Luận văn Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài đức, thành phố Hà Nội

À NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN XUÂN BIÊN Hà Nội – Năm 2018 i CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn: TS. Trần Xuân Biên Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS. Chu Văn Thỉnh Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Mai Văn Phấn Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng 9 năm 2018 ii LỜI CAM ĐOAN Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hà Nội, ngày 08 tháng 10 năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN (Ký và ghi rõ họ tên) Nguyễn Bá Trung iii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu của nhiều cá nhân và tập thể. Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn vô hạn, lời cám ơn chân thành và sâu sắc nhất tới TS. Trần Xuân Biên - Khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội đã hướng dẫn hết mực nhiệt tình, chỉ dạy cho tôi, động viên tôi trong toàn bộ thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cám ơn sự góp ý, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Hoài Đức, phòng Tài nguyên và Môi trường, chi cục Thống kê huyện Hoài Đức, văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Hoài Đức, các phòng ban, các tổ chức kinh tế và ủy ban nhân dân các xã, thị trấn của huyện Hoài Đức, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân. Tôi xin chân thành cảm ơn./. Hà Nội, ngày 08 tháng 10 năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN (Ký và ghi rõ họ tên) Nguyễn Bá Trung iv MỤC LỤC NƠI THỰC HIỆN LUẬN VĂN .............................................................................. ii LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii MỤC LỤC .................................................................................................................iv THÔNG TIN LUẬN VĂN .......................................................................................vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ viii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................ix DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................xi MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................ 3 3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ........................ 4 1.1.1. Khái niệm về đất đai ..................................................................................... 4 1.1.2. Khái niệm tổ chức kinh tế ............................................................................. 5 1.1.3. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức ............................................................ 6 1.1.4. Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất ................................................... 6 1.1.5. Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất ........ 7 1.2. Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ..................... 8 1.2.1. Luật đất đai .................................................................................................... 8 1.2.2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai ............................................... 9 1.3. Cơ sở thực tiễn của quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế............... 11 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai một số nước trên Thế giới .................................. 11 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam ......................................................... 15 1.4. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ...................................................................................................... 19 1.4.1. Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2016 ........................................... 19 1.4.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước ................................. 21 1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước ............. 23 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .... 26 2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................... 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................. 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 26 2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 26 2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức .................. 26 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức ................ 26 2.2.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức .................................................................................................... 27 v 2.2.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức ............................................................................................................................... 27 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 27 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin .................................................................. 27 2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa ..................................................... 28 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ......................... 28 2.3.4. Phương pháp đánh giá ................................................................................. 29 2.3.5. Phương pháp so sánh ................................................................................... 29 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 30 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức, TP Hà Nội ................... 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường ........................... 30 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ............................................................ 35 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. ............................. 41 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức ................ 43 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................ 43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2017 trên địa bàn huyện Hoài Đức .......... 48 3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Hoài Đức ...... 55 3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức ................................................................................................................... 56 3.3.1. Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên cả huyện ........ 56 3.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra trên địa bàn huyện Hoài Đức .................................................................................................... 70 3.3.3. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra ..... 78 3.3.4. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế ..................................................... 79 3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức ........................................................... 79 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật .............................................................. 79 3.4.2. Giải pháp về kinh tế .................................................................................... 81 3.4.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ .......................................................... 82 3.4.4. Các giải pháp khác ...................................................................................... 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 87 vi THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ và tên học viên: Nguyễn Bá Trung Lớp: CH2B.QĐ Khóa: Cao học 2 Cán bộ hướng dẫn: TS. Trần Xuân Biên Tên đề tài: Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. Nội dung nghiên cứu chính và kết quả đạt được: 1) Huyện Hoài Đức có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 8.493,16 ha. Huyện Hoài Đức có 876 TCKT sử dụng đất trong đó chủ yếu là doanh nghiệp, công ty và hợp tác xã. 2) Kết quả nghiên cứu thực trạng sử dụng đất của các TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện cho thấy: - Tổng diện tích của các TCKT đang sử dụng trên địa bàn huyện 1.327,33 ha, chiếm 15,63% tổng diện tích đất toàn huyện. Diện tích đang sử dụng của các tổ chức hiện nay chủ yếu là diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. - Nhìn chung các tổ chức sử dụng đất đúng mục đích được giao, tỷ lệ các tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích, cho mượn đất trái phép không nhiều. Cụ thể như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, cho thuê là 42/876 tổ chức chiếm 4,79% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 108,04 ha; Cho thuê, cho mượn trái phép là 13/876 tổ chức, chiếm 1,48% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 7,68 ha; Sử dụng đất vào mục đích khác là 11/876 tổ chức, chiếm 1,26% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 1,14 ha; Đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy là 22/876 tổ chức, chiếm 2,51% tổng số tổ chức với diện tích là 2,10 ha; Sử dụng đất do lấn chiếm là 07/876 tổ chức, chiếm 0,80% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 0,32 ha. vii - Trong 876 TCKT sử dụng đất có 295 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 