Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè
Tài liệu Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè: ... Ebook Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè
Tóm tắt tài liệu Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
CHÖÔNG I
LYÙ LUAÄN CHUNG VEÀ TAØI SAÛN THEÁ CHAÁP & THAÅM ÑÒNH TAØI SAÛN THEÁ CHAÁP
TAØI SAÛN THEÁ CHAÁP :
1. Khaùi nieäm:
Theo luaät daân söï thì theá chaáp taøi saûn laø vieäc beân coù nghóa vuï duøng taøi saûn laø baát ñoäng saûn thuoäc sôû höõu hôïp phaùp cuûa mình theá chaáp cho beân coù quyeàn ñeå baûo ñaûm vieäc thöïc hieän nghóa vuï quaân söï.
Trong quan heä tín duïng: Theá chaáp laø ngöôøi ñi vay ñem taøi saûn laø baát ñoäng saûn thuoäc quyeàn sôû höõu hôïp phaùp cuûa mình theá chaáp cho ngaân haøng cho vay ñeå vay moät soá tieàn nhaát ñònh vaø duøng taøi saûn ñoù ñeå ñaûm baûo soá nôï vay. Neáu khi ñeán haïn maø ngöôøi ñi vay khoâng thöïc hieän nghóa vuï traû nôï hoaëc traû khoâng heát nôï cho ngaân haøng cho vay ñöôïc quyeàn phaùt maõi taøi saûn theá chaáp ñeå thu nô.ï
Trong theá chaáp coù caùc beân lieân quan sau ñaây:
Beân theá chaáp:
Beân theá chaáp laø caùc Coâng ty, xí nghieäp, toå chöùc kinh teá hoaëc caù nhaân laø ngöôøi sôû höõu hôïp phaùp caùc taøi saûn vaø chaáp nhaän giao taøi saûn cho ngaân haøng ñeå theá chaáp cho khoaûn vay.
Beân theá chaáp nhöõng ngöôøi chuû taøi saûn, vaãn ñöôïc söû duïng taøi saûn trong thôøi gian theá chaáp ñeå saûn xuaát kinh doanh nghóa laø trong thôøi gian theá chaáp quyeàn sôû höõu taøi saûn chæ taïm thôøi taïm thôøi thay ñoåi coøn quyeàn söï duïng caùc taøi saûn ñoù thì khoâng coù söï thay ñoåi naøo.
Beân nhaän theá chaáp:
Beân nhaän theá chaáp laø beân cho vay ñoù laø caùc ngaân haøng thöông maïi quoác doanh, coå phaàn, lieân doanh nöôùc ngoaøi; caùc Coâng Ty taøi chính, HTX tín duïng, caùc quyõ tín duïng nhaân daân seõ tieáp nhaän taøi saûn theá chaáp baèng caùc chöùng thö sôû höõu goác do beân theá chaáp giao. Beân nhaän theá chaáp taïm thôøi laø ngöôøi naém giöõ quyeàn ñònh ñoaït caùc taøi saûn theá chaáp ñoù cho ñeán khi noù ñöôïc giaûi chaáp.
Phaân loaïi taøi saûn theá chaáp:
taøi saûn theá chaáp goàm:
Nhaø xöôûng, cöûa haøng, khaùch saïn, nhaø ôû, caùc coâng trình kieán truùc.
Quyeàn söû duïng ñaát hôïp phaùp.
Ao hoà nuoâi caù, toâm, thuûy haûi saûn.
Caùc loaïi vöôøn caây aên quaû, vöôøn caây coâng nghieäp, röøng laâm nghieäp…
Nhö vaäy taøi saûn theá chaáp bao goàm caùc taøi saûn laø baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi phaûi thoõa maõn ñieàu kieän cô baûn:
Thöù nhaát: ñoù laø taøi saûn coù giaù trò vaø giaù trò söû duïng.
Thöù hai: taøi saûn theá chaáp phaûi laø sôû höõu hôïp phaùp cuûa beân theá chaáp.
3. Ñoái vôùi taøi saûn theá chaáp laø baát ñoäng saûn.
Ngöôøi vay phaûi giao giaáy tôø sôû höõu baûn goác cuûa cô quan coù thaåm quyeàn caáp cho ngaân haøng quaûn lyù. Tröôøng chöa coù giaáy tôø sôû höõu goác thì ngaân haøng chæ nhaän theá chaáp ñoái vôùi caùc loaïi taøi saûn coù giaáy tôø hôïp leä, hôïp phaùp, coù ñuû ñieàu kieän theo qui ñònh cuûa phaùp luaät ñeå Nhaø Nöôùc caáp giaáy tôø sôû höõu nhömg chöa laøm giaáy tôø sôû höõu ñöôïc. Tröôøng hôïp naøy, ngöôøi vay phaûi giao cho ngaân haøng toaøn boä giaáy tôø goác noùi treân.
Giaáy tôø hôïp leä, hôïp phaùp veà quyeàn sôû höõu nhaø vaø söû duïng ñaát bao goàm:
Quyeát ñònh giao ñaát vaø giaáy pheùp xaây döïng nhaø do cô Nhaø Nöùôc coäng hoøa XHCNVN caáp.
Giaáy tôø sôû höõu nhaø, ñaát, hoaëc giaáy tôø hôïp leä khaùc do cô quan coù thaåm quyeàn cheá ñoä cuõ caáp.
Nhaø coù giaáy tôø sôû höõu goác do cô quan coù thaåm caáp ñaõ hoaøn thaønh thuû tuïc baùn hoaëc chuyeån quyeàn thöøa keá thöù hai nhöng ngöôøi mua nhaø chöa laøm ñöôïc thuû tuïc sang teân tröùôc baï.
Ñoái vôùi taøi saûn laø baát ñoäng saûn:
Ngöôøi vay voán phaûi giao noäp hieän vaät cho ngaân haøng hoaëc hôïp thueâ kho baûo quaûn. Tröôøng hôïp thueâ kho baûo quaûn hoaëc cho vay theá chaáp kho haøng, ngaân haøng cho vay laø ngöôøi theá chaáp qui ñònh cuï theå veà cheá ñoä quaûn lyù, baûo veä, baûo hieåm haøng hoùa trong kho vaø chæ ñöôïc xuaát kho khi coù leänh giaûi chaáp baèng vaên baûn cuûa ngaân haøng.
Ñoái vôùi ñoäng saûn laø phöông tieän saûn xuaát kinh doanh cuûa ngöôøi vay, khoâng theå giao cho ngaân haøng quaûn lyù baèng hieän vaät ñöôïc, ngöôøi theá chaáp phaûi giao chöùng töø sôû höõu cho ngaân haøng vaø phaûi mua baûo hieåm cuûa taøi saûn theá chaáp ñoù. Giaù trò mua baûo hieåm phaûi ñaûm baûo neáu coù ruûi ro xaûy ra thì ngaân haøng vaãn thu ñöôïc goác laãn laõi. Khaùch phaûi giao cho ngaân haøng baûn goác cuûa giaáy baûo hieåm taøi saûn theá chaáp vaø giaáy uûy quyeàn cuûa cô quan baûo hieåm ñöôïc thanh toaùn tieàn baûo hieåm chuyeån thaúng cho ngaân haøng trong tröôøng hôïp coù ruûi ro xaûy ra.
Thöù ba: ñöôïc pheùp giao dòch vaø khoâng coù tranh chaáp.
Thöù tö: phaûi mua baûo hieåm ñoái vôùi nhöõng taøi saûn maø nhaø nöôùc baét buoäc phaûi mua baûo hieåm.
Neáu taøi saûn theá chaáp thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc sôû höõu Nhaø nöôùc, khi theá chaáp phaûi thöïc hieän theo caùc qui ñònh cuûa luaät doanh nghieäp Nhaø nöôùc( Taøi saûn ñöôïc duøng theá chaáp khi ñaõ ñöôïc cô quan chuû quaûn cho pheùp).
Neáu taøi saûn theá chaáp thuoäc sôû höõu taäp theå, lieân doanh hay cuûa coâng ty coå phaån… thì phaûi coù giaáy tôø uûy thaùc cuûa hoäi ñoàng quaøn trò baèng vaên baûn ñeå ngöôøi ñaïi dieän kyù hôïp ñoàng theá chaáp.
Neáu taøi saûn theá chaáp thuoäc sôû höõu töø hai ngöôøi trôû leân thì phaûi coù söï ñoàng yù baèng vaên baûn cuûa caùc ñoàng sôû höõu.
Vôùi ñieàu kieän cô baûn ñoù, thì caùc taøi saûn sau ñaây khoâng ñöôïc nhaän theá chaáp goàm:
Caùc taøi saûn ñang coøn tranh chaáp.
Taøi saûn thuoäc loaïi caám kinh doanh, mua baùn chuyeån theo qui ñònh cuûa nhaø nöôùc…
Taøi saûn khoâng thuoäc sôû höõu hôïp phaùp cuûa beân ñi vay.
Taøi saûn ñang bò nieâm phong, taïm giöõ, phong toûa bôûi cô quan coù thaåm quyeàn.
Caùc taøi saûn ñang cho thueâ, cho möôïn, hoaëc ñang theá chaáp toaøn boä cho moät nghóa vuï khaùc.
Taøi saûn khoâng coù giaù trò, hoaëc coù giaù trò ít hoaëc coù giaù trò nhöng khoâng coù giaù trò söû duïng.
Caùc taøi saûn khoù kieåm ñònh giaù, khoù mua baùn, chuyeån nhöôïng.
TOÅNG QUAN VEÀ COÂNG TAÙC THAÅM ÑÒNH GIAÙ
1 Khaùi nieäm vaø caùc nguyeân taéc thaåm ñònh giaù
Khaùi nieäm:
Hoaït ñoäng thaåm ñònh giaù laø moät trong nhöõng hoaït ñoäng chuyeân nghieäp raát caàn thieát ñoái vôùi söï vaän haønh cuûa moät neàn kinh teá thò tröôøng.Coù theå hieåu moät caùch ñôn giaûn thaåm ñònh giaù laø vieäc xaùc ñònh giaù cuûa taøi saûn treân thò tröôøng.
Nhöng thaåm ñònh giaù laø moät daïng ñaëc bieät cuûa caùc xaùc ñònh giaù bôûi coâng vieäc thaåm ñònh giaù do nhaø chuyeân moân ñöôïc ñaøo taïo, coù kieán thöùc, coù kinh nghieäm vaø coù tính trung thöïc cao trong ngheà nghieäp thöïc hieän.
Trong thò tröôøng giaûn ñôn thì giaù trò cuûa moät chieác quaàn Jean nhaõn hieäu Levi phuï thuoäc vaøo thò tröôøng nôi baùn chieác quaàn aáy. Noù coù theå coù giaù 600.000 ñ ôû thò tröôøng baùn buoân, coù giaù 1.000.000 ñ ôû cöûa haøng baùn leû, nhöng ôû moät vuøng naøo ñoù nôi raát khoù mua loaïi haøng naøy, maø laïi coù moät nhoùm ngöôøi coù thu nhaäp cao vaø raát öa chuoäng, thì raát coù theå baùn ñöôïc giaù cao gaáp nhieàu laàn.
Sau moät vaøi laàn mua saém quaàn Jean, moät ngöôøi mua haøng coù theå döï tính ñöôïc giaù mua moät caùch chính xaùc loaïi haøng caù bieät ñoù.
Nhöng trong thò tröôøng phöùc taïp nhö laø thò tröôøng baát ñoäng saûn, thì moät chuyeân gia trong vieäc xaùc ñònh giaù laø nhaø thaåm ñònh giaù, hay laø thaåm ñònh vieân phaûi laø moät nhaø chuyeân moân coù ñaøo taïo vaø coù kinh nghieäm.
Coù theå giôùi thieäu hai ñònh nghóa veà thaåm ñònh giaù nhö sau:
Thaåm ñònh giaù laø söï öôùc tính veà giaù trò cuûa caùc quyeàn soå höõu taøi saûn baèng hình thaùi tieàn teä cho moät muïc ñích ñaõ ñöïôc xaùc ñònh roõ (Giaùo sö W.Seabrooke, Vieän ñaïi hoïc Portsmouth, Vöông quoác Anh).
Thaåm ñònh giaù laø moät ngheä thuaät hay khoa hoïc veà öôùc tính giaù trò cho moät muïc ñích cuï theå cuûa moät taøi saûn cuï theå taïi moät thôøi ñieåm, coù caân nhaéc ñeán taát caû nhöõng ñaëc ñieåm cuûa taøi saûn vaø cuõng nhö xem xeùt ñeán taát caû caùc yeáu toá kinh teá caên baûn cuûa thò tröôøng, bao goàm caùc loaïi ñaàu tö löïa choïn( Giaùo sö Lim Lan Yuan, tröôøng xaây döïng vaø baát ñoäng saûn, ñaïi hoïc quoác gia Singapore).
Caùc nguyeân taéc cuûa thaåm ñònh giaù
Bao goàm coù 9 nguyeân taéc sau:
Khaùi nieäm söû duïng cao nhaát vaø toát nhaát
Söû duïng ôû möùc ñoä cao nhaát vaø thaáp nhaát cuûa taøi saûn laø ñöôïc pheùp söû duïng veà vaät chaát vaø theo phaùp luaät ñeå taïo ra laõi roøng hay giaù trò hieän taïi thuaàn lôùn nhaát vaøo ngaøy thaåm ñònh giaù.
Nguyeân taéc cuûa vieäc söû duïng cao nhaát toát nhaát laø:
Khoâng gian ñoâ thò ( Ñaát ñai vaø nhöõng coâng trình xaây caát) coù xu höôùng ñöôïc ñaët ôû möùc söû duïng cao nhaát vaø toát nhaát trong moät thò tröôøng caïnh tranh.
Ñaát ñai ñöôïc ñònh giaù treân cô sôû söû duïng maø ñeán ngaøy thaåm ñònh giaù coù khaû naêng taïo ra thu nhaäp lôùn nhaát.
Söû duïng phuø hôïp.
Söû duïng phuø hôïp laø caû hai vò trí vaø caùc coâng trình xaây döïng phaûi ñöôïc thaåm ñònh giaù vôùi cuøng moät tính chaát söû duïng, coù taàm quan troïng ñoái vôùi thaåm ñònh giaù trò taøi saûn trong caùc vuøng laân caän.
Söï thay theá
Khi coù hai taøi saûn coù tính höõu ích nhö nhau, taøi saûn naøo chaøo baùn ôû möùc giaù thaáp hôn thì taøi saûn ñoù seõ baùn ñöôïc tröôùc.
Giôùi haïn treân cuûa giaù trò baát ñoäng saûn coù xu höôùng ñöôïc thieát laäp bôûi chi phí mua moät baát ñoäng saûn thay theá caàn thieát töông ñöông, vôùi ñieàu kieän laø khoâng coù söï chaäm treã quaù möùc laøm aûnh höôûng ñeán söï thay theá. Khi ñoù moät ngöôøi mua thaän troïng seõ khoâng traû nhieàu hôn chi phí mua moät taøi saûn thay theá nhö vaäy trong thò tröôøng môû.
Söï ñoùng goùp
Giaù trò cuûa moät taùc nhaân saûn xuaát hay moät boä phaän caáu thaønh cuûa moät taøi saûn phuï thuoäc vaøo söï thieáu vaéng cuûa noù seõ laøm giaûm ñi bao nhieâu giaù cuûa toaøn boä taøi saûn, coù nghóa laø löôïng giaù trò maø noù ñoùng goùp vaøo naêng suaát toaøn boä laø bao nhieâu.
Nhöõng thay ñoåi trong moät coâng trình ñang toàn taïi hay moät phaàn cuûa moät coâng trình chæ coù theå ñöôûc bieän minh neáu coù söï taêng leân cuûa luoàng tieàn maët theå hieän cho laõi thöïc hieän voán ñaàu tö boå sung.
Cung vaø caàu
Giaù thò tröôøng ñöôïc xaùc ñònh bôûi söï taùc ñoäng qua laïi cuûa caùc löïc löôïng cung caàu treân thò tröôøng phuø hôïp vaøo ngaøy thaåm ñònh giaù. Treân thò tröôøng giaù caû coù xu höôùng thay ñoåi tyû leä thuaän vôùi caàu vaø tyû leä nghòch vôùi cung.
Khi thaåm ñònh giaù thì caùc löïc löôïng thò tröôøng thích hôïp phaûi ñöôïc phaân tích vaø ñaùnh giaù caån thaän veà söï taùc ñoäng cuûa noù ñeán giaù trò taøi saûn.
Khi phaân tích caùc thoâng tin thò tröôøng nhö cho thueâ hay baùn, caàn thieát phaûi caân nhaéc ñeán tình traïng thò tröôøng tröôùc khi thöïc hieän caùc ñieàu chænh.
Döï kieán caùc lôïi ích töông lai.
Khi öôùc tính caùc giaù trò döïa treân caùc trieån voïng töông lai hôn laø söï thöïc hieän quaù khöù.
Thaåm ñònh giaù trò laø nhieäm vuï döï kieán lôïi ích nhaän ñöôïc töø quyeàn sôû höõu taøi saûn.
Nhöõng döï tính cuûa ngöôøi mua hay ngöôøi chuû sôû höõu coù aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán giaù trò thò tröôøng.
Söï coâng baèng trong vieäc söû duïng ñaát vaø phaùt trieån.
Giaù baùn cuûa moät vò trí ñaát ñai khoâng nhaát thieát chæ ra raèng mieáng ñaát ôû vò trí keá caän cuûng coù giaù trò nhö vaäy.
