Khung giá đất của Nhà nước với giá thị trường đất ở quận Hai Bà Trưng - Thực trạng và giải pháp

văn hoá xã hội an ninh quốc phòng”. Thiếu đất con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, được hình thành và tồn tại khách quan với con người do những tính chất đặc biệt của nó là cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. đất đai là một bộ phận không thể tách rời với chủ quyền quốc gia. Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết thể hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia. đất đai được coi là một dấu hiệu cơ bản của một quốc gia. C.Mac viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”. Trong những năm qua để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, đồng thời động viên khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Cùng với chính sách mở cửa cho việc phát triển nền kinh tế, Nhà nước ta đã chấp nhận sự hình thànhvà phát triển của thị trường Bất động sản và coi nó như một nghành kinh doanh. Nói đến thị trường Bất động sản trước hết phải nói đến thị trường nhà đất – là nhân tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh khi hoạt động kinh doanh Bất động sản phát triển như một nghành chủ chốt, tạo động lực cho sự phát triển đất nước thì tất yếu phải cải cách toàn diện hệ thông sản xuất hành chính quốc gia. Đánh giá phân hạng là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, phản ánh mặt lợi ích kinh tế của đất. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Tuy nhiên trong những năm gần đây “thị trường” đất đai ở nước ta diễn ra hết sức phức tạp đó là việc mua bán, chuyển nhượng đất diễn ra theo nhiều hình thức khác nhau với sự thoả thuận ngầm của người mua và người bán mà chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, đó là việc ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện các chương trình, dự án của Nhà nước ... mà mấu chốt của vấn đề cũng từ việc xác định giá đất đền bù. Đặc biệt, điều này được thể hiện rõ nét nhất là ở các thành phố lớn của đất nước– Thành phố Hà nội là một trong những biểu hiện điển hình của điều nói trên. Để đưa công tác quản lý Nhà nước đối với giá đất và định giá đất vào nề nếp, tạo điểu kiện vững chắc cho việc khắc phục nọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai xoá bỏ thị trường ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và cần được hoàn chỉnh. Từ nhu cầu thực tế, để nâng cao chất lượng trong trong công tác xác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ giá đất thống nhất cho công tác quản lý đất đai, cùng các nghành liên quan làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong định giá đất là công việc có ý nghĩa thực tiễn. Thực tế ở hầu hết các địa phương, thành phố trong cả nước khi xác định giá các loại đất của địa phương mình, tuy có dựa trên giá thị trường nhưng chưa nắm được các phương pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn thấp, không cân xứng so với giá đất ngoài thị trường tại thời điểm áp dụng. Vì vậy nghiên cứu mối quan hệ giữa bảng giá đất do nhà nước ban hành với giá đất ngoài thị trường là một trong những công việc cần thiết của công tác định giá đất, để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng trong việc xác định giá đất trong mọi trường hợp, từ đó đưa ra những mặt đạt được và chưa đat được của các quy định về các khung giá đất của Chính phủ. Đây cũng là mục tiêu và nguyên nhân làm em chọn đề tài “Khung giá đất của Nhà nước với giá thị trưòng đất ở quận Hai Bà Trưng- thực trạng và giải pháp” làm đề án chuyên nghành môn học. chương I: Một số vấn đề về giá đất ở việt nam I- cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất. 1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất Khi nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp và việc hình thành giá đất nông nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù “địa tô tư bản hoá” của C.Mac để đưa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết. Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được Mac nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Mac chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Trong đó địa tô chênh lệch bao gồm hai loại địa tô: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. - Địa tô chênh lệch 1: Tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên của hai mảnh đất cùng diện tích. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước. - Địa tô chênh lệch 2: Là loại địa tô tạo ra do sự thâm cach cải tạo, đầu tư vào đất của người sử dụng làm cho độ phì trong đất tăng lên, làm tăng năng suất cây trồng – người sử dụng đất được hưởng toàn bộ loại địa tô này và vậy địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả. Bất kỳ ở nơi đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào công việc xây dựng thì Adam Smith cũng đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng như địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp, đều dựa trên địa tô nông nghiệp (Wealth of Nation, quyển 1 chương XI). Loại địa tô này có một số đặc trưng sau: Vị trí có ảnh hưởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất dùng vào việc xây dựng các ddô thị, thì sự ảnh hưởng là rất lớn). Loại địa tô nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa tô mà tất cả tính năng động chỉ là ở bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là tạo ưu thế của giá độc quyền trong nhiều trườg hợp, đặc biệt là bóc lột những người cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn địa chủ thuê nhà) và là quyền lợi vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại. Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải chỉ là tích luỹ nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất, bám rễ vào đất hoặc dựa trên mặt đất như trường hợp tất cả những kho tàng, nhà máy, bến bãi...Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô của đất đô thị. - Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô được tạo ra do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt với giá thị trường của loại sản phẩm hàng hoá được sản xuất ra từ việc sử dụng đất. Như vậy, loại địa tô này hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội, trong đó có quy luật giá thị trường là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung ở nước ta không có chế độ tư hữu về đất đai, Nhà nước đứng ra để điều tiết định hướng cơ cấu đầu tư vào khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu như không tồn tại. Khi nghiên cứu vấn đề địa tô Mác đẵ chỉ ra rằng đất đai do thiên nhiên tạo ra vì vậy nó không có giá trị, giá đất đai nó chỉ là sự phản ánh đơn thuần số địa tô được tính toán theo phương thức sản xuất TBCN. Do đó không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giá, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô trong tương lai. Có thể thấy: giá đất không tham gia trực tiếp vào giá cả sản xuất mà chỉ được cấu thành trong chi phí sản suất cá biệt của người sử dụng đất. Địa tô là một khoản thu nhập do người sử dụng đất mang lại, vì vậy để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình tư bản hoá địa tô chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô). Trong kinh doanh người ta phải tính đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho số tiền bỏ ra mua đất ít nhất cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng, nêú lãi suất ngân hàng cao, nhà tư bản muốn sử dụng đất thì giá đất phải giảm. Qua nghiên cứu các nhà kinh tế đưa ra một số công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng như sau: Địa tô Giá đất nông nghiệp = Lãi suất ngân hàng Thu nhập ròng Giá đất = Tỷ lệ vốn hoà Trong đó: Thu nhập ròng = (Tổng thu nhập) – (Tổng chi phí)- chưa kể chi phí về đất. Tỷ lệ vốn hoá được cấu thành bởi ba yếu tố sau: - Tỷ lệ lãi suất ngân hàng -là tỷ lệ cần có để thu hút vốn đầu tư, nó chính là tỷ lệ mà thu nhập được tính vào giá trị thu được (bao gồm: tỷ lệ an toàn, tỷ lệ rủi ro, tỷ lệ không thanh toán bằng tiền mặt) - Tỷ lệ hoàn vốn: là phần thu nhập của đầu tư trong phần tư khoản kinh doanh còn lại của Bất động sản. - Tỷ lệ thuế hữu hiệu: là tỷ lệ phần trăm của giá thị trường phải trả trong các khoản thuế tài sản hàng năm. 2. Đặc điểm của giá đất So với các hàng hoá thông thường, giá cả đất đai có những đặc điểm sau: - Giá đất một mặt được biểu hiện qua hình