Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN * * * Trương Tuấn Anh HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THANH BÌNH HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, Năm 2008 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN * * * Trương Tuấn Anh HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THANH BÌNH HÀ NỘI Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh công nghiệp và xây dựng Khoá : 14 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS. NGUYỄN ĐÌNH PHAN Hà Nội, Năm 2008 MỞ ĐẦU Trong quá trình vận động lên nền kinh tế thị trường của Việt Nam, vốn trở thành nguồn lực cơ bản, việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là yếu tố quyết định cho sự hưng thịnh hay suy vong của doanh nghiệp. Những năm qua, bất động sản đang là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, thu hút được nhiều vốn đầu tư của doanh nghiệp trong và ngoài nước. Tuy nhiên, năm 2008 nước ta đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn do hậu quả của một số sai lầm trong chính sách vĩ mô những năm trước đây, dẫn đến lạm phát tăng cao, tăng trưởng chậm lại, tín dụng thắt chặt, thị trường chứng khoán suy thoái, thị trường bất động sản trầm lắng… điều đó tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nước yếu về vốn. Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và đầu tư kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê, may mặc xuất khẩu, hiện nay Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội đang làm Chủ đầu tư một số Dự án xây dựng Khu nhà ở, cao ốc văn phòng với tổng số vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng như: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng tại phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu Đô thị mới Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng toà cao ốc văn phòng tại số 1A Láng Hạ, quận Ba Đình… Thời gian triển khai các dự án trên nằm trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến 2011. Tính đến 30/6/2007 Tổng nguồn vốn Công ty mới đạt khoảng 72 tỷ đồng so với tổng nhu cầu vốn khoảng 1.000 tỷ đồng cho các dự án, vì vậy trong thời gian tới, việc huy động vốn tài trợ cho các Dự án trên là hết sức cấp thiết. Vấn đề đặt ra là huy động vốn như thế nào, khối lượng vốn cần huy động, nguồn huy động, thời gian huy động… để đảm bảo sử dụng vốn hiệu quả và giúp doanh nghiệp phát triển bền vững. Từng là nhân viên Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, đồng thời đang trong thời gian viết luận văn tốt nghiệp cao học, tôi nhận thấy đây là cơ hội thuận lợi để tập trung nghiên cứu, phân tích tình hình tài chính và đề xuất các giải pháp huy động vốn thực hiện các dự án bất động sản của Công ty, do đó tôi quyết định chọn đề tài: “ Huy động vốn cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội” một mặt nâng cao hiểu biết của mình trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài chính, hoàn thành luận văn tốt nghiệp cao học, mặt khác đưa ra một số gợi ý về huy động vốn để Công ty tham khảo. Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau: - Nâng cao hiểu biết của người nghiên cứu trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, lĩnh vực tài chính. - Giải quyết nhu cầu huy động và sử dụng vốn để tài trợ cho các dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư. - Hoàn thành luận văn tốt nghiệp cao học. Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài còn có một số ý nghĩa: - Khi có đầy đủ vốn, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường một số lượng lớn các căn hộ và diện tích văn phòng cho thị trường Hà Nội nói riêng và thị trường cả nước nói chung - góp phần giải quyết nhu cầu bức thiết của nhân dân về nhà ở và của doanh nghiệp về văn phòng, gián tiếp làm tăng tính hấp dẫn cho môi trường đầu tư toàn xã hội. - Tạo công ăn việc làm, giúp ổn định đời sống của cán bộ công nhân viên. - Tạo ra lợi nhuận cho các nhà đầu tư gồm: bên vay và bên cho vay, đồng thời đóng góp vào ngân sách thông qua các khoản thuế. Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu các hình thức huy động vốn đang được sử dụng phổ biến. - Tình hình tài chính của Công ty. - Nhu cầu vốn đầu tư cho các dự án bất động sản của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu Các báo cáo tài chính, các dự án bất động sản Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội đang tham gia đầu tư. Phương pháp nghiên cứu Để nghiên cứu đề tài, học viên sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: phương pháp tiếp cận và phân tích hệ thống, phương pháp điều tra, tổng kết điển hình, tổng hợp, thống kê, so sánh, duy vật biện chứng, duy vật lịch sử. Mặc dù đã có nhiều cố gắng để tìm hiểu, đánh giá, phân tích và đưa ra một số ý kiến của mình, nhưng với hiểu biết còn chưa hoàn thiện, bản Luận văn tốt nghiệp này chưa thể phản ánh đầy đủ và giải quyết triệt để vấn đề nêu ra. Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo và bạn đọc để những nghiên cứu sau được hoàn chỉnh hơn. Tôi xin trân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Đình Phan - Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, các thầy cô giáo Khoa Quản trị Kinh doanh Trường Đại học Kinh tế quốc dân và toàn thể các cán bộ nhân viên Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội đã tận tính hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn tốt nghiệp. PHẦN 1 LÝ LUẬN VỀ VỐN, HUY ĐỘNG VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. VỐN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC HUY ĐỘNG VỐN 1.1. Vốn của doanh nghiệp Trong cuốn sách có tựa đề: “Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường” của hai tác giả GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam, NXB chính trị quốc gia 2001, thì vốn của doanh nghiệp được viết như sau: Bất kỳ một doanh nghiệp nào cũng cần có một nguồn lực tài chính nhất định để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nguồn lực tài chính được thể hiện và sử dụng dưới các dạng khác nhau nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai được coi là vốn của doanh nghiệp. Trong cuốn Từ điển Longman rút gọn về tiếng Anh kinh doanh, vốn được định nghĩa: “ Vốn là tài sản tích luỹ được sử dụng vào sản xuất nhằm tạo ra lợi ích lớn hơn; đó là một trong các yếu tố của quá trình sản xuất ( các yếu tố khác là đất đai và lao động). Trong kinh doanh, vốn được coi là giá trị của tài sản hữu hình được tính bằng tiền, nghĩa là tài sản dưới dạng không phải bằng tiền như nhà xưởng, máy móc thiết bị, dự trữ nguyên vật liệu”. Các quan niệm đã nêu về vốn đều phản ánh được khía cạnh nào đó liên quan đến nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, tuy nhiên, các khái niệm đó được trình bày dưới các góc nhìn khác nhau và mục tiêu nghiên cứu khác nhau, vì vậy chưa thể hiện một cách nhìn tổng thể về vốn của doanh nghiệp. Vốn có thể có nhiều dạng khác nhau được phân nhóm thành hai loại: Vốn bằng hiện vật và vốn bằng tiền. Vốn bằng tiền được coi là nguồn tài chính của doanh nghiệp. Nguồn tài chính này là cơ sở để có được các điều kiện sản xuất, tức là các yếu tố đầu vào như nhà xưởng, địa điểm sản xuất kinh doanh, thiết bị, nguyên vật liệu và các điều kiện khác. Vốn của doanh nghiệp còn có thể được hiểu theo nghĩa hẹp là số tiền và tài sản hữu hình khác, doanh nghiệp có được nguồn tài chính của chính mình, tức là không tính đến nguồn tài chính doanh nghiệp có được nhờ đi vay. Tuy nhiên, trên thực tế, người ta thường dùng vốn theo nghĩa rộng để chỉ toàn bộ nguồn lực tài chính của doanh nghiệp, không phân biệt nguồn huy động. Từ những phân tích đã nêu, thì vốn của doanh nghiệp ( theo cách hiểu vốn tài chính) có thể coi là giá trị bằng tiền của tất cả các nguồn lực có thể chuyển thành tiền được doanh nghiệp nắm giữ và sử dụng nhằm mục đích thu được lợi ích lớn hơn trong tương lai, không phân biệt nguồn gốc hình thành và không phân biệt hình thái biểu hiện. Thông thường, giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô hình của doanh nghiệp. Tuy vậy, trên thực tế, khi đánh giá vốn của doanh nghiệp người ta chỉ tính đến các giá trị hữu hình, chính vì vậy, vốn cũng có thể hiểu khác với phạm trù “ giá trị doanh nghiệp”. Vốn của doanh nghiệp được hình thành từ khi thành lập doanh nghiệp và biến đổi theo thời gian. Với những doanh nghiệp kinh doanh thành công, vốn của doanh nghiệp có chiều hướng tăng trưởng, vì sau mỗi chu kỳ kinh doanh, vốn ban đầu lại được bổ sung bằng một phần lợi nhuận thu được ( lợi nhuận dùng để tái đầu tư ). Phần bổ sung này nhiều hay ít phụ thuộc vào mức độ sinh lợi trong kinh doanh và chính sách tăng trưởng của doanh nghiệp. Những doanh nghiệp có chiến lược phát triển dài hạn thường rất chú ý dùng lợi nhuận để tái đầu tư, vì nếu không tăng cường tái đầu tư thì sớm hay muộn, doanh nghiệp đó sẽ thất bại. Ngoài ra, do nhu cầu của đầu tư, của quá trình sản xuất kinh doanh, vốn có thể được huy động bổ sung từ các nguồn khác nhau, do đó làm tăng vốn của doanh nghiệp. Tuy vậy, với những doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì nguồn vốn ban đầu sẽ bị giảm dần. Tình trạng này đã xảy ra với nhiều doanh nghiệp nhà nước, có thể do cả hai loại nguyên nhân: kinh doanh thua lỗ ( không thực hiện tái đầu tư mở rộng) và không thực hiện đủ khấu hao tài sản cố định ( không đảm bảo tái đầu tư giản đơn). Như vậy, vốn ban đầu của doanh nghiệp có thể tăng lên hoặc giảm đi do hai nhóm yếu tố khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào mức độ hiệu quả và chính sách đầu tư và phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Vốn của doanh nghiệp tại mỗi thời điểm bao gồm vốn đầu tư ban đầu, vốn tích luỹ từ lợi nhuận và vốn huy động bổ sung trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp. 1.2. Các nguyên tắc huy động vốn 1.2.1. Nguyên tắc kịp thời Việc huy động vốn phải đảm bảo tính kịp thời. Thông thường, khi có nhu cầu về vốn bổ sung, doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn để giải quyết nhu cầu đó, tuy nhiên, nếu việc cung ứng vốn không đúng thời điểm, thời cơ đầu tư thì nguồn vốn đó sẽ mất ý nghĩa, hoặc làm giảm khả năng thu lợi ích từ các hoạt động đầu tư kinh doanh. Vì vậy, cải tiến các thủ tục hành chính phức tạp trong các quy trình giao dịch về vốn là mong muốn của các doanh nghiệp. Nhiều khi, một số doanh nghiệp phải chấp nhận một tỷ lệ lãi suất cao hơn rất nhiều trên thị trường tại chính phi chính thức để có được nguồn vốn kịp thời vì nếu không vay kịp vốn thì nguồn vốn rẻ trên trở nên đắt, có thể làm cho các kết quả dự tính trong các phương án kinh doanh giảm đi và doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc trả nợ. 1.2.2. Nguyên tắc hiệu quả Cần lựa chọn bảo đảm hiệu quả huy động vốn cao nhất trong những điều kiện nhất định. Như trên đã trình bày, trong điều kiện thị trường tài chính càng phát triển thì doanh nghiệp càng có nhiều cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn khác nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọn nguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy động vốn. Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thể hiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn, ở lợi ích của chủ doanh nghiệp khi sử dụng nguồn vốn đó, như khả năng làm tăng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp và lợi nhuận tích luỹ. 1.2.3. Nguyên tắc số lượng và thời gian Việc huy động vốn cần bảo đảm đáp ứng nhu cầu về số lượng và thời gian: một ý đồ đầu tư, kinh doanh sẽ không thể thực hiện được nếu không có đủ một lượng vốn nhất định theo nhu cầu được tính toán, do đó, khi huy động phải bảo đảm đủ về số lượng và tính tương thích về thời gian. Thực tế, hiện nay một số doanh nghiệp thường phải nâng mức nhu cầu ghi trong các yêu cầu huy động vốn để có thể có đủ số vốn cần thiết khi dự án được phê chuẩn, điều đó làm cho các dự án không còn chặt chẽ. Ngoài ra, rất nhiều trường hợp cách tính toán thời gian cho vay của các ngân hàng thường quá cứng nhắc nên các doanh nghiệp không bảo đảm hạn trả tiền, phải chịu lãi suất quá hạn, chi phí cao. 1.2.4. Nguyên tắc giảm thiểu chi phí giao dịch Huy động vốn cần bảo đảm giảm thiểu chi phí giao dịch: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt do chi phí liên quan đến giao dịch về vốn quá cao. Nguyên nhân chi phí giao dịch cao có thể là: thủ tục hành chính phức tạp, quy trình giải ngân phiền toái, chi phí tư vấn cao hoặc đôi khi do quy mô không thích hợp. Vì vậy, các doanh nghiệp cần tùy theo lượng vốn cần vay để chọn nguồn vốn phù hợp, vì những nguồn vốn phức tạp sẽ làm cho chi phí giao dịch trên một đồng vốn huy động cao hơn nếu lượng vốn huy động nhỏ. Ngược lại, những dự án lớn có thể có lợi về chi phí cho vốn nếu tìm đến những nguồn vốn có thủ tục phức tạp hơn nhưng lại phải chịu lãi suất thấp hơn. 2. CÁC HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐANG ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỔ BIẾN (1) Doanh nghiệp có thể huy động vốn từ nhiều nguồn để tài trợ cho dự án. Có thể phân thành: Nguồn vốn chủ sở hữu và Nguồn vốn nợ phải trả. Nguồn vốn tự có được huy động từ các nguồn: quỹ khấu hao cơ bản, quỹ tích lũy đầu tư hoặc điều chỉnh cơ cấu tài sản nợ. Nguồn vốn từ bên ngoài được huy động từ nguồn ngắn hạn hoặc dài hạn. Hình 1.1. Sơ đồ các nguồn vốn CÁC NGUỒN VỐN Nguồn nợ phải trả Nguồn vốn chủ sở hữu Ngắn hạn Dài hạn Quỹ khấu hao Quỹ tích luỹ tái đầu tư Điều chỉnh cơ cấu tài sản Vốn cổ phần và thặng dư Những khác biệt chủ yếu giữa Nợ phải trả và Nguồn vốn chủ sở hữu ( trong đó chủ yếu là vốn cổ phần) được trình bày ở bảng dưới đây: (1) Bảng 1.1. Những đặc điểm của Nợ phải trả và Vốn cổ phần Nợ phải trả Vốn cổ phần 1- Doanh nghiệp nhận được chúng từ những thành phần không phải là chủ sở hữu của nó 1- Do các chủ sở hữu của doanh nghiệp tài trợ 2- Phải trả lãi cho những khoản tiền đã vay 2- Không trả lãi cho vốn cổ phần đã huy động được mà sẻ chia lợi tức cổ phần cho các chủ sở hữu nếu công ty làm ra được lợi nhuận 3- Mức lãi suất phải trả cho các khoản nợ vay thường theo một mức ổn định được thỏa thuận khi vay 3- Lợi tức cổ phần chia cho các cổ đông tuỳ thuộc vào quyết định của Đại hội đồng cổ đông và nó thay đổi theo mức lợi nhuận mà công ty thu được 4- Doanh nghiệp phải hoàn trả nợ vay cho chủ nợ vào một thời điểm nào đó trong tương lai ngoại trừ trường hợp nguồn huy động là trái phiếu tuần hoàn 4- Doanh nghiệp không phải trả những khoản tiền vốn đã nhận được cho chủ sở hữu trừ khi doanh nghiệp đóng cửa và các loại tài sản được chia cho chủ sở hữu. Trường hợp này không áp dụng đối với cổ phần ưu đãi có thời hạn đáo hạn cố định 5- Công ty có thể phải thế chấp bằng các loại tài sản như hàng hóa các loại tài sản cố định, quyền sở hữu tài sản, cổ phiếu hay sử dụng biện pháp bảo lãnh để được vay 5- Doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản hay nhờ bảo lãnh bởi vốn huy động là của các chủ sở hữu. Trong hoạt động kinh doanh, người quản trị cần tìm cách huy động các nguồn tín dụng từ bên ngoài doanh nghiệp để tài trợ cho hoạt động doanh nghiệp. Các nguồn vốn nợ phải trả được chia thành nguồn Nợ ngắn hạn và nguồn Nợ dài hạn. Bảng sau nêu lên đặc điểm của nguồn tín dụng này. Bảng 1.2. Những khác biệt chủ yếu giữa nguồn Nợ ngắn hạn và dài hạn Nợ ngắn hạn Nợ dài hạn 1- Thời hạn trả chúng trong vòng 1 năm 1- Thời gian đáo hạn dài hơn 1 năm 2- Không phải trả lãi cho những nguồn tài trợ ngắn được các nhà cung cấp tài trợ bằng hình thức tín dụng thương mại 2- Phải trả lãi cho tất cả các loại tài trợ dài hạn mà doanh nghiệp nhận được 3- Lãi suất của các nguồn tài trợ ngắn hạn thường thấp hơn nợ vay dài hạn 3- Lãi suất tài trợ dài hạn thường cao hơn so với lãi suất của nguồn tài trợ ngắn hạn 2.1. Huy động vốn Nợ phải trả 2.1.1. Nguồn tài trợ ngắn hạn Nguồn tài trợ ngắn hạn là những khoản tiền mà công ty phải hoàn trả trong vòng một năm kể từ ngày nhận được chúng. Nguồn tài trợ này bao gồm các khoản Tín dụng thương mại mà công ty nhận được từ các nhà cung cấp khi mua các loại hàng hóa dưới hình thức mua chịu, mua bằng tiền quỹ (deposits).Ngoài ra, nó còn bảo gồm tiền đặt cọc của khách hàng để mua hàng hóa hay dịch vụ theo hợp đông và những khoản tiền vay ngắn hạn do các ngân hàng, công ty tài chính, công ty mua nợ, công ty bảo hiểm tài trợ. Đồng thời, nó cũng bao gồm các khoản nợ tích lũy gồm có nợ các loại tiền lương của công nhân mà công ty chưa trả, nợ tiền thuế những chưa trả cho Chính phủ, và lợi tức của phần theo sổ sách mà chưa phải trả cho cổ đông. Các ngồn tài chính ngắn hạn có thể được phân thành 3 nhóm chính: nguồn tài trợ ngắn hạn không cho vay mượn, nguồn tài trợ ngắn hạn không có đảm bảo và nguồn tài trợ ngắn hạn có đảm bảo. 2.1.1.1. Tín dụng thương mại Một công ty có thể dựa vào nguồn tín dụng mở rộng do mua hàng hóa của các nhà cung cấp dựa trên “tài khoản mở” như là một nguồn tài trợ ngắn hạn. Hình thức tín dụng này được gọi là hình thức “tín dụng thương mại” và hoàn toàn khác so với các hình thức tín dụng ngắn hạn khác vì nó không phải do các định chế tài chính tài trợ. Khi công ty quyết định tài trợ này phải luôn luôn nghĩ tới hậu quả lâu dài của tín dụng thương mại. Bởi nếu công ty trì hoãn thanh toán các hóa đơn mua hàng, thường dẫn đến hậu quả là các nhà cung cấp sẽ không sẵn sàng tiếp tục cung cấp hàng hóa của họ, hoặc nếu tiếp tục thì sẽ bán với giá cao hơn. Tuy nhiên, có một yếu tố mà các công ty có dự định sử dụng thương mại sẽ thu được nguồn lợi là phần chiết khấu (nếu có) dành cho nó. Sở dĩ có khoản chiết khấu này là do các nhà cung cấp nhân thấy người sử dụng tín dụng thương mại phải chịu phí tổn rất cao nên họ áp dụng chiết khấu nhằm hấp dẫn khách mua hàng. Thí dụ, một công ty mua một món hàng với điều kiện chiết khấu 2/10 (chiết khấu 2%, thời hạn 10 ngày), trong thời gian 30 ngày và giá trị hóa đơn là 100$. Nếu công ty thanh toán sau thời hạn 10 ngày đó. Điều này có nghĩa là nếu công ty thanh toán tiền mua hàng trong khoảng thời gian 30 ngày, thì chi phí sử dụng tín dụng thương mại của công ty là: 2/98 x365/20(*) x 100 = 37.2%/năm. Tín dụng thương mại thường luôn sẵn sàng để phục vụ các công ty vì nó không do các định chế tài chính tài trợ, do đó có thể nói nó là nguồn tài trợ không do vay mượn. Tổng giá trị khoản tiền nợ do mua hàng hóa của nhà cung cấp được đưa vào tài khoản “nợ phải trả” (Accounts Payable) của công ty. Đồng thời, công ty cũng có thể nhận được một nguồn tài trợ ngắn hạn không do vay mượn khác do chậm thanh toán một số khoản chi tiêu như tiền lương, tiền thưởng của công nhân, tiền thuê mướn thiết bị, nhà xưởng vv... tiền thuế và tiền điện nước... Dĩ nhiên công ty sẽ phải thanh toán những khoản nợ tích lũy (accruals) này trong một thời hạn ngắn, nếu không công ty sẽ chỉ còn một cách nhất là phải trả lời trước các cơ quan công quyền. 2.1.1.2. Nguồn tài trợ ngắn hạn không có bảo đảm. Bên cạnh nguồn tài trợ ngắn hạn của các nhà cung cấp, công ty còn có thể dựa vào các định chế tài chính để nhận được những khoản tiền vay ngắn hạn không bảo đảm. Những khoản cho vay này là những khoản vay do các ngân hàng tài trợ cho công ty mà không đòi hỏi bất cứ sự bảo đảm nào. Các hình thức cho vay ngắn hạn không có bảo đảm chủ yếu là: Hạn mức tín dụng hay Thấu chi. Hợp đồng tín dụng tuần hoàn. Tín dụng thư. Cho vay theo hợp đồng. A. Hạn mức tín dụng hay Thấu chi (Line of credit or Overdraf) Hạn mức tín dụng hay thấu chí ngân hàng là một thỏa thuận giữa công ty và ngân hàng mà theo đó, ngân hàng tạo sẵn một khoản tín dụng nào đó cho công ty. Thí dụ nếu một thỏa thuận quy định hạn mức tín dụng cho một công ty là 500.000$, điều đó có nghĩa là công ty đo có thể mượn được số tiền lên tới 500.000$ của ngân hàng. Số tiền này là tổng số tín dụng mà ngân hàng bằng lòng tạo sẵn cho công ty. Loại tín dụng này thường được thiết lập trên cơ sở từng năm. tại thời điểm kết thúc mỗi năm, ngân hàng sẽ xem xét lại tình hình hoạt động tài chính của công ty, và dựa trên cơ sở xem xét này có thể gia hạn hay điều chỉnh tổng mức tín dụng cho công ty trong năm kế tiếp. Hình thức tín dụng thuận lợi này thường được hiểu là thấu chi ngân hành (rút vượt) được tạo ra để cung cấp nguồn tài chính nhất định đủ bù đắp phần chênh lệch giữa dòng lưu kim tiền thu nhập và dòng lưu kim chi phí của công ty. Tiền lãi của hình thức cho vay này tùy thuộc vào tổng giá trị tín dụng thấu chi của công ty đã sử dụng và công ty được phép tính khoản tiền trả lãi này cho chi phí hàng ngày. Nhìn chung, đây là hình thức tài trợ có chi phí thấp nhất đối với các doanh nghiệp. Song điều bất lợi của hình thức tài trợ này là nếu công ty vay tiền theo thỏa thuận này thì phải duy trì đảm bảo khae ăng tài chính, đề phòng có thể phải trả lại những khoản vay này khi ngân hàng yêu cầu, tức là ngân hàng có thể từ chối thể hiện hạn mức tín dụng đã thỏa thuận. B. Thỏa thuận tín dụng tuần hoàn ( Revolving credit agreement) Thỏa thuận tín dụng tuần hòan cũng là một công cụ tín dụng do ngân hàng thượng mại sáng tạo ra để phục vụ các doanh nghiệp. Nó cũng tương tự như hạn mức tín dụng, ngoại trừ những cam kết chính thức và mang tính pháp lý do ngân hàng đưa ra để tài trợ tín dụng cho doanh nghiệp theo tổng mức tín dụng tối đa đã thỏa thuận. Theo hình thức thỏa thuận này, công ty có nghĩa vụ trả cho ngân hàng một khoản phí sử dụng nguồn ngân quỹ trên toàn bộ hạn mức tín dụng đã thỏa thuận, đổi lại ngân hàng dành cho công tu đặc quyền sử dụng tín dụng phảo trả có thể được thanh toán một lần, hoặc thanh toán theo tỷ lệ phần trăm của giá trị trung bình trên phần chênh lệch tín dụng đã không sử dụng tới tùy theo sự thương lượng giữa doanh nghiệp và ngân hàng. C. Tín dụng thư (Letter of credit) Tín dụng thư chủ yếu được sử dụng cho nhập khẩu hàng hóa. Nhà nhập khẩu có thể đề nghị một ngân hàng cung cấp phương tiện tín dụng để có thể mua hàng hóa từ một nhà xuất khẩu nước ngoài. Nếu ngân hàng chấp thuận cấp tín dụng, họ sẽ phát hành một tín dụng thư được viết như một bản cam kết trả tiền cho nhà xuất khẩu, bằng cách gửi tới ngân hàng đại diện cho nhà xuất khẩu, cam đoan rằng sẽ thanh toán tiền trả cho những hàng hóa cung cấp cho nhà nhập khẩu theo đúng những điều khoản của tín dụng thư. Khi nhân được thông báo của ngân hàng là đã có tín dụng thư, công ty xuất khẩu sẽ ký phát hối phiếu đòi tiền và các văn liên quan đến hàng hóa chuyển tói ngân hàng phát hành (thông qua ngân hàng bên xuất khẩu). Đồng thời, hàng hóa được xuất khẩu gửi tới người mua và ngân hàng