Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)

đối với Việt Nam, phục vụ đắc lực cho các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp tài sản, thu hồi nợ của các ngân hàng… Cũng trong những năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường này lại phát triển không đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường. Thị trường bất động sản phi chính qui vẫn chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản (70 – 80%), làm hoạt động của thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch và yếu tố đầu cơ còn lớn. Một trong những nguyên nhân chính tình trạng trên đó chính là sự phát triển chậm chạp của hoạt động định giá tư vấn về bất động sản chuyên nghiệp. Công ty Cổ phần thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue) là một công ty mới được thành lập và đi vào hoạt động từ năm 2005. Định giá bất động sản là một trong những hoạt động kinh doanh quan trọng của công ty. Mới chỉ hoạt động trong thời gian hai năm nhưng công ty đã thu được khá nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với nhiều bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá. Trong thời gian thực tập tại Công ty, qua nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn hoạt động định giá bất động sản em đã chọn đề tài: “Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần công nghệ thông tin và định giá Việt Nam (Vietvalue)”. Với hi vọng có thể góp ý kiến của mình vào đẩy mạnh, hoàn thiện hơn hoạt động định giá bất động sản tại công ty, góp phần tạo ra thông tin minh bạch về giá bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong thị trường bất động sản. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài + Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về định giá bất động sản + Phân tích, đánh giá hoạt động định giá bất động sản tại Công ty (thông qua hai bất động sản điển hình) + Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài + Đối tượng ngiên cứu: hoạt động định giá bất động sản, phục vụ mục đích làm cơ sở vay vốn ngân hàng và xác định giá khởi điểm làm cơ sở để bán đấu giá thu hồi nợ + Phạm vị nghiên cứu: Định giá bất động sản tại số 8- Ngõ 209- Phố Đội Cấn- Phường Ngọc Hà- Quận Ba Đình- Hà Nội Định giá bất động sản tại số 30 Trần Nhân Tông – Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội + Thời gian nghiên cứu: hoạt động định giá bất động sản trong khoảng thời gian năm 2005 đến nay Phương pháp nghiên cứu Bài viết sử dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê… Kết cấu của đề tài Ngoài phần mục lục, danh mục các bảng, các tài liệu tham khảo, phụ lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương: Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam Chương III: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành tới GS – TSKH Lê Đình Thắng – người hướng dẫn khoa học, các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Địa chính, các anh chị tại công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam đã nhiệt tình giúp đỡ,tạo điều kiện cho em hoàn thành đề tài này. CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. CÁC KHÁI NIỆM ĐẶC TRƯNG VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Các khái niệm đặc trưng 1.1.1. Bất động sản Khái niệm bất động sản dựa trên khái niệm về tài sản.Theo điều 172 Bộ Luật Dân sự, tài sản được quy định bao gồm: vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền, và các quyền về tài sản (trong đó: các quyền về tài sản bao gồm: quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu, điều đó cũng có nghĩa là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền, quyền lợi và lợi ích nhất định mà xã hội thừa nhận và bảo hộ). Theo điều 181 của Luật này thì BĐS được định nghĩa như sau:” Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai , nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.” Từ khái niệm trên ta có thể hiểu bất động sản bao gồm 4 nhóm tài sản chính: + Đất đai: phải là đất đai không di dời được, phải xác định chủ quyền, phải được đo lường bằng giá trị. + Các công trình xây dựng gắn liền với đất đai: nhà cửa, các công trình giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến bãi, cảng…), các công trình xây dựng như: máy điều hoà trung tâm, hệ thống điều khiển công trình, cây cảnh cố định…Các công trình này phải có khả năng đo lường, lượng hoá thành giá trị. + Các tài sản khác gắn liền với đất đai như đất và cây ở vườn cây lâu năm, cánh đồng muối, công trình nuôi rồng thuỷ sản; các công trình du lịch, khu vui chơi giải trí, thể thao… + Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ngoài các yếu tố theo cách hiểu trên, đối với các nhà định giá, bất động sản còn được hiểu theo hình thái tồn tại của chúng, gồm bất động sản vô hình và bất động sản hữu hình. + Bất động sản hữu hình là: những hiện vật như: đất đai, vật kiến trúc cùng với tất cả các tài sản hữu hình khác gắn liền với đất đai như: máy móc, thiết bị… + Bất động sản vô hình là: công nghệ quản lý, bí quyết nghề nghiệp, dịch vụ truyền thống… có liên quan trực tiệp đến bất động sản Khi định giá bất động sản, nhà định giá phải quan tâm đến cả mặt giá trị hữu hình và mặt giá trị vô hình của bất động sản. 1.1.2. Định giá bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai và các tài sản gắn liền trên đất. Vì vậy thực chất của định giá bất động sản là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên bất động sản là một thể thống nhất vì vậy việc định giá đất phải đi đôi với việc định giá các tài sản gắn liền trên đất. Định giá đất Đất đai là một tài sản đặc biệt, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như : không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, đặc biệt là các yếu tố tâm lý, xã hội,…Vì vậy về nguyên tắc định giá đất cũng giống như định giá các tài sản thông thường khác, nhưng khó khăn và phức tạp hơn nhiều. Định giá đất có thể hiểu là”sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất cho một mục đích sử dụng đã được xác định bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định”. Mục đích sử dụng đất do Nhà nước quy định trong một khoảng thời gian nhất định khi giao cho người sử dụng và ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy người định giá phải xác định rõ được mục đích sử dụng đất trước khi định giá đất. Định giá bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì: “định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định” Từ khái niệm trên ta thấy một phạm trù quan trọng nhất của định giá bất động sản là giá trị. Trong định giá bất động sản giá trị được xem xét dưới giác độ kinh tế thị trường và pháp lý. Vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là: + Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ hoặc làm thoả mãn nhu cầu. Ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước, hình dáng địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. + Sự khan hiếm: Tính khan hiếm của bất động sản chỉ mang tính tương đối, nó phải được xem xét trong mối quan hệ cung cầu, sử dụng hiện tại hay trong tương lai của bất động sản.Chẳng hạn: một bất động sản gồm đất và nhà cấp 4 đã cũ và được xây dựng từ lâu trong một khu tập thể, nếu đưa ra thị trường để bán thì giá trị trao đổi có thể sẽ thấp do vị trí kém hấp dẫn, khả năng sinh lợi kém hoặc điều kiện vật chất xuống cấp. Tuy nhiên, giá trị sử dụng của nó đối với những người có thu nhập thấp lại cao. + Tính có nhu cầu: chỉ sự cần thiết hoặc mong muốn có được bất động sản nào đó và khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó. Vậy cầu bất động sản sẽ xuất hiện nếu người mua có nhu cầu và phải có sức mua, có khả năng đáp ứng nhu cầu đó. Các nhà xây dựng hay các nhà đầu tư bất động sản luôn phải xem xét đến cầu bất động sản trên thị trường tại một thời điểm nhất định trong việc phát triển quy mô bất động sản… + Có thể chuyển giao được: khả năng chuyển giao không cần thiết phải có nghĩa là sự di chuyển vật chất, mà nó còn có nghĩa chỉ sự chiếm hữu hoặc các quyền tạo ra bởi sự chiếm hữu hoặc sử dụng bất động sản. Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với bất động sản. Một bất động sản chỉ có giá trị trên thị trường nếu như có thể chuyển dịch được quyền sở hữu hay quyền sử dụng. Chẳng hạn một bất động sản đang được đem ra cầm cố hay thế chấp Ngân hàng thì chủ sở hữu bất động sản không thể thực hiện chuyển giao bất động sản nữa vì không còn quyền chiếm hữu bất động sản đó. Vậy một bất động sản để có giá trị cần thiết phải có 4 đặc tính gồm: tính hữu dụng, tính khan hiếm, tính có nhu cầu và có thể chuyển giao được. 1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản Tại Việt Nam, định giá giá trị tài sản, trong đó có bất động sản là một lĩnh vực còn mới mẻ cả về mặt pháp lý và thực tiễn. Trong khi đó, nhu cầu định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta là không thể thiếu. Định giá bất động sản bao gồm: định giá đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền đất đai, tài sản gắn liền với nhà ở…Là cơ sở phục vụ cho các mục đích: + Định giá bán: là việc xác định giá trị của bất động sản có thể bán trên thị trường + Định giá mua: là việc xác định giá mà người mua có thể chấp nhận trả + Định giá thế chấp: cũng tương tự như trên nhưng đặt vào thời điểm thị trường khó khăn, kém phát triển (để xác định giá trị cho vay) + Định giá bảo hiểm: để xác định, tìm chi phí trong trường hợp không may bị thiên tai, hoả hoạn, đền bù cho người bị thiệt hại (xác định chi phí theo tuổi thọ hoặc xây dựng lại bất động sản) + Định giá để đền bù giải phóng mặt bằng gồm: đền bù công trình, đền bù trên đất, hoa màu trên đất…. + Định giá cho thuê: chủ yếu đối với bất động sản tạo thu nhập: người định giá phải tính toán có thể trả bao nhiêu tiền thuê bất động sản trong một tháng và thu nhập từ cho thuê bất động sản đó + Định giá để tính thuế, lập báo cáo tài chính hàng năm của các doanh nghiệp + Định giá cho các di chúc, kiện cáo (định giá tài sản vào thời điểm sảy ra sự kiện) + Định giá cho mục đích đầu tư: trường hợp này khá phổ biến, người định giá không chỉ xem xét những chi phí, giá trị mang lại cho chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xét những giá trị đó trong tương lai, kì vọng về giá trị thu nhập mà bất động sản tạo ra trong tương lai Mặt khác, thị trường bất động sản đã hình thành, tuy còn mới mẻ nhưng hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở khu vực thành thị. Hoạt động của thị trường bất động sản đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công việc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường bất động sản hoạt động còn nhiều khiếm khuyết, nhược điểm đặc biệt là sự hoạt động của thị trường ngầm. Thì phần lớn nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối với thị trường này chưa được hoàn thiện, trong đó có khiếm khuyết của hoạt động định giá. Định giá bất động sản tạo sự công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác, khách quan. Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường. Từ đó thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia, tạo sự cạnh tranh bình đẳng, đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Đồng thời tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước, giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý trong thị trường bất động sản. II. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Một bất động sản sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. 2.1.2. Nguyên tắc sử dụng phù hợp Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính phù hợp của bất động sản đó là: sự phù hợp giữa lô đất với công trình xây dựng trên đất; giữa bất động sản với môi trường chung quanh( phù hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng…) 2.1.3. Nguyên tắc đóng góp Giá trị của một bộ phận bất động sản cấu thành một bất động sản phụ thuộc vào lượng giá trị nó đóng góp vào toàn bộ bất động sản là bao nhiêu và sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm bao nhiêu giá trị toàn bộ bất động sản đó. 2.1.4. Nguyên tắc thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chính chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Và một người mua cẩn trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở. 2.1.5. Nguyên tắc cung và cầu Giá trị thị trường được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản. 2.1.6. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Khi ước tính giá trị bất động sản luôn phải dựa vào các triển vọng tương lai hơn là hiện thực quá khứ. Những dự tính của người mua hay chủ sử dụng là có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. 2.1.7. Nguyên tắc sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Mà nó còn phụ thuộc vào sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển trong tương lai của bất động sản thông qua sự phân tích các yếu tố : xã hội, chính sách, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả… 2.1.8. Nguyên tắc sự hoà hợp Định giá cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, các lợi ích kinh tế, tâm lý…Giá của một mảnh đất đạt được tối đa khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng. 2.1.9. Nguyên tắc những thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội Dự đoán các điều kiện của thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước mức độ lạc hậu chức năng của bất động sản. 2.1.10. Định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua bán, giao dịch của nhân dân địa phương Do đặc trưng của bất động sản và tính bất động nên giá bất động sản mang đậm tích chất địa phương. Vì vậy định giá bất động sản phải nắm bắt được tập quán mua bán của nhân dân địa phương. 2.1.11. Định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định giá Định giá bất động sản là nhằm một mục đích nhất định, chứ không thể có một giá bất động sản chung chung. Tuỳ theo mục đích của việc định giá giá trị bất động sản mà phương pháp xác định giá cũng có thể khác nhau. Thông thường định giá bất động sản nhằm đáp ứng một mục tiêu cụ thể nào đó. 2.2. Các phương pháp định giá bất động sản 2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 2.2.1.1. Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp giá bán rút ra từ thị trường): là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó Phương pháp dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng gần như phổ biến và nhiều nhất trong thực tế vì: + Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật do: không có công thức hoặc mô hình cố định mà đòi hỏi người định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường, đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với bất động sản cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản cần định giá + Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường của tài sản vì vậy nó có cơ sở, dễ được mọi người và cơ quan pháp lý công nhận + Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác, thông thường người định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp các phương pháp khác để định giá bất động sản. 2.2.1.2. Điều kiện áp dụng Thông thường phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và nhà đất cho các yêu cầu: mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản… Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất cao như: các căn hộ chung cư, các dãy nhà phổ biến liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liền kề hoặc cùng khu vực. 2.2.1.3. Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh + Nguyên tắc cung – cầu: nó quyết định đến giá cả của bất động sản so sánh trên thị trường + Nguyên tắc thay thế + Nguyên tắc sự đóng góp + Nguyên tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản: chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh doanh, đặc điểm của các bất động sản trong khu vực. 2.2.1.4. Các bước tiến hành B1: Tìm kiếm các thông tin của những bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt: điều kiện giao dịch, loại bất động sản, vị trí… B2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này là có thể so sánh B3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (3-6 bất động sản ) để tiến hành phân tích B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau của mỗi bất động sản so với bất động sản mục tiêu( tốt hơn hoặc xấu hơn) và tiến hành điều chỉnh tăng lên hoặc giảm giá bao gồm: + Tình trạng pháp lý của bất động sản: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan + Địa điểm: khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh( kinh tế, xã hội, dòng giao thông, công viên) + Vị trí mặt bằng: kích thước lô đất, hình dáng, quy mô lô đất, bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất + Tình hình quy hoạch, các công trình xây dựng trên đất, điều kiện và tích chất giao dịch trên thị trường… B5: Tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị nhận được từ các bất động sản so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị và ước tính giá trị bất động sản cần định giá. 2.2.1.5. Hạn chế của phương pháp + Cần thiết phải có thông tin: áp dụng phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. ở những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp rất khó khăn và kết quả thu được không có cơ sở vững chắc, thiếu sức thuyết phục + Trong điều kiện thị trường biến động mạnh thì phương pháp trở nên kém hiệu quả bởi những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn. 2.2.2. Phương pháp chi phí 2.2.2.1. Khái niệm Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở: người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình trên đất tương tự. Phương pháp này dựa vào nguyên tắc thay thế, tức là giá trị của bất động sản có thể đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này được xem là phương pháp tổng hợp của hai phương pháp: so sánh trực tiếp và chi phí để tính giá trị công trình gắn liền trên đất Nguyên lý chung: Giá bất động sản = Giá đất + Giá công trình = Chi phí đất + chi phí công trình – hao mòn – lỗi thời 2.2.2.2. Điều kiện áp dụng Thường được sử dụng để định giá các bất động sản có mục đích đặc biệt: nhà thờ, bệnh viện, trường học, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu…hoặc những bất động sản có chức năng riêng biệt, không sinh lời. 2.2.2.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp chi phí + Nguyên tắc thay thế + Nguyên tắc cung cầu + Nguyên tắc cân bằng + Nguyên tắc ngoại ứng  + Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất. 2.2.2.4. Các bước tiến hành B1: Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi đó là mảnh đất trống và việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất B2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình trên mảnh đất B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên cơ sở xem xét hao mòn và lỗi thời gồm: + Hao mòn tự nhiên: do quá trình hoạt động của các yếu tố: tuổi công trình, mối mọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa, nước… + Hao mòn lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như: trần nhà quá cao, vị trí bếp, buồng tắm không hợp lý… + Lỗi thời bên ngoài: phiền toái do tiếng ồn, giao thông đi lại… 2.2.2.5. Hạn chế của phương pháp + Khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng và giá đất, sẽ có những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp + Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và có những chi phí không tạo giá trị + Người định giá phải có kiến thức về xây dựng, giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để áp dụng phương pháp này… 2.2.3. Phương pháp vốn hoá( phương pháp đầu tư) 2.2.3.1. Khái niệm Phương pháp vốn hoá là phương pháp ước tính giá trị thị trường của bất động sản dựa trên các thu nhập mà bất động sản đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai. Giá trị bất động sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở thời điểm định giá Thu nhập ròng = Doanh thu từ việc khai thác bất động sản - chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó( các khoản nợ vay thế chấp, thuế thu nhập) Tỷ lệ vốn hoá: là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. 2.2.3.2. Điều kiện áp dụng Thường được ứng dụng rộng rãi để định giá các bất động sản tạo thu nhập: bất động sản thế chấp, bất động sản được bán cho một người mua với mục đích đầu tư, bất động sản cho thuê theo hợp đồng… 2.2.3.