Kết quả định giá cửa hàng bán lẻ

t Tùng - Các phố cắt ngang: + Phố Lương Định Của + Phố Đặng Văn Ngữ - Các sản phẩm chủ yếu: Chuyên các mặt hàng thời trang cao cấp, nhà hàng... - Các tuyến xe bus chạy qua: Tuyến số: 18, 21, 23, 26, 28, 35, 51 1.1. Vị trí BĐS: - Hướng Tây Nam, bên phía khu tập thể Kim Liên - Địa chỉ: 110A2, Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa, Hà Nội. - Mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch. 1.2. Mô tả pháp lý: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.3. Mô tả BĐS: - Mặt bằng tầng 1 - Diện tích sàn: 60m2 - Mặt tiền: 4m - Mặt phố thông thoáng, đường phẳng đẹp, không mấp mô, có cây xanh trước cửa hàng, có chỗ để xe. - Chất lượng công trình và kiến trúc thẩm mĩ bình thường. - Lần tu sửa gần nhất: 2năm trước. 1.4. Điều kiện hợp đồng thuê cửa hàng: - Điều kiện thanh toán: trả trước 6 tháng. - Thời hạn thuê: 3 năm. 1.5. Nguồn thông tin: Khảo sát thực tiễn ngày 03/04/2010 2. So sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản khác TT Các yếu tố SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Giá cho thuê(tr. đ) 25 20 30 22 35 2 Diện tích (m2) 50 45 60 50 68 3 Mặt tiền (m) 4 3.5 5 3.5 6 4 Quyền lợi TQCT TQCT TQCT TQCT TQCT 5 ĐK thanh toán TT trước 1 năm TT trước 6 tháng TT trước 1 năm TT trước 6 tháng TT trc 1 năm 6 T/gian cho thuê 3 tháng trước 6 tháng trước 6 tháng trước 3 tháng trước 5 tháng trước 7 Chất lượng công trình TB Kém Tốt TB Tốt 8 Chỗ để xe BT BT BT Không có Rộng 9 T/gian tu sửa gần nhất 3năm trước 4 năm trước 2 năm trước 3 năm trước 1 năm trước 10 Vị trí Tương tự nhau II. Cung và cầu về bất động sản mục tiêu: 1. Phân tích cầu: Trong thời gian qua, cầu mặt bằng cho các cửa hàng bán lẻ tăng rất mạnh cả về chất lượng và số lượng do ảnh hưởng của nhiều nhân tố: - Xu hướng quốc tế: Theo cam kết của Việt Nam đối với Tổ chức Thương mại Thế giới, thị trường bán lẻ của đất nước sẽ mở cửa cho các nhà bán lẻ nước ngoài, tạo điều kiện cho các tập đoàn bán lẻ quốc tế tham gia vào thị trường Việt Nam. - Xu hướng kinh tế: VN ngày càng trở thành một địa điểm kinh doanh hấp dẫn tại Châu Á với tốc độ tăng trưởng kinh tế bền vững, đạt 5,32% năm 2009 và nhu cầu tiêu dùng khá ổn định trong thời gian dài. Bên cạnh đó, thị trường bán lẻ Việt Nam được xếp hạng là một trong bảy thị trường sinh lợi nhiều nhất trên thế giới, do vậy đã thu hút các nhà phân phối trong nước và nước ngoài tham gia vào nhằm tìm kiếm lợi nhuận, kéo theo nhu cầu mặt bằng tăng cao. - Xu hướng tiêu dùng: Nhu cầu mặt bằng bán lẻ càng ngày càng tăng, xuất phát tứ nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng tăng. Thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam đã đạt 1000 USD, riêng Hà Nội là khoảng 1.900 USD, tăng 23% hằng năm. Người dân trong độ tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40%, là nhóm có thu nhập dành cho tiêu dùng nhiều nhất. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam năm 2009 ước tính đạt 1197,5 nghìn tỷ đồng tăng 11% so với năm 2008. Quý I/2010 ước tính đạt 364,5 nghìn tỷ đồng, tăng 14,4% so với cùng kỳ năm 2009. Người tiêu dùng ngày càng có xu hướng mua sắm tại các trung tâm thương mại do hàng hoá phong phú, đảm bảo chất lượng, thời gian mua sắm kéo dài… tuy nhiên các cửa hàng mặt phố, loại hình bán lẻ truyền thống với những ưu điểm riêng cũng không vì thế mà mất đi. - Xu hướng khách hàng: Người thuê thường tìm thuê cửa hàng tại những khu vực trung tâm, nơi có dân cư đông đúc và giao thông, cơ sở hạ tầng thuận tiện, khả năng sinh lợi cao. Trong những năm trở lại đây, các nhà kinh doanh đã trở nên khắt khe hơn trong việc chọn thuê mặt bằng, yêu cầu không chỉ gần khu vực trung tâm mà còn phải thoả mãn nhiều điều kiện về độ tiện nghi hiện đại, đạt những tiêu chuẩn nhất định. Do vậy nhiều