Kết quả điều tra xã hội học về thực hiện chính sách đền bù, tái định cư và giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng, tái định cư

2010: “... Hình thành đồng bộ thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ...” (Mục tiêu IV), “... Hình thành thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật...” để “... Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển hoàn thiện các loại thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và thể chế...”, Tổng cục Địa chính đã xây dựng và từng bước hoàn thiện Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 (năm 1998), sửa đổi bổ sung lần thứ hai trình Quốc hội thông qua taịo kỳ họp thứ 9 - Quốc hội khoá X (năm 2001), cùng với các Bộ, ngành liên quan thể chế hoá Luật đất đai vào Luật sửa đổi, bổ sung xây dựng hệ thống các văn bản dưới luật, các chế độ chính sách, tạo lập hành lang pháp lý cơ bản để thực hiện nhiệm vụ quản lý, sử dụng đất đai trong cả nước. Quá trình đổi mới, cùng với nhịp độ hiện đại hoá, công nghiệp hoá đất nước, các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài không ngừng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Để thực hiện các mục tiêu này, vấn đề thu hồi đất là yếu tố tiên quyết được Nhà nước ghi nhận tại Điều 27 - Luật Đất đai 1993 và cụ thể hoá chính sách trong Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ (gọi tắt là NĐ 22/CP). Sau ba năm triển khai thực hiện chính sách đến bù giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cư theo NĐ 22/CP của Chính phủ, về cơ bản, các điều khoản của Nghị định đã được áp dụng có hiệu quả, song cũng còn nhiều nội dung cần phải được phân tích, đánh giá cơ sở khoa học thông qua việc điều tra, khảo sát thực tế để bổ sung, sửa đổi hoàn thiện chính sách này nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và người bị thu hồi đất; duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật; hạn chế tối đa những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai của nhân dân trong việc đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Mục tiêu của đề tài: Tổng hợp, phân tích, đánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình thực hiện chính sách đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai, tài sản gắn với đất và chính sách tái định cư (TĐC). Xác định nguyên nhân cơ bản của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnh hưởng của nó đối với quá trình và quy luật phát triển của đời sống xã hội trong nền kinh tế thị trường hiện nay. - Đưa ra những luận cứ khoa học và thực tiễn trong việc xây dựng cs đền bù TĐC phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ công nghiệp hoá hoá, hiện đại hoá. Đề xuất các giải pháp bảo đảm cho việc thực hiện chính sách đền bù TĐC đạt hiệu quả cao, tăng cường củng cố công tác quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Nội dung nghiên cứu đề tài: - Tổng quát về quan điểm, cách nhìn nhận các vấn đề liên quan đến chính sách đền bù TĐC của một số nước trên thế giới và trong khu vực. - Nghiên cứu khái quát chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam, tính ưu việt và những hạn chế trong quá trình áp dụng thực hiện chính sách các chế độ xã hội và các hình thức sở hữu. - Cơ sở lý luận khoa học chính sách TĐC bắt buộc; điều tra, khảo sát thực tế phân tích, tổng hợp phiếu điều tra về việc áp dụng chế độ chính sách của Nhà nước của người sử dụng đất đối với người bị thu hồi đất và trình độ hiểu biết pháp luật của nhân dân. - Tác động của pháp luật và khuôn khổ các chính sách hiện hành đối với công tác thu hồi đất GPMB, kết quả thực hiện NĐ 22/CP ở các địa phương trong khu vực điều tra. - Luận cứ khoa học cho việc hoạch định chính sách đền bù TĐC - những nội dung cụ thể và các giải pháp thực hiện, đề xuất, khuyến khích Nhà nước sửa đổi, bổ sung hoàn thiện một số điều khoản của NĐ 22/CP. Chương I đánh giá chính sách ban hành từ sau 1993 có liên quan đến chính sách đền bù TĐC I. Cơ sở lý luận chính sách TĐC bắt buộc Di dân TĐC, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất vì mục đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn bị coi là sự "hy sinh" mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của số đông và lợi ích cộng đồng. Các chương trình đền bù TĐC chỉ giới hạn trong phạm vi đền bù theo Luật cho đất bị dứan chiếm dụng, hoặc cho một số ít trường hợp đất TĐC. Tuy nhiên, quan điểm nhìn nhận về công tác đền bù TĐC đang từng bước thay đổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra đối với các vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi đất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi và phúc lợi của họ. Vì vậy, TĐC ngày càng được xem như những chương trình phát triển của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực thi và đi lên thống nhất rằng chi phí phải trả, cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn. Hơn nữa, những người bị bần cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là những nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh tế quốc dân. Do vậy, những người bị ảnh hưởng, ngoài việc đạt được lợi ích về mặt kinh tế, còn đảm bảo tính công bằng đối với họ, điều này giúp cho các chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Ngân hàng và các nước thành viên đang phát triển cần nhìn nhận những thay đổi về nhận thức này như cơ hội chứ không phải trở ngại, cần xây dựng, chính thức thông qua và thể chế hoá, thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc nó sẽ tạo nên một trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển. Sự phát triển đó không chỉ mang lợi ích về kinh tế mà còn môi trường - xã hội. Phương thức này phù hợp với 2 mục tiêu tương đồng là giảm nghèo đói và phát triển bền vững. TĐC bắt buộc có ba yếu tố quan trọng - Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất; - Hỗ trợ di chuyển trong đó có cấp và bố trí nơi ở mới với cách dịch vụ và phương tiện phù hợp. - Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu được ngay từ chu kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải được đề cập đến, bao gồm: - Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân bắt buộc, nếu không thể tránh được khi triển khai dự án. - Người bị ảnh hưởng phải được đền bù và hỗ trợ để triển vọng kinh tế, xã hội của người bị ảnh hưởng nói chung ít cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án - đất đai, nhà cửa, cơ sở hạ tầng thích hợp và các loại đền bù khác tương xứng như trước khi có dự án phải được cấp cho người bị ảnh hưởng, chú trọng đến người dân bản địa (các dự án nước ngoài) dân tộc thiểu số, nông sân vì họ là những người có quyền lợi hoặc quyền hoa lợi theo phong tục đối với đất và các tài sản khác bị dự án chiếm dụng. - Bất kỳ dự án nào về TĐC cần có nhận thức và ý thức, thực hiện đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt, các kế hoạch TĐC phải được soạn thảo và xác lập tương ứng với thời gian và ngân sách phù hợp, người di chuyển được hưởng các cơ hội về nơi ở, nguồn sống, nguồn lực ổn định cuộc sống càng nhanh càng tốt. - Người bị ảnh hưởng phải được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi tiết về các phương án đền bù TĐC - người bị ảnh hưởng phải được hỗ trợ ở mức cao nhất về hoà nhập cộng đồng dân cư địa phương bằng cách mở rộng lợi ích của dự án đến cả các cộng đồng dân địa phương. - Chú ý tới người nghèo nhất, trong đó có những người không hoặc chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ. Đồng thời, sớm có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ, cố gắng hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở đền bù TĐC là việc thiếu quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp. Để