Khi tieáng haønh coâng vieäc, ngöôøi baùn phaûi caâng nhaéc ñeán söï coâng baèng trong vieäc söû duïng ñaát vaø söï phaùt trieån baèng söï hieåu bieát veà coäng ñoàng xaõ hoäi, caùc chính saùch hoaïch ñònh, caùc nguyeân taéc söû duïng ñaát coù hieäu quaû…
Söï hoøa hôïp
Giaù toái ña seõ tích tuï vaøo maûnh ñaát khi coù ñöôïc moät möùc ñoä hôïp lyù veà söï ñoàng nhaát kinh teá vaø xaõ hoäi hieän höõu trong vuøng laân caän; caàn xeùt ñeán lyù thuyeát khu vöïc cuûa söï phaùt trieån ñoâ thò.
Nhöõng thay ñoåi trong moâ hình kinh teá xaõ hoäi.
Nhaän ra caùc chieàu höôùng aûnh höôûng ñeán taøi saûn ñoái töôïng xem xeùt vaø nhöõng haäu quaû coù theå nhìn thaáy tröôùc nhö muùc ñoä laïc haäu cuûa chöùc naêng, giai ñoïan hieän taïi trong chu kyø soáng cuûa khu vöïc laân caän.
Döï ñoaùn caùc ñieàu kieän thò tröôøng vaø caùc phaûn öùng cuûa ngöôøi mua tieâu bieåu ñeå döï kieán caùc ñieàu kieän cuûa thò tröôøng töông lai.
YÙ nghóa vaø caùc ñaëc tính cuûa giaù trò.
Veà yù nghóa cuûa giaù trò coù theå phaân ra thaønh
YÙ nghóa chuû quan bao goàm: giaù trò trong söû duïng, giaù trò höõu ích, giaù trò ñoái vôùi caù nhaân.
YÙ nghóa trong söï xaùc ñònh kinh teá goàm coù: giaù trò thò tröôøng; giaù trò trong trao ñoåi; ñieåm caân baèng cung vaø caàu; giaù trò hieän taïi cuûa caùc quyeàn veà thu nhaäp trong töông lai.
Giaù trò coù caùc ñaëc tính sau:
Höõu ích laø khaû naêng cung caáp dòch vuï hay thoõa maõn nhu caàu.
Khan hieám laø söï khan hieám töông ñoái so vôùi nhu caàu
Nhu caàu laø khaùi nieäm mang tính chaát kinh teá raèng nhu caàu, khoâng chæ ñôn thuaàn laø söï caàn thieát, maø phaûi thöïc söï toàn taïi.
Khaû naêng chuyeån nhöôïng laø khaùi nieäm phaùp lyù cho raèng moät haøng hoùa coù theå ñöôïc chuyeån nhöôïng.
Giaù trò thò tröôøng laø gì ?
Coù theå hieåu giaù trò thò tröôøng theo moät soá nghóa sau ñaây:
Laø giaù baùn coù theå ñöôïc thöïc hieän cuûa moät taøi saûn.
Laø möùc giaù thònh haønh döôùi nhöõng ñieàu kieän giaù trò tröôøng xaùc ñònh.
Treân thöïc teá, noùi chung thoâng tin ñaày ñuû veà taøi saûn vaø giaù trò cuûa taøi saûn khoâng deã daøng coù saün, vaø giaù trò cuûa moät taøi saûn laø möùc giaù maø haàu heát ngöôøi mua seõ traû.
Caùc ñònh nghóa veà giaù trò thò tröôøng môû
Coù moät soá ñònh nghóa veà giaù trò thò tröôøng môû ñöôïc giôùi thieäu trong soá saùch nhö sau:
Ñònh nghóa cuûa giaùo sö Lim Lan Yaun döa ra trong cuoán saùch “Caùc baïn vaø taøi saûn cuûa baïn, giaù trò vaø thueá 1955” cuûa Tröôøng Ñaïi hoïc quoác gia Singapore:
“Giaù tri thò tröôøng môû cuûa moät taøi saûn laø soá tieàn coù theå döï kieán traû cho taøi saûn cuûa moä ngöôøi mua ñöôïc thoâng tin toát, coù khaû naêng vaø mong muoán mua taøi saûn ñoù, khi taøi saûn ñöôïc chaøo baùn do moät ngöôøi baùn coù thoâng tin toát vaø ñang mong muoán coù taøi saûn ñoù”.
Ñònh nghóa cuûa vieän khaûo saùt ñaëc quyeàn hoaøng gia (RICS) Anh:
“Giaù trò thò tröôøng môû laø möùc giaù toát nhaát maø taïi ñoù veäc baùn moät quyeàn lôïi veà taøi saûn seõ ñöôïc hoaøn thaønh moät caùch voâ ñieàu kieän veà tieàn maët vaø ñöôïc caân haéc caån thaän vaøo ngaøy thaåm ñònh giaù, vôùi ñieàu kieän ñöôïc thöøa nhaän laø:
Ngöôøi baùn töï nguyeän;
Tröôùc ngaøy thaåm ñònh giaù ñaõ coù moät thôøi gian hôïp lyù (coù tính ñeán thuoäc tính cuûa taøi saûn vaø tình hình thò tröôøng) ñeå marketing moät caùch thích hôïp veà quyeàn lôïi, ñeå thaûo luaän veà giaù vaø caùc thôøi haïn thanh toaùn, vaø ñeå hoaøn thaønh vieäc baùn;
Tình traïng thò tröôøng, möùc giaù trò vaø caùc hoøan caûnh khaùc vaøo baát kyø moät ngaøy giaû ñònh sôùm hôn naøo ñeå trao ñoåi caùc hôïp ñoàng thì töông töï nhö ngaøy thaåm ñònh giaù;
Khoâng ñöôïc xem xeùt ñeán baát kyø söï traû giaù theâm naøo cuûa ngöôøi mua trieån voïng;
Caû hai beân giao dòch mua vaø baùn ñaõ haønh ñoäng moät caùch coù hieåu bieát, thaän troïng vaø khoâng bò aùp ñaët”.
Caùc loaïi giaù trò
Moãi moät haøng hoùa coù caùc loaïi giaù trò khaùc nhau: giaù trò baûo hieåm, giaù trò ñaàu tö, gía trò tieàm naêng, giaù trò söû duïng, giaù trò vay möôïn theá chaáp…
Ñoái vôùi caùc taøi saûn coá ñònh theo muïc ñích cuûa thaåm ñònh giaù: giaù trò ñeå mua baùn, giaù trò ñeå ñaùnh thueá, giaù trò ñeå thueâ möôùn, giaù trò ñeå baûo hieåm, giaù trò ñeå theá chaáp, giaù trò cho baùo caùo taøi chính…
Giaù trò söû duïng vaø giaù trò ñaàu tö : giaù trò söû duïng vaø giaù ñaàu tö khaùc vôùi giaù trò thò tröôøng bôûi vì nhöõng ngöôøi söû duïng – chuû sôû höõu vaø nhöõng ngöôøi ñaàu tö – chuû sôû höõu rieâng leû coù nhöõng muïc ñích khaùc nhau.
Giaù trò söû duïng
Moät taøi saûn coù giaù trò chuû quan ñoái vôùi moät ngöôøi naøo ñoù ñang naém quyeàn sôû höõu vaø söû duïng taøi saûn
Giaù trò cuûa moät taøi ñoái vôùi moät ngöôøi söû duïng cuï theå döïa treân cô sôû taøi saûn ñoù coù lôïi ích nhö theá naøo ñoái vôùi ngöôøi ñoù.
Giaù trò ñaàu tö
Giaù trò ñaàu tö laø nhöõng gì maø nhaø ñaàu tö hieän taïi mong chôø ôû thu nhaäp töông lai cuûa taøi saûn.
Giaù trò ñaàu tö bò aûnh höôûng bôûi:
Khaû naêng nguoàn taøi chính coù ñöôïc cuûa nhaø ñaàu tö.
Löôïng voán ñaàu tö taøi chính vaø thôøi haïn cuûa noù.
Thu nhaäp khaùc cuûa nhaø ñaàu tö.
Tính traïng thueá maù vaø keát quaû giaønh ñöôïc taøi saûn.
Muïc ñích khaùc cuûa nhaø ñaàu tö.
Giaù trò ñaàu tö cuûa moät taøi saûn thöôøng laø khaùc nhau ñoái vôùi nhöõng nhaø ñaàu tö rieâng leû khaùc nhau, trong khi giaù trò thò tröôøng thì vaãn giöõ nguyeân.
Söï khaùc nhau giöõa giaù caû, chi phí vaø giaù trò:
Giaù caû
Coù theå ñöôïc hieåu theo moät soá nghóa sau:
Laø moät soá löôïng tieàn moät ngöôøi thöïc teá traû cho moät taøi saûn
Laø soá tieàn thoûa thuaän giöõa ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn.
Giaù caû coù theå laø lôùn hôn, baèng hay nhoû hôn giaù trò tröôøng cuûa taøi saûn.
Chi phí
Chi phí laø phí toån veà voán bao goàm nhöõng chi phí quaûn lyù haønh chính vaø caùc chæ tieâu taøi chính cho ñaát ñai, lao ñoäng, vaät tö, söï giaùm saùt vaø moät phaàn lôïi nhuaän caàn thieát ñeå taïo ra söï höõu ích cuûa taøi saûn.
Laø chi phí saûn xuaát.
Trong moät soá ñieàu kieän, chi phí coù theå laø moät phöông caùch tieän lôïi ñeå ño löôøng giaù trò.
Nhöõng yeáu toá ñeå xaùc ñònh giaù trò cuûa taøi saûn
Coù nhieàu yeáu toá aûnh höôûng ñeán vieäc xaùc ñònh giaù trò cuûa taøi saûn, coù theå phaân thaønh moät soá yeáu toá sau:
Caùc yeáu toá kinh teá
Giaù trò taøi saûn phuï thuoäc vaøo moái quan heä cung vaø caàu, ôû treân thò tröôøng, cuõng nhö phuï thuoäc vaøo söï co daõn – ñaøn hoài cuûa cung vaø caàu.
Caùc yeáu toá vaät chaát
Giaù trò vaät chaát phuï thuoäc vaøo:
Ñòa ñieåm treân ñoù coù taøi saûn: Khaû naêng sinh lôøi cuûa ñòa ñieåm caøng cao thì giaù trò cuûa taøi saûn caøng cao.
Khu vöïc moâi tröôøng: taøi saûn ñaát ñai nhaø cöûa ôû thaønh phoá thì coù giaù gaáp nhieàu laà so vôùi noâng thoân.
Caùc ñaëc ñieåm veà vò trí vaø caùc coâng trình xaây döïng: taøi saûn ñaát ñai nhaø cöûa ôû vaøo vò trí thuaän lôïi cho sinh hoaït vaø kinh doanh thì coù khaû naêng sinh lôïi lôùn vaø giaù trò cao.
Caùc yeáu toá veà tình traïng phaùp lyù vaø phaùp luaät
Caùc yeáu toá taùc ñoäng ñeán vieäc xaùc ñònh giaù trò taøi saûn thoâng qua caùc nhaân toá sau:
Xaùc ñònh quyeàn sôû höõu cuûa taøi saûn laø chuû sôû höõu hay thueâ.
Caùc tình traïng veà quyeàn lôïi ñoái vôùi taøi saûn.
Döï dònh vaø söï kieåm soaùt hôïp phaùp ñoái taøi saûn.
Caùc yeáu toá khaùc
Caùc yeáu toá khaùc taùc ñoäng ñeán giaù trò taøi saûn, goàm coù:
Caùc quan heä lòch söû cuûa taøi saûn.
Nhöõng aûnh höôûng cuûa xaõ hoäi hoïc vaø taâm lyù hoïc taùc ñoäng ñeán vieäc ñònh giaù taøi saûn.
Söï khaùc nhau giöõa thaåm ñònh giaù vaø phaân tích ñaàu tö
Thaåm ñònh giaù baát ñoäng saûn laø:
Laøm coá ñònh moät möùc giaù, bao goàm vieäc öôùc tính giaù trò thò tröôøng môû hay döï ñoaùn möùc giaù baùn coù nhieàu khaû naêng nhaát.
Ñaùnh giaù möùc giaù maø taïi ñoù moät taøi saûn coù khaû naêng baùn ñöôïc neáu ñöa vaøo chaøo baùn ôû thò môû.
Trong khi tieán haønh thaåm ñònh caàn phaûi caân nhaéc nhöõng ñieàu kieän cuûa thò tröôøng thònh haønh. Loaïi boû nhöõng aûnh höôûng ñaëc bieät töø caû ngöôøi baùn laãn ngöôøi mua. Khi ñoù thaùi ñoä nhaän thöùc veà thò tröôøng cuûa ngöôøi thaåm ñònh laø raát quan troïng.
Phaân tích ñaàu tö:
Phaân tích ñaàu tö laø söï öôùc tính moät ñaàu tö khoâng caàn thieát döïa treân cô sôû thò tröôøng . Öôùc tính ñaàu tö ñoái vôùi moät caù nhaân coù caân nhaéc ñeán nhöõng hoaøn caûnh ñaëc bieät cuûa ngöôøi ñoù, trong khi ñoù caùc nhaän thöùc veà thò tröôøng laø khoâng caàn thieát cho vieäc phaân tích ñaàu tö.
Phaân tích ñaàu tö coù theå döôùi hình thöùc moät söï ñaùnh giaù, hay moät tyû leä laõi treân toaøn boä voán ñaàu tö.
Vai troø, nhieäm vuï vaø phaåm chaát caàn thieát ñoái vôùi nhaø thaåm ñònh giaù
Vai troø vaø nhieäm vuï cuûa nhaø thaåm ñònh giaù
Caùc ñaëc tröng tieâu bieåu coâng vieäc cuûa nhaø thaåm ñònh giaù laø:
Xaùc ñònh giaù trò thò tröôøng cuûa taøi saûn.
Caùc nhaø thaåm ñònh giaù ñöôïc ñaøo taïo cho yeâu caàu ñònh giaù caùc taøi saûn, ñaëc bieät ñoøi hoûi nhaø thaåm ñònh giaù caàn thieát phaûi coù söï hieåu bieát vaø thaønh thaïo veà moái quan heä phaùp lyù ñoái vôùi taøi saûn, veà kyõ thuaät xaây döïng, veà caùc ñaëc tính noåi baät vaø duy nhaát ñeå phuïc vuï cho vieäc xaùc ñònh ñöôïc giaù trò taøi saûn. Do ñoù moät ngöôøi khoâng phaûi chuyeân nghieäp seõ khoâng coù khaû naêng ñeå ñaùnh giaù vaø thaáu hieåu ñöôïc.
Laø ngöôøi coá vaán cho caùc nhaø ñaàu tö.
Thaåm ñònh giaù vaø caùc baùo caùo thaåm ñònh laø nhaèm cung caáp cho ngöôøi khaùc söû duïng (khoâng phaûi laø caùc nhaø thaåm ñònh söû duïng), nhö laø moät cô sôû giuùp hoï ra caùc quyeát ñònh lieäu coù neân haønh ñoäng hay khoâng, ví duï lieäu coù neân mua hay khoâng mua, cho vay hay khoâng cho vay, mua hay phaùt trieån…
Thaåm ñònh giaù aûnh höôûng ñeán nhöõng quyeát ñònh lieân quan ñeán toång soá tieàn lôùn. Vì vaäy, moãi moät coâng vieäc thaåm ñònh laø moät döï aùn nghieân cöùu caàn söï thaän troïng vaø kyû naêng chuyeân nghieäp.
Do caùc ñaëc tröng treân maø nhaø thaåm ñònh giaù coù moät traùch nhieäm lôùn ñoái vôùi coäng ñoàng xaõ hoäi, ñoøi hoûi hoï phaûi coù ñaïo ñöùc vaøo tinh thaàn traùch nhieäm phaùp lyù chuyeân nghieäp cao.
Nhöõng phaåm chaát caàn thieát ñoøi hoûi ñoái vôùi moät nhaø thaåm ñònh giaù
ÔÛ nhieàu nöôùc coù quy ñònh phaùp lyù cuï theå ñoái vôùi nhöõng ngöôøi haønh ngheà thaåm ñònh giaù. Noùi chung, nhaø thaåm ñònh phaûi laø ngöôøi coù haïnh kieåm toát vaø chöùng minh ñöôïc raèng:
Hoï ñaõ coù baèng ñaïi hoïc thích hôïp hoaëc coù baèng chuyeân moân sau ñaïi hoïc, vaø ít nhaát ñaõ coù kinh nghieäm tích luõy qua hai naêm coâng taùc. Ñoàng thôøi hoï chöùng minh ñöôïc hoï ñaõ duy trì vaø naâng cao kieán thöùc chuyeân moân hoï thoâng qua vieäc thöôøng xuyeân theo caùc chöông trình ñaøo taïo;
Hoï coù kieán thöùc vaø kinh nghieäm trong vieäc ñaùnh giaù caùc taøi saûn coá ñònh ôû ñòa phöông vaø phaân loaïi taøi saûn;
Hoï ñaùp öùng caùc yeâu caàu veà phaùp lyù, quy ñònh, ñaïo ñöùc vaø giao keøo hôïp ñoàng coù lieân quan ñeán coâng vieäc.
Hoï coù khaú naêng boài thöôøng ngheà nghieäp thích ñaùng ñoái vôùi traùch nhieäm phaûi gaùnh chòu lieân trong moãi söï vieäc.
