Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (AgriBank) chi nhánh Hoàng Mai

tài sản thế chấp 42 Bảng 2.2 : Hệ số giá trị đất so với mặt tiền của đất không phải mặt tiền 46 Bảng 2.3 : Đơn giá đất thẩm định theo diện tích 46 Bảng 2.4 : Đơn giá đất thẩm định theo hình dạng 47 Bảng 2.5 : Đơn giá đất thẩm định theo vị trí 47 Bảng 2.6 : Xác định giá trị công trình trên đất 48 Bảng 2.7 : Thông tin về các bất động sản so sánh 63 Bảng 2.8 : Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu 66 Bảng 3.1 : Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008 – 2010 72 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Tên hình vẽ Trang Hình 2.1 : Sơ đồ cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai 37 Hình 2.2 : Tỉ lệ dư nợ của bất động sản thế chấp 43 Hình 2.3 : Sơ đồ vị trí tương đối của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh 64 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong thời gian năm 2007, 2008 chúng ta được chứng kiến một loạt sự bùng nổ của các ngân hàng thương mại. Nếu như vào khoảng những năm 2005 chúng ta chỉ thấy sự xuất hiện các chi nhánh của 4 ngân hàng thương mại Nhà nước, thì hiện nay là hơn 20 ngân hàng thương mại. Với số lượng lớn các ngân hàng như thế, để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranh. Từ đó kéo theo sự phát triển của rất nhiều nghiệp vụ tín dụng, có thể kể đến như nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp. Nếu như trước đây nghiệp vụ này không được quan tâm nhắc đến nhiều thì nay đã được chú ý nhiều hơn, bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp đã có các văn bản quy định rõ ràng. Từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh tín dụng trong hệ thống của mình. Khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay gần đây nhất của công ty tài chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất. Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng. Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy trình định giá thế chấp bất động sản. Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai. 3. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là: Các phương pháp chung : + Duy vật biện chứng + Duy vật lịch sử Các phương pháp riêng : + Phương pháp thống kê + Phương pháp phân bổ + Phương pháp điều tra + Phương pháp khảo sát + Phương pháp tổng hợp Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương pháp điều tra và phương pháp tổng hợp. 5. Kết cấu chuyên đề Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thế Phán và các anh chị trong phòng tín dụng ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này. CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản khi và chỉ khi nó đáp ứng đủ 5 điều kiện sau đây : Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho con người. Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng , hình thái của nó không thay đổi. Thứ ba: phải tồn tại lâu dài. Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị. Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. 2. Khái niệm bất động sản thế chấp Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản. Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản đảm bảo vì: Cũng như trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Tất cả các bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn. 3. Đặc điểm của bất động sản thế chấp Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất. Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản. Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và chiếm hữu. 4.Vai trò của bất động sản thế chấp 4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một hình thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi thế chấp thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn. 4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính. Vì vậy luân chuyển tiền tệ là hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường. Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế chấp phải trả cho ngân hàng). Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước. 4.3. Đối với nền kinh tế Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế. 5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam” Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế chấp các bất động sản sau: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất. Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của chính phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh. + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: Đất do Nhà nước giao có thu tiền. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm. Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại. Trong trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó. + Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như nêu ở trên thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Các bất động sản thế chấp không có tranh chấp, đầy đủ pháp lý. Đối với tài sản thế chấp mức cho vay tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm. Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất do Tổng Giám đốc quy định cụ thể từng thời kỳ trong phạm vi mức nói trên. II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Khái quát chung về định giá bất động sản 1.1. Khái niệm Theo điều 174 - Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam : Bất động sản là tài sản không thể di dời được hay nói cách khác bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc khi dịch chuyển sẽ bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép. Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản. Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng. Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể. Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể). 1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán, liên doanh, liên kết... Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải là một người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho thị trường bất động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm định giá. Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Cần ban hành các văn bản pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể hiện tính thị trường trong giao dịch bất động sản, và bên cạnh đó thúc đẩy ngành định giá nói chung và ngành định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững. Tại tất cả các thị trường, đặc biệt tại thị trường có giá trị lớn như bất động sản, nếu không được định giá thì rất dễ sinh tiêu cực. Người ta đẩy giá mua lên để chia nhau kiếm lời, thậm chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống để kiếm lời. Cho nên định giá làm một việc là xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý của thị trường, từ đó đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường. Định giá còn góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản một cách có hiệu quả. Định giá là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng. Ngay cả với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường và phương pháp định giá có hệ thống, cũng không thể tách rời mục tiêu của định giá. Định giá là cần thiết khi phải đưa ra một quyết định liên quan đến bất động sản, như trong các tình huống sau: Chuyển giao quyền sở hữu : + Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được. + Để giúp cho người mua quyết định giá mua. + Đối với việc trao đổi tài sản, các bên cần biết giá trị của các tài sản để tiến hành việc trao đổi. Tài chính và tín dụng : + Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố. + Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng minh giá trị tài sản của bạn. Cho thuê theo hợp đồng : Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê. Phát triển tài sản và đầu tư : + Để so sánh với tài sản đầu tư khác. + Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào. Định giá tài sản công ty : + Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu. + Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản thuộc về công ty cần được biết. Các định giá theo pháp luật : + Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản. + Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc. + Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho một sự phát triển. + Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi người chủ sở hữu qua đời. 1.3. Vai trò của định giá bất động sản Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lí, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Dịch vụ của nhà định giá phục vụ bất kì người nào quan tâm đến đất đai và nhà ở. Chẳng hạn, nhà định giá có thể được yêu cầu tư vấn cho người bán về giá bán tài sản của mình; cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả; cho một người nhận đồ thế chấp về giá trị của vật đảm bảo và về số tiền cho vay theo giá trị của vật thế chấp mà người đó giao cho người đi vay; và tư vấn cho người bị sức ép bán bắt buộc về giá bồi hoàn. Việc phải hiểu rõ mục đích, yêu cầu cần thiết của định giá là yếu tố sống còn đối với một nhà định giá, và giá trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không phải luôn giống nhau với tất cả mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà định giá là đánh giá giá trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được yêu cầu hay phải trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật. 1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản 1.4.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản Yếu tố tự nhiên: Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình bất động sản Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó tóp hậu. Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp với thị hiếu hay không Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất động sản lân cận và các vùng lân cận Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tăng giá bất động sản Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bất động sản tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình định giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản. Yếu tố pháp luật: Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với bất động sản: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của bất động sản có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản (tình trạng tranh chấp có vấn đề gì không) Yếu tố về tâm lý xã hội: Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: về công việc, về sức khỏe Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bất động sản Tính chất phong thủy của bất động sản: bất động sản có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng... 1.4.2. Các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu ích của bất động sản: bất động sản có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường bất động sản Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: loại hình bất động sản có được thị trường quan tâm hay không Tình trạng khan hiếm của loại bất động sản trên thị trường Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản 1.4.3. Các yếu tố chung bên ngoài Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc... Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuê và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng Các yếu tố về xã hội Mật độ dân số Đặc điểm khu dân cư Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực Tình hình an ninh trong khu vực 1.5. Căn cứ định giá bất động sản Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản. - Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động - Quy mô và vị trí của bất động sản. Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản - Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cơ hội không được lựa chọn hoặc các lựa chọn bị bỏ qua. - Nhà đầu tư là người lựa chọn một đầu tư tốt nhất đáp ứng yêu cầu của họ. - Chi phí cơ hội phải gánh chịu ở nhiều hình thức khác nhau. Xác định chi phí cơ hội có ý nghĩa cụ thể trong việc ước lượng tỷ suất sinh lợi dự kiến của bất động sản. - Sử dụng cao nhất, tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lĩnh vực cạnh tranh nhau trên thị trường. Sự thay đổi trong nền kinh tế. - Thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở. - Sự biến động của thị trường bất động sản. - Sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần của người dân. - Sự thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng. Sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực - Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư - Sự phù hợp giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh. - Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh. Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản. Khả năng cạnh tranh - Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất: - Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu. Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại. Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính đến trong định giá. 1.6. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau : 1.6.1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là: + Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị trường cạnh tranh. + Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất. Sử dụng phù hợp Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố địa điểm và công trình xây dựng phải phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc. 1.6.3. Nguyên tắc thay thế Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ hấp dẫn người mua và khả năng bán được trước là rất cao. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở. Nguyên tắc đóng góp Giá trị một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá trị và năng suất tạo ra). Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể được biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt, thể hiện cho lãi thực trên vốn đầu tư bổ sung. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mối quan hệ cung - cầu phụ thuộc vào độ co giãn cung - cầu. Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung. Khi định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thông tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. Nguyên tắc cân bằng Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả… Nguyên tắc thay đổi Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực. Dự đoán các điều kiện thị trường và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá. Nguyên tắc cạnh tranh Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận. Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ đánh giá được cạnh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa cung và cầu. Nguyên tắc dự báo Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ. Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay người chủ._. sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường. Nguyên tắc ngoại ứng Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng. 1.7. Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp so sánh Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của các bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Phương pháp định giá này dựa trên cơ sở là các nguyên tắc: nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng. Ưu điểm của phương pháp này là: định giá bằng phương pháp so sánh chính là định giá giá trị thị trường của bất động sản. Kết quả định giá của phương pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và cơ quan công quyền công nhận. Bên cạnh những ưu điểm trên, phương pháp định giá so sánh vẫn có những nhược điểm đó là: + Bất động sản so sánh cần có sự đồng nhất với bất động sản mục tiêu. + Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. + Người định giá cần tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường thường xuyên. + Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà nó phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường. + Chất lượng thông tin phải cao thì mới so sánh được. Phương pháp chi phí Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí tạo ra một bất động sản tương tự thế. Phương pháp này dùng để định giá những bất động sản có ít cầu thị trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường. Có thể kể đến như: các bất động sản công cộng như trưòng học, bệnh viện,…; định giá để đền bù giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốn thay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá để tính thuế khi thuế suất đánh lên chi phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm. Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất. Nguyên lí chung là: Trong đó: C là chi phí thay thế công trình V là phần giảm giá công trình G là giá trị công trình hiện tại Trong đó: Gđ là giá trị đất Gct là giá trị công trình hiện tại Gbds là giá trị bất động sản Phương pháp vốn hoá Vốn hoá là phương pháp chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Yêu cầu người định giá phải biết dự báo các khoản thu, khoản chi. Ý nghĩa của phương pháp: phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến cho các loại bất động sản được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư ban đầu như công trình thương mại, văn phòng, căn hộ…Nó ít được sử dụng để định giá những tài sản như các công trình của nhà máy sử dụng trong hoạt động đồng bộ, ít cho thuê. Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng. Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệ chiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường Việt Nam. Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sản riêng lẻ, cá biệt. Phương pháp thặng dư Đây là phương pháp được sử dụng để định giá bất động sản có tiềm năng phát triển như định giá các mảnh đất trống dùng cho phát triển, mua những ngôi nhà cũ trên cơ sở xem xét việc cải tạo, hiện đại hoá ngôi nhà để ngôi nhà có giá trị hơn. Nguyên lí định giá: Giá trị hình thành - Tổng chi phí = Giá trị bất động sản cải tạo cải tạo hiện tại Phương pháp lợi nhuận Định giá bất động sản đang trong quá trình kinh doanh và dựa vào kết quả hoạt động kinh doanh để tính ra giá trị đóng góp hoạt động kinh doanh đó. Phương pháp này sử dụng để định giá những bất động sản có tính độc quyền trong kinh doanh (độc quyền do tự nhiên và pháp lí). Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… 2. Định giá bất động sản thế chấp 2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản. Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản. Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản cho ngân hàng để vay vốn. 2.2. Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp - Vì trong quá trình định giá bất động sản thế chấp luôn phải đảm bảo yếu tố an toàn cho phía ngân hàng nên khi định giá bất động sản thế chấp phải tính giá trị bất động sản trong điều kiện thị trường bất động sản bất ổn nhất. Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lí nhất. - Định giá bất động sản thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản bởi thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Tại ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất quan trọng, không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng. Nó tuỳ thuộc vào quy định của từng ngân hàng. 2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp + Đối với chủ bất động sản thế chấp Định giá thế chấp đảm bảo công bằng cho bên vay có thể nhận được lượng vốn phù hợp với giá trị có thể nhận được từ bất động sản của họ. + Đối với ngân hàng Định giá bất động sản thế chấp đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi có rủi ro do phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được, hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước được. 2.4. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp Theo lí thuyết thì tất cả các phương pháp định giá đã nêu trên đều có thể áp dụng cho định giá bất động sản thế chấp. Nhưng trên thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng, đa phần đều chỉ sử dụng ba phương pháp chính đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá. Trong đó, phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó. Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Các bước tiến hành: Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây: Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất. - Những thông tin cần thu thập: + Vị trí + Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch) + Điều kiện về kết cấu hạ tầng + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí) + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.) + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP. Bước 2: So sánh, phân tích thông tin Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có). Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3. Quá trình điều chỉnh : Phương pháp điều chỉnh chung là lấy ngay bất động sản mục tiêu làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Có 2 loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ lệ phần trăm. Sử dụng phân tích định tính và định lượng để tiến hành điều chỉnh. Trình tự điều chỉnh là : Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến bất động sản cần định giá. Bước 2: So sánh những đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố. Có những yếu tố lượng hoá được, có yếu tố lại không lượng hoá được. Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng nó cho đơn vị giá bán hoặc là giá bán của toàn bộ bất động sản so sánh. Bước 4: Thực hiện sự so sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt hơn hoặc tương tự hoặc kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này gọi là quá trình xếp hạng. Bước 5: Thực hiện hoà hợp các chỉ số giá trị của các bất động sản so sánh để xác định giá trị của bất động sản mục tiêu. Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Nó được áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng về thuê mướn. Nó là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì các lí do sau: Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật. Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận. Nó đòi hỏi sự cần thiét tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó đựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán thành công trên thị trường. Vì vậy, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả / tiền thuê của các bất động sản có thể so sánh được. Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với bất động sản mục tiêu cần định giá. Tiến hành phân tích giá bán / cho thuê của các bất động sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và bất động sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Phương pháp chi phí Trong số các bất động sản đa dạng hiện hữu, có một số bất động sản được thiết kế và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển hình là nhà thờ, trường học, bệnh viện, nhà tù, trạm cảnh sát...Trong hầu hết trường hợp, những tài sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường không có các tổ chức thay thế khác cần đến bất động sản đó. Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của thẩm định giá. Việc thẩm định giá trị đối với các bất động sản như vậy đựoc hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp định giá chi phí, với giả định rằng giá trị của tài sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự như là một vật thể thay thế. Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lí sẽ không bao giờ phải trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình cso cùng một lợi ích tương tự. Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau: Thẩm định giá bất động sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh viên, trương học, nhà thờ, thư viện, ... là các tài sản ít có chứng cứ trên thị trường. Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm. Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác. Các bước tiến hành: Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, khi áp dụng phương pháp chi phí để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây: Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…). Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên. Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng. - Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài). Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường. Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp). Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó. Các hạn chế của phương pháp này: Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí. Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng cảu nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Việc ước tính giảm giá tích luỹ cso thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá. Người thẩm định phải thông thạo kĩ thuật xây dựng, phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này. Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các thẩm định giá có giá trị hiệu lực. Phương pháp vốn hoá Có một bộ phận lớn của thị trường bất động sản, trong đó sự sở hữu và sự chiếm hữu là tách rời nhau. Mỗi tài sản cung cấp môi trường phù hợp cho những yêu cầu sử dụng khác nhau: nhà để ở, nhà máy để sản xuất hàng háo, cửa hàng để bán hàng... Đối với mỗi tài sản có một người chiếm hữu, trong nhiều trường hợp, tài sản được chiếm hữu dưới một hợp đồng, trong đso người chiém hữu trả cho người chủ sở hữu một số tiền, tức là người chủ sở hữu đã nhường quyền chiếm hữu tài sản để đổi lấy một số tiền. Chính đây là điểm hấp dẫn những người đầu tư vốn muốn kiếm được thu nhập trên việc chiếm hữu tài sản, và thị trường bất động sản là nguồn chủ yếu cho các cơ hội đầu tư này. Nhà thẩm định được yêu cầu tiến hành thẩm định giá trị của một lợi ích trong tài sản, ở đó, giá trị là số lượng tiền cần có để mua lưọi ích đó, và giá trị này rõ ràng phụ thuộc vào số lượng tiền thuê nhà mà một người chiếm hữu sẽ phải trả cho quyền chiếm hữu và mức độ thu nhập mà một nhà đầu tư yêu cầu trên số vốn đầu tư của họ. Vì thế, có nhiều yếu tố cơ bản trong thẩm định giá và mỗi yếu tố đó sẽ cần đến những loại đối tượng có thể so sánh khác nhau. Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có thể có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được. Các bước tiến hành: Theo thông tư 145/2007/TT-BTC, việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau: Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá - Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. - Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau: + Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm. + Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây. Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành). Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất. Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở Bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường). Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương. Phương pháp định giá này ứng dụng chủ yếu trong định giá các bất động sản toàn quyền sở hữu với mức tiền thuê đầy đủ trên thị trường, định giá giá trị bất động sản theo hợp đồng, định giá đi vay thế chấp. Phương pháp vốn hoá của định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính. Nó tỏ ra là phương pháp “ khoa học” vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên, bất động sản lại rất khác với các dạng đầu tư tài chính khác như trái phiếu, cổ phiếu, nên nó cần được hiểu biết kĩ lưỡng và có tài liệu chính xác. 2.5. Quy trình hoạt động định giá bất động sản thế chấp Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng với hình thức có tài sản đảm bảo là bất động sản, khách hàng có thể tới ngân hàng gặp trực tiếp cán bộ tín dụng, khách hàng vay sẽ được các cán bộ tín dụng hướng dẫn chi tiết và cụ thể về lập hồ sơ xin vay. Lúc này cán bộ tín dụng có trách nhiệm hướng dẫn, giả thích cụ thể cho khách hàng các thắc mắc, để khách hàng có thể hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của mình đối với bất động sản thế chấp. Khách hàng nhận và khai đầy đủ nội dung trong hồ sơ xin vay vốn, sau đó đưa lại cho cán bộ tín dụng. Bước 2: Tiến hành định giá Cán bộ tín dụng tiến hành kiểm tra lại hồ sơ xin vay vốn của khách hàng. Đảm bảo bộ hồ sơ là đầy đủ và chính xác. Các cán bộ tín dụng được giao đi định giá cho bất động sản thế chấp đi khảo sát lại thông tin bất động sản. Sau khi có được thông tin sơ bộ ban đầu về bất động sản, cán bộ định giá lập kế hoạch định giá và đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất. Cán bộ định giá tiến hành thu thập các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Cán bộ định giá tiến hành định giá dựa trên số liệu thu thập được cùng với các quy định của ngân hàng. Bước 3: Sau khi có kết quả định giá, cán bộ định giá viết báo cáo định giá trình lên phụ trách phòng xem xét và kiểm tra lại. Trong báo cáo định giá cán bộ tín dụng cần ghi thêm ý kiến của cá nhân về việc có đồng ý cho vay hay không. Nếu đồng ý thì đề xuất mức cho vay là bao nhiêu. Phụ trách phòng xem xét thật kĩ báo cáo định giá. Nếu thấy chưa phù hợp có thể cử cán bộ khác đi thẩm định lại hoặc thuê bên độc lập thứ 3. Nếu đã phù hợp phụ trách phòng kí tên và trình lại cán bộ cấp trên (giám đốc hoặc phó giám đốc) chi nhánh xét duyệt. Bước 4: Tiến hành cho vay vốn Sau khi cấp trên xét duyệt, hồ sơ được gửi lại bộ phận tín dụng để tiến hành cho khách hàng vay vốn. Khách hàng kí kết hợp đồng cho vay, hoàn tất mọi thủ tục để được vay vốn. CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI I. Đặc điểm tình hình Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp 1. Giới thiệu 1.1.Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai là chi nhánh cấp I của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam. Vì vậy mọi hoạt động của tổ chức này cũng tuân thủ chặt chẽ theo những quy định của toàn bộ hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam. Cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai : Hình 2.1: Cơ cấu nhân sự của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Phòng tín dụng Phòng hành chính, nhân sự Giám đốc Phó giám đốc Phòng kế toán Phòng kinh doanh ngoại tệ Phòng kiểm tra kế toán nội bộ Phòng tin học (Nguồn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Chi nhánh Hoàng Mai tại 813 Giải Phóng. Phường Giáp Bát. Quận Hoàng Mai. Các phòng giao dịch gồm : Phòng giao dịch Giáp Bát : 987 Giải Phóng. Phường Giáp Bát. Quận Hoàng Mai. Phòng giao dịch số 06 : 61 Yên Sở. Quận Hoàng Mai. Phòng giao dịch Đại Kim : Khu đô thị Đại Kim. Phòng giao dịch Ngã tư sở Phòng giao dịch Nguyễn Trãi : Quận Thanh Xuân Phòng giao dịch Cửa Nam 1.2. Phòng tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai Chức năng nhiệm vụ của phòng tín dụng là: Nghiên cứu xây dựng chiến lược khách hàng tín dụng, phân loại khách hàng và đề xuất các chính sách ưu đãi đối với từng loại khách hàng nhằm mở rộng theo hướng đầu tư tín dụng khép kín: Xuất bản, chế biến tiêu thụ, xuất khẩu và gắn tín dụng sản xuất, lưu thông và tiêu dùng. Phân tích kinh tế theo ngành, nghề kỹ thuật, danh mục khách hàng lựa chọn biện pháp cho vay an toàn và đạt hiệu quả cao. Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong nước, nước ngoài. Trực tiếp làm dịch vụ uỷ thác nguồn vốn thuộc chính phủ, bộ, ngành khác và các tổ chức kinh tế, cá nhân trong và ngoài nước. Xây dựng và thực hiện các mô hình tín dụng thí điểm, thử nghiệm trong địa bàn đồng thời theo dõi, đánh giá, sơ kết, tổng hợp, đề xuất Giám đốc. Thường xuyên phân loại dư nợ, phân tích nợ quá hạn, tìm nguyên nhân và đề xuất hướng giải quyết. Giúp Giám đốc chỉ đạo, kiểm tra hoạt động tín dụng của các chi nhánh trực thuộc trên địa bàn. Tổng hợp báo cáo và kiểm tra chuyên đề theo quy định. Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai giao. Phòng tín dụng có rất nhiều các hoạt động mà gọi chung là hoạt động tín dụng như các hoạt động trong đó có công tác thẩm định tài sản đảm bảo. Thẩm định tài sản đảm bảo là hoạt động hỗ trợ tín dụng với mục đích là: Tạo cở sở cho việc ngân hàng sẽ quyết định cho khách hàng vay bao nhiều vốn là thích hợp nhất, vừa có thể đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa có thể phòng ._. lượng vốn khoảng 1tỉ VNĐ thì cán bộ tín dụng sẽ xem xét giá của bất động sản đó trên thị trường có được khoảng 2 tỉ VNĐ không rồi quyết định cho vay (chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai chủ yếu cho vay 50% giá trị tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trong một số trưòng hợp xem xét có thể là 70%). Nếu nhu cầu vay của khách hàng lớn hơn 50% giá trị của bất động sản thế chấp thì ngân hàng yêu cầu bên vay, bên bảo lãnh bổ sung thêm tài sản bảo đảm đến khi đủ mới hoàn tất hồ sơ vay. Hoạt động định giá diễn ra như trên không khách quan mà rất phụ thuộc vào nhu cầu vay vốn. Hình thức định giá này có thể thực hiện để định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng nhưng không thể định giá cho các mục đích khác. Nhưng ngành ngân hàng ngày càng phát triển, thị trường bất động sản cũng phát triển nếu vẫn giữ cách thực hiện công việc như trên thì sẽ không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế. Nhân sự: Bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm vẫn còn có những cán bộ trẻ, mới vào nghề cần được đào tạo. Thêm nữa, tại chi nhánh hiện nay, các cán bộ định giá vẫn còn là kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng, không tập trung chuyên sâu vào nghiệp vụ định giá. Do đó, dẫn đến tình trạng đôi khi kết quả định giá là không chính xác, gây thiệt hại cho cả khách hàng vay lần ngân hàng. Các cán bộ định giá tại chi nhánh hiện nay chủ yếu là từ ngành ngân hàng tài chính, không được đào tạo chuyên sâu về định giá. Thông tin: Chưa có hệ thống thông tin đồng bộ chung, khi tiến hành định giá, các cán bộ chủ yếu phải tự tìm kiếm thông tin. Vì vậy rất mất thời gian và chi phí. Thêm nữa các thông tin mà cán bộ định giá tìm hiểu được thường có tính chính xác không cao. Dẫn đến tình trạng kết quả định giá có độ tin cậy thấp, gây sai lệch, thiệt thòi cho cả khách hàng vay và ngân hàng. III. VẤN ĐỀ ĐẶT RA Qua thực trạng trên có thể thấy được tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay còn tồn tại một số vấn đề cần được giải quyết đó là: Đầu tiên là quy trình định giá: Cần nhanh chóng hoàn thiện quy trình định giá. Có được quy trình chuẩn thì kết quả định giá mới nhanh chóng và chính xác. Tại chi nhánh, việc định giá chủ yếu là lấy căn cứ từ bảng giá đất ban hành hàng năm của UBND Thành phố Hà Nội. Mà thực tế cho thấy bảng giá đất này chưa phù hợp với giá thị trường, so với giá thị trường nó thấp hơn rất nhiều. Vì vậy kết quả định giá tại ngân hàng luôn không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, khi giải quyết cho vay vốn gây thiệt hại cho khách hàng. Vận dụng các phương pháp định giá: Các phương pháp định giá mới được sử dụng riêng lẻ, các cán bộ định giá khi tiến hành định giá vẫn chưa kết hợp nhiều phương pháp. Việc kết hợp nhiều phương pháp định giá sẽ đem lại kết quả định giá chính xác hơn. Nhân sự : Cần chú ý bồi dưỡng đào tạo nhân sự cho phù hợp với những biến động của thị trường. Cán bộ của chi nhánh còn phải kiêm nhiệm, chưa thể tập trung vào nghiệp vụ của mình nên gây khó khăn trong công tác định giá. Hệ thống thông tin: Hệ thống thông tin là vấn đề vô cùng quan trọng trong định giá. Có được thông tin chính xác và kịp thời thì việc định giá sẽ nhanh chóng và thuận lợi hơn. Trong khi hệ thống thông tin tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển chi nhánh Hoàng Mai là chưa đồng bộ còn nhỏ lẻ, mang tính cá nhân. Các cán bộ định giá khi tiến hành định giá vẫn chủ yếu dựa vào hồ sơ do khách hàng cung cấp là chính. CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI I. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CHUNG CỦA NGÂN HÀNG 1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai. Theo quyết định số 1378/QĐ/NHNN-NCCL ngày 06/09/2006 của Tổng giám đốc ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam đề ra chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2006 – 2010 cho chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai như sau: Bảng 3.1: Chỉ tiêu đề án phát triển kinh doanh giai đoạn 2008-2010 STT Chỉ tiêu Đơn vị 2008 2009 2010 1 Tốc độ tăng tổng nguồn vốn % 30 30 26 2 Tỉ lệ tiền gửi dân cư/tổng nguồn vốn % 30 35 35 3 Tốc độ tăng dư nợ % 30 21 20 4 Tốc độ tăng nợ trung, dài hạn % 32 34 35 5 Tốc độ tăng nợ xấu (%) % 3 3 3 6 Chênh lệch lãi suất % 0.37 0.38 0.40 7 Thu ngoài tín dụng % 9 11 11 8 Tỉ lệ chênh lệch thu-chi với tăng trưởng hàng năm % 20 20 20 (Nguồn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai) Những chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Hoàng Mai trong năm 2009 - Vốn huy động: Phấn đấu đạt 1.700 tỷ VNĐ ( trong đó ngoại tệ 7.5 triệu USD). Trong đó nguồn vốn huy động từ dân cư là 400 tỷ VNĐ, chiếm 23.53% tổng nguồn vốn huy động. - Dư nợ: Phấn đấu đạt 1.200 tỷ VNĐ (trong đó ngoại tệ là 13 triệu USD và 1 triệu EUR) tăng 58,52% so với năm 2008, trong đó: + Tỷ trọng cho vay hộ sản xuất : 15% + Tỷ trọng cho vay DN vừa và nhỏ : 50,17% + Tỷ trọng cho vay DN lớn : 23,17% + Tỷ trọng cho vay dự án lớn : 11,67% - Nợ xấu : Dưới 4,5% - Phấn đấu có đủ quỹ thu nhập để chi lương tối đa theo quy định của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. - Trích và xử lí rủi ro theo đúng quy định của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, hạn chế nợ tồn đọng phát sinh mới. - Nhanh chóng thực hiện lộ trình hiện đại hoá ngân hàng để phát triển cạnh tranh. 