Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp

c MGBĐS : Môi giới bất động sản KDBĐS : Kinh doanh Bất động sản TSCĐ : Tài sản cố định XNK : Xuất nhập khảu KĐTM : Khu đô thị mới CBCNV : Cán bộ công nhân viên Danh mục bảng biểu, sơ đồ, hình vẽ Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Bảng 2.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Bảng 2.3. Tiến độ bỏ vốn của các dự án đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Bảng 2.4: Các trạm trộn bê tông thương phẩm của Vinaconex 2 Bảng 2.5: Biểu kê năng lực MMTB xe máy thi công xây lắp của Vinaconex 2 Bảng 2.6: Nguồn nhân lực Vinaconex 2 Bảng 2.7: Tình hình lao động của Vinaconex 2 Bảng 2.8: Hoạt động marketing chào giá, đấu thầu của Vinaconex 2 Bảng 2.9: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Vinaconex 2 tính đến cuối năm 2008 Bảng 2.10: Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex2 Bảng 2.11: Doanh thu và lợi nhuận của các dự án bất động sản của Bảng 2.12: Các chỉ tiêu tài chính của các dự án bất động sản LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là chuyên đề nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong chuyên đề này là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Nguyễn Văn HòaLỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm rung chuyển nền kinh tế thế giới trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài chính ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết các doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả và rất nhiều các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Là một đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex 2 vẫn luôn vững vàng góp phần cùng với Tổng công ty vượt qua “cơn bão khủng hoảng” đứng vững trên thị trường một cách ngoạn mục. Với một nền tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc và vững chắc với định hướng chiến lược ổn định, đúng hướng, đồng thời dưới sự chỉ đạo của ban lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết quyết liệt trong chỉ đạo sản xuất của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh. Trong giai đoạn thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 tôi cũng đã lựa chọn và viết chuyên đề tốt nghiệp của mình với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp”. Kết cấu chuyên đề gồm 3 chương: + Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản + Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (VINACONEX 2) + Chương 3:Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 Hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là lĩnh vực kinh tế phức tạp, đòi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù. Được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo ThS. Trần Mai Hoa, và được sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phòng Đầu Tư Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tôi đã hoàn thành được đề tài. Mặc dù có nhiều cố gắng xong do kiến thức và trình độ bản thân còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của các thầy cô. Để bắt đầu cho chuyên đề tốt nghiệp của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Cô giáo ThS. Trần Mai Hoa và các cán bộ trong phòng Đầu tư của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2! Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản 1.1. Những vấn đề lý luận chung về BĐS 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia như vậy bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã. Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên tất cả đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công trình (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it). Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it). Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được định bởi luật pháp”. Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là BĐS. 1.1.2. Đặc điểm của BĐS BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng: + Thứ nhất,bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được. Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về diện tích. Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa bất động sản và các tài sản thông thường khác (động sản). Đặc tính không di dời được của bất động sản thể hiện ở chỗ, các thành phần tạo thành bất động sản biểu hiện đặc tính không thể di dời được trong trường hợp nào và trong trường hợp nào thì chúng không mang đặc tính đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn liền với đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp, còn các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính không thể di dời được khi gắn với đất đai (trừ một vài trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật). + Thứ hai, Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền. Đặc điểm này là vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. giá trị sử dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được khai thác hợp lý và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng. Đồng thời, các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. + Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. + Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội; do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác. + Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công trình này làm tôn vẻ đẹp sà sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến. +Thứ sáu, các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.3. Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị BĐS. Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán. Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư … Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số … nên đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ. Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những người đầu tư sẽ chọn đầu tư bất động sản. Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường. Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại. 1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.2.1. Hàng hóa trên thị trường BĐS Có nhiều chủng loại hàng hóa trên thị trường BĐS. Nếu căn cứ vào mục đích sử dụng có thể phân thành các loại hàng hoá sau: Đất đai và hoa màu nông nghiệp, ở các quốc gia đất đai thuộc chế độ tư hữu thì đất đai nông nghiệp trở thành hàng hoá phổ biến. Mặc dù khi giao dịch đất đai nông nghiệp, bên mua có thể bị hạn chế quyền sử dụng theo quy định nhằm khuyến khích sản xuất nông nghiệp, nhưng việc mua bán là khá dễ dàng. Ở các quốc gia đất đai thuộc sở hữu công thì có một thị trường đất đai biến tướng, đó là thị trường quyền sử dụng đất . Đất xây dựng nhà ở. Đây là hàng hoá BĐS phổ biến ở các đô thị. Đặc điểm của hàng hoá BĐS này là giá cả của nó không chỉ phụ thuộc vào điều kiện hạ tầng và quang cảnh xung quanh, mà còn phụ thuộc rất lờn vào chính sách xã hội và quy hoạch của từng địa phương, từng quốc gia. Đất và các công trình xây dựng công nghiệp: hàng hóa BĐS này có khả năng lưu động kém nhất bởi tính ổn định, tính đặc thù của các cơ sở sản xuất. Mặc dù không thường xuyên giao dịch, nhưng các loại BĐS công nghiệp lại rất cần được định giá thường xuyên để làm cơ sở tính toán giá trị của các doanh nghiệp. Do đó, nghiệp vụ và phương thức giao dịch, định giá BĐS công nghiệp cần được các tổ chức chuyên trách đảm nhiệm. Đất và các công trình phục vụ thương mại: là loại BĐS có khả năng tham gia thị trường với tần xuất lớn nhất. Những BĐS loại này bao gồm cả các trung tâm thương mại cho thuê, các khách sạn, các nhà hàng, trung tâm triển lãm. Các dịch vụ thị trường đối với hàng hoá BĐS này cũng đa dạng và phong phú hơn các loại BĐS khác. Ngoài ra khả năng tham gia thế chấp, cầm cố của loại BĐS này cũng dễ dàng hơn. 1.2.2.2. Phương thức hình thành giá cả trên thị trường BĐS. Giá cả BĐS phụ thuộc vào cung cầu. Về mặt cung, số lượng đất đai của một quốc gia biến động rất ít, vì thế cung BĐS phụ thuộc vào hệ số hữu ích sử dụng đất. Ví dụ, nếu có thể tạo ra một năng suất cao hơn trên một diện tích đất nông nghiệp thì vẫn diện tích đất như cũ có thể coi lượng cung lớn hơn. Hoặc trên đất xây dựng, nếu tận dụng khoảng không và tầng hầm thì có thể coi cung về đất xây dựng đã tăng lên. Do vậy, cung BĐS không chỉ phụ thuộc vào đất đai, mà còn phụ thuộc vào chi phí để nâng cao hệ số sử dụng đất đai đó. Nếu chi phí sử dụng đất đai quá lớn, xã hội chưa có khả năng thanh toán thì cung về đất đai về mặt tương đối bị giảm đi. Xét như vậy, khả năng mở rộng cung BĐS phụ thuộc vào tiềm năng và trình độ khoa học - kỹ thuật của từng quốc gia. Nhu cầu BĐS về mặt tuyệt đối luôn có xu hướng cao hơn cung BĐS trong tất cả các quốc gia. Tuy nhiên, nhu cầu có khả năng thanh toán lại rất hạn chế và được phân bố không đều giữa các chủ thể kinh tế khác nhau. Cũng một thời điểm có những chủ thể kinh tế, do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể nắm giữ BĐS mà không có nhu cầu sử dụng (đầu cơ đất đai, tài sản thế chấp…), trong khi đó nhiều chủ thể kinh tế khác lại không có khả năng mua được BĐS cho nhu cầu sử dụng của mình. Trong xu thế tăng trưởng, mở rộng quy mô dân số và công nghiệp, dịch vụ, cầu có khả năng thanh toán về BĐS cũng có xu hướng tăng nhanh hơn cung, do đó giá cả BĐS – theo thời gian – có xu hướng tăng lên. Biểu hiện của xu hướng tăng giá BĐS trong ngắn hạn có thể bị nhiễu loạn bởi hoạt động đầu cơ và chu kỳ kinh doanh trong cơ chế thị trường, nhưng về dài hạn biểu hiện đó rất rõ ràng. Phụ thuộc trực tiếp vào cung cầu, nhưng giá cả BĐS hình thành không thông qua cạnh tranh trực tiếp như thị trường hàng hoá và thị trường tài chính, vì BĐS phân tán và việc định giá đòi hỏi kỹ thuật phức tạp. Giá cả BĐS phụ thuộc vào độc quyền đất đai của các chủ sở hữu. Vì thế, độc quyền đất đai tác động rất lớn vào cung BĐS và qua đó làm cho giá BĐS thay đổi. 1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động hỗn hợp từ các nguồn khác nhau: + Vốn khấu hao cơ bản: Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ quỹ khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián tiếp phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp. Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động đầu tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp muốn nâng cao vị thế trên thương trường thì một yếu tố cực kỳ quan trọng có thể giúp doanh nghiệp thắng được các đối thủ cạnh tranh là yếu tố công nghệ. Do đó, nếu tốc độ khấu hao chậm, các doanh nghiệp sẽ không thể bắt kịp tốc độ phát triển của công nghệ bởi tài sản cũ chưa khấu hao hết, nguồn tích luỹ từ khấu hao thấp không đủ để mua máy móc thiết bị mới. + Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất:Quỹ này được hình thành từ nguồn lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính. Nguồn vốn này có ý nghĩa rất quan trọng, nguồn này lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả. Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh nghiệp hoạt động hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn. Nguồn trích từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nguồn lợi nhuận để lại có tác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ hội cho công ty thu được lợi nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả năng tự chủ về tài chính của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên ngoài (Ngân hàng...) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông. + Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án. + Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt động đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước. Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn. Vốn ngân sách là cơ sở để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các thành phần kinh tế khác. Nguồn vốn này là một trong những nguồn vốn quan trọng đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế, tạo việc làm, đóng góp quan trọng vào sản phẩm quốc nội của cả nước góp phần hình thành gộp về tài sản cố định rất có ý nghĩa đối với nền kinh tế. + Vốn viện trợ qua Ngân sách: thường là nguồn vốn ODA, nguồn vốn này được sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp. +Vốn vay: bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà nước, vay nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát triển BĐS Nhà nước. +Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn cổ phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp). 1.2.4. Nội dung của đầu tư kinh doanh BĐS Để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, đòi hỏi các doanh nghiệp phải chú trọng đến từng khía cạnh của công cuộc đầu tư của mình trên tất cả các hoạt động đầu tư. Đặc biệt trong tình hình nền kinh tế thời kỳ hội nhập phát triển cùng xu hướng phát triển mới của nền kinh tế toàn cầu ngay nay. Nội dung của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nói nên tầm quan trọng cũng như tính tất yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đối với Việt Nam trong sự nghiệp CNH – HĐH nền kinh tế. 1.2.4.1. Đầu tư xây dựng cơ bản (đầu tư vào cơ sở hạ tầng) Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định cho doanh nghiệp và luôn chiếm một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát, quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư, thiết kế thi công xây lắp công trình, lắp đặt máy móc thiết bị và tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác theo tổng dự toán. Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có các công trình xây dựng bao gồm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như: hệ thống kho bãi, các công trình phụ trợ, các công trình nhà tạm nơi thi công,… đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn. 1.2.4.2. Đầu tư máy móc thiết bị: Các loại máy móc thiết bị hiện đại, các loại dây truyền sản xuất phục vụ thi công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp. Các loại máy móc thiết bị có công xuất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp ứng được đòi hỏi về năng lực hoạt động của một dơn vị thi công cơ giới mạnh đồng thời cũng là một minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp khi tham gia thi công các dự án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS của doanh nghiệp. 1.2.4.3. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực: Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiến lược phát triển theo chiều sâu và dài hạn nó đóng vai trò quyết định đến sự thành bại của một doanh nghiệp trên thương trường. Cùng với các yếu tố đầu vào khác như: máy móc thiết bị, công nghệ, nguyên nhiên vật liệu,… yếu tố nguồn nhân lực đã tạo lên “hình dáng” của một doanh nghiệp. Nguồn nhân lực hay được hiểu là con người cùng với các yếu tố thể lực, trí lực, kỹ năng lao động của mình, ở đây chìa khóa quyết định sự thành công chính là chất lượng của nguồn nhân lực. Có thể thấy việc đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là hết sức quan trọng phải được các doanh nghiệp thường xuyên chú trọng. Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động: + Đào tạo và đào tạo lại với các cấp độ đào tạo: đào tạo nguồn nhân lực nói chung (đào tạo phổ cập) và đào tạo nhân tài ( đào tạo chuyên sâu). + Trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm: Quỹ này dùng để chi cho việc đào tạo lại công nhân do thay đổi cơ cấu hoặc công nghệ, đào tạo nghề dự phòng cho lao động nữ và bồi dưỡng nâng cao trình độ nghê nghiệp cho người lao động, trợ cấp cho người lao động làm việc thường xuyên nay bị mất việc làm trong doanh nghiệp. + Lập quỹ khen thưởng: Đây là biểu hiện của phương pháp kinh tế trong quản lý, có thể nói hoạt động này chính là một “nghệ thuật” trong việc sử dụng người lao động của bộ máy lãnh đạo của một doanh nghiệp. Việc lập quỹ khen thưởng dùng để khuyến khích cán bộ công nhân viên viên không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sự sáng tạo trong lao động, khuyến khích người lao động làm việc tự giác và hăng say đảm bảo chất lượng công việc ở mức cao nhất… từ đó gián tiếp nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. + Lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn, giúp họ yên tâm sản xuất. 1.2.4.4. Đầu tư nghiên cứu thị trường: Đầu tư cho việc nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp là cơ sở xác định sự cần thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư. Đồng thời, hoạt động nghiên cứu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp định hình được xu hướng của thị trường, đưa ra được những dự báo về nhu cầu sản phẩm của người tiêu dùng, xác định được những thế mạnh của mình và các đối thủ cạnh tranh trên thương trường. Việc nghiên cứu thành công giúp doanh nghiệp có chiến lược sản xuất kinh doanh đúng hướng, tiêu thụ nhanh sản phẩm quay vòng vốn nhanh thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Những diễn biến thất thường và tình trạng đóng băng của thị trường BĐS Việt Nam trong những năm qua là những thách thức lớn đối với hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Việc tiến hành đầu tư nghiên cứu thị trường một cách khoa học và có được những dự báo tin cậy sẽ là một trong những cách thức giúp doanh nghiệp phát triển chiếm lĩnh thị trường. 1.2.4.5. Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ, nghiên cứu và triển khai: Hoạt động đầu tư vào khoa học công nghệ trong doanh nghiệp gồm đầu tư nghiên cứu chế tạo sản phẩm mới và đầu tư mua sắm công nghệ mới từ nước ngoài. Hoạt động này đòi hỏi một nguồn vốn lớn và độ rủi ro cao, vì vậy với khả năng hiện nay của các doanh nghiệp Việt Nam thì tỉ trọng đầu tư cho hoạt động này là khá nhỏ. Tuy nhiên ý nghĩa của việc thực hiện hoạt động này là vô cùng to lớn, là điều kiện để doanh nghiệp đổi mới và động lực cho nền kinh tế phát triển. Trong sản xuất kinh doanh, các bí quyết và phát minh về công nghệ luôn là yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường của doanh nghiệp. Kết quả nghiên cứu giúp tăng năng suất, tiết kiệm chi phí, nâng cao chất lượng, gia tăng lợi nhuận cho đơn vị. Do đó các doanh nghiệp cần đầu tư vào những công nghệ phù hợp với những điều kiện sản xuất của doanh nghiệp, nhanh chóng nắm bắt thông tin về thị trường công nghệ và tiếp cận với những thông tin về các công nghệ mới nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, cải tiến sản phẩm từ đó nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường. Đầu tư nghiên cứu khoa học công nghệ là lĩnh vực đầu tư không thể thiếu được của các doanh nghiệp kinh doanh nói chung. Nghiên cứu khoa học và công nghệ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh, đảm bảo sức mạnh và vị trí canh tranh của doanh nghiệp trên thị trường hiện tại cũng như tương lai. Hoạt động nghiên cứu triển khai thường diễn ra trong phạm vi doanh nghiệp nhưng có tác động mở rộng tới toàn bộ nền kinh tế, làm gia tăng năng lực sản xuất của quốc gia. Khi nền kinh tế phát triển tới trình độ cao hơn thì doanh nghiệp lại có nhiều khả năng hơn trong việc nghiên cứu ứng dụng các thành tựu khoa học vào trong sản xuất. Mục đích của các chương trình và dự án R&D không chỉ dừng lại ở dạng nghiên cứu ứng dụng, nghiên cứu nhằm tăng chất lượng sản phẩm, tạo nên sản phẩm có đặc điểm nổi bật hơn mà còn tập trung nghiên cứu tìm kiếm, phát triển kỹ thuật và công nghệ mới nhất cho doanh nghiệp. Có thể nói R&D là phần không thể thiếu được trong các hoạt động của doanh nghiệp. Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh. Có thể nói đầu tư cho nghiên cứu triển khai đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Các chương trình và dự án R&D gắn chặt với chiến lược kinh doanh giúp các doanh nghiệp đạt được các mục tiêu ngắn hạn cũng như dài hạn về kinh tế cũng như các ảnh hưởng khác. 1.2.4.6. Đầu tư vào tài sản lưu động Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục. Trong doanh nghiệp tài sản lưu động bao gồm dự trữ sản xuất (nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, bán thành phẩm mua ngoài, phụ tùng thay thế, công cụ lao động nhỏ, hạt giống, thức ăn gia súc, vv.), chi phí sản xuất (sản phẩm chế dở, bán thành phẩm), dự trữ lưu thông (thành phẩm, hàng hoá, bao bì, vật liệu đóng gói, vv.). Sử dụng tài sản lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời gian của một lần chu chuyển hoặc tăng số vòng chu chuyển của nó trong một năm là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh. 1.2.4.7. Đầu tư cho hoạt động marketing: Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng của doanh nghiệp, phục vụ cho hoạt động bán hàng. Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm đầu tư cho họat động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu… Để xây dựng một thương hiệu mạnh cho công ty thì trước hết cần phải đầu tư vào nhãn hiệu hàng hóa. Nhãn hiệu sản phẩm là tên gọi, thuật ngữ, biểu tượng, hình vẽ, hoặc sự phối hợp giữa chúng, được dùng để xác nhận hàng hóa hay dịch vụ của doanh nghiệp và để phân biệt hàng hóa và dịch vụ của doanh nghiệp với các đối thủ cạnh tranh… Nhãn hiệu cho biết xuất xứ của hàng hóa và phân biệt hàng hóa đó với sản phẩm của doanh nghiệp khác, được xem là một tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Khách hàng yên tâm hơn và chọn mua những sản phẩm mà họ đã có thông tin từ trước. Sản phẩm có khả năng cạnh tranh có nhãn hiệu được nhiều người lựa chọn, có uy tín và ấn tượng tốt đối với đa số khách hàng. Vì tầm quan trọng của nhãn hiệu trong việc tiêu thụ sản phẩm nên các doanh nghiệp cũng cần có chiến lược xây dựng nhãn hiệu của mình. Việc tạo lập và duy trì một nhãn hiệu thương mại không đơn giản, kể cả khi đã có một nhãn hiệu thà._.nh công thì chủ doanh nghiệp cũng cần đầu tư liên tục nhằm duy trì nhãn hiệu của mình. Nội dung của hoạt động đầu tư này gồm: đầu tư nghiên cứu thị trường (về nhu cầu của khách hàng, đối thủ cạnh tranh, xu hướng phát triển của sản phẩm…); xây dựng chiến lược kinh doanh; thử nghiệm nhãn hiệu trên thị trường; hoạt động marketing và đánh giá kết quả. Ngoài ra doanh nghiệp còn phải chi phí để giữ vững vị trí thương hiệu trên thị trường. Tuy nhiên khi sở hữu một nhãn hiệu tốt thì khả năng tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp là cao hơn và lợi nhuận nhiều hơn. Đây cũng là điều kiện cần để xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp. Thương hiệu là một kí hiệu liên tưởng, tên hay nhãn hiệu hàng hóa độc nhất vô nhị, có thể nhận biết được, được dùng để phân biệt với các sản phẩm hay dịch vụ cạnh tranh. Thương hiệu là uy tín, là sự hiểu biết cũng như lòng trung thành của khách hàng. Một thương hiệu mạnh là kết quả của đầu tư hợp lý vào công nghệ sản xuất, kiểu dáng sản phẩm, nhãn hàng, marketing… Quá trình xây dựng thương hiệu đòi hỏi doanh nghiệp phải tốn một chi phí lớn và thực hiện trong thời gian dài. Cùng với xu hướng toàn cầu hóa, giá trị của thương hiệu ngày càng được coi trọng, đem lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Vì vậy việc đầu tư cũng như quản lý loại tài sản này ngày càng được chú ý tới. Khi doanh nghiệp tạo cho mình thương hiệu mạnh, giá trị thị trường của công ty cũng tăng lên. Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động marketing trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét riêng khác với các loại hình kinh doanh khác. 1.2.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.5.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên: Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng, …) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS. Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn. 1.2.5.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ trở thành hàng hóa khi con nợ không có khả năng trả nợ. Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển. Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ. 1.2.5.3. Nhóm các nhân tố chính trị: Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù. Dưới chế độ TBCN, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, TTBĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất XHCN, đất đai tham gia vào TTBĐS có những giới hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất; khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng;… Ngoài ra các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của TTBĐS giảm đi. Những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch. 1.2.5.4. Vai trò của nhà nước Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS: Nhà nước Việt Nam có vai trò rất đặc biệt trong kiến tạo và hỗ trợ TTBĐS: Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì thế, TTBĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất quán của Nhà nước. Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. Do vậy, TTBĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác xã, doanh nghiệp Nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. Để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chứa nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như thế nếu như không được hoạch định một cách khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động thái của TTBĐS. Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì TTBĐS Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động một cách quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ và TTBĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề. Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ TTBĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuôc xây dựng CNXH. Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền KTTT còn sơ khai, Nhà nước còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và phát triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của Nhà nước Việt Nam đối với TTBĐS là rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả. Để thấy rõ hơn nữa vai trò đặc biệt quan trọng của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như tính thiết yếu của hoạt động đầu tư này chúng ta đi vào chương 2 nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty CPXD số 2 – Vinaconex 2 Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 (Vinaconex No 2) 2.1. Tổng quan về VINACONEX No 2 Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 Tên giao dịch: VIET NAM CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY No.2 Tên viết tắt: VINACONEX No.2 Mã CK: VC2 Trụ sở chính: Số 52 Lạc Long Quân - Quận Tây Hồ - TP Hà Nội; Điện thoại: 04.37532039 -04.37530936; Fax: 04.38361012;  Email: vinaconex2@fpt.vn VP giao dịch : Nhà A-B Lô C3 Thôn Lộc - Xã Xuân Đỉnh - Từ Liêm - Hà nội Vốn điều lệ: 58,74 tỷ Người đại diện: Ông Đỗ Trọng Quỳnh - Giám đốc Công ty TƯ CÁCH PHÁP NHÂN - Công ty cổ phần xây dựng số 2 tiền thân là Công ty xây dựng Xuân Hoà được Bộ xây dựng thành lập tháng 4 năm 1970. Tháng 6/1995 Bộ Xây dựng quyết định sát nhập vào Tổng Công ty Vinaconex và đổi tên là Công ty xây dựng số 2.  - Quyết định thành lập: Số 1284/QĐ-BXD ngày 29/09/2003 chuyển Doanh nghiệp Nhà nước Công ty xây dựng số 2 thành Công ty cổ phần xây dựng số 2. - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh : Số 0103003086 ngày 24/10/2003; đăng ký thay đổi lần thứ 1 ngày 28 tháng 11 năm 2005; đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 14 tháng 9 năm 2007; đăng ký thay đổi lần thứ 3 ngày 22 tháng 2 năm 2008; lần 4 ngày 4/4/2008; lần 5 ngày 9/5/2008. 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Công ty được thành lập từ năm 1970 với tên gọi ban đầu là “Công ty Xây dựng Xuân Hoà”, sản phẩm của Công ty không chỉ tập trung ở khu vực Xuân Hòa mà lan rộng ra các khu vực phụ cận. Thực hiện phương châm vừa sản xuất kinh doanh vừa xây dựng cơ sở vật chất, tăng cường đội ngũ cán bộ quản lý kỹ thuật và công nhân. Đến nay, qua nhiều lần cải tiến tổ chức, Công ty đã có cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ quản lý đáp ứng tốt yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngày 17/3/1984 thực hiện Quyết định số 342 QĐ/BXD-TCCB hợp nhất Công ty Xây dựng số 20 và Liên hợp Xây dựng nhà ở Vĩnh Phú (nhà máy Bê tông tấm lớn Đạo Tú) đổi tên thành Liên hợp Xây dựng nhà ở tấm lớn số 2 với nhiệm vụ là tham gia xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội bằng phương pháp lắp ghép tấm lớn, sản phẩm của Nhà máy Bê tông Đạo Tú. Tháng 12/1989 Bộ Xây dựng ra quyết định đổi tên Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng nhà ở tấm lớn số 2 thành Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng số 2 là Doanh nghiệp hạng 1 trực thuộc Bộ Xây dựng với gần 2.000 cán bộ công nhân viên và 7 đơn vị thành viên với nhiệm vụ là hoàn thiện các khu nhà đã lắp ghép ở Thanh Xuân, Nghĩa Đô và tham gia xây dựng nhiều công trình công nghiệp, dân dụng ở các tỉnh phía Bắc. Thực hiện Quyết định số 90/TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục sắp xếp lại Doanh nghiệp Nhà nước. Ngày 15/4/1995 Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 275/BXD-TCLĐ về việc chuyển Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng số 2 trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam. Ngày 9/6/1995, Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 618/BXD-TCLĐ về việc đổi tên Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng số 2 thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam thành Công ty Xây dựng số 2 gồm 3 xí nghiệp và 3 chi nhánh tại các tỉnh Cao Bằng, Sơn La, Lào Cai. Ngày 29/9/2003, Bộ Xây dựng có quyết định số 1284/QĐ-BXD chuyển đổi Công ty hoạt động theo mô hình Công ty cổ phần với tên gọi là Công ty cổ phần Xây dựng số2. Ngày 27/10/2003, Công ty chính thức đi vào hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103003086 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, vốn điều lệ đăng ký là 10.000.000.000 đồng, trong đó tỷ lệ vốn Nhà nước là 51%. Ngày 20/08/2005, Đại hội đồng cổ đông họp thống nhất kế hoạch tăng vốn điều lệ từ 10.000.000.000 đồng lên 20.000.000.000 đồng. Ngày 02/11/2005, HĐQT của Công ty chính thức ra Nghị quyết số 52/HĐQT nhất trí về việc tăng vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng. Theo Báo cáo kiểm toán về báo cáo phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ của Công ty cổ phần Kiểm toán và Tư vấn A&C, đến ngày 17/10/2006, vốn điều lệ của Công ty cổ phần Xây dựng số 2 đã tăng lên 20.000.000.000 đồng theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần sửa đổi lần thứ 1 do sở Kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 28/11/2005. Ngày 26/06/2007 UBCKNN đã cấp giấy chứng nhận chào bán cổ phiếu ra công chúng số 118/UBCK-ĐKCB, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 phát hành thêm 1.205.000 cổ phiếu (mệnh giá 10.000 đồng/1 cổ phiếu), tăng vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng lên 32,05 tỷ đồng. Cho đến ngày 05/10/2007, Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 đã hoàn tất đợt chào bán, báo cáo UBCKNN và niêm yết bổ sung cổ phiếu trên TTGDCK Hà Nội. Ngày 30/11/2007 UBCKNN đã cấp Giấy chứng nhận chào bán cổ phiếu số 240/UBCK-GCN, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 phát hành thêm 1.795.000 cổ phiếu (mệnh giá 10.000 đồng/1 cổ phiếu), tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 58,74 tỷ đồng. Cho đến ngày 21/03/2008, Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 đã hoàn tất đợt chào bán, báo cáo UBCKNN và niêm yết bổ sung cổ phiếu trên TTGDCK Hà Nội. Các danh hiệu thi đua, hình thức khen thưởng của Công ty đã đạt được: - Năm 1973 : Huân chương Chiến công hạng Ba. - Năm 1977 : Huân chương Lao động hạng Ba. - Năm 1998 : Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ. - Năm 2000 : Huân chương Lao động hạng Nhì. - Năm 2003 và 2004 : Bộ Xây dựng tặng Bằng khen “Tập thể lao động xuất sắc”. - Năm 2005 - 2008 : Công ty nhận cờ thi đua xuất sắc Ngành Xây dựng, Tập thể lao động xuất sắc. - Năm 2008 : Công ty là 1 trong 10 doanh nghiệp tiêu biểu có cổ phiếu niêm yết trên TTGDCK Hà Nội vinh dự đón tiếp Chủ tịch nước Nguyễn Minh Triết đến tham dự lễ khai trương giao dịch thị trường chứng khoán Việt Nam tại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán Hà Nội nhân dịp năm mới 2008. - Năm 2008 : Công ty là 1 trong 3 doanh nghiệp đã nhận kỷ niệm chương của TTGDCK Hà Nội về thành tích hoàn thành tốt nghĩa vụ công bố thông tin trong năm 2007. - Năm 2008 : Huân chương Lao động hạng Nhất. - Năm 2008 : Công ty được Hiệp hội chứng khoán Việt Nam tặng giải thưởng Cúp vàng “Thương hiệu chứng khoán uy tín và Công ty cổ phần hàng đầu Việt Nam”. Cùng nhiều Bằng khen, Giấy chứng nhận Huy chương vàng các công trình thi công. 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 2.1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ GIÁM ĐỐC BAN KIỂM SOÁT Phòng thị trường CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC Phòng kế hoạch kỹ thuật Phòng thiết bị thi công Phòng TC-HC Phòng TC-KT Phòng Đầu Tư Các Ban QLDA Chi Nhánh Số 1 Các đội Công Trình Các Cơ Sở Dịch vụ XKLĐ Các Cơ Sở Sản Xuất VLXD Các Đội Xây Dựng ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG 2.1.2.2.Chính sách chất lượng của công ty: - Hệ thống quản lý chất lượng đang áp dụng ISO 2000 Công ty đã và đang đẩy mạnh được công tác quản lý chất lượng, tiến độ thi công từng công trình, hạng mục công trình. Việc giám sát, quản lý chất lượng, tiến độ công trình được phân công cụ thể tới từng đồng chí Phó Giám đốc, các đồng chí lãnh đạo trong Công ty. Các đồng chí được phân công nhiệm vụ thường xuyên kiểm tra hiện trường hàng tuần, họp giao ban với Chủ đầu tư, Tư vấn giám sát, Ban quản lý công trình để kịp thời nắm bắt tình hình, có các biện pháp chỉ đạo quyết liệt nếu cần thiết. Đối với những công trình có giá trị, quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật phức tạp, Công ty đã thành lập các Ban điều hành trực tiếp chỉ huy tại hiện trường, đôn đốc kỹ thuật, chất lượng, tiến độ, thanh quyết toán, thực hiện nghiêm túc công tác nghiệm thu nội bộ. Với các công trình còn lại và gần địa bàn Hà Nội, Công ty duy trì kiểm tra hiện trường, duy trì tốt công tác nghiệm thu nội bộ. Một số công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, tính chất phức tạp, Công ty đã phối hợp chặt chẽ với đội công trình lập biện pháp thi công, tiến độ chi tiết và tuân thủ tuyệt đối trong quá trình thi công. Các nguồn vật tư chính đưa vào sử dụng cho công trình đều được Công ty giám sát chặt chẽ về chất lượng cũng như số lượng thông qua các hợp đồng cung cấp mà Công ty trực tiếp ký kết. Qua đó, Công ty cũng đã quản lý chặt chẽ được quá trình giải ngân mua vật tư. Công ty thường xuyên duy trì chế độ báo cáo tình hình thi công định kỳ để lãnh đạo Công ty nắm bắt và có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi cần thiết. Các công trình do Công ty thi công, đặc biệt là các công trình trọng điểm của Tổng Công ty như: Nhà máy nước Sông Đà, Trung tâm Hội nghị quốc gia, đường Láng Hòa Lạc, trụ sở Kho bạc Nhà nước Trung Ương… đều đạt tiến độ và đảm bảo chất lượng. Tích cực khai thác thị trường xây dựng trong nước đồng thời mở rộng quan hệ với các đối tác truyền thống nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc từ đó đã trúng thầu nhiều công trình như: Nhà máy Canon 04 tại khu Công nghiệp Bắc Thăng Long; Nhà máy Canon 05 tại khu Công nghiệp Quế Võ; Nhà máy may KIDO tại Hưng Yên; Nhà máy Mabuchi tại khu Công nghiệp Hòa Khánh Đà Nẵng, Khách sạn Hà Nội Plaza v..v… Các công trình do đơn vị đảm nhận thi công luôn được chủ đầu tư đánh giá cao về chất lượng, tiến độ xây dựng và vệ sinh, an toàn lao động, từ đó uy tín của Công ty cổ phần Xây dựng số 2 ngày càng được nâng cao. Bên cạnh việc củng cố, xiết chặt quy trình quản lý kinh tế và kỹ thuật, Công ty còn áp dụng thành công các biện pháp thi công tiên tiến như “top down method” cho việc thi công 2 tầng hầm của công trình Trụ sở Kho bạc Nhà nước TƯ đảm bảo an toàn cho nhà liền kề, hay thi công nhà 24T2 khu Trung Hòa Nhân Chính với biện pháp trượt lõi giảm thời gian thi công còn 8 ngày cho 1 tầng. - Bộ phận kiểm tra chất lượng sản phẩm Như đã đề cập ở trên, việc đảm bảo chất lượng và tiến độ của các công trình được Công ty đặc biệt quan tâm. Công ty thành lập các Ban quản lý dự án để theo dõi chặt chẽ tiến độ thực hiện của từng dự án, đảm bảo giám sát, kiểm tra chất lượng từ khâu nhập nguyên vật liệu cho đến kỹ thuật tổ chức thi công theo đúng yêu cầu của Chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Phòng Kế hoạch Kỹ thuật của Công ty có trách nhiệm giúp lãnh đạo Công ty điều hành hoạt động xây lắp, theo dõi tiến độ và đảm bảo chất lượng các công trình do Công ty thi công. 2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban a, Bộ máy lãnh đạo của Công ty Vinaconex 2 Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ): Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Công ty. ĐHĐCĐ thường niên được tổ chức mỗi năm một lần. ĐHĐCĐ thường quyết định những vấn đề theo quy định của pháp luật và Điều lệ Công ty, đặc biệt thông qua các báo cáo tài chính hàng năm và ngân sách tài chính cho năm tài chính tiếp theo. Hội đồng quản trị: Là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện tất cả các quyền nhân danh Công ty trừ những thẩm quyền thuộc về ĐHĐCĐ. Nhiệm kỳ của thành viên HĐQT là 05 năm. HĐQT quản lý hoặc chỉ đạo thực hiện hoạt động kinh doanh và các công việc của Công ty, giám sát Tổng Giám đốc và các cán bộ quản lý khác. Ông Vũ Quý Hà - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ông Đỗ Trọng Quỳnh - Uỷ viên Ông Phan Vũ Anh - Uỷ viên Ông Trần Đăng Lợi - Uỷ viên Bà Phạm Thị Liên - Uỷ viên Ban Giám đốc: Giám đốc là đại diện pháp nhân của Công ty, điều hành và chịu mọi trách nhiệm về hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty, Giám đốc do HĐQT bổ nhiệm. Giám đốc chỉ đạo trực tiếp các Phó Giám đốc, kế toán trưởng cũng như các phòng ban khác. Giám đốc có quyền đề nghị HĐQT quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật Phó giám đốc, Kế toán trưởng Công ty. Các Phó Giám đốc (PGĐ): Công ty có 4 Phó Giám đốc: + PGĐ phụ trách dự án do Công ty làm chủ đầu tư, phụ trách phòng Đầu tư. + 3 PGĐ phụ trách xây lắp, mỗi người có trách nhiệm quản lý một số công trình xây dựng do Công ty thi công. Ông Đỗ Trọng Quỳnh - Giám đốc Công ty Bà Phạm Thị Liên - Phó Giám đốc Công ty Ông Hoàng Ngọc Hồi - Phó Giám đốc Công ty Ông Lò Hồng Hiệp - Phó Giám đốc Công ty Ông Trần Đăng Lợi - Phó Giám đốc Công ty Ban kiểm soát: Ban kiểm soát là người thay mặt ĐHĐCĐ để kiểm soát mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, quản trị và điều hành của Công ty. Ban kiểm soát hoạt động độc lập với HĐQT và bộ máy điều hành của Tổng Giám đốc. Ông Đặng Thanh Huấn - Trưởng Ban kiểm soát Ông Đỗ Quang Việt - Uỷ viên Bà Trịnh Thị Hồng - Uỷ viên Kế toán trưởng Công ty: Phụ trách phòng Tài chính - Kế toán của Công ty. b, Các phòng ban chức năng Phòng Tài chính - Kế toán Phòng Tài chính - Kế Toán có nhiệm vụ tổ chức công tác hạch toán kế toán và lập kế hoạch tài chính cho Khối Văn phòng Công ty và toàn Công ty. Phòng Tổ chức Hành Chính Phòng Tổ chức Hành Chính có nhiệm vụ tổ chức, bố trí nhân sự, sắp xếp bộ máy của Khối Văn phòng Công ty và các công ty thành viên, quản lý và phát triển nguồn nhân lực, quản lý tiền lương, chế độ chính sách, thanh tra, kiểm tra các vấn đề liên quan tới