không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, cần chính thức thông qua và thực hiện một số chính sách đền bù TĐC bắt buộc. Chính sách này không thể thiếu trong việc nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, định ra các tiêu chuẩn trong hoạt động của các tổ chức ngân hàng, mở ra một cách nhìn bao quát rõ ràng về tất cả các vấn đề đó và vận dụng thủ tục chính thức để giải quyết có hệ thống những khía cạnh này trong các hoạt động của ngân hàng. II. Khuôn khổ pháp luật đất đai hiện hành về đền bù TĐC Chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam ngày càng được quan tâm và hoàn thiện để đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác giải toả mặt bằng cho việc thực hiện các dự án trong từng giai đoạn phát triển. Đối tượng đền bù thiệt hại về đất được xác định đầy đủ, chính xác, phù hợp hơn với tình hình thực hiện về quỹ đất đai trong cả nước. Mức đền bù thiệt hại được nâng cao hơn, cùng với một số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho người bị ảnh hưởng mau chóng tạo lập ổn định cuộc sống. Đất nước ta hiện đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển kinh tế cũng như hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật. Vì vậy, chính sách đền bù TĐC còn có những hạn chế và khó khăn nhất định, thể hiện ở các điểm sau: 1. Về đối tượng được đền bù Do trình độ quản lý còn có những hạn chế nhất định, việc áp dụng thực hiện chính sách, pháp luật trong toàn xã hội nói chung, trong từng địa phương và dự án nói riêng chưa nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng không được đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, cơ sở trong thực tế, việc cấp chứng thư pháp lý này mới đạt tỷ lệ rất thấp ở các địa phương, đặc biệt là đối với đất ở cũng như việc giải quyết quyền sử dụng đất trong hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống giao thông, đê điều thuỷ lợi. Đối với đất ở, do phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất mới được cấp GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993. Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính), một mặt là số tiền phải nộp tương đối lớn so với thu nhập của người dân hiện nay, mặt khác ở nhiều nơi nhất là vùng nông thôn, người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia đình tôi, có hay không có ai có thể tịch thu đất chỉ vì không có GCN - QSDĐ". Từ nhận thức đơn giản đó, các chủ thể sử dụng đất không muốn trả một khoản tiền lớn (so với mức thu nhập của họ) để đổi lấy một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tương tự, đối với các trường hợp chuyển nhượng đất đai, nhà ở, người dân không chuyển quyền sử dụng đất vì không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành ngày 22/6/1994. Điều này gây khó khăn cho việc thống kê, xác định diện tích, lập hồ sơ địa chính... trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng như việc giải quyết đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, công tác cấp GCN - QSDĐ cần phải tiến hành đồng bộ cho các loại đất và tất cả các địa phương trong cả nước. Để thực hiện được mục tiêu này, đòi hỏi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệt hại nói riêng (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo ý muốn) và lập khu TĐC. Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xây dựng nhà cửa, lều quán trong hành lang bảo vệ đường bộ vẫn tiếp tục xảy ra. Mặc dù vậy rất nhiều địa phương không triển khai thực hiện quy định bảo vệ hành lang an toàn giao thông đường bộ như: không cắm mốc và thông báo tới dân lộ giới trên đoạn đường đi qua, địa phương vẫn cho phép xây dựng trong phạm vi bảo vệ đường bộ hoặc thậm chí còn bán phần đất trong hành lang này cho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng... Trong những trường hợp đó, chúng ta không thể kết luận họ là những hộ, cá nhân vi phạm hành lang bảo vệ công trình hoặc coi các công trình hoặc coi các công trình xây dựng của họ trên phần đất này là bất hợp pháp và không được đền bù. Vì vậy, việc xác định đất sử dụng hợp pháp hay bất hợp pháp trong phạm vi lưu không đường bộ để thực hiện chính sách đền bù giải toả mặt bằng trong các dự án là rất khó khăn và thường không thống nhất giữa các địa phương. Trong dự án khôi phục quốc lộ 1 đoạn Vinh - Đông Hà thực hiện bằng nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh và Quảng Trị quy định một số nhà cửa, công trình nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ đường xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành Nghị định 203/HĐBT) là bất hợp pháp, hưởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình thì tỉnh Quảng Bình lại coi các công trình này là hợp pháp và được đền bù 100% giá trị công trình. Bên cạnh đó phải kể đến sự khác biệt trong chính sách đền bù, kinh phí đầu tư cho đền bù thu hồi đất giữa các dự án với nhau, trong nhiều dự án thực hiện bằng nguồn vốn đầu tư trong nước thực hiện theo Nghị định của Chính phủ, các công trình này có thể hoàn toàn không được đền bù. Đối với đất nông nghiệp, tuy được giao không phải trả tiền sử dụng đất song tiến độ cấp GCN - QSDĐ còn chậm do đó nhiều địa phương chưa có bản đồ về địa chính... Ngoài những tồn tại nêu trên, việc chưa hoàn thành giao đất theo quản lý, sử dụng đất đai yếu kém đã làm phức tạp hoá việc đền bù TĐC trong các dự án. 2. Chính sách về giá đền bù Một trong các tông tại lớn nhất của các dự án là vấn đề chính sách đền bù đất thổ cư. Chính sách đền bù đất thổ cư theo văn bản hiện hành (Nghị định 22/CP) là chính sách đền bù trên cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất, các điều khoản quy định về hạn mức đất ở tối đa của mỗi địa phương, về tính hợp pháp công trình trên đất. Tính pháp lý này căn cứ vào các văn bản, pháp lệnh liên quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đường bộ, bảo vệ các công trình công cộng. Quá trình triển khai thực hiện áp dụng các chính sách về đền bù đất đai gặp rất nhiều khó khăn do những nguyên nhân sau: Thứ nhất, đất thổ cư bao gồm đất ở và đất vườn. Giá đền bù đất ở cao hơn đất vườn, sự chênh lệch về giá đó thể hiện rõ rệt, đặc biệt ở các khu đô thị khi mà GCN - QSDĐ thổ cư của người dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất ở và đất vườn. Do lịch sử để lại, hiện trạng quy mô diện tích đất thổ cư của người dân đang sử dụng thực tế không giống nhau giữa các vị trí địa lý, giữa thành thị và nông thôn, giữa các vùng, các xã, thôn xóm. Như vậy, hạn mức đất quy định tại Điều 54 - Luật đất đai có sự khác biệt với hiện trạng quy mô sử dụng đất thổ cư cả ở đô thị và nông thôn, sự chênh lệch này thể hiện rõ rệt nhất là ở vùng nông thôn. ở các khu đô thị hay những nơi đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ giá trị đất đai ngày càng tăng, giá trị này phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất mà không phụ thuộc vào hiện trạng, mục đích sử dụng của nó. ở nông thôn không có quy định về diện tích mà người dân được xây dựng cũng như quy hoạch xây dựng trong phạm vi khuôn viên đất thổ cư của mình. Ngoài ra việc cấp đất dọc các trục đường chỉ tính theo chiều rộng mặt đường mà không chỉ có giới hạn chiều sâu. Thứ hai, đối với đất nông nghiệp. ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến giá chuyển nhượng lại cao hơn khả năng sinh lợi của đất, trong trường hợp người bị ảnh hưởng muốn tái tạo lại tư lượng với điều kiện canh tác như thửa đất ban đầu (huyện Thanh Trì). Ngoài ra, luật chưa có quy định rõ ràng về miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất mới và tự lo làm nhà, dẫn đến chính sách đền bù đất thổ cư có thể khác nhau giữa các dự án trong cùng một địa phương. Cụ thể một phương án đền bù trong dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình. - Hộ A, có diện tích đất thổ cư đang sử dụng nhỏ hơn diện tích theo hạn mức quy định, dù đã xây dựng hay chưa xây dựng, đều được đền bù theo giá đất ở nhưng lại theo đơn giá đền bù ứng với cả hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phần diện tích còn lại không đủ để ở lại không được đền bù. - Hộ B: có diện tích đất thổ cư vượt hạn mức quy định, đất đã được xây dựng một phần khi Nhà nước thu hồi đất, hộ B được đền bù theo giá đất ở vị trí ứng với diện tích hạn mức đất ở theo quy định, phần còn lạidc đền bù theo đất vườn. Mặc dù, ba mảnh đất này ở vị trí như nhau, khả năng sinh lợi gần như nhau, nhưng do hiện trạng sử dụng khác nhau nên quyền lợi đền bù cũng khác nhau. Đơn giá của đất ở thì phụ thuộc vào vị trí, còn đất vườn thì lại được đền bù theo đơn giá đất vườn, đây là điểm khúc mắc lớn nhất và phổ biến ở các địa phương khu vực điều tra. Trường hợp nêu trên, nên chăng Nhà nước cần thừa nhận, tôn trọng lịch sử sử dụng đất của người bị ảnh hưởng, có thể đền bù toàn bộ là đất ở hoặc có thể theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo quy định của tỉnh và tổng diện tích đang sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần còn lại (diện tích bị thu hồi trừ đi diện tích tính theo tỷ lệ) theo một đơn giá khác. phương pháp này đã được áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng. Tỉnh Hải Dương lại căn cứ vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị đền bù. - Hộ A được quyền sử dụng diện tích 140m2 ở vị trí tiếp giáp với mặt đường M > 6m, khi Nhà nước thu hồi đất thì tại vị trí có diện tích 60m2 tính theo đơn giá 400.000đ/m2, vị trí 2 có diện tích 80m2 còn lại tính theo đơn giá 170.000đ/m2. - Bộ B được quyền sử dụng diện tích 100m2 ở vị trí tiếp giáp với mặt đường N < 6m, khi Nhà nước thu hồi đất, hộ B được đền bù toàn bộ diện tích theo đơn giá 220.00đ/m2. Cách xác định đơn giá đền bù có căn cứ vào chiều sâu của thửa đất là phù hợp với nguyên tắc định giá nhưng cần tiến hành đồng loạt trên tất cả các thửa đất bị thu hồi. Như trong trường hợp này để đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách đền bù thì thửa đất của hộ B cũng phải tính phân bổ theo chiều sâu như thửa đất tính cho hộ A. Ngoài các nguyên nhân trên, thông tin về chính sách - pháp luật đất đai chưa được quyền sâu rộng nên người dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng, những trường hợp như vậy, dự án không nên phân loại vào dạng đất hợp pháp mà nên coi đó là các trường hợp được coi là hợp pháp. Theo chính sách dự án không đền bù đối với diện tích đất thổ cư nằm trong hành lang giải toả vì phần đất này vẫn nằm trong quyền hạn sử dụng của người dân nhưng mục đích sử dụng bị hạn chế. Thực tế, diện tích đất nằm trong hành lang này đã bị giảm giá trị, song giá trị của nó vẫn cao hơn giá trị đất nông nghiệp. Điều chưa hợp lý ở đây là người dân vẫn phải đóng thuế sử dụng đồng bộ với việc phân hạng đất, khi tính thuế có áp dụng hệ số K (do chỉ có một mức thuế duy nhất 0,05 kg thóc/m2) nhưng khi tính đền bù thì không có đường trên cùng một đường phố hay tuyến đường tồn tại sự đột biến giá, đây là điều mà các dự án chưa thể giải quyết, vì mỗi tỉnh đều xây dựng một khung giá độc lập cho phù hợp với địa phương mình. Trong trường hợp như này đòi hỏi có sự can thiệp của Nhà nước nhằm giảm bớt những bất hợp lý này. Sử dụng hạng đất để tính thuế làm cơ sở pháp lý áp giá đền bù của các dự án là có cơ sở, nhưng trong quá trình sử dụng do có sự đầu tư cải tạo, bồi bổ đất đai nên độ phì, khả năng sinh lợi của đất có sự thay đổi nên tại thời điểm đền bù cần chú ý đến điểm này, nhất là đối với đất nông - lâm nghiệp. 3. Đề bù về tài sản Đơn giá đền bù cho tài sản trên đất hầu hết được người dân chấp nhận, một số dự án đền bù cho các công trình, cây cối hoa màu với mức giá cao hơn giá thị trường địa phương. Tuy nhiên, một số người bị ảnh hưởng có nhà từ cấp III trở lên cho rằng đơn giá đền bù thấp hơn giá thay thế (do bị tính khấu hao). Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế của nhà, công trình kiến trúc, cụ thể là cách tính tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà, công trình (Điều 17 Nghị định 22/CP) cũng như cách tính chi phí đã đầu tư vào đất trong trường hợp đền bù cho đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m2 cho các chi phí đã đầu tư vào đất là chưa phù hợp giữa những thửa đất có vị trí canh tranh tác thuận lợi, đất đai màu mỡ với những thửa đất xấu, xa kênh mương canh tác khó khăn). 4. Chính sách hỗ trợ và lập khu TĐC Tuỳ thuộc vào số lượng hộ bị ảnh hưởng bởi dự án và khả năng đất sẵn có. UBND cấp tỉnh chỉ đạo thiết lập các khu TĐC. Những người bị ảnh hưởng có đủ điều kiện được cấp đất sẽ được giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc có đủ điều kiện được cấp đất sẽ được giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc tập trũng. Khi tái bố trí đến các địa điểm chưa được chuẩn bị sẽ được hưởng đền bù để có thể xây dựng địa điểm mới bao gồm việc chuẩn bị đất đai và các dịch vụ thiết yếu như đường xá, điện, nước, điện thoại... Các khu TĐC cộng đồng sẽ được xây dựng với cơ sở hạ tầng và tiếp cận đầy đủ các dịch vụ. Khu TĐC gồm hai loại: chỉ dùng cho nhà ở hoặc dùng cho nhà ở và sản xuất nông nghiệp. Trong đó cần xác định theo các tiêu chuẩn: - Tiềm năng đáp ứng các yêu cầu của người TĐC - Dễ dàng liên hệ với các địa điểm cũ - nhất thiết phải có sẵn nguồn nước - gần các dịch vụ công cộng - điều kiện đất đai thích hợp. Trong trường hợp không có đất tập trung làm khu TĐC ở khu vực xung quanh, để giải quyết cho người bị ảnh hưởng hợp pháp hoặc bất hợp pháp về đất đai chính quyền xã sẽ phân lô phân tán theo các tiêu chuẩn. - Các lô đất nên chọn ở vị trí cách nơi ở trước đây khoảng 3km - vị trí của đất phải gần quốc lộ hoặc đường tỉnh huyện - gần nguồn nước, điện, các dịch vụ công cộng. Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm: - Quỹ đất cộng đồng: đất do Nhà nước thu hồi: đất Nhà nước chưa sử dụng, đất khai hoang; đất dư thừa đối với các yêu cầu của dự án hạ tầng; đất 5% của xã; đất do ban đền bù TĐC thu hồi và các nguồn khác. Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng các khu TĐC hầu như bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW. Trong đó vấn đề còn tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tâng khu TĐC, các biện pháp nhằm khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới. Nguồn đất xây dựng khu TĐC ở các đô thị loại I và loại II rất khan hiếm, mặc dù đã có chính sách xây dựng nhà ở ra vùng ven đô thị nhưng chưa được người dân chấp thuận, do có sự chênh lệch qúa lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ với nghề nghiệp buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phương án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân cư nông thôn việc thu hồi đất làm ảnh hưởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới với quy mô diện tích như hiện nay không đáp ứng được yêu cầu nhà phải có sân phơi, vườn cây, gang gũi họ hàng làng xóm, đi lại canh tác thuận tiện...Bởi vậy cần quy định rõ thêm dự án nào có tái định cư, dự án nào không có TĐC và quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể giúp cho người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau giải toả. Một trong những hạn chế của chính sách TĐC ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất. Tên gọi của các Nghị định, chỉ thị, thông tư có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này (QĐ 186/QĐBT, NĐ 90/CP và NĐ 22/CP đều có cùng tên gọi là Nghị định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất). Trên thực tế, chính sách này đã được cụ thể