Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn (AgriBank) Chi nhánh Thủ Đô

ầu tư bất động sản của Chi nhánh Thủ Đô 34 3. Kết quả hoạt động kinh doanh của Khách háng 55 4. Thông số kĩ thuật của dự án 58 5. Một số công trình khách hàng đã từng thực hiện 63 6. Các phục lục của dự án 66 Mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay, các thể chế tài chính giữ một vai trò rất lớn và ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Ngân hàng thương mại chính là một trong những thể chế tài chính quan trọng, đóng vai trò là trung tâm tài chính thông qua các chức năng cung cấp tín dụng, nhận tiền gửi và thực hiện các dịch vụ của mình. Một trong những vai trò quan trọng nhất của ngân hàng đó là cung cấp tín dụng, cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để kinh doanh. Trong thời gian mấy năm trở lại đây, đề xuất vay vốn ngân hàng theo dự án ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng, càng cho thấy hiệu quả của hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Để có thể đưa ra quyết định cho vay vốn đúng đắn cả về thời gian, cách thức cho vay và số lượng cho vay, nghiệp vụ thẩm định của Ngân hàng đòi hỏi phải hiệu quả và không ngừng hoàn thiện. Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô tôi nhận thấy. Chi nhánh Thủ Đô là Chi nhánh mới được thành lập nhưng đã cho vay khá nhiều dự án, trong đó, dự án đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ khá cao. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, với các chính sách của Chính phủ nhằm kích cầu và hỗ trợ nền kinh tế đang trong giai đoạn khủng hoảng, số lượng dự án đầu tư bất động sản xin vay vốn cũng có xu hướng tăng. Công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đã có rất nhiều thay đổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp ban lãnh đạo Ngân hàng có quyết định cho vay đúng đắn và giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cho vay. Mặc dù vậy, vẫn còn những tồn tại cần tháo gỡ. Vì vậy, tôi chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô” để làm chuyên đề thực tập. 2. Mục đích nghiên cứu Chuyên đề đưa ra các lý thuyết cơ bản về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, phân tích tình hình thị trường bất động sản trong thời gian qua và dự báo trong giai đoạn sắp tới, đồng thời xem xét công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Chi nhánh. Từ đó đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Chuyên đề đi sâu vào nghiên cứu về bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, từ đó rút ra yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. 4. Phương pháp nghiên cứu Chuyên đề sử dụng các phương pháp lý thuyết hệ thống duy vật biện chứng, nghiên cứu lý thuyết để có áp dụng và so sánh với thực tiễn. Sử dụng phương pháp so sánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút ra các giải pháp. 5. Bố cục chuyên đề Ngoài phần mở đầu và kết luận, Chuyên đề gồm 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. Chương 2: Giải pháp và kiến nghị về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô. Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án bất động sản tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Khái quát chung về Ngân hàng Quá trình hình thành và phát triển NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô ra đời cùng với bước phát triển và đổi mới của NH No&PTNT Việt Nam. Với mục tiêu phát triển bền vững và rộng khắp, không ngừng khẳng định vị thế của mình đối với công cuộc phát triển của đất nước, từ năm 2000, NH No&PTNT Việt Nam đã có những bước cái cách mạnh mẽ trong việc mở rộng và xây dựng chiến lược kinh doanh, chiến lược về thị trường, thị phần. NH No&PTNT Việt Nam không ngừng đẩy mạnh xây dựng mạng lưới của mình tại cái đô thị loại I nhằm thu hút nguồn vốn, hiện đại hóa công nghệ, triển khai ứng dụng các dịch vụ ngân hàng hiện đại và thực tế chứng minh đây là định hướng hoàn toàn đúng đắn. Khu vực Phố Huế - Hà Nội là một khu vực sầm uất, tập trung nhiều cửa hàng lớn, tập trung nhiều chợ, trung tâm buôn bán và tập trung nhiều Chi nhánh của các Ngân hàng khác nhau là một trong những khu vực mà NH No&PTNT Việt Nam cần đẩy mạnh khai thác. Chính vì vậy, NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô đã ra đời. NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô có trụ sở tại 91 Phố Huế. Trước ngày 29 tháng 02 năm 2008, Chi nhánh Agribank Thủ đô là phòng giao dịch Agribank Bùi Thị Xuân và trực thuộc chi nhánh loại 1 Agribank Tây Hà Nội. Sau ngày 19/02/2008 là chi nhánh loại 1 trực thuộc NHNo và PTNT. Đến ngày 01/04/2008, đổi tên thành chi nhánh Thủ đô và có trụ sở tại 91 Phố Huế, Hà Nội. Chi nhánh Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đi vào hoạt động từ ngày 01 tháng 04 năm 2008 trong bối cảnh phải đối mặt với một loạt các khó khăn trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và diễn biến thị trường tiền tệ trong nước khá phức tạp, nhiều Ngân hàng trong tình trạng khó khăn về khả năng thanh toán, nguồn vốn thiếu trầm trọng, nguồn ngoại tệ khan hiếm, tỷ giá, lãi suất biến động tăng giảm. Hoạt động trên địa bàn có nhiều ngân hàng, với đủ các loại hình ngân hàng; sự cạnh tranh giữa các ngân hàng rất gay gắt trên các mặt: lãi suất huy động vốn, cho vay, phí dịch vụ, …Giá cả các mặt hàng tiêu dùng tăng cao, giá vàng tăng giảm đột biến, thị trường bất động sản trầm lắng, thị trường chứng khoán tụt giảm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của chi nhánh Thủ đô. Việc mới được thành lập trong một thời gian ngắn chính là khó khăn lớn nhất của Chi nhánh, nhưng với sự quyết tâm của một đội ngũ cán bộ, công nhân viên có chuyên môn và nhiệt huyết, cùng sự quan tâm của cấp trên, Chi nhánh luôn phấn đấu để đạt được kết quả cao nhất. Chức năng nhiệm vụ của NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô Theo Pháp lệnh Ngân hàng Nhà Nước và điều lệ hoạt động của NHNo & PTNT Việt Nam, NHNo & PTNT Chi nhánh Thủ Đô có những chức năng và nhiệm vụ chủ yếu sau: Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ với nhiều hình thức: mở tài khoản tiền gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm, kì phiếu, trái phiếu…Đầu tư vốn tín dụng bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các thành phần kinh tế. Làm đại lý và dịch vụ uỷ thác cho các tổ chức Tài chính, Tín dụng và cá nhân trong và ngoài nước như tiếp nhận và triển khai các dự án, dịch vụ giải ngân cho các dự án, thanh toán thẻ Tín dụng, séc du lịch…Làm đại lý nhận lệnh cho Công ty chứng khoán - Ngân hàng No&PTNT Việt Nam. Thực hiện thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ như: Chuyển tiền điện tử trong nước, thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT…Chi trả kiều hối, mua bán ngoại tệ, chiết khấu, cho vay cầm cố các chứng từ có giá. Bảo lãnh bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ dưới nhiều hình thức khác nhau trong và ngoài nước. Thực hiện các dịch vụ khác. Cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ chức năng của các phòng ban Cơ cấu tổ chức Ta có sơ đồ sau: SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC Giám đốc Phó giám đốc Phó giám đốc Phòng Kế hoạch – Kinh doanh Phòng kế toán – kho quỹ Phòng hành chính – nhân sự Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ Phòng giao dịch Bùi Thị Xuân – 40 Bùi Thị Xuân Phòng giao dịch số 8 Đồng Sa– Đường Mai dịch Phòng giao dịch Số 9 – 18 Ngô Quyền Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban Phòng hành chính nhân sự Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh, chiến lược phát triển nguồn nhân lực, lao động tiền lương, thi đua khen thưởng, quy hoạch và bổ nhiệm cán bộ… Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tổ chức, cán bộ, lao động, tiền lương, thi đua, khen thưởng, công tác hậu cần trong Chi nhánh. Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề về tổ chức, cán bộ, lao động, tiền lương, thi đua, khen thưởng trong Chi nhánh. Phòng kiểm tra, kiểm toán nội bộ phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ là bộ phận chuyên trách, hoạt động độc lập với các phòng nghiệp vụ khác, giúp Giám đốc điều hành đúng pháp luật mọi hoạt động nghiệp vụ của ngân hàng; hạn chế rủi ro trong kinh doanh và bảo vệ an toàn tài sản, đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu hạch toán, trực tiếp triển khai tác nghiệp các nghiệp vụ vể kiểm tra kiểm toán. Giám sát việc chấp hành pháp luật, chấp hành các quy định của NHNN, NHNo&PTNT Việt Nam; trực tiếp kiểm tra các hoạt động nghiệp vụ trên tất cả các lĩnh vực của chi nhánh NHNo&PTNT Thủ Đô. Kiểm toán toàn bộ hoạt động kinh doanh nhằm đánh giá chính xác kết quả hoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của NHNo&PTNT Thủ Đô. Báo cáo kịp thời với ban giám đốc, ban kiểm tra kiểm toàn nội bộ, kết quả kiểm tra kiểm toán nội bộ và nêu những kiến nghị khắc phục khuyết điểm tồn tại. Làm đầu mối tiếp nhận các cuộc thanh tra, kiểm tra kiểm toán của các ngành, các cấp và của thanh tra NHNN đối với NHNo&PTNT Thủ Đô. Xem xét trình ban giám đốc giải quyết các thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến NHNo&PTNT Thủ Đô trong phạm vi quyền hạn và chức năng quy định. Thực hiện các nhiệm vụ khác do giám đốc giao. Phòng kế toán ngân quỹ Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh, tổ chức quản lý về tài chính, kế toán, ngân quỹ trong chi nhánh. Trực tiếp triển khai thực hiện các nghiệp vụ về tài chính, kế toán ngân quỹ như công tác hạch toán kế toán, hạch toán thống kê, thanh toán, ngân quỹ để quản lý và kiểm soát nguồn vốn và sử dụng vốn, quản lý tài sản vật tư, thu nhập, chi phí xác định kết quả hoạt động của Chi nhánh Thủ Đô. Trực tiếp quản lý và triển khai công tác tin học trong toàn chi nhánh. Thực hiện hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề tài chính, kế toán ngân quỹ đối với các đơn vị trực thuộc theo chỉ đạo của ban giám đốc. Phòng kế hoạch kinh doanh Tham mưu cho ban giám đốc về: chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh, nghiên cứu áp dụng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tại chi nhánh. Tham mưu cho ban giám đốc về chiến lược phát triển, theo dõi, quản lý và tổ chức thực hiện các sản phẩm dịch vụ: kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu tại chi nhánh. Trưc tiếp quản lý và tổ chức thực hiện các nghiệp vụ về kế hoạch, huy động vốn, cấp tín dụng đối với khách hàng. Hướng dẫn và kiểm tra chuyên đề theo chỉ đạo của ban giám đốc. Hoạch định chiến lược, kế hoạch phát triển kinh doanh dài hạn, kế hoạch 5 năm và kế hoạch hàng năm cho toàn chi nhánh. Nghiên cứu chiến lược phát triển kinh tế đối ngoại trên địa bàn. Xây dựng chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ: kinh doanh ngoại tệ, thanh toán quốc tế, cho vay tài trợ xuất nhập khẩu của chi nhánh trong từng thời kì. Xây dựng kế hoạch và tổ chức quyết toán kế hoạch quý, 6 tháng, năm của chi nhánh. Tổng hợp, xây