Hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội

cơ cấu sản suất, tạo công ăn việc làm, giải quyết các vấn đề xã hội, qua đó tạo ra mặt chất của tăng trưởng. Đối với một nước có xuất phát điểm thấp như Việt Nam thì hoạt động đầu tư càng trở nên quan trọng vì nó đóng vai trò tạo đà cho sự tăng trưởng ban đầu. Đầu tư phát triển bao gồm nhiều hình thức như: Đầu tư vào Bất động sản; đầu tư cho máy móc thiết bị; đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; đầu tư cho thương hiệu; đầu tư tài chính...Trong các loại hình đầu tư đó, đầu tư vào Bất động sản là một loại hình được nhiều nhà đầu tư quan tâm, vì nó mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư như: Lợi ích tài chính, đây là lợi ích cơ bản của nhà đầu tư. Nhà đầu tư được hưởng lợi do dùng tiền vay để đầu tư trong khi chi phí vay tiền nhỏ hơn lợi ích mang lại do đầu tư, trong trường hợp này phần lớn số tiền đầu tư cho bất động sản là đi vay nên lợi ích tài chính trong đầu tư Bất động sản lớn hơn so với các loại hình đầu tư khác. An toàn là một trong những lý do hấp dẫn nhà đầu tư. Đất là nhu cầu cơ bản trong cuộc sống hiện đại, không phải vì đất cần để gieo trồng đối với thành thị mà thành thị là trung tâm của đời sống kinh tế hiện đại. Bên cạnh đó, Bất động sản cung cấp lợi ích cho người đầu tư tìm kiếm những tài sản đầu tư. Chúng ta đều biết, mức độ rủi ro có thể giảm thiểu nếu nhà đầu tư đa dạng hoá khoản mục đầu tư với các đặc tính tài chính khác nhau. Chính vì vậy, Bất động sản trở thành mục tiêu đầu tư của những công ty bảo hiểm, quỹ hưu trí, ngân hàng hay những công ty khác. Trong những năm gần đây, mục tiêu nhằm đa dạng hoá rủi ro làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn. Trong các danh mục Bất động sản thì đầu tư vào việc xây dựng chung cư để làm nhà ở hoặc cho thuê làm dịch vụ văn phòng đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Một trong những lý do khiến nhà đầu tư lạc quan khi đầu tư vào lĩnh vực này đó là vấn đề dân số ngày một tăng khiến cho nhu cầu về nhà ở ngày càng bức thiết, đồng thời vớí sự tăng trưởng về kinh tế, đời sống của người dân ngày một nâng cao, kéo theo thị hiếu của người dân cũng thay đổi. Sống trong các căn hộ chung cư cao cấp, đầy đủ tiện nghi, hiện đại, đang là xu hướng của dân cư nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Nắm bắt được xu hướng phát triển của thị trường, trong những năm qua, Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã có sự đầu tư hợp lý vào danh mục Bất động sản. Nhận thấy đây là một lĩnh vực mang lại nhiều lợi ích cho công ty, đồng thời là xu hướng đầu tư có triển cọng trong giai đoạn tới, tôi đã chọn chuyên đề thực tập tốt nghiệp “Hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội” Chuyên đề gồm hai chương: Chương I. Thực trạng đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Chương II. Một số giải pháp nhằm nâng xao hiệu quả hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội. Tôi xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của TS. Đinh Đào Ánh Thủy, cũng như sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ, công nhân viên Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội đã giúp tôi hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. CHƯƠNG I. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC KHU CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 1 HÀ NỘI Tổng quan về Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Được thành lập vào 05/08/1958 với nhiệm vụ xây dựng những cơ sở vật chất đầu tiên của đất nước, đến nay Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà nội (HACC1) đã trở thành doanh nghiệp hàng đầu của ngành xây dựng Việt Nam. Tên công ty: Công  ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội. Tên giao dịch: HANOI CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY NO1. Tên viết tắt: HACC1.,JSC. Chuyển đổi (CPH) DNNN theo quyết định số 1820/QĐ-BXD ngày 13/09/2005 của Bộ Xây dựng. Vốn kinh doanh: 35.000.000.000 đồng. Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội thuộc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội – Bộ Xây dựng, là doanh nghiệp Nhà nước hạng I, tiền thân là Công ty kiến trúc Hà Nội. Công ty hiện có 18 xí nghiệp xây dựng chuyên ngành, 1 trung tâm tư vấn thiết kế, 1 Ban quản lý dự án và 2 đội trực thuộc cùng với đội ngũ cán bộ công nhân viên gồm trên 600 người có trình độ, kinh nghiệm quản lý, có chuyên môn kỹ thuật tay nghề cao. Với nhiệm vụ chính là sản xuất kinh doanh xây lắp, sản xuất vật liệu xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản và tư vấn xây dựng. Từ khi thành lập đến nay, công ty đã trực tiếp thi công nhiều công trình quan trọng phục vụ cho hoạt động của Trung ương Đảng, Chính Phủ, Quốc Hội; các Đại sứ Quán; các công trình phục vụ cho hoạt động kinh tế, giáo dục, thể thao, văn hóa, du lịch… Đến nay, qua quá trình xây dựng và phát triển, công ty đã trải qua nhiều thay đổi. Cụ thể như sau: Ngày 05/08/1958: Công ty được thành lập với tên gọi Công ty kiến trúc Hà Nội, trực thuộc Bộ Kiến trúc. Năm 1960 công ty được Bộ Xây dựng đổi tên thành Công ty Kiến trúc khu Nam Hà Nội, trực thuộc bộ Xây Dựng. Năm 1977 Công ty đổi tên thành Công ty xây dựng số 1, trực thuộc Bộ Xây dựng. Năm 1982 Tổng công ty Xây dựng được thành lập, Công ty xây dựng số 1 trở thành đơn vị thành viên của Tổng công ty xây dựng Hà Nội. Năm 2005 Công ty được chuyển đổi thành Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội, trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội. Trải qua trên 50 năm xây dựng và trưởng thành, Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội luôn hoàn thành vượt mức chỉ tiêu kinh tế - xã hội được giao, đã vinh dự được Đảng và Nhà nước tặng thưởng nhiều phần thưởng cao quý như: Huân chương Lao động hạng Ba ( Ngày 21/08/1978). Huân chương Lao động hạng Nhì ( Ngày 04/09/1982). Huân chương Lao động hạng Nhất ( Ngày 16/11/1985). Huân chương độc lập hạng Ba ( Ngày 27/11/1998). Huân chương độc lập hạng Nhì ( Ngày 24/02/2004). Cờ thi đua của Chính Phủ ( Ngày 05/01/2004). Ngoài ra còn có các bằng khen của các Sở, Ban, Ngành, Bộ Xây dựng… Ngành nghề kinh doanh rất đa dạng, bao gồm: Xây dựng các công trình công nghiệp, dân dụng, giao thông, bưu điện, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, đường dây, trạm biến áp. Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, thương mại du lịch. Sản xuất, kinh doanh vật tư, vật liệu xây dựng. Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng, các khu đô thị, khu công nghiệp. Đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà hàng, nhà nghỉ, khách sạn (không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường). Đầu tư xây dựng, kinh doanh và chuyển giao (BOT) các dự án giao thông, thuỷ điện. Xây dựng và lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy, các công trình cấp thoát nước và trạm bơm. Lắp đặt và sửa chữa các thiết bị cơ điện nước công trình, thiết bị điện dân dụng, công nghiệp, điện máy, điện lạnh và gia nhiệt. Kinh doanh xuất nhập khẩu máy móc, thiết bị, các loại vật tư, xăng dầu, vật liệu xây dựng. Vài nét về hoạt động đầu tư của Công ty Cổ Phần xây dựng số 1 Hà Nội Công tác đầu tư kinh doanh bất động sản trong những năm qua gặp rất nhiều khó khăn do thị trường bất động sản tiếp tục đóng băng, ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình thực hiện dự án của công ty. Công tác đầu tư đã bám sát theo nghị quyết của HĐQT và các quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý dự án đầu tư và xây dựng cơ bản, nhưng kết quả đạt được vẫn rất hạn chế. Cụ thể như: Kế hoạch giá trị sản lượng đầu tư là 153,69 tỷ, đã thực hiện 72 tỷ, tương đương với 47%... Đầu tư cho cơ sở vật chất kỹ thuật Trong những năm vừa qua, Công ty đã dành những sự đầu tư xứng đáng cho xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật như trang bị hệ thống máy tính cho tất cả các phòng ban, cải tạo và thay mới các trang thiết bị phục vụ cho quá trình hoạt động của cán bộ công nhân viên trong công ty. Năm 2003, dự án trụ sở văn phòng làm việc và cho thuê 59 Quang Trung bắt đầu đi vào khởi công xây dựng với tổng dự toán vốn đầu tư được duyệt là 49.736.250.805 đồng . Trong đó, 20% là vốn tự có của doanh nghiệp – 50% vốn vay các tổ chức tín dụng – 30% từ vốn ứng của khách hàng. Công trình đã được bàn giao và đi vào sử dụng chính thức từ tháng 6/2006 với tổng diện tích sàn là 4372 m2. Trong đó, công ty sử dụng 932 m2 để làm việc, số diện tích còn lại đã ký hợp đồng cho thuê là 3.362,5 m2 với giá cho thuê theo Nghị quyết HĐQT ngày 15/12/2005 với giá bình quân là 16 USD/ 1 m2/ 1 tháng. Dự án đang phát huy hiệu quả và đang quyết toán vốn đầu tư. Dự kiến, sau 5 năm dự án sẽ hoàn vốn kể từ khi chính thức được đưa vào sử dụng. Công ty hiện có 6 phòng ban chức năng và các phòng làm việc khác, tất cả đều đã được trang bị hệ thống máy tính đồng bộ, nhằm giúp cho các cán bộ quản lý có thể cập nhật thông tin một cách nhanh chóng, đồng thời đem lại hiệu quả làm việc cao hơn. Bên cạnh đó, hiện nay, công ty đang triển khai dự án mạng liên thông để liên kết máy tính của tất cả các phòng ban, giúp tăng cường mối quan hệ giữa tất cả các phòng ban trong công ty. Công tác đầu tư máy móc thiết bị nâng cao năng lực sản xuất Với lợi thế là lực lượng nòng cốt trong các dự án lớn của đất nước, công ty đã tích lũy và đầu tư được một lực lượng thiết bị thi công hùng hậu như giáo, cốp pha, cẩu tháp, thiết bị làm đường, thiết bị thi công móng…đáp ứng tốt nhu cầu cơ giới hóa sản xuất và công tác thi công các kết cấu đặc biệt. Bảng 1: Thiết bị thi công lớn thuộc sở hữu của công ty STT Tên máy móc thiết bị Số lượng Năm sản xuất Nước sản xuất 1 Cần cẩu tháp Zoomlion TC 5613A 01 2005 Trung Quốc 2 Cần cẩu tháp SCM C5015 01 2004 Trung Quốc 3 Cần cẩu tháp Potain MC115B 01 2004 Trung Quốc 4 Cần cẩu tháp SCM C6015 01 2003 Trung Quốc 5 Cần cẩu tháp Topkit 01 1999 Trung Quốc 6 Cần cẩu tháp KB 403A 02 1989 Liên Xô 7 Cẩu bánh xích Sumitomo SD610 01 2000 Nhật Bản 8 Cẩu bánh lốp 01 1986 Liên Xô 9 Dây chuyền thiết bị cọc khoan nhồi Soilmec 01 2000 Nhật Bản 10 Máy trộn dung dịch Bentonite 01 2000 Đức 11 Trạm trộn bê tông công suất 45m3/h 01 2001 Việt Nam 12 Máy phát điện 04 2003, 2005 Trung Quốc, Italia 13 Xe bơm bê tông tự hành Puzmeister 01 2002 Đức 14 Xe bơm bê tông cố định Puzmeister 01 1996 Đức 15 Ô tô chở bê tông Kamaz 08 2002 Nga 16 Ô tô chở bê tông Huyndai 6m3 06 1996 Hàn Quốc 17 Ô tô chở bê tông Ssang Yong 04 1989 Hàn Quốc 18 Máy trộn bê tông 32 1998 - 2005 Trung Quốc, Pháp, Italia, Việt Nam 19 Máy vận thăng 15 1995 - 2005 Trung Quốc, Việt Nam, Liên Xô 20 Máy đào xúc gầu ngược Sumitomo S340 02 2004 Nhật Bản 21 Máy đào xúc bánh xích Kobelco 02 2001 Nhật Bản 22 Máy đào bánh xích Sumitomo 02 2000 Nhật Bản 23 Máy đào bánh lốp Hitachi 02 1999 Nhật Bản 24 Máy xúc lật bánh lốp 1.8m3 02 2002 Nhật Bản 25 Máy xúc Sumitomo 02 2000 Nhật Bản 26 Máy san tự hành Komatsu GD300 02 2001 Nga 27 Máy san GD 37 Komatsu 02 2001 Nhật Bản 28 Máy ủi Komatsu D65P 02 2001 Nhật Bản 29 Xe lu tĩnh Sakai 2 bánh 02 2001 Nhật Bản 30 Xe lu tĩnh Sakai 3 bánh 02 2001 Nhật Bản 31 Xe lu rung Vibromax 02 2001 Nga 32 Xe lu rung Yamazaki 02 2001 Nhật Bản 33 Xe lu bánh lốp Wantarabe 02 2001 Nhật Bản 34 Lu bánh sắt Sakai RI 30375 02 2000 Nhật Bản 35 Máy lu tay 02 2002, 2004 Trung Quốc 36 Máy tưới nhựa đường Soosan 02 2001 Nga 37 Máy đầm đất Sakai 02 2004, 2005 Nhật Bản 38 Máy đầm đất G120 02 2004 Nga 39 Máy đầm đất Misaka 05 2000 - 2004 Nhật Bản 40 Xe Mazxitex 2483 02 2001 Trung Quốc 41 Xe Kamaz 10 tấn 10 2001 Nga 42 Xe ô tô vận tải Huyndai 2,5 tấn 02 2001 Hàn Quốc 43 Dây chuyền sản xuất ống cống bê tông 02 2003, 2005 Việt Nam 44 Xưởng sản xuất gạch Block 01 2005 Việt Nam 45 Container 20 VP 02 2005 Việt Nam Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội Hiện nay, công ty đang áp dụng một số thiết bị có trình độ khoa học kỹ thuật cao để đưa vào xây dựng các công trình lớn như: Công ty áp dụng hệ thống cốp pha trượt cho các công trình xây dựng nhà cao tầng, các khu chung cư cao cấp. Công ty đã áp dụng hệ thống dự ứng lực trong quá trình đổ bê tông sàn tại các toà nhà cao tầng hiện đại. Công ty đã thay hệ thống cọc bê tông ép bằng công nghệ khoan cọc nhồi, thiết bị này được công ty đầu tư mua sắm vào năm 2002. Ưu điểm của phương pháp này là cọc được chế tạo tại chỗ, không mất công vận chuyển, tiết kiệm được chi phí và cọc đó có độ dài liên tục theo thiết kế, không phải cắt, hàn. Ngoài ra dùng phương pháp nhồi cọ tại chỗ tránh được làm nền móng công trình gây ảnh hưởng đến các công trình kế cận. Tuy vậy, phần lớn máy móc thiết bị của công ty đang ở trong tình trạng lạc hậu, thiếu những thiết bị có công nghệ hiện đại, đáp ứng được nhu cầu thi công các công trình đòi hỏi trình độ kỹ thuật cao, các toà nhà cao tầng...Nhận thức rõ được tầm quan trọng của máy móc thiết bị trong hoạt động thi công xây dựng, công ty hiện đang triển khai các kế hoạch mua sắm mới hoặc thuê các thiết bị thi công hiện đại để phục vụ cho thi công các dự án được thực hiện trong giai đoạn tới. Đầu tư cho xây dựng thương hiệu ( quảng cáo) Có thể nói, hoạt động đầu tư này chỉ mới được ban lãnh đạo công ty quan tâm từ vài năm trở lại đây. Do vậy, hoạt động này vẫn còn nhiều yếu kém. Đầu tư phát triển thương hiệu là một hình thức đầu tư vào tài sản vô hình của doanh nghiệp. Xây dựng thương hiệu là tạo dựng được hình ảnh tốt về hàng hóa, dịch vụ trong suy nghĩ của người tiêu dùng dù ở các thị trường khác nhau. Đầu tư phát triển thương hiệu bao gồm: Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu, triển khai các hoạt động xây dựng thương hiệu. Đầu tư cho hoạt động Marketing, quảng bá thương hiệu Đầu tư nâng cao chất lượng và mẫu mã sản phẩm Đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Trải qua hơn 50 năm hoạt động, thương hiệu của Công ty đã được khẳng định thông qua các công trình công ty đã thi công như: Trụ sở Viện kiểm soát nhân dân tối cao, trung tâm thương mại DEAWOO, tháp trung tâm Hà Nội (25 tầng), khách sạn 5 sao Sofitel... Bên cạnh đó, uy tín của công ty còn được khẳng định thông qua hàng loạt các phần thưởng cao quý do Đảng và Nhà nước trao tặng, như: Huân chương Lao động hạng Ba ( Ngày 21/08/1978). Huân chương Lao động hạng Nhì ( Ngày 04/09/1982). Huân chương Lao động hạng Nhất ( Ngày 16/11/1985). Huân chương độc lập hạng Ba ( Ngày 27/11/1998). Huân chương độc lập hạng Nhì ( Ngày 24/02/2004). Cờ thi đua của Chính Phủ ( Ngày 05/01/2004). Ngoài ra còn có các bằng khen của các Sở, Ban, Ngành, Bộ Xây dựng… Các hình thức Marketing, quảng bá thương hiệu của công ty, chủ yếu qua các phương tiện thông tin đại chúng như các báo, tạp chí về xây dựng. Hiện nay, Công ty đang gấp rút triển khai các hoạt động liên quan đến việc thành lập Website để đăng tải các thông tin về công ty cho đông đảo người sử dụng. Đồng thời, tăng cường đầu tư cho thương hiệu thông qua các hoạt động: Nâng cao chất lượng các công trình thi công. Đẩy mạnh các hình thức quảng bá hình ảnh của công ty qua các phương tiện thông tin đại chúng. Tập trung đầu tư vào các công trình có vốn lớn, các dự án nước ngoài, các công trình có kỹ mỹ thuật cao... Đầu tư