thức – quan hệ giữa giá đất và tiền thuê cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được. - Yếu tố có thể chuyển dịch không phải là đất đai mà là quyền lợi và lợi ích có được từ đất đai, nên giá đất cũng được hình thành từ đó. - Hình thnàh giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính chất khác biệt rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần. - Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là chỉ số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế. Tuy nhiên khi khai phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện trở thành bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. - Khác với các quy luật cung – cầu thông thường, giá đất chỉ chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng lên) và nhìn chung tổng cung là ít thay đổi và có giới hạn. - Giá đất không chỉ được hình thành bởi các chi phí như các hàng hoá đơn thuần mà nó còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố phi lượng khác, và đặc biệt là nó không đồng nhất như giá của các hàng hoá khác trên thị trường. - Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường – từ đó rất nhiều tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc xác định giá đất. - Giá đất luôn luôn có xu hướng tăng cao vì những lý do sau: + Diện tích đất đai là có hạn, dân số tăng không ngừng – nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng. + Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỉ suất lợi nhuận giảm. + Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá của hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn thiện. + Trong quá trình sử dụng không phải khấu hao, mà có nhiều trường hơpj càng sử dụng giá càng tăng (trường hợp thuê đất đã trả trước một lần). (Theo tạp chí Địa chính số 9. 1999 trang 24). 3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất cũng như giá đất các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Do thời hạn của bài viết này tôi chỉ xin đề cập đến ba yếu tố ảnh hưởng lớn nhất tới giá đất đó là: Mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệ cung cầu của đất đai. a. Mục đích sử dụng. Tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất khác nhau, khả năng sinh lời của đất được thể hiện qua các thông số khác nhau. Tính chất và mục đích sử dụng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng làm thay đổi cung – cầu về đất đai, từ đó làm ảnh hưởng đến giá cả đất đai. Trước hết đó là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai trong sản xuất. Ngay trong cùng một nghành, một lĩnh vực sản xuất, khi tính chất sản xuất thay đổi từ kiểu sản xuất tự cung tự cấp của kinh tế nông hộ sang sản xuất hàng hoá của các nông trại đã làm nảy sinh cầu về đất đai trong nông nghiệp. Trong sản xuất tự cấp tự túc, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ được thoã mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. đến khi giai đoạn phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị trường chuyển quyền sử dụng đất. Sự thay thế về mục đích sử dụng đất gữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh sự thay đổi về giá đất. Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao (có giá cao) nhưng lại được sử dụng vào mục đích công cộng thì không có giá-nó chỉ có giá trị sử dụng. Tương tự như vậy nếu quy hoạch đó là đất nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp thì giá trị mang lại của nó sẽ thấp hơn rất nhiều nếu đem nó vào sử dụng cho mục đích thương mại, hoặc xây dựng trụ sở, văn phòng...Điều đó cho ta thấy rất rõ sự thay đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng. b. Khả năng sinh lời Khả năng sinh lời của đất phụ thuộc vào vị trí của thửa đất trong đô thj, hình thể thử đất, cơ sở hạ tầng, tình hình kinh tế xã hội, địa hình hướng mặt đường khu đất, an ninh, môi trường... - Xét trong cùng một đô thị thì giá đất phụ thuộc rất lớn vào vị trí của từng lô đất. Vị trí có ý nghĩa quyết định đến giá trị sinh lời của đất. Thửa đất có vị trí mặt đường, gần các trung tâm văn hoá, thương mại, văn hoá xã hội, có khả năng liên doanh tốt, giá trị sinh lời của đất cao. - Khả năng sinh lời của đất còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế: thửa đất mà dùng vào mục đích kinh doanh buôn bán, có điều kiện tốt để phát triển thương mại, trung tâm buôn bán..sẽ cho lợi nhuận cao. - Một yếu tố góp phần không nhỏ đến khả năng sinh lợi của đất nữa là yếu tố pháp luật. Bao gồm: vấn đề quy hoạch sư dụng đất (một khu vực quy hoạch đúng mục đích sử dụng chắc chắn sẽ thu hút được người mua, khả năng sinh lời sẽ cao hơn những khu chưa có quy hoạch), tính hợp pháp của khu đất, các quy định về môi trường liên quan đến việc sử dụng đất. - Quy hoạch được coi là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá đất vì nó tác động đến mảnh đất làm cho tăng hoạc giảm khả năng sinh lời do vị trí của mảnh đất đem lại trong quy hoạch. - Cơ sở hạ tầng: Hệ thống cấp thoát nước, mạng lưới điện, hệ thống thông tin liên lạc, giao thông đi lại phát triển thì giá đất sẽ tăng lên, cao hơn những mảnh đất ở khu vực có cơ sở hạ tầng thấp kém. - Lãi suất ngân hàng: Thông qua một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên cho ta thấy giá đất bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả ở bình diện vi mô và vĩ mô, vì vậy khi định giá đất Nhà nước cần phải tính đúng và đủ các yếu tố câú thành nên giá đất. Tuy nhiên trong một số trường hợp ta có thể lượng hoá một số yếu tố không ảnh hưởng hoặc ảnh hưoửng rất nhỏ đến giá đất trong những trường hợp cụ thể, song để có một mức giá phù hợp Nhà nước phải tham khảo giá đất trên thị trường, vì giá đất trên thị trường bao giờ cũng là giá phản ánh trung thực nhất, mà yếu tố tác động không nhỏ lên loại giá này là quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường. c. Quan hệ cung – cầu. Quan hệ cung – cầu là yếu tố tác động nhất và ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến giá đất, làm cho giá đất luôn biến dộng. Cũng như các loại hàng hoá khác cung – cầu về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù, bởi khả năng cung về đất trên thị trường của một vùng mang tính chất ổn định, giới hạn cả về vị trí, số lượng (do tính chất đặc biệt của đất là không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác và bị giới hạn bởi diện tích). Còn xét về nhu cầu sử dụng đất và cầu có khả năng đáp ứng thì chúng cũng mang tính chất ổn định tương đối theo vùng, ổn định và không thể chuyển hoá giữa các vùng. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, nó gây nên sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng và các địa phương khác nhau. Thông thường do nhu cầu về đất ở các thành phố và khả năng về quỹ tiền tệ của dân cư cũng như các cơ quan dùng để mua quyền sử dụng đất khá lớn nên tương quan cung cầu về đất tại các thành phố, đô thị cũng chênh lệch nhau khá lớn, làm cho giá đất ở đây tăng cao. Hơn nữa ngay trong cùng một thành phố, đô thị nhu cầu về đất giữa các quận các phường cũng khác nhau làm cho giá đất cũng khác nhau. Nếu biễu diễn cung cầu qua đồ thị thì cung là một đường thẳng đứng có chiều hướng dịch chuyển sang trái (do tổng cung đất là không đổi, có hạn và thậm chí có xu hướng giảm). Trong khi đó đường cầu về đất luôn có xu hướng dịch chuyển sang phải và lên trên (do nhu cầu đất luôn tăng) Xét về tổng thể thì đường cung về dất là thẳng đứng, cầu về đất là một hàm tuyến tính theo giá cả đất. Khi đường cung cố định: Cầu dịch sang phải đsẽ làm cho giá đất tăng từ P0 đP1 (Hình 1). Cầu dịch sang trái đ P0 giảm xuống P2 (Hình 2). Giả sử khi cầu cố định, cung thay đổi dịch chuyển sang phải (tăng lượng cung), sang trái (giảm lượng cung) thì mức giá thayđổi theo thứ tự là P3 ,P4 Cung Giá Giá Cung P0 P 2 P1 P 0 Cầu Cầu Cầu Cầu Lượng cung O S O S Hình 1 Hình 2 Lượng cung Thu hẹp Giá P3 p 0 P4 Cung Mở rộng Cầu O Q1 Q0 Q2 Lượng cung O Hình 3 Như vậy qua biểu đồ trên ta thấy rằng giá đất luôn có sự biến động bởi sự dịch chuyển của các đường cung – cầu về đất. Nhưng nói chung cung về đất là có hạn song cầu lại thường tăng (vì đất thì có hạn nhưng sản xuất thì vô hạn, dân số ngày càng tăng, nhu cầu về đất ngày mỗi tăng). Do đó dưới tác động của quy luật cung cầu, giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên và được thiết lập ở điểm cân bằng mới giữa cung và cầu. Nói