Hoàn thiện công tác thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội Ngân hàng VP Bank

và nền kinh tế nói chung. Đứng trước thực tế đó, các ngân hàng thương mại cổ phần với tư cách là nhà tài trợ vốn cho các dự án phải không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng mà trọng tâm là nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư. Ngân hàng VP Bank (VP Bank) là một thành viên trong hệ thống ngân hàng thương mại. Trong những năm qua Ngân hàng đã đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ: trong năm 2005, Ngân hàng được xếp hạng thứ 8 trong hệ thống 10 ngân hàng thương mại cổ phần đô thị lớn nhất Việt Nam; tín dụng tăng trưởng cao cả về số lượng lẫn chất lượng… Sở dĩ Ngân hàng đạt được kết quả như vậy là nhờ Ngân hàng luôn chú trọng đến công tác thẩm định dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được, ngân hàng VP Bank vẫn còn những tồn tại và hạn chế cần phải đuợc quan tâm. Trên cơ sở những kiến thức đã được học trên ghế nhà trường và những nghiên cứu thực tế tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank. Đồng thời nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định dự án đầu tư và những tồn tại, hạn chế trong nội dung, quy trình thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội-ngân hàng VP Bank nên tác giả đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội ngân hàng VP Bank”. Do kiến thức và kinh nghiệm cũng như hạn chế về thời gian nên bản chuyên đề còn nhiều thiếu sót và hạn chế. Tác giả rất mong nhận được sự quan tâm, trao đổi và góp ý của các thầy cô giáo; các anh chị phòng phục vụ khách hàng doanh nghiệp, các phòng ban khác và các bạn để hoàn thiện hơn nữa bản chuyền đề thực tập cũng như nâng cao kiến thức và kinh nghiệm thực tế cho bản thân. Tác giả xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 04 năm 2007 Sinh viên thực hiện Lê thị Thương Thương CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI CHI NHÁNH HÀ NỘI – VP BANK 1.1. VÀI NÉT KHÁI QUÁT VỀ CHI NHÁNH HÀ NỘI – VP BANK VP Bank nhận được công văn chấp thuận số 3595/ UB-KT, ngày 1/10/2004 của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, công văn chấp thuận số 1128/ NHNN-CNH, ngày 6/10/2004 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam cho phép mở chi nhánh cấp I Hà Nội (số 4-Dã Tượng-Quận Hoàn Kiếm-Hà Nội). Ngày 2/11/2004, Hội đồng quản trị VP Bank đã ban hành quyết định số 77-2004/ QĐ-HĐQT thành lập chi nhánh Hà Nội và chi nhánh chính thức đi vào hoạt động kể từ ngày 4/1/2005. Chi nhánh hoạt động trên sự kế thừa toàn bộ bộ máy, cơ cấu hoạt động của hội sở trước đây. Điều đó tạo những thuận lợi cho chi nhánh trong suốt quá trình hoạt động so với các chi nhánh khác mới thành lập trong cùng hệ thống. Sau gần 2 năm hoạt động, chi nhánh đã kinh doanh có hiệu quả, có lợi nhuận cao nhất trong toàn hệ thống, luôn dẫn đầu về huy động vốn và cho vay. Với những kết quả kinh doanh ấn tượng trong một thời gian ngắn, chi nhánh Hà Nội ngày càng vững chắc đi lên, quyết tâm hoàn thành kế hoạch kinh doanh đã đề ra, thực hiện chiến lược dài hạn của cả hệ thống VP Bank là trở thành ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam. Trong nền kinh tế có rất nhiều lĩnh vực hoạt động khác nhau, nhiều ngành nghề khác nhau, tuy nhiên những dự án xin vay vốn tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank tập trung chủ yếu trong một số lĩnh vực là: thương mại-dịch vụ, xây dựng, cho vay mua ô tô… 1.2. QUY TRÌNH, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI CHI NHÁNH HÀ NỘI-VP BANK 1.2.1. Quy trình thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank Khách hàng nộp hồ sơ vay vốn Cán bộ thẩm định tiếp nhận hồ sơ Kiểm tra xem xét tính hợp lệ của hồ sơ Nhân viên TDDN thẩm định mọi nội dung của dự án, trừ TSĐB Yêu cầu bổ sung Tập hợp hồ sơ trình BTD, H ĐTD (tuỳ theo quy mô của từng dự án): Nhân viên TDDN tập hợp hồ sơ do khách hàng cung cấp và tờ trình của các bộ phận lập để trình BTD/ H ĐTD quyết định Không đầy đủ Phòng thẩm định TSĐB thực hiện định giá tài sản bảo đảm và lập tờ trình Hoàn thiện hồ sơ tín dụng: - Phòng thẩm định TSĐB lập hợp đồng bảo đảm tiền vay và làm thủ tục công chứng, nhận bàn giao tài sản (nếu có) - Nhân viên TDDN nhập kho hồ sơ TSĐB, sau đó lập và trình hò sơ tín dụng để ban TGĐ hoặc GĐ chi nhánh ký duyệt Thực hiện cấp tín dụng Kiểm tra và xử lý nợ vay Tất toán hợp đồng tín dụng Quy trình thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội được tiến hành theo sơ đồ sau:  VP Bank đã ban hành quy trình nghiệp vụ tín dụng riêng, áp dụng trong toàn hệ thống trong đó có quy định cụ thể quy trình nghiệp vụ thẩm định. Cụ thể các bước cụ thể của quy trình thẩm định gồm các bước sau: Bước 1: Tiếp xúc với khách hàng, hướng dẫn lập hồ sơ vay vốn Nhân viên phòng tín dụng doanh nghiệp tiếp xúc với các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, hoặc thực hiện một dự án. Nhân viên TDDN trao đổi với khách hàng để nắm bắt các thông tin sau: - Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng - Các thông tin về tư cách pháp lý, tổ chức của khách hàng . - Tình hình hoạt động kinh doanh của khách hàng trong thời gian qua, các thuận lợi khó khăn của khách hàng trong giai đoạn hiện nay. - Nội dung dự án, phương án kinh doanh, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án, phương án kinh doanh, khả năng hoàn trả nợ vay. - Nhu cầu vay vốn - Dự kiến phương án bảo đảm tín dụng - Các thông tin có liến quan đến hoạt động kinh doanh và dự án Đồng thời nhân viên phòng tín dụng doanh nghiệp thông báo cho khách hàng về các thông tin sau: +Lãi suất cho vay +Điều kiện cho vay +Các dịch vụ ngân hang +Các thông tin khác về ngân hang Sau khi trao đổi về các vấn đề trên, nếu nhận thấy nhu cầu và điều kiện khách hàng phù hợp với điều kiện cho vay của VP Bank thì nhân viên TDDN chuyển cho khách hàng các hồ sơ tài liệu mà khách hàng cần hoàn thiện để ngân hàng xét cho vay. Nếu sau khi trao đổi ban đầu mà nhân viên tín dụng doanh nghiệp nhận thấy khách hàng không có đủ điều kiện cần thiết để cho vay và không có khả năng bổ sung các điều kiện thì phải thông báo ngay cho khách hàng để khách hàng chủ động tìm phương án khác. Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ vay, kiểm tra tính đầy đủ hợp lệ của hồ sơ vay vốn + Kiểm tra về số lượng hồ sơ tài liệu Nhân viên TDDN căn cứ vào hồ sơ khách hàng cung cấp quy định tại quy chế cho vay của VP Bank và các quy định khác có liên quan để kiểm tra đối chiếu với hồ sơ thực tế. Nếu thấy chưa đầy đủ thì yêu cầu khách hàng bổ sung. + Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Các tài liệu như phương án kinh doanh, giấy đề nghị vay vốn, biên bản họp hội đồng quản trị (hoặc sáng lập viên, hội đồng thành viên) thông qua phương án bao gồm cả phương án vay vốn ngân hàng … bắt buộc phải là bản chính và được ký bởi người đại diện hợp pháp của bên vay trước pháp luật. Các tài liệu nếu không thể cung cấp được bản chính thì sử dụng bản sao có công chứng có đóng dấu sao y bản chính của bên vay. Các hồ sơ tài sản đảm bảo có thể tiến hành nhận bản sao để tiến hành địnhg giá, nhưng nhân viên TDDN phải đối chiếu bản chính hồ sơ gốc của tài sản đảm bảo với bản sao do khách hàng cung cấp nhằm tránh tình trạng hồ sơ bản chính của tài sản đảm bảo đang được thế chấp ở một ngân hàng khác. Bước 3: Tiến hành thẩm định dự án Nhân viên TDDN tiến hành thẩm định dự án về mọi phương diện như: thị trường, kỹ thuật-công nghệ, tài chính, quản lý tổ chức, quản lý rủi ro… từ đó tập hợp tài liệu, lập tờ trình thẩm định. Tờ trình thẩm định là kết quả của cán bộ thẩm định về khách hàng vay vốn trong đó ghi rõ ý kiến của cán bộ thẩm định về tính khả thi của dự án, về món vay, bảo lãnh và hạn mức tín dụng. Toàn bộ hồ sơ và tờ trình thẩm định sau đó được chuyển lên trưởng phòng tín dụng. Trưởng phòng tín dụng xem xét, kiểm soát về nghiệp vụ thông qua yêu cầu của cán bộ tín dụng và chỉnh sửa hoặc bổ sung. Phòng tài sản có nhiệm vụ thực hiện thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp, cầm cố, kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản thế chấp, cầm cố, thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị tài sản thế chấp của các khoản vay. Bước 4: Trình lên ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng quyết định cho vay Nhân viên phòng TDDN trình lên trưởng phòng tín dụng ký, thông qua. Sau đó trực tiếp trình lên ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng (tuỳ thuộc vào từng dự án). Ban tín dụng hoặc hội đồng tín dụng sẽ xem xét lại hồ sơ, ý kiến của cán bộ thẩm định từ đó quyết định cho vay hoặc không cho vay. Nếu đồng ý cấp tín dụng sẽ thực hiện giải ngân theo thoả thuận của hai bên. Định kỳ kiểm tra việc sử dụng vốn vay của chủ đầu tư, giám sát quá trình thực hiện dự án để đảm bảo khả năng thanh toán của dự án. 1.