Hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)

Lêi nãi ®Çu Trong nh÷ng n¨m qua, cïng víi sù ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc,hÖ thèng c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i ®· cã nh÷ng b­íc tiÕn ®¸ng kÓ trong ho¹t ®éng kinh doanh tiÒn tÖ, sù ®a d¹ng trong h×nh thøc cho vay, chÕ ®é l·i xuÊt hÊp dÉn, t¨ng c­êng hîp t¸c quèc tÕ, cïng víi chÊt l­îng cuéc sèng ngµy cµng ®­îc n©ng cao, ®· cã ngµy cµng nhiÒu kh¸ch hµng tham gia giao dÞch t¹i c¸c ng©n hµng. Mét trong nh÷ng ho¹t ®éng cho vay ph¸t triÓn trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y lµ h×nh thøc cho vay cã tµi s¶n b¶o ®¶m lµ bÊt ®éng s¶n(B§S) thÕ chÊp, ®Æc biÖt lµ B§S nhµ ®Êt.Tuy nhiªn do cã nhiÒu nguyªn nh©n c¶ chñ quan lÉn kh¸ch quan mµ trong c«ng t¸c x¸c ®Þnh gi¸ trÞ, qu¶n lý, xö lý B§S thÕ chÊp t¹i c¸c ng©n hµng cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n, khã kh¨n vÒ mÆt c¬ chÕ chÝnh s¸ch, vÒ nh÷ng h¹n chÕ cña ng©n hµng th­¬ng m¹i, khã kh¨n tõ phÝa kh¸ch hµng ….lµm cho ho¹t ®éng cho vay b»ng thÕ chÊp B§S ch­a ®¸p øng ®­îc nhu cÇu vay vèn cña kh¸ch hµng còng nh­ ho¹t ®éng cña ng©n hµng. Trong thêi gian thùc t©p t¹i ng©n hµng TMCP ¸ CH¢U, qua nghiªn cøu t×m hiÓu thùc tiÔn c«ng t¸c ®Þnh gi¸, qu¶n lý, xö lý B§S thÕ chÊp ë ®©y, em ®· quyÕt ®Þnh chän ®Ò tµi “Ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp t¹i ng©n hµng TMCP ¸ CH¢U” víi hy väng cã thÓ t×m hiÓu s©u h¬n vÒ ho¹t ®éng thÈm ®Þnh gi¸ nãi chung vµ ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp t¹i ng©n hµng nãi riªng, ®ång thêi cã thÓ ®­a ra mét sè kiÕn nghÞ nh»m ®Èy m¹nh ho¹t ®éng cho vay thÕ chÊp t¹i ng©n hµng TMCP ¸ CH¢U. Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu ®­îc sö dông ®Ó nghiªn cøu ®Ò tµi lµ ph­¬ng ph¸p biÖn chøng vµ duy vËt lÞch sö. ViÖc thÕ chÊp sÏ ®­îc xem xÐt trong mèi quan hÖ biÖn chøng víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña ®Êt n­íc, nhu cÇu vèn cña c¸ nh©n, tæ chøc, hé gia ®×nh trong x· héi, ®­îc nghiªn cøu tõ c¬ së lÝ thuyÕt ®Õn thùc tÕ. Ngoµi ra, mét sè ph­¬ng ph¸p kh¸c còng ®­îc sö dông nh­: ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch tæng hîp, tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá, phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò lÝ luËn. Do thêi gian nghiªn cøu cã h¹n, n¨ng lùc vµ kinh nghiÖm thùc tiÔn cßn h¹n chÕ nªn b¸o c¸o chuyªn ®Ò sÏ kh«ng tr¸nh khái nh÷ng thiÕu sãt, v× vËy em rÊt mong ®ù¬c sù gióp ®ì cña c¸c thÇy gi¸o, c« gi¸o vµ b¹n ®äc. Néi dung cña chuyªn ®Ò gåm 3 phÇn: PhÇn I: C¬ së khoa häc vÒ ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp. PhÇn II: Ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp t¹i ng©n hµng TMCP ¸ CH¢U. PhÇn III: Mét sè kiÕn nghÞ vÒ c«ng t¸c thÈm ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp . Em xin c¸m ¬n c¸c anh chÞ t¹i phßng kh¸ch hµng c¸ nh©n ®· gióp em thu thËp sè liÖu vµ hoµn thµnh qu¸ tr×nh thùc tËp t¹i ng©n hµng TMCP ¸ CH¢U. §¨c biÖt, em xin c¶m ¬n PGS Ng« §øc C¸t ®· gióp em hoµn thµnh chuyªn ®Ò nµy. Ch­¬ng I: C¬ së khoa häc vÒ ®Þnh gi¸, xö lÝ vµ qu¶n lÝ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp 4 I- bÊt §éng S¶n thÕ chÊp vµ vai trß thÕ chÊp trong ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi. 1. Kh¸i niÖm, ph©n lo¹i vµ c¸c h×nh thøc thÕ chÊp B§S . 1.1- Kh¸i niÖm vÒ B§S vµ thÕ chÊp B§S . B§S lµ tµi s¶n lín cña mçi quèc gia. Tû träng B§S trong tæng sè cña c¶i x· héi ë c¸c n­íc cã kh¸c nhau nh­ng th­êng chiÕm trªn d­íi 40% l­îng cña c¶i vËt chÊt cña mçi n­íc. ë n­íc ta, tr­íc khi ban hµnh bé luËt d©n sù n¨m 1995, trong hÖ thèng ph¸p luËt còng nh­ trong qu¶n lý vµ ho¹t ®éng kinh tÕ chóng ta rÊt Ýt sö dông thuËt ng÷ B§S vµ ®éng s¶n. Trong ph¸p luËt kinh tÕ, chóng ta sö dông tµi s¶n cè ®Þnh vµ tµi s¶n l­u ®éng vµ x¸c ®Þnh ®­îc néi hµm cña chóng. Th«ng lÖ quèc tÕ còng nh­ trªn c¬ së thuéc tÝnh tù nhiªn cña tµi s¶n vµ c¸c tµi s¶n cã thÓ di dêi ®­îc hay kh«ng, Bé luËt d©n sù ®· ph©n chia thµnh B§S vµ ®éng s¶n. T¹i kho¶n 1- §iÒu 181-Bé luËt d©n sù 1995 ®· x¸c ®Þnh kh¸i niÖm vÒ B§S nh­ sau: “B§S lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc, bao gåm: a.§Êt ®ai; b.Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã; c.C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai; d.C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt qui ®Þnh…” C¸ch ph©n lo¹i nµy phï hîp víi nhu cÇu qu¶n lý vµ ho¹t ®éng kinh doanh: ®Êt ®ai, nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai lµ nh÷ng lo¹i chñ yÕu cña B§S. Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, c¸c lo¹i tµi s¶n ®ã ph¶i ®­îc ®¨ng kÝ nh»m ®¶m b¶o viÖc kiÓm tra, kiÓm so¸t cña c¸c c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn. Nh­ vËy, ®Þnh gi¸ B§S thùc chÊt lµ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt (nÕu cã). Tõ ®Þnh nghÜa trªn vÒ B§S, chóng ta cã thÓ rót kh¸i niÖm vÒ thÕ chÊp B§S: thÕ chÊp B§S lµ viÖc bªn ®i vay (bªn thÕ chÊp) dïng tµi s¶n lµ B§S thuéc së h÷u hoÆc quyÒn sö dông cña m×nh ®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn nghÜa vô ®èi víi bªn cho vay (nhËn thÕ chÊp). §©y lµ mét sù ®¶m b¶o thùc hiÖn nghÜa vô ®èi víi bªn ®i vay víi c¸c tæ chøc tÝn dông vÒ c¸c kho¶n cho vay cña hä, trong tr­êng hîp ng­êi ®i vay kh«ng tr¶ ®­îc nî th× tµi s¶n lµ B§S dïng ®Ó thÕ chÊp nµy lµ nguån tr¶ nî chÝnh cña ng­êi ®i vay. 1.2- Ph©n lo¹i B§S thÕ chÊp. (TrÝch N§ 165/1999/N§-CP vÒ ®¨ng kÝ giao dÞch b¶o ®¶m). Sù ®a d¹ng vµ phong phó cña B§S vÒ chñng lo¹i, kÝch cì, tÝnh n¨ng, t¸c dông,…b¾t buéc ng­êi ®Þnh gi¸ khi nhËn thÕ chÊp ph¶i cã nh÷ng ®¸nh gi¸ nhÊt ®Þnh vÒ B§S thÕ chÊp, xem nã cã ®ñ tiªu chuÈn ®Ó thÕ chÊp hay kh«ng. Tµi s¶n thÕ chÊp cã thÓ bao gåm: Nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt, kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng vµ c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt. QuyÒn sö dông ®Êt mµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai quy ®Þnh ®­îc thÕ chÊp. Tr­êng hîp thÕ chÊp toµn bé tµi s¶n cã vËt phô th× vËt phô cña B§S còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp. Trong tr­êng hîp thÕ chÊp mét phÇn B§S cã vËt phô th× vËt phô chØ thuéc tµi s¶n thÕ chÊp nÕu cã tho¶ thuËn. C¸c lo¹i tµi s¶n kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Hoa lîi, lîi tøc vµ c¸c quyÒn ph¸t sinh tõ tµi s¶n thÕ chÊp còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp, nÕu c¸c bªn cã tho¶ thuËn hoÆc ph¸p luËt quy ®Þnh; Tr­êng hîp tµi s¶n thÕ chÊp ®­îc b¶o hiÓm th× kho¶n tiÒn b¶o hiÓm còng thuéc tµi s¶n thÕ chÊp. Tµi s¶n thÕ chÊp do bªn thÕ chÊp gi÷, trõ tr­êng hîp c¸c bªn cã tho¶ thuËn bªn thÕ chÊp hoÆc ng­êi thø ba gi÷. B§S cã ®¨ng kÝ quyÒn së h÷u cã thÓ ®­îc thÕ chÊp ®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn nhiÒu nghÜa vô d©n sù, nÕu cã gi¸ trÞ lín h¬n tæng nghÜa vô d©n sù ®­îc b¶o ®¶m trõ tr­êng hîp cã tho¶ thuËn kh¸c hoÆc ph¸p luËt quy ®Þnh kh¸c. 1.3- C¸c h×nh thøc thÕ chÊp B§S . Trªn thùc tÕ do nhu cÇu sö dông vèn ®Ó s¶n xuÊt kinh doanh cña mçi c¸ nh©n, tæ chøc lµ kh¸c nhau dÉn ®Õn h×nh thøc thÕ chÊp B§S còng kh¸c nhau. Ng­êi ®i vay cã thÓ thÕ chÊp toµn bé tµi s¶n cña m×nh cho c¸c tæ chøc tÝn dông nÕu xÐt thÊy nhu cÇu vèn