hoá vào điều kiện của từng địa phương, ví dụ Thành phố Hà Nội đã áp dụng một số biện pháp mà Hà Tây không có như: - Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển và trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyển nghề đối với các hộ bị mất đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thưởng tiến độ. Các khoản hỗ trợ của dự án tính theo m2, một mặt đảm bảo tính công bằng là mất bao nhiêu đất hợp pháp thì sẽ được đền bù bấy nhiêu, mặt khác sẽ là không công bằng trong các trường hợp. - Mất hết đất nông nghiệp nhưng không có ngành nghề phụ. Mất hết đất Nhà nước nhưng có ngành nghề phụ - Mất một phần đất nông nghiệp. Có thể minh hoạ bằng việc đền bù dcủa dự án đường 1 ở xã Ninh Hiệp (Gia Lâm) là một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhiều nhất, nhưng do xã không có nghề phụ là buôn bán vải, chế biến dược liệu, việc đồng áng hầu hết là đi thuê, nên với số tiền trên đền bù cộng với các khoản hỗ trợ đã đem lại một số tiền để người dân chuyển đổi nghề nghiệp. Bên cạnh đó Dương Hà - một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi khá lớn song người dân ở đây không có ngành nghề phụ. Về trước mắt, với số tiền đền bù xem như là có lợi nhưng nếu như chia đều cho 20 năm thì người dân không được là bao, việc tự xoay xở trong cơ chế thị trường để tìm một công việc phù hợp là hết sức khó khăn. Đó là chưa kể đến những trường hợp khi nhận tiền đền bù, người bị ảnh hưởng chỉ lo mua sắm, sửa sang nhà cửa chứ không chú trọng đến vấn đề tìm việc làm (xã hội xá - Gia Lâm - Hà Nội). Giữa các dự án khác nhau mà chính sách hỗ trợ như nhau là không hợp lý, vì đối với các dự án kinh tế thì căn cứ vào diện tích đất Nhà nước thì bị thu hồi sẽ được cử một người đi đào tạo nghề nghiệp, phương án này một mặt giảm bớt khoản tiền đền bù cho chủ đầu tư, mặt khác đem lại công ăn việc làm cho người dân. Còn đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng thì không thể thực hiện theo phương án này, vì không thể giải quyết được đầu ra. Nên đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng cần xem xét lại khoản hỗ trợ 20 năm chuyển nghề, tạo ngành nghề ngay tại địa phương, tránh việc di chuyển lđ ồ ạt vào các thành phố lớn. Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại cần có biện pháp chuyển đổi cơ cấu cây trồng giúp người dân nhanh chóng khôi phục nguồn thu nhập. Đối với đất thổ cư, cần có biện pháp hỗ trợ khôi phục cuộc sống cả về vật chất lẫn tinh thần. 5. Công tác tổ chức thực hiện đền bù GPMB và TĐC Nghị định 22/CP quy định: huyện chịu trách nhiệm chính trong công tác đền bù TĐC, chủ đầu tư là một trong các thành viên của Ban đền bù TĐC. Điều này chưa phù hợp với các dự án có nguồn vốn do các Bộ, ban ngành ở Trung ương quản lý. Thứ nhất, có thể có sự khác biệt đáng kể trong chính sách đền bù và TĐC ở mỗi địa phương do có sự chỉ đạo hoàn toàn khác nhau. Thứ hai, các Ban quản lý Trung ương không thể tác động trực tiếp tới Ban đền bù và TĐC của huyện để thúc đẩy công tác này trong trường hợp cần thiết, mà phải thông qua Bộ chủ quản, tác động tới UBND cấp tỉnh rồi UBND cấp tỉnh chỉ đạo xuống cấp huyện. Ngoài ra, do có một số kinh nghiệm nhất định qua các dự án đã và đang triển khai trong thời gian gần đây, cán bộ của Ban quản lý dự án TW và địa phương của một só ban ngành đã có những hiểu biết tốt hơn về chính sách cũng như thực hiện đền bù và TĐC đối với người bị ảnh hưởng. Vì vậy, nên để chủ đầu tư vào vị trí phó Ban GPMB như khi thực hiện NĐ 90/CP là phù hợp và đem lại hiệu quả hơn nhất là đối với các dự án lớn. Trong khi thông tư 145/TT - BTC của Bộ Tài chính ra ngày 4/11/1998 hướng dẫn thi hành Nghị định 22/CP lại giao trách nhiệm trực tiếp cho chủ đầu tư là thành viên của Hội đồng đền bù GPMB phải lập phương án đề bù và cung cấp các tài liệu cần thiết để Hội đồng đền bù GPMB xem xét, thẩm định. Trên cơ sở đó trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc Hội đồng thẩm định thoả thuận để UBND cấp Huyện phê duyệt. Điều này mâu thuẫn với quy định của Nghị định 22/CP giao trách nhiệm này cho Hội đồng đền bù GPMB cấp Huyện hoặc cấp Tỉnh mà chủ dự án chỉ là thành viên trong Hội đồng này. Khó khăn hiện nay trong nhiều dự án là chưa có quy định rõ ràng về thời gian trả tiền đền bù TĐC. Để kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại và lập phương án đền bù cần có các thiết kế kỹ thuật trên cơ sở đó cắm mốc dự án. Rất nhiều dự án thi công và thiết kế kỹ thuật gần như song song, sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác GPMB nhiều nơi thiếu sự quan tâm, chỉ đạo của cấp uỷ đảng và chính quyền cơ sở, thiếu sự kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn, bộ máy tổ chức thực hiện công tác GPMB, có nơi sử dụng cán bộ kiểm nghiệm chưa thành thạo, chưa am hiểu chế độ chính sách... những lý do trên dẫn đến sai sót trong công tác khảo sát, điều tra lập phương án gây nên khiếu kiện thắc mắc trong dân. Một số dự án có chính sáh TĐC, cuộc sống của người dân sau đền bù hầu như không được quan tâm, trách nhiệm của Hội đồng đền bù GPMB chỉ dừng lại sau khi đền bù về đất đai, tài sản hoàn tất. Về phía người sử dụng đất, NĐ 22/CP chưa có quy định về trách nhiệm sử dụng triệt để quỹ đất được giao, được cho thuê. Hiệu quả sử dụng đất thu hồi cho các mục đích xây dựng khu công nghiệp, khu chế suất không cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng là do: khung giá xây dựng còn thấp xa so với khả năng sinh lợi của đất (mới chỉ đạt đến 30 - 40%). Khi Việt Nam tham gia góp vốn liên doanh đều góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, để đảm bảo vốn pháp định chỉ có cách duy nhất là tăng diện tích góp vốn làm cho các liên doanh sử dụng vượt quá nhu cầu sử dụng gây lãng phí đất. Ví dụ: ở hai xã của huyện Thanh Oai, Thanh Trì - Hà Nội, Bộ Giao thông vận tải đã thực hiện đền bù GPMB trên 100 ha đất (kể cả đã đổ san nền theo thiết kế đường sắt và gia tàu hoả từ năm 1991), đến nay, diện tích đó vẫn chưa đưa vào khai thác sử dụng, tình trạng xô xát giữa dân với dân, thậm trí lấy cát san nền để bán vật liệu xây dựng. Khi công nghiệp Bắc Thăng Long, hàng trăm ha đất nông nghiệp đã được đền bù. Xây dựng rào khuôn viên cho khu công nghiệp từ năm 1998, hiện nay diện tích đất đó chưa được khai thác sử dụng. Nếu xét về hiệu quả kinh tế, nguồn thu nhập từ việc cho thuê có thể lớn hơn rất nhiều so với làm nông nghiệp, nhưng sẽ làm cho một bộ phận bị mất tư liệu sản xuất dẫn đến không có việc làm, có thể xảy ra nhiều tệ nạn xã hội. Để đưa lực lượng này vào làm việc trong các khu công nghiệp là vấn đề rất khó khăn, vì đây là công việc đòi hỏi một đội ngũ có tay nghề cao. Có thể coi sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu quả về xã hội, trái với nguyên tắc sử dụng đất "Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp". Ngược lại trên địa bàn Sóc Sơn - Hà Nội dự án mở đường quốc lộ 18 với diện tích chiếm dụng là 131 ha tuyến Nội Bài - Bắc Ninh trong trục quốc lộ khu vực tam giác kinh tế được khởi công ngày 01/12/2000, đất công nghiệp, đất ở nông thôn đã được đền bù để GPMB nhưng lại thời điểm đó diện tích đất thu hồi UBND thành phố Hà Nội chưa trình Chính phủ ra quyết định giao đất. Như vậy, nhiều Luật, Thông tư, văn bản dưới luật không được xã hội và nhân dân hoặc thiếu hướng dẫn thi hành cụ thể và năng lực thể chế để thi hành đặc biệt trong quản lý đất đai và quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp khi thực hiện đền bù và TĐC. Bên cạnh đó còn nhiều điều mâu th._.uẫn và bất hợp lý, đôi khi còn chồng chéo giữa các nghị định, thông tư làm cho việc thực hiện càng trở nên khó khăn. Chương II Kết quả điều tra xã hội học về thực hiện chính sách đền bù và tái