Luận án Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ - Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội

GS.TS. Nguyễn Thị Phượng 2. TS. Lê Thị Bích Thuận HÀ NỘI, 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ Quản lý công “Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ - Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu khoa học do tôi thực hiện. Các số liệu trích dẫn trong luận án có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng và trung thực. Kết quả luận án chưa được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Thiều Thị Thu Hương MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT MỤC LỤC BẢNG MỤC LỤC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1.CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRÊN THẾ GIỚI ...................................... 13 1.1.1.Nhóm công trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị........... 13 1.1.2.Nhóm công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị....................................................................................................................19 1.2.CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở VIỆT NAM ............................................. 24 1.2.1. Nhóm công trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị 24 1.2.2. Nhóm công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung cư cũ trong đô thị .................................................................................................................... 28 1.3. NHẬN XÉT VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ....................................................... 32 1.4. VẤN ĐỀ LUẬN ÁN CẦN GIẢI QUYẾT ............................................................... 33 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ......................................................................................... 34 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ 2.1. KHU CHUNG CƯ CŨ VÀ TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ ................................... 35 2.1.1. Khu chung cư cũ ........................................................................................................... 35 2.1.2. Tái thiết khu chung cư cũ ............................................................................................. 42 2.1.3. Tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững ....................................... 44 2.2. LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ ............................................................................................................................................ 50 2.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ .................................. 50 2.2.2. Tính tất yếu của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ...................... 53 2.2.3. Vai trò Nhà nước trong quản lý tái thiết khu chung cư cũ .......................................... 54 2.2.4. Nội dung quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ....................................... 57 2.3. KINH NGHIỆM THẾ GIỚI .................................................................................... 69 2.3.1. Kinh nghiệm quốc tế về quản lý tái thiết khu chung cư cũ ......................................... 69 2.3.2. Bài học kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam .......................................................... 76 2.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ......................................................................................... 78 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ- NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1.TÌNH HÌNH TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI . 79 3.1.1. Khái quát chung về khu chung cư cũ tại Hà Nội ....................................................... 79 3.1.2. Thực trạng tái thiết khu chung cư cũ tại Hà Nội ......................................................... 84 3.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ 3.2.1. Thực trạng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ............................................................................................................. 93 3.2.2.Thực trạng cơ chế, chính sách tái thiết khu chung cư cũ ............................................. 97 3.2.3. Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước và đội ngũ cán bộ công chức quản lý tái thiết khu chung cư cũ ...................................................................................................................... 99 3.2.4. Thực trạng quản lý tổ chức thực hiện tái thiết khu chung cư cũ.............................. 106 3.2.5. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm ........................................ 123 3.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KHU CHUNG CƯ CŨ .......................................................................................................................................... 126 3.3.1. Kết quả đạt được ........................................................................................................ 126 3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân ................................................................................. 126 CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ 4.1. QUAN ĐIỂM VÀ PHƯƠNG HƯỚNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ ..................................................................................... 132 4.1.1. Quan điểm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ............................... 132 4.1.2. Quan điểm của luận án về quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ ....... 133 4.1.3. Phương hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội .......................................................................................................... 135 4.2. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ .......................................................................................................................................... 136 4.2.1. Đề xuất bộ tiêu chí với các chỉ tiêu đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững ....................................................................................................................... 136 4.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách về tái thiết khu chung cư cũ ... 137 4.2.3. Nhóm giải pháp về tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ công chức .................................. 143 4.2.4.Nhóm giải pháp quản lý nhà nước về tổ chức thực hiện ............................................. 146 4.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 160 4.3.1. Với cấp Trung Ương .................................................................................................. 160 4.3.2. Với Chính quyền đô thị .............................................................................................. 160 4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ....................................................................................... 161 PHẦN KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 162 DANH MỤC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ ................................................ 164 DANH MỤC VIẾT TẮT CBCC Cán bộ công chức CĐCD Cộng đồng cư dân DN Doanh nghiệp KCCC Khu chung cư cũ PTBV Phát triển bền vững QHĐT Quy hoạch đô thị QLNN Quản lý nhà nước QLN&TTBĐS Quản lý nhà và thị trường bất động sản TN-MT Tài nguyên môi trường TTBĐS Thị Trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam MỤC LỤC BẢNG Bảng 2.1: Các tiêu chí đánh giá dự án tái thiết phát triển bền vững của Lesley Hemphill..56 Bảng 2.2: Xây dựng bộ tiêu chí đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững ............................................................................................................................. 49 Bảng 3.1: Các chung cư trong KCCC đã thực hiện tái thiết[44] ...85 Bảng 3.2: Thời gian, tiến độ thực hiện dự án tái thiết tại 04 KCCC ................................. 92 Bảng 3.3: Số lượng cán bộ công chức phụ trách quản lý tái thiết khu chung cư cũ........ 105 Bảng 3.4: Các chỉ tiêu trong ý tưởng quy hoạch khu Nguyễn Công Trứ ........................ 108 Bảng 3.5: Danh sách nhà đầu tư lập quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ ...................... 109 Bảng 3.6: Các chỉ tiêu trong phương án quy hoạch khu chung cư cũ của nhà đầu tư .... 110 Bảng 3.7: Hình thức lựa chọn Chủ đầu tư thực hiện tái thiết khu chung cư cũ ............... 113 Bảng 3.8: Hệ số bồi thường diện tích tái định cư tại chỗ ................................................ 116 Bảng 4.1: Đề xuất Bộ tiêu chí với các chỉ tiêu đánh giá tái thiết khu chung cư cũ...137 MỤC LỤC BIỂU Biểu 3.1: Đánh giá về mức độ phù hợp với khả năng tài chính của gia đình .................... 87 Biểu 3.2: Kết quả khảo sát người dân về chất lượng nhà chung cư đã xây dựng lại ......... 88 Biểu 3.3: Quản lý chung cư sau xây dựng lại .................................................................... 91 Biểu 3.4: Kết quả khảo sát người dân về chất lượng môi trường nhà chung cư sau khi đã xây dựng lại ........................................................................................................................ 91 Biểu 3.5: Tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng khu chung cư ..................... 114 Biểu 3.6: Mong muốn của cư dân về các lợi ích xã hội ................................................... 121 MỤC LỤC HÌNH Hình 2.1. Quy trình quản lý nhà nước về lập quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ .......... 69 Hình 3.2: Thực trạng kiến trúc khu chung cư Nguyễn Công Trứ - Hà Nội..81 Hình 3.3: Thực trạng khu chung cư Kim Liên - Hà Nội.................................................. 82 Hình 3.4: Ống nước tự lắp của các căn hộ nhà B4 - Khu Thành Công ............................. 82 Hình 3.5: Mô hình quản lý nhà chung cư sau đầu tư ......................................................... 90 Hình 3.6: Sơ đồ Bộ máy QLNN về tái thiết khu chung cư cũ ......................................... 101 Hình 3.7: Quy trình thực hiện tái thiết KCCC (Theo nghị định 101/2015/NĐ-CP ) ..... 103 Hình 4.1: Đề xuất hoàn thiện bộ máy QLNN về tái thiết KCCC.145 MỤC LỤC HỘP Hộp 3.1: Ý kiến cư dân về giá diện tích tăng thêm so với căn hộ cũ ................................ 87 Hộp 3.2: Ý kiến của doanh nghiệp về cơ chế, chính sách ................................................ 99 Hộp 3.3: Ý kiến cán bộ quản lý về cơ chế, chính sách ...................................................... 99 Hộp 3.4: Phỏng vấn cán bộ quản lý về chất lượng công chức quản lý tái thiết khu chung cư cũ ................................................................................................................................. 105 Hộp 3.5: Phỏng vấn người dân về giá diện tích căn hộ tăng thêm .................................. 116 Hộp 3.6: Ý kiến của cư dân về mức bồi thường .............................................................. 