Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

hập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ào ạt tăng trưởng. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng phát triển và đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp; điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản. Bởi vậy, nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn. Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính), là đơn vị đầu ngành trong lĩnh vực định giá bất động sản ở nước ta. Công tác định giá của công ty đã thu được nhiều thành tựu quan trọng với hơn 40.000 bất động sản được công ty định giá. Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá của công ty vẫn còn tồn tại nhiều bất cập đòi hỏi cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá của Công ty. Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta nói chung và quá trình nghiên cứu tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam, em lấy tên đề tài chuyên đề tốt nghiệp là: "Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam". 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu hoạt động định giá tại công ty tập trung giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây: - Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản. - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản của công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam - Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của cả nước nói chung. 3. Đối tượng nghiên cứu của đề tài Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: định giá tài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá bất động sản. Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại công ty định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty 4. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại công ty dịch vụ và định giá tài chính Việt Nam từ đó đề xuất những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại. 5. Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung của chuyên đề được trình bày ở ba chương như sau: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản Chương 2: Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Qua đây, em xin gửi lòng cảm ơn chân thành của em tới thầy cô giáo GS.TSKH Lê Đình Thắng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản 1.1.1. Bất động sản Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống và xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển. Có nhiều cách hiểu, cách nhìn nhận khác nhau về bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn có quan niệm thống nhất về bất động sản như sau: " Bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai". Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tại điều 174 có quy định: "Bất động san là những tài sản không thể di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản theo quy định của pháp luật Như vậy, bất động sản trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể di dời được. Một bất động sản có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhà hoặc công trình đó. Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quá trình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển đổi thành tiền. Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những định giá viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá. 1.1.2. Định giá bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản Có rất nhiều cách khác nhau để tìm hiểu về định giá bất động sản. Thông thường người ta thường sử dụng hai khái niệm như sau: - Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định. - Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. Như vậy, định giá bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để tính giá trị của một bất động sản đó. Quá trình này không thể tách rời mục đích định giá bất động sản. 1.1.2.2. Bản chất của định giá bất động sản Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất. Mặt khác do bất động sản là đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản không thể tách rời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất. Trong đó: - Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Mục đích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của mảnh đất mà mình tiến hành định giá - Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào chi phí xây dựng hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó. Do vậy, để ước tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục công trình, của từng bộ phận trong công trình... đồng thời phải tính đến cả các khoản khấu hao và các khoản giảm giá khác. 1.2. Đặc điểm của định giá bất động sản Đối tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạt động định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản. Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sản thông thường. Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây. - Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quá trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động sản định giá toạ lạc. Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để năm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ lạc. - Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí), phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa các bất động sản. Trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác định chính xác giá trị của bất động sản. Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị của bất động sản. - Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giá còn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà, gắn với các quyền, nghĩa vụ, và đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận được quyền sử dụng đất. Quá trình định giá bất động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm này thì việc định giá trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả. 1.3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản - Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản. Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua các hoạt động như: thu thuế, thu hồi và bồi thường đất đai. Để các hoạt động đó đựơc thực hiện tốt thì một yêu cầu đặt ra là công tác định giá bất động sản cần phải được chú trọng phát triển. + Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn. + Định giá bất động sản giúp xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn. Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản của họ thì việc xác đinhk giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết. - Định giá bất động sản làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nước Hiện nay, đi cùng với quá trình đổi mới, phát triển kinh tế là sự đổi mới doanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hoá, giải thể, chuyển hình thức sở hữu. Để việc đổi mới doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu quả cao thì phải xác định được chính xác giá trị doanh nghiệp. Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xác định giá trị doanh nghiệp được chính xác hơn. - Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch định chiến lược kinh doanh Để kinh doanh bất động sản có được hiệu quả cao người kinh doanh bất động sản cần hoạch định ra một chiến lược kinh doanh. Nội dung của một chiến lược thường bao gồm: cơ sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư (liên quan tới giá); tính toán khả năng đầu tư (tính toán các khoản tài chính). Định giá sẽ giúp cho việc xây dựng chiến lược của người kinh doanh có hiệu quả cao. - Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi hơn. Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu hướng trả lời thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua - bán trên thị trường diễn ra thuận lợi hơn. - Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay. Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác định chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng. 2. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại, dịch vụ, du lịch với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyênt tắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt. Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây. 2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Một bất động sản được đánh gái là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu thập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: - Về mặt vật chất: khi một bất động sản thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó là hợp pháp, phù hợp với những quy định của Nhà nước. - Về mặt sử dụng: khi một bất động sản tạo ra thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc sử dụng bất động sản đó được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất. - Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá trong quá trình định giá phải chỉ ra được khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. 2.2. Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị trường được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên thị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. 2.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc này cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ sự tham của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản. Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá. 2.4. Nguyên tắc nhất quán Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản (cả địa điểm và công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ,.. vì thế, một bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ... "Nhất quán" được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lộn với các mục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất. 2.5. Nguyên tắc cân đối Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động vốn và quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ chúng đạt ở mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép: - Trong trường hợp áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường đạt tới tối đa khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố đầu vào: lao động, vốn, đất đai, quản lý là phù hợp nhau. - Trong trường hợp áp dụng đối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc này chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý. Khi áp dụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó, nguyên tắc cân đối thường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh. 2.6. Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi như: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng (hao mòn, lạc hậu,...). Những thay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động. Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ những nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoán được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoán các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai. 2.7. Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung không đáp ứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân. Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh doanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địa phương này đến thị trường bất động sản của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đó là tối đa hoá lợi nhuận. Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá bất động sản cần phải xem xét đến nhân tố này. Nếu như bất động sản đang định giá nằm trong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được hình thành trên thị trường. Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyền cao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó. 2.8. Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu (nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu). Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào giá trị của bất động sản nói chung. 2.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì nhu cầu ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư. Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi nhuận ở trong tương lai. 2.10. Nguyên tắc ngoại ứng Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng hoặc giảm giá trị của bản thân bất động sản. Những bất động sản có giá trị thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trị thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa phần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực. 2.11. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. 3. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ bản sau đây: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp chi phí - Phương pháp đầu tư - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận Trong định giá, không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phương pháp được đánh giá là phù hợp nhất khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng đầy đủ, dễ dàng và chính xác và kịp thời. 3.1. Phương pháp so sánh 3.1.1. Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá bán của bất động sản so sánh. 3.1.2. Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân thủ "nguyên tắ thay thế" đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiền nếu người đố tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế. Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được. 3.1.3. Các bước tiến hành Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các bước sau đây: Bước 1: Xác định bất động sản mục tiêu theo các tiêu chí như: vị trí, môi trường, thông tin kỹ thuật: diện tích, hình thể, tuổi thọ, thời gian, các yếu tố pháp lý và quyền năng liên quan đến bất động sản và những ràng buộc khác. Bước 2: Thu thập, tìm kiếm thông tin về các bất động sản đã được giao dịch trong khoảng thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Ở bước này người định giá nên lựa chọn và sàng lọc hiệu quả những thông tin thị trường. Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất (theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh). Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản. Nguyên tắc điều chỉnh lấy bất đống sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh. Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nội dung cụ thể: - Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các động sản so sánh về bất động sản mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản cần so sánh về diện tích, kích thước.. - Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu. Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điều chỉnh là. + Vị trí mặt bằng của bất động sản: kích thước lô đất, hình dáng lô đất, địa điểm, quy mô lô đất... + Tình trạng pháp lý của bất động sản + Tình hình quy hoạch + Các công trình xây dựng trên đất + Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch, động cơ giao dịch. + Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cung cầu và sức mua trên thị trường. - Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh. Có hai cách điều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ + Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. + Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản các yếu tố khác biệt. Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh. 3.1.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 3.1.4.1. Đối tượng Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá bất động sản trong các trường hợp sau: - Những bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhóm cửa hiệu. - Đất trống 3.1.4.2. Yêu cầu - Chất lượng của thông tin phải cao Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào những thông tin tìm được trong quá khứ, do vậy dễ gây ra tình trạng quên, nhầm lẫn, bỏ sót. Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòi hỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được. Từ đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiều thông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệu quả và cập nhập. - Thị trường phải ổn định Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được độ chính xác cao hoặc đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt. 3.1.4.3. Hạn chế - Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng từ mang tính chất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại. Do vậy, nếu thị trường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp. - Phương pháp này đòi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến haàn định giá chính xác. - Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bất động sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng những giao dịch ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thì kết quả định giá sẽ có độ chính xác kém, không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. - Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó. 3.2. Phương pháp chi phí 3.2.1. Khái niệm Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựa trên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất động sản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản. Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau: Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá) 3.2.2. Cơ sở lý luận Dựa trên "nguyên tắc thay thế", phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giá trị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây là một vật thay thế. Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự. Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp của 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp ổn định giá đất và phương pháp chi phí để định giá công trình xây dựng gắn liền với đất. 3.2.3. Các bước thực hiện Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước: Bước 1: Xác định, ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản. Coi mảnh đất đó đất trồng. Giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế những công trình hiện tại có trên mảnh đất. - Chi phí tái tạo công trình: là chi phí để tái tạo tất cả các bộ phận như nguyên trạng của công trình hiện có (không tính đến các yếu tố công năng và tính hữu dụng của nó). - Chi phí thay thế: là chi phí để tạo ra một công trình mới nhưng có công năng, tính hữu dụng tương đương với công trình cần định giá. Bước 3: Xác định tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên đất, xem xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này: do yếu tố tự nhiên, do yếu tố lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. - Những nguyên nhân làm giảm giá công trình: + Sự giảm giá tự nhiên: là ._.những tổn thất do tác động của những lực lượng tự nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm công trình xây dựng bị hư hỏng, nứt, lún + Lỗi thời chức năng: là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện hoặc do thiết bị lạc hậu gây ra. + Lỗi thời về kinh tế: là tổn thất về giá trị do những điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường xã hội xung quanh bất động sản, những thay đổi về luật pháp hay những điều kiện kinh tế khác gây ra. - Phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình: Có ba phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình, đó là: + Phương pháp kỹ thuật: tính chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảo sát sự thay đổi và suy giảm kỹ thuật của công trình + Phương pháp thị trường: thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệ giảm giá của các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu. + Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình. Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ ,khỏi chi phí hiện tại để có giá trị hiện tại trên mặt đất. =- Bước 5: Tính chi phí giảm giá của các công trình phụ trợ nếu các công trình đó đi kèm theo công trình chính. Bước 6: Tính giá trị của bất động sản. = Giá đất + + 3.2.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 3.2.4.1. Đối tượng Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho mục đích định giá bất động sản để tính thuế, thuế suất theo giá trị và vị trí của nó. Đôi khi phương pháp này còn được sử dụng trong định giá để đền bù khi bất động sản bắt buộc phải thu hồi. Ví dụ do mở đường phải dỡ bỏ ngôi nhà nằm trên phần diện tích con đường đi qua theo quy hoạch. Đối với các bất động sản không tạo ra các nguồn thu nhập hoặc các bất động sản đặc thù nên không có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụ như những công trình công cộng: trường học, bệnh viện... thì phương pháp chi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng. Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng để đối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác. 3.2.4.2. Yêu cầu Phương pháp giá thành căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị bất động sản vì thế để kết quả giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính toán chi phí một cách chính xác là một yêu cầu không thể thiếu được đối với phương pháp này. Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá, đó là phải nắm vững được những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng; đồng thời cũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp chi phí cần phân biệt giữ --đất và giá trị công trình trên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao. Mặt khác, không thể dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất, do vậy để tính được giá trị mảnh đất thì phải dùng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp so sánh. 3.2.4.3. Hạn chế Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng sử dụng những dữ liệu thị trường để làm căn cứ định giá, nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí. Chi phí nói chung không tạo ra giá trị, không bằng với giá trị nên nó chi phí không phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản. Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính số tiền giảm giá nhiều khi vẫn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá. Trên thực tế, vẫn chưa có một phương pháp thống nhất để tích tổng giảm giá tích luỹ. Phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo về kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm 3.3. Phương pháp thu nhập 3.3.1. Khái niệm Phương pháp thu thập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư) là phương pháp định giá bất động sản dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại từ bất động sản đó trong suốt thời gian khai thác, sử dụng. Bản chất của phương pháp này là tiến hành chuyển hoá các luông thu nhập tương lai về hiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, đó cũng là giá trị của bất động sản. 3.3.2. Cơ sở lý luận Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào "nguyên tắc dự báo" lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thị trường hiện hành của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể thu được từ bất động sản đó. Như vậy, có thể xác định được giá trị của một bất động sản nếu biết trước thu nhập hàng năm được tạo ra từ bất động sản đó. 3.3.3. Kỹ thuật định giá Phương pháp vốn hoá có hai phương pháp đó là: phương pháp vốn hoá trực tiếp và phương pháp vốn hoá lợi tức (phương pháp chiết khấu) - Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành trị số giá trị thông qua một bước trực tiếp đó là chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp. G = Trong đó: G: Giá trị bất động sản NOI: Thu nhập hoạt động ròng Ro: Tỷ lệ vốn hoá Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm) - Phương pháp vốn hoá lợi tức: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức thích hợp. G = + + +........+ Trong đó: NOI: giá trị hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần thu được r: lãi suất bình quân của năm n: số giai đoạn hoặc giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập Phương pháp này áp dụng để định giá đối với những bất động sản có thu nhập không đều thời gian có giới hạn 3.3.4. Các bước tiến hành Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập hàng năm mang lại từ bất động sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập đó. Bước 2: Tính các chi phí bỏ ra để có được nguồn thu nhập đó. Bước 3: Tính thu nhập ròng (thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu thu được từ việc khai thác, sử dụng bất động sản với chi phí bỏ ra để có được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế). Thu nhập ròng = thu nhập - Chi phí - Thuế Bước 4: Xác định hệ số văn hoá Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để xác định ra giá trị thị trường của bất động sản đang định giá. 3.3.5. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 3.3.5.1. Đối tượng - Phương pháp vốn hoá được áp dụng rộng rãi đối với những bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. - Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng. - Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận 3.3.5.2. Yêu cầu Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận, tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phải quan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán và điều chỉnh. Ngoài ra, người định giá cũng cần phải dự đoán được giá bán thu hồi và thanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: cho thuê theo hợp đồng, thế chấp bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại. 3.3.5.3. Hạn chế Một trong những hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính giá trị bất động sản đòi hỏi phải có độ chính xác cao, trong khi đó việc xác định chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trước.. Việc dự báo nhiều khi không chính xác do không thể dự báo trước được những biến động, những rủi ro có thể xảy ra, điều này làm cho độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Tuy vậy, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp định giá khác để tính toán. Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai. Ngoài ra, kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham số tính toán cũng là một hạn chế của phương pháp này. Trên đây là 3 phương pháp định giá bất động sản được áp dụng phổ biến nhất,. Ngoài ra còn có một số phương pháp khác cũng được áp dụng để định giá bất động sản như: phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận 3.4. Phương pháp thặng dư 3.4.1. Khái niệm Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phát triển đa dạng bất động sản thành nhiều công trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và sẽ tương ứng với một giá trị của công trình cao nhất. Sau khi trừ đi chi phí đầu tư phát triển có được giá trị của bất động sản. Giá trị còn lại = Giá trị công trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển. 3.4.2. Cơ sở lý luận Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ các nguyên tắc định giá. Tuy nhiên, trong các nguyên tắc thì "nguyên tắc đóng góp" giữ vai trò quan trọng nhất. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự có mặt hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiểu. 3.4.3. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục tiêu có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp vốn hoá ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác Bước 4: Xác định giá trị còn lại Giá trị = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu. Giá đất = Giá trị còn lại - Chi phí quản lý - Thuế - Chi phí tài chính của đất - Lợi nhuận liên quan đến đất. 3.4.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 3.4.4.1. Đối tượng Phương pháp thặng dư được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng và các cơ hội đầu tư vào bất động sản (nghĩa là, phương pháp này được sử dụng để định giá những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển). Ngoài ra, nó còn được sử dụng khi các phương pháp định giá khác không thực hiện được đầy đủ và hoàn chỉnh. 3.4.4.2. Yêu cầu Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người định giá phải xem xét và quyết định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất để tăng giá trị một bất động sản, dự báo giá trị của bất động sản sau khi nó hoàn thành. Đây là một công việc hết sức khó khăn và để thực hiện công việc đó người định giá phải có kiến thức- kỹ năng và kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. 