cho phát triển nguồn nhân lực Người lao động được coi là tài sản của doanh nghiệp. Doanh nghiệp muốn phát triển phải có sự đầu tư xứng đáng cho phát triển nguồn nhân lực. Ngay từ ngày đầu chuyển sang mô hình hoạt động theo hình thức công ty cổ phần, Đảng uỷ ban giám đốc đã xác định khâu then chốt là ổn định tổ chức, quan tâm đến công tác cán bộ, đào tạo nhân lực, trú trọng đội ngũ công nhân kỹ thuật, thợ bậc cao. Về công tác đào tạo: Năm qua, công ty đã cử 64 cán bộ công nhân viên đi đào tạo, tổ chức tập huấn, quản lý kinh tế và bổ túc nâng bậc các ngành nghề. Công tác cán bộ và đào tạo đạt được nhiều thành tích, song vẫn còn một số hạn chế như: Chiến lược phát triển nguồn nhân lực chưa tương xứng với nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của công ty. Tổ chức bộ máy, cán bộ có nhiều thay đổi. Chủ trương định hướng thiếu nhất quán, năng lực điều hành của cán bộ từ công ty đến các đơn vị trực thuộc còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của công ty. Về quản lý lao động và tiền lương: Trong các năm qua, tình hình sản xuất kinh doanh của công ty gặp nhiều khó khăn, không hoàn thành kế hoạch đề ra, do vậy, việc quản lý, sử dụng lao động gặp rất nhiều khó khăn. Trong năm công ty sử dụng trên 3000 lao động, trong đó có 2174 người thuộc lao động thời vụ. Thu nhập bình quân 1 người/ 1 tháng vào năm 2007 là 1.700.000 đồng, năm 2008 là 1.8 triệu đồng. Công ty đã đảm bảo đúng chế độ tuyển dụng và đã chủ động hướng dẫn thực hiện chế độ tiền lương, chế độ BHXH, BHYT đối với các đơn vị, đồng thời phối hợp với công đoàn công ty, kiểm tra, đánh giá về công tác quản lý lao động và thực hiện chi trả tiền lương tại một số đơn vị, đảm bảo chế độ chính sách của Nhà nước. Thực trạng đầu tư xây dựng các khu chung cư tại Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Các căn cứ pháp quy về đầu tư xây dựng nhà chung cư Để tiến hành đầu tư xây dựng một dự án, Công ty đều đưa ra những căn cứ pháp quy, vừa đảm bảo đúng theo quy định, chính sách của Đảng và Nhà nước, vừa phù hợp với chức năng nhiệm vụ và các văn bản có tính quy định riêng của công ty đối với mỗi dự án. Có thể đưa ra một số căn cứ như sau: Luật đất đai số 13/2003 – QH 11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua; Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005; Luật nhà ở số 56/2005/QH11 do Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005; Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở; Ngoài ra còn có các văn bản về quyết định đầu tư của Công ty trong việc xây dựng nhà chung cư như: Văn bản số 2364/TCT – PTDA ngày 22/11/2004 của Tổng Công ty xây dựng Hà Nội về việc phê duyệt chủ trương đầu tư dự án; Quyết định số 912/ QĐ – CC1 ngày 14/06/2005 của Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội về việc phê duyệt dự án đầu tư; Quyết định số 1042/QĐ – CC1 ngày 25/06/2005 của Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội về việc phê duyệt thiết kế kỹ thuật - Tổng dự toán thi công xây dựng công trình. Căn cứ vào chức năng nhiệm vụ của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội. Tình hình đầu tư xây dựng các khu chung cư ở công ty Đặc điểm các dự án đầu tư xây dựng khu chung cư Chung cư và đặc điểm chung cư Chung cư là một toà nhà nhiều tầng với nhiều các đơn vị nhà gọi là căn hộ, dùng để ở hoặc cho thuê làm văn phòng kinh doanh. Thực ra chung cư là một hình thức nhà ở cho phép cư dân được sống gần những khu thương mại dịch vụ. Sống trong chung cư đồng nghĩa với việc có được lợi thế về nhiều tiện nghi của đô thị hiện đại trong cuộc sống hàng ngày, được hưởng dụng tiện nghi và trang bị của các đô thị cũng như truyền thống lịch sử, hưởng dụng mặt nước và cảnh quan mảng xanh. Thông tư số 14/2008/TT – BXD ban hành ngày 02/06/2008, quy định Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các tiêu chí gồm: Quy hoạch, kiến trúc; Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; Chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; Chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, theo Thông tư thì nhà chung cư gồm 4 hạng, trong đó nhà chung cư cao cấp được xếp hạng 1 và chung cư bình dân được xếp hạng 4. Theo đó, yêu cầu cụ thể đối với từng hạng chung cư như sau: Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Đặc điểm của chung cư Tính công cộng Các tiện ích chung Hệ thống quản lý chung Các dịch vụ công ích Có thể nói đây chính là những đặc điểm nổi bật của chung cư. Các đặc điểm này thể hiện, tất cả mọi người sống trong cùng một chung cư đều được hưởng các tiện ích chung như: Sử dụng thang máy, điện, nước, chỗ để xe, các dịch vụ công ích...Ngoài ra còn chịu sự quản lý chung của một ban quản lý, thông thường gồm: 1 thành viên của chủ đầu tư, một thành viên của chính quyền địa phương, một thành viên sống trong chung cư... Điều này đảm bảo tính công khai, minh bạch, và vì lợi ích của tất cả các bên. Tính năng chung cư Chung cư có rất nhiều tính năng. Chính những tính năng này là nhân tố để thúc đẩy các nhà đầu tư tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư. Một chung cư có thể kết hợp phục vụ nhiều mục đích khác nhau tuỳ theo ý đồ của nhà đầu tư hoặc cơ quan chủ quản. Chung cư bao gồm các căn hộ được dùng để ở. Làm văn phòng, trụ sở công ty. Làm kinh doanh dịch vụ, cho thuê lại Tầng hầm chung cư: Thường là nơi tập trung để xe và trung tâm kỹ thuật. Tầng 1 – 3 chung cư: Thường là nơi cho thuê mặt bằng để làm dịch vụ, không để ở. Từ tầng 4 trở đi, thường là các căn hộ để ở. Lợi ích của chung cư Tính cộng đồng cao. Thuận tiện cho giao thông đi lại của người dân, vì thông thường các chung cư được xây dựng ở các vị trí gần trục đường chính, có cảnh quan đẹp, đồng thời có các dịch vụ thiết yếu ngay trong nhà như shopping, gửi xe... Hệ thống cung cấp năng lượng và thông tin trung tâm. Các dịch vụ công ích như: Bảo vệ, vệ sinh, bảo dưỡng, năng lượng, thông tin liên lạc... Các công trình và tiện ích công cộng đầy đủ. Biểu hiện của điều kiện sống hiện đại, văn minh và quan niệm sống mới. Bên cạnh đó, nhà chung cư góp phần giảm áp lực nhà ở tại các đô thị, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng của người dân. Chung cư cao cấp Một chung cư cao cấp không chỉ đẹp về kiểu dáng hay tốt về chất lượng xây dựng mà phải: Thiết kế tối ưu cho các mục đích sử dụng. Nằm trong một quần thể khép kín và có đủ điều kiện để thoả mãn mọi nhu cầu của cư dân kể cả là những nhu cầu nhỏ nhất. Chung cư muốn được xem là cao cấp, ngoài thiết kế, trang thiết bị sang trọng, giá cả và vị trí tương xứng, còn phải đáp ứng nhu cầu tiện lợi giao thông, cảnh quan đẹp, không gian công cộng và không gian trống công cộng cao cấp. Ngay cả khi quy mô khu đất đủ lớn để xây dựng chung cư cao cấp, giá cả, vị trí, thiết kế và trang thiết bị hợp lý, người ta cũng không thể gọi những chung cư này là hoàn hảo, trừ khi chúng đáp ứng được yêu cầu về giao thông. Đặc điểm của các dự án đầu tư xây dựng chung cư Một công trình đầu tư xây dựng nhà chung cư phải trải qua nhiều giai đoạn, thực hiện trong một thời gian khá dài, do đó cần một lượng vốn lớn, nghĩa là giá trị của việc đầu tư vào nhà chung cư là rất lớn. Vốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ở thường rất lớn, từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng. Vốn đầu tư lớn, nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Quy mô vốn đầu tư lớn, đòi hỏi phải có giải pháp tạo vốn và huy động vốn hợp lý, xây dựng các chính sách, quy hoạch, kế hoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốn theo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư có trọng