tổ chức lao động. Phòng Đầu tư + Chức năng: - Tham mưu cho HĐQT – Ban Giám đốc Công ty tìm kiếm cơ hội đầu tư, xác định rõ mục tiêu đầu tư, hoạch định chiến lược, kế hoạch năm trong công tác đầu tư nhằm từng bước đưa công ty hội nhập kinh tế trong khu vực và trên thế giới. - Tham gia việc định hướng hoạt động đầu tư cho Công ty và các công ty con trong tương lai. + Nhiệm vụ: Tổ chức thực hiện thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư theo đúng quy định hiện hành của Pháp luật và của Công ty. Quản lý quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành khai thác sử dụng các dự án đầu tư, tuân thủ theo các quy định hiện hành của Pháp luật và của Công ty. Lập báo cáo tình hình thực hiện các dự án đầu tư. Theo dõi, tổng hợp, đánh giá tình hình khai thác, sử dụng dự án đầu tư, đúc rút những kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý, vận hành dự án sau đầu tư. Tìm hiểu thị trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật để tìm kiếm cơ hội và xúc tiến đầu tư. Thực hiện quản lý, lưu giữ hồ sơ pháp lý các dự án đầu tư theo quy định. Phòng Thị trường Phòng Thị trường phụ trách hoạt động đấu thầu và xét thầu, tìm kiếm dự án và mở rộng thị trường của Công ty. Phòng Thiết bị thi công Phòng Thiết bị thi công phụ trách quản lý thực hiện các hoạt động liên quan tới lĩnh vực cải tiến công nghệ kỹ thuật của Công ty. Phòng kế hoạch – Kỹ thuật: Lập kế hoạch, quản lý chất lượng các công trình xây dựng, theo dõi đôn đốc thanh quyết toán, xác nhận khối lượng thi công cho các đội thi công. Thi công xây lắp các dự án, công trình. 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh - Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông đường bộ các cấp, cầu cống, thủy lợi, bưu điện, nền móng, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, các công trình đường dây, trạm biến thế điện đến 110KV; Thi công san đắp nền móng, xử lý nền đất yếu, các công trình xây dựng cấp thoát nước; lắp đặt đường ống công nghệ và áp lực, điện lạnh; - Xây dựng phát triển nhà, kinh doanh bất động sản; - Sửa chữa, thay thế, lắp đặt máy móc thiết bị, các loại kết cấu bê tông, kết cấu thép, các hệ thống kỹ thuật công trình (thang máy, điều hoà, thông gió, phòng cháy, cấp thoát nước); - Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng (cát, đá, sỏi, gạch, ngói, xi măng, cấu kiện bê tông, bê tông thương phẩm và các loại vật liệu xây dựng khác dùng trong xây dựng, trang trí nội thất) - Tư vấn đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, lập dự án, tư vấn đấu thầu, tư vấn giám sát, quản lý dự án; - Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị, phụ tùng, tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, nguyên liệu sản xuất, dây chuyền công nghệ, máy móc, thiết bị tự động hoá, vật liệu xây dựng, phương tiện vận tải; - Đại lý cho các hãng trong và ngoài nước kinh doanh các mặt hàng phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng. Một số hoạt động của Công ty trong thời gian qua: Trong thời gian qua Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex, đã thi công rất nhiều công trình có quy mô lớn, vừa và nhỏ trong các lĩnh vực và ở tất cả các Tỉnh thành trong cả nước, cũng như ở nước ngoài. Một số lĩnh vực hoạt động thế mạnh của Công ty: 1.Các công trình xây lắp chung: Trụ sở HĐND-UBND tỉnh Nam định, Sân vận đông Thiên Trường – tỉnh Nam định, Trụ sở Quận Ủy Quận Ba Đình – Hà Nội, Trụ sở Hải Quan Hà Nội, Khách sạn 12 tầng Hạ Long – Dream, Nhà 17 và 24 tầng khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính – HN, Nhà 9 tầng khu đô thị bán đảo Linh Đàm – HN, Nhà 9 tầng khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp – HN, Nhà công vụ Chính phủ, Nhà khám đa khoa kỹ thuật nghiệp vụ - Bệnh viện Đa khoa tỉnh Hà Nam, Trụ sở HĐND-UBNN Huyện Từ Liêm – HN, Trung tâm Hội nghị Quốc Gia, Trụ sở Kho Bạc Nhà nước, Nhà A11 – Bệnh viện Trung ương 108, Viện huyết học và Truyền máu TW, Trung tâm truyền máu khu vực HN, Khách sạn Hà Nội Plaza,… 2.Các công trình nhà công nghiệp: Nhà máy sản xuất xe máy Trung Quốc – KCN Nội Bài, Nhà máy sản xuất mũ xe máy và thiết bị an toàn Việt Mỹ - CN Nội Bài, Nhà máy Cannon Việt Nam (Gói 04A – khu công nghiệp Thăng Long và goi 05A – KCN Quế Võ – Bắc Ninh), Nhà máy sản xuất 5 loại Vắc xin – HN, Nhà máy may KIDO, Nhà máy MABUCHI Mortor – Đà Nẵng, Nhà máy TOYODA GOSEI – Hải Phòng, Nhà máy INOAC Quang Minh – Vĩnh Phúc, Kho dự trữ Đông Anh,… 3.Các công trình văn hóa thể thao: Trung tâm bơi lội và thể thao Thái Hà, Bể bơi Đống Đa, Nhà thi đấu và thể thao Công an nhân dân Hà Nội, Bể bơi khách sạn du lịch Công Đoàn, Bể bơi nhà máy in Tiến Bộ, Trung tâm vui chơi thể thao xã Mỹ Đình,… 4.Các công trình giao thông cầu đường: Đường GTLT Tỉnh Hòa Bình, Đường GTLT tỉnh Nam Định, Dường 304 Tuyên Quang, Đường Thụy Phương – Thượng Cát – Từ Liêm – HN, Đường R4 Ninh Bình – Thái Bình, Đường Quốc lộ 1A Phổ Vinh – Quảng Ngãi, Đường phía Tây KCN Dung Quất, Đường quốc lộ 6 Hòa Bình – Sơn La, Cầu Km8+311 quốc lộ 24, Hạ tầng khu tái định cư Nam sông Công… 5.Các công trình lắp đặt trạm điện, đường dây cao thế và nhà máy nước, hệ thống cấp thoát nước: Đường dây Trạm 35KV/0.4Tuyeen Quang, Trạm điện Yên Sơn, Nhà máy nước Cáo Đỉnh, Nhà máy nước Nam dư, Hệ thống cấp nước Nam Định, hệ thống cấp nước Ngân Sơn,… 6.Các công trình về đê kè, thủy lợi: Kè thủy lợi Hà Tĩnh, Dự án thoát nước sông Sét, Cải tạo thủy lợi hồ Hòa Mỹ - Thừa Thiên Huế, Gói thầu 3 gia cố thân đê và nền đê từ Km89+000 đến Km91+000, Gia cố đê Hà Nội – Hà Tây, Cải tạo thượng nguồn sông Kim Ngưu, Dự án thoát nước CP7A, Dự án thoát nước CP7B,…. 7. Các dự án đầu tư và quản lý của Công ty đã và đang thực hiện như: + Trụ sở Công ty và văn phòng cho thuê tai 52 Lạc Long Quân – HN, đã thi công xong tầng 11 tổng giá trị thực hiện ước đạt trên 10 tỷ đồng. + Dự án xây dựng nhà ở để bán Trung Văn 1 và 2 Huyện Từ Liêm – HN. + Dự án KĐTM Quang Minh – Mê Linh – Vĩnh Phúc. Đã tiến hành bàn giao 15 lô biệt thự và 11 lô đất có hạ tầng cho khách hàng, đang thi công 31 lô biệt thự; doanh thu năm 2008 là 31,9 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 11,017 tỷ đồng; CSHT hoàn thành giai đoạn 1 bằng 7,5 ha và đang tiến hành xây dựng CSHT giai đoạn 2. + Dự án xây dựng nhà trung cư cao tầng Xuân Đỉnh – Từ Liêm – HN. + Khu nhà ở sinh thái và du lịch tại Xuân Hòa: có văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc giao công ty CP xây dựng số 2 lập dự án trình các ban ngành phê duyệt Đã lập HS trình sở XD phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết 1/500. + Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ tại Đại Kim – HN giao cho liên danh là chủ đầu tư thực hiện dự án. Hiện đã xong thẩm định TKCS phần hạ tầng kỹ thuật, lên phương án đền bù GPMB. Giá trị đã thực hiện 600 triệu đồng. + DA khu nhà thờ Phúc Yên – Vĩnh Phúc đã tiến hành tháo dỡ xong 3 tầng của nhà 5 tầng, giá trị thực hiện 187 triệu đồng và đã di chuyển 28 hộ gia đình từ nhà 5 tầng xuống khu đất quy hoạch và đang làm thủ tục đề nghị UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt. + DA Đông Ngạc: Đã được Tổng Công ty chấp thuận chủ trương đầu tư DA. Thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc. + Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Yên Mỹ tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên. + Dự án khu nhà ở liên kế cho cán bộ, công nhân viên tại xã Đông Ngạc – Từ Liêm – Hà Nội. + Dự án trạm trộn bê tông thương phẩm 60 m3/h Vinaconex 2 tại Trung Hòa – Cầu Giấy – Hà Nội 2.2. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại VINACONEX No 2 2.2.1. Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư 2.2.1.1. Các dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng: 1. Dự án khu nhà ở để bán Trung Văn I: Địa điểm xây dựng tại Xã Trung Văn - huyện Từ Liêm – Hà Nội. Các chỉ tiêu chính của dự án: * Quy mô đầu tư: - Hệ thống tường rào: 800md - Xây mới khu biệt thự 3 tầng (17 nhà): 3.306,41 m2 - Xây mới 01 nhà chung cư 9 tầng: 5.356,35 m2 - Xây mới 02 nhà chung cư 5 tầng: 3.557,5 m2 - Hệ thống điện, chiếu sáng ngoài nhà - Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà - Trạm điện 400 KVA * Các chỉ tiêu kỹ thuật: - Cấp công trình: cấp I-II - Bậc chịu lửa: Bậc II - Tổng diện tích đất: 8.575m2 + Đất xây dựng nhà ở: 6.765 m2 + Đất làm đường sử dụng chung: 1.810 m2 - Diện tích đất xây dựng: 2.839 m2 - Tổng diện tích sàn: 14.067 m2 - Chiều cao trung bình: 3 – 9 tầng - Mật độ xây dựng: 42% - Hệ số sử dụng đất: 2,1 lần Mục tiêu của dự án: Nhằm khắc phục tình trạng thiếu nhà ở, cải thiện chất lượng nhà ở thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của người dân, Công ty CPXD số 2 Vinaconex đã nghiên cứu, thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán tại vị trí xã Trung Văn - huyện Từ Liêm – Hà Nội. Dự án hoàn thành sẽ thoả mãn các yêu cầu sau: - Tăng quỹ nhà cho thành phố - Phù hợp kiến trúc quy hoạch của Thành phố - Đúng chắc năng nhiệm vụ của Công ty là xây dựng và kinh doanh nhà - Thành phố thu được tiền sử dụng đất để sử dụng vào chương trình phát triển nhà ở. - Đảm bảo vệ sinh môi trường khu dân cư - Tạo được việc làm cho người lao động - Thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước. 2. Dự án khu nhà ở để bán Trung Văn II Địa điểm xây dựng: Xã Trung Văn - huyện Từ Liêm – Hà Nội. Vị trí khu đất: Phía Bắc và Tây Bắc khu đất giáp đường quy hoạc và dự án Trung Văn 1; phía Đông Bắc khu đất giáp trục đường được thiết kế vuông góc với đường Nguyễn Trãi; phía Nam khu đất giáp khu dân cư thị xã Hà Đông (ranh giới hành chính giữa xã Trung Văn, huyện Từ Liêm và phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông); phía Tây giáp khu dân cư xã Trung Văn - huyện Từ Liêm. Mục tiêu của dự án: Dự án Khu nhà ở để bán do Công ty CPXD số 2 