33,68% số tổ chức cần cấp giấy, diện tích đã cấp là 367,28 ha, đạt 27,67% diện tích sử dụng của các TCKT. 3) Qua tổng hợp số liệu từ điều tra thực tế 50/876 tổ chức trên địa bàn huyện. Đã phát hiện 06 tổ chức vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất, cụ thể: Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,08 ha để làm nhà ở, chiếm 0,89% tổng diện tích đang sử dụng (9,00 ha); Hiệu thuốc Hoài Đức có diện tích đất sai mục đích là 0,03 ha để làm nhà ở, chiếm 10,34% tổng diện tích đang sử dụng (0,29 ha); Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức cho thuê trái phép 0,01 ha, chiếm 7,69% tổng diện tích đang sử dụng (0,13 ha); Công ty cổ phần VIGRACERA Hữu Hưng sử dụng 0,06 ha đất do lấn chiếm, chiếm 0,86% tổng diện tích đang sử dụng; Công ty TNHH Minh Phương sử dụng 0,04 ha đất do lấn chiếm, chiếm 16,67% tổng diện tích đang sử dụng; Công ty TNHH Đức Cường sử dụng 0,02 ha đất do lấn chiếm, chiếm 9,09% tổng diện tích đang sử dụng. 4) Qua nghiên cứu và tổng hợp có thể thấy việc sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn huyện Hoài Đức cơ bản chấp hành đúng pháp luật về đất đai. Chỉ còn một số ít tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao. Để khắc phục tình trạng này thì cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Ban hành chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn và có những quy định cụ thể để hướng dẫn các TCKT thực hiện; Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết, và thẩm định khả năng tài chính của các nhà đầu tư; Đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thiện để đảm bảo việc cung cấp thông tin kịp thời, chính xác nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; công tác tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật. viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 2 CP Chính Phủ 3 CT Chỉ thị 4 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 GCNQSDĐ&TSGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất 6 GTSX Giá trị sản xuất 7 HTX Hợp tác xã 8 NĐ Nghị định 9 QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 TCKT Tổ chức kinh tế 11 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 12 TT Thông tư 13 TTCN Tiểu thủ công nghiệp 14 TTg Thủ tướng 15 UBND Ủy ban nhân dân ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 : Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2016 .............................................. 19 Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng năm 2016 ................................... 20 Bảng 3.1: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2013 – 2017 ........................................................................................................................... 36 Bảng 3.2: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2013 - 2017 ....... 37 Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu sản xuất ngành nông – lâm - thuỷ sản giai đoạn 2013 - 2017 ....................................................................................................... 38 Bảng 3.4: Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng huyện Hoài Đức giai đoạn 2013 - 2017 ........................................................................................................................... 39 Bảng 3.5: Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai đoạn 2013 - 2017 .............................. 40 Bảng 3.6. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoài Đức năm 2017 ................................. 48 Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoài Đức phân theo đối tượng sử dụng và quản lý ....................................................................................................................... 52 Bảng 3.8. Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức ........................................................................................................ 57 Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế huyện Hoài Đức ............ 58 Bảng 3.10. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính .......................................................................................................................... 59 Bảng 3.11. Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức ................................................................................................................................... 61 Bảng 3.12. Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức ................................................................................................................................... 62 Bảng 3.13. Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức .................................................................................................. 63 Bảng 3.14. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế ............................................................................................................... 64 x Bảng 3.15. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế ..................................................................................................... 65 Bảng 3.16. Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế ................................................................................................................................... 67 Bảng 3.17. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức ................................................................................. 68 Bảng 3.18. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu điều tra ............................................................................................................................... 71 Bảng 3.19. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra ............................................................................................................................... 72 Bảng 3.20. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra .............................................................................................................. 74 Bảng 3.21. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức kinh tế điều tra ........................................................................................................... 75 Bảng 3.22. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế được điều tra ....................................................................................................................... 76 Bảng 3.23. Tình hình sử dụng đất do lấn chiếm của các tổ chức kinh tế được điều tra ............................................................................................................................... 77 xi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Cơ cấu các loại đất chính năm 2016 trên cả nước .................................... 20 Hình 1.2. Cơ cấu sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước năm 2016 .................... 21 Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất huyện Hoài Đức phân theo đối tượng sử dụng và quản lý năm 2017 ............................................................................................................... 55 Hình 3.2. Tỷ lệ diện tích đất được giao, cho thuê của từng loại hình TCKT trên địa bàn huyện Hoài Đức năm 2017 ................................................................................. 58 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với bất cứ quốc gia nào, đất đai luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Sử dụng có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài. Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Ở Việt Nam hiện nay, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013), công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu 2 về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất. Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích này là hơn 13.000.000 ha, chiếm hơn 32% diện tích đất tự nhiên của cả nước. Quỹ đất của các tổ chức nói chung và tổ chức kinh tế nói riêng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn xảy ra nhiều vấn đề như: sử dụng đất không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép... Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 1/4/2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng. Hoài Đức là một huyện ven đô của thành phố Hà Nội. Trong những năm gần đây, huyện Hoài Đức có tốc độ phát triển đô thị hóa vô cùng mạnh mẽ. Các khu đô thị mới, trung tâm thương mại dịch vụ được quy hoạch và đang được xây dựng đồng bộ trên địa bàn huyện dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất cũng có xu hướng gia tăng. Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và thúc đẩy kinh tế phát triển, cần phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn huyện. Đảm bảo sử dụng đất bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai. Tạo điều kiện cho các tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, thuê đất được chuyển quyền sử dụng đất trong địa bàn huyện Hoài Đức, thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của luật. Từ yêu cầu thực tiễn khách quan, việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý Nhà 3 nước về đất đai, để kịp thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng phí, thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này. Xuất phát từ tình hình trên, việc nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội” là rất cần thiết nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện, từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. - Đề xuất các giải pháp nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người sử dụng đất về giao đất, cho thuê đất. - Nghiên cứu đánh giá tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện tốt quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc công tác quản lý đất đai cho các tổ chức kinh tế ở huyện Hoài Đức được hiệu quả. - Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với các tổ chức này. 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 1.1.1. Khái niệm về đất đai Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”. Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 [16] quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Có thể thấy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Theo Luật Đất đai năm 2013 [17], một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước ban hành quyết định 5 giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất: là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Chuyển quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. 1.1.2. Khái niệm tổ chức kinh tế Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất [1]: - Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ. Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 [15], nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp; b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; 6 c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi; d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm 2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật. 1.1.3. Khái quát về quỹ đất của các tổ chức Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã h...9 ha (chiếm 10,61%), diện tích đất chưa sử dụng 342.582 ha (chiếm 3,23%). [5]. * Tình hình giao đất Theo kết quả thống kê đối với diện tích được nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất có thu tiền 1.657.685,20 ha [4]. Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất, trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư nhà nước hay các nông trường quốc doanh. Phần lớn giao có thu tiền là giao thu tiền hàng năm. * Tình hình thuê đất Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,80% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả 22 tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78,00% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10 ha chiếm 22,00%. Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40 ha, Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha. Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83,00% [4]. * Công nhận quyền sử dụng đất Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1058.245,17 ha. Trong tổng diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nhà nước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ 11,60% [4]. Diện tích được công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận quyền sử dụng đất. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng [4]. Trong đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu do các công ty 23 TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ. Trong năm 2009, kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép [2]. * Hình thức sử dụng khác Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất mà chưa được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61 ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng. Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tư khác... [4]. 1.4.3. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước * Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26%. Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước). * Sử dụng vào mục đích khác Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng. Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán 24 bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%). * Tình hình tranh chấp, lấn chiếm Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 13.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha [4]. - Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ phần, HTX. Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ. Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn. Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn. - Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã. Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức. Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc cắm mốc giới để phân định với đất của người dân. Thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý,... Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao. 25 Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết,... Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở. Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường. * Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp,... các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,... Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện). * Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 1.684.476,66 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy [4]. Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã. Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức kinh tế trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp GCNQSDĐ nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, GCNQSDĐ và hiện trạng đang sử dụng đất. Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức kinh tế để quản lý đất đai ngày một tốt hơn. 26 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng nghiên cứu 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu - Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế. - Quỹ đất đang sử dụng của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu - Thời gian: Đề tài được thực hiện từ từ tháng 12/2017 đến tháng 05/2018. - Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội. 2.2. Nội dung nghiên cứu 2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức a. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường - Điều kiện tự nhiên. - Các nguồn tài nguyên. - Thực trạng môi trường. b. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội - Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. - Thực trạng phát triển các ngành kinh tế theo giai đoạn: nông nghiệp; công nghiệp, TTCN, xây dựng cơ bản; dịch vụ, du lịch và các lĩnh vực khác. - Dân số, lao động, việc làm và thu nhập. - Thực trang phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn. - Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng. 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức - Đánh giá một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai - Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Hoài Đức 27 2.2.3. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức - Tình hình giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế. - Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa huyện Hoài Đức. - Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế điều tra trên địa bàn huyện Hoài Đức. 2.2.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức - Giải pháp về chính sách pháp luật; - Giải pháp về kinh tế; - Giải pháp về khoa học công nghệ. 2.3. Phương pháp nghiên cứu 2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin * Chọn điểm nghiên cứu Trong tổng số các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện, điều tra 50 tổ chức để đánh giá tình hình sử dụng đất các tổ chức đó. Trong đó: - Tổ chức có vốn nước ngoài: 02 tổ chức; - Tổ chức kinh tế có 100% vốn đầu tư Nhà nước: 08 tổ chức; - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước: 10 tổ chức; - Tổ chức kinh tế có vốn tư nhân, cổ phần: 30 tổ chức. * Thu thập số liệu thứ cấp Để đảm bảo nguồn số liệu điều tra được đầy đủ, có tính thống nhất cao, đề tài được xây dựng trên cơ sở thu thập tài liệu của các ban ngành có liên quan như: - Các văn bản pháp quy có liên quan về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức. - Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoài Đức. 28 - Số liệu về tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Hoài Đức. - Số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Hoài Đức. - Số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Các tài liệu, số liệu trên được thu thập tại: Văn phòng Ủy ban nhân dân huyện; phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Kinh tế hạ tầng; Chi cục thuế; Chi cục Thống kê; Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh huyện Hoài Đức. * Thu thập số liệu sơ cấp Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp từ các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức thông qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thực địa. Tiêu chí điều tra gồm: thông tin chung về tổ chức, diện tích đất tổ chức sử dụng, nguồn gốc đất sử dụng, mục đích sử dụng các loại đất, về việc cấp GCNQSDĐ của các tổ chức đó, hiệu quả kinh tế, xã hội mà tổ chức đem lại. 2.3.