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp + Nguyên tắc dự báo và thay đổi: là nguyên tắc nền tảng và cơ sở của phương pháp. Định giá bất động sản tại một thời điểm nào đó nghĩa là phải tính toán lợi ích mà bất động sản đó mang lại trong tương lai. Dự báo giá trị của bất động sản trên những kỳ vọng vào tương lai + Nguyên tắc cung cầu + Nguyên tắc thay thế + Nguyên tắc cân bằng: xem xét quan hệ tỷ lệ giữa các công trình cấu thành nên bất động sản, giữa các yếu tố tạo nên công trình. Nếu các yếu tố tạo nên bất động sản là cân bằng thì giá bất động sản là tối đa + Nguyên tắc ngoại ứng. 2.2.3.4. Các bước tiến hành B1: Ước lượng thu nhập hàng năm của tài sản có tính đến các yếu tố liên qua đến tự nhiên B2: Ước lượng mọi chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như: thuế bảo dưỡng quản lý B3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích các bất động sản tương tự trên thị trường B4: áp dụng các phương pháp vốn hoá để tìm giá trị của bất động sản + Phương pháp vốn hoá trực tiếp NOIi: thu nhập hoạt động ròng của một năm cụ thể Ro: tỷ lệ vốn hoá (được rút ra từ thị trường) + Phương pháp vốn hoá lợi tức (chiết khấu các luồng thu nhập) R(tỷ lệ chiết khấu) = Ran toàn + Rrủi ro + Rlạm phát Ran toàn( tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng): thường bằng lãi suất dài hạn của Chính phủ (để đảm bảo kinh doanh có lãi) Rrủi ro: xác xuất rủi ro đi kèm bất động sản như : biến động lợi nhuận của doanh nghiệp do doanh thu bán hàng không ổn định, rủi ro tài chính do tỷ suất nợ cao, rủi ro thanh khoản do mức chênh lệch về giá cả khi mua hoặc bán một khoản đầu tư. 2.2.3.5. Hạn chế của phương pháp Phương pháp đòi hỏi phải ước lượng chính xác tổng thu nhập của bất động sản trong từng năm và phải dự đoán các luồng thu nhập trong tương lai. Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi người định giá phảicó trình độ, kinh nghiệm… 2.2.4. Phương pháp thặng dư ( giá trị còn lại) 2.2.4.1. Khái niệm Dựa trên nguyên lý: để tính giá trị bất động sản mục tiêu phải tính giá trị hoàn thành việc cải tạo hoặc xây dựng bất động sản. Sau đó trừ tổng chi phí phát triển hoặc cải tạo bất động sản được giá trị còn lại của bất động sản( chính lá giá trị bất động sản cần định giá) Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phi phát triển 2.2.4.2. Điều kiện áp dụng Thường được dùng để định giá bất động sản có tiềm năng, cơ hội phát triển. Chẳng hạn một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển song đã được cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó. 2.2.4.3. Nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp thặng dư + Nguyên tắc dự báo: là nhân tố cơ bản trong việc xác định các yếu tố cấu thành để tính giá trị bất động sản + Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản: tối đa hoá giá trị thị trường của bất động sản nếu mua được. 2.2.4.4. Các bước tiến hành B1: Xác định các sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản cần định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác B2: Ước tính tổng giá trị phát triển( theo giá bán hoặc giá cho thuê) B3: Ước tính tổng chi phí phát triển gồm: lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí quảng cáo, chi phí tài chính, chi phí phát sinh khác... B4: Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển Giá đất = giá trị còn lại – chi phí pháp lý – thuế – chi phí tài chính có đất – lợi nhuận liên quan đất + Chi phí phát triển: chi phí thu dọn địa điểm, chi phí chuyên môn, chi phí vốn, chi phí bán và cho thuê bất động sản, chi phí khác… + Lợi nhuận thu được từ bán hoặc cho thuê bất động sản. 2.2.4.5. Hạn chế của phương pháp + Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản đang tồn tại + Các bước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ điều kiện thị trường + Phần giá trị còn lại rất nhạy cảm với những thay đổi trong ước tính chi phí và giá bán, nếu dự báo và chi phí thiếu chính xác sẽ rất hạn chế + Phương pháp này mặc dù có tính đến kỳ vọng trong tương lai song lại không tính đến giá trị của tiền, đã giả định tất cả các dòng tiền cùng sảy ra ở một thời điểm, giả thiết này không thiết thực. 2.2.5. Phương pháp lợi nhuận (hạch toán) 2.2.5.1. Khái niệm Dựa trên giả thiết giá trị bất động sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thu được do sử dụng bất động sản đó Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh = Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh – Chi phí hoạt động của BĐS + Lợi nhuận này gồm hai phần: một phần do kĩ năng của chủ sở hữu tạo ra, một phần do đóng góp của bất động sản tạo ra. + Chi phí hoạt động của bất động sản: thuế, bảo hiểm, bảo dưỡng, sửa chữa, phí quản lý bất động sản R: tỷ lệ vốn hoá 2.2.5.2. Điều kiện áp dụng Thường được áp dụng cho bất động sản có tính độc quyền như : khu bảo tồn thiên nhiên, những bất động sản là khách sạn, bất động sản công cộng, rạp chiếu phim, nhà hát… và thường được sử dụng để định giá đánh thuế, bảo hiểm. 2.2.5.3. Các bước tiến hành B1: Ước tính tổng thu nhập cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản mang lại B2: Ước tính tổng chi phí cho hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản mang lại B3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ ra cho việc kinh doanh B4: Lấy doanh thu kinh doanh – chi phí kinh doanh – khoản lãi trên vốn của chủ còn lại là phần hợp lý trả cho tiền thuê bất động sản. 2.2.5.4. Hạn chế của phương pháp + Khó ước lượng được các khoản thu nhập và lợi nhuận kinh doanh, do dựa trên số liệu hoạt động kinh doanh, đặc biệt trong môi trường tài chính không minh bạch thì khó sử dụng phương pháp này + Chỉ áp dụng được với những bất động sản tạo ra lợi nhuận, nếu hoạt động kinh doanh gặp khó khăn hoặc không có lợi nhuận thì không sử dụng được phương pháp này. II. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.1.1. Những nhân tố liên quan trực tiếp đến bất động sản + Nhân tố tự nhiên gồm: vị trí bất động sản, hình dáng, qui mô, kích thước, diện tích thửa đất, kiểu nhà, loại nhà, tình trạng môi trường, địa hình nơi bất động sản toạ lạc…đây là những nhân tố liên quan trực tiếp đến khả năng sinh lời của bất động sản. Bất động sản ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và kinh doanh thì có khả năng sinh lời lớn và như vậy thì có giá trị cao + Nhân tố tâm lý – xã hội: gồm những vấn đề tập quán, tâm lý – xã hội, những người sống xung quanh bất động sản, tình trạng sức khoẻ, việc làm… + Nhân tố kinh tế: là khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản, các tiện nghi từ bất động sản + Nhân tố pháp luật: bao gồm các quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý của bất động sản, tình trạng quy hoạch của đất. 2.1.2. Những nhân tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản + Về mục đích sử dụng: bất động sản đó dùng để ở hay để kinh doanh hay kết hợp cả hai mục đích trên…một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán cũng cao hơn + Về tính năng hiệu quả: khi định giá phải chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản gắn liền với đất. Bởi một bất động sản có thể sử dụng ngay thì có giá trị hơn so với một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian cải tạo, sửa chữa mới có thể sử dụng được Tình trạng kham hiếm của loại bất động sản trên thị trường Sự khan hiếm về cung của bất động sản trên thị trường, chịu ảnh hưởng của các yếu tố: tốc độ phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước… Cầu của bất động sản trên thị trường Chịu ảnh hưởng của các nhân tố: thu nhập, việc làm, nghề nghiệp, đô thị hoá, sự phát triển của kết cấu hạ tầng… Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao của bất động sản trên thị trường. 