Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại Sở Giao dịch 1 - Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương (VietinBank)

ố ảnh hưởng tới công tác quản trị tài sản bảo đảm là BĐS 24 1.3.1. Các nhân tố chủ quan 24 1.3.2. Các nhân tố khách quan 25 CHƯƠNG HAI. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN 28 2.1. Giới thiệu chung về sở giao dịch I - NHCT VN 28 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 28 2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 29 2.1.3. Hoạt động kinh doanh tại sở giao dịch I - NHCT VN 32 2.1.4. Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh 34 2.2. Thực trạng công tác quản lý tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại sở giao dịch I - NHCT VN 37 2.2.1. Tình hình cho vay có tài sản bảo đảm tại SGD I-NHCTVN 38 2.2.2. Thực trạng công tác quản trị TSBĐ là BĐS tại SGD I- NHCTVN 39 2.3. Đánh giá thực trạng 43 2.3.1. Những kết quả đạt được 43 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân 45 CHƯƠNG BA. HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I - NHCT VN 52 3.1. Quan điểm - định hướng trong công tác quản trị tài sản bảo đảm của sở giao dịch I - NHCT VN 52 3.1.1. Mục tiêu phát triển tổng thể 52 3.1.2. Quan điểm định hướng trong công tác quản trị TSBĐ 56 3.2. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản tại sở giao dịch I - NHCT VN 58 3.2.1. Các giải pháp chung 58 3.2.2. Các giải pháp cụ thể 64 3.3. Kiến nghị 67 3.3.1. Đối với NHNN 67 3.3.2. Đối với NHCT VN 69 3.3.3. Đối với các cơ quan có thẩm quyền 70 KẾT LUẬN 73 PHẦN MỞ ĐẦU Sau 20 năm cùng với sự nghiệp đổi mới đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc, lớn mạnh về mọi mặt, kể cả số lượng, quy mô và chất lượng, đóng góp xứng đáng vào công cuộc công nghiệp hóa - hiên đại hóa nền kinh tế. Tuy nhiên, trong một môi trường kinh tế luôn thay đổi thì hoạt động của ngân hàng có rất nhiều biến động và rủi ro. Đặc biệt, hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và cũng gặp nhiều rủi ro nhất đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên quản lý hoạt động này. Đảm bảo cho vay trở thành một tiêu chuẩn chất lượng quan trọng của quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào cũng đăt cho mình những yêu cầu phải giải quyết đầy đủ và chặt chẽ về quy trình thực hiện đảm bảo cho vay, đặc biệt là công tác quản trị tài sản bảo đảm. Hà Nội là Trung tâm của cả nước nơi mà các hoạt động kinh tế diễn ra sôi động và luôn biến động không ngừng. Nằm ở Trung tâm thủ đô Hà Nội, Sở giao dịch I ngân hàng Công thương Việt Nam là chi nhánh Ngân hàng được đánh giá là hoạt động có hiệu quả liên tục nhiều năm. Hoạt động Ngân hàng luôn bám sát định hướng kinh doanh của toàn hệ thống, đồng thời bám sát chủ trương, định hướng, chính sách của Đảng và Nhà Nước. Qua quá trình thực tập tại sở giao dịch I, em đã được học hỏi nhiều về hoạt động tác nghiệp tại Ngân hàng nói chung và công tác cho vay có bảo đảm nói riêng. Tại đây, công tác quản trị tài sản bảo đảm trong cho vay đã được xây dựng và hoàn thiện từng bước. Tại các NHTM nói riêng và Sở giao dịch I nói chung, loại tài sản có giá trị lớn chủ yếu được dùng làm đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, khi mà thị trường bất động sản luôn biến động và nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai ra đời và còn nhiều bất cập thì vấn đề quản trị loại tài sản bảo đảm này trở thành một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết. Nhận định được điều đó nên em chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong hoạt động cho vay tại SGD I - NHCTVN” Kết cấu của đề tài, ngoài phần mở đầu và kết luận, gồm 3 phần: Chương I: Tổng quan về công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay của NHTM. Chương II: Thực trạng công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay tại SGD I - NHCTVN. Chương III: Hoàn thiện công tác quản trị tài sản bảo đảm là bất động sản trong cho vay tại SGD I – NHCTVN CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BĐS TRONG CHO VAY CỦA NHTM 1.1. Tài sản bảo đảm trong cho vay của NHTM 1.1.1.Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.1.1. Hoạt động cơ bản của NHTM a. Nhận tiền gửi và cung cấp các dịch vụ thanh toán cho khách hàng Với chức năng làm trung gian tài chính của nền kinh tế, NHTM thực hiện tập trung huy động vốn tạm thời nhàn rỗi trong xã hội và sử dụng để cho vay. Thông qua hoạt động này, NHTM đáp ứng kịp thời và đầy đủ nhu cầu về vốn cho toàn bộ nền kinh tế, tạo điều kiện cho các pháp nhân và thể nhân duy trì quá trình sản xuất, kinh doanh được liên tục, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Các ngân hàng thương mại thu hút vốn bằng cách nhận tiền gửi của các tổ chức và các cá nhân ( tiền gửi giao thanh toán, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi của các ngân hàng khác).Thông qua hoạt động nhận tiền gửi, các ngân hàng thể hiện vai trò nổi bật của mình là huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế- xã hội và cung ứng trở lại cho nền kinh tế, cho các cá nhân và Chính phủ. Để hỗ trợ hoạt động thu hút tiền gửi, các ngân hàng còn cung cấp cho khách hàng các dịch vụ về thanh toán. Quá trình cung cấp các dịch vụ thanh toán của ngân hàng không chỉ làm tăng thêm khả năng mở rộng hoạt động nhận tiền gửi của bản thân ngân hàng, mà còn làm tăng tốc độ lưu chuyển tiền tệ, giảm lượng tiền mặt trong lưu thông, tiết kiệm vốn cho nền kinh tế. b. Hoạt động cho vay Cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói riêng và của các trung gian tài chính nói chung, chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng tài sản, tạo thu nhập từ lãi lớn nhất và cũng là hoạt động mang lại rủi ro cao nhất. Các ngân hàng sử dụng số tiền đã huy động được để cho vay nhằm mục đích kiếm lời. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại gồm cho vay đối với cá nhân, doanh nghiệp, cho vay đối với Chính phủ, các ngân hàng và các tổ chức tài chính khác… Vì cho vay là hoạt động quan trọng và chủ yếu của ngân hàng nên việc bảo đảm an toàn và hiệu quả trong quá trình cho vay là yêu cầu cao nhất đối với hoạt động của ngân hàng. c. Hoạt động đầu tư Ngân hàng đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, tài sản cho thuê... Hoạt động đầu tư có thể mang lại lợi nhuận rất lớn, nhưng cũng có thể đưa lại những tổn thất nặng nề cho ngân hàng. Do vậy để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, Luật nhiều nước cấm hoặc hạn chế ngân hàng thương mại trực tiếp đầu tư vào một số lĩnh vực. d. Các hoạt động khác Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, NHTM với vai trò là một trung gian tài chính ngày càng mở rộng các hoạt động của mình. Ngoài các nghiệp vụ nêu trên, các ngân hàng còn tiến hành nhiều hoạt động khác với mục đích đa dạng hóa các hoạt động nhằm phân tán rủi ro, tăng lãi, tận dụng lợi thế là một trung gian tài chính. Các hoạt động này bao gồm: kinh doanh ngoại hối, kinh doanh kim loại quý và đá quý, thanh toán hộ, bảo lãnh, thông tin tư vấn, ủy thác... 1.1.1.2. Khái niệm và phân loại cho vay của ngân hàng thương mại a. Khái niệm Cho vay là hoạt động kinh doanh chính của ngân hàng thương mại (thường chiếm 70% tỷ trọng tài sản của NH), là hoạt động sinh lời chủ yếu cũng như tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng.Lãi thu được từ cho vay là nguồn thu nhập cơ bản để bù đắp chi phí trả lãi tiền gửi, chi phí kinh doanh và quản lý, bù đắp rủi ro và đảm bảo thu nhập ròng của ngân hàng. Cho vay của ngân hàng thương mại là việc ngân hàng tài trợ cho khách hàng với cam kết khách hàng phải hoàn trả lại gốc và lãi. b. Phân loại cho vay - Phân loại cho vay theo thời hạn vay: cho vay ngắn hạn, cho vay trung hạn, cho vay dài hạn. Cho vay ngắn hạn (cho vay vốn lưu động) là các khoản vay có thời hạn dưới 12 tháng. Cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho việc dự trữ hàng hóa, các khoản phải thu, chi phí sản xuất... Cho vay trung và dài hạn (cho vay vốn cố định) là các khoản vay có thời hạn từ một năm trở nên. Cho vay trung hạn thường có thời hạn từ trên một năm đến 5 năm. Cho vay dài hạn từ 5 đến 10 năm hoặc dài hơn. Các tài sản cố định như phương tiện vận tải, một số cây trồng vật nuôi, trang thiết bị chóng hao mòn có yêu cầu được tài trợ từ trên 1 năm tới 5 năm. Công trình xây dựng như nhà, sân bay, cầu đường, máy móc có giá trị lớn, thường có thời gian sử dụng lâu có yêu cầu tài trợ trên 5 năm, có thể tới 10 hoặc 30 năm. Nợ trung hạn và dài hạn chủ yếu được hoàn trả từ lợi nhuận và khấu hao tài sản hình thành bằng vốn vay. Phân loại cho vay theo thời hạn có ý nghĩa quan trọng đối với ngân hàng thương mại. Thời hạn liên quan mật thiết đến tính an toàn và sinh lợi của khoản cho vay. - Phân loại cho vay theo mục đích: cho vay sản xuất và cho vay tiêu dùng. Ngân hàng cho vay các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhằm tăng dự trữ, thay đổi thiết bị, trồng mới... Vốn vay sẽ tham gia vào chu kỳ kinh doanh của khách hàng và được thu hồi từng phần khi khách hàng có thu nhập. Khả năng trả nợ của khách hàng, trong trường hợp này, phụ thuộc vào thu nhập mang lại từ chính việc sử dụng vốn vay. Ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trước trả tiền sau. Khách hàng trả nợ ngân hàng từ thu nhập của mình trong nhiều trường hợp không liên quan trực tiếp tới việc sử dụng tiền vay. - Phân loại cho vay theo điều kiện và hình thức bảo đảm. Cho vay có bảo đảm là việc cho vay của ngân hàng thương mại có dựa trên việc cầm cố thế chấp tài sản thuộc sở hữu (hoặc sử dụng) của người vay được đưa ra làm vật bảo đảm cho khoản vay. Các tài sản có thể là vàng, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, các khoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu, bảo lãnh của bên thứ ba... Nếu người vay không trả đúng hạn như cam kết, ngân hàng có quyền bán các tài sản để thu nợ. Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay của ngân hàng dựa trên uy tín, năng lực tài chính và khả năng tạo thu nhập đủ mức để trả nợ khoản vay của người vay. Trong trường hợp kháchh hàng không trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ, ngân hàng phải gánh chịu tổn thất. 1.1.2. Đảm bảo an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.2.1. Khái niệm an toàn trong cho vay của ngân hàng thương mại. Khi tham gia vào quan hệ tín dụng các doanh nghiệp vay vốn và các ngân hàng đều phải quán triệt các nguyên tắc tín dụng. Một trong những nguyên tắc đó là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đã cho vay. Tuy nhiên, khả năng người vay không trả hoặc trả nợ vay không đầy đủ, đúng hạn luôn là rủi ro tiềm ẩn đối với các ngân hàng thương mại. Do vây, an toàn trong cho vay là việc ngân hàng cho vay ra và thu hồi cả gốc và lãi đúng hạn. 1.1.2.2. Sự cần thiết phải đảm bảo an toàn trong cho vay. Hoạt động của ngân hàng thương mại luôn đòi hỏi xu thế an toàn và ổn định, thể hiên ở một số một sau đây: Về phía hoạt động của các ngân hàng, lịch sử nghiệp vụ NHTM đã ghi nhận nhiều trường hợp ngân hàng phá sản và khủng hoảng ngân hàng: Khủng hoảng Ngân hàng đi theo suy thoái kinh tế 1929-1933: Trong vòng 4 năm (1930-1933), làn sóng phá sản ngân hàng tràn từ áo, Đức, Anh sang Mỹ. Riêng Mỹ có 9096 ngân hàng phải ngừng hoạt động, gây ra sự mất mát cho người gửi tiền, cho cổ đông và các chủ nợ đến 2,5 tỷ USD và dẫn đến thắt chặt đáng kể cung tiền tệ. Một loạt đổ bể ngân hàng từ giữa những năm 1970 đến những năm 1980: Năm 1974 chứng kiến sự thất bại của ngân hàng Bankhaus Herstatt của Đức, Ngân hàng Quốc gia Franklin cảu Mỹ. Như vậy, nếu không có sự an toàn và ổn định thì các ngân hàng sẽ không tồn tại và phát triển được để đáp ứng yêu cầu của kinh tế thị trường. Về phía khách hàng vay tiền ngân hàng, các doanh nghiệp là các khách hàng vay vốn và giao dịch với ngân hàng cũng thường xuyên gặp phải những rủi ro nhất định: Ở CHLB Đức, trong những năm kinh tế bị khủng hoảng 1967 có 3.930 doanh nghiệp tuyên bố phá sản, thì trong những năm kinh tế không bị lâm vào khủng hoảng (1981) có tới 11.590 doanh nghiệp tuyên bố phá sản với số tiền vỡ nợ là 15 tỷ Mác. Ngân hàng muốn tồn tại và phát triển thì phải hoạt động sinh lời. Môi trường khách hàng như vậy đòi hỏi các ngân hàng phải lựa chọn khách hàng qua việc nắm thông tin, phân tích và đánh giá khách hàng chính xác, đồng thời phải có những biện pháp phòng ngừa và chống đỡ các rủi ro lan truyền. Về phía khách hàng gửi tiền ngân hàng, hiện nay người gửi tiền không đơn thuần là người chỉ gửi tiền như trước đây. Khách hàng gửi tiền đã có độ nhạy cảm rất cao với thị trường. Họ giữ tiền để nhằm mục đích sinh lợi chứ không đơn thuần là bảo quản tiền tại ngân hàng. Cạnh tranh cho phép họ lựa chọn phưong pháp giữ tiền có lợi nhất. Do vậy, các yếu tố như tâm lý, thói quen, tập quán… đều có tác động đến nhóm khách hàng này và họ có thể gây những ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động ngân hàng, thậm chí đến mức có thể làm ngân hàng phá sản. Bởi vậy, các ngân hàng phải tính đến các yếu tố này trong hoạt động của mình. Như vậy, hoạt động của các ngân hàng phải đảm bảo an toàn và ổn định bởi hoạt động của ngân hàng là lĩnh vực rất nhạy cảm. Nếu không được như vậy thì những rủi ro xảy ra trong hoạt động ngân hàng sẽ có tác động và ản hưởng sâu sắc đến mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị xã hội của đất nước. Do vậy, đảm bảo an toàn và ổn định trong hoạt động của ngân hàng là cần thiết hơn nhiều so với bất kỳ một lĩnh vực kinh doanh nào khác của nền kinh tế. 1.1.2.3. Các hình thức bảo đảm tiền vay của NHTM Căn cứ vào năng lực tài chính của khách hàng vay, tính khả thi và hiệu quả của khoản vay và tình hình thực tế. Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng một hoặc một số biện pháp đảm bảo tiền vay được nêu dưới đây: a. Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay Cầm cố là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát TSBĐ sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ). Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi xét thấy việc khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân hàng. Thường đó là các tài sản mà khách hàng dễ bán, chuyển nhượng Cầm cố thích hợp với những tài sản ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản tương đối chắc chắn, đồng thời, việc ngân hàng nắm giữ không ảnh hưởng đến quá trình hoạt động của người nhận tài trợ, ví dụ như các chứng khoán, các hợp đồng, sổ tiết kiệm, ngoại tệ mạnh, kim loại quý. b. Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay Là hình thức theo đó người nhận tài trợ phải chuyển các giấy tờ chứng nhận sở hữu (hoặc sử dụng) các tài sản bảo đảm sang cho ngân hàng nắm giữ trong thời gian cam kết. Theo quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai có hai loại thế chấp: bất động sản hoặc giá trị quyền sử dụng đất. Ngoài ra, máy móc, trang thiết bị, tàu biển và máy bay cũng được sử dụng để thế chấp theo quy định của pháp luật.Đảm bảo bằng thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đó là một thuận lợi. Tuy nhiên, quá trình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, hơn nữa, do khả năng kiểm soát TSBĐ của ngân hàng bị hạn chế, khách hàng có thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị của tài sản, gây thiệt hại cho ngân hàng. c. Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba (bên bảo lãnh) là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của mình, đối với doanh nghiệp nhà nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng vay thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. d. Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng cho vay. Tài sản hình thành từ vốn vay ở đây được hiểu là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay. 1.1.3. Tài sản bảo đảm 1.1.3.1. Khái niệm Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Những tài sản này bao gồm : tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay. 1.1.3.2. Điều kiện để trở thành TSBĐ TSBĐ phải thỏa mãn những điều kiện sau: - Thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay/bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay/bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quan điểm của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho đơn vị quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản đó. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch: Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép, hoặc không cấm mua, bán, tặng cho , chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quyền quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. - Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật có quy định: Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì ngân hàng yêu cầu khách hàng vay/bên bảo lãnh xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay/bên bảo lãnh có thể xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến khi hết thời hạn bảo đảm. 1.1.3.3. Phân loại TSBĐ a. Phân loại theo tính chất an toàn Ngân hàng chia TSBĐ thành hai loại : Loại 1 và loại 2 Loại 1, là các tài sản thuộc sở hữu hoặc sử dụng lâu dài của khách hàng, hoặc đảm bảo của bên thứ ba cho khách hàng của ngân hàng (bảo lãnh). Những bảo đảm này không được hình thành từ khoản tín dụng của chính ngân hàng. Bảo đảm loại 1 có thể có giá trị lớn hơn, nhỏ hơn hoặc bằng giá trị của khoản tín dụng tùy thuộc vào sự đoán của ngân hàng về rủi ro. Loại 2, là những tài sản được hình thành từ nguồn tài trợ của ngân hàng. Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng hạn chế việc người vay bán tài sản được hình thành từ vốn vay. TSBĐ loại 2 thường áp dụng cho khách hàng mà tài sản loại 1 có ít hoặc không thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng. b. Phân loại TSBĐ theo hình thức vật chất - Đảm bảo bằng hàng hóa trong kho như nguyên, nhiên, vật liệu, sản phẩm… Nếu ngân hàng có kho bãi riêng hoặc có phương thức bảo quản thích hợp thì đây là hình thức rất thuận lợi cho khách hàng và ngân hàng. - Đảm bảo bằng tài sản cố định. Nhà máy, trang thiết bị sản xuất và phương tiện vận chuyển, cây con, quyền sử dụng đất, rừng…đều có thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng. Đảm bảo bằng đất đai rất phức tạp, khách hàng cần đăng ký với Sở địa chính, hoặc các cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hoặc đã thế chấp cho ngân hàng. - Đảm bảo bằng các hợp đồng chi trả của người thứ ba. Nhiều khách hàng ký hợp đồng bán hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ (ví dụ bán hàng nhận thầu cung cấp, xây dựng…) và nhận về hợp đồng thanh toán. Hợp đồng thanh toán là cam kết của người thứ ba về việc sẽ thanh toán cho khách hàng. Hợp đồng này có thể trở thành đảm bảo cho khách hàng để nhận tài trợ của ngân hàng. - Đảm bảo bằng chứng khoán: Các chứng khoán có thể bán với ít nhiều rủi ro. Quản lý chứng khoán là tương đỗi thuận tiện đỗi với ngân hàng do phần lớn ngân hàng đều có nghiệp vụ quản lý và kinh doanh chứng khoán. - Đảm bảo bằng bảo lãnh của bên thứ ba: Người thứ ba cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đỗi với ngân hàng thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện được. Bảo lãnh là hình thức bảo đảm đối nhân. - Đảm bảo bằng số dư bù: Trong một số trường hợp ngân hàng không đòi đảm bảo dưới hình thức hàng hóa hay bảo lãnh. Trong trường hợp này, ngân hàng có thể yêu cầu bảo đảm bằng tiền gửi ký quỹ (số dư bù). Số tiền đảm bảo có thể được chuyển sang tài khoản khác của khách hàng, hoặc vẫn lưu trên tài khoản tiền gửi song khách hàng không được quyền sử dụng cho đến khi đã trả nợ hết cho ngân hàng. 1.2. Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM 1.2.1. Khái niệm và nội dung công tác quản trị tài sản bảo đảm 1.2.1.1. Khái niệm Như đã phân tích, việc cho vay có TSBĐ nhằm giúp cho ngân hàng có nguồn thu nợ thu hai khi nguồn thu từ thu nhập do chính khoản vay tạo ra không còn khả năng. Với một môi trường kinh tế luôn thay đổi, thì rủi ro luôn rình rập đối với khách hàng và cả ngân hàng thương mại, vì vậy, cho vay có TSBĐ là điều kiện khá tiên quyết của NHTM đối với khách hàng do đó công tác quản trị TSBĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng. Quản trị TSBĐ là việc ngân hàng đề ra các biện pháp và nghiệp vụ nhằm từng bước hoàn thiện các cơ chế chính sách của toàn hệ thống ngân hàng về bảo đảm tiền vay. Quản trị danh mục TSBĐ là một mắt xích quan trọng trong quy trình cho vay có tài sản bảo đảm bao gồm các khâu từ việc quản lý đánh giá, phân loại, dự báo, cảnh báo về danh mục những tài sản mà ngân hàng lựa chọn, xét ưu tiên nhận làm TSBĐ, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ để điều chỉnh mức độ cho vay hoặc yêu cầu khách hàng bổ sung TSBĐ, quản lý lưu giữ TSBĐ và các giấy tờ có liên quan cũng như việc xử lý bán, khai thác các TSBĐ của những khoản nợ tồn đọng. 1.2.1.2. Nội dung công tác quản trị TSBĐ a. Thẩm định TSBĐ Nội dung thẩm định làm rõ những vấn đề sau - Quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng vay/bên bảo lãnh: Cán bộ tín dụng phải kiểm tra xem khách hàng vay, bên bảo lãnh có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản dùng làm bảo đảm hay không. Cần hết sức chú ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản… Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ những nguồn khác, cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu TSBĐ của khách hàng vay/bên bảo lãnh. - Tài sản hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định TSBĐ hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài việc đơn vị xem xét thẩm định, cán bộ tín dụng cần yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xác nhận bằng văn bản khẳng định tài sản hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. - Tài sản được phép giao dịch: Ngoài các tài sản thông dụng được mua bán tự do trên thị trường, ngân hàng cần hết sức thận trọng trong khi xem xét các loại TSBĐ có tính chuyên dụng, quý hiếm. Nếu xét thấy cần thiết, cán bộ tín dụng yêu cầu khách hàng vay/ bên bảo lãnh xuất trình bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường. - Tài sản dễ chuyển nhượng: Mục tiêu của cho vay của ngân hàng là thu hồi đủ nợ và lãi vay từ việc thực hiện phương án, dự án sản xuất kinh doanh mà không phải TSBĐ. Tuy nhiên, cán bộ tín dụng cần thẩm định kỹ tính dễ chuyển nhượng của TSBĐ để dễ dàng xử lý (nếu phải thực hiện). b. Định giá TSBĐ - Khái niệm định giá TSBĐ Định giá tài sản nói chung là việc xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường hay đó là việc ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể trong đó có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường. Định giá TSBĐ trong hoạt động cho vay của ngân hàng là một khâu quan trọng trong thẩm định các khoản cho vay có bảo đảm bằng tài sản qua đó ngân hàng xác định giá trị các tài sản được ngân hàng chấp nhận làm đảm bảo cho vay để tạo cơ sở cho quyết định về mức cho vay của ngân hàng. - Nguyên tắc định giá TSBĐ Việc định giá TSBĐ phải thỏa mãn một số nguyên tắc sau: - TSBĐ phải được định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, ký kết văn bản thỏa thuận tu chỉnh/bổ sung hợp đồng bảo đảm (trong trường hợp thỏa thuận thay đổi nghĩa vụ được bảo đảm); việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở để xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. - Việc định giá phải căn cứ vào cơ sở pháp lý hoặc cơ sở thực tế, đảm bảo tính khách quan, minh bạch. Cán bộ thẩm định không được định giá TSBĐ trái với quy định của pháp luật và của ngân hàng - Khi định giá TSBĐ, cán bộ thẩm định phải lập biên bản định giá TSBĐ có chữ ký của tất cả các thành viên. - Giá trị TSBĐ được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản đó. Trong trường hợp tài sản thế chấp (TSTC) là toàn bộ bất động sản có vật phụ thì giá trị của vật phụ cũng thuộc giá trị của TSTC; nếu chỉ thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị TSTC khi các bên có thỏa thuận. - Giá trị TSBĐ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. - TSBĐ phải thường xuyên được định giá lại sau một thời gian nhất định phù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản và theo quy định của từng ngân hàng. Nếu phát hiện TSBĐ bị giảm giá trị, cán bộ thẩm định phải yêu cầu khách hàng bổ sung ngay TSBĐ. c. Quản lý tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan. Quản lý TSBĐ và các loại giấy tờ liên quan được hiểu là quá trình theo dõi, kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong tình trạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị của TSBĐ/ các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo đảm. Nếu TSBĐ được lưu giữ tại kho của ngân hàng cho vay thì thủ kho của ngân hàng và cán bộ tín dụng phải chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình quản lý TSBĐ và những giấy tờ liên quan. Ngân hàng cũng cần thực thi các biện pháp thích hợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm các cam kết tại hợp đồng bảo đảm. - Trường hợp TSBĐ do khách hàng vay/bên thứ ba quản lý hoặc sử dụng Tùy tính chất và đặc điểm của TSBĐ, cán bộ tín dụng cần chủ động đề xuất và thực hiện kiểm tra TSBĐ ít nhất 06 tháng một lần về tình trạng ( số lượng và chất lượng ) của TSBĐ, tình hình sử dụng và bảo quản TSBĐ, các trường hợp vi phạm cam kết của khách hàng vay/bên bảo lãnh theo quy định tại hợp đồng bảo đảm. Cán bộ tín dụng cũng phải lưu giữ và thu thập đầy đủ các loại giấy tờ liên quan đến TSBĐ chứng minh tình trạng hiện tại của tài sản. - Trường hợp TSBĐ do chính ngân hàng cho vay quản lý - Đối với TSBĐ là giấy tờ có giá, ngay sau khi nhận bàn giao giấy tờ có giá từ khách hàng vay/ bên bảo lãnh, cán bộ tín dụng cần tiến hành thủ tục bàn giao giấy tờ có giá và xác nhận bằng biên bản bàn giao nêu rõ thời gian, địa điểm bàn giao,các loại giấy tờ bàn giao và trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên. - Trong nhiều trường hợp, ngân hàng buộc phải trực tiếp quản lý và bảo quản TSBĐ không phải là giấy tờ có giá như nhà cửa, ô tô, hàng hóa… Trong những trường hợp này, do tính chất phức tạp của công việc quản lý và bảo quản trong khi một số ngân hàng lại không có kho riêng và nhân sự chuyên môn nên ngân hàng gặp khó khăn trong việc tự trông giữ và bảo quản TSBĐ không phải là giấy tờ có giá. Giải pháp tốt nhất cho ngân hàng cho vay là thuê một bên thứ ba đứng ra bảo quản hộ. Thủ tục thuê bảo quản cần được thể hiện bằng hợp đồng, nêu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện của mỗi bên. Trong cả hai trường hợp ngân hàng trực tiếp quản lý và bảo quản TSBĐ hay thuê bên thứ ba chịu trách nhiệm giữ và bảo quản TSBĐ, ngân hàng cho vay đều phải thực hiện nguyên tắc kiểm tra định kỳ TSBĐ để tránh rủi ro. d. Xử lý TSBĐ tiền vay Trường hợp khoản vay không được hoàn trả đầy đủ hoặc quá hạn không được thanh toán, thì khoản tin dụng sẽ phải thanh lý bắt buộc thông qua việc xử lý các bảo đảm của người đi vay. Theo quy định của pháp luật, người cho vay được quyền ưu tiên thu nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thực hiện chi trả các loại phí liên quan đến việc bán tài sản. Thông thường các chi phí đó bao gồm: Chi phí bảo quản, quản lý, định giá, quảng cáo bán tài sản, bán tài sản, tiền hoa hồng, chi phí, lệ phí bán đấu giá và các chi phí khác liên quan. - Nguyên tắc xử lý TSBĐ Việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ đối với các khoản cho vay có bảo đảm bằng tài sản được thực hiện theo nguyên tắc sau đây : + Khi đến hạn mà khách hàng vay/ bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với ngân hàng cho vay thì TSBĐ tiền vay được xử lý để thu hồi nợ. + TSBĐ tiền vay phải được xử lý theo các phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không xử lý được theo các phương thức đã thỏa thuận thì ngân hàng cho vay có quyền : Bán, chuyển nhượng TSBĐ để thu hồi nợ; yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; nếu bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì xử lý tài sản của bên bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. + Ngân hàng cho vay có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ và ủy quyền cho bên thứ ba xử lý TSBĐ; trong trường hợp này thì bên thứ ba cũng có quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ như tổ chức tín dụng. + Trường hợp một TSBĐ cho nhiều nghĩa vụ trả nợ, nếu phải xử lý TSBĐ để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. + Trường hợp tài sản được các bên xử lý theo thỏa thuận thì phải thực hiện nhanh chóng, công khai, bảo đảm lợi ích của các bên; nếu tài sản không xử lý được do không thỏa thuận được giá bán, thì ngân hàng cho vay có quyền quyết định giá bán tài sản để thu hồi nợ. + Các chi phí phát sinh trong xử lý TSBĐ do khách hàng vay, bên bảo lãnh chịu. Tiền thu được từ xử lý TSBĐ sau khi trừ đi chi phí xử lý, thì ngân hàng cho vay thu nợ theo thứ tự : nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, các