vay lín nh­: thÕ chÊp toµn bé quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë; thÕ chÊp toµn bé m¸y mãc nhµ x­ëng tham gia vµo s¶n xuÊt kinh doanh,…Ng­êi ®i vay cung cã thÓ chØ cÇn thÕ chÊp mét phÇn tµi s¶n cña m×nh nh­: thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp d©y chuyÒn s¶n xuÊt, ,… Khi thùc hiÖn thÕ chÊp c¸c bªn tham gia ph¶i lµm hîp ®ång thÕ chÊp vµ ®¨ng kÝ giao dÞch ®¶m b¶o thùc hiÖn theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ giao dÞch b¶o ®¶m. Hîp ®ång thÕ cÊp ph¶i cã c«ng chøng cña c«ng chøng Nhµ n­íc hoÆc chøng thùc cña Uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn nÕu c¸c bªn cã tho¶ thuËn, tr­êng hîp ph¸p luËt cã quy ®Þnh kh¸c. 2. C¸c tiªu chuÈn cña B§S thÕ chÊp. Theo c¸ch ph©n lo¹i trªn th× B§S rÊt ®a d¹ng vÒ chñng lo¹i, phong phó vÒ h×nh thøc vµ tÝnh n¨ng t¸c dông,do ®ã ®Ó ®¶m b¶o ®­îc kh¶ n¨ng tr¶ nî cña bªn thÕ chÊp th× bªn nhËn thÕ chÊp ph¶i cã c¸c quy ®Þnh vÒ tiªu chuÈn cña B§S ®­îc ®em thÕ chÊp nh­ sau: Tµi s¶n thÕ chÊp ph¶i thuéc së h÷u cña kh¸ch hµng vay vèn hoÆc cña ng­êi thø ba b¶o l·nh. C¬ së ®Ó x¸c ®Þnh tiªu chuÈn nµy ®ã lµ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u tµi s¶n, ®èi víi tr­êng hîp thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt th× kh¸ch hµng vay ph¶i cã giÊy chøng nhËn vÒ quyÒn sö dông ®Êt(GCNQSD ®Êt) vµ ®­îc thÕ chÊp theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Tµi s¶n ®­îc phÐp giao dÞch, tøc lµ tµi s¶n mµ ph¸p luËt cho phÐp hoÆc kh«ng cÊm mua, b¸n tÆng, cho, chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cÇm cè, thÕ chÊp, b¶o l·nh vµ c¸c giao dÞch kh¸c. Tµi s¶n kh«ng cã tranh chÊp, kh¸ch hµng vay ph¶i kÝ kÕt b»ng v¨n b¶n víi c¸c tæ chøc tÝn dông vÒ tµi s¶n thÕ chÊp kh«ng cã tranh chÊp t¹i thêi ®iÓm kÝ kÕt hîp ®ång b¶o ®¶m vµ ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ cam kÕt cña m×nh. Tµi s¶n mµ ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i b¶o hiÓm th× kh¸ch hµng vay ph¶i mua b¶o hiÓm tµi s¶n trong thêi h¹n b¶o hiÓm tiÒn vay. 3. Vai trß cña thÕ chÊp B§S trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi. ViÖc cho phÐp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cã mét ý nghÜa quan träng trong viÖc khai th¸c tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai- néi lùc quan träng trong sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc theo tinh thÇn NghÞ quyÕt Héi nghÞ lÇn thø t­ cña BCHTW kho¸ VII §¶ng. NhiÒu tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®· sö dông mét c¸ch hiÖu qu¶ vèn vay cña Ng©n hµng, cña c¸c tæ chøc tÝn dông kh¸c ®Ó ph¸t triÓn kinh doanh. HiÖn nay, phÇn lín c¸c Ng©n hµng th­¬ng m¹i ®· thùc hiÖn cho vay thÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi sè d­ nî hµng n¨m lªn tíi hµng tr¨m tû ®ång. T¹i H¶i Phßng, trong n¨m 2005 sè d­ nî trong cho vay cã thÕ chÊp B§S t¹i c¸c Ng©n hµng th­¬ng m¹i lªn tíi 785 tû ®ång. Tèc ®é t¨ng kho¶n vay thÕ chÊp B§S t¨ng kh¸ (n¨m 2004 t¨ng 21% so víi n¨m 2000, n¨m 2003 t¨ng 68% so víi n¨m 2003). C¸c kho¶n vay nµy chiÕm mét tû träng t­¬ng ®èi lín so víi tæng d­ nî t¹i c¸c ng©n hµng, cßn b×nh th­ßng chiÕm kho¶ng 25%. T¹i Phó Thä, kho¶n cho vay thÕ chÊp B§S n¨m 2004 còng ®¹t 314 tû ®ång, chiÕm kho¶ng 13,4% tæng d­ nî cho vay. Nh­ vËy, h×nh thøc cho vay thÕ chÊp B§S sÏ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i ®a d¹ng ho¸ h×nh thøc cho vay tõ ®ã t¨ng l­îng kh¸ch hµng giao dÞch, gãp phÇn vµo sù ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi chung cña ®Êt nø¬c. Tuy nhiªn, trong qua tr×nh thùc hiÖn thÕ chÊp B§S ®Ó vay vèn t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông cßn béc lé nh÷ng vÊn ®Ò h¹n chÕ, khã kh¨n nh­ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thùc tÕ, tiÕn ®é cÊp GCNQSD ®Êt t¹i ®« thÞ ch­a diÔn ra theo ®óng kÕ ho¹ch. ChÝnh v× vËy, viÖc cho vay cã b¶o ®¶m b»ng tµi s¶n lµ B§S cßn nhiÒu tån t¹i vµ cÇn ®­îc kh¾c phôc II. c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S vµ vËn dông vµo ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp. 1. Kh¸i niÖm & vai trß cña ®Þnh gi¸ B§S. 1.1- Kh¸i niÖm. Cã nhiÒu c¸ch kh¸c nhau ®Ó tiÖp cËn vÒ ®Þnh gi¸ B§S, th«ng th­êng ng­êi ta th­êng sö dông 2 kh¸i niÖm sau: §Þnh gi¸ B§S lµ sù ­íc tÝnh vÒ gi¸ trÞ cña quyÒn së h÷u tµi s¶n cô thÓ b»ng h×nh th¸i tiÒn tÖ cho môc ®Ých tiÒn tÖ ®· ®­îc x¸c ®Þnh. §Þnh gi¸ lµ nghÖ thuËt hay khoa häc vÒ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cho mét môc ®Ých cô thÓ cña mét tµi s¶n cô thÓ t¹i mét thêi ®iÓm x¸c ®Þnh, cã c©n nh¾c ®Õn tÊt c¶ c¸c ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n còng nh­ xem xÐt ®Õn tÊt c¶ c¸c yÕu tè kinh tÕ c¨n b¶n cña thÞ tr­êng, bao gåm c¶ c¸c lo¹i ®Çu t­ lùa chän. Nh­ vËy ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp lµ mét c«ng viÖc kh«ng hÒ ®¬n gi¶n, nã võa mang tÝnh khoa häc, võa mang tÝnh nghÖ thuËt ®ßi hái chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ph¶i cã kiÕn thøc chuyªn m«n ch¾c ch¾n vµ sù nh¹y c¶m tèt ®èi víi nh÷ng biÕn ®éng cña thÞ tr­êng. Qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ B§S lµ qu¸ tr×nh ¸p dông c¸c ph­¬ng ph¸p khoa häc ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña tµi s¶n mét B§S. Qu¸ tr×nh nµy kh«ng ph¶i t¸ch rêi víi môc ®Ých ®Þnh gi¸ B§S. 1.2- Vai trß cña ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp . §Þnh gi¸ ®­îc xem nh­ lµ nghÖ thuËt hay mét khoa häc vÒ ­íc tÝnh l­îng gi¸ trÞ tµi s¶n víi mét môc tiªu x¸c ®Þnh. Trong thùc tÕ cã rÊt nhiÒu lý do kh¸c nhau ®ßi hái ph¶i x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n lµ B§S, cã thÓ cã nh÷ng gi¸ trÞ kh¸c nhau cho mét B§S vµo nh÷ng thêi ®iÓm cô thÓ kh¸c nhau. §èi víi viÖc ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp th× kho¶n vay ®­îc b¶o ®¶m b»ng lîi tøc B§S. Nh÷ng ng­êi cho vay chØ muèn cho vay ®èi víi mét kho¶n vay cã b¶o ®¶m vµ h¹n chÕ ®Õn møc thÊp nhÊt mäi rñi ro cã thÓ x¶y ra trong giao dÞch. Th«ng th­êng, kho¶n vay ®­îc b¶o ®¶m b»ng chÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n ®ang mua nªn trong tr­êng hîp ng­êi vay kh«ng tr¶ ®­îc nî th× gi¸ trÞ tµi s¶n b¶o ®¶m ®ù¬c thÕ chÊp sÏ ®¶m b¶o cho kho¶n vay ®ã. Môc tiªu chñ yÕu cña ®Þnh gi¸ thÕ chÊp lµ x¸c ®Þnh tæng gi¸ trÞ cña tµi s¶n ®­îc ®em thÕ chÊp trong tr­êng hîp buéc ph¶i ®em b¸n tµi s¶n ®ã. Trong tr­êng hîp nµy vµ kh«ng ph¶i lóc nµo chóng ta còng cã thÓ ®­a B§S ®ã vµo thÞ tr­êng vµo mét thêi ®iÓm thuËn lîi nhÊt vµ trong mét hoµn c¶nh cã lîi nhÊt. Do ®ã, chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ph¶i xem xÐt cÈn thËn vµ x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n B§S trong tr­êng hîp ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng bÊt lîi. Gi¸ trÞ ®Þnh gi¸ nµy cã thÓ c¸ch xa so víi gi¸ b¸n trªn thÞ tr­êng. ViÖc ®Þnh gi¸ thÕ chÊp lµ ®Þnh gi¸ kho¶n vay trong tr­êng hîp ng­êi cho vay kh«ng muèn nhËn rñi ro qu¸ møc. 2- C¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ B§S. 2.1- C¨n cø ®Þnh gi¸ B§S Khi thùc hiÖn ®Þnh gi¸ B§S cÇn dùa vµo c¸c c¨n cø c¬ b¶n sau ®©y: C¨n cø vµo yÕu tè c¬ b¶n cña qóa tr×nh lao ®éng s¶n xuÊt: qu¸ tr×nh nµy lµ sù kÕt hîp cña ba yÕu tè c¬ b¶n: lao ®éng, t­ liÖu lao ®éng, tµi nguyªn ®Êt ®ai vµ c¸c nguån