2.1.3. Những nhân tố bên ngoài Các yếu ._.tố pháp lý, Nhà nước, chính trị + Nhà nước đề ra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực: chẳng hạn việc điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh, hoặc nhà ở làm cho giá đất tăng lên rất cao. Vậy đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản trên thị trường + Nhà nước ban hành các chính sách tài chính liên quan đến đất đai: các loại thuế( thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ), tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…các chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản và vì vậy tác động đến giá bất động sản + Nhà nước ban hành các quy định về: quyền sở hữu, quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản trong từng thời kỳ… Các yếu tố vĩ mô + Yếu tố liên quan đến tăng trưởng và phát triển kinh tế: tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người, tiết kiệm cá nhân… + Tình hình và mức độ lạm phát Yếu tố xã hội + Đặc điểm dân cư và mật độ dân sử dụng đất + Trình độ dân trí, tâm lý, phong tục tập quán sinh sống + Khả năng cung cấp dịch vụ, giáo dục, vui chơi giải trí… 2.2. Nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 2.2.1. Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản Đây là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại và phát triển. Hiện nay ở Việt Nam các tiêu chuẩn về hoạt động định giá đã được ban hành và dần bổ sung hoàn thiện. Chẳng hạn: Ngày 26/04/2002 UBTVQH đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế Ngày 03/08/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/NĐ-CP về thẩm định giá Ngày 01/11/2005, Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá. 2.2.2. Nhân tố con người Là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá bất động sản khó khăn, phức tạp hơn các loại tài sản khác, vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản…. 2.2.3. Các thông tin liên quan đến bất động sản cần định giá Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được mua bán trên thị trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu bất động sản… Các nguồn thông tin: từ các cơ quan tổ chức như Sở Địa chính, các cơ quan trực tiếp quản lý bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới kinh doanh bất động sản, báo, tạp chí… Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá, vì vậy người định giá phải biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ công việc định giá của mình. III. KINH NGHIỆM TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 3.1. Kinh nghiệm về thu thập và lưu trữ thông tin trong định giá bất động sản + Trung tâm thông tin tài sản và đất đai của Australia. Cơ quan này giống như một Bộ. Các dịch vụ ban đầu chủ yếu là các vấn đề về đất đai, quy hoạch, thống kê đất đai và định giá đất cho việc sử dụng theo mục đích công cộng và tư nhân. Dữ liệu do cơ quan này cung cấp bao gồm giá trị bất động sản, thống kê về việc cho thuê và bán các loại tài sản. Mọi người đều có thể dễ dàng truy cập để lấy thông tin. Các chuyên gia về tài sản cũng dùng các dữ liệu từ trung tâm này tuy nhiên phải trên cơ sở đóng phí. + Viện nghiên cứu nhà đô thị Hoa Kỳ : là nơi cung cấp dịch vụ thông tin nghiên cứu và phát triển chính sách trực thuộc Bộ phát triển đô thị và nhà ở của Mỹ. Ngoài việc cung cấp dữ liệu tổ chức này còn đóng vai trò quan trọng như là một nhà phân tích hay cơ quan tình báo trong việc hoạch định chính sách Ngoài ra, trên thế giới còn có nhiều tổ chức chuyên cung cấp thông tin cho việc định giá bất động sản như : Cục thống kê Hoa Kỳ, trung tâm đất đai New Zealand, cơ quan giao dịch bất động sản AREA, Thái lan…Các tổ chức có chức năng quan trọng là cung cấp và lưu trữ thông tin bất động sản, nhằm cung cấp các dữ liệu một cách nhanh chóng và tin cậy cho các cơ quan quản lý và các nhà định giá Việc thu thập, lưu trữ và xử lý thông tin từ các cơ quan trên đã hỗ trợ các tổ chức định giá tích cực trong việc thu thập và xử lý các thông tin, nhờ đó thu được kết quả định giá một cách nhanh chóng, chính xác và có độ tin cậy cao 3.2. Kinh nghiệm về việc nhận biết và phòng ngừa rủi ro Rủi ro trong nghề định giá là tất cả các loại rủi ro : tổn thất về tài sản vật chất, tinh thần, uy tín nghề nghiệp… Điều này vẫn có thể sảy ra khi nhà định giá tiến hành việc định giá một cách khác quan, công bằng và tuân thủ mọi nguyên tắc nghề nghiệp. Trên thực tế công tác định giá bất động sản có nhiều loại rủi ro như : rủi ro về quản lý, rủi ro liên quan đến tài chính, nhân sự của tổ chức định giá, rủi ro về kỹ thuật định giá, rủi ro liên quan đến môi trường định giá…Nhưng điều quan trọng là phải biết cách ngăn chặn và phòng ngừa các rủi ro đó. Kinh nghiệm của Trung Quốc là tập trung vào những vấn đề sau : + Nâng cao nghiệp vụ chuyên môn của nhà định giá ; + Hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá ; + Thiết lập hệ thống tái đánh giá, kiểm tra kết quả thu thập, các kết luận trước khi công bố công khai ; + Sớm phát hiện các rủi ro có thể phát sinh và có biện pháp phòng ngừa kịp thời. CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM (VIETVALUE). I. ĐẶC ĐIỂM TÌNH HÌNH CỦA CÔNG TY 1.1. Sự hình thành, phát triển và chức năng hoạt động của Công ty 1.1.1. Sự hình thành, phát triển của Công ty VietValue được thành lập vào tháng 08/2005, theo giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103009076 do Sở kế hoạch đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 29/08/2005. Tuy nhiên, Công ty chính thức hoạt động vào tháng 10/2005, trong thời gian đầu hoạt động, VietValue tập trung vào mảng thẩm định giá và tư vấn giá: thẩm định giá trị tài sản đảm bảo làm cơ sở vay vốn ngân hàng, để cơ cấu lại vốn. Đến tháng 01/2006, VietValue được Cục Quản lý giá - BTC cho phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp. Do đó, Bắt đầu từ thời điểm này, VietValue tiến hành xúc tiến cung cấp dịch vụ tài chính doanh nghiệp và đầu tư: định giá doanh nghiệp làm cơ sở góp vốn, hợp tác đầu tư, định giá doanh nghiệp để mở rộng vốn chủ sở hữu, tư vấn chuyển đổi doanh nghiệp, định giá doanh nghiệp và tái cơ cấu. VietValue cung cấp một danh mục đa dạng và trọn gói đáp ứng các nhu cầu về thẩm định giá, tư vấn tài chính và đầu tư của khách hàng. Hai nhóm dịch vụ cơ bản của VietValue là: + Thẩm định giá và tư vấn giá + Tài chính doanh nghiệp và đầu tư Xuất phát từ nền tảng vững chắc, ý thức được trách nhiệm to lớn khi nhận được sự tin cậy và kỳ vọng của khách hàng và đối tác, VietValue không ngừng nỗ lực để đạt được tầm vóc của một Công ty thẩm định giá và tư vấn tài chính hàng đầu Việt Nam 1.1.2. Chức năng hoạt động VietValue đã cung cấp một danh mục dịch vụ thẩm định giá và các dịch vụ tư vấn về giá đa dạng, đáp ứng nhiều mục đích khác nhau: mục đích cho vay phát mại tài sản theo phán quyết của cơ quan tài chính, mục đích gán nợ hoặc chuyển vốn cho vay thành vốn cổ phần; vốn góp của người cho vay, mục đích cơ sở để mua – bán, làm cơ sở để tính thuế, làm cơ sở để bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm,…danh mục dịch vụ về giá của VietValue cụ thể như sau: Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất; phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuỷ), xe chuyên dùng, xe và máy công trình; Thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản: đất đai và hạ tầng, vật kiến trúc trên đất; Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hoá, muavà bán doanh nghiệp và các hình thức chuyển đổi công ty khác…; Xác định giá trị các tài sản vô hình, có tính chất trừu tượng cấu thành nên giá trị doanh nghiệp: thương hiệu, thương quyền, các hệ thống phân phối hàng hoá của doanh nghiệp; Đấu giá; …. 1.2. Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động định giá của Công ty 1.2.1. Những thuận lợi a. Nhà nước đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản Định giá bất động sản là một nghề mới tại Việt Nam. Nhận biết được sự cần thiết và tầm quan trọng đó, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường như hiện nay Nhà nước cũng đã ban hành rất nhiều những văn bản Pháphương pháp luật làm cơ sở, nền tảng cho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản Luật đất đai 2003 ra đời tạo điều kiện cho công tác quản lý và sử dụng đất một cách hợp lý, có hiệu quả. Nghị định 198 Chính phủ quy định về giá đất và phương pháp xác định giá đất là một căn cứ để đảm bảo việc định giá không trái với quy định và sát với giá chuyển nhượng trên thị trường Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chính thức công nhận là một nghề trong nền kinh tế Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý,sử dụng thẻ thẩm định viên về giá Quyết định số 77/2005 QĐ-BTC về việc ban hành ba tiêu chuẩn định giá Việt Nam Nghị định số 101/NĐ-CP về định giá tài sản b. Sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá bất động sản là một khâu đóng vai trò then chốt trong quá trình xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bởi muốn định giá bất động sản thì phải kiểm tra hàng loạt các yếu tố liên quan như: tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính…qua đó sẽ giúp người mua không bị vướng cào những rắc rối không đáng có khi giao dịch bất động sản. Vì vậy khi thị trường bất động sản phát triển đồng thời cũng kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá. c. Sự phát triển của các ngân hàng thương mại Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là tài sản không di dời được, có giá trị lớn…Nên việc xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng đất đai – nguồn nội lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy nhu cầu định giá xác định giá trị bất động sản là không thể thiếu, làm cơ sở để thế chấp vay vốn và cũng là cơ sở để ngân hàng cho vay vốn. Hiện nay phần lớn các ngân hàng thương mại đã thực hiện cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với số dư nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng... 1.2.2. Những khó khăn a. Thị trường bất động sản phát triển còn nhiều thiếu sót và chưa minh bạch Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến, vượt khỏi tầm kiểm soát của Chính phủ, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản ban hành thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của thị trường này. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường này còn thiếu công khai, minh bạch, kém chính xác,…tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá nhà đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá. Bởi khi định giá người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thị họ rất khó khăn để xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác, tăng mức rủi ro ho hoạt động kinh doanh của ngân hàng b. Khó khăn xuất phát từ phía khách hàng Tuy đã có nhiều bước tiến trong nhận thức của khách hàng về bất động sản nhưng vẫn còn nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin thiếu chính xác, vi phạm cam kết trong hợp đồng…làm người định giá tốn rất nhiều thời gian và công sức trong việc xác nhận lại các thông tin mà khách hàng cung cấp. c. Định giá bất động sản là một nghề mới xuất hiện ở nước ta Công tác định giá bất động sản của Việt nam đang trong giai đoạn chuyển đổi từ thiếu tập trung sang tập trung, được điều chỉnh bởi các chính sách quản lý của xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển mặt hạn chế của hoạt động định giá bất động sản là chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, về phương pháp và nguyên tắc định giá chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quản công tác định giá. Có thể thấy rằng hoạt động định giá bất động sản hiện nay đang gặp những khó khăn cơ bản: thiếu thông tin về thị trường, thiếu đội ngũ định giá chuyên nghiệp, cơ sở khoa học và ứng dụng định giá còn ít và thiếu, hệ thống các văn bản pháp luật về định giá còn nhiều bất cập… II. HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY 2.1. Cơ sở việc định giá bất động sản của Công ty 2.1.1. Những tiêu chuẩn định giá chi phối a. Cơ sở định giá: “giá trị thị trường” Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ trưởng Bộ Tài chính ngày 18/04/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: “ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. b. Nguyên tắc thẩm định giá + Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất + Nguyên tắc cung cầu + Nguyên tắc thay thế 2.1.2. Kinh nghiệm và bằng chứng thị trường Để đưa ra một kết quả thẩm định giá bất động sản phù hợp nhất với giá trị của nó, Công ty đã dựa vào hệ thống cơ sở dữ liệu thống kê việc mua bán hơn 1.000 bất động sản đã giao dịch thành công trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó chọn mẫu được 8 giao dịch phù hợp nhất với bất động sản được thẩm định( điều kiện pháp lý. vị trí, hiện trạng, thời gian giao dịch…). Bên cạnh đó công ty đã phân tích tổng hợp toàn diện các nhân tố ảnh hưởng tới mức giá của bất động sản nhằm đưa ra dự báo về xu hướng vận động của giá cả bất động sản trên địa bàn Hà Nội nói chung và bản thân bất động sản được định giá nói riêng. 2.2. Phương pháp định giá được lựa chọn Thông qua việc phân tích và tổng hợp mối quan hệ giữa các yếu tố cấu thành nên hệ thống cơ sở cho cuộc định giá bao gồm: mục đích định gía, tiêu chuẩn giá trị thị trường làm cơ sở định giá, các nguyên tắc kinh tế chi phối, kinh nghiệm và bằng chứng thị trường thu thập được, Công ty quyết định chọn ba phương pháp định giá được áp dụng để đưa ra kết quả định giá là : phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. 