Caùc toå chöùc thaåm ñònh giaù quoác teá nhö Uûy ban chuaån möïc thaåm ñònh giaù quoác teá (IVSC), Hieäp hoäi nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù chaâu Aâu (TEGOVA), Hieäp hoäi thaåm ñònh giaù chaâu AÙ (AVA) cho raèng trong cac nöôùc khoâng coù trình ñoä hoïc vaán thích hôïp, thì chaáp nhaän moät nhaø thaåm ñònh giaù cuûa nöôùc ñoù phaûi traõi qua kinh nghieäm ít nhaát 7 naêm coâng taùc, vaø:
Ñöôïc ñaøo taïo ñaày ñuû, hoaëc
Laø thaønh vieân cuûa cô quan chuyeân nghieäp ñöôïc coâng nhaän coù lieân quan tôùi thaåm ñònh giaù taøi saûn coá ñònh, hoaëc:
Ñöôïc chæ ñònh bôûi toøa aùn hoaëc moät cô quan coù thaåm quyeàn khaùc töông ñöông, vaø
Hoï ñaõ duy trì vaø naâng cao kieán thöùc ngheà nghieäp chuyeân moân, ñaït döôïc baèng kinh nghieäm thöïc tieãn vaø baèng caùch tham gia chöông trình ñaøo taïo thích hôïp.
ÔÛ moät soá nöôùc hieän nay vaãn coøn nhöõng haïn cheá veà phaùp lyù hoaëc taäp quaùn khaùc nhau ñoái vôùi vieäc caáp chöùng chæ hoaëc caáp giaáy pheùp haønh ngheà cho caùc nhaø thaåm ñònh giaù.
Quan ñieåm chung treân theá giôùi hieän nay laø caàn phaûi coù ít nhaát 3 naêm giaùo duïc vaø ñaøo taïo chuyeân moân ñeå ñaït ñöôïc trình ñoä caàn thieát cho ngheà thaåm ñònh giaù. Vaø nhaø thaåm ñònh giaù phaûi coù phaåm chaát sau:
Coâng baèng vaø noå löïc laøm vieäc heát söùc mình.
Tinh thoâng nghieäp vuï
Coù naêng löïc, theo òp vôùi söï phaùt trieån môùi veà lyù thuyeát, thöïc teá vaø caùc kyõ thaät ñaùnh giaù, ñieàu kieän phaùp lyù môùi.
Coù ñaïo ñöùc, laøm vieäc vôùi tinh thaàn khaùch quan, giöõ bí maät, coù tinh thaàn traùch nhieäm cao ñoái vôùi khaùch haøng.
Ñaêng kyù caùc nhaø thaåm ñònh giaù
Taát caû caùc nhaø thaåm ñònh giaù muoán hoaït ñoäng ñeàu phaûi ñöôïc ñaêng theo ñaïo luaät ban naønh ôû moãi nöôùc.
Thoâng thöôøng, ngöôøi muoán ñöôïc ñaêng kyù phaûi coù baèng caáp veà ngheà thaåm ñònh giaù, phaûi traõi qua laøm vieäc hai naêm döôùi moät nhaø thaåm ñònh giaù ñaõ ñöôïc ñaêng kyù, vaø vöôït qua ñöôïc cuoäc kieåm tra veà naêng löïc ngheà nghieäp. Sau khi ñaït ñöôïc caùc ñieàu treân, anh ta ñöôïc ñaêng kyù vaø coù theå hoaït ñoäng nhö moät nhaø thaåm ñònh giaù trong chính phuû hoaëc khu vöïc tö nhaân, trong coâng ty hoaëc ôû caùc tröôøng ñaïi hoïc.
Baûo veä khaùch haøng
Vieäc ñaêng kyù caùc nhaø thaåm ñònh giaù laø ñeå ñaûm baûo raèng khi thueâ caùc nhaø thaåm ñònh giaù trong hoaït ñoäng cuûa hoï seõ coù ñöôïc dòch vuï toát nhaát. Neáu khaùch haøng khoâng haøi loøng vôùi dòch vuï ñöôïc cung caáp, hoaëc thaáy ngöôøi thaåm ñònh giaù laøm vieäc caåu thaû thì hoï coù theå phaûn aùnh vôùi Hoäi ñoàng thaåm ñònh giaù ñeå coù bieän phaùp kyû luaät. Hoäi ñoàng coù bieän phaùp kyû luaät. Hoäi ñoàng coù theå xöû lyù nhöõng haø thaåm ñònh ñaõ ñöôïc ñaêng kyù neáu hoï khoâng tuaân theo ñaày ñuû nhöõng quy ñònh veà ñaïo ñöùc.
Baûo veä nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù ñaõ ñöôïc ñaêng kyù
Chæ coù nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù ñaõ ñöôïc ñaêng kyù môùi ñöôïc quyeàn thaåm ñònh giaù vaø thu leä phí. Neáu coù moät ai ñoù khoâng phaûi laø nhaø thaåm ñònh giaù coù ñaêng kyù maø tieán haønh thaåm ñònh giaù vaø thu leä phí, thì ngöôøi ñoù bò coi laø vi phaïm ñaïo luaät veà thaåm ñònh giaù, vaø seõ bò xöû lyù theo phaùp luaät.
Caáp ñoä hoaït ñoäng cuûa thaåm ñònh giaù
Trong coâng taùc thaåm ñònh giaù coù 3 caáp ñoä hoaït ñoäng
Caáp ñoä ñaàu tieân – quaàn chuùng noùi chung
Nhöõng ngöôøi söû duïng, sôû höõu vaø ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn cho söï caàn thieát cuûa coâng vieäc kinh doanh vaø ôû caù nhaân. Caùc quyeát ñònh veà hoûi giaù vaø theá chaáp, caùc hôïp ñoàng cho thueâ, caùc chöông baûo hieåm, caùc döï tính veõ maåu laïi, caùc döï aùn khoâi phuïc hoaëc hieän ñaïi hoùa… vaø caùc hoaït ñoäng khaùc ñoøi hoûi moät soá tieàn lôùn.
Caù nhaân nhöõng ngöôøi naøy coù töï quyeát ñònh, nhöng seõ khoâng coù lôïi neáu nhö ngöôøi naøy khoâng ñöôïc ñaøo taïo chính quy, khaû naêng vaø naêng löïc coù haïn cuûa ngöôøi ñoù coù theå trôû thaønh moät vaán ñeà. Thoâng thöôøng thì khoâng caàn thieát ñeán vieäc thaåm ñònh giaù chính thöùc, nhöng trong nhieàu tröôøng hôïp, ñaëc bieät khi coùlieân quan ñeán beân thöù ba thì caàn thieát ñeán hoaït ñoäng thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp.
Caáp ñoä thöù hai – nhöõng ngöôøi trong ngheà veà baát ñoäng saûn
Caáp ñoä naøy lieân quan ñeán nhöõng ngöôøi trong ngheà veà baát ñoäng saûn noùi chung, chaúng haïn nhö nhöõng ngöôøi baùn haøng, nhöõng nhaø ñaàu tö, nhöõng ngöôøi phaân phoái nhoû, nhöõng nhaø xaây döïng, nhöõng nhaø quaûn lyù taøi saûn.
Nhöõng ngöôøi naøy coù theå khoâng phaûi laø nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp, tuy nhieân hoï giaûi quyeát vaán ñeà lieân quan ñeán tôùi baát ñoäng saûn nhö laø moät phaàn coâng vieäc cuûa hoï. Thoâng thöôøng hoï ñöôïc hoûi yù kieán veà trò giaù baát ñoäng saûn vaø roõ raøng laø hoï ñöa ra yù kieán phuï thuoäc vaøo trình ñoä giôùi haïn cuûa hoï. Hoï phaûi nhaän thöùc haïn cheá cuûa hoï ñeå nhaän bieát nhöõng tröôøng hôïp maø trong ñoù hoï khoâng coù naêng löïc vaø trình ñoä ñeå laøm. Trong nhöõng tröôøng hôïp ñoù, hoï neân yeâu caàu nhaø thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp.
Caáp ñoä thöù ba – nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù chuyeân ngieäp
ÔÛ haàu heát caùc nöôùc, nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù laø nhöõng ngöôøi coù ñuû tö caùch veà kieán thöùc, veà kyõ naêng ngheà nghieäp vaø tính lieâm chính. Hoï laø nhöõng ngöôøi chuyeân nghieäp ñöôïc boå nhieäm vaø thuoäc caùc toå chöùc chuyeân nghieäp. ÔÛ nhieàu nöôùc coù quy ñònh phaùp luaät, coâng nhaän nhöõng ngöôøi coù ñuû trình ñoä ñeå ñöôïc boå nhieäm hôïp phaùp laø “Nhaø thaåm ñònh ñaõ ñaêng kyù”, “Nhaø thaåm ñònh ñaõ tuyeân theä”, “Nhaø thaåm ñònh ñaõ ñöôïc pheâ duyeät”.
ÔÛ Austrialia trong nhöõng naêm qua coù hai nhoùm hoaït ñoäng thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp trong khu vöïc coâng coäng vaø khu vöïc tö nhaân. Trong nhöõng naêm sau söï phaân bieät ranh giôùi giöõa hai khu vöïc ñaõ giaûm do hoaït ñoäng tö nhaân hoùa cuûa chính phuû. Nhöõng lónh vöïc chung cuûa hoaït ñoäng chuyeân nghieäp bao goàm:
Nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù trong khu vöïc coâng coäng: bao goàm vieäc ñaùnh giaù boài thöôøng, thueá ñaát, thueá tem vaø quaø taëng, thueá thu nhaäp, vay nôï cuûa chính phuû vaø nhöõng vieäc thaåm ñònh giaù theo luaät khaùc.
Nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù tö nhaân: cho mua vaø baùn, cho vay theá chaáp, nhöõng phaân tích khaû thi, söï phaùt trieån ñaát ñai, baùo caùo taøi chính cuûa baûng caân ñoái vaø kieåm tra caùc thaåm ñònh giaù theo luaät.
Thöïc teá cuûa heä thoáng kinh teá hieän ñaïi ñaõ laøm cho hoaït ñoäng haèng ngaøy cuûa caùc nhaø thaåm ñònh giaù thuoäc hai khu vöïc coäng vaø tö nhaân trôû neân töông ñöông nhö nhau. Khi quoác gia vaø caùc chính quyeàn ñòa phöông chuyeån höôùng vaøo tö nhaân hoùa, chöùc naêng cuûa caù nhaø thaåm ñònh giaù hieän nay gaàn nhö gioáng nhau qua toaøn boä phaïm vi hoaït ñoäng cuûa caû hai khu vöïc.
Phaïm vi cuûa dòch vuï thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp
Nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp coù ñuû tö caùch vaø naêng löïc ñeå haønh ngheà ñònh giaù trong taát caû caùc vaán ñeà veà taøi saûn cho taát caû caùc muïc ñích. Caùc dòch vuï ñoù cuõng ñöôïc thöïc hieän theo caùc yeâu caàu nhö laø chuyeân gia laøm chöùng trong caùc vaán ñeà thaåm ñònh giaù ñaát, vaø trong caùc toøa xeùt xöû khaùc nhau.
Nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù cuõng hoaït ñoäng keát hôïp vôùi caùc coá vaán phaùp luaät, caùc thanh tra, nhöõng nhaø hoaïch ñònh vaø phaùt trieån thaønh phoá, ñöa ra lôøi khuyeân veà caùc döï aùn phaùt trieån, caùc vaán ñeà kinh teá cuûa döï aùn xaây döïng coâng ty, thaønh laäp coâng ty,…
Nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù cuõng ñöôïc chính quyeàn ñòa phöông vaø lieân bang thueâ thaåm ñònh giaù taøi saûn cho vieäc ñaùnh thueá. Hoï cuõng lieân quan ñeán caùc vuï khieáu naïi veà thaåm ñònh giaù, thay maët cho caùc chuû sôû höõu taøi saûn.
Naêng löïc cuûa ngöôøi thaåm ñònh giaù
Nhieäm vuï cuûa ngöôøi thaåm ñònh giaù laø xaùc ñònh giaù thò tröôøng cuûa taøi saûn. Thaåm ñònh giaù ñaàu tieân laø phaûi theå hieän yù kieán quan ñieåm, khoâng phaûi chæ laø töôøng trình söï vieäc. Vieäc theå hieän quan ñieåm chæ coù giaù khi coù lyù do xaùc ñaùng. Nhöõng böôùc daãn tôùi vieäc thaåm ñònh giaù phaûi loâgic, vaø moïi chöùng ._.côù cuûa thaåm ñònh giaù phaûi tìm caùch ghi cheùp ñuùng möïc vaø giöõ laïi nhöõng hoà sô vaø baûn sao baùo caùo cuoái cuøng cho khaùch haøng. Nhöõng böôùc ñi loâgic vaø kieåm tra thöïc teá laø moái quan heä taâm chính cuûa nhaø thaåm ñònh giaù.
Naêng löïc cuûa nhaø thaåm ñònh giaù coù theå ñöôïc ñaùnh giaù baèng khaû naêng cuûa hoï chöùng minh vieäc thaåm ñònh giaù cuûa hoï laø chính xaùc, vaø khaû naêng giaûi trình khi hoï ñöôïc trieäu taäp ñeán tröôùc toøa aùn hay baát kyø ôû nôi naøo khaùc. Ngöôøi thaåm ñònh giaù coù kieán thöùc uyeân thaâm veà taát caû caùc yeáu toá thuoäc veà thaåm ñònh giaù trò taøi saûn, vaø coù ñaày ñuû baèng caáp vaø kyõ naêng ngheà nghieäp chuyeân moân. Söï chính xaùc trong coâng vieäc cuûa anh ta laø ñaùng tin caäy, thoâng thöôøng trong nhieàu tröôøng hôïp khoâng caàn phaûi kieåm tra laïi.
Vai troø cuûa thaåm ñònh giaù trong moâi tröôøng kinh teá môùi
Vai troø cuûa nhaø thaåm ñònh giaù ñaõ phaùt trieån lôùn maïnh trong nhöõng naêm gaàn ñaây. Moâi tröôøng kinh teá môùi coù nhu caàu lôùn lao cho dòch vuï thaåm ñònh giaù.
Ngaøy nay trong thôøi ñaïi maù vi tính, kinh teá tinh vi phöùc taïp ñoøi hoûi moät nguoàn döõ lieäu thöïc teá lieân tuïc. Nhöõng nhaø thaåm ñònh giaù ñöôïc coâng nhaän treân khaép theá giôùinhö nhöõng nhaø cung caáp soá lieäu taøi saûnñoäc laäp trong caû hai khu vöïc nhaø nöôùc vaø tö nhaân. ÔÛ caû hai khu vöïc naøy taøi aûn ñeàu phaûi ñöôïc ñaêng kyù vaø xaùc ñònh veà soá löôïng vaø giaù trò.
Muïc tieâu cuûa nhaø thaåm ñònh giaù
Khi coù yeâu caàu öôùc tính giaù trò, loaïi giaù trò caàn tìm phaûi ñöôïc xaùc ñònh ngay töø ñaàu. Giaù trò xaùc ñònh coù theå laø giaù thò tröôøng, giaù trò thay theá, giaù theo phaùp luaät, giaù trò saûn xuaát , giaù theá chaáp, giaù trò baûo hieåm, giaù boài thöôøng. Söï khaùc bieät trong soá caùc thuaät ngöõ ñöôïc mieâu taû trong coâng taùc thaåm ñònh giaù ban haønh trong moãi nöôùc, hoaëc ñöôïc xaùc ñònh trong tieâu chuaån thaåm ñònh giaù do Uûy ban tieâu chuaån thaåm ñònh giaù quoác teá (IVSC) ban haønh söû duïng treân toaøn caàu.
Söï ñònh giaù coù theå ñöôï yeâu caàu trong raát hieàu tröôøng hôïp. Danh saùch lieät keâ döôùi ñaây khoâng phaûn aùnh taát caû caùc muïc ñích söû duïng cuûa thaåm ñònh giaù, maø noù chæ ra moät soá maåu cuûa nhöõng hoïat ñoäng cuûa thaåm ñònh giaù chuyeân nghieäp.
Söï chuyeån nhöôïng quyeàn sôû höõu
Ñeå hoå trôï cho ngöôøi mua ñaët giaù chaøo haøng
Ñeå hoå trôï ngöôøi baùn quyeát ñònh giaù baùn coù theå chaáp nhaän ñöôïc.
Ñeå thieát laäp cô sôû cho söï trao ñoåi taøi saûn thöïc söï
Ñeå thieát laäp cô sôû cho söï coâng nhaän hoaëc hôïp nhaát quyeàn sôû höõu cuûa nhieàu taøi saûn.
Ñeå xaùc ñònh ñieàu kieän cuûa giaù baùn cho doanh vuï döï ñònh.
Taøi chính vaø tính duïng
Ñeå öôùc tính giaù trò cuûa vaät ñaûm baûo theá chaáp ñaõ ñöôïc ñöa ra cho ñeà nghò vay theá chaáp.
Ñeå cung caáp cho nhaø ñaàu tö cô sôû hôïp lyù ñeå quyeát ñònh mua theá chaáp baát ñoäng saûn, Traùi phieáu hoaëc caùc loaïi chöùng khoaùn khaùc.
Ñeå taïo cô sôû quyeát ñònh ñeå ñaûm baûo moät khoaûn vay veà baát ñoäng saûn.
Söï boài thöôøng cho vieäc mua cöôõng böùc
Ñeå öôùc tính giaù thò tröôøng tröôùc khi mua.