dựng các chỉ tiêu kế hoạch quý, năm trình Giám đốc giao cho các đơn vị trực thuộc. Tổng hợp, phân tích hoạt động kinh doanh tháng, quý năm. Dự thảo các báo cáo sơ kết quý, 6 tháng, 9 tháng, một năm và định hướng hoạt động kinh doanh cho kỳ kế hoạch. Thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn. điều hòa vốn toàn chi nhánh. Tổng hợp, phân tích, đề xuất các biện pháp phòng ngừa và xử lý rủi ro. Nghiên cứu, đề xuất triển khai áp dụng các dịch vụ, sản phẩm mới trong hoạt động kinh doanh của chi nhánh. Xây dựng chiến lược khách hàng, phân loại khách hàng. Đề xuất các chính sách thu hút khách hàng nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh của chi nhánh. Nghiên cứu, đề xuất các hình thức huy động vốn, cấp tín dụng, mức lãi suất huy động và cho vay, phí dịch vụ trong từng thời kì cho phù hợp. Trực tiếp thẩm định các dự án tín dụng, bảo lãnh của khách hàng. Tiếp nhận và thực hiện các chương trình dự án thuộc nguồn vốn trong nước. Trực tiếp làm dịch vụ ủy thác nguồn vốn thuộc Chính phủ, Bộ, ngành khác và các tổ chức kinh tế cá nhân trong nước. Tổ chức kinh doanh ngoại tê, thanh toán quốc tế theo đúng quy định của NHNN, NHNo&PTNT VN. Là đầu mối thực hiện các dự án ủy thác của các cá nhân và tổ chức nước ngoài. Thực hiện thẩm định, thiếp lập hồ sơ đối với khách hàng mở L/C bằng vốn tự có, vốn vay. Xây dựng chương trình công tác hàng tháng, quý của toàn chi nhánh, có trách nhiệm thường xuyên đôn đốc, theo dõi tình hình thực hiện chương trình đã được Giám đốc phê duyệt. Xây dựng và triển khai chương trình giao ban nội bộ chi nhánh, trực tiếp làm thư kí tổng hợp cho Giám đốc chi nhánh. Hướng dẫn, kiểm tra theo chuyên đề kế hoạch, huy động vốn, cấp tín dụng, thông tin phòng ngừa rủi ro với các đơn vị trực thuộc chi nhánh. Tổ chức theo dõi, bảo quản lưu trữ hồ sơ theo quy định. Hướng dẫn kiểm tra đào tạo chuyên đề. Thống kê tổng hợp, báo cáo chuyên đề theo quy định hiện hành của NHNo&PTNT Việt Nam. Thực hiện các nhiệm vụ được giám đốc giao. Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh từ ngày thành lập Với sự đoàn kết nhất trí từ Ban Giám Đốc, ban chấp hành công đoàn và toàn thể cán bộ công nhân viên chức và có sự giúp đỡ của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam. Trên cơ sở nhận thức sâu sắc những khó khăn và khai thác những thuận lợi một cách có hiệu quả, trong năm 2008 Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã đạt được những kết quả sau: Nguồn vốn Cơ cấu nguồn vốn theo dòng tiền huy động Nguồn vốn nội tệ: 799 tỷ, chiếm 90% tổng nguồn vốn, đạt 244% kế hoạch năm 2008. Nguồn vốn ngoại tệ quy đổi VND: 91 tỷ, chiếm 10% tổng nguồn vốn; đạt 134% kế hoạch năm 2008. Cơ cấu nguồn vốn theo thời gian Nguồn vốn không kì hạn: 11 tỷ, chiếm 1.2% tổng nguồn vốn. Nguồn vốn có kì hạn < 12 tháng: 106 tỷ, chiếm 11.9% tổng nguồn vốn. Nguồn vốn có kì hạn > 12 tháng: 773 tỷ, chiếm 86.9% tổng nguồn vốn. Cơ cấu nguồn vốn theo tính chất huy động Nguồn vốn huy động từ dân cư: 278 tỷ, chiếm 31% tổng nguồn vốn; đạt 108% kế hoạch năm 2008. Trong đó: Ngoại tệ qui đổi VND: 78 tỷ, chiếm 8.7% tổng nguồn vốn. Nguồn vốn của các TCKT: 563 tỷ, chiếm 63 % tổng nguồn vốn. Trong đó: Ngoại tệ qui đổi VND: 14 tỷ, chiếm 1.6% tổng nguồn vốn. Tiền gửi, tiền vay các TCTD: 50 tỷ, chiếm 5.6% tổng nguồn vốn Dư nợ Tổng dư nợ đến 31/12/2008: 539 tỷ đồng đạt 110% so với KH năm 2008, so với 31/03/2008 tăng 96 tỷ đồng. Trong đó cho vay trung dài hạn 150 tỷ đồng đạt 97% so với kế hoạch. Dư nợ theo loại tiền Dư nợ nội tệ: 461 tỷ đồng, chiếm 86% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ quy đổi VND: 78 tỷ, chiếm 14% tổng dư nợ. Dư nợ theo thời gian Dư nợ ngắn hạn: 389 tỷ, chiếm 72% tổng dư nợ. Dư nợ trung, dài hạn: 150 tỷ. chiếm 28% tổng dư nợ. Nợ xấu Đến 31/12/2008: nợ xấu:0. Công tác thanh toán quốc tế L/C nhập 1,150 ngàn USD/10 món; 8.883 ngàn JPY. L/C xuất Nhờ thu: 128 ngàn/02 món. Chiết khấu: 106 ngàn/05 món. Chuyển tiền Chuyển tiền đi: 4,424 ngàn USD/31 món. Chuyển tiền đến: 319 ngàn EUR/08 món, 623 ngàn USD/34 món. Thu từ dịch vụ thanh toán quốc tế Đạt : 940 triệu đồng. Dịch vụ tiện ích thực hiện Năm 2008 chi nhanh tiếp tục triển khai dịch vụ thẻ ATM, cho đến nay đã có 632 khách hàng sử dụng thẻ ATM của chi nhánh, số lượng thẻ: 547 thẻ thường và 85 thẻ VISA DEBIT với số dư 500 triệu đồng. Kết quả tài chính Tổng thu: 97 tỷ, tăng so với 31/03/2008 87 tỷ. Trong đó thu lãi: 82 tỷ, thu dịch vụ là 1.254 triệu. Tổng chi: 91 tỷ tăng so với 31/03/2008 là 77 tỷ. Trong đó chi trả lãi: 67 tỷ, chiếm 74% trong tổng chi. Chênh lệch thu nhập – chi phí: 6.9 tỷ. Lãi suất bình quân đầu vào, đầu ra: 0.15%. Hệ số tiền lương đạt được: 1.46. Đánh giá Nguyên nhân của kết quả đạt được Trong gần một năm qua, Chi nhánh thủ đô đã hoàn thành vượt mức kế hoạch đặt ra và đã hoạt động đi vào nề nếp. Có được thành công đó chính là nhờ ban giám đốc và các cán bộ nhân viên thực hiện đồng bộ các giải pháp trong tất cả các mặt như sau. Về nguồn vốn Ngay từ đầu Chi nhánh xác định nguồn vốn có ý nghĩa quyết định đến việc kinh doanh, do vậy đã quán triệt xây dựng quy chế khoán huy động tới từng cán bộ, từng phòng giao dịch trực thuộc chủ động tiếp cận khách hàng là dân cư, các TCKT. Kết hợp mở rộng màng lưới tại những khu đô thị mới có dân cư động đúc (khu Đồng Xa), mở rộng các hình thức thanh toán như chuyển tiền điện tử, kết nối với các khách hàng, chất lượng dịch vụ thẻ đáp ứng kịp thời các nhu cầu đa dạng của khách hàng. Thực hiện tốt các đợt chỉ đạo huy động vốn của TW như: Huy động tiết kiệm có kỳ hạn rút gốc linh hoạt, giao dịch gửi, rút tiền nhiều nơi, huy động tiền gửi tiết kiệm dự thưởng chào mừng 20 năm ngày thành lập AGRIBANK đợt II, phát hành ký phiếu dự thưởng mừng xuân Kỷ Sửu, tiền gửi tiết kiệm bằng VND bảo đảm giá trị theo giá vàng đạt kết quả cao 27 tỷ đồng, huy động tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn lãi suất tự điều chỉnh tăng theo lãi suất cơ bản của ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Theo dõi biến động lãi suất huy động trên thị trường để có hướng điều chỉnh lãi suất kịp thời phù hợp hơn. Tiếp cận với một số ban quản lý dự án như ban quản lý dự án giao thông đô thị Hà Nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả tiền đền bù. Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã thường xuyên bám sát thị trường, các yếu tố cạnh tranh, để đưa ra các sản phẩm dịch vụ với lãi suất và mức phí phù hợp. Làm tốt công tác tiếp thị tới khách hàng nhất là các điểm mới mở ban đầu đã thu hút được sự chú ý của nhiều cá nhân và doanh nghiệp đến mở tài khoản và gửi tiền tiết kiệm tăng lên đáng kể. Có định hướng đúng đắn về phát triển mở rộng mạng lưới. Trình NH No &PTNT VN chuyển địa điểm giao dịch của chi nhánh từ 40 Bùi Thị Xuân sang 91 Phố Huế có vị trí thuận lợi trong giao dịch cũng như quảng bá thương hiệu Agribank. Trong năm 2008 Chi nhánh đã mở được 02 phòng giao dịch; các phòng giao dịch và chi nhánh đều đã đi vào hoạt động ổn định và có hiệu quả. Tổ chức tốt công tác thông tin, tuyên truyền, tiếp thị khách hàng, coi trọng việc triển khai các sản phẩm mới, hiện đại trên cơ sở khai thác tốt nền tảng công nghệ thông tin, cung cấp tối đa tiện ích cho khách hàng, đáp ứng nhu cầu cạnh tranh trong xu thế hội nhập. Thường xuyên phát động phong trào thi đua huy động vốn với các tiêu chí cụ thể, khen thương kịp thời đến từng phòng nghiệp vụ, phòng giao dịch và trực tiếp đến từng cán bộ tăng trưởng được nguồn vốn. Về tín dụng Tiếp cận với một số các ban quản lý dự án như Ban quản lý dự án giao thông đô thị Hà nội nhằm thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi từ dân cư trong việc chi trả đền bù Với phương châm tăng trưởng vững chắc, hạn chế thấp nhất rủi ro xảy ra, Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô đã từng bước tiếp cận thị trường, từ đó xác định cho mình hướng đầu tư phù hợp với trình độ cán bộ, khả năng quản lý. Tích cực chuyển hướng đầu tư, mở rộng cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, làm hàng xuất khẩu, các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động; hộ kinh doanh các dự án hiệu quả, có tài sản bảo đảm tiền vay, quan tâm đến các mặt hàng kinh doanh có lợi thế cạnh tranh cao. Vận dụng linh hoạt các cơ chế ưu đãi đối với khách hàng lớn, thường xuyên duy trì củng cố mối quan hệ với khách hàng truyền thống, giữ vững khách hàng đã có và thu hút những khách hàng mới, trên cơ sở khách hàng có dự án khả thi, đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Tiến hành đánh giá phân loại khách hàng theo văn bản 1406/NHNo-TD, đánh giá, phân loại nợ theo Quyết định 636/GĐ – HĐQT tới 100% khách hàng có quan hệ với chi nhánh. Chỉnh sửa nghiêm túc các kiến nghị của Thanh tra NHNN. Thường xuyên duy trì hoạt động kiểm tra, kiểm soát các mặt nghiệp vụ nhằm phát hiện, chỉnh sửa kịp thời các sai sót phát sinh, góp phần nâng cao chất lượng kinh doanh. Xây dựng quy trình thẩm định phù hợp với từng loại hình, từng đối tượng cho vay. Không ngừng nâng cao trình độ cán bộ tín dụng và các cán bộ thẩm định: trong năm đã hướng dẫn cụ thể cho từng cán bộ tín dụng về phân tích đánh giá tài chính doanh nghiệp, tổ chức học tập triển khai nội dung các văn bản mới của Ngân hàng No&PTNT Việt Nam. Về phát triển dịch vụ Tăng cường hợp tác chặt chẽ giữa Ngân hàng với các cơ quan doanh nghiệp, tổ chức cung ứng dịch vụ, hàng hóa cá nhân và công cộng để cung cấp dịch vụ thanh toán. Chủ động tiếp xúc với các doanh nghiệp và tổ chức có hoạt động xuất nhập khẩu để mở rộng các hình thức thanh toán quốc tế. Tập trung phát triển các dịch vụ chuyển tiền kiều hối: thường xuyên nắm những thông tin về các đối tượng khách hàng cá thân nhân ở nước ngoài để tiếp cận chuyển tiền qua hệ thống Ngân hàng No&PTNT Việt Nam, Đẩy mạnh các dịch vụ bảo lãnh, chiết khấu. Các biện pháp tạo nguồn lực trong kinh doanh Tạo nguồn nhân lực. việc phân công, bố trí cán bộ một cách hợp lý giữa các phòng, các bộ phận, vừa đảm bảo khối lượng công việc giao, sử dụng có hiệu quả đội ngũ cán bộ, bố trí cán bộ gắn chặt với công tác đào tạo, luân chuyển cán bộ. Số biên chế tăng so với đầu năm 18 cán bộ, tổng số cán bộ trong biên chế hiện nay là 40 cán bộ. Nhận thức sâu sắc trình độ cán bộ có ý nghĩa quyết định đến chất lượng hoạt động kinh doanh; Ngân hàng No&PTNT Thủ đô đặc biệt quan tâm đến công tác đào tạo và đạo tạo lại cho cán bộ, không ngừng nâng cao trình độ cán bộ, thông qua các hình thức tổ chức các lớp học tập và tìm hiểu nghiệp vụ, văn bản chế độ. Nâng cao năng lực tài chính. Tăng cường mở rộng các hoạt động dịch vụ, tăng thu, tiết kiệm chi phí. Công nghệ thông tin. Hiện nay có 02 cán bộ tin học. Chi nhánh đang thực hiện chương trình giao dịch IPCAS. Trang thiết bị đầy đủ, hiện đại đáp ứng nhu cầu hiện đại hóa ngân hàng. Triển khai dịch vụ ATM bước đầu có kết quả khả quan, lượng khách hàng phát hành thẻ lên đến 632 khách hàng. Tạo động lực cho hoạt động kinh doanh. Giám đốc đã từng