Vinaconex làm chủ đầu tư với mục tiêu xây dựng khu nhà ở cho cán bộ công nhân viên và kinh doanh đảm bảo yêu cầu quy hoạch chung của toàn khu vực đảm bảo các yêu cầu về môi trường, góp phần làm đẹp cảnh quan toàn khu vực. Chung cư 9 tầng và các đơn nguyên căn hộ tạo nên tổ hợp ._.p Vật liệu xây dựng và các lĩnh vực khác cùng phát triển. VINACONEX 2 sẽ không ngừng củng cố và phát triển, đa dạng hóa các loại hình đầu tư và kinh doanh bất động sản Với phương hướng và mục tiêu hoạt động của Vinaconex2 như sau: Mục tiêu chung: 1. Trở thành nhà thầu đẳng cấp đủ điều kiện và trình độ đấu thầu các gói thầu Quốc tế, xây dựng đội ngũ kỹ sư, kỹ thuật đủ mạnh để nâng cao tỷ lệ các công trình tổng thầu thiết kế và thi công. 2. Đa doanh, đa dạng hoá sản phẩm, trước mắt nắm bắt cơ hội trở thành nhà đầu tư kinh doanh bất động sản và một số lĩnh vực khác khi thời cơ xuất hiện.  3. Phát triển công ty theo hướng Công ty mẹ, Công ty con nhằm chuyên môn hoá các ngành kinh doanh. Đầu tư tài chính vào các Công ty con và các công ty liên kết nhằm tối đa hoá lợi nhuận và thế mạnh thương hiệu VINACONEX. Xây dựng và phát triển Công ty một cách ổn định vững chắc, trở thành một Công ty mạnh trong thi công xây lắp. Chú trọng tăng trưởng về quy mô cũng như gía trị các dự án đầu tư khu đô thị và nhà ở để bán. Bảo đảm ổn định và nâng cao thu nhập của người lao động và mức lãi cổ tức hàng năm. Mục tiêu hiện tại: Hiện nay việc tìm kiếm lợi nhuận trong khuôn khổ thị trường dịch vụ xây dựng ngày càng trở nên khó khăn. Các đối thủ cạnh tranh không lành mạnh, vì thế nhu cầu về đa dạng hóa sản xuất kinh doanh là một yếu tố sống còn. Công ty sẽ chú trọng: Ä Tiếp tục duy trì các mối quan hệ khách hàng sẵn có, giữ vững thị trường và khách hàng truyền thống, đồng thời không ngừng phát huy thế mạnh về thi công, công nghệ tiên tiến của mình; Ä Nâng cao tỷ trọng sản xuất kinh doanh nhà trong cơ cấu hoạt động kinh doanh của Công ty, đa dạng hóa các công trình ký kết với Chủ đầu tư nước ngoài; Ä Tham gia đầu tư góp vốn và thi công các công trình trọng điểm. Mục tiêu và phương hướng trong tương lai: + Tổ chức và xây dựng lực lượng thi công đủ mạnh về nhân sự, trình độ kỹ thuật và quản lý, thiết bị máy thi công nhằm đủ sức thi công tập trung các công trình có quy mô lớn, yêu cầu kỹ, mỹ thuật cao cũng như tiến độ thi công nhanh trong xây dựng công nghiệp và dân dụng; + Tăng cường đầu tư chiều sâu, giữ vững chất lượng sản phẩm và năng lực thi công công trình, hướng đến những công trình có quy mô lớn, hiệu quả kinh tế cao, giảm dần và tiến tới xóa bỏ tình trạng thi công các công trình nhỏ lẻ; + Thi công xây lắp chủ yếu ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp, các nhà máy trên địa bàn cả nước, chú trọng mở rộng thị trường xây dựng công nghiệp ở các công trình có vốn đầu tư nước ngoài; + Tăng cường và tạo sự đột phá về quy mô đầu tư thực hiện các dự án xây dựng khu đô thị mới, xây dựng nhà để bán, xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị trong xu thế mở rộng vùng lãnh thổ Hà Nội, cũng như mức độ đô thị hóa các thành phố, thị xã trong cả nước. Tham gia thực hiện dự án cải tạo các khu tập thể cũ trong Hà Nội của Tổng Công ty; + Đầu tư chiều sâu thiết bị máy móc, duy trì thực hiện tốt quá trình quản lý và sản xuất theo các tiêu chuẩn hiện hành ISO 9001:2000…, kiên quyết loại bỏ những sản phẩm kém chất lượng. Hướng phát triển của Công ty trong những năm tiếp theo chủ yếu vào một số dự án đầu tư: Ä Di chuyển và nâng cấp Mỏ đá Xuân Hòa - Tổng giá trị ước: 5 tỷ đồng - Nguồn vốn: Tự có + vay Ngân hàng - Thời gian đầu tư: 2008 – 2009 - Mục đích: Sản xuất đá để cung cấp cho ngành xây dựng và giao thông ở các tỉnh phía Bắc và Hà Nội. Ä Di chuyển và nâng cấp Trạm trộn bê tông 60m3/h - Tổng giá trị ước: 8 tỷ đồng - Nguồn vốn: Tự có + Vay Ngân hàng - Thời gian đầu tư: 2008 – 2010 - Mục đích: Di chuyển ra vị trí thuận lợi dọc trục đường Láng Hòa Lạc, thuận tiện cho việc cung cấp bê tông cho các dự án dọc đường Láng Hòa Lạc và các dự án ở Hà Nội. Ä Đầu tư xây dựng các Nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng hoặc sản xuất công nghiệp ở dạng góp Cổ phần hoặc tự đầu tư 100%. Ä Về nguồn vốn để thực hiện các kế hoạch này, ngoài nguồn vốn vay ngân hàng và nguồn lợi nhuận giữ lại, Công ty có kế hoạch trong 02 năm tới sẽ phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ, kế hoạch cụ thể về việc tăng vốn sẽ được công bố sau trong từng giai đoạn. Theo đó kế hoạch của năm 2009 sẽ bao gồm các chỉ tiêu chính là: Giá trị sản lượng sản xuất đạt 718 tỷ, bằng 106% so với năm 2008; doanh thu đạt 607 tỷ, bằng 108% so với năm 2008; Lợi nhuận đạt 37,8 tỷ bằng 90% so với năm 2008; Tỷ xuất cổ tức đạt 18% bằng 100% so với năm 2008; Thu nhập bình quân đạt 3,274tr, bằng 104% so với năm 2008. 3.1.2.2. Những thuận lợi và khó khăn của công ty trong thời gian tới Thuận lợi Công ty đã đạt được những thành công nhất định trong hoạt động sản xuất kinh doanh, những thuận lợi cơ bản sau: Là thành viên của Tổng Công ty Vinaconex , một Tổng Công ty hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh, xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng cũng như các lĩnh vực khác như sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, tư vấn thiết kế, giám sát các công trình xây dựng ở Việt Nam hiện nay, Công ty cổ phần Xây dựng số 2 được sự giúp đỡ tận tình của Tổng Công ty trong việc sử dụng thương hiệu cũng như phát triển thị trường, hỗ trợ về kỹ thuật, công nghệ. Công ty luôn nhận được sự quan tâm sâu sắc, sự giúp đỡ chỉ đạo sâu sát của Đảng ủy, Hội đồng quản trị, Ban lãnh đạo Tổng Công ty và các phòng ban chức năng. Với bề dày hơn 35 năm hoạt động, Công ty có một lực lượng CBCNV gắn bó xây dựng đơn vị, công nhân có tay nghề cao, có gần 250 kỹ sư, kỹ thuật viên có kinh nghiệm trong quản lý và điều hành sản xuất. Tập thể Công ty luôn đoàn kết, thống nhất, quyết tâm thực hiện và hoàn thành mọi nhiệm vụ được giao. Cơ chế điều hành Công ty sau cổ phần hóa đã được đổi mới mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi nâng cao chất lượng, hiệu quả sản xuất kinh doanh. Bộ máy lãnh đạo quản lý điều hành Công ty là những cán bộ có năng lực chuyên môn, nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, có năng lực cao trong quản trị điều hành doanh nghiệp, đáp ứng được các yêu cầu hội nhập. CBCNV đã được rèn luyện, thử thách qua các thời kỳ lịch sử của đơn vị. Đặc biệt là trong cơ chế thị trường, cạnh tranh để tồn tại và phát triển. Công ty đã khai thác tiềm năng một cách hợp lý, đa dạng hóa các loại hình SXKD, phá bỏ thế “độc canh” chỉ có thi công xây lắp, mở rộng các loại hình đầu tư, kinh doanh nhà và sản xuất công nghiệp…. Nhiều địa bàn hoạt động của đơn vị được tiếp tục phát triển bởi uy tín về tiến độ, chất lượng và các mắt quản lý khác. Khó khăn: Bên cạnh những thuận lợi trên, Công ty còn gặp một số khó khăn: Sự cạnh tranh trong lĩnh vực thi công xây dựng ngày càng quyết liệt, các thành phần kinh tế tham gia hoạt động xây lắp, đầu tư ngày càng nhiều (có nhiều nhà thầu trong và ngoài nước) để tìm kiếm việc làm đã hạ giá thành rất lớn....Sự cạnh tranh trong tìm kiếm việc làm là rất khó khăn. Lạm phát tăng cao, giá thép, xăng dầu trên thị trường thế giới biến động thất thường theo hướng bất lợi đã gây nhiều khó khăn trong công tác đấu thầu, thực hiện các công trình xây lắp, dự án đầu tư. Với công tác kinh doanh nhà, giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn, đa phần dân thắc mắc về giá đền bù, đặc biệt một số hộ dân khi giao đất sẽ không còn đất để canh tác, trong khi tỉnh triển khai đất dịch vụ cho dân địa phương làm rất chậm. Dự án Quang Minh bị chậm tiến độ 1 năm và kéo theo giảm hiệu quả của dự án, đồng thời cũng gây bức xúc cho một số hộ dân đã tham gia góp vốn. Về chế độ chính sách pháp luật Nhà nước có nhiều thay đổi, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai dẫn đến công tác giải phóng mặt bằng, triển khai đầu tư gặp rất nhiều khó khăn. Sau khi luật đất đai có hiệu lực, một số chính sách về đất ở từng địa phương cũng thay đổi theo: khung giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất và cho thuê đất… Do vậy ảnh hưởng rất lớn đến công tác kinh doanh nhà, ngoài ra sức mua của thị trường nhà đất cũng trầm lắng. Các giao dịch về đất đai, nhà ở đều ít thành công. Nhà nước cũng chưa có văn bản cụ thể về việc hướng dẫn quản lý, sử dụng sau khi dự án đưa vào sử dụng như: Quản lý dân cư, chi phí dịch vụ cho công tác: Bảo hành, bảo trì và vận hành dự án…. Trước mắt, Công ty đang để lại một khoản tiền để phục vụ cho công tác này, song con số chỉ là ước tính, hơn nữa kinh nghiệm trong công tác này còn hạn chế. 3.2 Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 3.2.1. Một vài giải pháp chung 1. Kiện toàn bộ máy quản lý và quy trình quản lý của Công ty, với phương châm giao việc đi đôi với trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi. 2. Tăng cường công tác đào tạo, bổ sung đội ngũ cán bộ làm công tác đấu thầu và quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán bộ tham gia các khoá đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức các lớp học ngoại ngữ ngoài giờ ngay tại Công ty. Thu hút và khuyến khích nhân tài bằng các chính sách như nâng cao thu nhập, cổ phiếu thưởng, bán căn hộ trả góp... tạo nhiều cơ hội cho các cán bộ trẻ thăng tiến. 3. Triển khai việc điện tử hoá các khâu quản lý trong Công ty, chú trọng việc nối mạng các công trường trọng điểm với Công ty, áp dụng đồng bộ các modul phần mềm ERP để quản lý tốt hơn các nguồn lực của Công ty. 4. Tăng cường công tác tiếp thị và thu thập thông tin để tìm các cơ hội đầu tư bất động sản, đầu tư với nhiều hình thức linh hoạt như: tự đầu tư, liên doanh, liên kết. Thực hiện hợp tác đầu tư với