Ñeå öôùc tính giaù thò tröôøng cuûa phaàn coøn laïi, sau khi mua.
Ñeå thieát laäp caùc ñeàn buø ñoái vôùi taøi saûn.
Nhöõng vaán ñeà veà thueá
Ñeå öôùc tính giaù trò ñònh möùc thueá
Ñeå taùch taøi saûn thaønh nhöõng khoaûn muïc khaáu hao nhö laø caùc phaàn coâng trình xaây döïng, vaø khoaûn muïc khoâng khaáu hao nhö laø ñaát ñai, vaø ñeå öôùc tính möùc khaáu hao ñöôïc aùp duïng.
Coá vaán ñaàu tö vaø ra quyeát ñònh
Ñaët caùc ñieàu khoaûn cho thueâ.
Xaùc ñònh tính khaû thi cuûa moät coâng trình xaây döïng hoaëc moät chöông trình ñaøo taïo.
Giuùp caùc coâng ty vaø beân thöù ba mua nhaø ñeå chuyeån nhöôïng cho nhöõng ngöôøi laøm coâng.
Phuïc vuï nhu caàu cuûa nhöõng ngöôøi baûo hieåm, vaø nhöõng ngöôøi quaûn lyù chính saùch. Taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho söï hôïp nhaát caùc coâng ty baèng caùch ñaùnh giaù giaù trò taøi saûn.
Öôùc tính ghía trò thanh lyù cho vieäc baùn baét buoäc hoaëc baùn ñaáu giaù.
Coá vaán cho khaùch haøng baèng vieäc xem xeùt caùc muïc tieâu ñaàu tö cho hoï, söï löïa choïn, nhöõng nguoàn löïc, caùc haïn cheá, vaø thôøi gian bieåu cho hoaït ñoäng cuûa hoï.
Khuyeân caùc UÛy ban vuøng, toøa aùn vaø caùc nhaø hoaïch ñònh thaønh phoá veà nhöõng taùc ñoäng coù theå xaûy ra cuûa aønh ñoäng döï ñònh.
Laøm troïng taøi giöõa caùc ñoái thuû.
Xaùc ñònh xu höôùng cung caàu treân thò tröôøng.
Khaúng ñònh vò theá cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Thaåm ñònh giaù cho caùc muïc ñích chính quyeàn.
Duø ñeå mua, baùn, thueâ möôùn hoaëc cho caùc muïc ñích coâng ñoàng,caùc giao dòch veà taøi saûn cuûa khu vöïc chính quyeàn ñeàu ñoøi hoûi möùc ñoä chuyeân moân gioáng nö caùc nôi khaùc treân thò tröôøng. Söï kheùo leùo trong vieäc ra quyeát ñònh ñuùng ñaén seõ phuï thuoäc vaøo söï hieåu bieát toaøn veïn caùc khuynh höôùng hieän haønh, veà luaät phaùp vaø caùc vaán ñeà nhö laø danh laø danh saùch di tích lòch söû vaø caùc ñòa chæ bò oâ nhieãm.
Baùo caùo taøi chính
Caùc chính quyeàn ñang chòu aùp löïc ngaøy caøng taêng ñeå ñaûm baûo caùc taøi saûn ñeàu ñöôïc söû duïng moät caùch coù hieäu quaû. Caùc cô quan chính quyeàn chòu traùch nhieäm veà thaønh tích hoaït ñoäng cuûa hoï baèng caùch so saùnh vôùi caùc cô quan khaùc vaø caùc ñôn vò tö nhaân. Vieäc thöïc hieän phöông phaùp keá toaùn tích luõy ñoøi hoûi phaûi coù soå ghi taøi saûn chính xaùc, phöông phaùp thaåm ñòn giaù thích hôïp vaø söï caàn thieát phaûi theo ñuùng caùc yeâu caàu cuûa vieäc kieåm toaùn.
Thu mua cöôõng böùc
Caùc thöông löôïng trong vieäc thu mua cöôõng böùc Ñöôïc thöïc hieän vôùi söï hieåu bieát ñaày ñuû veà caùc luaät leä lieân quan. Caàn phaûi xem xeùt ñeán söï chia caét, söï toån thöông tình caûm vaø caùc giaù trò ñaëc bieät ñoái vôùi chuû nhaân. Hieãn nhieân laø vieäc naøy coù theå daãn ñeán söï kieän tuïng, vaø ñieàu quan troïng laø caàn phaûi coù yù kieán cuûa chuyeân gia ñeå ñaûm baûo quan nieäm veà “caùc ñieàu kieän coâng baèng hôïp lyù” ñöôïc duy trì, vaø söï baûo veä quyeàn lôïi cuûa ngöôøi chuû sôû höõu ñöôïc höõu hieäu.
Caùc muïc ñích ñaùnh thueá
Khi xaùc ñònh giaù trò cho muïc ñích duøng ñeå ñaùnh thueá, ñieàu quan troïng laø vaên kieän ñònh giaù phaûi ñöôïc soaïn thaûo theo ñuùng caùc luaät leä thích hôïp. Caùc ñònh nghóa cuûa giaù trò caàn phaûi ñöôïc hieåu vaø thi haønh moät caùch ñoàng nhaát. Ñeå ñaït ñöôïc hieåu quaû vaø söï coâng baèng, vaên kieän ñònh giaù caàn phaûi ñöôïc soaïn thaûo theo kyõ thuaät ñònh giaù môùi nhaát.
Thaåm ñònh ñeå thueâ möôùn
Haàu nhö baát cöù toå chöùc naøo, vaøo moät luùc naøo ñaáy, cuõng coù lieân quan ñeán vieäc thueâ möôùn, duø laø vôùi tö caùch laø ngöôøi thueâ hay ngöôøi chuû. Coù theå laø vieäc söû duïng coù tính thöông maïi, kyõ ngheä hay gia cö nhö treân thò tröôøng thue möôùn thoâng thöôøng, hoaëc vôùi moät cô sôû coù coâng duïng ñaëc bieät naøo ñoù treân thò tröôøng khoâng coù caùi töông töï.
Ngaøy nay thò tröôøng ngaøy caøng trô ûneân phöùc taïp, ngöôøi thueâ vaø ngöôøi chuû caàn phaûi coù söï coá vaán cuûa chuyeân gia ñeå coù ñöôïc vò trí toát nhaát trong vieäc thöông löôïng, soaïn thaûo vaø dieãn giaûi hôïp ñoàng vaø so saùnh caùc ñeà nghò.
Caùc quyeát ñònh caàn phaûi ñöôïc ñaït ñeán khoâng nhöõng vaøo luùc baét ñaàu hôïp ñoàng, maø coøn vaøo luùc taùi xeùt hôïp ñoàng luùc thi haønh caùc söï löïa choïn. Taát caû caùc chuyeän naøy ñeàu coù theå daãn ñeán vieäc kieän tuïng. Do ñoù, caàn phaûi coù khaû naêng chuyeân moân ñeå giaûi quyeát.
Nhöõng loaïi vaán ñeà coù theå naûy sinh ra laø:
Söï so saùnh giöõa giaù thueâ ñeà nghò cho nhöõng cô sôû ñang xem xeùt vôùi giaù thueâ phoå bieán treân thò tröôøng.
Aûnh höôûng cuûa caùc khuynh höôùng treân thò tröôøng
Söï hieåu bieát toaøn veïn caùc ñieàu khoaûn hôïp ñoàngseõ coù aûnh höôûng ñeán giaù caû thueâ möôùn. Noùi roäng ra töø nhöõng vaán ñeà ñôn giaûn nhö traùch nhieäm chi tieàn theâm cho nhöõng trang bò theâm, taùc ñoäng cuûa nhöõng ñieàu khoûan cuûa söï phuïc hoài.
Khaû naêng so saùnh nhöõng ñeà nghò thueâ gioáng nhau, coù theå bao goàm thôøi haïn thueâ khaùc nhau, caùc khuyeán khích nhö laø moät giai ñoaïn thueâ khoâng phaûi traû phí, vieäc gaén theâm trang thieát bò, hay laø söï coá ñònh giaù maëc duø coù bieán ñoäng cuûa thò tröôømg beân ngoøai.
Moät neàn taûng vöõng chaéc vaø coâng baèng cho vieäc aán ñònh giaù thueâ cho nhöõng taøi saûn coù muïc ñích ñaëc bieät.
Moät phöông phaùp thoáng nhaát treân toaøn quoác cho taát caû caùc coâng taùc ñòng giaù.
Caùc baùo caùo bao haøm quaù trình söï vieäc, lyù do vaø caùc baèng chöùng ñeå giuùp cho vieäc thöông löôïng vaø ra quyeát ñònh.
Thaåm ñònh giaù cho maùy moùc thieát bò.
Khi xem xeùt giaù trò taøi saûn cho caùc muïc ñích laøm baùo caùo taøi chính, baûo hieåm hoaëc thueá khoùa, ñieàu huû yeáu laø söï ñònh giaù maùy moùc vaø thieát bò phaûi chính xaùc vaø caäp nhaät hoùa vaø ñaùp öùng caùc tieâu chuaån keá toaùn. Caùc nguyeân taéc laø gioáng nhau duø laø thuoäc chính quyeàn; caùc toå chöùc hay cô quan coâng quyeàn hoaëc thuoäc lónh vöïc tö nhaân.
Söï ñònh giaù caùc taøi saûn ñoøi hoûi soå saùch ghi taøi saûn phaûi coù ñaày ñuû chi tieát, phaûi ñöôïc caäp nhaät vaø ñöïôc xaùc nhaän moät caùch ñoàng nhaát.
Thaåm ñònh giaù ñeå baûo hieåm
Vieäc quaûn lyù ruûi ro caøng trôû neân quan troïng vì caùc toå chöùc kinh doanh noùi chung thöôøng hay phaûi ñoái phoù vôùi khaû naêng coù theå bò thöa kieän, hoaëc nhöõng tröôøng hôïp quyõ ñeå thay theá caùc taøi saûn coù theå bò söû duïng cho caùc muïc ñích khaùc öu tieân hôn. Ñieàu naøy coù xaûy ra gioáng nhau trong caû hai lónh vöïc coâng vaø tö.
Trong quaù khöù, caùc chi phí lòch söû thöôøng taêng hay giaûm moät caùch tuøy tieän, coù ñuû cho muïc ñích baûo hieåm. Tuy nhieân ñieàu naøy coù theå daãn ñeán vieäc baûo hieåm döôùi möùc neáu laáy trung bình cuûa caùc ñieàu khoaûn hôïp ñoàng. Thí duï trong thöôøng hôïp caùc coâng thình xaây döïng, caùc chi phí coù theå khoâng bao goàmcaùc ñieàu khoaûn laøm taêng giaûm khoái löôïng, vieäc phaù dôû vaø di chuyeån doïn deïp hieän tröôøng, caùc phí ngheà nghieäp vaø chaäm cheã trong vieäc caáp giaáy pheùp, taát caû caùc ñieàu naøy coù theå coäng theâm 50% vaøo chi phí cô baûn.
Thaåm ñònh giaù cho baùo caùo taøi chính
Hieän ñang coù nhu caàu ngaøy caøng taêng ñoøi hoûi caùc toå chöùc phaûi cung caáp caùc baùo caùo ñaày ñuû hôn veà keát quaû hoaït ñoäng, vaø veà tình hình taøi chính cho chính quyeàn hoaëc cho caùc coå ñoâng. Caùc toå chöùc ñang bò thaùch thöùc phaûi so saùnh thaønh tích hoaït ñoäng taøi chính vôùi nhöõng tieâu chuaån cuûa giôùi thöông maïi. Thaønh tích hoaït ñoäng trong lónh vöïc naøy coù theå laøm cho caùc toå chöùc khu vöïc coâng coäng ñöôïc giöõ laïi, hôïp lyù hoùa hoaëc thöông maïi hoùa.
Thaåm ñònh giaù ñaàu tö vaø danh saùch voán ñaàu tö
Söï hoaït ñoäng cuûa caùc taøi saûn ngaøy caøng trôû neân thieát yeáu cho töông lai cuûa caùc toå chöùc, duø laø döôùi hình thöùc lôïi töùc tröïc tieáp treân tieàn ñaàu tö, caùc giaù trò trong baûn quyeát toaùn, hoaëc chi cuûa moät ñôn vò kinh doanh. Ñieàu quan troïng laø noù phaûn aùnh caùc tieàm naêng hieän taïi hay töông lai cuûa chuùng, vaø khi quyeát ñònh söû duïng caùc taøi saûn thì ñaõ bieát roõ caùc haäu quaû coù theå xaûy ra
Nhöõng vaán ñeà coù theå phaùt sinh bao goàm:
Thaåm ñònh giaù voán ñaàu tö
Caùc ngöôøi chuû sôû höõu vaø caùc nhaø ñaàu tö khoâng theá chaáp nhaän lôøi khuyeân suy ñoaùn trong quaù khöù, maø ñoøi hoûi phaûi coù söï phaân tích tyû myû hôn nhieàu ñeå ñi ñeán caùc quyeát ñònh. Baûng caùc doøng tieàn maët hieän taïi laø baét buoäc phaûi coù ñeå ñaùnh giaù khaû naêng phaùt trieån töông lai, cuõng nhö laø nhu caàu phaûi nghieân cöùu caën keõ caùc chieàu höôùng cuûa thò tröôøng. Söï chính xaùc tyû leä laõi noäi boä laø raát quan troïng ñoái vôùi ngöôøi quaûn lyù taøi saûn, laø nhöõng ngöôøi phaûi chòu traùch nhieäm veà nhöõng quyeát ñònh cuûa hoï.
Thaåm ñònh giaù danh saùch voán ñaàu tö
Nhöõng vaán ñeà nguyeân taéc goàm söï ñoàng nhaát cuûa vieäc baùo caùo veà ñònh giaù, vaø söï dieãn giaûi caùc tieâu chuaån keá toaùn cho muïc ñích kieåm toaùn. Ñieàu naøy coù theå xeáp loaïi töø giaù trò thò tröôøng ñeán giaù trò hieän taïi, hay giaù trò söû duïng ñaëc bieät ñoái vôùi nhöôøi chuû sôû höõu. Caùc quyeát ñònh cuõng caàn ñöôïc laøm thöôøng xuyeân vaø bao goàm söï thaåm ñònh giaù danh saùch voán ñaàu tö.
Caùc nghieân cöùu tính khaû thi
Caâu thaønh ngöõ “Baïn laáy ra ñöôïc caùi gì baïn boû vaøo” theå hieän ñöôïc nhöõng vaán ñeà phaùt sinh töø söï nghieân cöùu khaû thi khoâng phaûn aùnh ñöôïc möùc cung vaø caàu trong töông lai, vaø caùc khuynh huôùng cuûa thò tröôøng. Muoán coù quyeát ñònh ñuùng ñaén ñoøi hoûi nhöõng nghieân cöùu khaû thi phaûi giaûi quyeát taát caû moïi khía caïnh cuûa söï phaùt trieån, ñöôïc hoå trôï bôûi caùc phaân tích nhaïy beùn.
Caùc nhaø thaåm ñònh giaù coù ñaày ñuû khaû naêng chuyeân moân ñeå thöïc hieän hieän caùc döï aùn danh saùch voán ñaàu tö lôùn nhaát traûi roäng treân toaøn quoác baét ñaàu töø giai ñoaïn ñaët keá hoaïch cho ñeán khi hoaøn taát. Hoï coù ñaày ñuû thoâng tin vaø tính trung thöïc ñeå coù theå giuùp baïn coù ñöôïc moät quyeát ñònh ñuùng ñaén veà ñaàu tö.
Thaåm ñònh giaù ñeå mua baùn
Ñoái vôùi baát kyø cô sôû kinh doanh naøo, baát ñoäng saûn laø phaàn taøi saûn raát quan troïng. Chuùng cung caáp nôi laøm vieäc, nôi aên ôû hoaëc sinh ra lôïi töùc nhö moät söï ñaàu tö. Khoâmg may laø baát ñoäng saûn thöôøng khoâng linh hoaït, vaø caùc thay ñoåi cuûa caùc tình huoáng beân ngoøai ñoøi hoûi nhöõng quyeát ñònh caàn coù söï nghieân cöùu saâu roäng.
Ñieàu naøy thöôøng aùp duïng cho caùc taøi saûn thuoäc caùc caáp chính quyeàn, caùc cô quan cuûa chính phuû hay cuûa tö nhaân.
Khi coù nhu caàu caàn thieát thay ñoåi, caùc coâng trình xaây döïng seõ trôû neân loãi thôøi, söï môû roäng thaùi quaù caùc cô sôû hieän taïi, vaø söï döï kieán ñaàu tö cuõng thay ñoåi. Caùc cô sôû kinh doanh phaûi ñöa ra nhöõng quyeát ñònh lieân ñeán vieäc mua baùn. Ñaây laø luùc caàn ñeán lôøi khuyeân höõu ích cuûa caùc coá vaán chuyeân nghieäp.
Nhöõng yeáu toá thieát yeáu hoå trôï cho coâng vieäc coá vaán chuyeân nghieäp bao goàm:
Moät kho döõ lieäu lôùn veà mua baùn.
Kieán thöùc vaø söï hieåu bieát veà caùc giaù trò cuûa thò tröôøng lieân quan.
Taùc ñoäng cuûa caùc chieàu höôùng cuûa thò tröôøng töông lai.