khoản phí khác (nếu có). TSBĐ sau khi được xử lý nếu không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khách hàng vay/bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết. + Trong trường hợp chủ sở hữu TSBĐ bị khởi tố về một hành vi phạm tội không liên quan đến việc vay vốn của ngân hàng cho vay hoặc không liên quan đến nguồn gốc hình thành TSBĐ, thì TSBĐ của người đó sẽ bị kê biên và xử lý theo quy định của pháp luật. - Các trường hợp NHCV có quyền xử lý TSBĐ để thu hồi nợ + Sau thời hạn 60 ngà._.y kể từ khi đến hạn trả nợ, mà tài sản bảo đảm chưa được xử lý theo thỏa thuận + Khách hàng vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật, nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. + Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ, thì nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nếu khách hàng vay không trả nợ và không xử lý tài sản bảo đảm để trả nợ, thì NHCV có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ. + Khách hàng vay, bên bảo lãnh là doanh nghiệp khi chia tách , hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa: Nếu doanh nghiệp không thực hiện các biện pháp như quy định như trả nợ trước hạn, chia TSBĐ bảo đảm nghĩa vụ trả nợ… theo yêu cầu của NHCV, thì NHCV có quyền xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ trước khi thực hiện nghĩa vụ chia, tách , hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa. - Các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ + Trực tiếp bán TSBĐ cho người mua (trừ trường hợp TSBĐ là QSD đất và các tài sản khác mà pháp luật có quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách). Trên cơ sở đã thỏa thuận giá bán tối thiểu, người đi vay có thể tìm người mua để bán tài sản; trường hợp này xảy ra khi người vay có thiện chí muốn trả nợ vay ngân hàng; hoặc ngân hàng tìm người mua để bán tài sản. áp dụng phương pháp này sẽ giảm chi phí đấu giá lại rút ngắn thời gian phát mại giúp ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ và khách hàng không phải trả thêm lãi phạt quá hạn. + Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm : Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá TSBĐ được định giá khi xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của khách hàng vay sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) và được tiếp nhận tài sản đó theo quy định của pháp luật. + Bán TSBĐ thông qua các tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm bán đấu giá và doanh nghiệp bán đấu giá. Phương pháp này thường được áp dụng với QSD đất và tài sản gắn liền với đất hoặc các tài sản khác mà ngân hàng không muốn bán trực tiếp hoặc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ. + Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm: Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận khoản tiền hoặc tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho ngân hàng cho vay và khách hàng vay/bên bảo lãnh theo các thủ tục quy định của pháp luật. + Yêu cầu tòa án cho phép phát mại TSBĐ để trả nợ vay ngân hàng: Đối với QSD đất và tài sản gắn liền với đất ngân hàng có thể đua tài sản bán đấu giá hoặc khởi kiện tại tòa án. Ngoài ra, nếu TSBĐ có tranh chấp thì việc phát mại tài sản cũng phải thông qua quyết định của tòa án. Trong những trường hợp nêu trên, ngân hàng cần đệ đơn yêu cầu sự can thiệp của tòa án. Lựa chọn phương pháp phát mại tối ưu là rất quan trọng cho cả ngân hàng và khách hàng đi vay. Phương pháp được lựa chọn không những tiện lợi cho cả hai bên mà còn phải thích hợp ở từng địa phương và hợp với những quy định của pháp luật hiện hành. ở nước ta theo luật định thì bán đấu giá là phương pháp cơ bản được áp dụng nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác. 1.2.2. Công tác quản trị TSBĐ là BĐS trong cho vay của NHTM Bất động sản là tài sản không thể di dời được như: Nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng. Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất với đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị QSD đất và trường hợp không được thế chấp giá trị QSD mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất. 1.2.2.1. Kiểm tra TSBĐ là bất động sản Trước khi tiến hành công tác định giá TSBĐ, Tổ định giá của ngân hàng phải tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp. Nội dung kiểm tra bao gồm: - Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp để xác định nguồn gốc QSD đất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ cuả tài sản, đối chiếu với quy định của ngân hàng xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vấn thì phải xác minh tại nơi đã cấp giấy tờ đó. - Xác định các đồng sở hữu của tài sản thế chấp (nếu có), đảm bảo tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này. Đối với các cá nhân, hộ gia đình, việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp, có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người. - Kiểm tra tại hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp phải được kiểm tra tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem có tranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra hiện trường có thể kết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn về tài sản. 1.2.2.2. Định giá bất động sản a. Thời điểm định giá TSBĐ tiền vay là QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay tại CTTC, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng và là phần không thể tách rời của hợp đồng bảo đảm. b. Định giá giá trị QSD đất và tài sản gắn liền với đất - Định giá giá trị QSD đất + Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hợp pháp mà có (không phải là đất đi thuê) thì được xác định theo Khung giá của Uỷ ban nhân dân Thành phố (Uỷ ban nhân dân tỉnh) nơi có bất động sản ban hành. + Đối với QSD đất là đất thuê của Nhà nước mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm, thì P (giá trị định giá) căn cứ vào số tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất mà khách hàng đã trả cho Nhà nước trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng. + Trường hợp các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà hoặc móng nhà trực tiếp của các Chủ dự án được Nhà nước giao đất xây nhà để bán thì có thể căn cứ vào giá mua trong Hợp đồng mua bán và các giấy tờ thanh toán tiền mua để định giá. - Định giá giá trị tài sản gắn liền với đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà ở được xác định theo biểu giá do Nhà nước quy định căn cứ vào quy mô, kết cấu nhà và mặt bằng đơn giá xây dựng nhà. + Giá trị tài sản gắn liền với đất thế chấp là nhà xưởng, văn phòng, khách sạn của các công ty dùng để thế chấp được xác định theo giá trị công trình đã được quyết toán, giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và có tham khảo các yếu tố khác về giá. + Khi định giá phải xét tới thời gian đã sử dụng (trừ đi khấu hao) và chất lượng còn lại của tài sản. Đối với nhà ở kiên cố, văn phòng, khách sạn có thể tính thời gian khấu hao là 15 năm; đối với nhà xưởng cấp 3, cấp 4 thời gian sử dụng tính là 10 năm. Mức khấu hao trên là tính trong trường hợp bình thường nhưng nếu tại thời điểm kiểm tra cho thấy chất lượng tài sản xuống cấp nhanh thì phải tăng giá trị khấu hao. 1.2.2.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất - Không làm thủ tục thế chấp, chuyển nhượng khi chưa được tổ chức tín dụng giải chấp. - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định: + Khách hàng là cá nhân, hộ gia đình: Đăng ký tại UBND Phường xã, thị trấn nơi có bất động sản. + Khách hàng là tổ chức: Đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất nơi có bất động sản. 1.2.2.4. Giữ tài sản và giấy tờ của tài sản thế chấp - Khi nhận hồ sơ TSBĐ, cán bộ tín dụng phải lập “Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm”. Niêm phong giấy tờ về TSBĐ, ghi lại chi tiết các loại giấy tờ và chuyển về cất giữ tại Quỹ của ngân hàng theo quy định quản lý tài sản ngoại bảng. - Khi TSBĐ được giải chấp, cán bộ tín dụng căn cứ vào việc phê duyệt của Giám đốc ngân hàng, giao lại giấy tờ của tài sản thế chấp cho khách hàng và ghi vào “Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm” - Đối với giấy tờ của tài sản bảo đảm, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng nộp bản gốc. - Trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận và cử đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay. - Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh chịu trách nhiệm quản lý, sử dụng và bảo quản tài sản, trừ trường hợp các bên thoả thuận giao cho ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ. - Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn tài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm tra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng xuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp... để có biện pháp xử lý kịp thời. - Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn tài sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm tra ít nhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình sản xuất kinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm phát hiện các trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng xuống cấp, các trường hợp xảy ra tranh chấp... để có biện pháp xử lý kịp thời 1.2.2.5. Xử lý TSBĐ là bất động sản - Việc xử lý TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất được thực hiện theo thỏa thuận của ngân hàng cho vay và khách hàng trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và phải áp dụng hình thức bán đấu giá. - Trường hợp TSBĐ là QSD đất và TSGL với đất không xử lý được theo thỏa thuận của ngân hàng và khách hàng trong hợp hợp đồng thì ngân hàng khởi kiện tại tòa án. - Trình tự việc bán đấu giá QSD đất + Các ngân hàng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá QSD đất, cụ thể : + Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm ra văn bản cho phép đấu giá và hướng dẫn làm các thủ tục cần thiết hoặc nếu không cho phép thì có trả lời bằng văn bản. + Sau khi được UBND cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá QSD đất, ngân hàng tiến hành các thủ tục như quy định và ủy quyền cho Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá QSD đất + Sau khi hoàn thành việc xử lý TSBĐ là QSD đất, TSGL với đất, ngân hàng có trách nhiệm làm các thủ tục về xóa đăng ký thông báo xử lý TSBĐ, xóa thế chấp, xóa đăng ký thế chấp và tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản, trừ trường hợp do Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện theo pháp luật về bán đấu giá tài sản. 