Lập dự án đầu tư cải tạo trung tâm văn hoá & giải trí tháp nước ở khu vực phố cổ trung tâm Thủ đô Hà Nội

ệp hoá, hiện đại hoá, đầy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân. Đối với các doanh nghiệp và nhất là các doanh nghiệp trong nước, đầu tư là một trong các yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường. Đảng và nhà nước ta đang thực hiện chính sách mở cửa phát triển nền kinh tế quốc dân kêu gọi đầu tư. Những chính sách, cơ chế về đầu tư ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với pháp luật của Việt Nam và theo thông lệ quốc tế. Tuy nhiên việc đánh giá hiệu quả và ra quyết định đầu tư vốn còn tồn tại khuyết điểm, thậm chí chưa phù hợp. Do đó, nhiều công trình dự án được đầu tư đã không mang lại hiệu quả kinh tế, đã làm thất thoát không ít tiền của tài sản nhà nước gây hiệu quả xấu cho việc phát triển nền kinh tế xã hội. Đồ án tốt nghiệp với đề tài: Lập dự án đầu tư nhằm mục đích giúp cho sinh viên có cách nhìn tổng thể về trình tự các bước lập dự án đầu tư. Tạo cho sinh viên chuyên ngành kinh tế xây dựng có những kinh nghiệm gần với thực tế những hiểu biết chuyên sâu về lỉnh vực đầu tư và dự án đầu tư. Đây là cẩm nang cho công việc chuyên môn sau này. 1. Dự án đầu tư vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng. Dự án đầu tư theo nghị định 52/CP ngày 08/07/1999 quy chế quản lý đầu tư và xây dựng được định nghĩa như sau: Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hay cải tạo những đối tượng nhất định. Nhằm tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì cải tiến nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định (Chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp). * Vai trò của dự án trong quant lý đầu tư xây dựng. Dự án đầu tư là biểu hiện cụ thể của một hoạt động đầu tư, trong đó chỉ rõ lý do, nội dung, hiệu quả, giai đoạn hình thức thực hiện. Do đó là cơ sở cụ thể để quản lý đầu tư xây dựng. Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng nhất để quyết định sự bỏ vốn đầu tư của chủ đầu tư. Dự án đầu tư là phương tiện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư. Dự án đầu tư là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ hoặc cho vay vốn. Dự án đầu tư là cơ sở xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi, đôn đốc của quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện của dự án. Dự án đầu tư là văn bản để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét, phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư. Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để theo dõi, đánh giá và có điều chỉnh kịp thời những tồn tại và vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình. Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng để xem xét xử lý hài hoà mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các liên doanh, giữa các liên doanh và nhà nước Việt Nam, và đây cũng là cơ sở pháp lý để xét xử khi có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh. Dự án đầu tư còn là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều lệ của xí nghiệp liên doanh. *Kết luận Với những vai trò quan trọng như vậy cho nên không thể coi việc xây dựng một dự án đầu tư (LCKTKT) là một việc làm chiếu lệ để tìm đối tác, để xin cấp vốn, vay vốn, xin giấy phép mà phải coi là một công việc quan trong, nghiêm túc bởi nó xác định quyền lợi, nghĩa vụ của chính bản thân các đơn vị lập dự án trước đối tác nước ngoài, trước nhà nước và nhân dân. * Các yêu cầu đối với dự án đầu tư. Tính khoa học và hệ thống: Để đảm bảo tính này của dự án thì chủ nhân của nó phải có quá trình nghiên cứu tỷ mỉ và kỹ càng, tính toán chinh xác từng nội dung của từng dự án. Nhiều nội dung rất phức tạp như phân tích tài chính, phân tích nội dung kỹ thuật của dự án, xây dựng tiến độ sử dụng vốn... rất cần sự tư vấn của các cơ quan chuyên môn làm dịch vụ đầu tư giúp đỡ. Hiện nay trong thực tế, một số dự án vì mục đích cá nhân, hoặc một số tập thể muốn dự được chấp thuận và “Cốt tìm” được đối tác đầu tư, nên trong quá trình thực hiện các nội dung của dự án đã đưa vào những số liệu thông tin không chính xác, thậm chí tự nghĩ ra số liệu cho khớp cho đẹp các kết quả. Hậu quả rất nhiều dự án gặp khó khăn hoặc thất bảitong quá trình thực hiện. Tính pháp lý: Dự án muốn được nhà nước cấp giấy phép thì trước hết dự án không chứa đựng những điều trái với luật và chính sách của nhà nước và tiếp nhận đầu tư nước ngoài. Muốn vậy xây dựng dự án phải trước tiên nghiên cứu thật tỉ mỉ những vấn đề mang tính chất pháp lý có liên quan. 2. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng. Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu “trung tâm văn hoá và giải trí tháp nước cổ (khu vực phố cổ trung tâm Hà Nội)”. Cơ quan: Công ty kinh doanh nước sạch Hà Nội. Mục tiêu của dự án: Đầu tư cãi toạ và tu sửa tháp nước cổ Hàng Đậu – Hà Nội (Vẫn giữ kiến trúc bên ngoài) thành một trung tâm vui chơi giải trí với các hoạt động như phòng tranh, nhà hàng, các cửa hàng, các cửa hàng thời trang, sàn nhảy, sân trời chiêm ngưỡng khung cảnh khu phố cổ Hà Nội. Vốn đầu tư dự án: Tổng vốn của dự án là: Địa điểm của dự án: Dự án nằm kề bên vườn hoa Hàng Đậu (Kề với các phố Quán Thánh, Hàng Đậu, Hàng Than, Hàng Giấy, Hàng Cót và Phân Đình Phùng), quận Ba Đình thành Phố Hà Nội. Phần I Một số lý luận về lập và phân tích dự án đầu tư xây dựng. I. Nội dung dự án đầu tư xây dựng theo quy định của nhà nước. 1. Các giai đoạn đầu tư. Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng (Ban hành kèm theo Nghị Định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của chính phủ) trình tự đầu tư và xây dựng gồm ba giai đoạn: + Chuẩn bị đầu tư. + Thực hiện đầu tư. + Kết thúc đầu tư và đưa công trình vào khai thác sử dụng. 2. Các giai đoạn lập dự án đầu tư. Lập dự án đầu tư là một bước của quá trình chuẩn bị đầu tư. Quá trình chuẩn bị đầu tư gồm có: + Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư. + Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong và ngoài nước để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng thiết bị, vật tư sản xuất, xem xét khả năng của nguồn vốn đầu tư, chọn hình thức đầu tư. + Tiến hành điều tra khảo sát tiến hành xây dựng. * lập dự án đầu tư + Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư. Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Theo Nghị Định 52/CP ban hành ngày 08/07/1999 của chính phủ, nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm có: 1. Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi khó khăn. 2. Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư. 3. Chọn khu vực đại điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môi trường xã hội và tái đinh cư. 4. Phân tích lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (Bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị nguyên liệu, năng lương, dịc vụ hạ tầng. 5. Phân tích lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng. 6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư. Phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ thu lãi. 7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế – Xã hội của dự án. 8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khải thác của dự án thành phần hoặc tiểu dự án (nếu có). Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi. Theo Nghị Định 52/CP ban hành ngày 08/07/1999 của chính phủ, nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm có: 1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết để đầu tư. - Xuất xứ các văn bản pháp lý. Các văn bản pháp luật liên quan đến đầu tư: + Điều luật quản lý đầu tư và xây dựng. + Luật đầu tư và luật doanh nghiệp. + Các văn bản cho phép ban đầu của các cơ quan nhà nước có liên quan tới việc khởi thảo dự án đầu tư. + Căn cứ vào quy trình tổng thể của đất nước để phát huy. + Đường lối phát triển của doanh nghiệp. * Phân tích kết quả đầu tư cơ bản về tự nhiên, kinh tế, xã hội. + Điều kiện tự nhiên: địa chất thuỷ văn, điều kiện khí hậu, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, ảnh hưởng của nhà máy tới môi trường xung quanh. + Điều kinh tế xã hội: Khả năng cung cấp nhân lực, tình hình an ninh, mức thu nhập. * Phân tích thị trường: + Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu trong tương lai. + Xem xét khả năng phát triển, khả năng sản xuất của ngành. + Xem xét thị trường các yếu tố đầu vào: Máy móc thiết bị, nguyên vật liệu cho khâu xây dựng, lắp đặt và vận hành. + Khả năng cung cấp nhân lực với trình độ thích hợp cho dự án. + các điều kiện yêu cầu cơ sở hạ tầng, năng lượng… + Thị trường vốn và khả năng huy động vốn cho dự án. * Mục tiêu đầu tư của dự án. + Thoả mãn nhu cầu tiêu dùng trong nước, xuất khẩu. + Cải tiến đổi mới công nghệ, nâng cao chất lương hạ giá thành. + Kết luận sự cần thiết phải đầu tư của dự án. 2. Lựa chọn hình thức đầu tư. * Căn cứ lựa chọn hình thức đầu tư: Căn cứ vào luật đầu tư, yêu cầu của các bên góp vốn, quy mô, nhu cầu vốn của dự án, tính chất sở hữu của dự án, yếu cầu kinh doanh cạnh tranh, tính hiệu quả của hình thức pháp lý đối với chủ đầu tư, tính chất của dự án kinh doanh. * Các loại hình thức pháp lý: Công ty TNHH: Dùng phổ biến đối với các doanh nghiệp hoạt động bằng nhiều vốn, phù hợp với trình độ phát triển của nước ta. Công ty Cổ phần: là loại hình kinh doanh ở trình độ cao của nền kinh tế thị trường. Doanh nghiệp nhà nước: áp dụng cho các lĩnh vực kinh tế có tính chất chiến lược của đất nước, cho lĩnh vực quản lý kinh doanh cơ sơ hạ tầng. Doanh nghiệp tư nhân: Trong trường hợp sử dụng vốn đầu tư nước ngoài có các hình thức như sau: + Hình thức đầu tư trực tiếp (FDI). - Hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng. - Công ty liên doanh. - Công ty 100% vốn đầu tư của nước ngoài. + Hình thức vay vốn từ quỹ hỗ trợ phát triển chính thức (ODA). + Hình thức xây dựng – Vận hành khai thác – chuyển giao (BOT). + Hình thức xây dựng – Chuyển giao - khải thác kinh doanh (BTO). + Hình thức xây dựng - Chuyển giao (BT). 3.Chương trình sản xuất phải và các yếu tố đáp ứng(đối với các dự án có sản xuất) -Dây chuyền công nghệ. -Nội dung chương trình sản xuất. -Số lượng sản phẩm dự kiến hàng năm. -Số lượng sản phẩm dự kiến bán hàng năm. -Nhu cầu về yếu tố đầu vào, các khả năng đáp ứng. -Phương án về giao thông. -Dự kiến thuê, mua đất. -Xây dựng cơ sở về y tế, nhà ở tạm phục vụ cho sản xuất. 4. Các phương pháp địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình) phù hợp với qui hoạch xây dựng(bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đối với môi trường và xã hội). -Giới thiệu địa điểm xây dựng công trình. -Điều kiện tự nhiên phải đảm bảo xây dựng công trình cũng như vận hành của nhà máy. -Điều kiện địa chất, thuỷ văn, khí hậu, môi trường. -Khả năng cung ứng nguyên vật liệu. -Điều kiện xã hội phục vụ cho hoạt động của nhà máy. -Lập phương án địa điểm, phân tích lựa chọn phương án. -Hiện trạng và phương án giải phóng mặt bằng. -Các chi phí về địa điểm liên quan đến đầu tư vốn cố định khảo sát ban đầu, đền bù, san lấp mặt bằng, thuê đất, điện nước, thi công, lán trại… tận dụng cơ sở hạ tầng… -Các chi phí liên quan đến chương trình cung cấp tăng chi phí đầu vào. -Cá chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá cả và mục tiêu sản phẩm. 5. Các phương pháp giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có). 6.Phân tích lựa chọn phương án kĩ thuật, công nghệ(bao gồm cả cây trồng, vật nuôi, nếu có). Lựa chọn giải pháp kĩ thuật và công nghệ là một bộ phận quan trọng nhất của dự án, vì nó quyết định trước hiệu quả tài chính, kinh tế và xã hội của dự án, bao gồm mấy ý chính sau: -Căn cứ vào việc xác định phương án kĩ thuật và công nghệ dựa vào mấy điều kiện sau: +Chương trình sản xuất sản phẩm của dự án đã được tính toán ở bước trước, nhất là các yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm, chất lượng sản phẩm yêu cầu. +Công suất thiết kế của máy móc riêng rẽ của nhà máy nói chung đã được xác định ở các bước đi trước. +Các loại máy móc dây chuyền công nghệ hiện có trên thị trường với các thông số kĩ thuật và kinh tế khác nhau có thể áp dụng cho dự án. +Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật tư máy móc, nhân lực, nhất là tính chất của nguyên vật liệu được áp dụng. +Trình độ hiện đại của công nghệ được áp dụng. +Yêu cầu về bảo vệ môi trường, cải thiện điều kiện lao động. +Các kết quả tính toán, so sánh hiệu quả kinh tế. -Nội dung phải đề cập khi lựa chọn phương án kĩ thuật và công nghệ cho dự án bao gồm mấy nội dung sau: +Định hướng trình độ hiện đại của công nghệ và hình thức đầu tư. +Xác định chủng loại và số lượng thiết bị máy móc. +Xác định dây chuyền công nghệ. +Xác định phương án tổ chức sản xuất. +Xác định phương án cán bộ quản lí và công nhân kĩ thuật. -Phương án so sánh lựa chọn phương án công nghệ. -Bảng thiết bị công nghệ. 7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí, bảo vệ môi trường. *Giải pháp xây dựng. -Đặc điểm tự nhiên xã hội khu vực xây dựng. -Công suất, dây chuyền công nghệ lựa chọn. -Khả năng về vốn. -Thời gian xây dựng. -Các tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng. -Các qui định pháp luật. *Các phương án tổng mặt bằng, lựa chọn phương án. *Xác định tiêu chuẩn cấp công trình. *Tổ chức xây lắp và tiến độ xây dựng. -Các phương án công nghệ và tổ chức xây dựng. -Các phương án tổng tiến độ. *Đánh giá tác động môi trường. -Khả năng gây ô nhiễm, biến đổi môi trường. -Hậu quả. -Các giải pháp xử lí. 8.Xác định rõ nguồn vốn(hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đối với các dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư) . 9.Phương án quản lí khai thác dự án và sử dụng lao động. *Tổ chức bộ máy quản lí khai thác. -Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lí sản xuất kinh doanh. -Tổ chức các bộ phận sản xuất. -Tổ chức các bộ phận tiêu thụ. *Bố trí sử dụng nhân lực. -Nhu cầu nhân lực cho các năm vận hành, sản xuất. -Bộ phận gián tiếp điều hành. -Trả lương cho lao động làm việc cho dự án. -Chính sách quản lí, đào tạo. 10.Phân tích hiệu quả đầu tư. -Xác định chi phí sản xuất. -Xác định doanh thu. -Phân tích lỗ lãi. -Đánh giá hiệu quả tài chính. -Đánh giá độ an toàn tài chính. -Phân tích độ nhạy. -Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội. 11.Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư. Dự án nhóm C phải lập ngay kế hoạch đấu thầu. Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có quyết định đầu tư(Tuỳ điều kiện cụ thể của dự án). Thời gian khởi công(chậm nhất). Thời gian hoàn thành đưa công trình vào khai thác, sử dụng(chậm nhất). 12.Kiến nghị hình thức quản lí thực hiện dự án. -Các hình thức quản lí thực hiện dự án. -Lựa chọn hình thức quản lí thực hiện dự án. -Xác định qui chế của ban quản lí dự án. 13.Xác định chủ đầu tư. -Tên, địa chỉ. -Năng lực của chủ đầu tư. -Cơ cấu bộ máy quản lí của chủ đầu tư. 14.Mối quan hệ và trách nhiệm của mỗi cơ quan có liên quan đến dự án. -Mối quan hệ và trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định phê duyệt dự án đầu tư trong giai đoạn lập dự án. -Mối quan hệ trách nhiệm, phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực hiện đầu tư. -Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn quyết toán. -Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn vận hành. II.Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của tài chính cho dự án. Phân tích tài chính là đứng trên góc độ của chủ đầu tư nghĩa là lợi nhuận tối đa và an toàn tài chính là quá trình tính toán với giá trị tài chính. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư Việc phân tích dự án sẽ cho biết nguồn vốn đầu tư của Dự án, sự vận động của dòng tiền tệ trong cả đời dự án. Nhờ đó ước lượng đựoc lợi nhuận cho tầng năm trong quá trình vận hành dự án, việc phân tích còn cho biết ước lượng ảnh hưởng của các yếu tố đầu vào, yếu tố đầu ra khi các yếu tố này thay đổi(như: giá các nguyên vật liệu thay đổi, giá bán sản phẩm thay đổi). Cuối cùng phân tích tài chính, dự án sẽ cho biết mức độ đóng góp của dự án. 1.1. Xác định vốn đầu tư cho dự án. * Vốn cố định của dự án. + Vốn xây lắp: - Chi phí san lấp mặt bằng. - Các chi phí xây dựng phần võ kiến trúc các hạng mục công trình chính. - Chi phí xây dựng các hạng mục khác (Nếu có). - Chi phí xây dựng hệthống cấp điện nước trong nhà. - Chi phí lắp đặt thiết bị. + Vốn thiết bị gồm có: - Vốn chi phí mua sắm. - Chi phí vận chuyển. - Chi phí bảo quản thiết bị cho đến khi đưa vào lắp đặt. + Vốn kiến thiết cơ bản khác: Bao gồm các chi phí: - Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. - Chi phí cho điều tra, khảo sát lập dự án, thiết kế công trình. - Chi phí quản lý điều hành dự án. - Chi phí khởi công, nghiệm thu bàn giao, khánh thành. + Vốn dự phòng: Được tính 10% (Vxl + Vtb + CPk). * Vốn lưu động cho dự án: + Vốn sản xuất gồm có: - Dự trữ vật liệu. - Điện nước, tiền lương ứng trước. - Nhiên liệu phụ tùng. - Vốn lưu động. - Sản phẩm dở dang, tồn kho. - Hàng bán chịu. - Vốn bằng tiền. - Chi phí tiếp thị. - Kế hoạch lưu động vốn: Dựa vào tiến độ xây dựng công trình và tiến độ thực hiện dự án. + Nguồn vốn: Dự án đầu tư có thể được đầu tư từ một hay nhiều nguồn vốn như: - Vốn góp. - Vốn vay ngắn hạn. - Vốn vay trung hạn. - Vốn vay dài hạn. - Vốn ngân sách cấp. - Vốn vay trong nước. - Vốn vay ngoài nước. Tính lãi trong thời gian xây dựng công trình, ngay trong khi còn đang xây dựng công trình, dự án chưa phải trả nợ, vốn vay nhà nước phải chịu lãi do số vốn vay xây dựng công trình sinh ra. Số lãi vay này được coi như một khoản chênh lệch giữa vốn tích luỹ với vốn gốc. 1.2. Xác định chi phí trong thời gian vận hành. Chi phí vận hành cho dự án gồm: Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên, chi phí sử dụng điện nước, chi phí trả lương cho bộ máy vận hành dự án, chi phí quản lý hành chính, chi phí bảo hiểm tài sản, chi phí khác, chi phí khấu hao, chi phí đầu tư thay thế, thuế phải nộp (Thuế đất, thuế môn bài, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp). 1.3. Xác định doanh thu cho dự án. - Doanh thu cho sản xuất kinh doanh hoặc dịch vụ. - Giá trị thu hồi tài sản. Doanh thu= giá dự kiến x Sản lương tiêu thụ Lợi nhuận= doanh thu – chi phí Lợi nhuận thuần= doanh thu – chi phí – thuế 1.4. Phân tích độ an toàn tài chính. 1.5. Phântích độ nhạy của dự án. 2. Phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư. Các phương pháp hiện hành chỉ phù hợp với các điều kiện của thị trường vốn hoàn hảo. Một thị trường hoàn hảo nói chung thương đặc trưng bên cung và bên cầu, luôn hướng tới lợi ích tối đa của mình không có hiện tượng độc quyền và người tham gia thị trường và người tham gia thị trường đều thông suốt và nắm vững tuyệt đối thông tin về thị trường, không có quan hệ mua bán ưu tiến cá biệt, mọi người phản ứng với tình hình thị trường với tốc độ vô cùng lớn. Đứng trên giác độ thị trường vốn, thì một thị trường vốn hoàn hảo được đặc trưng bởi: - Nhu cầu về vốn luôn được thoả mãn và không bị ràng buột hạn chế. - Lãi suất phải đi vay với lãi nhận được khi cho vay vốn phải bằng nhau. - Thông tin về thị trường vốn được đảm bảo thông suốt cho mọi người tham gia kinh doanh. Sau đây là những công thức tính toán cụ thể: 2.1. Nhóm chỉ tiêu động (có tính đến sự sinh tiền tệ theo thời gia và được tính toán cho cả đời dự án). a. Phương pháp hiệu số thu chi (được quy về thời điểm hiện tại), (Ký hiệu: NPW). Trong đó Bt: Khoản thu nhập ở năm t, bao gồm: + Doanh thu do bán hàng ở năm t. + Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản do hết tuổi thọ hay thời gian tồn tại của dự án đã kết thúc. + Vốn lưu động đã bỏ ra ban đầu và phải thu lại ở cuối đời dự án. Ct: Khoản chi phí ở năm t, bao gồm: + Chi phí đầu tư mua sắm hay thay thế tài sản cố định (Máy móc, nhà xưởng) thời điểm đầu và các thời điểm t, cũng như một khoản vốn lưu động tối thiểu phải bỏ ra ban đầu để khai thác dự án. + Chi phí vận hành tài sản, sản xuất kể cả khoản chi phí tỷ lệ (Chi phí quản lý). Chi phí vận hành không bao hàm khấu hao cơ bản. n: Tuổi thọ của dự án. r: Suất thu lợi tối thiểu tính toán được. Thực chất của chi tiêu (Bt-Ct) ở các năm chỉ có doanh thu và chi phí vận hành không kể đến khấu hao. Do đó chỉ tiêu NPW có thể được xác định: V0: Vốn đầu tư tại thời điểm t=0. Sv: Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản. Dự án đáng giá khi. NPW>0: Dự án có lãi. NPW=0: Dự án hoà vốn. NPW<0:Dự án bị lỗ. Vậy dự án lựa chọn tốt nhất khi: NPW>0 NPW=Max Thời gian tính toán của các phương án là như nhau (Bằng bội số chung nhỏ nhất của các chỉ số tuổi thọ). Ưu điểm của phương án này: - Có tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian. - Có tính đến trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu Bt, Ct và điều chỉnh trị số của r. - Có tính đến nhân tố rủi ro tuỳ theo mức độ tăng giá trị số của suất thu lợi tối thiểu r. - Có thể so sánh các phương án có vốn đầu tư khác nhau với điều kiện có lãi suất đi vay bằng lãi suất cho vay một cách gần đúng. Nhược điểm: Của phương án. - Nó chỉ đảm bảo chính xác trong điều kiện của thị trường vốn hoàn hảo, một điều khó bảo đảm trong thực tế. - Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án. - Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc vào rất nhiều vào độ lớn của giá trị của chỉ tiêu suất lợi tối thiểu r việc xác định số r gặp nhiều khó khăn. b. Dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (KH-IRR). Suất thu lợi nội tại của dự án đầu tư là mức lãi suất tương ứng với các thời đoạn kết quả số vốn đầu tư ở thời đoạn đó của dự án mà mức lãi suất này được tìm ra từ điều kiện cân bằng giữa thu nhập và chi phí. Thu bằng chi (Nếu lãi thu: IRR). Suất thu lợi nội tại IRR là một loại suất thu lợi đặc biệt mà khi ta dùng để tính chỉ tiêu hiệu quả của hiệu số thu chi NPW thì chỉ tiêu này sẽ bằng 0 tức là chỉ tiêu IRR phải thoả mãn điều kiện: Để tìm trị số IRR ở đây bằng phương pháp nội suy gần đúng. Trước hết giả thiết: IRR=r1 => Tìm được NPW>0 IRR=r2 => Tìm được NPW<0 với r2<r1. Ta sẽ có công thức sau Nếu: IRR > r: Dự án đáng giá. IRR = r: Dự án chỉ đủ tiền trả nợ IRR < r: Dự án không đáng giá IRR ạ r: Tức là trị số IRR được tìm ra từ nội bộ Phương án đang xét mà không phải từ bên ngoài như r. *Ưu điểm của phương pháp: Tính đến sự biến động của chỉ tiêu theo thời gian, tính cho cả đời dự án, tính đến trượt giá lạm phát. Dùng được phổ biến trong kinh doanh. Tìm được phương án lớn nhất cho cả IRR và NPW trong một số điều kiện nhất định. *Những điểm của phương pháp: -Chỉ tiêu trong thị trường vốn hoàn hảo. -Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án. -Tính toán phức tạp khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần. 2.2. hương pháp đánh giá hiệu quả tài chính dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh: -Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu không xét đến sự sinh lãi tiền tệ theo thời gian. Thường tính cho một năm. Theo công thức:đ= Trong đó: N: Năng suất của phương án (máy móc hay nhà máy) V: Vốn đầu tư cho phương án, nếu có kèm theo một số vốn lưu động cần thiết thì số vốn lưu động này không phải chia đôi. R: Lãi suất đi vay vốn để đầu tư vào phương án. Cn: Chi phí sản xuất hàng năm để sản xuất sản phẩm. : Mức ứ động vốn trung bình phải trả lãi khi áp dụng phương án khấu hao cơ bản *Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một sản phẩm. Theo công thức: Lđ=Gđ - Cđ= Max. Trong đó: Lđ: lợi nhuận tính cho một sản phẩm Gđ: Giá bán một sản phẩm Cđ: Giá thành một sản phẩm *Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư. và => Max Trong đó: D: Mức doanh lợi của đồng vốn. L: Lợi nhuận hăng năm cộng Tiền trả lại cho vốn vay để đầu tư. Rmin: Mức doanh lợi tối thiểu chấp nhận được V0: Vốn đầu tư cho loại tài sản ít hao mòn Vm: Vốn đầu tư cho loại tài sản hao mòn thường xuyên. +Chỉ tiêu thu hồi vốn. Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận hăng năm. Trong đó V: Vốn đầu tư cho dự án Ln: Lợi nhuận ròng thu được hăng năm tính cho năm đại diện hay ước lượng trung bình. +Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cơ bản hăng năm. Trong đó: kn: Tiền khấu hao cơ bản hàng năm. 3. hương pháp tính độ an toàn tài chính. 3.1. Phân tích điểm hoà vốn. *Sản lượng hoà vốn Trong đó: Qh: Sản lượng hoà vốn. Gd: Giá bán một đơn vị sản phẩm. C: Chi phí bất biến hay chi phí cố định cho cả năm. Vd: Chi phí khả biến tính cho một sản phẩm. *Doanh thu hoà vốn: Dh=Qh-Gd Trong đó: Vdi: Chi phí khả biến tính cho một đơn vị sản phẩm loại i Gdi: Giá bán một sản phẩm loại i Pi: Tỉ trọng doanh số của sản phẩm i năm trong tổng doanh số của năm. n: Số loại sản phẩm. Hay có thể áp dụng được theo công thức. Trong đó C: Chi phí cố định (Bất biến) tính cho hằng năm chi phí khấu hao cơ bản, tiền trả lãi, vốn vay dài hạn, chi phí quản lý. B: Chi phí biến đổi tính cho năm như chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí tiền lãi vốn vay ngắn hạn. D: Doanh thu hàng năm (tiền bán hàng) *Sản lượng hoàn vốn từ trả nợ (Qh) đó là sản lượng cho phép doanh nghiệp trang trãi mọi chi phí, trong đó có chi phí trả doanh nghiệp mới đủ tiền trả vốn thông qua khấu hao. Trong đó C: Chi phí cố định. K: Khấu hao cơ bản hàng năm. Gđ: Giá bán một đơn vị sản phẩm. Bđ: Chi phí biến đổi tính cho một sản phẩm. A: Số tiền trả nợ gốc, với A³K * Doanh thu hoà vốn trả nợ(Dh) Dh= Trong đó B: Chi phí biến đổi tính cho năm: Chi phí Vật liệu, nhân công, trả lãi vay ngắn hạn. D: Doanh thu hàng năm. 3.2.Khả năng trả nợ của dự án. Nguồn trả nợ của dự án là quỹ khấu hao đã được tích luỹ được vốn vay và một lợi nhuận. *Độ an toàn về nguồn vốn: càng lớn càng tốt *Ngạch số trả nợ(A) A=P Trong đó P: Tổng số tiền vay. n: Thời hạn trả nợ. r: Lãi suất phải trả. *Tỉ số khả năng trả nợ. Kn= Trong đó KH: Khấu hao cơ bản trong năm. LN: Lợi nhuận trong năm đã trừ thuế chưa trừ tiền trả vốn vay. A: Ngạch số trả nợ. Theo kinh nghiệm của các nhà đầu tư : 2< Kn<4 thì khả năng trả nợ là vững chắc 1<Kn<2 thì khả năng trả nợ là có thể hoàn hảo nhưng không vững chắc. Kn<1 thì dự án không có khả năng trả nợ. 4.Phân tích độ nhạy của dự án. Độ nhạy của dự án là mức độ biến đổi của các chỉ tiêu hiệu quả như lợi nhuận, hiện giá của hiệu số thu chi NPW. Suất thu lợi nội tại IRR khi ta thay đổi các chỉ tiêu tính toán có mặt trong dòng tiền tệ. Độ nhạy dự án có thể khảo sát theo sự thay đổi từng chỉ tiêu riêng rẽ hay của hầu hết các chỉ tiêu đồng thời độ nhạy thường được xem xét theo các tình huống tốt nhất và bình thường để xem xét và quyết định cuối cùng. Trong trường hợp đơn giản ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi về phía bất lợi 1 số phần trăm nào đó, nếu phương án được xét theo một chỉ tiêu hiệu quả nào đó vẫn tỏ ra là có hiệu quả(đáng giá) thì nó được coi là an toàn. Trong trường hợp độ nhạy biến đổi các chỉ tiêu hiệu quả về phía xấu hơn càng bé là càng tốt. 5. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội dự án đầu tư . Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội có một số điểm khác với phân tích tài chính do đứng trên quan điểm lợi ích khác nhau. Khi phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội thường dùng giá trị kinh tế là giá trị thị trường và được làm giảm bớt các ảnh hưởng của các nhân tố như quy luật cung cầu các khoản bù giá, các biện pháp quản lý giá của nhà nước đến giá của hàng hoá làm cho giá cả hàng hoá không phản ánh đúng giá trị thực của hàng hoá. ở đây có thể có các phương pháp sau: 5.1. Phương pháp phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dựa trên các chỉ tiêu tương tự như phân tích hiệu quả tài chính nhưng dùng giá trị kinh tế để tính toán. ở trường hợp này khi áp dụng nhóm chỉ tiêu động thì sẽ dùng các chỉ tiêu NPW và IRR… trong đó, khi tính toán các chi phí doanh thu cần chú ý: -Giá để tính toán các doanh thu phụ thuộc vào từng loại, nhưng bao giờ cũng phải có các khoản thuế cộng thêm vào giá. -Về chi phí tất cả các khoản thuế phải nộp sẽ được loại bỏ và không coi là chi phí xã hội. Tóm lại: Khi mà cộng đồng có lợi ích thì lợi ích xuất hiện này thường dùng cho các dự án sản xuất kinh doanh có qui mô lớn, có tầm quan trọng đặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân hoặc dùng để phân tích hiệu quả kinh tế xã hội cho những dự án phục vụ công ích. 5.2.Phương pháp phân tích hiệu quả kinh tế xã hội theo những chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản. Trong trường hợp này người ta chỉ tính toán và phân tích những chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội đơn giản bao gồm: 5.2.1.Tổng giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm do dự án tạo ra (KH: Gt) Gt(năm)=Doanh thu năm-Chi phí đầu vào cho các yếu tố vật chất(là động vật, vật hoá). Gt(năm) càng lớn thì hiệu quả kinh tế càng cao. 5.2.2.Tổng giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng cả đời dự án(G) G= n: Tuổi thọ của dự án 5.2.3. Giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng bình quân hàng năm(Gbq). Gbq= 5.2.4. Giá trị sản phẩm gia tăng tính cho một đồng vốn của dự án(KH:Ht). Ht= Trị số Ht cho chúng ta biết rằng cứ một đồng vốn đầu vào dự án đang xét tạo ra cho xã hội bao nhiêu đồng. Ht: cangf lớn thì cho hiệu quả kinh tế xã hội càng cao và ngược lại. 5.2.5. Số vốn của dự án tính cho một đồng giá trị sản phẩm gia tăng(H*t). (H*t)= ở nhiều nước, người ta phải tìm trước những ngưỡng H*t và có những qui định cụ thể về cách chuyển đổi của các ngưỡng này, nếu đầu tư vào đô thị, vùng giàu có, thì cứ tạo ra 1,5 đồng ở các vùng này thì chỉ tương đương với một đồng vốn ở vùng chậm phát triển. 5.2.6. Thu hút lao động vào làm việc cho dự án. Dự án có thu hút nhiều lao động thì nạn thất nghiệp sẽ giảm đi. Chỉ tiêu này sẽ được xem xét qua một số dạng: * Tổng số lao động được thu hút vào làm việc trong dự án. Chỉ tiêu này lớn thì hiệu quả kinh tế xã hội cao. ở nước ta gắn chỉ tiêu này vào chế độ ưu đãi đầu tư. * Tỉ số giữa lao động được thu hút vào dự án và số vốn của dự án. chỉ tiêu này càng cao thì hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn. * Thu nhập của những người lao động, chỉ tiêu này phản ánh mức thu nhập tiền thưởng và phụ cấp khác nếu có tính cho một người trong một tháng hoặc một năm. Nếu chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả về mặt xã hội càng cao. Chỉ tiêu này có ý nghĩa là nhà nước kiểm soát và bảo hộ được quyền lợi người lao động và thực hiện chính sách thuế thu nhập. 5.2.7. Thu nhập ngoại tệ do dự án tạo ra gồm: * Tổng doanh thu ngoại tệ cho từng năm của cả đời dự án. * Tỉ lệ giữa doanh thu tính bằng ngoại tệ so với vốn dự án. * Tỉ lệ tính bằng ngoại tệ= doanh thu(ngoại tệ)-chi phí(ngoại tệ) * Khả năng._. thu nhập ngoại tệ đối với dự án sản xuất hàng xuất khẩu. * Lợi nhuận ròng tính theo ngoại tệ. đây là chỉ tiêu cơ bản nhất để đánh giá về mặt định lượng của hiệu quả kinh tế xã hội, ngoài ra nó còn thúc đẩy nền kinh tế của đất nước hoà nhập với nền kinh tế nước ngoài, có nguồn ngoại tệ để tiếp xúc đầu tư mỏ rộng kinh doanh. 5.2.8. Các hiệu quả khác. * Góp phần làm thay đổi cơ cấu kinh tế, của vùng có dự án. * Góp phần phân bổ lại lực lượng sản xuất theo chiều vùng lãnh thổ, theo xu hướng tích cực có lợi. * Góp phần kích thích nhiều nghành kinh tế hay dự án khác phát triển theo khả năng cạnh tranh. * Góp phần thực hiện tốt công trình mục tiêu của nhà nước xoá đói, giảm nghèo, phủ xanh đất trống đồi trọc, đẩy mạnh phát triển giáo dục. * Các chỉ tiêu về môi trường: - Các chỉ tiêu tích cực( cải thiện môi sinh, bảo vệ tài nguyên, sức khoẻ, tăng cường diện tích cây xanh, vẻ đẹp cảnh quan). - Các chỉ tiêu tiêu cực: Ô nhiễm môi trường, phá huỷ cân bằng sinh thái, giảm diện tích đất đai nông nghiệp, phá huỷ tài nguyên. - Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế hay thiệt hại kinh tế do tác động môi trường gây nên. Phần II Lập dự án đầu tư cải tạo trung tâm văn hoá và giả trí tháp nước cổ khu vực phố cổ trung tâm thủ đô hà nội Chương I căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư I. Căn cứ pháp lý để hình thành dự án Để lập dự án khả thi dựa trên các căn cứ pháp lý sau: - Luật khuyến khích đầu tư trong nước( sửa đổi) được Quốc Hội thông qua ngày 20/05/1998. -Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của chính phủ(về việc ban hành qui chế quản lí đầu tư và xây dựng). - Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 05/05/2000 của chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của qui chế quản lí đầu tư và xây dựng. - Quyết định số 14/2000/QĐ-BXD ngày 20/07/2000 của bộ Xây dựng(về việc ban hành định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng). - Thông tư số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999 (hướng dẫn về nội dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định, dự án đầu tư và báo cáo đầu tư). - Thông tư số 07/2000/TT-BKH ngày 03/07/2000( hướng dẫn sửa đổi, bổ sung một số nội dung thông tư số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999 của bộ Kế hoạch và đầu tư. Hướng dẫn về nội dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định dự án đầu tư và báo cáo đầu tư. - Căn cứ các văn bản khác có liên quan. II. Các điều kiện tự nhiên và tài nguyên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án (phân tích những khó khăn và thuận lợi). 1. Điều kiện tự nhiên. *Đặc điểm khí hậu ở Hà Nội: Mùa đông (từ tháng 11 đến tháng 4):tương đối lạnh, đầu mùa đong khô, còn cuối mùa đông rất ẩm ướt. Mùa hè(từ tháng 5 đến tháng 10): ẩm ướt, mưa nhiều, chịu ảnh hưởng của gió tây khô nóng, nhiều năm chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão. Hàng năm có mưa phùn và có năm có nơi có sương muối. 2. Kinh tế xã hội của thủ đô Hà Nội Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, thương mại, văn hoá và khoa học kĩ thuật lớn nhất của Việt Nam. Hà Nội với trên 4 triệu dân, mật độ dân số là 2189 người /km2, có các điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng tương đối thuận lợi, cơ sở khoa học kĩ thuật có trình độ cao và truyền thống lâu đời về thương mại và công nghiệp. Vì vậy Hà Nội luôn là một trong các trọng điểm thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Hà Nội. Hà Nội trong những năm gần đây có những bước phát triển rất mạnh, mức sống của người dân không ngừng tăng lên. Thêm vào đó, đời sống văn hoá cũng luôn cải thiện thông qua những hoạt động giao lưu văn hoá với các nước trên thế giới. Nếu lấy năm 1999 làm mốc thì tổng sản phẩm quốc nội (GDF) tính riêng cho Hà nội năm 1991 tăng 7,5%, năm 1992 tăng 13,1%, năm 1993 tăng 12,2% và năm 1994 tăng 12,5% và tăng 13,5% trong năm 1995 và 1996. Tính bình quân trong giai đoạn 1991-1995 tốc độ tăng trưởng kinh tế Hà nội là 12,5%, gấp 1,4 lần tốc độ tăng bình quân chung cho cả nước. Trong năm 1997 GDP vẫn giữ được mức tăng trưởng cao 12,5% (cả nước 9%) và năm 1998 tuy có nhiều khó khăn nhưng vẫn đạt 9,5% (cả nước 5,83%). Sản xuất công nghiệp của Hà Nội trong năm 1997 đạt 17,2% (cả nước 13,2%) và năm 1998 đạt gần 12% (cả nước 10,9%). Năm 1998 sản xuất nông nghiệp của Hà Nội đạt trên 3,5% và dịch vụ đạt 8,7%. Thu ngân sách địa phương năm 1998 của Hà Nội là 90,42% và chi ngân sách địa phương ước tính là 98,1%. Tỉ trọng GDP của Hà Nội (Bao gồm cả khối trung ương đặt tại Hà Nội) trong cơ cấu GDP của cả nước tăng từ 6,2% năm 1992 đến 6,9% năm 1997, hiện đang chiếm khoảng 19,8% trong GDP của tỉnh phía bắc và 49,7% trong tam giác tăng trưởng Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh. Cơ cấu kinh tế lãnh thổ đang chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá sản xuất công nghiệp và thương mại. Dịch vụ và du lịch ngày càng tăng. Trong năm năm qua tỉ trọng GDP công nghiệp tăng từ 30,4% lên 32%, dịch vụ từ 62,45% lên 62,95%. Trong khi đó nông nghiệp giảm từ 7,25% xuống 5,13% nhưng giá trị tuyệt đối vẫn tăng. Đầu tư nước ngoài: Kể từ khi ban hành luật đầu tư nước ngoài vào năm 1987, sau 10 năm thực hiện (1987-1997) Hà Nội đã có 310 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký là 7.286 triệu USD (Trong đó các dự án 100% vốn nước ngoài chiếm 21,29% với tổng số vốn đăng ký là 550 triệu USD, các dự án liên doanh chiếm 73,22% với tổng số vốn đăng ký là 5.895 triệu USD), trong đó 2,4 tỷ USD đã được đưa vào triển khai hoạt động, các dự án này có doanh thu đạt khoảng 2 tỷ USD. Riêng trong năm 1998, trên địa bàn thủ đô Hà Nội đã thu hút đượ thêm 46 dự án với số vốn đăng ký là 652 triệu USD. Với số vốn này đã đưa Hà Nội đứng thứ 4 trên 61 tỉnh thành về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong năm 1999, Hà Nội có kế hoạch thu hút khoảng 1 – 14 tỷ USD vốn đầu tư. Tỷ trọng cơ cấu vốn đầu tư sẽ được phân định phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Theo đó, đầu tư vào việc phát triển đô thị sẽ chiếm 35% tổng số vốn đầu tư, công nghiệp 31%, bất động sản 16%, nông lâm nghiệp 4%, giao thông và các dịch vụ bưu điện 10% và 4% cho các nghành khác. Đầu tư trực tiếp nước ngoài sẽ được tập trung vào sản xuất hàng xuất khẩu thay thế hàng nhập khẩu và đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ du lịch nhằm thu hút ngoại tệ. Ưu tiên cho những dự án sử dụng công nghệ mới, các dự án đầu tư vào các trung tâm thương mại, khách sạn, các trung tâm vui chơi giải trí, các dịch vụ công cộng và nâng cấp hạ tầng cơ sở đô thị. Định hướng thu hút đầu tư nước ngoài vào Hà Nội đến năm 2000 sẽ tăng từ 8-10 tỷ USD và năm 2010 sẽ là 25 tỷ USD và tám khu công nghiệp lớn: Nội Bài-Sóc Sơn-Bắc Thăng Long-Sài Đông A, Sài Đông B, Ô Cách Gia Lâm, Đài Tư, Thanh Trì và Nam Thăng Long sẽ được hình thành và đi vào hoạt động. Nghị quyết đại hội đảng bộ thành phố Hà Nội lần thứ 12 đã xác định 5 mục tiêu định hướng phát triển cơ bản của thủ đô Hà Nội đến năm 2000 và các năm tiếp theo với những chỉ tiêu chủ yếu như sau: -Tốc độ GDP bình quân hàng năm: 15%. -GDP bình quân đầu người tăng: 11% /năm. +Đến năm 2000 đạt 1100USD/người. -Tốc độ tăng giá trị sản xuất công nghiệp: 19-20% / năm. - Tốc độ tăng giá trị sản xuất nông nghiệp: 4-4,5% / năm. -Tổng doanh số bán lẻ thị trường xã hội: 14-15%/năm. -Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên vào năm 2000: 1,3%/năm. Định hướng đầu tư thu hút nước ngoài vào Hà Nội đến năm 2000 sẽ tăng từ 8-10 tỷ USD và năm 2010 sẽ là 25 tỷ USD. Cơ cấu vốn đầu tư sẽ chuyển dịch theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đô thị. III. Các chính sách kinh tế xã hội và định hướng phát triển các khu vui chơi giải trí thủ đô. Hà Nội là nơi thu hút khách du lịch về đây rất đông. Song các cơ sở hiện có của Hà Nội hoạt động với quy mô nhỏ, thiết bị phần lớn đã củ, lạc hậu và thiếu vốn để mở rộng và nâng cấp. Do vậy chỉ phục vụ một số lượng ít người tham gia. Mặt khác có một số cơ sở được đầu tư và trang thiết bị hiện đại có thể làm thoả mãn nhu cầu vui chơi giải trí của người dân. Tuy nhiên, lại nằm quá xa trung tâm thủ đô như Khu vui chơi giải trí Cầu Đôi (Đông Anh), đồng thời với các phương tiện giao thông công cộng của Hà Nội chưa phát triển, do vậy số lượng khách khu này còn rất ít. Một số công viên của Hà Nội như công viên Lê-Nin, Thủ Lệ, Bách Thảo vì mới có hoạt động vui chơi giải trí chủ yếu dành cho thiếu niên nhi đồng và người lớn đi bách bộ vãn cảnh. Tuy nhiên thời tiết xấu thì các hoạt động này không tiến hành được. Có thể thấy rằng trung tâm thủ đô Hà Nội, đặc biệt là khu phố cổ (Quận Ba Đình-Hoàn Kiếm) hiện nay chưa có một điểm vui chơi giải trí nào đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch cũng như người dân địa phương, vừa thăm quan khu phố cổ Hà Nội vừa tham gia các hoạt động vui chơi giải trí. Trước tình hình trên thành phố Hà Nội đã lập kế hoạch đầu tư vào lĩnh vực phát triển khu vui chơi giải trí nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân cũng như khách du lịch đến thủ đô. Từ nay đến năm 2002 thành phố sẽ tập trung đầu tư xây dựng nâng cấp 8 dự án vui chơi giải trí với tổng diện tích là 794ha trong đó 171ha mặt nước. Các dự án đó là: -Công viên Lênin-hồ Bảy Mẫu nằm ở trung tâm thành phố có diện tích là 64ha trong đó diện tích mặt nước là 40ha. -Công viên Tuổi trẻ thủ đô (Thanh Nhàn) có diện tích 24ha. -Trung tâm du lịch văn hoá thể thao (Thuỷ Cung Thăng Long) nằm tại bán đảo Hồ Tây với diện tích 21,3ha. -Khu vui chơi giải trí Mễ Trì (Thanh Xuân) rộng 170ha trong đó có 17ha mặt nước. -Khu công viên Bách Thảo với diện tích 12ha. Tổng vốn đầu tư cho 6 dự án trên đây dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng VN. -Khu Cổ Loa với diện tích 200ha. -Khu công viên cây xanh vui chơi giải trí hồ Yên Sở rộng 3000ha trong đó có 100ha mặt nước. Bên cạnh đó thành phố cũng khuyến khích việc hình thành các khu sinh hoạt văn hoá, thể thao và giải trí lành mạnh cho nhân dân thủ đô. IV. Phân tích thị trường. 1. Phương pháp phát triển giai đoạn 1996-2000. Để phấn đấu đạt được mục tiêu phát triển đến năm 2000, cần phải có sự thay đổi rõ rệt cơ cấu phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp và nông thôn tạo nên sự thay đổi về chất, về mọi mặt đời sống xã hội các tầng lớp dân cư. Muốn vậy vấn đề quan trọng hàng đầu là phải tăng nhanh tốc độ đầu tư phát triển toàn xã hội hàng năm lên khoảng 28-30%GDP. Phấn đấu tăng thêm tích luỹ trong nước và huy động mọi tiềm năng để đảm bảo nguồn vốn trong nước chiếm hơn 50%. Đồng thời huy động nguồn vốn nước ngoài (ODA), đầu tư trực tiếp của nước ngoài, để đầu tư phát triển thiết lập một cơ cấu đầu tư hợp lý cho thời kỳ 1996-2000 theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, ưu tiên có trọng điểm kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, khai thác thế mạnh của đất nước của mỗi vùng, mỗi nghành. Tập trung thích đáng nguồn lực cho các lĩnh vực, địa bàn trọng điểm có hiệu quả. Để đảm bảo mục tiêu GDP bình quân đầu người vào năm 2000 tăng gấp đôi so với năm 1990 thì nhịp độ tăng GDP hàng năm phải đạt từ 10-11% (nếu có điều kiện thuận lợi 11-12%). Muốn vậy các nghành kinh tế phải có nhịp độ tăng trưởng như sau: -Giá trị sản xuất của ngành nông lâm nghiệp thời kì 1991-1995 tăng bình quân 4,3% /năm thì 1996-2000 tăng bình quân 4,5-4,7%. -Giá trị sản xuất ngành công nghiệp thời kỳ 1991-1995 tăng bình quân 13,5%/năm thì 5 năm 1996-2000 tăng bình quân 15-16%. -Giá trị sản xuất thuộc các ngành thuộc lĩnh vực dịch vụ thời kỳ 1991-1995 tăng bình quân 12,5%/năm thì 5 năm 1996-2000 tăng bình quân 12,5-14%. Phấn đấu đạt được nhịp độ tăng trưởng như trên sẽ tạo ra hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế đến năm 2000 cụ thể như sau: Cơ cấu GDP (Theo giá hiện hành). Stt Chỉ tiêu Năm 1990 1995 2000 1 Tổng GDP (giá hiện hành) 100 100 100 2 Nông nghiệp, lâm nghiệp 37,5 26,2 17,4 3 Công nghiệp, xây dựng cơ bản 22,6 30,3 35,0 4 Dịch vụ 38,6 42,5 47,0 Xuất phát từ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đến năm 2000 như đã trình bày trên đây thì nhu cầu về vốn đầu tư toàn xã hội( tình theo mặt bằng giá năm 1996) thời kỳ 1996-200 là 450.000-460.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 41,3 tỷ USD, bằng 30% GDP. Trong đó dự kiến huy động từ nguồn trong nước là 51% và từ nguồn nước ngoài là 49%. 2. Đánh giá nhu cầu về hoạt động vui chơi giải trí tại thủ đô Hà Nội. Hà Nội có một vị trí địa lý thuận lợi và đầu mối của các hoạt động chính trị, kinh tế và văn hóa của các nước. Hà Nội cũng là nơi tập trung các cơ quan ngoại giao, đại diện các tổ chức quốc tế, khoảng 1.100 văn phòng đại diện nước ngoài và hơn 300 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện đang hoạt động trên địa bàn Hà Nội ngày một tăng nhanh. Theo đó, các nhu cầu của cuộc sống của người dân ngày càng phải được đáp ứng ở mức cao hơn. Trong giai đoạn hiện nay, ăn no, mặc ấm không còn tiêu chí của cuộc sống, đại bộ phận dân cư Hà Nội, mà người ta đã bắt đầu chú ý đến các nhu cầu cao hơn, như ăn ngon, mặc đẹp và đặc biệt là đời sống tinh thần phải được nâng cao thường xuyên. Trong đó phải kể đến nhu cầu hoạt động vui chơi giải trí lành mạnh của nhân dân thủ đô. Trên đà phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá thì cuộc sống sinh hoạt, học tập và làm việc hàng ngày của mọi tầng lớp dân cư thủ đô ngày càng diễn ra khẩn trương và sôi động hơn. Vì vậy sau những chuỗi ngày làm việc, học tập căng thẳng và mệt mỏi thì mọi người dân đều mong muốn được tham gia vào các hoạt động vui chơi giải trí lành mạnh để tái sinh sức lao động cho những ngày làm việc và học tập tiếp theo có hiệu quả và năng suất hơn. Giống như đặc điểm chung của Việt Nam, dân số thủ đô Hà Nội có cơ cấu tương đối trẻ, cơ cấu dân số nội thành theo độ tuổi trong thời gian tới vẫn duy trì với đặc điểm tỷ trọng dân số trong độ tuổi trẻ vẫn cao. Việc di dân cơ học cũng tăng cường thêm cho đặc điểm này. Đây là nhóm hoạt động kinh tế và xã hội tích cực như làm việc, chơi thể thao và tiêu dùng mua sắm. Ngoài ra Hà Nội còn là nơi tập trung các trường đại học lớn trong cả nước, hàng năm có khoảng 60.000 sinh viên đang theo học tại các trường đại học tại Hà Nội. Do đó, nhu cầu vui chơi giải trí của dân cư Hà Nội rất lớn và thường xuyên. Bên cạnh nhu cầu của dân cư Hà Nội là các nhu cầu sinh hoạt vui chơi giải trí của những người nước ngoài đang cư trú, làm việc và học tập tại Hà Nội. Theo số liệu điều tra mới đây của tập đoàn kiểm toán Price Waterhouse, hiện tại có khoảng 20.000 người nước ngoài đang cư trú dài hạn tại Hà Nội bao gồm những người làm việc tại các văn phòng đại diện, các dự án vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ, các đại sứ quán, các tổ chức ngoại giao…Trước mắt, đây là phần thị trường chủ yếu của các dịch vụ vui chơi giải trí. Trong những năm tới đây, cùng với tốc độ phát triển đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhất là khi Việt Nam đã hoàn toàn hoà nhập vào cộng đồng quốc tế sau một loạt những thắng lợi về ngoại giao, số lượng người nước ngoài cư, trú, làm việc tại Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng sẽ gia tăng với tốc độ cao qua các năm. Theo số liệu thống kê và dự báo của các cơ quan hữu quan, tốc độ gia tăng của người nước ngoài vào làm việc, cư trú và công tác tịa Hà Nội ước tính trung bình tăng 20%/năm. Với việc gia tăng số lượng người nước ngoài vào cư trú và làm việc tại Hà Nội dẫn đến sự gia tăng về nhu cầu