người thường chọn các trung tâm thương mại để mở cửa hàng bởi nơi đây có thể đáp ứng tốt các yêu cầu của họ. Tuy nhiên, cầu nhiều nhưng nguồn cung mặt bằng bán lẻ không đáp ứng kịp, trong khi đó một loạt các dự án bị chậm tiến độ, cộng với giá thành đắt đỏ nên nhiều nhà đầu tư đã tìm thuê những ngôi nhà mặt phố ở các khu trung tâm để cải tạo thành cửa hàng bán lẻ làm cho cầu cửa hàng mặt phố tăng mạnh trong năm qua. Cầu mặt bằng bán lẻ có sự phân hoá mạnh do sức thu hút của bất động sản bán lẻ trong và ngoài khu vực trung tâm là khác nhau. Trong khi mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm hiện có nhu cầu rất lớn, với mức giá thuê từ 40-150 USD/m2/tháng song phần lớn diện tích đều được lấp đầy, thì giá thuê mặt bằng tại khu vực ngoài trung tâm lại thấp hơn nhiều, hiệu suất sử dụng chỉ đạt 69%. Ngoài ra, những cửa hàng trên các phố lớn cũng được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Nhìn chung, trừ những cửa hàng có vị trí đắc địa thì giá cả rất đắt đỏ, có thể cao gấp nhiều lần tại trung tâm thương mại, thì thuê cửa hàng mặt phố giá thường rẻ hơn. Xét riêng trong quận Đống Đa, dây là một trong 4 quận nằm trong lõi trung tâm thành phố (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa) với lượng dân cư rất đông đúc. Trên toàn thành phố, mật độ dân cư trung bình 1.979 người/km² nhưng tại quận Đống Đa, mật độ lên tới 35.341 người/km², cao nhất cả Hà Nội. Đây cũng là nơi có cơ sở hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện, gần nhiều bệnh viện, trường học, cơ quan,... Do vậy, khu vực này trở thành nơi kinh doanh tốt với rất nhiều cửa hàng mặt phố trên các tuyến đường. Giá thuê trung bình trong khoảng 400-500 nghìn đồng/m2 và tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tuy nhiên giá thuê khác nhau giữa các khu vực trong quận, những con phố lớn như Thái Hà, Xã Đàn, Láng Hạ,… giá thuê trên mỗi m2 thường cao, có nơi lên đến 1,1 triệu/m2 trong khi các phố như Đặng Văn Ngữ, Đặng Tiến Đông, Hồ Đắc Di giá chỉ trong khoảng 250-350 nghìn đồng/m2. Cầu mặt bằng cho cửa hàng bán lẻ là rất lớn, đặc biệt là tại khu vực trung tâm và sẽ còn tiếp tục gia tăng trong tương lai khi nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao và thị trường ngày càng mở cửa. 2. Phân tích cung Thực tế hiện nay, cung cửa hàng bán lẻ chưa đáp ứng được cầu đang tăng mạnh, việc thiếu hụt nguồn cung đã gây áp lực cho mặt bằng bán lẻ không chỉ là giá thuê cao mà đi kèm là diện tích thuê không lớn. Cung bất động sản bán lẻ có thế chia làm hai nguồn chính gồm trung tâm thương mại và cửa hàng mặt phố. 2.1. Trung tâm thương mại - Nguồn cung hiện tại: Hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có 10 trung tâm mua sắm/cửa hàng lớn/đại siêu thị, 81 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán buôn và 11 chân đế bán lẻ, cung cấp cho thị trường tổng số gần 372.602 m2 diện tích bán lẻ. Phần lớn trung tâm thương mại tập trung tại các quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng. Trên địa bàn quận Đống Đa chỉ có một số trung tâm thương mại như Viet Tower cung cấp cho thị trường 11.000 m2, Hà Thành Plaza cung cấp cho thị trường 10.000m2, trung tâm thương mại quốc tế cùng khá nhiều siêu thị khác. - Nguồn cung đang xây dựng: Với một số dự án đang xây dựng như Hanoi Plaza, Keangnam và Hanoi City Complex, tính đến năm 2011 sẽ có thêm khoảng 400.000m2 diện tích bán lẻ và năm 2012, sẽ có thêm 500.000m2 diện tích bán lẻ được cung ứng trên thị trường, nâng tổng diện tích bán lẻ lên gấp 3 hiện nay. Riêng tại quận Đống Đa sẽ có các dự án Hanoi City Complex, Trung Tâm Thương Mại Trường Chinh, MBLand Tower, Mercury Plaza, Trung Tâm Thương Mại Cát Linh,… 2.2. Cửa hàng mặt phố - Nguồn cung hiện tại: Hà Nội với rất nhiều đường phố lớn nhỏ, nhà mặt phố sẵn