lùc kh¸c. §Þnh gi¸ B§S ph¶i dùa trªn c¬ së sè l­îng vµ chÊt l­îng lao ®éng, c¸c nguån lùc vµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cña tµi nguyªn ®Êt ®ai tham gia vµo qu¸ tr×nh lao ®éng s¶n xuÊt ®ã. C¨n cø vµo chi phÝ c¬ héi cña viÖc sö dông:®ã lµ sù sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt cña tµi s¶n c¶ vÒ mÆt vËt chÊt vµ mÆt ph¸p lý ®Ó t¹o ra kh¶ n¨ng sinh lêi cao nhÊt ®èi víi B§S t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. Dùa vµo nh÷ng thay ®æi trong nÒn kinh tÕ nh­: thay ®«Ø cña c¸c chÝnh s¸ch nh­ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, nhµ ë, ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S, sù t¨ng cao vÒ nhu cÇu vËt chÊt, v¨n ho¸ vµ tinh thÇn cña con ng­êi. C¨n cø vµo sù phï hîp vµ ®ãng gãp cña B§S trong quÇn thÓ B§S trong khu vùc: sù phï hîp thÓ hiÖn sù thèng nhÊt gi÷a môc ®Ých sö dông vµ môc ®Ých ®Çu t­ vµo B§S, gi÷a gi¸ trÞ sö dông cña mét B§S trong quÇn thÓ c¸c B§S trong vïng vµ sù ®ãng gãp cña nã trong viÖc lµm t¨ng gi¸ trÞ cña c¸c B§S xung quanh. C¨n cø vµo c¸c yÕu tè cÊu thµnh gi¸ trÞ B§S: ®©y chÝnh lµ c¸c yÕu tè cÊu thµnh nªn gi¸ trÞ cña B§S nh­ gi¸ trÞ cña B§S nh­ gi¸ trÞ cña nhµ, gi¸ trÞ cña ®Êt (gåm quy m«, vÞ trÝ cña ®Êt vµ tÝnh ph¸p lý cña nã). C¨n cø vµo kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých mang l¹i trong t­ong lai: mçi B§S ®Òu mang tÝnh h÷u dông cña nã, khi B§S ®­îc ®­a vµo sö dông d­íi nhiÒu h×nh thøc sö dông kh¸c nhau. ViÖc ®Þnh gi¸ ph¶i dùa vµo viÖc sö dông cã hiÖu qu¶ cao nhÊt, tèt nhÊt. Ngoµi ra ng­êi ta tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng c¹nh tranh trong thÞ tr­êng nh­ c¹nh tranh trong néi bé vïng, vµ gi÷a c¸c khu vùc trong n­íc t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, c¹nh tranh trong sù phï hîp thÞ hiÕu cña ng­êi tiªu dïng. Gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña B§S lµ gi¸ trÞ hiÖn t¹i vÒ c¸c lîi Ých cña nã sÏ ®em l¹i trong t­¬ng lai cho ng­êi së h÷u nã, cho nªn nh÷ng lîi Ých trong t­¬ng lai cã ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn gi¸ c¶ hiÖn t¹i. V× vËy nh÷ng lîi Ých trong t­¬ng lai cÇn ph¶i ®­îc tÝnh ®Õn khi ®Þnh gi¸ . 2.2- C¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ B§S . C¸c nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ B§S tr­íc hÕt ph¶i ®­îc hiÓu lµ c¸c nguyªn t¾c kinh tÕ, chóng cã quan hÖ mËt thiÕt víi c¸c häc thuyÕt kinh tÕ vµ th­êng ®­îc thõa nhËn cã ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn quan niÖm hiÖn ®¹i vÒ gi¸ trÞ thÞ tr­êng. Nh÷ng nguyªn t¾c nµy rÊt khã ®­îc xem xÐt mét c¸ch riªng rÏ mµ ng­êi ta hay sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p nµy trong mèi quan hÖ chÆt chÏ víi nhau v× chóng lu«n bæ xung hç trî cho nhau. a. Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt. Mét B§S ®­îc ®Þnh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt nÕu t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ cho thÊy B§S ®ã cã kh¶ n¨ng thu nhËp lín nhÊt trong suèt mét kho¶ng thêi gian x¸c ®Þnh cho tr­íc. XÐt vÒ mÆt vËt chÊt, mét B§S ®­îc ®¸nh gi¸ lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi nã tho¶ m·n ®­îc nhiÒu nhu cÇu nhÊt. XÐt vÒ mÆt ph¸p lý, mét B§S ®­îc x¸c ®Þnh lµ sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt khi c¸c quyÒn së h÷u vÒ B§S ®ã ®­îc Nhµ n­íc thõa nhËn vµ b¶o hé. VÝ dô: ®èi víi mét ng«i nhµ th× c¸c tiªu chÝ vÒ vÞ trÝ, ®Æc ®iÓm, h×nh thÓ, kÝch th­íc, c¬ së h¹ tÇng, m«i tr­êng x· héi lµ c¸c tiªu chÝ chØ mÆt vËt chÊt cña B§S ; cßn viÖc cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt quyÒn së h÷u nhµ ë lµ mÆt ph¸p lý cña m¶nh ®Êt. Sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt ®èi víi mét B§S kh«ng chØ ®­îc xem xÐt trong giíi h¹n cña ®ång tiÒn, hay nãi mét c¸ch kh¸c kh«ng chØ nãi ®Õn kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S ®ã mµ nhiÒu khÝ ph¶i xem xÐt thu nhËp thùc tÕ tõ B§S l¹i d­íi d¹ng c¸c tiÖn lîi kh¸c nhau kh«ng thÓ l­îng ho¸ ®­îc b»ng tiÒn. b. Nguyªn t¾c dù b¸o tr­íc. Gi¸ thÞ tr­êng cña mét B§S lµ gi¸ trÞ cña tÊt c¶ nh÷ng lîi nhuËn trong t­¬ng lai cã thÓ thu ®­îc tõ B§S ®ã mang l¹i. Nh÷ng lîi Ých cña B§S nµy ®­îc biÓu hiÖn d­íi d¹ng mét nguån thu nhËp. Víi c¸c th«ng tin tõ vÞ trÝ, ®Æc ®iÓm, diÖn tÝch cña B§S cho phÐp ng­êi ®Þnh gi¸ cã thÓ dù ®o¸n tr­íc ®­îc kh¶ n¨ng sinh lêi cña B§S ®ã trong t­¬ng lai ®Ó tõ ®ã ­íc tÝnh gi¸ cña chóng. c. Nguyªn t¾c nhÊt qu¸n. Nguyªn t¾c nµy cho r»ng viÖc ®Þnh gi¸ mét B§S chØ trªn c¬ së mét gi¸ trÞ sö dông duy nhÊt ®èi víi toµn bé B§S ®ã. Sù thèng nhÊt thÓ hiÖn gi÷a môc ®Ých ®Çu t­ vµo B§S víi môc ®Ých sö dông B§S, trong ®ã môc ®Ých sö dông B§S lµ c¨n cø mang tÝnh ph¸p lý vµ gi÷ vai trß quyÕt ®Þnh chi phèi môc ®Ých ®Þnh gi¸. V× vËy, khi ®Þnh gi¸ mét B§S, chuyªn viªn ®Þnh gi¸ ph¶i dùa vµo môc ®Ých sö dông chÝnh cña B§S ®ã ®Ó ®Þnh gi¸ tr¸nh lÉn lén víi ®Þnh gi¸ tiÒm n¨ng. d. Nguyªn t¾c c¹nh tranh. Nguyªn t¾c nµy cho r»ng khi ®¹t ®­îc lîi nhuËn c¬ b¶n th× c¹nh tranh trë nªn cã tÝnh hÊp dÉn, ®iÒu ®ã ®ång nghÜa víi lîi nhuËn lµm ph¸t sinh c¹nh tranh”. Cã thÓ c¹nh tranh vÒ sù sö dông cao nhÊt, tèt nhÊt; c¹nh tranh trong néi bé cung-cÇu; gi÷a cung vµ cÇu; c¹nh tranh trong néi bé vïng, gi÷a c¸c vïng trong khu vùc trong c¶ n­íc. Do ®ã, ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn ph¶i xem xÐt kh¶ n¨ng sinh lêi, vÞ trÝ, ®Æc ®iÓm cña B§S, dù b¸o t×nh sö dông cña B§S… ®Ó tõ ®ã cã ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ hîp lý, chÝnh x¸c. Nguyªn t¾c thùc tÕ. §Þnh gi¸ ph¶i ®­îc c¨n cø trªn c¬ së hiÖn tr¹ng sö dông cña B§S, nh­ng sö dông nµy kh«ng ®­îc tr¸i víi c¸c quy ho¹ch cña nhµ n­íc. §èi víi viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt, khi ®Þnh gi¸ ®Êt ch­a sö dông cÇn ®¶m b¶o ®Þnh gi¸ theo quy ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®­îc c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. ViÖc thùc hiÖn nguyªn t¾c thùc tÕ b¶o ®¶m cho B§S ®­îc gi¸ trÞ cao nhÊt t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸. Nh­ vËy, ®Ó thùc hiÖn ®Þnh gi¸ cã hiÖu qu¶ cao nhÊt cÇn ph¶i chÝnh x¸c cña kÕt hîp vµ sö dông c¸c nguyªn t¾c trªn. §©y còng lµ ®iÒu kiÖn quyÕt ®Þnh ®Õn sù kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ mét B§S. 3. C¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ B§S ®­îc sö dông trong ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp. 3.1- Ph­¬ng ph¸p so s¸nh. a. Kh¸i niÖm Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (cßn gäi lµ ph­¬ng ph¸p so s¸nh gi¸ b¸n): Lµ ph­¬ng ph¸p sö dông gi¸ b¸n cña nh÷ng bÊt ®éng s¶n t­¬ng tù ®· ®­îc giao dÞch trªn thÞ tr­êng (sau ®©y gäi t¾t lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n so s¸nh) lµm c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ cho nh÷ng bÊt ®éng s¶n cÇn thÈm ®Þnh gi¸. C¸c nguyªn t¾c ¸p dông khi sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. - Thay thÕ: Mét ng­êi mua cã lý trÝ kh«ng tr¶ gi¸ cho mét B§S nhiÒu h¬n chi phÝ ®Ó mua mét B§S kh¸c cã cïng h÷u Ých nh­ nhau. - Sù ®ãng gãp: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh cã ­íc tÝnh sù tham gia ®ãng gãp cña c¸c yÕu tè hay bé phËn cña B§S ®èi víi tæng sè gi¸ thÞ tr­êng cña nã. b. §èi t­îng, ph¹m vi, c¸c b­íc tiÕn