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank Nội dung thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank như sau: - Thẩm định hồ sơ vay vốn - Thẩm định khách hàng vay vốn - Thẩm định dự án đầu tư - Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay Trên thực tế thì thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay được tiến hành song song với thẩm định dự án đầu tư. 1.2.2.1. Thẩm định hồ sơ vay vốn Hồ sơ vay vốn cần đảm bảo tính đầy đủ và hợp lệ theo theo quy định của Ngân hàng. Hồ sơ gồm: P Hồ sơ chứng minh tư cách pháp lý của bên vay ® Đối với khách hàng là doanh nghiệp trong nước - Quyết định hoặc giấy phép thành lập + Các tổng công ty 91 phải có quyết định thành lập của Thủ tướng chính phủ ký + Các tổng công ty 90 phải có quyết định thành lập do bộ trưởng bộ quản lý ngành ký + Các doanh nghiệp thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương do UBND tỉnh – thành phố trực thuộc TW ký quyết định thành lập. + Hợp tác xã phải có biên bản thành lập HTX - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: do sở kế hoặch đầu tư nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính cấp, đối với HTX thì đăng ký kinh doanh do UBND quận huyện cấp trừ trường hợp kinh doanh trong các ngành nghề theo quy định của riêng của chính phủ thì do UBND tỉnh-thành phố trực thuộc TW cấp. - Điều lệ: điều lệ của doanh nghiệp phải được cấp có thẩm quyền quyết định thành lập xác nhận, đối với điều lệ HTX phải được UBND quận huyện xác nhận. - Quyết định bổ nhiệm giám đốc (tổng giám đốc), kế toán trưởng ® Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Hợp đồng liên doanh được ký kết đúng quy định của pháp luật - Điều lệ: đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư - Giấy phép đầu tư - Văn bản xác nhận tư cách pháp lý, tình hình tài chính của các bên liên danh và của nhà đầu tư nước ngoài. Lưu ý: - Đối với các giấy tờ có thời hạn: cần kiểm tra đối chiếu với thời điểm hiện tại và thời hạn tín dụng xem có phù hợp với thời hạn còn lại của giấy tờ đó hay không. - Nếu là khách hàng cũ cần kiểm tra các yếu tố có thể thay đổi như: ngành nghề hoạt động, vốn điều lệ, người đại diện… và yều cầu bổ sung các hồ sơ hợp pháp về các thay đổi đó. P Hồ sơ về việc sử dụng vốn vay Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của Ngân hàng Dự án đầu tư hay luận chứng kinh tế kỹ thuật có liên quan đến việc sử dụng vốn vay. Các hợp đồng kinh tế chứng minh việc mua bán nguyên vật liệu, hàng hoá, máy móc thiết bị… Các tài liệu thẩm định về kinh tế kỹ thuật của dự án P Tài liệu về tình hình kinh doanh và khả năng tài chính Doanh nghiệp phải gửi các báo cáo tài chính hai năm gần đây nhất và các quý của năm xin vay gồm: bảng cân đôi kế toán, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính và các báo cáo chi tiết về tình hình công nợ, tình hình tồn kho của sản phẩm hàng hoá…. P Hồ sơ đảm bảo tín dụng Nếu khách hàng có bảo đảm bằng tài sản cần có các giấy tờ chứng ming tính hợp pháp của tài sản đảm bảo Nếu khách hàng có đảm bảo tín dụng bằng bảo lãnh của ngân hàng thì phải cung cấp bản chính thư bảo lãnh. 1.2.2.2. Thẩm định khách hàng vay vốn P Thẩm định về lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, tư cách chủ doanh nghiệp. ® Lịch sử hình thành và phát triển của doanh nghiệp - Xuất xứ hình thành doanh nghiệp - Các bước ngoặt lớn đã trải qua: thay đổi quy mô, công nghệ, loại sản phẩm, bộ máy điều hành… - Những khó khăn, thuận lợi của doanh nghiêp - Uy tín của doanh nghiệp trên thị trường. ® Tư cách của chủ sở hữu và lãnh đạo doanh nghiệp. - Thẩm định về lịch sử bản thân, hoàn cảnh gia đình. - Trình độ học vấn, chuyên môn. - Trình độ quản lý, hiểu biết pháp luật. - Những kinh nghiệp công tác đã qua, những thành công thất bại trên thương trường. - Sức khỏe, khả năng giao tiếp, quan niệm về sự nghiệp của doanh nhân. - Uy tín trên thương trường với các bạn hàng, đối tác. - Nhận thức về trách nhiệm của người vay vốn, tính hợp tác với nhân viên A/O DN để hoàn thiện các thủ tục vay vốn để bảo đảm điều kiện vay theo đúng quy định của NHNN và VP Bank . ® Thẩm định về uy tín của khách hàng trên thị trường - Khách hàng của doanh nghiệp là công ty nào? Nước nào? Mối quan hệ làm ăn có bền vững không? - Mặt hàng của doanh nghiệp chiếm thị phần bao nhiêu so với các doanh nghiệp cùng ngành nghề. Việc sản xuất, kinh doanh có ổn định không? ® Đánh giá về quan hệ của khách hàng với VP Bank và các tổ chức tín dụng khác - Đánh giá về giao dịch tài khoản trong quá khứ. - Đánh giá về cấp tín dụng trong quá khứ. P Thẩm định về thực lực tài chính của khách hàng Để thẩm định năng lực tài chính của khách hàng, cán bộ tín dụng cần dựa vào các báo cáo tài chính do khách hàng cung cấp và kết hợp với các thông tin từ hệ thống CIC, từ các nguồn thông tin khác. Nội dung thẩm định khả năng tài chính bao gôm hệ thống các chỉ tiêu sau: ® Các chỉ tiêu về tài sản và nguồn vốn, cơ cấu tài sản, cơ cấu nguồn vốn Căn cứ bảng cân đố kế toán, xác định cơ cấu tổng thể nguồn vốn, tài sản của người vay: -Tổng tài sản -Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn -Tài sản cố định và đầu tư dài hạn -Nguồn vốn chủ sở hữu -Nợ phải trả + Nợ ngắn hạn + Nợ dài hạn + Nợ khác. Nguồn vốn chủ sở hữu ® Tỷ suất tự tài trợ = Tổng số nguồn vốn Tỷ suất tự tài trợ phản ánh mức độ độc lập về mặt tài chính của người vay. Thông thường các doanh nghiệp hoạt động chủ yếu bằng các nguồn vốn như: vốn tự có, vốn vay, và vốn chiếm dụng hợp lệ trong thanh toán. Như vậy chỉ tiêu này đánh giá mức độ tự đảm nhiệm vốn hoạt động của người vay. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ mức độ độc lập về mặt tài chính của người vay càng lớn, bởi vì hầu hết tài sản của người vay đều được đầu tư bằng vốn hiện có ® Nhóm chỉ tiêu về khả năng thanh toán Nếu người vay có khả năng thanh khoản cao thì tình hình tài chính khả quan và ngược lại. Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thanh khoản gồm: TSLĐ và ĐTNH + Tỷ suất thanh toán hiện thời = Nợ ngắn hạn Thông thường nếu chỉ tiêu này ổn định và xấp xỉ bằng 1 thì người vay được đánh giá là có đủ khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn đến hạn. Trường hợp nếu chỉ tiêu này quá lớn thì cũng sẽ ảnh hưởng đến hiệu suất sử dụng vốn vì lúc này vốn lưu động dư thừa quá nhiều so với yêu cầu thực tế. Tổng TSLĐ và ĐTNH - hàng tồn kho .