3.4.4.3. Hạn chế Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản đang tồn tại. Những ước tính về chi phí sản xuất và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường. Phương pháp này tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đến giá trị thời gian của tiền nên đã giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra tại một thời điểm, giả định này không hiện thực. Với những hạn chế trên, phương pháp thặng dư thường bị phê phán là không gọn và chứa đựng nhiều biến số. 3.5. Phương pháp lợi nhuận 3.5.1. Khái niệm Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi các khoản chi phí hoạt động kinh doanh còn lại một khoản dư ra thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư. 3.5.2. Cơ sở lý luận Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết: tự bản thân bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng của phương pháp lợi nhuận 3.5.3. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh mang lại liên quan đến bất động sản. Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo ra thu nhập. Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ vào kinh doanh. Tiền thưởng của người kinh doanh và những rủi ro và tháo vát mà người này có. Bước 4: Lấy tổng thu nhập từ kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động kinh doanh trừ đi trả lãi tiền vốn của người kinh doanh và trừ đi tiền thưởng. Phần còn lại được coi là hợp lý. 3.5.4. Đối tượng, yêu cầu, hạn chế 3.5.4.1. Đối tượng Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụng được phương pháp so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về bất động sản. Độc quyền này có thể do luật pháp quy định (độc quyền hợp pháp): pháp luật nghiêm cấm phát triênr, xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định., Hoặc độc quyền tự nhiên: do sự cản trở của điều kiện tự nhiên, con người không thể xây dựng được. 3.5.4.2. Yêu cầu Số liệu thu thập về chi phí, doanh thu là số liệu thực, được lấy từ sổ sách, phải xem xét qua thời gian để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác thường. Việc xác định lợi nhuận định mức của người kinh doanh, lợi nhuận sử dụng vốn cho người kinh doanh cũng như hệ số vốn hoá phải căn cứ vào các số liệu thực tế của hoạt động kinh doanh đó trong vùng hoặc công trình bất động sản tương tự. 3.5.4.3. Hạn chế Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm chỉ, cũng như là tài năng của người vận hành bất động sản đó. Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Một hạn chế khác của phương pháp này, đó là: đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này. 4. NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4.1. Nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là: 4.1.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 4.1.1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên - Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản càng lớn thì giá trị của bất động sản càng cao. Vì thế, việc xem xét đánh giá về ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. - Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất: Một lô đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao hơn một thửa đất có kích thước, diện tích không tối ưu. - Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những nơi thấp, hay bị ngập nước vào mùa mưa thì giá trị của bất động sản sẽ thấp và ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. - Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì sẽ cóp giá trị cao hơn và ngược lại. - Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm; ồn ào hay tĩnh lặng đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm trong vùng thường hay gặp sự cố của thiên tai thì làm cho giá trị của bất động sản bị giảm sút và ngược lại. 4.1.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: Nhân tố này có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của bất động sản. Khi thu nhập hàng năm mang lại từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó trên thị trường càng lớn và ngược lại. - Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị bất động sản càng tăng. 4.1.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan tới bất động sản - Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sở hữu nhà, sử dụng đất, giấy phép xây dựng... hiện có. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung; tất cả những quy định liên quan này đều có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. 4.1.3. Các yếu tố chung bên ngoài - Các yếu tố chính trị pháp lý: Những thay đổi trong đường lối chính sách của Nhà nước, chính quyền địa phương có thể tác động trực tiếp gián tiếp đến cung của bất động sản hoặc cầu về bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến giá thị trường của bất động sản. Cụ thể là: + Các chính sách có tác động gián tiếp như: chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương + Các chính sách có tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép người Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam Chính sách cho phép người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản - Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Bao gồm các yếu tố kinh tế liên quan như: + Tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực; + Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực; các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực; + Thu thập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các khu vực khác. + Mức giá bình quân các loại đất trong vùng + Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; + Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong khu vực. Những nhân tố kinh tế vĩ mô này có thể tác động tới cung, tới cầu hoặc cả cung và cầu bất động sản từ đó tác động tới giá trị thị trường bất động sản. - Các yếu tố xã hội: Nhân tố xã hội có những ảnh hưởng quan trọng đến giá trị bất động sản. Trong một khu vực, khi mật độ dân số tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản tại nơi đó sẽ tăng. Mặt khác, những yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, chất lượng giáo dục, cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. 4.2. Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản - Sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản, góp phần làm minh bạch hoá thị trường bất động sản. Do là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trường bất động sản tác động lên hoạt động định giá. Nếu thị trường phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh; ngược lại nếu thị trườn trầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá. - Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản. Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại và phát triển. Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh.... liên quan đến hoạt động định giá. Cụ thể như: + Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế; + Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH; + Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá; Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản. Bên cạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản. Ví dụ như: Bộ Tài chính đã ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá về các nội dung: Tiêu chuẩn về đạo đức, chứng thư định giá, về chứng thư, báo cáo định giá, về các nguyên tắc định giá, cơ sở định giá,... tuy nhiên tiêu chuẩn quan trọng đựơc các nhà định giá sử dụng thường xuyên là các phương pháp định giá thì vẫn chưa ban hành. Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không ổn định và còn mang tính tự phát. Vì vậy, trong thời gian tới các văn bản hướng dẫn thi hành cần được hoàn thiện để hoạt động định giá phát triển và trở thành một nghề thực sự có ích cho xã hội. - Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá Định giá viên đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, họ là người trực tiếp thực hiện quy trình định giá bất động sản bắt đầu từ bươc thu thập thông tin cho đến bước cuối cùng là lập chứng thư định giá. Trong khi tiến hành định giá, ngoài việc vận dụng những lý luận định giá thì các định giá viên cũng phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá bất động sản cụ thể,. Do đó,với một người định giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Ngoài ra, định giá bất động sản là một lĩnh vực khó đòi hỏi nhà định giá phải có nghiệp vụ chuyên môn vững vàng, am hiểu về xây dựng, kinh tế, tài chính... có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại, tương lai của bất động sản, Ngoài ra, năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởng tới quá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị. Quá trình này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bất động sản. Người định giá phải được đào tạo về nghiệp vụ định giá, kỹ năng làm việc và phải có tinh thần trách nhiệm cao. Hiểu về định giá nhưng ứng dụng nó trong mỗi trường hợp cụ thể không phải dễ dàng, điều này đòi hỏi người định giá phải có trình độ chuyên môn cao và thực sự am hiểu pháp luật và phải biết phân tích số liệu tài chính. - Các thông tin liên quan đến bất đống sản cần định giá bất động sản Theo lý thuyết định giá để sử dụng các phương pháp định giá một cách có hiệu quả thì phải có đầy đủ những thông tin trong lĩnh vực bất động sản, bao gồm: thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết; về tình trạng pháp lý của bất động sản; về giá cả thị trường. Qua đây ta thấy, thông tin là yếu tố sống còn đối với hoạt động định giá bất động sản. Nguồn thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá. Đồng thời, thông tin còn quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của người định giá là nhanh hay chậm. Tuy nhiên, thông tin cũng mang lại những rủi ro đánh kể cho người định giá, do vậy người định giá cần phải biết cách thu thập, xử lý phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết cho hoạt động định giá bất động sản. - Các yếu tố kinh tế - xã hội Ngoài các nhân tố: hành lang pháp lý, sự phát triển của thị trường bất động sản, năng lực của người định giá, thông tin ảnh hưởng đến hoạt động định giá, ta phải kể đến các yếu tố thuộc về kinh tế - xã hội Sự phát triển không ngừng của các ngành kinh tế như: xây dựng, kiến trúc,....cùng với sự tiến bộ không ngừng của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ cũng như chất lượng của công trình. Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh những khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, tác động tới việc tính các khoản chi phí thay thuê, chi phí tái tạo công trình. Các yếu tố về xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới công trình hoạt động định giá. Các yếu tố về xã hội bao gồm tâm lý, sở thích, thị hiếu, trào lưu, phong tục tập quán. Những yếu tố này tác động tới giá của bất động sản. Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá bất động sản ta thấy rằng định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Do vậy, công tác định giá bất động sản đòi hỏi người định giá phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế. 5. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ. Một quy trình thẩm định bao gồm bước, cụ thể là các bước sau: Bước 1: Xác định vấn đề: Đây là bước đầu tiên của quy trình định giá, nó là căn cứ để người định giá lên kế hoạch một cách chi tiết, cụ thể. Trong bước này ta cần giải quyết những vấn đề sau: - Nhận dạng về bất động sản cần định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể... - Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền sở hữu bộ phận - Thiết lập mục đích định giá: mục đích định giá quyết định phương thức tiến hành định giá và ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của bất động sản - Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm hay giá trị thế chấp... - Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liê và tài liệu cần thiết cho việc định giá bất động sản. Cụ thể: + Tài liệu sử dụng cho việc định giá phải được sàng lọc có lựa chọn và phải có những thông tin, dữ liệu thị trường để kiểm chứng. + Việc xác định phương pháp định giá phải được xem xét kỹ lưỡng thông qua các điều kiện cần thiết người định giá phải lựa chọn ra phương pháp định giá phù hợp và các phương pháp hỗ trợ nếu có. - Thiết lập này có hiệu lực của việc định giá: Người định giá phải xác định ngày nhận được yêu cầu từ khách hàng, trên cơ sở đó thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu cần thiết cho việc định giá. Việc thiết lập ngày định giá nên có sự thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và thời gian hoàn thành. Bước 2: Lập kế hoạch định giá: Để xây dựng nên kế hoạch, người định giá cần giải quyết các vấn đề sau: - Xem xét các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và quyền của bất động sản được mua bán và đặc điểm của thị trường. - Xem xét về các tài liệu: tài liệu về thị trường và tài liệu về bất động sản so sánh - Xem xét và phát triển các nguồn tài liệu: nguồn tài liệu phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất. Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng bằng dữ liệu thị trường. - Thiết kế các chương trình nghiên cứu: bao gồm hình thức và những nội dung cần thiết phải đề cập trong báo cáo. - Lên chương trình thời biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo. Bước 3: Thu thập tài liệu Nhằm thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết, người định giá phải xác định được những thông tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu. Các thông tin cần thu thập bao gồm: - Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh tế, xã hội, môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó. - Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh. - Số liệu về cung - cầu cạnh tranh trên thị trường. Bước 4: Phân tích tài liệu Căn cứ vào những nguồn thông tin thu thập được, người định giá tiền hàng các loại phân tích sau: - Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động định giá. - Phân tích tài sản: quá trình phân tích bất động sản phải bao gồm các yếu tố sau: + Các đặc điểm có thể so sánh được, ví dụ giá bán, giá cho thuê... + Việc sử dụng bất động sản, việc sử vị trí đất và việc sử dụng tài sản cải tạo một cách tốt nhất, cao nhất trong tình trạng hiện nay. Người định giá nên kiểm chứng số liệu thu thập được, các thông tin thu thập được cần giữ bí mật, không được phép công khai. Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng. Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sự hợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp. Đồng thời cũng phải căn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá. Bước 6: Báo cáo định giá Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá. Nội dung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất, mục đích của hoạt động định giá. Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định giá với các nội dung chính sau: - Mục đích của công việc định giá bất động sản - Miêu tả chính xác bất động sản được định giá. - Thời gian ước tính giá trị - Số liệu minh hoạ và phân tích - Những điều kiện hạn chế Trong một báo cáo, người định giá thận trọng phải trình bày những điều kiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởng của những yếu tố khác. CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤTÀI CHÍNH VIỆT NAM 1. Khái quát những đặc điểm cơ bản của công ty định giá và dịch vụ tài chínhViệt Nam. 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty. Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tài chính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính. Trung tâm thẩm định giá được thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban Vật Giá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998. Trung tâm là đơn vị đầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam. Từ tháng 8 năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài Chính và được đổi tên như hiện nay. Trung tâm hoạt động theo Quyết định số 38/2004/QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm thẩm định giá. Ngày 06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/QĐ-BTC phê duyệt phương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc công ty đều có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó. Hiện nay, công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác. Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban Hiệp hội thẩm định giá ASEAN. Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lương quốc tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005. 1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ 1.2.1. Cơ cấu tổ chức HỘI ĐỒN._.g sử dụng đất mà không có các giấy tờ theo quy định của Nhà nước, nhưng việc sử dụng là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được duyệt thì cũng được cấp giấy chứng nhận. - Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, cá nhân vi phạm, những quy định về đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. - Kiểm tra phát hiện và có các biện pháp xử lý đối với các hộ gia đình, các nhân vi phạm những quy định về đăng ký giấy chứng nhận, đặc biệt là các cán bộ có các hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. - Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có đủ khả năng để nộp tiền sử dụng đất thì cần cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy phải có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi có các giao dịch. - Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch. 2.1.1.2. Tăng cường chất lượng và hiệu quả của bộ máy quản lý. Hiện nay ở nước ta, quản lý bất động sản do hai bộ trực tiếp đảm nhiệm, đó là: Bộ tài nguyên môi trường (có chức năng quản lý nhà nước về đất đai); Bộ xây dựng (quản lý công trình xây dựng và tài sản trên đất). Qua đây, ta thấy hoạt động quản lý bất động sản còn dàn trải, chồng chéo; dẫn đến hiệu qủa của công tác quản lý không cao, gây khó khăn trong việc thực hiện. Để khắc phục hạn chế trên, trong công tác quản lý cần phải có sự phân công phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ngành từ trung ương tới địa phương, các cơ quan ban ngành sẽ thực hiện chức năng nhiệm vụ theo sự phân công của lãnh đạo chính quyền địa phương, phải có cơ chế phân biệt rõ ràng, phân cấp cụ thể. Tổ chức công tác kiểm tra, giám sát việct hực thi pháp luật trong đầu tư, giao dịch bất động sản theo hướng hoàn thiện thiết chế đi đôi với giao trách nhiệm cụ thể cho cơ quan quản lý Nhà nước và các cơ quan các cấp kinh tế, giám sát mọi hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Củng cố và hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của bộ máy thanh tra, tăng cường cơ sở vật chất để đội ngũ này làm tròn trách nhiệm của mình. Bồi thường đào tạo để nâng cao năng lực của cán bộ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực bất động sản vốn rất phức tạp. Cần có sự phối hợp giữa Nhà nước và các cơ sở đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản có trình độ chuyên môn từ đó có khả năng phân tích được nhu cầu thị trường để đề ra chiến lược cụ thể từ đó thúc đẩy hoạt động kinh doanh ngày càng phát triển. Đồng thời, cũng phải tăng cường trang thiết bị quản lý hiện đại, đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu kịp thời từ đó phục vụ cho công tác quản lý bất động sản được nhanh hơn. Giải pháp tăng cường và nâng cao chất lượng quản lý của bộ máy Nhà nước nhằm mục đích sẽ tạo ra sự thông thoáng trong việc làm, nâng cao tính thống nhất trong quản lý cũng như hiệu quả quản lý trong lĩnh vực bất động sản. Quản lý trong lĩnh vực bất động sản đạt hiệu quả cao là một nhân tố góp phần làm lành mạnh, minh bạch hoá thị trường bất động sản, từ đó gián tiếp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản phát triển mạnh mẽ và sôi nổi hơn. 2.1.2. Nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm, là nền tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai và bất động sản. Trong những năm qua, công tác quy hoạch sử dung đất đã được triển khai trên một diện rộng, tuy vậy vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như không đảm bảo tính khoa học và tính chính xác trong việc quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Việc lập quy hoạch sử dụng đất còn mang tính chủ quan, đơn phương của những người làm công tác quản lý, thiếu căn cứ xác đáng dẫn tới thiếu tính hiện thực. Điều đó gây khó khăn công tác quản lý đất đai và làm hạn chế quá trình sản xuất kinh doanh và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tính thời gian trong công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không đảm bảo dẫn tới suy giảm hiệu ưquả của công tác này. Chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị và kết cấu hạ tầng với quy hoạch sử dụng đất. Trong những hạn chế còn tồn tại trong công tác quy hoạch sử dụng đất thì nổi bật nhất vẫn là hạn chế trong khâu công khai hoá quy hoạch. Hiện nay, ở nước ta chưa có cơ chế rõ ràng về vấn đề này nên làm cho các thông tin về quy hoạch không được phổ biến rộng dẫn đến những khó khăn cho người định giá trong việc xác định xem bất động sản nằm hay không nằm trong quy hoạch. Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định cụ thể và có tính pháp lý cao trong các quy định về việc công bố quy hoạch kịp thời, rộng rãi như công bố trên các tờ báo được quy định là kênh thông tin chính thức về quy hoạch, công bố trên website của những cơ quan đã được chỉ định, công bố bằng biểu ở những nơi công cộng, gần trục giao thông chính....Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quy hoạch có tác động tích cực đến thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá động sản nói tiêng. Quy hoạch được công bố công khai giúp người định giá rút ngắn được thời gian trong việc tìm kiếm thông tin quy hoạch của vùng có bất động sản định giá đang toạ lạc, không những vậy thông tin thu được lại có độ chính xác cao từ đó giúp người định giá đánh giá được chính xác những ảnh hưởng của chính sách quy hoạch tới giá trị của bất động sản, đảm bảo kết quả định giá mang tính chính xác không những trong hiện tại mà còn ở cả trong tương lai. 2.1.3. Hoàn thiện khung thể chế pháp lý Hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo ra hành lang pháp lý ổn định thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nói chung của hoạt động định giá bất động sản nói riêng. - Thứ nhất, chính sách về giá đất Giá đất là một trong những căn cứ quan trọng để tiến hành định giá bất động sản. Giá cả bất động sản càng phản ánh đúng giá trị bất động sản thì kết quả định giá bất động sản càng chính xác. Trong Luật đất đai 2003, những quy định của Nhà nước về chính sách giá đất có nhiều điểm mới so với các quy định trong những luật đất đai trước kia. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm thì vẫn còn tồn tại những hạn chế, bất cập trong những chính sách đất đai mới. Cụ thể như: + Theo quy định của Luật đất đai 2003 thì khi giá đất trên thị trường biến động, sau hai tháng Chính Phủ mới tiến hành điều chỉnh khung giá đất. Như vậy, theo quy định này thì việc điều chỉnh giá đất khi có sự biến động là rất chậm. Mặt khác, Nghị định 188 quy định giá đất do Nhà nước ban hành được xác định dựa trên cơ sở xử lý thông tin giá thị trường của các vụ chuyển nhượng trước đó, theo quy định này thì giá đất không thể trực tiếp được hình thành trên cơ sở cung - cầu + Luật đất đai 2003 quy định khung giá đất chỉ được điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm trong khi đó giá đất đai lại luôn luôn biến động, có thể thay đổi theo từng ngày, từng tháng. Chính những hạn chế đó, dẫn đến tình trạng trong những năm qua tồn tại cơ chế hai giá đất: giá đất do Nhà nước quy định (thường thấp hơn giá thị trường) và giá thị trường, điều này đã tạo ra những điều bất hợp lý. Vì vậy, trong thời gian tới cần sửa đổi và bổ sung, hoàn chỉnh khung giá cho đất do Nhà nước ban hành sao cho giá đất theo quy định Nhà Nước và giá đất thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch quy định Nhà nước và giá đất thị trường gần nhau hơn, không quá chênh lệch tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho Nhà nước. Các biện pháp cụ thể: + Khẳng định đất đai có giá trị thị trường được quyết định bởi nhiều yếu tố, trong đó chủ yếu là yếu tố cung - cầu. Bãi bỏ quy định các bên tham gia giao dịch trên thị trường phải tuân thủ khung giá theo quy định của Nhà nước. + Nhà nước nên chuyển vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường. Còn việc định giá đất đai sẽ được giao cho các trung tâm giá, vì vậy trong thời gian tới Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh hoạt động các trung tâm định giá, tư vấn giá đất. - Thứ hai, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản Hiện nay công tác định giá còn thiếu nhiều căn cứ pháp lý quan trọng để định giá. Cụ thể: + Thiếu những phương pháp định giá bất động sản chuẩn để các tổ chức làm căn cứ tiến hành định giá. Nhà nước quy định có 5 phương pháp định giá bất động sản, nhưng từng phương pháp cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào lại chưa được quy định. Điều này tạo ra sự không thống nhất giữa các tổ chức hoạt động định giá trong việc áp dụng, sử dụng từng phương pháp, dẫn đến có sự chênh lệch về kết quả định giá của các tổ chức. Trong thời gian tới, Nhà nước cần đưa ra một quy định cụ thể về những căn cứ, điều kiện áp dụng của từng phương pháp định giá bất động sản, tạo ra một khung định giá chuẩn là căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá. + Hiện nay có rất nhiều tổ chức định giá hoạt động, tuy nhiên Nhà nước vẫn chưa có công tác thanh tra, kiểm tra tư cách pháp nhân cũng như chất luowngj của các tổ chức định giá. Điều này tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh, thiếu công bằng giữa các tổ chức chưa đủ điều kiện vẫn được hành nghề. Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước cũng cần có các biện pháp để thanh tra, kiểm tra, quản lý và đưa hoạt động của các tổ chức định giá chưa đủ điều kiện nhưng vẫn được hành nghề đi vào khuôn khổ theo quy định của pháp luật. + Ngoài ra, Nhà nước cũng cần đưa ra những quy định rõ ràng về trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức định giá đối với kết quả định giá, giá trị thẩm định không đúng hoặc làm thiệt hại cho ngân sách Nhà nước, cho khách hàng thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm như thế nào, bồi thường ra sao. 2.1.4. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ trên thị trường bất động sản. Giữa nó và thị trường có mối quan hệ mật thiết với nhau: hoạt động định giá phát triển mạnh, sẽ góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản và ngược lại: thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá được phát triển. Ở nước ta, thị trường bất động sản mới được hình thành và phát triển kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, vì vậy thị trường còn phát triển ở giai đoạn sơ khai, chưa hoàn chỉnh, chưa đáp ứng được yêu cầu của sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước. Do vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần phải đưa ra các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, cụ thể: + Cân đối lại cung - cầu về bất động sản, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp + Hoàn thiện những hệ thống, cơ chế có liên quan đến thị trường bất động sản theo một nguyên tắc đồng bộ, nhất quán. + Điều chỉnh thuế nhà đất với mục đích hạn chế đầu cơ. + Đẩy mạnh công việc công khai, minh bạch hoá những thông tin trên thị trường để giúp thị trường được phát triển ổn định Thị trường bất động sản phát triển tới thông tin trên thị trường được công khai, minh bạch, chính xác hơn; giá cả phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho người định giá tìm kiếm được thông tin một cách nhanh chóng và chính xác hơn. 2.1.5. Tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trong thị trường bất động sản. Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở nước ta trong thời gian qua là do trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các định giá viên không cao, còn yếu kém. Trong khi đây là một yêu cầu được đặt ra để có thể thực hiện được quy trình định giá và ngày càng nâng cao chất lượng định giá. Ở Việt Nam hiện nay số lượng định giá viên có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế còn ít, điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. Mặt khác, ở Việt Nam hiện nay định giá bất động sản đã trở thành một nghề và nhu cầu về nghề nghiệp này là tương đối lớn. Do vậy, trong thời gian tới để nâng cao chất lượng của công việc định giá cũng như nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội thì Nhà nước cần phát triển tạo các chuyên gia định giá bất động sản. Để có thể thực hiện được việc lầm này đòi hỏi Nhà nước ta phải lập ra cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra và giám sát hoạt động định giá bất động sản của các cán bộ định giá. 2.1.6. Phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin Trong công tác định giá bất động sản thì nguồn thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản. Hiện nay, những nguồn thông tin này rất khó thu nhập, Nhà nước vẫn chưa có biện pháp nào để thu thập thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường, nguyên nhân chủ yếu là do các hợp đồng mua bán bất động sản khi đưa ra công chứng chỉ đưa ra mức giá thấp hơn nhiều so với mức giá thực trên thị trường nhằm để tránh phải nộp những khoản thuế, lệ phí ở mức cao. Mặt khác, thông tin từ các văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản cũng rất hạn chế, manh mún, độ chính xác thấp và cũng rất khó khăn để có thu thập được thông tin từ những văn phòng đó. Có thể nói, hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn thiếu, chưa đủ minh bạch: gây khó khăn cho hoạt động định giá bất động sản. Trong thời gian tới, nhằm thúc đẩy hoạt động định giá phát triển Nhà nước cần thực hiện một số biện pháp để có thu thập, lưu trữ thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường. 2.2. Nhóm giải pháp từ phía công ty 2.2.1. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho cuộc định giá bất động sản Xây dựng và kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin là một giải pháp quan trọng và cần thiết đối với công ty Định giá và Dịch vụ tài chính nói riêng; các doanh nghiệp tham gia định giá nói chung. Thông tin là yếu tố đầu vào của quá trình định giá. Có một hệ thống lưu trữ thông tin tốt sẽ giúp cho người định giá có các căn cứ thị trường một cách khá chính xác và giảm thiểu thời gian cho quá trình thu thập thông tin. Hiện nay, tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính đã có một hệ thống lưu trữ, quản lý thông tin (ngân hàng dữ liệu), tuy nhiên thông tin lưu trữ trong đó còn ít, không được cập nhập thay đổi thường xuyên, vì vậy nó chưa phải là kênh cung cấp thông tin số cho người định giá. Do vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trong thời gian tới công ty cần phải có các biện pháp để kiện toàn hệ thống thông tin. Cụ thể là những biện pháp sau: - Thứ nhất, Ban lãnh đạo công ty cần chú trọng tới việc cáp dụng những phần mềm vào việc quản lý, lưu giữ và tìm kiếm thông tin giúp cho người định giá tìm được những thông tin cần thiết một cách nhanh chóng, tin cậy và đầy đủ. Bộ phận lưu trữ thông tin phải có đủ những điều kiện cần thiết để áp dụng những tiến bộ trong công nghệ thông tin. Các phần mềm cần phải xây dựng trên cơ sở đầy đủ các yếu tố cần thiết sau: + Có thể quản lý một hệ thống cơ sở dữ liệu lớn với quy mô toàn quốc + Có hệ thống phân tích, thống kê thông qua việc sử dụng các mô hình phân tích hồi quy, phân tích chum + Hệ thống phần mềm cần phải lưu trữ được các thông tin định giá bất động sản, thông tin về hoạt động điều tra và các báo cáo nghiên cứu cho từng bất động sản. + Cần phải có ứng dụng cần thiết bao gồm việc thu thập, xử lý, tìm kiếm, in ấn,... để phục vụ cho việc tổng hợp thông tin của người định giá. + Hệ thống máy tính là yếu tố quan trọng không thể thiếu trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. Nó đã trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho các chuyên viên định giá trong việc thu thập, xử lý, lưu trữ thông tin. - Thứ hai, Ban lãnh đạo công ty phải vạch ra kế hoạch thu thập, tìm kiếm phân tích, tổng hợp thông tin thị trường để từ đó có thể hoàn thiện hệ thốn ngân hàng dữ liệu của công ty. Sau đây là một số cách tiến hành, thu thập và tìm kiếm thông tin thị trường mà công ty có thể áp dụng. + Đến thực địa khảo sát và xem xét + Khảo sát thị trường + Tìm kiếm thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng; tạp chí, báo, internet... + Thu thập thông tin từ những công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, từ các cán bộ định giá hoặc cán bộ địa chính ở vùng có bất động sản mục tiêu. + Tổng hợp thông tin từ các cuộc định giá cũ trước đây của công ty. 2.2.2. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam được chuyển đổi từ Trung tâm thẩm định giá trực thuộc Bộ Tài chính được một thời gian chưa lâu, nên trong công tác hoạt động vẫn còn mang tính quan liêu, hách dịch và nặng tư tưởng khách hàng cần đến mình chứ mình không cần đến khách hàng. Chính vì vậy, trong công tác tổ chức hoạt động định giá của công ty còn mang nặng tính cửa quyền, hách dịch. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng của hoạt động định giá bất động sản. Trong thời gian tới, công ty cần nhìn nhận lại vấn đề, phải hiểu rằng: công ty là tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản cho khách hàng, phải tìm cách đáp ứng được nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất. Tránh tình trạng quan liêu, trì trệ, mang tư tưởng khách hàng cần mình chứ mình không cần họ. Đồng thời ban giám đốc, công ty cũng cần chú trọng hơn nữa tới hoạt động quảng cáo danh tiếng của công ty cũng như các hoạt động nhằm thúc đầy tìm kiếm khách hàng, đối tác. Đây là một việc làm có ý nghĩa quan trọng trong việc duy trì hoạt động cảu công ty cũng như nâng cao uy tín của công ty đối với khách hàng. Thời gian định giá đóng vai trò quan trọng đối với khách hàng nhất là trong các dự án lớn, quan trọng. Vì sau khi có kết quả định giá khách hàng mới có thể thực hiện được hàng loạt các công việc tiếp theo như: mua,bán, cho vay, góp vốn... Tình trạng chậm chạp trong khâu định giá có thể sẽ dẫn đến tình trạng làm ứ đọng vốn. Do vậy, công tác tổ chức, phân công bố trí nhân lực cho hoạt động định giá cần phải được thực hiện hợp lý để có thể hoàn thành hợp đồng định giá một cách nhanh nhất. Ban lãnh đạo công ty cũng cần chú trọng tới việc mở rộng chương trình quảng cáo, nâng cao danh tiếng của công ty và thúc đẩy tìm kiếm khách hàng. Việc làm này không những giúp duy trì được hoạt động của công ty mà còn góp phần vào nâng cao uy tín, thương hiệu của công ty. Đồng thời, công ty cũng không chỉ mở rộng quan hệ hợp tác với những đối tác khách hàng mà còn phải duy trì, mở rộng quan hệ với những cá nhân, tổ chức, công ty khác để thu thập thông tin phục vụ cho hoạt động định giá. 2.2.3. Nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên Định giá bất động sản là một dịch vụ quan trọng trong hệ thống các nghề của hoạt động kinh doanh bất động sản và hiện nay mới phát triển ở mức sơ khai. Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn, phức tạp, đáng tin cậy thì một yêu cầu đặt ra trước tiên là đòi hỏi người định giá không những phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, có nguyên tắc làm việc công bằng, rõ ràng mà còn phải có kỹ năng, kinh nghiệm làm việc thực tế trong lĩnh vực định giá bất động sản. Xuất phát từ chính yêu cầu đó, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên là một giải pháp cốt yếu và quan trọng đối với công ty. Để đáp ứng kịp thời yêu cầu đó, công ty đã thực hiện các giải pháp sau: - Hàng năm công ty đã gửi các cán bộ đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do các nước như: Mỹ, Canada... tổ chức. Biện pháp này giúp chuyên viên định giá của công ty có điều kiện học hỏi, tổ chức định giá nước ngoài. - Công ty cần thường xuyên tổ chức các hội thảo, chuyên đề về tình hình thị trường thực trạng thị trường và giá cả bất động sản, sự biến động về giá cả trên thị trường bất động sản. Giải pháp này nhằm mục đích tạo điều kiện cho các chuyên viên định giá có điều kiện nắm bắt, cập nhập những thông tin mới, những quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung, lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng. Từ đó góp phần nâng cao chất lượng chuyên môn của đội ngũ nhân viên. - Công ty cũng khuyên khích các nhân viên luôn có ý thức tự trau dồi, học hỏi, không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật. Đồng thời công ty cũng nên đưa ra nhiều biện pháp để thúc đẩy tính tự giác cũng như sự nhiệt tình, cần cù, cẩn thận trong công tác của các chuyên viên định giá để kết quả định giá chính xác hơn, mang lại hiệu quả cao trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. 