Luận văn Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên dũng – tỉnh Bắc Giang

THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8 85 01 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐÀO ĐỨC MẪN HÀ NỘI - 2018 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Đào Đức Mẫn Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Văn Trị Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng 9 năm 2018. i i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Tôi xin cam đoan rằng những kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hà Nội, ngày tháng... năm 2018 Tác giả luận văn Chu Văn Thái ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, bà con lối xóm và đặc biệt là gia đình luôn bên cạnh cổ vũ và động viên cho tôi. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Đào Đức Mẫn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu Nhà Trường, Khoa Quản lý đất đai – Trường Đại Học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ chỉ bảo tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng, Phòng Thống kê huyện Yên Dũng, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã điều tra, nghiên cứu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp các bạn học viên cùng lớp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngàytháng năm 2018 Tác giả luận văn Chu Văn Thái iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii THÔNG TIN LUẬN VĂN ...................................................................................... vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................. vii DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ................................................................................. 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận về thực hiện quyền sử dụng đất ........................................................ 4 1.1.1. Quyền sở hữu .................................................................................................... 4 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ..................................................................... 4 1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................ 5 1.1.4. Chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................ 5 1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền sử dụng đất .................................................... 9 1.2.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai 2003....................................................................... 9 1.2.2. Thời kỳ từ năm 2003 đến năm 2013 ............................................................... 10 1.2.3. Thời kỳ từ năm 2013 đến nay ......................................................................... 11 1.3. Cơ sở thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ............................................. 12 1.3.1. Tình hình quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ............ 12 1.3.2. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ................................... 19 1.3.3. Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........................................... 20 1.3.4. Quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang ............................................. 29 1.3.5. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang ............................ 30 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 32 iv 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 32 2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 32 2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng .................. 32 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Dũng ....................................... 32 2.2.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 ................................................................................ 32 2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................... 33 2.2.5. Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật ............................................................................................. 33 2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 33 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................ 33 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................ 33 2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................ 34 2.3.4. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 35 2.3.5. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................... 35 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 36 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng ........................ 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 36 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................................... 38 3.1.3. Thực trạng môi trường .................................................................................... 40 3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. ............................................................. 41 3.1.5. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .......................................................... 45 3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................. 45 3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang ......................................................................................................................... 47 3.2.1. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng ........................... 47 3.2.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất. .............................................................. 53 v 3.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ........................................................................................................................... 61 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................... 62 3.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................................... 66 3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .................................... 70 3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................. 73 3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại 3 đơn vị điều tra nghiên cứu là thị trấn Neo xã Lãng Sơn, xã Tiền Phong huyện Yên Dũng . 76 3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 76 3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................ 84 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ........................... 87 3.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ................. 89 3.4.5. Đánh giá của cán bộ địa chính về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang ................................................... 93 3.4.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng .................................................................................................................. 