Luận văn Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn lâm, tỉnh Hưng Yên

ƯNG YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số :8.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh Hà Nội - Năm 2018 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Thị Khuy Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS. Đỗ Văn Nhạ Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng 09 năm 2018 Tôi xin cam đoan: Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Trần Ngọc Cương LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Văn Lâm, các phòng ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả Luận văn Trần Ngọc Cương i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... iii MỤC LỤC ............................................................................................................... i DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ viii MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................... 3 3. Những đóng góp mới và ý nghĩa thực tiễn ................................................................... 3 3.1. Đóng góp mới ............................................................................................................ 3 3.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn ....................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................... 4 1.1.1. Quyền sở hữu .......................................................................................................... 4 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ......................................................................................... 5 1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ............................................................................................ 8 1.1.4. Thị trường đất đai ................................................................................................. 11 1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ................................................................................. 13 1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ....... 13 1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất .............. 15 1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ....................... 18 1.3.1. Mỹ ......................................................................................................................... 18 1.3.2. Thụy Điển ............................................................................................................. 19 1.3.3. Malaixia ................................................................................................................ 20 1.3.4. Hàn Quốc .............................................................................................................. 21 1.3.5. Ôxtrâylia ............................................................................................................... 21 1.3.6. Trung Quốc ........................................................................................................... 22 1.3.7. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng đất của một số nước .............................................................................................................. 24 1.4. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ................ 24 ii 1.4.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ ............................................................................................................................................................ 24 1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam......................... 30 1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Hưng Yên ............................... 35 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 39 2.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 39 2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 39 2.2.1. Địa bàn nghiên cứu ............................................................................................... 39 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................................ 39 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 39 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Lâm ..................... 39 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Văn Lâm .................................. 39 2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ............ 40 2. 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện .................. 40 Văn Lâm ......................................................................................................................... 40 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm ............................................................................................................... 40 2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 40 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...................................................... 40 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 40 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .............................................................. 41 2.4.4. Phương pháp phân tích và so sánh ........................................................................ 42 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 43 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lâm .......................................... 43 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 43 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội .................................................................... 45 3.1.2.6. Thực trạng công tác bảo vệ môi trường ............................................................. 51 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường của huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ............................................................................................... 51 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Văn Lâm ........................................... 52 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Văn Lâm ..................................................... 52 iii 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Văn Lâm năm 2017 ........................................ 58 3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ....... 60 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm........... 61 3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 63 3.3.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................................ 67 3.3.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .......................................... 68 3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .......................................... 70 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm ...... 72 3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 72 3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................. 77 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................................. 81 3.4.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........................ 86 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm .................................................................................................... 89 3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật ...................................................... 89 3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .................. 89 3.5.3. Giải pháp về chính sách ........................................................................................ 