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa Điều tra, khảo sát, đối chiếu hiện trạng sử dụng đất với hồ sơ giao đất, thuê đất, bản đồ hiện trạng giao đất, thuê đất của thửa đất cần điều tra, và phỏng vấn nhằm xác định rõ tình hình quản lý, sử dụng đất của tổ chức được điều tra, cụ thể như sau: - Xác định ranh giới thửa đất thực tế mà tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất đang quản lý, sử dụng và so sánh với các mốc ranh giới đã được bàn giao tại thực địa. - Xác định mục đích đang sử dụng của thửa đất của các tổ chức. 2.3.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp trình bày kết quả: các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo các bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh. Sử dụng phần mềm Excel để xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp. 29 2.3.4. Phương pháp đánh giá Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện, được đánh giá theo một số tiêu chí sau: - Hiện trạng sử dụng đất của các loại hình tổ chức theo mục đích sử dụng đất. - Nguồn gốc sử dụng đất của các tổ chức: giao đất, thuê đất, chuyển nhượng QSDĐ và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, công nhận QSDĐ. - Tình hình cấp GCNQSDĐ của các tổ chức kinh tế. - Tình hình sử dụng đất theo mục đích được giao đất, được thuê đất của các tổ chức kinh tế. - Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế. 2.3.5. Phương pháp so sánh Sau khi dùng phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu hiện có, tiến hành đánh giá bằng cách so sánh với các quy định pháp lý về tổ chức sử dụng đất từ đó tìm ra những ưu điểm và những tồn tại trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức. 30 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức, TP Hà Nội 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường a. Điều kiện tự nhiên * Vị trí địa lý Hoài Đức nằm ở vị trí trung tâm thành phố Hà Nội, huyện mới sát nhập vào Hà Nội từ năm 2008, có vị trí địa lý như sau: - Phía Bắc giáp huyện Đan Phượng, huyện Phúc Thọ; - Phía Nam giáp quận Hà Đông, huyện Chương Mỹ; - Phía Tây giáp huyện Quốc Oai, huyện Phúc Thọ; - Phía Đông giáp quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm và quận Hà Đông. Về mặt kinh tế, Hoài Đức có vị trí rất thuận lợi do ở gần các trung tâm kinh tế và thị trường tiêu thụ lớn như nội thành Hà Nội. Với trục Đại lộ Thăng Long đi qua, đây là điểm thay đổi bộ mặt của huyện. Trên địa bàn huyện còn có các tuyến giao thông lớn chạy qua như Quốc lộ 32, Tỉnh lộ 423, 422, 70 là một điều kiện thuận lợi cho huyện. Có thể đánh giá vị trí địa lý kinh tế của Hoài Đức như một yếu tố quan trọng tạo nên sự phát triển chung của Thành phố Hà Nội. * Địa hình, địa mạo Hoài Đức nằm trong khu vực châu thổ sông Hồng và sông Đáy, địa hình nghiêng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông được phân làm 2 vùng tự nhiên rõ rệt là vùng bãi ven sông Đáy và vùng nội đồng ngăn bởi đê Tả sông Đáy. - Vùng bãi: Bao gồm diện tích chủ yếu của 10 xã: Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Yên Sở, Đắc Sở, Tiền Yên, Song Phương, An Thượng, Đông La, Vân Côn. Địa hình vùng này do ảnh hưởng bồi lắng của phù sa sông Đáy nên có những vùng trũng xen lẫn vùng cao do đó thường gây úng, hạn cục bộ. Độ cao mặt ruộng trung bình từ 6,5 - 9,0m và có xu hướng dốc từ đê ra sông. - Vùng đồng: Bao gồm một phần diện tích các xã ven sông Đáy và toàn bộ diện tích của 10 xã, thị trấn: Thị trấn Trạm Trôi, Đức Thượng, Đức Giang, Kim 31 Chung, Di Trạch, Vân Canh, Sơn Đồng, Lại Yên, An Khánh, La Phù. Vùng này có địa hình tương đối bằng phẳng. Độ cao mặt ruộng trung bình từ 4 - 8m, vùng trũng xen lẫn vùng cao. Đặc điểm địa hình này cho phép Hoài Đức có thể xây dựng cơ cấu kinh tế đa dạng bao gồm sản xuất nông nghiệp kết hợp với sản xuất công nghiệp và thương mại dịch vụ. * Khí hậu Hoài Đức nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, 1 năm chia thành 4 mùa khá rõ nét với các đặc trưng khí hậu chính như sau: - Nhiệt độ không khí: Nhiệt độ trung bình năm từ 23,1- 23,50C, chia làm hai mùa. Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10. Mùa đông lạnh kéo dài từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, nhiệt độ trung bình tháng từ 15,7- 21,40C. Tháng 1 có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 15,70C. - Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm là 1.600 – 1.800 mm, phân bố trong năm không đều, mưa tập trung từ tháng 4 đến tháng 10, chiếm 80 – 86% tổng lượng mưa cả năm (chủ yếu các tháng 7,8,9, lượng mưa ngày lớn nhất có thể tới 336,1mm). Mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, tháng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 và tháng 2 chỉ có 17,5 - 23,2 mm. - Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí trung bình năm là 83% - 85%. Độ ẩm không khí thấp nhất trong năm là các tháng 11, tháng 12, nhiều nhất là tháng 3, tháng 4, tuy nhiên chênh lệch về độ ẩm không khí giữa các tháng trong năm không lớn. - Gió: Hướng gió thịnh hành về mùa khô là gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Còn lại các tháng trong năm chủ yếu là gió Nam, gió Tây Nam và gió Đông Nam. - Sương muối hầu như không có, mưa đá rất ít khi xảy ra. Thông thường cứ 10 năm mới quan sát thấy mưa đá 1 lần. Điều kiện khí hậu của huyện thích hợp với nhiều loại vật nuôi, cây trồng có nguồn gốc tự nhiên từ nhiều miền địa lý khác nhau: nhiệt đới, á nhiệt đới thuận lợi 32 cho việc sử dụng đất đa dạng. Mùa đông với khí hậu khô và lạnh, vụ đông trở thành vụ chính gieo trồng được nhiều loại cây rau màu thực phẩm cho giá trị kinh tế cao. Yếu tố hạn chế là có mùa khô, các cây trồng trên vùng vàn cao thiếu nước, phải thực hiện chế độ canh tác phòng chống hạn và vào mùa mưa thường bị mưa, bão, gây úng nội đồng ở những vùng trũng. * Thuỷ văn Trên địa bàn huyện Hoài Đức có sông Đáy chảy qua, đây là phân lưu của sông Hồng, lưu đoạn sông chảy qua huyện dài 23 km. Lòng dẫn chảy tràn giữa 2 đê Tả Đáy và Hữu Đáy. Khoảng cách từ lòng sông vào đê trung bình 1,8 km, đoạn sông rộng nhất thuộc xã Vân Côn khoảng 3,9 km. Vào mùa kiệt, đoạn chảy qua huyện Hoài Đức dòng chảy rất nhỏ, chỉ có nước hồi quy từ các lưu vực Đan Hoài, Đồng Mô. Vào mùa mưa với tần suất xuất hiện đỉnh lũ của sông Đáy tại vùng Hoài Đức chỉ ngập lòng sông, còn trên bãi ảnh hưởng không đáng kể. Với hệ thống sông như trên đã tạo cho huyện một nguồn cung cấp phù sa hàng năm cho vùng bãi bồi ven sông. Với tiềm năng đất bãi bồi ven sông này, trong tương lai sẽ được đầu tư cải tạo khai thác nguồn nước ngầm để phát triển nuôi trồng thuỷ sản và chuyển đổi cơ cấu trong nội bộ đất nông nghiệp. b. Các nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất Nằm trong vùng châu thổ Sông Hồng nên đất đai của huyện được bồi lắng phù sa. Nhìn chung, đất nông nghiệp có độ phì cao, tầng đất dày nên có thể bố trí trồng nhiều loại cây ngắn ngày, dài ngày, cây lương thực, thực phẩm, cây công nghiệp, cây ăn quả. Việc nâng cao hiệu quả của hệ thống thuỷ nông sẽ tạo khả năng tăng năng suất, thâm canh tăng vụ. - Vùng bãi ngoài đê Sông Đáy thuộc nhóm đất phù sa bồi đắp có tổng diện tích 2.076 ha chiếm 31,90% tổng diện tích đất nông nghiệp toàn huyện; được phân bố trên địa bàn thuộc các xã Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế, Đắc Sở, Yên Sở, Tiền Yên, Song Phương, Vân Côn, Đông La, An Thượng. 33 Nhìn chung đây là loại đất thích nghi với nhiều loại cây trồng khác nhau đặc biệt là cây ăn quả. Tuy nhiên khi thâm canh cây trồng nhiều vụ trong năm vẫn cần phải bón thêm phân chuồng và phân vô cơ để đảm bảo cân bằng dinh dưỡng trong đất. - Vùng trong đồng gồm một phần hoặc toàn bộ diện tích 20 xã và thị trấn (trừ Vân Côn) chủ yếu được bơm tưới bằng nước Sông Hồng nên được bổ sung phù sa hàng năm, mùn và lân tổng số trung bình, Nitơ nghèo, hàm lượng các chất trao đổi trung bình. Thành phần cơ giới đất thịt trung bình, có hiện tượng chặt ở dưới tầng canh tác. * Tài nguyên nước + Nguồn nước mặt: Ngoài nguồn nước mưa hàng năm thì Hoài Đức còn được sông Hồng ở phía Bắc cung cấp qua hệ thống thuỷ nông Đan Hoài, sông Đáy chạy dọc theo vùng bãi từ Minh Khai đến Đông La cùng với hệ thống ao hồ với diện tích khoảng 56 ha. Nhìn chung nguồn nước mặt cung cấp đáp ứng cơ bản nhu cầu tưới cho cây vùng đồng; còn vùng bãi ven sông Đáy về mùa khô thường gặp khó khăn trong việc tưới cho cây trồng. + Nguồn nước ngầm: Nằm trong vùng trầm tích châu thổ sông Hồng nên về mặt địa chất thuỷ văn mang rõ nét tính chất của vùng châu thổ sông Hồng. Nguồn nước cung cấp cho tầng chứa là nước mặt và có liên quan đến mực nước của sông Hồng. Căn cứ kết quả thăm dò cho thấy; từ 34 - 40 m là tầng cát sạn màu xám sáng lẫn ít hạt màu đen, bão hoà nước; từ 40 - 60 m là tầng sỏi cuội màu xám vàng, xám sáng, bão hoà nước; từ 60 - 73m là tầng cát kết màu xám, nứt nẻ mạnh. * Tài nguyên nhân văn, du lịch Huyện Hoài Đức nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung là mảnh đất ngàn năm văn hiến, giàu bản sắc dân tộc. Hiện nay, trên địa bàn huyện có 115 di tích lịch sử văn hoá, trong đó có 80 di tích lịch sử đã được xếp hạng; nhiều di tích lịch sử văn hoá quý giá gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước. Là huyện có truyền 34 thống văn hoá dân tộc lâu đời hiện vẫn đang