Söï hieåu bieát veà muïc ñích maø thaåm ñònh giaù yeâu caàu vaø söï tinh thoâng ngheà nghieäp ñeå choïn ñöôïc caùc nguyeân taéc ñuùng ñaén cho vieäc thaåm ñònh giaù.
Söï hieåu bieát veà caùc taùc ñoäng vaøo giaù trò cuûa vieäc qui hoaïch, veà danh saùch caùc coâng trình coù giaù trò baûo toàn, veà caù giaù trò ñöôïc quan taâm ngaøy caøng nhieàu nhö caùc ñòa ñieåm bò oâ nhieãm.
Moät phöông phaùp thaåm ñònh giaù treân toaøn quoác.
Caùc baùo caùo chöùa ñöïng boái caûnh, laäp luaän vaø caùc baèng chöùng giuùp cho caùc thöông löôïng vaø ñöa ra caùc quyeát ñònh. Lôøi khuyeân cuûa caùc coá vaán seõ ñem laïi vieäc tieát kieäm tieàn baïc, vaø caùc quyeát ñònh ñöôïc ñöa ra rheo lôøi khuyeân nhu vaäy laø hoaøn toaøn ñoäc laäp vaø ñöôïc baûo maät.
Thaåm ñònh giaù cho muïc ñích ñaùnh thueá
Taøi saûn luoân laø yeáu toá cô baûn ñeå taïo ra doanh thu, taøi saûn sôû höõu caøng lôùn thì khaû naêng ñoùng goùp taïo ra doanh thu caøng cao.
Thaåm ñònh giaù cho muïc ñích thueá khoaù cung caáp dòch vuï cho chính phuû qua caùc vaên phoøng thueá vuï trong nhöõng lónh vöïc:
Thueá lôïi töùc.
Thueá coâng ty.
Thueá treân laõi voán.
Thueá tem khi chuyeån nhöôïng taøi saûn.
Thueá thoå traïch.
Thaåm ñònh giaù cho muïc ñích coå phaàn hoùa, tö nhaân hoùa caùc danh nghieäp nhaø nöôùc.
Chính phuû nhieàu nöôùc daõ tieán haønh coâng vieäc coå phaàn hoùa, tö nhaân hoùa caùc danh nghieäp nhaø nöôùc. Thaåm ñònh giaù coù nhieäm vuï tieán haønh thaåm giaù baát ñoäng saûn, bao goàm caùc maùy moùc thieát bò cuûa caùc doanh nghieäp ñeå phuïc vuï cho chuû chöông cuûa chính phuû.
Caùc nhaø thaåm ñònh giaù coøn thöïc hieän coâng vieäc thaåm ñònh giaù ñeå ñaêng kyù coå phaàn môùi cho coâng ty muoán baùn coå phaàn cho coâng chuùng, ñaëc bieät khi baát ñoäng saûn laø boä phaän taøi saûn cuûa coâng ty.
Thaåm ñònh giaù ñoái vôùi vaät ñaûm baûo vay nôï, ñoà caàm coá vaø giaáy nôï
Nhaèm cung caáp cô sôû ñeå cho caùc nhaø thaåm ñònh giaù coù theå thöïc hieän caù hoaït ñoäng thaåm ñònh phuïc vuï cho caùc toå chöùc cho vay, hoaëc caùc toå chöùc thöïc hieän vieäc caáp voán caàn ñöôïc ñaûmbaûo baèng taøi saûn coá ñònh cuï theå, chöù khoâng phaûi laø tín duïng thoâng thöôøng cuûa moät caù nhaân hay moät doanh nghieäp.
Caùc taùc ñoäng chính cuûa thaåm ñònh giaù trong tröôøng hôïp naøy laø:
Ñeå öôùc tính giaù trò cuûa moät vaät ñaûm baûo theá chaáp ñaõ ñöôïc ñöa ra cho ñeà nghò vay theá chaáp.
Ñeå taïo cô sôû cho quyeát ñònh ñeå ñaûm baûo moät khoaûn vay veà baát ñoäng saûn.
Ñeå cung caáp cho nhaø ñaàu tö cô sôû hôïp lyù ñeå quyeát ñònh mua theá chaáp baát ñoäng saûn, traùi phieáu hoaëc caùc loaïi chöùng khoaùn khaùc.
5. Thaåm ñònh giaù cho baùo caùo taøi chính vaø keá toaùn lieân quan.
Nhu caàu xaõhoäi ñang coù aùp löïc ngaøy caøng taêng leân, ñoøi hoûi caùc toå chöùc phaûi söû duïng taøi saûn moät caùch coù hieäu quaû,phaûi cung caáp baùo caùo ñaày ñuû hôn veà keát quaû hoaït ñoäng, vaø veà tình hình taøi chính cho chính quyeàn hoaëc cho caùccoå ñoâng. Caùc toå chöùc ñang bò thaùch thöùc phaûi so saùnh hoaït ñoäng taøi chính vôùi nhöõng tieâu chuaån cuûa giôùi thöông maïi. Caùc cô quan chính quyeàn chòu traùch nhieäm veà thaønh tích hoaït ñoäng cuûa hoï baèng caùch so saùnh vôùi caùc cô quan khaùc vaø vôùi caùc ñôn vò tö nhaân. Thaønh tích hoaït ñoäng trong caùc lónh vöïc naøy coù theå laøm cho caùc toå chöùc khu vöïc coâng coäng ñöôïc giöõ laïi, ñöôïc hôïp lyù hoùa hoaëc thöông maïi hoùa.
Vieäc thieäc hieän phöông phaùp keá toùan tích luõy ñoøi hoûi phaûi coù soå ghi taøi saûn chính xaùc, phöông phaùp thaåm ñònh giaù thích hôïp, vaø söï caàn thieát phaûi ñuùng theo caùc yeâu caàu cuûa vieäc kieåm toaùn.
Nhöõng böôùc thieát yeáu caàn thieát phaûi thöïc hieän ñaùp öùng coù hieäu quaû cho söï kieåm soaùt ngaøy caøng taêng naøy laø:
Nhaän dieän caùc taøi saûn cuûa chính mình vaø caùc nhieäm vuï cuûa chuùng.
Xaùc ñònh giaù cuûa caùc taøi saûn coá ñònh.
Xaùc ñònh xem nhöõng taøi saûn naøy coù ñöôïc söû duïng vôùi vai troø phuïc vuï höõu hieäu cho coäng ñoàng hay khoâng.
Bieát giaù trò toång quaùt cuûa toaøn boä cô sôû kinh doanh.
Caùc cô quan giaûi quyeát toát caùc caâu hoûi naøy caàn ñöôïc chaån bò toát hôn ñeå ñaùp öùng yeâu caàu caïnh tranh cuûa thò tröôøng thöông maïi, suï khaéc khe cuûa phöông phaùp keá toaùn tích luõy vaø baùo taøi chính khaùc.
Quan troïng hôn nöõa laø toång giaù trò cuûa moät toå chöùc, sau khi xaùc ñònh ñöôïc, caàn phaûi ñöôïc phaân tích ra thaønh nhieàu loaïi taøi saûn khaùc nhau. Söï phaân chia ra thaønh nhöõng chöông muïc taøi chính khaùc nhau taøi chính khaùc nhau naøy seõ trôû neân quan troïng trong vieäc xaùc ñònh tyû leä lôïi töùc vaø cô caáu voán ñaàu tö vaø söï söû duïng taøi saûn trong töông lai.
Söï lieân tuïc thaåm ñònh giaù taøi saûn laø caàn thieát cho vieäc:
Theo doõi vaø baùo thaønh tích hoaït ñoäng cuûa boä maùy quaûn lyù.
Ñaët keá hoaïch ñeå söû duïng toát taøi saûn.
Ñaûm baûo söï vöõng chaéc lieân tuïc veà maët taøi chính.
Quyeát ñònh veà höôùng ñi töông lai cuûa caùc toå chöùc veà khu vöïc coâng coäng.
Caùc nhaø thaåmñònh giaù khi tieán haønh thaåmñònh giaù ñoái vôùi vaät ñaûm baûo nôï vay,ñoà caàm coá vaø giaáy nôï,hoï caàn thieát phaûi tuaân theo nhöõng chæ daãn trong tieâu chuaån thöù tö cuûa UÛy ban thaåm ñònh giaù taøi saûn quoác teá (TIAVSC), coù noäi dung nhö sau:
II TIEÂU CHUAÅN THÖÙ 4 CUÛA TIAVSC
Thaåm ñònh giaù ñoái vôùi vaät ñaûm baûo nôï vay, ñoà caàm coá vaø giaáy nôï
1. Môû ñaàu
Tieâu chuaån thöù tö cung caáp cô sôû ñeå cho nhaøthaåm ñònh giaù coù theå thöïc hieän caùc hoaït ñoäng thaåm ñònh phuïc vuï cho caùc toå chöùc cho vay, hoaëc caùc toå chöùc thöïc hieän vieäc caáp voán caàn ñöôïc baûo ñaûm baèng taøi saûn coá ñònh cuï theå chöù khoâng phaûi tín duïng thoâng thöôøng cuûa moät ca ùnhaân hay moät doanh nghieäp. Caùc nhaø thaåm ñònh giaù coù theå coøn tö vaán cho caùc lónh vöïc khaùc, song tieâu chuaån naøy chæ söû duïng cho thaåm ñònh giaù taøi saûn, cho vaät ñaûm baûo nôï,ñoà caàm coá vaø giaáy nôï.
Nhieàu keá hoaïch taøi chính ñaûm baûo bôûi nhöõng taøi saûn cuï theå. Vaät ñaûm baûo cho moät khoaûn vay,ñoà caàm coá hay nhöõng giaáy nôï trong nhöõng quan heä taøi chính khaùc coù theå ñöôïc xaùc ñònh ôû moät möùc ñoä roäng hôn. Trong moät soá tröôøng hôïp giaù trò roøng cuûa moät doanh nghieäp ñöôïc duøng laøm vaät ñaûm baûo ma økhoâng caàn moät taøi saûn cuï theå. Caùc nhaø thaåmñònh giaù thöôøng duøng giaù trò thò tröôøng khi ñaùnh giaù nhöõng taøi saûn cuï theå duøng ñeå ñaûm baûo cho caùc khoaûn vay taøi chính.
Maët duø caùc taøi saûn khaùc nhau veà vò trí, lôïi ích söû duïng,thôøi gian ñaõ söû duïng vaø nhöõng yeáu toá khaùc, nhöõng nguyeân taéc cuûa thaåm ñònh phaûi coù tính thoáng nhaát. Ñieàu quan troïng laø caùc nhaø thaåm ñònh giaù phaûi aùp duïng thoáng nhaát nhöõng nguyeân taéc thaåm ñònh trong phaïm vi khuoân khoå cuûa nhöõng tieâu chuaån naøy, tieán haønh moät caùch khaùch quan vieäc thaåm ñònh phuø hôïp vôùi yeâu caàu vaø hieåu bieát cuûa nhöõng ngöôøi söû duïng keát quaû thaåm ñònh.
2. Phaïm vi
Tieâu chuaån naøy aùp cho taát caû caùc tình huoáng khi maø caùc nhaø thaåm ñònh giaù caàn phaøi tö vaán hoaëc baùo caùo cho nhöõng toå chöùc cho vay hoaëc laø nhöõng ngöôøi cung caáp voán vay khaùc khi maø muïc tieâu cuûa thaåm ñònh giaù coù lieân quan ñeán caùc khoaûn vay, ñoà caàm coá hoaëc giaáy nôï.
THAÅM ÑÒNH GIAÙ TAØI SAÛN BAÁT ÑOÄNG SAÛN
Toång quan veà thò tröôøng taøi saûn
Ñònh nghóa veà baát ñoäng saûn
Baát ñoäng saûn laø moät thuaät ngöõ roäng chæ caùc taøi saûn nhö ñaát troáng, ñaát ñai vaø coâng trình xaây döïng duøng cho caùc muïc ñích cö truù, giaûi trí, noâng nghieäp, coâng nghieäp, kinh doanh vaø thöông maïi.
Baát ñoäng saûn aùm chæ ñeán ñaát ñai vaø taát caû caùc coâng trình xaây döïng moät caùch vónh vieãn treân khu ñaát, bao goàm caû coâng trình phöông tieän coáng raõnh thoaùt nöôùc vaø caùc haïng muïc coâng trình coá ñònh khaùc.
Quyeàn lôïi ñoái vôùi baát ñoäng saûn
Coù nhieàu loaïi hình quyeàn lôïi ñoái vôùi baát ñoäng saûn, döôùi ñaây laø nhöõng loaïi hình phoå bieán nhaát.
Ñoái vôùi ñaát ñai: coù ba loaïi hình chieám giöõ
Sôû höõu vónh vieãn: sôû höõu ñaát ñai ñöôïc ghi nhaän baèng giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu. Ñaây laø hình thöùc sôû höõu cao nhaát.
Thueâ coù hôïp ñoàng. Ñaát thuoäc quyeàn sôû höõu vónh vieãn coù theå ñöôïc ñem cho thueâ daøi haïn hoaëc ngaén haïn.
Quyeàn söû duïng ñaát. Töông töï nhö cho thueâ theo hôïp ñoàng nhöng thöôøng gaén lieàn vôùi hoaït ñoäng naøo ñoù treân vuøng ñaát ñaõ thueâ.
Ñoái vôùi caùc coâng trình treân ñaát ñai
Sôû höõu vónh vieãn. Khi chuû sôû höõu ñaát coøn sôû höõu luoân caùc coâng trình treân vuøng ñaát aáy.
Thueâ coù hôïp ñoàng. khi caùc ñoái taùc thöù ba thueâ caùc coâng trình naèm treân vuøng ñaát aáy.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn
Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø “ñòa ñieåm” taïi ñoù nhöõng ngöôøi mua vaø ngöôøi baùn taùc ñoäng qua laïi laãn nhau.
Ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn thì khoâng coù ñòa ñieåm thò tröôøng chính thöùc, vaø noù ñöôïc theå hieän bôûi con soá cung vaø caàu.
Nhöõng ngöôøi baùn vaø nhöõng ngöôøi mua coù theå cuøng ôû moät ñòa ñieåm cuï theå taïi moät cuoäc baùn ñaáu giaù, hay coù theå lieân laïc vôùi nhau qua maïng löôùi thoâng tin lieân laïc. Giaù caû haøng hoùa baát ñoäng saûn ñöôïc xaùc ñònh taïi thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Caùc ñaëc tröng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn
Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù nhöõng ñaëc tröng sau:
Khoâng coù thò tröôøng trung taâm.
Tính khoâng coâng khai cuûa thò tröôøng laøm cho caùc thoâng tin veà giaù caû raát khoù thu thaäp, ñoä tin caäy keùm, taïo neân tính khoâng hieäu quaû cuûa thoâng tin thò tröôøng.
Laø thò tröôøng caïnh tranh khoâng hoaøn haûo. Do tính chaát khoâng taùi taïo ñöôïc cuûa ñaát, neân thò tröôøng ñaát mang tính ñoäc quyeàn nhieàu hôn thò tröôøng haøng hoùa, bieán ñoäng cuûa giaù ñaát thöôøng bieán ñoäng hôn giaù haøng hoùa.
Caùc khu vöïc cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
Thò tröôøng baát ñoäng saûn thöôøng ñöôïc phaân chia theo khu vöïc, bao goàm thò tröôøng nhaø ôû, thò tröôøng vaên phoøng, thò tröôøng caùc cöûa haøng baùn leû, thò tröôøng coâng nghieäp vaø thò tröôøng caùc taøi saûn ñaëc bieät khaùc.
Thò tröôøng nhaø ôû.
Thò tröôøng nhaø ôû thuoäc khu vöïc tö nhaân thöôøng coù hai loaïi:
Loaïi thöù nhaát laø nhöõng nhaø ôû gaén lieàn vôùi ñaát ñai bao goàm:
Nhöõng caên nhaø rieâng bieät hoaëc nöõa rieâng bieät, vaø nhöõng daõy nhaø xaây cuøng moät kieåu. Nhöõng kieåu nhaø naøy ñöôïc ñaàu tö nhieàu, noùi chung coù saün, ñöôïc söû duïng phoå bieán cho nhöõng ngöôøi chuû sôû höõu cö truù.
Nhöõng caên nhaø rieâng bieät ôû vò trí toát, coù tieàn thueâ cao, söû duïng phoå bieán cho caùc coâng ty.
Loaïi thöù hai laø nhöõng khu chung cö, laø hình thöùc ñaàu tö phoå bieán.
Thò tröôøng nhaø ôû thuoäc khu vöïc coâng coäng laø nhöõng nhaø ôû coâng coäng, coù nhieàu phoøng vôùi kích thöôùc khaùc nhau, nhaèm ñaùp öùng nhu caàu cuûa caùc nhoùm ngöôøi coù thu nhaäp thaáp.
Thò tröôøng vaên phoøng: caùc vaên phoøng toát nhaát ñöôïc ñònh vò taïi caùc khu vöïc trung taâm kinh doanh.
Thò tröôøng cöûa haøng baùn leû: giaù trò cuûa cöûa haøng phuï thuoäc vaøo kieåu caùch haáp daãn, baøi trí thuaän tieän vaø chaát löôïng cuûa moâi tröôøng xung quanh.