hµnh vµ yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p. * §èi t­îng ¸p dông: Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®­îc sö dông ®Ó thÈm ®Þnh gi¸ tÊt c¶ nh÷ng bÊt ®éng s¶n giao dÞch mua b¸n trªn thÞ tr­êng. Trªn thÕ giíi ng­êi ta ­íc tÝnh r»ng cã tíi 98% sè c¸c bÊt ®éng s¶n ®­îc thÈm ®Þnh gi¸ b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp, së dÜ ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông nhiÒu lµ v× mÊy lý do sau: - Lµ ph­¬ng ph¸p ®¬n gi¶n, dÔ thùc hiÖn ®Æc biÖt lµ ®èi víi nh÷ng ng­êi cã kiÕn thøc vµ kinh nghiÖm vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. - KÕt qu¶ cña ph­¬ng ph¸p ph¶n ¸nh sù ®¸nh gi¸ kh¸ch quan cña thÞ tr­êng, nªn dÔ ®­îc mäi ng­êi chÊp nhËn. - Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph­¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ kh¸c. Th«ng th­êng nhµ thÈm ®Þnh gi¸ sö dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp kÕt hîp víi c¸c ph­¬ng ph¸p kh¸c ®Ó thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. * Ph¹m vi ¸p dông Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®­îc sö dông tèt nhÊt khi thÈm ®Þnh gi¸ c¸c bÊt ®éng s¶n d©n dông (nhµ ë - ®Æc biÖt lµ nhµ ë cã tÝnh ®ång nhÊt cao nh­ c¸c c¨n hé ë chung c­, c¸c d·y nhµ liÒn kÒ ®­îc x©y dùng cïng mét kiÓu) hoÆc ®Êt trèng trong c¸c khu vùc d©n c­, c¸c bÊt ®éng s¶n th­¬ng m¹i - dÞch vô, tøc lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n th­êng ®­îc mua b¸n phæ biÕn trªn thÞ tr­êng. * C¸c b­íc tiÕn hµnh. Khi tiÕn hµnh thÈm ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp cÇn ph¶i tu©n theo c¸c b­íc sau ®©y: - T×m kiÕm th«ng tin vÒ nh÷ng tµi s¶n ®­îc b¸n trong thêi gian gÇn ®©y mµ cã thÓ so s¸nh víi tµi s¶n ®èi t­îng cÇn ®Þnh gi¸ vÒ c¸c mÆt kiÓu c¸ch, ®iÒu kiÖn, vÞ trÝ… - TiÕn hµnh kiÓm tra c¸c tµi s¶n cã thÓ so s¸nh, ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña nã vµ ®¶m b¶o r»ng c¸c tµi s¶n nµy cã thÓ so s¸nh ®­îc. - Lùa chän mét sè tµi s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc thÝch hîp (kho¶ng 3 c¸i) - Ph©n tÝch c¸c gi¸ b¸n, x¸c ®Þnh nh÷ng sù kh¸c nhau (tèt h¬n vµ xÊu h¬n) cña mçi mét tµi s¶n so víi tµi s¶n môc tiªu vµ tiÕn hµnh ®iÒu chØnh (t¨ng lªn hoÆc gi¶m gi¸). - B­íc cuèi cïng lµ ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S cÇn thÈm ®Þnh gi¸ trªn c¬ së gi¸ b¸n cã thÓ so s¸nh ®­îc sau khi ®· ®iÒu chØnh. * Yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p. - Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i tiÕn hµnh kh¶o s¸t, t×m kiÕm, ph©n tÝch gi¸ b¸n trªn thÞ tr­êng nh÷ng bÊt ®éng s¶n l©n cËn (bÊt ®éng s¶n so s¸nh) cã nh÷ng ®Æc ®iÓm t­¬ng ®èi gièng bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ (bÊt ®éng s¶n chñ thÓ); trªn c¬ së ®ã tiÕn hµnh nh÷ng ®iÒu chØnh thÝch hîp vÒ gi¸ do nh÷ng kh¸c biÖt nhá gi÷a bÊt ®éng s¶n so s¸nh víi bÊt ®éng s¶n chñ thÓ ®Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n chñ thÓ. - ChØ sö dông gi¸ b¸n nh÷ng bÊt ®éng s¶n ®­îc giao dÞch mét c¸ch b×nh th­êng trªn thÞ tr­êng. Ngoµi ra, viÖc thu thËp th«ng tin c¸c cuéc mua b¸n bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr­êng cÇn tho¶ m·n c¸c ®iÒu kiÖn sau ®©y: + C¸c cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp ph¶i diÔn ra gÇn víi thêi ®iÓm ®iÒu tra. GÇn lµ bao nhiªu cßn tuú thuéc vµo møc ®é biÕn ®éng cña gi¸ thÞ tr­êng. Nãi chung khi gi¸ thÞ tr­êng biÕn ®éng m¹nh th× c¸c cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp c¸ch thêi ®iÓm ®iÒu tra cµng co ng¾n l¹i. §iÒu nµy phô thuéc rÊt nhiÒu ë kinh nghiÖm cña ng­êi ®Þnh gi¸. + C¸c cuéc mua b¸n ®­îc thu thËp, ph¶i lµ c¸c cuéc mua b¸n mµ tr­íc khi diÔn ra viÖc mua b¸n, chóng ph¶i ®­îc th«n tin ®Çy ®ñ hoÆc ®­îc rao b¸n trªn c¸c ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng (b¸o chÝ, ph¸t thanh, truyÒn h×nh), t¹i c¸c v¨n phßng t­ vÊn nhµ ®Êt hoÆc tõ céng ®ång d©n c­. + C¸c cuéc mua b¸n ph¶i diÔn ra khi bªn b¸n ®ang cã nhu cÇu b¸n vµ bªn mua còng ®ang cã nhu cÇu mua vµ ph¶i cã sù tho¶ thuËn vÒ gi¸ c¶. c. VËn dông ph­¬ng ph¸p so s¸nh vµo ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp. C¬ së lý luËn cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh lµ gi¸ c¶ thÞ tr­êng cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi c¸c B§S t­¬ng tù cã thÓ mua b¸n hoÆc cho thuª. Do ®ã, ph­¬ng ph¸p nµy cã ­u ®iÓm lµ cã thÓ ®¸nh gi¸ quan ®iÓm gi¸ trÞ thÞ tr­êng nªn nã lµ c¬ së ph¸p lý v÷ng ch¾c ®Ó c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn. §èi víi B§S thÕ chÊp th× ®©y lµ nguån tr¶ nî duy nhÊt trong tr­êng hîp ng­êi vay kh«ng tr¶ ®­îc nî, do ®ã viÖc ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy sÏ gÆp khã kh¨n. Cã thÓ khi tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ cho vay, B§S ®­îc ®¸nh gi¸ cao do c¸c giao dÞch tr­íc ®ã cña c¸c B§S so s¸nh còng ®­îc ®¸nh gi¸ cao. Tuy nhiªn víi thÞ tr­êng kh«ng æn ®Þnh vµ th«ng tin thiÕu chÝnh x¸c nh­ thÞ tr­êng B§S n­íc ta hiÖn nay th× viÖc trong t­¬ng lai B§S ®ã cßn ®ñ kh¶ n¨ng thanh to¸n nî cho Ng©n hµng hay kh«ng l¹i cßn tuú thuéc vµo c¸c quy ®Þnh cña ChÝnh phñ vµ biÕn ®éng cña thÞ tr­êng. V× vËy khi ¸p dông ph­¬ng ph¸p nµy, ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã kinh nghiÖm tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ thÝch hîp, cã kiÕn thøc tèt ®Ó cã thÓ kiÓm tra kü c¸c yÕu tè quyÕt ®Þnh gi¸ B§S, nh÷ng thay ®æi nµo cÇn thiÕt ph¶i ®iÒu chØnh. 3.2- Ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. a. C¬ së lý luËn cña ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. C¬ së lý luËn cña ph­¬ng ph¸p nµy lµ gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña mét tµi s¶n bao gåm gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña tÊt c¶ c¸c kho¶n lîi nhuËn t­¬ng lai cã thÓ nhËn ®­îc tõ tµi s¶n. Ph­¬ng ph¸p thu nhËp dùa trªn c¬ së chuyÓn ®æi mét dßng thu nhËp hµng n¨m thµnh mét tæng sè vèn. Qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi c¸c dßng thu nhËp rßng t­¬ng lai thµnh gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i ®­îc biÕt ®Õn nh­ lµ qu¸ tr×nh vèn ho¸ vµ cã thÓ ®­îc thÓ hiÖn ®¬n gi¶n nh­ sau: Gi¸ trÞ vèn = Thu nhËp rßng/ Tû lÖ vèn ho¸ trùc tiÕp (møc sinh lêi). Nh­ vËy cã hai bé phËn chÝnh liªn quan ®Õn gi¸ trÞ vèn lµ thu nhËp rßng vµ l·i suÊt vèn ho¸. - Thu nhËp rßng: lµ hiÖu sè gi÷a doanh thu nhËn ®­îc tõ viÖc khai th¸c bÊt ®éng s¶n (cung cÊp hµng ho¸, dÞch vô) víi chi phÝ bá ra ®Ó ®¹t ®­îc doanh thu ®ã kÓ c¶ viÖc khÊu trõ thuÕ. - L·i suÊt vèn ho¸ (tû lÖ hoµn vèn): lµ l·i suÊt lîi tøc mµ nhµ thÈm ®Þnh gi¸ c¨n cø vµo ®ã ®Ó chuyÓn ho¸ thu nhËp thµnh gi¸ trÞ vèn cña bÊt ®éng s¶n. §ã lµ tû suÊt mong ­íc cña nhµ ®Êt t­ khi xem xÐt ®Çu t­ vµo mét bÊt ®éng s¶n nµo ®ã cho mét môc ®Ých kinh doanh cô thÓ. b. Ph¹m vi ¸p dông vµ yªu cÇu cña ph­¬ng ph¸p ®Çu t­. - Ph¹m vi ¸p dông: Ph­¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn ®Çu t­ cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do B§S t¹o ra ta cã thÓ dÔ dµng tÝnh ra gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn ®Çu t­ cã mèi liªn hÖ víi nhau. Vµ khi biÕt tr­íc thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do B§S t¹o ra, ta cã thÓ dÔ dµng tÝnh ra gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña B§S. Do ®ã ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc sö dông réng r·i khi B§S t¹o ra thu nhËp ®­îc b¸n cho ng­êi mua víi môc ®Ých ®Çu t­. - Yªu cÇu ph­¬ng ph¸p ®Çu t­: Trong thùc tÕ cã nhiÒu B§S ®ù¬c cho thuª vµ ng­êi ta cã thÓ biÕt tr­íc thu nhËp hµng n¨m cña nã. Cßn ®èi víi tr­êng hîp B§S kh«ng cho thuª, ng­êi ta còng cã thÓ dù ®o¸n gi¸ trÞ cho thuª b»ng c¸ch so s¸nh c¸c B§S t­¬ng tù ®· ®­îc cho thuª. Trong tr­êng hîp nµy ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh ®­îc mèi quan hÖ gi÷a thu nhËp hµng n¨m vµ gi¸ trÞ vèn. C¸ch thøc chuyÓn ®æi vµ sö dông sè nh©n, ®­îc biÕt nh­ nh÷ng n¨m mua (YP). Sè nh©n nµy ®­îc tÝnh to¸n trªn c¬ së tû lÖ sinh lêi yªu cÇu tµi s¶n cña nhµ ®Çu t­, lµ tµi kho¶n lîi tøc mµ «ng ta mong muèn nhËn ®­îc. Lîi tøc nµy ph¶n ¸nh chÊt l­îng ®Çu t­ khi so s¸nh víi viÖc ®Çu t­ vµo B§S kh¸c vµ c¸c viÖc ®Çu t­ kh¸c. Do ®ã khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i chó ý xem xÐt ®Õn c¸c yÕu tè cã thÓ ¶nh h­ëng ®Õn quyÕt ®Þnh cña nhµ ®Çu t­ khi lùa chän lîi tøc yªu cÇu cña m×nh. c. VËn dông ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ vµo ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp. Khi nhiÒu ng­êi mua tµi s¶n ph¶i ®i vay, th× dïng ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ ®Ó ®¸nh gi¸ ë h×nh thøc ®¬n gi¶n nhÊt cã thÓ kh«ng cung cÊp c¸ch ®¸nh gi¸ hoµn toµn ®óng gi¸ trÞ cña mét B§S. §Ó vËn dông ®­îc ph­¬ng ph¸p nµy cÇn tÝnh ®­îc thu nhËp hµng n¨m do B§S t¹o ra, tÝnh to¸n lîi nhu©n ®ßi hái trªn vèn tù cã cña ng­êi mua B§S, sau ®ã khÊu trõ khái thu nhËp hµng n¨m ®Ó cã ®­îc sè tiÒn cßn l¹i ®Ó l·i vay/tµi s¶n thÕ chÊp. NÕu l·i xuÊt cho vay biÕt tr­íc th× ng­êi ®Çu t­ cã thÓ tÝnh ®­îc sè tiÒn vay thÕ chÊp. vÝ dô : Tæng thu nhËp B§S mçi n¨m : 30 triÖu ®ång Vèn cña ng­êi mua : 35 triÖu ®ång Lîi tøc yªu cÇu : 12% Yªu cÇu thu nhËp cña ng­êi mua : 12 triÖu ®/ n¨m C©n ®èi cßn l¹i ®Ó tr¶ l·i cÇm cè : 10 triÖu ®/ n¨m Vèn thÕ chÊp cã thÓ nhËn ®­îc l·i suÊt : 13% Ta cã thÓ suy ra sè vèn thÕ chÊp cã thÓ nhËn ®­îc : L·i ph¶i tr¶ 10 triÖu ®ång MC == = 76,923 triÖu ®ång L·i suÊt 13% (MC : lµ vèn thÕ chÊp ) Nh­ vËy ®Ó mua ®­îc B§S trªn mµ vÉn ®¶m b¶o thu nhËp hµng n¨m 30 triÖu ®ång th× nhµ ®Çu t­ kh«ng thÓ tr¶ gi¸ B§S ®ã lín h¬n 426,923 triÖu ®ång (35 triÖu ®ång vèn tù cã + 76,923 triÖu ®ång vèn thÕ chÊp ). 3.3- Ph­¬ng ph¸p gi¸ thµnh. a. Kh¸i niÖm. Ph­¬ng ph¸p gi¸ thµnh lµ ph­¬ng ph¸p dùa trªn c¬ së lý thuyÕt cho r»ng gi¸ trÞ thÞ tr­êng cña mét thöa ®Êt ®­îc ®Çu t­ cã thÓ ­íc tÝnh b»ng tæng gi¸ trÞ ®Êt vµ gi¸ trÞ c¸c c«ng tr×nh gÇn liÒn ovøi ®Êt ®· ®­îc khÊu hao. Gi¸ trÞ khÊu hao nãi ë ®©y chÝnh lµ sù tæn thÊt vÒ gi¸ trÞ cña c¸c c«ng tr×nh ®­îc ®Çu t­ do t¸c ®éng cña tù nhiªn lµm bÊt ®éng s¶n h­ háng hoÆc do l¹c hËu vÒ chøc n¨ng sö dông hay nh÷ng thay ®æi kh¸c vÒ kinh tÕ, x· héi, m«i tr­êng cña vïng lµm cho gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n bÞ gi¶m gi¸. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ ®­îc xem lµ ph­¬ng ph¸p tæng hîp bëi 2 ph­¬ng ph¸p: ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ®­îc ¸p dông ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt vµ ph­¬ng ph¸p chi phÝ ®­îc ¸p dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®èi víi c¸c c«ng tr×nh gÇn liÒn víi ®Êt. Ph­¬ng ph¸p nµy chñ yÕu dùa vµo nguyªn t¾c thay thÕ theo nguyªn t¾c nµy gi¸ trÞ cña tµi s¶n hiÖn cã cã thÓ ®o b»ng chi phÝ lµm ra mét tµi s¶n t­¬ng tù nh­ lµ mét vËt thay thÕ. Ph­¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ dïng cho thÈm ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®­îc dùa trªn c¬ së lµ ng­êi mua cã ®ñ th«ng tin vµ dù tÝnh hîp lý th× kh«ng bao giê tr¶ gi¸ tµi s¶n lín h¬n so víi chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng c«ng tr×nh cã Ých t­¬ng tù. Ph­¬ng ph¸p nµy th­êng ®­îc sö dông ®Ó ®¸nh gi¸ c¸c bÊt ®éng s¶n ®· qua sö dông hoÆc thÈm ®Þnh gi¸ nh»m phôc vô c«ng viÖc b¶o hiÓm. b. C¸c b­íc thùc hiÖn. * ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña l« ®Êt môc tiªu thÈm ®Þnh, coi nh­ l« ®Êt lµ ®Êt trèng. Gi¶ sö r»ng sù sö dông hiÖn t¹i lµ sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt. * ¦íc tÝnh c¸c chi phÝ hiÖn t¹i ®Ó x©y dùng l¹i hoÆc ®Ó thay thÕ nh÷ng c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn l« ®Êt. §Ó ­íc tÝnh chÝnh x¸c sè chi phÝ ®ã, nhµ thÈm ®Þnh ph¶i hiÓu biÕt vÒ thiÕt kÕ x©y dùng vÒ c¸c nguyªn vËt liÖu ®­îc sö dông, nh»m ®Æt ®­îc viÖc ­íc tÝnh chi phÝ x©y dùng ë mét møc ®é thÝch hîp. * ¦íc tÝnh tæng sè tiÒn gi¶m gi¸ tÝch luü cña c¸c c«ng tr×nh x©y dùng hiÖn cã trªn miÕng ®Êt xÐt trªn tÊt c¶ mäi nguyªn nh©n. Sù gi¶m gi¸ ®ã ®­îc chia lµm 3 lo¹i: gi¶m gi¸ tù nhiªn, lçi thêi chøc n¨ng vµ lçi thêi bªn ngoµi. * Cuèi cïng ta tÝnh ®­îc gi¸ trÞ cña tµi s¶n cÇn thÈm ®Þnh gi¸. Gi¸ thÞ tr­êng cña tµi s¶n = Gi¸ thÞ tr­êng cña l« ®Êt trèng + Chi phÝ hiÖn t¹i cña x©y dùng (= Tæng gi¸ trÞ cña nh÷ng x©y dùng míi - KhÊu hao tÝch tô ®èi víi nh÷ng x©y dùng hiÖn cã). c. VËn dông ph­¬ng ph¸p gi¸ thµnh vµo ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp. Do ®Æc thï cña ph­¬ng ph¸p nµy nªn nã th­êng ®­îc sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S thÕ chÊp cã gi¸ trÞ lín, ®­îc thiÕt kÕ ®Ó sö dông vµo môc ®ich riªng biÖt nµo ®ã nh­: x­ëng s¶n xuÊt,nhµ m¸y… mµ chóng ta Ýt ®­îc trao ®æi trªn thÞ tr­êng. Nh÷ng mÆt h¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p so s¸nh l¹i lµ ®iÓm m¹nh cña ph­¬ng ph¸p nµy. Khi sö dông ph­¬ng ph¸p nµy cÇn chó ý trong viÖc ­íc tÝnh c¸c lo¹i chi phÝ: nÕu nh÷ng chç thay thÕ ®ù¬c vµ x©y dùng thµnh B§S míi th× viÖc ®Þnh gi¸ theo ph­¬ng ph¸p x©y dùng lµ hîp lý, nh­ng ®èi víi B§S ®ang tån t¹i th× ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i trõ ®i khÊu hao vµ møc ®é hao mßn cña nã. §iÒu nµy ®ßi hái ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i cã ­íc l­îng chÝnh x¸c møc ®é hao mßn cña B§S ®Ó tÝnh ®óng h¬n gi¸ trÞ cña B§S. 4. Tr×nh tù tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ B§S. §Ó ®Þnh gi¸ mét B§S chóng ta ph¶i tu©n thñ theo c¸c b­íc sau: B­íc 1: X¸c ®Þnh nh÷ng néi dung cÇn lµm râ tr­íc khi tiÕn hµnh ®Þnh gi¸ mét B§S. 1.1-VÞ trÝ cña BDS Néi dung nµy nh»m ®Ó ph©n biÖt B§S cÇn ®Þnh gi¸ víi c¸c B§S kh¸c trong khu vùc.Gåm: §Þa chØ cña B§S vµ M« t¶ ph¸p lý ( Hå so kü thuËt thöa ®Êt – S¬ ®å trÝch lôc thöa ) vÒ h×nh thÓ, kÝch th­íc, diÖn tÝch thöa ®Êt, hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt, ranh giíi víi c¸c thöa ®Êt gi¸p._. ranh,… 1.2. Chñ së h÷u cña B§S. Lµ ng­êi cã tªn trong giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n, quyÒn sö dông ®Êt 1.3. Môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ B§S. Gi¸ trÞ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phô thuéc rÊt lín vµo môc ®Ých cña viÖc ®Þnh gi¸ 1.4. Thêi gian ®Þnh gi¸ B§S sö dông 1.5. X¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña B§S cÇn ®Þnh gi¸. X¸c ®Þnh gi¸ trÞ sö dông t¹i thêi ®iÓm hiÖn t¹i, gi¸ trÞ tiÒm n¨ng, gi¸ trÞ tiÒm n¨ng trong ®iÒu kiÖn cã tÝnh ®Õn yÕu tè tr­ît gi¸, gi¸ trÞ thÕ chÊp. §Æc biÖt lµ gi¸ trÞ thÕ chÊp B§S vµ kh«ng ph¶i B§S nµo còng cã gi¸ trÞ thÕ chÊp. Th«ng th­êng vµ phÇn lín c¸c B§S ®Òu cã gi¸ trÞ thÕ chÊp. Nh÷ng B§S kh«ng ®­îc chuyÓn nh­îng v× mét lý do rµng buéc nµo ®ã th× B§S ®ã tuy cã gi¸ trÞ sö dông nh­ng kh«ng cã gi¸ trÞ thÕ chÊp. B­íc 2: Kh¶o s¸t vµ lËp kÕ ho¹ch ®Þnh gi¸. 