tâm trọng điểm...Việc huy động vốn cho đầu tư thông thường lấy từ ba nguồn: Vốn tự có của chính doanh nghiệp thực hiện đầu tư Vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng Vốn do doanh nghiệp huy động từ khách hàng là các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước. Quá trình thực hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư có độ rủi ro cao, thường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan, khó có thể dự tính một cách chính xác như: Các yếu tố về định hình, tình hình chính trị, văn hoá, xã hội, sự tác động của ngoại cảnh, các ảnh hưởng về kinh tế trong nước và thế giới như lạm phát, sự thay đổi của các chính sách về đầu tư xây dựng, sự thay đổi của thời tiết... Đây là những yếu tố tác động mạnh đến việc triển khai xây dựng và quản lý chung cư. Cần phải khéo léo trong khâu quản lý cũng như có những biện pháp giải quyết nhanh gọn các vấn đề tồn đọng, ứng biến kịp thời với những tác động bên ngoài để việc thực hiện dự án được tiến hành thuận lợi. Tất cả các yếu tố này, có ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình thực hiện dự án, cần được xem xét đánh giá một cách khách quan, chính xác để tránh những rủi ro có thể xảy ra với dự án như chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thi công công trình hoặc những khó khăn trong việc huy động vốn...gây ra nhiều tổn thất cho chủ đầu tư như mất cơ hội đầu tư, mất niềm tin của khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín của công ty...Do đó, nhà quản lý phải có chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư đúng đắn, phải được nghiên cứu kỹ lưỡng dựa trên những căn cứ khoa học..., từ đó có biện pháp phòng, chống rủi ro, nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các thiệt hại có thể xảy ra. Nhìn chung những dự án thuộc lĩnh vực nhà ở có thời gian thực hiện kéo dài khá lâu. Lý do là ngoài công việc chính là thực hiện thi công công trình, còn phải thực hiện các công việc khác mà mức độ phức tạp cũng không kém. Quá trình này phải trải qua nhiều công đoạn như: Xin cấp phép xây dựng, tiến hành giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, chuẩn bị đầu tư...Thông thường công tác thực hiện gặp rất nhiều khó khăn ngay từ quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng do nảy sinh các mâu thuẫn về lợi ích giữa chủ đầu tư và những hộ gia đình có nhà nằm trong diện giải toả mặt bằng để xây dựng. Ngoài ra trong quá trình thi công còn nhiều vấn đề khác phát sinh như, sự tăng giá cả của các mặt hàng vật liệu xây dựng, dẫn tới không kịp bố trí vốn và huy động vốn, hậu quả là thời gian thực hiện kéo dài, sự tác động của kinh tế thị trường, sự thay đổi của thời tiết, khí hậu cũng làm cho việc thi công xây dựng bị ngưng trệ. Ngay cả khi đang trong quá trình thi công xây dựng và bán các căn hộ, nếu có bất kỳ vấn đề nào này sinh giữa công ty đối với khách hàng cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của công ty, tiến độ thi công công trình. Thêm vào đó là việc đảm bảo an toàn lao động trong cả quá trình thi công cũng cần phải chú ý... Việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng chung cư khá phức tạp vì việc đầu tư xây dựng các dự án này thường chia thành nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn gồm nhiều công việc với tính chất phức tạp khác nhau. Do đó, công tác quản lý cần phải được chú trọng hơn nữa. Sự cần thiết phải xây dựng nhà chung cư ở Việt Nam Dân số tăng nhanh kéo theo vấn đề thiếu diện tích đất ở. Nhà ở là nhu cầu bức thiết trong đời sống xã hội hiện nay, nhất là ở những thành phố lớn, nơi tập trung đông đảo dân cư, thường là di dân từ những nơi khác đến. Do đó, giải quyết vấn đề về nhà ở chính là vấn đề hết sức cấp bạch đặt ra hiện nay, hướng tới mục tiêu vì con người, vì sự tiến bộ và phát triển của xã hội. Hiện nay, Chính phủ đã ban hành một loạt các quyết định mới quy định chi tiết về đầu tư xây dựng nhà ở nhằm thu hút các nhà đầu tư tăng cường đầu tư vào lĩnh vực này. Các dự án về cải tại chung cư cũ, các dự án đầu tư vào nhà ở cho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, các chung cư cao tầng hay các khu đô thị mới. Sự thay đổi trong các chính sách này có tác động tích cực và mang lại nhiều thuận lợi cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này. Trước sự phát triển ngày càng cao của nền kinh tế, nhu cầu mọi mặt của người dân đều tăng lên, đặc biệt nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết hơn bao giờ hết. Trên thực tế, những khu nhà ở xây dựng trong thời kỳ bao cấp đã dần xuống cấp, không đảm bảo được cho cuộc sống của người dân sống trong những toà nhà này. Cùng với đó là sự lộn xộn, bừa bãi trong quy hoạch đã tạo nên bộ mặt không đẹp cho cảnh quan xung quanh. Bên cạnh đó, đời sống ngày càng cao, người dân ngày càng chú trọng hơn tới việc nâng cao giá trị bản thân. Điều này thể hiện thông qua những sản phẩm mà người tiêu dùng sử dụng, từ các sản phẩm thiết yếu nhất phục vụ cho cuộc sống hàng ngày cho tới chỗ ở, sinh hoạt của mỗi người. Do đó xu hướng hiện nay ngày càng có nhiều hộ gia đình lựa chọn sống trong các căn hộ chung cư cao cấp, các toà nhà cao tầng. Dưới góc độ tiện ích cho cuộc sống, căn hộ chung cư có lợi thế là ít tốn tiền sửa chữa và tiện nghi hơn các ngôi nhà riêng lẻ, trong đó có an ninh, phòng cháy chữa cháy và các sinh hoạt cộng đồng, có cảnh quan đẹp, lối sống tiện nghi...một mặt vừa đảm bảo cho cuộc sống của gia đình họ, vừa đáp ứng được thị hiếu của người dân...Bởi vậy, căn hộ chung cư đang là sự lựa chọn hàng đầu của cư dân ở nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Chính vì vậy, việc xây dựng các khu đô thị mới khang trang, các nhà chung cư cao tầng hiện đại, có hệ thống hạ tầng đồng bộ, theo đúng quy hoạch, vừa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, vừa tạo ra bộ mặt cảnh quan cho đô thị là hết sức cần thiết. Tình hình đầu tư xây dựng các dự án chung cư Có thể nói, hoạt động chính của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội là xây lắp các công trình cơ sở hạ tầng, dân dụng và công nghiệp. Trong những năm gần đây, bên cạnh mảng xây lắp, công ty dần chú trọng tới công tác đầu tư xây dựng các dự án. Trong chiến lược thay đổi kế hoạch kinh doanh cho phù hợp với nền kinh tế đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, phần nào đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở hiện nay của người dân, Công ty xác định đầu tư vào các dự án nhà chung cư là một hướng đi mới có nhiều tiềm năng. Bảng 2: Giới thiệu một số dự án chung cư được xây dựng STT Tên dự án Tổng mức đầu tư (VNĐ) Thời gian bắt đầu Thời gian hoàn thành 1 Chung cư C4 – Xuân Đỉnh - Từ Liêm – HN 54.834.680.000 Quý III/2004 2008 2 Chung cư cao tầng 74 Lạc Long Quân 100.000.000.000 2002 2010 3 Chung cư cao tầng 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân 123.000.000.000 Quý IV/2004 2010 4 Chung cư 96 Định Công, Phương Liệt, Thanh Xuân, HN 100.375.437.493 2003 2006 5 Chung cư cao tầng 4.1._. Láng Hạ - Thanh Xuân 59.529.000.000 2006 2008 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Nhìn vào bảng trên, ta thấy, trong thời gian từ 2002 - 2008, Công ty cổ phần xây dựng số 1 HN đã tiến hành xây dựng đồng loạt một số dự án chung cư cao tầng như: Chung cư 2.6 Láng Hạ, Thanh Xuân ( 17 tầng ); Chung cư cao tầng 74 Lạc Long Quân ( 15 tầng)...Điều này chứng tỏ, công ty ngày càng đầu tư nhiều hơn cho hoạt động đầu tư phát triển nhà chung cư và năng lực thi công của công ty ngày càng mạnh, trình độ quản lý, tay nghề của người lao động cũng được nâng cao, phục vụ tốt cho việc thi công các công trình nhà cao tầng, có yêu cầu tính chất kỹ thuật phức tạp...Tuy nhiên, thời gian thi công một số công trình khá dài, ảnh hưởng đến uy tín và cơ hội đầu tư của công ty. Quy mô vốn đầu tư phát triển các dự án xây dựng nhà chung cư qua các năm 2006 – 2009 Bảng 3: Vốn đầu tư phát triển nhà chung cư của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Kế hoạch Năm 2009 Vốn kế hoạch Tỷ đồng 115.7 77.60 171.06 90 Vốn thực hiện Tỷ đồng 81.6 40.64 64.01 Tỷ lệ phần trăm thực hiện kế hoạch % 70,53 52,37 37,42 Nguồn: Tổng hợp từ kế hoạch đầu tư phát triển của Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội giai đoạn 2006 – 2009 ( Phòng Kế hoạch - Đầu tư) Mặc dù trong quá trình xây dựng, Công ty còn gặp rất nhiều khó khăn về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư, huy động vốn và quản lý tiến độ thực hiện dự án...Song Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã luôn luôn học hỏi, tìm tòi trong cách nghĩ, cách làm để hoàn thành tốt mục tiêu đề ra. Tổng vốn đầu tư thực hiện của Công ty năm 2007 đạt 40,64 (tỷ đồng), giảm so với năm 2006 là 40,96 tỷ đồng, tức là giảm gần một nửa so với năm 2006. Tuy nhiên đến năm 2008 số vốn này tăng thêm khá cao, đạt 64,01 tỷ, tăng 23,4 tỷ đồng so với năm 2007, tức là tăng gần 157,5%. Đây là một tín hiệu đáng mừng từ công ty, nhất là tại thời điểm năm 2007 – 2008 các doanh nghiệp nói riêng và nền kinh tế đất nước nói chung chịu tác động của cuộc khủng hoảng tài chính lớn nhất kể từ 80 năm nay, khiến cho nền kinh tế thế giới bước vào giai đoạn suy giảm mạnh. Sở dĩ có sự chênh lệch đó không phải là do công ty giảm đầu tư vào các dự án xây dựng nhà chung cư mà phần lớn là do các dự án này đang triển khai các thủ tục đầu tư hoặc thực hiện một số dự án từ các năm trước chuyển sang, vì thời gian thực hiện dự án thường kéo dài ít nhất là hai năm. Lấy ví dụ như: Dự án chung cư cao tâng 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân – HN, tiến hành lập dự án đầu tư trình phê duyệt từ cuối năm 2004, dự kiến đến năm 2010 bàn giao và đưa vào sử dụng... Ngoài ra tỷ lệ thực hiện so với kế hoạch của công ty giai đoạn 2006 – 2007 khá thấp, không thực hiện được kế hoạch đặt ra. Năm 2007, kế hoạch đề ra là 77.60 tỷ đồng, nhưng khi thực hiện chỉ đạt 40.64 tỷ đồng tức đạt 52,37%; Đến năm 2008, tỷ lệ này giảm xuống chỉ đạt có 37,42%. Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục đầu tư khó khăn nhất là công tác giải phóng mặt bằng nên tiến độ thi công không được thực hiện theo đúng kế hoạch. Trước tình trạng này, công ty cần có những biện pháp và kế hoạch đầu tư cụ thể nhằm khắc phục tình trạng chậm trễ trong quá trình thực hiện đầu tư... Vốn đầu tư vào nhà ở chung cư tuy có giảm vào năm 2007, nhưng bắt đầu có xu hướng tăng lên vào năm 2008. Điều này cho thấy, khả năng nắm bắt nhu cầu thị trường của Công ty rất nhạy bén. Vào năm 2007, vốn đầu tư giảm , chỉ xấp xỉ 50% so với năm 2006, nhưng đến năm 2008, vốn đầu tư thực hiện đạt mức 64.01 tỷ đồng, tăng thêm 23,37 tỷ đồng so với năm 2007. Chúng ta có thể thấy rõ điều này qua biểu đồ dưới đây: Biểu đồ 1: Vốn đầu tư thực hiện qua các năm 2006 - 2008 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Tỷ Đồng Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Cơ cấu vốn đầu tư phát triển nhà chung cư của công ty Từ khi nền kinh tế đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, tốc độ phát triển kinh tế nhanh cùng tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở cho người dân cũng tăng lên đáng kể. Trước khi cổ phần hoá, vốn đầu tư của công ty chủ yếu là vốn Ngân sách, nhưng vốn Ngân sách cho đầu tư là không đủ. Từ khi cổ phần hoá vào cuối năm 2005, Công ty dần tự chủ trong việc huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Vốn cho đầu tư xây dựng nhà chung cư được huy động từ nhiều nguồn: Vốn Ngân sách Nhà nước; Vốn tín dụng đầu tư phát triển, Vốn nước ngoài; Vốn tín dụng thương mại; Vốn tự có; nguồn vốn khác ( thông thường là vốn huy động từ khách hàng), tuỳ thuộc vào từng dự án, vốn được huy động từ các nguồn khác nhau. Với các dự án liên doanh liên kết, vốn được huy động từ nguồn vốn góp của các bên tham gia đầu tư. Thông thường gồm một bên có đất xây dựng, một bên tiến hành thi công xây dựng công trình, sau khi hoàn thiện và bàn giao công trình, sẽ nhận được phần vốn góp bằng việc bán một số căn hộ để thu hồi vốn... Lấy ví dụ, dự án chung cư 74 Lạc Long Quân, là dự án liên doanh liên kết giữa 3 bên: Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội : 34% tổng vốn góp Công ty Ngân Anh : 33% tổng vốn góp Công ty Nhân Hà : 33% tổng vốn góp Với các dự án, công ty làm chủ đầu tư, vốn huy động cho đầu tư xây dựng nhà chung cư chủ yếu từ 3 nguồn sau: Vốn tự có của doanh nghiệp. Vốn huy động từ dân cư qua các hợp đồng góp vốn mua căn hộ hoặc các hợp đồng mua bán căn hộ. Vốn vay từ các tổ chức tín dụng thương mại. Vốn chủ yếu được huy động từ trong dân, chiếm tỷ lệ lớn nhất là vốn vay từ các tổ chức tín dụng thương mại, vốn tự có của doanh nghiệp cho mỗi dự án xây dựng nhà chưng cư chiếm tỷ lệ nhỏ. Điều này được thể hiện rõ qua bảng số liệu dưới đây: Bảng 4: Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư của Cty Cổ phần XD số 1 HN Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Vốn kế hoạch Tỷ đồng 115.7 77.60 171.06 90 Vốn tự có 23.14 15.52 34.212 Vốn vay NH 57.85 38.8 85.53 Vốn huy động từ KH 34.71 23.28 51.318 90 Vốn thực hiện Tỷ đồng 81.6 40.64 64.01 Vốn tự có 13.32 9.75 Vốn vay NH 26.48 2.25 17.71 Vốn huy động từ KH 41.8 38.39 36.64 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Tỷ lệ vốn đầu tư vào nhà chung cư Tương ứng với sự gia tăng vốn đầu tư cho lĩnh vực nhà chung cư, tỷ lệ vốn đầu tư giành cho lĩnh vực này trong tổng vốn đầu tư của công ty cũng ngày một tăng. Bảng 5: Tỷ lệ vốn đầu tư vào nhà chung cư trong tổng vốn đầu tư của Công ty CP XD số 1 Hà Nội STT Đơn vị tính Năm 2005 2006 2007 2008 Tổng vốn đầu tư toàn công ty Triệu đồng 1.287.179 1.132.742 912.451 1.092.321 Vốn đầu tư vào nhà chung cư Tỷ đồng 75.3 81.6 40.64 64.01 Tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư vào nhà chung cư/ tổng vốn % 5,85 7,2 4,45 5,86 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Biểu đồ 2: Tỷ lệ vốn đầu tư vào nhà chung cư của Công ty CP XD số 1 Hà Nội 0 2 4 6 8 2005 2006 2007 2008 Tỷ lệ % Nhìn vào biểu đồ ta thấy, tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư vào chung cư so với tổng vốn đầu tư qua các năm giai đoạn 2005 – 2008 của Công ty, qua các năm tăng không đáng kể ( 0,01%) và không đồng đều qua các năm. Sau 4 năm chuyển đổi hoạt động sang hình thức Công ty cổ phần, tỷ lệ phần trăm vốn đầu tư vào chung cư so với tổng vốn đầu tư của toàn công ty tăng không nhiều từ 5,85% lên 5,86% ( tức là chỉ tăng có 0,01%). Năm 2005, cả vốn đầu tư vào chung cư và tổng vốn của toàn công ty đều cao hơn so với năm 2008, có thể lý giải là do, năm 2008 tình hình kinh tế của cả nước cũng như của toàn công ty gặp rất nhiều khó khăn trong huy động vốn, ảnh hưởng của lạm phát, và các yếu tố khác phát sinh trong quá trình thực hiện các hoạt độngd dầu tư của công ty...do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự thay đổi của các chính sách của chính phủ, cũng như sự yếu kém trong công tác quản lý... Năm 2006, tỷ lệ phần trăm này đạt ở mức cao nhất ( 7,2%), là do từ đầu năm 2006, phương hướng hoạt động của công ty là tập trung đầu tư vào thực hiện dứt điểm các công trình chung cư từ năm 2005 chuyển sang, đồng thời tiến hành đấu thầu thêm các công trình chung cư mới. Tỷ lệ vốn có xu hướng giảm vào năm 2007, chỉ đạt 4,45%, giảm 2,75% so với năm 2006. Nhưng đến năm 2008 tiếp tục tăng trở lại, đạt mức 5,86%. Đây là một tín hiệu đáng mừng, thể hiện sự đúng đắn trong đường lối và chính sách hoạt động của công ty. Tình thực hiện đầu tư một số dự án nhà chung cư tại Công ty Cổ phần XD số 1 HN Nhà chung cư cao tầng tại 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội Địa điểm xây dựng: 2.6 Láng Hạ - Thanh Xuân – Hà Nội Mục tiêu chính Xây dựng nhà chung cư, văn phòng và dịch vụ cho thuê Quy mô công suất Tổ hợp dịch vụ và nhà ở cho thuê cao 16 tầng Diện tích sử dụng 4471.00 m2 Diện tích đất xây dựng 2678.40 m2 Diện tích đất sân đường, hành lang, trồng cây.. 1792.60 m2 Tổng mức đầu tư 123.000.000.000 Đồng Nguồn vốn Vốn vay dài hạn 50.0% Vốn ứng trước của KH 30.0% Vốn tự có 20.0% Tiến độ thực hiện Quý IV/2004 đến 2010 Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án Bảng 6: Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án TT Tên công việc Thời gian bắt đầu Thời gian kết thúc Đơn vị thực hiện Cơ quan phê duyệt (nếu có) 1 Lập dự án đầu tư, trình phê duyệt Quý IV/2004 Quý IV/2004 Công ty CP XD số 1 TCT Xây dựng Hà Nội 2 Lập và trình phê duyệt TKKT, tổng dự toán Quý II/2005 Quý II/2005 Công ty CP XD số 1 TCT Xây dựng Hà Nội 3 Thi công xây dựng Quý II/2006 2009 Đơn vị trực thuộc công ty 4 Bàn giao đưa vào sử dụng 2010 Kế hoạch huy động vốn Bảng 7: Kế hoạch huy động vốn TT Nguồn vốn Nội dung sử dụng vốn Tổng số (1000Đ) Thời gian huy động 1 Vốn tự có: 20% Thực hiện đầu tư 18,820,000 Năm 2004 – 2005 2 Vay Ngân hàng: 50% Thi công xây dựng 40,000,000 Năm 2006 – 2008 3 Vốn huy động của khách hàng: 30% Bàn giao đưa vào sử dụng 64,180,000 Năm 2009 4 Tổng 123,000,000 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Giải pháp kết cấu chung cư Sử dụng hệ thống dự ứng lực Khoan cọc nhồi Móng bê tông cốt thép Kết cấu cột, vách bê tông cốt thép, tường xây gạch, sàn bê tông cốt thép có dầm, sử dụng bê tông thương thẩm... Kế hoạch đưa vào khai thác, huy động từng phần Bảng 8: Kế hoạch đưa dự án vào khai thác, huy động từng phần Tên hạng mục Công suất/ Năng lực phục vụ Vốn đầu tư (1000Đ) Thời gian đưa vào khai thác Chung cư cao tầng tại 2.6 Láng Hạ, Thanh Xuân, Hà Nội Căn hộ cho thuê: 11.872,0 m2 123.000.000 2010 Tổng diên tích văn phòng, dịch vụ: 3.826,0 m2 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Khu chung cu C4 tại xã Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội Địa điểm xây dựng: Xã Xuân Đỉnh - Từ Liêm – Hà Nội Phía Bắc và Đông Bắc giáp dân cư xã Xuân Đỉnh. Phía Đông giáp khu đoàn ngoại giao Phía Tây Nam giáp tuyến đường nối từ đường Phạm Văn Đồng vào khu đoàn ngoại giao. Phía Tây giáp đường Phạm Văn Đồng Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội - Tổng công ty Xây dựng Hà Nội. Mục tiêu đầu tư: Kinh doanh bán căn hộ (từ tầng 2 đến tầng 9) và cho thuê sử dụng lâu dài khu dịch vụ cho thuê ở tầng 1; có tầng hầm để xe. Nội dung và quy mô xây dựng: Nhà chung cư cao 9 tầng, trong đó: Các căn hộ từ tầng 2 đến tầng 9 Khu dịch vụ ( tầng 1) Tầng hầm để xe (1 tầng) Tổng diện tích sàn xây dựng: 6327,0 m2 Diện tích xây dựng: 703,0 m2 Tổng số căn hộ: 48 Diện tích sử dụng đất: 2271 m2 Diện tích đất trống, bãi để xe, sân vườn: 1,502 m2 Tổng mức đầu tư dự án: 55.834.680.000 đồng. Trong đó: Chi phí xây lắp 24.074.074.000 đ Chi phí thiết bị 2.260.108.000 đ Tiền đấu thầu đất 21.575.500.000 đ Chi phí khác 1.607.594.272 đ Dự phòng phí 1.955.924.339 Lãi vay trong quá trình xây dựng 3.362.478.696 Nguồn vốn đầu tư Vốn tự có ( 20%) 10.966.936.000 đ Vốn vay Ngân hàng ( 50%) 27.417.340.000 đ Vốn huy động của khách hàng ( 30%) 16.450.404.000 đ Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án Bảng 9: Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án STT Tên công việc Thời gian bắt đầu Thời gian kết thúc Đơn vị thực hiện Cơ quan phê duyệt (nếu có) 1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Quý III/2004 Quý IV/2004 Cty CPXD số 1 - HN TCT Xây dựng Hà Nội 2 Lập và trình phê duyệt DAĐT Quý IV/2004 Quý II/2005 Cty CPCD số 1 - HN 3 Lập và trình phê duyệt TKKT, tổng dự toán Quý I/2005 Quý II/2006 Cty CPXD số 1 - HN 4 Thi công xây dựng phần thô Quý IV/2004 Quý II/2006 Đơn vị trực thuộc Cty 5 Hoàn thiện, bàn giao, đưa vào sử dụng 2008 2008 Đơn vị trực thuộc Cty Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Kế hoạch huy động vốn Bảng 10: Kế hoạch huy động vốn TT Nguồn vốn Nội dung sử dụng vốn Tổng số (1000 đ) 1 Vốn tự có: 20% Đầu tư, xây dựng dự án 17.100.000 2 Vay Ngân hàng: 50% 21.933.872 3 Vốn huy động của KH: 30% 15.800.808 Tổng 54.834.680 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Kế hoạch khai thác huy động từng phần Bảng 11: Kế hoạch khai thác, huy động từng phần Tên hạng mục Công suất/ Năng lực phục vụ Vốn đầu tư (1000 đ) Thời gian đưa vào khai thác Khu chung cư C4 xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, Hà Nội Diện tích căn hộ: 5120 m2 54.834.680 2010 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Giải pháp kết cấu chung cư Khoan cọc nhồi Móng bê tông cốt thép Kết cấu cột, vách bê tông cốt thép, tường xây gạch, sàn bê tông cốt thép có dầm, sử dụng bê tông thương thẩm... Phương án kinh doanh thu hồi vốn Bảng 12: Phương án kinh doanh thu hồi vốn TT Nội dung Đơn vị tính Khối lượng Đơn giá cho thuê (đ) Thành tiền 1 Bán căn hộ m2 4.893 9.658.000 47.256.594.000 2 Cho thuê khu dịch vụ m2 612 20.900.000 12.790.800.000 Tổng 60.047.394.000 Nguồn: Phòng Kế hoạch - Đầu tư Đánh giá hiệu quả của dự án Chỉ tiêu tài chính: Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án: NPV = 288.471.000 đồng Suất sinh lợi nội tại (năm 1) : IRR = 11.0% Hiệu quả xã hôi: Góp phần tăng quỹ nhà ở cho thành phố với 4.893 m2 sàn Góp phần đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở cho người dân Đối với chủ đầu tư: góp phần nâng cao uy tín, nâng cao năng lực thi công, cải thiện đời sống cán bộ công nhân viên... Theo dự kiến đến tháng 6/2009, Công ty sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý với các sở ban ngành để được phép điều chỉnh dự án từ 9 tầng lên thành 11 tầng và được điều chỉnh cơ cấu, diện tích mặt bằng, căn hộ cho phù hợp với diện tích thực tế đã thi công. Các máy móc thiết bị sử dụng trong thi công xây dựng chung cư Đến nay, công ty đã tích lũy và đầu tư được một lực lượng thiết bị thi công hùng hậu như giáo, cốp pha, cẩu tháp, thiết bị làm đường, thiết bị thi công móng...Hiện tại, công ty đang áp dụng một số thiết bị có trình độ khoa học kỹ thuật cao để đưa vào xây dựng các công trình lớn như: Công ty áp dụng hệ thống cốp pha trượt cho các công trình xây dựng nhà cao tầng, các khu chung cư cao cấp. Công ty đã áp dụng hệ thống dự ứng lực trong quá trình đổ bê tông sàn tại các toà nhà cao tầng hiện đại. Công ty đã thay hệ thống cọc bê tông ép bằng công nghệ khoan cọc nhồi. Thiết bị khoan cọc nhồi Trong xây dựng cơ bản các công trình nhà cao tầng, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuất, việc xử lý nền móng rất quan trọng. Nó là khâu cơ bản để đảm bảo chất lượng và tuổi thọ công trình. Để xử lý nền móng, người ta có nhiều phương pháp như móng bè, đóng cọc tre, đóng cọc bê tông cốt thép và khoan cọc nhồi. Trong thời gian gần đây, với yêu cầu về chất lượng và tiến độ như hiện nay, công nghệ đóng cọc và ép cọc bê tông cốt thép để xử lý nền móng công trình, được ứng dụng cho các công trình ở các kho vực rộng, thoáng, có cấu tạo địa chất nền cứng, không phức tạp, không gần các khu dân cư hoặc các công trình kế cận. Nhưng khi xử lý nền móng của các công trình trên nền đất