+ Khả năng thanh toán nhanh = Tổng số nợ ngắn hạn Nếu chỉ tiêu này ổn định và xấp xỉ 0.5 lần thì người vay được đánh giá là đảm bảo khả năng thanh toán nhanh. Trường hợp chỉ tiêu này quá cao cũng không tốt vì lúc đó xảy ra tình trạng dư thừa tiền mặt và các khoản phải thu quá cao so với mức hợp lý, sẽ ảnh hưởng tới hiệu suất sử dụ Tổng số tiền mặt + Tỷ suất thanh toán tức thì = Tổng số nợ ngắn hạn Nếu chỉ tiêu này được duy trì một cách ổn định và không thấp hơn 0.1 hoặc không cao hơn 0.5 thì lượng tiền mặt tồn quỹ đảm bảo để có thể thực hiện nhu cầu thanh toán tức thì. Các trường hợp còn lại khác, hoặc dự trữ tiền mặt quá mỏng hoặc quá nhiều so với nhu cầu thực tế. Ngoài ra nhân viên phòng TDDN có thể xem xét thêm một số chỉ tiêu khác nữa như: hệ số doanh lợi của vốn kinh doanh, hệ số nợ/ tổng tài sản, hệ số khai thác tài sản… để làm rõ thêm hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.. Sau khi đã thẩm định xong khách hàng vay vốn thì nhân viên phòng TDDN tiến hành thẩm định dự án đầu tư. 1.2.2.3. Thẩm định dự án đầu tư Nhân viên phòng tín dụng doanh nghiệp tiến hành thẩm định dự án đầu tư trên 10 nội dung sau: Thẩm định cơ sở pháp lý của dự án Thẩm định về phương diện thị trường Thẩm định về hình thức đầu tư Thẩm định về địa điểm công trình Thẩm định về kỹ thuật Thẩm định các yếu tố đảm bảo đầu vào Thẩm định về phương diện tài chính Thẩm định về phương diện kinh tế Thẩm định về ảnh hưởng môi trường sinh thái Thẩm định về tổ chức quản lý dự án Tuỳ theo từng dự án, quy mô của từng dự án mà ngân hàng tiến hành thẩm định một cách toàn diện, chi tiết hay chỉ thẩm định một số nội dung quan trọng. P Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án - Cấp phê chuẩn dự án - Mục tiêu triển khai dự án có bị cấm không? Có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đất nước, mục tiêu phát triển của ngành, của địa phương trong từng thời kỳ phát triển kinh tế hay không? - Những vấn đề liên quan đến triển khai dự án đòi hỏi phải có ý kiến của các cơ quan hữu quan đã nhận được sự chấp thuận hay chưa? - Thời hạn triển khai. P Thẩm định về phương diện thị trường Đây là nội dung quan trọng nhất xác định tính khả thi của dự án đầu tư. Bất kể một dự án nào mà không đưa ra được những căn cứ thuyết phục về khả năng chấp nhận của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ mà dự án cung cấp trong tuổi đời dự kiến của dự án nêu sẽ bị loại ngay và không cần xem xét đến các khía cạnh khác nữa.Tuỳ thuộc vào lượng thông tin và mức độ chính xác của thông tin thu được, cán bộ thẩm định tiến hành đánh giá thị trường trên các khía cạnh sau: ® Xác định nhu cầu thị trường về sản phẩm dịch vụ mà dự án sẽ cung cấp Cán bộ thẩm định cần thu thập các thông tin sau: + Thói quen tập quán tiêu dùng của người dân địa phương, tình hình phát triển kinh tế cũng như mức thu nhâp bình quân đầu người của người dân địa phương. Từ đó xác định xem ai là nguời tiêu thụ sản phẩm của dự án. + Xác định nhu cầu thị trường trong nước: Trong nước nhu cầu này hiện nay là bao nhiêu? Ai là người đáp ứng những nhu cầu này, trong đó bao nhiêu phần trăm nhu cầu được đáp ứng bởi các nhà sản xuất trong nước và bao nhiêu phần trăm được đáp ứng nhờ việc nhập khẩu. Nhu cầu sản phẩm có thay đổi theo mùa không? Dự kiến trong những năm tới khi dự án đi vào hoạt động nhu cầu này sẽ thay đổi như thế nào? Muốn biết được những điều trên thì cán bộ thẩm định phải tìm hiểu về nguồn cung trong nước: hiện có bao nhiêu cơ sở đã và đang sản xuất loại sản phẩm của dự án? Khả năng mở rộng sản xuất của các cơ sở hiện có và các cơ sở khác có thể trong tương lai, các nhà máy sẽ được đầu tư trong tương lai. + Xác định nhu câu cho xuất khẩu: căn cứ vào các hợp đồng bao tiêu sản phẩm, các hợp đồng mua bán hang hoá. ® Phân tích thị trường mục tiêu của dự án và đánh gía về mức độ cạnh tranh của sản phẩm Cán bộ thẩm định cần đánh giá thị trường mục tiêu của dự án là để chiếm lĩnh thị trường nội địa, thay thế hàng nhập khẩu hay xuất khẩu ra thị trường quốc tế. Cụ thể cán bộ thẩm định cần xem xét các vân đề sau: - Đối với thị trường trong nước Sản phẩm của dự án cò gì khác biệt so với các sản phẩm khác về mẫu mã, giá cả so với các sản phẩm cùng loại. Chính sách của doanh nghiệp như thế nào để quảng bá, giới thiệu sản phẩm của dự án tới người tiêu dùng. Phương thức tiêu thụ sản phẩm của dự án là phương thức nào? mạng lưới phân phối đã được xác lập chưa? mạng lưới đó có phù hợp với đặc điểm của thị trường không? - Đối với thị trường nước ngoài Cán bộ thẩm định cần phải xem xét đến chính sách thương mại quốc gia, những cam kết Việt Nam phải tuân theo thông lệ quốc tế là gì? Từ đó xác định xem sản phẩm của Việt Nam đã thâm nhập vào thị trường dự kiến hay chưa? Sản phẩm có những ưu thế gì, và có thể cạnh tranh được với thị trường nước ngoài không? ® Phân tích rủi ro thị trường Rủi ro thị trương là rủi ro nguy hiểm nhất, ta phải lường trước đuợc những rủi ro này, tìm ra nguyên nhân của những rủi ro. Nguyên nhần của rủi ro có thể là: Thay đổi nhu cầu thị hiếu Thay đổi về công nghệ Nguyên nhân về cơ chế chính sách thay đổi Chiến tranh thiên tai. Sau khi đã tìm ra những nguyên nhân có thể gây ra rủi ro, cần phải đưa ra những biện pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro. Cán bộ thẩm định cần phải xem xét kỹ những biện pháp này (như đa dạng hoá sản phẩm, thực hiện chiến lược tiếp thị, hậu mãi sản phẩm….) P Thẩm định hình thức đầu tư Có hai hình thức đầu tư, tuỳ theo tính chất đặc điểm của từng dự án, quy mô mong muốn và khả năng tài chính để lựa chọn cho phù hợp. Đầu tư mới là đầu tư để xây dựng, mua sắm mới thiết bị và máy móc toàn bộ. Đầu tư cải tạo, mở rộng: Trên cơ sở nhà máy, xí nghiệp đã có sẵn, chỉ đầu tư để cải tạo hoặc thay thế các loại tài sản cố định hiện có đã lạc hậu, hoặc mở rộng hoạt động sản xuất của nhà máy xí nghiệp với quy mô lớn hơn. P Thẩm định địa điểm triển khai dự án + Kiểm tra các số liệu cần thiết phục vụ cho thẩm định như khí hậu, thuỷ văn, điều kiện thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, khoáng sản… tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại dự án. + Xem xét việc lựa chọn địa điểm và mặt bằng xây dựng dự án Các dự án đầu tư mới, mở rộng quy mô sản xuất lớn cần có phương án về địa điểm để xem xét lựa chọn. Đối với các dự án đầu tư chiều sâu, đổi mới thiết bị công nghệ thì không cần xem xét kỹ nội dung này. Vị trí của dự án phải tối ưu vì vậy cần đảm bảo các yêu cầu như: tuân thủ các quy định về xây dựng, quy hoạch kiến trúc của địa phương, của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng cháy chữa cháy, quản lý di tích lịch sử…. Thuận lợi về giao thông, phương tiện và chi phí vận tải phù hợp. Gần nguồn cung cấp nguyên, nhiên vật liệu, cơ sở phục vụ sản xuất chủ yếu, cơ sở tiêu thụ chủ yếu của sản phẩm. Tận dụng được các cơ sở hạ tầng có sẵn trong vùng như: lưới điện quốc gia, hệ thống cung cấp nước, đường giao thông, thông tin liên lạc, bưu điện. + Mặt bằng được chọn phải đủ rộng để có thể phát triển trong tương lai phù hợp với tiềm năng phát triển của doanh nghiệp. Xem xét số liệu địa chất công trình để tính chi phí xây dựng và gia cố nền móng. + Xem xét khả năng giải phóng mặt bằng, đền bù: Để ước tính đúng chi phí và thời gian thực hiện dự án. P Thẩm định về công nghệ, thiết bị Việc thẩm định phải nêu rõ được những ưu điểm và những hạn chế của công nghệ được lựa chọn.Cán bộ thẩm định cần phải đánh giá được những yếu tố sau: Sự phù hợp của công nghệ so với công nghệ Việt Nam. Sự hợp lý trong phương thức chuyển giao công nghệ, khả năng nắm bắt và vận hành công nghệ của dự án, của chủ đầu tư. Xem xét đến công suất, danh mục, số lượng chủng loại của máy móc thiết bị va tính đồng bộ của dây chuyền sản xuất. Sự phù hợp về thời gian giao hang và lắp đặt thiết bị so với tiến độ thực hiện của dự án. P Thẩm định các yếu tố đầu vào của dự án Nguyên vật liệu đầu vào cần thiết cho dự án: nguyên nhiên vật liệu đó thuộc loại