90 3.5.4. Giải pháp về thủ tục hành chính ........................................................................... 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 91 1. Kết luận ....................................................................................................................... 91 2. Kiến nghị ..................................................................................................................... 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 93 Phụ lục............................................................................................................. .96 Phụ Lục 01.........................................................................................................97 Phụ Lục 02.......................................................................................................100 Phụ Lục 03..........................................................................................................103 iv Thông tin luận văn: + Họ và tên học viên: Trần Ngọc Cương + Lớp: CH2B.QĐ Khoá: 2016 - 2018 + Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh + Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên. + Thông tin luận văn: Văn Lâm là huyện nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên với diện tích tự nhiên là 7523,99 ha, với dân số là 126.795 người. Là huyện có 1 vị trí rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Hưng Yên. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt Hà Hải, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh phía Bắc. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Văn Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu trong việc thực hiện CNH - HĐH của tỉnh. Trong giai đoạn 2013 - 2017 các giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm diễn ra thường xuyên, trong đó có 263 giao dịch chuyển đổi QSDĐ; 1.535 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 450 giao dịch thừa kế quyền SDĐ; 179 giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.092 giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng giao dịch chuyển QSDĐ có xu hướng tăng lên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước đó là quyền thừa kế. Kết quả điều tra, phỏng vấn 180 phiếu của các hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cho thấy: Số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 82,5%; quyền thế chấp có 86,67%; quyền thừa kế có 80,0%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thế chấp QSDĐ có 75,0%; quyền thế chấp 61,67%. Bên cạnh những thành tích đạt được vẫn còn tồn tại một số khó khăn: Một số v hộ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng có 8 hộ (chiếm 13,27% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền thế chấp có 6 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp); quyền thừa kế có 9 hộ (chiếm 15,0% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế). Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm các giải pháp đề xuất bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính. vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CN – TTCN Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp CNH – HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CT – TTg Chỉ thị - Thủ tướng DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GD – ĐT Giáo dục – Đào tạo GPMB Giải phóng mặt bằng KT – XH Kinh tế - Xã hội NĐ – CP Nghị định – Chính phủ NQ – TW Nghị quyết – Trung ương QĐ – UBND Quyết định – Uỷ ban nhân dân QH Quy hoạch QSDĐ Quyền sử dụng đất TDTT Thể dục thể thao THCS Trung học cơ sở TNHH Trách nhiệm hữu hạn TTGDNN – GDTX Trung tâm giáo dục nghề nghiệp - Giáo dục thường xuyên TVTU Thường vụ thành ủy XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Văn Lâm giai đoạn 2013- 2017 ........................................................................................................... 45 Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế các ngành của huyện Văn Lâm giai đoạn 2013 - 2017 46 Bảng 3.3. Lao động huyện Văn Lâm giai đoạn 2013 - 2017 ............................... 48 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lâm năm 2017 ............................. 58 Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn.................. 60 2013 – 2017 .......................................................................................................... 60 Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 ... 61 Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................................ 64 Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ........ 67 Bảng 3.9. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ...... 69 Bảng 3.10. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ..... 71 Bảng 3.11. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................. 73 Bảng 3.12. Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ .. 75 Bảng 3.13. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền QSDĐ .................. 78 Bảng 3.14. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ......... 79 Bảng 3.15: Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........... 83 Bảng 3.16: Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .......... 84 Phụ lục 01. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm năm 2017 ................................................................................... 97 Phụ lục 02. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Văn Lâm năm 2017 .............................................................................................. 99 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ............................. 43 Hình 3.2: Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 ... 63 Hình 3.3: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 .............................................................................................................................. 65 Hình 3.4. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất ....................................................... 72 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình phát triển không ngừng của xã hội loài người, đất đai đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Về mặt tự nhiên, đất đai là môi trường sống của tất cả các loài sinh vật, là điều kiện sinh tồn của toàn bộ sinh quyển. Trên phương diện xã hội, đất đai giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng an ninh Với vai trò đặc biệt như vậy, lại là một tài nguyên có hạn và không thể tái tạo nên vấn đề bảo vệ và sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả luôn là quốc sách hàng đầu của bất kỳ quốc gia nào. Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu. Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thông qua tạo cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. 2 Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức: giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Quyền của người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền (Luật đất đai năm 1993) [14]: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSDĐ (QSDĐ) đến 9 quyền (Luật đất đai năm 2003) [15]: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ và 8 quyền (Luật Đất đai năm 2013) [16]: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ. QSDĐ đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH-HĐH đất nước. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các QSDĐ, trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ vẫn còn bất cập: Chuyển nhượng QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn; tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng QSDĐ Huyện Văn Lâm có vị trí địa lý nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên. Diện tích tự nhiên 7523,99 ha 11 đơn vị hành chính. Với vị trí thuận lợi là cửa ngõ của tỉnh Hưng Yên, những năm qua huyện đã đạt được những thành tựu đáng kể về phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây cùng với cả nước,Văn Lâm đang thực hiện quá trình CNH – HĐH; quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất đai cho nhu cầu phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn huyện; nhu cầu về QSDĐ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo chưa đầy đủ, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện Văn Lâm vẫn còn diễn ra. 3 Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiêu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên. 3. Những đóng góp mới và ý nghĩa thực tiễn 3.1. Đóng góp mới Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này tại địa phương trong thời gian tới. 3.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn * Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu. * Ý nghĩa thực tiễn: - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn giúp địa phương và các nhà quản lý xác định những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân). Điều 158 Bộ luật dân sự (2015) [19] quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá 5 nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7] - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7] - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2006). [7] Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan. 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều 6 4 Luật Đất đai (2013) [16] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) [17] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [17]. Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (2013) [16] quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13) [16], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21) [16], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [16]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo ... đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai, kiểm soát toàn bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia đất, không ai có thể tiến hành bất kỳ 21 hình thức phát triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương (Trần Tú Cường và cs, 2012). [9] 1.3.4. Hàn Quốc Hàn Quốc thực hiện chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Điều 23, Hiến pháp 1987 của Hàn Quốc quy định: “Quyền sở hữu của mọi công dân được bảo đảm và phải phù hợp với lợi ích công cộng. Việc sung công, trưng dụng hoặc hạn chế sở hữu tư nhân và nhu cầu công cộng, việc bồi thường do các hành vi này được thực hiện theo luật định, tuy nhiên phải có sự bồi thường thỏa đáng” . Đối với đất nông nghiệp, để đảm bảo vấn đề an ninh lương thực quốc gia, Hàn Quốc đã đưa ra biện pháp quy hoạch “diện tích đất trồng trọt tuyệt đối” và “diện tích đất trồng trọt tương đối”, chính phủ Hàn Quốc ngăn cấm việc biến đất trồng trọt thành đất phi nông nghiệp hay được sử dụng xây dựng các khu đô thị. Nghiêm cấm sử dụng những cánh đồng lúa thuộc phạm vi diện tích đất trồng trọt tuyệt đối cho mục đích phi nông nghiệp. Còn đối với diện tích đất trồng trọt tương đối có thể được dùng cho các mục đích khác tùy thuộc vào chính quyền địa phương song được quy định rất chặt. Đối với QSDĐ của người nước ngoài, từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Người nước ngoài có thể mua bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật về: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). [1] 1.3.5. Ôxtrâylia Tuy nhiên không giống như các nước trong Khối thịnh vượng chung Anh và chính Vương quốc Anh, Chính phủ Liên bang và từng Bang kiểm soát 72% đất đai ở Ốtxtrâylia, thổ dân nắm giữ 13% và chỉ có 15% thuộc sở hữu tư nhân đầy đủ. 22 Nhiều vùng đất được đưa vào sử dụng theo thỏa thuận thuê đất với Chính phủ Liên bang hoặc Chính phủ Bang và thời hạn thỏa thuận cho thuê đất có thể lên tới 999 năm, cho phép chủ sử dụng đất được hưởng các quyền tương tự như quyền sở hữu tư nhân đầy đủ(Nguyễn Đình Bồng, 2014). [6] Đối với hình thức sở hữu nhà nước (hay còn gọi là đất vương quyền), đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất và cho thuê. Thông thường, những loại đất nhạy cảm thường được cấp theo phương thức cho thuê. Tại bang New South Wales, thủ phủ của Sydney, đất được cấp theo chế độ sử dụng tự do (đất tư) gồm 3,6 triệu thửa. Đất vương quyền dành cho mục đích công khoảng 1 triệu thửa (tuy nhiên diện tích thửa đất này lớn hơn nhiều so với thửa đất tư). Để đáp ứng các nhu cầu phát triển, Chính phủ lấy đất từ quỹ đất vương quyền rồi bán cho người sử dụng. Đối với những khu vực nhạy cảm về môi trường thì áp dụng chế độ cho thuê có điều kiện tăng cường sự quản lý. Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất đai ở đây cũng tuân thủ nguyên tắc bền vững: Nhà nước ban hành văn bản “Hướng dẫn chung” về sử dụng đất; việc hướng dẫn khai thác, phát triển cụ thể do chính quyền địa phương ban hành. Sở hữu đất đai tư nhân được thiết lập tương ứng với khái niệm tài sản mà học thuyết về tài sản xác định là một khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập sản (Nguyễn Đình Bồng, 2014). [6] 1.3.6. Trung Quốc Tại Trung Quốc, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai - đó là chế độ sở hữu nhà nước (đối với đất đô thị) và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động (đối với đất nông thôn). Trong khi các cuộc cải cách từ những năm 80 của thế kỷ trước đã chứng kiến các giao dịch đất đô thị trên thị trường bất động sản bùng nổ, thì ở khu vực nông thôn, người nông dân chủ yếu chỉ có QSDĐ chứ không thể trao đổi, mua bán đất của mình trên thị trường bất động sản. Luật Quản lý đất đai sửa đổi năm 2004 của nước này cũng quy định về việc khống chế chuyển đổi đất nông nghiệp. Theo đó, một diện tích đất canh tác dùng vào mục đích 23 khác buộc phải bồi hoàn bằng một diện tích có phạm vi và chất lượng tương đương. Theo qui định tại Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân theo các hình thức cấp đất (tương ứng với QSDĐ được cấp), giao đất (tương ứng với QSDĐ được giao) và cho thuê đất. - QSDĐ được cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012). [1] - QSDĐ được được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ.Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). [1] - Thuê công trình và QSDĐ: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các QSDĐ tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê QSDĐ không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). [1] 24 1.3.7. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng đất của một số nước Thứ nhất, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp. Thứ hai, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng , bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐĐ. Cần có các biện pháp bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào vùng nông thôn, sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường. Thứ ba: Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù do đó cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ sở lý luận trên cơ sở tham khảo hệ thống quy phạm pháp luật đất đai của các nước phát triển. - Thứ tư: Tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu, áp dụng cơ sở dữ liệu đất đai vào trong công tác quản lý, sử dụng đất, cung cấp thông tin rộng rãi cho thị trường bất động sản. - Thứ năm: Phát triển dịch vụ công về đất đai như một số nước nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của người sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). [1] 1.4. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 1.4.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ 25 a. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội khóa VIII của Việt Nam thông qua ngày 29/12/1987 đã cụ thể hóa thêm một bước chính sách đất đai đã được quy định tại Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980. Luật Đất đai năm 1987 tiếp tục quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) . Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn; QSDĐ của người sử dụng đất chỉ có giới hạn: “Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) . Luật đất đai năm 1987 cũng “Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) . Trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm. Luật này không thừa nhận giá trị đất cũng như giá trị QSDĐ, người sử dụng đất không được tự do chuyển QSDĐ theo nhu cầu của thị trường. Việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong trường hợp: (i) hộ gia đình tham gia hoặc rút khỏi hợp tác xã nông nghiệp; (ii) chuyển đổi đất đai để tổ chức lại sản xuất; (iii) người sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc bị chết và phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp xã tại nông thôn và Ủy ban nhân dân cấp huyện tại đô thị (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987) . Do đó, tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất, còn đối với đất người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu thực tế mà không được chuyển nhượng QSDĐ đã kìm hãm sự vận động bình thường của các quan hệ đất đai, nhất là khi Nhà nước không đáp ứng hết nhu cầu sử dụng đất. Qua đó phản ánh cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, chỉ xác định chủ thể giao đất và chủ thể sử dụng đất, không phản ánh bước phát triển và vận động của quan hệ đất đai theo hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. 26 Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. b. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 Hiến pháp năm 1992 ra đời tiếp tục khẳng định: “Đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” với các quy định mang tính nền tảng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, được để lại thừa kế và chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Đến Hiến pháp 1992, phạm vi QSDĐ đã có sự thay đổi căn bản, cụ thể: “Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992). [17] Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 đã thể chế hóa quy định của Hiến pháp 1992 và Nghị quyết Hội nghị Trung ương Đảng khóa VII. Luật đã có những đổi mới quan trọng về QSDĐ theo hướng phù hợp hơn với cơ chế thị trường, cụ thể tại Khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai năm 1993 qui định người sử dụng đất có 5 quyền đi theo QSDĐ, đó là: “Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp”. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). [14] Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993 cũng sớm bộc lộ những hạn chế do sự phát 27 triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1998). [14] Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2001) . Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau: - Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật, được bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng 28 nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài. c. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông quavà có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004, đặt nền tảng pháp lý cho một thời kỳ phát triển mới về chính sách đất đai. Luật Đất đai năm 2003 có một kết cấu khá đồ sộ gồm VII chương, 146 điều, quy định tương đối chi tiết về các mặt của quan hệ sở hữu, sử dụng và quản lý đất đai. Trong Luật này, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được củng cố, vấn đề chủ sở hữu đã được xác định, nội dung và phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đã được đổi mới. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tư cách đại diện do Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thực hiện trong phạm vi và thẩm quyền do Luật Đất đai quy định. Vai trò Nhà nước “đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai” được xác lập rõ ràng hơn về các quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng đất thông qua quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về giao đất, thu hồi đất, về công nhận QSDĐ; quy định về các lợi ích kinh tế cho ngân sách nhà nước thông qua các nguồn thu từ đất đai để phát triển đất nước. Đồng thời, các quy định về quyền của người sử dụng đất được cụ thể, chi tiết hơn thành 9 quyền. Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003). [15] Bên cạnh đó, đây là lần đầu tiên Luật Đất đai chú trọng đến quyền hưởng lợi của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật Đất đai 2003 đã phân định rõ ranh 29 giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với đất đai. d. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số người dân. Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b). [15] Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây: “Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn QSDĐ” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b) [49]. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng QSDĐ đối với người sử dụng đất. Sở dĩ như vậy là vì khái niệm bảo lãnh bằng QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị “vô hiệu hoá”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng QSDĐ. Dùng QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp. Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế 30 của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. 1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam Thực hiện Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Ban Chấp hành Trung ương Khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 26-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và phát triển bền vững. Đến nay, trên 90,25% diện tích tự nhiên của cả nước được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai đã góp phần thực hiện thắng lợi Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm ở nước ta (2001 - 2010), với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt bình quân 7,26%; thị trường QSDĐ từng bước đi vào hoạt động nề nếp; tăng trưởng kinh tế kết hợp hài hòa với phát triển văn hóa, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã kịp thời trình Quốc hội ban hành 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai và trên 20 Luật có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai. Chính phủ đã ban hành 22 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; xử phạt vi phạm hành chính; Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành 28 Thông tư, 17 Thông tư liên tịch và 15 Quyết định nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Ngoài ra, việc phân cấp cho địa phương quy định cụ thể một số nội dung nhằm thực hiện Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan Trung ương ban hành đã làm cho chính sách đất đai được ban hành phù hợp hơn với thực tiễn, góp phần đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, làm giảm đáng kể các khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. 31 Nhìn chung, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 đã được ban hành kịp thời tạo hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, được đông đảo nhân dân đồng tình. Thực hiện Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09 tháng 02 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, toàn ngành đã tăng cường triển khai công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai;phổ biến về những nội dung đổi mới của Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi hành để sử dụng thống nhất trên cả nước; giới thiệu và trao đổi nhu cầu hợp tác trong triển khai thi hành Luật với các cơ quan ngoại giao, các nhà tài trợ quốc tế. Nhìn chung, việc phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai đã được các cấp, các ngành ở Trung ương và địa phương tổ chức với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức và công dân. Tất cả các tỉnh, thành phố trên địa bàn cả nước đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội. Cụ thể: cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đó một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã). Trong khuôn khổ dự án VLAP đã hoàn thành xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, thống nhất từ Trung ương đến địa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014). [2] 32 Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn. Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch về QSDĐ chính thức đã tăng lên rõ rệt, nhất là ở những địa phương có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho các hoạt động sinh sống, sản xuất và đầu tư. Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức. Ở nhiều địa phương, cuộc vận động “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi QSDĐ” tạo điều kiện cho việc áp dụng tiến bộ khoa học và kỹ thuật vào sản xuất, thu hoạch, chi phí sản giảm, năng suất tăng. Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh tạo điều kiện để người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Theo Bộ Tài chính (2012), trong giai đoạn 2009 - 2011, trên địa bàn cả nước có gần 3 triệu lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản. Trong đó, năm 2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt; năm 2011 có trên 1 triệu lượt. Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác. Các giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư văn phòng cho thuê nhưng ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư do chi phí tăng (Nguyễn Đình Bồng, 2006; Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). [1] 33 Số lượng các trường hợp thế chấp bằng QSDĐ trên cả nước ngày càng tăng. Chỉ tính riêng hai thành phố lớn trong cả nước, trong năm 2007 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.603 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 114.830 hồ sơ; năm 2008 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 20.187 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là 86.737 hồ sơ; chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2009 tại Hà Nội đã tiếp nhận và giải quyết 24.426 hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 35.913 hồ sơ. Hoạt động góp vốn bằng QSDĐ có xu thế ngày càng mở rộng và được coi là một hoạt động khá an toàn hiệu quả kể cả về kinh tế và xã hội. Thông qua đó, chủ doanh nghiệp, chủ trang trại được sử dụng quỹ đất lớn hơn để tập trung mở rộng sản xuất, người có đất góp cổ phần bằng đất, tham gia lao động trực tiếp tại đó, được hưởng tiền công lao động và lợi nhuận từ việc góp vốn cổ phần bằng đất. Hình thức góp vốn bằng đất nông nghiệp với mô hình công ty cổ phần trong đó cổ đông là nông dân góp vốn bằng QSDĐ là sự kỳ vọng cao tạo ra sự đột phá trong sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất lớn. Bên cạnh những mặt đạt được, việc chuyển QSDĐ cũng còn tồn tại một số hạn chế sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012) [1]: - Việc thực hiện quy định về quyền góp vốn bằng QSDĐ và quy định về quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận góp vốn bằng QSDĐ tại một số địa phương còn vướng mắc, lúng túng và không thống nhất, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp đất đai khó giải quyết sau này. - Quy định chỉ có quyền thế chấp bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam và quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản. - Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện các quyền của người sử dụng đất vẫn còn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản. - Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ 34 biến; Nhà nước chưa quản l...SDĐ 1 thửa 2 3,33 2 thửa 3 5,00 3 thửa 1 1,67 Khác 3 5,00 84 6 Số hộ có thửa đất chưa được cấp GCN đang sử dụng Đất nông nghiệp 2 3,33 Đất ở 4 6,67 Đất khác 3 5,00 7 Số hộ thực hiện quyền thừa kế với thửa đất Đã được cấp GCN 51 85,00 Chưa được cấp GCN 9 15,00 8 Số hộ thực hiện quyền thừa kế với thửa đất chưa được cấp GCN với số lần 1 lần 6 10,00 2 lần 2 3,33 Nhiều hơn 2 lần 1 1,67 - Các văn bản hướng dẫn: 58,33% trường hợp được hỏi cho rằng họ có thể đọc và hiểu được các văn bản hướng dẫn về giao dịch thừa kế QSDĐ; 21,67% đánh giá là dễ hiểu, 20,0% trường hợp đánh giá là khó hiểu và rất khó hiểu. Qua đây nhận thấy việc ban hành các văn bản hướng dẫn các thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất vẫn còn chung chung, chưa thực sự làm cho người dân dễ tiếp cận dẫn đến việc người dân ngại thực hiện các thủ tục hành chính trên. - Về phí, lệ phí, thuế thừa kế QSDĐ: 76,67% đánh giá ở mức cao; 20,0% đánh giá mức vừa phải; 3,33% đánh giá ở mức thấp và không có trường hợp nào đánh giá ở mức rất thấp. - Về thái độ của cán bộ thực hiện tiếp nhận: 25,0% số hộ trả lời là nhiệt tình; 6,67% số hộ đánh giá là ít nhiệt tình; số người đánh giá ở mức đúng mực chiếm đa số với 65,0%; chỉ có 3,33% số hộ đánh giá ở mức khó khăn, phiền hà. Kết quả điều tra được thể hiện ở bảng 3.16 dưới đây. Bảng 3.16: Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ST T Tiêu chí Số lượng phiếu Tỷ lệ (%) Tổng số 60 100,00 1 Thủ tục Đơn giản 12 20,00 Bình thường 35 58,33 Phức tạp 9 15,00 85 Rất phức tạp 4 6,67 2 Thời gian để hoàn thành các thủ tục Nhanh chóng 11 18,33 Bình thường 37 61,67 Lâu 8 13,33 Rất lâu 4 6,67 3 Các văn bản hướng dẫn Dễ hiểu 13 21,67 Hiểu được 35 58,33 Khó hiểu 8 13,33 Rất khó hiểu 4 6,67 4 Phí, lệ phí, thuế Cao 46 76,67 Vừa phải 12 20,00 Thấp 2 3,33 Rất thấp 0 0,00 5 Cán bộ thực hiện tiếp nhận Nhiệt tình 15 25,00 Đúng mực 39 65,00 Ít nhiệt tình 4 6,67 Gây phiền hà 2 3,33 b. Kết quả điều tra đối với cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền thừa kế của người sử dụng đất Qua kết quả điều tra 30 phiếu đối với cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Văn Lâm và cán bộ địa chính xã, thị trấn cho thấy: - Mức độ khó khăn phức tạp khi thực hiện quyền thừa kế là 52,5% tổng số phiếu điều tra đối với 3 quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp. - Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền thừa kế: + Từ cơ quan nhà nước: có 57,5 % trả lời khó khăn do vướng mắc về thủ tục do GCN chưa được cấp hoặc đang được xét duyệt là 25,0%; do các vấn đề khác là 17,5% tổng số phiếu điều tra. + Từ người dân: 15,0% người trả lời khó khăn do hồ sơ không đầy đủ; 30,0% 86 trả lời do việc phân chia tài sản thừa kế thường rất phức tạp; 45,0% trả lời do người dân không nắm rõ các quy định về phân chia tài sản; do các vấn đề khác là 10,0% tổng số phiếu điều tra. Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKQSDĐ huyện Văn Lâm cho biết ngoài các hộ gia đình cá nhân đã đăng ký thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo quy định thì vẫn tồn tại khá nhiều các trường hợp có thực hiện quyền thừa kế nhưng không lên khai báo với VPĐKQSDĐ. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này như sau: - Nhận thức về vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo trước đây đa số là các vụ có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế cần có cơ quan Nhà nước giải quyết cho họ. - Người SDĐ trước khi chết chưa được cấp GCN; hoặc đã có GCN nhưng khi chủ sử dụng đất chết các cá nhân có quyền lợi liên quan cũng không lập các giấy tờ cam kết liên quan đến quyền sử dụng đất được thừa kế. - Không thực hiện mở di chúc tại cơ quan có thẩm quyền do cá nhân có quyền lợi là anh em trong gia đình, không có tranh chấp giữa các anh em về thừa kế nên chưa thực hiện đăng ký. - Hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch chuyển quyền nên trước mắt họ không khai báo với VPĐKQSDĐ, họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu về chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn bằng QSDĐ. 3.4.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất a. Ưu điểm Pháp luật Đất đai hiện hành ở nước ta quy định, người sử dụng đất ngoài các quyền và nghĩa vụ chung còn có các quyền cụ thể: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ. Việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm có những ưu điểm sau: - Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã được Luật Đất đai 2013 quy định. - Thủ tục hành chính về QSDĐ đã được cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện 87 thuận lợi cho người dân. - Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ bước đầu đã hợp lý đã khuyến khích người dân đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước. Nhìn chung, những tác động tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn huyện Văn Lâm là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây: - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất đai. - QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. - Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại. - Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng. Huyện Văn Lâm có quỹ đất tương đối lớn, lại là khu vực được quan tâm phát triển nên có nhiều người có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn. Những năm gần đây, nhiều văn bản quy định pháp luật liên tục thay đổi đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Song nhìn chung người dân rất có ý thức thực hiện đúng quy định về chuyển nhượng QSDĐ, mặt khác cũng cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện có nhiều chuyển biến tích cực. Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là quyền thế chấp QSDĐ đã làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mặc dù có nhiều quy định chồng chéo về trình tự, thủ tục thực hiện thế chấp QSDĐ ở huyện Văn Lâm. Song dưới sự tham mưu của phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Lâm hiện nay thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ tại huyện đã được rút gọn tạo điều kiện cho người dân thực hiện một cách nhanh chóng, thuận lợi. b. Những tồn tại và nguyên nhân 88 - Các quy định pháp luật hiện nay tác động rất lớn tới việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Do yêu cầu pháp luật ngày càng chặt chẽ đối với người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ. Tuy nhiên, có những văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể sẽ khuyến khích người sử dụng đất thực hiện nên số vụ hằng năm tăng lên, còn những vấn đề chưa cụ thể trong quy định thì người sử dụng đất không thể thực hiện được, né tránh hoặc không hiểu hết nên không thực hiện. - Công tác cho thuê đất, chuyển nhượng, cấp GCN còn chậm tiến độ, gây khó khăn cho công tác chuyển QSDĐ. - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Vì nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thực hiện các QSDĐ. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức khó hiểu và rất khó hiểu: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 17,50%; quyền thế chấp có 13,00%. - Công tác cho thuê đất, chuyển nhượng, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm tiến độ, gây khó khăn cho công tác chuyển QSDĐ. Qua kết quả điều tra cho thấy, ngoài những hộ đã được cấp GCN còn một số hộ chưa được cấp nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng có 10 hộ (chiếm 18,75% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền thế chấp có 10 hộ (chiếm 10% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp). - Trình tự thủ tục để thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rườm rà, nhiều công đoạn. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về thủ tục phức tạp, rất phức tạp: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 12,50%; quyền thế chấp có 11%. Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy, chưa có sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan tài chính huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết 89 các thủ tục về QSDĐ cho UBND huyện dẫn đến không nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, phát sinh thêm công đoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDĐ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo. Kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về thời gian hoàn thành các thủ tục các văn bản hướng dẫn ở mức lâu, rất lâu: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 17,50%; quyền thế chấp có 15,0%. - Sự không ổn định của đội ngũ cán bộ địa chính xã đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai. 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm 3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật Tuyên truyền cho người sử dụng đất chính sách pháp luật đất đai liên quan đến công tác chuyển QSDĐ, giúp họ nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển QSDĐ để hạn chế những phát sinh và rủi ro sau khi thực hiện giao dịch. 3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật, một trong các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ là phải có GCN. Vì vậy, cần đẩy nhanh công tác giao đất, cho thuê đất và sớm hoàn thành công tác cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Chính quyền địa phương cần thường xuyên thực hiện công tác, kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp luật của người sử dụng đất. Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần xây dựng những chế tài đủ mạnh để xử phạt những trường hợp không đăng ký khi thực hiện giao dịch về quyền của người sử dụng đất Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan địa chính và cơ quan chuyên trách cấp huyện. Tiếp tục chấn chỉnh, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ về kỷ luật, kỷ cương hành chính thi hành công vụ, nâng cao một bước ý thức trách nhiệm phục vụ nhân 90 dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong lĩnh vực quản lý đất đai. Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở. Ổn định đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã để thuận tiện trong việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai. 3.5.3. Giải pháp về chính sách Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất đai theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất đai phát triển. Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế. 3.5.4. Giải pháp về thủ tục hành chính Thực hiện đúng quy định về cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Văn Lâm phát triển lành mạnh. Tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một cửa nhằm giảm phiền hà cho người dân khi thực hiện QSDĐ. Song song với đó là xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ với chuyên môn cao, vì đây là bộ phận trực tiếp hướng dẫn và làm việc với công dân nên nếu cán bộ tiếp nhận yếu kém sẽ khiến việc thực hiện các thủ tục hành chính không đạt kết quả cao. 91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên có diện tích tự nhiên là 7523,99 ha, gồm 01 thị trấn và 10 xã, với dân số là 126.795 người. Là huyện có 1 vị trí rất quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Hưng Yên. Nơi đây có các tuyến đường giao thông quan trọng như đường sắt Hà Hải, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh phía bắc. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện Văn Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu trong việc thực hiện CNH - HĐH của tỉnh.Trong những năm qua,công tác quản lý Nhà nước về đất đaitrên địa bàn đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, hợp lý, hiệu quả hơn. Trong giai đoạn 2013 - 2017 các giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm diễn ra thường xuyên, trong đó có 263 giao dịch chuyển đổi QSDĐ; 1.535 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 450 giao dịch thừa kế quyền SDĐ; 179 giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.092 giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng giao dịch chuyển QSDĐ có xu hướng tăng lên, năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt là năm 2017 số lượng giao dịch các quyền tăng lên đáng kể. Bên cạnh những trường hợp chuyển quyền SDĐ đã đăng ký với Văn phòng ĐKĐĐ còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền không thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước đó là quyền thừa kế. Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trên địa bàn huyện đang ngày càng rộng rãi hơn, tạo được niềm tin đối với người sử dụng đất. Thể hiện qua kết quả điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 82,5%; quyền thế chấp có 87%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thế chấp QSDĐ có 73,0%. Tiến độ cấp GCN còn chậm gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ngoài những hộ đã được cấp GCN còn một số hộ chưa được cấp nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng 92 có 11 hộ (chiếm 18,75% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền thế chấp có 10 hộ (chiếm 10% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp). Trình độ của cán bộ chuyên môn chưa thực sự đồng đều: Trình độ trung cấp là 12 người chiếm tỷ lệ lớn với 40%; trong khi đó, trình độ đại học, trên đại học là 10 người chiếm 33,3%; Cao đẳng là 8 người chiếm 26,7%. Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, các chuyên viên VPĐKĐĐ và cán bộ địa chính xã còn gặp những khó khăn như: vướng mắc về thủ tục, người dân không nắm rõ quy trình, thủ tục thực hiện quyền, ... ảnh hưởng đến công tác chuyên môn. Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm em xin đề xuất các giải pháp bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính. 2. Kiến nghị Từ các kết quả nghiên cứu tôi có một sô kiến nghị sau: - UBND huyện cần tiếp tục thay đổi và hoàn thiện hơn nữa cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hoạt động của bộ phận một cửa liên thông, trung tâm hành chính công để đơn giản hóa, giảm bớt các thủ tục,thực hiện công khai minh bạch các thủ tục về đất đaimang lại hiệu quả cao hơn nữa đối với người dân và doanh nghiệp trong việc đăng ký đất đai,cấp GCN và các thủ tục chuyển QSDĐ.... - UBND huyện cần có giải pháp sớm hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ; bố trí kinh phí phục vụ công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính, dữ liệu địa chính phục vụ yêu cầu quản lý ngày càng cao. - Các cơ quan thuế cần có chính sách thuế hợp lý phù hợp với thu nhập của người sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện tốt quyền của mình theo quy định của pháp luật. - Hoàn thiện và nâng cao chất lượng bộ máy quản lý đất đai, năng lực của các cán bộ từ huyện đến cơ sở; thường xuyên tuyên truyền, phổ biến chính sách pháp luật giúp người dân nâng cao hiểu biết về pháp luật từ đó họ có thể thực hiện và làm theo pháp luật. 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014). Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện nhiệm vụ công tác năm 2014 và kế hoạch năm 2015 của ngành Tài nguyên và Môi trường. 3. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường(2005). Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường (2006). Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 03 năm 2010 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên &Môi trường hướng dẫn đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường(2011). Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên &Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. 6. Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014). Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam. 7. Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Đức Minh, Lê Kim Sơn, Nguyễn Dũng Tiến, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Đỗ Đức Dôi, Lê Tiến Vương, Lê Thanh Khuyễn, Lê Anh Dũng, Chu An Trường (2006).Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 8. Đào Trung Chính (2005). Một số vấn đề QSDĐ trong thị trường bất động sản. Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 9. Trần Tú Cường, Trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đoàn Xuân Thủy, Ngô 94 Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng, Trần Thị Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh, Đinh Thu Trang (2012). Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường. 10. Đinh Sỹ Dũng (2003). Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị. Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (10/2003). Hà Nội. 11. Trần Minh Hà (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Australia. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 12. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới. Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 13. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lâm (2015). Báo cáo kết quả công tác QLDĐ giai đoạn 2011- 2015. 14. Quốc hội nước CHXHCNVN (1993). Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 15. Quốc hội nước CHXHCNVN (2003). Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 16. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013). Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia. 17. Quốc hội nước CHXHCNVN (1992). Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia. 18. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013). Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia. 19. Quốc hội nước CHXHCNVN (2015). Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia. 20. UBND huyện Văn Lâm (2013). Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2013. 21. UBND huyện Văn Lâm (2014). Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2014. 22. UBND huyện Văn Lâm (2015). Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2015. 23. UBND huyện Văn Lâm (2016). Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp 95 GCN năm 2016. 24. UBND huyện Văn Lâm (2017). Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2017. 25. UBND huyện Văn Lâm (2017). Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2017. 26. UBND tỉnh Hưng Yên (2017). Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp GCN năm 2017. 27. Lưu Quốc Thái (2006). Pháp luật đất đai và vấn đề về đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 28. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội. 29. Chu Tuấn Tú (2000). Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang Malaixia. Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 96 PHỤ LỤC 97 Phụ lục 01. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm năm 2017 (Đơn vị diện tích: ha) Thứ tự Mã Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính Cơ cấu diện tích loại đất so với tổng diện tích trong đơn vị hành chính Cơ cấu diện tích theo đối tượng quản lý Hộ gia đình cá nhân trong nước(GDC) Tổ chức trong nước (TCC) Tổ chức nước ngoài (NNG) Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo (CDS) UBND cấp xã (UBQ) Tổ chức phát triển quỹ đất (TPQ) Cộng đồng dân cư và Tổ chức khác (TKQ) LOẠI ĐẤT Tổ chức kinh tế (TKT) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước (TCN) Tổ chức sự nghiệp công lập (TSN) Tổ chức khác (TKH) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (TVN) Tổ chức ngoại giao (TNG) Diện tích % Diện tích % Diện tích % Diện tích % Diệ n tích % Diện tích % Diện tích % Diện tích % Diện tích % Diện tích % Diện tích % (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (20) (21) (26) (27) (28) (29) (30) (31) (32) (33) I Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính 7523,99 100 4497 59,8 1029,4 13,7 463 6,15 66,6 0,89 38,5 0,51 1067 14,2 362,2 4,81 1 Đất nông nghiệp NNP 4014,16 53,35 3642,9 90,8 60,39 1,5 310,9 7,74 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3630,46 48,25 3388,1 93,3 60,34 1,66 182 5,01 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 3236,58 43,02 3020,8 93,3 60,3 1,86 155,5 4,8 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 3095,91 41,15 2888,4 93,3 60,01 1,94 147,5 4,76 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 140,67 1,87 132,45 94,2 0,29 0,21 7,93 5,64 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 393,88 5,23 367,29 93,2 0,04 0,01 26,55 6,74 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 204,69 2,72 87,26 42,6 0,03 0,01 117,4 57,4 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 179,01 2,38 167,5 93,6 0,02 0,01 11,49 6,42 2 Đất phi nông nghiệp PNN 3490,81 46,40 841,61 24,1 968,9 27,8 152,1 4,36 66,6 1,91 38,5 1,1 1061 30,4 362,2 10,4 98 2.1 Đất ở OCT 841,9 11,19 833,93 99,1 7,97 0,95 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 712,96 9,48 712,96 100 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 128,94 1,71 120,97 93,8 7,97 6,18 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2253,51 29,95 6,81 0,3 960,93 42,6 65,4 2,9 66,6 2,96 904,1 40,1 249,7 11,1 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 11,39 0,15 11,39 100 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0,41 0,01 0,41 100 2.2.3 Đất an ninh CAN 2,2 0,03 2,2 100 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 100,17 1,33 4,69 4,68 28,92 28,9 66,6 66,4 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 932,6 12,40 6,81 0,73 923,1 99 2,69 0,29 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 1206,74 16,04 33,14 2,75 19,79 1,64 0,08 0,01 904,1 74,9 249,7 20,7 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 22,81 0,30 22,81 100 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 15,69 0,21 15,69 100 2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 86,56 1,15 86,56 100 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 113,07 1,50 0,5 0,44 112,6 99,6 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 156,25 2,08 156,3 100 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,02 0,01 0,87 85,3 0,15 14,7 3 Đất chưa sử dụng CSD 19,02 0,25 12,53 65,9 0,14 0,74 6,35 33,4 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 19,02 0,25 12,53 65,9 0,14 0,74 6,35 33,4 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lâm) 99 Phụ lục 02. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Văn Lâm năm 2017 Thứ tự LOẠI ĐẤT Mã Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính Thị trấn Như Quỳnh Xã Lạc Đạo Xã Chỉ Đạo Xã Đại Đồng Xã Việt Hưng Xã Tân Quang Xã Đình Dù Xã Minh Hải Xã Lương Tài Xã Trưng Trắc Xã Lạc Hồng I Tổng diện tích đất của đơn vị hành chính 7523,99 704,2 863,05 602,4 817,77 789,39 602,18 447,19 792,43 890,07 492,35 522,96 1 Đất nông nghiệp NNP 4007,33 282,85 443,79 403,5 502,99 500,29 228,67 238,43 547,73 576,69 86,77 195,62 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3623,63 262,99 406,18 370,47 451,95 441,26 194,24 207,81 508,51 535,17 71,46 173,59 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 3229,79 182,89 372,58 333,92 432,44 420,75 101,63 195,11 486,88 489,06 55,00 159,53 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 393,84 80,1 33,6 36,55 19,51 20,51 92,61 12,7 21,63 46,11 16,46 14,06 1.2 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 204,69 14,57 18,03 24,91 21,18 30,94 8,62 19,61 21,16 31,96 3,33 10,38 1.3 Đất nông nghiệp khác NKH 179,01 5,29 19,58 8,12 29,86 28,09 25,81 11,01 18,06 9,56 11,98 11,65 2 Đất phi nông nghiệp PNN 3497,64 408,67 419,16 197,31 314,78 286,65 373,08 208,59 244,65 312,32 405,51 326,92 2.1 Đất ở OCT 843,43 125,8 104,48 55,87 96,61 66,75 79,93 63,73 66,07 48,99 78,17 57,03 100 2.2 Đất chuyên dùng CDG 2259,46 241,56 287,31 116,04 160,33 175,07 243,75 126,72 151,13 191,87 303,84 261,84 2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 11,39 0,37 1,09 0,18 1,5 0,32 0,24 2,99 0,58 0,16 3,28 0,68 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 0,41 0,09 0,32 2.2.3 Đất an ninh CAN 2,2 1,18 0,65 0,37 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 95,14 8,67 14,7 4,55 6,23 5,57 7,48 5,55 4,23 8,78 27,23 2,15 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 971,83 114,21 148,41 27,08 4,82 0,03 173,17 47,05 33,79 18,12 203,87 201,28 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 1178,49 117,04 123,11 84,23 147,78 169,15 62,86 70,16 112,53 164,81 69,46 57,36 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 22,81 1,37 2,56 0,69 7,08 4,02 1,53 1,06 1,17 1,98 1,35 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 15,69 3,38 0,32 0,45 2,77 0,48 4,79 1,41 0,75 0,42 0,83 0,09 2.5 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 86,49 5,86 7,47 15,35 11,57 10,39 4,11 6,61 5,82 11,49 4,86 2,96 2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 113,08 15,42 4,75 10,99 6,78 28,34 10,82 19,23 14,83 1,92 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 155,66 14,8 12,27 8,91 25,43 23,16 11,83 8,51 9,00 39,15 0,87 1,73 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1,02 0,48 0,33 0,08 0,13 101 3 Đất chưa sử dụng CSD 19,02 12,68 0,1 1,59 2,45 0,43 0,17 0,05 1,06 0,07 0,42 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 19,02 12,68 0,1 1,59 2,45 0,43 0,17 0,05 1,06 0,07 0,S42 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Văn Lâm) 102 Phụ lục 03. Phiếu điều tra 103 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG I. Sơ lược lý lịch: Họ và tên: Trần Ngọc Cương Giới tính: Nữ Ngày tháng năm sinh: 27/08/1994 Nơi sinh (Tỉnh mới): Hà Nội Quê quán: Văn Trì, Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội Dân tộc: Kinh Chức vụ: Nhân viên Đơn vị công tác: Công ty TNHH Thiết bị Xây dựng và Thương mại Dịch vụ Minh Đăng Chỗ ở riêng hoặc địa chỉ liên lạc: TDP Nguyên Xá 3, Minh Khai, Bắc Từ Liêm, Hà Nội Điện thoại : 0989726838 I. Quá trình đào tạo: 1. Trung học chuyên nghiệp (hoặc cao đẳng): - Hệ đào tạo(Chính quy, tại chức, chuyên tu) : Thời gian đào tạo: Trường đào tạo.: - Ngành học: Bằng tốt nghiệp đạt loại: 2. Đại học: - Hệ đào tạo(Chính quy, tại chức, chuyên tu) : Chính quy Thời gian đào tạo: từ năm 2012 đến 2016 Trường đào tạo.: Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội Ngành học: Trắc địa – Bản đồ Bằng tốt nghiệp đạt loại: Trung Bình Khá 3. Thạc sĩ: - Hệ đào tạo: Chính quy Thời gian đào tạo: từ 2016 đến 2018 - Chuyên ngành học: Quản lý đất đai - Tên luận văn: "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, tình Hưng Yên ". - Người hướng dẫn Khoa học: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh 104 4. Trình độ ngoại ngữ (Biết ngoại ngữ gì, mức độ nào): Tiếng Anh B1 III. Quá trình công tác chuyên môn kể từ khi tốt nghiệp đại học: Thời gian Nơi công tác Công việc đảm nhận Từ 2012 đến nay Công ty TNHH Thiết bị Xây dựng và Thương mại Dịch vụ Minh Đăng Nhân viên kinh doanh IV. Các công trình khoa học đã công bố: Tôi cam đoan những nội dung viết trên đây là đúng sự thật. Ngày.tháng.năm 2018 NGƯỜI KHAI KÝ TÊN Trần Ngọc Cương 105 XÁC NHẬN QUYỂN LUẬN VĂN ĐỦ ĐIỀU KIỆN NỘP LƯU CHIỂU CHỦ NHIỆM KHOA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TS. Phạm Anh Tuấn TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh