Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại Thương (VietcomBank) Chi nhánh Hà Nội

n TB KPT: Trung bình khoản phải thu DTT: Doanh thu thuần GVHB: Giá vốn hàng bán TB TTS: Trung bình Tổng tài sản TB TSLĐ: Trung bình Tài sản lưu động NNH: Nợ ngắn hạn DTTCNH: Đầu tư tài chính ngắn hạn NVCSH: Nguồn vốn chủ sở hữu CPQL: Chi phí quản lý KHCB: Khấu hao cơ bản DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ + Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội + Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội + Sơ đồ 2.1: Mô hình phân tích rủi ro bằng phầm mềm Crystal Ball BẢNG BIỂU + Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn + Bảng 1.2: Doanh số cho vay + Bảng 1.3: Bảng tính doanh thu dự án văn phòng cho thuê + Bảng 1.4: Công suất sử dụng văn phòng + Bảng 1.5: Bảng tính dòng tiền của dự án xây dựng văn phòng cho thuê + Bảng 1.6: Bảng tính kế hoạch trả nợ Vietcombank Hà Nội + Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính + Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi + Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bấy tài cính + Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản) + Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả + Bảng 1.12: Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt + Bảng 1.13: Bảng dòng tiền dự án xây dựng văn phòng cho thuê bằng Excel + Bảng 1.14: Bảng tính dòng tiên dự án khi biến phí tăng 5% + Bảng 1.15: Bảng tính dòng tiền dư án khi doanh thu giảm 10% + Bảng 2.1: Bảng chấm điểm tài chính các doanh nghiệp xây dựng + Bảng 2.2: Tỷ lệ nhân tố ảnh hưởng tiến độ thi công dự án xây dựng + Bảng 2.3: Quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính + Bảng 2.4: Hàm phân bố xác suất các loại vật tư + Bảng 2.5: Tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay đất nước đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự phát triển nhanh và mạnh của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Trong đó nổi bật là sự gia tăng đáng kể của các dự án đầu tư góp phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung của xã hội. Sở dĩ số dự án đầu tư không ngừng tăng lên trong thời gian qua là do chúng ta đã có một hệ thống tài chính ngân hàng đáp ứng được phần nào nhu cầu vay vốn của các dự án và nhu cầu vay vốn của các dự án ngày càng cao. Tuy nhiên đối với các ngân hàng nói chung và Vietcombank Hà Nội nói riêng thì công tác thẩm định dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, bởi vì thẩm định dự án không chỉ giúp cho chính ngân hàng mình tài trợ được những dự án tốt, mà còn giúp chủ đầu tư tìm kiếm lợi nhuận và tăng hiệu quả kinh tế xã hội, vì vậy công tác thẩm định dự án luôn được Vietcombank Hà Nội đặc biệt chú trọng nâng cao chất lượng. Tuy nhiên thẩm định luôn là một lĩnh vực khó đòi hỏi chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tế, đặc biệt là chưa có một sự tách biệt trong việc thẩm định từng loại dự án trong các lĩnh vực khác nhau tại Vietcombank Hà Nội. Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư xây dựng các văn phòng cho thuê do nhu cầu thuê văn phòng cao tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận, và số dự án này xin vay vốn ngân hàng Vietcombank Hà Nội là rất nhiều. Trong quá trình thực tập và nghiên cứu, em thấy công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần tìm hiểu một cách sâu sắc và toàn diện hơn, chính vì vậy em chọn đề tài chuyên đề : “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội”. Chuyên đề gồm hai chương: Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Từ Quang Phương, và các cán bộ thẩm định tại Vietcombank Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này! CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI 1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội 1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội NHNT Hà Nội là một chi nhánh cấp 1 của NHNT Việt Nam, được thành lập vào ngày 01/03/1985 theo quyết định số 177/NH – QĐ của Tổng giám đốc Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam. NHNT Hà Nội là một đại diện pháp nhân của NHNT Việt Nam, tên giao dịch tiếng Anh là Vietcombank Hà Nội, có con dấu riêng, trực tiếp giao dịch kinh doanh, hạch toán nội bộ, hoạt động kinh doanh tiền tệ và quản lý ngân hàng, tự chủ tài chính, tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh và những cam kết của mình. Giao dịch mọi hoạt động dưới sự quản lý của Tổng giám đốc Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam và sự điều hành của giám đốc chi nhánh. 1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội - Trụ sở chính: 344 Bà Triệu – Hà Nội. - Các phòng giao dịch: + PGD số 1: 2 Hàng Bài – Hà Nội. + PGD số 2: 14 Trần Bình Trọng – Hà Nội. + PGD số 3: 1 Hàng Đồng – Hà Nội. + PGD số 4: 36 Hoàng Cầu – Hà Nội. + PGD số 5: Khu CC2 khu đô thị Bắc Linh Đàm – Hà Nội. + PGD số 6: 277 Nguyễn Trãi. + PGD số 7: Tầng 1 toà nhà 434 Trần Khát Chân. + PGD Bát Đàn: 48 Bát Đàn. + PGD Yết Kiêu: 14 Yết Kiêu. + Quầy giao dịch sân bay quốc tế Nội Bài: Tầng 1 Sân bay Quốc tế Nội Bài 1.1.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội Phòng khách hàng Phòng quản lý rủi ro tín dụng Phòng dịch vụ ngân hàng Phòng thanh toán thẻ Phòng ngân quỹ Phòng thanh toán xuất nhập khẩu Phòng kế toán tài chính Phòng hành chính nhân sự Phòng kiểm tra nộI bộ Phòng tin học Phòng tín dụng thể nhân Phòng tổng hợp Phòng quản lý nợ Giám đốc Phó giám đốc4 Phó giám đốc1 Phó giám đốc2 Phó giám đốc3 Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Vietcombank Hà Nội Ban giám đốc: Bao gồm 1 Giám đốc và 4 Phó Giám đốc. Các phòng ban trực thuộc: Phòng Khách hàng: Phát triển kinh doanh, cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng, củng cố và mở rộng quan hệ đối với các khách hàng là doanh nghiệp trên địa bàn thuộc quyền quản lý hiện tại của chi nhánh. Phòng dịch vụ Ngân hàng: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, chi trả tiền kiều hối & chuyển tiền đi nước ngoài, mua bán ngoại tệ , nhận gửi và thanh toán séc nhờ thu của cá nhân, quản lý đại lý thu đổi ngoại tệ, trực tiếp thu chi tiền mặt của khác hàng gửi , rút tiền tiết kiệm VNĐ, ngoại tệ, kỳ phiếu ngoại tệ, tài khoản ngoại tệ cá nhân. Phòng thanh toán thẻ: có chức năng nhiệm vụ phát hành và thanh toán các loại thẻ Vietcombank theo thể lệ quy định. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ Marketing khách hàng về thẻ. Phát triển và quản lý các cơ sở chấp nhận thẻ, quản lý các máy rút tiền tự động ATM được giao. Phòng ngân quỹ: có chức năng nhiệm vụ thu chi kiểm đếm toàn bộ đồng Việt Nam, ngoại tệ của khách hàng có mở tài khoản hoạt động tại Chi nhánh. Giúp các đơn vị nhận biết ngoại tệ thật,giả. Tham gia ban quản lý quỹ ATM. Quản lý kho quỹ của Chi nhánh. Phòng Thanh toán xuất nhập khẩu: Mở L/C và thanh toán hàng xuất, nhập khẩu, chuyển tiền đi nước ngoài., nhờ thu hàng nhập khẩu, thông báo L/C xuất khẩu, kiểm tra chứng từ L/C hàng xuất, thanh toán L/C hàng xuất, nhận và xử lý nhờ thu hàng xuất, quản lý mẫu chữ ký của ngân hàng nước ngoài, làm các báo cáo thanh toán hàng xuất và nhập, bảo lãnh trong nước, ngoài nước, giữ tài khoản ký quỹ mở L/C hàng nhập giữ tài khoản ngoại bảng L/C nhập khẩu, xuất khẩu Phòng kế toán tài chính: có chức năng xử lý nghiệp vụ chuyển tiền,quản lý tài khoản khách hàng là các tổ chức, các doanh nghiệp,quản lý chi tiêu nội bộ. Phòng Hành chính – Nhân sự: Có chức năng theo dõi công tác nhân sự và công tác hành chính quản trị của chi nhánh theo chỉ đạo của Ban Giám đốc. Phòng kiểm tra nội bộ: có trách nhiệm kiểm tra hoạt động tín dụng bảo lãnh, kiểm tra hoạt động hay động vốn, phát hành thẻ, các hoạt động dịch vụ ngân hàng khác, hoạt động kế toán – ngân quỹ và hoạt động thanh toán xuất nhập khẩu. Phòng tin học: có chức năng quản lý hệ thống mạng, thiết lập cài đặt các phần mềm hệ thống mạng, thiết lập hệ thống bảo mật. Viết các chương trình trợ giúp cho hoạt động nghiệp vụ, nhận truyền dữ liệu, back up dữ liệu, kiểm tra hệ thống truyền thông giữa các chi nhánh, phòng giao dịch… Phòng tín dụng thể nhân: thực hiện cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng đối với đối tượng là khách hàng là thể nhân. Phòng tổng hợp: có chức năng kinh doanh vốn và ngoại tệ, Marketing, quan hệ công chúng… Các phòng giao dịch: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, dịch vụ thu đổi ngoại tệ và trả tiền kiều hối, dịch vụ phát hành thẻ, thanh toán thẻ tín dụng quốc tế, nhận gửi và thanh toán sé nhờ thu của cá nhân, quản lý các tài khoản tiền gửi cá nhân đồng Việt Nam và ngoại tệ, cho vay thế chấp, cầm cố tài sản. 1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội Nhận tiền gửi: Mở tài khoản vãng lai, tài khoản có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, phát hành kỳ phiếu. Bốn loại dịch vụ trên đều được thực hiện cả bằng nội tệ và ngoại tệ mạnh như USD, bảng Anh, Mác Đức, Frăng Pháp…. Chuyển tiền: Chuyển tiền trong nước và quốc tế với nhiều loại hình: chuyển tiền nhanh Money Gram, chuyển tiền bằng điện, chuyển tiền bằng thư… Cấp tín dụng và tài trợ dự án đầu tư: cung cấp tất cả các loại tín dụng ngắn, trung và dài hạn, tham gia tài trợ hoặc đồng tài trợ cho các dự án xuất nhập khẩu… Bảo lãnh: thực hiện các ngiệp vụ bảo lãnh và tái bảo lãnh cho các khoản vay tài chính và vay thương mại, bảo lãnh hàng trả chậm, bảo lãnh tiền đặt cọc, đấu thầu quốc tế, bảo lãnh thực hiện hợp đồng. Thanh toán xuất nhập khẩu: NHNT đã xây dựng mạng lưới thanh toán khắp toàn cầu với các nghiệp vụ liên quan đến các phương thức thanh toán quốc tế như: thư tín dụng, uỷ thác thu, chuyển tiền… Chuyển đổi ngoại tệ: mua bán, chuyển đổi ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ Forward, Swap… Phát hành và thanh toán thẻ: NHNT thực hiện làm đại lý thanh toán các loại thẻ quốc tế như VISA, Master Card, JCB, và American express. Ngoài ra NHNT còn phát hành thẻ tín dụng quốc tế VCB Master Card, thẻ tín dụng thanh toán trong nước Vietcombank. 1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần đây 1.1.5.1.Tình hình huy động vốn Bảng 1.1:Tình hình huy động vốn Đơn vị: tỷ VNĐ Chỉ tiêu 2006 2007 2008 Tổng nguồn vốn huy động 5598 6270 7328 VNĐ 2756 3433 (54,7%) 3919 (53,5%) Ngoại tệ (quy VNĐ) 2842 2837 (45,3%) 3410 (46,5%) Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội Công tác huy động vốn của chi nhánh trong năm 2007 đã duy trì kết quả tốt, tổng nguồn vốn tính đến 31/12/2007 đạt 7088 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2006, trong đó nguốn vốn huy động đạt 6270 tỷ, tăng 12% so với cuối năm 2006, đạt kế hoạch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam giao cho chi nhánh. Huy động VNĐ đạt 3433 tỷ đồng, chiếm 54,7% tổng nguồn vốn huy động. Huy động ngoại tệ đạt 2837 tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng nguồn vốn huy động. Cơ cấu nguồn vốn huy động giữa tiền đồng và ngoại tệ đang có sự chuyển dịch theo hướng vốn huy động ngoại tệ giảm dần, đây cũng là xu hướng chung của các ngân hàng thương mại trong thời gian gần đây. Sở dĩ có sự chuyển dịch đó một phân do việc cắt giảm lãi suất cơ bản USD của cục dự trữ liên bang Mỹ Fed trong tháng 9/2007 từ 5,25% xuống còn 4,75% và 4,25% vào thánh 12/2007 đã khiến lãi suất huy động USD của các ngân hàng thương mại trong nước giảm theo. Mặt khác do xu thế về cạnh tranh huy động vốn giữa các ngân hàng, đặc biệt sự xuất hiện ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại cổ phần mới. Huy động từ tổ chức kinh tế đạt 2134 tỷ đồng, chiếm 34% nguồn vốn huy động. Huy động từ dân cư đạt 4136 tỷ đồng, chiếm 66% nguồn vốn huy động. Đến 31/12/2007, thị phần huy động VNĐ, USD và huy động quy Việt Nam đồng của chi nhánh NHNT Hà Nội tương ứng là 1,41%; 2,92%; 1,84% so với mạng lưới 209 tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn. Trong năm 2008 công tác huy động vốn của chi nhánh NHNT Hà Nội đạt được kết quả khá tốt nhất là trong bối cảnh nền kinh tế trong năm 2008 gặp nhiều khó khăn bất ổn. Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn của Vietcombank Hà Nội đạt 7553 tỷ đồng, tăng 7% so với năm 2007, trong đó nguồn vốn huy động từ tổ chức dân cư và tổ chức kinh tế đạt 7328 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2007. Huy động VNĐ đạt 3919 tỷ đồng, chiếm 53,5% tổng nguồn vốn huy động. Huy động ngoại tệ đạt 3410 tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng nguồn vốn huy động. Tính đến 31/12/2008 thị phần huy động VNĐ, USD, quy VNĐ chiếm tương ứng là 1,13%; 2,28%; 1,48%. Qua các số liệu trên ta thấy tình hình huy động vốn của Vietcombank Hà Nội rất tốt, nguồn vốn huy động phong phú hơn và luôn tăng trưởng qua các năm. 1.1.5.2.Tín dụng Bảng 1.2. Doanh số cho vay Đơn vị : tỷ VNĐ Năm 2006 2007 2008 Tổng số quy VNĐ 2413 2553 2524 Cho vay ngắn hạn 74,2% 77,7% 73,3% Cho vay trung dài hạn 25,8% 22,3% 26,6% Nợ xấu 0,93% 0,78% 1,5% Nguồn :Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội Công tác Tín dụng của Chi nhánh trong năm 2007 tiếp tục thực hiện với phương châm “Hiệu quả và an toàn”. Dư nợ tính đến 31/12/2007 đạt 2553 tỷ đồng tăng 6% so với cuối năm 2006, đạt 88% kế hoạch năm 2007, chiếm 1,49% thị phần trên địa bàn Hà Nội. Số lượng khách hàng là các doanh nghiệp vó vay vốn tại Chi nhánh hiện là 133 khách hàng. Đến 31/12/2007 dư nợ quá hạn chiếm 0,78% tổng dư nợ. Bên cạnh đội ngũ khách hàng truyền thống về xuất nhập khẩu, mở các chương trình hỗ trợ về vốn cho khách hàng vừa và nhỏ để phát triển kinh doanh, chi nhánh đang mở rộng loại hình cho vay thể nhân với nhiều hình thức cho vay ưu đãi, hấp dẫn: mua ô tô mới, sửa chữa nhà, phát triển kinh tế tư nhân – gia đình, du học, mua biệt thự tại khu biệt thự, đầu tư xây dựng văn phòng…Đến 31/12/2007, dư nợ tại bộ phận tín dụng thể nhân đạt 145 tỷ đồng, chiếm 5,7% tổng dư nợ tín dụng. Nhìn chung, các khoản vay cá nhân có chất lượng tốt, đảm bảo khả năng trả nợ Ngân hàng Trong năm 2008 công tác Tín dụng của Chi nhánh bị tác động và phụ thuộc rất nhiều từ những biến động trên thị trường tiền tệ và những mới về kiềm chế lạm phát của NHNN Việt Nam và Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. Trong đó có lộ trình cắt giảm dư nợ được chỉ đạo từ NHNN Việt Nam và NHTMCPNT Việt Nam, VCBHN vẫn tiếp tục duy trì mục tiêu công tác cho vay theo phương châm “ Hiệu quả và an toàn” . Tổng dư nợ của chi nhánh tính đến 31/12//2008 đạt 2524 tỷ đồng, bằng 98,9% so với năm 2007, vượt 3% so với kế hoạch 2450 tỷ đồng mà NHNT Việt Nam đã điều chỉnh ngày 27/6/2008. Bám sát định hướng của NHNT Việt Nam về nâng cao hiệu quả tín dụng, cụ thể là mở rộng thị trường tín dụng bán lẻ, khách hàng vừa và nhỏ, NHNT Hà Nội đã tích cực triển khai, trong đó: + Dư nợ nhóm khách hàng SMEs đạt 1226 tỷ đồng, chiếm 36% tổng dư nợ + Dư nợ nhóm khách hàng thể nhân đạt 181,4 tỷ đồng, chiếm 7,2% tổng dư nợ + Dư nợ bảo lãnh đạt 152,6 tỷ đồng, tăng 35,5% so với cuối năm 2007, đạt 89,8% kế hoạch về dư nợ bảo lãnh VCBTW giao cho chi nhánh + Dư nợ ngắn hạn chiếm 73,3% tổng dư nợ + Dư nợ trung dài hạn chiếm 26,6% tổng dư nợ + Dự nợ VNĐ chiếm 70% tổng dư nợ + Dư nợ ngoại tệ quy USD chiếm 30% tổng dư nợ Chi nhánh luôn chủ trương đặt chất lượng tín dụng lên hàng đầu, tăng cường công tác quản trị rủi ro nhằm đảm bảo tính an toàn và bền vững trong hoạt động tín dụng. Trong năm 2008, một số doanh nghiệp xuất khẩu khá nhạy cảm trước những biến động của thị trường và một số doanh nghiệp có dấu hiệu sử dụng vốn sai mục đích dẫn tới thu nợ chậm và đê xảy ra nợ quá hạn. Tuy vậy, chi nhánh đã rất tích cực trong việc đốc thúc đơn vị để thu nợ, nợ xấu đến 31/12/2008 ở mức 39 tỷ, chiếm 1,5% tổng dư nợ. Từ các số liệu cơ bản trong hoạt động tín dụng trên ta có thể đánh giá hoạt động tín dụng trong những năm qua của Vietcombank Hà Nội là tương đối tốt và an toàn. 1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ. Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2007 đạt 725 triệu USD, tăng 3% so với năm 2006. Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2007 đạt gần 6tỷ đồng. Ngoại tệ mua được phần lớn là từ nguồn các tổ chức kinh tế đáp ứng cho nhu cầu thanh toán nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh. Đồng thời, để tránh rủi ro về tỷ giá cũng như xác định rõ nguồn ngoại tệ đảm bảo thanh toán cho khách hàng, NHNT HN đã sử dụng công cụ phái sinh là hợp đồng có kỳ hạn đối với các doanh nghiệp có nhu cầu nhập khẩu hàng hoá. Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2008 đạt 828 triệu USD, tăng 14,2% so với năm 2007. Ngoại tệ mua được phần lớn từ nguồn vác Tổ chức kinh tế đáp ứng cho nhu cầu thanh toán nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh. Doanh số mua vào đạt khoảng 423 triệu USD, doanh số bán ra đạt khoảng $)% triệu USD. Trong năm 2008, do chủ động được phần lớn lượng ngoại tệ mua được từ khách hàng, VCB HN giảm lệ thuộc tối đa vào nguồn mua từ NHTMCPNT Việt Nam, góp phần hỗ trợ nguồn ngoại tệ của hệ thống. Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2008 đạt 16,7 tỷ đồng, gấp 2,8 lần so với năm 2007. 1.1.5.4. Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh Từ đầu năm 2007 đến nay, hoạt động xuất nhập khẩu có những thách thức mới do môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt, các quy định về rào cản xuất nhập khẩu ngày càng chặt chẽ, giá một số vật tư và dịch vụ đầu vào tăng làm hạn chế sức cạnh tranh cảu hàng hoá trên thị trường quốc tế. Tuy nhiên, tại VCB HN, doanh số thanh toán xuất nhập khẩu vẫn đạt cao, có chất lượng tốt với tổng doanh số xuất nhập khẩu đạt 435 triệu USD. Nhập khẩu đạt 246 triệu USD, vượt 8% kế hoạch đặt ra cho năm 2007, chủ yếu là các mặt hàng nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc. Xuất khẩu đạt 189 triệu USD, vượt 69% kế hoạch đặt ra đầu năm, chủ yếu là các sản phẩm nông, lâm sản. Dư nợ bảo lãnh đến 31/12/2007 đạt 113 tỷ đồng. Công tác thanh toán quốc tế năm 2008 có chất lượng khá tốt với tổng kim ngạch xuất nhập khẩu đạt 512 triệu USD, tăng 17,7% so với năm 2007 và đạt 114,5% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm. Nhập khẩu đạt 295 triệu USD, tăng 19,9% so với năm 2007, và vượt 26,7% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm. Xuât khẩu đạt 217 triệu USD, tăng 14,8% so với năm 2007 và đạt 101% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm. 1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 1.2.1. Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội Đối với các ngân hàng nói chung hay với Vietcomk Hà Nội nói riêng thì công tác thẩm định dự án là một trong những biện pháp cơ bản để phòng ngừa rủi ro trong quá trình cho vay vốn tài trợ dự án. Như vậy, trên góc độ người cho vay, các cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ đánh giá dự án chủ yếu trên phương diện khả thi, hiệu quả tài chính và xem xét khả năng thu nợ của Ngân hàng Thực chất của việc thẩm định là cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ tiến hành kiểm tra phân tích đánh giá từng phần và toàn bộ các mặt có trong bản nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi trong mối quan hệ mật thiết với chủ dự án, và môi trường dự án sẽ hoạt động.Việc thẩm định sẽ giúp ta loại bỏ các dự án “tồi” và cho vay các dự án “tốt” nhằm tăng hiệu quả tín dụng, quan trọng hơn cả là thẩm định dự án nhằm xác định rõ hành lang an toàn cho các nguồn vốn tài trợ của Vietcombank Hà Nội cho dự án đó. Vì vậy thẩm định dự án là một công việc bắt buộc và vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng. Đối với các dự án nói chung, và đặc biệt là các dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần một số lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài. Ngoài ra do đặc điểm của dự án xây dựng chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khách quan về pháp lý, quy hoạch vì liên quan đến đất đai, đấu thầu, cũng như phụ thuộc vào tình hình phát triển kinh tế nói chung, và thường các dự án xây dựng chủ đầu tư chỉ đáp ứng được phần nhỏ vốn, còn lại là vay các Ngân hàng hoặc các tổ chức khác nên Ngân hàng cần thẩm định loại dự án này một cách thật chặt chẽ khách quan đảm bảo hạn chế tình trạng không thu hồi vốn được của các dự án xây dựng mình tài trợ. Ngoài ta sự gia tăng mạnh mẽ của số dự án xây dựng văn phòng cho thuê có nhu cầu vay vốn tại Vietcombank Hà Nội, đang là một cơ hội để Ngân hàng khai thác tăng hiệu quả hoạt động, muốn đạt được điều đó thì nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án này là vô cùng cần thiết 1.2.2. Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá trình thẩm định. Thứ nhất: Đặcđiểm tính chất đặc thù của dự án xây dựng - Các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp có thể gồm các dự án xây dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để bán hoặc cho thuê); các dự án xây dựng khu đô thị hoặc và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp; các dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng, khu giải trí, vui chơi... - Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụng đất. Chúng chịu ảnh hưởng mang tính quyết định của quy hoạch sử dụng đất. Ngược lại, các dự án loại này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế của khu vực, nói riêng, và của đất nước, nói chung. Thứ hai: Đặc điểm thị trường : Các dự án xây dựng công trình nhằm mục đích cho thuê thường gặp là các dự án xây dựng văn phòng. Đặc điểm thị trường của loại hình này là: - Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm dự án với mục đích thương mại, kinh doanh. - Nhóm khách hàng trung và dài hạn chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh hưởng nhất định đến giá cả sản phẩm. - Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có ảnh hưởng mạnh đến mức giá cho thuê, thuê mua sản phẩm dự án. - Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm thay đổi và có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa phát triển khác. Thứ ba: Đặc điểm về nguồn vốn Các hình thức huy động vốn cho các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp là tương đối đa dạng và phong phú. Các hình thức huy động vốn chủ yếu là: - Cá nhân, tập thể góp vốn thành lập công ty có đủ mức vốn điều lệ để có thể đăng ký kinh doanh trong thị trường bất động sản. - Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu để thu hút vốn đầu tư cho các dự án. - Vay vốn ngân hàng. - Liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốn đầu tư. - Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn. - Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Thứ tư: Đặc điểm về dòng tiền Dòng chi Dòng chi của các dự án xây dựng công trình dân dụng công nghiệp nói chung và xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng cũng bao gồm vốn đầu tư xây dựng ban đầu và chi phí khai thác thường xuyên. Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm các khoản mục chi phí trong dự toán xây dựng công trình. Chi phí khai thác công trình dự án thường xuyên hàng năm thường bao gồm: - Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công trình xây dựng của dự án chưa bán hoặc cho thuê, thuê mua. - Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ tầng cơ sở hàng năm. - Chi phí cho ban quản lý công trình dự án trong giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng (lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo vệ...). - Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng năm. - Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi phí khác. Dòng thu Dòng thu của dự án loại này là tiền bán hoặc cho thuê, thuê mua công trình xây dựng của dự án hàng năm. Trong một số trường hợp, vì vốn đầu tư ban đầu quá lớn, chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức khách hàng ứng trước một phần tiền mua (hoặc thuê) công trình sản phẩm ngay khi dự án có đủ căn cứ pháp lý để thực hiện triển khai xây dựng. 1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội: Gửi hồ sơ vay vốn Phòng khách hàng (Tiếp nhận kiểm tra sơ bộ hồ sơ dự án) Chủ dự án xây dựng (khách hàng) Đồng ý ra quyết định cho vay dự án Trên 10 tỷ Phòng Khách hàng (Thẩm định hồ sơ khách hàng) Tổ đầu tư dự án: Thẩm định tính khả thi của dự án, lập báo cáo, tờ trình thẩm định Ban giám đốc Vietcombank Hà Nội (ra quyết định cho vay) Yêu cầu bổ sung hồ sơ Đồng ý Đồng ý Không đạt Không đạt Không đạt Đồng ý Không đạt Hội đồng tín dụng cơ sở Trên 35 tỷ Không đạt Hội đồng tín dụng Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Trên 120 tỷ Không đạt Hội đồng Quản trị Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam Lập hợp đồng tín dụng với chủ dự án Từ chối cho vay Nguồn: Phòng Khách hàng VCB HN Thứ nhất: Khi khách hàng đề xuất vay vốn cho dự án thì phòng khách hàng sẽ tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn. Trưởng, phó phòng hoặc cán bộ phòng khách hàng sẽ thông báo cho khách hàng về các chính sách cho vay Vietcombank Hà Nội đang áp dụng. Tham vấn cho khách hàng lựa chọn hình thức vay cho phù hợp, thương thảo sơ bộ các điều kiện vay như lãi suất, thời hạn, hình thức đảm bảo, điều kiện ràng buộc. Giải thích hướng dẫn cụ thể cho khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy định hiện hành của pháp luật, cần thiết cán bộ Ngân hàng liệt kê các loại giấy tờ chủ dự án phải xuất trình khi xin vay vốn nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng - Các loại giấy tờ trong hồ sơ vay vốn bao gồm: + Hồ sơ pháp lý khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tư cách pháp lý của bên vay (chủ dự án): Có thể là quyết định thành lập, điều lệ hoạt động, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư,biên bản góp vốn, nghị quyết của Hội đồng quản trị về việc vay vốn, uỷ nhiệm người đi vay vốn ngân hàng, các quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng và các văn bản pháp lý khác liên quan tư cách pháp nhân của khách hàng + Hồ sơ kinh tế khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tình hình tài chính và hoạt động sản xuất kinh doanh của bên vay: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh ,báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 3 năm gần nhất,báo cáo kiểm toán, báo cáo tổng kết hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh doanh, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp trong năm tới (thời gian tới). + Hồ sơ bảo đảm tiền vay: + Hồ sơ vay vốn cho dự án: Giấy đề nghị vay vốn, luận chứng kinh tế kĩ thuật hoặc báo cáo đầu tư, quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền. Ngoài ra có thể cần một số giấy tờ sau như: Thiết kế kĩ thuật, dự toán, tổng dự toán,các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu, các quyết định giao đất cho thuê đất, các văn bản liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng, phê chuẩn tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, hợp đồng thi công xây lắp thiết bị. Thứ hai: Sau khi đã xem xét xong các hồ sơ trên thì phòng đầu tư dự án (tổ đầu tư dự án) sẽ tiến hành thẩm định dự án theo các nôi dung sau: - Kiểm tra hồ sơ nhằm bảo đảm hồ sơ của khách hàng đúng với các quy định hiện hành của Quy chế cho vay và tiến hành thẩm định các nội dung sau: + Thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư + Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh, tài chinh, năng lực hoạt động của chủ đầu tư + Thẩm định mặt kinh tế kỹ thuật của dự án, hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án + Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay. Bên cạnh việc thẩm định những thông tin mà chủ dự án cung cấp trong hồ sơ thì cán bộ thẩm định cần khảo sát thực tế và dựa vào các nguồn thông tin khác. Và cán bộ thẩm định sẽ lập tờ trình báo cáo thẩm định, tái thẩm định: Báo cáo thẩm định có thể lập sau khi kết thúc quá trình thẩm định hoặc có thể lập song song trong quá trình thẩm định Thứ ba: Ra quyết định cho vay Sau khi nhận được báo cáo thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn của chủ dự án do tổ đầu tư dự án (phòng Khách hàng) thì Giám đốc, phó Giám đốc chi nhánh kiểm tra lại các thông tin nêu tại tờ trình, đánh giá tính thuyết phục của khoản vay, căn cứ phạm vi quyền hạn sẽ ra quyết định ghi rõ nội dung sau trên tờ trình thẩm định: Đồng ý cho vay, các điều kiện cho vay, ký tên và chuyển trả hồ sơ về cho phòng Khách hàng thực hiện các bước tiếp theo. Nếu không đồng ý cho vay thì Giám đốc/Phó giám đốc chi nhánh ghi rõ lý do không đồng ý cho vay. 1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN. Thẩm định dự án theo trình tự: Đây là một phương pháp thẩm định được áp dụng rất phổ biến trong việc thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Đó là việc thẩm định từ tổng quát đến chi tiết. Khi thẩm định một dự án xây dựng văn phòng cho thuê thì cán bộ thẩm định sẽ thẩm định những yếu tố cần của dự án trước, những yếu tố ban đầu để dự án có thể được thực hiện như yếu tố pháp lý, tư cách chủ đầu tư, xem có hợp lệ không, sau đó sẽ thẩm định sơ lược các chỉ tiêu của dự án từ đó xác định được quy mô, tính chất và tầm quan trọng của dự án. Nếu bước thẩm định tổng quát này mà không đạt yêu cầu thì sẽ trả lại hồ sơ khách hàng, không cần thẩm định chi tiết nữa. Nếu thẩm định tổng quát cho thấy dự án bước đầu đảm bảo được những chỉ tiêu cơ bản thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định chi tiết, từng nội dung của dự án. Đặc biệt với dự án xây dựng văn phòng cho thuê thì việc thẩm định nội dưng về tính pháp lý của chủ đầu tư, của dự án, thẩm định nội dung nhu cầu thị trường về thuê văn phòng, thẩm định về khía cạnh tài chính là ba nội dung được phân tích tỷ mỉ nhất. Phân tích độ nhạy: Phương pháp này chủ yếu được sử dụng để khảo sát sự thay đổi của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án (như NPV, IRR,B/C…) khi một hoặc nhiều yếu tố đầu vào thay đổi. Kết quả của phương pháp phân tích này là cho biết mức độ ảnh hưởng của mỗi biến số đầu vào lên hiệu quả tài chính của dự án, qua đó có thể xác định được biến nào ảnh hưởng ít, biến nào ảnh hưởng nhiều, biến nào là quan trọng như là nguồn gốc của rủi ro đối với dự án. Phương pháp so sánh đối chiếu: Đây cũng là một phương pháp rất hay được sử dụng trong thẩm định các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng. Các cán bộ tổ thẩm định dự án sẽ có thể so sánh dự án đang xin thẩm định vay vốn với các dự án tương tự đã thẩm định rồi, trên cơ sở đó có thể xác định được một cách tổng quan về hiệu quả tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó cán bộ thẩm định sẽ so sánh các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật phù hợp với các tiêu chuẩn được ban hành về định mức tiêu chuẩn kĩ thuật trong lĩnh vực xây dựng, ví dụ như: Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn về độ cao, tiêu chuẩn về công nghệ thiết bị của dự án xây dựng, tiêu chuẩn về cơ cấu vốn, suất đầu tư của chủ dự án xây dựng…và trong quá trình thẩm định do nhược điểm của phương pháp này là tính cứng nhắc máy móc nên cán bộ thẩm định đã dựa vào các kinh ng._.hiệm thực tế trong những lần thẩm định các dự án tương tự, phải dựa vào đặc điểm của loại hình doanh nghiệp (chủ dự án), đặc điểm từng dự án cụ thể để áp dụng linh hoạt. 1.2.5. Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội 1.2.5.1. Thẩm định khách hàng (chủ dự án) Thứ nhất: Cán bộ thẩm định sẽ đánh giá được doanh nghiệp thuộc loại hình doanh nghiệp nào, thành phần kinh tế nào, và luật nào sẽ điều chỉnh hành vi hoạt động của doanh nghiệp đó, từ đó làm cơ sở đánh giá năng lực pháp lý của doanh nghiệp. Kết thúc nôi dưng này cán bộ thẩm định sẽ làm rõ tên khách hàng vay vốn, quyết định thành lập doanh nghiệp, cấp ra quyết định thành lập, ngành nghề lĩnh vực chính kinh doanh, ngành nghề kinh doanh hiện tại có thật sự phù hợp với lĩnh vực xây dựng các dự án văn phòng hay không, người đại diện của công ty, chế độ hạch toán của công ty độc lập hay phụ thuộc… Thứ hai: Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính của doanh nghiệp. Với sự phân tích này cán bộ thẩm định sẽ hiểu được tình hình hoạt động hiện tại của doanh nghiệp, tăng hay giảm, ổn định hay không, gặp thuận lợi khó khăn gì? từ đó đưa ra những nhận định về tình hình hoạt động của doanh nghiệp trong tương lai. Để phân tích cán bộ thẩm định dựa vào báo cáo tài chính của khách hàng cung cấp trong 3 năm gần nhất. Sử dụng một số phưong pháp để đánh giá được tình hình tài chính như phân tích so sánh, phân tích chỉ số, phân tích cơ cấu. Phân tích cơ cấu là việc so sánh các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính củachính doanh nghiệp đó trong vài năm liên tiếp, từ đó biết được sự thay đổi diễn ra theo chiều hướng nào, cán bộ thẩm định sẽ tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi đó. Phân tích chỉ tiêu bao gồm một số chỉ tiêu cơ bản như: chỉ tiêu về tính thanh khoản, chỉ tiêu về cấu trúc vốn và đòn bẩy tài chính, tỷ số về trang trải lãi vay, chỉ tiêu về hiệu quả hoạt động, chỉ tiêu về khả năng sinh lời, chỉ tiêu vể khả năng tăng trưởng. Thứ ba: Cán bộ thẩm định đánh giá các yếu tố phi tài chính của doanh nghiệp: + Mô hình tổ chức và chất lượng bộ máy quản lý điều hành + Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt + Trình độ, kinh nghiệm trong sản xuất kinh doanh + Vị thế của doanh nghiệp trên thị trường + Triển vọng của doanh nghiệp trong tương lai + Quan hệ của doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng khác. Nếu không có một năng lực quản trị điều hành tốt thì doanh nghiệp khó có thể đạt được kết quả tốt trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, kết quả hoạt động sxkd được cán bộ thẩm định coi là thước đo khá thực tế khi đánh giá năng lực quản trị điều hành của chủ doanh nghiệp. 1.2.5.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án Đây là một nội dung thẩm định rất quan trọng trong quá trình thẩm định các dự án xây dựng văn phòng, bởi vì các dự án xây dựng luôn nằm trong phạm vi điều chỉnh của rất nhiều luật như luật đầu tư, luật đấu thầu, luật xây dựng, luật tài nguyên môi trường… và các quy hoạch vùng, ngành, địa phương, do vậy cán bộ thẩm định tại Vietcombank sẽ xem xét sự đầy đủ các giấy tớ pháp lý của dự án như : + Quyết định cho phép doanh nghiệp đầu tư của UBND Thành phố cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng + Bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại nơi dự án xây dựng diễn ra của Sở tài nguyên Môi trường lập ngay tại thời điểm dự án được phê duyệt cho phép đầu tư + Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất được sở Quy hoạch kiến trúc Thành phố chấp thuận. + Báo cáo đầu tư xây dựng dự án + Quyết định của Tổng giám đốc doanh nghiệp về việc phê duyệt dự án xây dựng đó + Chứng chỉ quy hoạch + Giấy chứng nhận đầu tư + Văn bản của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về kết quả thẩm định nhu cầu sử dụng đất để xây dựng dự án + Hợp đồng thuê, mua đất + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Biên bản bàn giao mốc giới + Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy + Giấy chứng nhận đạt tiêu chuẩn môi trường + Biên bản họp uỷ quyền cho người ký kết các hợp đồng giao dịch với Vietcombank Hà Nội…. Ví dụ thẩm định dự án xây dựng Tổ hợp dự án văn phòng cho thuê, kết hợp với khách sạn Tại Kim Mã-Ba Đình- Hà Nội Cán bộ thẩm định đã đối chiếu tính hợp lệ của dự án trên với hàng loạt văn bản pháp quy liên quan như: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 - Nghị định sô 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ ban hành về Quản lý chất lượng công trình xây dựng - Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình - Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế GTGT - Thông tư số 07/2003/TT-BXD ngày 17/06/2003 ban hành về Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuọc các dự án đầu tư Bên cạnh đó cán bộ thẩm định còn yêu cầu chủ đầu tư có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để triển khai được dự án như: - Quyết định số 7363/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của Uỷ ban nhân dân tp Hà Nội v/v cho thuê diện tích đất tại số 152 Kim Mã- Phường Ngọc Khánh – Quận Ba Đình – Hà Nội - Hợp đồng thuê đất số 146-2004/TNMTNĐ-HĐTĐTN ngày 07/12/2004 giữa sở tài nguyên môi trường và nhà đất Hà Nội và Công ty - Nghị quyết số 50NQ/HĐQT-TCT ngày 21/09/2004 của Tổng Công ty về thống nhất chủ trương đầu tư xây dựng tổ hợp Văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê tại 152 Kim Mã - Hà Nội của Công ty - Công văn số 1220/SXD-TĐ của Sở Xây Dựng Hà Nội ngày 13/09/2005 V/v kết quả thẩm định thiết kế cơ sở xây dựng tổ hợp văn phòng – khách sạn – căn hộ cho thuê 152 Kim Mã - Phường Ngọc Khánh, Q Ba Đình, Hà Nội - Công văn số 3157/UB-XDĐT của UBND Thành phố Hà Nội ngày 26/07/2005 V/v chấp thuận đầu tư xây dựng tại số 152 Kim Mã - Công văn số 122/QHKT-P2 ngày 20/01/2004 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội về việc Thoả thuận quy hoạch kiến trúc tại 152 phố Kim mã, quận Ba Đình, Hà Nội - Công văn số 218/QHKT-P2 ngày 01/02/2005 của Sở Quy hoạch – kiến trúc Tp Hà Nội v/v chấp thuận quy hoạch mặt bằng và thiết kế tại 152 Kim Mã - Hà Nội - Công văn số 1466/KDNS-KT ngày 24/07/2004 của Công ty kinh doanh nước sạch – Sở giao thông công chính Hà Nội về thoả thuận cấp nước cho dự án đầu tư xây dựng tổ hợp Văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê tại 152 Kim Mã - Hà Nội - Công văn số 585/TNMTNĐ-QLMT ngày 02/03/2005 của Sở Tài Nguyên Môi trường và nhà đất Hà Nội về thoả thuận môi trường cho phương án sơ bộ - Công văn số 95CV.DA/PC23 ngày 04/04/2005 của Công an Tp Hà Nội về thoả thuận PCCC cho phương án sơ bộ - Giấy phép xây dựng số 18/GPXD ngày tháng 01 năm 2006 do Sở xây dựng Hà Nội cấp Đánh giá: Với tất cả các giấy tờ pháp lý trên công ty đã có đầy đủ thủ tục pháp lý để thực hiện dự án. 1.2.5.3. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án Thứ nhất: Thẩm định các yếu tố đầu vào: Nội dung chính cán bộ thẩm định sẽ xem xét đó là sự đảm bảo các yếu tố đầu vào cho văn phòng có thể hoạt động bình thường khi xây dựng xong. Cụ thể những yếu tố đó là tình hình giao thông, khả năng cấp điện cấp nước ổn định, hệ thống thoát nước, thông tin liên lạc Thứ hai: Thẩm định yếu tố đầu ra (thị trường) của dự án: Cụ thể ở đây là khả năng cho thuê hoặc bán các dự án văn phòng đã xây dựng. Trước tiên cán bộ thẩm định phân tích nhu cầu tổng thể của thị trường trong thời gian tới về cung và cầu thuê mua các văn phòng. Xác định được lượng cung về các dự án xây dựng bán hoặc cho thuê trong thời gian tới tại địa phương dự án triển khai, tốc độ tăng trưởng của các loại dự án này trong tương lai gần. Có bao nhiêu đối thủ cạnh tranh chính trong lĩnh vực này, từ đó đánh giá được khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án là tốt hay kém. Thẩm định dự án đó nhằm đánh vào thị trường mục tiêu nào, có thể là các căn hộ chung cư cao cấp hay các dự án xây dựng văn phòng hạng A, B, C. Do đây là những dự án liên quan đến bất động sản, do vậy tình hình phát triển kinh tế chung ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu đối với loại dự án này. Thông thường khi kinh tế phát triển thì thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng khi nền kinh tế suy thoái thì thị trường này rất dễ trầm xuống và khi đó khả năng tiêu thụ những dự án này sẽ gặp khó khăn. Đánh giá về thu nhập của người dân, về khả năng tiêu thụ, mua các căn hộ chung cư tại khu vực đó, số lượng các doanh nghiệp trên địa bàn và nhu cầu thuê văn phòng…. Và sau khi đánh giá được tình hình cung cầu thì ra sẽ đánh giá đến giá cả tiêu thụ sản phẩm, cụ thể ở đây là giá bán hoặc cho thuê văn phòng, chung cư. So sánh giá bán của dự án đó so với giá bán của các dự án tương tự về chất lượng và địa điểm từ đó xác định chính xác khả năng chiếm lĩnh thị trường tiêu thụ sản phẩm khi dự án xây dựng xong. Ví dụ Cán bộ thẩm định đầu vào và đầu ra của dự án xây dựng Cao ốc văn phòng cho thuê tại đường Phạm Hùng-Cầu giấy- Hà Nội như sau :. - Thẩm định yếu tố đầu vào + Dự án nằm tại vị trí hết sức thuận lợi về giao thông, địa điểm dự án tiếp giáp với đường Phạm Hùng, đây là con đường rộng có dải phân cách cố định, xung quanh có nhiều nhà cao tầng tạo không gian hiện đại, là nút giao thông quan trọng, giao với nhiều đường như Cầu Giấy, Phạm Văn Đồng, Hồ Tùng Mậu… do đó giao thông hết sức thuận lợi + Nơi đỗ xe trong tầng hầm của công trình được thiết kế thuận tiện cho việc đi lại từ phố Phạm Hùng vào. Tầng 1 có hai sảnh chính quay ra hai đường đảm bảo việc đi lại thuận lợi và công trình đáp ứng được nhiều mục đích khác nhau. Ngoài ra do cao ốc được xây dựng tại một khu đô thị mới, hiện đại, và hiện nay các nguồn cung cấp điện nước tại khu vực này là rất ổn định - Thẩm định yếu tố thị trường: + Năm 2005, cả nước có trên 38.000 doanh nghiệp mới đăng ký theo Luật doanh nghiệp với số vốn đăng ký kinh doanh là 103,5 nghìn tỷ đồng. Như vậy tính đến cuối năm 2005 cả nước có khoảng 200.000 doanh nghiệp được thành lập. Trong đó riêng Thủ đô Hà Nội năm 2005 đã cấp đăng ký kinh doanh cho khoảng gần 5.300 doanh nghiệp mới đăng ký hoạt động và tính đến cuối năm 2005 Thành phố có khoảng gần 15.000 doanh nghiệp thành lập theo Luật Doanh nghiệp với số vốn đăng ký trên 20.100 tỷ đồng, cấp phép mới và cấp bổ sung tăng vốn cho 105 dự án đầu tư nước ngoài, 120 Văn phòng đại diện nước ngoài, đưa số văn phòng đại diện nước ngoài tại Hà Nội lên con số 1.200 văn phòng. Ngoài ra, Hà Nội còn có hàng nghìn văn phòng của các đại sứ quán, lãnh sự quán nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ, các tổ chức hợp tác, tư vấn tài chính, ngân hàng, bảo hiểm quốc tế vv… … khiến cho nhu cầu thuê mặt bằng làm văn phòng hoạt động và nhu cầu sử dụng các dịch vụ như hội nghị, nhà hàng…. ngày càng gia tăng. Tình hình cho thuê văn phòng tại Hà Nội đến tháng 6/2005, tổng diện tích dành cho thuê là 198.630m2, trong đó diện tích đã cho thuê là 175.570m2, diện tích còn trống là 14.060m2, tức chỉ còn khoảng 7% số diện tích chưa được cho thuê và thường rơi vào những công trình có mức giá cho thuê cao hoặc có ít lợi thế về thương mại + Hiện nay, nguồn cung của thị trường cho thuê văn phòng, siêu thị vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Nhu cầu của khách hàng đối với loại hình văn phòng cho thuê nhất là những nơi có vị trí đẹp, thuận lợi về giao thông, có hệ thống dịch vụ đồng bộ chất lượng cao...còn rất lớn Đánh giá : Qua những phân tích ở trên cho thấy Cao ốc văn phòng cho thuê tại Phạm Hùng đã hội đủ những điều kiện cần thiết để được triển khai thực hiện, với vị trí địa lý thuận lợi, dịch vụ cung cấp tới khách hàng có chất lượng cao…việc xây dựng công trình vào thời điểm này chắc chắn sẽ đem lại thành công cho đơn vị 1.2.5.4. Thẩm định sự phù hợp về mặt kỹ thuật công nghệ và khả năng tổ chức thực hiện dựa án. Đối với cán bộ thẩm định việc phân tích kỹ thuật lại là một vấn đề khó nhất bởi vì dự án liên quan đến rất nhiều chỉ tiêu lĩnh vực xây dựng, trong khi cán bộ thẩm định không được đào tạo chuyên sâu về xây dựng. - Địa điểm xây dựng là yếu tố cực kỳ quan trọng vì nó sẽ quyết định rất lớn đến hiệu quả của dự án khi xây dựng xong, do đó cán bộ thẩm định sẽ thẩm định kỹ khía cạnh này. Về địa điểm đầu tư, có thuận lợi trong việc tiếp cận thị trường mục tiêu hay không, địa điểm đó có thuận lợi, khả năng tận dụng cơ sở hạ tầng sẵn có từ địa điểm đầu tư như thế nào, gần đường giao thông, trung tâm, có ô nhiễm hay không ? Địa điểm đó có đảm bảo được các nguồn cung cấp đầu vào khi đưa dự án vào sử dụng như điện nước, thông tin liên lạc, an ninh… Xử lý nền móng có phức tạp không, có ảnh hưởng tới chi phí vốn đầu tư ban đầu như thế nào. Đặc biệt dự án xây dựng đó có nằm trong quy hoạch của vùng hay địa phương hay không, khi công trình được triển khai thì có gây ảnh hưởng tới hạ tầng kỹ thuật của các công trình xung quanh hay không… - Về quy mô và giải pháp xây dựng: Cán bộ đánh giá mức độ lớn, hiện đại của dự án tương ứng với văn phòng loại A, B, C… - Thẩm định kỹ thuật là công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án. Thẩm định kỹ thuật xây dựng công trình của dự án, đánh giá các tiêu chuẩn, giải pháp kỹ thuật xây dựng vừa đảm bảo yêu cầu hoạt động sau này, vừa rút ngắn được thời gian xây dựng công trình, mau chóng đưa công trình vào sử dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào yêu cầu về đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu và sản phẩm, và lao động sẽ sử dụng.Tuy nhiên đây lại là một nội dung mà cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội gặp nhiều khó khăn vì đây là những lĩnh vực chuyên ngành. Với dự án nhỏ cán bộ căn cứ vào báo cáo kĩ thuật đề xuất tìm những nội dung còn chưa phù hợp yêu cầu chủ đầu tư xem xét lại. - Thẩm định tiến độ thi công dự án: Xem xét cụ thể kế hoạch thực hiện đồng thời xác minh thực tế tiến độ đó, đồng thời xem xét kinh nghiệm đơn vị thi công dự án có đủ năng lực, kinh nghiệm. - Về khả năng quản lý, vận hành dự án: Nếu chủ đầu tư đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý vận hành văn phòng trước đó cán bộ sẽ chấp thuận phương án chủ đầu tư sẽ vận hành, còn nếu đó là dự án lớn, chủ đầu tư còn ít kinh nghiệm thì chủ đầu tư phải thuê đơn vị quản lý, tư vấn trong những năm đầu văn phòng đi vào hoạt động. Ví dụ thẩm định kĩ thuật dự án Tổ hợp văn phòng tại 152 Kim Mã. - Địa điểm xây dựng theo đánh giá của cán bộ thẩm định đây là vị trí có cảnh quan đẹp, Tổ hợp văn phòng cho thuê nằm gần một trong những nút giao thông quan trọng nhất của Hà Nội với đường Kim Mã và Đường Nguyễn Trí Thanh là hai trục đường lớn và có quy hoạch đẹp nhất của Thủ đô Hà Nội hiện nay. Xung quanh nút giao thông này hiện tại có nhiều đoàn ngoại giao và các cơ quan quốc tế đặt trụ sở giao dịch, ngoài ra ở tương lai sẽ xây dựng nhiều công trình lớn như toà tháp cao nhất Hà Nội 65 tầng. Đây