các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực nhằm nâng cao hiệu quả của các Dự án. Tiếp tục nghiên cứu đầu tư các dự án văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, khu đô thị mới, khu Công nghiệp tại TP Hà Nội, tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên và các tỉnh thành phố khác có lợi thế. 5. Tìm kiếm và thực hiện các cơ hội đầu tư vào các công ty khác thông qua sàn giao dịch chứng khoán và đấu giá cổ phần. Tiếp tục tham gia góp vốn vào các Dự án đầu tư của Tổng Công ty. 6. Phát hành cổ phiếu ra công chúng để thu hút vốn đầu tư, mỗi đợt phát hành được gắn với dự án đầu tư cụ thể để quản lý và phát huy hiệu quả vốn đầu tư và giữ lòng tin của cổ đông. 7. Tiếp tục việc đầu tư xe máy, thiết bị để tăng cường năng lực thi công xây lắp của Công ty. Đẩy mạnh việc sản xuất vật liệu vây dựng như Bê tông thương phẩm, các nhà máy sản xuất gạch nung... 3.2.2. Các giải pháp cụ thể Với sự biến động khó kiểm soát chung của thị trường về giá cả ở hầu hết các loại nguyên vật liệu xây dựng, để đạt được kết quả SXKD và kế hoạch tăng trưởng khả quan, Vinaconex 2 đã tư duy áp dụng linh hoạt, hợp lý một số biện pháp, cụ thể như sau: 3.2.2.1. Giải pháp về vốn: Với quy mô đầu tư lớn thì vấn đề huy động vốn vôn cùng quan trọng. Mặc dù sở hữu một số vốn khá lớn nhưng với những công trình đầu tư trọng điểm thì công ty vẫn phải huy động một nguồn vốn không nhỏ bên ngoài. Việc hợp tác với các ngân hàng thương mại sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trong việc tiếp cận với nguồn vốn của ngân hàng. Tuy nhiên mỗi một đối tác công ty chọn lựa đều dựa trên những tiêu chí và mục đích khác nhau. Với uy tín lâu năm, VINACONEX 2 cũng dễ dàng vay vốn từ rất nhiều ngân hàng. Với những hợp đồng có số vốn lớn, công ty được sự bảo hộ của nhà nước và tổng Công ty khi vay vốn từ các ngân hàng đó. Ngoài ra, khi xây dựng các công trình lớn như nhà chung chư, trung tâm thương mại,… công ty huy động từ những nguồn vốn trả góp của những nguời đăng ký mua khi bắt đầu xây dựng. Tất nhiên với phương thức mua trả góp ngay từ đầu này người mua sẽ được hưởng giá cả ưu đãi. Công ty luôn mong muốn xã hội hoá nguồn vốn, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận với các nhà đầu tư để cùng nhau phát triển. Các nhà đầu tư có thể liên danh, liên kết với Công ty Cổ Phần VINACONEX 2 để đầu tư hạ tầng dự án hoặc đầu tư vào từng hạng mục của dự án. Hoặc đầu tư các hạng mục công trình của dự án với 100% vốn của nhà đầu tư trên cơ sở các khu vực, các hạng mục của dự án phù hợp với năng lực sở trường và định hướng đầu tư phát triển của từng nhà đầu tư. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể hợp tác đầu tư theo các mô hình phù hợp với luật pháp và thực tế triển khai dự án. Công ty cũng cam kết xúc tiến các hoạt động hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, góp vốn vào các dự án của nhau và các doanh nghiệp thành viên đang trong quá trình hoặc sẽ cổ phần hóa với tư cách là cổ đông chiến lược. 3.2.2.2. Giải pháp về nguồn nhân lực: Thay đổi cách thức tuyển dụng, sử dụng và phát triển nhân sự. Tất cả lao động trước khi làm việc ở VINACONEX 2 đều phải trải qua thi tuyển và phải đạt yêu cầu đề ra đối với từng vị trí công việc. Đặc biệt Vinaconex 2 có chính sách ưu tiên tuyển dụng con em của cán bộ công nhân viên làm việc tại Vinaconex 2 với mục đích xây dựng Vinaconex 2 trở thành gia đình thứ hai của người lao động, bên cạnh đó VINACONEX 2 cũng ưu tiên tuyển dụng lao động tại các địa phương, nơi có dự án, công trình của Vinaconex 2 thi công. Đây được coi là chủ trương đúng đắn, mang tính xã hội hoá cao, giúp địa phương giải quyết việc làm, góp phần thực hiện chính sách xoá đói giảm nghèo.   Việc tìm kiếm, phát hiện thu hút và tuyển dụng được những ứng viên có khả năng làm việc thực sự, tâm huyết với nghề và gắn bó với đơn vị luôn là nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược phát triển của VINACONEX 2. Công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực. Người lao động được bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác và hoàn cảnh cá nhân để họ có khả năng cống hiến hết mình cho công việc. Chính sách thu hút nhân tài bằng cách tạo cơ hội tốt cho mọi cá nhân phát triển, giúp họ phát huy hết khả năng, đánh giá đúng hiệu quả công việc của người lao động từ đó trả lương theo đúng năng lực, có các chế độ đãi ngộ hợp lý, người lao động được mua cổ phần của Vinaconex 2 với giá ưu đãi… được VINACONEX 2 thực hiện để giữ chân người lao động đặc biệt là lao động có trình độ cao. Để đảm bảo tính bền vững, VINACONEX 2 thực hiện chính sách nhân sự công khai, minh bạch nhất quán, công bằng, khen thưởng kịp thời những cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh những người không hoàn thành nhiệm vụ hoặc làm việc cầm chừng để giữ vị trí. Công tác quy hoạch luân chuyển cán bộ được thực hiện một cách thường xuyên nhằm phát hiện kịp thời những cá nhân có năng lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau đó bố trí vào vị trí quản lý điều hành trong doanh nghiệp nếu đạt yêu cầu… VINACONEX 2 đang hướng tới xây dựng môi trường làm việc năng động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể và đề cao trách nhiệm cá nhân. 3.2.2.3. Giải pháp theo chu trình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Một là, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, trước hết là chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển cơ hội đầu tư sau đó là tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án. Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kì doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, VINACONEX 2 cần: * Thành lập riêng môt bộ phận chuyên nghiên cứu nắm vững các định hướng phát triển kinh tế,phát triển bất động sản trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê về bất động sản và dự báo nhu cầu về bất động sản, khả năng chi trả của người dân và các tổ chức * Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM… Phân tích thị trường hằm xác định thị trường tiềm năng có còn tồn tại hay không đối với dự án được đề xuất. Việc nghiên cứu này phải trả lời được các câu hỏi: Nhu cầu về bất động sản hiện tại và tương lai là bao nhiêu? Hiện trường của dự án có thuận lợi không? Người mua đã sẵn sang mua chưa? Nếu mua thì với mức giá là bao nhiêu? Nếu chưa sẵn sang thì bao giờ có thể mua? Có bao nhiêu đối thủ cạnh tranh? Tiềm năng của họ?... Các câu hỏi này cần phải được giải đáp trước khi dự án thực hiện. * Thông qua các ban quản lý nhà của chính công ty mình,hoạt động 24/24 tại các khu chung cư đã có người ở để tìm hiểu và cung cấp dịch vụ cho khách hang,ngày càng hoàn thiện dịch vu nhà ở và nâng ca chất lượng dự án trong tương lai,tăng sức mạnh cạnh tranh cho sản phẩm của Công Ty. * Nắm bắt và cập nhật thị hiếu của người tiêu dùng về kiểu dáng, kiến trúc các khu nhà để thoả mãn ngày càng tốt hơn và đa dạng hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng. Với công tác lập dự án của công ty, hiện nay một xu hướng chủ yếu đối với các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường bất động sản là thuê các tổ chức khác lập dự án chứ không tự lập. Để đảm bảo chất lượng lập dự án, Công ty nên tăng cường việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án và thẩm định các báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành. Hai là, trong giai đoạn thực hiện đầu tư, có hai vấn đề cần quan tâm là huy động vốn và giải phóng mặt bằng. Đa dạng hoá các hình thức huy động vốn và lựa chọn hình thức huy động thích hợp với Công ty là vấn đề quan trọng trong mỗi doanh nghiệp. Có rất nhiều hình thức huy động vốn nhưng tựu trung lại có các hình thức chủ yếu sau: - Huy động qua ngân hang thương mại. - Huy động qua tổ chức tài chính phi ngân hang. - Huy động qua thị trường chứng khoán. - Huy động qua các cá nhân.tổ chức cho vay. - Huy động qua việc bán và cho thuê bất động sản. - Huy động từ đầu tư nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài và liên kết kinh doanh. Tuy nhiên việc huy động vốn cũng cần phải tính tới sự phù hợp với khả năng thanh toán của Công ty, Quy mô đầu tư, lĩnh vực vào thời điểm đầu tư… để có giải pháp huy động phù hợp và hiệu quả. Hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng là khâu gây nhiều khó khăn nhất cho Công ty khi thi công xây dựng các công trình . Công khai quy hoạch của dự án trước khi dự án bắt đầu để người dân tai địa điểm xây dựng biết trước. Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện của công tác giả phóng mặt bằng như điều tra. khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng các chính sách vốn, quỹ hà đất tái định cư. Xây dựng đội ngũ cán bộ tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai…. phải có trình độ chuyên môn giỏi, am hiểu về pháp luật trong lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thông đồng với người có đất đang giải toả hay các tiêu cực khác. Công khai hoá các thủ tục, quy trình định mức và phương thức đền bù. Trước hêt, về việc xác định đối tượng được đền bù là người có giấy tờ hợp pháp về việc đang sử dụng đất. Tuy nhiên cũng cần linh hoạt trong việc xử lý các trường hợp do sự chậm chễ về phía cơ quan nhà nước mà chưa được cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất mà đền bù cho thoả đáng. Về mức đền bù thì phải xác định dựa trên loại đất đai và các loại tài sản như cây trồng, nhà cửa, vật kiến trúc…. trên khu đất đó sao cho hợp lý và có sức thuyết phục để tránh tình trạng người dân bất bình mà ngăn cản việc thực hiện. Ngoài ra cũng cần chú trọng đến vấn đề trao tiền đền bù đến tận tay người dân tránh hững phản ứng tiêu cực không đáng có. Tăng cường công tác giám sát và triển khai việc thực hiện đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù được công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao năng lực thể chế, nhất là đẩy nhanh các thủ tục hành chính cần thiết về giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người dân. Trong trường hợp người dân không hợp tác sẽ có biện pháp cưỡng chế theo đúng pháp luật. Ba là, trong giai đoạn đưa công trình và sử dụng, khi các khu chung cư, nhà biệt thự, văn phòng đã có người mua và thuê, Công ty nên chú trọng hoạt động của ban quản lý nhà. Hoạt động của các ban quản lý này cần duy trì 24/24 để giải quyết tất cả các sự cố có thể xảy ra, giải đáp và khắc phục tất cả thắc mắc của khách hàng, duy trì chất lượng và kiến trúc toà nhà, xây dựng nếp sống văn minh tại toà nhà mình quản lý, đảm bảo thu đúng thu đủ nhằm tối đa hoá lợi ích cho khách hàng cũng như lợi nhuận của VINACONEX 2. Các cán bộ ban quản lý không những phải thành thạo trong công tác nghiệp vụ mà còn phải không ngừng hoàn thiện kỹ năng giao tiếp, ứng xử. 3.2.2.4. Các giải pháp khác: 1. Vinaconex No.2 duy trì tốt mối quan hệ với các đối tác nước ngoài truyền thống và phát triển mở rộng thị trường công việc với các đối tác nước ngoài mới, tập trung nhắm tới các công trình có nguồn vốn đầu tư ngoại, thời gian thi công ngắn, khả năng thu hồi vốn, quay vòng vốn nhanh. Ví dụ là các CT: Nhà máy Toyoda Gosei 3, Nhà máy Nippon Kodo với Tập đoàn Shimizu Nhật Bản, Nhà máy Nissin Break, Nhà máy Shihen, Nhà máy Taishodo với Công ty Nishimatsu Nhật Bản, Phòng khám HN Việt Hàn với Poslilama Hàn Quốc, Hạ tầng khu tái định cư Nam Sông Công với Công ty Nuiphaovica Canada… 2. Đối với các công trình có nguồn vốn trong nước, vốn ngân sách, Công ty chỉ tham gia dự thầu các công trình có khả năng thu hồi vốn nhanh. Công ty thường xuyên phối hợp nhịp nhàng với Chủ đầu tư nhằm đảm bảo kế hoạch tài chính cho từng kỳ thanh toán. Với khả năng phân tích, dự báo thị trường và tiềm lực tài chính dồi dào của mình, cộng với sự linh hoạt, hợp lý trong sử dụng tiền vốn ứng trước của các đối tác, Vinaconex No.2 mạnh dạn đặt hàng (hoặc mua trước) với giá trị rất lớn cho các loại vật tư chính nhằm giữ giá vật tư trong suốt thời gian thi công, cụ thể cho một số Công trình lớn trong năm 2007 và đầu năm 2008: Viện Huyết học truyền máu TW là 4,5 tỷ đồng; Trung tâm truyền máu khu vực Hà Nội là 2,0 tỷ đồng; Khách sạn Hà Nội Plaza là 50 tỷ đồng; Khu Công nghiệp Đồng Vàng - Bắc Giang là 17 tỷ đồng …. Phương thức này đã phát huy tác dụng lớn, mang lại hiệu quả kinh tế cao cho đơn vị, hạn chế tối đa sự rủi ro do ảnh hưởng của “Cơn bão giá”. Ngoài ra, công tác thu hồi vốn luôn được quan tâm triệt để, sát sao từng ngày, từng tuần, từng tháng. 3. Đối với các công trình có sản lượng lớn tới hàng trăm tỷ đồng như: Khách sạn Hà Nội Plaza của Tập đoàn Charm Vit Hàn Quốc, Trung tâm huấn luyện Đồng Vàng Bắc Giang của Tập đoàn Foxconn Đài Loan, ngoài phương án sử dụng linh hoạt, hợp lý nguồn vốn được tạm ứng trước và đầu tư thêm, với một số hạng mục công trình quá lớn, để hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất, Vinaconex No.2 đã đàm phán, thương thảo để Chủ đầu tư cấp các vật liệu chính như thép tại hạng mục tầng hầm, khối cao tầng Khách sạn 5 sao Khu đô thị mới Đông Nam Trần Duy Hưng. Những biện pháp cơ bản trên và một số phương án mới sẽ được linh hoạt áp dụng trong tương lai, Vinaconex No.2 tiếp tục những bước dài vững chắc trên con đường phát triển, khẳng định vị thế và thương hiệu của mình. “Cơn bão giá” vừa qua và có thể là cả trước mắt đã, sẽ là những thử thách tôi luyện thêm bản lĩnh, kinh nghiệm của một doanh nghiệp có bề dày truyền thống như Vinaconex No.2 trên thương trường. Kế thừa và phát huy những thành quả đã đạt được trong thời gian qua, xác định năm 2008 và những năm tiếp theo sẽ vẫn còn những khó khăn, vất vả, còn những “cơn bão” mạnh ập tới, những người cán bộ, người thợ Vinaconex No.2 luôn sẵn sàng đối mặt với các khó khăn, thử thách mới, Vinaconex No.2 khẳng định đứng vững và phát triển bền vững. 3.3. Kiến nghị đối với Nhà nước: Để tháo gỡ những khó khăn đặc biệt là tình trạng đóng băng của bất động sản hiện tại, và phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn tới, tôi xin đưa ra một vài kiến nghị như sau: + Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật: thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phúc tạp vì vậy phát triển bất động sản và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Giải pháp tổng thể là ban hành “Luật Kinh doanh Bất động sản” + Hoàn thiện hệ thống các chính sách kinh tế là công cụ để Nhà nước thực hiện mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết các hành vi tham gia thị trường bất động sản thông qua các quan hệ thị trường. Các công việc cần thực hiện như: Sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản; Sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch chính thức; Xóa bỏ dần cơ chế hai giá để đi đến sử dụng một giá chung thống nhất theo giá thị trường. Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường bất động sản; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi mới công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ theo cơ chế thị trường. + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng. + Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch. Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, các quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng và các tiểu vùng,… Tất cả các quy hoạch trên đều có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường bất động sản. + Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý. Hiện nay hai Bộ đang quản lý trực tiếp một phần bất động sản là Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý các công trình xây dựng. Ngoài ra hiện nay ở một số Bộ vẫn tồn tại cơ quan quản lý từng bộ phận bất động sản mang tính chất thuộc chuyên ngành riêng của Bộ. nhu vậy bộ máy quản lý Nhà nước về bất động sản nước ta hiện nay còn rất phân tán đòi hỏi phải thống nhất tổ chức lại và hoàn thiện. + Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập của người dân. Thị trường nhà và đất ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” bất động sản đều bắt đầu từ nhà và đất ở sau đó mới lan sang các thị trường BĐS khác. Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS. + Thiết lập cơ chế dùng bất động sản để tăng khả năng nguồn vốn cho doanh nghiệp. Việc huy động vốn là một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng quyết định đến sự thành công của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp. Nhà nước cần có quyết sách đối với thị trường bất động sản về việc cho phép thế chấp một cách hoàn chỉnh bất động sản hiện tại và bất động sản trong tương lai để tăng vốn của doanh nghiệp. + Thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Cùng với quá trình hội nhập kinh tế đặc biệt là việc gia nhập WTO Nhà nước đã từng bước xóa bỏ những rào cản tạo môi trường thông thoáng, giảm thiểu thủ tục hành chính rườm rà để khuyến khích đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Đảm bảo tạo một môi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. KẾT LUẬN Kết thúc năm 2008 vượt qua “cơn bão khủng hoảng” một cách ngoạn mục, Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 đã khẳng định được thương hiệu và uy tín của mình trên thương trường đặc biệt trong các lĩnh vực xây dựng, đầu tư và đầu tư kinh doanh bất động sản. Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 đã được đánh giá là một trong những Công ty có kết quả sản xuất kinh doanh cao nhất Tổng Công ty đồng thời là một trong những Công ty Xây Dựng có kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định nhất trên địa bàn Hà Nội. Có thể nói sự phát triển bền vững của Công ty Cổ phần Xây Dựng số 2 là một “lá cờ” tiên phong của tập đoàn Vinaconex nói riêng và của cả ngành xây dựng nói chung. Những thành công trên là tiền đề động lực phát triển cho năm 2009 và các năm tiếp theo trong tương lai. Đó là những năm nắm vững cơ hội, tạo sự chuyển biến để Công ty phát triển bền vững cả về lượng và chất, tạo lên giá trị mới, là tiền đề mới đóng góp cho sự phát triển chung của nền kinh tế Việt Nam trên bước đường hội nhập. Bài viết tập trung vào tìm hiểu những vấn đề lý luận cơ bản của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó đề cập đến BĐS, TTBĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS và vai trò của nó. Từ đó thấy được sự cần thiết trong việc thực hiện hoạt động đầu tư này. Trên cơ sở dữ liệu thu thập về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần Xây dựng Vinaconex 2, phân tích thực trạng của hoạt động đó ở Vinaconex 2, bằng sự hiểu biết và kiến thức học tập được tôi đã mạnh dạn đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Những hạn chế của bài viết là khó có thể tránh khỏi như đã đề cập ở phần mở đầu. Vì vậy, tôi rất mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và các bạn để bài viết được hoàn chỉnh hơn. Kết bài một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn cô giáo Ths. Trần Mai Hoa đã tận tình hướng dẫn để tôi có thể hoàn thành bài viết này! Tôi xin chân thành cảm ơn! Danh mục tài liệu tham khảo 1. Giáo trình Kinh Tế Đầu Tư – PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt, TS. Từ quang Phương. 2. Thị trường BĐS những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam – Nxb Tài Chính - PGS.TS Thái Bá Cần, TS. Trần Nguyên Nam. 3. VINACONEX xây những giá trị dựng những ước mơ (1988-2008) – Nxb Thông Tấn Xã Việt Nam 4. Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam 2006 5. Bản Cáo bạch của VINACONEX 2 6. Báo cáo tài chính năm 2008 Vinaconex 2 7. Báo cáo thường niên năm 2008 Vinaconex 2 8. Thông tin tham khảo từ các trang web: www.gso.gov.vn www.mot.gov.vn www.moi.gov.vn https://www5.vndirect.com.vn ._.