bước giao quyền tự chủ, ủy quyền phán quyết cho các Phòng gian dịch nhằm nâng cao tình thần trách nhiệm của các đơn vị trực thuộc, tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong quyền hạn cho phép. Từng bước giao khoán cho các phòng nghiệp vụ và các phòng giao dịch, thực hiện giao chỉ tiêu khoán cho từng cán bộ CNV, thực hiện trả lương theo mức độ hoàn thành công việc. Để khích lệ động viên tình thần làm việc nhiệt tình và có hiệu quả, ban giám đốc đã động viên khen thường kịp thời, quan tâm đào tạo, giúp đỡ những cán bộ còn yếu về nghiệp vụ, từ đó tạo ra sự đoàn kết, thống nhất trong toàn cơ quan, phát huy sức mạnh tổng hợp, cùng nhau đưa Ngân hàng No&PTNT Thủ Đô ngày càng phát triển, phấn đấu là một ngân hàng vững mạnh, có vị thế trong hệ thống. Tổ chức tốt các phong trào do Ngân hàng No&PTNT Việt Nam và chi nhánh Thủ đô phát động như các phong trào: thi đua huy động tiết kiệm dự thưởng trong CBCNV, tham gia tích cực các phong trào thể thao, văn nghệ. Tham gia đóng góp các quỹ như: quỹ đền ơn đáp nghĩa, quỹ vì người nghèo, quý khuyến học, quan tâm động viên thăm hỏi đoàn viên có hoàn cảnh khó khăn, ốm đau. Từ đó khuyến khích động viên cán bộ trong toàn cơ quan phấn khởi, tạo động lực trong công tác để hoàn thành nhiệm vụ. Phát triển thị trường thị phần. Cho đến nay mặc dù mới đi vào hoạt động được 9 tháng lượng khách hàng của chi nhánh lên tới 5.000 lượt khách hàng. Trong đó: Khách hàng tiền gửi là 4.500, khách hàng tiền vay là 500 lượt với thu lãi trên 82 tỷ đồng, chi trả lãi tiền gửi 53 tỷ đồng. Công tác quản trị điều hành. Bổ nhiệm các chức danh điều hành gồm các Trưởng phòng, Phó phòng phù hợp với trình độ, nghiệp vụ, khả năng đáp ứng công việc của từng người, tạo nên sức mạnh tổng hợp để hoàn thành nhiệm vụ chung. Nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác chỉ đạo điều hành thực hiên phân công, phân nhiệm vụ rõ người rõ việc, đảm báo sự đoàn kết nhất trí cao trong nội bộ, xây dựng được ý thức, phong cách mới đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ, lao động có nề nếp và kỷ cương, kinh doanh an toàn và hiệu quả. Giao chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh, phòng giao dịch gắn liền với chỉ tiêu thi đua, góp phần thúc đẩy khuyến khích động viên cán bộ trong Chi nhánh hoàn thành tốt nhiệm vụ chung. Những hạn chế Hạn chế của chi nhánh chính là Chi nhánh vừa mới được thành lập, lại được thành lập trong thời gian có rất nhiều biến động, kéo theo những biến động trong chính sách và những phản ứng tâm lí không ổn định của khách hàng. Lượng giao dịch và dự án còn ít. Nhân sự chưa thực sự ổn định, thường xuyên có một số lượng nhất định cán bộ đi đào tạo. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh Lý thuyết chung về dự án đầu tư bất động sản Bất động sản và đặc điểm của bất động sản. Bất động sản Điều 181 Bộ luật dân sự quy định: bất động sản là những tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất. Các tài sản khác do pháp luật quy định. Đặc điểm của bất động sản Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai mà đất đai là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau. Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính chất lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian lâu dài. Nói đến tính lâu dài của bất động sản thường đề cập đến 2 chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế. Thường thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Thứ 3, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực… Vì thế, Nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản. Thứ 4, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi tài sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kì một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Thứ 5, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn cả. Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội, thậm cho bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi người về phong thủy, nở hậu, thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất động sản. Thứ 6, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị cầu đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ 7, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước. Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Nhà nước liên tục ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai trò và chức năng đối với thị trường bất động sản. Thứ 8, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí. Vì bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lí chúng khá phức tạp. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị và giá cả bất động sản. các yếu tố tự nhiên Vị trí bất động sản: bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng có giá trị cao hơn. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn. Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng môi trường ra sao…Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia tăng. Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại. các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán… các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy tờ hợp lệ tất nhiên giá sẽ cao hơn bất động sản không hợp lệ, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản. các yếu tố chung bên ngoài như: thay đổi đường lối chính sách của Nhà nước, chính sách đầu tư bên ngoài vào địa phương, chinh sách cho phép người Việt Kiều mua bất động sản Việt Nam, chính sách thuế, tín dung, lạm phát… Thông tin và hồ sơ bất động sản Bất động sản là một tài sản lớn có giá trị chính vì vậy, thông tin bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng. Theo điều 11, luật kinh doanh bất động sản, thông tin bất động sản bao gồm: Loại bất động sản Có nhiều cách phân loại bất động sản. Theo đầu tư xây dựng Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc …. Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng… Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như là các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chúa, miếu mạo, ._.nghĩa trang…Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường thấp. Theo công dụng Bất động sản nhà ở. Bất động sản đất đai. Bất động sản công nghiệp. Bất động sản thương mại, dịch vụ. Bất động sản nông nghiệp. Bất động sản khác. Vị trí bất động sản Địa chỉ: Khu vực thành thị hay nông thôn. Bản đồ. Vị trí mặt đường hay trong ngõ. Các bất động sản xung quanh đặc biệt là những bất động sản ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường sống. Thông tin về quy hoạch có liên quan đền bất động sản. Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản là những thông tin có liên quan đến sự bố trí về mặt không gian kiến trúc, xây dựng trên khu vực có liên quan đến bất động sản mục tiêu. Đó là các thông tin quy hoạch sau: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch các ngành kinh tế, các lĩnh vực xã hội. Quy hoạch cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội. Quy hoạch chi tiết sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn). Quy mô, diện tích bất động sản. Diện tích đất. Diện tích xây dựng, diện tích sàn. Số tầng, độ cao mỗi tầng. Đặc điểm tính chất, công năng của bất động sản. Đặc điểm, tính chất. Tự nhiên. Kinh tế. Xã hội. Quyền năng và các hạn chế quyền năng. Công năng. Chất lượng bất động sản. Thực trạng các công trình hạ tầng kĩ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản Giao thông. Điện, nước. Môi trường sinh thái. Hạ tầng thông tin liên lạc. Hạ tầng xã hội. Hạ tầng kinh tế. Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm: hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, các giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản. Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng. Hồ sơ giấy tờ về xây dựng, tạo lập, sửa chữa. Hồ sơ về lịch sử bất động sản. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Số lượng chủ sở hữu. Mức độ sở hữu. Quyền sử dụng chung. Quyền mua bán, chuyển nhượng .. Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Giá bán. Giá thuê. Giá thuê mua. Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan Quyền của người thứ ba. Lợi ích của người thứ ba : người được giám hộ… Dự án đầu tư bất động sản. Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được trong phân tích dưới đây được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm: Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng. Dự án căn hộ cho thuê. Dự án trung tâm thương mại. Dự án khách sạn, nhà hàng. Dự án về dịch vụ nhà ở. Dự án hạ tầng khu công nghiệp. Dự án kết hợp cung cấp các loại dịch vụ trên. Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên). Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản. Dự án đầu tư bất động sản thường gắn với đất đai, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Đầu tư về bất động sản bao giờ cũng cần vốn lớn. Vốn này lại không có tính linh hoạt cao vì thời gian hoàn thành dự án và thu hồi vốn lâu. Đầu tư lớn, thời gian dài nên độ rủi ro cao. Nhưng đi kèm với nó là lợi nhuận thu được cũng lớn. Những dự án có độ rủi ro cao, nhưng nếu thành công thì nó cũng mang lại lợi nhuận cao. Dự án bất động sản cần phải chú ý đến người tiêu dùng cuối cùng. Dự án cần phải quan tâm đến mức sống chung của nơi thực hiện dự án, quan tâm tới thị hiếu người tiêu dùng, chú ý đến nhu cầu, thị trường tiêu thụ… Đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn với hoạt động xây dựng. Để đầu tư có hiệu quả yêu cầu chủ đầu tư phải có năng lực nhất định trong lĩnh vực này, cụ thể như kinh nghiệm qua những dự án tương tự, nguồn cung cấp nguyên vật liệu… Yêu cầu này sẽ chọn lọc những nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia vào lĩnh vực mạo hiểm và đầy rủi ro này. Các công trình được hình thành phải đảm bảo yêu cầu về kĩ thuật, có kiến trúc đẹp, hài hòa với môi trường, đảm bảo tính kinh tế, phù hợp với quy hoạch, yêu cầu phát triển của địa phương. Xuất phát từ những đặc điểm đó, công tác thẩm định của Ngân hàng cần chú ý những điểm sau: Vì dự án bất động sản vay vốn lớn, tính thanh khoản không cao nên khi thẩm định cần quan tâm đến thời gian thu hồi vốn, từ đó xem xét khả năng trả nợ của dự án và quyết định cho vay vốn Vì rủi ro cao nên phải chú ý đến biên an toàn của dự án, đặc biệt chú ý đến phân tích độ nhạy. Cần quan tâm tới thị trường của dự án. Thị trường sẽ quyết định tính khả thi của dự án. Ngân hàng cần chú ý so sánh dự án với những dự án tương tự, về cung cầu của sản phẩm của dự án. Một trong những vấn đề cần chú ý của dự án bất động sản là hiện tượng đầu cơ, tích trữ để kiếm lợi nhuận, nên thực tế là dự án có khi được mua hết nhưng lại chưa được tiêu dùng toàn bộ. Cần chú ý đến năng lực của chủ đầu tư và năng lực của đơn vị khai thác dự án. Cần thẩm định về kiến trúc, kết cấu, các yêu cầu kĩ thuật, cac tiêu chuẩn về xây dựng… Tình hình đầu tư bất động sản trong thời gian qua Đánh giá chung thị chung thị trường bất động sản tại Việt Nam từ năm 2007 Năm 2007 Mặt tích cực Năm 2007 đánh dấu sự sôi động trở lại ngoạn mục của thị trường bất động sản sau 1 năm dài “đóng băng”, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và môi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân của sự sôi động này. Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, không giống như đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm nay chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở 2 thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội. Tại hai thành phố này giá căn hộ cao cấp đã tăng trung bình 2 lần trong năm qua. Ở TP HCM có xu hướng tăng mạnh hơn, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi m2 vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi m2. Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 có giá 1.500 USD mỗi m2 nhưng hiện nay đã lên đến 2.900 - 3.000USD mỗi m2. Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chóng mặt. Đất nền ở quận 9, đầu năm có giá 200.000 đồng một m2, vào thời điểm cuối năm, giá đã tăng lên 1 triệu đồng một m2. Tại quận 2, đất thổ cư mua sang tay, diện tích lớn, giá tăng từ 200.000 - 400.000 đồng một m2 lên mức 1-1,5 triệu đồng một m2. Tại Hà Nội, khu The Manor tăng từ hơn 1.000 USD một m2 hồi cuối năm 2006, lên đến mức 1.800-2.000 USD một m2. Còn khu Ciputra (Tây Hồ) cũng có giá lên đến 1.500-1.600 USD một m2 so với mức đầu năm 800-900 USD một m2.  Nhưng tăng mạnh mẽ nhất trong năm qua tại thủ đô là đất khu vực Mỹ Đình thuộc địa phận quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Đất biệt thự ở các khu Mỹ Đình I, II cũng có giá rao bán trên thị trường khoảng 70-80 triệu đồng một m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2006. Giá đất phân lô, đất thổ cư tại các khu vực kế cận Nghĩa Tân, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, cũng đồng loạt tăng 1,5-2 lần. Cuối năm 2007, khi giá nhà đất khu trung tâm Hà Nội bị đẩy lên quá cao thì giới đầu tư lại đổ xô sang các dự án khu vực Hà Tây như Văn Quán, An Khánh... khiến thị trường nhà đất ở đây cũng tăng mạnh, giá đất nền biệt thự ở Hà Đông nhiều nơi đã lên hơn 32 triệu đồng một m2. Tuy không tăng ấn tượng bằng thị trường đất ở và căn hộ cao cấp, nhưng thị trường văn phòng cũng rất sôi động. Vào quý 4/2007, giá văn phòng cho thuê hạng A hơn 35 USD một m2, tăng trung bình 12%. Văn phòng hạng B có giá khoảng 24 USD một m2, tăng trung bình 50% so với thời điểm đầu năm. Hệ số sử dụng ở các văn phòng hầu như đều đạt xấp xỉ 100%. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lượng khách du lịch đến Việt Nam trong năm nay là 4,2 triệu lượt người, tăng 18% so với năm 2006, trong khi lượng phòng khách sạn 4-5 sao tăng không đáng kể. Hệ số sử dụng phòng ở mức cao trong suốt năm qua, ở khách sạn 4 sao xấp xỉ 80%, còn khách sạn 5 sao khoảng 74%. Mặt tiêu cực Nếu nhìn theo một hướng khác thì thị trường bất động sản năm 2007 lại được đánh giá là rất bất thường và không ổn định. Thị trường bất động sản năm 2007 diễn biến không theo bất cứ quy luật nào. Điển hình nhất là TP HCM, chỉ trong vòng 12 tháng có đến 3 lần lên cơn sốt giá - Không khí giao dịch cứ như... “thời bao cấp” và mức giá nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt, giá đất tăng bình quân 3 lần.Trong quý 4/2007, thị trường bất động sản TP HCM đã bộc lộ những dấu hiệu bất thường. Điển hình là việc người dân chen nhau mua căn hộ của các dự án giá trị bạc tỷ (trung bình 1,6-3,2 tỷ đồng/căn hộ): The Vista, Sky Garden 3, Blue Diamon... Sở Xây dựng TP HCM kiểm tra và kết luận: cả ba dự án này đều chưa xây xong phần móng nhưng đã tổ chức huy động vốn từ phía khách hàng (vi phạm Điều 39 Luật Nhà ở). Sở cũng yêu cầu các DN đã huy động vốn từ phía khách hàng phải dừng ngay việc này và hoàn trả toàn bộ số tiền mà theo ước tính ban đầu thì con số này sẽ lên tới 700 tỷ đồng. Nhưng mọi việc chưa kết thúc, các chuyên gia cho rằng, hợp đồng mà chủ đầu tư dự án The Vista ký kết với khách hàng mang nặng tính áp đặt, không tuân thủ nguyên tắc tự nguyện. DN đã tương đối lạm dụng quyền thương thuyết có thể đối với khách hàng. Qua đó dư luận đang đặt vấn đề: ý thức tôn trọng pháp luật của DN Việt Nam còn chưa cao; độ trung thực hay đạo đức trong kinh doanh dự án đầu tư dường như vẫn còn thiếu và yếu. Thực tế tại địa bàn Hà Nội, tốc độ thi công các dự án nhà ở đang diễn ra rất chậm. Mỗi toà nhà kể từ lúc khởi công cho đến khi hoàn thành đưa vào sử dụng thường xuyên bị kéo dài mà chưa có những chế tài ấn định thời gian xây dựng để đưa dự án vào sử dụng. Điều này đã làm cho Hà Nội đang có rất nhiều dự án xây dựng dở dang, thi công chậm chạp, thậm chí nhiều dự án, nhiều khu đô thị đã được phê duyệt, nhiều dự án đã đấu giá đất xong từ nhiều năm đến nay vẫn còn là bãi đất trống trong lúc thị trường đang thiếu căn hộ cung ứng cho người sử dụng. Các chuyên gia đều cho rằng hội nhập đem nguồn vốn đầu tư chính thức và không chính thức ồ ạt đổ vào VN, một phần không nhỏ của nguồn vốn này đổ vào thị trường BĐS, đã gây ra những cơn sốt đất. Năm 2007 hàng trăm quỹ đầu tư có vốn hàng tỷ USD đã đổ vốn vào hàng loạt dự án xây dựng văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp và một số dự án phát triển các khu đô thị mới. Trong khi đó, quỹ đất của TP gần như không phát triển thêm nhiều. Do đó, tình trạng khan hiếm quỹ đất là điều tất nhiên dẫn đến giá đất liên tục leo thang. Năm 2008 Đánh giá chung Năm 2008 cũng được đánh giá là một năm bất thường đối với thị trường bất động sản. Năm 2008 là một năm đầy biến động của thị trường BDS Việt Nam, có thể nói rằng chưa có năm nào thị trường diễn biến có nhiều thay đổi nhanh như vậy cả về giá bán và số lượng các giao dịch. Có thể tóm tắt thị trường năm 2008 như sau: Quý 1/2008: Dù lượng mua bán không còn nhiều như nửa cuối năm 2007 nhưng đầu quý thị trường vẫn khá sôi động và nhiều khu vực giá vẫn tiếp tục tăng so với năm 2007, nhiều nơi lên mức tăng 40 – 100% so với đầu năm 2007. Thậm chí rất nhiều nơi ở Thành phố Hồ Chí Minh giá nhà đất tăng đến 5-7 lần, đưa mức giá bất động sản tại Việt Nam lên đỉnh cao nhất từ trước tới nay. Tuy nhiên từ giữa quý, khi mà mọi người nhận ra cơn sốt có vẻ đã quá nóng và các chính sách về thắt chặt tín dụng và chủ trương đánh thuế lũy tiến được đưa ra thì thị trường đã bắt đầu đi xuống và giá bắt đầu giảm. Quý 2/2008: Thị trường xuống dốc rõ rệt, nhiều nhà đầu cơ bất động sản tìm cách tháo chạy khỏi thị trường. Số lượng giao dịch về căn hộ cao cấp, nhà phân lô, đất nền dự án chỉ còn khoảng 10% so với thời điểm sôi động nhất của thị trường là khoảng tháng 9 – tháng 10/2007. Nhiều nơi giá nhà đất đã giảm tới 30-60% so với mức giá cao nhất trước đó nhưng lượng khách hỏi mua vẫn rất thấp. Quý 3: Từ giữa tháng 7 đến khoảng giữa tháng 8, trùng với thời điểm tăng nhẹ trở lại của thị trường chứng khoán, thị trường có dấu hiệu ấm lên cả về số lượng giao dịch và một số khu vực giá tăng trở lại khoảng 5-10%. Nhưng cùng với sự đi xuống của thị trường chứng khoán thì ngay sau đó thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng. Tuy nhiên nhà đất trong các khu dân cư cũ, căn hộ giá rẻ thì vẫn giữ được mức giá cao thậm chí một số khu vực giá vẫn tiếp tục tăng từ đầu năm cho đến hết quý 3/2008. Quý 4: Lượng khách hàng hỏi mua, số giao dịch và giá tiếp tục giảm sâu ở nhiều khu vực và kể cả nhà đất trong khu dân cư cũ và căn hộ giá rẻ cũng bắt đầu giảm giá. Tại thời điểm cuối năm rất nhiều khu vực tại Thành phố HCM giá giảm tới 20-45%, cá biệt nhiều khu vực giảm mất tới 60-70% so với đầu năm, số lượng cá nhân và các trung tâm môi giới chỉ còn khoảng 55% so với đầu năm. Tại thị trường Hà Nội giá giảm ít hơn, đa số các khu vực chỉ giảm khoảng 10- 20% tuy nhiên số lượng giao dịch rất nhỏ giọt trên toàn thị trường. Về thị trường bất động sản cho thuê, cũng như năm 2007 lượng cầu và giá vẫn tăng đều cho đến cuối quý 2 và đầu quý 3 năm nay. Tuy nhiên sau đó, do suy giảm kinh tế và đầu tư nên lượng cầu thuê đã giảm rõ rệt bắt đầu từ giữa quý 2, theo số liệu thống kê của Công ty CP bất động sản B.D.S, lượng khách thuê về văn phòng, nhà ở cao cấp và mặt bằng kinh doanh tại thời điểm cuối năm chỉ còn khoảng 20% so với cách đây một năm, không những vậy đa số các nhu cầu đều tìm thuê các diện tích bé và với giá thuê rẻ hơn so với trước đây. Do áp lực của việc lượng cầu giảm rõ rệt, giá cho thuê các loại bất động sản này cũng bắt đầu giảm từ cuối quý 4/2008. Nguyên nhân Nguyên nhân đầu năm 2008 thị trường lại sốt nóng và giá tăng cao chính là do hiện tượng đầu cơ. Theo ước tính của các chuyên gia, có khoảng 70% trong tổng số những các giao dịch BDS tại các thành phố lớn ở Việt Nam do người mua mua để đầu cơ (mua chỉ để bán lại ngay khi phù hợp để thu lợi nhuận). Lợi nhuận nhìn thấy quá hấp dẫn khiến người người, nhà nhà đầu tư vào BDS dẫn đến hiện tượng mua bán lòng vòng đẩy giá lên cao theo một hình xoáy trôn ốc. Người mua trước bán cho người mua sau với giá cao hơn rồi người mua sau lại bán cho người mua tiếp theo với giá cao hơn nữa. Thậm chí tôi đã chứng kiến nhiều trường hợp nhà đầu cơ mua lại chính căn nhà của mình đã bán trước đây để bán lại một lần nữa mà vẫn có lãi. Động lực của hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại này chính là suy nghĩ giá sẽ còn tăng tiếp của các nhà đầu tư và những giao dịch mua nhà đất của nhóm người mà chúng ta có thể tạm gọi là mua để tiêu dùng bao gồm: những người mua để ở, để cho thuê hay để làm của để dành. Nguyên nhân của hiện tượng thị trường lại xuống dốc nhanh chóng và đóng băng là tình hình kinh tế tại Việt Nam và trên thế giới đã thay đổi nhanh chóng từ phát triển sang suy thoái mạnh mẽ, các chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng đã gây khó khăn cho nguồn tiền của các nhà đầu cơ và các đơn vị đầu tư bất động sản. Mặt khác, đa số mọi người nhận định giá nhà đất đã tăng quá cao và khó có thể tăng tiếp được ngay trong bối cảnh hiện tại và trước mắt. Những tháng đầu năm 2009 Theo ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đối mặt trong năm tới là bài toán vốn. Ngay đầu năm 2009, nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản sẽ phải trả nợ ngân hàng các khoản vay trước đây trong khi thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. "Thị trường bất động sản có nguy cơ rơi vào vòng luẩn quẩn mà hệ lụy là khả năng giảm giá nhà đất ngày một nhiều. Bởi vậy khả năng nóng trở lại trong năm tới là rất khó", ông Võ khẳng định. Thêm vào đó, tình hình kinh tế thế giới trong năm 2009 được dự báo tiếp tục khó khăn nên thị trường bất động sản cũng khó tránh khỏi nguy cơ này. Ông Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, cho rằng chính cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới khiến nhiều người mất lòng tin vào thị trường và tạo tâm lý phân vân khi quyết định đầu tư vào bất động sản. "Thêm vào đó, tâm lý chờ đợi ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất cũng là một yếu tố khiến nhiều người phân vân trong đầu tư", ông Doanh nói. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là thị trường sẽ chỉ toàn những mảng tối. Từ thực tế này, có thể thấy thị trường năm 2009 vẫn sẽ có tín hiệu lạc quan. Những yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như lạm phát đã được kiềm chế, lãi suất cơ bản của ngân hàng xuống mức thấp (còn 8,5 %) dẫn tới việc nguồn vốn cho bất động sản được huy động tốt hơn. Tại thời điểm cuối năm, nhiều dự án đã được khởi công chờ thời cơ đón đầu thị trường. Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land, cho rằng: “Giá bất động sản xuống thấp khiến các dự án đã giảm hơn 50% so với thời kỳ sốt nóng. Điều này làm tăng cơ hội cho các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong năm tới”. Trong cơn bão tài chính, nhà đầu tư có bản lĩnh, tìm được “kẽ hở” của thị trường, chọn lọc tốt các dự án thì vẫn có thể thành công. Theo tổng kết của ngân hàng thế giới, thị trường bất động sản có hệ số lan truyền nhu cầu rất lớn, tức là một đồng trong thị trường bất động sản sẽ kéo theo 3 đồng trong các ngành kinh tế khác. Bất động sản phát triển, vật liệu xây dựng, đồ nội thất… sẽ phát triển theo. Ông Tống Văn Nga, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định, trong năm tới, có rất nhiều thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản. “Sắt thép giảm, xi măng không thiếu, gạch ốp lát đã bão hòa, kính xây dựng dư dặt sẽ là cơ hội tốt để thu hút nhà đầu tư đổ vốn vào ngành xây dựng cũng như thị trường bất động sản”, ông Nga chia sẻ. Thêm vào đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ trích 2.500 tỷ trong gói kích cầu để xây dựng nhà ở xã hội cứu thị trường bất động sản. Nhiều người hy vọng việc “rót” trúng đối tượng cùng các chính sách hợp lý sẽ là một tín hiệu vui giúp thị trường bất động sản khởi sắc. Mặt khác, các chuyên gia phân tích, sang năm tới, gói kích cầu này sẽ giúp thị trường điều chỉnh lại quan hệ cung cầu sao cho hợp lý hơn. Các doanh nghiệp sẽ nắm bắt cơ hội này để điều chỉnh các dự án sao cho phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Theo các chuyên gia, năm 2009 mảng phân khúc nhà ở bình dân cho người có thu nhập trung bình có cơ hội hồi phục nhẹ. Bởi người dân có nhu cầu thật sự sẽ đi đến quyết định mua nhà. Theo thống kê của Sàn giao dịch bất động sản Cen Group, trong thời gian thị trường trầm lắng, vẫn có những nhóm khách hàng có thu nhập trung bình tìm hỏi những căn hộ có tổng giá trị khoảng trên dưới 1 tỷ đồng với diện tích vừa phải. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng Giám đốc Cen Group, cho rằng: “Khi các yếu tố vĩ mô đã ổn định trở lại, tâm lý người dân được giải tỏa sau một thời gian dài chờ đợi, khách hàng sẽ sớm ra quyết định mua nhà". Phân khúc nhà ở, văn phòng cao cấp và biệt thự dự báo sẽ hồi phục sau cùng. Nhóm khách hàng tiếp cận mảng này là doanh nhân, những người có thu nhập cao với mục đích mua để ở hoặc mua bán trao tay thu lợi. Chính vì vậy, hiệu quả đầu tư và dòng vốn là vấn đề quan trọng đặt lên hàng đầu với nhóm đối tượng này. Lý giải về việc chậm trễ trong quá trình hồi phục của phân khúc cao cấp, ông Hưng nhận định: “Chỉ khi nào thị trường sôi động, thanh khoản tốt, nhóm khách hàng cao cấp này mới quyết định đầu tư". Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Trung Hà bổ sung, việc phân hạng bất động sản còn chưa rõ ràng, mặc nhiên các nhà đầu tư đưa ra những chuẩn mực cao cấp nhằm thu hút khách hàng nhưng thực chất chưa chú trọng nhiều đến chất lượng của dự án. Chất lượng xây dựng, các dịch vụ đi kèm, tiện ích cộng cộng chưa thực sự đáng tin cậy sụt giảm lòng tin của khách hàng. Điều này khiến các dự án gắn mác 'cao cấp' khó giao dịch hơn. Các chính sách của Nhà nước Các chính sách kinh tế vĩ mô Việc chính phủ đẩy mạnh hội nhập kinh tế và xúc tiến đầu tư nước ngoài như :gia nhập WTO; Hoa Kỳ thông qua PNTR cho Việt Nam; Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam cũng cho thấy khả năng thu hút FDI của Việt Nam năm 2007 là rất lớn; rồi việc tạo điều kiện cho thị trường chứng khoán phát triển hoàn thiện, đem lại lượng tiền lãi lớn cho nhiều nhà đầu tư và đã không ít nhà đầu tư chuyển sang đầu cơ nhà đất. Các chính sách nhằm cải cách hành chính, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng ảnh hưởng rất lớn tới sụ phát triển của thị trường bất động sản. Các chính sách liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản. Luật bất động sản ra đời Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2007. Luật kinh doanh Bất động sản đi vào hiện thực đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vòng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ có trách nhiệm giải phóng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Chính sách mở cho phép Việt kiều và người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Việt kiều về nước đầu tư có giấy phép cư trú trong ba tháng cũng được mua nhà. Đó là nội dung quan trọng trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai được Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) thảo luận chiều 26/02/2009. Nếu được Quốc hội thông qua vào tháng 6 tới, đạo luật sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1-9-2009 và chắc chắn sẽ tạo điều kiện cực kì thuận lợi cho Việt Kiều trong việc mua nhà. Đây cũng là một trong những biện pháp tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản nóng lên. Quyết định 131/QĐ – TTg của Thủ tướng Chính Phủ Về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất - kinh doanh. Điều 1 của quyết định 131: Trong năm 2009, Nhà nước hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân hàng để sản xuất – kinh doanh, nhằm giảm giá thành sản phẩm hàng hóa, duy trì sản xuất, kinh doanh và tạo việc làm, trong điều kiện nền kinh tế bị tác động của khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới. Đối tượng áp dụng là: Các khoản vay ngắn hạn ngân hàng bằng đồng Việt Nam theo các hợp đồng tín dụng được ký kết và giải ngân trong năm 2009 của các tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ hợp tác, hộ gia đình …), cá nhân để làm vốn lưu động sản xuất – kinh doanh, được thống kê tín dụng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về chế độ báo cáo thống kê; trừ các khoản vay thuộc ngành, lĩnh vực theo Phụ lục kèm theo Quyết định 131. Sau khi quyết định, đã có rất nhiều Ngân hàng chủ động triển khai nhanh chóng quyết định và Agribank cũng là một trong số những Ngân hàng đó. Một trong những đối tượng được áp dụng là: Hoạt động xây dựng mới công trình, hạng mục công trình, hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có thể khẳng định Nghị định 131 của Thủ tướng Chính phủ đã có tác động tích cực một cách trực tiếp và gián tiếp đến thị trường bất động sản. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh Khái quát dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh Chi nhánh Thủ Đô là một chi nhánh mới thành lập của Ngân hàng No&PTNT. Chi nhánh chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/04/2008. Vốn của Chi nhánh chủ yếu là do Trung Ương giao. Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ của Chi nhánh đạt 539 tỷ đồng, trong đó vay trung dài hạn đạt 150 tỷ đồng. Vay trung dài hạn của các các nhân đạt gần 1.5 tỷ, còn lại là vay trung dài hạn của các dự án, 148.5 tỷ chiếm 99%. Trong tổng dư nợ các dự án, dự án đầu tư bất động sản đạt 59 tỷ đồng chiếm 39.73%. Đây là một tỷ lệ lớn. Danh sách các dự án bất động sản: Tên khách hàng Dư nợ Hanoi Real Estate Joinstock Com. 34 tỷ đồng Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Vinaconex- Alphanam 25 tỷ đồng Chính vì vậy, vấn đề hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản là một vấn đề được Chi nhánh rất quan tâm. Nhân sự thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Hiện nay NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô có 11 cán bộ tín dụng, và tất cả 11 cán bộ đều tham gia thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Tuy là Chi nhánh mới thành lập nhưng cán bộ tín dụng của Chi nhánh đều có chuyên môn và kinh nghiệm, rất có trách nhiệm với nhiệm vụ của mình. Trong 11 cán bộ tín dụng, có một cán bộ phụ trách đa số các dự án đầu tư về bất động sản. Đây chính là một trong những ưu điểm của Chi nhánh Thủ Đô trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản cũng giống như quy trình thẩm định dự án đầu tư nói chung.. Quyết định số 580/QĐ/HĐQT – TCCB ngày 30/05/2007 của chủ tịch Hội đồng quản trị NHNo&PTNT Việt Nam V/v Chấm dứt hoạt động của Ban Thẩm định. Theo đó các Phòng thẩm định của các Chi nhánh Cấp 1 trực thuộc NHNo&PTNT Việt Nam cũng chấm dứt và sát nhập vào phòng tín dụng. Như vậy, Cán bộ tín dụng vừa là người tiếp nhận dự án đầu tiên vừa là người theo dự án đến khi thu hồi hết vốn đầu tư. Chính vì vậy quy trình thẩm định dự án đầu tư tại Chi nhánh NHNo&PTNT Chi nhánh Thủ Đô cũng giống như quy trình tín dụng trung và dài hạn. Quy trình tín dụng là các bước quy chuẩn để cán bộ tín dụng tiến hành thẩm định một dự án đầu tư hay một món vay trung dài hạn. Quy trình tín dụng giúp quá trình cho vay diễn ra một cách thống nhất, khoa học, phòng ngừa hạn chế rủi ro và không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng. Quy trình nêu rõ nhiệm vụ trách nhiệm của cán bộ tham gia thẩm định, làm cơ sở để tổ chức thực hiện nghiệp vụ thẩm định cho phù hợp với tình hình hoạt động của Chi nhánh. Khi khách hàng đến Ngân hàng và có nhu cầu vay vốn để thực hiện dự án đầu tư của mình thì cán bộ tín dụng tiến hành các bước theo quy trình thẩm định dự án đầu tư. Quy trình thẩm định dự án đầu tư được áp dụng tại Chi nhánh NHNo&PTNT Chi nhánh Thủ Đô gồm các bước sau: Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ và cung cấp cho Ngân hàng những hồ sơ: Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư (khách hàng vay vốn), hồ sơ kinh tế của khách hàng vay (năng lực tài chính), hồ sơ dự án vay vốn (Hồ sơ vay vốn), hồ sơ bảo đảm tiền vay. Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ khách hàng cung cấp, Cán bộ tín dụng kiểm tra tính đầy đủ về số lượng và tính chất pháp lý của hồ sơ. Báo cáo trưởng phòng tín dụng. Nếu đầy đủ thì tiến hành các bước tiếp theo. Trường hợp nếu thiếu thì yêu cầu khách hàng cung cấp và bổ sung để hoàn thiện. Thẩm định khách hành vay vốn và dự án đầu tư. Sau khi nhận và kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của hồ sơ khách hàng cung cấp, Cán bộ tín dụng lập tờ trình thẩm định các nội dung sau: Thẩm định khách hàng vay vốn. Thẩm định hồ sơ vay vốn. Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay. Quyết định cho vay Lãnh đạo căn cứ vào quy định về thẩm định quyền xét duyệt cho vay của Chi nhánh để quyết định. Quyết định cho vay ghi rõ ý kiến chấp nhận cho vay với các điều kiện khách hàng phải thực hiện trước khi ký hợp đồng tín dụng và trước khi giải ngân. Hoặc đề nghị cán bộ tín dụng giải trình một số vấn đề còn vướng mắc. Trong trường hợp từ chối cho vay phải nói rõ được lý do từ chối. Trường hợp vượt quyền phán quyết thì Phòng tín dụng làm tờ trình trình lên các Ban có liên quan trên NHNo&PTNT Việt Nam theo đúng quy định. Giải ngân, kiểm tra, giám sát Thu nợ, thu lãi và xử lí phát sinh. Kết thúc hợp đồng Phương pháp thẩm định. Để đảm bảo dự án đầu tư được thẩm định một cách khoa học và toàn diện kết hợp với kinh nghiệm quản lý thực tiễn và các nguồn thông tin đáng tin cậy. Công việc của người làm công tác thẩm định dự án không phải là làm lại toàn bộ công việc của người lập dự án mà đi sâu tìm hiểu những nhược điểm, tồn tại của dự án để có ý kiến về việc có nên cấp giấy phép đầu tư hoặc bỏ vốn đầu tư cho dự án hay không. Với mỗi loại dự án ngoài những phương pháp chung cần có những phương pháp riêng và trong từng phương pháp lại cần có những chú ý riêng. Với các dự án đầu tư bất động sản, công tác thẩm định dự án trước khi quyết định cho vay phụ thuộc khá nhiều vào hoạt động định giá. Định giá bất động sản cũng cần những phương pháp riêng. Mặc dù vậy, đối với dự án đầu tư bất động sản, Chi nhánh vẫn chỉ thẩm định với các nội dung và phương pháp như tất cả các dạng dự án khác. Hiện nay phòng Tín Dụng Agribank chi nhánh Thủ Đô thường sử dụng ba phương pháp thẩm định. * Phương pháp so sánh Về thực chất, phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặc đang hoạt động. Từ đó có thể rút ra kết luận đúng đắn về dự án để đưa ra quyết định đầu tư được xác định. Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu: Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng, tiêu chuẩn về cấp công trình do nhà nước quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được. Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ quốc gia, quốc tế. Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường đòi hỏi. Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, sản xuất đầu tư. Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng, nguyên liệu nhân công, tiền lương, chi phí quản lý ... của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hoặc các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế. Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư (ở mức trung bình tiên tiến). Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp theo thông lệ phù hợp với các hướng dẫn, chỉ đạo của nhà nước, của ngành đối với doanh nghiệp cùng loại. Các chỉ tiêu trong trường hợp có dự án và chưa có dự án. * Phương pháp thẩm định theo trình tự Theo phương pháp này, việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết, từ kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau. - Thẩm định tổng quát: Là việc xem xét tổng quát các nội dung cần thẩm định của dự án, qua đó phát hiện các vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải đi sâu xem xét. Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, hiểu rõ các vấn đề chủ yếu của dự án, mục tiêu của dự án, các giải pháp chủ yếu, các lợi ích cơ bản. Qua đó hình dung được quy mô, tầm cỡ của dự án, liên quan đến ngành nào, bộ phân nào, khu vực nào. Qua đó, ta dự kiến được các công việc cần làm tiếp hoặc các nội dung._.đồng cho thuê đang tồn tại ở mức tiền cho thuê thấp, có thể được đưa vào tính toán, nhưng bất kì cái gì có tính chất đầu cơ thì phải bỏ qua. Trong trường hợp kinh doanh tài sản, uy tín nên loại trừ khỏi thẩm định giá. Cũng nên loại trừ bất cứ cái gì mà người cầm cố có thể dễ dàng bán hoặc di chuyển chẳng hạn như đồ gỗ trừ khi có sự đảm bảo an toàn việc đó không xảy ra. Thông tin đôi khi nhận được như giá trả cho tài sản của người cầm cố, thường là không thể tin cậy. Một giá cao có thể được trả vì những lí do đặc biệt…Chi phí xây dựng ngôi nhà không nên để ý đối với mục đích cầm cố vì có thể là con số bị thổi phồng, hoặc là các thay đổi đáng kể đã xảy ra từ khi tài sản được xây dựng. Có một số loại tài sản được coi là không an toàn cho mục đích cầm cố. Ví dụ, một khu đất trống là tài sản có giá trị và không cần chi phí cho việc bảo dưỡng; nhưng giá trị của nó là cần thiết cho sự đầu cơ và nó không tạo đến thu nhập ngay lập tức. Nếu cầm cố bị rơi vào tình trạng không trả được lãi vay cầm cố, thì người nhận cầm cố chiếm hữu khu đất sẽ không có cách gì ngăn chặn được sự khuất nợ tích lũy nhiều hơn cho đến khi có thể tìm thấy người mua khu đất. Trong trường hợp đó, nhà thẩm định giá nên có chỉ dẫn rõ ràng tính chất rủi ro của vật bảo đảm, và khuyến nghị Ngân hàng rằng, bất kì cho vay nhận tiền trước nào nên ít hơn 2/3 giá trị thông thường của tài sản cầm cố. Các tài sản cho thuê theo hợp đồng có tính chất của vật bảo đảm không hiệu quả, đòi hỏi cần phải đối xử cẩn thận, nhất là trong trường hợp thời hạn cho thuê tương đối ngắn. Trong một số trường hợp, văn bản cầm cố quy định trả lại một phần nợ chính theo từng giai đoạn để kiểm tra lại vật bảo đảm. Các ngôi nhà là đối tượng cầm cố nên được bảo hiểm tài sản dưới tên cả hai người cầm cố và nhận cầm cố. Nhà thẩm định giá thường đươc yêu cầu cung cấp tổng số tiền cho các ngôi nhà được bảo hiểm đó. Có khả năng một tài sản có thể đem cầm cố ở nhiều nơi, quy định chung là người nhận cầm cố thứ hai hoặc tiếp theo mỗi khi có khiếu nại về tài sản, theo trật tự thông thường họ chỉ được giải quyết sau khi khiếu nại của người nhận cầm cố thứ nhất đã được giải quyết. Rõ ràng có ít đảm bảo hơn cho những người nhận cầm cố tiếp theo người thứ nhất. Trong trường hợp này cần tính toán cẩn thận để đảm bảo rằng tổng số tiền vay trước, bao gồm của cả người nhận cầm cố thứ nhất, không vượt quá số tiền cho vay hợp lí trên sự đảm bảo của tài sản, thông thường bằng 2/3 giá trị thị trường đúng của nó. 2.2.4 Giải pháp nâng cao năng lực cán bộ thẩm định. Để có được đội ngũ cán bộ thẩm định tốt, Chi nhánh Thủ Đô cần có những giải pháp từ khâu tuyển dụng đến khâu đào tạo, phân công công việc và đào tạo tại sau này. Tuyển chọn những người có đầy đủ năng lực chuyên môn cho vị trí cán bộ thẩm định. - Hiện nay, nguồn cung cấp nhân lực cho lĩnh vực tài chính Ngân hàng là rất lớn, vì môi trường làm việc tại Ngân hàng là mục đích nhắm tới của rất nhiều sinh viên khối kinh tế và cả các khối có liên quan như công nghệ thông tin, luật…Tuy nhiên, để lựa chọn được đúng đối tượng tuyển dụng vừa có nền tảng chuyên môn, vừa đáp ứng về yêu cầu lương tâm trách nhiệm nghề nghiệp là không hề đơn giản. Chi nhánh Thủ Đô nên lựa chọn cán bộ theo các tiêu chí sau: Được đào tạo cơ bản, chính quy tại các trường đại học uy tín. Thực tế cho thấy, những sinh viên được đào tạo cơ bản tốt sẽ dễ thích nghi với môi trường mới, việc đào tạo các nghiệp vụ chuyên môn thuận lợi và dễ dàng hơn rất nhiều. Có kiến thức, hiểu biết về pháp luật, về các chính sách kinh tế của Nhà nước, có sự tìm hiểu và kiến thức về tình hình kinh tế, xã hội. Có tư duy năng động, tích cực để có thể thích nghi được với sự thay đổi liên tục trong môi trường làm việc của Ngân hàng. Có đạo đức tốt và lối sống tích cực. Đây là một yếu tố quan trọng của một cán bộ tốt. - Trong giai đoạn khủng hoảng của nền kinh tế, mỗi Ngân hàng có những chính sách riêng về tuyển dụng của mình, nhưng nhìn chung là số lượng và nhu cầu tuyển dụng đã giảm đi khá nhiều. Đấy là hậu quả tất yếu của giai đoạn khủng hoảng. Mặc dù vậy, nhu cầu tuyển mới của Ngân hàng vẫn còn. Để đảm bảo cho chất lượng tuyển dụng, Chi nhánh Thủ Đô nên có mối liên hệ với các trường đại học khối kinh tế để có nguồn nhân sự đảm bảo, đồng thời trong quá trình tuyển dụng, Chi nhánh Thủ Đô nên có thông báo rõ về yêu cầu đối với các ứng viên để nâng cao chất lượng các ứng viên ngay từ vòng tuyển dụng. Phân công công việc khoa học Sau khi lựa chọn được cán bộ, thì việc phân công công việc khoa học sẽ mang lại thành công cho Ngân hàng. - Cần xác định điểm mạnh điểm yếu của từng cán bộ, có thể đánh giá dựa trên chuyên môn của từng cán bộ, tính cách của từng người và bản khai của từng người. - Cần xác định và phân công công việc theo các chủ đề khoa học, từ đó, kết hợp với năng lực và điểm mạnh để phân công công việc - Cần có sự trao đổi qua lại giữa các cá nhân, các bộ phận, sự luân chuyển cán bộ nếu cần thiết - Sự phân công công việc cũng phụ thuộc vào các giai đoạn, thời gian khác nhau như đầu năm, cuối năm, vào các đợt tuyển dụng, hay trong thời gian có những chính sách mới, thời gian bất ngờ có nhiều dự án, hay thời gian số dự án không nhiều. - Với những cán bộ mới vào Chi nhánh Thủ Đô cần được phân công cán bộ hướng dẫn để nhanh chóng hòa nhập với môi trường làm việc của Chi nhánh Thủ Đô. Tiến hành đạo tạo lại, nâng cao nghiệp vụ một cách thường xuyên, liên tục Thẩm định dự án đòi hỏi sự cập nhật kiến thức liên tục, chính vì vậy, công tác đào tạo lại là vô cùng quan trọng. - Chi nhánh Thủ Đô ngoài kết hợp với các trung tâm huấn luyện Ngân hàng, tham gia các đợt tập huấn của Agribank nên có những đợt đào tạo kết hợp với các trường đại học có uy tín, có thể tổ chức các hội thảo về hoạt động thẩm định. - Cần cho cán bộ đi học các khóa ngắn hạn hoặc đào tạo vừa học vừa làm về các chuyên môn như luật kinh doanh, luật doanh nghiệp, luật bất động sản, các khóa học tin học, chuyên môn về thẩm định giá tài sản, các kiến thức về đầu tư, về xây dựng, về năng lực hệ thống thông tin… Hoàn thiện các chính sách ưu đãi, khuyến khích, đãi ngộ đối với cán bộ thẩm định. Năng lực của cán bộ thẩm định phụ thuộc vào các quyền lợi và trách nhiệm mà họ được nhận. Để nâng cao chất lượng của cán bộ thẩm định, ngoài những nỗ lực từ bản thân cán bộ thẩm định, ban giám đốc cũng cần có những chính sách khuyến khích đến các nhân viên - Điều kiện làm việc ổn định, thoải mái, công bằng giữa các thành viên, đầy đủ các trang thiết bị thiết yêu như bàn, máy vi tính, tủ chứa hồ sơ lưu trữ, điện thoại cố đinh… Khu vực làm việc cần đảm bảo cả tính độc lập và tính giao lưu. Có một khu vực tiếp doanh nghiệp riêng tạo thuận lợi cho cán bộ thẩm định. - Chính sách tiền lương và khen thưởng cho cán bộ tín dụng nên cao hơn các lĩnh vực khác, vì công việc thẩm định vừa phức tạp, vừa chịu áp lực cao và tạo ra doanh thu trực tiếp cho Ngân hàng. - Sự đánh giá năng lực của mỗi cá nhân cần chi tiết, công khai và công bằng, xem xét đến từng cá nhân để có căn cứ đánh giá chính xác. Qua việc đánh giá năng lực và hiệu quả làm việc, Chi nhánh Thủ Đô nên có chính sách khen thưởng và phạt hợp lí tạo động lực cho cán bộ. - Có điều chỉnh và hỗ trợ về công tác phí và phương tiện phục vụ cho công tác thẩm định. Một trong những thực tế tồn tại trong suốt thời gian qua hạn chế chất lượng công tác thẩm định chính là vấn đề công tác phí và phương tiện phục vụ. Vấn đề này ảnh hưởng đến chất lượng thông tin mà cán bộ thẩm định thu thập. Đặc biệt với dự án đầu tư bất động sản, nhu cầu thu thập thông tin là rất cao, cán bộ thẩm định cần phải thường xuyên xuống hiện trường từ giai đoạn đánh giá các biện pháp đảm bảo đến việc giám sát quá trình xây dựng của dự án. Chính vì vậy, nhu cầu hỗ trợ về công tác phí và phương tiện phục vụ vẫn rất cấp thiết. 