Thò tröôøng coâng nghieäp:vieäc thieát keá vaø xaây döïng trong thò tröôøng naøy nhaèm höôùng ñeán thoõa maõn nhu caàu cuûa ngöôøi söû duïng. Noù khoâng phaûi laø söï ñaàu tö chung, maø thoâng thöôøng laø cuûa mgöôøi chuû sôû höõu söû duïng. Giaù trò cuûa thò tröôøng phuï thuoäc vaøo dung löôïng hoaït ñoäng coâng nghieäp, vaø khaû naêng saün coù veà cung caáp lao ñoäng, vaät tö vaø thò tröôøng.
Thò tröôøng taøi saûn ñaëc bieät: thoâng thöôøng xaây theo taäp quaùn ñeå ñaùp öùng nhöõng yeâu caàu cuûa ngöôøi chuû sôû höõu nhö laø: caùc xöôûng ñoùng taøu, nhaø maùy hoùa daàu, traïm xaêng, trung taâm giaûi trí…
Toång quan veà phöông phaùp thaåm ñònh giaù baát ñoäng saûn
Nhöõng phöông phaùp chuû yeáu ñeå tieán haønh thaåm ñònh giaù baát ñoäng saûn bao goàm:
Phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp.
Phöông phaùp chi phí.
Phöông phaùp thaëng dö.
Phöông phaùp thu nhaäp.
Phöông phaùp thu nhaäp truyeàn thoáng.
Caùc kyõ thuaät luoàng tieàn chieát khaáu.
Phöông phaùp lôïi nhuaän.
Trong vieäc söû duïng caùc phöông phaùp ñeå tieán haønh thaåm ñònh giaù, khoâng coù phöông phaùp naøo chính xaùc rieâng reû, maø chæ coù phöông phaùp thích hôïp nhaát, coøn caùc phöông phaùp khaùc coù theå ñöôïc söû duïng ñeå kieåm tra keát quaû cuûa phöông phaùp thích hôïp nhaát.
Vieäc xaùc ñònh caùc phöông phaùp tyhích hôïp nhaát phuï thuoäc vaøo caùc yeáu toá sau:
Thuoäc tính cuûa taøi saûn.
Söï tin caäy vaø khaû naêng söû duïng caùc taøi lieäu thò tröôøng.
Muïc ñích vaø muïc tieâu cuûa vieäc thaåm ñònh giaù.
Phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp
Laø phöông phaùp thöôøng duøng nhaát ñeå ñaùnh giaù taøi saûn.
Phöông phaùp so saùnh döïa treân lyù thuyeát cho raèng gía trò thò tröôøng cuûa moät taøi saûn coù quan heä maät thieát vôùi caùc giaù trò cuûa taøi saûn ñaõ mua baùn.
Muïc tieâu cuûa phöông phaùp so saùnh laø tìm kieám caùc taøi saûn ñaõ ñöôïc giao dòch treân thò tröôøng hieän haønh, vaø gioáng nhau so vôùi taøi saûn ñoái töôïng ñònh giaù, vaø tieán haønh nhöõng ñieàu chænh thích hôïp ñeå phaûn aùnh baát kyø söï khaùc nhau naøo giöõa chuùng.
Caùc nguyeân taéc
Thay theá: moät nhaø ñaàu tö coù lyù trí seõ khoâng traû giaù cho moät taøi saûn nhieàu hôn chi phí ñeå mua moät taøi saûn löïa choïn maø coù cuøng söï höõu ích nhö nhau.
Söï ñoùng goùp: quaù trình ñieàu chænh coù öôùc tính söï ham gia ñoùng goùp cuûa caùc yeáu toá hay caùc boä phaän cuûa taøi saûn ñoái vôùi toång soá giaù trò thò tröôøng.
Caùc böôùc tieáp caän cuûa phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp
Tìm kieám nhöõng taøi saûn ñöôïc baùn trong thôøi gian gaàn ñaây maø coù theå so saùnh vôùi taøi saûn ñoái töông ñònh giaùveà caùc maët: kieåu caùch, ñieàu kieän, vò trí,…
Tieán haønh ñieàu tra khu vöïc cuûa taøi saûn ñoái töôïng thaåm ñònh vaø taøi saûn coù khaû naêng so saùnh, ñeå xaùc ñònh giaù cuûa so saùnh gaà guõi nhaát – töø 3 ñeán 6 khaû naêng.
Phaân tích caùc giaù baùn vaø ñieàu chænh nhöõng söï khaùc nhau giöõa caùc giaù baùn coù theå so saùnh vôùi taøi saûn ñoái töôïng thaåm ñònh giaù.
Tieán ñeán öôùc tính giaù trò cuûa taøi saûn ñoái töôïng thaåm ñònh giaù döïa treân cô sôû caùc giaù baùn ñöôïc ñieàu chænh.
Caùc yeáu toá so saùnh
Caùc ñaëc ñieåm cuûa taøi saûn: kích côõ, kieåu loaïi, söï saép xeáp, soá löôïng caùc phoøng, tuoåi,…
Yeáu toá ñòa ñieåm: moâi tröôøng, khu vöïc söû duïng ñaát, …
Thôøi gian baùn.
Caùc ñieàu khoaûn vaø ñieàu kieän cuûa giao dòch: caùc ñieàu khoaûn nhö nguoàn taøi chính, caùc ñieàu kieän nhö vieäc baùn cöôõng eùp, ngöôøi baùn töï nguyeän vaø ngöôøi mua töï nguyeän.
Nhöõng haïn cheá vaø ñieàu kieän caàn coù cuûa phöông phaùp so saùnh tröïc tieáp
Haïn cheá
Caàn thieát phaûi coù thoâng tin
Caùc döõ lieäu thöôøng mang tính lòch söû: ñaây laø ñieàu kieän khoâng theå traùnh khoûi. Trong ñieàu kieän thò tröôøng bieán ñoäng. Nhöõng thoâng tin naøy seõ trôû neân laïc haäu trong moät thôøi gian ngaén.
Caùc ñieàu kieän caàn thieát
Chaát löôïng cuûa thoâng tin phaûi cao
Thoâng tin thu thaäp ñöôïc laø coù theå so saùnh ñöôïc
Trong tröôøng hôïp nhöõng cuoäc mua baùn coù theå so saùnh ñöôïc laïi khoâng gioáng nhau laém vì tính ñaëc bieät cuûa taøi ñöôïc xem xeùt, ñieàu naøy seõ gaây aûnh höôûng cuûa phöông phaùp naøy.
Thò tröôøng caàn phaûi oån ñònh.
Phöông phaùp chi phí
Phöông phaùp chi phí duøng cho thaåm ñònh giaù ñöôïc döïa treân cô sôû laäp luaän laø moät ngöôøi mua tieàm naêng coù ñaày ñuû thoâng tin hôïp lyù thì seõ khoâng bao giôø traû giaù cho moät taøi saûn l._.i chung tín duïng daøi haïn cho döï aùn lôùn ñoøi hoûi ñoâi nguõ nhaân vieân coù trình ñoä cao, coù kinh nghieäm vaø thuû tuïc coù khi keùo daøi ñeán 2-3 naêm coøn thuû tuïc caáp tín duïng trung haïn thöôøng ñöôïc giaûi quyeát trong voøng töø 1-2 thaùng.
Thôøi haïn vaø phöông thöùc cho vay:
Tín duïng ngaén haïn:
Thôøi haïn cho vay tuøy theo chu kyø saûn xuùat kinh doanh dòch vuï cuûa khaùch haøng vay voán, neân kyø haïn toái ña 12 thaùng, thôøi haïn naøy chæ aùp duïng dôùi vôùicaùc ñoái töôïng saûn xuaát coù chu kyø daøi ngaøy.
Deå taïo ñieàu kieän cho khaùch haøng trong vieäc söø duïng voán vay moät caùch coù hieäu quaû, ngaân haøng coù theå aùp duïng moät trong caùc tröôøng hôïp sau:
Vay moät laàn traû nôï nhieàu laàn theo töøng kyø thu hoài nôï.
Vay moät laàn traû moät laàn khi ñaùo haïn.
Vay theo taøi khoaûn vaõng lai.
Tín duïng trung vaø daøi haïn:
Phöông thöùc cho vay töøng laàn: Phöông thöùc naøy aùp duïng ñoái vôùi khaùch haøngcoù nhu caàu vaø ñeà nghò vay voán töøng laàn, khoâng thöôøng xuyeân hoaëc ngaân haøng xeùt thaáy caàn thieát phaûi aùp duïng ñeå kieåm soaùt, giaùm saùt vieäc söû duïng voán vay ñöôïc chaëc cheõ an toaøn. Moãi laàn vay voán, khaùch haøng vaø ngaân haøng TMCP Phaùt Trieån Nhaø laøm thuû tuïc vay voán caàn thieát vaø kyù keát hôïp ñoàng tín duïng. Moãi hôïp ñoàng tín duïng coù theå giaûi ngaân moät laàn hoaëc nhieàu laàn phuø hôïp vôùi nhu caàu söû duïng voán cuûa khaùch haøng.
Phöông thöùc cho vay theo heä tín duïng: Phöông thöùc cho vay naøy aùp duïng ñoái vôùi khaùch haøng toátcoù tính hình saûn xuaát, kinh doanh oån ñònh, vay voán traû nôï thöôøng xuyeân vaø coù tín nhieäm ñoái vôùi ngaân haøng TMCP Phaùt Trieån Nhaø, coù nhu caàu vay voán theo haïng möùc, luaân chuyeån tieàn thanh toaùn qua ngaân haøng. Ngaân haøng thoûa thuaän moät haïn möøc tín duïng duy trì trong thôøi haïn moät naêmtaøi chính, coù tính ñeán chu kyø saûn xuaát king doanh nhöng khoâng quaù 12 thaùng.
Phöông thöùc cho vay theo döï aùn ñaàu tö: Phöông thöùc naøy aùp duïng cho caùc tröôøng hôïp cho vay trung , daøi haïn, ngaân haøng cho khaùch haøng vay voán ñeå thöïc hieän caùc döï aùn ñaàu tö, phaùt trieån saûn xuaát kinh doanh, ñaàu tö cô sôû haï taàng, du lòch, caùc döï aùn phuïc vuï ñôøi soáng…Caên cöù ñeå giaûi ngaân laø caùc taøi lieäu, chöùng töø coù lieân quan ñeán ñoái töôïng giaûi ngaân nhö: Bieân baûn baøn giao coâng trình hoaëc haïn möùc coâng trình, hôïp ñoàng kinh teâ`1, chöùng töø mua haøng, tieán ñoä thöïc hieän döï aùn…
Phöông thöùc cho vay traû goùp: Phöông thöùc cho vay naøy aùp duïng chuû yeáu ñeå ñaùp öùng nhu caàu tieâu duøng nhaèm taïo ñieàu kieän caûi taïo ñôøi soáng cuûa caùn boä coâng nhaân vieân vaø caùc taàng lôùp daân cö. Khaùch haøng vay phaûi coù cam keát troû nôï khaû thi döïa treân caùc nguoàn thu nhaäp oån ñònh töø:tieàn löông, tieàn cho thueâ nhaø, coå töùc, lôïi nhuaän töø saûn xuaát kinh doanh vaø caùc nguoàn thu nhaäp khaùc.
Ngoaøi ra ngaân haøng TMCP Phaùt Trieån Nhaø coøn coù caùc hình thöùc cho vay khaùc nhö cho vay baèng ngoaïi teä vaø cho vay baèng vaøng ñeå xaây duïng, söûa chöõa, mua nhaø ñeå ôû vaø caùc hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh khaùc ñaùp öùng ñöôïc caùc ñieàu kieän vay voán ngaén haïn, trung vaø daøi haïn cuûa ngaân haøng TMCP Phaùt Trieån Nhaø.
Giaù trò tính toaùn vaø laõi suaát cho vay:
Ñoái vôùi giaù tính toaùn vaø cho vay ngaén haïn, döïa theo theå leä tín duïng ngaén haïndo ngaân haøng nhaø nöôùc qui ñònh laõi suaát cho vay do Toång Giaùm Ñoác ñieàu haønh aán ñònhtrong phaïm vi khung laõi suaát do Thoáng Ñoác ngaân haøng nhaø nöôùc qui ñònh trong töøng thôøi kyø.
Ngaân haøng TMCP Phaùt Trieån Nha aùp duïng laõi suaát do ngaân haøng aán ñònh tuyeät ñoái khoâng ñöôïc vöôït qua khung traàn laõi suaát do Thoáng Ñoác ngaân haøng nhaø nöôùc quy ñònh tuyeät ñoái khoâng ñöôïc ñoän laõi suaát döôùi baát cöù hình thöùc naøo.
Taøi saûn theá chaáp caàm coá:
Theá chaáp, caàm coá taøi saûn cuûa khaùch haøng vay hoaëc baûo laõnh baèng taøi saûn cuûa beân thöù ba. Vieäc tieán haønh caùc bieän phaùp baûo ñaûm tieàn vay caên cöù theo nghò ñònh 178/1999/NÑ-CP ngaøy 29/12/1999 cuûa Chính phuû, thoâng tö soá 06/2000/TT-NHNN1 ngaøy 04/04/2000 cuûa ngaân haøng nhaø nöôùc Vieät Nam. Taøi saûn theá chaáp laø nhaø ôû, coâng trình xaây döïng, nhaø xöôûng, vaät kieán truùc thuoäc cô sôû haï taàng,…. Laø taøi saûn theá chaáp treân thöïc teá phaûi khôùp vôùi giaáy tôø lieân quan chöùng minh quyeàn sôû höõu, vieäc xaây döïng phaûi ñuùng giaáy pheùp, chaát löôïng coâng trình, thôøi gian söû duïng vaø hòeân traïng phaûi phuø hôïp vôùi quy hoaïch ñöôïc duîeât.
Ñoái vôùi quyeàn söû duïng ñaát caàn ñoái chieáu dieän tích ñöôïc pheùp söû duïng,phuø hôïp vôùi quy hoaïch vaø loä giôùi khoâng naèm trong khu vöïc giaûi toûa.
Ñoái vôùi taøi saûn ñaûm baûo tieàn vay khoâng phaûi laø quyeàn söø duïng ñaát, thì vieäc xaùc ñònh giaù trò taøi saûn ñaûm baûo tieàn vay do caùc beân thoûa thuaän, hoaëc thueâ toå chöùc tö vaán, toå chöùc chuyeân moân treân xaùc ñònh treân cô sôû giaù caû thò tröôøng taïi thôøi ñieåm xaùc ñònh,coù tham khaûo ñeán caùc loaïi giaù nhö giaù quy ñònh cuûa nhaø nöôùc ( neáu coù ) , giaù mua, giaù trò coøn laïi treân cô sôû soå saùch keá toaùn vaø caùc yeáu toá khaùc veà giaù.
Ngaân haøng TMCP Phaùt Trieån Nhaø quyeát ñònh möùc cho vay trong giôùi haïn giaù trò taøi saûn ñaûm baûo tieàn vay vaø phaïm vi baûo ñaûm thöïc hieän nghóa vuï ñaõ ñöôïc xaùc ñònh.
Thaåm ñònh taøi saûn theá chaáp:
Sau khi thaåm ñònh phöông aùn kinh doanh, phaân tích tình hình saûn xuaát kinh doanh, caùn boä tín duïng tieán haønh thaåm ñònh taøi saûn theá chaáp.
Thaåm ñònh taøi saûn theá chaáp laø moät khaâu quan troïng nhaèm muïc ñích baûo ñaûm an toaøn veà nguoàn voán cuûa ngaân haøng ñoàng thôøi kích thích caùc doanh nghieäp traû nôï ñuùng haïn. Chính vì nhöõng lí do treân neân coâng taùc thaåm ñònh ñoøi hoûi caùn boä tín duïng phaûi coù naêng löïc naém baét thoâng tin kòp thôøi ñeå khi xaõy ra tình traïng xaáu nhaát ngaân haøng vaãn ñaûm baûo thu hoài nôï ñöôïc.
Caùn boä tín duïng heïn khaùch haøng ñi kieåm tra caùc cô sôû kinh doanh, ñoàng thôøi xaùc ñònh theá chaáp, caàm coá cuûa khaùch veà maët phaùp lyù, kieåm tra caùc chöùng töø chöùng minh quyeàn sôû höõu hôïp phaùp cuûa doanh nghieäp ñoái vôùi taøi saûn theá chaáp caàm coá.
Tieán haønh ñònh giaù taøi saûn theá chaáp caàm coá theo phöông phaùp sau: Phöông phaùp ñònh giaù döïa treân vieäc thu nhaäp thoâng tin thò tröôøng. Ñaå aùp duïng phöông phaùp naøy caàn thu nhaäp vaø caäp nhaät trhöôøng xuyeân veà giaù caû cuûa caùc loaïi haøng hoùa doanh nghieäp duøng ñeå theá chaáp hay caàm coá,xaùc ñònh giôùi haïn ñeå so saùnh. Quaù trình thu nhaäp, caäp nhaät caøng vhieàu ñoä chính xaùc caøng cao.
Phöông phaùp ñònh giaù döïa treân khung giaù hoaëc quy ñònh cuûa nhaø nöôùc veà quaûn lyù vaø söø duïng trích noäp khaáu hao taøi saûn.