là một khu có tiềm năng lớn về thương mại, văn phòng khách sạn, hiện có rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài và cả doanh nghiệp lớn trong nước đang thuê văn phòng tại các công trình gần đó, công suất khai thác của các toàn nhà như Daeha lên đến 100%, trong đó có nhiều công ty, văn phòng đại diện của các cơ quan và tổ chức quốc tế. Dự án có vị trí giao thông thuận lợi, vị trí xây dựng phù hợp với Quy hoạch tổng thể của Quận Ba Đình và Hà Nội. Cán bộ thẩm định đánh giá địa điểm dự án đáp ứng được nhu cầu thuê địa điểm, giao dịch... - Báo cáo kĩ thuật của dự án bao gồm các thông số về kết cấu móng, thân của tòa nhà, các chỉ tiêu, giải pháp cấp thoát nước, cấp điện chiếu sáng, hệ thống thông gió, chống sét, các hệ thống thông tin liên lạc, truyền hình, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, hệ thống hạ tầng cây xanh, sân đường được cán bộ thẩm định kĩ lưỡng, và do chủ đầu tư là một công ty có nhiều kinh nghiệm khi xây dựng các tòa nhà như dự án Đô thị mới Cổ nhuế – Xuân Đỉnh; dự án Nhà 15 tầng Đại Kim - Định Công; Dự án Trung Yên…nên báo cáo kĩ thuật lập rất chi tiết khoa học hợp lý. - Chủ đầu tư đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh nhà cửa, văn phòng cho thuê. Qua nhiều năm kinh doanh với tốc độ tăng trưởng cao, Công ty đã xây dựng được một hệ thống các lĩnh vực kinh doanh bao gồm cho thuê văn phòng, căn hộ; khách sạn, kinh doanh nhà ở, biệt thự… Hiện tại, Công ty đang quản lý nhiều tài sản có giá trị là các địa điểm cho thuê văn phòng, các khách sạn, căn hộ cho thuê… có vị trí thuận lợi và có giá trị thực tế rất cao như Toà nhà D10 Giảng Võ cao 10 tầng, Toà nhà 64-68 Lý Thường Kiệt là trụ sở chính của VIB, Toà nhà 340 Bà Triệu, Công trình G5 Ngọc Khánh….. đây chính là nguồn thu đáng kể đem lại lợi nhuận lớn và ổn đinh cho đơn vị (Theo bảng thống kê của đơn vị, hiện nay đơn vị đang quản lý 23 công trình văn phòng cho thuê, khách sạn và căn hộ cho thuê; Các công trình trên hiện tại đang được vận hành với 100% công suất). Do vậy chủ đầu tư hoàn toàn đủ khả năng quản lý khi dự án hoạt động. Đánh giá: trên đây là tóm tắt minh họa nội dung thẩm định khía cạnh kĩ thuật một dự án, cán bộ đã thẩm định khá kĩ trong báo cáo thẩm định, tuy nhiên một số chỉ tiêu kĩ thuật chủ yếu chỉ nêu lại giốngi báo cáo kĩ thuật đề xuất của chủ đầu tư. 1.2.5.5.Thẩm định dự án về mặt tài chính Thẩm định mức độ hợp lý về tổng vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư, tiến độ bỏ vốn. Các nội dung cán bộ thẩm định xem xét: + Đánh giá tính hợp lý, đầy đủ của mức vốn đầu tư khái toán; + Đánh giá tính khả thi của phương án nguồn vốn doanh nghiệp dự kiến sẽ dùng để huy động vốn thực hiện dự án; + Số liệu phân tích về tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư và tiến độ giải ngân các loại nguồn vốn được sử dụng làm thông số đầu vào trong tính toán hiệu quả tài chính của dự án ở bước phân tích sau. + Kiểm tra cơ cấu chi phí vốn đầu tư nhằm đảm bảo dự án được khái toán với đầy đủ các khoản mục chi phí (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, dự phòng và lãi vay trong TGXD); + Tính toán xác định và so sánh suất đầu tư: So sánh suất đầu tư của dự án đó với các dự án xây dựng cùng loại khác (cùng một mặt bằng công nghệ, công suất thiết kế) thì việc so sánh mới có ý nghĩa + Tập trung giải thích cho được những nguyên nhân làm cho tổng mức vốn đầu tư, suất đầu tư có sự khác biệt lớn với các dự án cùng loại khác. + Khả năng thu xếp vốn cho dự án, xác định chính xác nguồn vốn tự có của doanh nghiệp có thể tham gia huy động vào trong tổng dự toán của dự án, bao gồm vốn bằng tiền mặt hoặc vốn bằng hiện vật. Thẩm định các nguồn vốn vay, bao gồm vay chính Vietcombank Hà Nội, vốn vay các ngân hàng khác, vốn vay nước ngoài (nếu có), bên cạnh đó cần xem xét các khả năng huy động vốn khác của doanh nghiệp xem có đảm bảo chắc chắn không như vốn ngân sách cấp, vốn gốp liên doanh, phát hành trái phiếu, bán cổ phần…Chú ý đến những chi phí để doanh nghiệp có thể huy động được những nguồn vốn trên cho dự án. + Tiến độ giải ngân các loại nguồn vốn tham gia vào dự án: đánh giá một cách chính xác số lượng vốn có thể triển khai trong từng giai đoạn của dự án khi thực hiện. Chẳng hạn các cam kết cho vay đến khi cần giải ngân có đối ứng kịp thời để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án không. Thẩm định về doanh thu, chi phí, lợi nhuận của dự án: Đối với các dự án xây dựng thì doanh thu sẽ chính là tiền thu được từ việc bán hoặc cho thuê các dự án xây dựng khi đã thực hiện xong, hoặc tiền thu được từ hoạt động cho thuê văn phòng, chung cư…bên cạnh đó còn một số nguồn thu khác như trích từ khấu hao, cho thuê để xe ô tô trong garage… Chi phí chính là các khoản đầu tư xây dựng cơ bản, các chi phí cho mục đích duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng trong quá trình sử dụng, các chi phí an ninh trật tự… Bảng 1.3: Bảng tính doanh thu dự án văn phòng cho thuê STT Hình thức dịch vụ Đơn giá bình quân Doanh thu 1 Cho thuê Gara (3 USD/m2/tháng) 2 Trông giữ xe ôtô ngoài giờ hành chính Cho thuê chỗ để xe cố định 3USD/m2/tháng Giá trông gửi xe ô tô 1USD/lượt/ngày Giá trông xe máy 0,1USD/lượt/ngày 3 Dịch vụ hội nghị, hội thảo, đám cưới Giá cho thuê phòng đa năng, hội nghị 600USD/ngày Giá cho thuê đám cưới 600USD/đám 4 Thu từ cho thuê văn phòng 16USD/m2/tháng 5 Cho thuê làm dịch vụ 8 USD/m2/tháng 6 Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án xây dựng văn phòng (Tổ thẩm định) Tổng doanh thu Doanh thu được cán bộ thẩm định dựa trên đánh giá giá cả bình quân, và mặt bằng diện tích cho thuê dự án qua các năm để tính toán. Ví dụ với dự án trên: Bảng 1.4: Công suất sử dụng văn phòng. Năm 1 2 – 3 4 5 6 trở đi Diện tích cho thuê văn phòng 35% 75% 80% 85% 90% Cho thuê bãi đỗ xe, cho thuê hội nghị, tiệc cưới 100% 100% 100% 100% 100% Nguồn: Báo cáo thẩm định dự án xây dựng văn phòng (Tổ thẩm định) Chi phí của dự án xây dựng văn phòng được cán bộ thẩm định tính toán dựa trên hai chi phí chính là định phí và biến phí. Định phí bao gồm các khoản đầu tư ban đầu và bổ sung. Biến phí là các khoản chi phí như chi phí vận hành, bảo dưỡng, tiếp thị quảng cáo. Sau khi xác định được doanh thu và chi phí của dự án cán bộ thẩm định sẽ xác định được dòng tiền của dự án như sau: NCFi= Bi - Ci Trong đó: + Bi là doanh thu năm thứ (i) + Ci là chi phí năm thứ (i) + NCFi là dòng tiền ròng hàng năm của dự án năm thứ (i) Hai chỉ tiêu cán bộ thẩm định tại Vietcombank sử dụng phân tích tài chính: Chỉ tiêu Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value- NPV). - Tiêu thức lựa chọn đối với một dự án xây dựng văn phòng: ; Công thức tính: Trong đó: Bt, Ct là lợi ích và chi phí năm thứ t, n là số năm khảo sát, r là suất chiết khấu, CF0 là giá trị dòng tiền ròng năm 0 (năm đầu tiên thực hiện đầu tư), CF1 là giá trị dòng tiền năm kế tiếp theo sau của năm 0, CFt là giá trị dòng tiền của năm thứ t. Nếu NPV = 0 nghĩa là luồng tiền của dự án chỉ vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp 1 tỉ lệ lãi suất bằng với tỉ lệ lãi suất của khoản vốn đó. Nếu NPV > 0 nghĩa là dự án tạo ra nhiều tiền hơn lượng cần thiết để trả nợ và cung cấp 1 lãi suất theo yêu cầu của nhà đầu tư. Số tiền vượt quá đó thuộc về nhà đầu tư. Vì thế khi thực hiện một dự án có NPV > 0 thì ngân hàng sẽ dễ dàng chấp nhận cho vay. Cán bộ thẩm định thường sử dụng bảng tính Excel tính chỉ tiêu này, tỷ suất chiết khấu được lấy chính là tỷ suất bình quân gia quyền của nguồn vốn bao gồm vốn tự có, vốn vay Vietcombank và vốn vay khác.. Tỷ suất sinh lời nội bộ (Internal Rate of Return - IRR). Để tính NPV, cán bộ thẩm định dùng một suất chiết khấu để đưa lợi ích và chi phí của dự án qua các năm về thời điểm hiện tại. Trái lại, khi tìm IRR của một dự án thì làm theo cách ngược lại. Thay vì phải chọn một suất chiết khấu,cho NPV = 0 và IRR chính là suất chiết khấu để NPV = 0, hay nói cách khác, IRR chính là chỉ tiêu phản ảnh mức sinh lời một dự án đem lại. Công thức xác định: IRR được rút ra từ phương trình sau: . Ngoài ra, còn có công thức tính gần đúng: , trong đó r1 là suất chiết khấu cho , r2 là suất chiết khấu cho . Chọn r1, r2 sao cho r2 > r1 và r2 - r1£ 5% Nếu tìm được các suất chiết khấu r1 và r2 sao cho NPV1 dương nhỏ nhất và NPV2 âm lớn nhất, thì mức độ chính xác của công thức trên càng lớn hơn; Đối chỉ tiêu trên, cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội đều sử dụng phần mềm Excel để tính toán, cán bộ thẩm định sẽ lập bảng chi phí doanh thu, dòng tiền bằng bảng tính Excel, và dùng các lệnh như IRR, NPV trong Excel để tính toán chính xác. Mẫu bảng tính cán bộ thẩm định tính như sau như sau: Bảng 1.5: Bảng tính dòng tiền các dự án văn phòng cho thuê Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 ….. Năm N 1 Doanh thu 2 Chi phí 3 LN trước thuế 4 Thuế thu nhập DN 28% 5 LN sau thuế Dòng tiền dự án 6 Đầu tư ban đầu 7 LN sau thuế 8 Khấu hao TSCĐ 9 Trả lãi vay Ngân hàng 10 Thu hồi TSCĐ 11 Dòng tiền hàng năm 12 Dòng tiền cộng dồn 13 Tỷ suất chiết khấu 14 Dòng tiền chiết khấu 15 Dòng tiền chiết khấu cộng dồn NPV IRR Thẩm định khả năng trả nợ của dự án: Các căn cứ và công thức tính toán mà cán bộ thẩm định tại Vietcombank Hà Nội sử dụng khi tính toán khả năng trả nợ của dự án: Tổng thu – Tổng chi = Lãi gộp Lãi gộp – Thuế lợi tức = Lợi nhuận ròng, và chính lợi nhuận ròng này doanh nghiệp sẽ trích ra một phần tỷ lệ nhất định để trả tiền vay gốc cho ngân hàng. Lợi nhuận dùng để trả nợ x 100% Tỷ lệ lợi nhuận ròng dùng để trả nợ = Tổng số lợi nhuận ròng Nguồn trả nợ vay = Số khấu hao cơ bản + Phần lợi nhuận ròng dùng để trả nợ + Các nguồn khác như thuế lợi tức được để lại, lợi nhuận kinh doanh phụ khác Công thức tính thời gian thu hồi vốn vay và thời gian thu hồi vốn đầu tư theo phương pháp tĩnh Tổng số vốn vay cho vào dự án Thời gian thu hồi vốn vay = KHCB năm + Phần lợi nhuận để trả nợ + Nguồn khác Tổng số vốn vay đầu tư vào dự án Thời gian thu hồi vốn đầu tư = KHCB năm + Phần lợi nhuận để trả nợ + Nguồn khác Bảng1.6: Bảng kế hoạch trả nợ tại Vietcombank Hà Nội Năm thứ 1 2 … T I. Công suất sử dụng văn phòng (%) II. Doanh thu Diện tích cho thuê Đơn giá bình quân III. Chi phí sản xuất Tổng định phí Tổng biến phí IV. Các khoản phải nộp ngân sách Thuế VAT A% Thuế lợi tức B% V. Nguồn trả nợ ngân hàng 1. Từ khấu hao cơ bản 2. Từ lợi nhuận ròng VI. Nợ trung dài hạn phải trả ngân hàng Nợ gốc Lãi VII. Thừa /thiếu (VI – VII) VIII. Nguồn vốn khác bù đắp thiếu hụt và trả nợ vay Các loại rủi ro, và biện pháp giảm thiểu rủi ro cán bộ thẩm định xem xét trong quá trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng:. - Rủi ro về cơ chế, chính sách: Gồm những bất ổn về cơ chế, chính sách làm thay đổi dòng tiền của dự án theo chiều hướng xấu đi. Ngoài ra, việc tuân thủ nghiêm túc các qui định hiện hành cũng là một biện pháp để phòng tránh những rủi ro loại này. Để giảm thiểu rủi ro này, trong phân tích đánh giá tính pháp lý của dự án, cán bộ thẩm định chú ý tới việc chấp hành, mức độ tuân thủ các qui định hiện hành trong hoạt động quản lý đầu tư và xây dựng. Đồng thời, xem xét xem doanh nghiệp đã tham gia các hình thức như: Bảo hiểm, tự bảo hiểm, ưu đãi hoặc bảo lãnh của chính phủ cho một số vấn đề có tính chất bất khả kháng; - Rủi ro xây dựng, hoàn tất: Dự án hoàn thành không đúng tiến độ dự kiến, và các thông số đạt được không phù hợp với những tiêu chuẩn đã đặt ra. Thẩm định tổ chức quản lý thực hiện dự án, lựa chọn nhà cung ứng, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, hợp đồng tư vấn giám sát, ... cán bộ thẩm định sẽ đánh giá loại rủi ro này - Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán: Đánh giá quá cao nhu cầu của thị trường về nhu cầu thuê văn phòng, định vị sản phẩm đầu ra và lựa chọn thị trường mục tiêu không phù hợp, như đánh giá sai về nhu cầu về loại văn phòng A,B,C…, dẫn tới doanh thu không đủ bù đắp chi phí, và không đạt được các chỉ tiêu tài chính như dự kiến. Biện pháp giảm thiểu rủi ro: Ngay từ đầu, những thông số về giá bán sản phẩm dự kiến, khả năng huy động công suất thiết kế, khả năng tiếp cận thị trường và cạnh tranh của sản phẩm, ...