2.2.5 Giải pháp về công tác thu thập và tổng hợp thông tin Như đã phân tích ở trên, thông tin bao giờ cũng là yếu tố quan trọng, là dữ liệu đầu vào cho các phân tích, đánh giá thẩm định. Cán bộ thẩm định có thể thu thập thông tin từ các nguồn sau: Thông tin trong hồ sơ Đây là những thông tin cần thiết cơ bản nhất về doanh nghiệp mà doanh nghiệp cung cấp cho Ngân hàng khi đến vay vốn. Tuy là thông tin của khách hàng cung cấp, nhưng đây chính là cơ sở đầu tiên để cán bộ thẩm định tiến hành xem xét về doanh nghiệp. Chính vì vậy, trong quá trình hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ, nếu cán bộ thẩm định càng hướng dẫn kĩ càng và đầy đủ, thông tin thu nhập sẽ càng có tác dụng hơn. Thông tin từ phỏng vấn trực tiếp khách hàng Để tăng chính xác cho các thông tin do khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định luôn có cuộc gặp trực tiếp với khách hàng để tìm hiểu thêm các thông tin chưa có trong hồ sơ. Trong quá trình tiếp xúc, cán bộ tín dụng cần: - Xem xét quan điểm doanh nghiệp về dự án, về các khoản nợ, về nguồn trả nợ, về tài sản đảm bảo - Xem xét cung cách, phong cách làm việc của doanh nghiệp. - Hỏi thêm về các khó khăn mà doanh nghiệp có thể gặp phải Chính vì vậy, để thông tin từ phỏng vấn trực tiếp đạt được mục đích đặt ra, cán bộ thẩm định cần: - Chuẩn bị kỹ lưỡng nội dung cần phỏng vấn - Nghiên cứu kĩ các vấn đề có liên quan đến dự án và khách hàng trước khi thực hiện phỏng vấn trực tiếp. - Luôn duy trì bầu không khí thoải mái, gần gũi những vẫn đảm bảo tính nghiêm túc trong quá trình phỏng vấn. - Trang phục và thái độ thể hiện trong quá trình phỏng vấn cũng có một công cụ để đạt được mục đích. Chất lượng thông tin thu thập được qua quá trình phỏng vấn trực tiếp phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của cán bộ tín dụng. Chính vì vậy, quá trình đào tạo cán bộ mới nên chú ý đến vấn đề này, không thể để cho các cán bộ mới vào nghề chưa có kinh nghiệm phụ trách công việc này, nhưng cũng cần cho họ có điều kiện học hỏi, quan sát, cọ sát theo tiến trình thích hợp. Thông tin tập hợp qua các quá trình tự thống kê Ngân hàng qua quá trình hoạt động của mình, có nguồn thông tin riêng về các chỉ tiêu kinh tế, kĩ thuật, các thông tin về thị trường bất động sản, các hệ thông pháp luật có liên quan. Đây chính là nguồn thông tin cán bộ tín dụng có thể tận dụng cho công tác thẩm định của mình Thông tin từ thực tế khảo sát Thực tế công trường về quá trình thi công, về các kết quả qua từng giai đoạn sẽ giúp cán bộ tín dụng kiểm tra được chất lượng dự án, tiến trình dự án, thời hạn hoàn thành của dự án, so sánh được thiết kế và thực tế công trình, giữa thiết kế được phê duyệt và thiết kế của công trình. Chính vì vậy, cán bộ cần có sự đi thực tế khảo sát, có thể là khảo sát đã báo trước để doanh nghiệp chuẩn bị thông tin cung cấp, hoặc khảo sát không báo trước để có những đánh giá của riêng cá nhân mình. Thông tin từ thực tế dự án cũng như thông tin qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng phụ thuộc rất lớn vào kinh nghiệm của cán bộ thẩm định. Chính vì vậy, Chi nhánh Thủ Đô cần có dự phân bổ cán bộ hợp lí cho công tác này Thông tin bên ngoài Hiện tại, ngoài nguồn thông tin trong hồ sơ, cán bộ thẩm định có rất nhiều nguồn thông tin bên ngoài để sử dụng. Đó là thông tin từ các phương tiện truyền thông đại chúng, qua Internet, từ các tổ chức chuyên cung cấp thông tin, trung tâm thông tin tín dụng, các cơ quan Nhà nước, các bạn hàng, các ngân hàng khác, các cuộc hội thảo, tổng kết. Để tận dụng tốt nguồn thông tin này, Chi nhánh Thủ Đô cần: - Khai thác triệt để thông tin từ trung tâm thông tin tín dụng và các thông tin từ cơ quan Nhà nước, các bộ ngành có liên quan đến hệ thống Ngân hàng, đến các loại hình doanh nghiệp, các thông tin về quy hoạch, về khuyến khích, các chính sách ưu đãi của chính phủ….Đặc biệt, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, mang tính khan hiếm, rất dễ có hiện tượng đầu cơ, vì vậy Nhà nước có rất nhiều những chính sách tác động để quản lý thị trường. Chính vì vậy, Ngân hàng cần liên tục cập nhật để nắm rõ về doanh nghiệp, về chủ trương chính sách của Nhà nước và các địa phương, và có sự điều chỉnh kịp thời. Thường xuyên tự cập nhật thông tin từ các phương tiện đại chúng để có cái nhìn khái quát về thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Những biến đổi trong nền kinh tế, thị hiếu của người tiêu dùng, những khó khăn của doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh, những mánh khóe của doanh nghiệp khi đi vay vốn Đặc biệt chú ý khai thác thông tin từ mạng Internet, đây là một kho thông tin mở khổng lồ, tổng hợp thông tin một cách tổng hợp về các vấn đề, và với mỗi vấn đề, có gần như đầy đủ thông tin về các vấn đề liên quan đến nó. Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp, các bộ ngành, các công ty có trang điện tử của riêng mình, chính vì vậy, Ngân hàng có thể tự mình kiểm tra tính thống nhất của thông tin mà doanh nghiệp cung cấp. Mở rộng các mối quan hệ với các bạn hàng, các công ty tư vấn, các tổ chức thống kê, với các ngân hàng bạn để tăng nguồn thông tin chính xác cho mình. Sau khi đã thu thập thông tin, Chi nhánh Thủ Đô cần có sự phân công nhiệm vụ đới với công tác lọc thông tin, tổng hợp thông tin và lưu trữ thông tin. Bởi vì những thông tin từ những nguồn khác nhau sẽ có quan điểm khác nhau cần phải được kiểm chứng, thông tin càng được tổng hợp sau một quá trình dài thì càng rút ra được quy luật vận động, và nếu không có sự quản lý từ ban đầu sẽ rất khó cho quá trình tổng hợp sau này. 2.2.6 Giải pháp về phương pháp thẩm định Phương pháp thẩm định chính là cách thức cán bộ thẩm định thực hiện công tác thẩm định của mình, chính vì vậy, phương pháp thẩm định luôn cần được phải hoàn thiện. Vì mang những đặc trưng riêng, dự án đầu tư bất động sản cần đòi hỏi có những chú ý riêng đối với từng phương pháp thẩm định chung. Với mỗi phương pháp áp dụng cho tất cả các loại hình dự án, cần có chý ý riêng khi áp dụng với dự án đầu tư bất động sản. Thẩm định dự án đầu tư bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ đến công tác thẩm định giá. Chính vì vậy, ta có thể áp dụng một số phương pháp thẩm định giá bất động sản cho công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi nhất trên thực tế. Đây là phương pháp chung cho việc thẩm định giá cho mua bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của Nhà nước…Phương pháp so sánh trực tiếp được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Nó được áp dụng để thẩm định cho các trường hợp sau: - Các tài sản có tính chất đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu. - Các mảnh đất trống. Đây là phương pháp phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó đòi hòi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. - Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Phương pháp so sánh dựa trên lí luận cho rằng giá trị thị trường của tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường.Chính vì vậy, phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản cần định giá, sau đó tiến hành các điều chỉnh phản ảnh sự khác nhau giữa tài sản so sánh và đối tượng định giá, cuối cùng xác định giá trị của tài sản. Khi so sánh các bất động sản, cần chú ý, bất động sản có sự khác biệt trên các tiêu chí sau: - Địa điểm - Tình trạng vật chất - Tính chất chiếm hữu - Mục đích của thẩm định giá. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp: - Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lí trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau. - Nguyên tắc sự đóng góp: quá trình điều chính có ước tính sự tham gia, đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của tài sản. Khi tiến hành thẩm định theo phương pháp so sánh cần tuần thủ các bước sau: - Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể dùng để so sánh - Tiến hành thẩm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo các tài sản này có thể so sánh được. - Lựa chọn tài sản có thể so sánh, khoảng từ 3 đến 6 tài sản. - Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (xấu hơn và tốt hơn) so với đối tượng cần thẩm định, từ đó điều chỉnh giá bán - Cuối cùng ước tình giá trị của tài sản là đối tượng thẩm định giá. Trong khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý các điểm sau: - Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự ở trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng các yêu cầu sẽ làm cho kết quả có độ chính xác kém hơn. - Trường hợp không tìm được những so sánh đáp ứng yêu cầu thì phương pháp này không thể áp dụng được. Mặc dù vậy, phương pháp này cũng có những hạn chế nhất định: - Cần thiết phải có thông tin - Các dữ liệu thường mang tính lịch sử, chính vì vậy thông tin trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Chính vì vậy, để thực hiện tốt phương pháp này cần các điều kiện sau: - Chất lượng thông tin phải cao. - Thông tin thu thập có thể so sánh được - Thị trường cần phải ổn định 2.2.7 Giải pháp tăng cường khoa học kĩ thuật trong công tác thẩm định Công nghệ thông tin hiện nay đã được coi là một trong những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh, chính vì vậy, việc tăng cường ứng dụng khoa học kĩ thuật sẽ tạo nên sức mạnh cho công tác thẩm định. - Chi nhánh Thủ Đô phải quan tâm đầu tư trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định, tìm hiểu các phần mềm có thể ứng dụng trong quá trình thẩm định, liên tục cập nhật những cải tiến của các phần mềm cũ - Đồng thời với công tác đầu tư thiết bị, Chi nhánh Thủ Đô phải kết hợp với công tác phổ biến rộng rãi ứng dụng của thiết bị đó cho các cán bộ, việc sử dụng tốt các phần mềm công nghệ cũng là một trong những chỉ tiêu đánh gia năng lực của cán bộ thẩm định. 2.2.8 Các giải pháp khác 2.2.8.1 Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng Kiểm tra giám sát trong nội bộ vừa đảm bảo tình minh bạch, vừa nâng cao được chất lượng của công tác thẩm định. Cần có một bộ phận độc lập đảm nhiệm nhiệm vụ kiểm tra giám sát, đồng thời cũng khuyến khích các cán bộ trao đổi thông tin và quan điểm với nhau, từ đó mới có thể phát hiện sai xót và kịp thời sửa đổi. 2.2.8.2 Giải pháp về chiến lược khách hàng Khách hàng có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với tất cả các loại hình kinh doanh dịch vụ kể cả đối với Ngân hàng. Để đảm bảo được kế quả hoạt động kinh doanh của mình và không ngừng nâng cao lợi nhuận, Chi nhánh Thủ Đô cần có chiến lược về khách hàng toàn diện: - Thông tin về khách hàng cần được lưu trữ và liên tục cập nhật - Cần củng cố và có những chính sách nhất định đối với những khách hàng truyền thống, có uy tin, cần đẩy mạnh các hình thức chăm sóc khách hàng - Nâng cao vai trò tư vấn của khách hàng đối với hoạt động đầu tư dự án của khách hàng, cùng chia sẻ để giảm thiểu rủi ro. - Mở rộng những khách hàng mới bằng việc mở các cuộc gặp