định cư I. Thực trạng công tác đền bù về đất đai và TS theo NĐ 22/CP 1. Thực trạng xác định giá đất hiện nay Trong một thời gian dài Nhà nước không thừa nhận đất đai có giá, nhưng thực tế thị trường bất động sản (bao gồm đất đai) vẫn diễn ra theo những kênh ngầm, giá chuyển nhượng hình thành không dựa trên một căn cứ nào mà chỉ là "thuận mua vừa bán" viết giấy trao tay không cần chứng nhận của Nhà nước, theo đó Nhà nước không thể xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, ở các tỉnh, thành phố chưa thành lập được các tổ chuyên môn thu thập thông tin về thị trường bất động sản, ngay cả khi có dự án thu hồi nhiều đất của những người đã được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài, khâu thu thập giá chuyển nhượng thực tế trước thời điểm dự án tiến hành hầu như không có chủ yếu căn cứ vào khung giá, sử dụng hệ số K để điều chỉnh, do chi phí thực hiện thu thập số liệu trong trường hợp định giá đột xuất (theo yêu cầu của chủ đầu tư) rất lớn. Xuất phát từ thực trạng, việc xác định giá đất không tránh khỏi sự áp đặt mang tính chất chủ quan, do vậy khi áp dụng vào các mục đích thường phát sinh tồn tại. Tuy nhiên, không nên xây dựng khung giá riêng trong cho từng mục đích vì sẽ tạo nên nhiều mặt bằng giá gây khó khăn cho công tác quản lý của Nhà nước. Nhưng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố (tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý) đến mỗi mục đích sử dụng đất khác nhau, dẫn đến các nguyên tắc phương pháp định giá được sử dụng cũng rất khác nhau. Vì vậy, cần có quy định, hướng dẫn cụ thể để các tỉnh xây dựng giá đất phục vụ cho các mục đích phù với điều kiện của địa phương mình, tiến tới xoá bỏ khung giá, xác định giá trị của đất đúng với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng thực tế. Chi phối trực tiếp đến chính sách điều chỉnh sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay là bảng giá đất quy định của các tỉnh, thành phố, áp dụng mức giá này vào các mục đích (chủ yếu là thu tiền sử dụng đất và đền bù GPMB) nhưng cả hai nội dung trên vẫn còn những tồn tại nhất định: - Mặt bằng giá đất đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng ... đã lạc hậu, nhiều vị trí không đảm bảo 50 - 60% giá chuyển nhượng thực tế. - Giá không đồng đều giữa các tuyến đường, còn sự chênh lớn giữa các đoạn trên cùng một tuyến đường. - Nhiều con đường mới đã được nâng cấp cải tạo nhưng chưa điều chỉnh giá hoặc quy định để thực hiện. - Giá đất ở vị trí có nhiều đường đi vào quy định chưa rõ ràng. - Giá đất nông nghiệp (TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội) hoàn toàn căn cứ vào khung giá đất theo Nghị định 87/CP (tính theo hạng đất). Quy định này phù hợp đối với đất nông nghiệp trong vùng quy hoạch sản xuất nông nghiệp ổn định. Khi đất nông nghiệp được quy hoạch đầu tư phát triển đô thị thì giá đất không phụ thuộc vào hạng đất mà có quy luật vận hành đặc biệt, cần sử dụng phương pháp định giá riêng. - Đối với đất ở nông thôn, khung giá hiện nay có sự chênh lệch rất lớn, giữa vị trí ven đường giao thông và vị trí chỉ cách nhau bởi một ranh giới đất. - Đối với đất bị thu hồi GPMB không chỉ chịu tác động của chất lượng định giá bất động sản mà còn chịu tác động của các chính sách quản lý đất đai đòi hỏi cần có các quy định riêng. 2. Thực trạng đền bù về đất đai và các tài sản gắn liền với đất * Đối với đất đai Thực hiện NĐ 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ, các tỉnh, thành phố trực thuộc TW đã ban hành các văn bản hướng dẫn, giá đất của các địa phương và các quyết định áp dụng cho công tác này. Ví dụ: - Hà Nội, UBND Thành phố ra quyết định 20/1998/QĐ - UB về đền bù thiệt hại trên địa bàn thành phố, trong gần 2 năm, đã đạt được kết quả sau: + Có 76 dự án đã thực hiện xong công tác GPMB + 555.151 m2 (78.837m2 đất ở) diện tích đất đã đền bù + Số hộ phải di chuyển để giải phóng mặt bằng: 2.224 hộ + Tổng giá trị đền bù hỗ trợ: 96.615.952.000đồng + Diện tích đất giao TĐC cho các hộ: 13.328m2 + Tiền sử dụng đất nộp khi giao đất ĐC: 12.563.745.000đồng Cùng các dự án khác đang được đầu tư triển khai các thủ tục đền bù GPMB như dự án khu công nghiệp Bắc Thăng Long, dự án khu liên hiệp xử lý chất thải Nam Sơn, dự án thoát nước Nam Hà Nội, dự án xây dựng gia cố đê Hà Nội, dự án khu đô thị mới Trung Yên, Định Công, Linh Đàm... Để đáp ứng nhu cầu cho các dự án trên địa bàn Hà Nội, việc thu hồi đất đã làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều đối tượng, trong khi một bộ phận dan cư giàu lên khá rõ rệt, lại có không ít số hộ dân cư đi đến chỗ bần cùng vì không có tư liệu sản xuất, không không phục được nguồn thu nhập, nó tác động đến những tồn tại mang tính lịch sử trong quản lý đất đai của thành phố và những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu về tài sản và những thay đổi về chính sách Nhà nước qua các thời kỳ, nên khi thực hiện phát sinh nhiều khiếu kiện, chỉ tính trong năm 1998 đã có 464 trường hợp có đơn thư khiếu nại, tố cáo. Nội dung chủ yếu tập trung vào vấn đề quyền sử dụng đất, giá đất đền bù thiệt hại, giao đất TĐC. + Việc đền bù hỗ trợ đối với các trường hợp thuê nhà ở riêng biệt (đất và khuôn viên riêng) của Nhà nước thường thắc măc vì hiện nay thành phố chỉ xây dựng nhà ở chung cư cao tầng để TĐC. Nếu tự lo chỗ ở được hỗ trợ 60% tiền đất và 60% tiền thuê nhà là không công bằng với với các hộ không có giấy tờ hợp pháp nhưng sử dụng trước ngày 15/10/1993 được hỗ trợ theo thời gian sử dụng có tỷ lệ cao hơn (80% giá đất). Diện tích đất ở khu dân cư nông thôn khi thu hồi chỉ được đền bù phần diện tích đã xây dựng nhà và các công trình phục vụ cho sinh hoạt, diện tích còn lại xác định là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất liền kề, một số hộ gia đình đất đai do ông cha để lại diện tích sử dụng thường lớn hơn rất nhiều so với hạn mức quy định, hiện nay không chấp nhận di chuyển, vì bản thân giá đất ở nông thôn do UBND TP. Hà Nội quy định trong 3519/QĐ-UB đã rất thấp cộng với số tiền đền bù tính theo giá đất vườn thì người dân không thể tìm mua được một mảnh đất có giá trị tương đương như mảnh đất cũ. Tại thời điểm có dự án giá đất chuyển nhượng thực tế thường gấp từ 10 - 12 lần so với khung giá quy định. Giá đất nông nghiệp và giá đất ở trong cùng một khu vực chênh lệch quá lớn gây khó khăn cho việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp. Đất hạng 3, hạng 4 được đền bù theo giá quy định cộng thêm một khoản hỗ trợ cho ngang bằng với giá đất hạng 1, hạng 2. Trước đây, để giảm thuế sử dụng đất Nhà nước các xã đã khai giảm hạng đất xuống, thực hiện hỗ trợ trong trường hợp này nhằm giảm bớt thiệt thòi cho dân nhưng sẽ là không công bằng giữa các hạng đất với nhau. Sử dụng hạng đất để xác định giá đất được đền bù đến nay là không phù hợp vì bản thân công tác phân hạng thực hiện chưa tốt, quản lý Nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền cơ sở chưa chặt chẽ gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng thời gây nên vướng mắc cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Thông tư 145/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định đền bù đất nông nghiệp theo giá chuyển nhượng thực tế và khả năng sinh lợi là hợp lý nhưng để thu thập cơ sở dữ liệu về giá đất là khó khăn, công tác thống kê, kê khai năng suất sản lượng hiện nay chưa được cập nhật đầy đủ. - Tại huyện Chí Linh (Hải Dương), hạn mức đất áp dụng trong dự án nâng cấp cải tạo đường 18 không giống nhau giữa các đối tượng sử dụng đất, thường dao động 150 - 400 m2. Khi tính phân chia tỷ lệ giữa hạn mức theo quy định và hiện trạng sử dụng thì có lợi cho các chủ sử dụng đất chỉ bị thu hồi một phần, diện tích đang sử dụng càng