lưu truyền lại nhiều hoạt động lễ hội truyền thống và nhiều thể loại văn hoá dân gian. Để khai thác và phát huy tốt các loại hình hoạt động văn hoá, tinh thần truyền thống của dân tộc, hàng năm các xã đều tổ chức các lễ hội văn hoá truyền thống nhằm giáo dục người dân truyền thống “Uống nước nhớ nguồn” và phát huy các hoạt động văn hóa tinh thần lành mạnh. Hoài Đức có dải đất vùng bãi ven sông Đáy trải dài qua 10 xã có tiềm năng cho việc phát triển các loại hình hoạt động vui chơi giải trí và du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng. Huyện có nhiều làng nghề truyền thống nổi tiếng trong đó các ngành dệt, chế biến thực phẩm, đồ gỗ,... có điều kiện thu hút khách du lịch đến thăm quan, tìm hiểu và mua sắm. c. Cảnh quan môi trường Hoài Đức mang nét đặc trưng của vùng đồng bằng sông Hồng; các điểm dân cư sống tập trung theo thôn xóm, dòng họ là chủ yếu, đa số dân cư trong huyện được sử dụng nước giếng khoan, giếng khơi và nước mưa cho sinh hoạt; mô hình bếp Biôga bước đầu được xây dựng... Tuy nhiên tình trạng ô nhiễm môi trường ở một số khu vực làng nghề chế biến nông lâm sản, thực phẩm đang ở trong tình trạng báo động. Tại các xã Minh Khai, Dương Liễu, Cát Quế có nhiều khu vực bị ô nhiễm từ các làng nghề chế biến nông sản như làm bánh, bún, miến dong, bột sắn, dong giềng và chế biến gỗ. Nguyên nhân gây ra tình trạng ô nhiễm là do các chất thải (bã củ dong giềng, sắn, nước thải hoá chất, ... ) có khối lượng lớn nhưng không được xử lý, đổ quanh khu vực dân cư, tồn đọng lâu ngày sinh ra nhiều khí độc hại, phát sinh các ổ dịch bệnh. Nước thải có hàm lượng chất hữu cơ cao là môi trường thuận lợi cho các loại vi sinh vật, ruồi muỗi sinh sôi và trong môi trường yếm khí các chất hữu cơ phân huỷ tạo ra khí H2S, CH4 rất độc hại; nước thải đưa vào ao hồ làm cá, thuỷ sinh vật chết hàng loạt. Ở một số cơ sở in dệt nhuộm tại xã La Phù cũng thải ra một lượng chất độc hại gây ô nhiễm môi trường xung quanh. Những điểm dân cư bị ô nhiễm nặng trên địa bàn huyện Hoài Đức là: xóm Thắng Lợi, Tiền Phong, xóm Đầm, Rừng Mới (xã Minh Khai), xóm Đồng, Hợp Nhất, Đoàn Kết (xã Dương Liễu), các khu dân cư số 2, 3, 4, 8 (xã Cát Quế). 35 Từ những vấn đề nêu trên cho thấy với đặc thù của huyện công nghiệp hoá và đô thị hoá nhanh, dân số đông, nhiều làng nghề... dẫn đến môi trường của huyện ngày càng bị ô nhiễm nặng. Vì vậy cần phải dự kiến trước các biện pháp để kịp thời ngăn ngừa, khắc phục ô nhiễm, bảo vệ và phát triển bền vững các nguồn tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái là cần thiết. 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội a. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế Trong những năm vừa qua các thành phần kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức đã có những phát triển khá mạnh, đặc biệt là khu vực kinh tế ngoài quốc doanh. Năm 2017, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn đạt hơn 3.000 tỷ đồng, với quy mô và mật độ dân số cao nên giá trị sản xuất bình quân đầu người so với một số huyện khác ở mức không cao. Kết quả phản ánh quy mô nền kinh tế của huyện vẫn còn ở mức thấp hơn so với tiềm năng phát triển của huyện. * Tăng trưởng kinh tế Trong 5 năm qua (2013 - 2017) tăng trưởng giá trị sản xuất trên địa bàn huyện đạt khá, 15,2%/năm. So với tiềm năng của huyện thì kết quả này còn rất khiêm tốn. Xét theo từng năm, tăng trưởng giá trị sản xuất của huyện không đều, cụ thể là trong khi các năm 2013, 2017 có tốc độ tăng trưởng khá cao, đạt 18 - 19%/năm thì tốc độ tăng trưởng của 2 năm 2015; 2016 chỉ đạt trên 11%. Điều này một mặt phản ánh nền kinh tế của huyện cũng chịu tác động khá lớn từ khủng hoảng kinh tế giới, mặt khác là do sự gia tăng cạnh tranh trong phát triển từ các địa phương khác. Xét theo ngành kinh tế, đóng góp cho tăng trưởng giai đoạn 2013 - 2017 vừa qua chủ yếu là ngành xây dựng, với tốc độ tăng trưởng bình quân đạt trên 19%/năm. Trong đó, riêng năm 2013 ngành có tốc độ tăng trưởng đạt hơn 25,30%; tiếp đó là ngành dịch vụ với tốc độ tăng trưởng bình quân 16,67%/năm. Ngược lại, ngành nông nghiệp giai đoạn vừa qua do diện tích đất canh tác giảm mạnh nên có xu hướng giảm, bình quân giai đoạn 2013 - 2017 giảm tới 0,8%/năm. Trong khi đó, 36 công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp được xác định là ngành có truyền thống thì có mức tăng giảm thất thường và có xu hướng tăng chậm dần. Điều này một mặt cho thấy công nghiệp chịu ảnh hưởng từ định hướng hạn chế phát triển sản xuất công nghiệp của Thành phố trên địa bàn. Nhưng mặt khác cũng cho thấy giới hạn sự phát triển của các ngành công nghiệp với quy mô nhỏ. Bảng 3.1: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2013 – 2017 TT Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Giai đoạn 2013 - 2017 1 Tổng giá trị sản xuất Tỷ đồng 1.812 2.100 2.330 2.608 3.110 11.960 2 Tốc độ tăng trưởng chung % 18,60 15,90 11,00 11,90 19,20 15,20 Công nghiệp - xây dựng % 25,30 21,40 13,40 12,10 23,60 19,03 Dịch vụ % 17,90 18,00 12,70 17,90 17,00 16,67 Nông nghiệp % 2,60 4,30 2,10 3,70 3,90 0,80 Nguồn: UBND huyện Hoài Đức (2017) * Chuyển dịch cơ cấu kinh tế Nhìn chung, giai đoạn 2013 - 2017, cơ cấu kinh tế của huyện chuyển dịch theo hướng tích cực. Trong đó tỷ trọng ngành công nghiệp, TTCN và xây dựng tăng khá mạnh; tỷ trọng ngành thương mại, dịch vụ giảm nhẹ, trong khi tỷ trọng của ngành nông, thuỷ sản giảm mạnh. Cụ thể, năm 2013 giá trị sản xuất ngành công nghiệp, TTCN và xây dựng chiếm 52,70% trong cơ cấu giá trị sản xuất, đến năm 2017, tỷ trọng các ngành này đã tăng lên trên 60%, tức tăng gần 12% trong 5 năm. Đây là mức tăng mang tính đột biến của cơ cấu trên địa bàn, khẳng định thế mạnh hiện tại của một huyện mà sản xuất công nghiệp, TTCN là thế mạnh. Sự biến động trong cơ cấu kinh tế trên địa bàn một phần có thể lý giải là do diện tích đất nông nghiệp của huyện giảm mạnh làm cho giá trị sản xuất nông nghiệp tụt giảm. Ngược lại, giai đoạn này tỷ trọng của các ngành công nghiệp - xây 37 dựng tăng mạnh không phải do đã có sự đột phá, thành công trong phát triển công nghiệp địa phương cần được luận giải theo 3 khía cạnh sau: - Tốc độ tăng trưởng của ngành xây dựng tăng cao do có nhiều dự án của cả Nhà nước và người dân trên địa bàn. - Ngành thương mại, dịch vụ phát triển còn chậm, chưa tận dụng được cơ hội đón đầu sự phát triển kinh tế, chưa tương xứng với vị trí và tiềm năng của địa phương làm cho tỷ trọng của ngành này vốn chưa cao lại bị giảm sút. - Sản xuất nông nghiệp chủ yếu trên quy mô nhỏ, manh mún và vẫn mang tính tự cấp, tự túc là chủ yếu. Giá trị sản xuất trên đơn vị diện tích canh tác thấp; các ngành dịch vụ phục vụ nông nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế; ngành trồng trọt vẫn chiếm tỷ trọng rất cao trong cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp, các lĩnh vực chăn nuôi, thuỷ sản chậm phát triển. Bảng 3.2: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2013 - 2017 Đơn vị tính: % TT Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 1 Nông nghiệp 16,40 13,70 12,60 11,40 9,90 2 Công nghiệp, TTCN 52,70 57,20 55,40 58,30 60,40 3 Thương mại, dịch vụ 30,90 29,10 32,00 30,30 29,70 Tổng cộng 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Nguồn: UBND huyện Hoài Đức (2017) b. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế * Khu vực kinh tế nông nghiệp Giai đoạn 2013 - 2017 tốc độ tăng trưởng ngành nông – lâm - thuỷ sản tuy có giảm so với giai đoạn trước nhưng nông nghiệp v...a các tổ chức chưa đề cập. - Một số cán bộ địa chính xã chưa được chuẩn hóa về chuyên môn, nắm bắt nghiệp vụ còn yếu; về tin học còn hạn chế nên đa phần số liệu phục vụ công tác quản lý đất đai đều xử lý bằng thủ công. - Nhiều TCKT đang quản lý, sử dụng đất chưa có quyết định giao đất, thuê đất. Hầu như các tổ chức không lập thủ tục để được cấp GCNQSDĐ đúng quy định; chủ yếu các tổ chức lập thủ tục hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ có liên quan đến công tác xây dựng cơ bản hoặc sửa chữa nâng cấp hoặc thế chấp cho tổ chức tín dụng vay vốn. Về phía các TCKT sử dụng đất thì còn thiếu về ý thức, thậm chí còn cố tình không chấp hành đúng quy định của pháp luật khi đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất: - Nguyên nhân ở đây một phần là do người đứng đầu đơn vị được giao quản lý đất chưa thực sự am hiểu những chính sách của pháp luật về đất đai. Nhiều tổ chức cũng chưa chú trọng tới công tác quản lý nên đã để xảy ra tình trạng người dân lấn chiếm lâu ngày mà không biết và khi phát hiện được thì lại giải quyết không dứt điểm... - Cho thuê lại đất kiếm tiền chênh lệch. - Sử dụng không hết diện tích được giao, được thuê: chỉ xây dựng một số hạng mục công trình, diện tích còn lại sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc làm nhà ở không theo phương án sử dụng đất đã lập trước đó nhằm qua mặt các cơ quan quản lý. 3.3.2. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra trên địa bàn huyện Hoài Đức a. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra 71 Tiến hành điều tra 50 TCKT (chiếm 5,71%) trong số 876 tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hoài Đức theo tiêu chí: 13 tổ chức được Nhà nước giao đất và chọn 37 tổ chức được Nhà nước cho thuê đất. Chi tiết các tổ chức như sau: Bảng 3.18. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu điều tra STT Hình thức sử dụng đất Số tổ chức điều tra Tỷ lệ so với tổng số tổ chức (%) Tổng diện tích được giao, thuê (ha) Tỷ lệ so với tổng diện tích (%) 1 Nhà nước giao đất 13 1,48 17,45 1,31 TCKT có 100% vốn Nhà nước 6 0,68 9,38 0,71 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 5 0,57 0,67 0,05 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 2 0,23 7,40 0,56 2 Nhà nước cho thuê đất 37 4,22 40,76 3,07 TCKT có 100% vốn Nhà nước 2 0,23 0,06 0,00 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 5 0,57 2,35 0,18 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 2 0,23 0,58 0,04 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 28 3,20 37,77 2,85 Tổng số 50 5,71 58,21 4,39 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Từ bảng 3.18 cho thấy, trong 50 TCKT điều tra chia thành 02 nhóm như sau: - Hình thức Nhà nước giao đất: điều tra 13 tổ chức chiếm 1,48% tổng số tổ chức trên địa bàn huyện, sử dụng 17,45 ha chiếm 1,31% tổng diện tích thuộc 03 loại hình TCKT gồm: + TCKT có 100% vốn Nhà nước có 6 tổ chức, sử dụng 9,38 ha chiếm 72 0,71% tổng diện tích đất TCKT của huyện; + TCKT có vốn đầu tư Nhà nước có 5 tổ chức, sử dụng 0,67 ha chiếm 0,05% tổng diện tích đất TCKT của huyện; + TCKT có vốn tư nhân, cổ phần có 2 tổ chức, sử dụng 7,4 ha chiếm 0,56% tổng diện tích đất TCKT của huyện. - Hình thức Nhà nước cho thuê đất: điều tra 37 tổ chức chiếm 4,22% tổng số tổ chức trên địa bàn huyện, sử dụng 40,76 ha chiếm 3,07% tổng diện tích thuộc 04 loại hình TCKT gồm: + TCKT có 100% vốn Nhà nước có 2 tổ chức, sử dụng 0,06 ha chiếm 0,01% tổng diện tích đất TCKT của huyện; + TCKT có vốn đầu tư Nhà nước có 5 tổ chức, sử dụng 2,35 ha chiếm 0,18% tổng diện tích đất TCKT của huyện; + TCKT có vốn đầu tư nước ngoài có 2 tổ chức, sử dụng 0,58 ha chiếm 0,04% tổng diện tích đất TCKT của huyện; + TCKT có vốn tư nhân, cổ phần có 28 tổ chức, sử dụng 37,77 ha chiếm 2,85% tổng diện tích đất TCKT của huyện. b. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế điều tra Bảng 3.19. Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra STT Hình thức sử dụng đất Số tổ chức điều tra Số tổ chức sử dụng đúng mục đích Tổng diện tích đang quản lý, sử dụng (ha) Tổng diện tích được giao, thuê (ha) Diện tích sử dụng đúng mục đích (ha) Tỷ lệ (%) 1 Nhà nước giao đất 13 10 17,51 17,45 17,33 99,32 TCKT có 100% vốn Nhà nước 6 5 9,38 9,38 9,30 99,15 TCKT có vốn đầu tư Nhà 5 3 0,67 0,67 0,63 94,03 73 STT Hình thức sử dụng đất Số tổ chức điều tra Số tổ chức sử dụng đúng mục đích Tổng diện tích đang quản lý, sử dụng (ha) Tổng diện tích được giao, thuê (ha) Diện tích sử dụng đúng mục đích (ha) Tỷ lệ (%) nước TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 2 2 7,46 7,40 7,40 100,00 2 Nhà nước cho thuê đất 37 37 40,82 40,76 40,76 100,00 TCKT có 100% vốn Nhà nước 2 2 0,06 0,06 0,06 100,00 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước 5 5 2,35 2,35 2,35 100,00 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài 2 2 0,58 0,58 0,58 100,00 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần 28 28 37,83 37,77 37,77 100,00 Tổng số 50 47 58,33 58,21 58,09 99,80 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Tổng diện tích các tổ chức kinh tế được điều tra là 58,33 ha (trong đó diện tích được giao, thuê là 58,09 ha và diện tích do các TCKT lấn chiếm sử dụng là 0,12 ha). Từ bảng 3.19 cho thấy trong số 50 TCKT điều tra có 47 tổ chức (chiếm 94,00% số tổ chức) sử dụng đất đúng mục đích với diện tích sử dụng đúng mục đích là 58,09 ha chiếm 99,80% tổng diện tích đất được giao, được thuê của các TCKT điều tra. Đối với hình thức Nhà nước giao đất: có 13 tổ chức được điều tra như sau: - TCKT có 100% vốn Nhà nước có 05/06 tổ chức sử dụng đất đúng mục đích có diện tích là 9,30 ha, chiếm 99,15% tổng diện tích đất được giao; - TCKT có vốn đầu tư Nhà nước có 03/05 tổ chức sử dụng đất đúng mục đích có diện tích là 0,63 ha, chiếm 94,03% tổng diện tích đất được giao; - TCKT có vốn tư nhân, cổ phần có 02/02 tổ chức sử dụng đất đúng mục đích có diện tích là 7,40 ha, chiếm 100% tổng diện tích đất được giao. Đối với hình thức Nhà nước cho thuê đất: có 37/37 tổ chức (bao gồm: 02 74 TCKT có 100% vốn Nhà nước; 05 TCKT có vốn đầu tư Nhà nước; 02 TCKT có vốn đầu tư nước ngoài; 28 TCKT có vốn tư nhân, cổ phần) sử dụng đất đúng mục đích, có diện tích 40,76 ha, chiếm 100% tổng diện tích được thuê. c. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế điều tra trên địa bàn huyện Hoài Đức * Tình hình sử dụng đất sai mục đích được giao, được thuê của các tổ chức điều tra Trong 50 tổ chức tiến hành điều tra có 03 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 0,12 ha, chiếm 1,27% tổng diện tích đất được giao, được thuê của các TCKT điều tra. Số liệu chi tiết được thể hiện trong bảng 3.20. Bảng 3.20. Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được điều tra STT Tên tổ chức điều tra Tổng diện tích đang quản lý, sử dụng (ha) Diện tích sử dụng không đúng mục đích (ha) Tỷ lệ (%) Nhà nước giao đất 1 Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương 9,00 0,08 0,89 2 Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức 0,13 0,01 7,69 3 Hiệu thuốc Hoài Đức 0,29 0,03 10,34 Tổng số 9,42 0,12 1,27 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Các TCKT sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê đều thuộc nhóm được Nhà nước giao đất. Gồm: - Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,08 ha chiếm 0,89% tổng diện tích đang sử dụng (9,00 ha); - Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức có diện tích đất sử dụng sai mục đích 75 là 0,01 ha chiếm 7,69% tổng diện tích đang sử dụng (0,13 ha); - Hiệu thuốc Hoài Đức có diện tích đất sai mục đích là 0,03 ha chiếm 10,34% tổng diện tích đang sử dụng (0,29 ha). Như vậy, trong phạm vi điều tra phát hiện có 1,17% diện tích đất được giao, cho thuê của các TCKT sử dụng không đúng mục đích. Điều này thể hiện công tác quản lý của các cơ quan có trách nhiệm chưa được tốt. Ngoài ra do trong giai đoạn khó khăn của kinh tế trong nước những năm trước đây đã ảnh hưởng tới các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do vậy nhiều diện tích đất sử dụng sai mục đích so với mục đích ban đầu được giao, cho thuê. * Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế điều tra Qua điều tra phát hiện tình trạng cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất được giao, được thuê xảy ra ở 01 tổ chức là Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức cho thuê lại 0,01 ha đất chiếm 7,69% tổng diện tích đang quản lý sử dụng. Bảng 3.21. Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức kinh tế điều tra STT Tên tổ chức kinh tế Tổng diện tích được giao quản lý, sử dụng (ha) Cho thuê lại Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Nhà nước cho thuê đất 1 Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức 0,13 0,01 7,69 Tổng 0,13 0,01 7,69 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Tình trạng cho cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất được giao, được thuê của các TCKT đó là mặt trái của việc khi chính sách pháp luật mở rộng các quyền cho đối tượng sử dụng đất. Khi các quyền này được lạm dụng dẫn đến các tổ chức dễ dàng thực hiện các mục đích sai phạm, trái quy định. Mặt khác các cơ quan quản lý Nhà nước cũng có phần buông lỏng, tâm lý chung còn né tránh 76 trách nhiệm (cơ quan quản lý Nhà nước ở địa phương thường có tâm lý chung cho rằng việc xử lý các sai phạm của tổ chức thuộc thẩm quyền của cấp thành phố). Do vậy tiến tới Pháp luật cần sửa đổi trao quyền mạnh hơn nữa để UBND cấp huyện đủ chế tài xử lý kịp thời các sai phạm của tổ chức sử dụng đất nhằm ngăn chặn kịp thời các sai phạm, đòng thời cũng quy trách nhiệm cụ thể cho người đứng đầu nếu để sai phạm xảy ra trên địa bàn quản lý. Một vấn đề nữa cần đề cập mà từ trước tới nay pháp luật chưa điều chỉnh là xử lý các đối tượng thuê đất trái phép. Cần có chế tài xử lý các đối tượng này nhằm tránh tình trạng thuê đất trái phép nêu trên. Ngoài ra, văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn có những điểm chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống nên một số tổ chức lợi dụng chính sách này lập dự án xin đất sau đó sử dụng vào mục đích khác để thu lợi nhuận. * Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế điều tra Qua điều tra cho thấy có 02 TCKT sử dụng đất vào mục đích khác trong tổng diện tích được giao, thuê là 9,29 ha. Trong đó: - Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương sử dụng 0,08 ha đất để xây nhà ở chiếm 0,89% tổng diện tích đang sử dụng; - Hiệu thuốc Hoài Đức sử dụng 0,03 ha đất để xây nhà ở chiếm 10,34% tổng diện tích đang sử dụng. Bảng 3.22. Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế được điều tra STT Tên tổ chức Tổng diện tích được giao (ha) Trong đó Diện tích đất làm nhà ở (ha) Tỷ lệ (%) Diện tích đất sử dụng vào mục đích SXKD (ha) Tỷ lệ (%) Nhà nước giao đất 1 Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương 9,00 0,08 0,89 0 0 77 2 Hiệu thuốc Hoài Đức 0,29 0,03 10,34 0 0 Tổng 9,29 0,11 1,18 0 0 Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Nguyên nhân chủ yếu để xảy ra tình trạng này là do sự quản lý thiếu chặt chẽ của các cơ quan chức năng để cho các tổ chức tự xây dựng và chuyển mục đích trái phép đến khi đã hoàn thành công trình thì rất khó tháo dỡ và trả lại mặt bằng như cũ. * Tình hình sử dụng đất do lấn chiếm của các tổ chức kinh tế điều tra Tình trạng lấn chiếm, sử dụng đất không đúng với phần diện tích đã được giao, được thuê còn diễn ra khá nhiều. Diện tích đất lấn chiếm chủ yếu là tại các khu đất bỏ hoang hoặc khu đất công chưa sử dụng. Nguyên nhân là do ý thức của các TCKT được giao, được thuê đất còn kém, muốn lấn chiếm sử dụng thêm ngoài phần diện tích được quản lý và sử dụng. Ngoài ra, lý do quan trọng vẫn là công tác quản lý lỏng lẻo của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không xử lý triệt để tình trạng trên. Chi tiết các TCKT sử dụng đất lấn chiếm như sau: Bảng 3.23. Tình hình sử dụng đất do lấn chiếm của các tổ chức kinh tế được điều tra STT Tên tổ chức Tổng diện tích đang quản lý, sử dụng(ha) Trong đó Diện tích lấn chiếm (ha) Tỷ lệ (%) Nhà nước giao đất 6,96 0,06 0,86 1 Công ty CP VIGRACERA Hữu Hưng 6,96 0,06 0,86 Nhà nước cho thuê đất 0,46 0,06 13,04 1 Công ty TNHH Minh Phương 0,24 0,04 16,67 2 Công ty TNHH Đức Cường 0,22 0,02 9,09 Tổng số 7,42 0,12 1,62 78 Qua điều tra cho thấy có 03 TCKT sử dụng đất do lấn chiếm.Trong đó: - Công ty cổ phần VIGRACERA Hữu Hưng sử dụng 0,06 ha đất do lấn chiếm, chiếm 0,86% tổng diện tích đang sử dụng; - Công ty TNHH Minh Phương sử dụng 0,04 ha đất do lấn chiếm, chiếm 16,67% tổng diện tích đang sử dụng; - Công ty TNHH Đức Cường sử dụng 0,02 ha đất do lấn chiếm, chiếm 9,09% tổng diện tích đang sử dụng. 3.3.3. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra Qua số liệu phân tích cho thấy tình hình quản lý sử dụng đất của các TCKT được điều tra (50 tổ chức) trên địa bàn huyện Hoài Đức còn một số tồn tại như sau: - Có 03 tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với diện tích 0,12 ha chiếm 0,21% tổng diện tích đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất của các tổ chức được điều tra. - Cho thuê trái phép: là 01 tổ chức với diện tích 0,01 ha, chiếm 7,69% tổng diện tích đất được giao, cho thuê. - Sử dụng vào mục đích khác: là 02 tổ chức với diện tích 0,11 ha, chiếm 1,18% tổng diện tích đất được giao, cho thuê. - Sử dụng đất do lấn chiếm: là 03 tổ chức với diện tích 0,12 ha, chiếm 1,62% diện tích đất được giao, cho thuê. Nhìn chung các tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức chấp hành tốt quy định của pháp luật đất đai, sử dụng đất đúng mục đích được giao, được thuê và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước đối với diện tích được giao, được thuê đã góp phần không nhỏ cho sự phát triển của thành phố. Tuy nhiên còn một số tổ chức chưa chấp hành nghiêm túc pháp luật đất đai như sử dụng đất sai mục đích được thuê, sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục giao đất, thuê đất, chưa đưa đất vào sử dụng theo dự án đầu tư đã được phê duyệt, lấn chiếm sử dụng đất không thuộc phần diện tích được giao, 79 cho thuê; nhiều tổ chức chấp hành chưa tốt Luật Đất đai do nguyên nhân chưa hiểu hết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, nhưng cũng có tổ chức cố tình không chấp hành các quy định của pháp luật trong việc quản lý sử dụng đất đai. 3.3.4. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế - Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn có những điểm chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống nên một số TCKT lợi dụng chính sách này lập dự án xin đất sau đó sử dụng vào mục đích khác để thu lợi nhuận. - Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành thì việc định giá đất là sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, nhưng tham khảo đối chiếu bảng giá đất của nhiều địa phương bình quân giá đất Nhà nước quy định chỉ bằng 1/3 giá thị trường, cá biệt có trường hợp chỉ bằng 1/10 giá thị trường. Do đó dẫn đến nếu thuê đất hoặc được giao đất của Nhà nước rồi cho thuê lại sẽ thu được lợi nhuận. - Chưa quy định người sử dụng đất phải đóng một khoản tiền chênh lệch giữa giá trị QSDĐ trước và sau khi Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại. Ngoài ra, việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài nguyên đất, thất thu cho ngân sách Nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân. 3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Hoài Đức 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật Qua kết quả nghiên cứu trên cho thấy việc quản lý và sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn huyện Hoài Đức chưa thật chặt chẽ, vẫn còn có một số TCKT sử dụng đất không đúng mục đích. Vì vậy để nâng cao hiệu quả quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức thì cần phải: - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các TCKT được giao, cho thuê trên địa bàn tránh sử dụng lãng phí và đặc biệt có tác động 80 xấu đến môi trường xung quanh. UBND thành phố Hà Nội và các sở ban ngành, đặc biệt là Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố trong thời tới cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời tháo gỡ kịp thời các vướng mắc của các tổ chức trong việc sử dụng đất. - Xây dựng khung giá đất thực sự sát với giá thị trường, khi xây dựng khung giá đất cần lấy ý kiến cụ thể của người dân và hướng đến sát giá thị trường. Đây là công việc vô cùng khó khăn bởi xác định giá thị trường đòi hỏi công tác điều tra khảo sát cũng như phân tích thị trường đất đai một cách chính xác và khách quan song như vậy mới đáp ứng được một thị trường đất đai trong sạch và bền vững. - Có chế tài mạnh hơn, thực hiện xử lý kiên quyết đối với các đơn vị vi phạm luật đất đai, môi trường, kiên quyết thu hồi các diện tích sử dụng không hiệu quả, tránh tình trạng các TCKT nhờn luật hoặc cố tình sai phạm vì thà vi phạm để trục lợi rồi nộp phạt hơn làm đúng luật. Kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất trái pháp luật, hiệu quả thấp theo hướng sau: + Thu hồi diện tích giao đất, cho thuê đất không đúng đối tượng, chuyển nhượng trái phép, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, diện tích dư thừa so với tiêu chuẩn, vi phạm quy hoạch, tiến độ đầu tư chậm, hiệu quả chưa được phát huy gây lãng phí tài nguyên đất. + Thông báo cho các tổ chức hiện có diện tích cho thuê, cho mượn trái phép cần đưa các diện tích đã cho thuê, cho mượn trái phép về sử dụng đúng mục đích. Đối với các tổ chức không chấp hành cần kiên quyết thu hồi nhằm tạo quỹ đất cho dự phòng phát triển hoặc giao cho các tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng. + Tạo cơ chế tự chủ động cho TCKT trong quá trình sử dụng đất, đồng thời cần tạo cho TCKT một hành lang pháp lý để hoạt động tồn tại cũng như khai thác quản lý đất được giao phù hợp Pháp luật. + Đẩy nhanh công tác đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp GCNQSDĐ cho các TCKT sử dụng đất đảm bảo đúng pháp luật. Gắn chặt công tác giao đất, cho 81 thuê đất với công tác cấp giấy chứng nhận, việc giao đất trên thực địa nên được xác định định vị chi tiết, hướng tới đảm bảo quyền lợi cho các TCKT sử dụng đất, hướng tới ổn định và bền vững thị trường đất đai và quá trình sản xuất kinh doanh của các TCKT trên địa bàn huyện. + Xây dựng quy định cụ thể về trách nhiệm của người đứng đầu tổ chức đơn vị nếu để xảy ra tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, bỏ hoang hóa, sử dụng không có hiệu quả hoặc lấn, chiếm đất. 3.4.2. Giải pháp về kinh tế Để khắc phục những hạn chế trên, cần phải thực hiện các nội dung sau: - Để hạn chế các trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án dở dang rồi chuyển nhượng thu lợi hoặc thế chấp giao dịch về QSDĐ, khi thẩm định dự án của các tổ chức kinh tế có sử dụng đất cần cân nhắc, điều tra xem xét kỹ về điều kiện và năng lực thực hiện của chủ đầu tư, chỉ chấp nhận những chủ đầu tư có năng lực thật sự để thực hiện dự án đầu tư và thực hiện ký quỹ đầu tư. - Phát huy tốt vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư sớm nhận được mặt bằng để thực hiện dự án. Như đối với các diện tích có vi phạm củng cố cơ sở pháp lý để lập thủ tục thu hồi và giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất, lập kế hoạch khai thác, sử dụng hoặc để giao cho những tổ chức đơn vị có nhu cầu sử dụng; kiên quyết không để các tổ chức tự khắc phục hậu quả. - Việc tư vấn, giới thiệu, bố trí cho các đơn vị có nhu cầu sử dụng đất phải dựa trên cơ sở ưu tiên phát triển vào các cụm công nghiệp tập trung để dễ quản lý cũng như các vấn đề khác trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời cũng cần quan tâm phát triển đồng đều giữa các cụm công nghiệp. - Xây dựng tiêu chí sử dụng đất hiệu quả thông qua tỷ lệ nộp ngân sách Nhà nước/m2 đất được giao. Tiêu chí này làm cơ sở cho việc tiếp tục cho thuê, cho mở rộng quy mô sử dụng của các TCKT, cũng như việc xem xét thu hồi toàn bộ hay một phần diện tích đã giao cho các tổ chức. 82 3.4.3. Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ Qua kết quả nghiên cứu cho thấy công tác theo dõi việc sử dụng đất của các tổ chức từ lâu nay còn bằng hình thức thủ công, chưa khoa học, việc theo dõi cập nhật biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa kịp thời. Vì vậy để theo dõi quản lý việc sử dụng đất của các tổ chức một cách thuận lợi, khoa học thì chúng ta cần phải: - Cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ và minh bạch, nhằm cung cấp các thông tin đầy đủ và chính xác cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là khu vực có quy hoạch, các khu vực đã được giải phóng mặt bằng chờ đầu tư,...thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính hoàn chỉnh tạo cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác quản lý, điều tra, cập nhật thông tin của thửa đất được nhanh chóng chính xác. Tạo điều kiện trong trao đổi thông tin giữa các cơ quan quản lý, giữa cơ quan quản lý với người dân. Giúp cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai được chính xác hiệu quả hơn. - Đầu tư đủ trang thiết bị cần thiết phục vụ công tác quản lý đất đai; tổ chức thực hiện về việc lập và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu về đất tổ chức trên địa bàn huyện để phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai cả trước mắt và lâu dài. 3.4.4. Các giải pháp khác Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc kiểm tra, thanh tra sử dụng đất của các tổ chức chưa thường xuyên. Nhận thức về pháp luật đất đai của một số TCKT còn hạn chế. Tiến độ cấp GCNQSDĐ còn chậm, nhiều tổ chức chưa được cấp GCNQSDĐ. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một số cán bộ còn hạn chế. Do đó để quản lý sử dụng đất của các tổ chức đúng pháp luật thì ngoài các giải pháp nêu trên thì cần phải có một số giải pháp sau: - Đối với những TCKT hiện nay sử dụng đất mà chưa có giấy tờ chứng minh QSDĐ (chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp) cần tiến hành rà soát lại về tính pháp lý, sự phù hợp và quy mô sử dụng đất để hợp thức hoá hoặc thu hồi tránh lãng phí 83 thất thoát cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho TCKT trong quá trình hoạt động. - Đội ngũ cán bộ, công chức phải thường xuyên được bồi dưỡng đào tạo, tham quan học hỏi kinh nghiệm trao đổi thông tin giữa các địa phương nhằm nâng cao năng lực về chuyên môn, chính trị cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời xây dựng hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin về đất đai kịp thời. - Nâng cao vai trò giám sát của các cơ quan “đại diện” và các tổ chức xã hội đối với việc quản lý đất đai của UBND các cấp và các cơ quan Nhà nước khác. Thực hiện việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát huy hiệu quả sử dụng đối với đất thu hồi, tránh tình trạng thu hồi rồi bỏ không trong khi người dân không có đất sản xuất. - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật về đất đai trong toàn xã hội nhằm tạo sự chuyển biến và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật, trách nhiệm của các TCKT trong việc quản lý sử dụng đất. 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận 1) Huyện Hoài Đức có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá. Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 8.493,16 ha. Huyện Hoài Đức có 876 TCKT sử dụng đất trong đó chủ yếu là doanh nghiệp, công ty và hợp tác xã. 2) Kết quả nghiên cứu thực trạng sử dụng đất của các TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện cho thấy: - Tổng diện tích của các TCKT đang sử dụng trên địa bàn huyện 1.327,33 ha, chiếm 15,63% tổng diện tích đất toàn huyện. Diện tích đang sử dụng của các tổ chức hiện nay chủ yếu là diện tích đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. - Nhìn chung các tổ chức sử dụng đất đúng mục đích được giao, tỷ lệ các tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích, cho mượn đất trái phép không nhiều. Cụ thể như sau: + Sử dụng không đúng mục đích được giao, cho thuê là 42/876 tổ chức chiếm 4,79% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 108,04 ha; + Cho thuê, cho mượn trái phép là 13/876 tổ chức, chiếm 1,48% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 7,68 ha; + Sử dụng đất vào mục đích khác là 11/876 tổ chức, chiếm 1,26% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 1,14 ha. + Đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy là 22/876 tổ chức, chiếm 2,51% tổng số tổ chức với diện tích là 2,10 ha. + Sử dụng đất do lấn chiếm là 07/876 tổ chức, chiếm 0,80% tổng số tổ chức với diện tích vi phạm là 0,32 ha. - Trong 876 TCKT sử dụng đất có 295 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 33,68% số tổ chức cần cấp giấy, diện tích đã cấp là 367,28 ha, đạt 27,67% diện tích sử dụng của các TCKT. 85 3) Qua tổng hợp số liệu từ điều tra thực tế 50/876 tổ chức trên địa bàn huyện. Đã phát hiện 06 tổ chức vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất, cụ thể: + Xí nghiệp thuốc thú y Trung ương có diện tích đất sử dụng sai mục đích là 0,08 ha để làm nhà ở, chiếm 0,89% tổng diện tích đang sử dụng (9,00 ha); + Hiệu thuốc Hoài Đức có diện tích đất sai mục đích là 0,03 ha để làm nhà ở, chiếm 10,34% tổng diện tích đang sử dụng (0,29 ha); + Công ty dịch vụ ăn uống Hoài Đức cho thuê trái phép 0,01 ha, chiếm 7,69% tổng diện tích đang sử dụng (0,13 ha); + Công ty cổ phần VIGRACERA Hữu Hưng sử dụng 0,06 ha đất do lấn chiếm, chiếm 0,86% tổng diện tích đang sử dụng; + Công ty TNHH Minh Phương sử dụng 0,04 ha đất do lấn chiếm, chiếm 16,67% tổng diện tích đang sử dụng; + Công ty TNHH Đức Cường sử dụng 0,02 ha đất do lấn chiếm, chiếm 9,09% tổng diện tích đang sử dụng. 4) Qua nghiên cứu và tổng hợp có thể thấy việc sử dụng đất của các TCKT trên địa bàn huyện Hoài Đức cơ bản chấp hành đúng pháp luật về đất đai. Chỉ còn một số ít tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích được giao. Để khắc phục tình trạng này thì cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Ban hành chính sách pháp luật phù hợp với thực tiễn và có những quy định cụ thể để hướng dẫn các TCKT thực hiện; Đầu tư kinh phí để thực hiện quy hoạch chi tiết, và thẩm định khả năng tài chính của các nhà đầu tư; Đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thiện để đảm bảo việc cung cấp thông tin kịp thời, chính xác nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra; công tác tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật. 2. Kiến nghị - Cần xây dựng khung pháp lý cụ thể đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ được giao, thuê đất nhằm hạn chế những tiêu cực trong sử dụng đất, đồng thời sử dụng có hiệu quả và bền vững. 86 - Cần xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoàn thiện để đảm bảo việc cung cấp thông tin kịp thời, chính xác nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai. - Đối với những tổ chức kinh tế điều tra sử dụng đất sai mục đích được giao, được thuê; cho thuê trái phép; sử dụng đất do lấn chiếm, kiến nghị sẽ bị thu hồi diện tích đất sai phạm, không cấp GCNQSDĐ và thu hồi cả những tài sản tạo ra từ việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật. 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007). Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. 2.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009). Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. 3.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012). Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai. 4.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016). Số liệu kiểm kê đất đai năm 2014. 5.Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017). Số liệu thống kê đất đai năm 2016. 6.Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Vũ Văn Phúc và Trần Thị Minh Châu (2012). Quản lý Đất đai ở Việt Nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia. 7.Chính phủ (2004). Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội. 8.Chính phủ (2007). Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 9.Chính phủ (2009). Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản gắn liền với đất. 10. Chính phủ (2014). Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 11. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992). Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia. 12.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993). Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 13.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998). Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 14.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003). Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 15.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005). Luật Đầu tư, Nxb Chính trị Quốc gia. 16. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013). Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội 88 chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia 17.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013). Luật đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 18. UBND huyện Hoài Đức (2008). Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. 19. UBND huyện Hoài Đức (2015). Kết quả kiểm kê đất đai năm 2014. 20. UBND huyện Hoài Đức (2018). Kết quả thống kê đất đai năm 2017. 21. UBND huyện Hoài Đức (2016). Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất năm 2016. 22. UBND huyện Hoài Đức (2017). Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội.