Luận văn Đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên bái - Tỉnh Yên Bái

YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Tiến Cường Hà Nội - Năm 2018 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI: TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Tiến Cường Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Trần Quốc Vinh Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Luận văn được bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM THI LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 15 tháng 9 năm 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018 Tác giả Vũ Thị Bích Thủy ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới TS. Nguyễn Tiến Cường, người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, phòng Đào tạo của trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, những người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường; cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, các phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã, phường của thành phố Yên Bái đã tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và hoàn thành luận văn này. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, các bạn học viên, những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong suốt thời gian tôi học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2018 Tác giả Vũ Thị Bích Thủy iii MỤC LỤC Lời cam đoan ...................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii Mục lục ............................................................................................................. iii Thông tin luận văn ........................................................................................... vi Danh mục chữ viết tắt .................................................................................... viii Danh mục bảng.................................................................................................. x Danh mục biểu, hình ........................................................................................ vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận về hoạt động đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất ............. 4 1.1.1. Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ. ................... 4 1.1.2. Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến phát triển kinh tế, xã hội .................................................................................. 11 1.2. Cơ sở pháp lý về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất .............. 16 1.2.1. Quy định về ĐKĐĐ, PTQĐ và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta giai đoạn trước Luật Đất đai 2013 ..................................................... 16 1.2.2. Quy định về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở nước ta theo Luật Đất đai 2013 ........................................................................................................... 20 1.3. Cơ sở thực tiễn về hoạt động đăng ký đất đai, phát triển quỹ đất............ 28 1.3.1. Khái quát về mô hình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................... 28 iv 1.3.2. Khái quát về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Yên Bái .............................................................................................. 36 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 41 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 41 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 41 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: .............................................................................. 41 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 41 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 41 2.3.1. Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu ....................................... 41 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 44 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Yên Bái .................... 44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 44 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 47 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................ 51 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ............. 52 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 52 3.2.2. Hiện trạng và biến động SDĐ của thành phố Yên Bái ......................... 57 3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ..................................................................................................... 61 3.3. Đánh giá tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái .............................................................................. 63 3.3.1. Khái quát về mô hình tổ chức, bộ máy hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ............................................ 63 3.3.2. Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ..................................................................... 67 v 3.3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong quá trình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ................................. 94 3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng ĐKĐĐ và phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái ......................................................... 98 3.4.1. Giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động .... 98 3.4.2. Giải pháp về nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ............................. 100 3.4.3. Giải pháp về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ................................... 101 3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ........................................ 102 3.4.5. Các giải pháp khác .............................................................................. 103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 105 1. Kết luận ..................................................................................................... 105 2. Kiến nghị ................................................................................................... 106 Tài liệu tham khảo ......................................................................................... 107 Phụ lục ........................................................................................................... 110 vi THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ và tên học viên: Vũ Thị Bích Thủy Lớp: CH2B.QĐ Khoá: Cao học khóa 2 Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Tiến Cường Tên đề tài: ”Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái”. Thông tin luận văn: Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, đánh giá những mặt được, những mặt còn hạn chế tồn tại, tìm ra nguyên nhân của những hạn chế để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất trong thời gian tới. vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Số thứ tự Các chữ viết tắt Nghĩa của các từ viết tắt 1 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường 2 DLĐĐ Dữ liệu đất đai 3 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai 4 GCN Giấy chứng nhận 5 GPMB Giải phóng mặt bằng 6 HSĐC Hồ sơ địa chính 7 SDĐ Sử dụng đất 8 QSDĐ Quyền sử dụng đất 9 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 TN&MT Tài nguyên và Môi trường 11 UBND Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng SDĐ năm 2017 thành phố Yên Bái .............................. 58 Bảng 3.2. Biến động SDĐ năm 2016 – 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái .... 60 Bảng 3.3. Tổng các loại bản đồ địa chính tại thành phố Yên Bái................... 68 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả lập sổ sách địa chính tại thành phố Yên Bái ..... 69 Bảng 3.5. Kết quả công tác cấp GCN lần đầu tại TP.Yên Bái năm 2013-2014 .. 70 Bảng 3.6. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất nông nghiệp tại TP. Yên Bái năm 2015-2017 ........................................................................................................ 71 Bảng 3.7. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất nông nghiệp tại thành phố Yên Bái ................................................................. 72 Bảng 3.8. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCN đất lâm nghiệp tại thành phố Yên Bái đến ngày 31/12/2017 ....................................................................................... 73 Bảng 3.9. Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở đô thị đến tại TP.Yên Bái đến hết ngày 31/12/2017 .............................................................................................. 75 Bảng 3.10. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất ở đô thị tại thành phố Yên Bái ........................................................................ 76 Bảng 3.11. Kết quả đăng ký cấp GCN đất ở nông thôn tại thành phố Yên Bái tính đến hết ngày 31/12/2017 .......................................................................... 77 Bảng 3.12. Tổng hợp những trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy GCN đất ở nông thôn tại thành phố Yên Bái ................................................................. 77 Bảng 3.13. Thời gian, quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Yên Bái ........................................................................................... 82 Bảng 3.14. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2015 - 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái ....................................................................... 84 Bảng 3.15. Ý kiến của người dân về mức độ công khai thủ tục hành chính .. 89 Bảng 3.16. Đánh giá của người dân về mức độ tiếp cận dịch vụ cấp GCN ... 90 ix Bảng 3.17. Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ .................... 91 Bảng 3.18. Đánh giá mức độ hướng dẫn, giải quyết công việc của cán bộ .... 92 Bảng 3.19. Đánh giá của người dân về các khoản chi phí ngoài quy định ..... 94 x DANH MỤC HÌNH, BIỂU Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Yên Bái ................................ 44 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai 2013 ...................................................................... 81 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Yên Bái ..................................................................................................... 81 Biểu 3.1: Biểu đồ hiện trạng SDĐ thành phố Yên Bái năm 2017 .................. 58 xi 1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên quốc gia và là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là kết quả của quá trình phong hoá hàng triệu năm của trái đất và nó có vai trò rất lớn tới đời sống sinh hoạt của con người cũng như trong quá trình sản xuất của các ngành kinh tế - xã hội. Trong tiềm thức của người dân Việt Nam, đất đai đã trở thành yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình tồn tại và phát triển. Việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất. Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học 2 kỹ thuật của tỉnh Yên Bái - một tỉnh nằm ở phía Tây Bắc của Tổ quốc, cách Lào Cai 149 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông, là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có hệ thống giao thông quan trọng chạy qua như tuyến đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, các tuyến đường liên tỉnh như Quốc lộ 32, 32C... đã tạo điều kiện thuận lợi cho Yên Bái trong việc giao lưu với tỉnh như Sơn La, Lai Châu, Lào Cai cũng như các địa phương trong cả nước, qua đó thúc đẩy thành phố Yên Bái phát triển nhanh, mạnh về kinh tế - xã hội. Dưới tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng dẫn đến công tác quản lý và sử dụng đất của Thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Vì vậy, việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trên cơ sở sát nhập hai đơn vị gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm phát triển quỹ đất là bài toán có lời giải góp phần không nhỏ giải quyết những trở ngại, vướng mắc tồn tại trong lĩnh vực đất đai tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái” là cần thiết, có ý nghĩa khoa học và thực tiễn. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái - tỉnh Yên Bái; - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái trong thời gian tới. 3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về mô hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai; - Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái cũng như Văn phòng Đăng ký đất đai ở các địa bàn khác có điều kiện tương đồng. 4 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 1.1.1. Các khái niệm có liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ. a. Đăng ký đất đai Về mặt khái niệm, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ. Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì “Đăng ký Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính”, trong đó chỉ rõ ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC) [9], [10]. Theo Luật Đất đai 2013, tại khoản 15 Điều 3 quy định “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC”, đồng thời tại khoản 2 Điều 95 nêu rõ “ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” [4]. 5 b. Phát triển quỹ đất Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình phát triển quỹ đất (tập trung trung đất đai), quản lý, phát triển và điều tiết quỹ đất đai sử dụng vào các mục đích khác nhau phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng và môi trường. Phát triển quỹ đất là hoạt động quy tụ đất đai, làm cho quỹ đất thay đổi về quy mô, những tính chất, đặc điểm, điều kiện của đất đai đáp ứng cho các nhu cầu sử dụng đất theo chiều hướng đi lên; làm cho đất ở trạng thái sẵn sàng - “đất sạch” đáp ứng cho các nhu cầu khai thác sử dụng; đưa đất vào sử dụng. Phát triển quỹ đất (tập trung đất đai) là tăng cường hoạt động để tập trung quỹ đất dự trữ có như vậy mới đảm bảo đáp ứng nhu cầu của thị trường (tăng cung), đảm bảo vai trò điều tiết thị trường (giúp Nhà nước chủ động trong vấn đề điều tiết thị trường. Việc tập trung quỹ đất dự trữ thông qua hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có thể là trao đổi đất (trao đổi vị trí, diện tích). Quản lý quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ (kho dự trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời;... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất. Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai 6 để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá. Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính của việc phát triển quỹ đất là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá trị, thu lợi lớn nhất từ tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu phát triển quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất. Hiện nay, việc phát triển quỹ đất được thực hiện thông qua 2 hình thức chủ yếu là Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất thu hồi; hoặc hình thức Nhà đầu tư (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) tự thỏa thuận (nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê lại, quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật. c. Văn phòng ĐKĐĐ Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2013 thì Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật. Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở DLĐĐ; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu; 7 Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thị xã thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng ĐKĐĐ theo quyết định của UBND cấp tỉnh; Kinh phí hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập [4]. d. Đối tượng của đăng ký đất đai Theo quy định của Luật Đất đai 2013, nguyên tắc người SDĐ phải ĐKĐĐ, đó là những người đang SDĐ, người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật, được quy định cụ thể tại Điều 5 gồm các đối tượng sau: - Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); - Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); - Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; - Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại 8 diện của tổ chức liên chính phủ; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư [4]. e. Các trường hợp ĐKĐĐ Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định [4]: - ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người SDĐ và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. - ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. - Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. - Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất; + Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; 9 + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích SDĐ; + Có thay đổi thời hạn SDĐ; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ theo quy định của Luật này. + Chuyển QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành QSDĐ chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người SDĐ chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người SDĐ. - Người SDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký 10 biến động đất đai thì người SDĐ được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào GCN đã cấp. Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang SDĐ được tạm thời SDĐ cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ. - Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. g. Người chịu trách nhiệm ĐKĐĐ Người chịu trách nhiệm thực hiện việc ĐKĐĐ là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ của người SDĐ, được quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013 [4], bao gồm: - Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc SDĐ của tổ chức mình. - Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc SDĐ nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương. - Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc SDĐ đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư. - Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo. - Chủ hộ gia đình đối với việc SDĐ của hộ gia đình. - Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình. 11 - Người có chung QSDĐ hoặc người đại diện cho nhóm người có chung QSDĐ đối với việc SDĐ đó. 1.1.2. Vai trò, ý nghĩa và tác động từ hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đến phát triển kinh tế, xã hội a. Vai trò, ý nghĩa của hoạt động ĐKĐĐ, PTQĐ Theo Nguyễn Đình Bồng (2005) và Nguyễn Văn Chiến (2006), vai trò, ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai được thể hiện qua các mặt sau đây: - ĐKĐĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người SDĐ được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người SDĐ, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong SDĐ. Thông qua việc lập HSĐC và cấp GCNQSDĐ, ĐKĐĐ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người SDĐ trong việc chấp hành pháp luật đất đai. HSĐC và GCNQSDĐ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người SDĐ được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũn... quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này bao gồm cơ quan ĐKĐĐ, văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì, được hoạt động theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí, trong đó ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ; từ năm 1990 việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số, bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu; ngày nay tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản của Úc đó là: 29 - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước. - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi. - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài. - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng. - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo. - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng. - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng [1]. b. Hệ thống ĐKĐĐ tại Anh Theo Bộ TN&MT (2012), hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng 30 ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng ĐKĐĐ cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai. Về đối tượng đăng ký, theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) [1]. c. Hệ thống ĐKĐĐ tại Scotland Theo Bộ TN&MT (2012), hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì “bí mật cá nhân” tới năm 1990, hệ thống ĐKĐĐ ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ thống tại 31 Scotland bao gồm: - Đăng ký thông tin khai báo; - Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; - Hồ sơ gốc; - Bảng tra cứu. Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra. Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ [1]. d. Hệ thống ĐKĐĐ tại Hoa Kỳ Theo Bộ TN&MT (2012), mô hình ĐKĐĐ, BĐS ở Hoa Kỳ đó là các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng ký thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng ký trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước. Yêu cầu có liên quan về việc 32 đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung chi nhánh điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký thị xã để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu “tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể”. Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang. Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên 33 so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước. Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không [1]. e. Hệ thống ĐKĐĐ tại Thụy Điển Theo Bộ TN&MT (2012), ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển được thực hiện từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens. Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ Tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng DLĐĐ, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và ĐKĐĐ. Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. 34 Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền do cơ quan ĐKĐĐ thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ [1]. g. Một số kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam Qua nghiên cứu mô hình hoạt động ĐKĐĐ của một số nước cho thấy, cho dù ở chế độ sở hữu nào về đất đai (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước) thì nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai cũng được xác định một cách chung nhất đó là xác lập quan hệ pháp lý ổn định phù hợp với sự vận hành của quy luật thị trường và những vấn đề về mô hình hoạt động ĐKĐĐ có thể xem xét áp dụng cho Việt Nam đó là: - Các nước trên thế giới đều coi hoạt động ĐKĐĐ (kể cả việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện. - Mô hình cơ quan ĐKĐĐ ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp, trong đó phần lớn các nước, cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính. - Cơ quan ĐKĐĐ ở các nước đều có các điểm chung là: có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục ĐKĐĐ (từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và việc tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách); do đó bảo đảm cơ chế “một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam). 35 - Hiện nay, phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký. Toàn bộ HSĐC dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở DLĐĐ (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký (để thẩm tra trong quá trình giải quyết thủ tục đăng ký), cơ quan thuế. Hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử (người đăng ký gửi hồ sơ đăng ký qua mạng đến cơ quan đăng ký mà không phải trực tiếp đến cơ quan đăng ký để nộp hồ sơ dạng giấy như hiện nay). Bên cạnh đó, một số nước áp dụng hệ thống đăng ký Torren (cấp GCN cho người đăng ký) như Úc đã chuyển sang việc cấp GCN điện tử và trên GCN chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in GCN của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại GCN này được bảo đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa chính. Như vậy có thể thấy, mô hình VPĐKĐĐ là cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ với các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực hiện tốt chức năng nhiệm vụ của VPĐKĐĐ không chỉ có ý nghĩa đối với công tác quản lý mà nó còn góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội thông qua nguồn tài nguyên đất đai. Đặc biệt là sự đóng góp của nó đối với việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Việc xây dựng mô hình cơ quan ĐKĐĐ một cấp, tập trung các giao dịch về bất động sản là bước đi đúng đắn, cơ bản trong việc thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về xây dựng bộ máy Nhà nước gọn nhẹ, hoạt động có hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu như: giảm đầu mối các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch về bất động sản, giảm chi phí hoạt động, tiết kiệm được ngân sách nhà nước; công tác quản lý đăng ký giao dịch 36 về bất động sản được tập trung, chỉ đạo, kiểm tra được thường xuyên, thống nhất; giảm các loại trình tự, thủ tục đăng ký khác nhau, tiến tới thống nhất về phương thức, trình tự, thủ tục trong lĩnh vực này và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất về giao dịch đất đai. 1.3.2. Khái quát về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ ở Việt Nam và trên địa bàn tỉnh Yên Bái a. Tình hình thành lập Văn phòng ĐKĐĐ Thực hiện quy định của Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 về việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai; Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 giữa Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính; Công văn số 2726/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 08/7/2016 của Bộ TN&MT về việc đẩy nhanh tiến độ thành lập Văn phòng ĐKĐĐ, tính đến ngày 31/5/2017 cả nước có 54/63 tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng ĐKĐĐ và đi vào hoạt động, còn 09 tỉnh đã xây dựng Đề án và đang trình UBND tỉnh phê duyệt, đó là: Điện Biên, Lai Châu, Yên Bái, Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dương, Thanh Hóa, Nghệ An và Hà Tĩnh. Trong số 9 tỉnh chưa phê duyệt