Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch 1 Ngân hàng đầu tư và phát triển (BIDV) Việt Nam

vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ)..................................................................................................................14 Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ của SGD qua các năm...................................................................................................................7 Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD...........13 Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh...15 Bảng 1.4a,b: Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất………………………………50 Bảng 1.5: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn đã hình thành ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội………………………………...55 Bảng 1.6: Tổng hợp nguồn cung nhà ở thấp tầng, nhà vườn sẽ hình thành trong tương lai ở một số Khu đô thị mới trên địa bàn Hà Nội……………...56 Bảng 1.7: Cơ cấu và tổng vốn đầu tư của DA do chủ đầu tư và cán bộ thẩm định tính toán lại……………………………………………………………62 Bảng 1.8: Cơ cầu nguồn đầu tư vào DA do chủ đầu tư tính và cán bộ thẩm định tính toán lại……………………………………………………………63 Bảng 1.9: Dòng thu – chi của DA………………………………………….65 Bảng 1.10: Một số chỉ tiêu hiệu quả tài chính DA…………………………66 Bảng 1.11: Tình hình thẩm định các DA kinh doanh BĐS tại Sở qua các năm…………………………………………………………………………69 Bảng 1.12: Tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của SGD qua các năm……………….74 Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quy định tại SGD………………………………………………………………...88 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Kinh doanh Bất động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi hỏi vốn lớn và có độ rủi ro cao. Do còn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớn trong số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngân hàng. Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động cùng với đó là hoạt động cho vay với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng có nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ồ ạt trong năm 2007, trong năm 2008 đã có thời gian gần như các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với hoạt động cho vay này. Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước sự ấm lên của thị trường bất động sản, các ngân hàng đã nới lỏng tín dụng hơn tuy vậy việc cho vay đối với mảng này vẫn còn rất nhiều thận trọng. Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam là một trong những đơn vị dẫn đầu trong hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam và mảng tín dụng cũng là một trong những thế mạnh đặc biệt của Sở. Để đảm bảo tốt cho hoạt động tín dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong việc cho vay, công tác thẩm định dự án được Sở đặc biệt chú trọng. Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đã đạt được rất nhiều những kết quả tốt tuy vậy, bên cạnh đó không phải không còn những mặt hạn chế. Trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản như trên, việc đánh giá, xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung cũng như công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết. Chính vì vậy, em đã chọn cho mình đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam”. Bài viết của em được chia làm 2 chương: Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN trong thời gian tới. CHƯƠNG I THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số 76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnh đạo của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh của Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV. Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn như sau: * Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD. Giai đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ. Nhiệm vụ chủ yếu của SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sát kiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA. * Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việc chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự trang trải. Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12 phòng nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm. Trong giai đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại, phục vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vị thế, hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội. * Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hội Đảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàng ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vững phù hợp với tiến trình hội nhập. SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lực vượt qua những thử thách, vượt lên chính mình. Trong 4 năm liên tiếp từ 2002 – 2005, SGD đã tách, nâng cấp thêm 4 đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tài sản mỗi đơn vị thành viên trên 1000 tỷ đồng trên địa bàn đó là: - Chi nhánh Bắc Hà Nội được thành lập cuối năm 2002 - Chi nhánh Hà Thành được thành lập vào tháng 9 năm 2003 - Chi nhánh Đông Đô được thành lập vào tháng 7 năm 2004 - Chi nhánh Quang Trung được thành lập vào cuối năm 2005 Đến nay, SGD đã có 19 phòng nghiệp vụ và 7 điểm giao dịch với gần 300 cán bộ, công nhân viên. SGD đã được cơ cấu lại theo mô hình phục vụ giao dịch một cửa thuận tiện cho khách hàng và quản lý thông tin, thanh toán trực tuyến. Các dịch vụ bán lẻ, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được chuyển giao cho các chi nhánh mới tách ra còn SGD sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính là: huy động vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh tại chỗ và góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục vụ các khách hàng lớn, các tập đoàn, các tổng công ty không phân biệt hình thức sở hữu; thực hiện phát triển dịch vụ ngân hàng. Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV đã luôn khẳng định được vị trí, tên tuổi và thương hiệu của mình. Sở là đơn vị thành viên lớn nhất và chủ lực trong toàn bộ hệ thống Ngân hàng ĐT&PTVN về quy mô, doanh số hoạt động. Tổng tài sản của SGD đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản của toàn hệ thống và liên tục tăng lên sau 17 năm vừa qua. Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày mới thành lập năm 1991, sau 10 năm thành lập tổng tài sản của SGD đã tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng và đến năm 2008, tổng tài sản của SGD đã đạt được 30.625.142 tỷ đồng. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV Sự ra đời của SGD là một tất yếu bởi việc thành lập SGD là nhằm giải quyết các vấn đề tổng thể sau: Thứ nhất: trong đầu tư phát triển có những DA trải dài khắp toàn quốc hoặc theo tuyến như DA đường sắt, đường giao thông, điện lực, bưu chính viễn thông… Các DA này không chia khúc theo địa bàn, lại đòi hỏi phải có sự kiểm tra, thẩm định một cách thống nhất nên nếu phân chia theo chi nhánh sẽ không thoả mãn yêu cầu quản lý theo đặc điểm của DA và yêu cầu đòi hỏi của ngân hàng. Thứ hai: trong xây dựng cơ bản, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễn thông… nên việc phục vụ và quản lý đòi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN phục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng. Đáp ứng yêu cầu này, trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng và phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực hiện đầu tư và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước. Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp vụ mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống. Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ trách kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV. Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quá trình hoạt động, sản xuất kinh doanh. Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng, cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban có những sự thay đổi. Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của các phòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV. Theo quyết định này, số lượng các phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay nếu trước kia khối tín dụng của Ngân hàng được chia ra thành các phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòng quản lý tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý rủi ro, phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA. Sự phân chia mới này đảm bảo cho việc thực hiện chuyên môn hoá, đảm bảo cho các phòng thực hiện được tốt chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đối bởi các phòng đều có quan hệ hữu cơ với nhau trong một tổng thể chung, phụ trợ và tăng cường cho nhau. Ban giám đốc Khối tín dụng Khối dịch vụ Khối quản lý nội bộ Khối đơn vị trực thuộc P.Quản hệ khách hàng 1 P.Quan hệ khách hàng 2 P.Quan hệ khách hàng 3 P.Quản lý rủi ro 1 P.Quản lý rủi ro 2 P.Tài trợ DA P. Dịch vụ KH cá nhân P.Dịch vụ KH doanh nghiệp 1 P.Dịch vụ KH doanh nghiệp 2 P.Quản lý và dịch vụ kho quỹ P.Thanh toán quốc tế P.Kế hoạch tổng hợp P. Điện toán P.Tài chính kế toán P.Tổ chức nhân sự Văn phòng 2 phòng giao dịch P.Quản trị tín dụng Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức SGD I BIDV Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và phát triển cao. Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản, tăng trưởng lợi nhuận của SGD. Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động, trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế: Tập đoàn, các Tổng công ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, liên doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàng truyền thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như: Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel… Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm. Năm 2006 đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đến nay ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007. Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tăng lên rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tích cực của SGD. 184858 321000 428000 0 100000 200000 300000 400000 500000 2006 2007 2008 Năm Lợi nhuận trước thuế Biểu đồ 1.1: Lợi nhuận trước thuế của SGD I qua các năm Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh Sở Giao dịch Có được sự tăng trưởng trên trong tổng tài sản, trong lợi nhuận… là kết quả tổng hợp của sự tăng trưởng, phát triển của công tác huy động vốn, trong hoạt động tín dụng, hoạt động dịch vụ của SGD. Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ SGD qua các năm Đơn vị: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT Tuyệt đối % TT I. Huy động vốn 10.110.926 33,57 15.304.462 51,36 28.919.460 88,96 1. Tiền gửi TCKT 7.284.959 65,28 12.760.106 75,15 26.485.352 107,56 - TG không kỳ hạn 1.645.390 94,76 3.768.506 129,03 7.953.210 111,04 - TG có kỳ hạn 5.639.569 58,29 8.991.600 59,44 18.532.142 106,11 2. Tiền gửi dân cư 2.791.400 -8,44 2.491.021 -10,76 2.355.873 -5,43 - TG tiết kiệm 2.290.055 5,61 2.130.000 -6,99 1.865.230 -12,43 - Kỳ phiếu 122.200 -47,07 125.350 2,57 95.203 -24,05 - CCTG, trái phiếu 379.145 -41,63 235.671 -37,84 395.620 67,87 3. Huy động khác 34.567 -69,43 53.335 54,29 78.235 46,69 II. Tín dụng 5.000.752 3,88 5.099.321 1,97 5.807.045 13,88 1.Cho vay ngắn hạn 1.959.934 13,66 2.059.282 5,07 2.915.632 41,58 2.Cho vay TDH 623.713 -38,41 1.095.379 75,62 1.035.021 -5,51 3.Cho vay đầu tư 1.894.594 35,71 1.512.000 -20,19 1.584.230 4,77 4.Cho vay KHNN 256.478 -31,58 161.000 -37,22 18.520 -88,49 5.Cho vay ủy thác, ODA 266.034 -13,02 271.600 2,09 253.642 -6,61 III. Thu dịch vụ ròng 49.512 93,41 76.850 55,21 115.000 49,64 Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phòng Kế hoạch - Nguồn vốn SGD 1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV 1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS 1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS Khái niệm về BĐS và kinh doanh BĐS BĐS là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ… (Điều 181 Bộ Luật Dân sự) Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ: Đầu tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thu nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những đặc điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với các hình thức đầu tư khác. Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro. Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó là những rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là: - Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình thường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác. Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao - Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS. Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải có một thời gian. Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định. Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểm trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư. Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch... thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi động hơn ở các vùng khác. Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những kênh đầu tư: như kênh đầu tư vào chứng khoán, kênh đầu tư vào vàng, gửi tiền ngân hàng... Do đó khi mà những diến biến của các kênh phương thức đầu tư khác có biến động, dù theo chiều hướng tích cực hay tiêu cực điều đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS. Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các luật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại, doanh nghiệp... và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật có liên quan. Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay SGD chia ra thành: 1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, văn phòng, siêu thị, nhà kho ... để cho thuê. 2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh. 3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị. 4, DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại các khu dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn. 5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ, khách sạn... và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch. 6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ. 7, DA BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là DA kết hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành: 1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua 2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua 3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại 4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng 5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại 1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS Đứng trên góc độ ngân hàng, thẩm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựa chọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thực hiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hoàn trả gốc và lãi cho ngân hàng. Xuất phát từ vai trò đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phải đảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính toàn diện, tính chuẩn xác và tính kịp thời. Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ những đặc điểm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó yêu cầu, đặc điểm về công tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nét đặc thù: - Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường đòi hỏi vốn lớn. Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đi vay từ các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng. Bên cạnh đó, tính linh hoạt cũng như tính thanh khoản của vốn này không cao. Do đó, công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tư của DA: bao gồm tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và đặc biệt là cả nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện DA, đảm bảo DA đáp ứng vốn đủ, kịp thời và hợp lý. - Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường có thời gian đầu tư dài, trong quá trình thực hiện đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro do đó việc thẩm định toàn diện tất cả các nội dung của DA là yêu cầu tất yếu. Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định cần xác định được trước những rủi ro có thể gặp phải đối với DA và đi kèm với nó là các phương pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro. - Thứ ba, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Do đó, cán bộ thẩm định đặc biệt cần phải nắm bắt được tình hình thị trường BĐS hiện tại và phân tích, dự báo được thị trường BĐS tương lai, nắm bắt được diễn biến quan hệ cung cầu BĐS. Cán bộ cần thấy được những nét đặc thù, riêng có của cung – cầu BĐS: cung BĐS thường phản ứng chậm hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá cả quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế thi công... Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả BĐS theo hướng tăng lên, hình thành cơn sốt giá BĐS. Tuy vậy, điều đó không phải lúc nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐS trên thị trường nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảo khiến cho giá trị BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêu dùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức đóng băng. Cán bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để có cái nhìn khách quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA. - Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này. Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro. Các DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục). Do đó, để đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an toàn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA, việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý, điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA tương tự là vô cùng quan trọng. Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này. 1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD 1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD Tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói chung cũng như của SGD I BIDV nói riêng. Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng của SGD vẫn tiếp tục phát triển và thu được những kết quả khả quan. SGD chủ yếu tập trung cho vay theo các DA. Khách hàng của SGD là các Tập đoàn, các Tổng công ty, các Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD Đơn vị: Triệu đồng Nhóm ngành Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1. Xây lắp 1.185.178 1.188.142 1.440.147 2. Điện 290.044 281.454 325.437 3. BĐS 360.054 520.130 511.020 4. Xi măng 365.055 351.853 418.107 5. Dầu khí 310.047 311.059 365.843 6. Xuất khẩu 465.069 499.733 592.318 7. Khác 2.025.305 1.946.950 2.154.170 Tổng 5.000.752 5.099.321 5.807.045 Nguồn: Số liệu từ phòng Quan hệ khách hàng 1 SGD I – BIDV Trong cơ cấu tín dụng của SGD trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhất vẫn là mảng xây lắp. BIDV được coi là một ngân hàng uy tín và đặc thù cho vay trong lĩnh vực này. Tiếp đến là các lĩnh vực điện, xuất khẩu, BĐS, xi măng, cho vay phục vụ xuất nhập khẩu, đây đều là những mảng mạnh của SGD BIDV. Cho vay kinh doanh BĐS trong những năm qua tại SGD chiếm trung bình khoảng 9% trong cơ cấu dư nợ tín dụng và có sự thay đổi. Năm 2006, tỷ trọng này đạt khoảng 7.2%, năm 2007 đạt 10.2% và năm 2008 đạt 8.8%. Đây là một tỷ trọng hợp lý mà SGD đã đề ra. Bên cạnh việc đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tư vào lĩnh vực này, SGD cũng đề ra những giải pháp và chính sách đầu tư thận trọng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS có những diễn biến bất thường trong những năm gần đây. Và nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các DAĐT kinh doanh BĐS là một trong những giải pháp đó. Biểu đồ 1.2: Cơ cấu dư nợ cho vay tín dụng năm 2007, 2008 (% tổng dư nợ) Năm 2007 Năm 2008 Có thể nói, thị trường BĐS trong những năm gần đây và đặc biệt là trong 3 năm vừa qua đã có những biến động, nhiều khi thị trường lại diễn biến theo những chiều hướng trái ngược nhau. Người ta đã chứng kiến thấy những cơn sốt trên thị trường BĐS khi những DAĐT kinh doanh BĐS nở rộ cũng như các giao dịch trên thị trường BĐS diễn ra tấp nập nhưng có những lúc thị trường BĐS lại rơi vào trạng thái đóng băng. Có thể tóm tắt vài nét về diễn biến thị trường BĐS - Năm 2006 và cả quý I năm 2007 vốn của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh BĐS chưa nhiều, trong giai đoạn này các nhà đầu tư chủ yếu đổ dồn vào chứng khoán. - Bắt đầu từ quý 2 năm 2007 thì vốn đầu tư bắt đầu chảy ngược vào BĐS, trong số vốn này có một lượng lớn là tiền lời thu được từ chứng khoán được các nhà đầu tư tái đầu tư trở lại vào thị trường nhà đất. Đây được gọi là giai đoạn tăng trưởng nóng của thị trường BĐS. Và đặc biệt, trong giai đoạn này, phân khúc tăng trưởng nóng nhất trong thị trường BĐS vẫn là đầu tư vào xây dựng các văn phòng cho thuê và các chung cư, cao ốc. - Đến quý 2, quý 3 năm 2008: thị trường BĐS lại chững lại và sụt giảm, đến đầu quý 4 năm 2008 thì gần như trầm lắng hẳn. Trong giai đoạn này, tiền của người dân lại được đổ vào gửi ngân hàng do lãi suất ngân hàng trong thời gian này tăng mạnh. Bên cạnh đó, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, các ngân hàng siết chặt cho vay kinh doanh BĐS. - Đến cuối quý 4 năm 2008, và bước sang những tháng đầu năm 2009, thị trường BĐS lại có xu hướng hồi phục đôi chút. Các DA BĐS đặc biệt là các dự án hướng tới xu hướng tiêu dùng thực sự của thị trường được khởi động hoặc tiếp tục thi công. Có dấu hiệu hồi phục này cũng là do một số lý do như: Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục cho vay BĐS, lãi suất ngân hàng giảm, giá các nguyên vật liệu đầu vào... giảm và các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thực hiện Phù hợp với diễn biến đó của thị trường, số lượng các DA cho vay cũng như cơ cấu cho vay các DA kinh doanh BĐS tại SGD trong những năm qua cũng có sự thay đổi. Bảng 1.3: Số lượng các DA đã được thẩm định, phê duyệt và cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tại SGD phân theo loại hình đầu tư kinh doanh Loại DA 2006 2007 2008 1.DA xây dựng văn phòng cho thuê 4 8 2 2. DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở 3 5 3 3. DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị 1 2 1 4. DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn 0 1 0 5. DAĐT xây dựng khu du lịch 2 2 0 6. DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ 2 3 1 7. DA kết hợp 4 3 2 Tổng số 16 24 9 Nguồn: Số liệu tổng hợp từ Phòng Quan hệ khách hàng I – SGD Có thể kể tên một số dự án đã thẩm định và đang cho vay tại SGD trong thời gian qua như: Các DA xây dựng văn phòng cho thuê như: “DAĐT xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê tại 545 Nguyễn Văn Cừ - Quận Long Biên – Hà Nội”, DA xây dựng văn phòng cho thuê tại 444 Hoàng Hoa Thám. Các DA xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở như: DA “Thành phố giao lưu” xây dựng khu đô thị mới hoàn chỉnh nằm trên địa bàn Nguyễn Văn Đồng; DA Khu nhà ở cao 3 và 19 tầng để bán tại số 9ª ngõ 233 Xuân Thủy – Cầu Giấy – Hà Nội. DAĐT khu du lịch như DA xây dựng khách sạn Cát Bà của tổng công ty Vinaconex. DA hỗn hợp như: DAĐT xây dựng công trình hỗn hợp văn phòng và nhà ở tại 88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.; DA tòa nhà hỗn hợp HH4 – Song Da Twin Tower phát triển văn phòng và nhà tổng thể trong DA phát triển mới khu đô thị Mỹ Đình... 1.2.2.2 Quy trình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD Nằm trong Đề án chuyển đổi tổ chức BIDV giai đoạn 2007–2010. Từ tháng 9/2008, SGD đã thực hiện cơ cấu lại mô hình tổ chức và cùng với đó là ban hành hệ thống quy trình mới về hoạt động, chức năng nhiệm vụ các phòng ban cũng như luân chuyển chứng từ TA2. Tuy nhiên, các DA trước tháng 9/2008 vẫn thực hiện như quy trình cũ. Các bước chính thực hiện trong quy trình thẩm định cũ như sau: Bước 1: Cán bộ tín dụng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ DA xin vay vốn và chuyển cho trưởng phòng thẩm định: nếu hồ sơ vay vốn chưa đủ cơ sở để thẩm định thì chuyển lại để Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn chỉnh, bổ sung hồ sơ; nếu đã đủ cơ sở thẩm định thì giao nhận hồ sơ cho cán bộ trực tiếp thẩm định. Bước 2: Cán bộ thẩm định tổ chức xem xét, thẩm định DAĐT và khách hàng xin vay vốn. Trong quá trình thẩm định, nếu cần thiết đề nghị Cán bộ tín dụng hoặc khách hàng bổ sung hồ sơ hoặc giải trình rõ thêm. Bước 3: Cán bộ thẩm định lập Báo cáo thẩm định DA, trình Trưởng Phòng thẩm định xem xét. Bước 4: Trưởng Phòng thẩm định kiểm tra, kiểm soát về nghiệp vụ, thông qua hoặc yêu cầu Cán bộ thẩm định chỉnh sửa, làm rõ các nội dung. Bước 5: Cán bộ thẩm định hoàn chỉnh nội dung Báo cáo thẩm định, trình Trưởng Phòng thẩm định ký thông qua, lưu hồ sơ, tài liệu cần thiết và gửi trả hồ sơ kèm Báo cáo thẩm định cho Phòng Tín dụng. Nếu căn cứ vào quy trình này, có thể thấy hầu như toàn bộ các công việc đều tập trung vào một phòng đầu mối đó là phòng thẩm định. Tuy vậy, trên thực tế, cán bộ tín dụng lại mới là cán bộ trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, có khả năng đánh giá khách hàng do đó, cán bộ phòng thẩm định rất khó khăn trong việc thẩm định DA, trách nhiệm về quản lý rủi ro bị phân tán do nhiều bộ phận cùng t._.hực hiện. Do đó, rất cần thiết của việc ban hành một quy trình mới. Mục tiêu của việc ban hành quy trình mới này là để tách bạch các chức năng để quản lý rủi ro và nâng cao tính chuyên môn hóa, nâng cao chất lượng công tác tác nghiệp cũng như đảm bảo tính linh hoạt hơn trong việc thẩm định DA, cấp tín dụng cho khách hàng. Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định chung các DAĐT (trước T9/2008) Thẩm định Lập báo cáo thẩm định Lưu hồ sơ/Tài liệu Đưa yêu cầu, giao hồ sơ vay vốn Tiếp nhận hồ sơ Kiểm tra sơ bộ hồ sơ Nhận hồ sơ để thẩm định Bổ sung, giải trình Kiểm tra, kiểm soát Nhận lại hồ sơ và kết quả thẩm định Phòng Tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng Phòng thẩm định Chưa đủ điều kiện thẩm định Chưa rõ Chưa đạt yêu cầu Đạt Sơ đồ 1.3: Quy trình thẩm định DAĐT (sau T9/2008) Thông báo cho Khách hàng Thu thập, phân tích thẩm định khách hàng/DA. Lập báo cáo đề xuất TD Tiếp thị và tiếp nhận các nhu cầu về tín dụng từ Khách hàng Cấp có thẩm quyền phê duyệt Bộ phận Quản lý rủi ro Chuyển Bộ phận QLRR thực hiện thẩm định rủi ro/Lập báo cáo thẩm định rủi ro Phù hợp với các chính sách và Quy định của BIDV Trình Trưởng Ban/Phòng Trình Trưởng/Ban phòng Cấp có thẩm quyền phê duyệt Không Bộ phận Quản hệ khách hàng Không Không Có Thẩm định lại/Thẩm định bổ sung Bộ phận Quản lý rủi ro Hỗ trợ Thẩm định ` Trong quy trình mới trên, Bộ phận Quan hệ khách hàng sẽ làm nhiệm vụ khởi tạo tín dụng bao gồm: tiếp thị, tiếp nhận các thông tin của khách hàng, trên cơ sở đó tiến hành thẩm định khách hàng và phương án kinh doanh. Rồi cán bộ Quan hệ khách hàng sẽ lập đề xuất tín dụng trình lãnh đạo phòng ký duyệt. Với các DA vay vốn kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, vốn vay thường lớn hơn 10 tỷ đồng (mức giới hạn quy định hồ sơ DA phải được chuyển qua phòng Quản lý rủi ro để thẩm định rủi ro DA). Phòng Quản lý rủi ro tiếp nhận hồ sơ, thẩm định rủi ro và được xem như là bước tái thẩm định DA, đảm bảo lựa chọn ra các DA khả thi, hiệu quả và an toàn nhất. Đây là “Nguyên tắc 2 tay” trong quy trình thẩm định DA, cấp tín dụng mới tại SGD. Với nguyên tắc này, khoản tín dụng được coi là phê duyệt cấp tín dụng khi có đầy đủ chữ ký phê duyệt của cấp có thẩm quyền phê duyệt đề xuất tín dụng trên báo cáo đề xuất tín dụng và cấp có thẩm quyền phê duyệt rủi ro trên Báo cáo thẩm định rủi ro. 1.2.2.3 Trình tự và nội dung thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD Nội dung thẩm định các DAĐT vay vốn kinh doanh BĐS thống nhất với nội dung thẩm định các DAĐT khác ở việc thực hiện 4 bước thẩm định sau: Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Thẩm định DA vay vốn Thẩm định khách hàng vay vốn Thẩm định biện pháp đảm bảo tiền vay Thẩm định hồ sơ vay vốn Bước 1: Thẩm định hồ sơ vay vốn: Cán bộ sẽ phải kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các loại hồ sơ. Các loại hồ sơ chính cần phải kiểm tra, xem xét gồm: 1, Giấy đề nghị vay vốn 2, Hồ sơ về khách hàng vay vốn: bao gồm: - Các loại hồ sơ chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách hàng như giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; quyết định thành lập doanh nghiệp; điều lệ doanh nghiệp… - Hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có): báo cáo tài chính 3 năm gần nhất; các tài liệu chứng minh tính khả thi của phương án, nguồn vốn; giấy uỷ quyền đứng ra vay vốn và làm các thủ tục thế chấp… 3, Hồ sơ về DA vay vốn Là các loại hồ sơ liên quan đến DA xin vay vốn. Riêng đối với các DA xin vay vốn kinh doanh BĐS, đây là một lĩnh vực đặc biệt, liên quan đến các công trình xây dựng, do đó hồ sơ về DA vốn vay cũng có những yêu cầu riêng, đặc thù với từng giai đoạn của DAĐT. Do đó, với từng thời điểm vay vốn khác nhau trong một chu kỳ của DAĐT kinh doanh BĐS mà cán bộ thẩm định sẽ yêu cầu những hồ sơ khác nhau liên quan đến DA vay vốn. 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Văn bản phê duyệt chủ trương/cho phép đầu tư DA của Công ty mẹ hoặc HĐQT; Văn bản thông qua chủ trương/cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền, tuỳ theo phân loại Nhóm các DA theo quy định của pháp luật (như Quốc Hội, Thủ Tướng Chính Phủ, UBND Tỉnh Thành phố, Bộ ngành có liên quan); Giai đoạn lập DAĐT: DAĐT xây dựng công trình. Riêng đối với các công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch ngành chủ đầu tư chỉ phải cung cấp Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. DA xây dựng phù hợp với Quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp/ phê duyệt. Riêng đối với DA phát triển nhà ở, quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công văn góp ý của các Bộ ngành có liên quan về DAĐT (tuỳ từng DA đặc thù) Báo cáo thẩm định DAĐT của các Bộ, ngành liên quan (tuỳ từng DA đặc thù); Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (như quyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/ chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền); Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Riêng đối với DA phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo); Quyết định phê duyệt phương án PCCC; Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị chức năng; Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu); Quyết định phê duyệt DA khả thi theo thẩm quyền; Giai đoạn triển khai DA: Hợp đồng xây dựng công trình DA; Hợp đồng cung cấp thiết bị; Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi công; Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Công trình xây dựng thuộc DA khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình); Báo cáo khối lượng, giá trị đầu tư hoàn thành, phân khai nguồn vốn đã sử dụng, tiến độ triển khai (đối với DA đang triển khai đầu tư); Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa DA vào hoạt động: Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình của người quyết định đầu tư (Riêng các DA do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt quyết toán); Hợp đồng thuê đơn vị quản lý điều hành DA (trong trường hợp doanh nghiệp thuê quản lý điều hành) 4, Hồ sơ bảo đảm nợ vay - Trường hợp cho vay không có tài sản đảm bảo: giấy cam kết của khách hàng về việc thực hiện bảo đảm bằng tài sản khi được đơn vị trực tiếp cho vay yêu cầu. - Trường hợp bảo đảm bằng tài sản của khách hàng: tuỳ từng loại tài sản sẽ có các giấy tờ khác nhau có thể là giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sở hữu tài sản, chứng nhận bảo hiểm tài sản… - Trường hợp bảo đảm bằng tài sản được hình thành từ vốn vay: giấy cam kết cầm cố, thế chấp tài sản được hình thành từ vốn vay - Trường hợp bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: ngoài các giấy tờ về quyền sở hữu tài sản, chứng nhận bảo hiểm tài sản… thì còn có hợp đồng, văn bản bảo lãnh của bên thứ ba. Bước 2: Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn Căn cứ vào các hồ sơ trên, đặc biệt là hồ sơ về khách hàng vay vốn, cán bộ sẽ thực hiện thẩm định, đánh giá về khách hàng với các nội dung chính sau: Năng lực pháp lý của khách hàng: đảm bảo năng lực pháp luật, hành vi dân sự phù hợp theo các quy định của pháp luật và quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Ngành nghề, sản xuất kinh doanh của khách hàng: đảm bảo khách hàng là các doanh nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh BĐS theo luật quy định được thể hiện trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, có trụ sở kinh doanh trên cùng địa bàn của SGD hoặc DAĐT trên cùng địa bàn của SGD. Quyền của chủ đầu tư: một trong những điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh là BĐS đó phải đảm bảo không có tranh chấp về quyền sở hữu do đó việc xem xét các quyền của chủ đầu tư rất đối với BĐS đó rất quan trọng. Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao Các quyền đối với một BĐS bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ đầu tư đối với tài sản BĐS đó. Trong đó: + Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản + Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại + Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó. Mô hình tổ chức, bố trí lao động, quản trị điều hành: đảm bảo đủ kinh nghiệm, năng lực chuyên môn cũng như năng lực điều hành cho quá trình thực hiển, triển khai và vận hàng DA sau này. Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng: bao gồm quan hệ tiền gửi và quan hệ tín dụng đối với SGD cũng như các chi nhánh khác trong hệ thống ngân hàng ĐT&PTVN và các tổ chức tín dung khác. Ngân hàng sẽ xem xét lịch sử quan hệ tín dụng của khách hàng, xem xét quy mô và chất lượng tín dụng của khách hàng từ đó để đánh giá, phân loại và lựa chọn chính sách khách hàng cho phù hợp. Tình hình sản xuất kinh doanh, tài chính của khách hàng * Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đảm bảo - Đối với khách hàng đã có hoạt động kinh doanh/doanh thu: đảm bảo năm tài chính liền kề năm đề nghị vay vốn phải có lãi; có phương án huy động vốn tự có khả thi tham gia vào DA. - Đối với khách hàng mới thành lập: phải có đủ cơ sở pháp lý chứng minh việc các cổ đông/thành viên sẽ góp đủ vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và tự huy động vào DA theo tỷ lệ quy định. * Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư): - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản quy định: Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng - Vốn chủ sở hữu của chủ ĐT là vốn thực có của chủ ĐT tính đến năm trước liền kề với năm khách hàng thực hiện DA BĐS được thể hiện trong báo cáo tài chính và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp khách hàng là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. - Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của DA đã được phê duyệt. Riêng đối với DA khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; DA khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của DA đã được phê duyệt. Trong quá trình thẩm định, đánh giá về khách hàng vay vốn, SGD thực hiện ưu tiên cho các khách hàng là các tập đoàn kinh tế, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có uy tín trong quan hệ tín dụng với BIDV, có kinh nghiệm đầu tư, kinh doanh BĐS từ 3 năm trở lên và thực hiện thành công tối thiểu 3 DA BĐS kể từ thời điểm xin vay vốn, các khách hàng có khả năng huy động vốn ứng trước cũng như vốn tự có tham gia lớn so với các DA BĐS cùng loại. Bước 3: Thẩm định DAĐT Cán bộ thẩm định sẽ xem xét, đánh giá về DAĐT đảm bảo DA phải là DA khả thi, có hiệu quả, xác định được nguồn thu nhập rõ ràng, có khả năng trả nợ gốc và lãi vay. Muốn vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá một cách khách quan, khoa học và toàn diện tất cả các nội dung của DA. Nội dung thẩm định các DA vay vốn tại SGD bao gồm 8 nội dung chính sau: Nội dung 1: Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của DA: - Sự cần thiết đầu tư DA: đối với các DAĐT kinh doanh BĐS, có thể căn cứ vào chiến lược, quy hoạch phát triển của ngành, của địa phương, chiến lược đầu tư của công ty và cân đối cung – cầu, năng lực kinh nghiệm kinh doanh của chủ đầu tư, cơ hội đầu tư...để nhà đầu tư quyết định đầu tư, quyết định DA này là cần thiết đầu tư. - Mục tiêu đầu tư của DA: xem xét có phù hợp không: nếu ở mức khiêm tốn quá so với năng lực tài chính, yêu cầu thị trường thì việc đầu tư có trở nên lãng phí không? Ở mức quá tham vọng thì khả năng đứng vững của DA trên thị trường như thế nào? - Qui mô đầu tư, hình thức đầu tư: xem xét có phù hợp với công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của DA, phương án tiêu thụ sản phẩm của DA không. Các hình thức đầu tư mà nhà đầu tư thường áp dụng trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS là: Hình thức 1: Đầu tư xây dựng và kinh doanh trong suốt đời sống kinh tế DA Hình thức 2: Đầu tư xây dựng và thuê công ty quản lý kinh doanh Hình thức 3: Đầu tư xây dựng hoàn thành và bán lại toàn bộ - Qui mô vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chí khác nhau (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí; vốn cố định và vốn lưu động); nguồn vốn để thực hiện DA theo nguồn gốc sở hữu: vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết...xem phù hợp chưa - Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện DA: việc thực hiện DA có những yếu tố nào ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư DA: giá cả các nguyên vật liệu đầu vào, cơ sở hạ tầng giao thông... Nội dung 2 : Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA gồm : Khi tiến hành bất kỳ một hoạt động đầu tư nào, việc xác định thị trường sản phẩm của DA, khả năng tiêu thụ, cạnh tranh của DA là vô cùng quan trọng, quyết định sự thành công hay thất bại của DA đó. Điều này càng cần thiết hơn đối với các DA kinh doanh BĐS khi đặc điểm của các DA này là vốn đầu tư rất lớn, rủi ro cao. Sản phẩm của nó được đặt trong một môi trường là thị trường BĐS với nhiều biến động. Do đó, khi thẩm định khía cạnh này, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá các nội dung sau: Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA kinh doanh BĐS - Định dạng sản phẩm của DA: sản phẩm của DA là các văn phòng cho thuê, nhà ở, khu dân cư, khu đô thị, chung cư, khu du lịch, các trung tâm thương mại... - Phân tích quan hệ cung – cầu đối với các sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA đó. - Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm đầu ra của DA, tình hình tiêu thụ các sản phẩm thay thế đến thời điểm thẩm định. - Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA. Khi xác định cầu về BĐS, cán bộ thẩm định cũng cần chú ý: - Trên thị trường BĐS ngoài nhu cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán BĐS. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán BĐS mua đất và nhà để đầu cơ. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu sử dụng, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng thêm tại thời điểm nhất định. - Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định phải thấy được các yếu tố có thể ảnh hướng đến cầu BĐS để triển khai phân tích: + Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về BĐS trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên. + Việc làm và thất nghiệp: việc chuyển dịch cơ cấu nghề nghiệp và cơ cấu dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất. + Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số và sự phát triển quy mô về bề rộng và không gian đô thị. Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhà ở. + Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng: sẽ làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận. Đánh giá về cung sản phẩm - Xác định khả năng cung cấp đáp ứng nhu cầu sản phẩm BĐS của DA trên thị trường là như thế nào - Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có các DA khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm đầu ra của DA. - Đưa ra số liệu dự kiến về tổng cung, tốc độ tăng trưởng về tổng cung sản phẩm. Khi đánh giá về cung sản phẩm BĐS, cán bộ thẩm định cũng cần lưu ý: - Việc đánh giá cần phải tập trung đi vào phân tích tình hình cung BĐS tại khu vực, địa phương nơi BĐS được đặt vào vì nó quyết định trực tiếp đến khả năng cạnh tranh với sản phẩm, dịch vụ của DA sau này. - Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cũng cần phải thấy được các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS để triển khai, phân tích: + Phát triển kinh tế : tốc độ tăng trưởng của cung BĐS tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế. + Sự phát triển kết cấu hạ tầng : tạo điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở lên dễ dàng hơn nên thu hút đầu tư kinh doanh BĐS vào lĩnh vực này. + Sự tham gia của Nhà nước : thể hiện ở các quy hoạch của nhà nuớc về BĐS. Ví dụ: việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khai thác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung BĐS. à Trên cơ sở phân tích cung, cầu, quan hệ cung cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA kinh doanh BĐS đó, cán bộ thẩm định phải đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của DA, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của DAĐT trên các phương diện như: + Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay. + Sự hợp lý của qui mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm. + Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư: việc phân kỳ đầu tư, nguồn vốn theo thời kỳ đầu tư... Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm DA Không chỉ dừng lại ở việc phân tích một cách tổng thể về quan hệ cung cầu trên thị trường đối với các sản phẩm, dịch vụ do DA kinh doanh BĐS đó tạo ra mà việc phân tích cần làm rõ các thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ của DA đó. Điều này là một trong những nhân tố quan trọng đánh giá tính hiệu quả, khả thi của DA. - Đối với các DA xây dựng nhà ở, các khu chung cư là hướng tới tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, tầng lớp trung lưu hay đó các DA về các căn hộ cao cấp cho người có thu nhập cao. - Đối với các DA xây dựng các văn phòng cho thuê: xem xét đó là các văn phòng hạng A hay B: Các văn phòng hạng A: thì thị trường mục tiêu là hướng tới nhu cầu thuê của các tổ chức nước ngoài và của một số doanh nghiệp lớn trong nước, các văn phòng hạng B thì thị trường mục tiêu là các doanh nghiệp vừa và mức độ hạng trung, hạng C cho các công ty, doanh nghiệp nhỏ hơn. - Đối với các DA xây dựng các khu du lịch, trung tâm thương mại thì việc xác định thị trường mục tiêu lại liên quan đến vị trí, địa điểm đặt khu du lịch, trung tâm thương mại đó... Trên cơ sở xác định thị trường mục tiêu cho các sản phẩm của DA, cán bộ thẩm định sẽ xác định khả năng cạnh tranh của DA. So sánh những mặt mạnh, yếu của sản phẩm của DA so với các sản phẩm cùng loại, sản phẩm thay thế trên thị trường về: địa điểm, chất lượng, kiến trúc công trình, phương thức thực hiện, giá cả... Nhóm các sản phẩm thay thế là: - Nhà chung cư – Nhà đơn lập – Đất ở - Nhà bán – Nhà cho thuê – Nhà trả góp - Đất trong khu CN và ngoài khu CN - Văn phòng, công sở - Nhà cao cấp - Trung tâm thương mại – Cửa hàng bán lẻ Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối Cán bộ thẩm định sẽ xem xét, đánh giá trên các mặt: - Sản phẩm của DA dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào: trực tiếp đến tay người tiêu dùng hay gián tiếp thông qua hệ thống phân phối, môi giới BĐS. - Mạng lưới phân phối của sản phẩm DA đã được xác lập hay chưa, mạng lưới phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không. Cán bộ thẩm định cũng cần phải ước tính chi phí thiết lập mạng lưới phân phối, môi giới khi tính toán hiệu quả của DA. - Phương thức thanh toán: trả ngay một lần khi giao nhà, chung cư, mặt bằng địa điểm... hay trả làm nhiều đợt, trả theo phương thức bán hàng trả chậm. Trên cở sở đó để dự kiến các khoản phải thu khi tính toán nhu cầu vốn lưu động ở phần tính toán hiệu quả DA. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của DA. Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnh tranh của sản phẩm DA, Cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm của DA sau khi đi vào hoạt động theo các chỉ tiêu chính sau: - Số lượng các đơn vị sản phẩm bán, cho thuê hàng năm: đó là số lượng các căn hộ, khu nhà được bán đối với các DA xây dựng nhà, khu đô thị, khu chung cư...; là số lượng các văn phòng cho thuê; là số lượt khách thuê phòng, đến và sử dụng dịch vụ; là hiệu suất sử dụng sản phẩm, dịch vụ đó... đối với các DA xây dựng khu du lịch, trung tâm thương mại và các DA còn lại... - Đi kèm với đó là diễn biến giá cả, doanh thu đối với từng loại sản phẩm, dịch vụ. Việc dự đoán này làm cơ sở cho việc tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính ở các phần sau Nội dung 3: Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của DA. Đánh giá về khả năng cung cấp nguyên vật liệu cho DA đóng vai trò rất quan trọng. Các DA kinh doanh BĐS có các nguyên vật liệu, các yếu tố đầu vào chính phục vụ cho DA là các loại vật liệu xây dựng như: cát, sỏi, gạch, xi măng, sắt, thép, đường ống dẫn nước... Sự thay đổi, biến động của các nguồn cung các nguyên vật liệu, yếu tố đầu vào này sẽ quyết định tạo điều kiện thuận lợi hay gây khó khăn đối với việc triển khai DA, đến tiến độ thực hiện DA cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành của BĐS đó. Việc thẩm định sẽ được tiến hành trên cơ sở hồ sơ DA như báo cáo đánh giá chất lượng, trữ lượng tài nguyên, giấy phép khai thác tài nguyên, nguồn thu mua bên ngoài, nhập khẩu... qua đó đánh giá khả năng đáp ứng, cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho DA: - Nhu cầu về nguyên nhiên liệu đầu vào để phục vụ cho việc xây dựng theo tiến độ thực hiện DA. - Các nhà cung ứng nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, nhà cung cấp đó chủ đầu tư đã có quan hệ từ trước hay mới thiết lập. - Nguyên vật liệu đó mua từ trong nước hay phải nhập khẩu, diễn biến thị trường, giá cả thu mua nguyên vật liệu đó. à Kết luận đưa ra: + DA có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không? + Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào. Nội dung 4: Đánh giá, nhận xét các nội dung về phương diện kỹ thuật Địa điểm xây dựng Việc xác định địa điểm đầu tư, xây dựng DA có vai trò đặc biệt quan trọng, quyết định đến sự thành bại của DA bởi: các DAĐT kinh doanh BĐS có đặc điểm là các DA xây dựng, có giá trị thời gian sử dụng dài và chịu nhiều ảnh hưởng bởi nhu cầu người tiêu dùng, thị hiếu của thị trường. Bên cạnh đó, địa điểm đầu tư DA ảnh hưởng trực tiếp đến điều kiện thi công, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí đầu tư và hiệu quả DA. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí có thể phát triển kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý. Do đó, cán bộ thẩm định cần: - Xem xét mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không. - Xem xét vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm, khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính… - Xem xét cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư thế nào; đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các DA tương tự ở địa điểm khác. - Xem xét, đánh giá địa điểm có gần các nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không. à Kết luận cán bộ thẩm định phải đưa ra là những đánh giá về những thuận lợi, khó khăn trong việc lựa chọn vị trí, địa điểm xây dựng DA. Hiện nay, Ngân hàng ĐT&PTVN đang thực hiện ưu tiên cho các DAĐT kinh doanh BĐS trên các địa bàn thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và các vùng lân cận đã có quy hoạch phát triển, tốc độ đô thị hoá nhanh như: Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng… Công nghệ, thiết bị Công nghệ, thiết bị của một DAĐT kinh doanh BĐS là các công nghệ thiết bị dùng cho việc thi công, xây lắp công trình. Các công nghệ, thiết bị dùng trong thi công có thể do chủ đầu tư đi thuê hoặc là các công nghệ thiết bị của các nhà thầu thi công xây dựng công trình. Các công nghệ thiết bị lắp đặt cho DA là các công nghệ, thiết bị do chủ đầu tư bỏ ra để đầu tư cho công trình. Khi thẩm định cần: - Xem xét, đánh giá về số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy móc thiết bị và tính đồng bộ của máy móc thiết bị được sử dụng trong việc xây dựng, lắp đặt cho DA. - Xem xét các công nghệ, thiết bị này có phù hợp với trình độ hiện tại của người Việt nam hay không, có đảm bảo cho công nhân nắm bắt được, khai thác được trong quá trình xây dựng, có đảm bảo cho người tiêu dùng sử dụng, vận hành được sau này hay không. - Giá cả thiết bị và phương thức thanh toán có hợp lý, đáng ngờ không. - Thời gian giao hàng và lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiện DA dự kiến hay không. - Uy tín của các nhà cung cấp thiết bị, các nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản xuất các thiết bị của DA hay không. Khi đánh giá về mặt công nghệ, thiết bị, ngoài việc dựa vào hiểu biết, kinh nghiệm đã tích luỹ của mình, Cán bộ thẩm định cần tham khảo các nhà chuyên môn, trong trường hợp cần thiết có thể đề xuất với Lãnh đạo thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định được chính xác và cụ thể. Quy mô, giải pháp xây dựng, kiến trúc - Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với DA hay không, có tận dụng được các cơ sở vật chất hiện có hay không. - Tổng dự toán/dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần thiết phải đầu tư hay không. - Tiến độ thi công có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không. - Vấn đề hạ tầng cơ sở: giao thông, điện, cấp thoát nước... Phương án hạ tầng kỹ thuật, môi trường, PCCC Xem xét, đánh giá các phương án về hạ tầng kỹ thuật: về điện nước, thoát nước, đường nội bộ, các giải pháp về môi trường, PCCC của DA có đầy đủ, phù hợp chưa, đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trong trường hợp yêu cầu phải có hay chưa. - Đánh giá ảnh hưởng của DA đối với cảnh quan xung quanh và các tiện ích khác… Nội dung 5: Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện DA. - Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư DA. Đánh giá sự hiểu biết, kinh nghiệm của khách hàng đối với việc tiếp cận, điều hành công nghệ, thiết bị mới của DA. - Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn, thi công, cung cấp thiết bị - công nghệ... - Khả năng ứng xử của khách hàng thế nào khi thị trường dự kiến bị mất - Đánh giá về nguồn nhân lực của DA: số lượng lao động DA cần, đòi hỏi về tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và cung ứng nguồn nhân lực cho DA. Nội dung 6: Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn. Thẩm định khía cạnh tài chính nói chung và thẩm định về khía cạnh nguồn vốn của DA nói riêng là một trong những nội dung quan trọng nhất để đánh giá tính khả thi, hiệu quả của DA. Thẩm định khía cạnh nguồn vốn bao gồm thẩm định về Tổng vốn đầu tư DA - Vai trò: Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối được nguồn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của DA. Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của DA. - Nội dung của tổng mức vốn đầu tư: Theo quy định tại Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình: Tổng mức vốn đầu tư là chi phí dự tính của DA, bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù mặt bằng và tái định cư; chi phí quản lý DA; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng. - Cách thức tiến hành: Trên cơ sở tổng vốn đầu tư do các cấp có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào kinh nghiệm những DA tương tự đã thực hiện được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định DA sau đầu tư, Ngân hàng thực hiện thẩm định lại và điều chỉnh, bổ sung nếu thấy cần thiết. - Yêu cầu tiến hành: Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của DA đã được tính đúng, tính đủ các hạng mục cần thiết chưa. Cần xem xét tổng vốn đầu tư trong mối quan hệ với các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng… Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện DA - Cách thức tiến hành: Cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện DA và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn thực hiện DA để đảm bảo tiến độ thi công. Ngoài ra, cần phải xem xét tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay chưa, thông thường vốn tự có phải tham gia đầu tư trước. - Vai trò: Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công, xác định thời gian vay trả. Nguồn vốn đầu tư - Xác định cơ cấu vốn đầu tư : + Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho DA. Đối với các DAĐT kinh doanh BĐS hiện nay chủ yếu bao gồm : vốn tự có, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người mua nhà, có thể có thêm một số loại vốn chiếm dụng khác. + Xem xét tỷ lệ vốn tự có tham gia tối thiểu có đảm bảo theo các quy định của Ngân hàng nhà nước, BIDV và Luật Kinh doanh BĐS. - Đánh giá tính khả thi của phương án huy động vốn : từ kết quả phân tích tình hình tài chính của chủ đầu tư để đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn ; chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại nguồn vốn. + Đối với vốn tự có : đánh giá tính khả thi của nguồn vốn tự có xem xét có phù hợp với tiến độ thực hiện DA. Đối với DN mới thành lập: cần xem xét vốn tự có thể hiện qua vốn điều lệ của DN. Đối với DN đã có hoạt động sản xuất kinh doanh trước khi thực hiện DA : kiểm tra nguồn vốn có thể huy động cho DA : từ lợi nhuận để lại, từ các quỹ đầu tư, thặng ._.c thông số tiêu chuẩn về quy hoạch mặt bằng, thông số về máy móc, thiết bị… Trên cơ sở của việc thẩm định khía cạnh kỹ thuật có phù hợp, khả thi thì cán bộ thẩm định mới tiếp tục thẩm định khía cạnh tiếp theo: khía cạnh tài chính của dự án. Những thông số thu được trong giai đoạn này chính là căn cứ quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án. Một số giải pháp để nâng cao việc thẩm định khía cạnh này có thể là: - Tổ chức các buổi khảo sát địa điểm thực tế để đánh giá đúng về địa điểm xây dựng DA, phân tích những thuận lợi, khó khăn đối với việc triển khai, xây dựng DA. Để tìm hiểu các thông tin liên quan đến khu đất, quy hoạch khu đất… cán bộ thẩm định có thể tìm đến các cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch, xây dựng; Sở tài nguyên môi trường. - Ngoài việc lựa chọn, tuyển dụng thêm các cán bộ có kinh nghiệm thẩm định thuộc các khối ngành kỹ thuật, xây dựng vào làm việc thì đối với các cán bộ thẩm định đã đang làm tại Sở có thể tiến hành thực hiện công tác đào tạo thêm về việc đọc các bản vẽ thiết kế kỹ thuật, tìm hiểu các yêu cầu về mặt kỹ thuật của công trình xây dựng… qua đó góp phần nâng cao chất lượng thẩm định kỹ thuật dự án. - Thuê các chuyên gia tư vấn hỗ trợ trong việc thẩm định khía cạnh này đối với các DA lớn, phức tạp, thời gian vay vốn dài nhưng có khả năng sinh lời cho ngân hàng * Với khía cạnh nhân sự, tổ chức: - Trong quá trình thẩm định về khía cạnh nhân sự, tổ chức thì ngoài năng lực về mặt tài chính thì trình độ, năng lực chuyên môn của chủ đầu tư, lãnh đạo công ty là rất quan trọng, quyết định quá trình điều hành, lãnh đạo của toàn bộ dự án sau này. - Bên cạnh đó, cũng cần đánh giá được năng lực, trình độ của các kế toán, kế toán trưởng bởi lẽ phần lớn họ là những cán bộ trực tiếp giao dịch với các cán bộ ngân hàng; trình độ năng lực của họ cũng phần nào phản ánh mức độ chuẩn xác, chuyên nghiệp của các báo cáo tài chính. - Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần đánh giá về khả năng tổ chức, kế hoạch bố trí lao động trong quá trình triển khai DA; năng lực, kinh nghiệm của Ban quản lý DA, của nhà thầu thi công, xây dựng * Với khía cạnh tài chính: - Tùy thuộc loại hình DAĐT mà lựa chọn các chỉ tiêu tính toán hiệu quả tài chính cho phù hợp. + Với các DAĐT với hình thức đầu tư xây dựng hoàn thành và bán lại toàn bộ thì việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thông thường chỉ tính sao cho đảm bảo chủ đầu tư bỏ vốn ra và thu được lợi nhuận, thời gian tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính là cho đến khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc bán lại đó. + Với các DAĐT với hình thức chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh trong suốt đời sống kinh tế của DA hoặc đầu tư xây dựng và thuê công ty quản lý kinh doanh: thường áp dụng với các DA chủ đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê, xây dựng chợ, trung tâm thương mại, các khu du lịch… thì việc tính toán các chỉ tiêu tài chính phải tính trong một thời gian dài, suốt dòng đời của DA. Do mỗi chỉ tiêu tài chính đều có những ưu, nhược điểm riêng, nên ngoài các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, DSCR cần tính thêm một số chỉ tiêu như: thời gian hoàn vốn T, chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RR, chỉ tiêu về vốn sinh lợi PI… - Cán bộ thẩm định cần đặc biệt quan tâm tới tỷ lệ lãi suất chiết khấu. Hiện nay, tỷ lệ lãi suất chiết khấu làm căn cứ, cơ sở cho việc tính toán lợi nhuận ròng của DA thường được tính bằng lấy tỷ lệ chiết khấu bình quân gia quyền của các nguồn vốn vay: trong đó đối với vốn vay và vốn tự huy động khác của chủ đầu tư, ngân hàng thường lấy ở mức 10%. Như vậy, việc tính toán tỷ suất chiết khấu này chưa có khả năng đảm bảo được hết chi phí cơ hội của việ sử dụng vốn. Căn cứ xác định tỷ suất chiết khấu cần phải đảm bảo rằng tỷ suất chiết khấu đó bù đắp được rủi ro, phản ánh được chi phí cũng như hiệu quả sử dụng vốn của chủ đầu tư, doanh nghiệp. * Với khía cạnh kinh tế - xã hội: Các cán bộ thẩm định cần bổ sung, tiến hành thẩm định khía cạnh này. Tuy ngân hàng mục tiêu quan trọng nhất là lựa chọn ra các DAĐT hiệu quả, có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Tuy vậy, việc thẩm định khía cạnh KT – XH, xem những ảnh hưởng của DA đối với nền kinh tế, xã hội nói chung cũng đóng vai trò quan trọng, tăng thêm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay DA. Bởi vì, DAĐT kinh doanh BĐS có đặc điểm là nếu nó được xây dựng lên sẽ tạo ra tính ảnh hưởng, lan tỏa đối với cảnh quan khu vực xung quanh, có thể làm tăng vẻ đẹp, giá trị của các BĐS trong khu vực… Nhưng bên cạnh đó, các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đối với cảnh quan thiên nhiên môi trường xung quanh khi nó là DA có kiến trúc không phù hợp, gây ra ô nhiễm môi trường trong quá trình xây dựng, sử dụng DA sau này, có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện DA, chi phí sử dụng công trình… Tất cả các yếu tố này cũng cần được tính đến trong quá trình thẩm định DA. * Với khía cạnh phân tích và đánh giá rủi ro: - Hiện nay, theo quy trình phân chia mới, phòng quan hệ khách hàng và phòng quản lý rủi ro sẽ phân tích và đánh giá rủi ro DA. Tuy nhiên, phòng quan hệ khách hàng mới thẩm định, đánh giá rủi ro lần đầu, những ý kiến đánh giá này còn sơ sài. Do đó, phòng quản lý rủi ro cần thẩm định lại, đánh giá lại rủi ro trên tất cả các khía cạnh của DA. Với cơ chế phân tích, đánh giá và phê duyệt 2 tay này sẽ đảm bảo hơn cho việc nâng cao chất lượng phân tích rủi ro của DAĐT - Bên cạnh đó, cần tiến hành xây dựng thang điểm chấm và xếp loại rủi ro của DA. Về thẩm định tài sản đảm bảo: - Phải thẩm định kỹ các tài sản được đem để thế chấp, cầm cố, đảm bảo các tài sản phải thuộc quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất của bên đảm bảo; là các tài sản được phép giao dịch và không có tranh chấp. - Do đó yêu cầu đối với các cán bộ thẩm định: phải am hiểu về tài sản, các giấy tờ có giá, am hiểu về pháp luật, quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo. Cán bộ phải hiểu và nắm chắc được 5 phương pháp thẩm định giá trị BĐS là: phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư và phương pháp lợi nhuận. - Tuyển và tìm kiếm những chuyên viên nhiều kinh nghiệm trong việc định giá tài sản đảm bảo mà chủ yếu đối với các DAĐT kinh doanh BĐS là định giá được đất đai, nhà cửa và các BĐS khác. 2.2.1.3 Về phương pháp thẩm định Mỗi phương pháp thẩm định đều có ưu điểm, nhược điểm riêng. Vấn đề quan trọng là cán bộ làm công tác thẩm định phải nhận thức rõ được những ưu điểm, nhược điểm của từng phương pháp để vận dụng cho hiệu quả. - Đối với phương pháp thẩm định theo trình tự sẽ có vai trò rất tốt, việc tiến hành theo trình tự ngay từ đầu khi xem xét hồ sơ pháp lý cũng như thẩm định tư cách pháp nhân, năng lực tài chính của DN sẽ giúp loại bỏ được các DA không hợp lệ, không khả thi hoặc có ngay những phương án, xử lý điều chỉnh cho phù hợp để DA có thể tiếp tục được thẩm định ở các giai đoạn sau. - Đối với phương pháp so sánh các chỉ tiêu, phương pháp này gần như được áp dụng trong tất cả các giai đoạn thẩm định DAĐT, và là phương pháp sử dụng phổ biến nhất tuy vậy sử dụng phương pháp này dẫn có thể dẫn tới việc rơi vào tình trạng so sánh máy móc, cứng nhắc, rập khuôn. Do đó, rất cần đến trình độ, kỹ năng cũng như kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định. - Phương pháp phân tích độ nhạy cần tiếp tục tăng cường sử dụng: phương pháp này cần được tiến hành và thực hiện không chỉ đối với chỉ tiêu NPV mà cần tiến hành với tất cả các chỉ tiêu hiệu quả đã tính toán như IRR, DSCR… - Phương pháp dự báo phải được sử dụng linh hoạt trong việc dự báo về cung cầu sản phẩm của DA, về giá cả sản phẩm và giá các nguyên nhiên vật liệu đầu vào. Các phương pháp đó là: phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp mô hình hồi quy tương quan, phương pháp định mức… 2.2.2 Nhóm các giải pháp chung Trên cơ sở nhóm các giải pháp cụ thể yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định. Nhóm các giải pháp có liên quan cần thực hiện là: 2.2.2.1 Về chính sách cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS - Thực hiện đa dạng hóa khách hàng, phân tán rủi ro tín dụng trên nhiều mảng cho vay. Riêng đối với lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS: thực hiện cho vay với các DA văn phòng cho thuê, các DA xây dựng các khu chung cư, xây dựng chợ, các khu du lịch, mua sắm trên cơ sở đó đều phải là các DAĐT khả thi, hiệu quả, có khả năng hoàn trả vốn vay cho ngân hàng. - Sàng lọc thật kỹ các DA và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp. Ngân hang chỉ chọn lọc cho vay đầu tư những DA mà chủ đầu tư thực sự có năng lực triển khai và sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường. - Các DAĐT kinh doanh BĐS được xếp vào loại các DA cho vay trung và dài hạn, thời gian cho vay các DA này thường dài. Do đó, quá trình thẩm định các DA này là phải đánh giá một cách khách quan, khoa học, toàn diện. Cán bộ thẩm định phải có cái nhìn dài hạn đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc thẩm định không chỉ phân tích, đánh giá DA trong vòng một tháng, hai tháng mà phải phân tích, đánh giá được trong toàn bộ vòng đời của DA, trong toàn bộ thời gian mà Ngân hàng cho DA vay nợ. Bảng 2.1: Thời hạn cho vay tối đa đối với các DA kinh doanh BĐS theo quy định tại SGD DA cho vay Thời hạn cho vay tối đa 1. DA xây dựng văn phòng cho thuê 10 năm 2. Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn 5 năm 3. DA xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở 7 năm 4. DAĐT cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu dân cư 5 năm 5. DAĐT xây dựng khu du lịch 10 năm 6. DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ 5 năm 7. DA kết hợp Được xác định là thời hạn tối đa cho vay theo loại hình đầu tư có thời hạn cho vay dài nhất đối với các DA loại 1, 2, 3, 4, 5, 6 - Hoàn thiện quy chế cho vay kinh doanh BĐS cũng như sổ tay tín dụng của SGD. Sổ tay tín dụng của SGD được xây dựng từ năm 2005, hiện nay cần tiến hành sửa đổi lại cho phù hợp với tình hình, công tác cho vay và thẩm định trong giai đoạn mới. 2.2.2.2 Nâng cao chất lượng và sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực Bổ sung số lượng cán bộ thẩm định Hiện nay số lượng cán bộ phục vụ cho công tác thẩm định của Sở còn ít so với khối lượng công việc, khối lượng các DA cần phải thẩm định. Do đó, trong thời gian tới, Sở cần tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm nữa các cán bộ thẩm định. Yêu cầu đặt ra đối với các cán bộ thẩm định nói chung và đặc biệt nhấn mạnh với các cán bộ thẩm định các DA cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS là: - Có trình độ chuyên môn, am hiểu công tác thẩm định, nhanh nhạy, nhạy bén, có khả năng phân tích và đánh giá tổng hợp, hiểu biết về các chính sách pháp luật. - Đội ngũ cán bộ cần thông thạo trong việc đánh giá giá trị tài sản và hiểu biết về pháp luật BĐS… Muốn vậy, cán bộ thẩm định cần thường xuyên cập nhật các thông tin, các văn bản pháp luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, các quy định về suất vốn đầu tư, các yêu cầu trong việc đọc bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ thiết kế… - Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định cần phải có thái độ, đạo đức làm việc tốt. Cán bộ thẩm định phải tiến hành thẩm định DA một cách khách quan, độc lập, vô tư không vì một lợi ích cá nhân nào. Muốn vậy công tác tuyển dụng cần được tiến hành một cách chặt chẽ, kỹ lưỡng và khách quan. Hiện nay, BIDV nói chung cũng như SGDI nói riêng được đánh giá là một trong những ngân hàng có chính sách tuyển dụng và đào tạo cán bộ khá tốt. Tuy vậy, thực tế BIDV hiện nay vẫn là một trong những ngân hàng quốc doanh lớn nhất tại Việt Nam, là môi trường làm việc mà nhiều người mong muốn vì thế cũng không phải không có những trường hợp cán bộ được tuyển dụng vào ngân hàng dựa trên cơ sở thân quen mà không phải dựa trên năng lực, trình độ. Nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng làm việc của cán bộ thẩm định - Cần đầu tư hơn nữa cho công tác đào tạo, cần tổ chức đào tạo các cán bộ một cách thường xuyên thông qua các lớp đào tạo chuyên đề, các lớp đào tạo kỹ năng về thẩm định DA như: chuyên đề phân tích tài chính doanh nghiệp, chuyên đề tính toán hiệu quả đầu tư của DA, kỹ năng phân tích rủi ro DA, kỹ năng giao tiếp, tiếp xúc để khai thác, tìm kiếm thông tin từ khách hàng… - Tổ chức các buổi hội thảo, chia sẻ đúc rút kinh nghiệm giữa các cán bộ thẩm định với nhau. Phát động phong trào nghiên cứu khoa học, tập hợp các sáng kiến, đề xuất có giá trị, phổ biến cho các cán bộ thực hiện công tác thẩm định. Tổ chức, phân công cán bộ một cách hợp lý, khoa học - Cần tiến hành phân công các cán bộ một cách hợp lý, chia các cán bộ thẩm định thành các nhóm nhỏ, trong đó mỗi nhóm phục vụ các công ty hoạt động đầu tư trong các lĩnh vực đặc thù riêng. Thông qua đó, cán bộ thẩm định có thể phát huy những kiến thức, chuyên môn của mình trong quá trình thẩm định, tránh những bở ngỡ, vướng mắc không cần thiết ảnh hưởng đến thời gian thẩm định cũng như gây rủi ro đối với việc lựa chọn các DA. Xây dựng chế độ lương, khen thưởng và đãi ngộ cho cán bộ thẩm định một cách phù hợp - Do tín dụng là một mảng hoạt động đóng vai trò quan trọng nhất trong các hoạt động của ngân hàng. Trong đó, công tác thẩm định DA đóng vai trò là đầu mối then chốt để hoạt động tín dụng của ngân hàng hoạt động vững chắc, ổn định, an toàn và có hiệu quả. Do đó, trong khung và quỹ lương cho cán bộ công nhân viên, cần xây dựng mức lương cho cán bộ thẩm định cao hơn so với các vị trí còn lại. - Áp dụng chính sách tiền lương và đãi ngộ linh hoạt, cần có chế độ khen thưởng, đãi ngộ cho các cán bộ có thâm niên, nhiều kinh nghiệm lâu năm, có năng suất và hiệu quả làm việc cao qua đó kích thích cán bộ thẩm định làm việc và đóng góp, cống hiến nhiều hơn nữa cho ngân hàng. 2.2.2.3 Nâng cao chất lượng thông tin và cơ sở vật chất, trang thiết bị cho việc thẩm định DA Nâng cao chất lượng công tác thu thập và xử lý thông tin - Để những thông tin đầu vào cho quá trình thẩm định là những thông tin tin cậy, có chất lượng, phục vụ tốt và đảm bảo chính xác, phục vụ đắc lực cho công tác thẩm định. Cán bộ thẩm định cần đa dạng hoá các kênh thu thập, phân tích thông tin. Nguồn thông tin thu được không chỉ lấy từ các văn bản, hồ sơ của khách hàng mà cán bộ còn phải thu thập thông tin từ: + Việc phỏng vấn, điều tra khách hàng: thông qua quá trình phỏng vấn mà có thể phát hiện ra tính trung thực của khách hàng, đánh giá tình hình thực tế, năng lực của khách hàng, loại bỏ được một số thông tin gây nhiễu từ đó chắt lọc các thông tin trong các báo cáo, hồ sơ của khách hàng một cách chính xác hơn, phục vụ tốt hơn cho công tác thẩm định. + Thu thập thông tin từ các nguồn khác như: thông tin từ các công ty nghiên cứu thị trường, từ bạn hàng của khách hàng, từ các đối thủ cạnh tranh của khách hàng, từ các tổ chức chuyên môn thu thập và cung cấp thông tin, từ các phương tiện truyền thông, các văn bản, chính sách, ấn phẩm của các cơ quan có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, từ các văn bản, pháp luật, chủ trương, chính sách của chính phủ. - Bên cạnh đó, cán bộ thẩm định không chỉ dựa vào những thông tin một chiều do khách hàng cung cấp hay một bên nào cung cấp mà không có sự thẩm tra hay khẳng định phù hợp từ một nguồn thông tin độc lập. Phát triển và cập nhật hơn nữa hệ thống thông tin nội bộ - Cập nhật hơn nữa hệ thống trang web nội bộ của ngân hàng BIDV, đảm bảo các văn bản, các chính sách của BIDV được phổ biến tới từng cán bộ, từng nhân viên của ngân hàng. - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống BDS - hệ thống tổng hợp và tra cứu dữ liệu thông tin khách hàng, tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng thông tin một cách hiệu quả. - Sau mỗi DA cần tiến hành tổng kết, đánh giá lại công tác thẩm định, và tiến hành lưu trữ các thông tin một cách có hệ thống, tạo nguồn thông tin cơ sở cho việc thẩm định các DA tiếp theo. Bổ sung, hiện đại hoá cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho công tác thẩm định - Đầu tư cho việc mua sắm, thay thế các máy vi tính cũ, xuống cấp bằng các máy tính có tốc độ cao hơn và nên đều cài đặt mạng cho mỗi máy tính. - Tăng cường đầu tư cho việc mua sắm phần mềm tin học hiện đại, phù hợp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 mà Sở đang áp dụng. - Cài đặt các chương trình khai thác, tra cứu thông tin tiện ích để rút ngắn thời gian trong quá trình tìm kiếm thông tin, thông qua đó rút ngắn thời gian thẩm định DA. 2.3 Một số kiến nghị Thẩm định DA là một công việc rất phức tạp, có phạm vi xem xét, bao quát rộng lớn, liên quan đến nhiều đối tượng, nội dung khác nhau. Do đó, để nâng cao chất luợng công tác thẩm dịnh cần có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa các ngành, các cấp, giữa ngân hàng Nhà nước cũng như từ phía Ngân hàng ĐT&PTVN. 2.3.1 Với Nhà nước và các bộ, ngành liên quan Với vai trò ở tầm vĩ mô, để giúp tạo điều kiện cho công tác thẩm định các DAĐT của các DA kinh doanh BĐS, Nhà nước cũng như các bộ, ngành liên quan cần: - Trước hết, Nhà nước xây dựng và ban hành các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS: đây sẽ là căn cứ quan trọng công tác thẩm định DA bởi trên cơ sở thấy được định hướng phát triển thị trường mà ngân hàng ban hành quy chế cho vay cũng như có chính sách thẩm định phù hợp với lĩnh vực này. - Thứ hai, Nhà nước cần ban hành hệ thống văn bản pháp luật rõ ràng và đầy đủ: lĩnh vực kinh doanh BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS bao gồm: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS… Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, tính khoa học, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư, hỗ trợ cho việc thẩm định của các cán bộ được dễ dàng hơn. - Thứ ba, Chính phủ có thể thực hiện thông qua việc chỉ đạo các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc chế độ thống kê, kế toán, kiểm toán, đồng thời xây dựng và ban hành những quy định ràng buộc trách nhiệm của doanh nghiệp… Cần tạo điều kiện để các công ty kiểm toán hoạt động cũng như hàng năm cần đưa ra danh sách các công ty kiểm toán được chính thức công nhận để các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có thể được kiểm toán một cách độc lập bởi những công ty uy tín, để có những báo cáo tài chính có chất lượng cung cấp cho ngân hàng. - Thứ tư, các bộ đặc biệt là bộ tài chính cần thực hiện việc phân tích, đánh giá, phân loại các doanh nghiệp định kỳ để ngân hàng có chính sách phát triển phù hợp với từng nhóm khách hàng. - Thứ năm, Nhà nước cũng như các bộ, ngành cũng cần đứng ra cung cấp thông tin như các thông tin về tình hình kinh tế vĩ mô, các thông tin đánh giá xếp hạng doanh nghiệp từng ngành… một cách chính xác, chính thống để hỗ trợ hoạt động cho ngân hàng. Đặc biệt cũng cần xây dựng khung giá đất, giá xây dựng chuẩn thống nhất hơn cho các DA để làm cơ sở cho việc so sánh, đối chiếu giá cả. 2.3.2 Với Ngân hàng Nhà nước - Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình trong hoạt động của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam. Điều hành và chỉ đạo một cách ổn định, chắc chắn bởi vì bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng nhà nước về chính sách tiền tệ: lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc… đều có thể làm ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại. - Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước cần ban hành, hệ thống hoá những kiến thức cơ bản về thẩm định DA, hỗ trợ cho các ngân hàng thuơng mại nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định. - Thứ ba, hàng