phát hành (tín dụng thư) sẽ thanh toán cho nhà xuất khẩu tổng số tiền đã ghi trong tín dụng thư qua ngân hàng đại diện của nhà xuất khẩu. Sau khi số tiền theo tín dụng thư đã được ngân hàng thanh toán hoàn tất, nó sẽ trở thành một khoản nợ do ngân hàng tài trợ cho nhà nhập khẩu và nó thường là một thỏa thuận tín dụng tuần hoàn. Để được chấp thuận mở tín dụng thư, thì trước đó nhà nhập khẩu phỉa có một khoản tiền ký quỹ tại ngân hàng. Độ lớn của khoản tìên kỹ quỹ tùy thuộc vào vị thế tín dụng của nhà nhập khẩu theo cách đánh giá của ngân hàng và tùy theo quy định của Chính Phủ. D. Tài trợ theo hợp đồng (Transaction Loan). Theo hình thức thỏa thuận này, khi công ty nhận được đơn đặt hàng của một khách hàng, họ có thể tiếp xúc với một ngân hàng và yêu cầu cho vay một khoản tiền để tài trợ cho hợp đồng. Thí dụ, một công ty vừa nhân được một hợp đồng do một công ty lớn và có tình hình tài chính lành mạnh đặt hàng, công ty đề nghị một ngân hàng cho vay một khoản tiền theo thể thức cấp tài trợ theo hợp đồng để mua nguyên liệu và thanh toán các khoản chi phí khác nhằm hoàn thành hợp đồng. Ngân hàng thường rất sẵn sàng chấp thuận tài trợ theo thể thức này, nhất là khi khoản tiền họ cho vay được sử dụng để tài trợ cho một hợp đồng ký kết giữa công ty mượn tiền với công ty lớn và đáng tin cậy, bởi như vậy họ được đảm bảo sẽ thu hồi nợ đúng hạn. Theo những điều kiện của tài trợ theo hợp đồng, khoản tiền cho vay phải được thu hồi càng sớm càng tốt như những khoản tiền thanh toán nhận được từ hợp đồng. Tuy nhiên, nếu trong khi đang thực hiện hợp đồng mà công ty ký tiếp một hợp đồng khác, ngân hàng có thể xem xét và chấp thuận cho vay một khoản tiền khác dựa trên cơ sở giao dịch thứ hai. Hình thức tài trợ theo hợp đồng thường rất hay được sử dụng để tài trợ cho các doanh nghiệp nhỏ, nhất là các nhà thầu. Tỷ lệ lãi suất của các khoản cho vay không có bảo đảm thường thay đổi tùy theo từng công ty và tùy từng ngân hàng, tùy thuộc vào vị trí tín dụng của công ty đi vay. Một công ty có uy tín tín dụng cao sẽ phải trả lãi suất vay với tỷ lệ thấp hơn công ty không có danh tiếng. Các ngân hàng thường tiến hành phân loại khách hàng của họ thành nhiều loại khác nhau tùy theo mức độ rủi ro và vị thế tín dụng của họ. 2.1.1.3. Tài trợ ngắn hạn có bảo đảm Một công ty không dễ dàng gì nhận được nguồn tài trợ ngắn hạn của một ngân hàng hay các nguồn khác khi không có bảo đảm, vì các hình thức tài trợ đó đem lại rất nhiều rủi ro cho người cho vay. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp cung cấp đủ sự bảo đảm đối với khoản tiền vay theo yêu cầu, thì họ sẽ dễ dàng nhận được khoản tín dụng cần thiết từ một nhà tài trợ nào đó. Việc bảo đảm an toàn nhằm đảm bảo thanh toán cả tiền vốn gốc và lãi của khoản cho vay là hình thức “thế chấp” (collateral). Tài sản thế chấp để bảo đảm cho các hình thức vay ngắn hạn thường bao gồm khỏan phải thu, giấy hẹn nợ, các loại hàng hóa, các loại chứng khoán. Chúng có thể là các loại cổ phần, những giấy tờ có giá có khả năng chuyển đổi nhanh, những khoản ký quỹ đình kỳ, quyền sở hữu máy móc, thiết bị, hoặc chỉ là sự bảo lãnh của cá nhân cá cổ đông chính của doanh nghiệp. Những khoản vay ngắn hạn được thế chấp bằng những khoản phải thu như các loại thương phiếu, hối phiếu được gọi là vay có thể chấp bằng khoản phải thu. Đồng thời công ty cũng có thể đem bán lại các chứng từ này thay vì đem chúng đi thế chấp để vay tiền. Việc bán những khoản phải thu này cho một ngân hàng, một công ty tài chính hay công ty mua nợ để gia tăng nguồn vốn ngắn hạn được gọi là “Mua nợ” (factoring). Còn các khoản nợ vay được do bảo đảm bằng hàng hóa, tài sản được gọi là “vay có thế chấp bằng hàng hóa” (invertory financing). A. Vay có thế chấp bằng khoản phải thu Một công ty muốn nhận được một khoản vay ngắn hạn có thể tiếp xúc với ngân hàng hay công ty tài chính và đề nghị sử dụng các hóa đơn thu tiền làm vật bảo đảm cho khoản vay. Nếu ngân hàng quan tâm và đồng ý tài trợ cho công ty, họ sẽ đánh giá chất lượng của các loại hóa đơn thu tiền được dùng làm vật thế chấp và sau đó, xác định giá trị khoản cho vay tương xứng với giá trị của khoản phải thu. Giá trị của khoản cho vay tùy thuộc vào mức độ rủi ro và có thể giao động trong khoảng 20% đến 90% giá trị danh nghĩa của khoản phải thu. Một khi giá trị này đã được xác định, công ty đi vay sẽ gửi ngân hàng cho vay một bản danh mục liệt kê danh sách các khoản phải thu, cùng thời hạn trả và tổng số tiền. Sau đó công ty sẽ yêu cầu ngân hàng cho một cam kết bằng văn bản để chuyển tất cả các khoản phải thu sang phần thanh toán và bù trừ cân đối công nợ. Thông thường, một khi doanh nghiệp đã được ngân hàng tài trợ, ngân hàng có thể tiếp tục cho vay trên cơ sở cầm cố những khoản phải thu mới như những giao dịch đã xảy ra trước đó. B. Mua nợ Các định chế tài chính có thể phải mua những khoản phải thu để gia tăng nguồn tín dụng ngắn hạn của doanh nghiệp. Các tổ chức mua nợ thường là một ngân hàng, một công ty tài chính hay công ty mua nợ. Sau khi việc mua bán hoàn tất bên mua nợ có trách nhiệm thu hồi các khoản nợ theo các chứng từ đã mua và chịu mọi rủi ro khi gặp những món nợ khó đòi (mua nợ được áp dụng cho cả bán hàng trong nước và xuất khẩu). Bên cạnh việc có nguồn tài chính như mong muốn, mua nợ còn cho phép một doanh nghiệp chấp nhận bán chịu cho khách hàng mà không phải chịu nhiều rủi ro, bởi công ty mua nợ sẽ kiểm tra tài chính của khách hàng trước khi quyết định mua chứng từ bán hàng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, vì nó là một nguồn tài trợ nên chi phí huy động vốn theo hình thức thỏa thuận mua nợ khá cao, bởi nó bao gồm nhiều loại chi phí kiểm tra tư cách tín dụng của khách hàng hay những rủi ro không thu hồi được vay nợ. C. Vay thế chấp bằng hàng hóa Bên cạnh các chứng từ bán hàng, các loại hàng hóa, tài sản cũng thường được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay ngắn hạn,. Trị giá của khoản vay thuộc loại thế chấp này tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả năng chuyển đổi nhanh, và tính ổn định về giá cả của các loại hàng hóa thế chấp. Nếu những hàng hóa, tài sản này không có rủi ro, có thể bán nhanh trên thị trường và có giá cả ổn định thì khoản tiền vay mượn sẽ chiếm một tỷ lệ khá cao so với giá trị ghi trên chứng từ. Những công ty có hàng hóa, tài sản mà cần một số vốn ngắn hạn có thể dựa vào nguồn tài trợ này. Vay thế chấp bằng hàng hóa gồm có các hình thức sau: * Vay ký thác. * Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được. * Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng hóa cồng kềnh. * Để đương. Vay ký thác bằng hàng hóa (Trust Receipt Loan) Vay ký thác là khoản vay do ngân hàng tài trợ trên cơ sở những hàng hóa đặc biệt đang thuộc quyền sở hữu của công ty nó còn được gọi là vay bắc cầu ( Brirging Loan) Hay tiền cho vay trên hàng hóa. đặc trưng của vay ký thác là nó chỉ được chấp nhận khi công ty đi vay có những hàng hóa thuộc loại có thể dẽ dàng nhận diện và mỗi món hàng này phải có giá trị lớn trên thị trường. Ví dụ như xe hơi các loại, máy truyền hình, và các thiết bị âm thanh nổi. Theo thỏa thuận cho vay ký thác, người đi vay phải ký nộ văn bản ủy thác chỉ rõ những hàng hóa đang thuộc quyền sở hữ của họ được giao cho ngân hàng quản lý. Đổi lại, công ty nhận được một hối phiếu có thời hạn để được rút tiền trong một khoảng thời gian nhất định nhằm trang trải cho toàn bộ chi phí của giao dịch cho hàng hóa. Sau đó cũng theo thỏa thuận này, ngân hàng ký phát những chứng từ thích hợp cho phép công ty nhận lại quyền sở hữu hàng hóa và kết toán tài khoản khi chúng được bán xong. Vay thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di chuyển được Đối với những loại hàng hóa dễ dàng vận chuyển như xi măng hay bột mỳ chẳng hạn thì thỏa thuận cho vay đem lại nhiều rủi ro cho ngân hàng, bởi những hàng hóa đó có thể bị công ty vay tiền đem bán xong mà ngân hàng không hay biết cho tới khi đã quá trễ. Do đó ngân hàng cho vay có thể yêu cầu công ty chuyển những hàng hóa của họ gửi vào một kho chứa hàng công cộng trước khi chấp nhận cho vay. Theo hình thức thỏa thuận cho vay này, công ty vay tiền không được phép bán bất cứ một phần nào những hàng hóa đã được gửi vào kho công cộng nếu không được sự chấp thuận bằng văn bản ở ngân hàng. Ngân hàng chỉ đồng ý cấp giấy phép bán những hàng hóa thế chấp này khi họ được đảm bảo rằng, công ty vay tiền sẽ thanh toán món nợ một cách nhanh chóng ngay khi nhận được tiền bán những hàng hóa đó. Vay ký thác bằng chứng từ lưu kho hàng cồng kềnh. Loại thỏa thuận này tương tự như thỏa thuận vay có thế chấp bằng ký hóa phiếu hàng di ch._.uyển được, chỉ khác là những tài sản trên công ty vay tiền được thay thế bằng một hóa đơn lưu kho nội bộ của công ty. Thông thường ngân hàng chỉ chấp thuận loại cho vay này đối với những hàng hóa quá cồng kềnh, không thuận tiện khi chuyển vào kho công cộng. Những loại hàng hóa này có thể là gỗ chưa xẻ, ván ép, hay sắt thép vv... Để đương Theo thỏa thuận này, công ty đi vay lập một bảng danh mục tất cả các loại tài sản thế chấp cho vay món tiền. Trên cơ sở đó, ngân hàng lựa chọn một số tài sản trong đó làm vật thế chấp và chỉ xét cho vay dựa trên những tài sản thuộc danh sách đã chọn trong khoảng thời gian đã định. Vật thế chấp theo hình thức cho vay này vẫn thuộc quyền quản lý của người vay tiền và ngân hàng chỉ giữ giấy phép của chúng. Tuy nhiên, vì lẽ khi cho vay dưới hình thức để đương không chở thành phổ biến và ngân hàng nhận thấy rất khó giám sát lại giao dịch tín dụng này nên họ thường tránh tài trợ với số lượng lớn. Một lý do nữa khiến cho các ngân hàng chỉ cho vay một số lượng nhỏ đối với hình thức này là do chi phí và sự phiền phức liên quan đến việc phát mãi tái sản thế chấp khi công ty vay tiền không trả được nợ. 2.1.2. Nguồn tài trợ dài hạn Nguồn ngân quỹ dài hạn là những khoản tiền có thời hạn sử dụng dài hơn một năm kể từ ngày đầu tiên khi nhận chúng. Nguồn ngân quỹ này thường được công ty sử dụng để tài trợ cho việc mua máy móc, thiết bị hay xây dựng nhà xưởng và một phần nguyên vật liệu v.v ... Công ty có thể huy động tín dụng dài hạn từ nhiều nguồng khác nhau. Các nguồn này bao gồm : Thuê mua trả góp, tín dụng thuê mua; Vay dài hạn định kỳ hay vay có kỳ hạn, phát hành trái phiếu và ký phiếu. 