2.1- X¸c ®Þnh nh÷ng th«ng tin cÇn thiÕt Tuú theo nguån cung cÊp d÷ liÖu mµ møc ®é ®Çy ®ñ, chÝnh x¸c cña th«ng tin sÏ rÊt kh¸c nhau. Th«ng th­êng khi ®iªï tra sè liÖu ng­êi ta sö dông ph­¬ng ph¸p chän mÉu kÕt hîp víi nh÷ng gi¶i ph¸p thÈm ®Þnh d÷ liÖu chÆt chÏ. §èi víi B§S cã nhµ: KÕt cÊu ®­êng, ngâ, hÎm : ®Êt, ®¸, bª t«ng, nhùa; VÞ trÝ cña B§S: mÆt tiÒn hay trong ngâ, hÎm; Quy m«, diÖn tÝch, c¸c lo¹i quy m« diÖn tÝch cã trong vïng; KÝch th­íc, chiÒu réng mÆt ®­êng, ngâ, hÎm; DiÖn tÝch thöa ®Êt; KÝch th­íc thöa ®Êt; DiÖn tÝch x©y dùng vµ sö dông; Thêi gian ®· sö dông nhµ; N¨m x©y dùng nhµ; Môc ®Ých sö dông chÝnh cña B§S; ChÊt l­îng c«ng tr×nh nhµ hiÖn cã; §iÖn, n­íc cã ®¶m b¶o kh«ng; H­íng nhµ; Trang thiÕt bÞ néi thÊt; Kh¶ n¨ng cho thu nhËp (®èi víi B§S cã kh¶ n¨ng sinh lêi); Thêi gian b¸n, cho thuª, thÕ chÊp; TÝnh chÊt ph¸p lý cña B§S; Quy ho¹ch chi tiÕt vïng l©n cËn; An ninh - m«i tr­êng; §èi víi ®Êt trèng: - VÞ trÝ: mÆt tiÒn, ngâ, hÎm; - KÕt cÊu vµ kÝch th­íc mÆt ®­êng, ngâ, hÎm; - Quy m«, diÖn tÝch; - KÝch th­íc thöa ®Êt; - Quy ho¹ch sö dông ®Êt; - TÝnh chÊt ph¸p lý ®èi víi viÖc sö dông thöa ®Êt; - Thêi gian, cho thuª, thÕ chÊp. - An ninh - M«i tr­êng; 2.2- §iÒu tra, thÈm ®Þnh bæ sung sè liÖu thÞ tr­êng. Ngoµi viÖc thu thËp nh÷ng th«ng tin tõ chñ së h÷u ng­êi ®Þnh gi¸ cÇn tiÕn hµnh ®iÒu tra, thÈm ®Þnh trªn thùc ®Þa vÒ c¸c tiªu chÝ nh­: ®Þa chØ, vÞ trÝ, hiªn tr¹ng sö dông B§S; vÒ diÖn tÝch khu«n viªn, diÖn tÝch x©y dùng; VÒ h¹ tÇng kü thuËt, t×nh h×nh x· héi, møc ®é « nhiÔm m«i tr­êng, t×nh tr¹ng ph¸p lý, gi¸ b¸n B§S vµ quy ho¹ch. 2.3- X¸c ®Þnh nguån th«ng tin Do thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta cßn ch­a ph¸t triÓn nªn nguån khai th¸c c¸c th«ng tin vÒ B§S cßn rÊt ph©n t¸n vµ ®é tin cËy cña c¸c th«ng tin còng rÊt h¹n chÕ. HiÖn nay ë n­íc ta, nguån cung cÊp vÒ B§S chñ yÕu lµ c¸c c¬ quan, tæ chøc sau: C¬ quan §Þa chÝnh c¸c cÊp; C¬ quan qu¶n lý nhµ c¸c cÊp; C¬ quan qu¶n lý viÖc thu thuÕ; Phßng c«ng chøng; C¸c v¨n phßng t­ vÊn vÒ nhµ ®Êt; Chñ së h÷u. 2.4- X©y dùng kÕ ho¹ch vµ biÓu ®å theo dâi tiÕn ®é ®Þnh gi¸. B­íc 3: Thu thËp vµ ph©n tÝch th«ng tin. CÇn thu thËp c¸c th«ng tin ph¶n ¸nh vÒ B§S cô thÓ cÇn ®Þnh gi¸ vµ c¸c B§S kh¸c mµ ë chóng cã nhiÒu ®Æc ®iÓm t­¬ng tù cÇn ®Þnh gi¸. Cã nhiÒu lo¹i B§S nh­: nhµ ë, cöa hµng, kh¸ch s¹n, ®Êt trèng,… tuy kh¸c nhau vÒ thÓ lo¹i nh­ng chóng ®Òu cã chung c¸c kiÓu lo¹i th«ng tin. C¸c kiÓu lo¹i ®ã bao gåm: m« t¶ ph¸p lý (hå s¬ kü thuËt thöa ®Êt, trÝch lôc b¶n ®å ®Þa chÝnh, biªn b¶n x¸c ®Þnh ranh giíi thöa ®Êt), kÝch th­íc vµ h×nh thÓ thöa ®Êt, vÞ trÝ so víi ®­êng phè chÝnh, ®Þa h×nh, c¶nh quan m«i tr­êng, c¬ së h¹ tÇng, t×nh tr¹ng ph¸p lý, nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u,sö dông ®èi víi B§S,… C¸c yÕu tè cÇn ®¸nh gi¸ trong qu¸ tr×nh ph©n tÝch th«ng tin: ViÖc ph©n tÝch c¸c th«ng tin ®èi víi mét B§S cô thÓ cÇn ph¶i c¨n cø vµo môc ®Ých chÝnh sö dông B§S ®ã. Trªn c¬ së môc ®Ých sö dông cña mçi B§S, cÇn tËp trung ph©n tÝch c¸c yÕu tè chi phèi chñ yÕu tíi môc ®Ých sö dông nh­ ®· nªu ë trªn. Ngoµi ra cÇn thu thËp vµ ph©n tÝch nh÷ng th«ng tin vÒ ®iªï kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ - x· héi nh»m x¸c ®Þnh ®­îc xu thÕ vËn ®éng ë hiÖn t¹i vµ trong t­¬ng lai cña vïng cã B§S thÕ chÊp, tõ ®ã cã thÓ dù ®ãan chÝnh x¸c h¬n gi¸ trÞ B§S trong t­¬ng lai. B­íc 4: Lùa chän ph­¬ng ph¸p ®Ó t×m gi¸ trÞ B§S. B§S cã nhiÒu lo¹i vµ ®Æc biÖt chóng cã gi¸ trÞ sö dông rÊt ®a d¹ng, v× vËy viÖc lùa chän ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ thÝch hîp cho mçi lo¹i lµ yÕu tè quyÕt ®Þnh ®Ó cã ®­îc kÕt qu¶ tèi ­u. Trªn c¬ së môc ®Ých ®Þnh gi¸ lùa chän ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp víi B§S cÇn ®Þnh gi¸. Ng­êi ®Þnh gi¸ cã thÓ sö dông mét trong ba ph­¬ng ph¸p ®· nªu trªn ®Ó ®Þnh gi¸: Ph­¬ng ph¸p so s¸nh, ph­¬ng ph¸p ®Çu t­ vµ ph­¬ng ph¸p gi¸ thµnh. B­íc 5: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S. §Ó ­íc tÝnh gi¸ trÞ cña B§S ta cÇn so s¸nh t­¬ng quan gi÷a c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸, mçi tµi s¶n khi ®Þnh gi¸ cã thÓ sö dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c nhau. Mçi ph­¬ng ph¸p tiÕp cËn sÏ t×n ra mét chØ sè gi¸ nhÊt ®Þnh. Muèn ­íc tÝnh gi¸ trÞ thùc cña B§S, chóng ta cÇn ph¶i so s¸nh c¸c ph­¬ng ph¸p ®Ó xem xÐt, ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ l¹i mét lÇn n÷a qua tr×nh thùc hiÖn ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®· chän vµ c¸c th«ng tin ®· sö dông khi ®Þnh gi¸. Gi¸ trÞ ­íc tÝnh nµy chÝnh lµ gi¸ cña B§S. Nh­ vËy, ®Ó ®Þnh gi¸ mét B§S sao cho ®óng, ®Çy ®ñ, tr¸nh ®­îc nh÷ng sai sãt trong qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸, buéc ng­êi ®Þnh gi¸ ph¶i tu©n thñ c¸c b­íc ®· nªu trªn. Ch­¬ng II: T×nh h×nh ®¸nh gi¸ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp t¹i t¹i NHTMCP ¸ Ch©u I. Mét sè nÐt kh¸i qu¸t vÒ t×nh h×nh ho¹t ®éng cña NHCPTM ¸ Ch©u 1. Giíi thiÖu tæng qu¸t * Vèn ®iÒu lÖ. KÓ tõ ngµy 23/8/2005 vèn ®iÒu lÖ cña ACB lµ 948,32 tû ®ång. * S¶n phÈm dÞch vô chÝnh. + Huy ®éng vèn (nhËn tiÒn göi cña kh¸ch hµng b»ng ®ång ViÖt Nam, ngo¹i tÖ vµ vµng. + Sö dông vèn cung cÊp tÝn dông, ®Çu t­, hïn vèn liªn doanh, b»ng ®ång ViÖt Nam ngo¹i tÖ vµ vµng. + C¸c dÞch vô trung gian (thùc hiÖn thanh to¸n trong vµ ngoµi n­íc, thùc hiÖn dÞch vô ng©n quü chuyÓn tiÒn kiÓu hèi vµ chuyÓn tiÒn nhanh, b¶o hiÓm nh©n thä qua Ng©n hµng. + Kinh doanh ngo¹i tÖ vµ vµng. + Ph¸t hµnh vµ thanh to¸n thÎ tÝn dông thÎ ghi nî. * M¹ng l­íi kªnh ph©n phèi. Gåm 61 chi nh¸nh vµ phßng giao dÞch t¹i nh÷ng vïng kinh tÕ ph¸t triÓn trªn toµn quèc. + T¹i TP Hå ChÝ Minh: 23 chi nh¸nh vµ 13 phßng giao dÞch. + T¹i khu vùc phÝa B¾c (Hµ Néi, H¶i Phßng, H­ng Yªn, B¾c Ninh) 6 chi nh¸nh vµ 6 phßng giao dÞch. + T¹i khu vùc miÒn Trung (§µ N½ng, §aklak, Kh¸nh Hoµ, Héi An, HuÕ, 5 chi nh¸nh vµ 1 phßng giao dÞch. + T¹i khu vùc miÒn T©y (CÇn th¬, An Giang vµ Cµ Mau): 3 chi nh¸nh. + T¹i khu vùc miÒn §«ng (§ång Nai, B×nh D­¬ng, Vòng Tµu): 3 chi nh¸nh vµ 1 phßng giao dÞch. + 5584 ®¹i lý chÊp nhËn thanh to¸n thÎ cña trung t©m thÎ ACB (31/12/2005). + 360 ®¹i lý chi tr¶ cña trung t©m chuyÓn tiÒn nhanh ACB - Westen Union (th¸ng 03/2005). + E - banking. * C«ng ty trùc thuéc. + C«ng ty chøng kho¸n ACB (ACBS) + C«ng ty qu¶n lý vµ khai th¸c tµi s¶n Ng©n hµng ¸ Ch©u (ACBA). * C«ng ty liªn kÕt. + C«ng ty cæ phÇn dÞch vô b¶o vÖ Ng©n hµng ¸ Ch©u (ACBD). + C«ng ty cæ phÇn §Þa èc ACB (ACBR). S¬ ®å tæ chøc §¹i héi ®ång cæ ®«ng Héi ®ång qu¶n trÞ [ Ban kiÓm so¸t C¸c héi ®ång V¨n phßng H§QT Tæng gi¸m ®èc Khèi kh¸ch hµng c¸ nh©n Khèi kh¸ch hµng doanh nghiÖp Khèi Ng©n quü Khèi ph¸t triÓn kinh doanh Khèi gi¸m s¸t ®iÒu hµnh Khèi Qu¶n trÞ Nguån lùc Khèi CNTT&NH §iÖn tö Ban kiÓm to¸n Néi bé Ban ®¶m b¶o chÊt l­îng Ban chiÕn l­îc Phßng Quan hÖ Quèc tÕ Së giao dÞch, c¸c chi nh¸nh vµ phßng giao dÞch * NhËn sù TÝnh ®Õn ngµy 31/12/2005 tæng sè nh©n viªn cña Ng©n hµng ¸ Ch©u lµ 2128 ng­êi. C¸n bé cã tr×nh ®é ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc chiÕm 93% th­êng xuyªn ®­îc ®Ço t¹o chuyªn m«n nghiÖp vô t¹i trung t©m ®µo t¹o riªng cña ACB. Hai n¨m 1998-1999 ACB ®­îc c«ng ty tµi chÝnh quèc tÕ (IFC) tµi trî mét ch­¬ng tr×nh hç trî kü thuËt, tÝn dông vÒ ®µo t¹o nghiÖp vô cho nh©n viªn, do ng©n hµng East Bank and Trust company (FEBTC) thùc hiÖn trong n¨m 2002-2003, c¸c cÊp ®iÒu hµnh ®ã tham gia c¸c kho¸ häc vÒ qu¶n trÞ ng©n hµng t¹i trung t©m ®µo t¹o ng©n hµng (BAnk Training Centret). * Quy tr×nh nghiÖp vô. C¸c quy tr×nh nghiÖp vô chÝnh ®­îc chuÈn ho¸ theo tiªu chuÈn ISO 9001: 2000. * ChiÕn l­îc. ChuyÓn ®æi tõ chiÕn l­îc c¸c quy t¾c ®¬n gi¶n (eule straleoy) sang chiÕn l­îc c¹nh tranh b»ng sù kh¸c biÖt ho¸ (a competitive straleoy of differentiation) xu h­íng ng©n hµng b¸n lÎ (®Þnh h­íng kh¸ch hµng lµ c¸ nh©n vµ doanh nghiÖp võa vµ nhá. 2. T×nh h×nh ho¹t ®éng n¨m 2005. a. T¨ng tr­ëng. N¨m 2005 trong NHTM c¹nh tranh gay g¾t vÒ huy ®éng vèn. Trong khi tèc ®é t¨ng tr­ëng huy ®éng vèn cña ng©n hµng ViÖt Nam lµ 22,4% th× vèn huy ®éng cña ACB ®¹t 13,882 tû ®ång, t¨ng 41,5% tæng tµi s¶n cña ACB cña n¨m 2005 ®¹t 15,417 tû ®ång t¨ng 42% so víi cïng kú 2004. ACB cã tæng tµi s¶n lín nhÊt trong c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i cæ phÇn t¹i ViÖt Nam. Trong tæng nguån vèn cña ACB cã 82% lµ tiÒn göi kh¸ch hµng (trong ®ã 65% lµ tiÒn göi tiÕt kiÖm cña d©n c­, 17% lµ tiÒn göi kh«ng kú h¹n cña c¸c tæ chøc vµ c¸c nh©n, 5% lµ nguån vèn chñ së h÷u vµ 6% lÇ nguån tiÒn göi tõ thÞ tr­êng liªn ng©n hµng. XÐt theo lo¹i tiÒn tÖ th× 40% tiÒn göi cña kh¸ch hµng lµ b»ng USD cßn lµ VN§vµ vµng. TiÒn göi d©n c­ chiÕm tû träng lín trong tæng huy ®éng vèn lµ yÕu tè quan träng gãp phÇn cho tÝnh æn ®Þnh cña nguån vèn. Vèn chñ së h÷u cña ACB ®¹t 649 tû ®ång so víi 562 tû cuèi n¨m 2004 vµ t¨ng 17,5%. HiÖn nay aCB cã 3 cæ ®«ng n­íc ngoµi lµ connaught investars Ltd (thuéc tËp ®oµn Jardine) c«ng ty ®Çu t­ Dragon capital vµ c«ng ty tµi chÝnh Quèc tÕ (IFC) thuéc ng©n hµng thÕ giíi. Ba cæ ®«ng n­íc ngoµi së h÷u 24% vèn ®iÒu lÖ dù kiÕn vèn ®iÒu lÖ cña n¨m 2006 sÏ lµ 950 tû ®ång. C¬ cÊu sö dông vèn t¹i ACB cã tÝnh an toµn cao. D­ nî tÝn dông chiÕm 46,4%vèn huy ®éng vµ 41,3% trong khi tèc ®é t¨ng tr­ëng cña toµn ngµnh lµ 26,7%. Trong tæng d­ nî cho vay (bao gåm c¶ cho vay c¸ nh©n vµ doanh nghiÖp) cã ®Õn 97% ®­îc ®¶m b¶o b»ng tµi s¶n thÕ chÊp b¶o l·nh, trong ®ã 90% ®­îc ®¶m b¶o b»ng bÊt ®éng s¶n hoÆc c¸c chøng tõ cã gi¸ do ACB ph¸t hµnh. Gi¸ trÞ b×nh qu©n mét kho¶n vay lµ 153 triÖu ®ång. Tû lÖ gi÷a gi¸ trÞ tµi s¶n ®¶m b¶o do ACB ®¸nh gi¸ so víi d­ nî n»m trong kho¶ng 1,5 ®Õn 1,6 lÇn, vµ ®©y lµ mét yÕu tè quan träng lµm n©ng cao ®é an toµn cña danh môc cho vay. C¬ cÊu sö dông vèn t¹i ACB còng cã tÝnh thanh kho¸n cao. Trong c¸c n¨m 2004 vµ 2005 ACB ®· chuyÓn dÞch dÇn c¬ cÊu sö dông vèn, tõ tiÒn göi sang ¸c s¶n phÈm cã tÝnh thanh kho¶n cao h¬n lµ tr¸i phiÕu ChÝnh phñ vµ tr¸i phiÕu ng©n hµng th­¬ngm¹i nhµ n­íc. N¨m 2005 ho¹t ®éng thanh to¸n quèc tÕ ®¹t doanh sè xÊp xØ 540 triÖu USD, t¨ng 25% so n¨m tr­íc. PhÝ vµ hoa hång thu ®­îc t¨ng h¬n 31%. NghiÖp vô thanh to¸n quèc tÕ ®­îc triÓn khai thªm t¹i mét sè chi nh¸nh trong hÖ thèng. Doanh sè chuyÓn tiÒn kiÓu hèi Westem Union t¨ng 6% so víi n¨m tr­íc. Víi gÇn 200 ®¬n vÞ s¶n phÈm, ACB lµ mét ng©n hµng cã danh môc s¶n phÈm phong phó vµ ®a d¹ng nhÊt trong sè c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i cæ phÇn hiÖn nay ë ViÖt Nam. Trong n¨m 2005 ACB ®· triÓn khai c¸c s¶n phÈm míi nh­: nghiÖpvô quyÒn chän mua b¸n vµng (gold option) kinh doanh vµng tµi kho¶n ph¸t hµnh bank draft ®a ngo¹i tÖ, cho vay ho¸n ®æi nhµ ch­¬ng tr×nh b¶o l·nh tÝn dông cho doanh nghiÖp nhá vµ võa (SMELG) cña tæ chøc ph¸t triÓn Quèc tÕ Hoa Kú (USAID) n¨m 2005 ACB tiÕp tôc ®­a ra c¸c s¶n phÈm míi kh¸c trong huy ®éng vµ cho vay, triÓn khai nghiÖp vô quyÒn chän mua b¸n ngo¹i tÖ (Currency option) vµ bao thanh to¸n (Factoring). HÖ thèng m¹ng l­íi ®· ®­îc ph¸t triÓn kh¸ nhanh trong n¨m 2005. §· thµnh lËp thªm 4 chi nh¸nh cÊp I t¹i §ång Nai, B×nh D­¬ng, Kh¸nh Hoµ vµ B¾c Ninh, mét chi nh¸nh cÊp II vµ n¨m phßng giao dÞch. §Õn cuèi n¨m 2005, toµn hÖ thèng ACB cã 42 chi nh¸nh vµ phßng giao dÞch vµ hai c«ng ty trùc thuéc lµ c«ng ty chøng kho¸n ACB (ACBS) vµ c«ng ty qu¶n lý nî vµ khai th¸c tµi s¶n ACB (ACBA). b. HiÖu qu¶. Song song víi sù t¨ng tr­ëng ®ã lµ hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña ACB. Trong ®iÒu kiÖn ng©n hµng nhµ n­íc ViÖt Nam (NHNN) t¨ng tû lÖ dù tr÷ b¾t buéc vµo gi÷a n¨m 2004 vµ chØ sè gi¸ tiªu dïng t¨ng ®ét biÕn trong n¨m, ACB vÉn duy tr× ®­îc tèt nguån thu nhËp tõ l·i suÊt. Tû träng thu nhËp rßng tõ l·i/ tæng tµi s¶n (TTS) b×nh qu©n/n¨m lµ 2,7%. Doanh môc cho vay chiÕm 43,2% TTS) ®em l¹i trªn 60% thu nhËp tõ l·i cho ng©n hµng. §©y lµ kÕt qu¶ cña chÝnh s¸ch thËn träng trong ho¹t ®éng tÝn dông cña ACB. Tr­íc 1 tû träng cho vay tiÒn trªn tæng tµi s¶n cßn cã thÓ lín h¬n n÷a ACB tõng b­íc n©ng cao tÝnh khoa häc trong khi triÓn khai chÝnh s¸ch t¨ng tr­ëng nµy ®Ó t¨ng nguån thu nhËp. II. T×nh h×nh ®Þnh gi¸ B§S thÕ chÊp t¹i ng©n hµng TMCP ¸ ch©u 1. Quy ®Þnh cña Ng©n hµng Nhµ n­íc vµ ng©n hµng TPCP ¸ ch©u vÒ ®Þnh gi¸ thÕ chÊp B§S - Các quy định về BĐS thế chấp được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật của Chính phủ, NHNN và tại Ngân hàng TMCP Á Châu : Luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng; Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều khoản trong Nghị định 178; Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng; Thông tư số 06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/99/NĐ-CP; Thông tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các Tổ chức tín dụng. Đây là những cơ sở pháp lý để các tổ chức tín dụng nói chung và Ngân hàng TMCP Á Châu nói riêng tiến hành công tác định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp. 1.1. Nguyªn t¾c b¶o ®¶m tiÒn vay b»ng B§S thÕ chÊp (TrÝch quy ®Þnh cña NHTW vÒ thÕ chÊp B§S Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, phải thực hiện các nguyên tắc sau: Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp đảm bảo bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Người bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam. Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được. 1.2- Cơ sở, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.(trích quy định NHNN về thế chấp BĐS) 1.2.1. Cơ sở bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp - Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện sau: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp phápl; Đất của các tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt Nam ở trong nước. + Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó. Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS phải lập thành văn bản riêng. Ngân hàng xem xét, quyết định việc đảm bảo tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như sau: + Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó. + Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp luật quy định BĐS phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng. 1.