năm Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức các buổi hội thảo tổng kết kinh nghiệm toàn ngành, để tăng cường trao đổi, phối hợp giữa các ngân hàng trong việc nâng cao chất lượng thẩm định các DAĐT trong toàn bộ hệ thống. - Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu quả cung cấp của trung tâm thông tin ứng dụng CIC hơn nữa để cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và cập nhật hơn nữa cho các ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước cần có một cơ sở dữ liệu tốt để làm cơ sở cho các ngành phân tích. 2.3.3 Với ngân hàng ĐT&PTVN - Thứ nhất, Ngân hàng ĐT&PTVN cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin nội bộ trong toàn bộ hệ thống của BIDV, đồng thời hệ thống này phải luôn được cập nhật thông tin với độ chính xác cao. Tiến hành xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu các doanh nghiệp theo các ngành nói chung và ngành kinh doanh BĐS nói riêng cùng với các thông số tham khảo ở các DA tương tự. - Thứ hai, tăng cường tiến hành hướng dẫn, hỗ trợ SGD, các chi nhánh trong việc thực hiện, hiểu biết và nắm bắt các văn bản, quy định liên quan đến các hoạt động tín dụng, hoạt động thẩm định một cách đầy đủ và kịp thời. - Thứ ba, không ngừng nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ, ngoài việc đào tạo theo các khoá học nghiệp vụ ngắn hạn, Ngân hàng ĐT&PTVN nên tạo điều kiện cho các cán bộ tham gia các khoá học khác như tiếng anh, kỹ năng giao tiếp khách hàng…, tổ chức các buổi giao lưu, trao đổi giữa các cán bộ trong toàn bộ hệ thống để tạo điều kiện nâng cao trình độ, kỹ năng làm việc trong điều kiện mới: hội nhập và cạnh tranh gay gắt. - Thứ tư, tổ chức các đoàn kiểm tra, thanh tra kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định tại SGD và các chi nhánh, nhưng vẫn phải đảm bảo được sự tự chủ trong hoạt động thẩm định của SGD và các chi nhánh. Đồng thời, hỗ trợ, cử các cán bộ có kinh nghiệm lâu năm hỗ trợ trong những hoạt động khó khăn của SGD và các chi nhánh như hoạt động thẩm định, công tác quản lý rủi ro. - Thứ năm, hình thành quỹ đầu tư dài hạn để cho vay đầu tư BĐS và hỗ trợ người mua nhà. Quỹ đầu tư này sẽ góp phần tránh được rủi ro cho Ngân hàng và cho cả chính khách hàng, các doanh nghiệp, những người đi vay vốn khi thị trường BĐS có những diễn biến xấu, bất thường xảy ra. 2.3.4 Với các doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS - Thứ nhất, cần chấp hành nghiêm chỉnh Luật doanh nghiệp, Luật kế toán và các quy định về tài chính, kế toán của Nhà nước, thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính hàng năm, cung cấp thông tin báo cáo chính xác và kịp thời cho SGD khi có yêu cầu. - Thứ hai, sử dụng vốn vay ngân hàng đúng mục đích, tuân thủ các nội dung trong Hợp đồng tín dụng. Phối hợp với Ngân hàng trong việc thẩm định kiểm tra trước trong và sau khi cho vay. Thiện chí, hợp tác với Ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm. - Thứ ba, đổi mới và nâng cao trình độ quản trị điều hành doanh nghiệp đáp ứng các yêu cầu của hội nhập kinh tế quốc tế. Tích cực chủ động tiếp cận và sử dụng các dịch vụ tài chính, ngân hàng đặc biệt là các dịch vụ tư vấn hỗ trợ về quản lý tài chính, lập DA kinh doanh. - Thứ tư, không ngừng đổi mới công nghệ, nắm bắt thông tin, chú trọng các sản phẩm hàng hoá làm ra phải có tính cạnh tranh và thị trường tiêu thụ. Trong giai đoạn diễn biến của thị trường BĐS hiện nay, để có thể cung cấp được các DAĐT tốt, có tính khả thi cao cho ngân hàng. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải dựa vào năng lực bản thân, mối quan hệ, nguồn hàng chuẩn, phân tích kỹ thị trường, tìm kiếm thông tin để bán các sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, với thời điểm hiện tại và trong thời gian tới: các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên hướng tới phân khúc thị trường để kích cầu là nhà ở giá rẻ đến trung bình trên cơ sở kết hợp được ba điều kiện: vốn đầu tư, chính sách tín dụng hợp lý cho người mua, tìm kiếm những mối liên kết đa phương tạo lực mới, đủ năng lực phát triển, khai thác DA. KẾT LUẬN Thông qua việc xem xét về công tác thẩm định các Dự án kinh doanh bất động sản tại SGD BIDV: từ quy trình, nội dung cũng đến phương pháp, cách thức thẩm định và được minh họa thông qua một Dự án mẫu cụ thể có thể thấy công tác thẩm định các Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở đã đạt được nhiều kết quả khả quan: Sở đã có một quy trình thẩm định thống nhất và luôn tuân thủ theo quy trình đó, đã áp dụng các phương pháp khác nhau trong quá trình thẩm định, đảm bảo tuân thủ đúng thời gian và tiến độ. Tuy vậy, công tác thẩm định đôi khi vẫn còn gặp những khó khăn, vướng mắc do cách thức tổ chức mô hình thẩm định cũ chưa thực sự phù hợp, đôi lúc còn hiện tượng chồng chéo. Cùng với quá trình cơ cấu, tổ chức và hiện đại hóa ngân hàng, Sở Giao dịch đã có những thay đổi trong công tác tổ chức thẩm định cùng với đó Sở cũng nhấn mạnh hơn vai trò công tác thẩm định. Tuy vậy, trong thời gian tới, để hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng thẩm định các Dự án đầu tư đặc biệt là các Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trước những diễn biến khó lường trước của thị trường này thì việc thực hiện các nhóm giải pháp bao gồm nhóm giải pháp liên quan đến nghiệp vụ thẩm định và nhóm các giải pháp chung về chính sách cho vay, nâng cao chất lượng nhân lực, vật lực phục vụ cho công tác thẩm định là điều cần thiết. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS.Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Giáo trình: Lập Dự án đầu tư, Nxb Thống kê PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS Từ Quang Phương (2007), Giáo trình Kinh tế Đầu tư, Nxb Đại học Kinh tế Quốc Dân Đinh Thế Hiển (2002), Lập và thẩm định hiệu quả tài chính Dự án đầu tư, Nxb Thống kê, Hà nội Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt nam (2008), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, Chuyên đề định giá BĐS. Luật Kinh doanh BĐS. Số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006. Luật Dân sự. Số 33/2005/QH11 ngày 14/06/2005 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai Báo cáo kết quả kinh doanh của Sở Giao Dịch I các năm 2006, 2007, 2008 Tài liệu kỷ yếu của Sở Giao dịch I Các trang Web: www.muabannhadat.com.vn www.diaoconline.vn www.dothi.vnexpress.net Phụ lục 01: Các thông số đầu vào của DA Tiêu chí Trước thuế Sau thuế Tỷ trọng I Tổng mức vốn đầu tư của DA 149,331 155,924 100% 1 Chi phí xây lắp 52,123 57,335 36.8% 2 Chi phí thiết bị 450 495 0.3% 3 Chi phí BQLDA và chi phí khác 8,859 9,745 6.2% 4 Chi phí nộp tiền sử dụng đất cho NS 59,144 59,144 37.9% 5 Chi đền bù và hỗ trợ cho Cty Da Giầy HN 16,087 16,087 10.3% 6 Lãi vay trong TGTC 6,360 6,360 4.1% 7 Dự phòng phí 6,758 6,758 4.3% II Nguồn vốn đầu tư của DA 155,924 100% 1 Vốn tự có 42,000 27% 2 Vốn huy động khác 61,342 39% 3 Vốn vay Ngân hàng 52,582 34% III Chi phí vốn 1 Lãi suất vay vốn 11.40% năm 2 Lãi suất chiết khấu 10.47% năm 3 Thời gian vay vốn 2,25 năm IV Thông tin về diện tích khai thác Mặt bằng Kinh doanh Đơn vị 1 Diện tích đất đường giao thông 3,991 - m2 2 Diện tích đất XD công trình 7,659 - m2 3 Diện tích đất XD nhà trẻ 1,028 1,028 m2 4 Diện tích đất hành lang bảo vệ 557 - m2 5 Diện tích đất chuyển nhượng 7,548 7,548 m2 6 Diện tích xây dựng nhà ở 7,548 21,456 m2 Tổng 13,235 30,032 m2 V Thông tin về thuế TNDN Đơn vị Mức thuế Đơn vị Mức thuế năm 28.0% /năm VI Thông tin về hiệu suất kinh doanh Năm 2008 Năm 2009 Đất chuyển nhượng 30% 20% 30% 20% Nhà ở thấp tầng 30% 20% 30% 20% Đầu tư HTKT đất XD nhà trẻ 100% VII Đơn giá kinh doanh Đơn giá Đơn vị 1 Đất chuyển nhượng 17.5 trđ/m2 2 Nhà ở thấp tầng 2.1 trđ/m2 3 Tiến độ nộp tiền Tỷ lệ đóng tiền đợt 1 năm 2008 30% Giá trị Tỷ lệ đóng tiền đợt 2 năm 2009 30% Giá trị Tỷ lệ đóng tiền đợt 3 năm 2010 40% Giá trị 4 Đầu tư HTKT đất XD nhà trẻ 1.64 trđ/m2 Phụ lục 02: Bảng phân tích độ nhạy của DA khi giá bán và tổng mức đầu tư của DA thay đổi NPV PA tĩnh Thay đổi giá bán $5,284.81 -15% -10% -5% -1% 0% 1% 5% 10% 15% Thay đổi tổng mức đầu tư -30% 14380.927 19252.769 24127.485 28029.328 29005.077 29980.940 33885.547 38768.897 43655.129 -20% 6509.519 11380.839 16254.683 20155.576 21131.052 22106.629 26009.948 30891.371 35775.325 -10% -1398.655 3472.274 8345.449 12245.609 13220.873 14196.228 18098.547 22978.471 27860.647 -5% -5363.105 -492.335 4380.565 8280.418 9255.595 10230.857 14132.757 19012.052 23893.481 0 -9333.159 -4462.527 410.128 4309.710 5284.808 6259.987 10161.513 15040.244 19921.003 5% -13308.059 -8437.548 -3565.110 334.228 1309.256 2284.360 6185.551 11063.775 15943.930 10% -17287.182 -12416.775 -7544.530 -3645.410 -2670.445 -1695.408 2205.480 7083.246 11962.855 20% -25256.089 -20385.853 -15513.933 -11615.184 -10640.329 -9665.406 -5765.039 -888.063 3990.599 30% -33236.615 -28366.507 -23494.846 -19596.400 -18621.633 -17646.804 -13746.867 -8870.547 -3992.672 Phụ lục 03: Tác giả tính toán thêm sự thay đổi của NPV khi lãi suất thay đổi và hiệu suất bán nhà thay đổi NPV PA tĩnh Thay đổi lãi suất $5,284.81 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% Thay đổi hiệu suất bán nhà -30% -2183.691 -2107.202 -2030.236 -1952.802 -1874.909 -1796.568 -1717.788 -1638.578 -1558.947 -20% 1323.408 1367.840 1412.903 1458.587 1504.882 1551.778 1599.266 1647.335 1695.977 -10% 3814.064 3832.405 3851.483 3871.286 3891.806 3913.033 3934.956 3957.566 3980.854 0% 5288.961 5286.733 5285.305 5284.666 5284.808 5285.720 5287.394 5289.820 5292.989 10% 5748.780 5731.061 5714.169 5698.095 5682.830 5668.365 5654.691 5641.800 5629.682 20% 5194.204 5165.629 5137.878 5110.943 5084.816 5059.489 5034.953 5011.201 4988.224 30% 3625.916 3590.675 3556.232 3522.578 3489.707 3457.610 3426.282 3395.714 3365.899 Giải thích: - Lãi suất của DA được xác định bằng bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau bình quân của Sở giao dịch của 4 Ngân hàng Thương mại quốc doanh trên địa bàn Hà nội (+) phí ngân hàng 3,0%/năm. Lãi suất cho vay được điều chỉnh 6 tháng/lần. Lãi suất thay đổi à ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của DA à sự thay đổi của lãi suất cần được tính đến khi tính toán chỉ tiêu hiệu quả tài chính của DA. - Hiệu suất bán nhà được tính toán dựa trên cơ sở sự ước tính và dự báo của chủ đầu tư cũng như cán bộ thẩm định. Hiệu suất bán nhà thay đổi à ảnh hưởng đến doanh thu của DA à sự thay đổi của hiệu suất bán nhà cũng cần được tính toán khi tính toán hiệu quả tài chính của DA ._.