơc có thẩm quyền còn xét và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm nội dung pháp lý và nội dung kinh tế, trong một số mối quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận có giá trị như một tấm "ngân phiếu" - Hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao Thành quả lao động, kết quả đầu tư là những sản phẩm lao động hoặc đầu tư của ngời sử dụng đất bao gồm: + Những tài sản gắn liền với đất như: nhà cửa, vật kiến trúc khác, cây trồng.... + Khả năng sinh lợi, lợi thế đợc tạo nên trong quá trình sử dụng đất như cải tạo, khai phá, san lấp, tôn tạo....... + Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng vật nuôi Người sử dụng được pháp luật bảo hộ quyền hưởng một cách tuyệt đối tất cả thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao - Chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Thực chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng là nhà nước thông qua việc công nhận tính hợp pháp của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng để xác lập nên quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không cần thiết phải thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của người này giao cho người kia Việc chuyển quyền sử dụng đã được đề cập trong luật đất đai năm 1988 và chỉ giới hạn trong các trường hợp sau đây: - Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập doàn sản xuất nông, lâm nghiệp - Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông, lâm nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất - Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó Tuy nhiên, các quy định trên đây không đáp ứng được đòi hỏi phát sinh từ thực tế cuộc sống đó là nhu cầu chuyển dịch đất đai là tất yếu trong bất kỳ xã hội nào. Nhà nứơc chỉ có thể duy trì được chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn đạt đợc hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai khi mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất trong đó có quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê) Việc nhà nước cho phép hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng có ý nghĩa rất to lớn Thứ nhất, khắc phục tình trạng đất đai đang phân tán, manh mún;sản xuất vẫn mang tính tự cung, tự cấp, thuần nông, trong khi chủ trương của Đảng là xây dựng nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hoá. Quy định này góp phần vào việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có khả năng, có điều kiện khai thác đất đai có hiệu quả. Góp phần vào việc phân công lại lao động trong nông thôn Thứ hai, quy định này làm giản tiện thủ tục hành chính không cần thiết như thu hồi đất, giao đất....Nhưng vẫn đảm bảo được tính đúng đắn của pháp luật khi điều chỉnh các quan hệ đất đai thay đổi trong cuộc sống;đó là việc chuyển dịch vẫn phải tuân theo các trình tự và thủ tục pháp lý nhất định và các nguyên tắc nhất định: - Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã;ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã thuộc tỉnh - Thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện;ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Nguyên tắc của việc chuyển quyền: - Đảm bảo quyền lợi chính đáng của ngời sử dụng đất đồng thời khuyến khích họ đầu tư công sức vật tư;tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Quản lý chặt chẽ và hạn chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác - Đất giao sử dụng vào mục đích nào người nhận chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó;giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển được sử dụng hết thời hạn đó - Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của 2 bên - Việc chuyển quyền sử dụng phải được thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng- khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên Bên cạnh việc thừa nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhà nước cũng nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép và quy định những trường hợp sau đây không được phép chuyển quyền: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng - Đất đang tranh chấp Các quyền năng cụ thể của hộ gia đình và cá nhân trong việc chuyển quyền sử dụng Quyền chuyển đổi: Điều 74 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở do nhu cầu sản xuất và đời sống, được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn đợc giao Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng. Hành vi này chỉ bao hàm việc "đổi đất lấy đất"giữa các hộ gia đình và cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay Quyền chuyển nhượng: Điều 75 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp đựơc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: - Chuyển đi nơi khác - Chuyển sang làm nghành nghề khác - Không còn khả năng trực tiếp lao động Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng cho người khác trên cơ sở có giá;trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho ngời chuyển quyền một khoản tiền ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra và để có được quyền sử dụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ được thực hiện trong thời hạn được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền, thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang các mục đích khác) Quyền thừa kế: Điều 76 luật đất đai quy định - Cá nhân được nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản sau khi chết thì quyền sử dụng đất họ được để lại cho những người thân thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế - Hộ gia đình được nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà nhà nước đã giao cho hộ. Trong trường hợp trong hộ gia đình không còn thành viên nào thì nhà nước thu hồi đất - Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở sau khi chết thì quyền sử dụng đất họ được để lại cho những người thân thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang ý nghĩa chính trị- xã hội Để đạt được mục đích cuối cùng là đất đai được tập trung vào tay những người có khả năng, điều kiện canh tác và để hạn chế đến mức tối đa khả năng coi đất đai là phơng tiện để bóc lột sức lao động của ngời khác, pháp luật quy định người thừa kế phải là người trực tiếp sản xuất (Trong trờng hợp trong hộ gia đình không còn thành viên nào thì nhà nước thu hồi đất) Quyền thế chấp: Điều 77 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông, lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất đồi với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam trong nước Thế chấp quyền sử đất trong