có là nguồn cung đáng kể diện tích mặt bằng bán lẻ cho thị trường. Quá trình cải tạo lại các cửa hàng mặt phố và nhà ở tư nhân đang diễn ra không ngừng để cho thuê khi thị trường đang có nhu cầu. Nhìn chung trong quận Đống Đa, cửa hàng mặt phố vẫn chiếm ưu thế, các con phố lớn là nơi cung cấp phần lớn diện tích các cửa hàng bán lẻ. Có thể kể đến các phố lớn như Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn… Tuy nhiên vì là nhà mặt phố nên các cửa hàng có nhiều nhược điểm như chất lượng xây dựng không đồng bộ, kiến trúc lộn xộn. Bên cạnh đó nhà mặt phố thường có diện tích giới hạn, muốn mở rộng thì phải thuê thêm cửa hàng xung quanh nên nhiều khi gây nên các bất tiện cho người thuê. Tính riêng trên con phố Phạm Ngọc Thạch đã có trên 150 cửa hàng với diện tích trung bình từ 30-60 m2, chất lượng các cửa hàng khác nhau. Nhiều cửa hàng trong số đó được cải tạo từ mặt bằng tầng 1 khu tập thể Kim Liên nên diện tích cho thuê chỉ giới hạn trong 1 tầng, một số được thuê lại từ nhà dân, chất lượng khá tốt nên đáp ứng được nhu cầu của người thuê. Tuy trên cùng một con phố nhưng có những cửa hàng được cho thuê với giá 600-700 nghìn đồng /m2, trong khi những cửa hàng khác thường chỉ có giá thuê 400-500 nghìn, thậm chí thấp hơn, điều này phụ thuộc vào vị trí, mặt tiền, diện tích cũng như chất lượng của nhà cho thuê. Hiện hầu như các ngôi nhà mặt phố nơi đây đã được thuê hết, khách muốn thuê lại sẽ phải sang nhượng từ cửa hàng trước hoặc chờ hết hạn hợp đồng thuê. Nhìn chung thì đây là nơi cung cấp mặt bằng thuận tiện cho kinh doanh cửa hàng bán lẻ. - Nguồn cung trong tương lai: hiện nay việc tăng cung từ các con phố trung tâm là điều không khả thi bởi diện tích cũng như số lượng nhà mặt phố là có hạn. Tuy nhiên hiện thành phố đang trong quá trình mở rộng và phát triển không ngừng, hình thành nên những tuyến phố kinh doanh mới do vậy nguồn cung trong tương lai chắc chắn sẽ dồi dào hơn. III. Những yếu tố tác động đến bất động sản mục tiêu 1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: 1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên: - Vị trí của BĐS: Các chuyên gia thương mại cho rằng, vị trí chính là yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành công hay thất bại của công việc kinh doanh. Dù giá cả, cách phục vụ và những nét đặc biệt của cửa hàng cũng rất quan trọng nhưng vị trí riêng biệt mới chính là yếu tố thu hút người tiêu dùng. Chính vì vậy, tác động của yếu tố vị trí lên bđs mục tiêu càng được thể hiện rõ nét hơn so với các bđs sử dụng cho mục đích khác. Phạm Ngọc Thạch là một trong những đường phố trung tâm của thành phố Hà Nội. Mật độ các phương tiện giao thông tham gia trên con đường này là rất lớn. Điều này có thể gây khó chịu và làm giảm giá trị đối với những bất động sản được sử dụng với mục đích nhà ở. Thế nhưng với các cửa hàng cho thuê thì ngược lại. Các cửa hàng càng có nhiều người và phương tiện giao thông đi qua thì vị trí càng giá trị hơn. Bất động sản mục tiêu tọa lạc ở đoạn giữa con đường. Xung quanh có rất nhiều những cửa hàng quần áo đã xuất hiện trước đó rất lâu và được nhiều người biết. Các cửa hàng mở sau sẽ phải chấp nhận cạnh tranh với những cửa hàng này. Thế nhưng nó cũng có thể trở thành lợi thế. Bởi lẽ hình thức kinh doanh theo phố sẽ giúp cho các cửa hàng mới mở được khách hàng biết đến nhanh hơn, có cơ hội biến khách hàng trung thành của cửa hàng bên cạnh thành khách hàng quen của mình. Nói tóm lại, vị trí của bất động sản mục tiêu có thể được xếp vào một trong những vị trí đắc địa. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: mảnh đất có mặt tiền 4m, chiều sâu là 15m. Mảnh đất tương đối đẹp và vuông vức. Mặt tiền thoáng mát, không có cây to trước cửa. Vì vậy không bị che khuất tầm nhìn, khách hàng dễ dàng quan sát hàng hóa trưng bày trong cửa hiệu. - Địa hình BĐS toạ lạc: Đường Phạm Ngọc Thạch hơi trũng. Hơn nữa hệ thống thoát nước xung quanh khu vực đã được xây dựng từ lâu, thoát nước chậm. Vì vậy, khi trời mưa to rất dễ bị ngập nước. Nếu mưa to kéo dài còn có thể gây thiệt hại về tài sản. Đây là vấn đề chung đối với tất cả các bất động sản trên đường này chứ không riêng gì bất động sản mục tiêu. - Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: tuy BĐS đã được xây dựng nhiều năm nhưng nhìn chung vẫn còn tốt. Cửa hàng mới được tu sửa cách đây 2 năm nên chất lượng công trình nhìn chung là tốt. - Tình trạng môi trường: môi trường của khu vực xung quanh cũng đang trong tình trạng ô nhiễm do khói xe và bụi đường. Môi trường quanh đây ồn ào nhưng nhìn chung là không gây tác động trực tiếp đến mục đích sử dụng của bất động sản mục tiêu. 1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế: - Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Bất động sản có vị trí đẹp và có rất nhiều thuận lợi cho việc mở cửa hàng. Hơn nữa, hiện nay cầu về cửa hàng cho thuê vẫn đang ở mức cao hơn cung. Chính vì vậy, nguồn thu nhập mang lại từ bất động sản là khá ổn định. - Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Cửa hàng có công trình phụ riêng, công tơ điện và nước lắp riêng cho cửa hàng. Nếu có nhu cầu, cửa hàng có thể dễ dàng lắp đặt thêm truyền hình cáp và internet. 1.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: - Tính hữu dụng của BĐS: Bất động sản mục tiêu có diện tích là 60m2, có công trình phụ khép kín, cùng với hệ thống điện nước và thông tin liên lạc đầy đủ nên có thể dễ dàng chuyển đổi mục đích sử dụng như làm văn phòng, nhà ở… Do đó, bất động sản có tính hữu dụng khá cao. - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: ở các khu buôn bán và những nơi thuận lợi để mở cửa hàng kinh doanh tại các đô thị lớn, mua đứt cửa hàng là một vấn đề rất khó khăn. Thuê lại cửa hàng là dễ dàng hơn vì họ có thể chuyển cửa hàng sang nơi khác khi kết thúc hợp đồng, hoặc có khả năng tập trung vào buôn bán thay cho các thủ tục về nhà đất. Do đó nhu cầu thuê các cửa hàng bán lẻ là rất lớn. Nhưng những bất lợi của việc thuê cửa hàng sẽ là giờ giấc để kinh doanh, việc sửa chữa cửa hàng, các loại hàng được bán và hạn chế của việc trưng bày. - Tình trạng pháp lý của BĐS: Bất động sản đã có sổ hồng. Không có tranh chấp gì xung quanh bất động sản. 2. Các yếu tố chung bên ngoài 2.1. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô - Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực: Mặc dù giá của các cửa hàng truyền thống cao hơn giá của các trung tâm thương mại nhưng số lượng những người có nhu cầu thuê cửa hàng vẫn rất lớn do các cửa hàng thường có vị trí khá đẹp. Vì cung nhỏ hơn cầu nên sức mạnh thị trường chủ yếu nằm trong tay của những người chủ cho thuê cửa hàng. Việc tìm kiếm thông tin về các bất động sản còn gặp nhiều khó khăn. Thông tin thường ít và độ chính xác của thông tin cũng không cao. - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...): hầm Kim Liên mới được xây dựng càng góp phần làm tăng thêm giá trị cho bất động sản mục tiêu. Giao thông của khu vực xung quanh được cải thiện rõ rệt. tình trạng tắc đường được khắc phục một phần. Việc đi lại dễ dàng càng thu hút khách hàng thương xuyên lui tới. - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: Cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là một trong hai trung tâm kinh tế của quốc gia.Tuy năm 2009 Hà Nội chỉ đạt 6,7% tăng trưởng GDP_tốc độ tăng GDP thấp nhất trong những năm gần đây (năm 2008 tăng 10,9%, năm 2007 tăng 11,2%, năm 2006 tăng 11,2%, năm 2005 tăng 10,8%) nhưng vẫn cao hơn so với mức chung của cả nước và cao hơn so với nhiều địa phương. - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác: Theo Tổng cục thống kê, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội trong năm 2009 lên tới 31,4 triệu, tăng 23% hàng năm, trong khi con số của cả Việt Nam là 13,4 triệu. Mặt khác theo điều tra, người Việt Nam chi tới 70% thu nhập cho mục đích tiêu dùng_một con số cao so với khoảng con số tương tự là 40% ở các nước phát triển. Phong cách tiêu dùng này càng góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường cho thuê cửa hàng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao cùng thu nhập bình quân với nhu cầu hàng hóa cao cấp ngày càng tăng hợp thành các điều kiện phát triển mặt bằng bán lẻ. - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng: dọc tuyến đường Phạm Ngọc Thạch, tỷ lệ lấp đầy của các cửa hàng cho thuê là khá cao, gần như là 100%. 2.2. Các yếu tố xã hội: - Dân số: Các thống kê cho thấy dân số Hà Nội tăng mạnh mẽ trong những năm gần đây. Sự gia tăng dân số của Hà Nội một phần là do các sinh viên mới ra trưòng thường cố gắng bám trụ lại khiến dân số nơi đây trẻ hơn so với nhiều địa phương trong cả nước. Mà người dân trong độ tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40% lại là nhóm có thu nhập dành cho tiêu dùng nhiều nhất nên đây là cơ hội tốt cho thị trường bán lẻ của Hà Nội. - Vấn đề an ninh: An ninh khu vực Phạm Ngọc Thạch và các vùng lân cận như Kim Liên, Chùa Bộc, Tôn Thât Tùng… vẫn chưa tốt lắm. Tình trạng mất xe cộ khi khách hàng vào cửa hàng vẫn con xảy ra dù không thường xuyên. Do đó, việc cửa hàng có nơi gửi xe sẽ tạo ra tâm lý yên tâm cho khách hàng. IV. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Báo cáo điều chỉnh TT Các điều chỉnh BĐS MT SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Giá cho thuê (tr. đ) 25 20 30 22 35 2 Các điều chỉnh 2.1 Quyền lợi TQCT TQCT TQCT TQCT TQCT TQCT Mức điều chỉnh 0 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 25 20 30 22 35 2.2 ĐK thanh toán TT 6 tháng TT 1 năm TT 1 năm TT 1 năm TT 6 tháng TT 1 năm Mức điểu chỉnh + (5%*25) = 1.25 + (5%*20) = 1 + (5%*30) = 1.5 0 + (5%*35) = 1.75 Giá điều chỉnh 26.25 21 31.5 22 36.75 2.3 Thời gian cho thuê Hôm nay 3 tháng trước 6 tháng trước 6 tháng trước 10 tháng trước 5 tháng trước Mức điều chỉnh + (4%*26.25) = 1.05 + (6%*21) = 1.26 + (6%*31.5) = 1.89 + (7%*22) = 1.54 + (5%*36.75) =1.8375 Giá điều chỉnh 27.3 22.26 33.39 23.54 38.5875 2.4 Mặt tiền (m) 4 4 3.5 5 3.5 6 Mức điều chỉnh 0 - (0.5*10%)*22.26 = -1.113 + (10%*33.39) = 3.339 - (0.5*10%)*23.54 = -1.177 + (2*10%)*38.5875 = 7.7175 Giá điều chỉnh 27.3 21.147 36.729 22.363 46.305 2.5 Vị trí Tương tự nhau 3 Giá điều chỉnh/ 1m2 dtich (tr.đ/m2) 0.546 0.470 0.6121 0.4473 0.6809 Diện tích đất (m2) 60 50 45 60 50 68 4 Tổng mức điều chỉnh 2.3 1.147 6.729 0.363 11.305 Kết hợp phân tích định tính TT Các yếu tố SS BĐS MT SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Giá điều chỉnh/ 1m2 dtich (tr.đ/m2) 0.546 0.470 0.6121 0.4473 0.6809 2 Các yếu tố SS 2.1 Chất lượng công trình = - + = + 2.2 Chỗ để xe = = = - + 2.3 Chế độ bảo dưỡng - - = - + 2.4 Địa điểm = = = = = 3 Đánh giá chung - - - + - - +++ Xếp nhóm: Nhóm tốt hơn: SS5: 0.6809 tr.đ/m2 SS3: 0.6121 tr.đ/m2 BĐS mục tiêu Nhóm kém hơn: SS1: 0.546 tr.đ/m2 SS2: 0.470 tr.đ/m2 SS4: 0.4473 tr.đ/m2 0.546 tr.đ/m2 < Giá thuê đơn vị BĐS mục tiêu < 0.6121 tr.đ/m2 Ta thấy BĐS MT giống với BĐS SS1 nhất nên ta chọn giá thuê đơn vị BĐS mục tiêu là 0.55 tr.đ/m2. Vậy ta có: PBĐSMT = 0.55 tr.đ/m2 * 50m2 = 27.5 (tr.