dễ kiếm hay dễ thay thế không hay phải nhập khẩu từ nước ngoài. Nguồn cung cấp ở đâu, có gần nơi sản xuất không? Phương thức vận chuyển ra sao? Trường hợp trong tương lai nguyên vật liệu không có thì phương án thay thế nguyên vật liệu khác như thế nào, có những nguyên vật liệu nào thay thế? Giá cả, cách thức vận chuyển như thế nào? P Thẩm định tài chính của dự án Đây là phần thẩm định quan trọng nhất đối vơi ngân hàng, giúp ngân hàng đưa ra quyết định có nên tài trợ cho dự án hay không. Do vậy mà đối với nội dung này thì cán bộ thẩm định cần phải thẩm định một cách kỹ lưỡng. Nội dung thẩm định bao gồm: Thẩm định tổng mức vốn đầu tư Nguồn tài trợ Doanh thu, chi phí, giá thành và lợi nhuận dự kiến Dòng tiền của dự án Tỷ suất chiết khấu Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính Độ nhạy ® Thẩm định tổng mức vốn đầu tư Vốn đầu tư của dự án gồm vốn cố định và vốn lưu động. Cán bộ thẩm định cần xem xét lại việc tính toán tổng vốn của chủ đầu tư đã hợp lý chưa, đã tính toán tất cả các khoản mục cần thiết chưa, những khoản mục có thể phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng do lạm phát, trượt giá trên cơ sở đó để đưa ra các biện pháp khắc phục, dự toán lại sao cho hợp lý. Để thực hiện được điều này thì cán bộ thẩm định cần phải tham khảo thêm các dự án tương tự và những kinh nghiệm đã được ngân hàng đúc kết, dự báo của các bộ ngành có liên quan. Ngoài ra cán bộ thẩm định cũng cần phải xem xét sự hợp lý giữa vốn cố định và vốn lưu động. Nếu cơ cấu này không hợp lý thì đều dẫn đến làm giảm hiệu quả của dự án. Bởi vì: nêu tính toán không chính xác xác định sai nhu cầu vốn lưu động thì khi dự án đi vào hoạt động sẽ không có vốn để hoạt động, các tài sản cố định đã đầu tư sẽ không phát huy đuợc hiệu quả của nó, từ đó dẫn tới có thể phải đi vay thêm vốn lưu động để hoạt động. Từ đó gia tăng chi phí của dự án. Tỷ lệ này ở mỗi ngành nghề khác nhau là khác nhau, cán bộ thẩm định cần phải căn cứ vào tốc độ lưu chuyển tiền tệ của các doanh nghiệp đang hoạt động cùng ngành nghề để tính lại cho hợp lý hơn. ® Thẩm định nguồn tài trợ của dự án Trên cơ sở thẩm định tổng vốn đầu tư, cán bộ thẩm định cần phải đánh giá lại cơ cấu nguồn vốn, khả năng tham gia của mỗi nguồn vốn và tiến độ bỏ vốn của từng nguồn vốn. Một dự án có thể có rất nhiều nguồn vốn cùng tài trợ như vôn ngân sách, vốn vay, vốn tự huy động. Đối với mỗi loại nguồn vốn cán bộ thẩm định cần phải xem xét tính hợp pháp của nguồn vốn.Với mỗi nguồn vốn cần phải có cam kết góp vốn để đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ và dự án đi vào vận hành đúng như dự kiến. ® Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án Dựa trên việc tính toán về cung cầu thị trường, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, các báo cáo tài chính… cán bộ thẩm định cần đi sâu kiểm tra các nội dung sau: - Kiểm tra tính toán lại doanh thu của dự án. Doanh thu của dự án bao gồm tổng giá trị hàng hoá và dịch vụ thu được từ dự án trong năm dự án đi vào hoạt động. Doanh thu của dự án phụ thuộc vào giá bán của sản phẩm, công suất của thiết bị công nghệ và mức tiêu thụ. Giá bán của sản phẩm phụ thuộc nhiều vào chi phí sản xuất do vậy cán bộ thẩm định cần phải xem xét kỹ lưỡng tất cả các chi phí của dự án. Công suất của dự án trong những năm đầu không bao giờ đạt được công suất tối đa, kể cả những năm cuối của dự án. Căn cứ vào các nghiên cứu thị trường cán bộ thẩm định cần phải đưa ra mức công suất hợp lý. Lợi nhuận của dự án là phần chênh lệch giưa doanh thu và các khoản chi phí sản xuất sản phẩm, dịch vụ của dự án. - Kiểm tra tính toán lại tất cả các chi phí của dự án Chi phí quyết định đến giá thành và giá bán của sản phẩm, từ đó ảnh hưởng đến doanh thu của dự án. Do vậy cán bộ thẩm định cần phải kiểm tra lại tất cả các khoản mục chi phí hoạt động như chi phí nguyên nhiên vật liệu, chi phí nhân công, chi phí quảng cáo, chi phí bán hàng…xem những khoản mục chi phí này đã hợp lý chưa? Có phù hợp với thị trường hiện nay không nhưng đồng thời bên cạnh đó cán bộ thẩm định cũng cần phải xem xét sự tăng giá của các loại chi phí này trong tương lai. Đặc biệt là đối với chi phí khấu hao cán bộ thẩm định cầng phải xem xét kỹ xem việc tính khấu hao như thế đã đúng quy định của bộ tài chính hay chưa, tránh tình trạng doanh nghiệp tính khấuh hao nhanh để trốn thuế của nhà nước. Trên cơ sở tính toán các chi phí, cán bộ thẩm định cần phải xem xét giá thành của sản phẩm có hợp lý hay không? So sánh với giá thành của các sản phẩm tương tư trên thị trường từ đố rút ra kết luận. Sau khi tính toán doanh thu và chi phí của dự án, cán bộ thẩm định cần lập bảng dự trù lãi lỗ của dự án như sau: Bảng 1.1: Bảng dự trù lãi lỗ của dự án Năm hoạt động Các chỉ tiêu 1 2 … n 1. Tổng doanh thu chưa có thuế VAT 2. Các khoản giảm trừ: - Giảm giá - Hàng bán bị trả lại - Thuế tiêu thụ đặc biết, thuế xuất nhập khẩu phải nộp 3. Doanh thu thuẩn ( 1-2) 4. Tổng chi phí sản xuât dịch vụ( chưa có lãi vay) 5. lãi vay 6. Thu nhập chịu thuế (3-4-5) 7. Thuế thu nhập doanh nghiệp ( 6*% thuế suất) 8. Lợi nhuận sau thuế. ® Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Ngân hàng đánh giá thông qua một số chỉ tiêu tài chính như sau: Chỉ tiêu giá trị lợi nhuận dòng của cả đời dự án ( NPV) Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T Chỉ tiêu điểm hoà vốn Chỉ tiêu năng lực hoà vốn ( NI) ® Phân tích rủi ro của dự án Cán bộ thẩm định xem xét đánh giá các loại rủi ro có thể ảnh hưởng đếndự án. Các rủi ro đó có thể là: rủi ro do thiên tai hoả hoạn, rủi ro biến động giá bán, nguyên nhiên vật liệu đầu vào, rủi ro mức độ cạnh tranh, rủi ro do quản lý điều hành… Phương pháp phân tích rủi ro thường được sử dụng tại chi nhánh Hà Nội – ngân hàng VP Bank là phương pháp phân tích độ nhạy. Phân tích độ nhạy là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi một số biến hay hai biến đế hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án. Để phân tích độ nhạy, cán bộ thẩm định cần phải dự đoán các yếu tố có khả năng tác động mạnh nhất đến kết quả cuối cùng, sau đó cho các yếu tố thay đổi và tính lại các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Thông thường các yếu tố được xem xét đó là: tổng vốn đầu tư, sản lượng tiêu thụ thực tế, giá thành nguyên vật liệu đầu vào….Nêu dự án vẫn đảm bảo tính hiệu quả thì ta có thể kết luận dự án là khả thi. Và ngược lại thì cán bộ thẩm định cần phải xem xét lại. P Thẩm định về phương diện kinh tế Cán bộ thẩm định cần phải đứng trên góc độ nên kinh tế xã hội để xem xét những nội dung sau: Đóng góp cho ngân sách được bao nhiêu? Nguồn ngoại tệ thu được hoặc mức độ tiêt kiệm ngoạ tệ do sản xuất hàng thay thế nhập khẩu, sử dụng nguyên liệu thay thế. Tạo ra cơ cấu kinh tế mới giải quyết việc làm không? Dự án có thực hiện các chính sách nhân đạo, giải quyết tệ nạn xã hội không. P Thẩm định về ảnh hưởng môi trường sinh thái Cán bộ thẩm định cần phải kiểm tra đối chiếu với các văn bản hiện hành xem dự án có nằm trong diện phải thẩm định, và trình duyệt các báo cáo đánh giá tác động môi trường hay không. Nếu có thì phải được các cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét phê duyệt , chấp nhận. Dự án phải đảm bảo sự phát triển bền vững của môi trường sinh thái xung quanh, không được ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của dân cư lân cận. P Thẩm định công tác tổ chức quản lý dự án Cán bộ thẩm định cần đánh giá những nội dung chủ yếu sau: Yêu cầu về công tác quản lý vận hàng dự án Cơ cấu nguồn lực vận hàng dự án Năng lực, kinh nghiệm của cán bộ nhân viên vận hành Khả năng tiếp thu công nghệ mới. 1.2.3. Phương pháp thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank Công tác thẩm định dự án hiện nay tại