Đề án thành lập Văn phòng ĐKĐĐ nói trên có tỉnh Quảng Ninh đang thực hiện thí điểm mô hình “Trung tâm hành chính công” nên UBND tỉnh chưa quyết định thành lập Văn phòng ĐKĐĐ. Đối với Yên Bái, do đặc điểm là một tỉnh miền núi, các huyện thị đều cách xa trung tâm thành phố, đi lại khó khăn và mất rất nhiều thời gian nên tỉnh Yên Bái chưa đưa ra được bài toán hữu hiệu cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Hiện nay, 09/9 đơn vị hành chính cấp huyện (gồm 01 thành phố, 01 thị xã và 7 huyện) thuộc tỉnh đã tiến hành thành lập Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất trên cơ sở sát nhập hai đơn vị trước đây gồm Văn phòng 37 đăng ký QSDĐ và Trung tâm phát triển quỹ đất. Theo kế hoạch, tỉnh Yên Bái đang xây dựng đề án trình UBND tỉnh phê duyệt thành lập Văn phòng ĐKĐĐ một cấp trong thời gian sớm nhất [7]. Theo Bộ TN&MT (2017), nguyên nhân dẫn đến các tỉnh chậm thành lập Văn phòng ĐKĐĐ đó là: - Tất cả 9 tỉnh chưa phê duyệt Đề án thành lập Văn phòng ĐKĐĐ mà đang đợi để xem xét việc hoạt động của các tỉnh, thành phố khác trước khi quyết định phê duyệt, ngoài ra tỉnh Quảng Ninh đã đưa các hoạt động có liên quan đến Văn phòng ĐKĐĐ về Trung tâm hành chính công của tỉnh. - Một số tỉnh cho rằng việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thì thẩm quyền ký cấp GCN và các hoạt động tác nghiệp khác bị dồn về cấp tỉnh sẽ gây áp lực về khối lượng công việc và trách nhiệm cho các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh. Mặc dù, vấn đề này đã được xử lý tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. - Một số địa phương có địa bàn cấp huyện phân tán và xa trung tâm tỉnh, nên lo ngại việc luân chuyển hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai từ cấp huyện lên cấp tỉnh sẽ kéo dài thời gian và phát sinh chi phí, mặc dù các địa phương đã thành lập Văn phòng ĐKĐĐ các hoạt động vẫn hoạt động bình thường. - Ngoài ra, còn có một số tỉnh chưa mặn mà với việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ, thậm chí còn có tình trạng lo ngại việc giảm bớt hoặc mất quyền lực thuộc thẩm quyền của cấp huyện như trước đây [7]. b. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ * Những mặt được: Đối với những Văn phòng ĐKĐĐ đã thành lập và đi vào hoạt động, theo Bộ TN&MT (2017) hiệu quả mang lại nhìn từ góc độ chuyên môn được thể hiện qua các mặt sau đây: 38 - Các Văn phòng ĐKĐĐ đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống, đã quan tâm, chăm lo nhiều hơn cho việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý HSĐC của địa phương, nhất là việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC ở các cấp huyện, xã để bảo đảm sự thống nhất của HSĐC theo quy định. Giảm thiểu hồ sơ lưu trữ theo phân cấp như trước đây (trước đây 03 bộ hồ sơ thì hiện nay là 01 bộ hồ sơ); loại bỏ một số loại giấy tờ phải nộp trong thành phần các loại hồ sơ; việc cung cấp thông tin, luân chuyển hồ sơ giữa Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và kho bạc trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ cũng đã được tương đối thông suốt. - Văn phòng ĐKĐĐ thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ ĐKĐĐ, cấp GCN với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở DLĐĐ đã xây dựng. - Hoạt động ĐKĐĐ đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất. Chất lượng thực hiện giải quyết thủ tục đăng ký, cấp GCN được nâng cao, bảo đảm sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố do Văn phòng ĐKĐĐ đã thường xuyên kiểm soát, phát hiện những sai sót để điều chỉnh, hướng dẫn các Chi nhánh. - Tiến độ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở một số địa phương đã tăng đáng kể như: Hà Nội (sau 20 tháng thành lập) tăng 665.000 Giấy; Thành phố Hồ Chí Minh (sau 11 tháng thành lập) tăng 299.000 Giấy. - Việc thành lập và đi vào hoạt động của các Văn phòng ĐKĐĐ đã góp phần cắt giảm thủ tục hành chính, thời gian giải quyết hồ sơ, tạo điều kiện 39 thuận lợi trong việc chia sẻ thông tin với các ngành nhằm hướng tới mục tiêu xây dựng Chính phủ điện tử [7]. * Những khó khăn, vướng mắc: trong quá trình hoạt động, các tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng ĐKĐĐ thường gặp những khó khăn đó là: - Về trụ sở, trang thiết bị làm việc: Các Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ trước đây trực thuộc Phòng TN&MT nên trụ sở, trang thiết bị làm việc đều sử dụng chung. Sau khi tách ra phần lớn các Chi nhánh thường phải mượn lại trụ sở để làm việc và kho lưu trữ hồ sơ, tình trạng thiếu thốn trang thiết bị để hoạt động là phổ biến. - Về nhân sự: Phần lớn các tỉnh miền núi phía Bắc, nhân lực tại các Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh trung bình chỉ có khoảng 10-20 người, trung bình các chi nhánh chỉ có khoảng 5-7 người. Chất lượng nguồn nhân lực ở một số chi nhánh còn hạn chế do trước khi lập Đề án kiện toàn Văn phòng ĐKĐĐ hầu hết các cán bộ có năng lực đều chuyển sang Phòng TN&MT. - Về nền tảng kỹ thuật: Việc xử lý các thủ tục hành chính về đất đai theo mô hình hiện đại phụ thuộc rất nhiều vào cơ sở DLĐĐ, mặc dù trong thời gian qua Bộ TN&MT đã rất quyết liệt trong việc chỉ đạo các địa phương tập trung xây dựng cơ sở DLĐĐ để làm nền tảng cho việc vận hành hệ thống của Văn phòng đăng ký nói riêng và ngành đất đai đất đai nói chung hướng tới vận hành Chính phủ điện tử. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính còn hạn chế, đến nay cả nước mới có 18 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành và đang được khai thác sử dụng có hiệu quả ở cấp tỉnh và một số đơn vị cấp huyện như: thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hải Phòng, các tỉnh như: Thái Bình, Nam Định, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thừa Thiên - Huế, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, An Giang, Đồng Nai và Bình Dương [7]. 40 - Về cơ chế tài chính: Cơ chế tài chính cho Văn phòng ĐKĐĐ theo quy định hiện nay là không phù hợp với các hoạt động theo chức năng đã được quy định. Mặc dù chức năng là “dịch vụ công” nhưng lại thu qua phí, lệ phí có mức thu rất thấp và nhiều nơi người tham gia giao dịch lại được miễn giảm phí, lệ phí, trong khi Văn phòng ĐKĐĐ chỉ được sử dụng một phần nên không đủ trang trải cho các hoạt động thường xuyên, đây là khó khăn rất cho để đảm bảo việc hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ. Hầu hết các Văn phòng ĐKĐĐ trong thời gian mới thành lập với lý do việc bàn giao về kế hoạch, dự toán ngân sách của các địa phương từ cấp huyện lên cấp tỉnh chậm, ảnh hưởng đến lương của người lao động. Số lượng Văn phòng ĐKĐĐ được địa phương đảm bảo kinh phí hoạt động thường xuyên để thực hiện chức năng, nhiệm vụ còn rất hạn chế. Ngoài ra, Văn phòng ĐKĐĐ là tổ chức hỗ trợ cho các hoạt động dịch vụ công về đất đai tạo ra nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước, tuy nhiên việc đầu tư trở lại để phục vụ cho hoạt động quản lý đất đai như xây dựng cơ sở DLĐĐ, đầu tư hạ tầng thông tin đất đai là rất khiêm tốn (bình quân mỗi năm khoảng 250 tỷ đồng) [7]. Tuy nhiên các khó khăn này có thể khắc phục được trong thời gian tới nếu được Nhà nước quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị, kiện toàn nguồn nhân lực thực hiện, xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. 41 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái. Theo chức năng nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái gồm rất nhiều hoạt động. Trong công trình nghiên cứu này không thể đưa rqa nghiên cứu đánh giá toàn diện các hoạt đông mà chỉ tập trung nghiên cứu các hoạt động chính là: lập và quản lý hồ sơ địa chính; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phát triển quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất. 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: - Về không gian: Địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. - Về thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 2.2.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 2.2.2. Tình hình quản lý, SDĐ trên địa bàn thành phố Yên Bái; 2.2.3. Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái; 2.2.4. Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái. 