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản trị TSBĐ là bất động sản 1.3.1.Các nhân tố chủ quan 1.3.1.1. Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng Nhân tố con người có tác động rất lớn đến hoạt động nghiệp vụ cũng như hoạt động quản trị của NHTM. Trong công tác quản trị TSBĐ là bất động sản cũng vậy, nếu không có đội ngũ cán bộ giỏi về chuyên môn, có tư cách, đạo đức nghề nghiệp thì không thể hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình từ việc thẩm định giá trị tài sản, quản lý tài sản cũng như xử lý TSBĐ. Đặc biệt, khi TSBĐ là đất đai, một loại tài sản có giá trị lớn nhưng lại rất nhạy cảm vói sự biến động của thị trường bất động sản cũng như các chính sách quy hoạch của Nhà nước thì ảnh hưởng lớn nhất nhân tố con người chứ không phải là nhân tố công nghệ. Nhiều cán bộ tín dụng nhận định chưa đúng, chưa đầy đủ về khách hàng; việc mở rộng mạng lưới hoạt động ngân hàng va tốc độ tăng trưởng quá nhanh, không tương xứng với việc nâng cao kiểm soát rủi ro. Một số cán bộ ngân hàng còn chấp hành quy chế cho vay, bảo lãnh chưa nghiêm túc, gia hạn nợ tùy tiện, chạy theo thành tích, dẫn đến khách hàng lợi dụng gây ra việc thất thoát tài sản. Một số cán bộ năng lực cán bộ còn yếu kém, đặc biệt ở khâu thẩm định cho vay cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động quản trị rủi ro của ngân hàng. 1.3.1.2. Tính chủ động trong ứng xử của Ngân hàng Ngân hàng cho vay không chỉ cần thực hiện ký lưỡng và chính xác theo các quy định pháp lý khi đặt sự bảo đảm mà phải giám sát cụ thể các đảm bảo trong thời gian lưu hành của tín dụng. Từ khi xem xét cho vay cho đến khi thu hồi hết nợ Ngân hàng phải luôn là người nắm chắc mọi diễn biến của hoạt động kinh tế của người vay, trạng thái của các TSBĐ để trong bất cứ trường hợp nào cũng chủ động đưa ra những biện pháp ứng xử thích hợp nhất bảo vệ quyền lợi của mình. 1.3.1.3. Vấn đề thông tin. Môi trường kinh doanh có ổn định và an toàn hay không chịu sự ảnh hưởng rất lớn của thông tin. Nên không có những luật định về thông tin thì trong nền kinh tế xã hội mọi hoạt động đều có thể bị xuyên tạc, bóp méo trong khi chúng ta đang cần có những phân tích, đánh giá, nhận định đưa ra các giải pháp cho các hoạt động kinh tế thật chính xác và có hiệu quả. điều này chỉ có thể thực hiện được với các thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời. Các thông tin về đảm bảo khoản vay của Ngân hàng có liên quan đếm các mối quan hệ về phương diện được đề cập. Đó là các thông tin về người vay, về tài sản, về người bảo lãnh, về các bên đối tác v.v…Nguồn thông tin đa dạng như vậy, nhưng hiện nay độ chính xác rất hạn chế. Chưa có cơ sở thống nhất để xác định giới hạn của việc cung cấp cũng như công khai hóa các thông tin đối với tất cả các tổ chức ngân hàng, đặc biệt là các tài sản có vấn đề. Trách nhiệm thông tin của các bên tham gia mối quan hệ nhằm tạo cơ sở pháp lý, tránh gian lận vì lợi ích chung của quốc gia cũng còn thiếu rõ ràng. Hiện nay rất nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn dựa trên các hệ thống và thủ tục tín dụng trước đây, không phản ánh được những thực tiễn của thị trường mới. Nhiều đảm bảo cho vay có thể được thành lập chắc chắn hơn, một tỷ lệ lớn các khoản vay nợ quá hạn có thể tránh được nếu có một hệ thống thông tin phù hợp. 1.3.2.Các nhân tố khách quan 1.3.2.1.Các khuôn khổ pháp lý cho bảo đảm cho vay Một trong những đặc trưng của hoạt động ngân hàng trong bối cảnh kinh tế hiện nay là kinh doanh tiền tệ là một trong những loại kinh doanh gặp nhiều rủi ro nhất. Do đó, điều rất quan trọng là phải có một khuôn khổ pháp lý cần thiết để làm cho các đảm bảo cho vay có hiệu lực trong đời sống kinh tế. Chỉ có trên cơ sở đó mới thực hiện được công tác quản trị tài sản bảo đảm một cách có hiệu quả nhất. Sự chuyển biến về phương diện này trong những năm qua đã tạo ra môi trường cho hoạt động bảo đảm tiền vay đang dần được củng cố ổn định hoàn chỉnh phù hợp với sự phát triển ngày càng phức tạp và đa dạng của quan hệ vay vốn. Đặc biệt đối với TSBĐ là bất động sản thì công tác quản trị loại TSBĐ này không chỉ liên quan đến các văn bản pháp luật của ngành Ngân hàng mà còn liên quan đến luật Dân sự, luật Đất đai, luật Doanh nghiệp, luật hôn nhân và gia đình…Tuy rằng khuôn khổ pháp lý đã có nhiều thuận lợi hơn nhưng thực tế môi trường thực hiện quan hệ tín dụng vẫn còn nhiều cản trở cho việc mở rộng khả năng tạo lập và tăng mức độ đảm bảo cho vay, bảo vệ quyền lợi hợp pháp giữa người vay và người cho vay. 1.3.2.2. Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo ảnh hưởng rất lớn đến khâu nhận bất động sản làm TSBĐ vì không phải lúc nào thủ tục cũng dễ dàng và thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Pháp luật về bảo đảm đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng cho các doanh nghiệp và quan hệ vay mượn, tác động lớn đến hệ thống NH. Tuy đã có khá nhiều quy định nhưng cả người vay và người cho vay đều nhận thức có nhiều vấn đề chưa ổn và chưa thật sự tin tưởng. Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSD đất và TSGL với đất được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2005-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005. Nhưng trong quá trình thực hiện thông tư này, các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều vướng mắc vể thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân; về hồ sơ đăng ký; về việc đăng ký giao dịch bảo dảm đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng v.v.. 1.3.2.3. Đặc trưng của bất động sản và thị trường bất động sản Bất động sản có một số đặc trưng cơ bản sau: - Chi phí của mua bán giao dịch cao: So với các hàng hóa thông thường khác, chi phí mua bán giao dịch bất động sản là khá cao, thời gian mua, bán, giao dịch dài, do vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt - Khả năng co giãn của cung cầu bất động sản kém: Nhìn chung cung cầu bất động sản là không thay đổi theo các thay đổi giá do tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định. Ngoài ra việc cung ứng đất đai còn chịu sự hạn chế về quy hoạch và chịu giới hạn với mục đích sử dụng đất riêng biệt. - Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của bất động sản cụ thể là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển giao bất động sản. Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị BĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác. Hơn nữa, những biến động trên thị trường bất động sản không những ảnh hưởng đến công tác định giá mà còn tác động đến cả công tác xử lý TSBĐ là bất động sản để thu hồi nợ. Do có những đặc trưng riêng khác với các loại TSBĐ khác như vậy nên công tác quản trị loại TSBĐ này đòi hỏi một số yêu cầu riêng với ngân hàng cũng như cán bộ tín dụng. Do vây, các cán bộ ngân hàng cần nắm được điều này để thực hiện tác nghiệp sao cho đạt hiệu quả cao. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI SGD I - NHCT VN 2.1. Giới thiệu chung về SGD I - NHCT VN 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 2.1.1.1. Giới thiệu về Ngân hàng Công thương Việt nam Thực hiện nghị định 53/NĐ-HĐBT ngày 26/3/1988 của hội đồng bộ trưởng về việc chuyển hoạt động ngân hàng sang hạch toán kinh doanh và hình thành hệ thống ngân hàng 2 cấp. Ngày 1/7/1988, Ngân hàng Công thương Việt nam (NHCTVN) ra đời và đi vào hoạt động trên cơ sở vụ tín dụng công nghiệp và vụ tín dụng thương nghiệp của ngân hàng Nhà nước Trung ương cùng với các phòng tín dụng Công nghiệp, tín dụng Thương nghiệp của 17 chi nhánh ngân hàng Nhà nước địa phương. Cùng với sự phát triển, đổi mới của đất nước của ngành ngân hàng, NHCTVN đã phát triển ngày càng lớn mạnh và là một trong 5 Ngân hàng Thương mại Quốc doanh với tổng tài sản chiếm trên 20% thị phần trong toàn bộ hệ thống NHTM, được xếp hạng là một trong 23 doanh nghiệp đặc biệt. NHCTVN có hệ thống mạng lưới kinh doanh rộng khắp với Trụ Sở Chính đặt tại Hà Nội, văn phòng đại diện tại Tp. HCM và Đà Nẵng, 2 Sở Giao Dịch, 125 Chi Nhánh, 700 điểm giao dịch, 2 đơn vị hành chính sự nghiệp, 3 công ty hạch toán độc lập, đồng sáng lập và là cổ đông chính của Indovina Bank, công ty cho thuê tài chính Việt namm, công ty LD bảo hiểm á Châu, có quan hệ đại lý 733 ngân hàng trên thế giới và là thành viên của hiệp hội thanh toán viễn thông liên NH toàn cầu, hiệp hội các NH Châu á, hiệp hội thẻ Visa - Master... 