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS - Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận; Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo. UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh. Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dây chuyền công nghệ chính theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thì phải có văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó. Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp. 1.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp Hợp đông thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau: Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm; Nghĩa vụ được bảo đảm; Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ kèm theo; Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá trị BĐS kèm theo mà các bên đã thoả thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn. Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp; Quyền nghĩa vụ của các bên; Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp; Các thoả thuận khác. 1.3- Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS (trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau: 1.3.1- Quyền của khách hàng vay - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp. - Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định - Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng. - Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng; - Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ. 1.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay - Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba ( nếu có) Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngân hàng; Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán BĐS trả nợ cho ngân hàng. Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS thế chấp. Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp; Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất. Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng. Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn. Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay: + Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. + Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay. + Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó. + Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm. 1.3.3- Quyền của ngân hàng - Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp các bên có thoả thuận; - Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng BĐS thế chấp trong trường hợp giữ BĐS; - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp. - Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc bên thứ ba không thực hiện được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn; - Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; - Đối với BĐS hình thành từ vốn vay: + Tiến hành kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay; + Yêu cầu khách hàng vay thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài sản bảo đảm tiền vay; + Thu hồi nợ vay trước hạn, nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết; + Xử lý tài sản hình thành từ vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. 1.3.4- Nghĩa vụ của ngân hàng - Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh hoặc dùng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ. - Không được tiếp tục khai thác công dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị BĐS trong trường hợp ngân hàng giữ. - Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ. - Đối với BĐS hình thành từ vốn vay: + Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy địnhl + Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay băng tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ. 1.4- Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp.(trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Việc xác đinh giá trị BĐS thế chấp quyết định đến luồng cho vay của ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của người đi vay và người cho vay thì giá trị của BĐS thế chấp được xác đinh như sau: BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác đinh giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác định mức cho vay của ngân hàng và nó không được áp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng. Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước ( nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá; Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như sau: Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay. Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có) tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước đó khi được miễn giảm. Giá trị BĐS thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, Trong trường hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có thoả thuận. 1.5- Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp (trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Một BĐS bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp BĐS được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì phải có đủ các điều kiện: Các giao dịch đảm bảo liên quan đến BĐS này đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Gía trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy định khác; Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lãnh phải thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả nợ; Trường hợp thế chấp BĐS có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ của BĐS thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam. 2- Kiểm tra trước khi cho vay (trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS) Việc kiểm tra trước khi cho vay đối với BĐS thế chấp là bước quan trọng trong quá trình cho vay, trên cơ sở đó chuyên viên định giá có thể năm rõ được tính vật chất và pháp lý của BĐS thế chấp. Khi kiểm tra, cán bộ định giá cần kiểm tra các loại giấy tờ cần thiết sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS; GCNQSD đất nếu thế chấp quyền sử dụng đất; Bảng kê khai tài sản bảo đảm tiền vay( nếu có); Các giấy tờ khác cuả BĐS bảo đảm tiền vay; Sổ hộ khẩu , chứng minh thư nhân dân, giấy đăng ký kinh doanh nếu có của khách hàng vay. Đối với các tổ chức kinh tế, ngoài các giấy tờ trên thì cần phải có: Quyết định hoặc giấy phép thành lập; Giấy phép hành nghề đối với các trường hợp luật pháp quy định phải có giấy phép hành nghề; Điều lệ hoạt động; Quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng; Các giấy tờ khác có liên quan; Các giấy tờ trên phải là các giấy tờ gốc hoặc bản sao có công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với những trường hợp có đủ giấy tờ hợp lệ, chuyên viên định giá sẽ hướng dẫn khách hàng làm thủ tục vay vốn. Hồ sơ gồm: + Giấy đề nghị vay vốn ( theo mẫu); + Hồ sơ tài chính của khách hàng đối với các tổ chức kinh tế gồm: báo cáo tài chính trong ba năm gần nhất liên tục, báo cáo tình hình tài chính đến ngày vay vốn; + Phương án sử dụng tiền vay: Phải có dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và các giấy tờ khác có liên quan đến mục đích sử dụng vốn, phương án trả nợ( gốc và lãi); Chuyên viên định giá có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, trung thực và hợp pháp về hồ sơ vay vốn của khách hàng, thông bá._.