Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tại sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam

kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá để trang bị kiến thức cho các thẩm định viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm. Thẩm định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc thẩm định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và thẩm định giá miền nam, và trung tâm thẩm định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và một trong số đó là Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất đông sản điện lực dầu khí Việt Nam (PV Power Land C&S). Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, PV Power Land C&S đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước. Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm phát triển công tác thẩm định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí nói riêng. Nội dung của đề tài bao gồm: • Chương I: Phương pháp thẩm định giá bất động sản. • Chương II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ tài sản bất động sản điện lực dầu khí Việt Nam. • Chương III: Kiến nghị. Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong Công ty PV Power Land C&S đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập, đồng cảm ơn thầy giáo – PGS. TS Đào Văn Hùng đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên và của các bạn đọc để chuyên đề này được hoàn thiện hơn. Chương 1: Phương pháp thẩm định giá bất động sản. Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản. Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Đặc biệt là khi thị trường tài chính quốc tế xuất hiện cùng với yêu cầu toàn cầu hóa thị trường, đầu tư phát triển nhanh chóng, người ta càng nhận thấy tầm quan trọng của lĩnh vực thẩm định giá. Tuy nhiên, trên thế giới hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định giá. Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các ýếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các lợi ích đầu tư lựa chọn. Hiện tại ở Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa tại điều 4 – Pháp lệnh giá số 40 như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc Tế. Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau. Ở đây, ta chỉ xét đến một số mục đích căn bản như bảo toàn tài sản, mua bán tài sản đơn hạng mục, biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp, chuyển nhượng bất động sản, bồi thường, thế chấp, xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa, hạch toán kế toán, nghiệp vụ thanh toán, và phục vụ tư vấn… Thẩm định giá bất động sản có thể thực hiện theo nhiều phương pháp khác nhau tùy theo từng mục đích, từng trường hợp cụ thể. Hiện nay, có các phương pháp thường được áp dụng như sau: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản. Đây là phương pháp được áp dụng để thẩm định giá các bất động sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu trong trường hợp thẩm định giá những bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, những bất động sản chuyên dùng, những bất động sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh; thẩm định giá bất động sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù; kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác. Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Đây là phương pháp áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc tháo dỡ xây dựng công trình mới trên đất. Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các bất động sản mà việc so sánh với những bất động sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của bất động sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho bất động sản. Tuy nhiên, một bất động sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động đến cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản. Giá trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các bất động sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị bất động sản. Nguyên tắc thay đổi Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc thay thế Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác. Hình thành giá trị của bất động sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các bất động sản khác có thể thay thế . Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì bất động sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một bất động sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. Nguyên tắc cân bằng Các yếu tố cấu thành của bất động sản cần phải cân bằng để bất động sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Nguyên tắc phân phối thu nhập Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị của bất động sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành bất động sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc tuân thủ Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do đó, giá trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản: Phương pháp so sánh trực tiếp: Trong phương pháp này, thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của bất động sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của bất động sản so sánh. Phương pháp so sánh sử dụng nguyên tắc thay thế và nguyên tắc sự đóng góp; đồng thời thường được áp dụng trong các trường hợp sau: Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng va nhóm cửa hiệu. Đất trống. Theo tiêu chuẩn số 07 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì phương pháp so sánh được tiến hành theo 5 bước: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn những bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá. Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các bất động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. Trong giai đoạn này, thẩm định viên phải làm hai công việc chính đó là: Thu thập thông tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt, thông tin cụ thể về bất động sản cần thẩm định cũng như về bất động sản so sánh đã lựa chọn Kiểm tra độ chính xác của các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động sản so sánh đã lựa chọn. Trong khi thu thập thông tin, thẩm định viên phải đảm bảo về thời gian và điều kiện thu thập thông tin. a) Thời gian thu thập thông tin: - Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá. - Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về bất động sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá. - Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của bất động sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của bất động sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này. b) Điều kiện thu thập thông tin: Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về bất động sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài. Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của bất động sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của bất động sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh…. Đối với các thông tin về giá bất động sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán. Đối với các bất động sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh). Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Các yếu tố so sánh cơ bản đối với một số loại hình bất động sản như sau: Nhà ở dân cư: Tình trạng pháp lý (quyền sử dụng đất): Quyền sử dụng đất giữa bất động sản cần thẩm định và các bất động sản so sánh phải như nhau. Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việc điều chỉnh. Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu không tương tự phải thực hiện điều chỉnh. Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp là bán trả làm nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp. Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất. Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập (không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau và không bị sức ép từ bên ngoài. Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tài sản khác đáp ứng yêu cầu trên. Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua. Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công. Giá trị tài sản không phải bất động sản. Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá. Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường. Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổi thành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng... Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thành chênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Qui hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn,… ). Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này. Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối. Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Các yếu tố phải xem xét điều chỉnh để so sánh ở đây là giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian kinh doanh (một buổi hay cả ngày); chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình; hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; sự thuận tiện cho người mua hàng; và các yếu tố khác. Văn phòng: Để so sánh được các bất động sản này với nhau, người ta phải xem xét đến các yếu tố sau: giá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị trí; hệ thống điều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin, liên lạc; hệ thống ánh sáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; cầu thang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, môi trường; hệ thống bảo đảm an ninh; chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; chất lượng quản lý; điều kiện bán, thuê mướn; và các yếu tố khác. Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí; giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa hình đất; tình trạng trật tự, trị an khu vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lân cận; hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; và các yếu tố khác. Trang trại: các yếu tố so sánh của loại hình bất động sản này bao gồm: đất đai, mặt nước; đặc tính pháp lý; vị trí; địa hình (dốc, bằng phẳng); khí hậu và lượng mưa; quy mô trang trại; năng suất; hệ thống tưới, tiêu; đường vào và ra; hàng rào và cổng; đường nước và điện; nhà cửa; loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng phục vụ trang trại; và các yếu tố khác. Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Phân tích: Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,…) và động thái người mua tiềm năng. Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh. Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng. Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin. Phân tích điều kiện giao dịch Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại. Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh cần phải xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như: Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. Quy mô diện tích của bất động sản. Kích thước hình dáng của bất động sản. Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản. Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản. Môi trường sống. Quy hoạch. Lợi ích tương lai. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh như sau: Bảng 1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh TT Yếu tố so sánh Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết B Tổng diện tích C Giá bán/m2 Chưa biết D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh …. ……. ……. ……. …… E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản H Thống nhất mức giá chỉ dẫn Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh thuần (triệu đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ) Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 1) không quá 10%. Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: - Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng). - Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt. - Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí sử dụng nguyên tắc thay thế là chủ yếu và được áp dụng trong các trường hợp sau: Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường. Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm. Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác. Theo tiêu chuẩn số 08 trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì phương pháp chi phí được thực hiện qua 5 bước: Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Chi phí xây dựng công trình bao gồm các chi phí trực tiếp (như các chi phí nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công, các chi phí trực tiếp khác), các chi phí chung (như chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác), lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Việc tính toán chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào mặt bằng giá thị trường của nguyên, nhiên vật liệu tại thời điểm thẩm định giá; các quy định của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên, nhiên vật liệu và các hướng dẫn về xác lập đơn giá xây dựng. Các phương pháp phổ thông tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng: + Phương pháp so sánh theo đơn vị; + Phương pháp ước tính theo hạng mục công trình; + Phương pháp khảo sát số lượng (m2 xây dựng, m3 xây dựng…); Thẩm định viên căn cứ vào loại hình công trình, thông tin có được để lựa chọn phương pháp áp dụng phù hợp. Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất. Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các cơ quan có thẩm quyền. Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn do lỗi thời chức năng, hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản (hao mòn kinh tế). Hao mòn tự nhiên là hao mòn do thời gian sử dụng, do tác động của thời tiết, việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. Việc ước tính hao mòn tự nhiên có thể theo 3 cách: Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết khấu: Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và áp dụng quá trình chiết khấu để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau: Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc đi._.