chi nhánh Hà Nội-V._.P Bank được tiến hành theo nhiều phương pháp khác nhau. Đó là các phương pháp: phương pháp so sánh đối chiếu, phương pháp dự báo và phương pháp phân tích độ nhạy. 1.2.3.1. Phương pháp so sánh đối chiếu Đây là một trong những phương pháp cổ điển thường được dùng trong công tác thẩm định, và đây cũng là phương pháp chủ yếu của chi nhánh Hà Nội-VP Bank. Các chỉ tiêu cơ bản của dự án được cán bộ thẩm định đem so sánh với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của ngành, với những dự án tương tự đã thẩm định hoặc đang hoạt động. Các chỉ tiêu thường được sử dụng là: cơ cấu vốn đầu tư, xuất đầu tư, định mức tiêu hao năng lượng, chi phí tiền lương, giá thành của sản phẩm dịch vụ… 1.2.3.2. Phương pháp dự báo Cán bộ thẩm định tiến hành thu thập các thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng để tìm hiểu khả năng tiêu thụ, khả năng biến động về giá cả đầu vào, đầu ra của sản phẩm. Đồng thời cũng sử dụng phương pháp dự báo để phân tích cung cầu thị trường hiện tại và tương lại 1.2.3.3. Phương pháp phân tích độ nhạy Cán bộ thẩm định tìm ra những nhân tố có ảnh hưởng mạnh đến kết quả đầu tư, tác động mạnh nhất tới hiệu quả tài chính. Sau đó cho những nhân tố này thay đổi, trên cơ sở đó tính toán lại các chỉ tiêu tài chính, nếu dự án vẫn hiệu quả thì dự án chấp nhận được. 1.3. VÍ DỤ MINH HOẠ CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TẠI CHI NHÁNH HÀ NỘI-VP BANK Để hiểu rõ hơn về công tác thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội-VP Bank, sau đây tác giả xin trình bày công tác thẩm định dự án “Đầu tư xây dựng mới khu trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn” Hồ sơ hoàn chỉnh của dự án được gửi đến Ngân hàng vào ngày 25/05/2005, cán bộ thẩm định đã tiến hành thẩm định dự án trong vòng 25 ngày. Công việc thẩm định dự án được phân công cho hai cán bộ thẩm định thực hiện là: Cán bộ Đỗ Anh Vũ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm, đảm nhận công việc thẩm định tài sản đảm bảo. Cán bộ Trần Việt Dũng của phòng TDDN thẩm định các nội dung còn lại của dự án. Vài nét khái quát về dự án: - Tên dự án: dự án đầu tư xây dựng trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn - Thị xã Bắc Ninh. - Địa điểm: đường Phúc Sơn, phường Vũ Ninh, thị xã Bắc Ninh. - Tổng diện tích đất: 10.232,9 m2 (đất trên sổ đỏ là gần 9000 m2) - Tổng vốn đầu tư dự kiến là trên 29 tỷ đồng. - Thời gian kinh doanh của dự án là trên 50 năm bao gồm cả thời gian xây dựng. Các hạng mục của dự án: - Bể bơi : 600m2 - Nhà nghỉ, khách sạn ( 4 sao) 5 tầng : 1.000m2 - Khu văn hoá ẩm thực quan họ : 1.200 m2 - Sân tennis : 660 m2 - Bãi đỗ xe ô tô : 1.500 m2 - Bãi đỗ xe đạp, xe máy : 300m2 - Đường đi, sân, vườn, tường bao : 3.808 m2 - Hành lang bảo vệ tránh đường sắt : 1.195 m2 Các hạng mục đã thực hiện (Công ty đã tiến hành xây dựng từ năm 2004) - Bể bơi : Đang xây phần thô - Nhà nghỉ, khách sạn (4 sao) : Đang xây phần thô tầng 4 - Khu văn hoá ẩm thực quan họ : Xây xong nhà chính và hai nhà bên, còn một nhà đang chuẩn bị xây (mỗi gian có thể chứa khoảng 10 mâm-60 người, ngoài ra còn có sân trước có thể chứa được hơn 20 mâm tương đương 120 người) - Sân tennis : Đã xây xong và đưa vào hoạt động - Bãi đỗ xe ô tô : 1500 m2 - Bãi đỗ xe đạp, xe máy :1500 m2 - Một phần đường đi, sân và tường bao. Tổng giá trị công ty đã đầu tư khoảng 15 tỷ đồng (bao gồm tiền xây dựng, đóng thuế đất, san lấp mặt bằng…) 1.3.1. Thẩm định khách hàng 1.3.1.1. Tư cách khách hàng và tình hình hoạt động kinh doanh - Công ty giấy và bao bì Phú Giang được thành lập ngày 27/05/1999 do sở kế hoạch đầu tư tỉnh Bắc Ninh cấp với ngành nghề kinh doanh: sản xuất kinh doanh các loại giấy và bao bì carton song. Kinh doanh nguyên liệu giấy, mua bán lắp đặt vật tư thiết bị ngành giấy, kinh doanh dịch vụ khách sạn, kinh doanh nhà hàng, kinh doanh dịch vụ phục vụ khách du lịch, văn hoá thể thao… - Công ty giấy và bao bì Phú Giang nguyên là tổ sản xuất giấy Hạ Giang đuợc thành lập từ năm 1989, đến năm 1992 chuyển thành xí nghiệp tập thể cổ phần giấy Phú Giang. Năm 1999 thành lập công ty giấy và bao bì Phú Giang theo quyết định số 20/GP – TLDN của UBND tỉnh Bắc Ninh. - Năm 2004, công ty đầu tư mới xâydựng xí nghiệp in và sản xuất bao bì cao cấp tại khu công nghiệp Võ Cường 1 - Thị xã Bắc Ninh với tổng vốn đầu tư trên 12 tỷ với tổng trên 3000 m2 - Tổng số cán bộ nhân viên của công ty hiện nay là 400 người. Trong đo: + Trình độ đại học và sau đại học 25 người + Trình độ cao đẳng và trung cấp: 30 người + Công nhân kỹ thuật bặc cao: 250 người + Còn lại là công nhân phổ thông khác. - Cơ cấu tổ chức của công ty gồm có: ban giám đốc ( gồm có phó giám đốc và 3 phó giám đốc), phòng kinh doanh, phòng kế toán, và phòng thị trường, ngoài ra mỗi xí nghiệp đều có quản đốc phân xưởng, kế toán xưởng và tổ trưởng. Với đội ngũ cán bộ công nhân viên giàu kinh nghiệm thực tế, năng lực và tri thức, đoàn kết và sang tạo xây dựng công ty giấy và bao bì Phú Giang ngày càng phát triển, mở rộng không ngừng. Công ty có tổ chức công đoàn từ năm 1994, luôn luôn chăm lo đến đời sống và động viên thi đua đối với người lao động, khám sức khỏe định kỳ, hang năm tổ chức các phong trào văn hoá, văn nghệ, thể thao, thăm quan nghỉ mát… làm cho người lao động phấn khởi tích cực lao động sản xuất, đạt năng suất chất lượng lao động cao. - Công ty hiện là hội viên hội giấy và hiệp hội bao bì Việt Nam. Trong quá trình sản xuất kinh doanh công ty luôn đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, được bạn hang trong và ngoài nước tín nhiệm. Công ty đã liên tiếp nhiều năm liền nhận đuợc bằng khen của liên minh hợp tác xã Việt Nam và UBND tỉnh Bắc Ninh. - Năm 2004, công ty tiếp tục đầu tư khởi công xây dựng trung tâm du lịch văn hoá thể thaovới diện tích gần 10.000 m2 tại phường Vũ Ninh- thị xã Bắc Ninh với tổng mức vốn đầu tư khoảng 28 tỷ đồng. Hiện nay công trình này vẫn đang tiếp tục xây dựng, công ty đã đưa mảng dịch vụ văn hoá ẩm thực, sân tennis vào hoạt động từ tháng 3/2005. Sau ba tháng hoạt động công ty đã thu được thành công đáng kể: doanh thu từ dịch vụ văn hoá ẩm thực đạt khoảng 400 triệu đồng/ tháng với số lượng khách sử dụng dịch vụ khá đông, còn sân tennis công ty đã ký được hợp đồng cho thuê trong năm. - Thành viên của công ty gồm: 1/ Ông Nguyễn Nhân Phượng – giám đốc 2/ Bà Ngô thị Lan 3/ Ông Quách Đăng Chiến 4/ Bà Nguyễn thị Hương 5/ Bà Nguyễn thị Hiền Các thành viên trong công ty đều là người trong một gia đình. Các thành viên trong công ty đều có biên bản hợp về việc đồng ý vay vốn tại VP Bank để thực hiện dự án đầu tư xây dựng trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn - thị xã Bắc Ninh. - Tư cách giám đốc của công ty: Ông Nguyễn Nhân Phượng hiện là giám đốc của công ty. Ông Phượng sinh ngày 23/06/1951, đã tốt nghiệp trung câp chính trị trường Đảng Nguyễn Văn Cừ. Ông Phượng có quá trình công tác như sau: + Từ năm 1970-1981 làm đảng uỷ viên, bí thư xã đoàn tại ban chấp hành xã đoàn Phú Lâm. + Từ năm 1981-1982 đi học tại trường Đảng Nguyễn Văn Cừ. + Từ năm 1982-1988 làm cán bộ hợp tác xã tại xã Phú Lâm + Từ năm 1988 đến nay làm tổ trưởng, giám đốc xí nghiệp, giám đốc công ty tại tổ sản xuất giấy Hạ Giang-XNTTCP giấy Phú Giang-công ty giấy và bao bì Phú Giang. Ông Phượng có vợ là bà Ngô thị Lan, bà Lan cũng hiện đang làm việc tại công ty giấy Phú Giang. Ông Phượng và bà Lan hiện có 9 người con (8 con gái và 1 con trai) những người con lớn đều đang làm việc ổn định tại các công ty lớn của nhà nước như: kho bạc tỉnh Bắc Ninh, quỹ hỗ trợ phát triển CN tỉnh Bắc Ninh… Kết luận: Công ty giấy và bao bì Phú Giang có đủ tư cách pháp nhân, năng lực và điều kiện quan hệ với VP Bank và ông Phượng là đại diện hợp