đã được được phân tích theo hướng thận trọng, an toàn và hợp lý để đưa tính toán, xác định hiệu quả tài chính dự án. Thực hiện việc phân tích độ nhậy dự án theo các yếu tố được đánh giá là quan trọng và có khả năng thay đổi nhiều nhất để xác định mức độ ảnh hưởng của chúng tới hiệu quả dự án, cũng như khoảng an toàn của dự án. Bên cạnh đó, yêu cầu doanh nghiệp thực hiện các biện pháp khác như: Tìm kiếm hợp đồng bao tiêu sản phẩm dài hạn, có thể là các hợp đồng thuê mua các căn hộ hoặc văn phòng cho thuê khi dự án được triển khai, các cam kết của khách hàng. - Các loại rủi ro khác: Rủi ro kỹ thuật, vận hành và bảo trì; rủi ro về môi trường và xã hội; rủi ro kinh tế vĩ mô, ... Cán bộ thẩm định tín dụng chủ động trong nhiều tình huống trên cơ sở đã có những dự tính cụ thể, tuỳ theo từng loại rủi ro, trên cơ sở phân tích và nhận định, đã lượng hoá và đưa vào trong phương án tính toán đánh giá hiệu quả tài chính dự án. Đồng thời, đề xuất với doanh nghiệp các biện pháp giảm thiểu. 1.2.5.6.Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư, của bên thứ 3 bảo lãnh hoặc là tài sản hình thành từ chính dự án văn phòng.. Tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đảm bảo để trả nợ. Tài sản đảm bảo cần được đánh giá 1 cách chính xác làm cơ sở xác định hạn mức tín dụng và đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cần thiết. Yêu cầu đối với tài sản đảm bảo khi vay vốn tại Vietcombank Hà Nội: Về tính pháp lý của tài sản đảm bảo + Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư hay người bảo lãnh + Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng + Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật + Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận của cơ quan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ Khi thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo, cán bộ thẩm định sẽ: +Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp (như: sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…), ngoài ra cán bộ thẩm định cũng sẽ tham khảo thêm những thông tin khác nhằm xác định rõ ràng vấn đề quyền sở hữu của người vay + Tìm hiểu các nguồn thông tin từ các cơ quan có thẩm quyền như phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, uỷ ban nhân dân địa phương, toà án, cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo hay từ các phương tiện thông tin đại chúng khác… nhằm xác định tài sản hiện không có tranh chấp + Kiểm tra, đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục những tài sản đảm bảo bị ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch không Về tính thanh khoản của tài sản đảm bảo: + Tài sản đảm bảo phải là các tài sản có thể chuyển nhượng được trên thị trường. Những tài sản không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo tín dụng là các loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, các loại hàng hoá đặc chủng dễ bị phá huỷ do tác động của môi trường, thời gian… Cán bộ thẩm định cần có trách nhiệm khảo sát, nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hoá mà doanh nghiệp dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính dễ tiêu thụ của hàng hóa Về giá trị tài sản đảm bảo: Công việc này do các nhân viên phòng thẩm định tài sản đảm bảo trực tiế._.ư cung cấp mà cán bộ thẩm định phải có trách nhiệm xác thực các thông tin đó, không những thế những dự án xây dựng công nghiệp thường là những dự án có kĩ thuật rất phức tạp, không phải cán bộ thẩm định nào ngày ban đầu có thể nắm vững được các thông số tiêu chuẩn định mức của ngành xây dựng, các dự án xây dựng lại liên quan đến rất nhiều các thủ tục pháp lý từ luật đầu tư, xây dựng, đấu thầu. Mặt khác số lượng các dự án xây dựng văn phòng xin vay vốn tại Vietcombank Hà Nội là khá lớn, đó là chưa kể đến còn rất nhiều các dự án xây dựng thuộc lĩnh vực khác. Vì vậy để có thể đảm bảo chất lượng công tác thẩm định các loại dự án thuộc lĩnh vực xây dựng thì Vietcombank Hà Nội cần những cán bộ có kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng, quản lý dự án. Ngân hàng nên tuyển dụng thêm những cán bộ như vậy, từ đó có thể truyền đạt lại những kinh nghiệm, kiến thức chuyên sâu trong lĩnh vực thẩm định các loại dự án xây dựng cho các nhân viên thẩm định khác. Mặt khác, cán bộ thẩm định cần không ngừng học hỏi tích lũy kinh nghiệm từ thực tế, biết vận dụng các quy định, luật thông tư , quyết định về đầu tư, xây dựng một cách linh hoạt phù hợp trong quá trình thẩm định, phải cố gắng tham gia các chương trình nâng cao kiến thức nghiệp vụ về thẩm định, đặc biệt là thẩm định các dự án xây dựng do những tổ chức trong nước hay quốc tế tổ chức. Cuối cùng là tư cách đạo đức của cán bộ thẩm định, trong quá trình ra quyết định trong báo cáo thẩm định cần thực sự khách quan, trung thực và khoa học, tránh tình trạng dựa vào mối quan hệ chấp nhận những thông tin sai của dự án…. Như vậy có thể giao cho nhiều cán bộ cùng thẩm định một dự án, vừa giảm áp lực công việc, mỗi người lại có thế mạnh trong từng lĩnh vực như vậy sẽ thẩm định tốt hơn, và báo cáo thẩm định cũng sẽ khách quan tránh sự liên kết thỏa thuận giữa chủ đầu tư và cán bộ thẩm định. Muốn đạt được những điều trên thì ngân hàng cần quy định rõ trách nhiệm cũng như khen thưởng đối với cán bộ thẩm định. Chú trọng quyền lợi đi liền với trách nhiệm có như vậy mới kích thích được sự năng động chủ động trong công tác thẩm định, những cán bộ thẩm định nào còn yếu kém về chuyên môn có thể cử đi đào tạo hoặc luân chuyển sang công việc khác phù hợp với năng lực. 2.2.3.Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây dựng khung thẩm định cho từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các dự án xây dựng Trong quá trình tìm hiểu em nhận thấy Vietcombank Hà Nội chưa có sự phân loại các dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau mà quá trình thẩm định vẫn được thống nhất theo một khung thẩm định sẵn cho mọi loại dự án đầu tư, điều này có nhiều hạn chế như chuyên môn sâu khi thẩm định một loại dự án chắc chắn có nhiều hạn chế, thời gian thẩm định kéo dài hơn vì không có những hướng dẫn chi tiết, các tiêu chuẩn kĩ thuật của lĩnh vực đó cũng không có sẵn các chuẩn mực để so sánh. Hơn thế nữa, hiện nay số lượng dự án xây dựng văn phòng, hay các dự án xây dựng đang tăng lên rất nhanh, do vậy nếu có sự phân loại các loại dự án thành những lĩnh vực cụ thể và xây dựng lên những nội dung, tiêu chuẩn thẩm định chi tiết cho từng loại dự án này thì sẽ giúp cho công tác thẩm định dự án được đẩy nhanh, cán bộ thẩm định cũng dễ dàng hơn, và chất lượng thẩm định cũng được đảm bảo. Tất nhiên không thể xây dựng một khung thẩm định chi tiết cho mọi lĩnh vực nhưng đối với những lĩnh vực mà Vietcombank Hà Nội có rất nhiều dự án xin vay vốn cần thẩm định như dệt may, xây dựng…thì cần có sự phân loại để có một khung thẩm định riêng. Riêng đối với những dự án xây dựng như dự án xây dựng văn phòng cho thuê về cơ bản cũng có những đặc điểm của các dự án xây dựng, do vậy Ngân hàng nên xây dựng một khung thẩm định cho loại dự án này. Ví dụ đối với mục phân tích đánh giá năng lực tài chính của chủ đầu tư để chấm điểm tín dụng, để đánh giá tình hình phát triển ngắn hạn và dài hạn, Ngân hàng sẽ xây dựng một khung chấm điểm riêng cho những doanh nghiệp xây dựng. Thông thường các hệ số thanh toán nhanh, thanh toán ngắn hạn từ 1 đến 2,5 còn hệ số thanh toán tức thời khoảng 0,5 là tốt nhưng mỗi loại hình doanh nghiệp, tùy quy mô nguồn vốn, lĩnh vực hoạt động mà có một chỉ số cụ thể để đánh giá. Ví dụ ta có thể xây dựng một bảng chấm điểm tài chính như sau: Bảng 2.1: Bảng chấm điểm tài chính các doanh nghiệp xây dựng Điểm Tỷ trọng Phân loại các chỉ số tài chính các doanh nghiệp xây dựng Điểm ban đầu Điểm theo trọng số Quy mô lớn Quymôtrungbình Quy mô nhỏ 100 80 60 40 20 100 80 60 40 20 100 80 60 40 20 Chỉ tiêu thanh khoản 1. Khả nảng thanh khoản 8% 1.9 1 0.8 0.5 <0.5 2.1 1.1 0.9 0.6 <0.6 2.3 1.2 1 0.9 <0.9 2. Khả năng thanh toán nhanh 8% 0.9 0.7 0.4 0.1 <0.1 1 0.7 0.5 0.3 <0.3 1.2 1 0.8 0.4 <0.4 Chỉ tiêu hoạt động 3. Vòng quay hàng tồn kho 10% 3.5 3 2.5 2 <2 4 3.5 3 2.5 <2.5 3.5 3 2 1 <1 4. Kỳ thu tiền bình quân 10% 60 90 120 150 >150 45 55 60 65 >65 40 50 55 60 >60 5. Doanh thu/Tổng tài sản 10% 2.5 2.3 2 1.7 <1.7 4 3.5 2.8 2.2 <2.2 5 4.2 3.5 2.5 <2.5 Chỉ tiêu cân nợ 6. Nợ phải trả/ Tổng tài sản 10% 55 60 65 70 >70 50 55 60 65 >65 45 50 55 60 >60 7. Nợ phải trả/ Tổng vốn chủ sở hữu 10% 69 100 150 233 >233 69 100 122 150 >150 66 69 100 122 >122 8. Nợ quá hạn/ Tổng dư nợ ngắn hạn 10% 0 1 1.5 2 >2 0 1.6 1.8 2 >2 0 1 1.5 2 >2 Chỉ tiêu thu nhập 9. Tổng thu nhập trước thuế/ Doanh thu 8% 8 7 6 5 <5 9 8 7 6 <6 10 9 8 7 <7 10. Tổng thu nhập trước thuế/ Tổng tài sản 8% 6 4.5 3.5 2.5 <2.5 6.5 5.5 4.5 3.5 <3.5 7.5 6.5 5.5 4.5 <4.5 11. Tổng thu nhập trước thuế/ Tổng vốn chủ sở hữu 8% 9.2 9 8.7 8.3 <8.3 11.5 11 10 8.7 <8.7 11.3 11 10 9.5 <9.5 Tổng 2.2.4. Thuê hoặc liên kết với các công ty kiểm toán độc lập để đánh giá chính xác tình hình tài chính của chủ đầu tư. Khi thẩm định dư án thì thông tin về chủ đầu tư là một căn cứ quan trọng để đánh giá khả năng thực hiện dự án, nguồn thông tin về doanh nghiệp càng phong phú, chính xác thì kết quả thẩm định càng đạt kết quả cao. Hầu hết các dự án xây dựng trong đó có các dự án xây dựng văn phòng không đạt được tiến độ, hoắc chậm tiến độ trả nợ ngân hàng là do cán bộ thẩm định đã đánh giá tình hình tài chính của chủ đầu tư chủ yếu thông qua số liệu mà chủ đầu tư cung cấp, do đó những đánh giá về tình hình tài chính của doanh nghiệp chưa sát với thực tế của doanh nghiệp đó. Ngoài việc cán bộ thẩm định có thể xuống trực tiếp công ty để thực tế tình hình sản xuất, hay thực tế các dự án xây dựng mà công ty đã và đang triển khai, hoặc phỏng vấn trực tiếp người đại diện của công ty để làm rõ những thông tin chưa thật sự rõ ràng. Tuy nhiên có một giải pháp rất hữu hiệu để hạn chế sự thiễu chính xác trong các báo cáo tài chính chủ đầu tư gửi, để rút ngắn thời gian thẩm định, ngân hàng nên thuê một đơn vị kiểm toán độc lập để kiểm tra lại những số liệu đã nêu trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư, chi phí thuê sẽ tính vào chi phí thẩm định. Bên cạnh đó để đánh giá chính xác về tình hình chung của chủ đầu tư, cán bộ có thể thu thập thông tin về doanh nghiệp từ trung tâm phòng ngừa rủi ro CIC của Ngân hàng Nhà nước, từ các tổ chức tín dụng mà chủ đầu tư đã từng có quan hệ, từ các cơ quan quản lý kinh tế, các đối tác của chủ đầu tư… 2.2.5. Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn mức thời gian thẩm định đối với các dự án xây dựng văn phòng. Thời gian thẩm định ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng thẩm định dự án, đặc biệt là các dự án phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực như qui hoạch của địa phương, tính pháp lý, các kiến thức về kinh tế- kĩ thuật môi trường như các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng văn phòng nói riêng. Vì vậy ngoài các giải pháp nhằm rút ngắn thời gian thẩm định như thành lập phòng thẩm định riêng, hay thuê các công ty kiểm toán độc lập kiểm tra đánh giá báo cao tài chính, thuê các công ty có chuyên môn trong lĩnh vực lập dự án thẩm định các dự án xây dựng có kĩ thuật phức tạp để rút ngắn thời gian thẩm định thì ngân hàng cũng không nên quy định một hạn mức thời gian cụ thể dựa vào tổng vốn đầu tư của dự án. Thời gian thẩm định quá ngắn sẽ không đủ thời gian cho ngân hàng đánh giá chính xác hiệu quả của dự án, mà thời gian quá dài có thể làm mât cơ hội đầu tư của chủ đầu tư khi mà nhu cầu về thuê văn phòng đang cao và liên tục biến đổi. Vì vậy không nên quy định một cách cứng nhắc về thời gian thẩm định chung cho mọi dự án mà quan trọng là phải phân biệt dự án theo nhiều tiêu chí từ độ lớn tổng vốn đầu tư, độ phức tạp của kĩ thuật, tính chất của dự án… từ đó đề ra được thời gian thẩm định phù hợp nhất cho từng dự án xây dựng văn phòng. Ví dụ như cũng là dự án xây dựng văn phòng, cùng tổng vốn đầu tư, nhưng dự án xây dựng văn phòng loại A sẽ phải có thời gian thẩm định dài hơn văn phòng loại B, thời gian thẩm đinh văn phòng loại B sẽ dài hơn thời gian thẩm định văn phòng loại C 2.2.6. Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo phương thức đồng tài trợ. Do đặc điểm của các dự án xây dựng văn phòng hiện nay đều là các dự án có số vốn vay tương đối lớn, kĩ thuật khá phức tạp, thời gian trả nợ dài, do vậy luôn tiềm ẩn rủi ro cao. Một trong những giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định các dự án này, đồng thời hạn chế rủi ro cho chính Vietcombank Hà Nội đó là áp dụng phương thức cho vay đồng tài trợ. Với những dự án xây dựng văn phòng lớn, Vietcombank Hà Nội có thể liên kết với một ngân hàng thương mại nữa thực hiện hình thức cho vay đồng tài trợ, giải pháp này có nhiều ưu điểm. Thứ nhất việc thẩm định sẽ qua nhiều “tay” hơn, nguồn thông tin thu thập về dự án, chủ đầu tư chắc chắn sẽ nhiều, phong phú và chính xác hơn. Chính sự thẩm định độc lập giữa các ngân hàng đảm bảo tính khách quan, và chính xác hơn rất nhiều, sự giám sát sẽ chặt chẽ hơn khi dự án đi vào triển khai, nếu có rủi ro xảy ra thì cũng được phân tán cho một ngân hàng khác. 2.2.7. Sử dụng phần mềm Crystal Ball trong phân tích rủi ro thi công dự án xây dựng văn phòng. Quá trình thực hiện một dự án xây dựng văn phòng luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nhất là trong giai đoạn thi công, giai đoan thi công là giai đoạn dài nhất và rất nhạy cảm với sự tác động của nhiều yếu tố. Do đó phân tích rủi ro thi công của dự án cần phải được đặc biệt chú trọng, và em đề xuất một khung phân tích rủi ro trong thi công xây dựng bằng cách sử dụng phần mềm thông dụng là Crystal Ball. Mục tiêu của việc nghiên cứu: Thứ nhất nhận dạng được những nhân tố rủi ro tác động đến chi phí của nhà thầu.Thứ hai là thiết lập mô hình mô phỏng để phân tích rủi ro tác động đến chi phí của nhà thầu - Biến rủi ro chính là giá thép tròn xây dựng, giá xi măng, thời gian hoàn thành từng công tác thi công. - Biến kết quả là chi phí giá vốn của nhà thầu - Bên cạnh đó có 5 nhân tố định tính tác động đến tiến độ thi công xây dựng văn phòng đó là môi trường chính trị, thiên nhiên, cơ sở hạ tầng, môi trường kinh tế, nhân tố kĩ thuật và phi kĩ thuật bên trong dự án, nhân tố thực hiện thi công. - Thực hiện điều tra thực tế ý kiến đồng tình nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất Bảng 2.2: Tỷ lệ nhân tố ảnh hưởng tiến độ thi công dự án xây dựng Nhân tố Tỷ lệ % Thời gian thi công 83 Giá vật tư 60 Chi phí nhân công 53 Nhân tố khác 20 - Qua bảng trên ta nhận thấy rằng hai nhân tố chính ảnh hưởng rủi ro chi phí là thời gian hoàn thành từng công tác thi công và sự biến động của hai nguyên vật liệu chính là thép và xi măng. - Đặt giả thiết chung như các yếu tố về chính sách, thiên nhiên không thay đổi đột ngột tác động đến chi phí thời gian xây dựng - Xây dựng bảng mối quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính, ví dụ như bảng sau: Bảng 2.3: Quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính Thép Phi<10 Thép Phi>10 Thép hình Xi măng Thép Phi <10 1.00 Thép Phi >10 0.99 1.00 Thép hình 0.98 1.00 1.00 Xi măng 0.66 0.66 0.62 1.00 - Sau đó ta xây dựng hàm phân bố xác suất giá các loại vật tư ví dụ như: Bảng 2.4: Hàm phân bố xác suất các loại vật tư ThépPhi<10 Thép phi >10 Thép hình Xi măng Phân phối xác suất Gama Gama Gama Normal - Xây dựng bảng tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình, ví dụ: Bảng 2.5: Tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình STT Tên công tác Đơn vị tính Khối Lượng Thời gian Thicông (ngày) Hàm phân phối xác xuất dùng cho mô phỏng 1 Đào đất móng M3 902,00 4 Bêta 2 Bê tông lót móng M3 19,00 5 Logicstic 3 Cốp pha móng M2 102,00 6 Gama 4 Cốp thép móng Kg 831,00 6 Weibull 5 Bê tông móng M3 51,00 6 Logistic 6 Tháo cốp pha móng M2 102,00 6 Bêta 7 Lấp đất móng M3 831,00 4 Gama 8 Cốp thép đà kiềng Kg 4.977,00 8 Pareto 9 …….. ……. …. …… Bắt đầu Crystall phát biên ngẫu nhiên Thời gian hoàn thành các công tác Giá thép Phi10, thép hình, xi măng Hàm phân bố xác suất và hệ số tương quan Tổng chi phí gián tiếp Tổng chi phí nhân công + máy Tổng chi phí vật liệu Giá vốn Xác suất tích lũy của giá vốn Kết thúc Thời gian hoàn thành các công tác i=1 i>10.000 I<= 10.000; i=i+1 Sơ đồ 2.1: Mô hình phân tích rủi ro bằng phần mềm Crystal ball Giá thép Phi10, thép hình, xi măng - Cuối cùng ta sử dụng phần mềm Crystal Ball để phân tích đánh giá yếu tố rủi ro tác động đến chi phí thi công dự án như mô hình trên. 2.2.8. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định một số khía cạnh của các dự án xây dựng văn phòng Với từng loại dự án khác nhau, thì nội dung thẩm định cũng có thứ tự ưu tiên và mức độ quan trọng khác nhau, và trong quá trình nghiên cứu về các dự án xây dựng văn phòng cho thuê em nhận thấy có 4 nội dung cần đặc biệt chú trọng khi thẩm định vì có thể nói đây là 4 nội dung chính quyết định đến sự thành công của dự án. Đó là tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, cũng như tình hình tài chính hiện tại của chủ đầu tư, dự đoán chính xác nhu cầu thị trường trong tương lai để xác định giá, doanh thu tương lai…, thẩm định chính xác các tiêu chuẩn kĩ thuật để xác định tổng vốn đầu tư, chi phí từng hạng mục…làm cơ sở cho việc tính toán dòng tiền, đánh giá hiệu quả tài chính. Và nếu cán bộ thẩm định tốt được yếu tố thị trường tức là nhu cầu về văn phòng cho thuê cũng như các yếu tố kĩ thuật về tổng vốn đầu tư, chi phí thực hiện…thì việc tính toán, thẩm định chính xác dòng tiền là tương đối đơn giản 2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng : Do khi thẩm định tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án, có một nội dung rất quan trọng đó là thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, chủ dự án, mà căn cứ để thẩm định là các báo cáo tài chính của doanh nghiệp. Như vậy cán bộ thẩm định nhất định phải yêu cầu chủ dự án phải nộp báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập, nhằm đảm bảo các thông tin trong hoạt động kinh doanh là khách quan trung thực, bên cạnh đó ngân hàng cần thiết lập các mối quan hệ tốt với các cơ quan chính quyền có liên quan như Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch,.Sở kiến trúc, Sở tài nguyên môi trường vì khi doanh nghiệp triển khai dự án xây dựng văn phòng cho thuê sẽ phải thông qua các cơ quan này, các cơ quan quản lý đầu tư để có thể tìm hiểu thông tin, khai thác tốt hơn về tình hình của doanh nghiệp, chủ dự án. Giải pháp thứ hai là theo quy trình cấp tín dụng hiện nay, khi thiết lập quan hệ tín dụng với chủ đầu tư, cụ thể ở đây là chủ các dự án xây dựng văn phòng, cán bộ thẩm định cần phải tự mình tổ chức đi thực tế tận nơi cư ngụ của chủ đầu tư để thu thập, tìm hiểu về nhân thân, đánh giá uy tín, nguồn thu nhập chính, nhà xưởng, thiết bị, trình độ quản lý sản xuất, thực trạng tài sản đảm bảo và các thông tin khác, nhằm đánh giá về chủ đầu tư và hiệu quả của dự án. Tuy nhiên, vấn đề này sẽ trở lên cực kỳ khó khăn và mơ hồ nếu chủ dự án có trụ sở chính xa so với Vietcombank Hà Nội, bởi vì cán bộ thẩm định không đủ thời gian và có sẵn những đầu mối tin cậy để phân tích, nắm bắt hoặc dễ rơi vào sự sắp đặt trước của những khách hàng thiếu trung thực. Đồng thời chi phí cho mỗi lần thẩm định như vậy cho một chủ đầu tư (việc xin tài trợ dự án lần đầu hoặc xin vay lại cũng đều cần phải xem xét thực tế chủ đầu tư tại thời điểm đó) sẽ khá lớn bao gồm các chi phí như xăng xe đi lại, công tác phí, chi phí lưu trú cho cán bộ thẩm định. Giải pháp cho vấn đề này là đối với chủ đầu tư mà trụ sở hoặc cơ sở sản xuất chính xa Hà Nội, Vietcombank Hà Nội có thể tuyển dụng, bố trí các cộng tác viên là người địa phương để giúp ngân hàng đánh giá, theo dõi tình hình chủ đầu tư, hỗ trợ khi giải ngân và thu nợ, tất nhiên đây phải là những đối tượng có những kiến thức nhất định về ngân hàng tín dụng. 2.2.8.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật dự án : Đối với các dự án xây dựng văn phòng thì đây là một nội dung thẩm định rất khó đối với các cán bộ thẩm định, bởi vì như ta biết thì hầu hết các cán bộ thẩm định hiện tại đều tốt nghiệp từ các trường thuộc khối kinh tế, do vậy có thể họ nắm tốt về chuyên môn thẩm định còn chuyên môn sâu trong lĩnh vực xây dựng thì kiến thức còn hạn chế, sẽ khó và mất nhiều thời gian cho cán bộ thẩm định tìm hiểu một cách sâu và chuẩn về các chỉ tiêu định mức kĩ thuật này như thẩm định về công nghệ xây dựng, thiết bị kèm theo, việc tính toán, xác định định mức kinh tế kĩ thuật các hạng mục dự án, giá cả liên quan đến các hạng mục còn lúng túng, tổng dự toán, tổng vốn đầu tư còn gặp nhiều khó khăn... Vì vậy, Ngân hàng nên thuê các công ty xây dựng có chuyên môn trong lĩnh vực lập và thẩm định các dự án xây dựng, thẩm định khía cạnh này sớm. Sau đó lưu giữ những dự án đó để xây dựng nên một số tiêu chuẩn về máy móc, công nghệ, thiết bị, về cách tính toán giá cả chi phí, dự toán đầu tư từng hạng mục… để từ đó khi cán bộ thẩm định một dự án xây dựng văn phòng tương tự thì có thể lấy đó làm cơ sở tham chiếu. Còn đối với những dự án xây dựng văn phòng có quy mô lớn, trình độ công nghệ phức tạp thì thật sự vẫn cần thuê các công ty, chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án, sẽ đảm bảo độ chính xác cao, đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định. Một giải pháp nữa rất hay nhằm đánh giá chính xác các yêu cầu kĩ thuật của dự án. Khi chủ đầu tư muốn vay vốn cho dự án xây dựng văn phòng của mình, đặc biệt với những dự án xây dựng văn phòng có tổng vốn đầu tư lớn ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư phải “bảo vệ” cho thiết kế kĩ thuật của mình. Ngân hàng sẽ tổ chức một buổi hội thảo, có mời các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng đến, cùng vơi cán bộ thẩm định, yêu cầu chủ đầu tư thuyết trình, bảo vệ cho thiết kế cơ sở của dự án. Nếu có điểm nào chưa hợp lý, cán bộ thẩm định và chuyên gia sẽ hỏi ngay và yêu cầu chủ đầu tư giải trình, những điều chưa hợp lý, yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hoặc thay đổi. Cũng nên khuyến khích chủ đầu tư có nhiều giải pháp kĩ thuật để có thể lựa chọn được giải pháp tốt nhất phù hợp với tình hình thực tế. 2.2.8.3.