gỡ, hội thảo với các doanh nghiệp, tìm hiểu các dự án của các doanh nghiệp, tận dụng các mối quan hệ để khuếch trương hình ảnh của ngân hàng.. 2.2.8.3 Rút ngắn thời gian thẩm định Đối với hoạt động kinh doanh, thời gian là yếu tố sống còn. Đặc biệt đối với hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản, giá nguyên vật liệu đầu vào mỗi ngày một thay đổi, các chính sách của Nhà nước liên tục thay đổi, vì vậy, doanh nghiệp rất cần NH hỗ trợ để không bị thất bại do việc bỏ lỡ thời cơ. Chính vì vậy, công tác thẩm định nhanh sẽ là một ưu điểm thu hút doanh nghiệp đến với Ngân hàng. Việc áp dụng khoa học kĩ thuật, việc chuẩn bị sẵn cho mình một thư viện kiến thức và thông tin sẽ thúc đẩy nhanh tiến độ của công tác thẩm định. Mặc dù vậy, tránh để diễn ra tình trạng vì làm nhanh mà dẫn tới các sai xót. Vì chỉ cần một sai xót nhỏ cũng sẽ dẫn đến quyết định cho vay sai lầm. 2.2.8.4 Tăng cường quan hệ với các tổ chức tín dụng khác Quan hệ với các tổ chức tín dụng vừa mang lại nguồn thông tin cho khách hàng, vừa tạo thêm cho doanh nghiệp một năng lực vô hình về uy tín và vốn, chính vì vậy, Chi nhánh Thủ Đô phải rất chú ý đến điểm này - Có thể tổ chức các buổi giao lưu với các chi nhánh trong hệ thống Agribank và các Chi nhánh ngoài hệ thống - Tổ chức các buổi hội thảo, trao đổi kinh nghiệm. - Đối với các dự án bất động sản lớn, có thể chia sẻ rủi ro bằng cách phối hợp với các Ngân hàng khác. 2.3 Một số kiến nghị Bên cạnh những thay đổi của bản thân Chi nhánh Thủ Đô thì sự tạo điều kiện hỗ trợ trong công tác quản lý của NH No&PTNT Việt Nam, của NHNH, của các cơ quan quản lý Nhà nước sẽ giúp cho hoạt động thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng được hoàn thiện. Chính vì vậy, tôi xin có những kiến nghị sau: 2.3.1 Kiến nghị với các cơ quan Nhà nước Hệ thống chính sách Nhà nước có ảnh hưởng và chi phối tất cả lĩnh vực như kinh tế, xã hội chính trị… Một sự thay đổi nhỏ hay lớn trong chính sách của Nhà nước được các Bộ, ngành và chính quyền địa phương thiết lập thành những văn bản cụ thể ban hành xuống từng cơ quan, đơn vị. Về lĩnh vực ngân hàng, các hoạt động kinh doanh ngân hàng luôn bị ảnh hưởng bởi chính sách kinh tế, tài chính – ngân hàng của Nhà nước. Chính vì vậy, để nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng và nâng cao chất lượng thẩm định trong hoạt động tín dụng không chỉ cần nỗ lực riêng của ngân hàng mà còn cần sự giúp đỡ và sự phối hợp của các cơ quan hữu quan khác. Tăng cường vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực hoạt động tín dụng. Đây là một chính sách hết sức quan trọng trong lĩnh vực quản lý tài chính – ngân hàng của Nhà nước, nó tác động đến hoạt động tín dụng nói chung và ảnh hưởng đến công tác thẩm định nói riêng của ngân hàng. Nhà nước cần bổ sung hoàn thiện các văn bản, cơ chế chính sách nhằm quản lý tốt hơn đối với hoạt động tín dụng để hoạt động tín dụng này thực sự lành mạnh và hiệu quả. Đồng thời với việc ban hành các văn bản, cơ chế về hoạt động tín dụng, Nhà nước cũng cần tăng cường biện pháp thanh tra, giám sát đối với hoạt động này của ngân hàng. Nhà nước ủy quyền cho Ngân hàng nhà nước có trách nhiệm trong việc lập các tổ chức thanh tra thường xuyên kiểm tra định kỳ các tổ chức tín dụng để theo dõi và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực tín dụng. Tuy nhiên, Nhà nước cũng không nên can thiệp quá sâu vào hoạt động tín dụng của ngân hàng. Phải để các ngân hàng được tự chủ trong vấn đề phát triển nghiệp vụ, nâng cao chất lượng kinh doanh. Mỗi quyết định đầu tư của ngân hàng phải dựa trên đánh giá của chính họ chứ không phải vì một sức ép nào đó. Quy định một hệ thống kế toán thống nhất và đồng bộ, thực hiện kiếm toán bắt buộc đối với tất cả các doanh nghiệp buộc các doanh nghiệp phải lập báo cáo lưu chuyển tiền tệ và thuyết minh báo cáo tài chính. Hiện nay, công tác quản lý nhà nước về pháp lệnh kế toán thống kê đối với các doanh nghiệp chưa được chú ý đúng mức, nhất là đối với các doanh nghiệp phi nhà nước. Trong khi đó công ty kiểm toán của Nhà nước còn non trẻ, đội ngũ cán bộ chưa nhiều kinh nghiệm. Vì vậy Nhà nước cần ban hành những sác lệnh đi kèm với các chế tài bắt buộc để mọi doanh nghiệp áp dụng một cách thống nhất, đồng bộ chế độ kế toán, thống kê và thông tin báo cáo, chế độ kế toán phải trung thực đầy đủ. Bên cạnh đó nhà nước cần phải ban hành quy chế bắt buộc kiểm toán và công khai quyết toán của các doanh nghiệp. Việc thực hiện kiểm toán phải được tiến hành thường xuyên, những tài liệu cân đối kế toán và kết quả tài chính của doanh nghiệp phải được kiểm toán trước, trong và sau quá trình thẩm định của ngân hàng. Nhà nước cũng cần quy địng rõ các biện pháp chế tài, biện pháp xử lý nghiêm trong các trường hợp doanh nghiệp cung cấp thông tin sai, sử dụng đồng thời hai loại cân đối…để nhằm mục đích đưa các doanh nghiệp vào khuôn khổ hoạt động và phát triển lành mạnh. Có như vậy cán bộ tín dụng mới có thể sử dụng được các thông tin chính xác trung thực để có thể đánh giá và phòng ngừa các rủi ro trong quá trình cho vay đối với doanh nghiệp. Bên cạnh các chế tài thì Nhà nước cũng cần mở rộng thêm các cơ quan kiểm toán có chất lượng để tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện kiểm toán có hiệu quả. Đặc biệt đối với các chính sách liên quan đến bất động sản và dự án đầu tư bất động sản nói riêng, là một lĩnh vực hết sức nhạy cảm, dễ ảnh hưởng đến tâm lí của doanh nghiệp và nhân dân, các chính sách của Nhà nước cần có sự rõ ràng, công bằng, và cần được tham khảo bởi ý kiến của các chuyên gia và nếu trong phạm vi có thể thì tham khảo ý kiến của tất cả quần chúng nhân dân. Hiện nay Nhà nước đã có rất nhiều chính sách tích cực đối với thị trường bất động sản, và đó chính là dấu hiệu tốt cho loại hình dự án đầu tư bất động sản.. 2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần hệ thống hóa những kiến thức cơ bản về thẩm định dự án, hỗ trợ các Ngân hàng thương mại và nâng cao nghiệp vụ thẩm định đồng thời mở rộng phạm vi, nội dung và tăng tính cập nhật của trung tâm phòng ngừa rủi ro tín dụng. Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức các hội nghị kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các Ngân hàng thương mại trong công tác thẩm định. Ngân hàng Nhà nước có thể lập phòng hỗ trợ cho công tác thẩm định dự án của các Ngân hàng thương mại. Phòng này có nhiệm vụ giúp đỡ các Ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng mới thành lập trong việc thẩm định, tổng hợp những kinh nghiệm và bài học của các ngân hàng trong và ngoài nước về công tác thẩm định. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các Ngân hàng thương mại trong việc thu thập thông tin. Hiện nay Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện công việc này qua sự hoạt động của trung tâm thông tin tín dụng CIC. Những thông tin từ CIC có độ chính xác song vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thông tín của các tổ chức tín dụng. Trong khi đó trung tâm CIC còn có những vướng mắc về cơ sở pháp lý cũng như về sự phối kết hợp giữa các thành viên tham gia. Do vậy, cần phải cải tiến cơ chế làm việc của những trung tâm này, một mặt sắp xếp trung tâm thành một thành viên hoạt động độc lập, cung cấp những dịch vụ thông tin liên quan đến lĩnh vực ngân hàng, tài chính. Mặt khác, trung tâm cần phối hợp với các cơ quan liên quan của Chính phủ như: Ủy ban kế hoạch nhà nước, Tổng cục thống kê…để thu thập những thông tin đa dạng và phong phú hơn nữa về mọi ngành, lĩnh vực trong nền kinh tế. Ngân hàng nhà nước có thể tham mưu cho Chính phủ trong việc hỗ trợ khuyến khích sự ra đời của các công ty chuyên kinh doanh thông tin. Các tổ chức này thực hiện thu thập, xử lý đánh giá thông tin về các đơn vị hoạt động kinh doanh trong nền kinh tế sau đó bán thông tin cho các đơn vị cần sử dụng. Do có chuyên môn hóa hoạt động, do tác động của quy luật cung cầu, những thông tin này sẽ có độ chính xác cao. Đối với loại hình dự án đầu tư bất động sản, thông tin về thị trường và các dự án bất động sản đã và đang triển khai là rất quan trọng, NHNN với vai trò của mình chính là đầu mối thích hợp nhất để chỉ đạo việc thực hiện công việc này. 2.3.3 Kiến nghị với NH No&PTNT Việt Nam Từ các chính sách của Nhà nước và Ngân hàng nhà nước, NHNo&PTNT Việt Nam cần xây dựng một hệ thống quy trình đánh giá dự án mới rõ ràng, cụ thể hơn so với các văn bản hướng dẫn hiện hành. Quy trình mới với đầy đủ nội dung, cập nhật liên tục những thông tin, phương pháp tiên tiến trên thế giới. Xây dựng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định, có kế hoạch bố trí, tuyển dụng những nhân viên làm công tác tín dụng trong toàn hệ thống và ngoài hệ thống, có kế hoạch hỗ trợ đào tạo các cán bộ làm công tác chuyên môn. Hàng năm tổ chức các cuộc thi nghiệp vụ giữa các nhân viên để có thể nâng cao và củng cố kiến thức mới cho cán bộ công nhân viên trong Ngân hàng. Bên cạnh đó cũng có thể sang lọc ra được các cán bộ không đáp ứng được yêu cầu của công tác tác nghiệp trong ngân hàng từ đó có hướng bố trí sắp xếp lại cán bộ cho hợp lý đúng khả năng và năng lực của từng cán bộ. Có chính sách khuyến khích và xủ phạt hợp lí đối với những thành quả và các sai xót của từng Chi nhánh. Kết luận Sau thời gian thực tập tại phòng Kế hoạch - kinh doanh NH No&PTNT Chi nhánh Thủ Đô, được sự giúp đỡ của các cán bộ của phòng, cùng với sự hướng dẫn của T.S Nguyễn Hồng Minh, tôi đã hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BDS tại NH No&PTNT Chi nhánh Thủ đô”. Trong hoàn cảnh số lượng và chất lượng dự án đầu tư bất động sản đang gia tăng, đòi hỏi công tác thẩm định phải có sự thay đổi hòan thiện đáp ứng sự phức tạp của dự án, tôi mong rằng chuyên đề của mình sẽ góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tại Chi nhánh. Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và hướng dẫn của các cán bộ tại Chi nhánh và sự hướng dẫn chỉ bảo tận tình của T.S Nguyễn Hồng Minh. Rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô để chuyên đề của em được hoàn thiện. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đoàn Văn Trường (2000), Giáo trình Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học, kĩ thuật, Hà Nội. 2. Bộ Môn Kinh tế đầu tư, trường ĐH KTQD (2005). Giáo Trình Lập Dự Án Đầu Tư, NXB Thống Kê, Hà Nội 3. Vũ Lê – Kiên Thanh (2007), Bài viết “2007 – năm sôi động của bất động sản”, Trang điện tử của công ty cổ phần Metroco Sông Hồng. 4. Báo diễn đàn doanh nghiệp (2008), “Thị trường bất động sản năm 2007: Bất thường!”. 5. Báo điện tử Batdongsan.com (2009), “Thị trường bất động sản 2008 – Một cái nhìn toàn cảnh”. 6. Báo điện tử sanbds.vn (2009), “Thị trường 2009 có nhiều điểm sáng”. 7. TS. Nguyễn Thống – ĐH Bách Khoa TP Hồ Chí Minh (2007), Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng, NXB Xây Dựng, Hà Nội 8. Khoa Ngân hàng – Tài chính, ĐH Kinh tế Quốc dân, Giáo trình Tài chính Doanh nghiệp, NXB MỤC LỤC ._.