2.2.4. Nâng cao chất lượng của công tác quản lý nhân viên Đội ngũ nhân viên định giá bất động sản đóng vai trò là lực lượng nòng cốt, quyết định đến sự thành công cũng như là chất lượng hoạt động định giá bất động sản của công ty. Trong thời gian tới, để nâng cao kết quả hoạt động, công ty cần có những biện pháp nhằm khắc phục hạn chế còn tồn tại trong công tác quản lý nhân viên. Cụ thể như sau: - Công ty cần xây dựng chế độ khen thưởng, chế độ phụ cấp thích hơn để tạo động lực cho các chuyên viên định giá phấn đấu trong công tác, tạo ra sự cạnh tranh trong công việc khiến cho các nhân viên làm việc năng suất và cống hiến khả năng của họ cho công ty nhiều hơn. Từ đó góp phần thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản của công ty phát triển hơn. - Công ty cũng cần có các cuộc trao đổi, thảo luận vào hàng tuần hoặc hàng tháng để các nhân viên đưa ra các ý kiến của mình, rút kinh nghiệm trong công tác. Ngoài ra, vào những dịp lễ tết, ngày nghỉ công ty cũng nên tổ chức du lịch cho nhân viên để mọi người thân thiết, gần gũi nhau hơn từ đó tạo ra không khí làm việc đoàn kết giữa các nhân viên trong công ty. - Công tác quản lý nhân viên cần được quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt hơn, tránh tình trạng quản lý lỏng lẻo như hiện nay. Công ty có thể cử ra một người chịu trách nhiệm theo dõi và đánh giá quá trình làm việc của các nhân viên trong công ty. Biện pháp này không hoàn toàn mang tính cưỡng chế, thúc ép nhân viên làm việc mà dựa trên cơ sở xây dựng một môi trường làm việc tốt đẹp có sự tôn trọng lẫn nhau giữa người quản lý và nhân viên trong công ty, nhưng không có nghĩa là người quản lý xa rời, hách dịch với nhân viên. Ngược lại, người quản lý phải tạo cho nhân viên cảm giác được làm việc trong một môi trường tốt đẹp, có như vậy mới thúc đẩy công ty phát triển được. - Công ty nên có thêm một bộ phận thực hiện chức năng kiểm định, kiểm duyệt báo cáo định giá của các chuyên viên để chuyên viên ý thức được trách nhiệm và tính chính xác của các báo cáo định giá của mình. 2.2.5. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá Một trong những nguyên nhân làm cho kết quả định giá bị sai lệch so với giá thị trường là do trong quá trình định giá, do chủ quan hoặc khách quan, người định giá đã mắc phải một số sai sót. Để hạn chế những sai sót cũng như những rủi ro có thể mắc phải trong quá trình định giá, trong thời gian tới công ty cần thực hiện các biện pháp sau: + Sau khi đưa ra được kết quả định giá phải kiểm tra lại kết quả tính toán, cũng như những sai sót có thể mắc phải trong khi đánh máy, hoàn tất các thủ tục giấy tờ hồ sơ.. Công việc này sẽ góp phần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá. + Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động và tâm lý của nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh và nhắc nhỏ, giảm thiểu những rủi ro sai sót có thể mắc phải trong công tác định giá. Ngoài ra, có thể tiến hành kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ các mẫu biểu định giá, chứng thư định giá. Để thực hiện được hai biện pháp trên, công ty cần phải có một bộ phận kiểm định, giám sát, theo dõi quá trình cũng như kết quả định giá của các nhân viên. Bộ phận này sẽ thực hiện chức năng theo dõi từng bước trong quy trình định giá của từng chuyên viên định giá với mục đích xem trong quá trình định giá định giá viên có bỏ sót công đoạn nào hay không, hoặc có mắc những lỗi trong tính toán hay không... để từ đó sẽ đưa ra các biện pháp kịp thời điều chỉnh công tác định giá cho phù hợp với quy trình định giá. 3. KIẾN NGHỊ Để góp phần đưa hoạt động định giá ở nước ta đi vào phát triển và ngày càng hoàn thiện, tôi có một số kiến nghị như sau: Thành lập tổ chức định giá bất động sản trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan của nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho chính phủ về các vấn đề liên quan tới giá trị bất động sản. Xây dựng và cho thực hiện theo một quy trình chuẩn định giá chung, áp dụng thống nhất trên cả nước. Ban hành quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá bất động sản, hướng dẫn sử dụng các phương pháp định giá bất động sản. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá. Xây dựng các viện nghiên cứu và các trường đào tạo cán bộ định giá để chuyên đào tạo các bộ nghiên cứu, cán bộ định giá có chuyên môn cao nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội và từng bước đưa hoạt động định giá bất động sản nước ta đi vào hoạt động một cách chuyên nghiệp. Thành lập bộ phận chức năng chuyên tiến hành việc điều tra, giám sát quá trình định giá bất động sản ở các công ty, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động định giá bất động sản. Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá bất động sản cơ sở công nghệ GIS phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nước và nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh. KẾT LUẬN Thị trường bất động sản ở nước ta được hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, do vậy nó còn ở giai đoạn sơ khai và còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế đòi hỏi Nhà nước phải có những biện pháp hữu hiệu, kịp thời nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Định giá bất động sản là một hoạt động dịch vụ quan trọng trên thị trường bất động sản, sự phát triển của nó sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhận thức được điều này, trong suốt thời gian vừa qua Nhà nước đã đưa ra nhiều biện pháp để khuyến khích hoạt động định giá phát triển. Với sự quan tâm, giúp đỡ của các cơ quan và ban ngành có chức năng thì hoạt động định giá bất động sản không ngừng phát triển và đang dần đi vào hoạt động chuyên nghiệp hoá. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là xoay quanh phân tích thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính, trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp để hoàn thiện, thúc đầy hoạt động định giá của công ty. Kết quả nghiên cứu đề tài đã cho thấy định giá là một hoạt động quan trọng trên thị trường bất động sản nhưng còn rất sơ khai, mới chỉ bắt đầu và còn rất nhiều vấn đề đặt ra. Đề tài đã đề cập đến các khái niệm cơ bản về bất động sản, định giá bất động sản, nghiên cứu các vấn đề chính của định giá bất động sản như nghiên cứu làm sáng tỏ sự cần thiết của hoạt động định giá trong thị trường bất động sản; các nguyên tắc, phương pháp định giá bất động sản; nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản và hoạt động định giá bất động sản; đồng thời cũng tìm hiều về các bước cần có trong một quy trình định giá bất động sản. Trên cơ sở các luận cứ khoa học của định giá bất động sản, và thực trạng của hoạt động này tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, đề tài đã đi sâu phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá bất động sản ở công ty hiện nay để qua đó đưa ra một hệ thống giải pháp nhằm thúc đầy sự phát triển của hoạt động định giá bất động sản ở công y nói riêng và của cả nước ta nói chung. Các giải pháp chính được đề xuất ở đây là: Thứ nhất, là các giải pháp từ phía Nhà nước mà đầu tiên là việc cần đổi mới tư duy của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản theo hướng để cho các quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa sự can thiệp hành chính của Nhà nước. Vấn đề tiếp theo là các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác quy hoạch sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản; đẩy mạnh công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản và cuối cùng là nâng cao chất lượng của thông tin thu thập phục vụ cho công tác định giá bất động sản. Thứ hai, là các giải pháp từ phía Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam. Đây là nhóm giải pháp quan trọng, có tác dụng trực tiếp thúc đẩy sự phát triển hoạt động định giá của công ty,. Đó là giải pháp về xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin; nâng cao chất lượng của công tác tổ chức hoạt động, công tác quản lý nhân viên, nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ nhân viên và cuối cùng là giải pháp nhằm hạn chế những rủi ro sai sót trong hoạt động định giá bất động sản của công ty. Định giá bất động sản đang dần trở thành một chuyên ngành chính của thị trường bất động sản với tốc độ phát triển mạnh mẽ nhưng rất phức tạp. Do vậy, bài viết khó có thể tránh khỏi những hạn chế thiếu sót cần được điều chỉnh bổ sung. Em rất mong nhận được nhiều ý kiến đóng góp và chỉ dẫn của thầy cô và các bạn để có thể hoàn thiện hơn nội dung của đề tài này. Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn GS.TSKH Lê Đình Thắng, các thầy cô trong khoa Bất động sản và Địa chính và tập thể cán bộ công nhân viên tại Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai 2003 2. Bộ Luật dân sự 1995 3. Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở -GS.TSKH Lê Đình Thắng - NXB. Chính trị quốc gia Hà Nội năm 2000. 4. Giáo trình kinh tế tài nguyên đất. Nhà xuất bản nông nghiệp Hà Nội - 2000 5. Luật kinh doanh bất động sản 6. Các phương pháp định giá bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB KHKT năm 2000 7. Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 - Ban vật giá chính phủ Trung ương - năm 2000 8. Tạp chí xây dựng 9. Tạp chí bất động sản 10. Tạp chí Địa chính DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT SS: So sánh QSDĐ: Quyền sử dụng đất DTXD: Diện tích xây dựng TLCL: Tỷ lệ còn lại TLGL: Tỷ lệ giá trị MỤC LỤC Trang ._.