119 Hộp 3.7: Ý kiến của cư dân về mức bồi thường .............................................................. 119 Hộp 3.8: Ý kiến của doanh nghiệp về mức bồi thường ................................................... 120 Hộp 3.9: Ý kiến của người dân về niềm tin với doanh nghiệp ........................................ 122 Hộp 3.10: Ý kiến của người dân về doanh nghiệp .......................................................... 122 Hộp 3.11: Ý kiến của người dân về mức bồi thường ....................................................... 123 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đô thị là một thực thể kinh tế - xã hội phức tạp, luôn vận động và phát triển không ngừng. Sự phát triển đô thị được đặc trưng bởi hai quy trình đồng thời là sự suy giảm xuống cấp của khu vực lõi và sự mở rộng lan toả của khu vực ven đô thị (Akundi 2005). Hai quy trình này đan xen và tác động ngược chiều với nhau, sự mở rộng lan toả của đô thị sẽ đẩy nhanh sự suy giảm của khu vực lõi nội thành và ngược lại. Trong quy trình đó, Chính phủ luôn cần phải nỗ lực can thiệp vào cải tạo, tái thiết khu vực lõi trung tâm đô thị để khôi phục các giá trị vốn có và phát triển thêm các giá trị mới theo xu hướng của thời đại [83]. Chính vì vậy tái thiết đô thị là hoạt động mang tính tất yếu diễn ra ở mọi quốc gia trên thế giới khi các khu vực lõi của đô thị bị suy giảm chức năng, xuống cấp không còn khả năng phục hồi hoặc sự cải tạo phục hồi không đảm bảo tính hiệu quả. Lý do xuống cấp này ở các địa phương là khác nhau, có thể do tác động của yếu tố thời gian, sự gia tăng dân số, sự thay đổi về công nghệ, điều kiện sống hay điều kiện kinh tế, văn hoá, xã hội [87]. Ở các nước phát triển (Mỹ, Anh..), công cuộc tái thiết đô thị, xoá bỏ các khu nhà ổ chuột tại khu vực nội đô bắt đầu được thực hiện từ những năm 1940 của thế kỷ 20 [91]. Tại các đô thị Việt Nam hoạt động tái thiết khu vực lõi trung tâm cũ đô thị đang diễn ra song hành với hoạt động xây mới, dưới tác động của đô thị hóa các khu vực này xuống cấp nhanh chóng, quá tải về dân số, về hạ tầng, nhiều khu chức năng cũ không còn phù hợp và cần thay đổi để để đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội hiện đại. Trong quá trình tái thiết đó, khu chung cư cũ là đối tượng đang giành được sự quan tâm bởi tính phức tạp và tầm ảnh hưởng sâu rộng của nó. Các khu chung cư cũ trong đô thị Việt Nam được xây dựng theo các giai đoạn 1960 - 1970, 1970 – 1980 và đầu những năm 1990 [56], tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Vinh, Cần Thơ, Thanh Hoá, Việt Trì... Hà Nội chiếm số lượng lớn nhất có khoảng 1579 chung cư cũ được phân thành 2 nhóm là chung cư tập trung theo khu (76 khu và 1273 nhà chung cư) và nhà chung cư riêng lẻ (306 chung cư) [13]. Sau đó là thành phố Hồ Chí Minh hiện có 1.022 chung cư, trong đó có 570 chung cư, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 tập trung chủ yếu ở các quận nội thành. Được thiết kế và xây dựng trong thời kỳ bao cấp do đó tiêu chuẩn kỹ thuật, tổ chức không gian và và chức năng công trình lạc hậu không đảm bảo tiêu chuẩn nhà ở theo quy định hiện tại (diện tích căn hộ nhỏ từ 12- 45m2, không có thang máy, hệ thống 2 hạ tầng bị quá tải, thiếu chỗ để xe, vui chơi..)[29] . Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước đối với các khu chung cư cũ không nghiêm dẫn đến quy hoạch, cảnh quan, hình thức kiến trúc công trình bị biến dạng do tình trạng xây dựng lấn chiếm, cơi nới tuỳ tiện[3]. Thêm vào đó, lượng dân cư của các khu chung cư cũ tăng lên 1,5-2 lần so với thiết kế ban đầu, đa phần là người thu nhập thấp không đủ khả năng tài chính để chuyển đến nơi mới tốt hơn [65]. Tình trạng xuống cấp hiện nay của các khu chung cư cũ rất nghiêm trọng, tác động tiêu cực đến đời sống của những người dân cư ngụ cũng như sự phát triển chung của đô thị. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã đã đưa nhiệm vụ cải tạo, tái thiết khu chung cư cũ như một chiến lược trọng tâm trong phát triển đô thị. Chủ trương đã được thống nhất trong nghị quyết số 34/NQ-CP/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp. Chính phủ đã xác định mục tiêu: “Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại”[98]. Cụ thể hóa nội dung này, trong nghị định 101/CP-NĐ/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, xác định: “Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập)”[104]. Nhiều giải pháp quy hoạch đã được các nhà nghiên cứu đề xuất, các gói kinh phí đã được Nhà nước trực tiếp hỗ trợ cho triển khai các dự án thí điểm một số khu điển hình như khu Nguyễn Công Trứ, Khu Kim Liên cũng như hệ thống cơ chế, chính sách được ban hành, tuy nhiên sau hơn 10 năm triển khai thực hiện chủ trương tái thiết khu chung cư cũ, kết quả mới chỉ dừng ở việc tái thiết một số toà nhà chung cư đơn lẻ mà chưa có mục tiêu rõ ràng và một kế hoạch hành động mang tính tổng thể. Tại Hà Nội, tỷ lệ nhà chung cư được xây dựng mới chỉ đạt 1% so với mục tiêu (14 nhà chung cư được xây mới lại trên tổng số 1579 nhà chung cư của toàn thành phố). Sở dĩ kết quả như vậy là do tính phức tạp của loại hình nhà chung cư này như đa dạng về sở hữu, hạn chế về nguồn lực tài chính, doanh nghiệp thiếu động lực tham gia, thiếu sự đồng thuận của cư dân và xung đột lợi ích giữa các bên tham gia dẫn đến những mâu thuẫn không thể giải quyết làm tiến độ chậm trễ. 3 Trong bối cảnh đô thị hóa và xu thế phát triển bền vững hiện nay, việc quản lý tái thiết khu chung cư cũ càng trở nên phức tạp bởi các xung đột, mâu thuẫn lợi ích giữa các bên liên quan, vì vậy cần được xem xét trên tổng thể các khía cạnh kinh tế - xã hội - văn hoá - môi trường trong mối tương quan đa chiều giữa các bên liên quan. Để giải quyết vấn đề này cần có sự quản lý chuẩn xác và chặt chẽ của Nhà nước ở nhiều công đoạn, từ định hướng quy hoạch, huy động sự tham gia của các doanh nghiệp, giám sát triển khai thực hiện, đảm bảo quyền tham gia của người dânTất cả các khâu đều đang có vướng mắc chưa tìm được biện pháp tháo gỡ trên cả phương diện lý luận và thực tế, do chưa có phương thức và quy trình thực hiện phù hợp nên các dự án ách tắc không thể triển khai. Hiện nay, ở Việt Nam có nhiều nghiên cứu về tái thiết khu chung cư cũ trên các phương diện quy hoạch, thiết kế kiến trúc, không gian...tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào hệ thống hóa các cơ sở lý luận cho công tác quản lý. Vì vậy đề tài “Quản lý Nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ - Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội” là cần thiết để xây dựng cơ sở lý luận cho công tác quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ thành một khu ở mới đảm bảo chất lượng sống tốt cho cư dân, hướng tới sự phát triển bền vững và thúc đẩy sự phát triển chung của toàn đô thị. Đề tài tiếp cận trên góc độ quản lý nhà nước, tập trung vào phân tích, đánh giá hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ, từ đó đề xuất tổ chức bộ máy quản lý cũng như những giải pháp hữu hiệu bảo đảm quá trình tái thiết khu chung cư cũ đạt hiệu quả. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu của luận án là đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. Tìm ra các “rào cản” của quản lý nhà nước. Từ đó đề xuất các quan điểm, giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục tiêu trên, đề tài cần thực hiện các nhiệm vụ: Một là, Tổng quan các công trình trong nước và trên thế giới có liên quan tới đề tài nghiên cứu để làm rõ các “khoảng trống” trong quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ, xác định những vấn đề luận án cần giải quyết. Hai là, Rà soát, tổng hợp và phân tích các văn bản pháp luật liên quan 4 Ba là, Xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn cho quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. Trong đó làm rõ nội hàm của khái niệm “Tái thiết khu chung cư cũ”; Vai trò, nội dung cũng như các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. Bốn là, Nghiên cứu các tình huống điển hình để từ đó phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đối tái thiết khu chung cư cũ. Năm là, Tổng hợp, phân tích, xử lý kết quả, đánh giá và đề xuất các giải pháp, kiến nghị. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.Đối tượng nghiên cứu của đề tài - Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận án là hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ. - Tại các đô thị lớn của Việt Nam có khoảng 3000 chung cư, được phân loại thành 2 nhóm là chung cư tập trung theo khu và nhà chung cư riêng lẻ. Khu chung cư và chung cư riêng lẻ có những đặc điểm khác nhau dẫn đến nội dung, phương thức quản lý tái thiết khác nhau. Khu chung cư có sự liên kết toàn khu, kết nối các tòa nhà với nhau bằng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cung cấp các dịch vụ tiện ích đảm bảo tính tổng thể. Vì vậy một nội dung quan trọng của QLNN đối với tái thiết KCCC là quản lý quy hoạch toàn khu mà các chung cư riêng lẻ không cần thiết phải đáp ứng. Trong luận án, tác giả chỉ nghiên cứu về hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết các khu chung cư cũ, không giải quyết cho các chung cư cũ nằm riêng lẻ. 3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài - Phạm vi về không gian: Luận án lựa chọn thành phố Hà Nội làm địa bàn khảo sát nghiên cứu bởi Hà Nội là đô thị có số lượng khu chung cư cũ tập trung nhiều nhất, các vướng mắc cũng mang tính đại diện cho các đô thị lớn khác. - Phạm vi về thời gian: Luận án tập trung đánh giá hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ giai đoạn sau khi Luật Nhà ở được ban hành và các hoạt động tái thiết khu chung cư cũ chính thức được pháp lý hóa, thời gian sau năm 2005. 4. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu 4.1.Câu hỏi nghiên cứu 1. Mục tiêu phát triển bền vững được thực hiện như thế nào trong quản lý tái thiết khu chung cư cũ tại đô thị Việt Nam? 5 2. Những “rào cản” của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ? 3. Cần có các giải pháp gì để hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ? 4.2.Giả thuyết nghiên cứu - Việc tái thiết các khu chung cư cũ đang thực hiện theo từng nhà riêng lẻ, chưa đảm bảo tính tổng thể và mục tiêu phát triển bền vững. - “Rào cản” của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ là: hệ thống văn bản pháp luật, cơ chế chính sách chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia; Chưa có đơn vị chuyên trách quản lý tái thiết khu chung cư cũ; Quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ chưa đảm bảo số lượng và chất lượng; Xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và cộng đồng dân cư chưa được điều tiết hợp lý. Nếu những hạn chế này được điều chỉnh hợp lý sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ và chất lượng tái thiết khu chung cư cũ. - Công tác quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ nếu được hoàn thiện từ việc lập quy hoạch, kế hoạch đến tổ chức bộ máy quản lý, điều tiết xung đột giữa các chủ thể để cùng hợp tác bình đẳng, công bằng, cân bằng đa lợi ích thì quá trình tái thiết sẽ đạt được mục tiêu xác định. 5. Phương pháp nghiên cứu Luận án áp dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khác nhau nhằm tăng độ tin cậy của kết quả, bao gồm: Phương pháp so sánh (So sánh giữa nhu cầu tái thiết và thực tế tái thiết), phương pháp chuyên gia, phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu, phương pháp điều tra xã hội học... 5.1.Phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu Phương pháp nghiên cứu/khảo cứu tài liệu là phương pháp thu thập thông tin một các có hệ thống dựa trên nguồn thông tin thu thập được từ những tài liệu tham khảo có sẵn (hồ sơ, báo cáo, các công trình nghiên cứu đã có trong lĩnh vực, sổ sách thống kê) để hình thành khung lý thuyết, xây dựng cơ sở luận cứ nhằm chứng minh giả thuyết nghiên cứu Để thực hiện đề tài quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ, luận án sử dụng 2 nguồn tài liệu để nghiên cứu đó là tài liệu thứ cấp và tài liệu sơ cấp. - Nghiên cứu tài liệu thứ cấp: Nguồn tài liệu thứ cấp được sử dụng nhằm đưa lại cái nhìn tổng thể và đa chiều về quá trình cải tạo, tái thiết khu chung cư cũ. Các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ những nguồn chính sau: 6 + Các luận án tiến sĩ luận văn thạc sĩ và các bài báo quốc tế được đăng trên các tạp chí khoa học của thể giới đăng trên các trang web uy tín như ScienceDirect, Springer... + Hệ thống văn bản pháp lý về chung cư, cải tạo khu chung cư cũ. + Các số liệu từ các cơ quan quản lý nhà nước như Bộ Xây dựng (Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản); Các báo cáo của Ủy ban nhân dân thành phố (UBND) thành phố; Các báo cáo, hồ sơ bản vẽ của các cơ quan chuyên môn như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội. Các tài liệu hội thảo của Bộ Xây dựng, các Hiệp Hội nghề nghiệp. Đề tài nghiên cứu khoa học trong nước. Các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ của các trường đại học trong nước nghiên cứu về vấn đề liên quan. - Nghiên cứu tài liệu sơ cấp: Để đảm bảo tính xác thực và đáng tin cậy hơn cho việc khẳng định những luận điểm nghiên cứu, tác giả tiến hành thu thập thông tin sơ cấp bằng tiến hành khảo sát chọn mẫu thu thập thông tin định tính và định lượng tại các tình huống nghiên cứu và phỏng vấn các chủ thể tham gia vào quá trình tái thiết khu chung cư cũ. 5.2. Phương pháp điều tra xã hội học Luận án sử dụng phương pháp điều tra xã hội học, thông qua điều tra, khảo sát bằng bảng hỏi theo nội dung, mục đích nghiên cứu tại 04 khu chung cư cũ trong mẫu nghiên cứu tại Hà Nội. 5.2.1. Lựa chọn địa bàn điều tra, khảo sát Trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội có tổng số 76 khu chung cư cũ (KCCC). UBND thành phố đã kiểm định chất lượng và lựa chọn 28 KCCC đang xuống cấp nguy hiểm cần ưu tiên cải tạo [11]. Cho đến năm 2019, có 04 KCCC trong 28 khu này đã được thực hiện cải tạo nhưng mỗi khu cũng chỉ mới cải tạo thí điểm 1 số tòa nhà chung cư, còn lại các khu khác mới đang nằm trong chủ trương của chính quyền thành phố và chưa được triển khai. Vì vậy luận án lựa chọn 04 KCCC làm tình huống nghiên cứu khảo sát, bao gồm: - Khu tập thể Kim Liên: Là khu chung cư đầu tiên của Hà Nội thực hiện thí điểm, phá bỏ 04 tòa nhà cũ nát để xây dựng 04 tòa nhà chung cư mới bao gồm nhà B4, B7, B10 và B14. - Khu Giảng Võ: Tái thiết được 03 tòa nhà chung cư gồm C7, D2, B6 - Khu Nguyễn Công Trứ: Là khu đầu tiên dự kiến tái thiết theo quy hoạch toàn khu, tuy nhiên chỉ xây dựng lại được tòa nhà N3 (gộp 2 nhà A1, A2). - Khu Thành Công: Tái thiết được tòa nhà C1 (Là chung cư hư hỏng nặng buộc phải phá bỏ để xây dựng lại). Nhà G6A nguy hiểm đang di dời. Các thông tin cơ bản về KCCC được lựa chọn khảo sát như sau: 7 (1)Khu Kim Liên (Xây dựng giai đoạn 1960 - 1970) -Vị trí: Khu Kim Liên nằm trên địa bàn quận Đống Đa,TP Hà Nội - Quy mô: Tổng diện tích toàn khu là 41,43ha, dân số hiện tại là 12.976 người [11]. - Mô hình quy hoạch: Kim Liên được thiết kế quy hoạch theo mô hình đơn vị ở (hay còn gọi là mô hình tiểu khu) đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Toàn khu gồm 62 tòa nhà chung cư cao 4 tầng. - Thực trạng tái thiết: Năm 2003,UBND thành phố Hà Nội lựa chọn 04 tòa nhà B7,B10,B4,B14 làm thí điểm khởi động chương trình tái thiết chung cư cũ. Theo dự án được phê duyệt, các tòa nhà đang là 4 tầng sẽ được xây dựng lại hoàn toàn thành 2 tháp 14 tầng, 1 tháp 17 tầng và 1 tháp 21 tầng. - Hình thức đầu tư: Hai tòa nhà B7,B10 là dự án thực hiện thí điểm bằng nguồn vốn ngân sách, do Nhà nước làm chủ đầu tư. Còn lại 2 tòa B4, B14 doTổng Công ty Sông Hồng làm chủ đầu tư, thực hiện bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. - Thời gian thực hiện dự án: Toà B7, B10: Khởi công năm 2003, đã đưa vào sử dụng từ 02/2005; Nhà B4: Khởi công tháng 7/2007, đã đưa vào sử dụng từ tháng 5/2012; Nhà B14: Khởi công tháng 7/2007, đã đưa vào sử dụng từ tháng 7/2014. (2) Khu Giảng Võ (Xây dựng giai đoạn 1970 -1980) -Vị trí: Khu Giảng Võ thuộc địa bàn quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. - Quy mô: Tổng diện tích 28,5ha. Tổng dân số là 12.493người đang sinh sống trong 2.050 căn hộ [11]. - Mô hình quy hoạch: Khu Giảng Võ được quy hoạch theo mô hình đơn vị ở. Toàn khu bao gồm 04 nhóm nhà với 26 tòa nhà chung cư cao 5 tầng được bố trí song song với nhau. - Thực trạng tái thiết: UBND TP Hà Nội đã quyết định phê duyệt 03 nhà chung cư A6,D2, C7 Giảng Võ để xây dựng lại. theo dự án sẽ được xây thành tháp 21 tầng. - Hình thức đầu tư: Bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. Nhà A6 do Công ty tu tạo và phát triển nhà Hà Nội; Nhà D2 do công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo thực hiện; Nhà C7 Công ty Cổ phần Tư vấn HANDIC thực hiện. - Thời gian thực hiện dự án: Năm 2010 Nhà D2 được phê duyệt dự án, sau 2 năm nhà đầu tư vẫn chưa nhận được mặt bằng do người dân không chịu di dời. Khởi công năm 2012 và đưa vào sử dụng từ tháng 3/2015. Nhà A6 Đã đưa vào sử dụng năm 2003; Nhà C7 đã đưa vào sử dụng từ tháng 12/2015. 8 (3) Khu Nguyễn Công Trứ (Xây dựng giai đoạn 1970 -1980) -Vị trí: Khu Nguyễn Công Trứ nằm trên địa bàn quận Hai Bà Trưng. - Quy mô: Tổng diện tích 6ha, là KCCC đầu tiên được lựa chọn thí điểm để tái thiết theo tổng thể toàn khu. Quy mô dự án gồm 15 nhà chung cư 5 tầng với 2.050 căn hộ, dân số 9300 người [11]. - Thực trạng tái thiết: Theo kế hoạch khu Nguyễn Công Trứ sẽ thực hiện tổng thể toàn khu, phá bỏ 15 nhà chung cư cũ để xây dựng mới 9 khối nhà cao tầng gồm 7 khối nhà ở và 2 khối nhà hỗn hợp (dịch vụ thương mại, văn phòng). Tuy nhiên không thực hiện được, dự án chỉ tái thiết được 02 nhà chung cư A1, A2 (trong tổng số 15 nhà của khu) để xây dựng lại thành nhà chung cư N3. - Hình thức đầu tư: UBND thành phố Hà Nội đã giao cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng phát triển nhà số 7 Hà Nội lập quy hoạch chi tiết tái thiết khu tập thể Nguyễn Công Trứ tỷ lệ 1/500 theo nguyên tắc đảm bảo 100% dân cư tái định cư, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội để khớp nối với khu vực xung quanh đồng thời phù hợp với quy hoạch chung của thành phố. Quy hoạch chi tiết đã được UBND thành phố phê duyệt tháng 1/2009. - Thời gian thực hiện dự án: Năm 2003 UBND thành phố giao chủ đầu tư l... cao đồng thời tiết kiệm chi tiêu công cho các hoạt động phát triển khác của Chính phủ. Tại Hàn Quốc áp dụng mô hình Cộng đồng thực hiện: hoạt động tái thiết được tiến hành theo chiều từ dưới lên (down – top). Các chủ sỡ hữu đất đai sẽ cùng nhau thành lập một hiệp hội và lựa chọn một công ty xây dựng để thực hiện dự án tái thiết [79]. * Các nghiên cứu về mô hình hợp tác công - tư trong tái thiết khu chung cư Mô hình đối tác công - tư trong tái thiết khu chung cư là nghiên cứu thu hút nhiều sự quan tâm hiện nay, kể cả ở quốc gia phát triển và quốc gia đang phát triển bởi đang là xu thế phát triển. Trong thực tế, mô hình hợp tác này chưa có nhiều thành công. Khi nguồn lực tài chính của Chính phủ không đủ để tái thiết các khu nhà ở chung cư, đặc biệt là khu cho người nghèo, thì sẽ huy động khu vực tư nhân cùng tham gia để san sẻ gánh nặng tài chính với Chính phủ. Tuy nhiên hợp tác như thế nào để thành công thì không có một phương thức chung cho mọi quốc gia. Nghiên cứu “Key Success Factors for Public Private Partnership in Urban Renewal in Jakarta” tạm dịch “Những yếu tố làm nên thành công cho sự hợp tác công tư trong tái thiết đô thị tại Jakarta”của tác giả Hary Aguss Rahardjo &S.T.Trikariarstoto lấy tình huống nghiên cứu là một khu chung cư của người nghèo. Tác giả phân tích và đưa ra lý do thất bại của sự hợp tác công - tư trong tái thiết khu nhà chung cư cho người nghèo là bởi vì Chính phủ và doanh nghiệp quá đề cao nhu cầu mong muốn của mình mà ít quan tâm đến nhu cầu của chủ sử dụng những ngôi nhà đó. Những xung đột nảy sinh do mâu thuẫn lợi ích giữa mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận của doanh nghiệp với những yêu cầu về chất lượng dịch vụ cho cư dân. Hoạt động mưu sinh của người dân bị ảnh hưởng sau khi tái phát triển, có thể họ được sống ở một ngôi nhà mới tốt hơn nhưng không có cơ hội kiếm sống như trước đây. Tác giả đưa ra các giải pháp chung để đảm bảo sự thành công của mô hình này là: Tăng cường hệ thống pháp lý về hợp tác công - tư; Quản trị tốt; Dự án cần hướng tới tính công bằng; Bình đẳng về lợi ích cho các bên liên quan [88]. 22 Trong nghiên cứu “Urban renewal partnerships- is there really room for participation from individual owners? A case study of Hong Kong” tạm dịch “ Hợp tác trong tái thiết đô thị - chủ sở hữu có thực sự tham gia? Trường hợp nghiên cứu Hong Kong” Ling Hin Li chỉ ra rằng hình thức hợp tác công - tư trong các dự án tái thiết khu nhà ở chung cư đang bị phê phán bởi vì quá đề cao mục tiêu kinh tế, chủ yếu hướng đến lợi nhuận của chủ đầu tư dự án mà chưa chú ý đến mục tiêu xã hội và con người, sự phân bổ quyền lực không đồng đều cho các bên tham gia, thậm chí nhiều dự án bị quyền lực chính trị chi phối, vì vậy chủ sở hữu nhà ở là những người đang nắm quyền sở hữu hợp pháp đất đai lại không muốn tham gia [78]. Qua tình huống nghiên cứu tại Hong Kong cho thấy hợp tác giữa Nhà nước và khu vực tư nhân sẽ thành công khi có sự tham gia hiệu quả của các đối tác và lợi ích của họ được tối đa hóa. Tiếp tục đi sâu phân tích, đánh giá và đề xuất khả năng áp dụng các mô hình hợp tác công - tư này trong thực tế tái thiết khu nhà ở. Tác giả LiXin trong luận án tiến sĩ “Partnership in the Redevelopment of Urban Villages in China - The Cases in Shenzhen” tạm dịch “ Hợp tác trong tái thiết làng đô thị ở Trung Quốc, Trường hợp nghiên cứu của Thẩm Quyến” đã nghiên cứu sâu về mối quan hệ hợp tác giữa các bên liên quan trong quá trình tái thiết một khu nhà ở đô thị (tình huống khảo sát trong nghiên cứu này là nhà ở tại các ngôi làng trong đô thị). Thông qua 03 tình huống nghiên cứu tại đô thị Thâm Quyến - Trung Quốc là cải tạo khu nhà ở cũ thành các chung cư hiện đại, ông có nhận định rằng Chính quyền địa phương là đối tác có ảnh hưởng nhất trong hợp tác thực hiện tái thiết đô thị, thể hiện ở quyền quyết định mục tiêu phát triển, thiết lập nguyên tắc phân bổ lại lợi nhuận tái phát triển. Cộng đồng cư dân là đối tác quan trọng thứ hai và nhà phát triển tư nhân là người thứ ba. Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, có thể cộng đồng cư dân sẽ nắm giữ vai trò quan trọng trong quá trình hợp tác, tuy nhiên sẽ không bao giờ vượt qua vai trò của chính quyền. Sự phân định quyền lực giữa các bên phụ thuộc vào vị trí của khu vực tái thiết, quy mô đất đai, sự liên kết chặt chẽ của cộng đồng hoặc khả năng lãnh đạo hiệu quả [85]. Xiaodan Li trong nghiên cứu “Public-private partnership in residential brownfield redevelopment: case studies of Pittsburgh” tạm dịch “Hợp tác công tư trong tái thiết khu chung cư: Trường hợp nghiên cứu của Pittsburgh” cho rằng tái thiết khu chung cư sẽ đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn so với các hình thức cải tạo từng phần hoặc phục hồi. Tuy nhiên thực hiện 1 dự án tái thiết rất phức tạp và khó khăn, tác giả phân tích những cơ hội và thách thức của quá trình tái thiết và đi đến kết luận rằng có 03 yếu tố tác động đến sự 23 thành công của một dự án tái thiết khu chung cư là : một là sự đồng thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư tư nhân, hai là hình thức sở hữu đất đai và ba là thể chế đầy đủ cho sự tham gia của cộng đồng [84]. Trong các giai đoạn phát triển khác nhau, các quốc gia trên thế giới sẽ có các phương thức hợp tác giữa nhà nước và các bên liên quan khác nhau bởi sự thay đổi của các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội, văn hoá cũng như nguồn lực của khu vực đó. Tìm một phương thức phù hợp cho tái thiết khu chung cư là vấn đề cần có các nghiên cứu tiếp tục làm rõ. * Các nghiên cứu về sự tham gia của cộng đồng Sự tham gia của cộng đồng trong tái thiết đô thị cũng là một lựa chọn của nhiều nghiên cứu do tầm quan trọng của nó được nhấn mạnh trong xu thế phát triển bền vững và mở rộng tính dân chủ tại mọi quốc gia.Tuy rằng đã được thể chế hoá ở nhiều quốc gia nhưng thực tế triển khai còn gặp nhiều khó khăn, các nghiên cứu vẫn đang tiếp tục tìm hiểu cơ chế thúc đẩy sự tham gia của cộng đồng và trả lời câu hỏi làm thế nào để tăng cường sự tham gia đó. Mức độ của sự tham dự này có tác động trực tiếp đến hiệu quả của dự án tái thiết, đó là nhận định của tác giả Aron Hendrix, trong luận văn thạc sĩ “A case study on urban renewal through community governance in two Berlin neighbourhoods” tạm dịch “Tái thiết đô thị bằng sự quản trị của cộng đồng, trường hợp nghiên cứu hai khu nhà ở của Berlin” Qua tình huống nghiên cứu hai khu nhà ở Reuter-Kiez and Graefe-Kiez tại thủ đô Berlin, Đức. Một khu thực hiện tái thiết theo mô hình truyền thống từ trên xuống và một khu thực hiện từ dưới lên có sự tham gia của cộng đồng chặt chẽ trong các giai đoạn. Kết quả cho thấy rằng sự tham gia tái thiết khu nhà ở chung cư theo chiều từ dưới lên đem lại hiệu quả cao hơn và tạo ra một khu dân cư bền vững hơn bởi khi người dân được thiết lập chương trình phát triển cho chính mình, họ sẽ có niềm tin và cam kết thực hiện dự án [77]. Theo Seong-Kyu Ha trong nghiên cứu “Developing a community-based approach to urban redevelopment” tạm dịch “ Phát triển sự tham gia cộng đồng đối với tái thiết đô thị”, sự tham gia của cộng đồng là một phương thức hữu hiệu trong cải tạo tái thiết đô thị tại Hàn Quốc, được áp dụng rất sớm từ những năm 1950 và đã có thành công nhất định khi áp dụng để giải quyết những khó khăn trong qúa trình tái thiết khu nhà ở chung cư cho người thu nhập thấp. Theo phân tích của tác giả, trên thực tế các dự án tái thiết khu chung cư cho người thu nhập thấp không đáp ứng được nhu cầu cho họ. Các dự án này được khai thác như một phương tiện đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư chứ không phải là cơ hội 24 cho cư dân cải thiện nâng cấp chất lượng sống, khu nhà ở cũ nát sau khi xây dựng lại sẽ là một hàng hóa do thị trường quyết định giá cả, những cư dân không có khả năng chi trả cho căn hộ mới có chất lượng tốt hơn sẽ bị trục xuất, di dời đến nơi khác. Luật pháp không bảo vệ những cư dân này vì họ là người thuê nhà hoặc định cư bất hợp pháp. Hầu hết các dự án tái thiết khu nhà ở này đều loại bỏ người dân thu nhập thấp và thay thế bằng những người có mức thu nhập trung bình . Vì vậy, tác giả đề xuất biện pháp đảm bảo quyền lợi người thu nhập thấp có nhà ở, bao gồm: (1)Thúc đẩy sự tham gia tích cực của các đối tác nhà nước, tư nhân và tổ chức phi chính phủ trong các giai đoạn để bảo vệ sự phân biệt đối xử, và người thu nhập thấp có quyền bình đẳng trong tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. (2) Bảo vệ và mở rộng cơ hội kinh tế cho người thu nhập thấp. Hạn chế tối đa việc trục xuất người dân ra khỏi khu nhà ở của họ trừ khi đó là trường hợp nguy hiểm đe dọa đến tính mạng hoặc có cản trở các dự án công cộng và chi khi họ được bố trí nơi ở mới. (3) Chính phủ cần ban hành tiêu chuẩn nhà ở và đảm bảo dự án thực hiện [73]. Sự tham gia của cộng đồng là vấn đề không mới, thậm chí các quốc gia đã pháp lý hóa từ rất lâu. Nhưng cho đến nay làm thế nào để đảm bảo cộng đồng được tham gia một cách thực chất và hiệu quả vào quá trình tái thiết khu nhà ở chung cư vẫn còn là một thách thức đối với mọi quốc gia. 1.2.CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở VIỆT NAM 1.2.1. Nhóm công trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị 1.2.1.1. Các nghiên cứu về tái thiết đô thị Ở Việt Nam, thuật ngữ “Tái thiết đô thị” mới được chính thức luật hóa gần đây, trong nghị định 11/NĐ-CP/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Theo nghị định này: “Khu vực tái thiết đô thị là khu vực phát triển đô thị được đầu tư xây dựng mới trên nền các công trình cũ đã được phá bỏ của đô thị hiện hữu”. Khái niệm pháp lý này chưa phản ánh đầy đủ bản chất của tái thiết đô thị, nhưng cũng đã có sự tương đồng với các quốc gia đi trước. Ở góc độ rộng hơn, một số chuyên gia và nhà nghiên cứu đã thống nhất cách hiểu là: “...Tái thiết khu chung cư cũ không chỉ là xây dựng lại công trình mới trên nền cũ, còn là chủ đề kinh tế học phát triển và xã hội học...”, “...Tái thiết khu chung cư cũ không chỉ nhằm cải thiện chất lượng chỗ ở cho người dân mà còn hướng tới không gian đô thị sống tốt, giúp phát triển nguồn vốn xã hội, nâng cao năng lực cạnh tranh của đô thị và ứng phó với biến đổi khí hậu...”[35]. 25 Trong bài “ Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ”, TS Phạm Sỹ Liêm phân tích và đánh giá những yếu kém của công tác cải tạo, tái thiết đô thị Việt Nam: Cấy quá nhiều công trình cao tầng vào 1 khu vực hẹp khiến sức tải đô thị bị quá mức; Không gian công cộng bị suy giảm; Chủ trương di chuyển một số trường học, bệnh viện ra ngoài khu vực trung tâm nhưng chưa có định hướng rõ ràng, thường chỉ tập trung thâm dụng đất đai mà thiếu quy hoạch tổng thể; Thiếu chính sách bảo tồn đô thị; Phương thực hiện kém hiệu quả nên xảy ra nhiều tranh chấp. Nghiên cứu mô hình tái thiết đô thị, trong bài: “Hà Nội phát triển thế nào trong công cuộc tái thiết đô thị”, tác giả Nguyễn Hoàng Việt đề xuất tái thiết đô thị phải có bản sắc và tái thiết đô thị bền vững, cụ thể phải có Hạ tầng cơ sở kỹ thuật và xã hội phù hợp hiện tại và khả năng phát triển trong tương lai. Khả năng kết nối hệ thống hạ tầng cơ sở của khu vực tái thiết đô thị với hệ thống chung của toàn đô thị; Bản sắc khu vực đô thị tái thiết được giữ gìn; Cảnh quan môi trường tự nhiên khu vực đô thị tái thiết phải được gìn giữ; Tăng năng lực cạnh tranh của khu vực đô thị [48]. 1.2.1.2.Các nghiên cứu về quy hoạch kiến trúc khu chung cư cũ Các công trình nghiên cứu đã được tiến hành sớm nhất ở Việt Nam về cải tạo chung cư cũ là tiếp cận từ khía cạnh kỹ thuật về quy hoạch, kiến trúc với mục tiêu chính hướng đến là cải tạo không gian vật thể, nâng cao điều kiện sống cho cư dân trong các khu vực đó. Luận án tiến sĩ kiến trúc của tác giả Vũ An Khánh “ Nghiên cứu cải tạo nâng cấp các khu nhà ở chung cư nhiều tầng tại Hà Nội giai đoạn 1960 – 1986” đã phân tích điều kiện thực trạng của khu nhà chung cư được xây dựng từ những năm 1960 - 1990 và đề xuất các giải pháp cải tạo, nâng cấp xây ốp cho công trình, kiện toàn các chức năng không gian trong tổng thể toàn khu” [32]. Cùng hướng nghiên cứu đó, luận văn thạc sỹ kiến trúc “Một số vấn đề cải tạo không gian kiến trúc khu chung cư thấp tầng xây dựng năm 1986 tại Hà Nội” của Hoàng Đức Vinh, luận văn thạc sỹ kiến trúc “Cải tạo, nâng cấp và mở rộng khu chung cư giai đoạn 1970 – 1980” của tác giả Dương Đức Tuấn đề xuất phương án cải tạo nâng cấp và mở rộng nhà ở gắn với cải tạo không gian toàn khu chung cư cũ, tạo cơ hội mở rộng và phát triển dịch vụ, hạ tầng xã hội [68][61]. Bên cạnh đó, có các công trình nghiên cứu thực hiện theo một khía cạnh chuyên ngành sâu như nghiên cứu về tổ chức không gian công cộng, không gian cây xanh, không gian giao thông, nghiên cứu phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, môi trường của khu chung cư. Luận án tiến sỹ kiến trúc của tác giả Đàm Thu Trang “Tổ chức kiến trúc cảnh quan 26 trong các khu ở của Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng môi trường sống đô thị” đề xuất giải pháp tổ chức cảnh quan trong khu ở, tăng cường trang thiết bị tiện nghi phục vụ để nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Luận văn thạc sỹ kiến trúc “Cải tạo chỉnh trang nhà ở chung cư cũ tại Hà Nội theo xu hướng thân thiên môi trường (Lấy khu B Kim Liên nghiên cứu thử nghiệm) của tác giả Nguyễn Anh Vũ chú trọng đến các cải tạo chung cư đảm bảo thân thiện môi trường. Đề xuất giải pháp cải tạo gia cố thêm kết cấu chống đỡ và cải tạo không gian và chỉnh trang hình thức bên ngoài công trình trên cơ sở vận dụng nguyên tắc sinh thái như thông gió tự nhiên, sử dụng năng lượng tái tạo [59][64]. Tiến triển theo thời gian cùng với sự tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội, mức sống và ảnh hưởng của các xu thế phát triển trên thế giới, nhiều chung cư cũ ngày càng xuống cấp và lạc hậu, giải pháp và phương thức quy hoạch cải tạo nhà chung cư cũ tại đô thị Việt Nam có sự thay đổi. Các nghiên cứu tiếp sau hướng đến đề xuất giải pháp phá bỏ nhà cũ, xây dựng mới nhà cao tầng nhằm tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất đô thị theo hướng phát triển quy mô nhà ở, thiết lập lại kiến trúc cảnh quan, cơ sở hạ tầng, đảm bảo điều kiện sống mới của cư dân theo tiêu chuẩn hiện đại. Tác giả Dương Đức Tuấn trong luận án tiến sĩ kiến trúc:“Cải tạo không gian kiến trúc - tái khai thác khu chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư” đã tổng kết các mô hình cải tạo khu chung cư cũ bao gồm (1) Cải tạo sữa chữa chống xuống cấp nhà nguy hiểm, (2) Cải tạo, nâng cấp bằng xây ốp nhà chung cư cục bộ, (3) tái phát triển nhà ở bằng cách phá dỡ, xây mới cụ bộ, (4)Quy hoạch xây dựng lại toàn khu chung cư cũ (tái thiết). Tác giả khẳng định rằng định hướng quy hoạch, xây dựng lại các khu chung cư cũ hiện nay là đúng đắn nhưng rất khó khăn, cần thiết phải có các giải pháp tháo gỡ về tài chính, về quản lý đất đai...Nghiên cứu này tập trung vào các giải pháp quy hoạch, đề xuất mô hình khu nhà ở mới thay thế khu cũ, đáp ứng nhu cầu tái định cư tại chỗ cho cư dân trên cơ sở khai thác tối đa giá trị quyền