cách khác giá đất luôn có xu hướng thiết lập ở mức cao hơn. ii- tổng quan thị trường đất và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 1. Tổng quan về thị trường đất. 1.1. Tổng quan về thị trường đất Thế giới ở các nước có nền kinh tế phát triển, đất đai không những được cho thuê mà còn được chuyển nhượng, mua bán một cách rộng rãi. Việc chuyển nhượng đất đai và cho thuê ruộng đất tại đây được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Bởi vì đất đai đang sử dụng vì một lý do nào đó không thể tiếp tục canh tác khi về chủ mới chắc chắn sẽ sinh lợi nhiều hơn, lợi ích kinh tế mang lại sẻ cao hơn. Như vậy, trong điều kiện tồn tại nền kinh tế hàng hoá, thị trường đất cũng tồn tại và phát triển một cách khách quan. Sự hình thành và phát triển thị trường góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển nền kinh tế thị trường nói chung. Tuy nhiên kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay phát triển đến trình độ cao theo hướng cạnh tranh gay gắt và liên kết rộng rãi. Trong mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thức và phát triển thị trường đất thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Dưới đây là một số đặc điểm thị trường trường đất trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới. Trong nền kinh tế thị trường, một tài sản bao gồm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó gọi là một Bất động sản. Pháp luật Nhà nước như ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapo coi Bất động sản là một chế định pháp luật và có cả một Bộ luật riêng để điều chỉnh – Bộ luật Bất động sản. Trong quá trình đầu tư nghiên cứu về lĩnh vực định giá của các nước tư bản phát triển và những nước đang phát triển trên thế giới, thì định giá Bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng cho đến nay nhiều nước đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá Bất động sản từ Trung ương đến địa phương. Với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động rõ ràng và rất có hiệu quả. Đội ngũ cán bộ khoa học, cán bộ chuyên môn đào tạo chính quy từ các trường Đại học chuyên nghành đang làm việc trong các cơ quan định giá của Nhà nước và tư nhân tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách quốc gia. Tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về đất đai đã thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường cũng mang tính đặc biệt, tạo cơ sở kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế tư bản, các quốc gia thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất mà hạn chế áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất. Rút kinh nghiệm của các nước đi trước , các quốc gia đang phát triển đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất như một tất yếu của tư hữu đất đai trong nền kinh tế thị trường, nhằm mục đích toàn dân có đất hay đảm bảo cho số đông nông dân có ruộng , chính phủ các nước đã đưa ra : “Chính sách hạn điền” Trước đây ở một số nước xã hội chủ nghĩa Đông âu như Nam Tư ,Ba Lan vẫn tồn tại chế độ tư nhân thuê ruộng, các cơ sở kinh doanh tư nhân thuê ruộng đấtcủa nhà nước hoặc của tư nhân để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán đất đã giúp cho nông nghiệp ở các nước này phát triển năng động hơn. Thực tế đối với những nước đang trong giai đoạn tăng trưởng kinh tế hoặc có sự đầu tư mạnh từ phiá các nước ngoài vào thường xuất hiện những cơn sốt giá đất một cách khó kiểm soát, nhưng đắc điểm của các cơn sốt giá đất này thì chỉ tập trung vào những nơi có nhu cầu về đất cao như :Đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất. Khi có những cớnốt giá đất thì hầu hết không có sư can thiệp của nhà nước trừ khi nó ảnh hưởng tới việc đầu tư của các nước ngoài vào trong nước. Do đặc điểm của đất là có giới hạn về số lượng đây là nguyên nhân của xu hướng tăng giá đất và các cơn sốt giá đất. Và tính không tái tạo được và không di chuyển của đất đai đã tạo điều kiện phát sinh và tăng truưởng mạnh của địa tô chênh lệch, nhất là trong điều kiện thời kỳ đầu phát triển của chủ nghĩa tư bản. Ngày nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh trong khi đó mức độ tích