2.1.1.2. Giới thiệu về Sở giao dịch I - Ngân hàng Công thương Việt nam Chi nhánh NHCT thành phố Hà nội được thành lập theo quyết định số 198/ QĐ - NHTCCB ngày 29/6/1988 của TGĐ ngân hàng Nhà nước Việt nam. Ngày 24/3/1993 TGĐ NHCT Việt nam ra quyết định số 93/QĐ-NHCT TCCB chuyển các hoạt động tại hội sở chi nhánh NHCT thành phố Hà nội tại hội sở chính NHCT Việt nam. Ngày 30/12/1998 chủ tịch Hội đồng quản trị NHCT Việt nam ký quyết định số 134/QĐ-HĐQTNHCT sắp xếp tổ chức hoạt động Sở giao dịch I- Ngân hàng Công thương Việt Nam (SGD I NHCTVN) theo điều lệ tổ chức NHCTVN Ngày 20/10/2003 Chủ tịch Hội đồng quản trị NHCTVN đã ban hành quyết định số 153/ QĐ HĐQT về mô hình tổ chức mới của SGD I theo dự án hiện đại hóa ngân hàng và công nghệ thanh toán do Ngân hàng Thế giới tài trợ. Như vậy, SGD I được hình thành và phát triển như sau: Giai đoạn I : Từ năm 1988 trở về trước, SGD I là ngân hàng Hoàn Kiếm thực hiện cung cấp các sản phẩm dịch vụ đơn giản, chủ yếu là cho vay và nhận tiền gửi, khi đó doanh số của ngân hàng rất thấp. Giai đoạn II : Từ 1988 đến hết tháng 4 / 1993 , SGD I là NHCT Hà Nội. Thời kỳ này các sản phẩm dịch vụ vẫn còn rất đơn điệu, cơ sở vật chất còn rất nghèo nàn, đội ngũ cán bộ còn được đào tạo theo cơ chế cũ, lạc hậu, NH chủ yếu chỉ giao dịch với những khách hàng trong nước, quy mô và doanh số của ngân hàng khi này cũng rất thấp. Giai đoạn III: Từ tháng 4/ 1993 đến tháng 12/ 1998. NHCT Hà nội được sáp nhập vào NHCTVN, khi này SGD I là HSC của NHCTVN. Giai đoạn từ 1/1/1999, Hội sở được chuyển thành SGD I NHCTVN cho đến nay. 2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 2.1.2.1. Phòng giao dịch ( gồm phòng giao dịch số 1 và 2) Giao dịch ngoài quầy: Do khách hàng thực hiện giao dịch thông qua ATM về các hoạt động: Vấn tin giao dịch, lĩnh tiền mặt, thanh toán hóa đơn... Giao dịch trong quầy: Nhóm tư vấn: Tư vấn cho khách hàng về sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, tư vấn đầu tư, tư vấn dịch vụ thẻ, tư vấn dịch vụ bảo hiểm;Nhóm giao dịch khách hàng Công ty, khách hàng cá nhân: Mở đóng tài khoản, qản lý mẫu dấu chữ ký, các thủ tục về nghiệp vụ thẻ; Gửi rút tiền, thực hiện giao dịch trực tiếp với khách hàng và hạch toán thanh toán và chuyển tiền, các dịch vụ về tiền mặt., các giao dịch về thẻ, các dịch vụ mua bán ngoại tệ ( séc du lịch, ngoại tệ), các dịch vụ khách hàng khác. -Nhóm kiểm soát ( Back Office) Kiểm soát giao dịch trong và ngoài quầy, Tổng hợp liệt kê giao dịch trong ngày, đối chiếu và đóng nhật ký chứng từ... -Nhóm kế toán tiết kiệm: Kiểm soát chứng từ tiết kiệm, theo dõi và quản lý tài khoản tiết kiệm theo phân cấp. 2.1.2.2. Phòng kế toán giao dịch Là phòng nghiệp vụ thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng cung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến nghiệp vụ thanh toán, xử lý hạch toán các giao dịch theo quyết định của Nhà nước và của NHCT Việt nam quản lý và chịu trách nhiệm đối với hệ thống giao dịch trên máy. Quản lý quỹ tiền mặt đến tong giao dịch viên. Thực hiện nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng về sử dụng các sản phẩm của ngân hàng. 2.1.2.3. Phòng tài trợ thương mại Là phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện về tài trợ thương mại tại chi nhánh theo quy định của Ngân hàng Công thương Việt Nam. 2.1.2.4. Phòng khách hàng số 1 (doanh nghiệp lớn) Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanh nghiệp lớn, để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của NHCT. 2.1.2.5. Phòng khách hàng số 2 (doanh nghiệp vừa và nhỏ) Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các Doanh nghiệp vừa và nhỏ, để khai thác vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của NHCT. 2.1.2.6. Phòng khách hàng cá nhân Là phòng nghiệp vụ thực hiện giao dịch trực tiếp với những khách hàng là các cá nhân để huy động vốn bằng VND và ngoại tệ; Xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của NHCT; Quản lý hoạt động của các quỹ tiết kiệm, Điểm giao dịch. 2.1.2.7. Phòng thông tin điện toán Thực hiện công tác quản lý, duy trì hệ thống thông tin điện toán tại chi nhánh. Bảo trì bảo dưỡng máy tính đảm bảo thông suốt hoạt động của hệ thống mạng máy tính của chi nhánh. 2.1.2.8. Phòng tổ chức hành chính Là phòng nghiệp vụ thực hiện công tác tổ chức cán bộ và đào tạo tại chi nhánh theo đúng chủ trương chính sách của Nhà nước và quy định của NHCTVN. Thực hiện công tác quản trị và văn phòng phục vụ hoạt động kinh doanh tại chi nhánh, thực hiện công tác bảo vệ an ninh an toàn Chi nhánh. 2.1.2.9. Phòng tiền tệ kho quỹ Phòng TTKQ là phòng quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặt theo đúng quy định của NHNN và NHCT. ứng và thu tiền cho các Quỹ tiết kiệm, các điểm giao dịch trong và ngoài quầy, thu chi tiền mặt cho các doanh nghiệp có thu, chi tiền mặt lớn. 2.1.2.10. Phòng kiểm tra nội bộ Phòng kiểm tra nội bộ là phòng nghiệp vụ có chức năng giúp Giám đốc giám sát, kiểm tra, kiểm toán các mặt hoạt động kinh doanh của Chi nhánh nhằm đảm bảo việc thực hiện theo đúng pháp luật của Nhà nước và cơ chế quản lý của ngành. 2.1.2.11. Phòng tổng hợp tiếp thị Là phòng nghiệp vụ tham mưu cho ban giám đốc dự kiến kế hoạch kinh doanh, tổng hợp, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh. Thực hiện báo cáo hàng năm của chi nhánh. 2.1.2.12. Phòng kế toán tài chính Là phòng nghiệp vụ giúp giám đốc thực hiện công tác quản lý tài chính và thực hiện nghiệp vụ chi tiêu nội bộ tại chi nhánh theo đúng quyết định của Nhà nước và của NHCT 2.1.3. Hoạt động kinh doanh tại SGD I - NHCTVN. Sở giao dịch I Ngân hàng Công thương Việt Nam nằm ở trung tâm thủ đô Hà Nội, là đơn vị thành viên với nguồn vốn chiếm tỷ trọng 15%, dư nợ chiếm 4% toàn hệ thống ngân hàng Công thương Việt nam. Nhiều năm liền SGD I luôn dẫn đầu là đơn vị xuất sắc của NHCTVN. Tính đến 31/7/2005 tổng dư nợ cho vay nền kinh tế của SGD I đạt gần 3000 tỷ đồng, với tốc độ tăng trưởng dư nợ bình quân hàng năm 15-20%, đã đáp ứng nhu cầu vốn các doanh nghiệp trung ương và địa phương đóng trên địa bàn, phục vụ phát triển kinh tế Thủ đô. Bảng 1. Kết quả hoạt động tín dụng tại sở giao dịch I - NHCTViệt Nam Đơn vị: tỷ đồng Đến ngày 31/12/năm 2003 2004 2005 Chỉ tiêu Tổng số Tổng số Tổng số Tổng dư nợ cho vay và đầu tư 2.088 3.625 3.940 T.đó: cho vay 1.497 2.414 2.788 A/ Phân theo thời hạn - Ngắn hạn 526 915 987 - Trung và dài hạn 971 1.499 1.801 B/ Phân theo TPKT - Kinh tế quốc doanh 1.355 1.931 2.066 - Kinh tế ngoài Qdoanh 142 483 722 C/ Phân theo ngành SXKD - Ngành công nghiệp 84 - Ngành xây dựng 8 - Ng/ GTVT thông vận tải 952 - Ngành thương nghiệp vật tư 421 - Ngành khác D/ Chất lượng tín dụng - Dư nợ trong hạn 1.439 2.404,4 2.780,8 - Dư nợ quá hạn 58 9,6 7,2 Trong đó: + KTQD 45 + KTNQD 13 E/ Chỉ tiêu hiệu quả - Tổng doanh số cho vay 2.456 5.640 4.799 - Tổng doanh số thu nợ 2.218 5.582 4.247 - Dư nợ bình quân 1.475 2.472 2.780 Nguồn: Tình hình sử dụng vốn tại Sở giao dịch I - NHCTVN Bảng 2. Kết quả hoạt động kinh doanh tại SGD I – NHCTVN Đơn vị: Triệu đồng CHỈ TIÊU 2002 2003 2004 Tổng thu 692.307 828.901 892.769 T.đó: - Thu lãi tiền gửi 42.621 64.558 - Thu lãi cho vay 120.478 153.856 168.164 - Thu lãi điều hòa vốn 455.165 624.312 - Thu dịch vụ 8.411 8.077 10.685 - Thu khác Tổng chi 488.430 629.578 627.373 T.đó: - Chi trả lãi tiền gửi 432.790 590.732 630.137 - Chi nhân viên 6.650 7.689 - Chi khác 48.990 24.236 Lãi hạch toán nội bộ 140.877 199.323 265.395 Vượt 17,3% so KH Vượt 28% so KH Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh đến 31/12/2002,2003,2004 2.1.4. Mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh năm 2006 Bước sang 2006, trên cơ sở kết quả kinh doanh năm 2005 và căn cứ vào mục tiêu, nhiệm vụ và các biện pháp kinh doanh của NHCT Việt Nam. Sở giao dịch I đề ra mục tiêu nhiệm vụ kinh doanh năm 2006, cụ thể như sau: 2.1.4.1. Các mục tiêu hoạt động kinh doanh Nguồn vốn huy động duy trì ở mức 14.000 tỷ đồng ( cao hơn mức bình quân năm 2005 là 200 tỷ đồng) Dư nợ cho vay tăng 15% so với năm 2005. Số tuyệt đối tăng 450 tỷ đồng. Lợi nhuận hạch toán nội bộ 300 tỷ đồng Tỷ trọng nợ quá hạn trên tổng dư nợ < 1%. Thu phí từ dịch vụ từ 15 tỷ đồng ( tăng 20% số thực hiện năm 2004). Thu nợ khó đòi ngoại bảng 2 tỷ đồng. Tỷ lệ cho vay doanh nghiệp nhà nước chiếm 70% trong tổng dư nợ. Tỷ lệ cho vay có tài sản bảo đảm chiếm 58% trong tổng dư nợ. 2.1.4.2. Nhiệm vụ kinh doanh năm 2006 Để đạt được các mục tiêu đã đề ra, Sở giao dịch I tập trung thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể sau: a) Đẩy mạnh khai thác mọi nguồn vốn, hướng tới việc tạo lập một cơ cấu nguồn vốn cân đối, chi phí đầu vào thấp. Bằng mọi biện pháp để duy trì các khách hàng truyền thống. Giao trách nhiệm cụ thể cho các phòng nghiệp vụ có quan hệ trực tiếp với khách hàng chủ động đưa ra biện pháp thu hút vốn khi đơn vị có nguồn thu. Làm tốt công tác tiếp thị và chăm sóc khách hàng kể cả doanh nghiệp và dân cư có nguồn tiền gửi lớn, để đàm phán giữ nguồn khi đến hạn, tuyệt đối không để khách hàng rút tiền gửi ngân hàng khác vì chưa được quan tâm đầy đủ. Nghiên cứu, phân tích thị trường, tìm kiếm các đơn vị là các tổ chức đoàn thể, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp có nguồn thu để khai thác vốn. Thường xuyên quảng cao, tuyên truyền để thu hút nguồn vốn từ dân cư. Tiếp tục đưa ra các hình thức khuyến mãi mới (quà tặng, các chính sách lãi suất) phù hợp hấp dẫn khách hàng gửi tiền. Có chính sách chăm sóc khách hàng đặc biệt để duy trì ổn định khách hàng tiền gửi truyền thống. b) Tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng quản lý, giám sát, hướng tới một cơ cấu tín dụng an toàn. Chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng chỉ đạo của NHCT VN. Tăng trưởng tí._.iên là các nội dung nghiệp vụ còn cơ chế và tổ chức thực hiện thì chưa được quan tâm đúng mức. Đã đến lúc các SGD I không những chỉ cần đưa ra được các công nghệ mới vào hoạt động ngân hàng mà còn phải quan tâm đến việc đổi mới tổ chức, xây dựng cơ chế để thực hiện được sự nghiên cứu cần thiết cho yêu cầu phát triển cả chiều rộng và bề sâu của công nghệ này, đưa ra được những định hướng tương lai có tính chiến lược hơn. Hiệu quả đảm bảo cho vay được xây dựng theo những yếu tố mang tính hệ thống. trước tiên là yếu tố luật pháp (mức độ đúng, hợp với quy định của pháp luật, hiệu lực thi hành luật); tiếp đó là yếu tố quy chế an toàn khung của kinh doanh tiền tệ (giới hạn cho vay, mặt bằng rủi ro hay mức độ mạo hiểm khống chế một ngân hàng cho vay, cho vay một doanh nghiệp mức độ mạo hiểm cho vay phải có đảm bảo như thế nào); cuối cùng mới là tác nghiệp cụ thể của ngân hàng (quan điểm, hành động cho vay, tổ chức hoạt động bảo đảm, phương thức và trình độ của nhân viên ngân hàng) do đó SGD I hướng tới giải quyết vấn đề đảm bảo cho vay mang tính hệ thống. 