Ñoái vôùi baát ñoäng saûn: Khi tieán haønh ñònh giaù ñöôïc chia laøm hai phaàn giaù trò veà vaät chaát, giaù trò veà xaây döïng treân ñaát. Hieän nay haàu nhö 100% khoaûn vay cuûa caùc ngaân h aøng thöông maïi Vieät Nam ñeàu coù taøi saûn theá chaáp, caàm coá. Maët duø coù ñaûm baûo baèng taøi saûn theá chaáp nhöng khoâng ít khoaûn vay bò toån thaát moät phaàn hoaëc toaøn boä. Ñieàu ñoù chuùng toû ngaân haøng thöông mai khoâng ñeå ruûi ro tín duïng baèng caùc hôïp ñoàng coù ñaûm baûo baèng taøi saûn. Do ñoù caàn thieát phaûi nhaän thöùc ñuùng veà tín duïng coù ñaûm baûo, ñaëc bieät laø tín duïng theá chaáp baèng baát ñoäng saûn, ñeå coù bieän phaùp ngaên ngöøa nguy cô ruûi ro cuûa caùc khoaûn vay cuûa ngaân haøng thöông maïi.
Ngoaøi taøi saûn theá chaáp, khaû naêng saûn xuaát khinh doang thì nhaân caùch ñaïo ñöùc cuûa khaùch haøng laø yeáu toá quan troïng caàn löu yù trong quaù trình thaåm ñònh hoà sô vay.
Sau khi kieåm tra thöïc teá, tieáp xuùc khaùc haøng vaø xaùc minh taøi saûn theá chaáp, caàm coá , caùn boä tín duïng laäp bieân baûn xaùc ñònh taøi saûn theá chaáp coù ñaày ñuû chöõ kyù cuûa caùc thaønh vieän tham gia ñònh giaù.
Keát thuùc vieäc thaåm ñònh phöông aùn kinh doanh, taøi saûn theá chaáp, phaân tích tình hình taøi chính saûn xuaát cuûa doanh nghieäp, caùn boä tín duïng laäp hoà sô,vieát tôø trình baùo caùo keát quaû thu ñöôïc sau khi thaåm ñònh hoà sô, sau ñoù trình leân laõnh d0aïo pheâ duyeät.
Neáu hoà sô cho vay treân möùc phaùn quyeát, sau khi xen xeùt neáu thaáy chaéc chaén cho vay thì tröôûng phoøng tín duïng thaåm ñònh laïi tröôùc khi phoù Toång Giaùm Ñoác hoaëc Toång Giaùm Ñoác quyeát ñònh duyeät cho vay.
Toùm laïi: Theá chaáp chæ môùi laø ñieàu kieän caàn nhöng chöa ñuûñeå ñaùnh giaù, xöû lyù toát thoâng tin veà khaùch haøng môùi laø ñieàu kòeân ñuû ñeå ngaân haøng thöông maïi a quyeát ñònh tín duïng ñuùng ñaén vaø ít ruûi ro nhaát.
QUY TRÌNH CHO VAY TAÏI NGAÂN HAØNG TMCP PHAÙT TRIEÅN NHAØ TP.HCM.
Sô ñoà quy trình nghieäp vuï cho vay:
Traû hoà sô cho khaùch haøng
Khaùch haøng laøm hoà sô vay thuû tuïc vay voán göûi tôùi phoøng kinh doanh cuûa Ngaân haøng.
- Phoøng kinh doanh nhaän hoà sô ñeà nghò vay
- Kieåm tra caùc yeáu toá cuûa hoà sô.
- Ñeà nghò duyeät cho vay hay khoâng.
Tröôûng phoøng kinh doanh
- Cöû caùn boä ñi thaåm ñònh döï aùn
- Kieåm tra caùc yeáu toá cuûa hoà sô
- Ñeà nghò duyeät cho vay hay khoâng
Giaùm ñoác, phoù giaùm ñoác
- Kieåm soaùt caùc yeáu toá trong hoà sô
- Xeùt duyeät cho vay
- yù keát hôïp ñoàng tín duïng
Phoøng ngaân quyõ
(giaûi ngaân)
Phoøng keá toaùn
- Löu tröõ hoà sô vay
- Môû soá lieäu cho vay thu nôï
- Thanh lyù hôïp ñoàng tín duïng
1
2
3
8
7
5
4
6
3.2 Quy trình cho vay :
3.2.1 Tieáp nhaän hoà sô ñeà nghò vay voán :
Doanh nghieäp vay voán, tröôùc khi noäp hoà sô vay voán phaûi bieát vaø hieåu theå leä tín duïng cuûa ngaân haøng nhaø nöôùc vaø höôùng daãn veà vieäc thöïchieän theå leä tín duïng cuûa ngaân haøng. Theo söï phaân coâng cuûa ñôn vò cho vay, caùn boä tín duïng thaåm ñònh coù traùch nhieäm : ñoùn tieáp vaøtieáp nhaän hoà sô vay cuûa khaùch haøng, tìm hieåu vaø höôùng daãn khaùch haøng cung caáp nhöõng taøi lieäu lieân quan ñeán vieäc vay voán, laäp hoà sô vay vaø hoà sô vay phaûi ñöôïc ghi vaøo soå theo doõi, Ngoaøi tra thaùi ñoä cuûa caùn boä tín duïng phaûi hoaø nhaõ, lòch thieäp, aân caàn.
Hoà sô xin vay goàm coù :
Giaáy ñeà nghò vay voá`n (theo maãu cuûa ngaân haøng Phaùt trieån nhaø)
Phöông aùn saûn xuaát kinh doanh hoaëc döï aùn ñaàu tö vaø caùc taøi lieäu lieân quan ñeå thuyeát minh nhö : hôïp ñoàng kinh teá, hoaù ñôn, thö tín duïng, boä chöùng töø nhaäp haøng.
Baùo caùo taøi chính ( baûng caân ñoái taøi khoaûn, baùo caùo keát quaû kinh doanh….) baùo caùo quyeát toaùn, baùo caùo thueá, kieåm toaùn…… hai naêm gaàn ñaây nhaát ñoái vôùi khaùch haøng laø phaùp nhaân ñaï hoaït ñoäng treân hai naêm.
Caùc taøi lieäu chöùng minh khaû naêng taøi chính , khaû naêng traû nôï nhö :giaáy xaùc nhaän thu nhaäp, hôïp ñoàng cho thueâ nhaø , bieân lai noäp thueá hoaëc caùc chöùng töø chöùng minh thu nhaäp khaùc (ñoái vôùi khaùch haøng laø caù nhaân ).
Khoâng ñöôïc yeâu caàu khaùch haøng cung caáp caùc loaïi giaáy pheùp kinh doanh haønh ngheà ñaõ ñöôïc chính phuû baõi boû .
3.2.2 Thaåm ñònh hoà sô ñeå xeùt cho vay :
Treân cô sôû hoà sô xin vay caùn boä tín duïng caàn nghieân cöùu tính hôïp phaùp , hôïp leä, tính chính xaùc, söï hoaøn chænh ñaày ñuû caùc giaáy tôø caàn thieát cho vieäc thaåm ñònh , ngoaøi ra vieäc trao ñoåi vôùi khaùch haøng laø yeáu toá quan troïng trong thaåm ñònh vaø quyeát ñònh cho vay. Trong quaù trình trao ñoåi vôùi khaùch haøng caàn löu yù nhöõng ñieåm maø khaùch haøng chöa giaûi thích ñaày ñuû. Ñaùnh giaù caùc ñieàu kieän caàn vaø ñuû ñeå taïo ra nguoàn thu nhaäp töø keát quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh baèng voán vay cuûa ngaân haøng. Nhaän ñònh nhöõng ruûi ro coù theå xaûy ra trong quaù trình söû duïng voán vaø bieän phaùp khaéc phuïc ruûi ro cuûa khaùch haøng , ghi nhaän uy tín , naêng löïc cuûa ngöôøi vay . Tö vaán cho khaùch haøng veà caùch thöùc toå chöùc quaûn lyù vaø söû duïng voán coù hieäu quaû .
Thu thaäp thoâng tin CIC , nhöõng thoâng tin töø caùc ngaân haøng coù quan heä thanh toaùn tieàn göûi , tín duïng vôùi khaùch haøng . Thoâng tin CIC laø moät ñieàu kieän baét buoäc phaûi ghi trong tôø trình thaåm ñònh vôùi taát caû khaùch haøng vay , laø moät trong nhöõng yeáu toá quan troïng khi quyeát ñònh cho vay . CBTD thaåm (lònh hoà sô lieân heä vôùi CIC ñeå laáy thoâng tin lieân quan ñeán khaùch haøng .
CBTD phaûi toång hôïp ñaày ñuû noäi dung caùc thoâng tin quan troïng nhö : tình hình saûn xuaát kinh doanh , tình hình taøi chính , voán töï coù thöïc teá , chaát löôïng taøi saûn nôï , taøi saûn coù , khaû naêng thanh toaùn chung , khaû naêng traû nôï vay , taøi saûn theá chaáp caàm coá ..., caùc thoâng tin thu thaäp ít nhaát laø hai naêm lieàn tröôùc thôøi ñieåm yeâu caàu vay ñeå keát luaän ñöôïc chính xaùc hôn .
Thu nhaäp thoâng tin töø caùc nguoàn khaùc : Töø caùc caáp chính quyeàn ñòa phöông , cô quan chuû quaûn , nhaø ñaát ñòa chính , thueá vuï ...caùc thoâng tin töø giaù caû thò tröôøng , caùc ñoái taùc kinh doanh , caùc ñoái thuû caïnh tranh . Caùc thoâng tin töø baùo chí , cô quan truyeàn thoâng .Lieân quan ñeán ngaønh ngheà kinh doanh .
Xem xeùt tình hình thöïc teá nôi hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa khaùch haøng. Khaâu thaåm ñònh cho vay do caùn boä tín duïng thaåm ñònh , khaâu ñònh giaù taøi saûn ñaûm baûo tieàn vay do caùn boä tín duïng quaûn lyù thöïc hieän . Tröôøng hôïp vöôït möùc phaùn quyeát thì tröôûng ñôn vò cho vay coù traùch nhieäm trình yù kieán thaåm ñònh cuûa mình leân caáp treân .Nhöõng ngöôøi thaåm ñònh phaûi ñaûm baûo tính ñoäc laäp , khaùch quan , khoâng chòu söï can thieäp ñoái vôùi quaù trình thaåm ñònh, chòu traùch nhieäm veà noäi dung thaåm ñònh vaø yù kieán ñeà xuaát cuûa mình .
3.2.2 Trình duyeät hoà sô ñeà nghò vay :
- Sau khi thaåm ñònh hoà sô xin vay , caùn boä öùng duïng laäp tôø trình ñeå trình cho tröôûng, phoù phoøng tín duïng xem xeùt laïi vaø coù yù kieán trình cho caáp coù thaåm quyeàn pheâ duyeät cho vay quyeát ñònh . Caùn boä tín duïng caàn thaåm ñònh nhöõng vaán ñeà troïng taâm sau :
- Uy tín vaø naêng löïc quaûn trò khaùch haøng : Ñeå haïn cheá ñeán möùc thaáp nhaát caùc ruûi ro chuû quan cuûa khaùch haøng gaây neân nhö :ruûi ro veà thieáu naêng löïc , trình ñoä , kinh nghieäm , khaû naêng thích öùng vôùi thò tröôøng . Caùn boä tín duïng caàn ghi nhaän nhaân caùch vaø uy tín cuûa khaùch haøng caên cöù vaøo tính trung thöïc , phaåm chaát ñaïo ñöùc , trình ñoä hoïc vaán, caùc moái quan heä taøi chính, naêng löïc quaûn trò kinh doanh vaø naêng löïc phaùp lyù cuûa khaùch haøng.
- Tình hình saûn xuaát vaø phöông aùn söû duïng voán vay:
Ñoái vôùi khaùch haøng laø doanh nghieäp, caùc hoä kinh doanh, saûn xuaát nhoû, caù nhaân khoâng coù soå saùch keá toaùn, baùo caùo taøi chính ñaày ñuû thì caàn phaûi xem xeùt hoaït ñoäng SXKD thöïc teá cuûa khaùch haøng, xem xeùt tính hôïp lyù caùc baùo caùo hay baûng keâ khai thu nhaäp cuûa khaùch haøng vaø nhöõng ngöôøi coù lieân quan , phöông aùn vay voán vaø traû nôï.
Ñoái vôùi phaùp nhaân :CBTD caên cöù vaøo soå saùch keá toaùn, baùo caùo taøi chính khaùch haøng cung caáp hay thu thaäp töø nguoàn khaùc ñeå phaân tích tình hình kinh doanh cuûa khaùch haøng.
- Khaû naêng taøi chính :
Ñaùnh giaù naêng löïc taøi chính cuûa khaùch haøng : khaû naêng ñoäc laäp, töï chuû taøi chính trong kinh doanh, khaû naêng thanh toaùn hoaøn traû nôï ngöôøi vay.
Ñaùnh giaù tình hình taøi chính vaø khaû naêng traû nôï cuûa khaùch : voán töï coù cuûa khaùch haøng, nguoàn hình thaønh, nôï phaûi traû, taøi saûn khaùch haøng sôû höõu.
Ñoáivôùi caù nhaân : thu thaäp traû nôï nhö hôïp ñoàng lao ñoäng, xaùc nhaän löông, thu thaäp keâ khai saûn xuaát phuï ôû nhaø.
Bieän phaùp ñaûm baûo tieàn vay (do CBTD quaûb lyù thöïc hieän0
Theá chaáp, caàm coá baèng taøi saûn cuûa khaùch haøng vay hoaëc baûo laõnh baèng taøi saûn cuûas beân thöù ba.
Phaàn thaåm ñònh bieän phaùp baûo ñaûm tieàn vay trong quaù trình naøy chuû yeáu nhaèm thöïc hieän yeâu caàu theá chaáp, caàm coá baèng taøi saûn cuûa khaùch haøng vay hoaëc baèng baûo laõnh baèng taøi saûn cuûa beân thöù ba.
Vieäc ñònh giaù taøi saûn theá chaáp, caàm coá phaûi laäp phieáu thaåm ñònh coù xaùc nhaän cuûa beân theá chaáp, caàm coá hoaëc beân baûo laõnh vaø ñaïi dieän cuûa Ngaân haøng, moãi beân giöõ moät baûn, göûi coâng chöùng 1 baûn neáu caùc beân thoûa thuaän hoaëv theo quy ñònh. Keát luaän veà taøi saûn ñaûm baûo tieàn vay do CBTD quaûn lyù thöïc hieän vaø chòu traùch nhieäm.
Caùc ñieàu kieän khaùc :
Nhö nhu caàu thò tröôøng, xem xeùt phöông tieän kyõ thuaät coâng ngheä, trang thieát bò, quy moâ, toå chöùc saûn xuaát, taùc ñoäng caùc chính saùch treân thò tröôøng, xu höôùng phaùt trieån caùc ngaønh môû roäng hay thu heïp, chính saùch tín duïng cuûa ngaân haøng.
Keát luaän : CBTD seõ ñaùnh giaù neâu maët maïnh, maët yeáu veà tình hình taøi chính, SXKD cuûa khaùch haøng ñeå keát luaän laø cho vay hay khoäng cho vay.
CBTD thaåm ñònh phaûi trung thöïc nhaän xeùt, neâu roõ yù kieán cuûa mình, CBTD ñöôïc ñaûm baûo tính khaùch quan ñoäc laäp, khoâng chòu söï can thieät haønh chính ñoái vôùi quaù trình thaåm ñònh cho vay vaø chòu traùch nheâòm veà noäi dung ñeà xuaát cuûa mình.
3.2.4 Hoaøn chænh hoà sô vay : (Do caùn boä tìn duïng quaûn lyù thöïc hieän)
- Laäp thuû tuïc coâng chöùng taøi saûn ñaûm baûo : Sau khi tôø trình ñöôïc caáp thaåm quyeàn kyù duyeät hôïp ñoàng cho vay, CBTD quaûn lyù hoaøn chænh thuû tuïc coâng chöùng theá chaáp, caàm coá taøi saûn, thoâng baùo khaùch haøng chuaån bò hoà sô ñi coâng chöùng.
- Ñaêng kyù giao dòch ñaûm baûo (neáu coù) : CBTD höôùng daãn khaùch haøng ñaêng kyù taøi saûn ñaûm baûo theo quy ñònh cuûa phaùp luaät hieän haønh.
- Laäp thuû tuïc löu tröõ giaáy tôø taøi saûn theá chaáp caàm coá vaø giöõ taøi saûn theá chaáp. CBTD laäp phieáu nhaäp ngoaïi baûng, bieân nhaän giaáy tôø TSTC, CC vaø chuyeån caùc giaáy tôø baûn chính cho boä phaän kho quyõ löu tröõ theo quy trình xuaát nhaäp chöùng töø coù giaù.
- Laäp hôïp ñoàng ti`n duïng : Sau khi laøm ñaày ñuû caùc thuû tuïc nhö coâng chöùng, löu giöõ giaáy tôø hoaëc taøi saûn ñaûm baûo, CBTD laäp 3-4 baûn hôïp ñoàng tín duïng ñeå trình caùc caáp laõnh ñaïo kyù duyeät.
3.2.5. Phaùt tieàn vay :
- CBTD quaûn lyù chuù troïng khuyeán khích khaùch haøng giaûi ngaân khoâng duøng tieàn maët.
- Khi giaûi ngaâN CBTD quaûn lyù yeâu caàu khaùch haøng cung caáp chöùng töø chöùng minh vieäc söû duïng voán nhö : hôïp ñoàng mua baùn, hoùa ñôn mua baùn, tieán ñoä thi coâng …. Ñeå ñaûm baûo cho vay söû duïng ñuùng muïc ñích.
- Rieâng cho vay ñeå thöïc hieän caùc döï aùn ñaàu tö, vieäc giaûi ngaân theo tieán ñoä thöïc hieän döï aùn, caên cöù giaûi ngaân laø caùc taøi lieäu, chöùng töø nhö : bieân baûn baøn giao coâng trình, hôïp ñoàng kinh teá, chöùng töø mua haøng, tieán ñoä thi coâng döï aùn ….