sử dụng đất[55]. Cùng hướng nghiên cứu phá bỏ khu nhà chung cư cũ và xây dựng nhà mới, đề tài nghiên cứu cấp thành phố Hà Nội “Nghiên cứu quy hoạch và quản lý quy hoạch cho cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội” của TS Lê Thị Bích Thuận, viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn đã đề xuất các giải pháp quy hoạch khu chung cư cũ. Đề tài kiến nghị thực hiện cải tạo toàn khu chung cư cũ một cách đồng bộ theo chuẩn đô thị mới, không cải tạo manh mún từng nhà. Cụ thể sẽ phát triển cao tầng phù hợp để đưa mật độ xây dựng từ gần 70-75% về khoảng 35-60%, tạo lập không gian kiến trúc cảnh quan, 27 tăng tiện nghi sử dụng, bổ sung không gian công cộng nhưng không tăng dân cư, thậm chí cân đối giảm bớt có lượng cư dân hiện có [58]. Một góc nhìn khác khi xem giải pháp quy hoạch cũng chính là giải pháp để giải quyết bài toán tái thiết KCCC. Theo KTS Trần Huy Ánh trong bài: “Không gian công cộng giúp gia tăng giá trị bất động sản, giải thoát sự bế tắc của các dự án tái thiết chung cư cũ Hà Nội” hầu hết các dự án tái thiết KCCC của Hà Nội không thành công vì chủ đầu tư thực hiện theo lối tư duy và phương thức cũ, ưu tiên lợi ích kinh tế. Không chỉ ở Việt Nam mà các cuộc tái thiết chung cư khắp thế giới đã có chung kết quả là nếu cung cấp các dịch vụ tiện ích tốt, có quy hoạch không gian công cộng chất lượng sẽ làm gia tăng giá trị bất động sản, tăng tính hấp dẫn, tạo nên sức sống cho khu chung cư. Đổi mới phương pháp quy hoạch tái thiết KCCC là khía cạnh được nhiều nghiên cứu đề cập. Quy hoạch là công cụ có tính quyết định đến thành công và hiệu quả của dự án tái thiết KCCC, chính vì vậy cần có các biện pháp để đảm bảo chất lượng quy hoạch, tiếp cận theo góc độ phương pháp quy hoạch, KTS Vũ Hiệp trong bài: “Tiếp cận quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội theo hướng quy hoạch chiến lược” đã chỉ ra những hạn chế của phương pháp quy hoạch tổng thể đang được áp dụng tại đô thị. Phương pháp quy hoạch tổng thể đã tạo ra những bản quy hoạch mạch lạc, chặt chẽ theo các cấp độ từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu, chi tiết với những chỉ tiêu được tính toán khoa học bắt buộc áp dụng rộng rãi. Nhưng đây cũng chính là nhược điểm vì cứng nhắc, khó thay đổi trong thực tế, khó điều chỉnh. Trên thực tế, các dự án tái thiết KCCC đang vướng mắc vì bị khống chế bởi các chỉ tiêu quy hoạch cho nên các nhà đầu tư không có lãi khiến họ nản lòng không muốn tham gia. Để giải quyết vấn đề này tác giả đề xuất sử dụng phương pháp quy hoạch chiến lược - là phương pháp đã sử dụng nhiều cho dự án tái thiết đô thị trên thế giới. Kết quả của quy hoạch thực hiện theo phương pháp quy hoạch chiến lược không phải là các bản vẽ cứng nhắc mà dần hình thành theo thời gian bởi sự trao đổi giữa cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia ở nhiều lĩnh vực, các nhà đầu tư, cộng đồng. Phương pháp quy hoạch chiến lược có nhiều ưu điểm, có tính linh hoạt, phản biện và dân chủ cao, phù hợp với các dự án cải tạo KCCC [23]. Cùng bàn luận về đổi mới phương pháp quy hoạch, KTS Nguyễn Trọng Hòa trong bài: “Thực trạng quy hoạch cải tạo, chỉnh trang khu đô thị cũ của thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất một số giải pháp đổi mới phương pháp quy hoạch” cho rằng vì công tác quy hoạch chưa tốt nên các đô thị đã phải “trả giá”, phát triển lộn xộn, đánh mất bản sắc. Công 28 tác cải tạo các khu nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh nhiều năm qua gần như không có chuyển biến vì vướng mắc, khó khăn. Quy hoạch luôn chạy sau việc đầu tư phát triển đô thị không đáp ứng được nhu cầu quản lý đòi hỏi cần thiết đổi mới. Nhưng để có thể đổi mới phương pháp quy hoạch cần phải đổi mới tư duy trong công tác quản lý, đó là đổi mới tư duy của tất cả những con người tham gia từ khâu lên ý tưởng, nghiên cứu lập quy hoạch, phê duyệt quy hoạch và quản lý thực thi quy hoạch [27]. Quy hoạch tái thiết KCCC rất phức tạp và đa dạng góc độ tiếp cận. Với số lượng lớn công trình nghiên cứu đã cung cấp rất nhiều các giải pháp kỹ thuật có thể áp dụng và các thông tin có giá trị cho nhà quản lý tham khảo khi ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch. Nhiều công trình nghiên cứu tập trung vào đánh giá thực trạng công tác tái thiết KCCC tại các đô thị lớn Việt Nam, phân tích về các khó khăn, hạn chế: Chưa xây dựng tiêu chí và tiến hành phân loại, đánh giá chung cư, chưa có đủ vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư, các giải pháp cơ bản đã áp dụng trong cải tạo KCCC là chống lún, cải tạo xây ốp... nhưng chỉ đáp ứng được thời gian ngắn, không phù hợp cho lâu dài [31]. 1.2.2. Nhóm công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung cư cũ trong đô thị 1.2.2.1. Các nghiên cứu về vai trò nhà nước Vai trò của Nhà nước trong quá trình cải tạo khu chung cư cũ tại Việt Nam có sự thay đổi qua các giai đoạn phát triển kinh tế- xã hội: Nhà nước bao cấp (trước 1990), trực tiếp đầu tư xây dựng các khu nhà chung cư và phân phối lại cho người dân [42]; Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn cho cải tạo nhà chung cư; Sau năm 1990, nhà nước xoá bỏ bao cấp, đóng vai trò chỉ trong việc cải tạo, sữa chữa, nâng cấp các khu chung cư cũ xuống cấp; Nhà nước trực tiếp đầu tư tài chính từ nguồn vốn ngân sách, cư dân tham gia đóng góp một phần theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”. Các nhà nghiên cứu cũng khẳng định Nhà nước luôn cần đóng vai trò là người tiên phong trong thực thi tái thiết khu chung cư cũ. Tác giả Hoàng Vân Giang trong bài “Chung cư cũ ở Hà Nội cần một bước đi mạnh dạn và dứt khoát hơn” cho rằng Nhà nước phải là người tiên phong, sau đó mới sau đó mới kêu gọi sự chung tay của doanh nghiệp và người dân. Tác giả đi sâu phân tích mối quan hệ lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước - chủ đẩu tư (doanh nghiệp) - người dân, chính sự mâu thuẫn lợi ích này là nguyên nhân dẫn đến thất bại của các dự án tái thiết, vì vậy mâu thuẫn cần được giải quyết và phải bắt đầu từ nhà nước [28]. 29 TS. Phạm Sỹ Liêm cũng cho rằng, trong dự án tái thiết khu chung cư cũ thì chính quyền là bên khởi xướng, chỉ đạo và hướng dẫn, giúp đỡ cộng đồng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia [35]. 1.2.2.2. Các nghiên cứu về phương thức thực hiện tái thiết chung cư cũ Sau luật nhà ở 2005, khuôn khổ pháp luật cho cải tạo khu chung cư bắt đầu hình thành, các dự án cải tạo tái thiết khu chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, nhà nước khuyến khích sự hợp tác của doanh nghiệp và cộng đồng cư dân. Cùng với xu hướng của thế giới, vai trò của doanh nghiệp tư nhân và cộng đồng ngày càng được coi trọng trong công tác cải tạo, tái thiết chung cư cũ tại đô thị Việt Nam. Luận văn thạc sỹ “Phương pháp có sự tham gia của cộng đồng trong cải tạo nhà ở - nâng cao điều kiện sống khu phố cổ Hà Nội - trường hợp cải tạo nhà ở tại phố Hàng Buồm, Hà Nội”, tác giả Nguyễn Phương Nga tổng quan về sự tham gia cộng đồng trong cải tạo nâng cấp khu ở trong đô thị. Thông qua hoạt động thí điểm ở khu phố cổ Hà Nội, nghiên cứu đã kiểm chứng năng lực cộng đồng và khả năng huy động sự tham gia cộng đồng trong các dự án gắn liền với lợi ích của họ. Luận văn thạc sỹ quản lý đô thị “Quản lý công tác quy hoạch cải tạo và nâng cấp các khu nhà ở chung cư cũ có sự tham gia của cộng đồng - Lấy khu Kim Liên làm ví dụ”, tác giả Nguyễn Mai Linh mặc dù chỉ phân tích trên khía cạnh quản lý quy hoạch nhưng đã cho thấy một cái nhìn chung về vai trò của cộng đồng trong dự án tái thiết khu chung cư cũ là khá mờ nhạt, cách lấy ý kiến còn mang nặng tính hình thức [36]. Đối với những dự án tái thiết khu chung cư cũ có liên quan đến tái định cư, di dời cư dân, tác giả Nguyễn Thị Thanh Mai khẳng định rằng sức mạnh của cộng đồng là yếu tố dẫn đến sự thành công của các dự án tái phát triển đô thị. Khi cộng đồng có sự tin tưởng đối với chính quyền, ý thức trách nhiệm và sự gắn kết sẽ đảm bảo sự thành công của dự án. Mức độ tham gia của cộng đồng rất khác nhau tùy theo đặc thù cơ chế quản lý của nhà nước, để đảm bảo đạt được mục tiêu, Nhà nước cần thiết phải đảm bảo tính tự chủ cho cộng đồng, không chỉ dừng lại ở mức độ hợp tác và chấp hành [39]. Trong bài “Tái thiết các khu chung cư cũ thành không gian đô thị sống tốt”, TS Phạm Sỹ Liêm đề xuất thay đổi phương thức tái thiết KCCC hiện tại sang phương thức “Hợp tác xã nhà ở”. Tác giả cho rằng phương thức quản lý tái thiết các khu chung cư cũ hiện nay có nhiều hạn chế “...chính sách tái thiết chung cư cũ hiện hành trên thực tế quá đề cao vai trò của nhà đầu tư tư nhân, chỉ lấy ý kiến riêng lẻ của từng chủ sở hữu căn hộ 30 mà thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng dân cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại chưa rõ ràng...”. Vì lẽ đó nên cần thay đổi phương thức hoạt động mới: “Cộng đồng làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia”[35]. Cộng đồng phải làm chủ vì họ là chủ sở hữu tài sản, họ sẽ tổ chức lại thành “Hợp tác xã nhà ở” và là chủ dự án đầu tư tái thiết. Nhà nước có trách nhiệm giúp đỡ “Hợp tác xã” bằng cách ban hành khung thế chế cho triển khai hoạt động. Ở Việt Nam, sự tham gia của cộng đồng được đề cao trong nhiều lĩnh vực quản lý, trong đó có quản lý tái thiết khu chung cư cũ. Tuy nhiên, trên thực tế sự tham gia của cộng đồng mang nặng tính hình thức. Các nghiên cứu sự tham gia của cộng đồng trong tái thiết đô thị là chủ yếu đề cập về quy trình thực hiện, chưa phân tích sâu dưới góc độ quản lý công, vì vậy đây là khoảng trống cho các nghiên cứu tiếp tục bổ sung. 1.2.2.3. Các nghiên cứu về thực trạng quản lý nhà nước Hội thảo “Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ” do Bộ Xây dựng, Tổng hội Xây dựng và UBND tỉnh Vĩnh Phúc tổ chức ngày 15/10/2011, các nhà khoa học đều khẳng định cải tạo đô thị là một công việc khó khăn, phức tạp nhưng chưa được quan tâm đúng mức ở Việt Nam, đặc biệt trên phương diện lý luận. Do thiếu chính sách quản lý phù hợp nên việc cải tạo, tái thiết đô thị Việt Nam mang tính tự phát, bị động và thiếu tính tổng thể. Nhiều yếu kém hạn chế như: Cấy quá nhiều nhà cao tầng vào một khu vực hẹp tạo áp lực cho hệ thống hạ tầng khu vực; Không gian công cộng bị lấn chiếm, thu hẹp; Di dời các công trình bệnh viện, trường học ra khỏi nội đô nhưng lại lấp bằng các chung cư có lượng dân số rất lớn; Định hướng tái thiết đô thị chưa rõ ràng, sau khi phá dỡ công trình cũ thì mới chú trọng đến sử dụng đất đai mà chưa tính đến sự phát triển của một khu vực rộng xung quanh dẫn đến sự phá vỡ hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện tại và quá tải trong việc cung ứng các dịch vụ đô thị; Chưa có biện pháp bảo tồn các công trình có giá trị lịch sử văn hóa. Công cuộc tái thiết đô thị đối diện với nhiều thách thức như: Tư duy quy hoạch, quản lý đô thị chậm đổi mới; Thể chế pháp lý còn sơ sài; Tệ tham nhũng, lãng phí trong bộ máy chính quyền còn chưa được kiểm soát [34] [53]. Tại hội thảo quốc tế:“Tái thiết khu chung cư cũ thành không gian đô thị sống tốt”do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Xây dựng, tháng 9/2014, các nhà nghiên cứu cũng đồng quan điểm khi nhìn nhận rằng tái thiết khu chung cư cũ hiện nay là một khó khăn, thách thức lớn đối với chính quyền đô thị. Nhiều dự án đang “bế tắc” 31 chưa tìm ra cách thức giải quyết, tỷ lệ dự án thành công gần như chưa có. Phân tích, thảo luận nguyên nhân của hiện trạng này, các tham luận có sự thống nhất cao về các nhóm nguyên nhân như về quy hoạch [24]. Về kinh tế - tài chính (do cơ chế đền bù, tái định cư chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân...)[6] [19] [33]. Về quy trình triển khai thực hiện (do thông tin dự án tái thiết chưa công khai, các quy định cho sự tham gia cộng đồng chưa cụ thể nên không đạt được sự đồng thuận cao giữa các bên liên quan, quy trình lựa chọn chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn...). Về cơ chế, chính sách (chưa phân định rõ trách nhiệm của chính quyền, chủ đầu tư và người dân...)[22] [30]. Một góc nhìn khác khi đánh giá “nút thắt” của quản lý nhà nước về tái thiết khu chung cư cũ là vấn đề xung đột lợi ích ba bên : Nhà nước - Chủ đầu tư - Cộng đồng cư dân. Hoàng Vân Giang trong bài “Cải tạo chung cư cũ - hài hòa lợi ích ba bên” cho rằng đó là nguyên nhân cốt lõi nhất. Tác giả nhận diện xung đột gay gắt giữa ba bên là do lợi ích không trùng nhau, thỏa mãn được lợi ích của bên này thì lại ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia. Nhà nước mong muốn triển khai nhanh các dự án để giải quyết nhà ở an toàn cho cư dân, tạo mỹ quan đô thị nhưng đang vướng mắc nhất là thể chế quản lý và nguồn vốn. Chủ đầu tư là các doanh nghiệp tư nhân thì mục đích chính là lợi nhuận. Người dân muốn có chỗ ở an toàn, tiện nghi nhưng với chi trả thấp nhất. Do phương án tái thiết chưa hài hòa lợi ích giữa 3 bên nên không thực hiện được [28]. Cùng quan điểm với vấn đề này, TS.Nguyễn Ngọc Hiếu cũng cho rằng cải tạo chung cư cũ ở các đô thị Việt Nam đều gặp khó khăn do xung đột lợi ích giữa các bên, khó cân đối các mục tiêu phát triển đa chiều [25]. Tập trung vào vấn đề cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong tái thiết các khu chung cư cũ, nhiều hội thảo khoa học được tổ chức với mục đích tìm kiếm các ý tưởng và giải pháp mới giúp các đô thị thực hiện thành công công việc quan trọng này. Tại hội thảo khoa học “Cải tạo các khu chung cư cũ, cơ chế và chính sách” do Hội Xây Dựng và Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội tổ chức tháng 11/2015, hội thảo “Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội” do Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội tổ chức tháng 7/2016, hội thảo “Đề xuất một số cơ chế chính sách khung và cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố” tổ chức tháng 4/2017, nhiều nhà nghiên cứu đã nêu lên sự bất cập trong cơ chế, chính sách tái thiết khu chung cư cũ hiện nay liên quan đất đai, nhà ở, quy hoạch, nguồn tài 32 chính, cơ chế lựa chọn chủ đầu tư, phương thức hợp tác giữa bên tham gia ...Kết quả cho thấy rằng, nguyên nhân chính dẫn đến chậm trễ, ách tắc trong tái thiết khu chung cư cũ không phải đến từ giải pháp kỹ thuật mà chủ yếu đến từ sự yếu kém của quản lý nhà nước, sự thiếu phù hợp của hệ thống pháp lý, cơ chế, chính sách cho thực thi hoạt động này. 1.3. NHẬN XÉT TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Qua kết quả phân tích những nghiên cứu của các học giả quốc tế đã cho thấy tái thiết đô thị rất được quan tâm và thực hiện ở nhiều cấp độ khác nhau, góc tiếp cận bao quát toàn diện trên các khía cạnh, lĩnh vực kinh tế - xã hội - môi trường, tái thiết theo hướng phát triển bền vững, thể chế nhà nước, bộ máy quản lý tái thiết, phương thức quản lý...So với thế giới, nghiên cứu về tái thiết khu chung cư cũ của tác giả Việt Nam có góc tiếp cận hẹp hơn, đa phần mới tập trung vào khía cạnh kỹ thuật như quy hoạch cải tạo không gian cho khu chung cư cũ, các biện pháp cải tạo KCCC, cải thiện hạ tầng và điều kiện môi trường của KC...Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi chính sách xã hội hóa cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Kỷ yếu hội thảo "Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội", Hà Nội. 30.Trần Ngọc Hùng (2014), Cải tạo tái thiết khu chung cư cũ cần cơ chế, chinh sách, pháp luật phù hợp, Kỷ yếu hội thảo, Hà Nội. 31. Đỗ Quốc Hưng (2014), Thực trạng sử dụng và quản lý chung cư cũ tại thủ đô Hà Nội và đề xuất một số biện pháp cải thiện, Tham luận Hội thảo Quốc tế. 32.Vũ An Khánh (2003), Nghiên cứu cải tạo nâng cấp các khu nhà ở chung cư cũ nhiều tầng xây dựng tại Hà Nội trong giai đoạn 1960 - 1986, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. 33. Phùng Anh Quân, Lê Thị Hoài Ân (2014), Giải pháp huy động vốn cho việc cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam, Kỷ yếu hội thảo quốc tế, Hà Nội. 34. Phạm Sỹ Liêm (2011), Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ, Kỷ yếu Hội thảo, Hà Nội. 35. Phạm sỹ Liêm (2014), Tái thiết khu chung cư cũ thành không gian đô thị sống tốt, Kỷ yếu Hội thảo quốc tế, Hà Nội. 36. Nguyễn Mai Linh (2003), Quản lý công tác quy hoạch cải tạo và nâng cấp các khu nhà ở chung cư cũ có sự tham gia của cộng đồng, Lấy khu Kim Liên làm ví dụ, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. 37. Trương Hải Long (2015), Bài học kinh nghiệm và những vấn đề còn tồn tại trong việc xây dựng, cải tạo lại các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo, Hà Nội. 38. TS Hoàng Văn Luân (2014), Quản trị xung đột lợi ích, các vấn đề đặt ra ở Việt nam hiện nay, Tạp chí Lý luận chính trị số 6-2014, Hà Nội. 39. Nguyễn Thị Thanh Mai (2012), Nâng cao tính tự chủ của cộng đồng dân cư trong các dự án tái phát triển và di dân đô thị, Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng, số 12, Hà Nội. 40. Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh (2019), Tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm 2018 và triển khai phương hướng, nhiệm vụ năm 2019. 41. Nguyễn Trần Nam (2017), Một số cơ chế chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 42. Nguyễn Trọng Ninh (2014), Thực trạng, giải pháp xây dựng cơ chế chính sách cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ, Kỷ yếu hội thảo, Hà Nội. 43. Sở Xây dựng Hà Nội (2019), Đề án Cải tạo xây dựng mới cải nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội. 44. Sở Xây dựng Hà Nội (2016), Kế hoạch cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 – 2020, Hà Nội. 45. Sở Xây dựng Hà Nội (2017), Cải tạo các khu chung cư cũ của thành phố, quá trình thực hiện và các vấn đề đặt ra, Hà Nội. 46. Sở Xây dựng Hà Nội (2018), Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tháng 8/2018. 47. UBND thành phố Hà Nội (2018), Tổng hợp số liệu về nhà ở xã hội và chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội. 48. Nguyễn Hoàng Anh Nguyễn Hoàng Việt (2014), Hà Nội phát triển thế nào trong công cuộc tái thiết đô thị, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, số 3/2014. 49. TS.Hoàng Hữu Phê (2013), Bù giá chéo - giải pháp hay chiến lược giảm giá nhà ở, Tạp Chí Kiến Trúc Việt Nam số 4/2013. 50. Nguyễn Thế Quân (2014), Mô hình hợp tác trong các dự án tái thiết khu dân cư cũ ở Seoul, Hàn Quốc và bài học cho Việt Nam, Hội thảo Quốc tế, Hà Nội. 51. Soubboutina (2005), Không chỉ là tăng trưởng kinh tế, nhập môn về phát triển bền vững, Ngân hàng Thế giới. 52. Hà Nội Sở Quy hoạch- Kiến trúc (2018), Báo cáo về hồ sơ ý tưởng quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại 15 khu chung chư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 53. Nguyễn Hông Tiến (2011), Hạ tầng kỹ thuật tại các khu đô thị cũ -thực trạng và các giải pháp, Kỷ yếu hội thảo "Xây dựng chinh sách cải tạo các khu đô thị cũ”, Hà Nội. 54. Dương Đức Tuấn (1997), Cải tạo, nâng cấp và mở rộng khu chung cư giai đoạn 1970 - 1980, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. 55. Dương Đức Tuấn (2005), Cải tạo không gian kiến trúc - tái khai thác chung cư cũ tại Hà Nội đáp ứng điều kiện tạm cư và tái định cư tại chỗ, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. 56. Nguyễn Chiến Thắng (2015), Thực trạng và giải pháp quy hoạch khu chung cư Giảng Võ, Kỷ yếu hội thảo: Cải tạo các khu chung cư cũ, cơ chế và chính sách, Hà Nội. 57. Kinh tế và Đô thị (2012), Sớm bàn giao mặt bằng thực hiện dự án. 58. TS.Lê Thị Bích Thuận (2015), Nghiên cứu quy hoạch và quản lý quy hoạch cho cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, Đề tài nghiên cứu cấp thành phố Hà Nội. 59. Đàm Thu Trang (2003), Tổ chức kiến trúc cảnh quan trong các khu ở của Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng môi trường sống đô thị, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Xây dựng. 60. Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường (2015), Dự án chung cư D2 Giảng Võ – Khi chứ tín không còn ý nghĩa. 61. Hoàng Đức Vinh (2001), Một số vấn đề cải tạo không gian kiến trúc khu chung cư thấp tầng xây dựng trước năm 1986 ở Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. 62. Bộ Nội vụ (92013), Tài liệu bồi dưỡng ngạch chuyên viên chính 63. Đặng Hoàng Vũ (2009), Nhìn lại chung cư Hà Nội sau năm 1975, Ashui.com 64. Nguyễn Anh Vũ (2015), Cải tạo chỉnh trang nhà ở chung cư cũ tại Hà Nội theo xu hướng thân thiện môi trường (Lấy khu B Kim Liên nghiên cứu thử nghiệm), Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội. 65. Nguyễn Thị Tùng Phương Vũ Thị Minh (2016), Một số giải pháp tạo vốn cho cải tạo và xây dựng mới các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, Kỷ yếu hội thảo "Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội", Hà Nội. TÀI LIỆU NƯỚC NGOÀI 66.R.D.F.Bromley, Tallon, A.R, & Thomas (2005), City Centre Regeneration through Residential Development: Contributing to Sustainability, Urban Studies. 67. Chris Cough (1990), Urban renewal, Theory and Practice,Urban Studies. 68. Edwin Chan và Grace K.L.Lee (2007), Critical factors for improving social sustainability of urban renewal projects, Social Indicators Research, số 85(2), tr. 243-256. 69. Kin Sun Chan, Dr Chiew-Siang Bryan Ho, và Yeung Fai Philip Siu (2015), Urban governance and social sustainability, Asian Education and Development Studies, số 4(3). 70. John D.Buisink (1985), Aspects of Urban Renewal:Report of an enquiry by questionaire concenring the relation between urban renewal and economic development, The Hague, International Federation for Housing and Planing. 71. Andrea Colantonio & Tim Dixon (2009), Measuring Socially Sustainable Urban Regeneration in Europe, Oxford Brookes University. 72. DouglasCrawford-Brown &G.ChristopherWedding (2007), Measuring site-level success in brownfield redevelopments:A focus on sustainability and green building, Journal of Environmental Management, số 85. 73. Seoung- Kyu Ha (2001), Developing a community-based approach to urban redevelopment, GeoJournal, số 53, tr. 39-45. 74.Ying Hao (2007), SENSE:Preservation and Reconstruction:Potential Ways to Develop Areas around New Large-scale Constructions in the Inner City of Beijing, China, Master of Urban Design, College of Environmental Design University of California, Berkeley. 76. Lesley Hemphill (2004), An indicator – based approach to measuring sustainable urban regeneration performance:Part 1,Conceptual Foundations and Methodological Framework. 77. Aron Hendrix (2009), A case study on urban renewal through community governance in two Berlin neighborhoods, Master, Lunds University. 78. Ling HinLi (2012), Urban renewal partnerships—is there really room for participation from individual owners? A case study of Hong Kong, Spinger. 79. Edmond C.M. Ho (2012), Renewing the Urban Regeneration Approach in Hong Kong, Discovery – SS Student E-Journal, số Vol. 1, 2012. 80. Metseela Hugo Priemus (1992), Urban renewal policy in a European perspective: An international comparative analysis, Delft University Press. 81.JimBerry&Stanley McGreal Lesley Hemphill (2004),An Indicator-based Approach to Measuring Sustainable Urban Regeneration Performance, Urban Studies, số 4. 82. Ling Hin Li (2012), Urban renewal partnerships-is there really room for participation from individual owners? A case study of Hong Kong, Journal of Housing and the Built Environment, số 27(4). 83. Ling Hin Li, Jie Lin, Xin Li, và Fan Wu (2014), Redevelopment of urban village in China -A step towards an effective urban policy? A case study of Liede village in Guangzhou, Habitat International, số 43. 84. Xiaodan Li, Hao Yang, Wenjing Li, và Zhiting Chen (2016), Public-private Partnership in Residential Brownfield Redevelopment:Case Studies of Pittsburgh, Procedia Engineering, số 145. 85. LiXin (2010), Partnership in the Redevelopment of Urban Villages in China - The Cases in Shenzhen, Doctor of Philosophy at The University of Hong Kong. 86. Quazi Mahtab-uz-Zaman (2011), Adaptive re-use and urban regeneration in Dhaka - A theoretical exploration, Open House International, số 36. 87. Elif MUTLU (2009), Criteria for a "good" urban renewal project: The case of Kadifekale urban renewal project, Izmir, Turkey, Master of Science in City Planning, İzmir Institute of Technology. 88. Hary Agus Rahardjo, Fitri Suryani và S.T.Trikariastoto (2014), Key Success Factors for Public Private Partnership in Urban Renewal in Jakarta, International Journal of Engineering and Technology, số 6(3). 89. ChanKaBik Rebecca (2015), Urban Renewal in Hong Kong: A Study of Governance and Policy Tools, Master of Public Administration, The University of Hong Kong. 90. Andrew Tallon & Colin Thomas Rosemary Bromley (2005), City Centre Regeneration through Residential Development: Contributing to Sustainability, Urban Studies, số 42. 91. Li Rui (2003), Urban Renewal at Neighborhood Level, A case study of Huangjiadun neighborhood in Wuhan city, Master of Science in Geo-information Science and Earth Observation. International Institute for Geo-Information Science and Earth observaion Enschede, The Netherlands. 92. Geoffrey Quiping Shen Tao Yu, Qian Shi, (2017), Evaluating social sustainability of urban housing demolition in Shanghai, China, Journal of Cleaner Production, số 153, tr. 26-40. 93. Geoffrey Quiping Shen Tao Yu, Qian Shi, (2017), Managing social risks at the housing demolition stage of urban redevelopment projects: A stakeholder-oriented study using social network analysis, International Journal of Project Management. 94. Zhigang Zhou (2014), Shenzhen Urban Renewal Mode Choice and Suitability Study, Urban Studies. 95. Helen Wei Zheng, Geoffrey Qiping Shen, và Hao Wang (2014), A review of recent studies on sustainable urban renewal, Habitat International, số 41. 96. Zhigang Zhou (2014), Shenzhen Urban Renewal Mode Choice and Suitability Study, tr. 291-303. 97. Taozhi Zhuang (2017), Stakehoder’s Expectation in Urban Renewal,Projects in China: A Key Step towards Sustainability,Urban Studies. VĂN BẢN PHÁP LUẬT 98. Chính phủ (2007), Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 về Một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. 99. Bộ Xây dựng (2013), Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 về Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng. 100.Quốc hội (2016), Nghị quyết 1210/2016/UBTVQH13 về Phân loại đô thị. 101.UBND thành phố Hà Nội(2016) Quyết định 11/2016/QĐ-UBND ngày 14/4/2016 về Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội 102. Chính Phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 29 tháng 12 năm 2017 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở đô thị Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn 2030. 103.Chính Phủ (2013), Nghị định 26/2013/NĐ-CP ngày 29/3/2013 về Tổ chức và hoạt động 104. Chính Phủ (2015), Nghị định số 101/CP-NĐ/2015 ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ------------------- Mã số phiếu:.. Thời gian: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ ( DÀNH CHO CƯ DÂN ĐANG Ở CHUNG CƯ ĐÃ TÁI THIẾT) Chúng tôi là giảng viên đại học, hiện đang tiến hành một cuộc nghiên cứu về những mong muốn của người dân về khu chung cư mới sau khi phá bỏ khu chung cư cũ để xây dựng lại. Kính mong Ông/Bà vui lòng trả lời những câu hỏi dưới đây bằng cách đánh dấu (x ) vào ô tương ứng với phương án mà Ông/Bà cho là phù hợp nhất. Những câu trả lời của Ông/Bà sẽ chỉ được sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học. Các thông tin cá nhân sẽ được giữ bí mật. Xin chân thành cảm ơn. Thông tin cá nhân 1. Giới tính: □ Nam □ Nữ 2. Tuổi của Ông /bà : tuổi 3. Trình độ học vấn □ Trung học □ Đại học □ Cao đẳng □ Sau đại học 4. Nghề nghiệp 1. Công nhân 2. Cán bộ công chức/viên chức nhà nước 3. Cán bộ Hợp đồng trong cơ quan 4. Kinh doanh/làm việc tự do 5.Lực lượng vũ trang 6.Hưu trí 7.Nội trợ 8.Học sinh, sinh viên 5. Khu chung cư ông bà đang sinh sống : 6.Căn hộ Ông Bà đang sinh sống ở tầng mấy? 7. Căn hộ Ông Bà đang sinh sống rộng bao nhiêu m2 ? .. 8. Số người đang sinh sống trong căn hộ ( kể cả anh chị) ? .......................... 9. Ông bà và gia đình đã sống ở căn hộ này bao nhiêu năm?.......................... 10. Ông/bà có phải là chủ sở hữu căn hộ này không? 1. Được phân từ ngày trước 2. Mua lại 3. Thuê của nhà nước 4. Mượn/ở nhờ ( Dừng phỏng vấn) Xin Ông/ Bà hãy thể hiện mức độ đồng tình của mình với những quan điểm sau đây bằng cách đánh dấu (x) vào ô số thích hợp I. ĐÁNH GIÁ KHU CHUNG CƯ SAU KHI ĐƯỢC XÂY DỰNG LẠI Câu 1: Xin Ông Bà cho biết giá cả phần diện tích dư dôi so với căn hộ cũ mà ông bà phải mua. Giá mua tính theo m2 : ................................ triệu đồng/m2 Câu 2: Theo Ông Bà giá trên có phù hợp với thị trường không? Không hợp lý Hợp lý Cao Câu 3: Theo Ông Bà giá trên có phù hợp với khả năng chi trả của gia đình không ? Không hợp lý Hợp lý Cao Câu 4: Ông Bà hãy cho ý kiến về các vấn đề sau theo mức độ từ thấp đến cao Mục tiêu Mức độ đánh giá ( mức độ từ thấp đến cao) Thấp 1 2 3 4 Cao 5 1.Mức độ hài lòng của Ông Bà với ngôi nhà đang ở 2.Ông Bà đánh giá về mức độ hợp lý của không gian căn hộ ( phòng ngủ, bếp, vệ sinh) 3.Tạo việc làm mới cho người dân của khu vực 4.Nâng cao giá trị đất đai của khu ở 5.Vị trí nhà chung cư có thuận lợi về giao thông 6.Mức độ xuống cấp của cơ sở vật chất công trình ( Tường, trần, sàn nhà, hệ thống cửa..) 7.Sự vận hành của thang máy 8.Có không gian cộng đồng trong nhà chung cư 9.Mức độ thuận tiện khi tham gia hoạt động tại các khu vực công cộng của khu Tiếp cận trường tiểu học Tiếp cận trung tâm y tế Tiếp cận không gian công cộng, vui chơi 10.Ông/bà hãy đánh giá về chất lượng các dịch vụ của nhà chung cư đang ở. Cung cấp nước sạch Thoát nước Thu gom và xử lý rác thải 11.Duy trì các mối quan hệ cộng đồng trong khu ở 12.Cải thiện an ninh khu vực 13.Đầy đủ tiện nghi và các cơ sở phúc lợi xã hội trong khu vực 14.Cải thiện điều kiện vệ sinh, môi trường của khu dân cư 15Mức phí dịch vụ nhà ở phù hợp 16. Tạo cảnh quan kiến trúc đẹp cho khu vực 17. Công trình xanh, thân thiện môi trường II.Ý KIẾN CỦA CƯ DÂN VỀ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG LẠI KHU CHUNG CƯ CŨ Câu 5: Ông/ Bà mong muốn nhất điều gì khi chung cư đang ở được phá dỡ và xây dựng mới? Có mức bồi thường hợp lý Chất lượng môi trường sống tốt và nâng cao chất lượng dịch vụ tiện ích Câu 6: Ông/ Bà có được thông báo về phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư đang ở? Không Có Câu 7: Ông/ Bà có được thông báo về phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư đang ở với mức độ rõ ràng như thế nào? Không rõ Rõ Rất chi tiết, cụ thể Câu 8: Ông/ Bà có được hỏi ý kiến góp ý cho phương án quy hoạch xây dựng lại khung chung cư đang ở? Không Có Không hỏi trực tiếp cư dân mà thông qua đại diện Câu 9: Ông/ Bà có quan tâm đến mật độ xây dựng của phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư đang ở? Không quan tâm Quan tâm Rất quan tâm Câu 10: Nếu được hỏi đóng góp ý kiến cho phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư, ông bà quan tâm nhất đến điều gì? Câu 11: Ông/ Bà có quan tâm đến các dịch vụ tiện ích (công viên, trường học, chỗ đỗ xe..) của phương án quy hoạch xây dựng lại khung chung cư đang ở? Rất ít Ít Bình thường Cao Rất cao Câu 12: Ông/ Bà thấy giá diện tích căn hộ mua thêm như thế nào so với khả năng tài chính của gia đình? Rất thấp Thấp Phù hợp Cao Rất cao Câu 13: Ông/ Bà có đồng tình với phương án tái định cư do chủ đầu tư đề xuất? Rất không Không Bình thường Đồng tình Rất đồng tình Nếu không đồng tình, Ông bà có thể cho biết lý do:.. Câu 14: Ông/ Bà có đồng tình với phương án bồi thường? Rất không Không Bình thường Đồng tình Rất đồng tình Nếu không đồng tình, Ông bà có thể cho biết lý do:.. Câu 15: Ông/ Bà có tin rằng chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ đảm bảo chất lượng sống tốt? Rất không Không Bình thường Tin tưởng Rất tin tưởng Câu 16: Ông/ Bà có tin rằng chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ đảm bảo minh bạch? Rất không Không Bình thường Tin tưởng Rất tin tưởng Câu 17: Ông bà có tin rằng cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân? Câu 18: Ông bà có kiến nghị điều gì với cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi của gia đình? Xin trân trọng cảm ơn! HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ------------------- Mã số phiếu:.. Thời gian: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ ( DÀNH CHO CƯ DÂN ĐANG Ở CHUNG CƯ CHƯA ĐƯỢC TÁI THIẾT) Chúng tôi là giảng viên Học viện hành chính Quốc gia, hiện đang tiến hành một cuộc nghiên cứu về những mong muốn của người dân về khu chung cư mới sau khi phá bỏ khu chung cư cũ để xây dựng lại. Kính mong Ông/Bà vui lòng trả lời những câu hỏi dưới đây bằng cách đánh dấu (x ) vào ô tương ứng với phương án mà Ông/Bà cho là phù hợp nhất. Những câu trả lời của Ông/Bà sẽ chỉ được sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học. Các thông tin cá nhân sẽ được giữ bí mật. Xin chân thành cảm ơn. Thông tin cá nhân 1. Giới tính: □ Nam □ Nữ 2. Tuổi của Ông /bà : tuổi 3. Trình độ học vấn □ Trung học □ Đại học □ Cao đẳng □ Sau đại học 4. Nghề nghiệp 5. □ Công nhân 6. □ Cán bộ công chức/viên chức nhà nước □ Hưu trí □ Kinh doanh/làm việc tự do □ Khác 5. Khu chung cư ông bà đang sinh sống : 6.Căn hộ Ông Bà đang sinh sống ở tầng mấy? 7. Căn hộ Ông Bà đang sinh sống rộng bao nhiêu m2 ? .. 8. Số người đang sinh sống trong căn hộ ( kể cả anh chị) ? .......................... 9. Ông bà và gia đình đã sống ở căn hộ này bao nhiêu năm?.......................... 10. Ông/bà có phải là chủ sở hữu căn hộ này không? Được phân từ ngày trước Mua lại Thuê của nhà nước Mượn/ở nhờ Xin Ông/ Bà hãy thể hiện mức độ đồng tình của mình với những quan điểm sau đây bằng cách đánh dấu (x) vào ô số thích hợp I.Ý KIẾN CỦA CƯ DÂN VỀ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG LẠI KHU CHUNG CƯ CŨ 1.Ông/ Bà quan tâm đến yếu tố nào nhất khi chung cư đang ở được phá dỡ và xây dựng lại? Mức bồi thường hợp lý Chất lượng dịch vụ tiện ích được nâng cao Chất lượng môi trường khu vực được cải thiện tốt hơn. 3.Ông/ Bà có kiên quyết tái định cư tại chỗ bằng mọi giá không? Không Sẽ chuyển đi nếu bồi thường cao hơn Có Có bằng mọi giá 4.Ông/ Bà có được thông báo về phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư đang ở? Không Có 5. Ông/ Bà có được thông báo về phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư đang ở với mức độ rõ ràng như thế nào? Không rõ Rõ 1 phần Bình thường Rõ Rất rõ 6.Ông/ Bà có được hỏi ý kiến góp ý cho phương án quy hoạch xây dựng lại khung chung cư đang ở? Không Có Không hỏi trực tiếp cư dân mà thông qua đại diện 7.Ông/ Bà có quan tâm đến các chỉ tiêu (đất đai, mật độ xây dựng, số tầng cao..) của phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư đang ở? Không quan tâm Bình thường Quan tâm Rất quan tâm 9. Nếu được góp ý cho phương án quy hoạch xây dựng lại khu chung cư, ông bà quan tâm nhất đến điều gì? Giá trị kinh tế cao cho ngôi nhà Đầy đủ các dịch vụ tiện ích Môi trường trong sạch, an ninh tốt 11.Ông/ Bà có đồng tình với hệ số bồi thường k = 1 do chủ đầu tư đề xuất? Rất không Không Bình thường Đồng tình Rất đồng tình Nếu không đồng tình, Ông bà có thể cho biết lý do:.. 12. Nếu giá bồi thường căn hộ do Nhà nước quyết định không hoàn toàn theo mong muốn của cư dân, ông bà có sẵn sàng chấp nhận? Phản đối Không Bình thường Đồng tình Rất đồng tình Nếu không đồng tình, Ông bà có thể cho biết lý do:.. 15.Ông/ Bà có được tham gia chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ? Không biết Không tham gia Có Tham gia nhiều 16.Ông/ Bà chọn chủ đầu tư thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ theo tiêu chí ưu tiên nào? Không có tiêu chí cụ thể Có uy tín trên thị trường Do Nhà nước giới thiệu Do thuyết trình với người dân rất hợp lý Các lý do khác: 17.Ông/ Bà có tin rằng chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ đảm bảo chất lượng tốt ? Rất không Không Bình thường Tin tưởng Rất tin tưởng 18.Ông/ Bà có tin rằng chủ đầu tư sẽ thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ và bàn giao nhà đúng tiến độ ? Rất không Không Bình thường Tin tưởng Rất tin tưởng 10.Ông Bà có tin tưởng rằng Nhà nước sẽ đảm bảo thực hiện xây dựng lại khu chung cư cũ có chất lượng sống tốt? Rất không Không Bình thường Tin tưởng Rất tin tưởng II. ĐÁNH GIÁ CỦA CƯ DÂN ĐỐI VỚI XÂY DỰNG LẠI KHU CHUNG CƯ CŨ Đây là những mục tiêu đặt ra cho việc xây dựng lại khu chung cư cũ, nơi ông bà đang sinh sống. Xin đánh giá mức độ mà ông bà cho là quan trọng của các mục tiêu bằng cách đánh dấu (x) vào cột phù hợp. Mục tiêu Mức độ quan trọng ( mức độ từ thấp đến cao) Thấp 1 2 3 4 Cao 5 Về kinh tế 1.Tối ưu hóa giá trị đất đai của khu vực tái thiết 2.Đem lại lợi ích kinh tế cho người dân 3.Đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư 4.Thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương Về Xã hội 5. Thúc đẩy sự tham gia của cộng đồng 6.Quy trình tái thiết KCCC diễn ra công khai,minh bạch 7.Dịch vụ tiện ích và các cơ sở phúc lợi xã hội trong khu vực phù hợp 8.Giao thông và phương tiện công cộng thuận tiện 9.Duy trì các mối quan hệ cộng đồng của khu ở 10.Cải thiện an ninh khu vực 11.Bảo tồn giá trị lịch sử và đặc trưng của khu vực Về Môi trường 12.Cải thiện điều kiện vệ sinh và môi trường của khu dân cư 13. Thiết kế quy hoạch, kiến trúc của khu có tính đến sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả Xin trân trọng cảm ơn! HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ------------------- Mã số phiếu:.. Thời gian: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ (Bảng hỏi dành cho cán bộ quản lý ) Chúng tôi là giảng viên Học viện hành chính Quốc gia, hiện đang tiến hành một cuộc nghiên cứu về tái thiết khu chung cư cũ. Kính mong Ông/Bà vui lòng trả lời những câu hỏi dưới đây bằng cách đánh dấu (x ) vào ô tương ứng với phương án mà Ông/Bà cho là phù hợp nhất. Những câu trả lời của Ông/Bà sẽ chỉ được sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học . Các thông tin cá nhân sẽ được giữ bí mật. Xin chân thành cảm ơn. Thông tin cá nhân 1. Giới tính: □ Nam □ Nữ 2. Ông /bà thuộc độ tuổi nào : 20-30 30-40 40-50 50-60 Trên 60 3. Trình độ học vấn □ Trung học □ Đại học □ Cao đẳng □ Sau đại học 4.Vị trí công tác : 1. Quan điểm của ông/bà về cải tạo khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững Không có ý kiến Chưa phù hợp với điều kiện hiện tại Rất cần thiết 2. Theo Ông bà, mâu thuẫn lớn nhất giữa chru đầu tư và người dân trong quá trình cải tạo KCCC đến từ lý do nào? Giá bồi thường Chủ đầu tư không quan tâm xây dựng dịch vụ tiện ích Chủ đầu tư không quan tâm đến môi trường của chung cư (xanh, sạch, đẹp) Các lý do khác (niềm tin..): 3. Theo Ông bà, việc chọn lựa chủ đầu tư thực hiện đầu tư cải tạo khu chung cư cũ theo cách nào sẽ mang lại hiệu quả cao hơn? Do cơ quan Nhà nước lựa chọn Do cư dân lựa chọn Phối hợp giữa Nhà nước và cư dân Ý kiến khác: 4. Theo Ông bà, việc thỏa thuận giá bồi thường với người dân do ai thực hiện sẽ mang lại hiệu quả cao hơn? Do cơ quan Nhà nước Do doanh nghiệp thực hiện dự án Phối hợp cả Nhà nước và doanh nghiệp 5. Ông bà có cho rằng sự tham gia góp ý của cư dân là quan trọng đối với việc lập quy hoạch khu chung cư cũ? Không Bình thường Nhiều 6. Ông bà có cho rằng cần áp dụng tiêu chuẩn về công trình xanh cho cải tạo các tòa nhà chung cư cũ không? Không Chưa phù hợp với điều kiện hiện tại Rất cần thiết 7.Theo Ông bà, với số lượng lớn khu chung cư cũ như hiện nay có cần có bộ máy quản lý riêng biệt và chuyên trách? Không cần thiết Cần thiết Rất cần thiết 8. Theo ông bà những khó khăn, thách thức đối với cải tạo khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững là gì? ( có thể chọn nhiều câu trả lời) Nhà quản lý chưa nhận thức đúng về PTBV Nhà nước và doanh nghiệp đang ưu tiên lợi ích kinh tế Do người dân chưa hiểu biết Thiếu hệ thống thể chế, văn bản pháp luật Thiếu nguồn lực tài chính Thiếu cơ chế thực hiện Thiếu cán bộ chuyên môn 9.Đây là những mục tiêu đặt ra cho việc xây dựng lại khu chung cư cũ. Xin ông bà đánh giá mức độ quan trọng của các mục tiêu bằng cách đánh dấu (x) vào cột phù hợp. Mục tiêu Mức độ quan trọng ( mức độ từ thấp đến cao) Thấp 1 2 3 4 Cao 5 Khía cạnh kinh tế 1.Thúc đẩy phát triển địa phương 2.Đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư 3.Đem lại lợi ích kinh tế cho người dân 4.Tối ưu hóa giá trị đất đai của khu vực tái thiết Về Xã hội 5.Duy trì ổn định xã hội 6.Bảo tồn giá trị lịch sử, văn hóa và đặc trưng của khu CCC 7. Sự minh bạch trong quy trình tái thiết KCCC 8.Thực hiện tái định cư tốt và mức bồi thường hợp lý 9.Đầy đủ tiện nghi và các cơ sở phúc lợi xã hội trong khu vực 10.Thúc đẩy sự tham gia và hợp tác của cư dân. 11.Cải thiện an ninh khu vực Về Môi trường 12.Cải thiện điều kiện vệ sinh và môi trường của khu dân cư 13. Cải thiện kiến trúc, cảnh quan đô thị. 14.Xây dựng công trình xanh Xin trân trọng cảm ơn! HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA ------------------- Mã số phiếu:.. Thời gian: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ (Bảng hỏi dành cho Doanh nghiệp ) Chúng tôi là giảng viên Học viện hành chính Quốc gia, hiện đang tiến hành một cuộc nghiên cứu về những mong muốn và khó khăn của Doanh nghiệp trong quá trình tái thiết khu chung cư cũ. Kính mong Ông/Bà vui lòng trả lời những câu hỏi dưới đây bằng cách đánh dấu (x ) vào ô tương ứng với phương án mà Ông/Bà cho là phù hợp nhất. Những câu trả lời của Ông/Bà sẽ chỉ được sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học . Các thông tin cá nhân sẽ được giữ bí mật. Xin chân thành cảm ơn. Thông tin cá nhân 1. Giới tính: □ Nam □ Nữ 2. Ông /bà thuộc độ tuổi nào : 20-30 30-40 40-50 50-60 Trên 60 3. Trình độ học vấn □ Trung học □ Đại học □ Cao đẳng □ Sau đại học 4.Vị trí công tác : ------------------ 1. Quan điểm của ông/bà về cải tạo khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững Không có ý kiến Chưa phù hợp với điều kiện hiện tại Rất cần thiết 2. Theo Ông bà, mâu thuẫn lớn nhất giữa chủ đầu tư và người dân trong quá trình cải tạo KCCC đến từ lý do nào? Giá bồi thường Chủ đầu tư không quan tâm xây dựng dịch vụ tiện ích Chủ đầu tư không quan tâm đến môi trường của chung cư (xanh, sạch, đẹp) Các lý do khác (niềm tin..): 3. Theo Ông bà, việc chọn lựa chủ đầu tư thực hiện đầu tư cải tạo khu chung cư cũ theo cách nào sẽ mang lại hiệu quả cao hơn? Do cơ quan Nhà nước lựa chọn Do cư dân lựa chọn Phối hợp giữa Nhà nước và cư dân Ý kiến khác: 4. Theo Ông bà, việc thỏa thuận giá bồi thường với người dân do ai thực hiện sẽ mang lại hiệu quả cao hơn? Do cơ quan Nhà nước Do doanh nghiệp thực hiện dự án Phối hợp cả Nhà nước và doanh nghiệp 5. Ông bà có cho rằng sự tham gia góp ý của cư dân là quan trọng đối với việc lập quy hoạch khu chung cư cũ? Không Bình thường Nhiều 6. Ông bà có cho rằng cần áp dụng tiêu chuẩn về công trình xanh cho cải tạo các tòa nhà chung cư cũ không? Không Chưa phù hợp với điều kiện hiện tại Rất cần thiết 7. Theo ông bà những khó khăn, thách thức đối với cải tạo khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững là gì? ( có thể chọn nhiều câu trả lời) Nhà quản lý chưa nhận thức đúng về PTBV Nhà nước và doanh nghiệp đang ưu tiên lợi ích kinh tế Do người dân chưa hiểu biết Thiếu hệ thống thể chế, văn bản pháp luật Thiếu nguồn lực tài chính Thiếu cơ chế thực hiện Thiếu cán bộ chuyên môn 8.Ông bà thấy quy định nào là bất cập trong quy trình tái thiết KCCC? Về quy hoạch ? Về bồi thường? Về tái định cư? 9. Ông bà thấy chính sách nào là bất hợp lý trong quy trình tái thiết KCCC? Chính sách đất đai? Chính sách bồi thường? 10.Đây là những mục tiêu đặt ra cho việc xây dựng lại khu chung cư cũ. Xin ông bà đánh giá mức độ quan trọng của các mục tiêu bằng cách đánh dấu (x) vào cột phù hợp. Mục tiêu Mức độ quan trọng ( mức độ từ thấp đến cao) Thấp 1 2 3 4 Cao 5 Về kinh tế 1.Thúc đẩy phát triển địa phương 2.Đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư 3.Đem lại lợi ích kinh tế cho người dân 4.Tối ưu hóa giá trị đất đai của khu vực tái thiết Về Xã hội 5.Duy trì ổn định xã hội 6.Bảo tồn giá trị lịch sử, văn hóa và đặc trưng của khu CCC 7. Sự minh bạch trong quy trình tái thiết KCCC 8.Thực hiện tái định cư tốt và mức bồi thường hợp lý 9.Đầy đủ tiện nghi và các cơ sở phúc lợi xã hội trong khu vực 10.Thúc đẩy sự tham gia và hợp tác của cư dân. 11.Cải thiện an ninh khu vực Về Môi trường 12.Cải thiện điều kiện vệ sinh và môi trường của khu dân cư 13. Cải thiện kiến trúc, cảnh quan đô thị. 14.Xây dựng công trình xanh Xin trân trọng cảm ơn!