đ) V. Đánh giá nguồn thông tin Nguồn thông tin Các thông tin nhận được Đánh giá độ tin cậy Thực tế Đặc điểm về bđs: - Địa chỉ - Diện tích mặt bằng - Mặt tiền - Thời gian cho thuê - Phương thức thanh toán - Giá thuê - Đặc điểm khác : chỗ gửi xe, thẩm mĩ - Độ chính xác khá cao. - Sai số do tâm lý e ngại, che giấu thông tin của người đi thuê (sai số này thường không đáng kể). àĐánh giá độ tin cậy vào khoảng 90%. Các website : www.batdongsan.com.vn www.thocong.net * Đặc điểm về bđs: - Địa chỉ - Loại bđs - Giá - Diện tích mặt bằng - Đặc điểm khác * Thông tin người cung cấp: - Họ tên - Địa chỉ - Số điện thoại -Địa chỉ mail - Các tin rao vặt, đăng tải trên trang web này đều miễn phí, và các thông tin không có sự kiểm chứng thực tế - Tâm lý muốn nâng cao giá trị của bđs cho thuê của chủ sở hữu cũng như giá cho thuê là xuất phát từ một phía (dễ bị sai lệch). - Độ chính xác của những thông tin trên web là không cao. à Độ tin cậy chỉ vào khoảng 70%. VI. Các yếu tố phản ánh đặc điểm thị trường 1. Sự sẵn có của bất động sản rao bán Nguồn cung từ các trung tâm thương mại và siêu thị Tại Hà Nội, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ hiện nay có khoảng 100.000m2 diện tích sàn cho thuê trên các trung tâm thương mại cao cấp chính của thành phố nổi bật như Vincom City Tower ở quận Hai Bà Trưng, Trang Tien Plaza ở quận Hoàn Kiếm, hay Parkson ở quận Đống Đa... Xét riêng trong quận Đống Đa, đây là một trong 4 quận trung tâm thành phố với 3 trung tâm thương mại lớn, cung cấp khoảng 20,000 m2. Ngoài ra còn có khá nhiều siêu thị khác nằm rải rác trên các tuyến đường, cung cấp cho thị trường khu vực một lượng khá lớn diện tích bán lẻ . Tuy nhiên, theo thống kê thị trường, nguồn cung này vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đang tăng cao, khi mà hiện tại, hầu hết các diện tích mặt bằng đã được thuê hết. Quý 1/2010, thị trường Hà Nội không có nguồn cung mới. Hiện Hà Nội có khoảng 400.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê đang được xây dựng và sẽ hoàn thành vào năm 2013, chủ yếu tập trung ở các quận đang nổi lên như Cầu Giấy, Từ Liêm. Tại quận Đống Đa cũng sẽ đưa vào 1 số dự án trung tâm thương mại như Hanoi City Complex, Trung Tâm Thương Mại Trường Chinh, MBLand Tower, Mercury Plaza, Trung Tâm Thương Mại Cát Linh,… Nguồn cung từ các cửa hàng mặt phố Nhìn chung trong quận Đống Đa, cửa hàng mặt phố vẫn chiếm ưu thế, các con phố lớn là nơi cung cấp phần lớn diện tích các cửa hàng bán lẻ. Cho đến nay, người dân các thành phố lớn vẫn quen mua sắm tại các cửa hàng mặt phố hơn là vào các trung tâm thương mại hiện đại, cộng với việc giá thuê mặt bằng rẻ hơn,… Tuy nhiên vì là nhà mặt phố nên các cửa hàng có nhiều nhược điểm như chất lượng xây dựng không đồng bộ, kiến trúc lộn xộn. Bên cạnh đó nhà mặt phố thường có diện tích giới hạn, muốn mở rộng thì phải thuê thêm cửa hàng xung quanh nên nhiều khi gây nên các bất tiện cho người thuê. Tuy nhiên, nhà cho thuê trên mặt phố hoặc các cửa hàng cải tạo lại sẽ bù đắp cho thị trường tại thời điểm thiếu hụt mặt bằng một cách nhanh chóng. Một loạt cửa hàng bán lẻ ở cạnh nhau sẽ tạo cảnh quan và làm tuyến phố đẹp hơn. Ở Hà Nội có nhiều tuyến phố đẹp, rộng rãi đã trở thành địa điểm kinh doanh lý tưởng cho những người bán lẻ. Những con đường như Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, Chùa Bộc,… từ lâu đã định vị được thương hiệu trên thị trường.. Hiện, diện tích bán lẻ từ các căn nhà mặt phố được nâng cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng, tạo ra nguồn cung phong phú, dồi dào cho thị trường. 2. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường Tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản là tỷ lệ bất động sản có thể được bán hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian nhất định tại một khu vực thị trường nhất định. Tỷ lệ hấp thụ lớn phản ánh sức hấp dẫn tốt của thị trường. Hiện tại nhu cầu về diện tích bán lẻ chất lượng cao vẫn cao hơn rất nhiều so với nguồn cung, do đó tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức cao. Theo báo cáo mới nhất của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, trong quý 1/2010, tỷ suất thuê trung bình của toàn thị trường bán lẻ là 92%, giữ nguyên so với quý 4/2009 nhưng giảm nhẹ so với mức 95% của quý 1/2009. Các trung tâm thương mại nằm tại khu vực trung tâm của Hà Nội đều đã kín toàn bộ với giá thuê khoảng 54 USD/m2/tháng, còn tại các khu vực ngoài trung tâm hiện đang có giá trung bình là 37 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy thị trường trung bình đạt tới 79%. Với những cửa hàng bán lẻ cao cấp thường tại các trung tâm thương mại lớn và các đại siêu thị, ngay từ khi dự án đi vào hoạt động, tỷ lệ khách đến thuê đã đạt mức cao. Ví dụ, Tòa nhà Viet Tower nằm ở địa chỉ số 1 phố Thái Hà, quận Đống Đa, Hà Nội, ngay ngã tư đông đúc Thái Hà, Tây Sơn và Chùa Bộc bao gồm khối trung tâm thương mại 7 tầng với diện tích 11.000 m2. Tại đây, tập đoàn thương mại bán lẻ Parkson của Malaysia đã thuê diện tích rất lớn làm địa điểm kinh doanh đầu tiên tại Hà Nội. Ngay từ lúc khai trương, toàn bộ khu thương mại đã được cho thuê hết. Ngược lại, khu thương mại hạng B Hà Thành Plaza trên địa bàn quận Đống Đa nhưng do vị trí không thuận tiên, Hà Thành Plaza chỉ thu hút được các nhà bán lẻ trong nước mà ít thu hút được các nhà bán lẻ nước ngoài. Trong những tháng đầu, 80% diện tích tầng trệt đã được thuê và siêu thị Unimart đã thuê toàn bộ mặt bằng tầng 2, nhưng diện tích từ tầng 3 cho tới tầng 5 của Hà Thành Plaza tốc độ cho thuê vẫn tương đối chậm. Với những cửa hàng kinh doanh mặt phố, đặc biệt là những tuyến phố buôn bán lớn như Bà Triệu, Phố Huế, Phạm Ngọc Thạch, Thái Hà,… tỷ lệ lấp đầy luôn cao. Chủ căn nhà chỉ cần treo biển cho thuê khoảng một tuần là có khách đến đặt thuê, thậm chí buổi sáng treo biển, buổi chiều có khách thuê luôn. Thông thường trong cả một khu phố bán hàng, chỉ có từ 3-5 cửa hàng là còn trống, chưa có khách thuê, do vị trí không đắc địa hoặc chất lượng công trình kém, cần sửa chữa, cải tạo. Tuy nhiên, ở những tuyến phố xa trung tâm hơn, hoặc những đường hẹp, xấu, các cửa hàng chỉ lấp đầy chừng 70% với mức giá thuê thấp (từ 0,1-0,3 trđ/m2) nhưng đổi chủ liên tục do không thuận tiện kinh doanh. 3. Tỷ lệ quay vòng Tỷ lệ quay vòng phản ánh số lượng giao dịch và mức độ hấp dẫn của bất động sản trên thị trường. Tỷ lệ vòng quay nhanh tức là thời hạn hợp đồng ngắn, do sức hấp dẫn của bất động sản kém và những rủi ro tiềm ẩn, khiến các nhà kinh doanh phải cân nhắc, tính toán và không dám ký hợp đồng dài hạn. Thông thường, các hợp đồng thuê kéo dài 3 năm cho các cửa hàng thuộc khu trung tâm thương mại; và từ 6 tháng đến 3 năm cho các cửa hàng mặt phố, tuỳ thuộc vào sức hấp dẫn của vị trí và bản thân bất động sản. Đa phần khách thuê trong các trung tâm thương mại lớn tiếp tục ký hợp đồng mới khi hợp đồng cũ hết hạn. Do nguồn cung có chất lượng còn thấp hơn nhiều so với cầu nên việc tìm một địa điểm thay thế là không dễ, cộng thêm với vị trí đắc địa và môi trường kinh doanh tốt, nên dù giá thuê có tăng, các khách thuê vẫn muốn duy trì hoạt động ở đó. Tương tự, những cửa hàng mặt phố lớn luôn là nơi thu hút khách thuê trong dài hạn. Lấy ví dụ phố Phạm Ngọc Thạch, một tuyến phố lớn sầm uất, có cảnh quan tương đối đẹp, hệ thống hạ tầng đầy đủ, gần với các chung cư và công sở thường được khách hàng chú ý khi muốn chọn địa điểm kinh doanh quần áo, mỹ phẩm, giày dép,... Thuê mặt bằng ở đây thường là thời hạn 3 năm, và khi kết thúc hợp đồng, các chủ hàng lại tiếp tục hợp đồng mới, chứ ít có người rời đi, do đó, tỉ lệ quay vòng thường chậm. Điều này đã thể hiện rõ sức hấp dẫn của các bất động sản ở trong khu vực thị trường đối với lĩnh vực kinh doanh bán lẻ. 4. Các đặc điểm và động cơ của người thuê Đối với khách thuê, mục tiêu của họ luôn là chiếm lĩnh được những vị trí kinh doanh đắc địa, thuận lợi cho việc