3.2.6. Theo doõi tín duïng voán cho vay vaø thu hoài nôï cho vay (CBTD quaûn lyù thöïc hieän)
- CBTD theo doõi tình hình hoaït ñoäng cuûa doanh nghieäp söû duïng voán vay.
- CBTD coù traùch nhieäm nhaéc nhôû khaùch noäp laõi, traû voán ñuùng haïn ghi trong hôïp ñoàng tín duïng (phaûi thoâng baùo tröôùc cho khaùch haøng).
- Kieåm tra, theo doõi tình hình SXKD vaø taøi saûn baûo ñaûm cuûa khaùnh haøng : Khi cho vay tieán haønh kieåm tra ñònh kyø hoaëc ñoät xuaát, laäp bieân baûn kieåm tra tình hình söû duïng voán vay, tình hình taøi chính vaø thöïc hieän nghóa vuï ñoái vôùi Ngaân saùch cuûa doanh nghieäp, kieåm tra vieäc quaûn lyù vaø söû duïng taøi saûn ñaûm baûo (theá chaáp, caàm coá) ñeå haïn cheá thieät haïi.
3.2.7. Söûa ñoåi boå sung tu chænh hôïp ñoàng :
3.2.8. Saép xeáp hoà sô, ghi cheùp soå saùch, theo doõi vaø laäp baùo caùo thoáng keâ :
Thôøi gian thaåm ñònh vaø quyeát ñònh cho vay :
Trong thôøi gian khoâng quaù 07 ngaøy laøm vieäc ñoái vôùi cho vay ngaén haïn, 30 ngaøy laøm vieäc ñoái vôùi cho vay trung, daøi haïn keå töø khi nhaän ñöôïc ñaày ñuû hoà sô vay soán hôïp leä vaø thoâng tin caàn thieát cho khaùch haøng, Ngaân haøng TMCP Phaùt trieån Nhaø phaûi quyeát ñònh vaø thoâng baùo vieäc cho vay hoaëc khoâng ñoái vôùi khaùch haøng.
Quyeát ñònh cho vay do Hoäi ñoàng quaûn trò, Toång giaùm ñoác, ngöôøi ñöôïc uûy quyeàn hôïp phaùp quyeát ñònh theo quyeàn phaùn quyeát cho vay vaø chòu traùch nhieäm veà quyeát ñònh cho vay hay khoâng cho vay cuûa mình.
3.2.9. Xöû lyù ruûi ro (neáu coù) :
- Tröôøng hôïp coù phaùt sinh ruûi ro baùo caùo vaø ñeà xuaát xöû kyù cho laõnh ñaïo ngaân haøng.
- Tröôùc khi khaùch haøng ñeán haïn khoâng traû nôï hoaëc chöa quaù haïn nhöng coù bieåu hieän tín duïng khoâng laønh maïnh. CBTD quaûn lyù phaûi laøm vieäc tröïc tieáp vôùi khaùch haøng, noäi dung ñöôïc laäp thaønh bieân baûn vaø baùo caùo ngay cho Ban TGÑ.
- Ñôn vò cho vay giuùp khaùch haøng bieän phaùp khaéc phuïc caùc khoù khaên. Neáu khaùch haøng coá yù khoâng thöïc hieän traùch nhieäm traû nôï, laõi hoaëc bò chuyeån nôï quaù haïn, ñôn vò cho vay chuyeån moät boä hoà sô vay cho ban thu hoài coâng nôï theo quy ñònh. Ñôn vò cho vay keát hôïp vôùi Ban THCN xöû lyù caùc ruûi ro theo söï chæ ñaïo cuûa Ban TGÑ.
CHÖÔNG V
MOÄT SOÁ ÑEÀ XUAÁT NAÂNG CAO HIEÄU QUAÛ HOAÏT ÑOÄNG TÍN DUÏNG TAÏI NGAÂN HAØNG TMCP PHAÙT TRIEÅN NHAØ TP. HCM
Nhaän xeùt chung veà hoaït ñoäng cuûa Ngaân haøng TMCP Phaùt trieån Nhaø TP. HCM :
HOUSINGBANK laø moät trong nhöõng ngaân haøng thöông maïi coå phaàn hoaït ñoäng coù hieäu quaû taïi Vieät Nam maëc duø tuoåi ñôøi coøn non keùm. Quaù trình phaùt trieån töø naêm 1990 – ñeán 2004, laø moät chaën ñöôøng hôn 14 naêm hoaït ñoäng ñaày cam go thöû thaùch. Ngaân haøng Thöông Maïi Coå phaàn Phaùt Trieån Nhaø TP.HCM ñaõ traûi qua caùc böôùc thaêng traàm bieán ñoåi. Tuy nhieân, nhôø söï ñoàng taâm hieäp löïc cuûa noäi boä Ngaân haøng vaø söï quan taâm hoã trôï cuûa caùc caáp Boä ngaønh coù lieân quan cuøng vôùi kieán thöùc vaø loøng nhieät huyeát cuûa Ban laõnh ñaïo cuøng toaøn theå caùn boä coâng nhaân vieân vaø nieàm tin cuûa Hoäi ñoàng quaûn trò ñaõ giuùp cho Ngaân haøng Thöông maïi coå phaàn Phaùt Trieån Nhaø TP. HCM taän duïng coù hieäu quaû nhöõng cô hoäi vöôït qua nhöng khoù khaên, thaùch thöùc ñöa Ngaân haøng Phaùt Trieån Nhaø vöôït leân trong heä thoáng Ngaân haøng thöông maïi coå phaàn cuûa Vieät Nam vaø phaùt trieån vöõng maïnh nhö ngaøy nay. Beân caïnh söï thaønh coâng coøn coù moät maët haïn cheá maø ngaân haøng caàn khaéc phuïc.
Moät soá ñeà xuaát vôùi hoaït ñoäng cuûa Phoøng kinh doanh :
Coâng taùc thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö taïi Ngaân haøng Thöông Maïi coå phaàn Phaùt trieån Nhaø raát linh hoaït vaø chaët cheõ, coù döï aùn thaåm ñònh raát chi tieát, coù döï aùn thaåm ñònh ôû möùc cô baûn nhaèm xem xeùt tính hieäu quaû cuûa döï aùn trong thôøi gian ngaén nhaát nhaèm giaûi ngaân kòp vôùi tieán ñoä thi coâng cuûa caùc doanh nghieäp. Ñaây cuõng laø maët öu ñieåm trong coâng taùc thaåm ñònh cuûa Ngaân haøng Thöông maïi coå phaàn Phaùt Trieån Nhaø, nhöng ñoàng thôøi cuõng ñem laïi ruûi ro tín duïng cho ñôn vò. Tuy nhieân em xin ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp nhaèm hoaøn thieän coâng taùc thaåm ñònh döï aùn ñaàu tö.
Coâng taùc thoáng keâ thoâng tin khaùch haøng.
Caùc baùo caùo cuõng nhö caùc döõ lieäu veà doanh nghieäp haøng thaùng, haøng quyù, hoaëc haøng naêm phaûi ñöôïc löu tröõ, caäp nhaät vaøo maùy vi tính, ñeå hình thaønh neân moät heä thoáng thoâng tin ñaày ñuû, chaët cheõ, nhanh choùng vaø tieän lôïi, khi caàn thieát coù theå truy caäp caùc thoâng tin naøy moät caùch nhanh choùng vaø chính xaùc. Ñoàng thôøi taïo ñieàu kieän deã daøng trong vieäc baøn giao khaùch haøng giöõa nhaân vieân vôùi nhau, caùn boä môùi seõ naém roõ ñöôïc tình hình cuûa doanh nghieäp moät caùch deã daøng.
Yeâu caàu caùn boä tín duïng laäp moät tôø rieâng baùo caùo veà tình hình taøi chính cuûa ñôn vò vay voán khi caàn thieát.
Ñoái vôùi khaùch haøng khoâng thöôøng xuyeân hoaëc coù nhöõng thoâng tin veà tình hình taøi chính cuûa ñôn vò vay voán khoâng ñöôïc toát, thì tröôûng phoøng tín duïng neân yeâu caàu caùn boä tín duïng laäp tôø rieâng baùo hieäu veà tình hình taøi chính cuûa ñôn vò, xu höôùng phaùt trieån, trieån voïng vaø thöïc traïng taøi chính cuûa ñôn vò. Ñeå caùn boä thaåm ñònh, Hoäi ñoàng quaûn trò, Ban giaùm ñoác naém roõ vaø thoâng suoát tình hình taøi chính cuûa doanh nghieäp xin taøi trôï ñeå töø ñoù coù caùc quyeát ñònh ñaàu tö ñuùng ñaén hôïp lyù. Khi laäp tôø trình nhö vaäy caùn boä tín duïng cuõng phaûi ghi roõ nhöõng nhaän xeùt cuûa mình veà khaû naêng vay vaø traû nôï cuûa ñôn vò, cuõng nhö lieäu coù caàn thieát phaûi ñaàu tö theâm voán vaøo ñôn vò hay khoâng?
Taêng cöôøng ñoäi nguõ caùn boä tín duïng veà caû soá löôïng laãn chaát löôïng.
Trong hoaït ñoäng cuûa Ngaân haøng hieän nay, soá löôïng caùn boä tín duïng coù thaáp so vôùi soá doanh nghieäp quan heä giao dòch laøm naûy sinh nhieàu trôû ngaïi cho hoaït ñoäng cuûa Ngaân haøng. Ñeå taïo ñieàu kieän phaùt trieån hoaït ñoäng tín duïng cuûa Ngaân haøng caàn tuyeån theâm nhaân vieân laøm giaûm nheï coâng taùc cuûa caùc caùn boä tín duïng, qua ñoù taêng chaát löôïng coâng taùc tín duïng.
Caàn xaây döïng maïng löôùi thoâng tin chaët cheõ keát hôïp vôùi nhieàu cô quan chöùc naêng coù lieân quan nhö Boä keá hoaïch, Boä Taøi Chính, Chi cuïc thueá ….. vôùi moät boä phaän cuï theå nhaát ñònh. Ñeå coâng taùc thaåm ñònh ñaït hieäu quaû cao, vieäc thu nhaäp thoâng tin raát quan troïng nhaát laø trong tình hình neàn kinh teá thò tröôøng cuûa nöôùc ta hieän nay, thoâng tin veà caùc ngaønh kinh teá ña daïng, phong phuù vaø thay ñoåi theo töøng ngaøy, töøng giôø, taát caû caùc lónh vöïc saûn xuaát, kinh doanh vaø caùc doanh nghieäp, do ñoù caàn phaûi coù moät phoøng ban thöôøng xuyeân quan heä vôùi caùc ngaønh coù lieân quan nhö : Chi cuïc thueá, Boä keá hoaïch vaø ñaàu tö, Cuïc thoáng keâ, Boä taøi chính ….. ñeå thu thaäp, xöû lyù thoâng tin phuïc vuï boä phaän tín duïng vaø caùc boä phaän khaùc moät caùch kòp thôøi chính xaùc.
Naâng cao chaát löôïng ñaùnh giaù caùc hoà sô tín duïng, chaát löôïng ñaùnh giaù caùc hoà sô tín duïng coù taùc duïng raát lôùn ñeán hieäu quaû cuûa quyeát ñònh cho vay. Ñeå baûo ñaûm chaát löôïng caùc ñaùnh giaù, caùn boä tín duïng caàn phaûi thöïc hieän.
Thu thaäp thaät nhieàu caùc thoâng tin coù lieân quan ñeán vieäc vay voán töø ngöôøi vay, thò tröôøng …. Nhaèm khaúng ñònh tính chính xaùc cuûa caùc thoâng tin nhaän ñöôïc laøm cô sôû cho hoaït ñoäng phaân tích veà sau.
Thöôøng xuyeân trao doài kieán thöùc hoaït ñoäng nghieäp vuï phaùt trieân naêng khieáu caù nhaân, tích luõy kinh nghieäm ….. nhaèm naâng cao trình ñoä vaø khaû naêng phaân tích ñaùnh giaù cuûa baûn thaân.
Caàn tö vaàn laáy yù kieán töø caùc trung taâm tö vaán veà caùc vaán ñeà coù lieân quan trong döï aùn maø caùn boä tín duïng khoâng theå kieåm soaùt ñaùnh giaù chính xaùc ñöôïc.
Caàn coù cheá ñoä ñaõi ngoä khen thöôûng xöùng ñaùng ñoái vôùi nhöõng caùn boä thaåm ñònh hoaøn thaønh xuaát saéc trong coâng taùc thaåm ñònh caùc döï aùn xin vay.
Con ngöôøi laø voán quyù nhaát cuûa Ngaân haøng, moãi thaønh vieân trong Ngaân haøng noùi chung vaø caùnboä thaåm ñònh noùi rieâng laø nhöõng nhaân toá goùp phaàn vaøo vieäc thöïc hieän hoaït ñoäng kinh doanh coù hieäu quaû cuûa Ngaân haøng. Vì vaäy Ngaân haøng caàn phaûi coù nhöõng chính saùch ñaõi ngoä, khen thöôûng hôïp lyù veà vaät chaát cuõng nhö tin thaàn cho nhöõng caùn boä tín duïng naøo hoaøn thaønh toát coâng taùc ñöôïng giao. Moät cheá ñoä ñaõi ngoä, khen thöôûng hôïp lyù veà vaät chaát cuõng nhö tinh thaàn cho nhöõng caùn boä tín duïng naøo hoaøn thaønh toát coân taùc ñöôïc giao. Moät cheá ñoä xöùng ñaùng seõ thuùc ñaåy vaø phaùt huy naêng löïc cuûa moãi caùn boä coâng nhaân vieân trong Ngaân haøng. Beân caïnh ñoù Ngaân haøng caàn khuyeán khích ñoäng vieân caùc caùn boä tín duïng coøn non treû, trao doài nhöõng kieán thöùc caàn thieát vaø taïo ñieàu kieän cho nhöõng caùn boä tín duïng ñoù phaùt huy, phaán ñaáu vöôn leân hoaøn thaønh toát coâng taùc cuûa mình. Laøm ñöôïc nhöõng ñieàu ñoù seõ goùp phaàn naâng cao tinh thaàn traùch nhieäm cuûa töøng caùn boä thaåm ñònh, giuùp cho coâng taùc thaåm ñònh taïi Ngaân haøng ngaøy caøng ñaït hieäu quaû hôn.
Beân caïnh ñoù, Ngaân haøng cuõng caàn coù chính saùch öu ñaõi khuyeán khích ñoái vôùi caùn boä tham gia caùc khoùa hoïc ñeå naâng cao trình ñoä nghieäp vuï nhö hoã trôï veà hoïc phí, taïo ñieàu kieän thuaän lôïi cho caùc caùn boä vöøa hoïc, vöøa coâng taùc …… ñoái vôùi caùn boä cam keát coâng taùc laâu daøi taïi ngaân haøng.
KEÁT LUAÄN
Qua quaù trình phaân tích ôû treân ta thaáy nghieäp vuï tín duïng ôû Ngaân haøng Thöông maïi coå phaàn Phaùt Trieån Nhaø TP. HCM ñaõ töøng böôùc ñöôïc ñoåi môùi vaø phaùt trieån caû veà quy caùch laãn möùc lôïi nhuaän thu ñöôïc. Tuy coøn moät soá khoù khaên maø Ngaân haøng Phaùt Trieån Nhaø caàn phaûi khaéc phuïc vaø vöôït qua nhöng hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng noùi chung vaø hoaït ñoäng cuûa nghieäp vuï tín duïng noùi rieâng ñaõ goùp phaàn tích cöïc taïo ñieàu kieän cung caáp voán cho caùc ñôn vò, uy tín cuûa mình trong ñoâng ñaûo khaùch haøng trong moät töông lai khoâng xa. Chaéc chaén hoaït ñoäng cuûa ngaân haøng seõ phaùt trieån hôn nöõa veà caû chieàu saâu laãn chieàu roäng cuûa caùc nghieäp vuï.
Vì thôøi gian thöïc taäp coù haïn, hôn nöõa veà khaû naêng naém baét thöïc teá vaø kinh nghieäm cuûa baûn thaân em coøn haïn cheá. Neân vieäc tìm hieåu phaân tích vaø bieän phaùp ñöa ra trong cuoán baùo caùo naøy chaéc chaén coøn nhieàu vöôùng maéc vaø thieáu soùt. Em raát mong nhaän ñöôïc nhöõng yù kieán ñoùng goùp cuûa quyù Thaày, coâ, cuøng caùc anh, chò, coâ, chuù caùn boä coâng nhaân vieân cuûa ngaân haøng nhaèm giuùp ñôõ cho em boå sung hoaøn thieän cuûng coá laïi kieán thöùc vaø ñaây cuõng laø haønh trang vaøo thöïc teá sau naøy.
Moät laàn nöõa em xin chaân thaønh caûm ôn thaày Nhaät vaø Ban giaùm ñoác boä phaän tín duïng vaø taát caû caùc coâ, chuù, anh, chò em caùn boä coâng nhaân vieân cuûa ngaân haøng ñaõ taän tình chæ daãn, cung caáp nhöõng thoâng tin vaø taøi lieäu caàn thieát ñeå hoaøn thaønh quyeàn baùo caùo naøy.
._.
Các file đính kèm theo tài liệu này:
4289.doc