pháp. 1.3.1.2. Tình hình tài chính của công ty Thông qua bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty (xem chi tiết phụ lục), cán bộ thẩm định tính toán một số chỉ tiêu tài chính sau của doanh nghiệp: Bảng 1.2: Các chỉ tiêu tài chính của công ty Chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Quý I/2005 Chỉ tiêu thanh khoản 1. Khả năng thanh toán 2.60 1.63 1.63 1.33 2.Khả năng thanh toán nhanh 1.46 0.96 1.23 0.93 Chỉ tiêu hoạt động 1.Vòng quay hàng tồn kho 4.32 4.50 7.60 1.33 2.Kỳ thu tiền bình quân 90.41 96.99 119.93 551.38 3. Doanh thu tổng tài sản 1.01 1.03 0.82 0.17 Chỉ tiêu đòn cân nợ 1. Nợ phải trả/ tổng tài sản 36.13% 44.13% 48.39% 49.91% 2. Nợ phải trả / Vốnchủ sở hữu 56.58% 78.99% 93.77% 99.65% 3. Nợ quá hạn/ tổng dư nợ ngắn hạn 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% Chỉ tiêu thu nhập 1. Thu nhập trước thuế/ doanh thu 6.20% 6.20% 6.26% 6.52% 2. Thu nhập trước thuế/ tài sản có 6.26% 6.41% 5.11% 1.09% 3. Thu nhập trước thuế/ Vốnchủ sở hữu 9.80% 11.47% 9.90% 2.18% Nguồn: Tờ trình thẩm định dự án "Đầu tư xây dựng mới khu trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn" chi nhánh Hà Nội-VP Bank Do doanh thu chủ yếu của công ty tập trung vào cuối năm, nên những số liệu của quý I năm 2005 chưa phản ánh hết tình hình hoạt động cũng như các chỉ số của công ty nên cán bộ thẩm định chỉ phân tích những số liệu đến cuối năm 2004 - Về chỉ tiêu khả năng thanh toán: qua báo cáo tài chính các năm 2002, 2003, 2004 của công ty có thể thấy rằng chỉ tiêu của công ty rất lành mạnh và luôn đạt mức an toàn (hệ số tiêu chuẩn lớn hơn 1, trong khi hệ số của công ty đều lớn hơn 1,6). Với giá trị các khoản phải thu của công ty chiếm khoảng 25% doanh thu thì có thể thấy rằng doanh thu của công ty tăng trưởng qua các năm cũng một phần nhờ vào chính sách tín dụng thương mại mà công ty cho các khách hàng của mình hưởng. - Về chỉ tiêu khả năng thanh toán nhanh: hệ số thanh toán của công ty trong ba năm qua vẫn giữ được ở mức cao, lớn hơn tương đối so với mức tiêu chuẩn ( > 0.5) - Vòng quay hang tồn kho: trong 3 năm 2002, 2003, 2004 vòng quay hàng tồn kho của công ty luôn được duy trì ở mức cao so với các doanh nghiệp sản xuất có cùng quy mô. Đặc biệt trong năm 2004, vòng quay hàng tồn kho của công ty đạt mức 7,6 vòng/ năm. Đây là một chỉ số rất tốt chứng tỏ việc sản xuất và tiêu thụ sản phẩm của công ty rất hợp lý, lượng hàng tồn kho của công ty chỉ chiếm 11% tổng tài sản, bên cạnh đó cũng phải thấy rằng để đạt được số vòng quay hàng tồn kho tương đối lý tưởng như vậy, chính sách dự trữ và luân chuyển hàng tồn kho cũng đóng góp đáng kể. - Vòng quay các khoản phải thu: vòng quay các khoản phải thu của công ty trong năm 2004 là khoảng 3 vòng/ năm, sụt giảm so với 3,7 vòng/ năm của năm 2003. Để tăng doanh thu trong năm 2004 công ty đã áp dụng chính sách tín dụng thương mại cho các bạn hàng và doanh thu của công ty đã tăng 18% so với năm 2003 nhưng bên cạnh đó tốc độ tăng trưởng các khoản phải thu lại tăng 45% so với năm 2003. Như vậy chứng tỏ hoạt động của công ty sẽ liên tục thiếu vốn lưu động khi mà thời gian các khoản phải thu là 120 ngày trong khi thời gian của các khoản phải chi trả chỉ là khoảng 26 ngày - Chỉ tiêu đòn cân nợ: Nhìn chung trong năm 2004, chỉ tiêu đòn cân nợ của công ty thay đổi không nhiều so với năm 2003. Tuy nhiên với các chỉ số trên có thể thấy rằng: tổng nợ/ tổng tài sản< 50%, chứng tỏ tình hình tài chính của công ty là lành mạnh. Các khoản vay ngắn hạn đều được dùng để bổ sung vốn lưu động và vay dài hạn của công ty đều được sử dụng để đầu tư tài sản cố định, điều này càng khẳng định thêm sự vững chắc về tài chính của công ty. Vay ngắn hạn của công ty tính đến ngày 31/05/2005 tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Du là trên 12 tỷ đồng, vay trung hạn tại ngân hang nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Du là gần 2 tỷ đồng, và vay đầu tư vào tài sản cố định tại quỹ hỗ trợ phát triển Bắc Ninh là 9.875 triệu đồng. - Về chỉ tiêu lợi nhuận: Có thể thấy rằng với mức lợi nhuận 9,9%/ năm so với vốn chủ sở hữu thì mức lợi nhuận này là có thể chấp nhận được và cao hơn mức lãi suất tiết kiệm (thông thường là khoảng 8,4%). Mặc dù không cao một cách vượt trội hẳn nhưng nhìn chung các chỉ số phản ánh hiệu quả khả năng sinh lời của công ty đều phản ánh một cách tích cực tình hình kinh doanh, tình hình tổ chức quản lý sản xuất của công ty. - Trong phần nguồn vốn chủ sở hữu: Theo công ty cho biết phần vốn khác là hơn 9 tỷ đồng. Đây là số tiền do các thành viên công ty đóng góp. Kết luận: Qua các số liệu có thể thấy tình hình tài chính của công ty là ổn định, doanh thu và lợi nhuận tăng dần qua từng năm. 1.3.1.3. Quan hệ với các tổ chức tín dụng - Quan hệ với VP Bank: chưa có quan hệ - Theo thông tin từ CIC (trung tâm thông tin tín dụng): Hiện công ty đang có dư nợ 24.814tỷ VNĐ trong đó nợ ngắn hạn 21.577 tỷ đồng, nợ trung hạn 2.125 tỷ đồng. Công ty hiện đang có nợ quá hạn dưới 180 ngày ngắn hạn là 1.112 tỷ đồng. - Tuy nhiên cán bộ tín dụng đã tiến hành kiểm tra lại thông tin trên từ công ty và phía ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Tiên Du và được và được ngân hàng xác nhận hiện công ty đang có dư nợ tại ngân hàng là 14.432.317.000 đồng (ngắn hạn là 12.372.317.000 đồng và trung hạn là 1,7 tỷ đồng). Trong quá trình quan hệ vay vốn tín dụng trong hơn 10 năm qua công ty luôn chấp hành đúng các quy chế, quy định về vay vốn tín dụng, sử dụng vốn vay đúng mục đích và thanh toán các khoản gốc, lãi vay đúng hạn, không có dư nợ quá hạn và liên tục được xếp loại khách hàng loại A. Như vậy thông tin từ CIC là không chính xác. - Tài sản đảm bảo của khoản vay ngắn hạn là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại khu công nghiệp Võ Cường của công ty và mảnh đất số 777 quốc lộ 1A của ông Phượng. - Ngoài ra công ty còn quan hệ vay vốn tại quỹ hỗ trợ phát triển với dư nợ gần 10 tỷ đồng để đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất giấy duplex trắng với tài sản đảm bảo được hình thành từ vốn vay. 1.3.2. Thẩm định dự án vay vốn của công ty 1.3.2.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án Hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm: - Quyết định số 1267/ QĐ – CY của chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh về việc phê duyệt phương án bồi thường khi thu hồi đất và tiền thuê đất của công ty giấy và bao bì Phú Giang để xây dựng bể bơi tại thị xã Bắc Ninh. - Quyết định số 1050/ QĐ – CT của chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh về việc thu hồi đất và giao cho công ty giấy và bao bì Phú Giang để xây dựng bể bơi tại thị xã Bắc Ninh. - Hợp đồng thuế đất số 241/ HĐ – TĐ - Biên bản giao đất trên thực địa. - Quyết định phê duyệt dự án đầu tư số 01/04/QĐ – DA của giám đốc công ty giấy và bao bì Phú Giang. - Quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán đầu tư số 02/04/ QĐ – GĐ của giám đốc công ty giấy và bao bì Phú Giang. - Giấy phép xây dựng số 63/GPXD của sở xây dựng – UBND tỉnh Bắc Ninh. - Chứng chỉ quy hoạch số 163/CCQH của sở xây dựng – UBND tỉnh Bắc Ninh. - Giấy phép xây dựng số 126/GPXD của sở xây dựng – UBND tỉnh Bắc Ninh. - Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư số 576/ QĐ – CT của UBND tỉnh Bắc Ninh. Theo chứng chỉ quy hoạch số 163/CCQH công ty được quy hoạch và sử dụng đất để xây dựng bể bơi và công trình phụ trợ với điều kiện phải xin giấy phép xây dựng. Ngày 25/06/2004 công ty đã nhận được giấy phép xây dựng số 126/GPXD của sở xây dựng đồng ý cho công ty được phép xây dựng công trình đợt 1 gồm có các hạng mục: Nhà dịch vụ, nhà vật lý trị liệu thẩm mỹ, cổng hang rào. Ngày 06/05/2005 công ty nhận được giấy phép xây dựng số 63/GPXD