vui chơi giải trí. Ngoài ra, theo số liệu thống kê trong năm 1998, Việt Nam đã đón tiếp khoảng gần 1,5 triệu khách du lịch quốc tế, trong đó số khách tới Hà Nội khoảng 380.000-400.000 người. Theo dự báo, số lượng khách nước ngoài đến Việt Nam sẽ gia tăng với tốc độ là 20%-30% năm và Hà Nội sẽ đón tiếp 35-40% lượng khách này. Thêm vào đó, trung bình hàng năn có khoảng hàng nghìn lượt khách từ các địa phương khác trên cả nước tới Hà Nội để tham quan du lịch. Với các yếu tố chính nêu trên đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ các nhu cầu sinh hoạt vui chơi giải trí tại địa bàn thủ đô Hà Nội. 3. Năng lực hiện tại của trung tâm vui chơi giả trí tại Hà Nội. Sau 1 năm chỉnh đốn khủng hoảng, năm 1998 hoạt động văn hoá, vui chơi, giải trí tại Hà Nội có một số khởi sắc với các đoàn nghệ thuật trong nước và một số đoàn nổi tiếng nước ngoài biểu diễn nhiều hơn, một số những trung tâm thể dục thẩm mĩ, thể dục thể hình, CLB thanh niên đã ra đời với các hoạt động phong phú như quốc tế vũ, ca hát quần chúng đã thu hút được đông đảo người Hà Nội tham gia. thêm vào đó, Hà Nội còn phát triển hơn như Tennis, đánh gôn, Bowling, đặc biệt phát triển môn trượt Patin với sự khai sinh không dưới hai mươi sân trượt thu hút đông đảo thanh thiếu niên tham gia đã được thực hiện tạo nên một phong trào chứng tỏ lòng yêu mến thể thao và giải trí lành mạnh của thanh thiếu niên Hà Nội. Trên địa bàn thủ đô Hà Nội hiện nay đã có một số trung tâm vui chơi giải trí đã và đang hình thành và triển khai như: -CLB Hà Nội(tại 76 Yên Phụ), Liên doanh giữa công ty đầu tư phát triển thuỷ sản và khai thác Hồ Tây với công ti Rising Dragon Ltd.,(British Virgin Islands) với tổng số vốn đầu tư là 10 triệu USD hoạt động chủ yếu là cungn cấp các dịnh vụ thể thao và giải trí cho các thành viên CLB. Với các hoạt động thể thao bao gồm: GYM Circuit, Tennis, water skiing, bơi lội và các dịch vụ nhà hàng. -CLB Láng Hạ(tại khu vực Láng Hạ) Liên doanh giữa công ti Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội với công ti Link Resources Snd, Bhd.. Co.,(Malaixia), Sang Young Development(Singapore) với tổng vốn đầu tư là 3 triệu USD, loại hình hoạt động chủ yếu là sân gôn. -Công ty TNHH Quốc tế LMC là công ti 100% vốn nước ngoài được đầu tư bởi các công dân Việt Nam đang sống và làm việc tại Cộng hoà Liên bang Nga, hoạt động chủ yếu là cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí như bowling, các trò chơi điện tử, vũ trường, Karaoke, quầy bán đồ lưu niệm. Các dịch vụ ăn uống tại số 8 phố Ngọc Khánh. Tổng vốn đầu tư cho dự án này là: 5,1 triệu USD. Hiện nay, dự án đã đi vào hoạt động. -Công ty liên doanh Trung tâm vui chơi giải trí Hà Nội tại vườn thú Hà Nội với tổng vốn đầu tư gần 10 triệu USD là liên doanh giữa vườn thú Hà Nội với công ti Cavalier Venture Ltd., (British Virgin Islands), hoạt động chủ yếu là cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí như Bowling, các trò chơi điện tử, các dịch vụ ăn uống tại vườn thú Thủ Lệ. -Công ti liên doanh TNHH Hà Nội SuperBowl liên doanh giữa công ti XNK huyện Từ Liêm và công ti Robina Development Inc. (British Virgin Islands) với tổng vốn đầu tư 8.366.000 USD, hoạt động chủ yếu là cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí như Bowling, trò chơi điện tử, các dịch vụ ăn uống tại quận Cầu Giấy Hà Nội. -Công ti TNHH trung tâm văn hoá thể thao-thể thao-giải trí Hà Nội. Liên doanh giữa công ti điện ảnh và băng hình Hà Nội, công ti TNHH dịch vụ mĩ thuật và công ti Best Return Investonent Ltd., (British Virgin Islands) với tổng vốn đầu tư là 8 triệu USD, hoạt động chủ yếu là cung cấp và kinh doanh các loại hình phục vụ bao gồm: Bowling, chiếu phim, biểu diễn nghệ thuật, trò chơi điện tử, Bi-a, tập thể thao, các quầy bán hàng và ăn uống tại phố Phạm Ngọc Thạch-Đống Đa(ngã ba Chùa Bộc). -Công ti Cao ốc quốc tế Hồ Tây, liên doanh giữa công ti Du lịch- Dịch vụ và thương mại (TOSECO), công ti TNHH Xây dựng và kiến trúc Hồng Bang với LeonD. Dem adteis Construction Co-operation(USA) và công ty Dragon Age Investment Ltd., (British Virgin Islands) với tổng vốn đầu tư là 9.900.000 USD với mục tiêu xây dựng một toà nhà hàng, khu vui chơi giải trí, trung tâm thể thao, rạp mini, trung tâm hội thảo tại 16 phố Thuỵ Khuê Hà Nội. -Mới đây, các đơn vị Việt Nam (gồm công ti cổ phần dịch vụ giải trí Hà Nội, Ban Tài chính Quản trị thành uỷ, công ty đầu tư khai thác Hồ Tây, công ti cổ phần đầu tư và xây dựng Thăng Long, Bưu điện thành phố Hà Nội, công ti TNHH Trí Thành, công ti TNHH Tân Đức, công ti TNHH đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô) dự tính sẽ xây dựng tại khu vực ao cá giống phường Nhật Tân , quận Tây Hồ một tổ hợp nghỉ ngơi, giải trí với diện tích rộng trên 6,4 ha bao gồm 3 khu vực: Khu trò chơi trên cạn(Công viên Vầng Trăng, đu quay, đoàn tàu trẻ em, đĩa quay đứng, ôtô điện, sân gôn, mini Bowling, phòng chiếu phim không gian ba chiều…) khu vui chơi dưới nước(bể sóng nhân tạo, hệ thống trường trượt, bể bơi cho trẻ em, bể nước nóng có mái che và các trò chơi dưới nước). Khu vui chơi phụ trợ (phòng chới cho trẻ em, thể dục, thể hình, tenis, vât lý trị liệu, siêu thị). Khu vui chơi này được dầu tư 100% vốn trong nước do các các công ty quốc doanh và người ngoài quốc doanh trên đây cùng góp vốn cùng xây dựng và kinh doanh, dự kiến công trình này sẽ được hình thành và được đưa vào sử dụng tháng 5 năm 2000. - Ngoài ra còn có một số khu trung tâm vui chơi giải trí khác được thành lập tại Hà Nội từ nguồn vốn trong nước như câu lạc bộ Khúc Dạo và mới đây nhất là khu vui chới giải trí Cầu Đôi (Đông Anh) ,… Tuy nhiên hoạt động thể thao vui chới giải trí ở Hà Nội còn bộc lộ nhiều khó khăn, còn mất cân đối và chưa liên tục. Trong số các dự án có vốn đầu tư nước ngoài hiện nay một số đã đi vào hoạt động còn một số đang triển khai. Trong một số chỉ phục vụ cho người nước ngoài có thu nhập cao như câu lạc bộ Hà Nội, câu lạc bộ Láng Hạ. Công ty khu vui chới giải trí Việt Nam thì tập trung phục vụ đối tượng là thiếu nhi và nhi đồng. Đối với công ty liên doanh TNHH Hà Nội Superbowl và công ty TNHH quốc tế LMC với quy mô đầu tư của mình cũng chỉ đáp ứng phần nào nhu cầu thực tế. 4. Nghiên cứu về khả năng canh tranh. Trung tâm nghiên cứu và giải trí tháp nước cổ ra đời sẽ phải cạnh tranh với các khu vui chơi giải trí hiện và đang xây dựng ở Hà Nội (như trong mục 3 đã nói). Trung tâm vui chới văn hoá Tháp nước cổ sau khi cãi tạo và nâng cấp đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị ở Hà Nội. Tháp nước cổ sẽ được áp dụng công nghệ và quản lý, điều hành tiên tiến, nhất là với các thiết bị hiện đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế. Nằm ở vị trí tương đối thuận tiện, với môi trường trong lành và yên tĩnh, nằm ngay tại giữa trung tâm khu phố cổ Hà Nội rất quen thuộc với người dân thủ đo Hà Nội. Đồng thời nằm ở giao điểm giữa các phố lớn và nằm ở trung tâm khu phục vụ ngoại giao. Toàn khu phố cổ Đô hội sẽ là nơi lý tưởng cho các tầng lớp thanh niên khu phố cổ, sẽ cạnh tranh tốt hơn so với các khu vui chới giải trí liên doanh. Vì ở đó xa và giá vé thường rất đắc không phù hợp với mức thu nhập với người dân Việt Nam. Chủ yếu là thu hút người nước nước ngoài đến đây thưởng thức những món ăn Việt Nam và mua hàng lưu niệm. Gần đây trung tâm văn hoá và giải trí Tháp nước sẽ đi vào hoạt động tốt và sức thu hút khách vào vui chơi giải trí. * Kết luận sự ra đời của dự án Sau khi nghiên cứu thực trạng về thị trường các dịch vụ vui chơi giải trí tại địa bàn Hà Nội có thể khẳng định rằng việc đầu tư cải tạo Tháp nước cổ Hàng Đậu, Hà Nội thành một khu vui chới giải trí với các hoạt động như phòng tranh, quán cafộ, nhà hàng thời