96 3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật ....................................................................................................... 97 3.5.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật .................................. 97 3.5.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ .................... 98 3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ..................................... 99 3.5.4. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 99 3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính .................................................................... 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 103 PHỤ LỤC ............................................................................................................... 105 vi THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ và tên học viên: Chu Văn Thái Lớp: CH2B.QĐ Khóa: Cao học 2 Cán bộ hướng dẫn: TS. Đào Đức Mẫn Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang Thông tin luận văn 1. Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp. Bắc Giang. Là một vị thuận lợi trong giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu. 2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện cơ bản được thực hiện theo đúng quy định của Luật và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình.Cho thấy công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ. 3. Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực hiện QSDĐ là 9696 trường hợp trong đó gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104 trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp thế chấp QSDĐ. 4. Số giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động, thường xuyên và tập trung chủ yếu ở một số xã trung tâm và thị trấn. Bên cạnh những trường hợp chuyển QSDĐ đã đăng ký với cơ quan nhà nước còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền chưa chủ động thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước, đặc biệt là quyền thừa kế. 5. Qua kết quả nghiên cứu tại 2 xã và 1 thị trấn đề tài đề xuất được 5 nhóm giải pháp để hoàn thiện cơ chế chính sách và thúc đẩy người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ khi thực hiện quyền QSDĐ. vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CT Chỉ thị CP Chính phủ CV Công Văn NĐ Nghị định QĐ Quyết định TCĐC Tổng Cục Địa Chính TT Thông tư TTg Thủ tướng chính phủ TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND Hội đồng nhân dân UBMTTQ Uỷ ban mặt trận tổ quốc QSDĐ Quyền sử dụng đất CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa STT Số thứ tự viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 ............................ 42 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ............................................................ 53 Bảng 3.3: Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2014 - 2017 .................................... 58 Bảng 3.4: Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................................................... 62 Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 .................................................................................... 63 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................... 67 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ............................................................................................... 71 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................................. 74 Bảng 3.9. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ......................................................................... 80 Bảng 3.10. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................. 85 Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................................. 88 Bảng 3.12. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................ 89 ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Bàn đồ hành chính Huyện Yên Dũng, Tỉnh Bắc Giang ............................ 36 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế huyện Yên Dũng năm 2017 .............................................. 41 Hình 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 .................................................................................... 65 Hình 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ...................................................................................................... 69 Hình 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................................................ 72 Hình 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ............................................................................. 75 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp, hệ thống Pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất [14], đến 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [16] và 8 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [19]. Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH đất nước. Luật Đất đai có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: GCNQSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc 2 cấp GCNQSDĐ còn phức tạp, khiến người dân không thực hiện. Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, đường, trường học, bệnh viện,... còn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng còn chậm trễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,... mà nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường. Đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết đó là hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn. Tâm lý người dân mỗi vùng miền có những điểm khác nhau, vùng đồng bằng Bắc Bộ mặc dù không còn tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp nữa nhưng người dân vẫn có tâm lý giữ lại đất trong khi đó người dân vùng Tây Nguyên và Đồng Bằng Sông Cửu Long lại sẵn sàng bán đất để đi làm thuê cho người khác. Vấn đề nông dân không có đất ngày càng tăng. Yên Dũng có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội cụ thể đó là: Cạnh thành phố Bắc Giang và trên tuyến hành lang kinh tế Lạng Sơn – Hà Nội – Hải Phòng. Với tốc độ đô thị hoá nhanh, giá đất ngày càng cao, việc thu hồi đất sản xuất nông nghiệp đang gặp nhiều khó khăn. Trong giai đoạn gần đây huyện Yên Dũng đã chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung diễn ra rất mạnh. Các hoạt động liên quan đến GCNQSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, trên thực tế tình trạng thực hiện QSDĐ không đăng ký qua các cơ quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện quyền của người sử dụng đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để từ đó đề xuất giải pháp nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp phần giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ và tốt hơn. Từ đó tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”. 3 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền của người sử dụng đất. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu - Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu. - Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng. 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về thực hiện quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định: - Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158) Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà 5 nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 1.1.3. Quyền sử dụng đất Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: Quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 166, 167 Luật đất đai 2013). 1.1.4. Chuyển quyền sử dụng đất a. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ QSDĐ của chủ thể sử dụng và xác lập QSDĐ cho người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện 6 quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, các chủ sử dụng, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép. Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Nhà nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp QSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó. Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất” b. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Khắc phục nhược điểm trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là các giao dịch dân sự, không quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này được Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành điều chỉnh. Trên tinh thần đó, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các nguyên tắc cơ bản để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau: - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất [19] - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [18]. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng 7 thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất [18]. c. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” [14], “bồi thường” [19]. Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền: - Chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng tha...hư vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định. Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ. Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai một số vấn đề về QSDĐ như sau: - Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phả căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ 23 theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106). Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2013 đã không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng 24 đất đối với người sử dụng đất. Vì theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp. Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. b. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam Với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, tạo ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tích cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật. Bộ đã trình Chính phủ ban hành 05 Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật, quy định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khung giá đất; phối hợp với Bộ Tài chính ban hành 02 Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; ban hành 12 Thông tư hướng dẫn. Các địa phương đã ban hành hàng trăm văn bản, quy định chủ yếu tập trung hạn mức công nhận đất ở, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, hạn mức giao đất, về uỷ quyền thu hồi đất,... để triển khai thực hiện theo quy định và phù hợp tình hình thực tiễn của địa phương. Đồng thời, toàn ngành đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật về đất đai, giới thiệu những nội dung đổi mới của Luật với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nhằm tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai thi hành Luật. Ngay sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã thường xuyên theo dõi tình trình triển khai ở các địa phương để kịp thời hướng dẫn, giải quyết 25 Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp GCNQSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội [4]. Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Có thể nói, sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Trong thời gian đầu hình thành và phát triển, thị trường quyền sử dụng đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết. - Về tình hình chuyển đổi QSDĐ Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng 26 đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân [6]. Từ khi thực hiện luật Đất đai 2003 đến nay, nhiều địa phương đã tổ chức và tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư [1]. - Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 300.000 đến 400.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [6]. Hiện nay, cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế [1]. - Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ 27 quan Nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước [6]. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Hiện nay, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình quản lý đất đai và đang gây thất thu thuế cho nhà nước. - Về tình hình thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ [6]. - Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn 28 tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai [6]. Các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Tuy nhiên, quy định chỉ có quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 2003 chưa có các quy định về quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước nước ngoài để vay vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đề thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam. Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Quy định này là không hợp lý, vì nhiều trường hợp người dân vay tiền vì các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở, ...) [1]. - Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để 29 giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [6]. 1.3.4. Quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang Các văn bản quy định liên quan đến quyền sử dụng đất của UBND tỉnh Bắc Giang - Quyết định 05/2008/QĐ-UBND về việc ban hành quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Quyết định 166/2012/QĐ-UBND Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Quyết định 191/2012/QĐ-UBND Ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với một số trường hợp vướng mắc, tồn tại trước ngày 01 tháng 01 năm 2012 cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND Ban hành Quy chế phối hợp quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Quyết định số 858/2014/QĐ-UBND Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quy chế thực hiện dân chủ trong công tác thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Quyết định số 1811/2016 QĐ-UBND của chủ tịch UBND tỉnh Quy định về việc công bố chuẩn hóa thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường ở cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. - Chỉ thị số 05/CT-UBND ngày 31/05/2013 về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện để cơ bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử 30 dụng đất lần đầu trong năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. - Chỉ thị số 04/CT-UBND ngày 18/09/2017 về tập trung chỉ đạo và tăng cường biện pháp thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. [9],[10],[11],[12]. 1.3.5. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang Bắc Giang là một tỉnh miền núi. Nằm ở phía Bắc thủ đô Hà Nội, là tỉnh thuộc vùng trung du miền núi, trung tâm thị xã Bắc Giang cách Hà Nội 50 km. Bắc Giang có 9 huyện và 1 thị xã trong đó có 6 huyện miền núi, 1 huyện vùng cao, 3 huyện trung du. Toàn tỉnh có 227 xã, phường, thị trấn gồm có: 206 xã, 7 phường, 14 thị trấn. Số xã miền núi là 126 xã, xã vùng cao 43 xã, xã trung du 58 xã. Nhìn chung, thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang trong những năm gần đây khá nhộn nhịp nhất là sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, chủ yếu tập trung ở thành phố Bắc Giang và các thị trấn thuộc các huyện, thành phố cùng với đó là hạ tầng một số khu dân cư, khu đô thị và khu công nghiệp đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Việc chấp hành pháp luật đất đai, Luật Dân sự và pháp luật khác liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất. Thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, trong thời gian qua, UBND tỉnh đã nhiều lần chỉ đạo, đôn đốc các sở, ngành và các địa phương quan tâm tổ chức thực hiện. Tỉnh Bắc Giang đã cơ bản cấp xong GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân (97% diện tích) nhưng hầu hết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình. Tính đến ngày 30/6/2017, toàn tỉnh cấp được 945.356 giấy chứng nhận lần đầu với diện tích 301.949/308.799 ha đạt 97,8% so với diện tích đất cần cấp giấy chứng nhận. Tại các khu dân cư, hiện nay các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận là các trường hợp có nguồn gốc và quá trình sử dụng đất phức tạp, có vướng mắc pháp lý về sử dụng nhà đất như: đất có tranh chấp, khiếu kiện, đất sử dụng không có 31 giấy tờ nay nằm trong quy hoạch; đất nằm trong hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng, đất đã có thông báo thu hồi đất... nên việc xét duyệt các trường hợp này khó khăn, kéo dài. Công tác cấp GCNQSD đất chậm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường QSDĐ, đây cũng là nguyên nhân chính làm cho tình trạng giao dịch về đất đai ngầm, giao dịch không qua khai báo với cơ quan Nhà nước không những là đất nông nghiệp mà đất ở cũng rất cao, nhất là đất ở nông thôn. Đặc biệt ở một số huyện miền núi, huyện có kinh tế còn khó khăn như Thắng Cương, Đồng Việt... thì tình trạng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ, cho nhau không có giấy tờ, không khai báo chiếm tỷ lệ rất cao, ngoài ra ở những huyện này nhu cầu về vay vốn thế chấp rất ít. Chính vì vậy người dân không coi trọng đến quyền lợi liên quan đến bất động sản và QSDĐ của mình. Hiện nay, hầu hết các giao dịch về quyền sử dụng đất đều không ghi cụ thể giá giao dịch nên rất khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về giá đất, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn toàn tỉnh đã có những bước chuyển biến tích cực, thị trường bất động sản đang diễn ra theo chiều hướng tích cực tuy nhiên cũng như tình trạng chung của cả nước vấn đề thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi QSDĐ không qua khai báo còn diễn ra với tỷ lệ tương đối cao trên địa bàn toàn tỉnh [23]. 32 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng. Qua tìm hiểu và điều tra, tổng hợp số liệu tại chi nhánh VPĐKĐĐ, nhận thấy một số quyền không được thực hiện hoặc có số lượng giao dịch rất ít và không đủ số liệu để nghiên cứu. Vì vậy đề tài tập trung nghiên cứu sâu với 4 quyền được thực hiện nhiều nhất: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ. - Cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại VPĐKĐĐ và cán bộ địa chính xã, thị trấn để tìm hiểu một số bất cập, hạn chế trong việc thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành chính huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn năm 2014 đến năm 2017. 2.2. Nội dung nghiên cứu 2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng - Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế xã hội - Đánh giá chung 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Dũng - Tình hình quản lý đất đai huyện Yên Dũng - Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Yên Dũng 2.2.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 - Kết quả chuyển nhượng QSDĐ 33 - Kết quả thừa kế QSDĐ - Kết quả tặng cho QSDĐ - Kết quả thế chấp bằng QSDĐ 2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 - Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ - Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ - Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ - Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ - Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Yên Dũng 2.2.5. Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật 2.3. Phương pháp nghiên cứu 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp - Từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng: Thu thập số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương. - Các phòng ban chức năng của huyện như: Thống kê, Tài chính, Y tế, Giáo dục về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Từ chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Yên Dũng về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động của Văn phòng, 2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp - Trên cơ sở việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn theo nội dung nghiên cứu gồm có: Quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho QSDĐ. Để đảm bảo kết quả của phiếu điều tra đòi hỏi các hộ gia đình, cá nhân hiện vẫn đang trong địa bàn nghiên cứu. Phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền tại VPĐKĐĐ trong giai đoạn năm 2014 - 2017. Các tiêu chí điều tra gồm: Tình hình chung của hộ gia đình, cá nhân; tình 34 hình việc thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn từ năm 2014 – 2017. Trên cơ sở số liệu điều tra thứ cấp từ chi nhánh VPĐKĐĐ, tiến hành phân loại hộ gia đình, cá nhân có tham gia vào các hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ. Tổng số phiếu điều tra là 150 phiếu (mỗi đơn vị điều tra 50 phiếu). Sử dụng phương pháp chọn điểm. Tiêu chí chọn hộ là các hộ gia đình, cá nhân đã đến VPĐKĐĐ thực hiện ít nhất 1 trong các quyền QSDĐ trong giai đoạn 2014 - 2017 trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang. Nội dung điều tra: + Điều tra thông tin về hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền. + Thông tin về quá trình thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân. + Những nhận xét đánh giá của người dân về việc thực hiện quyền. Qua đó, điều tra một số thông tin liên quan đến hiểu biết của người dân về quyền của người sử dụng đất. - Điều tra, phỏng vấn 100% cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai, trực tiếp tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đăng ký thực hiện quyền, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền thế chấp, tặng cho của người sử dụng đất là (9 phiếu), 100% cán bộ địa chính xã, thị trấn trực tiếp tiếp nhận hồ sơ (21 phiếu). Nội dung điều tra: + Điều tra về thông tin của cán bộ. + Những đánh giá, nhận xét của cán bộ đối với quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của của hộ gia đình, cá nhân tại cơ quan quản lý nhà nước để tìm ra những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Yên Dũng, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác này trong thời gian tới. 2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu Phương pháp này sử dụng để tổng hợp phân tích toàn bộ số liệu từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu. Các số liệu được phân tích, xử lý, tính toán với sự hỗ trợ của phần mềm Excel và SPSS. Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu của các QSDĐ. 35 Thống kê, tổng hợp các tài liệu, số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Tổng hợp các số liệu điều tra sơ cấp về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân tại các phiếu điều tra. Phân tích các số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để tìm ra các đặc trưng trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn. 2.3.4. Phương pháp so sánh So sánh thực tế việc thực hiện quyền của người sử dụng với các quy định của pháp luật hiện hành, qua đó nhận ra được những ưu điểm và tồn tại để đề xuất giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với yêu cầu thực tiễn của từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện QSDĐ và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện QSDĐ tại huyện Yên Dũng. 2.3.5. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn các điểm nghiên cứu có cùng đặc trưng tương đồng tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, mức độ giao dịch đất đai. Do đó, đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá ở 3 khu vực nghiên cứu như sau: Khu vực 1 gồm 6 xã và 1 thị trấn: Thị trấn Neo, xã Nội Hoàng, xã Hương Gián, xã Tân An, xã Tân Dân, xã Nham Sơn, Quỳnh Sơn là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận cao nhất trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai cao. Khu vực 1 chọn thị trấn Neo làm điểm nghiên cứu. Khu vực 2 gồm 7 xã: Lãng Sơn, Đồng Việt, Trí Yên, Tiến Dũng, Yên Lư, Xuân Phú, Tư Mại là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận ở mức trung bình trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai tương đối cao. Khu vực 2 chọn xã Lãng Sơn làm điểm nghiên cứu Khu vực 3 gồm 7 xã: Tiền Phong, Đức Giang, Cảnh Thụy, Lão Hộ, Thắng Cương, Tân Liễu, Đồng Phúc là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thấp nhất trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai trung bình. Khu vực 3 chọn xã Tiền Phong là điểm nghiên cứu. 36 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng 3.1.1. Điều kiện tự nhiên a. Vị trí địa lý Hình 3.1. Bàn đồ hành chính Huyện Yên Dũng, Tỉnh Bắc Giang (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường) 37 Huyện Yên Dũng nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Bắc Giang, có vị trí địa lý như sau: - Phía Đông Nam giáp tỉnh Hải Dương qua sông Thương; - Phía Đông Bắc giáp huyện Lục Nam; - Phía Tây Bắc giáp huyện Việt Yên; - Phía Tây Nam giáp tỉnh Bắc Ninh qua sông Cầu; - Phía Bắc giáp huyện Lạng Giang và thành phố Bắc Giang. b. Địa hình, địa mạo Địa hình của huyện Yên Dũng chia thành 02 vùng rõ rệt: Vùng đồi núi và vùng đồng bằng. Theo kết quả phân cấp độ dốc, đất đai của huyện được chia ra như sau: - Đất có độ dốc dưới 30 có diện tích trên 15.784,37 ha, chiếm trên 82,90% tổng diện tích tự nhiên. - Đất có độ dốc từ 30 - 80 có diện tích 707,30 ha, chiếm tỷ lệ 3,70%. - Đất có độ dốc từ 80 - 150 có diện tích 947,96 ha, chiếm tỷ lệ 5,00%. - Đất có độ dốc trên 150 có diện tích 1.598,14 ha, chiếm tỷ lệ 8,40%. Phần lớn diện tích canh tác của huyện Yên Dũng nằm ở địa hình vàn, thích hợp cho sản xuất nông nghiệp, như gieo trồng các loại cây lương thực, cây công nghiệp ngắn ngày. Với địa hình đa dạng đã tạo điều kiện thuận lợi để huyện có thể phát triển nông - lâm nghiệp theo hướng đa dạng hóa với nhiều loại cây trồng, vật nuôi có giá trị sản phẩm cao. [25]. c. Khí hậu Yên Dũng nằm trong vùng chịu khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõ rệt. Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm của huyện là 23,30C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28,8oC (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 16,40C (tháng 1). Biên độ dao động nhiệt giữa tháng cao nhất và tháng thấp nhất là 12,00C. Nhiệt độ cao tuyệt đối ghi nhận được ở vùng này là 41,20C, nhiệt độ thấp tuyệt đối là 3,30C. L... 06 trường hợp (4,00%) là chỉ khai báo tại UBND cấp xã. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho ở 03 đơn vị nghiên cứu là 150/150 hộ (100,00%). Đánh giá của các hộ điều tra cho thấy: Về thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ, có 36 ý kiến cho rằng thủ tục rất dễ hiểu và thực hiện, 59 ý kiến cho rằng dễ hiểu và thực hiện, chiếm 39,33%, có 50 ý kiến cho rằng việc thực hiện thủ tục là trung bình (33,33%) và còn 04 ý kiến cho rằng thủ tục khó hiểu và thực hiện. Rất khó hiểu và thực hiện có 1 ý kiến. Thời gian thực hiện thủ tục nhận được đánh giá khá cao với 30 ý kiến (20,00%) cho là rất nhanh, 31/150 ý kiến (20,67%) cho là nhanh và 66 ý kiến là đúng hẹn (44,00%). Tuy nhiên vẫn còn các ý kiến cho rằng thời gian hoàn thành là chậm (20 ý kiến, chiếm 13,33%) và rất chậm (có 3 ý kiến, chiếm 2,00%). Phí thực hiện được phần lớn số hộ điều tra đánh giá là trung bình với 54/150 hộ (36,00% ) tổng số hộ, 50 ý kiến cho rằng phí thực hiện là cao và 20 ý kiến cho rằng rất cao, có 15 ý kiến cho rằng phí thực hiện thấp và 1 ý kiến cho là rất thấp. Khả năng thực hiện các quy định tặng cho QSDĐ được đánh giá tốt hơn so với khả năng thực hiện các quy định chuyển nhượng QSDĐ và thừa kế QSDĐ, cụ thể với 41 ý kiến (27,33%) cho rằng khả năng thực hiện là rất dễ, 28 ý kiến cho rằng khả năng thực hiện là dễ (18,67% tổng số hộ), có 34 ý kiến cho rằng khả năng là trung bình, có 44 ý kiến (29,33%) cho rẳng khó thực hiện và 03 ý kiến (2,00%) là 88 rất khó thực hiện các quy định tặng cho QSDĐ. Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) 1. Tổng số phiếu điều tra 50 50 50 150 100,00 Đất phi nông nghiệp 49 49 50 148 98,6 Đất nông nghiệp 1 1 0 2 1,33 2.Tình hình thực hiện quyền tặng cho 50 50 50 150 100,00 Hoàn tất tất cả các thủ tục 50 45 49 144 96,00 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 5 1 6 4,00 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 0,00 Giấy tờ viết tay, hoặc không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 0,00 3.Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho 50 50 50 150 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 50 50 50 150 99,33 Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0 0,67 Không có giấy tờ 0 0 0 0 0,00 4. Thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ hiểu và thực hiện 15 11 10 36 24,00 Dễ hiểu và thực hiện 22 16 21 59 39,33 Trung bình 12 23 15 50 33,33 Khó hiểu và thực hiện 1 1 2 4 2,67 Rất khó hiểu và thực hiện 0 1 0 1 0,67 5. Thời gian hoàn thành các thủ tục 50 50 50 150 100,00 Rất nhanh 20 3 7 30 20,00 Nhanh 12 11 8 31 20,67 Đúng hẹn 6 30 30 66 44,00 Chậm 12 5 3 20 13,33 Rất Chậm 0 1 2 3 2,00 6. Phí thực hiện 50 50 50 150 100,00 Rất cao 11 10 9 30 20,00 89 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) Cao 11 16 23 50 33,33 Trung bình 17 22 15 54 36,00 Thấp 10 2 3 15 10,00 Rất thấp 1 0 0 1 0,67 7. Khả năng thực hiện các quy định tặng cho QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 15 17 9 41 27,33 Dễ 5 10 13 28 18,67 Trung bình 7 10 17 34 22,67 Khó 22 12 10 44 29,33 Rất khó 1 1 1 3 2,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 3.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Kết quả phiếu điều tra thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ tại 3 đơn vị nghiên cứu tại huyện Yên Dũng được thể hiện trong Bảng 3.12. Bảng 3.12. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) 1. Tổng số phiếu điều tra 50 50 50 150 100,00 Đất phi nông nghiệp 50 50 50 50 100,00 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0,00 2. Số tiền vay 50 50 50 150 100,00 < 30% giá trị tài sản thế chấp 50 45 48 143 95,33 30-50% giá trị tài sản thế chấp 0 5 2 7 4,67 51-70% giá trị tài sản thế chấp 0 0 0 0 0,00 3. Tình hình thực hiện quyền thế 50 50 50 150 100,00 90 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) chấp Hoàn tất tất cả các thủ tục 50 49 49 148 98,67 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 1 1 2 1,33 Giấy tờ viết tay, hoặc không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 0,00 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 0,00 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp 50 50 50 150 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 16 11 15 42 28,00 Giấy tờ hợp pháp khác 22 16 20 58 38,67 Không có giấy tờ 12 23 15 50 33,33 5. Thủ tục thực hiện tại Văn phòng ĐKĐĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ hiểu và thực hiện 20 3 7 30 20,00 Dễ hiểu và thực hiện 12 11 8 31 20,67 Trung bình 6 30 30 66 44,00 Khó hiểu và thực hiện 12 5 3 20 13,33 Rất khó hiểu và thực hiện 0 1 2 3 2,00 6. Thời gian hoàn thành các thủ tục 50 50 50 150 100,00 Rất nhanh 11 10 9 30 20,00 Nhanh 11 16 23 50 33,33 Đúng hẹn 17 22 15 54 36,00 Chậm 10 2 2 14 9,33 Rất Chậm 1 0 1 2 1,33 7. Phí thực hiện 50 50 50 150 100,00 91 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) Rất cao 15 17 9 41 27,33 Cao 5 10 13 28 18,67 Trung bình 7 10 17 34 22,67 Thấp 22 12 10 44 29,33 Rất thấp 1 1 1 3 2,00 8. Khả năng thực hiện các quy định thế chấp QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 15 5 7 27 18,00 Dễ 25 34 22 81 54,00 Trung bình 10 11 21 42 28,00 Khó 0 0 0 0 00,00 Rất khó 0 0 0 0 00,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Kết quả điều tra trên 150 hộ ở 03 đơn vị nghiên cứu cho thấy 100% số trường hợp là thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ đới với đất phi nông nghiệp. Số tiền các hộ vay cụ thể là: có 143 hộ vay số tiền < 30% giá trị tài sản thế chấp, chiếm 95,33%, 7 hộ (4,67%) vay số tiền từ 30 - 50% giá trị tài sản thế chấp, không có hộ vay số tiền từ 51 - 70% giá trị tài sản thế chấp, 148/150 hộ điều tra đều hoàn tất tất cả các thủ tục cần thiết và 28% có GCNQSDĐ, quyết định giao đất tạm thời tại thời điểm thế chấp. Theo đánh giá của các hộ được điều tra, có 30 ý kiến cho rằng thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ là rất dễ hiểu và thực hiện, chiếm 20,00%, 31 ý kiến cho rằng thủ tục dễ hiểu và thực hiện, chiếm 33,33%, có 66 ý kiến đánh giá thủ tục thực hiện trung bình (44,00% tổng số hộ), chỉ còn 20 ý kiến cho rằng khó hiểu và thực hiện (chiếm13,33%) và 03/150 ý kiến là thủ tục rất khó hiểu và thực hiện. 92 Thời gian hoàn thành các thủ tục cũng được đánh giá tốt khi có 30 ý kiến (20,00%) cho rằng thời gian hoàn thành là rất nhanh, 50 ý kiến cho rằng thủ tục hoàn thành nhanh (chiếm 33,33%), có 54 ý kiến đánh giá thời gian là đúng hẹn (chiếm 36,00%), còn 14 ý kiến cho rằng thời gian hoàn thành thủ tục là chậm và 2 ý kiến cho rằng là rất chậm chiếm 1,33% Về chi phí thực hiện, đa số các hộ điều tra cho rằng chi phí ở mức rất cao chiếm (41/150 hộ, chiếm 27,33%). Các hộ cho rằng chi phí ở mức cao chiếm 28% Ngoài ra còn một số ý kiến như có 03 hộ cho rằng chi phí thực hiện là rất thấp, 44 hộ cho rằng chi phí là thấp chiếm 29,33%. Khả năng thực hiện các quy định thế chấp QSDĐ được đánh giá rất cao khi không có ý kiến nào cho rằng khả năng thực hiện các quy định là khó và rất khó. Có 27/150 hộ cho rằng khả năng thực hiện là rất dễ, 81 hộ (54,00%) cho rằng khả năng thực hiện là dễ và 42 hộ còn lại cho rằng khả năng thực hiện là trung bình. Trước đây ở các xã thuần nông người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp và quy mô sản xuất nhỏ lẻ nên họ chưa có nhu cầu sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ. Những năm gần đây, trên địa bàn huyện Yên Dũng, người dân các xã, thị trấn của huyện đã mạnh dạn thế chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn làm kinh tế như đầu tư các trang thiết bị máy móc, ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào trong sản xuất công nông nghiệp và các mô hình trang trại, phát triển mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định từng năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng... vẫn chưa tiệm cận được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế. Theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% giá trị 93 của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống . Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi. 3.4.5. Đánh giá của cán bộ địa chính về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang Stt Đánh giá của cán bộ địa chính Chuyển nhượng Thế chấp Tặng cho Thừa kế 1 Khó khăn thực hiện 14 6 5 5 Từ nhà nước 5 5 2 1 Từ người dân 10 5 3 4 2 Hiểu biết người dân 16 7 4 3 Không hiểu biết 3 2 1 2 Ít hiểu biết 5 2 1 1 Có hiểu biết 7 2 2 0 Biết rõ rành mạch 1 1 0 0 ( Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra) Về chuyển nhượng: Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã/thị trấn và cơ quan Tài nguyên và Môi trường cho thấy trên địa bàn huyện còn có trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này bao gồm: - Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ. Việc thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2103. Trong khi đó, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên 94 tai nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó khăn. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, vẫn còn tồn tại một vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước. - Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ). Việc nộp thuế cũng có thể là do hai bên mua và bán tự thương lượng thống nhất hoặc căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành. Bởi đây là mức thu cao so với thu nhập của người dân, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo hoặc kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Công việc giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định là do chi nhánh VPĐKĐĐ giải quyết. Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng QSDĐ là việc xảy ra thường xuyên nên lượng hồ sơ rất lớn, VPĐKĐĐ là cơ quan mới được thành lập nên còn nhiều hạn chế, đội ngũ nhân sự còn trẻ và thiếu kinh nghiệm nên gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết công việc theo thời gian quy định. Về thừa kế: Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ huyện Yên Dũng cho biết ngoài các hộ gia đình cá nhân đã đăng ký thực hiện thừa kế QSDĐ theo quy định thì vẫn tồn tại khá nhiều các trường hợp có thực hiện quyền thừa kế nhưng không lên khai báo với cơ 95 quan quản lý đất đai. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này như sau: - Nhận thức về vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo trước đây đa số là các vụ có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế cần có cơ quan Nhà nước giải quyết cho họ. - Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo. - Không thực hiện mở di chúc tại cơ quan có thẩm quyền do cá nhân có quyền lợi là anh em trong gia đình, có tranh chấp giữa các anh em về thừa kế nên chưa thực hiện đăng ký. - Hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch chuyển quyền nên trước mắt họ không khai báo với cơ quan Nhà nước, họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu về chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn, bằng QSDĐ. Đối với cơ quan Nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ và ý thức tự giác chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị. Về tặng cho: Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ việc khi thực hiện tặng cho QSDĐ thì ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy ra khá nhiều. Nhìn chung quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, thị trấn khác nhau không có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá đất ngày càng gia tăng thì những vụ 96 tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình ngày xảy ra càng nhiều. Mặc dù chưa có đủ số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, ở các xã, thị trấn mà có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSDĐ nghiêm túc hơn ở các xã thuần nông. Ngoài ra, ở những xã, thị trấn này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, góp vốn nhiều hơn nên họ thường chủ động làm thủ tục đăng ký để được cấp GCNQSDĐ hay các quyết định giao đất. Về thế chấp: Theo đánh giá của cán bộ Nhà nước về quản lý đất đai. Người dân chủ động đăng ký khai báo qua cơ quan Nhà nước đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ khá tốt giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng và cơ quan Nhà nước là người đảm bảo pháp lý cho các bên tham gia, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất mà họ sử dụng. 3.4.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng a. Ưu điểm Nhìn chung, thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng trong những năm gần đây khá nhộn nhịp nhất là sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Việc chấp hành pháp Luật Đất đai, Luật Dân sự và pháp luật khác liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất. - Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã được Luật Đất đai 2013 quy định. - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, mang lại sự yên tâm khi đầu tư vào đất đai. - QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm thúc đẩy 97 phát triển nền kinh tế. - Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô và diện tích lớn hơn - Tỷ lệ thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy chưa cao nhưng đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao hơn giai đoạn trước. a. Hạn chế - Hiện nay, hầu hết các giao dịch về quyền sử dụng đất đều không ghi cụ thể giá giao dịch nên rất khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về giá đất, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. - Tâm lý chung của người dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống - Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách - Trình tự thủ tục để thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian. - Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của các cán bộ lĩnh vực đất đai cấp cơ sở còn nhiều hạn chế cùng với đó là sự không ổn định về đội ngũ nhân sự cán bộ địa chính, chưa đáp ứng được với đòi hỏi thực tế đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai. 3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật 3.5.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật Kết quả nghiên cứu cho thấy sự hiểu biết của người dân đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khi thực hiện QSDĐ. Do đó, ngoài 98 việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai trong toàn xã hội nhằm tạo sự chuyển biến và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật, trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện QSDĐ, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp và thiết thực, dễ hiểu với nội dung quản lý Nhà nước về đất đai để cung cấp cho nhân dân. Phổ biến tất cả các thủ tục bằng nhiều hình thức: Dán bảng tin, đưa lên mạng Internet, thông qua hệ thống loa phát thanh, công khai tại các thôn, xómđể người dân dễ dàng tiếp cận, tham khảo và nắm được nội dung hình thức cơ bản trước khi thực hiện QSDĐ. Giúp người dân nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, để hạn chế những phát sinh, rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho người dân khi thực hiện QSDĐ. 3.5.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, cần đẩy nhanh công tác giao đất, cho thuê đất và sớm hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý dứt điểm khéo kéo những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh. Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần xây dựng những chế tài đủ mạnh để xử phạt những trường hợp không đăng ký khi thực hiện giao dịch về quyền của người sử dụng đất - Thực hiện công khai minh bạch các thủ tục, hồ sơ, quy trình giải quyết trong công tác quản lý đất đai. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Quy định về việc xử lý trách nhiệm của nguời thực thi công vụ mà có hành vi vi phạm trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai. - Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan địa chính và cơ quan chuyên trách cấp huyện. Việc tiếp nhận và xử các phản ánh, kiến nghị của người dân được thực hiện thông qua các hình thức như: Giao lưu trực tuyến, đường dây nóng, email, trả 99 lời các kiến nghị bằng văn bản,..góp phần chấn chỉnh, tạo sự chuyển biến tích cực, mạnh mẽ về kỷ luật, kỷ cương hành chính thi hành công vụ, nâng cao ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong lĩnh vực quản lý đất đai. 3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ Trong thời gian tới để đảm bảo về hoạt động của VPĐKĐĐ thì cần đảm bảo về không gian làm việc, về kho lưu trữ, đầu tư thiết bị chuyên dụng. - Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị đồng bộ từ cơ quan địa chính đến cơ quan chuyên trách cấp huyện để phục vụ công tác chuyên môn; - Đẩy mạnh công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai: xây dựng phần mềm cấp GCNQSDĐ qua mạng, phần mềm quản lý hồ sơ địa chính, phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu đia chính Cải tạo trụ sở cơ quan hành chính Nhà nước, trang bị các phần mềm gốc và hệ thống thông tin đất đai có bản quyền. - Đầu tư thêm thiết bị chuyên dụng chứa hồ sơ hoặc xây dựng phòng lưu trữ hồ sơ chuyên dụng để đảm bảo công tác lưu trữ hồ sơ, giấy tờ, giấy bản sao GCNQSDĐ không bị hư hại, mối mọt, rách nát. Đối với cán bộ địa chính xã thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn. - Cần thường xuyên, bồi dưỡng và đào tạo nâng cao phẩm chất, năng lực cho đội ngũ cán bộ về cả chuyên môn lẫn nghiệp vụ, để nâng cao năng lực nghiệp vụ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai vốn rất phức tạp. 3.5.4. Giải pháp về chính sách - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển. 100 - Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế. 3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính - Huyện, tỉnh và các ngành chức năng cần quyết liệt thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tránh rườm rà, phức tạp, tình trạng nhũng nhiễu, phiền hà trong quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục, để người sử dụng đất thực hiện QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng nhất. - Thường xuyên cập nhật và phổ biến việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung và các hướng dẫn cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai. - Tập trung và đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, đa mục tiêu. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất cả các khâu của quá trình giải quyết thủ tục hành chính như tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ và giải quyết hồ sơ. Đẩy mạnh sự liên thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1. Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp. Bắc Giang. Là một vị thuận lợi trong giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu. 2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện cơ bản được thực hiện theo đúng quy định của Luật và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình.Cho thấy công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ. 3. Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực hiện QSDĐ là 9696 trường hợp trong đó gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104 trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp thế chấp QSDĐ. 4. Số giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động, thường xuyên và tập trung chủ yếu ở một số xã trung tâm và thị trấn. Bên cạnh những trường hợp chuyển QSDĐ đã đăng ký với cơ quan nhà nước còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền chưa chủ động thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước, đặc biệt là quyền thừa kế. 5. Qua kết quả nghiên cứu tại 2 xã và 1 thị trấn đề tài đề xuất được 5 nhóm giải pháp để hoàn thiện cơ chế chính sách và thúc đẩy người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ khi thực hiện quyền QSDĐ. Kiến nghị 1. Để đánh giá hệ thống, toàn diện và có những giải pháp đồng bộ cần nghiên cứu với phạm vi và đối tượng mở rộng hơn nhằm mang lại hiệu quả hơn nữa trong việc thực hiện QSDĐ - Triển khai nghiên cứu tại các huyện trên địa bàn tỉnh Bắc Giang - Điều tra, đánh giá việc thực hiện không chỉ với hộ gia đình, cá nhân mà đánh giá với cả các tổ chức sử dụng đất. 2. Cần nghiên cứu kỹ hơn nữa về các thủ tục hành chính nên đơn giản hóa 102 giảm bớt các thủ tục về đất đai đặc biệt về cấp GCNQSDĐ và chuyển QSDĐ 3. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán bộ đặc biệt là cán bộ cấp cơ sở 4. Kết quả được sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu trong cải cách thủ tục hành chính trên địa bàn huyện nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Giải quyết các vấn đề về đất đai nhanh chóng, đúng hẹn, giải quyết các tranh chấp tố cáo một cách dứt điểm và thỏa đáng. 5. Cần nghiên cứu xây dựng các phương án quy hoạch có tính khả thi, dài hạn và bảo vệ môi trường. Bố trí kinh phí công tác và quản lý hồ sơ địa chính, dữ liệu địa chính nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao. 103 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết Nghị quyết số 26- NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Hà Nội. 2. Chính phủ, (2014), Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, Hà Nội. 3. Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác QuốcTế. 4. Đào Trung Chính (2005), "Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản", Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 5. Lưu Quốc Thái (2006),"Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc". Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 6. Nguyễn Đình Bồng và CS (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 7. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 8. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 9. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2014), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015, Yên Dũng. 10. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2015), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016, Yên Dũng. 11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2016), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017, Yên Dũng. 104 104 12. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2017), Số liệu thống kê đất đai năm 2017 và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất các năm. 13. Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987), Luật đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 14. Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993), Luật đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, Hà Nội. 15. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội. 16. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 17. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b), Luật đất đai và đổi mới của cơ chế tài chính đối với đất đai trong thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004. 18. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 19. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 20. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21. Trần Thị Minh Hà (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 22. Trần Tú Cường và CS, Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 23. UBND huyện Yên Dũng (2017), Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 huyện Yên Dũng 24. UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2017 25. UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2017, huyện Yên Dũng 105 105 PHỤ LỤC