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài chính : Thông thường các dự án xây dựng sẽ được tài trợ nguồn vốn từ nhiều nguồn khác nhau, ngoài nguồn vốn tự có, có thể là vốn góp, vốn cam kết cho vay từ các cá nhân, tổ chức kinh tế khác, các tổ chức tín dụng khác, hay vốn giải ngân từ nhà nước vì vậy cần kiểm tra kỹ tính xác thực của từng nguồn vốn độc lập với nhau, về số lượng cũng như thời gian cho vay để từ đó xác định xem từng giai đoạn của dự án có đảm bảo được lượng vốn cần thiết hay không, tránh xảy ra tình trạng thiếu vốn làm chậm tiến độ thi công của công trình. Cụ thể cần yêu cầu ngay tại thời điểm xin vay vốn cần yêu cầu chủ đầu tư giải ngân được số vốn cam kết đầu tư dự án. Một giải pháp nữa có thể áp dụng khi tính hiệu quả của dự án, đó là ta chỉ tính NPVt tức là chỉ tính dòng tiền đến thời điểm trả hết nợ ngân hàng. Một số doanh nghiệp khi xây dựng văn phòng cho thuê đá dùng chính văn phòng này làm tài sản đảm bảo để trả nợ ngân hàng, Tất nhiên là Ngân hàng Vietcombank đã xây dựng kế hoạch trả nợ chi tiết trong vòng bao nhiêu năm, nhưng để đảm bảo khả năng trả nợ của dự án thì cán bộ thẩm định nên tính thêm chỉ tiêu NPV tính đến thời điểm chủ đầu tư cam kết trả hết nợ, nếu NPV >0 thì khả năng trả nợ đứng hạn của doanh nghiệp là cao. Cho dù NPV của cả đời dự án >0 nhưng nếu NPV tính tới thời điểm trả hết nợ Ngân hàng vẫn âm thì cần có các hình thức yêu cầu chủ đầu tư có các tài sản đảm bảo khác bù đắp phần còn thiếu đó, hoặc phải xem xét lại dự án, nếu không sẽ xảy ro rủi ro về khả năng trả nợ không đúng hạn. 2.2.8.4. Xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ Cách xác định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ cả gốc và lãi phải phù hợp với năng lực sản xuất của khách hàng và tiến độ thực hiện của dự án. Hiện nay ngân hàng thường tiến hành thu đều từng kỳ hay thu luỹ thoái với mong muốn thu công nợ càng nhanh càng tốt. Tuy nhiên trong thời gian đầu số lượng mặt bằng văn phòng cho thuê có thể chưa được thuê hết do còn ít doanh nghiệp biết, hoặc do những khủng hoảng tạm thời về thị trường bất động sản… Do đó nếu ngân hàng yêu cầu mức trả nợ cao từ đầu sẽ làm cho dự án chưa đủ khả năng trả, ảnh hưởng đến hoạt động của chủ đầu tư. Ngân hàng không nên chia đều khoản thu gốc cho các kỳ luỹ thoái mà nên căn cứ vào dòng tiền của dự án đồng thời tiến hành thu nợ gốc tăng dần theo thời gian, như vậy sẽ phù hợp với quá trình vận hành kết quả đầu tư, phù hợp với doanh thu mà chủ đầu tu thu được từ việc cho thuê văn phòng. Việc thu lãi cũng cần được tính toán sao cho phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tránh tình trạng các doanh nghiệp phải vay vốn ngắn hạn để trả lãi ngân hàng 2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án nói chung và các dự án lĩnh vực xây dựng công nghiệp nói riêng 2.3.1.Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam Do đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê hoặc kết hợp với chung cư là những dự án có tính chất đặc thù của các dự án xây dựng công nghiệp, tức là dự án chịu ảnh hưởng trực tiếp từ quy hoạch của địa phương ngay tại nơi dự án diễn ra. Do vậy kiến nghị của em đối với các cơ quan chức năng, cụ thể là Sở Quy hoạch, Sở Kiến trúc cần phải có những quy hoạch tổng thể rõ ràng khoa học trên địa bàn. Cần xây dựng từng khu kinh tế tập trung trên địa bàn, có những định hướng cụ thể cho các doanh nghiệp có ý định đầu tư các dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Khi chủ đầu tư xin giấy phép đầu tư, hoặc xin trình thẩm định dự án, Sở quy hoạch, Kiến trúc cần tư vấn cho chủ đầu tư mức độ thuận lợi của địa điểm xây dựng, đảm bảo dự án đi vào hoạt động công suất cho thuê cao trong tương lai, hoặc có thể chủ động giới thiệu những địa điểm thuận lợi như gần trung tâm, những nút giao thông quan trọng, có nhiều tổ chức kinh tế, xã hội …cho chủ đầu tư triển khai dự án. Cần ban hành quy định đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, khi muốn xin vay vốn cho các dự án xây dựng, cần cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin tài chính của doanh nghiệp trong 3 năm gần nhất, muốn làm được điều đó Nhà nước ra thông tư, quyết định yêu cầu doanh nghiệp cần phải thực hiện hoạt động kiểm toán độc lập bắt buộc đối với báo cáo tài chính, một phần đảm bảo sự khách quan minh bạch, thứ hai là bắt kịp yêu cầu tài chính của quốc tế hiện nay đối với các doanh nghiệp. Trung tâm thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước cần phát huy hơn nữa vai trò của mình trong việc cung cấp, dự báo thông tin một cách đầy đủ, kịp thời, chính xác, đặc biệt là về tình hình phát triển kinh tế, cũng như nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp trong thời gian tới. Trung tâm CIC cần kết hợp chặt chẽ với các Ngân hàng thương mại hơn nữa để khai thác triệt để các thông tin về khách hàng. Như vậy, các Ngân hàng Thương mại mới có thể có đủ thông tin để quyết định cho vay và thu nợ chính xác, tạo điều kiện thu thập thông tin cho công tác thẩm định các dự án của khách hàng đó 2.3.2. Kiến nghị với Vietcombank Hà Nội Ngân hàng cần thành lập một phòng thẩm định chuyên trách độc lập, tuyển dụng thêm nhiều cán bộ có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực lập, thẩm định quản lý các dự án xây dựng, vì hiện nay số lượng các dự án xây dựng (trong đó có các dự án xây dựng văn phòng cho thuê) xin vay vốn luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số dự án xin vay vốn. Ngân hàng cũng cần tích cực tổ chức các hội nghị tổng kết kinh nghiệm thẩm định, các hội thi cán bộ thẩm định giỏi trong từng lĩnh vực, từng loại dự án, từ đó có sự phân công cán bộ hợp lý theo năng lực khả năng chuyên sâu của từng người, đồng thời tăng cường sự hiểu biết và học tập kinh nghiệm lẫn nhau giữa các cán bộ. Ngân hàng không thụ động, mà nên chủ động tìm kiếm các dự án đầu tư xây dựng như xây dựng văn phòng có hiệu quả để cho vay, chủ động tiếp cận tìm hiểu nhu cầu đầu tư của doanh nghiệp, từ đó tư vấn cho doanh nghiệp có phương hướng đầu tư có hiệu quả căn cứ vào định hướng của nhà nước và kế hoạch cho vay của ngân hàng. Ngân hàng cũng thẩm định luôn tư cách pháp lý và tình hình tài chính doanh nghiệp trong quá trình tư vấn đó thì thông tin sẽ chính xác hơn. Việc cải tiến như vậy sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả ngân hàng và doanh nghiệp trong việc thẩm định Do thẩm định các dự án xây dựng văn phòng hay các dự án xây dựng nói chung thì nhu cầu bám sát thực tế dự án là rất lớn, do vậy Ngân hàng cũng nên thành lập một quỹ thẩm định riêng để phục vụ cho công tác thẩm định thuận lợi hơn, chi phí đó dùng để cán bộ thẩm định điều tra thông tin thị trường thực tế, cũng như có thể trực tiếp tiếp xúc gặp gỡ khách hàng, thăm cơ sở sản xuất kinh doanh, kiểm tra giám sát dự án được thường xuyên liên tục suốt quá trình trước trong và sau khi thẩm định. Trong quá trình thẩm định cho vay có một nội dung rất quan trọng đó là thẩm định tài sản đảm bảo, việc định giá các tài sản này cũng là một việc rất khó, thông thường với những tài sản lớn có thể ngân hàng phải thuê các cơ quan có chuyên môn thẩm quyền định giá thì mới chính xác. 2.3.3.Kiến nghị với chủ đầu tư dự án Cần tăng cường vai trò giám sát nội bộ và kiểm toán đối với các doanh nghiệp, chủ dự án. Chuẩn bị cho quá trình hội nhập tài chính khu vực và quốc tế không chỉ cần những thay đổi lớn, đồng bộ về các chính sách đầu tư, tài chính, mà các doanh nghiệp cũng cần phải tuân thủ chuẩn mực quốc tế trong lĩnh vực tài chính, kế toán. Điều này đồng nghĩa với việc tăng cường vai trò và hoạt động kiểm toán và giám sát nội bộ. Các doanh nghiệp cần phải thuê các công ty kiểm toán độc lập, vì các công ty kiểm toán này sẽ không chỉ cung cấp đơn thuần dịch vụ kiểm toán mà sẽ tư vấn cho các doanh nghiệp về tài chính, kế toán và phương pháp quản lý. Cần phát triển hoạt động kiểm toán bắt buộc đối với doanh nghiệp và chủ dự án, thực hiện công khai tài chính trên cơ sở báo cáo tài chính đã được kiểm toán độc lập sẽ tạo điều kiện cho các Ngân hàng trong việc đưa ra quyết định hợp lý trong các quyết định thẩm định dự án. Một kiến nghị khác nữa đối với chủ đầu tư là hiện nay trình độ lập và thẩm định dự án của nhiều doanh nghiệp còn yếu, vì vậy đối với chủ đầu tư mà ngành nghề kinh doanh chính không phải trong lĩnh vực xây dựng, hoặc những doanh nghiệp mới hoạt động trong lĩnh vực này khi muốn triển khai xây dựng các dự án văn phòng nên thuê các công ty lớn có khả năng lập và thẩm định dự án tốt tư vấn, như vậy sẽ đảm bảo an toàn khi dự án đi vào triển khai, và trong tương lai thì nếu chủ đầu tư tiếp tục triển khai các dự án xây dựng văn phòng, mà công ty chưa có phòng lập dự án chuyên môn thì nên thành lập một phòng lập và thẩm định dự án, vừa tiết kiệm chi phí thuê lập dự án, vừa chủ động đảm bảo tiến độ đầu tư của công ty. Đối với các công ty (chủ đầu tư) không đủ khả năng triển khai xây dựng dự án thì nên thuê các nhà thầu có kinh nghiệm và năng lực thực hiện, trong quá trình thực hiện dự án cần có sự giám sát chặt chẽ của chủ đầu tư. KẾT LUẬN Công tác thẩm định dự án nói chung hiện nay đã được các ngân hàng chú trọng, coi đó là một khâu them chốt ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động. Tuy nhiên việc thẩm định các dự án, đặc biệt là các dự án xây dựng, cụ thể là các dự án xây dựng văn phòng vẫn còn là một lĩnh vực khó đối với các cán bộ thẩm định. Vì vậy Vietcombank Hà Nội cũng không ngừng hoàn thiện công tác thẩm định các dự án này. Qua nghiên cứu lý luận và thực tế trong hoạt động thẩm định các dự án xây dựng tại Vietcombank Hà Nội, cùng sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Từ Quang Phương và các cán bộ thẩm định tại Vietcombank Hà Nội, chuyên đề của em đã đi sâu phân tích thực trạng, nêu được những thành tựu cũng như hạn chế của công tác thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê, từ đó tìm hiểu và nêu lên một số giải pháp hữu ích, thực tế, nhằm hoàn thiện chất lượng công tác thẩm định các dự án này tại Vietcombank Hà Nội. Do trình độ cũng như quá trình tìm hiểu còn nhiều hạn chế, em rất mong nhận được sự đóng góp của thầy cô và các bạn để chuyên đề hoàn thiện hơn Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, TS. Từ Quang Phương (2007) – Kinh tế đầu tư, Nhà xuất bản Đại học Kinh Tế Quốc Dân PGS. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt (2005) – Lập dự án đầu tư, Nhà xuất bản Thống kê PGS.TS. Lưu Thị Hương (2004) – Thẩm định tài chính dự án, Nhà xuất bản Tài chính Cẩm nang tín dụng Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam 2004 Tài liệu tập huấn Cán bộ tín dụng Ngân hàng Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh các năm 2006,2007,2008 của Vietcombank Hà Nội Company Profile 2008 – Ngân hàng ngoại thương Hà Nội Các báo cáo thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê (Tổ thẩm định dự án – Vietcombank Hà Nội) Tạp chí tài chính số ( (527) 2008 Tạp chí Khoa học đào tạo Ngân hàng số 59 tháng 4/2007, số 74 tháng 7/2008, số 78 tháng 11/2008 Tạp chí Giao thông vận tải số 24 tháng 5/2008 Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 363 tháng 8/2008 – Viên kinh tế Việt Nam, Viện Khoa học xã hội Việt Nam Tạp chí thị trường Tài chính tiền tệ số 10 (256) ngày 15-5-2008 Tạp chí Ngân hàng số 18 tháng 8/2007 Các tài liệu từ Internet ._.