3.2. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản trị TSBĐ là bất động sản tại SGD I - NHCTVN. 3.2.1. Các giải pháp chung 3.2.1.1. Các giải pháp về con người Con người luôn là nhân tố quyết định đến sự thành bại trong hoạt động của Ngân hàng nói chung và trong hoạt động tín dụng nói riêng. Chất lượng cán bộ ngày càng được đòi hỏi cao để có thể đáp ứng kịp thời với sự thay đổi nhanh chóng của môi trường kinh doanh cũng như yêu cầu của công tác nghiệp vụ và quản trị. Một là, SGD I cần phải có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc ở ngân hàng. Bộ phận nhân sự của ngân hàng phải được lựa chọn kỹ lưỡng ngay từ đầu. Khi tuyển dụng, phải tìm những người có đủ điều kiện và thích hợp với vị trí cần tuyển, phải đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí. Hai là, đối với những nhân viên mới được tuyển dụng và cả những nhân viên đã làm việc tại ngân hàng, SGD I vẫn cần phải đào tạo lại và thường xuyên nâng cao trình độ cho họ. Ngoài việc cho nhân viên học tập tại Trung tâm đào tạo của ngân hàng, SGD I nên tạo điều kiện để họ có thể tham gia các khóa học do các bộ, ngành, các trung tâm chức đào tạo và các ngân hàng lớn tổ chức, tham gia các khoá huấn luyện tại nước ngoài để tăng thêm kinh nghiệm cho họ. Bên cạnh đó, công tác bố trí, sắp xếp lại nhân sự và thải loại những nhân viên trình độ kém cũng cần phải được chú ý. Những nhân viên được đào tạo tốt sẽ giúp cho SGD có thể ngăn ngừa những sai phạm có thể xảy ra trong công tác tín dụng nói chung và quản trị TSBĐ nói riêng đặc biệt đối với TSBĐ là bất động sản. Ba là, SGD I cần cải thiện môi trường làm việc khiến cho nhân viên thực sự năng động sáng tạo và làm chủ nghiệp vụ, tránh tình trạng trông chờ ỷ lại vào cấp trên, luôn tạo ra môi trường cạnh tranh giữa các nhân viên, tạo động lực trong lao động tránh tình trạng ngại học hỏi và từ đó nâng cao kinh nghiệm của nhân viên. Hoạt động ngân hàng bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm làm việc lâu năm gắn bó với ngân hàng mới tạo tính an toàn, chắc chắn trong công việc. Cải tạo môi trường làm việc làm cho nhân viên gắn kết với nhau hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn nhau sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho ngân hàng. Bốn là, để nâng cao chất lượng nhân viên của ngân hàng thì bản thân ngân hàng cũng phải tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để khuyến khích, động viên những cố gắng và sáng tạo trong công tác của họ. Cần xây dựng một cơ chế đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút được nhiều ứng viên có trình độ cao làm việc tại SGD I. Mặt khác, các chính sách khen thưởng, kỷ luật phải hết sức rõ ràng, minh bạch. Năm là, SGD I nên tổ chức các buổi phổ biến về các quy định pháp luật mới cho các nhân viên tín dụng. Đội ngũ nhân viên am hiểu về pháp luật sẽ giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý của tài sản bảo đảm được dễ dàng hơn. Những TSBĐ là bất động sản lại đòi hỏi công tác quản trị không chỉ am hiểu những quy định pháp luật trong ngành ngân hàng mà còn cả những quy định khác như luật đất đai, luật dân sự… 3.2.1.2. Nâng cao năng lực quản trị theo hướng ngân hàng hiện đại Mô hình tổ chức đang áp dụng tại SGD I là mô hình truyền thống với việc tổ chức các phòng, ban dựa trên cơ sở nghiệp vụ. Trong điều kiện hoạt động với quy mô nhỏ, tính chất đơn giản thì mô hình này tỏ ra là phù hợp với mức độ tập trung quản lý cao. Song, trong tương lai, khi ngân hàng phát triển với quy mô ngày càng lớn, với tính chất và khối lượng công việc ngày càng phức tạp thì mô hình này bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý như sự chồng chéo trong chức năng, nhiệm vụ giữa các phòng ban; hơn nữa, thiếu sự liên kết giữa các phòng ban trong xử lý, giải quyết công việc. Chính vì vậy, việc tái cấu trúc tổ chức của SGD I là cần thiết để có một mô hình tổ chức khoa học, hoạt động hiệu quả hướng tới chiến lược phát triển thành Ngân hàng bán lẻ hàng đầu. Mục tiêu là tăng khả năng tiếp cận và cung cấp các sản phẩm chuyên biệt cho từng loại khách hàng và xây dựng chính sách phù hợp cho từng loại khách hàng. Từ đó, mô hình tổ chức cần cơ cấu lại theo các hướng sau: Một là, hướng các hoạt động ngân hàng tới khách hàng bằng cách chuyển từ việc phân định phòng ban theo loại hình nghiệp vụ thuần tuý sang sử dụng tiêu thức đối tượng khách hàng kết hợp với sản phẩm của bốn khối cơ bản : Khối ngân hàng bán lẻ, Khối ngân hàng phục vụ doanh nghiệp, Khối các định chế tài chính và khối quản lý vốn. Trong đó, SGD I tập trung phát triển khối ngân hàng bán lẻ theo đúng chiến lược kinh doanh của mình. Cụ thể là khách hàng sẽ được cung cấp mọi dịch vụ ngân hàng đặc thù phù hợp với họ thông qua một đầu mối duy nhất. Hỗ trợ cho hoạt động của các bộ phận trên sẽ là khối hỗ trợ bao gồm các phòng, bộ phận hành chính, tham mưu với nhiệm vụ bảo đảm cho khối kinh doanh vận hành thông suốt. Hai là, cơ cấu lại mô hình tổ chức theo hướng nâng cao kỹ năng quản lý rủi ro và nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, kiểm soát nội bộ. + Trước hết, để nâng cao kỹ năng quản lý rủi ro (đặc biệt là rủi ro tín dụng), SGD I nên chú ý tới việc thực hiện đầy đủ các nguyên tắc về rủi ro tín dụng như: - Tạo môi trường có mức độ rủi ro tín dụng phù hợp - Xây dựng quy trình cấp tín dụng hợp lý - Duy trì quá trình đo lường và quản lý tín dụng - Bảo đảm kiểm soát rủi ro tín dụng đầy đủ - Nâng cao vai trò của các cơ quan giám sát. + Bên cạnh đó, SGD I nên tổ chức hệ thống kiểm toán, kiểm soát nội bộ của mình chặt chẽ và hiệu quả hơn nữa trong các hoạt động liên quan đến lĩnh vực tín dụng, có như thế mới ngăn ngừa và phát hiện được những sai sót. 3.2.1.3. Hiện đại hóa công nghệ trong ngân hàng Hiện nay, công nghệ được coi là chìa khóa cho sự phát triển của ngân hàng, nó quyết định tới chất lượng sản phẩm dịch vụ cung ứng cho khách hàng, quyết định kênh phân phối của ngân hàng từ đó nó trở thành nền tảng cho việc nâng cao sức cạnh tranh của ngân hàng. Công nghệ đang sử dụng tại SGD I không phải là công nghệ lạc hậu nhưng cũng chưa thể coi là hiện đại nếu đem so sánh với những ngân hàng lớn như trong nước, đặc biệt là những ngân hàng nước ngoài. Nhờ có công nghệ hiện đại hơn hẳn nên những ngân hàng này đã tạo ra nhiều sản phẩm đa dạng, có “hàm lượng” công nghệ cao nên tạo được uy tín tốt trong ngành ngân hàng nói riêng và trong nền kinh tế nói chung. Vì vậy để nâng cao được chất lượng dịch vụ ngân hàng và tạo sản phẩm mới đòi hỏi SGD I phải đầu tư vào công nghệ mới như: xây dựng chiến lược phát triển công nghệ ngân hàng, nhất là hệ thống thông tin quản lý (MIS) để kiểm soát hoạt động ngân hàng, quản lý nguồn vốn, tài sản, quản lý rủi ro, công nợ, kế toán; Để phát triển công nghệ tại SGD I, trước hết ngân hàng phải căn cứ vào nhu cầu của khách hàng và tiềm lực tài chính của mình từ đó thực hiện theo các bước sau: Một là, cần tập trung mọi nguồn lực có thể cho khoa học công nghệ để đổi mới nhanh hoạt động ngân hàng theo hướng Ngân hàng hiện đại, kinh doanh đa năng. Cần xác định rằng đầu tư cho phát triển công nghệ là đầu tư chiều sâu, là việc làm không thể thiếu. Do đó, thay vì chờ đến khi tích luỹ đủ số vốn cần thiết mới phát triển công nghệ ngân hàng, SGD I phải lập kế hoạch và phương pháp huy động vốn một cách tích cực. Hai là, tiêu chuẩn hoá và dần hiện đại hoá tất cả các nghiệp vụ trong ngân hàng, từng bước cải thiện khả năng hoà nhập vào cộng động tài chính – ngân hàng trong nước. Trong đó đặc biệt quan tâm tới việc hiện đại hoá hệ thống thanh toán vì nếu làm tốt công tác thanh toán không những thu hút được nguồn vốn ngày càng nhiều để tiến hành cho vay phục vụ sản xuất kinh tế mà còn làm cho vòng quay sử dụng tín dụng ngày càng tăng và hiệu quả. Ba là, song song với việc phát triển công nghệ trong lĩnh vực nghiệp vụ ngân hàng cần coi trọng phát triển công nghệ thông tin nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản trị điều hành hàng ngày, trước mắt là công tác quản lý văn phòng, xử lý thông tin, lưu trữ , quản lý cán bộ... Bên cạnh đó, cần quan tâm phát triển hệ thống thông tin về khách hàng vì đây là nền tảng cho một loạt các ứng dụng khác, đặc biệt là các hệ thống quản lý mối quan hệ khách hàng với quản lý trí thức. Trên nền tảng hệ thống ngân hàng bán lẻ đang được áp dụng và triển khai kiện toàn hệ thống hồ sơ thông tin được chuẩn hoá, liên kết các ứng dụng bán lẻ và tiếp tục mở rộng để đồng nhất với các ứng dụng khác. Bốn là, công nghệ hiện đại đòi hỏi phải có những con người biết sử dụng thành thạo nó, có như thế mới đem lại hiệu quả tối ưu. Vì vậy, ngoài đội ngũ nhân viên tin học của Trung tâm tin học tại Hội sở, SGD I cần phát triển đội ngũ này ở cả những chi nhánh, tuyển dụng thêm những nhân viên giỏi và nâng cao trình