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.3.1. Phương pháp điều thu thập thông tin, tài liệu - Điều tra thu thập thông tin, số liệu thứ cấp: + Tại Tổng cục Quản lý đất đai: Thu thập các thông tin, tài liệu, văn 42 bản pháp lý liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ; + Tại Phòng TN&MT Yên Bái: Thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu về tình hình quản lý và hiện trạng SDĐ của thành phố Yên Bái từ năm 2015 đến năm 2017; + Tại Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê thành phố Yên Bái: Thu thập các thông tin, tài liệu, số liệu, báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội năm 2017; + Tại Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của đơn vị, các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2015 - 2017 (Báo cáo công tác đăng ký lần đầu và đăng ký biến động QSDĐ; báo cáo về công tác lập quản lý HSĐC; các hoạt động dịch vụ công về đất đai; kết quả thu chi tài chính...). - Điều tra thu thập thông tin, số liệu sơ cấp: Điều tra phỏng vấn bằng phiếu điều tra được thiết kế sẵn đối với các hộ gia đình, cá nhân về các vấn đề liên quan đến hoạt động ĐKĐĐ trên địa bàn thành phố Yên Bái như mức độ công khai về thủ tục hành chính; mức độ tiếp cận đối với dịch vụ đăng ký, cấp GCN; quy trình, thời gian thực hiện chuyển nhượng QSDĐ; thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ đối với người dân và các khoản chi phí về phí, lệ phí khi làm thủ tục hành chính về đất đai. Số lượng phiếu điều tra là 60 phiếu trên địa bàn các phường Đồng Tâm, Yên Thịnh, Yên Ninh và xã Phúc Lộc. 2.3.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp xử lý thông tin, tài liệu, số liệu điều tra thu thập được về phục vụ cho việc nghiên cứu các vấn đề tổng quan của đề tài cũng như thực trạng hoạt động ĐKĐĐ của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái. 2.3.3. Phương pháp minh họa: Minh họa các số liệu sơ cấp, thứ cấp, số liệu đã xử lý bằng sơ đồ, biểu đồ, bảng biểu. 43 2.3.4. Phương pháp phân tích, so sánh: Phân tích tổng hợp các kết quả điều tra thu thập thông tin nhằm đánh giá khách quan thực trạng hoạt động ĐKĐĐ của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, so sánh với kinh nghiệm của các nước để rút ra những nhận định, luận cứ khoa học trong quá trình nghiên cứu. 2.3.5. Phương pháp kế thừa: Kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu trước có liên quan để tham chiếu, so sánh và luận giải các vấn đề trong quá trình nghiên cứu. 2.3.6. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn 4 phường xã nghiên cứu điều tra là phường đồng tâm, phường Yên Ninh, phường Yên Thịnh, xã Phúc Lộc. đây là các xã phường tập trung đông dân cư, là những địa phương phát sinh nhiều biến động đất đai. 2.3.7. Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến các nhà quản lý, các nhà khoa học, các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn. 44 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - Xà HỘI CỦA THÀNH PHỐ YÊN BÁI 3.1.1 Điều kiện tự nhiên a. Vị trí địa lý Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của tỉnh Yên Bái và của cả nước, có toạ độ địa lý 21040’- 21016’độ vĩ bắc; 104058’08’’-104058’15’’ độ kinh đông. Phía Bắc giáp xã Cường Thịnh - huyện Trấn Yên Phía Đông - Đông Bắc giáp xã Đại Đồng - huyện Yên Bình Phía Nam giáp xã Hậu Bổng - huyện Hạ Hòa, tỉnh Phú Thọ Phía Tây giáp xã Hưng Khánh và xã Minh Quân - huyện Trấn Yên Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Yên Bái 45 Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Yên Bái, được thành lập theo Nghị định số 05/2002/NĐ-CP ngày 11/01/2002 của Chính phủ và điều chỉnh địa giới hành chính mở rộng thành phố Yên Bái theo Nghị định số 87/2008/NĐ-CP ngày 04/8/2008 của Chính phủ. Hiện nay thành phố Yên Bái có diện tích tự nhiên 10.678,1 ha, dân số 99.830 người với 17 đơn vị hành chính, trong đó có 09 phường và 08 xã. b. Địa hình, địa mạo Thành phố Yên Bái có độ cao trung bình từ 75 - 100 m so với mực nước biển với các dạng địa hình chủ yếu là địa hình bậc thềm phù sa sông Hồng bằng phẳng (có độ cao từ 31 - 35 m so với mực nước biển); địa hình vùng đồi bát úp đỉnh bằng, sườn dốc; địa hình vùng thung lũng xen giữa đất đồi là các dải đất bằng và ruộng lúa nước. Với địa hình đất đồi rừng chiếm diện tích chủ yếu, do vậy thích hợp với trồng rừng sản xuất kết hợp bảo vệ môi trường, song lại rất khó khăn cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật của thành phố, vì vậy các khu dân cư, các cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội, kỹ thuật của thành phố chủ yếu được bố trí tập trung dọc theo các tuyến đường, được quy hoạch, thiết kế tương đối phù hợp với địa hình tự nhiên, đây cũng là nét đặc trưng riêng của thành phố Yên Bái. c. Khí hậu Các yếu tố khí hậu của thành phố Yên Bái mang đặc trưng khí hậu chuyển tiếp của miền Tây Bắc và Việt Bắc. Nhiệt độ trung bình cả năm là 23,40C, mùa nóng vào các tháng 4, 6 là 330C, mùa lạnh vào tháng 1 là 130C, tối cao tuyệt đối là 370C, tối thấp tuyệt đối là 40C. d. Thuỷ văn Sông Hồng là con sông lớn nhất chảy qua địa phận thành phố Yên Bái với chiều dài khoảng 10 km, có lưu lượng trung bình: 2.629m3/s, lưu lượng lớn nhất: 5.298m3/s, lưu lượng nhỏ nhất vào mùa kiệt: 162m3/s, tốc độ chảy 46 lớn nhất: 3,02m/s, tốc độ chảy nhỏ nhất 0,62m/s. Ngoài ra còn có các suối tự nhiên có lưu vực rộng và đều đổ ra sông Hồng như suối Ngòi Yên, suối Khe Dài, suối Yên Thịnh, suối xã Tân Thịnh... e. Tài nguyên thiên nhiên - Tài nguyên đất: khá phong phú, tập trung vào 5 nhóm đất chính là đất phù sa, đất Glay, đất đen, đất đỏ Feralit và nhóm đất tầng mỏng. Trong đó nhóm đất đỏ Feralit có diện tích lớn nhất 9.456,87 ha, chiếm 88,55% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Phân bố rải rác ở các xã, phường, những khu vực có đồi núi cao, chủ yếu ở xã Minh Bảo, phường Yên Ninh, có khả năng thích hợp với sản xuất nông - lâm nghiệp. - Tài nguyên nước: Thành phố Yên Bái có nguồn nước khá dồi dào, bao gồm cả nước mặt và nước ngầm. Ngoài sông Hồng lớn nhất có lưu lượng trung bình 2.629 m3/s, còn có nước từ các suối tự nhiên như suối Ngòi Yên, suối Khe Dài, suối Yên Thịnh cùng hệ thống các hồ tự nhiên, hồ nhân tạo, các công trình thuỷ lợi, ao nuôi thuỷ sản khá đa dạng và phong phú như hồ công viên Yên Hoà ...ăn trong quá trình hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái Trên cơ sở kết quả nghiên cứu về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, thu thập ý kiến đánh giá của người dân cho thấy: a. Những mặt được và thuận lợi - Được sự quan tâm chỉ đạo của UBND tỉnh Yên Bái, Sở TN&MT, UBND thành phố Yên Bái cũng như sự quan tâm phối hợp trong thực hiện nhiệm vụ của các cơ quan có liên quan trên địa bàn Thành phố. - Công tác quản lý Nhà nước về đất đai được quan tâm, chú trọng, nhất là trong việc lập và quản lý hồ sơ, bản đồ địa chính. - Quy trình, thời gian giải quyết hồ sơ, thành phần hồ sơ giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai nói chung, chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được quy định chi tiết, cụ thể, giúp cho việc thực hiện được thuận lợi, đúng pháp luật. 95 - Công tác cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo tính công khai, minh bạch với cơ chế “một cửa” được thực hiện tốt, góp phần giải quyết các thủ tục nhanh gọn và hiệu quả. - Trình độ chuyên môn, ý thức trách nhiệm của cán bộ thực thi ngày càng được nâng cao, cơ bản đáp ứng được yêu cầu công việc, tạo được niềm tin và sự hài lòng của người dân. b. Những khó khăn, hạn chế - Việc sát nhập Văn phòng ĐKĐĐ và Tổ chức Phát triển quỹ đất thành một đơn vị dẫn đến áp lực lớn về khối lượng công việc, số lượng hồ sơ đất đai. - Vẫn còn xảy ra các trường hợp thực hiện chưa đúng về quy trình thủ tục, hồ sơ chưa đầy đủ, tình trạng giao đất trái thẩm quyền, tranh chấp đất đai dẫn đến khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng và hạn chế đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng nói riêng. - Tình trạng một số hộ dân không phối hợp trong công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, việc xác nhận nguồn gốc và thời điểm SDĐ của một số hộ chưa rõ ràng, tình trạng xây nhà trái mục đích SDĐ ghi trên GCN... đã gây khó khăn cho công tác GPMB. - Việc xác định giá đất để bồi thường, giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ còn chưa phù hợp, gây khó khăn trong công tác GPMB, đấu giá QSDĐ, thiếu chế tài xử lý đối với các trường hợp không thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Vẫn còn tình trạng một số ít người dân chưa hài lòng về hoạt động của Văn phòng trong việc giải quyết các thủ tục hành chính đất đai, cũng như còn tình trạng phải đóng thêm chi phí khác ngoài các khoản lệ phí quy định. c. Nguyên nhân làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái Từ kết quả nghiên cứu cho thấy hiệu quả hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái còn hạn chế bởi một số 96 nguyên nhân sau đây: * Về tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động - Việc chưa thành lập Văn phòng ĐKĐĐ cấp tỉnh và có các chi nhánh ở cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã làm hạn chế đến tính chuyên nghiệp trong hoạt động của Văn phòng, nhất là khi thành phố Yên Bái thực hiện cả chức năng, nhiệm vụ của ĐKĐĐ và phát triển quỹ đất trong cùng một tổ chức. - Một số cơ chế hoạt động còn chưa rõ ràng, nhất là về cơ chế tài chính, còn phụ thuộc nhiều vào kinh phí hỗ trợ của nhà nước, trong khi khả năng tự đảm bảo chi phí hoạt động còn hạn chế. - Còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ, kịp thời giữa các bộ phận trong quá trình giải quyết công việc do đặc thù của nội dung công việc liên quan đến nhiều bộ phận giải quyết, nhiều cơ quan đơn vị phối hợp. Mặc dù đã có quy chế phối hợp giữa các cơ quan, song đối với hệ thống công chứng đa dạng như hiện nay (công chứng nhà nước và tư nhân) nên vẫn xảy ra tình trạng đã làm thủ tục công chứng, song hồ sơ không thụ lý được. * Về trình độ, năng lực và ý thức, trách nhiệm của cán bộ - Một số cán bộ còn hạn chế về trình độ, năng lực chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ, nhất là trình độ tin học của các cán bộ chuyên môn không đồng đều, năng lực phát triển phần mềm chưa mạnh. Mặc dù công nghệ số là xu hướng tất yếu trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai, song do chưa được chuyên môn hóa, thiếu thông tin hoặc các thông tin biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên hoặc có thông tin nhưng không đầy đủ nên còn nhiều hạn chế khi thực hiện chức năng cung cấp thông tin. - Vẫn còn tình trạng một số cán bộ ý thức, trách nhiệm chưa cao, chưa nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ người dân, còn có biểu hiện tiêu cực trong giải quyết thủ tục hồ sơ về đất đai. Ngoài ra do số lượng cán bộ ít trong khi lượng 97 hồ sơ nhiều (7 cán bộ phụ trách 17 xã, phường), nhất là khi nguồn lương của các cán bộ lao động hợp đồng do Văn phòng tự trả lương, không có sự hỗ trợ từ nguồn thu sự nghiệp làm ảnh hưởng đến tâm lý của các cán bộ này. * Về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ - Hiện nay do có quá nhiều văn bản pháp luật trong lĩnh vực đất đai cũng như những văn bản này luôn thay đổi, do vậy khi người SDĐ có nhu cầu thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai thường không nắm vững và chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết, do đó phải đi lại nhiều lần. - Công tác đăng ký biến động đất đai, chỉnh lý trên GCN chưa được thực hiện kịp thời, thường xuyên từ các xã, phường đến Thành phố. Theo quy định của pháp luật đất đai 2013 thì HSĐC (gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai) có nhiều thay đổi về nội dung so với trước đây, song việc cập nhật biến động vào hệ thống này theo quy định mới hầu như ít được địa phương quan tâm. - Công tác định giá đất còn nhiều hạn chế, việc xác định và cập nhật đưa vào bảng giá đất của tỉnh đối với một số tuyến đường mới chưa được quan tâm thực hiện. - Chưa xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin đất đai một cách thống nhất do số lượng hồ sơ đăng ký biến động nhiều, nhất là ở một số khu vực còn chưa đo đạc, thiếu bản đồ địa chính chính quy, dữ liệu không gian còn chưa đầy đủ, có độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóa. * Về cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật - Trụ sở làm việc nhỏ, điều kiện làm việc chật hẹp (bình quân 3,2 m2/người), việc bố trí các bộ phận chuyên môn không tập trung do việc sáp nhập 2 đơn vị thành một đơn vị, thiếu diện tích bố trí kho lưu trữ hồ sơ nên khó khăn trong quá trình cung cấp thông tin khi người dân có nhu cầu. - Máy móc, trang thiết bị kỹ thuật (máy tính, máy in) hầu hết đã lạc 98 hậu, khó khăn trong công tác in GCN, cài đặt sử dụng các phần mềm mới như VLIS, phần mềm in GCN * Một số nguyên nhân khác - Nhận thức của người dân về pháp luật đất đai nói chung của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về tổ chức đăng ký QSDĐ còn hạn chế, dẫn đến người SDĐ khi thực hiện các thủ tục hành chính phải bổ sung thông tin nhiều lần, kéo dài thời hạn giải quyết. - Một số quy định về các loại thuế và lệ phí cao, vượt quá khả năng tài chính của người dân làm cho kế hoạch cấp GCN trên địa bàn Thành phố chưa hoàn thành, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động chung của Văn phòng. 3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐKĐĐ VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THÀNH PHỐ YÊN BÁI Trên cơ sở những kết quả đạt được, những khó khăn, hạn chế và nguyên nhân, có thể đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái như sau: 3.4.1. Giải pháp hoàn thiện mô hình tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động Khẩn trương xây dựng, trình UBND tỉnh Yên Bái phê duyệt, quyết định thành lập Văn phòng ĐKĐĐ để đi vào hoạt động theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Sở TN&MT. Cùng với đó cần xây dựng, phê duyệt cơ chế tài chính cho hoạt động 99 của Văn phòng ĐKĐĐ theo đúng cơ chế đơn vị sự nghiệp bán tự chủ, trên cơ sở cân đối giữa khả năng tự chủ tài chính từ các nguồn thu phí, lệ phí, dịch vụ được giữ lại sử dụng của từng đơn vị và nguồn kinh phí phải được bố trí từ ngân sách cho biên chế sự nghiệp không có thu; kinh phí thực hiện nhiệm vụ do Nhà nước đặt hàng và mua sắm, sửa chữa thiết bị, tài sản. Trên cơ sở điều kiện thực tế của Yên Bái, cần nghiên cứu, rà soát, sửa đổi bổ sung theo thẩm quyền hoặc đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về các khoản thu, mức thu phí, lệ phí khi thực hiện các thủ tục hành chính và cung cấp thông tin đất đai; đồng thời sửa đổi quy định về sử dụng các nguồn thu để bảo đảm kinh phí cho việc kiện toàn và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ, trong đó, cần quy định cụ thể hơn việc Nhà nước giao, đặt hàng đơn vị sự nghiệp (nhất là đối với Văn phòng ĐKĐĐ) thực hiện nhiệm vụ (gồm quy định trách nhiệm của Nhà nước đối với các nhiệm vụ sự nghiệp; loại nhiệm vụ sự nghiệp phải đặt hàng; cơ chế đặt hàng). Nhà nước thực hiện bù đắp các khoản thu cho Văn phòng ĐKĐĐ khi thực hiện miễn, giảm các khoản thu từ phí, lệ phí cho người SDĐ; các nhiệm vụ phải thực hiện nhưng không có khoản thu do có yêu cầu từ các cơ quan quản lý nhà nước, tòa án... Tăng nguồn thu tài chính từ hoạt động dịch vụ để Văn phòng ĐKĐĐ đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái hiện nay cũng như sau khi thành lập Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Yên Bái, Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thành phố Yên Bái tự đảm bảo chi phí hoạt động theo hướng lâu dài và bền vững, giảm bớt phụ thuộc vào kinh phí Nhà nước cấp. Ngoài ra cần thực hiện tốt Quy chế phối hợp giữa các cơ quan hiện nay cũng như sau khi thành lập Văn phòng ĐKĐĐ, nhất là đối với cơ quan Thuế, hệ thống công chứng cũng như UBND các xã, phường. 100 3.4.2. Giải pháp về nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Phát triển nguồn nhân lực hoạt động trong bộ máy tổ chức Văn phòng ĐKĐĐ là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động. Trước thực trạng một số cán bộ còn hạn chế về trình độ, năng lực chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ, phương pháp làm việc và tinh thần trách nhiệm còn thiếu thực tế, do đó giải pháp tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, công chức của Văn phòng ĐKĐĐ đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái hiện nay cũng như Văn phòng ĐKĐĐ (trong đó có Chi nhánh tại thành phố Yên Bái) sau khi thành lập là rất quan trọng nhằm tạo ra một đội ngũ cán bộ có kiến thức chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm, có khả năng chủ động giải quyết công việc được giao. Trình độ của các cán bộ quyết định đến hiệu quả công việc của Văn phòng ĐKĐĐ. Các cán bộ cần có chuyên môn sâu, vững để giải quyết một cách nhanh nhất và đúng nhất. Do đó cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại Văn phòng ĐKĐĐ, đồng thời thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ của các chi nhánh Văn phòng về chuyên môn, nghiệp vụ như phần mềm MICRO (sử dụng quản lý bản đồ địa chính, thực hiện công tác trích đo, trích lục thửa đất, công tác cập nhật chỉnh lý...), phần mềm VILIS được sử dụng in GCN..., nâng cao trình độ về công nghệ thông tin để phù hợp với yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, tạo nên kỹ năng làm việc cho các cán bộ đạt hiệu quả cao. Tiếp tục nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân cho đội ngũ cán bộ thông qua việc tuyên truyền, giáo dục, động viên tư tưởng, tăng cường kiểm tra, giám sát trong thực thi công vụ. Việc đào tạo nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã có ý nghĩa rất rất quan trọng bởi các quan hệ đất đai đều được xác lập từ cơ sở, mọi biến động đều phát sinh 101 trên những thửa đất cụ thể và con người cụ thể, vì vậy cần nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã. 3.4.3. Giải pháp về chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ Trước hết cần ưu tiên bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương cho thực hiện nhiệm vụ thường xuyên hàng năm về đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN, xây dựng cơ sở DLĐĐ trên toàn địa bàn Thành phố. Đồng thời chỉ đạo, hướng dẫn rà soát theo từng tờ bản đồ địa chính, trong đó xác định cụ thể có bao nhiêu thửa đất đã biến động, những tờ bản đồ nào đã chỉnh lý biến động, những thửa đất thửa đất, tờ bản đồ nào chưa chỉnh lý biến động và đánh giá phần trăm (%) số thửa đất biến động trong tờ bản đồ so với tổng số thửa đất có trong tờ bản đồ; rà soát số lượng, chất lượng các loại sổ trong HSĐC như: sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCN, sổ theo dõi biến động đất đai. Trên kết quả đã rà soát, xây dựng kế hoạch, tiến độ thực hiện dự án đo vẽ, chỉnh lý biến động HSĐC. Thực hiện kịp thời việc cung cấp hồ sơ, biên bản kiểm tra hiện trạng, trích đo thửa đất để đẩy nhanh công tác kê khai đăng ký cấp GCN lần đầu, cấp mới. Sau khi làm thủ tục cấp GCN trả kết quả cho người dân theo đúng phiếu hẹn trả kết quả phải gửi thông báo về UBND xã, phường để các cán bộ quản lý và cập nhật sổ sách. Đối với những địa bàn HSĐC chưa có bản đồ số hóa, cần khắc phục bằng biện pháp tăng cường công tác cấp đổi GCN hàng loạt sang bản đồ địa chính nhằm thống nhất dữ liệu bản đồ, tránh sai sót khi thực hiện các giao dịch sau này như công tác đăng ký biến động, giao dịch bảo đảm. Phối hợp tốt với các cơ quan, bộ phận có liên quan khi thực hiện các dự án thu hồi đất của người dân trên địa bàn Thành phố để tiến hành chỉnh lý kịp thời GCN của người dân nơi thu hồi đất; trong trường hợp không chỉnh lý được thì thực hiện cấp đổi bìa mới theo bản đồ địa chính cho người dân phục 102 vụ cho công tác quản lý sau này. Tiếp tục đẩy nhanh ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở DLĐĐ, đảm bảo công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai được đồng bộ hóa, hiện đại hóa. Nhanh chóng hoàn thiện việc ứng dụng phần mềm VILIS để xây dựng cơ sở DLĐĐ trên địa bàn toàn Thành phố nói riêng và toàn tỉnh Yên Bái nói chung. Với mô hình tổ chức mới, Văn phòng ĐKĐĐ (tỉnh và các chi nhánh) phải có trách nhiệm thực hiện cập nhật, chỉnh lý biến động HSĐC thường xuyên và cung cấp bảo sao HSĐC (dạng số và dạng giấy) cho UBND cấp xã theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT. Công tác cập nhật chỉnh lý, hoàn thiện HSĐC cần được phân cấp rõ ràng giữa Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Yên Bái và các chi nhánh, trong đó có chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thành phố Yên Bái. Văn phòng ĐKĐĐ cập nhật các tổ chức, các chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ cập nhật chỉnh lý hộ gia đình, cá nhân, tuy nhiên cần thống nhất dùng chung trên một nền bản đồ địa chính và các loại sổ sách hiện có. Đồng thời đối với những xã, phường mà sổ sách, hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có những sổ sách bị thất lạc, cần tiến hành lập sổ mới tránh quản lý bị gián đoạn lâu. Thực hiện quản lý tốt hồ sơ dạng giấy hiện đang sử dụng và tiến hành thành lập HSĐC dạng số theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về HSĐC. 3.4.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật Để thực hiện những công việc chuyên môn có liên quan đến hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái hiện nay cũng như sau khi thành lập Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Yên Bái có chi nhánh tại thành phố Yên Bái, một trong những điều không thể thiếu là cơ sở vật chất, trang thiết bị. 103 Trước thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị còn hạn chế như hiện nay, trước hết cần đầu tư cơ sở, trang thiết bị phải đảm bảo đáp ứng những điều kiện, phương tiện tối thiểu bao gồm: phòng làm việc để đảm bảo điều kiện làm việc cho cán bộ; phòng (kho) lưu trữ hồ sơ để đảm bảo cho công tác lưu trữ và khai thác tài liệu; mua thêm máy móc trang thiết bị kỹ thuật như máy đo điện tử, máy tính, máy in A3, máy scan, phầm mềm về bản đồ để phục vụ công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai, cấp GCN và đăng ký biến động, hoàn thiện HSĐC; cũng như các thiết bị đo đạc phục vụ thành lập, chỉnh lý bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, thực hiện chuẩn hóa dữ liệu đã có và chuẩn hóa quy trình thu thập, cập nhật thông tin đất đai; xây dựng các công cụ phần mềm hỗ trợ cho công tác thu thập và cập nhật thông tin đất đai. Việc đầu tư trang thiết bị, máy móc, đặc biệt là hệ thống máy tính cần phải được xem xét, tính toán để đảm bảo tính năng nâng cấp, cập nhật thường xuyên, đáp ứng được yêu cầu đẩy mạnh việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở DLĐĐ, bảo đảm cho mô hình Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động có hiệu quả theo mô hình dịch vụ công điện tử; đồng thời đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hệ thống ứng dụng công nghệ thông tin cho Văn phòng ĐKĐĐ để có thể trao đổi thông tin với cơ quan thuế theo hình thức điện tử khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người SDĐ... 3.4.5. Các giải pháp khác Ngoài các giải pháp nêu trên cũng cần quan tâm thực hiện đồng bộ một số giải pháp khác như: - Tiếp tục lồng ghép các thủ tục hành chính có liên quan nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính để sớm giải quyết yêu cầu của người SDĐ đúng hoặc trước hạn trả kết quả theo quy định, tránh gây phiền hà cho người dân, trong đó Bộ phận “một cửa” tiếp nhận hồ sơ phải tăng cường hướng dẫn, cung cấp 104 các mẫu đơn, tờ khai xác định nghĩa vụ tài chính cho người SDĐ ghi đầy đủ các thông tin trong đơn và tờ khai để việc thẩm tra hồ sơ, xác định được nghĩa vụ tài chính được thuận lợi, tránh cho người SDĐ phải đi lại nhiều lần. - Đẩy mạnh, đổi mới phương thức trong công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật đất đai để nâng cao nhận thức của người dân nói chung cũng như các quy định về thủ tục hành chính, ĐKĐĐ cho người SDĐ nói riêng. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt động của tổ chức ĐKĐĐ để nâng cao ý thức, trách nhiệm của các cán bộ thực thi công vụ cũng như tìm ra giải pháp khắc phục những tồn tại, mâu thuẫn trong quá trình thực thi hệ thống pháp luật đất đai. - Nghiên cứu, tiếp tục đề xuất các chính sách về thuế, lệ phí trong hoạt động tài chính đất đai phù hợp với điều kiện thực tế của tỉnh Yên Bái nói chung và trên địa bàn thành phố Yên Bái nói riêng. 105 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. KẾT LUẬN (1) Thành phố Yên Bái là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Yên Bái với tổng diện tích tự nhiên là 10.678,1 ha, dân số 99.830 người, là địa bàn có tốc độ đô thị hoá nhanh, giá trị tổng sản lượng các ngành kinh tế năm 2017 đạt trên 2.084 tỷ đồng. (2) Công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái nói riêng mặc dù còn nhiều khó khăn, song đã đạt được những kết quả nhất định, dần đưa công tác quản lý đất đai trên địa bàn đi vào nề nếp, trong đó việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai có nhiều tiến triển. Công tác lập và quản lý HSĐC thực hiện khá tốt. Đến hết năm 2017, công tác cấp GCN đất nông nghiệp đạt 93,59% về số hộ đăng ký với diện tích đạt 55,0%, còn lại 45% là diện tích chưa đủ điều kiện; đất lâm nghiệp tỷ lệ tương ứng là 87,49%, 77,95% và 42,36%; đất ở đô thị tương ứng là 94,85%, 74,59% và 18,82%; đất ở nông thôn tương ứng là 94,21%, 94% và 2,54%. Từ năm 2015 - 2017 đã thực hiện 6.187 hồ sơ chuyển nhượng trên cơ sở quy trình 7 bước, thời gian thực hiện 10 ngày. Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phát triển quỹ đất và đấu giá QSDĐ được thực hiện theo đúng quy định của Luật, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. (3) Đa số người dân đều đánh giá hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố đã có nhiều tiến bộ, cải thiện rõ ràng với tỷ lệ ý kiến cho rằng thủ tục hành chính được công khai đạt 85%, mức độ tiếp cận dịch vụ cấp GCN là 87%, tiến độ giải quyết hồ sơ đúng hẹn đạt 70% và 90% hài lòng về thái độ, mức độ hướng dẫn cho người dân của cán bộ, 92% ý kiến cho rằng không phải đóng các khoản lệ phí ngoài quy định. Tuy nhiên vẫn 106 còn một tỷ lệ nhất định người dân chưa hài lòng đối với các nội dung nêu trên, điều này đòi hỏi cần sớm được khắc phục trong thời gian tới. (4) Để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái cần sớm thành lập Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại thành phố Yên Bái theo đúng quy định của pháp luật đất đai 2013, hoạt động theo cơ chế đơn vị sự nghiệp bán tự chủ; tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, ý thức trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức; hoàn thiện công tác chuyên môn, nghiệp vụ về đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN, xây dựng cơ sở DLĐĐ; đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị; tăng cường phổ biến pháp luật, thanh tra, kiểm tra cũng như cần có các chính sách thuế, lệ phí về đất đai cho phù hợp. 2. KIẾN NGHỊ - Đề tài nghiên cứu trong bối cảnh tỉnh Yên Bái chưa thành lập Văn phòng ĐKĐĐ cũng như việc sáp nhập 2 đơn vị (gồm Văn phòng ĐKĐĐ và Tổ chức Phát triển quỹ đất) trên địa bàn Thành phố nên không đủ điều kiện để đánh giá đầy đủ tất cả các hoạt động của Văn phòng theo chức năng, nhiệm vụ được giao, vì vậy cần có những nghiên cứu tiếp theo toàn diện hơn. - Đề tài chỉ nghiên cứu điểm trên 4 đơn vị hành chính là phường Đồng Tâm, phường Yên Thịnh, phường Yên Ninh, xã Phúc Lộc và điều tra 60 phiếu đối với người dân, do đó những đánh giá còn chưa đảm bảo tính khách quan, chính xác về hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, vì vậy cần có nghiên cứu tiếp đầy đủ trên toàn bộ địa bàn 17 đơn vị hành chính cấp xã cũng như cần nhiều hơn về số lượng phiếu điều tra. 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai, Hà Nội. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 5. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính (2015), Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội. 6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2015), Thông tư số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địa chính; xác định giá thuê đất, giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với công ty nông, lâm nghiệp, Hà Nội. 7. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017), Báo cáo tình hình thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đến ngày 31 tháng 5 năm 2017, Hà Nội. 8. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ- CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai, Hà Nội. 108 9. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội. 10. Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 11. Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức hoạt động của tổ chức đăng ký đất đai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển, Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội. 12. Nguyễn Thị Song Hiền (2012), Nghiên cứu đặc điểm và tính kế thừa của hệ thống chính sách, pháp luật đất đai từ năm 1945 đến nay nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội. 13. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái (2015), Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Yên Bái. 14. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái (2015), Báo cáo kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu trên địa bàn thành phố Yên Bái, Yên Bái. 15. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái (2016), Số liệu thống kê đất đai năm 2016 của thành phố Yên Bái, Yên Bái. 16. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái (2017), Số liệu thống kê đất đai năm 2017 của thành phố Yên Bái, Yên Bái. 17. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái (2017), Báo cáo tổng kết công tác năm 2017 và phương hướng, nhiệm vụ 2018, Yên Bái. 18. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái (2017), Báo cáo kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên 109 địa bàn thành phố Yên Bái, Yên Bái. 19. Tổng cục Quản lý đất đai (2009), Tài liệu hội thảo đăng ký đất đai ở Pháp, Hà Nội. 20. Tổng cục Quản lý đất đai (2013), Báo cáo đánh giá hoạt động của hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp trong cả nước, Hà Nội. 21. UBND thành phố Yên Bái (2017), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội năm 2017 và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2018, Yên Bái. 22. UBND tỉnh Yên Bái (2016), Quyết định số 664/QĐ-UBND ngày 06/4/2016 về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, Yên Bái. 23. UBND tỉnh Yên Bái (2017), Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 25/9/2017 về việc ban hành Quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh Yên Bái, Yên Bái. 24. Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái (2016), Quyết định số 123/QĐ-VPĐKĐĐ ngày 15/8/2016 về việc Ban hành Quy chế làm việc của Văn phòng Đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thành phố Yên Bái, Yên Bái. 110 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Yên Bái Phụ lục 2: Biến động sử dụng đất năm 2016 - 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái Phụ lục 3: Mẫu phiếu kết quả điều tra 111 Phụ lục 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Yên Bái Đơn vị:ha STT Chỉ tiêu Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 10.678,1 100,00 1 Đất nông nghiệp NNP 7.149,1 66,95 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3.020,5 42,25 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1.001,8 33,17 1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 658,7 65,75 1.1.1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 343,1 34,25 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 2.018,7 66,83 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 3.904,0 54,61 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 3.904,0 100,00 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 220,5 3,08 1.4 Đất làm muối LMU 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 4,0 0,06 2 Đất phi nông nghiệp PNN 3.452,9 32,34 2.1 Đất ở OTC 681,0 19,72 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 244,2 35,86 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 436,8 64,14 2.2 Đất chuyên dùng CDG 1.888,6 54,70 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 29,9 1,58 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 418,6 22,16 2.2.3 Đất an ninh CAN 42,9 2,27 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 174,1 9,22 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 473,1 25,05 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 749,9 39,71 2.3 Đấtcơ sở tôn giáo, tín ngưỡng TON 3,1 0,09 112 STT Chỉ tiêu Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) 2.4 Đấtcơ sở tín ngưỡng TIN 5,7 0,17 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, NHT NTD 45,6 1,32 2.6 Đất sông ngòi, kênh rạch, suối SON 598,8 17,34 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 224,8 6,51 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 5,4 0,16 3 Đất chưa sử dụng CSD 76,1 0,71 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 43,5 57,16 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 32,6 42,84 (Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Yên Bái, 2017) 113 Phụ lục 2: Biến động sử dụng đất năm 2016 - 2017 trên địa bàn thành phố Yên Bái Đơn vị:ha Thứ tự MỤC ĐÍCH SDĐ Mã Diện tích năm 2016 Diện tích năm 2017 Tăng (+) giảm(-) (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(4)- (5) Tổng diện tích tự nhiên 10678,10 10678,10 0 1 Đất nông nghiệp NNP 7180,80 7149,10 -31,7 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3042,80 3020,50 -22,3 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1012,60 1001,80 -10,8 1.1.1. 1 Đất trồng lúa LUA 667,40 658,70 -8,7 1.1.1. 2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 354,20 343,10 -11,1 1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 2030,10 2018,70 -11,4 1.2 Đất lâm nghiệp LNP 3913,70 3904,00 -9,7 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 3913,70 3904,00 -9,7 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 0 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 0 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 224,30 220,50 -3,8 1.4 Đất làm muối LMU 0 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 4,0 4 2 Đất phi nông nghiệp PNN 3420,20 3452,90 32,7 2.1 Đất ở OTC 662,60 681,00 18,4 2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 227,40 244,20 16,8 2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 435,20 436,80 1,6 2.2 Đất chuyên dùng CDG 1872,60 1888,60 16 2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 29,70 29,90 0,2 2.2.2 Đất quốc phòng CQP 418,60 418,60 0 2.2.3 Đất an ninh CAN 42,90 42,90 0 2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 174,50 174,10 -0,4 2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 475,10 473,10 -2 2.2.6 Đất có mục đích công cộng CCC 731,70 749,90 18,2 2.3 Đất cơ sở tôn giáo TON 3,30 3,10 -0,2 2.4 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 5,40 5,70 0,3 2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễNHT NTD 45,60 45,60 0 2.6 Đất sông ngòi, kênh rạch, suối SON 598,80 598,80 0 2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 226,50 224,80 -1,7 2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 5,40 5,40 0 3 Đất chưa sử dụng CSD 77,10 76,10 -1 3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 44,80 43,50 -1,3 3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 32,30 32,60 0,3 (Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Yên Bái, 2017)