trang, cửa hàng lưu niệm, sàn nhảy, sân trời nhìn ra toàn khung cảnh khu phố cổ Hà Nội là cần thiết và đáp ứng đước nhu cầu thực tế, đồng thời phù hợp với chủ trương phát tiển các hoạt động vui chới giải trí lành mạnh của chính quyền thành phố. điều đó có cũng làm cho các hoạt động vui chới giải trí tại Hà Nội trở nên phong phú và đa dạng hơn, đáp ứng được nhu cầu mọi tầng lớp nhân dân thủ đô cũng như khách du lịch đến Hà Nội. Dự án ra đời và đi vào hoạt động mang lại hiệu quả: - Tạo ra một trung giải trí lành mạnh trong lòng khu phố cổ, góp phần vào công cuộc xây dựng thủ đô văn minh và hiện đại, nâng cao đời sống tinh thần cho mọi tầng lớp dân cư thủ đô. - Tạo ra điểm thu hút du lịch dành cho khách trong và ngoài nước. - Giải quyết công ăn việc làm và tạo ra thu nhập cho các lao động tại thủ đô. - Góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách cho thành phố Hà Nội. Chương II Hình thức đầu tư công suất của dự án I. Sự cần thiết phải lựa chọn hình thức đầu tư và công suất. Sau khi nghiên cứu thị trường và khẳng định sự cần thiết đầu tư các nhà đầu tư bước sang một bước quyết định mới đó sẽ là đầu tư dưới hình thức gì? công suất bao nhiêu?. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đầu tư, song trong nhiều trường hợp việc lựa chọn hình thức đầu tư đúng đắn sẽ quyết định sự thành công hay thất bại của dự án đầu tư. Vì khi chọn được hình thức đầu tư đúng sẽ mang lại cho chủ đầu tư sự ưu đãi của nước tiếp nhận đầu tư. Nếu như hình thức đầu tư được lựa chọn nằm trong các hình thức đầu tư mà nhà nước tiếp nhận đầu tư đang khuyến khích phát triển. Sự ưu đãi được thể hiện như sau: Giảm thuế doanh thu và lợi tức, giảm và miễn thuế xuất nhập khẩu, các thủ tục thực hiện đầu tư được ưu tiên giải quyết. Lựa chọn hình thức đầu tư đúng với năng lực và trình độ kinh nghiệm của mình, các nhà đầu tư sẽ quản lý tốt việc đầu tư của mình, tránh được những rủi ro và lãng phí. Lựa chọn công suất thích hợp cũng rất quan trọng. Nếu lựa chọn công suất nhỏ sẽ không thu được lợi nhuận đạt đến mức cao nhất, dẫn đến lâu thu hồi vốn đầu tư, hoặc nếu công suất quá lớn sẽ dẫn đến trình trạng sản phẩm dịch vụ không tiêu thụ hết hoặc công trình không hoạt động hết công suất gây thiệt hại về tài chính. II. Các hình thức đầu tư. 1. Phân loại hình thức đầu tư. Hình thức đầu tư có nhiều loại để tiện quản lý trong thực tiển kinh doanh người ta phân chúng như sau. - Phân loại đầu tư theo mức độ và tính xây dựng. - Phân loại đầu tư theo mức độ tham gia quản lý của chủ đầu tư và đối tượng mình bỏ vốn ra. Ngoài ra việc phân loại hình thức đầu tư còn phân theo các loại khác. Phân loại theo nội dung kinh tế, cộng dụng phục vụ (công trình mạng tính chất sản xuất và phi sản xuất). a. Phân loại hình thức đầu tư xét mức độ và tính chất xây dựng. Phận loại theo hình thức đầu tư xét theo chỉ tiêu này thì các hình thức đầu tư được chia làm 3 dạng. * Đầu tư cải tạo mở rộng: Hình thức này là đầu tư bỏ vốn đầu tư ra để sửa chữa, nâng cấp và nâng công suất của cơ quan sản xuất của mình nhằm mục đích nâng cao khối lượng sản phẩm, dịch vụ của cơ sở để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hình thức đầu tư này thường được áp dụng đối với các cơ sở sản xuất cũ vẫn còn giá trị sử dụng tương đối lớn hoặc mới xây dựng nhưng công suất quá bé không đáp ứng được các nhu cầu hiện tại quá lớn. * Đầu tư mua sắm thiết bị thay đổi dây chuyền thiết bị. Nội dung của hình thức đầu tư này là thay đổi toàn bộ dây chuyền công nghệ thiết bị, máy móc phục cụ sản xuất trong xí nghiệp. Hình thức này được áp dụng đối với cơ sở sản xuất có dây chuyền đã xuống cấp, cũ kĩ và lạc hậu, các sản phẩm của dây chuyền sản xuất ra có chất lượng mẫu mã kém không thích hợp với nhu cầu xã hội mà chi phí đầu vào lại tăng dẫn đến giá thành tăng, thị trường không chấp nhận, công nghệ mới sẽ tạo ra sản phẩm (dịch vụ) với mẫu mã chất lượng tốt có sức cạnh tranh với các sản phẩm(dịch vụ) cùng loại trên thị trường. * Đầu tư xây dựng mới là hình thức đầu tư mà trong đó chủ đầu tư sẽ bỏ vốn đầu tư vào xây dựng mới hoàn toàn một cơ sở sản xuất hay dịch vụ kể cả phần xây lắp và trang thiết bị dây chuyền công nghệ. -ưu điểm của hình thức đầu tư xây dựng này là đáp ứng được các yêu cầu phát triển của sản xuất với qui mô công suất đủ lớn và công nghệ tiên tiến. -Nhược điểm của hình thức đầu tư này là khối lượng công việc tương đối lớn, thời gian chuẩn bị xây dựng kéo dài và yêu cầu về vốn đầu tư lớn. * Trong dự án này hình thức đầu tư là cải tạo tháp nước cổ Hà Nội thành một trung tâm vui chơi giải trí. Chủ đầu tư: Doanh nghiệp nhà nước(Côngti kinh doanh nước sạch Hà Nội). 2. Lựa chọn hình thức đầu tư. Qua xem xét, đánh giá kĩ lưỡng các hình thức đầu tư ở Việt Nam, các mặt tích cực và hạn chế của từng hình thức đầu tư, đồng thời qua tìm hiểu thị trường, các đối tác và thực trạng, thực tế của các đối tác, công ti kinh doanh nước sạch Hà Nội chọn hình thức đầu tư cải tại tháp nước cổ Hà Nội, thành một trung tâm vui chơi giải trí tiện lợi và đa năng. Đạt tiêu chuẩn quốc tế (Trên cơ sở kiến trúc bên ngoài vẫn giữ nguyên). III. Lựa chọn công suất. Đây là dự án dịch vụ văn hoá trên cơ sở lợi dụng kiến trúc tháp nước cổ Hà Nội. Do vậy dựa trên mặt bằng sẵn có sẽ bố trí các dịch vụ: -Nhà hàng, quầy bar, karaoke. -Sàn nhảy. -Bộ phận bán lẻ, hàng lưu niệm, thời trang. Tổng cộng 1007 m2 diện tích sử dụng gồm có 6 tầng(tầng trệt, tầng lửng 1, tầng 1, lửng 2, tầng 2). Theo kinh nghiệm những dịch vụ kinh doanh thì ước tính số lượng khách đến du lich khu vui chơi giải trí tháp nước cổ Hà Nội. Trong đó: -Khách đến quầy bar, cafe, nhà hàng, cửa hàng, quầy lưu niệm, quầy bi-a, sàn nhảy ước tính cho một năm khoảng 12.240 lượt khách. Chương III chương trình phục vụ và các yêu cầu đáp ứng. I. Dự tính chất lượng sản phẩm, dịch vụ hàng năm của trung tâm vui chơi giải trí. 1. Dịch vụ ăn uống, giải khát. Dịch vụ ăn uống và giải khát rất quan trọng vì doanh thu dịch vụ này cũng không nhỏ và tỉ suất lợi nhuận cao. Không những thế, chất lượng phục vụ ăn uống giải khát nhanh và thuận tiện, hợp vệ sinh với các món ăn ngon, hấp dẫn sẽ là một yếu tố quan trọng trong việc thu hút khách tới đây du lịch, tăng khả năng cạnh tranh với các khu vui chơi giải trí khác. Ngoài việc phục vụ ăn uống, giải khát cho khách đến du lịch, dịch vụ còn đáp ứng cho các nhân viên còn làm tại khu trung tâm vui chơi giải trí và khách vãng lai. 2. Dịch vụ bán lẻ. Dịch vụ bán lẻ gồm có: -Quầy hàng lưu niệm. -Quầy hàng thời trang. a. Quầy lưư niệm Quầy hàng này chủ yếu bán các mặt hàng như: Đồ trang sức, túi xách bằng cườm, thổ cẩm… những bức tranh sơn mài, sách báo nói về quê hương Việt Nam và thông tin trong nước. Chủ yếu là bán cho khách nước ngoài. b. Quầy thời trang Gồm có những mặt hàng: Như quần áo, vải, mũ, khăn bằng lụa tơ tằm… 3.Các dịch vụ khác. Ngoài dịch vụ chính trên khu trung tâm vui chơi giải trí còn có các dịch vụ khác để đáp ứng nhu cầu của khách hàng: - Dịch vụ văn hoá phẩm. -Dịch vụ thông tin liên lạc. -Dịch vụ vui chơi giải trí: karaoke, bi-a, sàn nhảy. -Dịch vụ nhà hàng, quầy bar, cafe. Các dịch vụ này sẽ góp phần quan trọng vào chất lượng phục vụ của trung tâm vui chơi giải trí làm cho khách du lịch cảm thấy thoải mái, đầy đủ… 4. Loại hình kinh doanh: Gồm có: -Dịch vụ bán lẻ. - Nhà hàng, giải khát, bi-a. -Sàn nhảy. -Karaoke. 5.Lịch làm việc. Thời gian mở cửa của tháp nước cổ Hà Nội là từ 6h sáng đến 23 h tối, do vậy thời gian làm việc của nhân viên sẽ từ 6h sáng đến 23 h tối và được chia làm hai ca như sau: -Ca sáng: từ 6h cho đến 15h với 1 tiếng 30 phút ăn trưa. -Ca tối : từ 14h cho đến 23 h với 1 tiếng 30 phút ăn tối. Tháp nước cổ Hà Nội hoạt động 7 ngày/tuần, số ngày._.