2.1.2.1. Thuê mua trả góp ( Hire - Purehase Financing) Một doanh nghiệp cần tiền để mua máy móc, thiết bị có thể sử dụng phương pháp huy động nguồn tín dụng trực tiếp bằng cách mua các loại tài sản đó dưới hình thức thuê mua trả góp. Khi mua tài sản theo hình thức này, công ty tiến hành thiết lập một hợp đồng với chủ tài sản theo hình thức này, công ty thiết lập một hợp đồng với chủ tài sản hay một định chế tài chính. Thoả thuận này cho phép công ty trả ngay một phần giá trị tài sản và phần còn lại được thanh toán trong nhiều kỳ, vào những thời điểm được ấn định trước và mỗi lần trả một phần giá trị của tài sản cùng tiền lãi, nếu công ty đồng ý tuân theo những điều khoản và điều kiện của hợp đồng thuê mua trả góp. Trong thời gian thi hành hợp đồng, quyền sở hữu tài sản do người bán - người cho thuê vào thời điểm hết hạn hợp đồng nếu người thuê hoàn thành tốt các nghĩa vụ theo quy định. Do đó, bằng hình thức này công ty có thế nhân được tài sản ngay lập tức mà không phải thương lượng với một ngân hàng hay công ty tài chính để vay tiền và cũng không phải cầm cố bất cứ loại tài sản nào. Công ty chỉ cần trả một khoản tiền của kỳ đầu tiên, có thể bằng khoảng 1/3 giá trị của thiết bị và có thể trả dần kéo dài trong khoảng 1 - 5 năm để thanh toán xong toàn bộ chi phí. Trong suốt thời gian thuê mướn, công ty có thẻ được phép áp dụng phương pháp khấu hao nhanh đối với tài sản thuê này mặc dù phương pháp này không được áp dụng với tài sản riêng của công ty. Tuy nhiên, chi phí mua tài sản theo hình thức tài trợ này khá cao, bởi công ty không được hưởng phần chiết khấu mà các nhà cung cấp thường áp dụng đối với những tài sản được mua bằng tiền mặt. Hơn thế nữa. tỷ lệ lãi suất thực trong các giao dịch thuê mua trả góp lên tới hơn 25%/năm, mặc dù lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng chỉ ở mức 10 – 12%/năm và mức lãi suất này gần như là một tỷ lệ cố định. Mặt khác, một bất lợi nữa đối với doanh nghiệp đi thuê là nếu không thực hiện đúng tiến độ thanh toán, họ có nguy cơ bị mất quyền sở hữu tài sản vào thời điểm kết thúc hợp đồng, vì nó đã bị phá vỡ. 2.1.2.2. Tín dụng thuê mua (lease financing) Thay vì mua tài sản theo hình thức thuê mua trả góp, doanh nghiệp có thể sử dụng hình thức thuê tài chính hay thuê vận hành (finance lease or operating lease) để thuê tài sản của công ty thuê mua hay công ty tài chính. Khi công ty tiến hành thuê một tài sản, thì họ sẽ được quyền sử dụng tài sản đó (như máy photo copy, máy vi tính, xe ô tô) như thỏa thuận và phải thanh toán tiền thuê theo định kỳ cho người chủ tài sản. Hợp đồng được thiết lập giữa công ty và chủ tài sản có thể quy định rằng, công ty không được quyền trả lại tài sản và cũng không được từ chối thanh toán tiền thuê trong thời hạn thuê mướn cơ bản. Đồng thời, nó cũng có thể cho phép công ty được quyền lựa chọn trả lại tài sản sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thông báo trước với chủ sở hữu theo quy định trong hợp đồng. Những đặc điểm căn bản của thỏa thuận thuê mua được trình bày trong hình như sau: Bảng 1.3. Những đặc điểm căn bản của thoả thuận thuê mua Người thuê (người sử dụng) Người cho thuê (chủ sở hữu) Người cho thuê - Có tài sản, thiết bị sẵn sàng để cho thuê - Nhận tiền thuê do người thuê trả - Được hưởng giá trị còn lại của tài sản Người thuê - Trả tiền thuê cho người thuê - Có quyền sử dụng tài sản - Có trách nhiệm bảo quản, bảo trì tài sản Một số điểm thuận lợi và bất lợi thường hay được để cập nhật của giao dịch thuê mua đối với công ty thuê tài sản. Thuê mua thuần Thuận lợi Bất lợi 1. Thuê mua là một hình thức tăng vốn mà công ty có thể sử dụng dễ dàng 1. Chi phí thuê mua thường cao hơn chi phí vay vốn để công ty từ đầu tư, vì công ty thuê mua thu lợi nhuận của họ trên các giao dịch thuê mua. 2. Thuê mua cho phép công ty biến những nguồn tiền riêng thành tài sản có tỷ lệ hoàn vốn cao 2. Công ty phải chịu tất cả mọi rủi ro liên quan đến hợp đồng và tài sản thuê. 3. Các khoản tiền thuê làm giảm thuế lợi tức, do đó đem lại cho công ty phần lợi nhuận do hoàn thuế 3. Nếu tài sản được chuyển trả người cho thuê ở thời điểm kết thức hợp đồng thuê mua thì công ty không được hưởng giá trị còn lại của tài sản 4. Các khoản tiền khấu hao nhanh làm giảm thuế lợi tức, do đó nếu thuế suất của công ty cao hơn thuế suất của người cho thuê, thì sẽ thu được lợi nhuận. 4. Công ty không được những khoản tiền khấu hao trên mức thuế suất của người cho thuê. 5. Thuê mua giúp công ty tránh được sự lạc hậu về công nghệ, vì thông qua nó công ty có thể thay thế những thiết bị lạc hậu bằng những thiết bị hiện đại. Do đó, bằng việc chấp thuận một thỏa thuận thuê tài chính, công ty có thể có được tài sản để sử dụng mà không phải mua nó. Đây là một hình thức tài trợ rất hay được sử dụng để có tài sản, bởi nếu nguồn này không có sẵn, công ty sẽ phải tìm nguồn tài trợ bằng hình thức khác để mua thiết bị. Ngoài ra, bên cạnh việc công ty sẵn sàng để sở hữu một thiết bị đắt tiền bằng cách thuê mua một tài sản, thì công ty còn có thể nhận được nguồn tài trợ bằng cách bán tài sản của họ cho một định chế tài chính để lấy tiền mặt, để rồi sau đó thuê mua lại chính tài sản đó từ định chế tài chính vừa mua của họ. Hình thức tăng vốn này được gọi là hình thức bán và tái thuê và nó là một hình thức huy động vốn trung hạn rất thông dụng. 2.1.2.3. Các khoản vay có định kỳ hay có kỳ hạn. Một doanh nghiệp có thể tăng ngân sách thông qua hình thức đi vay với thời gian đáo hạn hơn một năm, bằng cách thế chấp một số tài sản của họ như một hình thức bảo đảm cho khoản tiền vay. Các ngân hàng thương mại và công ty tài chính thường chấp nhận những loại tài sản sau là tài sản thế chấp như: quyền sử dụng đất đai, các loại máy móc, các loại bất động sản, những khoản ký quỹ có thời hạn, ngoại tệ các loại, các loại chứng khoán và cổ phiếu của các công ty cổ phần đại chung, khoản vay này thường được gọi là vay định kỳ hay vay có kỳ hạn. Đặc điểm riêng của vay định kỳ (hay vay có kỳ hạn) là trong mỗi kỳ hạn - hàng tháng, quý hay năm - người vay phải trả cho chủ nợ một khoảng tiền nhất đinh bao gồm một phần vốn gốc và lãi. Nó khác với hình thức thấu chi (hay rút vượt overdraft) là thấu chi thường trả cả vốn gốc và lãi vào cuối kỳ, còn nó trả dần thành nhiều đợt. Sở dĩ người vay phải làm như vậy là để đảm bảo cho nợ gốc và lãi không vượt quá hạn mức tín dụng đã được dành cho họ và vị thế tín dụng của công ty không bị ngày càng xấu hơn. Khi công ty chấp thuận thực hiện một khoảng vay định kỳ, họ thường thiết lập một chương trình hoàn vốn định kỳ tương ứng. Tuy nhiên, bên đi vay có thể dàn xếp với người cho vay để đưa ra một lịch trình thanh toán phù hợp với khả năng tài chính của công ty nhằm phục vụ việc trả nợ đúng hạn. Nhìn chung, lãi suất của khoản vay định kỳ thường cao hơn mức lãi suất của hình thức rút vượt với cùng một người đi vay. Sở dĩ mức lãi suất của nó cao là vì mức độ rủi ro của hình thức tài trợ này cao hơn và thời gian tài trợ cũng dài hơn. Do mức độ rủi ro cao dẫn tới ngân hàng thường yêu cầu người đi vay phải tuân theo một số điều kiện đảm bảo nhất định. Những điều kiện đó bao gồm những yêu cầu sau: - Đảm bảo sự chính xác trong ghi chép kế toán và cung cấp thường xuyên, kịp thời các báo cáo kiểm toán cho ngân hàng để họ có thể giám sát tình hình tài chính của công ty. - Duy trì một lượng vốn lưu động ổn định ở mức nào đó trong suốt thời kỳ tồn tại khoản tiền vay, để công ty sẽ không thiếu vốn lưu động và không bị lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán công nợ. - Hạn chế những chi tiêu, mua sắm máy móc và thiết bị mới ở một mức nào đó, để đảm bảo cho công ty bị lâm vào những khó khăn về tài chính. - Không vay thêm bất cứ khoản vay dài hạn nào để tránh tình trạng người chto nợ tương lai đó có thể tới công ty giành quyền hưởng trước tài sản của công ty với người cho vay. - Giới hạn mức chia lợi tức cổ phần ở một tỷ lệ phần trăm lợi nhuận nào đó, để duy trì tính thanh khoản của công ty. - Sử dụng khoản tiền vay theo đúng mục đích đã được chấp thuận, để năng ngừa sự lệch hướng tạo ra lợi nhuận của công ty, hoặc tránh tình trạng sử dụng tiền vay cho đầu tư vào loại tài sản sản xuất quá ít. - Thoả thuận cho vay này cũng ràng buộc người vay bằng việc người cho vay có thể hạn chế người vay trong việc chiết khấu các loại thương phiếu, giấy tờ có giá của họ hoặc tham gia những thỏa thuận thuê tài chính dài hạn. 2.1.2.4. Phát hành trái phiếu và kỳ phiếu. Một doanh nghiệp cũng có thể mượn tiền của công chúng bằng cách phát hành trái phiếu và kỳ phiếu. Những công cụ này là giấy hẹn nợ được cấp để chứng minh khoản nợ của công ty đối với người giữ chúng. Sự khác biệt chủ yếu giữa trái phiếu và kỳ phiếu là ở quyền lưu giữ tài sản. Kỳ phiếu là những khoản vay có bảo đảm bằng quyền lưu giữa đối với một số tài sản của công ty, còn sau này chúng là những khoản vay không có bảo đảm hay còn gọi là trái phiếu tín dụng thường. Tuy nhiên về thực chất, “trái phiếu” và “kỳ phiếu” thường được sử dụng rất tùy tiện để đề cập đến cùng một công cụ nợ. Những đặc điểm của trái phiếu ( kỳ phiếu) bao gồm: - Chúng thường có đơn vị phát hành 100 nghìn, mặc dù chúng thuộc loại lớn hơn hay nhỏ hơn đều có thể được chấp thuận. Đây là giá trị ngang giá của trái phiếu. - Chúng thường có một tỷ lệ lãi suất cố định, được gọi là lãi suất phiếu. Tiền lãi này thường được trả cho trái chủ theo từng hạn nửa năm hay một năm. - Chúng có thời hạn đáo hạn cố định vào một thời điểm nào đó trong tương lai, thời hạn này được ghi trên trái phiếu. Đến kỳ hạn, tổng số tiền trên trái phiếu sẽ được hoàn trả cho trái chủ. - Độ dài của thời gian đáo hạn (maturity) Tức là ngày thanh toán, thay đổi tùy theo loại phát hành. Để khuyến khích công chúng mua các loại trái phiếu này, đôi khi doanh nghiệp có thể phát hành loại trái phiếu khả hoán (chuyển đổi được) tức là trái chủ được quyền lựa chọn để chuyển đổi trái phiếu thành cổ phần thường của công ty vào một thời điểm nào đó trong tương lai, với một tỷ lệ chuyển đổi đã được ấn định trước. Một doanh nghiệp có thể phát nhiều loại trái phiếu. Tuy nhiên, trong một số quốc gia thị trường trái phiếu rất nhỏ và có rất ít công ty phát hành trái phiếu để tăng nguồn tài chính dài hạn, mặc dù có rất nhiều thuận lợi trong việc phát hành loại chứng từ có giá này. Những thuận lợi đó là: - Phát hành trái phiếu không ảnh hưởng đến sự kiểm soát công tác lãnh đạo công ty bởi các trái chủ ( bond - holder) không có quyền bỏ phiếu. - Trái phiếu có mức lãi xuất cố định. Vốn cổ phần của cổ đông không bị “ pha loãng” vì không có những chủ sở hữu mới tham gia chia lợi nhuận. - Công ty có thể đạt được sự quân bình tức là công ty có thể vay vốn với mức chi phí cố định và có thể sử dụng số vốn này để thu được tỉ lệ hoàn vốn cao trên đầu tư của họ. 2.2. Huy động vốn chủ sở hữu 2.2.1. Tăng vốn điều lệ "Vốn điều lệ" là số vốn do tất cả thành viên góp và được ghi vào Điều lệ công ty. (khoản 6, điều 3 Luật doanh nghiệp) Vốn góp có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty. Vốn điều lệ là do các thành viên tự thoả thuận và cam kết góp vốn. Trên cơ sở đó doanh nghiệp kê khai và đăng ký với cơ quan đăng ký kinh doanh. Xu hướng hiện nay, các Công ty được thành lập mới hoặc chuyển đổi thành mô hình Công ty cổ phần, đây là hình thức phổ biến, hiệu quả và rất thuận lợi cho việc huy động vốn, huy động nhân lực điều hành bộ máy. Đối với Công ty cổ phần, khi cần vốn chủ sở hữu để tài trợ cho các dự án đầu tư, Hội đồng quản trị có thể phát hành thêm cổ phần để tăng vốn, cổ phần có nhiều loại khác nhau, nhưng cơ bản có hai loại chủ yếu có thể giúp Công ty huy động vốn được nhanh đó là Cổ phần ưu đãi và Cổ phần phổ thông. 