yếu và gần các khu dân cư, để đảm bảo an toàn cho các công trình kế cận cũng như chất lượng các công trình mới, đặc biệt là các công trình phải chịu tải trọng lớn như sân vận động, nhà chung cư cao tầng, cầu đường, người ta dùng tới công nghệ Khoan cọc nhồi. Đó là phương pháp tạo lỗ khoan trên mặt đất tới độ sâu theo thiết kế, dựng vách bằng hoá chất, lồng vách thép, đặt cốt thép và nhồi bê tông mác cao sau đó rút cốt thép lên tạo thành hình cọc. Máy khoan cọc nhồi là một loại thiết bị xây dựng dùng để tạo lỗ cọc nhồi trong công nghệ thi công cọc nhồi bê tông hay vữa xi măng (tức là lấy đất lên khỏi nền để hình thành hố đào) bằng phương pháp khoan. Công nghệ xử lý móng bằng khoan cọc nhồi dựa trên nguyên lý: Tạo nên những lỗ cọc trong nền đất sau đó rót trực tiếp nguyên vật liệu ( bê tông, bê tông cốt thép, cát...) vào những lỗ đó để tạo thành cọc. Ưu điểm của phương pháp này là cọc được chế tạo tại chỗ, không mất công vận chuyển, tiết kiệm được chi phí và cọc đó có độ dài liên tục theo thiết kế, không phải cắt, hàn. Ngoài ra dùng phương pháp nhồi cọ tại chỗ tránh được làm nền móng công trình gây ảnh hưởng đến các công trình kế cận. Nhận thấy những ưu điểm đó và trên cơ sở nhu cầu thi công xây dựng của công ty, năm 2002, công ty đã sử dụng vốn vay Ngân hàng để đầu tư mua thiết bị này với: Tổng mức đầu tư: 3.621.991.000 đồng. Trong đó: VĐT thiết bị: 3.379.515.000 đồng Chi phí khác: 70.000.000 đồng Dự phòng phí: 172.476.000 đồng Vốn vay ngân hàng tại thời điểm này với lãi suất 9%/ năm Thời gian hoàn trả vốn vay : 5 năm Tên thiết bị: Đầu khoan cọc nhồi thuỷ lực Hiệu : Soilmec R9G Nơi sản xuất: Nhật Bản Chất lượng trên 80% Chiều sâu khoan 60,5m Chiều dài cần Keybar : 4 đoạn * 18,7m Đường kính lỗ khoan mã 3m Số lượng mua : 1 bộ Hiện nay, thiết bị thi công này được công ty sử dụng cho xây dựng các công trình nhà chung cư cao tầng, mang lại những hiệu quả không nhỏ trong quá trình thi công xây dựng công trình, vừa tiết kiệm được chi phí, vừa đảm bảo chất lượng công trình và không gây ảnh hưởng đến các công trình xây dựng liền kề. Công nghệ cốt pha trượt Phương pháp trượt sử dụng khái niệm ép đùn trong thi công bê tông. Kích thủy lực đưa cốp pha nâng lên một cách liên tục theo phương đứng trong quá trình đổ bê tông. Sự tiện lợi của phương pháp trượt là tính toán khối hóa cho kết cấu và không có mạch ngừng. Hiệu quả của hệ thống này mang lại là rút ngắn thời gian xây dựng ( 1 tầng trong 1 ngày) và giảm chi phí nhân công giá thành cho chủ đầu tư. Ngoài ra, phương pháp này cho phép thi công nhanh không cần đà giáo hoặc ván khuôn cho các bức tường nhà dân dụng, công nghiệp hoặc các công trình xây dựng bằng bê tông, bê tông cốt thép, bê tông ứng suất trước hoặc tường xây hỗn hợp có bê tông phủ trên mặt hoặc trên cả 2 mặt. Dưới đây sẽ trình bày ngắn gọn những thuận lợi qua việc áp dụng phương pháp cốp pha trượt trong các công trình xây dựng: Tiến hành thực hiện đồng thời nhiều thao tác (các thao tác mà các phương pháp xây dựng khác phải thực hiện kế tiếp nhau), dẫn đến sự rút ngắn thời gian thi công đánh kể. Loại trừ thời gian chết và chồng chéo, qua việc xác định các bước cho dây chuyền công nghệ và trong khuôn khổ tất cả các thiết bị phụ thuộc vào bước tiến hành, do đó đảm bảo được tính liên tục của công việc. Đảm bảo chất lượng cao của công trình qua bê tông được đổ liền khối và cho phép tiết kiệm đáng kể cốt thép Tạo ra khả năng chế tạo, gia công các chi tiết dự trữ của từng bộ phận các cấu kiện của cốp pha trượt. Các cấu kiện này độc lập với hình dạng công trình. Gông đỡ: trạm nâng, ti, khung gỗ... Như vậy được đưa vào từng đơn vị thi công và thực hiện tiết kiệm vật liệu, thời gian và chi phí. Có thể chế tạo cốp pha trượt “vạn năng” bằng kim loại hoặc các tấm đặc biệt, cho phép thi công các công trình khác nhau thông qua việc lắp ráp đơn giản một số tấm panô định hình. Nó đảm bảo sử dụng cho đến mài mòn hoàn toàn, không cần thiết có một số lượng lớn công trình giống nhau. Điều đó cho phép tiết kiệm lớn, với điều kiện là bảo dưỡng và khai thác tốt các cấu kiện của cốp pha trượt. Bảo đảm thi công các công trình có độ cao lớn (100m, có thể hơn) không cần có dàn giáo, cùng lắm thì cũng chỉ cần vận thăng cho công nhân lên xuống và như vậy cũng sẽ tiết kiệm được vật liệu và nhân công. Cần tránh việc thi công tiếp theo phải sử dụng dàn giáo các bức tường sẽ được sử dụng như cột trụ để lắo khuôn hoặc các cấu kiện đúc sẵn, còn việc nâng giữ đối với sàn hoặc cầu thang thì dùng cẩu. Thực hiện tiết kiệm đáng kể nhân công vì các công tác đều được cơ giới hoá, thợ nề thay bằng thợ bê tong, dễ đào tạo hơn. Độ dày lớp trát hoàn thiện được rút xuống còn khoảng 3 – 7mm so với độ dày  lớp trát tường bình thường là 25mm bởi vì bề mặt các vách tường sau khi ra khỏi ván khuôn trượt là rất đều đặn và phẳng. Điều này dẫn đến việc tiết kiệm vật liệu và nhân công. Sau khi trượt, bề mặt tường các công trình hoặc từng phần hoặc bộ phận đã đạt yêu cầu hoàn thiện không cần bắc dàn giáo để hoàn thiện thêm. Việc thực hiện các sửa chữa cuối cùng được sử dụng dàn treo đưa vào bức tường đã khô cứng. Đảm bảo thi công liên tục trong cả thời gian mùa đông, nhờ có những biện pháp hữu hiệu, đảm bảo sự đông cứng tốt cho bê tông. Theo nhận định của một số chuyên gia xây dựng, trong tương lai không xa, công nghệ cốp pha trượt sẽ rất thích hợp và đem lại hiệu quả cao cho các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp ngày càng có qui mô lớn hơn. Hệ thống dự ứng lực Thông thường những nhà chung cư là nhà cao tầng, trong đó chiều cao tầng phụ thuộc vào hệ kết cấu có dầm hay không có dầm. Nếu hệ kết cấu sàn không có dầm với bước cột lớn thì chiều cao tầng có thể giảm và tính linh hoạt của không gian ở trong các căn hộ cũng như phòng làm việc sẽ cao hơn nhiều so với nhà có bước cột bé hoặc nhà có bước cột lớn nhưng lại có dầm. Đặc biệt là những nhà có sử dụng hệ thống điều hoà không khí trung tâm thì giải pháp sàn không dầm lại rất tiện lợi. Hiện nay một số chủ đầu tư và công ty xây dựng đang sử dụng giải pháp sàn ko dầm bê tông dự ứng lực cho các loại nhà chung cư cao tầng và nhà làm việc với bước cột lớn (7x7m, 8x8m, 9x9m) hoặc có thể có khẩu độ lớn nhiều hơn nữa để khắc phục yếu tố độ võng đối với bản sàn không dầm. Hiện nay, công nghệ kéo căng bê tông dự ứng lực đã triển khai tương đối mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực cầu đường. Một số công trình trụ sở và nhà ở đã và đang được thi công theo công nghệ này. Nhưng để phát triển được một cách mạnh mẽ trong lĩnh vực xây dựng nhà cửa cần có sự chỉ đạo của các nhà quản lý, lãnh đạo chuyên ngành cũng như việc thuyết phục các chủ đầu tư về việc áp dụng loại công nghệ mới này trên cơ sở chứng minh hiệu quả của nó như: độ bền của công trình, giá trị sử dụng và yếu tố giá thành Đánh giá hoạt động đầu tư xây dựng các khu chung cư của công ty Các kết quả đạt được Trong thời gian vừa qua, ngoài mặt mạnh là nhận thầu xây lắp các công trình cơ sở hạ tầng, dân dụng và công nghiệp, Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội đã thực hiện được khá nhiều dự án đầu tư vào nhà chung cư và đưa vào kinh doanh có hiệu quả. Tập thể ban lãnh đạo và nhân viên Công ty đã từng bước cố gắng tìm tòi học hỏi và nâng cao năng lực của mình trong lĩch vực này. Các khu nhà chung cư do công ty xây dựng, một mặt đáp ứng được phần nào nhu cầu về nhà ở của ngươi dân, đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng chủ trương của Nhà nước về việc xây dựng các khu nhà ở chung cư theo dự án, hạn chế tình trạng xây dựng trái phép, không theo quy hoạch gây lộn xộn trong kiến trúc và mất mỹ quan đô thị. Dưới đây là một số kết quả mà công ty đã đạt được trong những năm qua: Hiệu quả về mặt tài chính: Các dự án chung cư, bên cạnh việc xem xét đánh giá trên phương diện hiệu quả kinh tế - xã hội, còn được nhìn nhận đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư về mặt tài chính. Một số chỉ tiêu cơ bản về hiệu quả tài chính thường được công ty sử dụng để đánh giá hiệu quả đầu tư là chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án (NPV); Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (hoàn vốn); chỉ tiêu suất thu nội bộ IRR; tỷ số lợi ích – chi phí (B/C)...Ngoài ra còn có các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận, Doanh thu thuần tính theo từng năm của đời dự án, thu nhập thuần tính về thời điểm tương lai...Trên cơ sở các chỉ tiêu đó, ban lãnh đạo công ty ra quyết định có nên đầu tư hay không hoặc sau khi hoàn thành xong, hiệu quả mà dự án mang lại cho Công ty như thế nào, từ đó xem xét đánh giá những mặt đã đạt được, những mặt còn yếu, khắc phục những vấn đề còn tồn tại, đồng thời rút kinh nghiệm cho những công trình sau... Hiệu quả về mặt tài chính được đánh giá theo từng dự án. Công tác lập dự án phải dựa trên tình hình thực tế, trên cơ sở đó dự tính một cách chính xác các chỉ tiêu về tài chính – kinh tế xã hội...Tránh hiện tượng dự án có hiệu quả nhưng lại không thực hiện hoặc thực hiện các dự án không đem lại hiệu quả, dẫn tới thua lỗ trong kinh doanh. Đây là căn cứ để các cán bộ quản lý đưa ra quyết định đầu tư. Sở dĩ đòi hỏi sự chính xác vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của chính doanh nghiệp. Để xem xét hiệu quả về mặt tài chính của dự án, lấy dự án Chung cư 96 Định Công – Phương Liệt – Thanh Xuân – HN làm ví dụ: Chung cư 96 Định Công được thiết kế là một khu nhà ở đa năng kết hợp văn phòng và dịch vụ tại 96 Định Công – Phương Liệt – Thanh Xuân – HN. Nhà ở được thiết kế 18 tầng, trong đó, có 1 tầng hầm làm gara để xe; tầng 1, tầng lửng và tầng 2 được thiết kề làm khu điều hành và dịch vụ. Các chỉ tiêu về tài chính đưa ra xem xét: Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án NPV = 8.185.316.874 đồng Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T = 2.68 năm Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ IRR = 16,93% Một đồng vốn cho 0,081 đồng lợi nhuận Chỉ tiêu thu nhập thuần tính về thời điểm hiện tại NPV dương, thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án mang lại cho công ty. Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ, là suất sinh lời thực tế của dự án đầu tư, IRR = 16,93% cao hơn rất nhiều so với lãi suất vay vốn tại thời điểm thực hiện dự án là khoảng 9%, chứng tỏ dự án mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp. Thời gian hoàn vốn thể hiện khả năng thanh khoản và rủi ro của dự án. Trong dự án này thời gian hoàn vốn là 2.68 năm là khá ngắn cho thấy tính thanh khoản, chứng tỏ tính thanh khoản của dự án càng cao và rủi ro đối với vốn đầu tư của dự án càng thấp Trên khía cạnh tài chính, đây là dự án đầu tư có hiệu quả Về mặt kinh tế: Số dự án về nhà Chung cư có xu hướng tăng lên. Ngoài các dự án liên danh, liên kết, hiện nay công ty đang tiến hành thi công công trình nhà chung cư C4 Xuân Đỉnh, Từ Liêm với quy mô 9 tầng, do chính công ty làm chủ đầu tư và xây dựng. Bên cạnh đó, quy mô các dự án cũng tăng lên cả về diện tích chiếm đất và lượng vốn đầu tư cho một dự án. Đến nay, Công ty đã thực hiện được khoảng trên 12 dự án về chung cư, trụ sở văn phòng làm việc, các khu đô thị mới với giá trị hàng trăm tỷ đồng... Để hoàn thành một dự án xây dựng đòi hỏi phải thực hiện trong một thời gian khá dài, do đó kết quả và hiệu quả đầu tư từ các dự án mang lại là chưa thể định lượng một cách chính xác. Thực tế cho thấy, đầu tư vào bất động sản là một hình thức đầu tư đem lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này. Có thể nhìn nhận từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CP XD số 1 Hà Nội. Trong những năm qua, doanh thu từ việc đầu tư phát triển các khu chung cư đã đóng góp khá lớn vào doanh thu của Công ty . Điều này thể hiện đường lối đúng đắn khi công ty tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, có thể thấy qua bảng số liệu dưới đây: Bảng 13: Doanh thu từ kinh doanh nhà chung cư của Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội Đơn vị tính: Triệu đồng STT Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Doanh thu từ kinh doanh nhà chung cư 382.317 304.142 256.873 215.760 2 Tổng doanh thu 691.870 627.612 542.751 467.810 3 Tỷ lệ %/ Tổng doanh thu 55,3% 48,5% 47,3% 46,12% Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoan 2005 – 2008 (Phòng Tài chính - Kế toán) Có thể nói, doanh thu từ hoạt động đầu tư vào nhà chung cư của công ty giai đoan 2005 – 2008 có xu hướng giảm, điều này không thể hiện đây là một lĩnh vực đầu tư kém hiệu quả. Thực tế, trong năm 2007 – 2008, thị trường bất động sản có xu hướng chững lại do nền kinh tế chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Điều này có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động sản xuất kinh doanh của tất cả các doanh nghiệp, không chỉ là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vự bất động sản. Tuy nhiên, từ đầu năm 2009, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, do các hình thức đầu tư khác không mang lại hiệu quả, nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, do nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân, thị trường nhà chung cư dần sôi động trở lại. Do đó, có thể khẳng định, đầu tư vào lĩnh vực nhà chung cư là một chiến lược mang tầm nhìn dài hạn của lãnh đạo Công ty cổ phần xây dựng số 1 Hà Nội. Về mặt xã hội Thông qua đầu tư vào các dự án xây dựng nhà chung cư, năng lực của đội ngũ cán bộ công nhân viên ngày càng được nâng cao, có kinh nghiệm thực tiễn. Trình độ quản lý dự án từng bước được hoàn thiện. Từ đó, nâng cao được uy tín của công ty trong ngành xây dựng, tạo dựng nên thương hiệu của công ty. Nhà ở chung cư phát triển đa dạng về các loại hình,các nhà chung cư cao tầng, trung tầng, thấp tầng; nhà chung cư cao cấp....với kiến trúc đẹp, cơ cấu căn hộ hợp lý đang dần được phát triển, đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của người dân. Hiện nay, đời sống của người dân ngày một tăng, do đó, nhu cầu của họ ngày càng đa dạng. Trong những năm gần đây, lựa chọn hàng đầu của một bộ phận không nhỏ dân cư sống trong các thành phố lớn là sống trong các khu chung cư, ngoài sự thuận tiện như một số chung cư cao cấp sẽ có các khi dịch vụ ngay trong chung cư như shopping, giải trí...Thì được sống trong các căn hộ chung cư còn là biểu hiện của cuộc sống hiện đại, văn minh và quan niệm sống mới. Cùng với sự tăng trưởng về số lượng, chất lượng các công trình xây dựng nhà chung cư đang dần được nâng cao và ngày càng hoàn thiện tốt hơn. Đặc biệt là việc cung cấp dịch vụ quản lý đồng bộ tại các khu chung cư cao tầng lớn như: Quản lý vận hành thang máy, nước sinh hoạt, vệ sinh môi trường, trông giữ xe, duy tu, bảo trì công trình...Ngoài một số nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với mục đích kiếm lời, mô hình quản lý chung cư mới này phần nào tạo nên tâm lý tin tưởng và là một trong những nhân tố thu hút một lượng lớn dân cư tham gia góp vốn mua căn hộ hoặc tham gia các hợp đồng mua bán căn hộ tại các khu chung cư để sở hữu làm nhà ở... Việc đầu tư xây dựng các khu chung cư đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên của Công ty và cho toàn xã hội góp phần nâng cao đời sống cho người la._.