của sở xây dựng đồng ý cho công ty được phép xây dựng đợt 2 gồm các hạng mục: nhà dịch vụ (nâng tầng), bể bơi, sân tennis, nhà ẩm thực. Kết luận: Qua các giấy tờ trên có thể kết luận công ty đã xây dựng các công trình đúng mục đích theo giây phép được cấp. 1.3.2.2 Thẩm định thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án - Tỉnh Bắc Ninh có trung tâm chính trị văn hoá xã hội là thị xã Bắc Ninh, cách thủ đô Hà Nội 30 km về phía bắc, với diện tích 800k2, dân số gần 100.000 người, là một trung tâm văn hoá phát triển từ lâu đời có truyền thống văn hoá từ xa xưa, độc đáo nhất là nền văn hoá đậm đà bản sắc dân tộc – dân ca quan họ Bắc Ninh được UNESCO công nhận là di sản văn hoá phi vật thể. - Ngoài ra tỉnh Bắc Ninh còn là tỉnh có nhiều làng nghề truyền thống nhất trong cả nước như: làng nghề đồ gỗ mỹ nghệ Đồng Kỵ, làng nghề đúc đồng Đại Bái, làng nghề tơ tằm Vọng Nguyệt, làng tranh Đông Hồ, làng giấy…. Có nhiều di tích lịch sử văn hoá rất nổi tiếng như: Đền Đô, đền Bà Chúa Kho, chùa Bút Tháp…, hàng năm đã thu hút một lượng rất lớn khách thăm quan trong và ngoài nước tới Bắc Ninh. Theo quy hoạch phát triển du lịch tỉnh Bắc Ninh 2001 – 2010: tập trung phát triển toàn diện kinh tế du lịch, nhanh chóng đưa ngành du lịch thành ngành quan trọng của tỉnh; khẩn trương hoàn thành việc quy hoạch chi tiết để đầu tư phát triển các khu du lịch trên địa bàn, đặc biệt là đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng trong các khu du lịch nhằm tạo một hệ thống du lịch hoàn chỉnh, có liên quan chặt chẽ với nhau, hỗ trợ các ngành kinh tế khác phát triển góp phần tăng tỷ trọng GDP du lịch trong cơ cấu kinh tế của tỉnh. Mục tiêu cụ thể: - Nhịp độ tăng trưởng: tăng 14% giai đoạn 2001 – 2005, tăng 15% giai đoạn 2005 - 2010. - Lượt khách: + Năm 2005: 54297 lượt khách, trong đó 2000 lượt khách quốc tế + Năm 2010: 114.085 lượt khách, trong đó 4000 lượt khách quốc tế - Doanh thu du lịch: + Năm 2005: 40,8 tỷ đồng + Năm 2010: 85,7 tỷ đồng Như vậy có thể nói trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn - Thị xã Bắc Ninh sẽ là một điểm du lịch mới của tỉnh, thu hút khách hàng tại tỉnh và các vùng lân cận khác cũng như khách thập phương đến thăm quan vùng Kinh Bắc… Tại Bắc Ninh các loại hình vui chơi, hệ thống khách sạn, nhà nghỉ, bể bơi còn ít, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách. Hệ thống nhà nghỉ các khách sạn hiện nay đều là những hệ thống cấp thấp. Trong khi trung tâm thị xã tập trung toàn bộ cơ quan đầu não của tỉnh, vì vậy việc xây dựng khách sạn 4 sao và khu ẩm thực quan họ sẽ đáp ứng nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi, vui chới giải trí, thưởng thức nghệ thuật, rèn luyện thể thao của đông đảo tầng lớp nhân dân trong và ngoài nước. Với yếu tố trên cộng với sự đa dạng trong các lĩnh vực kinh doanh của công ty, và các mối quan hệ của giám đốc, công ty giấy và bao bì Phú Giang có nhiều điều kiện để thu hút khách hàng đến với trung tâm du lịch văn hoá thể thao, đặc biệt là khách có thu nhập cao. Đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực dịch vụ rất ít. Theo khảo sát của cán bộ tín dụng hiện tại quanh trung tâm du lịch văn hoá thể thao về dịch vụ ăn uống, khách sạn nhà nghỉ có nhà nghỉ Suối Hoa, Khách sạn Như Nguyệt, Vạn Hoa. Tuy nhiên đây đều là những nhà nghỉ, khách sạn loại thấp, không có khách sạn nào đạt tiêu chuẩn như của trung tâm. Còn bể bơi và sân tennis quanh đây chỉ có 2 bể bơi loại nhỏ (kích thước khoảng 20 – 30m) và một sân tennis đều không đạt được tiêu chuẩn như của trung tâm. Tuy nhiên những khách sạn ở đây như khách sạn Thanh Tùng hoạt động gần như hết công suất với đơn giá cho thuê phòng bằng với giá của công ty, các sân tennis cũng hoạt động trong những giờ cao điểm, không có giờ trống. Kết luận: Từ những phân tích trên cán bộ nhận thấy khả năng thành công của dự án là cao. 1.3.2.3. Thẩm định địa điểm đầu tư Khu đất dự án xây dựng nằm tại đường Phúc Sơn, phường Vũ Ninh,thị xã Bắc Ninh đối diện với sân vận động Suối Hoa của tỉnh Bắc Ninh và cách trung tâm thị xã Bắc Ninh khoảng 700m. Kinh tế khu vực này đang phát triển mạnh do đó được sự đầu tư của nhà nước và huy động đầu tư từ nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế trong xã hội. Phía trước là mặt đường đi Phúc Sơn, hiện nay đường rộng 22m, phía Tây Bắc giáp tuyến đường sắt bắc – nam, phía tây nam là đường Kinh Dương Vương dự kiến mở rộng 40m. Chính vị trí trên đã đưa đến những thuận lợi và khó khăn như sau: ® Thuận lợi - Về vị trí: Khu đất của dự án nằm đối diện với sân vận động Suối Hoa và cách trung tâm thị xã Bắc Ninh không xa – Nơi tập trung các cơ quan đầu não của tỉnh Bắc Ninh như UBND tỉnh, bưu điện, cục thuế, sở địa chính… đây là một trong những nơi tập trung chủ yếu lượng khách đến sử dụng các dịch vụ của công ty. Bên cạnh đó gần trung tâm có công viên Hoàng Quốc Việt, công viên Nguyên Phi Ỷ Lan, bến xe, đền Bà chúa kho, trung tâm văn hoá Kinh Bắc (đang được đầu tư với vốn đầu tư khoảng 110 tỷ đồng) đây là những điểm cũng tập trung rất nhiều khách. - Về giao thông: Nằm gần trục đường chính của thị xã, trung tâm du lịch văn hoá thể thao tại thị xã rất thuận lợi cho việc đến bơi lội, rèn luyện thể thao, vui chơi giải trí, nghỉ ngơi của nhân dân trong thị xã. Bên cạnh đó trung tâm du lịch văn hoá thể thao cách Hà Nội khoảng hơn 30 km lại thuộc trục đường cao tốc 1B, quốc lộ 1A nên rất thuận tiện cho khách từ Hà Nội và các tỉnh lân cận. - Về các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật + Về cấp điện: hiện đã có tuyến điện cao thế 10 kv đi qua, đây là tuyến câp điện cho khu vực, nên về nguồn cung cấp điện cho dự án rất thuận lợi + Về thoát nước: thoát ra đường đã có. + Về cấp nước: dùng hệ thống cấp nước chung của thị xã trên trục đường đã có. ® Khó khăn: Do hiện tại quanh trung tâm không có nhà hàng, khách sạn nào có quy mô lớn như của Công ty nên Công ty phải tăng cường khâu quảng cáo tiếp thị. 1.3.2.4. Thẩm định tài chính dự án P Cơ cấu nguồn vốn của dự án Theo dự toán của Công ty thì tổng vốn đầu tư của dự án là 29.675.679.000 đồng nhưng sau khi cán bộ thẩm định tính toán lại thì tổng vốn đầu tư của dự án là 33.031.073.100 đồng. Bảng 1.3: Cơ cấu vốn của dự án Đơn vị tính: đồng I. Vốn cố định 30.214.823.100 1. Giá trị xây lắp 23.424.096.000 2. Giá trị thiết bị 2.055.000.000 3. Giá trị thiết bị nội thất phòng nghỉ 400.000.000 4. Chi phí khác 1.588.925.000 5. Chi phí dự phòng 2.746.802.000 II. Vốn lưu động 2.816.250.000 Tổng vốn đầu tư 33.031.073.100 Nguồn: Tờ trình thẩm định dự án “Đầu tư xây dựng mới khu trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn”, chi nhánh Hà Nội VP Bank P Thẩm định doanh thu, chi phí của dự án Dựa trên cơ sở thực tế là dự án đã đi vào hoạt động một phần (Công ty đã đưa mảng dịch vụ văn hoá ẩm thực, sen tennis vào kinh doanh từ tháng 3/2005. Trong đó mảng dịch vụ văn hoá ẩm thực, doanh thu trung bình một tháng đạt khoảng 400 triệu đồng, lợi nhuận khoảng 20%. Về doanh thu từ sân tennis: công ty đã ký hợp đồng cho thuê với công ty Ty Vân trong năm); căn cứ vào nghiên cứu thị trường; vào những gì đã đạt được và sự phát triển trong tương lai, cán bộ thẩm định đã tính toán lại doanh thu và chi phí của dự án như sau: (Xem chi tiết ở bảng phụ lục) ® Doanh thu của dự án như sau: Doanh thu từ bán vé bơi: Bể bơi có sức chứa tối đa khoảng 100 người, cán bộ tính toán trên cơ sở số lượng người mua vé bơi tăng 30%/ năm và sau 3 năm đến năm 2009 sẽ đạt 100% công suất. Doanh thu qua dịch vụ giải khát, ăn uống, các dịch vụ khác từ hoạt động bể bơi: số người sử dụng và đơn giá tăng trung bình 30%/ năm. Doanh thu từ sân tennis: Sân tennis đã được công ty đưa vào sử dụng năm 2005. Trong năm 2005 hoạt động được 9 tháng và giá thuê sân tennis sẽ thay đổi qua từng năm. Doanh thu từ khu văn hoá ẩm thực: Khu văn hoá ẩm thực cũng đã đưa vào sử dụng từ năm 2005, trong năm 2005 hoạt động được 9 tháng. Doanh thu sẽ tăng trung bình 20% năm trong 3 năm tiếp theo, kể từ năm thứ 5 mỗi năm chỉ tăng lên 5%. Doanh thu từ khu dịch vụ nhà hàng ăn uống, phục vụ hội nghị đám cưới: Doanh thu sẽ tăng trung bình 20% năm. Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ xông hơi massage: Giá sẽ tăng 10% qua từng năm, công suất phòng sẽ tăng 20%. Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ khách sạn: Giá sẽ tăng 20% qua từng năm và công suất tăng 10%. Sau 3 năm sẽ hoạt động đều 80% công suất. ® Chi phí của dự án Chi phí xây dựng, thiết bị, nội thất và các chi phí dự phòng: sẽ chi hết trong năm 2005. Chi phí hoạt động: - Chi phí nguyên vật liệu : 40% doanh thu - Chi phí điện nước, nhiên liệu : 2% doanh thu - Lương cán bộ công nhân viên :Tổng số lao động dự kiến sử dụng là 125 người (800,000đồng/ người) - Chi phí quản lý : 3% doanh thu - Bảo hiểm xã hội, kinh phí công đoàn : 19% lương cơ bản - Lãi vay ngân hàng : 12% năm - Thuế giá trị gia tăng (đầu ra - đầu vào) : 5% doanh thu - Khấu hao thiết bị trong 7 năm, khấu hao nhà cửa vật kiến trúc trong 20 năm P Các chỉ tiêu tài chính của dự án Qua xem xét và tính toán dự án của công ty đối với việc triển khai dự án đồng thời điều chỉnh một số chỉ tiêu tác động chính đến doanh thu và chi phí của dự án phù hợp với điều kiện thị trường tại thời điểm hiện tại có thể xác định hiệu quả tài chính cụ thể của dự án như sau ( tỷ lệ chiết khấu là 12%/ năm) NPV = 7,041 tỷ đồng > 0 IRR= 18% > lãi suất cho vay. Thời gian hoàn vốn: 7 năm Với NPV > 0 và IRR > lãi suất cho vay có thể thấy hiệu quả tài chính của phương án là khả thi. Chỉ tiêu năng lực hoà vốn (NI): không được cán bộ thẩm định tính trong dự án này. P Thời gian vay Theo bảng tính của dự án thì thời gian hoàn vốn là 7 năm, tuy nhiên để tạo điều kiện cho khách hàng và để phòng có những yếu tố khách quan ảnh hưởng đến ngành du lịch như dịch SARS, cúm gà… để đảm bảo chắc chắn thu được nợ gốc đúng hạn, cán bộ tín dụng đề nghị cho công ty vay trong thời hạn 8 năm trong đó thời gian ân hạn là 1 năm. Kể từ năm thứ 2 sẽ trả gốc đều theo quý. Khi đó số tiền trả nợ trên kỳ thấp, trường hợp khách hàng gặp khó khăn trong kinh doanh du lịch, dịch vụ thì có thể dùng nguồn từ hoạt động kinh doanh để trả nợ, tránh gia hạn hay chuyển nợ quá hạn. 1.3.2.5. Thẩm định tài sản đảm bảo Tài sản là: toàn bộ tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất tại trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn - phường Vũ Ninh- thị xã Bắc Ninh thuộc quyền quản lý và sử dụng của công ty giấy và bao bì Phú Giang được hình thành từ một phần vốn vay VP Bank. - Diện tích đất: 8968,7 m2 - Hình thức sử dụng: đất thuê 50 năm (đến năm 2053) để xây dựng trung tâm văn hoá thể thao Phú Sơn. Công ty đã trả tiền thuê đất hết 50 năm. - Tài sản gắn liền với đất: Toàn bộ vật kiến trúc của trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn đã được hình thành và sẽ được hình thành trong tương lai trên diện tích đất gồm: 1 san tennis, 02 nhà cột đã hoàn thành, 1 khách sạn 5 tầng, 1 bể bơi và các vật kiến trúc khác. Giấy tờ tài sản hiện có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A010085 do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 16/07/2004 Hợp đồng thuê đất Biên bản giao đất trên thực địa cho công ty giấy và bao bì Phú Giang. Giấy phép xây dựng của sở xây dựng Bắc Ninh. Giá trị tài sản: Tổng tài sản dự kiến đầu tư là hơn 29 tỷ đồng. Tuy nhiên theo cán bộ thẩm định tính toán và theo tiên lượng của phòng thẩm định tài sản đảm bảo thì tài sản trên khi hoàn thành giá trị đầu tư khoảng 31 tỷ đồng. Tính đến nay khối lượng công trình đã thực hiện là 15,226 tỷ đồng chiếm khoảng gần 50% giá trị đầu tư. Gồm: - Giá trị quyền sử dụng đất khoảng : 2.228.000.000 đồng - Giá trị tài sản gắn liền với đất : 12.998.000.000 đồng Tổng : 15.226.000.000 đồng Theo báo cáo của phòng thẩm định tài sản thì tài sản trên có thể đảm bảo cho khoản vay tối đa: 15 tỷ đồng tương đương với số vốn doanh nghiệp đã thực chi cho tài sản và bằng 50% giá trị tài sản khi hoàn thành theo dự toán. 1.3.3 Kết luận và đề xuất của cán bộ thẩm định 1.3.3.1. Kết luận Theo đánh giá của cán bộ tín dụng doanh nghiệp, công ty giấy và bao bì Phú Giang là một khách hàng: Có đủ tư cách pháp nhân Giám đốc công ty là người có trình độ và khả năng quản lý, tâm huyết với nghề nghiệp. đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm thực tế,có năng lực. Dự án khả thi Tài sản đảm bảo đủ giá trị. 1.3.3.2 Đề xuất: Từ phân tích và kết luận như trên, cán bộ thẩm định đề xuất cho công ty giấy và bao bì Phú Giang vay như sau: - Số tiền cho vay : 15.000.000.000 đồng - Mục đích vay vốn : Đầu tư xây dựng khu trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn. - Thời hạn cho vay : 96 tháng kể từ ngày nhận nợ đầu tiên, ân hạn gốc 1 năm - Lãi suất cho vay : 1% /tháng trong năm đầu tiên kể từ ngày nhận nợ. Từ năm thứ hai áp dụng lãi suất bằng lãi suất huy động tiết kiệm bằng VNĐ kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau của VP Bank + 0,3%/ tháng. - Kế hoạch trả nợ : ân hạn gốc 1 năm đầu tiên. kể từ năm thứ hai trả gốc đều theo quý - Tiền lãi : Trả hàng tháng - Tài sản đảm bảo : toàn bộ tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất tại trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn - phường Vũ Ninh thị xã Bắc Ninh thuộc quyền quản lý và sử dụng của công ty giấy và bao bì Phú Giang được hình thành từ một phần vốn vay VP Bank. - Giải ngân theo tiến độ xây dựng - Hợp đồng đảm bảo về tài sản phải được ký tại phòng công chứng nhà nước, tài sản phải được đảm bảo đăng ký giao dịch theo quy định. Tất cả các đề xuất nêu trên là hoàn toàn phù hợp với các điều kiện của VP Bank và của nhà nước và thuộc thẩm quyền xét duyệt của hội đồng tín dụng. 1.4. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN “ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MỚI KHU TRUNG TÂM DU LỊCH VĂN HOÁ THỂ THAO PHÚ SƠN” Công tác thẩm định dự án “Đầu tư xây dựng mới khu trung tâm du lịch văn hoá thể thao Phú Sơn” đã tuân thủ chặt chẽ quy trình thẩm định, thời gian thẩm định được rút ngắn hơn so với quy định, dự án chỉ thẩm định trong vòng có 25 ngày. Có được kết quả như thế này là nhờ vào sự làm việc không mệt mỏi, tận tình của cán bộ thẩm định. Chính điều này đã tạo điều kiện rất tốt cho công ty giấy và bao bì Phú Giang đầu tư vào dự án trên đúng tiến độ thực hiện dự án. Việc phân cấp thẩm định là tương đối rõ ràng: cán bộ Đỗ Anh Vũ ở phòng thẩm định tài sản đảm bảo thẩm định tài sản đảm bảo, còn cán bộ Trần Việt Dũng thực hiện thẩm định các nội dung khác của dự án. Thông qua dự án này ta cũng thấy được sự linh hoạt của cán bộ thẩm định dự án tại chi nhánh Hà Nội ngân hàng VP Bank. Do đây là dự án xây dựng khách sạn nên có một số nội dung thẩm định có thể bỏ qua như nội dung thẩm định môi trường phòng cháy chữa cháy. Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm đạt được trong thẩm định dự án trên, thì có những nhược điểm nhất định: Thứ nhất, đây là dự án xây dựng khách sạn 4 sao, sân gôn sử dụng công nghệ thiết bị máy móc rất hiện đại thế nhưng nội dung này lại không được cán bộ thẩm định đề cập đến. Mặt khác dự án này tạo ra được khá nhiều công ăn việc làm cho người dân tại tỉnh Bắc Ninh, nhưng cán bộ thẩm định lại chưa xem xét đến hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. Nội dung thẩm định cơ cấu tổ chức quản lý dự án cũng không được xem xét. Thứ hai,việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án cũng còn nhiều điểm cần phải xem xét: - Khi tính dò._.