lớn thì thiệt thòi càng nhiều, gây nên sự phản ứng mạnh mẽ của người dân. Một số hộ làm đơn như khiếu nại nhưng không được giải quyết còn bị chính quyền địa phương đe doạ. - Để chuẩn bị mặt bằng cho một số công trình trọng điểm tuyến quốc lộ 1A, đường Lê Duẩn, đường Lê Đình Dương, Liên Chiểu, Thuận Phước, khu công viên nước Hoà Cường, đường từ sông Hàn ra biển. UBND thành phóo Đà nẵng, các Quận, Huyện ban hành 14.200 quyết định thu hồi đất, giao đất, chuyển quyền sử dụng đất với tổng diện tích 210 ha. Đơn giá đền bù đất ở và đơn giá thực tế chênh lệch từ 1 - 3 lần. Do có sự phối hợp chặt chẽ của các ban ngành, đặc biệt là sự quan tâm các quận, huyện và sự hỗ trợ nỗ lực phấn đấu của cán bộ công nhân viên Ban giải toả đền bù, cùng một lúc triển khai nhiều công trình khối lượng công việc rất lớn nhưng là phục vụ kịp thời tiến độ. - Trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giá đất đền bù thiệt hại có tính đến hệ số K làm cho giá đền bù sát với giá chuyển nhượng thực tế nhưng lại tạo ra hai mặt bằng giá trong khi tỉnh chủ trương xây dựng khung giá ổn định. - ở thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết nhân dân cho rằng đơn giá đền bù đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị còn thấp nhiều so với giá thị trường, cụ thể thị trấn Củ Chi giá chuyển nhượng thực tế gấp 3,0 - 9,0 lần giá đền bù, phường Trung Mỹ Tây sự chênh lệch này từ 3,1 - 5,0 lần. Diện tích đất thổ cư tối đa được đền bù thường từ 160 - 300 m2, phần còn lại đền bù theo giá đất cây lâu năm. Theo quyết định 05/1995/QĐ- UB mức giá giữa hai loại đất này có sự chênh lệch rất lớn, người dân chấp nhận tính đền bù đất thổ cư theo hạn mức, phần còn phải được đền bù theo đơn giá riêng nhưng không phải là giá đất lâm nghiệp. - Tỉnh Hoà Bình giá đất nông nghiệp tính đền bù có áp dụng hệ số K cho phù hợp với mức thuế mà người dân phải nộp, nhưng không có khoản hỗ trợ 20 năm chuyển nghề dẫn đến tình trạng cuộc sống của người nông dân khu vực miền núi vốn đã khó khăn lại càng khổ hơn, đi ngược với chính sách xoá đói giảm nghèo của Chính phủ. - Trên địa bàn phường Quang Vinh - Thành phố Biên Hoà áp dụng giá đền bù không đúng theo giá đóng thuế sử dụng đất, giá đất nông nghiệp nông thôn đền bù thấp hơn nhiều so với giá đất nông nghiệp trong đô thị (đất nông nghiệp nông thôn đền bù 9720đ/m2; đất nông nghiệp trong đô thị đền bù 15.000đ/m2). Xét một mặt bằng chung nhất giá đền bù đất nông nghiệp thực hiện theo NĐ 22/CP là phù hợp có thể chấp nhận được. + Việc xác định đền bù cho đất chuyên dùng quy định trong NĐ 22/CP mới chỉ rừng lại ở các đối tượng. Cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, đơn vị kinh tế tập thể, doanh nghiệp tư nhân. Đối với đất chuyên dùng cá nhân chưa có chính sách quy định cụ thể. * Đối với tài sản gắn liền với đất bị thu hồi Đơn giá đền bù công trình cay cối hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi đa số được người dân đồng tình ủng hộ, một số dự án đơn giá đền bù cho dcc công trình, cây cối hoa màu cao hơn 10% so với giá thị trường. Vướng mắc lớn nhất hiện nay đối với tất cả các công trình là đơn giá đền bù với loại nhà từ cấp II chưa thoả đáng, do việc xác định giá trị khấu hao chưa chính xác... Có địa phương tính khấu hao 20% đối với tất cả loại nhà từ cấp II trở lên không xét đến công trình đó xây dựng từ năm nào (dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 1A trên địa bàn huyện Gia Lâm). Tỉnh Hoà Bình tính khấu hao 10% cho các công trình này sau đó cộng thêm 10% hỗ trợ để đảm bảo đền bù theo giá xây dựng mới, đối với cây cối hoa màu tuy có áp dụng bảng giá cụ thể nhưng không có thông báo cụ thể đơn giá các loại cây cối, hoa màu cho người dân. Khi đền bù cho các tài sản gắn liền với đất, tỉnh Đồng Nai chủ yếu dựa vào tính hợp lệ của đất đai mà không tính đến các yếu tố khác như: cấp phép xây dựng trong đô thị, quản lý môi trường, an ninh quốc phòng là chưa hợp lý. Vướng mắc chủ yếu khi đền bù tài sản ở thành phố Hồ Chí Minh là dodói với loại nhà biệt thự, chỉ được đền bù 1.000.000đ/m2 trong thực tế giá thành cho 1m2 xây dựng cao hơn rất nhiều. 3. Thực tiễn thực hiện chính sách hỗ trợ, TĐC khi thu hồi đất GPMB 3.1. Về chính sách TĐC Những dự án thực hiện trong giai đoạn chuyển tiếp giữa hai Nghị định 90/CP và Nghị định 22/CP hầu hết là không có chính sách TĐC. Ví dụ dự án gia cố đê Hà Nội việc thực hiện công tác đền bù GPMB và TĐC mang tính bị động, phụ thuộc tiến độ triển khai và phê duyệt thiết kế chi tiết, theo báo cáo của Ban quản lý 401 tính đến 10/12/1998 có tới 380 hộ bị di chuyển, khoảng 4000 hộ bị ảnh hưởng tạm thời hoặc mất đất nông nghiệp vĩnh viễn nhưng không có chính sách TĐC. Một sóo dự án như: dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 1 trên địa bàn huyện Thanh Trì, Gia Lâm công tác TĐC thực hiện khá tốt trong đó cung cấp đầy đủ cơ sở hạ tầng (điện, nước, đường xá), dịch vụ xã hội, khôi phục nguồn thu nhập (Khu TĐC xây dựng ở vị trí gần chợ Văn Điển huyện Thanh Trì, xã Hội Xá, Phù Đổng huyện Gia Lâm - Hà Nội). Tuy nhiên, quy định về mức giao đất TĐC còn chưa phù hợp. Khu vực các xã ngoại thành mức giao đất TĐC không thống nhất với mức đất ở giao đất giãn dân nông thông. Khu vực nội thành nhiều trường hợp khi mở đường chỉ bị thu hồi một phần, diện tích đất còn lại vãn đủ để ở và ở vị trí mặt đường nhưng vẫn được xét giao đất TĐC. Công trình Cầu Cứng Hoà Bình thi công đúng vào thời điểm Chính phủ ra văn bản miễn giảm 60.000 tiền sử dụng đất cho công nhân Nhà máy Thuỷ điện Hoà Bình, với diện tích TĐC là 60m2 nên công tác thực hiện TĐC rất thuận lợi. Tỉnh Hải Dương không có chính sách TĐC cho người dân, riêng trường hợp khi xây dựng Nhà máy nhiệt điện Phả Lại có tới 140 hộ ảnh hưởng, dự án có chính sách TĐC cho 140 hộ công nhân Nhà máy, trong đó chỉ có 40 khu TĐC. Khu TĐC không mang tính chất ổn định vì huyện chưa có quy hoạch sử dụng đất. Khu TĐC Dung Quất - quảng Ngãi cơ sở hạ tầng không đảm bảo, chưa có hệ thống thoát nước chưa đổ nền để xây dựng khôi phục nguồn thu nhập rất chật vật do không được sự hỗ trợ nào từ phía chính quyền địa phương. Khu vực Phả Tâm Giang (Thừa Thiên Huế) sau khi bị lũ lụt 1999, tỉnh đã đầu tư kinh phí thiết lập khu vực TĐC nhưng thực tế, những khu nhà được dùng cho người bị ảnh hưởng chỉ được gọi là khu nhà tạm làm bằng nguyên vật liệu đơn giản. Phương án đền bù, thực hiện TĐC của các công trình xây dựng các khu công nghiệp, khu chế suất do chủ đầu tư lập. Hội đồng đền bù GPMB tham gia với tư cách tư vấn, nên trách nhiệm của chính quyền địa phương thường không cao như các dự án phục vụ cho lợi ích an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng. 3.2. Về chính sách hỗ trợ Trên địa các thành phố lớn như Hà Nội, Huế, Đà Nẵng, Vinh (Nghệ An), Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh các chính sách hỗ trợ được áp dụng và thực hiện tương đối đầy đủ. Hỗ trợ di chuyển, trợ cấp nhân khẩu, trợ cấp gia đình chính sách, trợ cấp di chuyển điện thoại, công tơ điện, lắp đường ống nước, hỗ trợ công tôn tạo... Chính sách hỗ trợ của Tỉnh Hải Dương không thực hiện theo quy định Nghị định 22/CP, của hộ di chuyển, trợ cấp nhân khẩu, trợ cấp gia đình chính sách, trợ cấp di chuyển điện thoại, công tơ điện, lắp đường ống nước, hỗ trợ công tôn tạo... Chính sách hỗ trợ của Tỉnh Hải Dương không thực hiện theo quy định của Nghị định 22/CP các hộ di chuyển nhanh chấp hành đúng chính sách không được thưởng tiến độ, còn các hộ chây lỳ được hỗ trợ 3.000.000đ/hộ (công trình kênh thải mà máy nhiệt điện Phả Lại). Một số gia đình sống dựa vào vườn cây, ao cá nguồn thu nhập bị ảnh hưởng nghiêm trọng do thời gian đền bù kéo dài suốt ai năm không giải quyết dứt điểm (dự án nâng