2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng - Chuyển dần đầu tư sang đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp, dự án vừa và nhỏ, hộ gia đình sản xuất hàng hoá, ngành, nghề kinh doanh có hiệu quả. Thực hiện đồng tài trợ đối với những dự án lớn để phân tán rủi ro. - Đặc biệt chú trọng đến công tác thẩm định, nâng cao chất lượng thẩm định dự án. Đầu tư có chọn lọc vào các dự án thực sự hiệu quả. - Tăng cường kiểm tra trước và sau khi vay để kiểm tra việc sử dụng vốn vay, tình hình kinh doanh, tài chính và khả năng trả nợ của khách hàng để có biện pháp quản lý vốn vay kịp thời. - Thường xuyên đánh giá và phân loại khách hàng để xếp loại đúng và có hướng đầu tư phù hợp, giảm thiểu rủi ro. - Phân loại nợ , trích dự phòng, xử lý rủi ro theo đúng quy định. Xử lý dứt điểm các khoản nợ xấu, làm lành mạnh hoá tài chính thông qua các biện pháp: đôn đốc thu nợ, xử lý tài sản bảo đảm, xử lý rủi ro. - Thực hiện tăng trưởng tín dụng gắn với tăng trưởng và an toàn nguồn vốn. 3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng Trong bối cảnh nền kinh tế mở, ngày càng nhiều các ngân hàng thành lập và phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam cũng có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung và phát triển hoạt động định giá nói riêng: - Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước, Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn cũng hoàn thiện hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Thực hiện việc thẩm định bất động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một cách nhanh nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội. - Không cho vay đối với các đơn vị kinh doanh kém hiệu quả, không chấp nhận thế chấp đối với các bất động sản không hợp lệ (thiếu các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm trong khu vực quy hoạch. - Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ tín dụng không chỉ về tín dụng mà còn phải thành thạo công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt là định giá bất động sản thế chấp vì lượng tài sản bảo đảm vay vốn của ngân hàng chủ yếu là bất động sản, tài sản có giá trị lớn nhất của cá nhân, tổ chức có thể đem thế chấp cũng chính là bất động sản. Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản thế chấp. - Ngân hàng tích cực tiếp cận với các tổ chức định giá khác có chuyên môn sâu hơn để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá của họ. - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt được sự biến động nhanh chóng của thị trường đặc biệt là thị trường bất động sản, luôn cập nhập thông tin để tiến hành định giá chính xác nhất. - Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng. II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHẢT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI 1. Về quy trình định giá Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh. Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất rát quan trọng. Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá. Nếu có một quy trình chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn. ểTong từng bước của quy trình định giá vẫn còn tồn tại những bâấ cập riêng cần được giải quyết Đầu tiên là việc tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng. Trong khâu tiếp nhận hồ sơ, một thực trạng vẫn tồn tại đó là các cán bộ làm việc còn thiếu nhiệt tình, chưa hướng dẫn đầy đủ cho khách hàng vay, gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiếp cận với nguồn vốn vay. Để có thể giải quyết nhanh chóng cho khách hàng thì ngay từ bước tiếp nhận hồ sơ các cán bộ ngân hàng phải hướng dẫn cho khách hàng đầy đủ nội dung, thủ tục cần hoàn thiện. Bên cạnh đó, cũng nên đưa ra được mẫu hồ sơ chuẩn và dễ hiểu nhất để khách hàng vay có thể nhanh chóng thực hiện. Tiếp theo là việc tiến hành định giá Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, các cán bộ định giá đều thực hiện quy trình định giá theo quy định của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Quy trình này là tương đối hoàn chỉnh, tuy nhiên có một đặc điểm là việc thu thập thông tin còn quá chú trọng đến tính pháp lí của tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực của bất động sản trên thị trường là bao nhiêu. Điều này đem lại cho khách hàng những thiệt thòi đáng kể. Vì khi đó bất động sản đem thế chấp có thể không được đánh giá đúng giá trị của nó, trong khi ngân hàng thường chỉ cho vay khoảng 50% giá trị định giá. Như thế có thể thấy khách hàng vay sẽ không được vay đúng với giá trị thực của bất động sản đem thế chấp. Đây cũng là một tồn tại lớn trong ngành ngân hàng ở nước ta hiện nay, nó được ví như là hình thức “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Thêm nữa, định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh dựa vào bảng giá đất ban hành hàng năm nên một điều chắc chắn là không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Cả 2 thực tế này đều dẫn đến thực trạng là quyền lợi khách hàng bị thiệt hại và ngân hàng cũng có những thiệt hại đáng kể. Vì thế cần đưa ra những quy định và quy trình cụ thể chính xác hơn nữa, có thể cố gắng đưa bất động sản đến gần với giá trị thực của nó trên thị trường để đảm bảo lợi ích của cả khách hàng và ngân hàng. Trong việc lựa chọn phương pháp định giá, các cán bộ vẫn chủ yếu chỉ sử dụng duy nhất phương pháp so sánh trực tiếp. 2 phương pháp còn lại là phương pháp chi phí và vốn hoá chưa được sử dụng nhiều. Để đảm bảo tính chính xác cho kết quả định giá, cần kết hợp một cách phù hợp các phương pháp, không nên chỉ sử dụng 1 phương pháp. Trong quá trình tìm thông tin so sánh, các cán bộ định giá vẫn chủ yếu tìm trong những thông tin sẵn có trong tư liệu của ngân hàng, mà các thông tin này thường cũ, tính chính xác không cao. Vì vậy để định giá chính xác, các cán bộ định giá cần chủ động tìm kiếm các thông tin thị trường. Cán bộ định giá vẫn thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua một số bước trong quy trình. Thị trường bất động sản là thị trường luôn luôn biến động, vì vậy bằng chứng từ thị trường là thông tin hết sức quan trọng. Do đó trong quá trình định giá các cán bộ định giá nên sử dụng triệt để các bằng chứng thị trường để kết quả định giá khách quan. Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng. Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định và là phần quan trọng nhất. Vì thế trong báo cáo định giá nên đưa ra một số điểm rõ ràng như : việc định giá là rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng nếu có xảy ra tranh chấp trước toà; thông tin có được là khách quan nhưng không dám đảm bảo là chính xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực… Trình cán bộ cấp trên Hiện nay tại chi nhánh sau khi có báo cáo định giá, cán bộ định giá trình lên cấp trên nhưng các cán bộ cấp trên chưa giải quyết nhanh mà vẫn để thời gian chờ quá lâu. Trong thời gian tới, cần có quy định rõ hơn về việc giải quyết duyệt cho vay, có thể chỉ trong 3 - 5 ngày. Thời gian càng rút ngắn thì khách hàng càng được giải quyết nhanh chóng cho vay vốn, công việc của các bộ phận trong ngân hàng cũng nhanh hơn, tiét kiệm được thời gian và chi phí cho cả ngân hàng lẫn khách hàng. Kí kết hợp đồng vay vốn Cần đưa ra mẫu hợp đồng dễ hiểu, ngắn gọn để cả khách hàng và cán bộ tín dụng có thể nhanh chóng thoả thuận. Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng và Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn nói chung nên tham khảo thêm quy trình định giá tại các công ty chuyên định giá, tại các ngân hàng thương mại khác. Sau đó lựa chọn cho phù hợp với điều kiện của mình, để có được quy trình chuẩn nhất. 2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá Tại ngân hàng, chủ yếu trong bất động sản thế chấp là nhà ở dân cư vì thế được chia ra chủ yếu là bất động sản có công trình và đất. Với mỗi loại bất động sản đều đưa ra những hướng dẫn cụ thể trong quá trình định giá. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn hiện nay, phương pháp được sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá. Đây là 3 phương pháp điển hình và có độ tin cậy cao nhất trong các phương pháp định giá bất động sản. Tại ngân hàng khi quyết định cho vay có tài sản đảm bảo nhất là bằng bất động sản thì vấn đề đặt lên hàng đầu đó là độ thanh khoản của tài sản, vì vậy có thể thấy việc sử dụng 3 phương pháp nêu trên là rất hợp lí cho mục đích trên. Trong mỗi hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng cả 3 phương pháp trên, sau đó lấy trung bình chung của 3 kết quả từ 3 phương pháp. Như thế, kết quả có được sẽ là chính xác và khách quan nhất. Với những bất động sản nhỏ như nhà ở dân cư hay các mảnh đất, thì việc định giá là hết sức đơn giản và thường áp dụng phương pháp so sánh từ những bằng chứng thực tế của thị trường. Việc định giá này không đòi hỏi ở cán bộ định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn. Với các bất động sản phức tạp thì đòi hỏi cần có sự kết hợp của nhiều phương pháp, đồng thời với nó là sự đòi hỏi về kinh nghiệm cũng như kiến thức của chuyên viên định giá. Trong từng trường hợp cụ thể, cán bộ định giá nên xem xét kĩ sau đó đưa ra phương pháp định giá hợp lí nhất. Có thể vận dụng cả các phương pháp khác, không nhất thiết là chỉ sử dụng 3 phương pháp nêu trên. Về vấn đề nhân sự Với việc tuyển dụng cán bộ mới: Hiện tại, tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đội ngũ cán bộ định giá vẫn chủ yếu là được đào tạo trong ngành tài chính ngân hàng, không được đào tạo chuyên sâu về định giá bất động sản. Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp, cần tăng cường thêm đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên sâu trong lĩnh vực định giá bất động sản.Trong thời gian tới, bên cạnh đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm đã có, chi nhánh cũng cần bổ sung thêm nhân sự mới được đào tạo bài bản trong lĩnh vực định giá, để có thể nâng cao chất lượng cho bộ phận định giá. Cán bộ tuyển mới bên cạnh trình độ chuyên môn cũng cần có phẩm chất đạo đức tốt. Định giá là ngành đòi hỏi có yêu cầu đạo đức của người định giá là rất cao. Việc bồi dưỡng kiến thức chuyên môn: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai có một lợi thế rất lớn về đội ngũ cán bộ định giá. Đó là một đội ngũ trẻ, có kiến thức vững chắc trong lĩnh vực định giá. Tuy nhiên thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, có rất nhiều biến động thường xuyên liên tục. Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức là không thể tránh khỏi. Vì vậy yêu cầu với các cán bộ định giá là phải tự mình thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường thì mới có thể có được kết quả tốt trong công việc. Các cán bộ của ngân hàng cũng nên chú ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho các nhân viên. Cần thường xuyên cho các cán bộ định giá tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức, tham gia các hội thảo… vì bất động sản là một lĩnh vực luôn luôn biến động nên việc cập nhật thông tin một cách thường xuyên và có hệ thống là việc làm rất cần thiết. Để công tác định giá có thể đạt được hiệu quả là cao nhất, phòng tín dụng cũng nên thường xuyên tổ chức các buổi hội thảo cho nội bộ để các cán bộ định giá có thể đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm. Vấn đề đãi ngộ với nhân viên: cần có các chính sách đãi ngộ, khen thưởng, kỉ luật rõ ràng với các nhân viên. Từ đó đánh giá được chất lượng hoạt động của từng các nhân. Và đó cũng là động lực cho các cá nhân phấn đấu trong công việc. 4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin Trong định giá bất động sản thì thông tin chính là điều kiện sống còn của các hợp đồng định giá. Có được thông tin chính xác sẽ giúp cho các cán bộ định giá có thể đưa ra kết luận chính xác, từ đó cán bộ tín dụng có thể xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng. Tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, nguồn thông tin để định giá chủ yếu dựa vào các nguồn sau: Hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng, đây là nguồn thông tin chủ yếu. Thông tin về khách hàng được kưu trữ tại ngân hàng. Đây là hồ sơ mà khách hàng xin vay vốn, sau khi vay và thanh toán xong được lưu trữ vào túi hồ sơ, còn tờ trình của cán bộ định giá khi định giá thì lưu vào máy tính theo quy định. Chính vì thế, ngân hàng sẽ gặp nhiều khó khăn, có khi không sử dụng được thông tin quá khứ của khách hàng. Đến thực địa kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đã cung cấp. Thông tin từ các văn bản pháp quy. Thực tế hiện nay ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn vẫn chưa có được một hệ thống thông tin đồng bộ, chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ cho công tác định giá. Các cán bộ định giá khi thực hiện nghiệp vụ vẫn chỉ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, còn tại ngân hàng chỉ có những thông tin cũ, không đảm bảo được tính khách quan và chính xác. Để có được thông tin các cán bộ định giá vẫn phải tự đi tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, mất thời gian, công sức và tiền bạc. Từ đó cho thấy một thực tế là ngân hàng cần xây dựng cho mình một ngân hàng dữ liệu chính xác, được cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá. Tích cực tiếp thu, áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật để xây dựng cho chi nhánh một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, tiện dụng nhất. Khi đó việc khai thác thông tin sẽ là nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí. Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, công ty định giá khác để có nguồn thông tin thường xuyên được cập nhật mới cũng là việc đáng chú ý. Nếu có thể xây dựng được hệ thống thông tin liên ngành như thế này, sẽ giúp cho việc tìm kiếm thông tin không mất nhiều thời gian. Ngân hàng có thể xem xét tiến hành xây dựng bản đồ giá Hà Nội để tạo dựng một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, chính xác. Việc tra cứu thông tin khi đó sẽ dễ dàng hơn rất nhiều. Bên cạnh việc khai thác thông tin thì việc quản lí thông tin cũng là vô cùng quan trọng. Thông tin được quản lí tốt thì việc sử dụng mới có thể đạt đến hiệu quả là cao nhất. Vì vậy ngân hàng cũng cần có cách thức quản lí thông tin cho hợp lí nhất để có thể phát huy tối đa tác dụng của thông tin. 5. Về cơ chế quản lí Bản thân lãnh đạo của chi nhánh cần thường xuyên và trực tiếp chỉ đạo, giám sát, kiểm tra hoạt động của các cán bộ chi nhánh, từ đó mới có thể thấy được những khó khăn mà các cán bộ gặp phải khi thực hiện nhiệm vụ. Sau đó đưa ra các cơ chế hợp lí cho các cán bộ áp dụng trong công việc. Cần có các chính sách cụ thể để các cán bộ thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, không gây phiền hà cho khách hàng. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, chưa có bộ phận định giá riêng mà vẫn còn thuộc phòng tín dụng, các cán bộ định giá kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng khác nên hoạt động định giá không có hiệu quả cao. Vì vậy chi nhánh có thể xem xét trình với Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam việc hình thành riêng bộ phận định giá để nâng cao hiệu quả hoạt động. Thường xuyên đưa ra các chính sách khen thưởng hợp lí với các nhân viên trong chi nhánh để khuyến khích nhân viên làm việc. III. KIẾN NGHỊ 1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Do đó nó đòi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nước. Đầu tiên phải kể đến là cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật có liên quan. Vấn đề đang được quan tâm rất nhiều hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Một thực trạng đang diễn ra tại Hà Nội hiện nay là tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho”. Xảy ra tình trạng này có rất nhiều lí do có thể kể đến như: + Hà Nội hiện có tới 65.000 trường hợp người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đến lấy vì chưa thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong 2 năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất mới cao hơn từ 8-15 lần so với năm 2004-2005. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ngoại thành chưa đủ khả năng nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để được nhận giấy theo quy định. + Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân khi tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì những khó khăn đó khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản trên thị trường khó khăn hơn. Ngay cả việc thế chấp vay ngân hàng cũng không thuận lợi vì nếu không có sổ đỏ hay sổ hồng thì việc thế chấp là không thể xảy ra. Tiếp đó là sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản. Trên thực tế hiện nay, hệ thống luật đang gây cho người dân nhiều lúng túng khi muốn chuyển quyền sử dụng đất. Các loại sổ đỏ, sổ hồng đang gây khó khăn cho người dân trong quá trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch... Luật Đất đai yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi giao dịch nhưng Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Do vậy vấn đề đặt ra là Nhà nước cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, từng bước đưa thị trường tiến tới minh bạch. Ở nước ta hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quản lí thị trương bất động sản còn rất mờ nhạt. Chính vì vậy, thị trường còn rất nhiều “sạn”. Để có thể quản lí tốt hơn thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt của mình trong cung bất động sản ra thị trường. Cần có chính sách điều tiết cung hợp lí, lấy đó làm cơ sở để quản lí và điều tiết thị trường. Một khi thị trường lành mạnh và minh bạch, thì công tác định giá sẽ tiến hành thuận lợi hơn rất nhiều. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường đang chênh lệch quá nhiều. ví dụ như tại vị trí 1 đất ở trên đường Vũ Ngọc Phan theo khung giá ban hành là 25.000.000 đồng/ m2, nhưng qua khảo sát thực tế là 100.000.000 đồng/ m2; hay tại vị trí 4 đất ở trên phố Pháo Đài Láng theo khung giá là 9.400.000 đồng/ m2, nhưng qua khảo sát thực tế là 41.000.000 đồng/ m2. Qua đó ta có thể thấy được giá đất do Nhà nước ban hành và giá thực tế trên thị trường là khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ thấp hơn so với giá trị thị trường của bất động sản đó rất nhiều. Như đó gây thiệt thòi cho khách hàng vay, đây là điều mà cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do đó khi định giá các cán bộ định giá của ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp. Do đó việc thay đổi trong cách xác định khung giá đất của Nhà nước là điều cần được quan tâm. Hiện nay, các ngân hàng vẫn tự định giá và cho vay trên cơ sở định giá. Đó được ví như hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Khi không có cơ quan định giá độc lập, thì khách hàng vay vẫn là những người chịu thiệt thòi khi đi thế chấp tài sản trong đó có bất động sản. Ngân hàng sẽ định giá và cho vay ở một mức độ an toàn, giá trị thật của bất động sản sẽ không được đánh giá đúng. Trong thời gian tới cần có một cơ quan định giá độc lập, hay Nhà nước cần có quy định cụ thể hơn nữa về vấn đề định giá tại các ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay. 2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò điều tiết chung cho toàn bộ hệ thống Ngân hàng trong cả nước, ngân hàng Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước. Để tạo điều kiện cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng thực hiện tốt việc định giá bất động sản thế chấp cần quan tâm đến các vấn đề sau: Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra môi trường hành lang pháp lí thông thoáng, đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn về tài sản đảm bảo, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động. Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho các ngân hàng, giúp cho các ngân hàng có cơ sở để mở rộng tín dụng một cách có hiệu quả hơn bởi thông tin càng chính xác thì mở rộng tín dụng càng dễ dàng. Chính vì lẽ đó mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thông tin của trung tâm thông tin tín dụng và phát huy hiệu quả hoạt động của trung tâm này. Thiết lập các chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho các cán bộ định giá của các ngân hàng. 3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai là một trong những mắt xích của hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Bởi thế, để Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai thực hiện tốt hoạt động định giá bất động sản thế chấp thì cần thực hiện một số biện pháp sau: Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn về tài sản thế chấp, cầm cốđể các chi nhánh cấp dưới thực hiện đúng với bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thông tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành. Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo chính xác, khách quan trong việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn và chất lượng tín dụng. Hỗ trợ tích cực về mọi mặt cho chi nhánh trong hoạt động kinh doanh và trong việc đào tạo lại các nghiệp vụ cho các cán bộ của chi nhánh. KẾT LUẬN Mặc dù được thành lập chưa lâu, tuy nhiên toàn thể ban lãnh đạo và nhân viên tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã hết sức cố gắng và đạt được nhiều chỉ tiêu của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam giao cho. Trong thời gian tới, mặc dù nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đang gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Hoàng Mai với những chính sách hợp lí của mình sẽ vượt qua được những khó khăn đó, với mục tiêu mà ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam đã đưa ra đó là “ Mang lại sự phồn thịnh cho khách hàng ”. Trong thời gian được thực tập tại phòng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, em đã học hỏi được rất nhiều về cung cách làm việc, cũng như được tham gia vào các nghiệp vụ thực tế của phòng tín dụng. Qua đó giúp cho em có cái nhìn toàn cảnh và hiểu sâu hơn về kiến thức định giá đã có được trên lớp. Chuyên đề đã giới thiệu cơ sở lí luận về định giá bất động sản thế chấp, trên cơ sở đó phân tích thực trạng hoạt động định giá tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai. Mặc dù em đã cố gắng tìm hiểu và nghiên cứu, song do hạn chế về mặt thời gian và kiến thức lí luận cũng như kiến thức thực tiễn nên chuyên đề không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô, các cô chú cán bộ tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai để em có được cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về vấn đề em đang nghiên cứu. Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn định giá bất động sản. Đoàn Văn Trường (2000) “Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản”, NXB Khoa học kĩ thuật. Bộ luật Dân sự năm 2005. Luật Đất đai 2003. Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”. Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh Hoàng Mai năm 2006, 2007, 2008. Báo cáo định giá tại địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q.Ba Đình, Hà Nội. ._.