tìm kiếm lợi nhuận và mở rộng kinh doanh sau này, nhưng chi phí bỏ ra để thuê mặt bằng phải hợp lý, tương xứng với khả năng sinh lợi. Trong những năm trở lại đây, các nhà kinh doanh đã trở nên khắt khe hơn trong việc chọn thuê mặt bằng, yêu cầu không chỉ gần khu vực trung tâm mà còn phải thoả mãn tiêu chuẩn tiện nghi hiện đại. Do vậy nhiều người thường chọn các trung tâm thương mại để mở cửa hàng. Tuy nhiên, cầu nhiều cung ít, cộng với giá thành đắt đỏ nên nhiều nhà đầu tư đã tìm thuê những ngôi nhà mặt phố ở các khu trung tâm để cải tạo thành cửa hàng bán lẻ. Đứng từ khía cạnh kinh doanh, nhiều khi giá thuê đắt hay rẻ không phải là yếu tố tiên quyết. Những chỗ giá rẻ hơn thì khả năng thu hút khách, hiệu quả hình ảnh không cao. Chấp nhận mức giá đắt, nhưng bù lại, hiệu quả định vị thương hiệu, hình ảnh rất tốt mà doanh số bán ra của các cửa hàng chắc chắn cũng khả quan hơn. Ngoài ra, còn một yếu tố nữa ảnh hưởng đến tâm lý của người kinh doanh , đó là khi mở cửa thị trường bán lẻ, các tập đoàn bán lẻ ngoại vừa có vốn vừa có kinh nghiệm nên chiến lược đối phó của các doanh nghiệp nội là chiếm lĩnh nhanh các mặt bằng bán lẻ đẹp. Nếu ngay bây giờ không thuê mặt bằng tốt, đồng thời nắm bắt thị hiếu mua sắm của người tiêu dùng thì sắp tới rất dễ bị đối thủ bán lẻ ngoại loại khỏi thị trường. 5. Các đặc điểm và động cơ của người cho thuê Đối với người cho thuê mặt bằng bán lẻ, mục tiêu chủ yếu mà họ hướng tới là thu lợi nhuận trên diện tích mặt bằng kinh doanh. Chủ sở hữu bất động sản thường có xu hướng tăng giá khi thị trường khan hiếm, cung không đáp ứng được cầu, nhất là các cửa hàng có vị trí thuận lợi, giá thuê không ngừng đẩy lên, khiến cho nhiều người thuê phải chọn phương án trả lại mặt bằng. Người kinh doanh mới muốn vào đây, chấp nhận trả giá cao hơn để sang nhượng lại chỗ đang có người bán, cứ thế đẩy giá thuê lên. Ngay cả khi không có khách thuê các chủ sở hữu cũng không giảm giá vì cho rằng nếu giảm, sau này khó tăng. Và cứ thế khi thấy hợp đồng cho thuê của cửa hàng bên cạnh tăng, các cửa hàng khác cũng đòi tăng theo. Ngoài ra, với các cửa hàng nằm trong các trung tâm thương mại, việc xác định các khách thuê lớn, thương hiệu mục tiêu và chất lượng quản lý là những vấn đề rất quan trọng. Một mặt, những khách thuê này sẽ là những đối tác chủ yếu, tin cậy khu trung tâm thương mại. Mặt khác, sự có mặt của những khách hàng uy tín, danh tiếng đó sẽ góp phần khẳng định thương hiệu của trung tâm, từ đó thu hút thêm nhiều khách hàng mới tới thuê. 6. Giá thuê Trong khu vực trung tâm, do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu tăng cao, giá thuê mặt bằng duy trì ở mức 55,5 USD/m2 , tăng 1,37% so với quý 4/2009. Các dự án ngoài trung tâm, giá thuê trung bình chỉ còn 35,12 USD/m2/tháng - giảm 2,25% so với quý IV/2009. Do nhu cầu tăng cao nên giá cả dự kiến giá cho thuê cũng sẽ tăng lên trong năm 2010. Trong vòng 5 năm tới nguồn cung trên thị trường bán lẻ Hà Nội mới có thể dồi dào hơn và sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn và có thể tác động đến giá thuê. Tuy nhiên trong thời điểm hiện tại, giá thuê vẫn tăng đều, mặc dù mô hình cửa hàng mặt phố được cải tạo cũng sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu và hạn chế khả năng tăng giá thuê. Hiện, giá thuê các cửa hàng từ khoảng 0,3-0,6 trđ/m2, tuỳ theo vị trí và đặc điểm của bất động sản. Tại những trục giao thông chính, giá có thể lên cao hơn 0,7 trđ/m2, cá biệt như đường Kim Liên, Thái Hà, bất động sản có thể được thuê với giá 0,9-1,1 trđ/m2, cao hơn nhiều so với các khu vực khác. Việc thiếu những vị trí bán lẻ tốt, hiện đại sẽ khiến các nhà bán lẻ tiếp tục tìm kiếm các vị trí trên các tuyến phố, vì vậy các vị trí bán lẻ trên các phố trung tâm của Hà Nội có thể sẽ đẩy giá lên cao hơn nữa. ._.