2.3. Quy trình cung cấp dịch vụ Được thể hiện qua bảng : Tiếp nhận yêu cầu khách hàng + Phân công chuyên viên thực hiện giao dịch BĐS + Kí hợp đồng khách hàng + Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp Nghiên cứu hồ sơ tài sản + Xác định mục đích định giá + Nhận biết BĐS : vị trí, kích thước, tình trạng pháp lý, yếu tố ảnh hương… + Kiểm tra đối chiếu với tài liệu liên quan Lập KH định giá & xác định hiện trạng BĐS + Nhận biết BĐS cần định giá & xác định hiện trạng BĐS + Thực hiện công tác định giá tại hiện trường Thu thập & xử lý thông tin BĐS + Thông tin lấy từ: báo chí, báo giá DN, hồ sơ chứng từ thu thập được khi xác định hiện trạng BĐS tại hiện trường… + Phân tích thị trường & BĐS + Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp Xây dựng báo cáo & bản thảo chứng thư định giá + Mục đích: tổng hợp các kết quả & kết luận của chuyên viên định giá một cách hiệu quả, có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin Lãnh đạo phê duyệt + Lãnh đạo phê duyệt , ký tên, đóng dấu vào chứng thư định giá Phát hành chứng thư định giá + Chứng thư phải được lãnh đạo ký tên, đóng dấu, thẩm định viên ký tên & ghi rõ họ tên + Chứng thư cấp cho khách hàng phải lập thủ tục giao nhận bằng văn bản, kèm hoá đơn GTGT & lập thủ tục thanh lý hợp đồng. 2.4. Phương thức tiến hành định giá thực tế của Công ty Được trình bày thông qua hai hợp đồng định giá thực tế của Công ty BĐS 1: BĐS toạ lạc tại số 8 ngõ 209 Phố Đội Cấn, P.Ngọc Hà, Ba Đình – Hà Nội BĐS 2: BĐS toạ lạc tại số 30 Trần Nhân Tông, Q.Hai Bà Trưng – Hà Nội 2.4.1. Nghiên cứu tài liệu về bất động sản do người đề nghị định giá cung cấp và xác định cơ sở định giá Được thể hiện trong “Báo cáo kết quả định giá” của Công ty BĐS Thông tin BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS T.N.Tông) Khách hàng đề nghị định giá Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - VIBank Ông Lê Xuân Tùng Mục đích định giá Kết quả định giá làm cơ sở để VIBank xác định giá khởi điểm để bán đấu giá thu hồi nợ Kết quả định giá làm cơ sở để vay vốn ngân hàng Căn cứ định giá Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá của VIBank ngày 28/11/2006 Hợp đồng định giá giữa Công ty và VIBank Văn bản quy phạm pháp luật về định giá Giấy đề nghị định giá ngày 6/4/2006 Hợp đồng định giá giữa Công ty và khách hàng Hồ sơ chứng từ về BĐS do Ông Lê Xuân Tùng cung cấp Thời điểm định giá Tháng 12/2006 Tháng 4/2006 ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.2. Thẩm định về hiện trạng BĐS tại hiện trường, ghi chép và lập biên bản , đánh giá về hiên trạng BĐS tại thời điểm và địa điểm định giá BĐS Khảo sát thực địa BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS T.N.Tông) Nhóm tiến hành Vũ Tuấn Anh Nguyễn Đức Niêm Dương Phương Hoa Phạm Ngọc Tiến Thời gian tiến hành Ngày 29/11/2006 Ngày 6/4/2006 Mục đích Xác định hiện trạng BĐS (GCNQSDĐ số 10101210698 do UBNDTP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002) Xác định hiện trạng BĐS tại thửa đất số 18, thuộc bản đồ số 6H-H-16 (GCNQSDĐ số 10107052911) Kết quả thu được Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng,diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10101210698 Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp… BĐS nằm tại số 15c Tổ 43 cụm 7, P.Ngọc Hà, Q.Ba Đình, TP Hà Nội. Địa chỉ mới: số 8 Ngõ 209 Phố Đội Cấn, Q.Ba Đình, TP Hà Nội, hiện đang được Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank niêm phong chờ xử lý. Qua khảo sát thực địa nhóm thẩm định thấy rằng thửa đất có hình dạng,diện tích đất và diện tích xây dựng phù hợp với GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10107052911 Bất động sản đang được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, không vi phạm hành lang, chỉ giới quy hoạch, không có tranh chấp… BĐS nằm tại số 30 Trần Nhân Tông, Q.Hai Bà Trưng, TP Hà Nội, hiện đang được Ông Lê Xuân Tùng thuê để kinh doanh vàng bạc, đá quý, để làm văn phòng và để ở. Đánh giá Lợi thế: BĐS nằm ở khu vực trung tâm TP Hà Nội, cách phố Đội Cấn khoảng 100m, ngõ thẳng, lộ giới ngõ 2.5m. Vị trí đất 2 mặt tiền, một mặt là ngõ 209 Đội Cấn, một mặt là mặt ngách 6/209 Đội Cấn. Hạn chế: Thửa đất có diện tích rộng nhưng độ rộng mặt tiền lại hẹp Lộ giới ngõ hẹp nên khó cho công việc kinh doanh của người sử dụng đất Hình thể thửa đất gây khó khăn cho việc thiết kế kiến trúc các công trình xây dựng Vị trí đất gần chùa, gây tấm lý cho người sử dụng Tài sản đang trong tình trạng bị bắt nợ, thủ tục mua bán phải qua Ngân hàng và tài sản đó phải bán một lần và toàn bộ Lợi thế: BĐS nằm ở khu vực trung tâm TP Hà Nội, thuộc khu phố kinh doanh sầm uất, đặc biệt là kinh doanh vàng bạc đá quý. BĐS hiện đang được sử dụng để kinh doanh vàng bạc đá quý, đó chính là mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất với mảnh đất có mặt tiền ở mặt đường Trần Nhân Tông. Hạn chế: Thửa đất có mặt tiền khá nhỏ(3,55m), không tương xứng với chiều dài của nó(25.17m), diện tích rộng(137m2), nở hậu, nên việc mua bán giao dịch sẽ kém thuận lợi, không phù hợp với những ngành nghề kinh doanh đòi hỏi mặt tiền rộng. Về công trình xây dựng không đồng bộ nên kết cấu không đồng nhất, lộn xộn, không tiện nghi, (các phòng bố trí không hợp lý, cầu thang, khu vệ sinh quá nhỏ…) Hiện nay, để thuận tiện cho kinh doanh, Ông Lê Xuân Tùng đã thuê thêm cả BĐS bên cạnh để tạo thành một tổng thể BĐS hình chữ nhật, thời gian thuê là 20 năm. Ông cho biết tương lai sẽ mua luôn phần này nếu chủ đồng ý bán. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.3. Phân tích đánh giá về thực trạng BĐS tại thời điểm định giá trên các khía cạnh Được trình bày trong” Báo cáo kết quả định giá” của Công ty Mô tả đặc điểm của từng BĐS về mặt pháp lý BĐS Khảo sát thực địa BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101012110698 do UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002 Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do Ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ bản đồ quy hoạch Quận Hai Bà Trưng Căn cứ quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đặc điểm pháp lý Bất động sản nằm tại số 15c Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, TP Hà Nội. Đến thời điểm định giá thì Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam – VIBank được toàn quyền bán tài sản để thu hồi nợ vay Bất động sản đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp Bất động sản nằm tại số 30 Trần Nhân Tông Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội Đến thời điểm định giá bất động sản thuộc sử dụng và sở hữu của bà Cao Thị Hoà Hiện bất động sản nằm ở khu phố cũ theo quy hoạch của TP Hà Nội, không nằm trong khu vực có quy hoạch, giải toả Bất động sản đang sử dụng đúng mục đích quy định, phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) Đặc điểm kinh tế – xã hội của bất động sản BĐS Đặc điểm BĐS 1( BĐS Đội Cấn) BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông) Kinh tế Khu vực BĐS định giá là khu dân cư sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp. Khu vực xung quanh BĐS gần khu trung tâm quận Ba Đình, khu vực có các cơ quan đầu não của Đảng và Chính phủ. Do đó khu vực lân cận BĐS định giá có điều kiện phát triển kinh tế, xã hội. Hiện tại khu vực Đội Cấn đang kinh doanh rất tốt. Tuy nhiên, BĐS ở vị trí trong ngõ nên khả năng kinh doanh hạn chế hơn. Đường Trần Nhân Tông nằm ở vị trí trung tâm kinh tế của TP Hà Nội, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh. BĐS nằm trên khu phố buôn bán, kinh doanh sầm uất. Đặc biệt phố Trần Nhân Tông là phố chuyên kinh doanh vàng, bạc, đá quý. BĐS hiện đang được sử dụng để kinh doanh vàng, bạc, đá quý, như vậy đó là mục đích sử dụng cao nhất tốt nhất của BĐS Xã hội Khu vực BĐS định giá có trình độ dân trí cao. An ninh tốt, thuận tiện cho việc sinh sống cũng như kinh doanh của người dân trong khu vực. Đường Trần Nhân Tông là đường tiếp giáp giữa hai quận Hai Bà Trưng và quận Hoàn Kiếm, thuộc trung tâm thành phố, thuộc khu vực có chất lượng cuộc sống cao, cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội tốt như: giao thông đi lại thuận tiện, gần các trường học tốt, bệnh viện tốt, khu vui chơi giải trí lớn của Hà Nội, an ninh đảm bảo, trình độ dân trí cao, các dịch vụ cung cấp điện, nước, điện thoại, gas,…ở điều kiện tốt. ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) b. Mô tả đặc điểm của từng BĐS về mặt kỹ thuật BĐS 1( BĐS Đội Cấn) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 101012110698 do UBND TP Hà Nội cấp ngày 15/8/2002 Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue Căn cứ kết quả khảo sát thực địa Đặc điểm kỹ thuật Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : Số 15C Tổ 43 Cụm 7, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 8 Ngõ 209 phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội - Vị trí : Thửa đất số 76 tờ bản đồ địa chính số 48 của UBND Thành phố Hà Nội - Diện tích đất ở : 120,00 m2 - Diện tích đất vườn liền kề : 87,60 m2 - Diện tích xây dựng : 130,0 m2 - Số tầng : 02 tầng - Diện tích sử dụng : 260 m2 - Mặt tiền : 7,10 m - Chiều dài : 18,50 m - Mục đích sử dụng : Đất ở và đất vườn liền kề - Thời hạn sử dụng : Lâu dài Đặc điểm chi tiết - Vị trí: - Vị trí nhà số 8 ngõ 209 Phố Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội cạnh phố Đội Cấn 100m. - Lộ giới ngõ 209 Đội Cấn là 2,5m, ngõ vào Bất động sản Thẩm định thẳng, dễ đi lại - Ranh giới: + Hướng đông giáp + Hướng tây giáp + Hướng nam giáp + Hướng bắc giáp : : : : Giáp ngõ 209 Phố Đội Cấn Nhà dân Nhà dân và ngách nhỏ Nhà dân - Giao thông : Đi lại thuận tiện, 2 mặt tiền - Hệ thống cấp nước : Thành phố - Hệ thống cấp điện : Điện sinh hoạt của thành phố - Hệ thống thoát nước : Tốt - Thông tin, liên lạc : Điện thoại di động, cố định, truyền hình cáp hoạt động tốt - Chiếu sáng : Bình thường - Môi trường kinh doanh : Thích hợp với việc làm văn phòng và kinh doanh nhỏ. Và phân lô xây nhà để ở - Cảnh quan : Bình thường - Trung tâm thương mại : Chợ Ngọc Hà - Bệnh viện : Phòng Khám đa khoa Đội Cấn - Trường học : Trường Tiểu học Đại Yên, trường THCS Thống Nhất - An ninh : Tốt - Dân trí : Bình thường ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) BĐS 2( BĐS Trần Nhân Tông) Căn cứ Căn cứ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107052911 do Ông Lê Xuân Tùng cung cấp Căn cứ hệ thống cơ sở dữ liệu của VietValue Căn cứ kết quả khảo sát thực địa Đặc điểm kỹ thuật Đặc điểm chung - Địa điểm tài sản : Số 30 Trần Nhân Tông, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội - Vị trí : Thửa số: 18, tờ bản đồ số 6H – II – 16 - Diện tích đất được cấp sổ đỏ : 137 m2 - Diện tích xây dựng : 137 m2 - Diện tích sử dụng : 411 m2 - Mặt tiền : 3,55 m - Chiều dài : 25,17 m - Mục đích sử dụng : Đất ở - Thời hạn sử dụng : Lâu dài - Số phòng : 7 - Số nhà công trình phụ : 3 Đặc điểm chi tiết - Ranh giới: + Hướng đông giáp + Hướng tây giáp + Hướng nam giáp + Hướng bắc giáp : : : : Cửa hàng bán quần áo Cửa hàng bán quần áo Mặt phố Trần Nhân Tông Nhà dân - Giao thông : Đi lại thuận tiện - Hệ thống cấp nước : Thành phố - Hệ thống cấp điện : Thành phố - Hệ thống thoát nước : Tốt - Thông tin, liên lạc : Tốt - Phòng cháy, chữa cháy : Tốt - Chiếu sáng Bình thường - Môi trường kinh doanh Tốt - Cảnh quan Bình thường - Cách Viện Y học cổ truyền trung ương 900 m - Cách Công Viên Thống Nhất 900 m - Cách Viện Mắt Trung Ương – Hà Nội 600 m - Cách Chợ Hôm – Hà Nôi 800 m - Cách trường THCS Tây Sơn – Hà Nội 800 m ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.4. Thu thập các giao dịch về BĐS trên địa bàn TP Hà Nội Cùng quá trình thu thập, xử lý thông tin và hệ thống cơ sở dữ liệu VietValue chọn ra 3 – 5 mẫu phù hợp nhất, tương đồng với bất động sản cần định giá BĐS Thông tin BĐS 1 (BĐS Đội Cấn) BĐS 2 ( BĐS Trần Nhân Tông) Thời gian định giá Tháng 12/2006 Tháng 4/2006 Thu thập giao dịch về BĐS trong thời gian Tháng 6/2006 đến tháng 11/2006 Tháng 2/2006 đến tháng 4/2006 Các BĐS tương đồng BĐS tại ngõ 209, ngõ 100, ngõ 174 Phố Đội Cấn BĐS tại Phố Huế, Bùi Thị Xuân, Trần Việt Vương, Tô Hiến Thành ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) 2.4.5. Lựa chọn phương pháp so sánh phù hợp để xác định giá trị BĐS Được thể hiện trong “thuyết minh chứng thư định giá” của Công ty Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất Các bất động sản so sánh: Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Địa chỉ Số 31 Ngõ 209 Đội Cấn, Phường Ngọc Hà, Ba Đình Số 24 Ngõ 100 Phố Đôi Cấn Số 26 Ngõ 174 Phố Đội Cấn Nguồn thông tin Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam Công ty CP thông tin và định giá Việt Nam Diện tích (m x m) DT đất: 90m2 4 m x 16 m 70m2 DTXD 40 m2 128 m2 100 m2 Mô tả Nhà cấp 4 đó cũ, tường cổng bao quanh, không gian thoáng Nhà 2 tầng xây đó cũ, khụng gian thoỏng Nhà 2 tầng xây đó cũ, kiến trúc theo kiểu cổ Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Liên hệ C. Quỳnh Anh 0914 608668 C. Nguyễn Thị Minh Kha 8437742/0912311723 A. Tám 7220304 / 0903212605 Mặt tiền 4,5m 4,0m 5,0m Ngõ rộng 2,5m 2,5m 2,1m Điều kiện KT - XH Tương đồng Tương đồng Tương đồng Giá Rao bán 27 triệu đ/m2 27 triệu đ/m2 1,9 tỷ VNĐ Ước tính: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 1,8 tỷ VNĐ Giá XD: 20 triệu 100 triệu đồng 60 triệu VNĐ GiáQSDĐ/m2: 26,4 triệu đ/m2 26,5 triệu đ/m2 24,857 triệu đ/m2 ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) Phân tích và đánh giá các thương vụ so sánh BĐS Thông tin SS1(ngõ 209 Đội Cấn) SS2(ngõ 100 Đội Cấn) SS3(ngõ 174 Đội Cấn) Phân tích và đánh giá BĐS có vị trí tại ngõ 209 phố Đội Cấn có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tương tự như BĐS mục tiêu.Tuy nhiên BĐS này có quy mô diện tích nhỏ hơn và hình dạng thửa đất vuông vắn hơn so với BĐS mục tiêu. Nhưng vị trí của BĐS ở trong ngõ sâu hơn BĐS mục tiêu khoảng 30m so với đường Đội Cấn. BĐS có vị trí tại ngõ 100 Đội Cấn, có lộ giới ngõ 2,5m và độ sau của ngõ tương tự như vị trí của BĐS mục tiêu. BĐS này có không gian thoáng mát và hình dạng đất nở hậu. Ngoài ra quy mô diện tích của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu nên khả năng giao dịch cao hơn so với BĐS mục tiêu. BĐS nằm ở vị trí ngõ 174 phố Đội Cấn, BĐS này có vị trí trong ngõ sâu hơn và lộ giới ngõ cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, lộ giới trước nhà của BĐS này lại rộng, cảnh quan đẹp, quy mô diện tích của BĐS này cũng nhỏ hơn so với BĐS mục tiêu. Giá QSDĐ 26.400.000 đ/m2 26.500.000đ/m2 24.857.000đ/m2 ( Nguồn: Công ty cổ phần thông tin và định giá Việt Nam – VietValue) Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh sử dụng đất Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào CSHT kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trường sống, môi trường kinh doanh và các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS, phòng Thẩm định giá đã ước tính giá Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao đổi và mua bán ở thời điểm hiện tại đối với BĐS tại khu vực trong ngõ ._.