tụ tư bản đạt tới trình độ cao nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc đẩy khả năng tăng giá đất. Tình hình định giá đất của một số nước như sau: - Định giá chung ở Thụy Điển: Định giá phải chỉ ra đối với những bất động sản phải đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quyđịnh của pháp luật những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. - Tại Đan Mạch có một trung tâm quản lý quốc gia thực hiện việc định giá bất động sản có sự hỗ trợ của các đô thị, cơ quan quản lí này có ba cấp –từ trung ương tới cơ sở. Trước kia việc định giá bất động sản được thực hiện 4 năm một lần, vào đầu năm kể từ năm 1988 định giá bất động sản được tiến hành hàng năm để tăng sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường đất - Thị trường đất Trung quốc được quản lý bằng hệ thống tổ chức của nhà nước theo pháp luật một cách chặt chẽ đã và đang đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Việc quản lí nhà đất dựa vào quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chi tiết có sự chỉ đạo sâu sắc từ trung ương đến địa phương được kiểm duyệt chặt chẽ. Ơ Trung quốc đất thành thị thuộc sở hữ nhà nước, nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền bằng hình thức đấu gía đảm bảo cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cá nhân sử dụng đất. Nói chung người nước ngoài phải thuê đất giá cao hơn,riêng các đặc khu kinh tế khi đấu giá người nước ngoài và người trong nước bình đẳng như nhau nhằm mục đích thu hút vốn đầu tư của nước ngoài, giá gốc trong các cuộc đấu giá được tính toán dựa trên cơ sở khoa học của chính sách đầu tư. Đối với trường hợp trước đây giao quyền sử dụng đất không thu tiền nay phải chuyển sang hình thức giao quyền sử dụng đất có thời hạn và có thu tiền 1.2. Tổng quan về thị trường đất Việt Nam 1.2.1. Giai đoạn trước năm 1945. Thời kì này quyền sở hữu tối cao về ruộng đất thuộc nhà nước, đây là quyền lực đặc trưng tối cao của nhà nước phương đông. Bên cạnh quyền quản lý lãnh thổ, Nhà nước còn có quyền lực tối cao đối với toàn bộ đất đai sinh lợi nhu một quyền sở hữu. uyền sở hữu tối cao này không chỉ phản ánh ý nguyện muốn thâu tóm mọi nguồn lực thu được từ đất vào tay Nhà nước của những người cầm quyền mà còn thể hiện vai trò kinh tế của nhà nước. Với lí do Nhà nước là người có công trong việc trợ giúp và tổ chức các cuộc khai phá ruộng đất . Do điều kiện đất nước nằm trong sự kiểm soát của tực dân phong kiến, đất đai chủ yếu tập trung vào tay tầng lớp địa chủ.... Lúc này giá đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đỏi bằng giá trị tài sản hoặc thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ. Dưới thời nhà Lý, Trần loại sở hữu tư nhân đã được pháp luật hiện hành công nhận bằng việc ban hành các quy định cụ thể như một văn khế bán ruộng công, đến đời hậu Lê ruộng đất tư hữu đần dần phát triển đến múc lấn át ruộng công, khi thực dân Pháp xâm lược nước ta chúng cũng áp đặt phương thức quản lý đất đai theokiểu nhưở chính quốc, đó là thừa nhận sở hữ tư nhân đất đai và thành lập các văn bằng chứng minh sự sở hữu đó gọi là bằng khoán, từ đây thị trường đất đai có điều kiện phát triển hơn. 1.2.2. Giai đoạn ừ năm 1945-1980. Các hiến pháp năm 1946 và năm 1959 của nước Việt Nam Dan Chủ Cộng Hoà trong thời kỳ này đă khẳng định có các hình thức sở hữu về đất sau: - Hình thức sở hữu Nhà nước. - Hình thưc sở hữu tập thể. - Hình thức sở hữu cá nhân Trong các hình thức sở hữu trên thì sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể được coi làcác hình thức sở hữu cơ bản và được ưu tiên. Vì vậy trong thời kỳ này tuy đất đai vẫn được pháp luật cho phép trao đổi mua bán, song tính chất hàng hàng hoá của đất đai cũng như loại đất được phếp trao đổi mua bán, song tính chất hàng hoá của đất đai cũng như những loại đất được phép mua bán bị hạn chế đần theo quá trình công hữu hoá đất đai. Tóm lại: Do xuất phát từ điều kiện kinh tế- chính trị- xã hội và bỏ qua các tiền đề kinh tế nên Nhà nước ta trong giai đoạn này, tuy vẫn thừa nhận việc mua bán đất đai, song chủ yếu là các biện pháp hành chính để tiến hành quản lý cũng như “chuyển dịch” đất đai trong nền kinh tế nhằm phục vụ cho các mục đích sử dụng, bỏ qua các biện pháp và đòn bẩy kinh tế dẫn tới hạn chế dần các thuộc tính hàng hoá đất đai, mà đỉnh cao là cùng với việc quốc hữu hoá đất đai, trên phạm vi toàn quốc, Hiến pháp 1980 chính thức xoá bỏ tính chất hàng hoá của đất, nghiêm cấm mua bán đất đai. 1.2.3. Giai đoạn 1980- 1992. Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất được xem là không có giá trị. Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, tại điều 5 và điều 17 Luật Đất đai 1988 quy định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai;khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. 1.2.4. Giai đoạn từ năm 1992 đến nay. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định lại Nhà nước có quyền sở hữu duy nhất đối với đất đai. Tuy nhiên , có sự điều chỉnh phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế trị trường theo định hướng XHCN, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại;Điều 12 Luạt Đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất tính gía trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý nhà nước về ddất đai như quy định tại khoản 1 điều 13 Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên chế định này đã không được luất cụ thể hoá một cách đầy đủ, vì vậy, các quy định về chế độ định giá đất , định giá đất trong quan hệ với định giá bất động sản khác gắn liền với đất vv... còn để ngỏ, gây không ít khó khăn, chồng chéo cho các nghành ở TW và các địa phương trong quá trình chỉ đạo, tổ chức xây dựng và thợc hiện khung giá đất. Tại TW cho đến thời điểm này, nghành thực hiện chức năng quản lý nhà nướcvề chất lượng đất đai nói chung và định giá đất, phân hạng đất nói riêng vẫn chưa đượChính phủ pháp luật quy định rõ ràng. Riêng về lĩnh vực định giá đất, hiện đang có sự chồng chéo giữa ba cơ quan: Vụ Đăng Ký-Thống Kê(Tổng cục Địa Chính), Cục Công sản (Bộ tài chính) và Vụ Tư liệu Sản xuất (Ban Vật giá Chính Phủ). Trước tình hình đó, Chính Phủ đã giao cho Bộ Tài chính, Ban Vật giá chính phủ chuẩn bị dự thảo Nghị định về khung giá các loại đất để kịp thời ban hành nhằm thi hành Điều 12 Luật Đất đai 1993 và tạo điều kiện để các địa phương xác định giá đất. Ngày 06-11-1993 Chính phủ ban hành nghị định 80-CP quy định khung giá các loại đất. Nội dung của bản nghị định bao gồm: - Quy định khung giá chuẩn tối thiểu các loại đất - Giao cho các địa phương căn cứ vào bảng khung giá chuẩn tối thiểu nói trên để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế địa phương mình. - Giá các loại đất do địa phương ban hành phải theo sát giá thị trường và không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định tại Nghị định này. - Trường hợp giá thị trường có sự biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu theo Nghị định này thì Chính phủ sẽ điều chỉnh cho phù hợp. Mặt tích cực: Đã tạo được một mặt bằng giá đất thóng nhất chung (dù chỉ là giá chuẩn tối thiểu) trên phạm vi cả nước, kịp thời giúp các địa phương có căn cứ chỉ đạo xây dựng bảng giá đất chuẩn áp dụng cho địa phương mình, giải quyết những vấn đê bức xúc liên quan tới giá đất tại địa phương. Mặt hạn chế: Do chỉ quy định khung giá chuẩn tối thiểu, không quy định giá chuẩn tối đa nên nhiều địa phương đã quy định giá một số loại đất quá cao, không phù hợp với điều kiện tự nhiên,kinh tế, xã hội của địa phươnh mình, hậu quả là đã góp phần đẩy cơn sốt giá đất lên cao và lan rộng trên phạm vi cả nước, gây thiệt hại lớn không những cho Nhà nước mà cho cả người sử dụng đất. Việc xác định giá chuẩn tối thiểu chủ yếu căn cứ vào loại đất và loại xã theo 3 vùng đồng bằng, trung du, miền núi; chưa tính đến mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng của từng nơi, cho nên việc xác định giá đất còn mang nặng tính bình quân. Việc điều chỉnh khung giá đất thuộc thẩm quyền Chính phủ ban hành được quy định trong nghị định thiếu khả thi, bởi khi giá đất trên thực tế biến động tăng hoặc giảm liên tục trong một thời gian dài, thì giới hạn 20% làm căn cứ để điều chỉnh khung giá đất là một điều khó thực hiện, đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế nước ta đang chuyển dần sang nền kinh tế t._.