cấp cải tạo quốc lộ 18). Nhìn chung việc đền bù chưa hoàn toàn trả giá trị thiệt hại thực tế của người có đất bị thu hồi). II. Phân tích kết quả điều tra 1. Phương pháp điều tra Để triển khai thực hiện có kết quả công tác điều tra bằng phiếu, các đoàn công tác đã được phân công trực tiếp đến liên hệ công tác với các cơ quan có thẩm quyền ở các khu vực điều tra. Đoàn đã phối hợp với các Sở địa chính, Sở địa chính nhà đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW tổ chức tập huấn nghiệp vụ điều tra xã hội học về công tác đền bù GPMB và TĐC cho cán bộ từ cấp xã, phối hợp lựa chọn khu vực điều tra phiếu. Cơ sở tài liệu hỗ trợ cho công tác điều tra bao gồm trích lục bản đồ khu vực điều tra, bảng giá đất kèm theo phương án đền bù của các dự án, báo cáo tổng kết công tác đền bù TĐC của một số thành phố có đặc thù. Kết hợp phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật cho nhân dân các khu vực điều tra, động viên nhân dân kê khai, phản ánh trung thực về quyền lợi được hưởng do các dự án thực hiện, tiếp thu ý kiến của nhân dân để phản ánh kịp thời cho các Sở địa chính có biện pháp phúc tra, kiểm tra và khắc phục những tồn tại trong quá trình đền bù TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. 2. Kết quả sóo liệu điều tra Khu vực điều tra; 10 tỉnh, thành phố trực thuộc TW: Hoà Bình, Thành phố Hà Nội, Hải Dương, Nghệ An, Thừa Thiên Huế, Đà Nẵng, Bình Thuận, Đồng Nai, Gia Lai, Thành phố Hồ Chí Minh, Tổng hợp số liệu và nhận xét kết quả điều tra như sau: 2.1. Mục đích thu hồi hồi đất và phương án đền bù Trong tổng số 6.134 hộ, có tới 4.929 hộ gia đình bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích xây dựng phát triển hệ thống, giao thông thuỷ lợi, 709 hộ phạm vi thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, 205 hộ thuộc phạm vi giải toả xây dựng công trình công cộng và 291 hộ bị thu hồi đất xây dựng các khu dân cư. Trong đó đền bù bằng tiền là phương án chiếm ưu thế chủ yếu được áp dụng ở thành phố Hồ Chí Minh (99,9%). Đồng Nai (99,96%), Đà Nẵng (99,22%), Hải Dương (99,81%), Bình Thuận, Gia Lai chiếm 100%, Hà Nội chiếm 89,11%. Quỹ đất địa phương phục vụ cho công tác đền bù TĐC tại các đô thị loại I, loại II, không đáp ứng được yêu cầu TĐC của các hộ bị ảnh hưởng. Thực tế, với số tiền được đền bù, người dân không đủ khả năng để tìm mua một mảnh đất có diện tích, giá trị tương đương, đặc biệt là đối với những hộ sống chủ yếu bằng nghề kinh doanh, buôn bán. ở thành phố Hồ Chí Minh công tác xây dựng giá đất nói chung và giá đất đền bù tương đối sát với giá thị trường, đây được coi là địa điểm thử nghiệm các mô hình định giá đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất được cập nhật thường xuyên, trong khi ở các tỉnh, thành phố khác chưa đưa thành các chương trình nghiên cứu cụ thể. Trong nhiều năm nay, không có cơ quan trực tiếp làm nhiệm vụ khảo sát, thu thập tổng hợp, phân tích biến động giá đất, để xây dựng, trình duyệt giá đền bù sát với thời điểm bắt đầu dự án. Với tổng số 3.999.822m2 đất bị thu hồi, trong phương án đền bù bằng đất, chỉ có 22,52% được lựa chọn nhưng phần lớn, các dự án, phương án đền bù đều vi phạm quy định của NĐ 22/CP. - Xây dựng cơ sở hạ tầng các khu TĐC ở các địa phương hầu hết, đều không hoàn chỉnh, thời gian kéo dài, chậm tiến độ, địa điểm TĐC chưa đáp ứng mục tiêu khôi phục cuộc sống của dân. - Tiến độ thực hiện công tác đền bù trì trệ, một số khu vực đô thị, dân nộp tiền đất từ năm 1998, đến năm 2001 vẫn chưa được nhận đất TĐC. Dân ký nhận phương án đền bù từ năm 1997 đến cuối năm 2000 chưa được trả tiền đền bù (quốc lộ 1A Huyện Thanh Trì - Hà Nội). - Chính sách đền bù bằng đất, bằng tiền chưa công bằng giữa các loại đất với nhau, giữa hộ gia đình với hộ gia đình, giữa hai địa phương liền kề, phân biệt giữa hai đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác nhau (Chí Linh - HD). 2.2. Chính sách - chế độ hỗ trợ Chính sách, chế độ hỗ trợ trong quá trình GPMB, đền bù TĐC, các chính sách hỗ trợ thực tế thực hiện sai so với quy định của NĐ 22/CP hoặc thực hiện chưa đầy đủ. Trong khi một số tỉnh, thành phố lớn, chính sách này được thực hiện khá tốt như Thành phố Hồ Chí Minh (95,63%). Đà Nãng 62,6%, Hà Nội 99,96%. Hoà Bình 53,7% thì Bình Thuận, Thừa Thiên Huế khong có chính sách hỗ trợ bằng tiền cũng như đào tạo, tuyển dụng. Đối với dự án thu hồi đất để làm đường, xây dựng hệ thống đê điều thuỷ lợi chủ yếu được hỗ trợ bằng tiền, dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, thực hiện đào tạo chuyển nghề dựa trên căn cứ diện tích đất nông nghiệp bị mất là bao nhiêu sẽ được cử một người đi đào tạo, thực tế lực lượng lao động này không đáp ứng được yêu cầu về trình độ kỹ thuật của các nhà máy, xí nghiệp, có trường hợp chỉ làm được một thời gian ngắn lại bị đào thải. Tình trạng không có việc làm ngày càng gia tăng đối với các dự án chiếm dụng diện tích đất nông nghiệp lớn, sự chuyển dần tự do vào các thành phố lớn là không tránh khỏi gây nên khó khăn trong công tác quản lý xã hội. 2.3. Giá đất đền bù: một số vướng mắc Diện tích đất được đền bù: Cách xác định hạn mức đất được đền bù còn tuỳ tiện. Mỗi tỉnh có cách xác định khác nhau như ở Hải Dương, hạn mức đất áp dụng không giống nhau giữa các đối tượng sử dụng, dao động từ 150 đến 400m2 (dự án quốc lộ 18), có dự án tính theo cách phân chia tỷ lệ giữa hạn mức theo quy định và hiện trạng sử dụng đất. Hà Nội có sự chênh lệch về diện tích thực đang sử dụng và diện tích tính theo bản đồ 299. Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai, hạn mức đất đền bù giao động từ 200 - 300m2, phần còn lại đền bù theo đất vườn liền kề hoặc đất trồng cây lâu năm mặc dù, trước khi thu hồi đất, người bị ảnh hưởng đã phải đóng thuế theo cùng một loại đất thổ cư. - Loại, hạng đất. Đền bù đất nông nghiệp theo hạng đất đã quá lạc hậu vì việc phân hạng đất đai ở thời điểm từ năm 1993 đến nay không còn phù hợp. Quản lý Nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền cơ sở chưa chặt chẽ gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, Sóc Sơn (Hà Nội) khai giảm hạng đất để giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng khi đền bù đất hạng 3,4 được hỗ trợ thêm cho ngang bằng với giá đất hạng 1,2 không có hỗ trợ. Hoà Bình đất nông nghiệp được đền bù có tính đến hệ số K trong khi đất ở không có hệ số K và còn tồn tại rất lớn về giá đất ở những vùng giáp ranh. Thực tế hiện nay, khu vực đồng bằng và vùng núi, trung du được quy thành cùng một loại đất, hạng đất, vấn đề này liên quan đến năng suất cây trồng, khâu tiêu thụ sản phẩm là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, đặc biệt là đất đền bù. - Điều kiện được đền bù về đất Thành phố Hồ Chí Minh căn cứ vào giấy tờ hợp pháp đã hoàn tất thủ tục và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thực tế đối với đất thổ cư chỉ 3,4% là đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 62,62% đất có giấy tờ hợp lệ, 19,15% chưa có giấy tờ Đất nông nghiệp đã có GCN - QSDĐ là 0,2%, 10,8% có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, 0,97% có giấy tờ hợp pháp nhưng không hợp lệ. Đà Nẵng căn cứ vào hai mốc thời gian từ trước 8/1/1988 và sau 8/1/1988 đến trước ngày 15/10/1993 để xác định giá trị đền bù thiệt hại về đất là 100% hay 80%. Theo điều tra chỉ có 6,3% đất có GCN - QSDĐ 59,24% có giấy tờ hợp lệ. Trong 10 Tỉnh điều tra chỉ có Tỉnh Hải Dương có tỷ lệ cấp GCN - QSDĐ đất cao nhất chiếm 72,3% thực tế công tác cấp GCN - QSDĐ mang tính chất hình thức, chạy theo tiến độ, có hộ được cấp đến 4 lần giấy chứng nhận mà sử dụng đất vẫn không ổn định. - Giá đất đền bù Hầu hết các dự án chưa công bố cụ thể đơn giá, cách áp dụng hệ số của từng loại đất. Người