Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bị kiến thức cho các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm. Định giá xuất hiện ở nước ta từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước đây, công việc định giá ở nước ta trực thuộc hai trung tâm định giá của bộ tài chính là trung tâm thông tin và định giá miền nam, và trung tâm định giá bộ tài chính. Tuy nhiên, hiện nay đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực định giá và một trong số đó là Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-REEX). Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn định giá, V-REEX đã thực hiện nhiều hợp đồng tư vấn định giá cho các doanh nghiệp và các cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, em đã nhận thức được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại Việt Nam nói chung và tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng. Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” làm đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá nhằm phát triển công tác định giá ở nước ta nói chung cũng như ở công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nói riêng. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau: - Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà Công ty đang sử dụng. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: tổng hợp, phân tích, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê. 5. Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của khóa luận gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản. Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Chương 3: Phương hướng, giải pháp phát triển và một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị em trong Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam(V-REEX) đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập,xin cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này. Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô. CHƯƠNG 1CƠ SỞ VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. Cơ sỏ lý luận về định giá 1. Các khái niệm 1.1. Thẩm định giá: Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam: Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.” Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu . 1.2. Bất động sản: Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế... 1.2.1. Thuộc tính của bất động sản: Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương. Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản. Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối. 1.2.2. Đặc trưng của bất động sản: Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường. Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. II Định giá bất động sản 1.Sự cần thiết của định giá bất động sản Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy thành hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất. Trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trường đối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều kiện địa lý tương đương. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín. Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi nó chiếm phần lớn tài sản của một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có vai trò hết sức to lớn đối với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển đồng bộ thị trường. Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường còn lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn và trở nên dễ dàng hơn. Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn, với giá trị của bất động sản. Vì vậy, công tác định giá ngày nay đang trở nên quan trọng và cần thiết. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay việc định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng cần biết giá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được diễn ra thuận tiện và nhanh chóng hơn. Ngoài ra nó thực sự có ý nghĩa trong giai đoạn hiện nay khi mà các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, việc định giá xác định đúng giá trị của bất động sản để thông qua báo cáo tài chính hàng năm các nhà đầu tư có thể quyết định tham gia đầu tư nhanh chóng và hiệu quả. Hơn nữa việc xác định giá của bất động sản đúng tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước trong quá trình quản lý và phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao lợi ích của nền kinh tế. Ba vai trò quan trọng của công tác định giá bất động sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết như sau: Thứ nhất: Sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường. Từ hoạt động định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. Thứ hai: Định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Thứ ba: Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật. Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro, do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, do vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết. Hơn nữa việc định giá bất động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thể vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu. 2. Cơ sở giá trị Định giá bất động sản: 2.1. Giá thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”. Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giá trị của bất động sản. 2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho định giá bất động sản: “Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.” Một số giá trị phi thị trường: Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sử dụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp. Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thị trường. Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế của một tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết. Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi ích đặc biệt. Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạt động. Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiều bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường. Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đến việc tính thuế tài sản. Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồng bảo hiểm. Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa. Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu tư xác định. Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ. Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường. III.Các nguyên tắc sử dụng trong định giá bất động sản: 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản ánh ở bốn mặt sau đây: Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc một người cụ thể). Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng tương lai là cao nhất. Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất. 2.Nguyên tắc phù hợp: Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trên một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và công trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tế, một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng... Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với mục đích sử dụng đất tiềm năng. 3.Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó, trong định giá tài sản, đòi hỏi định giá viên phải nhận ra các chiều hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. 4.Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ở mức thấp hơn thì sẽ được bán trước. Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế. Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để mua một tài sản như vậy trong thị trường mở. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập. 5. Nguyên tắc cân đối Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất. Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép: Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng một thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối. Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: Nguyên tắc này chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý. 6.Nguyên tắc đóng góp: Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố trong mặt bằng là thời gian. Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực. Các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Đất đai, lao động, vốn và quản lý. 7. Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu, cụ thể: Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua. Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trường sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại. 8. Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng một loại hàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh. Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sức mạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong xác định giá bất động sản. Các thửa đất có thể giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất động sản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn. 9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai. 10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác. Nguyên tắc này cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vô nhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. 11. Nguyên tắc ngoại ứng Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác động của bất động sản khác. Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng vùng giá trị. Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần. Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất động sản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó. CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM(V-REEX) I. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 1 Giới thiệu tổng quan về công ty Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập dựa trên sự hợp tác của Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông chiến lược là 3 Ngân hàng TMCP: Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng VPBank. Công ty cổ phần quỹ đầu tư bất động sản ngân hàng Thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam, tên quốc tế là Real Estate Investment Trust Joint Stock Company of Viet Nam Private Enterprises Bank, tên viết tắt là VP Reit. Công ty VP Reit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 03 năm 2004. Công ty chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 1000 tỷ VNĐ. Ngân hàng VP Bank là cổ đông chiến lược của VP Reit, có đại diện là Chủ tịch Hội đồng quản trị. Các cổ đông khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tại Việt Nam. Tên Công ty : Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tên giao dịch : Real Estate Transaction of VP Reit Tên viết tắt : V-Reex Địa chỉ giao dịch : Tầng 6,tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn  – Quận Đống Đa – TP Hà Nội Điện thoại : 043.5378731  Fax : 043.5378733 Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 Số  tài khoản : 995461900241 Tại Ngân Hàng VPBank Mã  số thuế : 0102998605 HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ PHÒNG NGHIỆP VỤ PHÒNG KẾ TOÁN PHÒNG TỔNG HỢP TỔNG GIÁM ĐỐC ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG BAN KIỂM SOÁT PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Bộ phận Thẩm định giá Bộ phận Tư vấn và Đấu giá Bộ phận Kinh doanh Bộ phận Tổng hợp Cơ cấu tổ chức của công ty được sắp xếp theo sơ đồ sau Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chức năng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển của công ty. Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thời cũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổ đông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị. Có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt động của công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh, phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếp của 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán. Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công ty theo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao. Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩm định giá. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc nghiệp vụ. Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổng giám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ. Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính. Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ trách nghiệp vụ. 2 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty: Với một đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên năng động, lành nghề, trong đó có nhiều chuyên gia có năng lực, thâm niên và am hiểu về hoạt động sản xuất kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực, V-REEX luôn thể hiện tính chuyên nghiệp cao trong việc cung cấp cho khách hàng các dịch vụ như sau: 1-Thẩm định giá bất động sản: Đây được xem là thế mạnh thật sự của V-REEX với công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình xây dựng, nhà xưởng, khách sạn, cao ốc, các khu đô thị mới… phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của khách hàng. 2-Thẩm định giá động sản: Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên, kỹ sư có nhiều kinh nghiệm, am hiểu nhiều lĩnh vực khác nhau đã tạo ra một thế mạnh thật sự để V-REEX có thể đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng trong việc xác định giá trị dây chuyền máy móc thiết bị, thiết bị chuyên dùng, phương tiện vận tải…nhằm phục vụ công tác mua sắm mới tài sản, đánh giá lại giá trị tài sản của khách hàng. 3-Kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi: + Dịch vụ môi giới bất động sản; + Dịch vụ định giá bất động sản; + Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ tư vấn bất động sản; + Dịch vụ đấu giá bất động sản; + Dịch vụ quảng cáo bất động sản; + Dịch vụ quản lý bất động sản; 4- Dịch vụ tư vấn ._.