quan hệ tín dụng là một quy định mới về việc (chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ). Việc quy định người sử dụng có quyền thế chấp, quyền sử đụng đất đã giải quyết một số vấn đề cơ bản sau đây: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động - Tạo cơ sở pháp lý và cở sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như ngưòi cho vay khác thực hiện được chức năng và bảo đảm được quyền lợi của họ Quyền cho thuê: Điều 78 luật đất đai quy định Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản do hoàn cảnh neo đơn, khó khăn do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê đất với thời hạn không quá 3 năm. Trường hợp đặc biệt khó khăn, thời hạn cho thuê có thể dài hơn do chính phủ quy định, người thuê đất phải sử dụng đúng mục đích Cho thuê đất là một dạng chuyển quyền sử dụng nhưng thời gian không quá 3 năm và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn gia đình và bản thân Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê và người có khả năng, điều kiện sử dụng đất Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích và thời hạn của đất này Tóm lại: Từ định chế "được chuyển quyền sử dụng đất "trong Hiến pháp 1992 đến các quy định cụ thể về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất trong luật đất đai là một bước phát triển đáng kể trong quá trình hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai của Nhà nước, tạo cơ sở cho các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai can thiệp có hiệu quả và đúng quy luật vaò các quan hệ đất đai đang vận động và phát triển trong xã hội - Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất đai - Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai hợp pháp của mình, được bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi Việc xây dựng quy định này có ý nghĩa thực tiễn rất to lớn, một mặt thể hiện Nhà nước thực sự quan tâm đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng thông qua việc bảo vệ quyền lợi đó trớc sự xâm hại của của người khác, cũng như bù đắp, khôi phục quyền lợi do việc nhà nước thu hồi đất gây nên. Mặt khác, thông qua quy định này Nhà nước thiết lập nên một trật tự xã hội trong việc quản lý và sử dụng đất, các biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người này cũng được hiểu là các biện pháp nhằm xử lý các hành vi phạm pháp luật gây thiệt hại của người khác - Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất- kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất Góp đất để sản xuất- kinh doanh cũng nhằm đạt đợc mục đích tập trung hoá đất đai để tạo điều kiện cho việc sản xuất hàng hoá mà quyền sử dụng đất của người sử dụng không thay đổi. Trên thực tế quyền này được người sử dụng đất áp dụng rộng rãi và bước đầu đạt được hiêu quả kinh tế cao - Được quyền khiếu nại, tố cáo về hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai * Nghĩa vụ của người sử dụng đất - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất Chỉ có Nhà nước thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới có quyền xác định và thay đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác Ranh giới sử dụng đất là phạm vi giới hạn quyền sử dụng giữa các chủ thể sử dụng. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất trong phạm vi giới hạn mà nhà nước cho phép - Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất - Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất chung quanh Người sử dụng ngoài việc tuân theo các quy định của luật đất đai còn phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường và tôn trọng lợi ích của người sử dụng đất lân cận - Nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật + Lệ phí địa chính là khoản nộp cho cơ quan Nhà nước khi làm các thủ tục: Trích lục hồ sơ, bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất.... + Thuế sử dụng đất: là nghĩa vụ vật chất mà bất kỳ tổ chức cá nhân nào sử dụng bất kỳ loại đất nào của Nhà nước đều phải nộp vào ngân sách Nhà nước + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là nghĩa vụ vật chất của người sử dụng đất khi họ tiến hành chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Căn cứ để tính loại thuế này là khung giá các loại đất được chính phủ ấn định đối với từng vùng và từng thời gian nhất định - Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người được nhà nước giao đất cho sử dụng phải nộp khi được giao đất - Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao lại cho mình - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi B. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Các Tổ Chức Và Cá Nhân Nước Ngoài (gọi tắt là người nứơc ngoài) Tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sử dụng đất phải tuân theo các quy định của luật đất đai và các quy định khác của pháp luật Việt Nam trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy định khác * Quyền của bên nước ngoài - Được sử dụng đất theo thời hạn quy định trong hợp đồng thuê đất - Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trong thời hạn sử dụng - Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước Việt Nam - Nếu vì lợi ích an ninh quốc gia hoặc khi phát hiện thấy trong khu đất cho thuê có các khu di tích cần được bảo tồn mà bên Việt Nam cần thu lại khoảnh đất đã cho thuê thì phía Việt Nam sẽ giao lại khoảnh đất khác tương đương và chịu mọi phí tổn - Được pháp luật của Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mình. Được đền bù thiệt hại khi bị thu hồi vì nhu cầu cấp thiết về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng * Nghĩa vụ của bên nước ngoài - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định trong hợp đồng - Không được làm hại đến môi trường và lợi ích của người sử dụng đất lân cận. - Thi hành nghiêm chỉnh quyết định của chính phủ Việt Nam về thu hồi đất - Trả tiền thuê đất đầy đủ và đúng thời hạn quy định - Nộp cho Uỷ ban nhân dân địa phương những vật thể quý hiếm (vàng, bạc, đồ cổ... )phát hiện thấy trong quá trình sử dụng đất. Bên sử dụng đất sẽ được chính phủ Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thưởng theo quy định hiện hành - Nộp lệ phí địa chính khi làm thủ tục xin thuê đất, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trích lục hồ sơ địa chính, giải quyết tranh chấp đất đai Tài liệu tham khảo 1. Cac- Mac- Angghen, tuyển tập, tập 23, NXB Sự thật năm 1979. 2. Những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất, NXB Nông nghiệp năm 1980. 3. Cac- Mac Tư bản, quyển 1, tập 2, NXB Sự thật năm 1979. 4. Luật đất đai. ._.