2.2.1.1. Cổ phần phổ thông Nếu tổ chức kinh doanh là một công ty cổ phần, nó có thể tăng vốn bằng cách phát hành cổ phần phổ thông. Cổ phần phổ thông thể hiện quyền sở hữu đối với tài sản, quyền hưởng lợi nhuận trong công ty và mỗi đơn vị cổ phần phổ thông do cổ đông nắm giữ. Nhưng cổ đông này đại diện cho một phần quyền sở hữu rất nhỏ đối với công ty và tài sản của nó. Cổ đông phổ thông là sở hữu của công ty và họ đảm đương phần rủi ro chủ yếu liên quan đến quyền sở hữu công ty. Kể từ thời điểm chủ sở hữu, họ có quyền hưởng toàn bộ và là những người hưởng cuối cùng đối với phần lợi nhuận còn lại của công ty, sau khi tất cả các trái chủ và các chủ sở hữu khác đã nhận phần lợi nhuận riêng của họ. Điều này có nghĩa là nếu công ty làm ra được ít hay không có lợi nhuận, thì cổ đông phổ thông có thể không nhận ra được gì dưới hình thức cổ tức. Tuy nhiên, nếu công ty làm ra được những khoản lợi nhuận lớn, thì phần thu nhập của họ thường cao hơn thu nhập trên trái phiếu hay cổ phần ưu đãi. Khi một công ty bán cổ phần phổ thông để tăng vốn, những cổ phần này có thể bán được với giá cao hơn, bằng hoặc thấp hơn so với mệnh giá. Giá trị ngang giá là giá trị thực cảu tài sản hữu hình và vô hình của công ty. Nó là một giá trị thay đổi so với mệnh giá ghi trên cổ phần. Ý nghĩa của giá trị ngang giá là công ty không thể phát hành cổ phần ở mức thấp hơn giá trị ngang giá, nếu không thì cổ đông sẽ phải chịu trách nhiệm với các chủ phát hành về phần chênh lệch giữa giá thanh toán và giá trị ngang giá. Ngoài ra, cổ phần phổ thông còn có một số đặc điểm sau: - Tương tự cổ phần ưu đãi, cổ phần phổ thông không có thời hạn đáo hạn. Điều này có nghĩa là cổ đông không thể bị ép buộc từ bỏ các quyền của họ, trừ trường họ công ty bị phá sản hay được thành lập lại. - Cổ đông được quyền hưởng bỏ phiếu và họ có thể có được bầu trực tiếp các thành viên của Hội đồng Quản trị công ty - Cổ đông cổ phần phổ thông được quyền hưởng quyền ưu tiên mua trước, tức là họ được quyền đăng ký mẫu bất cứ cổ phần mới nào do công ty phát hành theo một tỷ lệ tương ứng với quyền sở hữu hiện tại của họ. 2.2.1.2. Cổ phần ưu đãi Bên cạnh, việc phát hành trái phiếu và kỳ phiếu, doanh nghiệp có thể huy động vốn dài hạn bằng cách bán cổ phần ưu đãi. Cổ phần ưu đãi thường được doanh nghiệp dành cho một số quyền ưu tiên nào đó so với cổ phần thường và chúng là hình thức nằm giữa trái phiếu và cổ phần thường. Sở dĩ chúng giống như cây cầu giữa trái phiếu thường là vì chúng được hưởng một tỉ lệ lợi tức cổ phần cố định cao hơn lãi suất của trái phiếu. Nhưng tỉ lệ tổ chức của chúng có thể được chia trong kỳ tùy theo sự quyết định của Hội đồng Quản trị. Những đặc điểm chính của cổ phần ưu đãi bao gồm: - Thể hiện quyền sở hữu đối với doanh nghiệp và hình thành nên một phần giá trị thuần của công ty. - Không giống trái phiếu, cổ phần ưu đãi ko có thời hạn đáo hạn hay nói cách khác, chúng là vốn đầu tư vào công ty. - Cổ đông sở hữu cổ phần ưu đãi không được quyền biểu quyết. Tuy nhiên, họ có thể có quyền biểu quyết nếu năm đó công ty không có đủ khả năng thanh toán lợi tức cổ phần của loại cổ phần này cho họ. - Có thể được chuyển thành cổ phần thường nếu chúng thuộc loại cổ phần ưu đãi khả toán. - Cổ tức trả cho cổ phần ưu đãi thường ở mức cố định và tích lũy. Điều này có nghĩa là cổ đông của cổ phần ưu đãi được quyền nhận toàn bộ số lợi tức cổ phần hàng năm trên mỗi đơn vị cổ phần họ giữ. Trong trường hợp một năm nào đó cổ tức không được trả, tổng số chưa trả này phải được thanh toán đủ trước lợi tức cổ phần thường vào năm kế tiếp. Đồng thời, trong một số trường hợp, cổ tức chia cho chúng có thể được coi là “cùng có phần” tức là, cổ đông của những cổ phần này không chỉ nhận được lợi tức cổ phần cố định hàng năm, mà còn được cùng với các cổ đông cổ phần thường hưởng bất cứ khoản lợi tức chia thêm nào - Nếu công ty bị đóng cửa, cổ đông cổ phần ưu đãi có quyền đối với tài sản công ty trước các cổ đông có cổ phần thường. Khi phát hành loại cổ phiếu ưu đãi, công ty có thể nhận được từ nguồn vốn vay này một số lợi thế nhất định. Những thuận lợi đó là: - Công ty có quyền chủ động về mặt tài chính, tức là công ty có thể huy động được vốn với mức chi phí cố định (bởi tỉ lệ lợi tức cổ phần của chúng cố định), và có thể sử dụng vào bất cứ lĩnh vực nào trong công ty để thu được tỉ lệ hoàn vốn cao hơn lợi tức phải trả. - Công ty có thể sử dụng nguồn vốn này với mức chi phí không cố định trong trường hợp cổ tức được chia theo quyết định của hội đồng quản trị. - Công ty tăng vốn với mức chi phí thấp hơn chi phí tăng vốn cổ phần thường, bởi rủi ro liên quan tới cổ phần ưu đãi, trên phương diện người mua thấp hơn so với cổ phần thường, nên lợi tức được chia thường thấp hơn. - Công ty nhận được vốn mà không phải chấp nhận chia xẻ quyền bầu cử và do đó không phải phân chia quyền kiểm soát quản lý công ty với những người bỏ tiền mua loại cổ phiếu này. - Mở rộng nền tảng vốn cổ phần của công ty, vì cổ phần ưu đãi được coi là một phần giá trị thuần của công ty nên hạn chế làm tăng nợ của công ty. Song, cổ phần ưu đãi cũng có hai điểm gây bất lợi cho công ty đó là: - Chi phí của loại vốn này cao hơn chi phí sử dụng nguồn vốn do phát hành trái phiếu. - Lợi tức cổ phần chia cho loại cổ phần này không có tác dụng làm giảm nghĩa vụ nộp thuế của công ty bởi chúng không được tính vào chi phí. Do đó, làm tăng mức chi phí tài trợ bằng nguồn vốn này. 2.2.2. Quỹ khấu hao Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định. Quỹ khấu hao gồm hai phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn. Quỹ khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằng những tài sản cố định mới (tái sản xuất toàn bộ tài sản cố định). Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của tài sản cố định (tái sản xuất từng bộ phận của tài sản cố định). Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt dùng để mua sắm tài sản cố định mới hoặc sửa chữa lớn. Trong quá trình đó lượng tiền trên tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng giữ gìn máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa chữa lớn, máy móc hết khấu hao vẫn còn sử dụng được mà chưa cần thay mới, dó đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn. Tất cả lượng tiền tạm thời nhàn dỗi trên được bổ sung vào vốn kinh doanh có thể dành để cho các doanh nghiệp khác vay hoặc đầu tư. Một lợi thế rất lớn của Quỹ khấu hao đó là đây là khoản chi phí được tính khi hạch toán thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp cho doanh nghiệp vừa tăng được doanh thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế. 2.2.3. Các quỹ Tất cả các doanh nghiệp sau khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích lập các quỹ như: Quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, Quỹ dự phòng tài chính, Quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối… đây là một lượng tiền mặt tương đối lớn và thường được các doanh nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, vì đây là các quỹ dự phòng do đó doanh nghiệp phải hết sức cân nhắc khi sử dụng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cán bộ nhân viên và các cổ đông. 3. HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Bất động sản - các khái niệm và văn bản pháp lý liên quan 3.1.1. Khái niệm 3.1.1.1. Bất động sản Theo cách phân loại tài sản trong Bộ Luật dân sự thì Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể được phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, công trình thương mại - dịch vụ, công trình hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc… Trong đó nhóm bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai gắn với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cả về cơ cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường. Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản… Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp. 3.1.1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 3.1.1.3. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định. Nội dung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tuỳ thuộc vào tính chất có thể bao gồm một số mục chủ yếu: - Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất... - Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất... - Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư, phân đoạn thực hiện... - Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về an toàn lao động, an ninh, quốc phòng... - Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn, phương án quản lý khai thác, kinh doanh, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. - Các bản vẽ thiết kế cơ sở ( nếu là dự án cụ thể). Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể là một dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê; dự án xây dựng khách sạn; dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tuỳ theo tính chất và quy mô tổng mức đầu tư, hiện nay dự án kinh danh bất động sản được phân loại thành 3 nhóm chủ yếu: Dự án nhóm A, dự án nhóm B và dự án nhóm C. 3.1.2. Một số văn bản Pháp lý liên quan đến Bất động sản và xây dựng 3.1.2.1. Các văn bản pháp lý do Quốc hội ban hành + Luật Đất đai năm 2003; + Luật Xây dựng năm 2003; + Luật Nhà ở năm 2005; + Luật Đầu tư năm 2005; + Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; + Bộ Luật Dân sự năm 2005; 3.1.2.2. Các văn bản pháp lý do Chính phủ ban hành + Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc bổ sung, sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; + Nghị định của Chính phủ số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Nghị định của Chính phủ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các lọai đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP; + Nghị định của Chính phủ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ tái và định cư khi Nhà nước thu hồi đất; + Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; + Nghị định của Chính phủ số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; + Nghị định của Chính phủ số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; + Nghị định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/2NĐ-CP; + Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-Cp ngày 29/09/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một sô điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; + Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng; + Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư; + Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; + Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; + Nghị định 78/2007/NĐ-CP ngày 11/05/2007 của Chính phủ về đầu tư theo hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao – kinh doanh, hợp đồng xây dựng - chuyển giao; + Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; + Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2007/NĐ-Cp ngày 13/06/2007; 3.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản những năm gần đây luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Vì thế việc có những cơn sốt hay tăng giá quá nhanh là điều không tránh khỏi. Đặc biệt trong những năm qua, thị trường chứng khoán có nhiều biến động dẫn đến biến động trong thị trường BĐS. Các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợi nhuận và ít mạo hiểm này. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc VN gia nhập WTO, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao, tiến trình cổ phần hóa của các công ty Nhà nước cũng dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường. Cầu tăng cao chưa từng có đặt ra đòi hỏi cấp thiết về nguồn cung các dịch vụ văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ, căn hộ. Theo nghiên cứu của Tâp đoàn CB Richard Ellis (Mỹ)-công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới có 500 chi nhánh tại các nước đánh giá thì đây là thời điểm vô cùng quan trọng để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam với kỳ vọng năm 2008 sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa. 3.3.1. Đánh giá thị trường năm 2007 Sự kiện xếp hàng mua căn hộ tại các dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh hồi giữa năm qua đã phần nào minh chứng cho sự tăng cao về nhu cầu thị trường căn hộ .Đóng góp vào cơn sốt này còn do có sự cởi mở trong chính sách đầu tư và quyền sở hữu nhà đất của Chính phủ. Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản bằng việc tăng thời gian giấy phép sử dụng đất cho các nhà đầu tư nước ngoài từ 50 năm lên 70 năm. Những hợp đồng thuê đất dài hạn sẽ tự động được gia hạn thêm 50 đến 70 năm nữa mà không phải bỏ thêm chi phí. Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Việc đưa ra dự thảo và phê duyệt quyền sở hữu nhà đất của một số nhóm Việt kiều và đối tượng nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam đã thực sự nới lỏng và đơn giản hóa quá trình thủ tục. 3.3.2. Xu hướng năm 2008 Năm 2008 về nhu cầu trong tất cả các mảng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng tuy nhiên sẽ có sự khác biệt. Sự tiếp tục phát triển của một số thị trường sẽ làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung trong tương lai. Các dự án không chỉ còn tập trung ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh mà đã lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Hà Tây, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ… Việc xếp hàng để mua căn hộ trong các dự án như Vista, Keppel và Estelle, Hoàng Anh Gia Lai và Phú Mỹ Hưng cho thấy những dự án chất lượng, giá cả phải chăng sẽ vẫn luôn dẫn đầu thị trường. Thay đổi có chăng là ở thị trường bất động sản Hà Nội khi mà cho tới thời điểm này vẫn chưa có nhiều biến động đặc biệt là trong lĩnh vực n._.h ROA theo công thức (1) ta được Bảng 2.17 Chỉ tiêu ROA của Công ty ngày càng được cải thiện, nếu như năm 2006 ROA là 2,84% thì năm 2007 tăng lên 3,19%, tức là cứ sử dụng 100 đồng tài sản thì Công ty thu được 3,19 đồng thu nhập trước thuế và lãi. Mặc dù có ROA đang tăng dần qua các năm, nhưng chỉ số này vẫn đang nằm ở mức khá thấp, ROA hiện đang thấp hơn lãi vay ngân hàng ( lãi vay thời kỳ 2005 – 2007 khoảng 10%/ năm đến 11%/năm), nên chi phí lãi vay đang làm giảm lợi nhuận của Công ty. Do Công ty đang trong thời kỳ đầu tư và tích luỹ, nên lợi nhuận chưa phải là vấn đề đặt ra hàng đầu, nhưng xét về lâu dài, nếu chỉ tiêu ROA không được nâng cao, ít nhất bằng lãi vay ngân hàng, thì Công ty phải xem xét lại hoạt động của mình. Để hiểu rõ hơn nguyên nhân làm cho ROA thấp, ta sẽ tiến hành tách chỉ tiêu này. ROA = TNTT&L/TTS = (TNTT&L/DT)*(DT/TTS) = PM*AU Trong đó: TNTT&L : Thu nhập trước thuế và lãi TTS : Tổng tài sản DT : Doanh thu thuần PM : Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm AU : Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp Như vậy, ROA phụ thuộc vào doanh lợi tiêu thụ sản phẩm và hiệu suất sử dụng tài sản. Ta sẽ lần lượt phân tích từng chỉ tiêu này. Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm - PM Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm = TNTT&L/DT Chỉ tiêu này cho biết mức lợi nhuận thu được trong 100 đồng doanh thu, cụ thể phản ánh trong bảng 2.18 Ta thấy, Doanh lợi tiêu thụ sản phẩm có xu hướng tăng, điều này có được do Công ty cải thiện được giá bán hàng hóa, dịch vụ và giảm được chi phí sản xuất, làm cho lợi nhuận thu được từ 100 đồng doanh thu tăng lên. Đây là nhân tố chủ yếu tác động đến sự tăng lên của ROA. Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp - AU Hiệu suất sử dụng tài sản của doanh nghiệp = DT/TTS Chỉ tiêu này cho biết lượng doanh thu thu được trên 100 đồng tài sản, cụ thể được phản ánh trong bảng 2.19 Hiệu suất sử dụng tài sản của Công ty đang dần được cải thiện, cứ 100 đồng tài sản thì năm 2006 tạo ra được 48,97 đồng doanh thu, năm 2007 tạo ra được 41,37 đồng doanh thu. Năm 2007 chỉ tiêu này có giảm đi một chút, nhưng do tài sản năm 2007 được đầu tư tăng khá lớn so với năm 2006, trong khi doanh thu không thể tăng tương ứng được. Hiệu suất sử dụng tài sản mặc dù đang được cải thiện nhưng vẫn còn ở mức thấp, do đó trong những năm tới Công ty cần phải cải thiện được chỉ tiêu này, tức là phải đưa được nhiều sản phẩm ra thị trường, tăng doanh thu, góp phần cải thiện chỉ tiêu ROA. 3.2.2. Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) phản ánh mức thu nhập ròng trên vốn cổ phần của cổ đông (hay trên giá trị tài sản ròng hữu hình). ROE= Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu Trị giá ROE được tính bằng cách lấy lợi nhuận sau thuế theo niên độ kế toán sau khi đã trả cổ tức cho cổ phần ưu đãi nhưng trước khi trả cổ tức cho cổ phần thường, chia cho toàn bộ vốn chủ sở hữu (hay vốn cổ phần) vào lúc đầu niên độ kế toán. Chỉ số này là thước đo chính xác nhất để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy được tạo ra bao nhiêu đồng lời. Hệ số này thường được các nhà đầu tư phân tích để so sánh với các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường, từ đó tham khảo khi quyết định mua cổ phiếu của công ty nào. Tỷ lệ ROE càng cao càng chứng tỏ công ty sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, có nghĩa là công ty đã cân đối một cách hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay để khai thác lợi thế cạnh tranh của mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng quy mô. Cho nên hệ số ROE càng cao thì các cổ phiếu càng hấp dẫn các nhà đầu tư hơn. Chỉ tiêu ROE của Công ty mấy năm qua được thể hiện tại bảng 2.20 Chỉ tiêu ROE của Công ty mấy năm qua khá thấp, chỉ đạt 4,89% năm 2006 và 3,13% năm 2007. Chỉ tiêu trên thấp hơn rất nhiều so với lãi suất ngân hàng, tức là nếu các cổ đông đem lượng vốn đã góp vào công ty gửi ngân hàng thì thu nhập mang lại cho họ còn lớn hơn. Để tìm hiểu các nguyên nhân ảnh hưởng đến ROE, ta sẽ tiến hành phân tích các yếu tố sau: ROE = TNST/ VCSH = (TNST/TTS)*(TTS/VCSH) = ROA*EM Trong đó: TNST : Thu nhập sau thuế VCSH : Vốn chủ sở hữu TTS : Tổng tài sản EM : Số nhân vốn Như đã phân tích ở trên, chỉ tiêu ROA đang có xu hướng tăng, do đó nó cũng tác động làm cho ROE tăng, ngoài ra ROE còn chịu tác động bởi một nhân tố nữa, đó là chỉ tiêu số nhân vốn - EM, ta tính được EM các năm qua, tại bảng 2.21. Chỉ tiêu EM cho thấy, tốc độ tăng tài sản không theo kịp tốc độ tăng của vốn chủ sở hữu, làm cho số nhân vốn của Công ty đã thấp, lại càng có xu hướng thấp hơn, việc EM giảm đã làm cho ROE giảm, để đạt chỉ tiêu ROE cao, quan trọng nhất là cải thiện chỉ tiêu ROA, bên cạnh đó cần phải tăng hợp lý chỉ tiêu EM. Nếu kết quả trong dài hạn của ROE vẫn như trên thì có lẽ Công ty nên xem xét lại sự tồn tại của mình, tuy nhiên, xét trong bối cảnh doanh nghiệp đang trong quá trình đầu tư, thì chỉ tiêu trên có thể tạm chấp nhận được, để hy vọng vào kết quả tốt đẹp của quá trình đầu tư thu được trong những năm tới đây. 4. NHẬN XÉT CHUNG VỀ SỰ HUY ĐỘNG VỐN VÀ SỬ DỤNG VỐN 4.1. Điểm mạnh 4.1.1. Khả năng huy động Tín dụng thương mại tốt Như đã phân tích ở phần trên, khoản mục tín dụng thương mại: phải trả người bán, người mua trả tiền trước… ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong các khoản nợ phải trả của Công ty, năm 2007 tỷ trọng tín dụng thương mại đã chiếm tới 45,5% tổng Nợ phải trả. Lý do của việc tín dụng thương mại tăng lên, bởi hai lý do, thứ nhất, trong lĩnh vực dệt may, Công ty nhận gia công cho đối tác Hàn Quốc, được phía bạn tin tưởng giao cho nguyên vật liệu và thường được ứng trước một phần tiền hợp đồng gia công, khối lượng này ngày càng lớn. Trong lĩnh vực xây dựng, việc mua nguyên vật liệu, thuê máy móc thi công, thường được các nhà cung cấp cho trả chậm, đây cũng là một đặc điểm phổ biến của ngành xây dựng Việt Nam. Việc tín dụng thương mại tăng cao đã giúp cho công ty giải quyết được áp lực vay vốn của các tổ chức tín dụng, mặt khác giúp tăng cường mối quan hệ ngày càng chặt chẽ, vững chắc với cả khách hàng và nhà cung cấp. Tuy nhiên, tín dụng thương mại là một khoản nợ, một khoản nợ không có thời hạn và có thể bị đòi nợ bất kỳ lúc nào, do đó để không gặp khó khăn về khả năng thanh toán, Công ty luôn phải giữ một lượng tiền mặt và các khoản tương đương tiền khác sao cho khả năng thanh toán nhanh phải dao động xung quanh một. 4.1.2. Khả năng huy động vốn cổ phần tốt Là một doanh nghiệp nhà nước mới được cổ phần hoá từ năm 2005 với số vốn điều lệ 5 tỷ đồng, hai năm sau, đến năm 2007 số vốn điều lệ của Công ty đã tăng lên 50 tỷ đồng, tương đương tăng 1000%. Để huy động được vốn đầu tư của các cổ đông, Công ty phải chứng minh được chiến lược sản xuất kinh doanh và các khoản đầu tư đang đi đúng hướng, tạo ra lợi nhuận ở hiện tại và tương lai. Với việc tăng vốn điều lệ, chứng tỏ rằng các cổ đông đã nhìn thấy một tiềm năng lợi ích và khả năng phát triển rất tốt của Công ty trong tương lai. 4.1.3. Rủi ro tín dụng thấp Một thuận lợi rất lớn để Công ty có được sự tin tưởng từ các đối tác, cũng như các tổ chức tín dụng, đó là các chỉ tiêu đo lường rủi ro tín dụng của Công ty đều tốt, chỉ tiêu nợ phải trả trên tổng tài sản ngày càng giảm, năm 2007 chỉ còn 25,18%. Khả năng thanh toán hiện hành năm 2007 đạt 1,13 lần, khả năng thanh toán nhanh đạt 0,75 lần, điều đó chứng tỏ Công ty đủ khả năng để phản ứng lại các cú sốc về tiền tệ, luôn chủ động và đảm bảo khả năng thanh toán. 4.2. Điểm yếu và nguyên nhân 4.2.1. Điểm yếu Qua việc phân tích các báo cáo tài chính cho thấy, điểm còn hạn chế nhất của Công ty hiện nay là hiệu quả sử dụng vốn, hiệu quả sử dụng tài sản mặc dù đang được cải thiện nhưng vẫn ở thấp, dẫn đến việc lợi nhuận thu đuợc của các cổ đông mấy năm qua chưa cao. Điều đó, phản ảnh ở các chỉ tiêu Hệ số thu nhập trên tài sản - ROA và Hệ số thu nhập trên vốn chủ sở hữu - ROE. Nếu năm 2005 ROA chỉ đạt 0,58%, ROE đạt 0,27% thì đến năm 2007 ROA đạt 3,19% và ROE đạt 3,13%. Các chỉ tiêu này khá thấp, thấp hơn lãi suất ngân hàng. 4.2.2. Nguyên nhân 4.2.2.1. Các lĩnh vực hoạt động hiện tại thu được giá trị thặng dư thấp Mặc dù đang mở rộng đầu tư vào rất nhiều lĩnh vực, nhưng doanh thu chủ yếu của Công ty hiện nay được mang lại từ các xí nghiệp dệt may gia công và xí nghiệp xây dựng. May gia công xuất khẩu sử dụng rất nhiều nhân công, luôn chiếm tới khoảng 85% tổng lượng lao động, nhưng mang lại doanh thu không lớn và rất ít lợi nhuận, điều đó được thể hiện qua bảng 2.22 Trong lĩnh vực thi công xây dựng, mặc dù doanh thu đang tăng lên, nhưng vẫn còn ở mức thấp, do chưa được chú trọng đầu tư về nhân lực và máy móc thiết bị nên công ty mới chỉ nhận thầu các công trình nhỏ, giá trị thấp và lợi nhuận thấp. 4.2.2.2. Đang trong quá trình đầu tư Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc lợi nhuận mang lại cho các cổ đông thấp là do Công ty đang trong quá trình đầu tư: đầu tư thành lập các công ty trong lĩnh vực kinh doanh bảo hiểm, các nhà máy thuỷ điện, các dự án bất động sản. Việc đầu tư này đòi hỏi một lượng vốn lớn, nhưng không mang lại lợi nhuận tức thì, mà đó là các lợi ích thu được trong tương lai. Bên cạnh đó, do thủ tục chuẩn bị đầu tư tại Việt Nam rất phức tạp, mất nhiều thời gian, các công chức tại các Sở ngành chức năng quan liêu, tham nhũng dẫn đến việc triển khai các dự án chậm và tốn kém. PHẦN 3 GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1. XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ CHO BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY Là Công ty hoạt động đa ngành, với định hướng trở thành một Công ty đầu tư: đầu tư sản xuất dệt may, bất động sản, thuỷ điện, tài chính, bảo hiểm… nên nhu cầu vốn của Công ty trong thời gian tới là rất lớn. Lượng vốn đó có thể được huy động từ phát hành cổ phần, vay các tổ chức tín dụng, bổ sung từ lợi nhuận… Trong lần nghiên cứu này, phạm vi của Luận văn chỉ giới hạn trong việc đánh giá nhu cầu vốn và đề xuất một số giải pháp để huy động vốn đầu tư cho các dự bất động sản mà công ty đang triển khai. 1.1. Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản Thời điểm hiện tại, Công ty đang triển khai các dự án bất động sản lớn đó là Dự án nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu đô thị mới Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Hà Nội và Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tại Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng nằm tại phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội. Bên cạnh đó Công ty đã góp vốn thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ để đầu tư xây dựng toà cao ốc Trung tâm tài chính Láng Hạ tại số 1A Láng Hạ, quận Ba Đình, Hà Nội. Tổng lượng vốn Công ty đã huy động và cần phải huy động trong thời gian tới cho các dự án bất động sản cụ thể như sau: 1.1.1. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu đô thị mới Dịch Vọng, quận Cầu Giấy có diện tích 15.347 m2 đất. Theo quy hoạch được duyệt, dự án gồm 4 khối chung cư cao tầng N07-B1; N07-B2; N07-B3; N08-B, 06 biệt thự N08-B và 26 căn hộ liên kế. Theo dự án đầu tư đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, dự án có Tổng mức đầu tư 584.004.275.000 đồng. 1.1.2. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở trong khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng Khu đô thị mới Bắc Đại Kim mở rộng nằm tại phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội có diện tích 110.000 m2. Khu đô thị trên chủ yếu được xây dựng nhà để bán cho các đối tượng là cán bộ của các cơ quan nhà nước như: Văn phòng Bộ Công an; Cục cảnh sát điều tra tội phạm về trật tự xã hội; Cục cảnh sát điều tra tội phạm về quản lý kinh tế và chức vụ; Phòng tình báo - Công an thành phố Hà Nội; Ban biên tập Báo đại đoàn kết và một số đơn vị khác. Trong đó, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội được UBND Thành phố Hà Nội giao 19.805 m2 đất đã có hạ tầng để xây dựng khu nhà ở chung cư và biệt thự. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng 1/500 đã được phê duyệt thì dự án gồm có 2 toà nhà chung cư gồm Nhà A1 cao 17 tầng và Nhà A2 cao 15 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 39.000 m2 và 32 biệt thự nhà vườn cao 3 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 7.160 m2. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 285.613.208.000 đồng. 1.1.3. Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm Tài chính Láng Hạ Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm tài chính Láng Hạ được thực hiện trên khu đất 4.500 m2 tại số 1A, 1C, 1D phố Láng Hạ, quận Ba Đình, Hà Nội. Theo quy hoạch Tổng mặt bằng và Phương án kiến trúc đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc phê duyệt, thì dự án có quy mô cao 25 tầng nổi và 4 tầng hầm, tổng diện tích sàn phần nổi khoảng 38.675 m2, diện tích phần hầm khoảng 11.200 m2. Dự kiến, khi đi vào hoạt động, diện tích văn phòng toà nhà sẽ chủ yếu cho các Ngân hàng, Công ty chứng khoán và các Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư tài chính thuê. Để tập hợp được nguồn lực đầu tư, Công ty góp vốn đã thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ gồm các cổ đông pháp nhân là Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội chiếm 54% vốn điều lệ; phần vốn góp còn lại được nắm giữ bởi Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm; Công ty cổ phần phát triển năng lượng Sơn Vũ và một số cá nhân có năng lực tài chính và kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng. Tổng mức đầu tư toàn dự án khoảng 436.164.938.000 đồng. Tại dự án này, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ, dự kiến sẽ huy động vốn góp từ các cổ đông chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư của dự án, tương đương với 88.000.000.000 đồng. Số vốn trên sẽ được góp theo phân kỳ đầu tư - tiến độ của dự án, được huy động thông qua các lần tăng vốn điều lệ. Theo đó, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội sẽ phải góp khoảng 47,25 tỷ đồng. Như vậy, với 3 dự án bất động sản Công ty đang triển khai, thì tổng lượng vốn mà Công ty đã huy động và cần phải huy động trong thời gian tới là 916,85 tỷ đồng. 1.2. Kế hoạch giải ngân Sau khi kết thúc giai đoạn chuẩn bị đầu tư, các dự án sẽ bước vào giai đoạn thực hiện đầu tư, có nghĩa là sẽ thực hiện công việc thiết kế kỹ thuật thi công, giao đất, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng… Vốn giải ngân cho các dự án phụ thuộc vào tiến độ triển khai công việc, để xác định cụ thể nhu cầu vốn cho từng năm, ta sẽ tiến hành xem xét tiến độ của các dự án. 1.2.1. Tiến độ giải ngân theo dự án 1.2.1.1. Dự án Bộ Công an Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an như sau: 1.2.1.2. Dự án Định Công Tiến độ giải ngân cụ thể của dự án xây dựng nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim như sau: 1.2.1.3. Dự án Láng Hạ Tiến độ góp vốn từng năm của dự án đầu tư xây dựng cao ốc Tài chính Láng Hạ như sau: 1.2.2. Kế hoạch giải ngân từng năm Từ việc xem xét chi tiết tiến độ thực hiện và tiến độ cung ứng vốn của dự án Bộ Công an, dự án Định Công, dự án Láng Hạ, ta tổng hợp lại để nắm được nhu cầu vốn cần thu xếp từng năm cho các dự án. Cụ thể như sau: Như vậy, Tổng khối lượng vốn cần huy động cho các dự án bất động sản từ năm 2008 đến năm 2011 là 902.455.385.000 đồng. 2. LỰA CHỌN PHƯƠNG THỨC HUY ĐỘNG VỐN 2.1. Kế hoạch doanh thu từ bất động sản giai đoạn 2008 - 2010 Ở phần trên ta đã xác định được lượng vốn cần huy động hằng năm đầu tư cho các dự án, để xác định được cụ thể nguồn vốn cần huy động và lượng vốn huy động từ các nguồn đó, ta cần phải xác định được doanh thu mang lại từ các dự án này trong các năm giai đoạn 2008 - 1010. 2.1.1. Dự án Bộ Công an Theo tính toán của Phòng Đầu tư Phát triển dự án, thì phương án giá bán các căn hộ nhà vườn, các căn hộ chung cư trong dự án Bộ Công an như sau: Giá bán đất nhà vườn : 27.500.000 đồng/ m2 Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2 Giá bán nhà chung cư: 15.000.000 đồng/ m2 2.1.2. Dự án Định Công Theo tính toán của Phòng Đầu tư Phát triển dự án, thì phương án giá bán các căn hộ nhà vườn, các căn hộ chung cư trong dự án Định Công như sau: Giá bán đất nhà vườn : 20.000.000 đồng/ m2 Giá bán diện tích sàn nhà vườn xây thô: 4.000.000 đồng/ m2 Giá bán nhà chung cư: 12.000.000 đồng/ m2 2.1.3. Tổng hợp doanh thu 2.2. Lựa chọn Phương thức huy động vốn Để huy động vốn cho một dự án đầu tư, có rất nhiều phương thức khác nhau, như đã được trình bày tại Phần 1. Đối với các dự án bất động sản, xét tính đặc thù, đây là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, thu lại nhiều lợi nhuận nên việc huy động vốn có phần thuận lợi hơn các dự án đầu tư trong lĩnh vực khác: thuỷ điện, may mặc… Các phương thức huy động vốn cơ bản để đầu tư bất động sản: Huy động vốn cổ phần, vay tín dụng ngân hàng, tín dụng thương mại, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu công trình, huy động tiền ứng trước của người mua nhà… Tuỳ vào từng dự án có thể áp dụng các phương thức khác nhau. Đối với Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội, các dự án bất động sản chủ yếu là dự án phát triển nhà ở để bán và dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê. Dự án phát triển nhà ở để bán có điểm thuận lợi là thu được tiền ứng trước của người mua nhà, ít bị ứ đọng vốn, chu kỳ một dự án bắt đầu từ khi có chủ trương đầu tư đến khi bàn giao nhà cho người mua đưa vào sử dụng, thời gian của dự án chỉ khoảng 4 - 5 năm; Dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê thì có chu kỳ dài hơi hơn, có thể kéo dài đến 50 năm, lâu thu hồi vốn, và chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, có quan hệ tốt với các tổ chức tín dụng mới có thể đầu tư. Để thuận lợi cho Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội nghiên cứu, áp dụng một số giải pháp huy động vốn được đưa ra trong Luận văn này, tác giả trình bày chung các giải pháp huy động vốn cho cả dự án phát triển nhà ở để bán và huy động vốn cho dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê. Các dạng đầu tư bất động sản khác như đầu tư hạ tầng khu đô thị, hạ tầng khu công nghiệp, đều có các tính chất giống hai dạng cơ bản trên. 2.2.1. Đầu tư bằng vốn chủ sở hữu Theo quy định của Pháp luật, đối với các dự án bất động sản, thì vốn tự có của chủ đầu tư, đầu tư vào dự án phải chiếm ít nhất 15% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn tự có ở đây là vốn chủ sở hữu, được hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần và lợi nhuận chưa phân phối. Đối với các dự án phát triển nhà ở để bán, việc huy động vốn từ người mua nhà rất thuận lợi, nên Công ty có thể chỉ phải sử dụng vốn chủ sở hữu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư của dự án: Chi phí lập dự án đầu tư, khảo sát địa chất, chi phí thiết kế kỹ thuật thi công, nộp phí xây dựng, nộp một phần tiền sử dụng đất… Số vốn trên sẽ được hoàn lại ngay khi bắt đầu thu được tiền ứng trước của người mua nhà. Nhưng đối với các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, thì đầu tư vốn chủ sở hữu sẽ là một khó khăn, nếu doanh nghiệp không chủ động đối với nguồn vốn này, khi đầu tư vào dự án, vốn sẽ bị ứ đọng và chỉ được thu hồi ít nhất cũng khoảng 6 - 8 năm kể từ khi dự án đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, để điều hành hoạt động một toà nhà văn phòng cho thuê không hề đơn giản, đặc biệt là đối với các văn phòng hạng B và hạng A. Người quản lý toà nhà phải được đào tạo bài bản từ nước ngoài, huấn luyện đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, luôn luôn sẵn sàng cho mọi tình huống để khách hàng được hài lòng nhất, luôn nỗ lực để có thể thu hút được các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế đến thuê văn phòng. Do đó, Công ty chỉ nên đầu tư vào các dự án xây dựng văn phòng cho thuê khi đã thực sự mạnh về vốn, đủ khả năng quản lý. Tìm kiếm các khu đất có vị trí đẹp: nằm trong khu trung tâm, thuận tiện giao thông, diện tích lớn, mật độ xây dựng của ô đất lớn… và các dự án phải có các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR cao ( chỉ tiêu IRR phải từ 28% trở lên). Chỉ khi đáp ứng được các điều kiện về hiệu quả kinh tế, khả năng quản lý, khả năng thu xếp vốn như trên thì việc Công ty sử dụng nguồn vốn Chủ sở hữu hiện có, hoặc huy động thêm vốn từ việc phát hành