nông dân mới chỉ biết tổng giá trị đền bù. Phương thức trả tiền một số địa phương chưa đảm bảo tính công khai dân chủ. Đối với đất nông nghiệp: đơn giá đền bù hiện nay của các địa phương nhìn chung là thoả đáng. Song để lại hậu quả rất lớn cho xã hội là giải quyết việc làm cho các đối tượng này. Đối với đất khu dân cư nông thôn, đất ở đô thị đơn giá đền bù và giá chuyển nhượng chênh lệch lớn, Hà Nội từ 2 - 7 lần, thành phố Hồ Chí Minh 3 - 5 lần, Hoà Bình 1 - 2 lần, Đà Nẵng chênh lệch thấp nhất là 3 lần... Giá đất đền bù giữa các vùng giáp ranh chênh lệch lớn, ở Đồng Nai (hai xã liền kề) đền bù một bên là 9.600 đồng/m2 và một bên đền bù là 15.000 đồng/m2, sự chênh lệch giá đền bù giữa Sóc Sơn - Hà Nội và Yên Phong - Bắc Ninh khá lớn , vùng giáp ranh giữa thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương chênh lệch nhau 3 - 4 lần. - Đặt hạng 1: 33.600đ/m2 - Đất hạng 1: 40.000đ/m2 - Đặt hạng 2: 12.300đ/m2 - Đất hạng 2: 36.000đ/m2 - Hệ số K : 1.00 - Hệ số K: 1.50 QL 18 X. Kim Lũ (Sóc Sơn) Hà Nội O X. Hoà Tiến (Yên phong Bắc Ninh O Điểm tiếp giáp 2 xã 2.4. Đền bù về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi - Đơn giá đền bù nhà cấp IV phần lớn được nhân dân chấp nhận, vướng mắc tồn tại chủ yếu với loại nhà cấp II trở lên do chưa có quy định về tính khấu hao giá trị công trình. Thành phố Hồ Chí Minh công tác xác định giá trị thiệt hại thực tế công trình thực hiện tốt. Hà Nội tính khấu hao 20% đối với tất cả các loại nhà từ cấp II trở lên không xét đến công trình đó xây dựng từ năm nào; Hoà Bình tính khấu hao 10% cho các công trình sau đó cộng 10% hỗ trợ để đảm bảo theo giá xây dựng mới: Đồng Nai chủ yếu dựa vào tính hợp pháp, hợp lệ của đất đai mà không tính đến các yếu tố khác như: cấp giấy phép trong đô thị, quản lý môi trường. 2.5. Cơ sở hạ tầng khu TĐC Cơ sở hạ tầng khu TĐC đạt ở mức trung bình; Hoà Bình 29,06%, Hà Nội 65,71%, Bình Thuận 12,84%, Đồng Nai cơ sở hạ tầng đạt ở mức tốt là 25,59%. Việc xây dựng khu TĐC còn nhiều địa phương chưa thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai, không chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà ở trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5 năm - 10 năm. Mặt khác, nhiều dự án có diện tích Ê 1ha không lập phương án GPMB, chuẩn bị trước khu TĐC. Xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực TĐC ở 10 tỉnh, thành phố thuộc địa bàn điều tra chưa tính hết đầy đủ các yếu tố khôi phục nguồn thu nhập, khả năng tiếp cận các dịch vụ xã hội đối với người bị ảnh hưởng. 2.6. Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai về đền bù thiệt hại Tổng hợp số liệu điều tra cho thấy, việc phổ biến pháp luật đất đai, chính sách GPMB và TĐC của Hội đồng đền bù cho người bị thu hồi đất ở một số địa phương khá cao: Hà Nội được phổ biến 99,87%, Hoà Bình 99,26%, Hải Dương 63%, Nghệ An 99,67%, Bình Thuận 90,95%, Thừa Thiên Huế 74,4%, Đà Nẵng 91,34%, Đồng Nai 100%, Gia Lai 100%, Thành phố Hồ Chí Minh 100%. Tuy nhiên, trừ những khu dân cư đô thị của các thành phố, dân cư khu vực nông thôn, do trình độ dân trí còn thấp, người bị ảnh hưởng không tiếp thu một cách có hệ thống nội dung của NĐ 22/CP mà mới chỉ quan tâm đến số điện tích đất bị thu hồi, đơn giản nhất, đền bù đất được bao nhiêu? nhà cửa, cây cối, hoa màu được hưởng không đưa ra những thắc mắc, kiến nghị để giải thích, giải quyết kịp thời, dẫn đến tình trạng khiếu kiện về đền bù TĐC chiếm tỷ lệ 50% tổng đơn thư khiếu kiện về đất đai trong cả nước. * Tổng hợp số liệu điều tra ở 10 tỉnh, thành phố: (có phụ lục kèm theo) * Tổng diện tích đất thu hồi: 3.999.821,78m2 - trong đó + Đất thổ cư: 1.179.475,74m2 + Đất nông nghiệp: 2.820.346,04m2 * Cơ sở pháp lý của đất trước khi đền bù TĐC - Đất đô thị: + Đất đã có GCN QSDĐ: 18,43% + Đất có giấy tờ hợp lệ: 36,69% + Đất chưa có giấy tờ: 18,77% + Nhà ở thuê: 0,87% + Nhà ở đã thanh lý: 0,14% + Nhà dân tự xây dựng hoặc mua: 19,43% - Đất NN, LN, đất ở nông thôn: + Đất đã có GCN QSDĐ: 17,01% + Đất được cấp có thẩm quyền giao cho thuê nhưng chưa được cấp GCN QSDĐ: 13,46% + Đất có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp: 1,63% + Đất có giấy tờ hợp pháp nhưng chưa hợp lệ: 0,22% + Đất chưa có giấy tờ: 0,95% + Đất công ích: 0,68% * Các hình thức đền bù: - Đền bù về đất: + Đền bù bằng đất: 426.655,8m2 + Đền bù bằng tiền: 830.932 tỷ đồng + TĐC: 465 hộ 5.669,0 m2 - Đền bù tài sản, cây cối hoa màu: 141,180 tỷ đồng * Trình độ hiểu biết pháp luật và nguyên nhân khiếu kiện (bình quân) - Về NĐ 22/CP và Luật đất đai: + Đã được đọc: 53,60% + Đã được phổ biến: 39,12% + Chưa biết NĐ 22/CP: 7,00% - Nguyên nhân vướng mắc: + Do chủ trương chính sách: 0,16% + Do chỉ đạo thực hiện của địa phương: 6,86% + Do Hội đồng đền bù: 32,98% III. Các yếu tố cơ bản tác động đến công tác đền bù, TĐC trong quá trình áp dụng, thực hiệnNĐ 22/CP * Quản lý Nhà nước về đất đai tác động đến công tác đền bù TĐC Hiện nay, nhu cầu về đất đai để phục vụ cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ngày càng tăng. Trong điều kiện quỹ đất không thay đổi thì việc thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ mục tiêu đã được quy hoạch là một biện pháp duy nhất. Việc thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải dựa vào quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Khi đó, tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất có nghĩa vụ phải đền bù thiệt hại về quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các tài sản trên đất cho người bị ảnh hưởng. Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất GPMB là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án, nhưng đây lại là khâu gặp nhiều ách tắc nhất do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai trước đây còn yếu kém, không chặt chẽ, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất đai để tồn đọng khá dài không giải quyết được. Nhiều trường hợp, Nhà nước phải được nhiều công nhân QSDĐ của các chủ sử dụng vi phạm pháp luật đất đai không có chứng thư pháp lý hoặc để xảy ra các tranh chấp kéo dài không giải quyết được do không có giấy tờ hay vì một quyết định vội vàng của cấp có thẩm quyền. Trong quá trình triển khai công tác đền bù GPMB và TĐC, ngoài giá trị QSDĐ, việc xác định giá trị đền bù, bồi thường thiệt hại thoả đáng cho người bị ảnh hưởng phụ thuộc rất nhiều vào cơ sở pháp lý của thửa đất và chế độ chính sách đất đai. Đây chính là sự phản ánh triệt để của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để đánh giá một cách chính xác tương đối, toàn diện sự tác động của công tác quản lý Nhà nước về đất đai đến việc đền bù GPMB và TĐC cần thiết phải phân tích sự tác động này thông qua 7 nhiệm vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó, mỗi nhiệm vụ đều có các khía cạnh tác động trực tiếp hoặc gián tiếp nhưng mang ý nghĩa hết sức quan trọng trong quá trình triển khai dự án đền bù và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các lợi ích công cộng. 1. Tác động của nhiệm vụ điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất và lập bản đồ địa chính Việc điều tra khảo sát, đo đạc thành lập Bản đồ địa chính (BĐĐC) và đánh giá phân hạng đất được thực hiện thống nhất trong cả nước do Chính phủ chỉ đạo các tỉnh thực hiện. Nội dung này có tác động rất lớn đối với công tác đền bù GPMB và TĐC, là tiêu chí phản ánh tác động trực tiếp của công tác quản lý Nhà nước về đất đai khi bắt đầu triển khai dự án. Bản đồ địa chính là căn cứ để xác lập phương án đền bù cho người bị ảnh hưởng. Thông qua BĐĐC, ban GPMB có cơ sở để xác định các thông tin ban đầu về thửa đất như: hình thể, loại đất, hạng đất, vị trí thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng và ch._.