thêm cổ phiếu mới được các cổ đông ủng hộ và không gây ra khó khăn cho việc lưu chuyển tiền tệ, hạch toán tài chính của công ty. Đối với dự án Nhà ở để bán cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an tại Khu đô thị mới Dịch Vọng và dự án nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty có thể sử dụng vốn chủ sở hữu để đầu tư một số chi phí trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Đối với dự án Trung tâm tài chính Láng Hạ, đây là một dự án hiệu quả xét về tất cả các mặt, do đó Công ty có thể phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, lấy tiền góp vốn vào Công ty cổ phần Đầu tư Láng Hạ. 2.2.2. Huy động vốn từ khách hàng Huy động vốn từ khách hàng là việc chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hoặc cho thuê văn phòng dài hạn với khách hàng, trong đó quy định các lần tạm ứng tiền theo tiến độ của dự án kể từ khi dự án khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thiện toà nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng. Theo quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, thì Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ người mua nhà sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Tuỳ vào tiến độ, quy mô, tính chất mà Công ty có thể phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác nhau, thông thường, đối với các căn hộ chung cư, Công ty nên phân thành 5 đợt thu tiền như sau: Lần 1: Thu 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà ngay sau khi hoàn thiện việc xây dựng hạ tầng và phần móng của công trình. Lần 2: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau 6 tháng kể từ lần thu tiền thứ nhất. Lần 3: Thu tiếp 25% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau khi xây xong phần thô. Lần 4: Thu tiếp 20% tổng giá trị hợp đồng sau khi hoàn thiện toà nhà và bàn giao cho khách hàng. Lần 5: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ. Đối với căn hộ nhà vườn, biệt thự, nhà liền kế, nên thu tiền thành 3 đợt: Lần 1: Thu toàn bộ tiền bán đất và 50% tiền xây dựng phần thô. Lần 2: Thu tiếp 45% giá trị xây dựng phần thô khi bàn giao nhà. Lần 3: Thu hết phần còn lại của hợp đồng sau khi hoàn thành nghĩa vụ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho từng căn hộ. Trong dự án Nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Bộ Công an, và dự án Nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty có thể áp dụng phương thức trên để thu tiền của người mua nhà với tiến độ và số lượng cụ thể như sau: Đối với các dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, thì việc huy động vốn từ khách hàng có thể sẽ khó hơn, do tính chất không ổn định của khách hàng, họ có thể thay đổi văn phòng bất kỳ lúc nào do việc kinh doanh không thuận lợi bị phá sản, kết thúc dự án, chuyển văn phòng đến nơi khác... Tuy nhiên, Công ty vẫn có thể thu được một lần tiền thuê của khách hàng trong cả thời gian thuê theo cách thức sau đây: Công ty tìm kiếm một số khách hàng lớn, cần trụ sở ổn định như: Ngân hàng, Công ty tài chính, Công ty chứng khoán, Công ty kinh doanh bất động sản… muốn thuê lâu dài cả toà nhà, hoặc một phần toà nhà trong thời gian dài (10 năm, 20 năm… hoặc cả đời dự án) để làm trụ sở hoặc cải tạo cho thuê lại. Công ty tính toán giá cho thuê, thu tiền một lần trong cả thời gian thuê với mức hợp lý đảm bảo lợi nhuận, đồng thời đảm bảo cho khách hàng thấy được lợi ích lớn của việc thuê dài hạn này: như không mất thời gian chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, toà nhà có vị trí đẹp, giá rẻ hơn trả tiền hằng năm… Cách thức trên đã được một số chủ đầu tư bất động sản áp dụng, như Toà nhà Vincom city Tower tại 191 Bà Triệu, chủ đầu tư cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam thuê toàn bộ toà tháp A trong thời gian 50 năm; Toà tháp đôi Hoa Binh Tower tại 106 Hoàng Quốc Việt, chủ đầu tư cho Khách sạn Summer Set thuê toàn bộ tháp B để làm khách sạn và căn hộ cho thuê cao cấp; Toà tháp Petro Tower tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, chủ đầu tư đã cho Công ty cổ phần Lạc Việt thuê toàn bộ tầng 12 và 12A trong 50 năm. Công ty này cải tạo 2 tầng này thành văn phòng hạng sang The Imperial Business Center để cho thuê lại… Với hình thức này, Công ty hoàn toàn có thể áp dụng cho dự án cao ốc Trung tâm Tài chính Láng Hạ, để nhanh chóng thu hồi vốn đầu tư, chuyển sang thực hiện các dự án khác. 2.2.3. Huy động tín dụng ngân hàng Việc huy động tín dụng ngân hàng cho các dự án phát triển nhà để bán thường là huy động ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu vốn tức thì cho việc nộp tiền sử dụng đất, thanh toán một số hợp đồng thiết kế, khảo sát địa chất, và tạm ứng cho các nhà thầu thi công xây dựng. Phần tín dụng thương mại này sẽ được hoàn trả ngay sau mỗi đợt thu tiền theo tiến độ hợp đồng từ người mua nhà. Nguồn tín dụng ngân hàng chủ yếu được tài trợ bởi các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, ngoài ra còn có thể huy động từ các Quỹ tín dụng, nếu có quan hệ tốt có thể huy động từ nguồn cho vay ưu đãi của Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Trong dự án Nhà ở để bán cho Cán bộ chiến sỹ Bộ Công an, và dự án Nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty có thể áp dụng phương thức trên để vay tiền với tiến độ và số lượng cụ thể như sau: Đối với các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, việc huy động tín dụng ngân hàng là bắt buộc, bởi vì phần lớn các dự án đều có Tổng mức đầu tư lớn, tự bản thân doanh nghiệp không thể có đủ vốn để đầu tư, do đó nhu cầu vay vốn là rất lớn. Việc quyết định đầu tư một dự án văn phòng cho thuê cần phải tính toán chặt chẽ, cụ thể về phương án vay vốn: lượng vốn, lãi suất, thời gian đáo hạn… đặc biệt lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, chỉ tiêu IRR phải lớn hơn lãi vay rất nhiều, thường là khoảng 28% trở lên. 2.2.4. Huy động tín dụng thương mại Tín dụng thương mại trong các dự án phát triển nhà chủ yếu là việc kéo dài thời gian thanh toán đối với bên B trong các hợp đồng kinh tế, ví dụ các hợp đồng lập dự án, khảo sát địa chất, thiết kế, đặc biệt là đối với các nhà thầu thi công và lắp đặt thiết bị. Tín dụng thương mại đã trở thành phổ biến trong hoạt động xây dựng, đó là một chuỗi tín dụng liên hoàn từ chủ đầu tư nợ nhà thầu chính; nhà thầu chính nợ các nhà thầu phụ, các nhà cung cấp vật liệu; các nhà thầu phụ lại nợ các nhà cung cấp vật liệu khác… Mặt tốt của hình thức tín dụng này là tăng cường mối liên kết giữa các nhà hoạt động xây dựng, nhưng nó tiềm ẩn một nguy cơ rất lớn về sự đổ vỡ domino, khi có một thành viên lớn của chuỗi trên gặp khó khăn về khả năng thanh toán hoặc bị phá sản. Trong điều kiện tín dụng thắt chặt, huy động vốn từ người mua nhà không được thuận lợi thì đây là một hình thức rất tốt để Công ty tiếp tục triển khai các công việc của dự án để sớm cung cấp sản phẩm cho thị trường. 2.2.5. Phát hành trái phiếu dự án Phát hành trái phiếu dự án được áp dụng chủ yếu cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Theo đó, một công ty cần huy động vốn để đầu tư cho dự án nhà ở mới triển khai, Công ty tiến hành phát hành trái phiếu ra thị trường với thời gian đáo hạn khoảng từ 1 đến 3 năm, với lãi suất hợp lý, kèm theo quyền mua một căn hộ trong dự án. Đây là hình thức mới được áp dụng trong thời gian gần đây, do tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, hạn chế cho vay đối với bất động sản, các quy định của nhà nước không cho doanh nghiệp huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn thành việc xây dựng phần móng. Đối với dự án Nhà ở để bán cho Bộ Công an và Nhà ở để bán tại Khu đô thị mới Định Công - Đại Kim, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội có thể áp dụng được hình thức này. 2.2.6. Huy động vốn trên thị trường chứng khoán Đây là hình thức huy động vốn phổ biến trên thị trường tài chính quốc tế, và đang dần trở nên quen thuộc với thị trường Việt Nam. Huy động vốn trên thị trường chứng khoán là mục tiêu của hầu hết các doanh nghiệp đang hoạt động, và đó cũng là mục tiêu hướng tới của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội. Tuy nhiên, để được tiến hành IPO và niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch, Công ty cần phải cải thiện rất nhiều các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính, có các chiến lược và kế hoạch kinh doanh cụ thể, đáp ứng được các điều kiện niêm yết… Công ty đang phấn đấu đến năm 2010 sẽ IPO và niêm yết cổ phiếu trên Sở giao dịch chứng khoán TP. Hồ Chí Minh. KẾT LUẬN Dù gặp phải một số khó khăn do tác động của yếu tố kinh tế vĩ mô, nhưng bất động sản vẫn là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao. Để kinh doanh thành công trong lĩnh vực này, ngoài việc hoàn thiện các vấn đề về nhân lực, cơ cấu tổ chức, chiến lược kinh doanh, Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội cần phải đặc biệt chú trọng đến việc nghiên cứu chính sách huy động và sử dụng vốn cho các dự án bất động sản. Trên cơ sở vận dụng tổng hợp các phương pháp, luận văn đã hướng vào nghiên cứu một trong những nội dung trọng yếu của hoạt động kinh doanh bất động sản, kết quả nghiên cứu đã có những đóng góp quan trọng sau: 1. Khái quát ý nghĩa và tầm quan trọng của vốn, hệ thống hoá các hình thức huy động vốn đang được sử dụng trên thị trường tài chính. 2. Khái quát về bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và tình hình thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. 3. Phân tích, đánh giá hiện trạng huy động và sử dụng vốn của Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội. 4. Thống kê nhu cầu sử dụng vốn đầu tư cho các dự án bất động sản Công ty đang triển khai trong thời gian từ 2008 - 2011. 5. Đưa ra một số giải pháp huy động vốn tài trợ cho các dự án bất động sản Công ty đang triển khai, đồng thời đó cũng là các giải pháp chung cho các dự án được triển khai mới trong thời gian tới. Trong những nghiên cứu tiếp theo về Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội ( nếu có), tác giả cần phải hoàn thiện các giải pháp huy động vốn, đưa ra các khuyến nghị về tái cấu trúc vốn để Công ty có cơ cấu vốn hợp lý. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO + Bảng cân đối kế toán năm 2005, 2006, 2007; + Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2005, 2006, 2007; + Bảng tổng hợp các dự án Công ty cổ phần Thanh Bình Hà Nội tham gia đầu tư đến tháng 9/2007; + GS.TS. Đàm Văn Nhuệ - PGS.TS. Ngô Thị Hoài Lam: Sử dụng có hiệu quả các hình thức huy động vốn của doanh nghiệp công nghiệp trong nền kinh tế thị trường, NXB chính trị quốc gia 2001; + PGS.TS. Lưu Thị Hương - PGS.TS. Vũ Duy Hào: Giáo trình tài chính doanh nghiệp, NXB tài chính 2006; + Đại học kinh tế quốc dân: Giáo trình lý thuyết quản trị kinh doanh, NXB khoa học kỹ thuật 2006; + Thị trường chứng khoán, nhà xuất bản thống kê 2006. + Nguyễn Thị Liên Hoa - Nguyễn Thị Ngọc Trang: Phân tích tài chính, NXB Lao động xã hội 2007; + Websites: www.vnexpress.net, www.vneconomy.vn, www.vir.com.vn, www.google.com.vn … Và một số tài liệu khác. XÁC NHẬN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC NGƯỜI THỰC HIỆN GS.TS. Nguyễn Đình Phan Trương Tuấn Anh MỤC LỤC Trang ._.