độ cho các nhân viên cũ. Mặt khác, học hỏi thêm trình độ công nghệ ở các ngân hàng bạn trong và ngoài nước. 3.2.1.4. Giải pháp về thông tin Giải pháp về thông tin cũng nằm một phần trong giải pháp về công nghệ nói chung nhưng ở đây muốn nhấn mạnh khía canh thôn tin trong công tác quản trị TSBĐ, đặc biệt là TSBĐ là bất động sản. Thông tin luôn đóng vai trò quan trọng đối với mọi hoạt động diễn ra trong nền kinh tế. Đối với hoat động cho vay của ngân hàng, quá tình từ khâu tìm kiếm khách hàng, phân tích đánh giá khách hàng đến vay để quyết định cho vay đến khâu giám sát kiểm tra các khoản cho vay tới khi khoản vay được hoàn trả hoặc xử lý với các khoản vay quá hạn, các khoản vay không được hoàn trả đều cần đến thông tin. Thông tin tín dụng có thể thu được từ cơ quan chuyên cung cấp thông tin như trung tâm thông tin tín dụng CIC, từ các tổ chức tín dụng khác, từ các nguồn thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trên cơ sở các quan hệ của ngân hàng với tổ chức khác. Để tăng cường thông tin cho công tác quản trị TSBĐ là bất động sản, SGD cần: Xây dựng một hệ thống lưu trữ thông tin riêng đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin kịp thời, đầy đủ, chính xác và cập nhật cho bộ phận tín dụng đặc biệt là các thông tin về pháp luật liên quan đến đất đai, về thị trường bất động sản luôn biến động hàng ngày. Nâng cấp mạng máy tính nội bộ theo hương tạo điều kiện cho việc trao đổi thông tin về khách hàng và các thông tin liên quan đến công tác quản trị TSBĐ. Tổng hợp và xây dựng một danh mục TSBĐ rõ ràng, các danh mục về bất động sản cần phải được chi tiết hóa để dễ dàng quản lý. Một danh mục TSBĐ được xây dựng đa dạng nhưng nhất thiết các TSBĐ phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể. 3.2.1.5. Giải pháp về quản lý hoạt động đảm bảo cho vay Hiện nay các NHTM nào ở Việt Nam vẫn chưa hoạch định được rõ ràng chiến lược phát triển của mình, chưa tạo được sự ổn định và truyền thống về hoạt động đảm bảo cho vay. Hoạt động đảm bảo cho vay trong đó có công tác quản trị TSBĐ là biện pháp quan trọng của chiến lược phát triển của mọi NH, gắn liền với chất lượng hoạt động và biểu hiện nghệ thuật marketing, trình độ kinh doanh của NH. Trước hết kinh doanh ngân hàng đòi hỏi phải quán triệt phương châm : an toàn và hiệu quả. Điều này chỉ có thể thực hiện được ở NH có phương pháp luận tiến hành hoạt động đảm bảo cho vay. Xu thế cạnh tranh buộc các ngân hàng phải có chiến lược riêng của mình, thể hiện trong việc áp dụng các quan điểm, chủ trương về hoạt động trên lĩnh vực này. Trên cơ sở đó từng ngân hàng giải quyết các vấn đề chính sách khách hàng với chất lượng dịch vụ cao và có phân biệt đối xử theo đối tượng, địa bàn, loại nghiệp vụ, về mức độ được phép và khả năng mạo hiểm của ngân hàng để giành ưu thế cạnh tranh. Hầu hết các ngân hàng thương mại VN chưa thấy rõ rằng bảo đảm cho vay là nguồn thu nợ thứ hai và dù sao vẫn chỉ là sự ràng buộc khách hàng, là giải pháp phòng ngừa rủi ro. Xu thế phát triển quan điểm về đảm bảo cho vay trong hệ thống ngân hàng vẫn chưa nhất quan do độ nhạy cảm thị trường của các NH còn khác nhau và có giới hạn. Chính sự chưa nhất quán quan điểm về vị trí của đảm bảo cho vay trong hoạt động ngân hàng cũng gây mất ổn định trong kinh doanh. 3.2.2. Các giải pháp cụ thể 3.2.2.1. Xây dựng đồng bộ có hệ thống nghiệp vụ quản trị TSBĐ. Trước hết, ngân hàng phải lập bộ phận nghiệp vụ về thế chấp, cầm cố, bảo lãnh để tăng cường quản lý hoạt động đảm bảo cho vay chặt chẽ đối với từng dự án từ trung ương đến địa phương. Đã đến lúc phải chuyên môn hóa tương đối hoạt động bảo đảm, bởỉ nó phải giải quyết hàng loạt vấn đề phức tạp, liên quan đến các điều luật. Bộ phận nghiệp vụ về đảm bảo cho vay có nhiệm vụ theo dõi, nghiên cứu thẩm định phương diện đảm bảo khoản vay của khách hàng, trên cơ sở đó ra quyết định về chủ trương và tác nghiệp, điều phối thực hiện các giải pháp hợp tác về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh của quan hệ tín dụng. Bộ phận này phối hợp với bộ phận kinh doanh quản lý các khoản vay và quản lý chính các đảm bảo, áp dụng một cách chủ động và ráo riết các biện pháp để xử lý các tình huống phát sinh, xử lý vấn đề thông tin một cách có tổ chức và đồng bộ. Bộ phận này đặc biệt quan trọng khi ngân hàng mở rộng quan hệ phối hợp với các ngân hàng khác trong hoạt động đồng tài trợ và quan hệ đại lý với các ngân hàng trong nước và đặc biệt là với ngân hàng nước ngoài. Trong bộ phận này có sự phối hợp của ba loại chuyên môn về kinh doanh, pháp lý và thông tin trong suốt quá trình nghiệp vụ đảm bảo cho vay, đặc biệt là ở giai đoạn nợ vay có vấn đề và giải quyết thanh toán nợ. 3.2.2.2. Trong công tác thẩm định TSBĐ là bất động sản a. Củng cố về hồ sơ pháp lý của khoản vay. - Hoàn thiện hồ sơ pháp lý (Chứng thư sở hữu tài sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng chứng thực, các thỏa thuận trong hợp đồng...) của TSBĐ là bất động sản đối với khoản vay là vấn đề quyết định đến quyền tài sản và quyền truy đòi nợ của NHTM. Bất kỳ khoản vay nào có vấn đề thì việc làm trước tiên của cán bộ cũng như lãnh đạo NHTM đó là củng cố về hồ sơ pháp lý của khoản vay, củng cố về quyền của NHTM đối với TSBĐ b. Phải đánh giá, sàng lọc, phân loại được khách hàng vay Ngân hàng phải đưa ra những điều khoản hợp đồng vay tiền, những quy định nhằm hạn chế những người vay tiền không được thực hiện những hoạt động rủi ro. Ngân hàng giám sát những hoạt động của người vay để xem liệu họ có tuân theo những quy định hạn chế đó hay không, cưỡng chế thi hành những quy định hạn chế người vay không tuân theo. Do TSBĐ là một sự bảo vệ có ý nghĩa quan trọng đối với người cho vay, những quy định hạn chế có thể khuyến khích người vay giữ cho TSBĐ trong điều kiện tốt và chắc chắn rằng nó vẫn thuộc sở hữu của người vay. Như vậy, các ngân hàng có thể chắc chắn rằng người vay đang không làm những việc rủi ro bằng các món tiền của ngân hàng cho vay. Sự cần thiết thực hiện việc sàng lọc, giám sát của ngân hàng giải thích vì sao các ngân hàng có thể chi nhiều tiền đến như vậy cho các hoạt động về thông tin.NHTM cần thiết phải đưa ra sự phân loại yêu cầu đảm bảo theo nhóm khách hàng. Phân loại doanh nghiệp theo mức độ rủi ro phụ thuộc vào trạng thái tài chính và chất lượng đảm bảo tín dụng. Trên cơ sở kết hợp hai yếu tố đó mà chia doanh nghiệp theo mức độ rủi ro. c. Chuyên môn hóa nghiệp vụ định giá TSBĐ Để định giá TSBĐ chính xác đảm bảo quyền lợi cho ngân hàng và khách hàng, SGD I phải tổ chức theo hướng chuyên môn hóa về nghiệp vụ định giá tài sản. Tổ định giá được hình thành là những người có đủ năng lực để đảm nhiệm công việc với mức độ chuyên môn hoá cao, am hiểu về những biến động trên thị trường bất động sản. Đồng thời đảm bảo mối quan hệ giữa từng đơn vị với toàn bộ hệ thống nhằm duy trì tính liên tục và thống nhất của hệ thống quản lý chất lượng. Đối với những tài sản có giá trị lớn, phức tạp, cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn để thực hiện việc định giá tài sản. 3.2.2.3. Trong công tác quản lý TSBĐ là bất động sản a. Theo dõi những biến động về quy chế chính sách để có biện pháp ứng xử kịp thời. Khi nhận TSBĐ là bất động sản , ngoài việc phải tuân thủ quy định của chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thì việc liên đới đến chính sách về đất đai, thực tế công tác quy hoạch của địa phương và lợi thế của TSBĐ được nhận là rất quan trọng. Mỗi biến động về cơ chế, về quy hoạch hay chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai, xử lý về TSBĐ là bất động sản cần có định hướng chỉ đạo đúng đắn. b. Thường xuyên theo dõi, kiểm tra tình trạng TSBĐ. Quản lý tình trạng của TSBĐ, kiểm tra đánh giá lại giá trị bất động sản và khi tình huống xảy ra phải có xử lý kịp thời là một công việc không thể thiếu với cán bộ tín dụng. Ví dụ khi khách hàng có ý định làm giảm giá trị tài sản, lập tức phải được lập biên bản hoặc có văn bản thông báo từ phía NHTM yêu cầu khách hàng phải bảo quản tài sản theo cam kết. Tuy nhiên công việc này thường rất hay bị sao nhãng, cán bộ tín dụng cũng như lãnh đạo chi nhánh NHTM có thể chưa lường hết hậu quả pháp lý khi xảy ra tranh chấp về nhà đất. 3.2.2.4. Trong công tác xử lý TSBĐ là bất động sản a. Chuyên môn hóa công tác thu hồi nợ. Ngân hàng cần sớm hình thành đội ngũ chuyên gia thu hồi nợ, nghĩa là thực hiện tách khâu này trong ba khâu của cho vay theo thông lệ quản trị NHTM trên thế giới, nhưng tại Việt nam còn rất khó khăn và khi làm thì hiệu quả công việc không cao, vì sở hữu vẫn là sở hữu Nhà nước; cần có những chuyên gia tài chính doanh nghiệp, áp dụng biện pháp quản lý thích hợp đối với doanh nghiệp vay vốn lớn của NHTM khi họ lâm vào tình trạng khó khăn về tài chính, quản lý dòng tiền của khách hàng, giám sát về TSBĐ, áp chế các biện pháp mà khách hàng phải duy tu bảo dưỡng TSBĐ trong trường hợp TSBĐ ngừng không sử dụng và có chuyên gia về bất động sản và kinh doanh cho thuê văn phòng. Việc chuyển nhượng mua bán một dự án của NHTM VN vẫn còn ít, vì vậy đội ngũ chuyên gia của NHTM cần tìm khách hàng có tiềm lực về tài chính có thể mua lại TS mà NHTM cần bán, cho thuê là hết sức cần thiết. b. Bổ sung chức năng kinh doanh bất động sản. Đối với các khế ước vay có thế chấp, cầm cố, khi người vay không có khả năng trả nợ hoặc thậm chí có khả năng nhưng không trả nợ thì ngân hàng phát mại, bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Vì thị trường bất động sản thay đổi lớn, cho nên ngân hàng không thể giành quyền phát mại tài sản khi giá trị lên cao và không chịu phát mại khi giá trị xuống thấp. Để đảm bảo quyền lợi của ngân hàng và khách hàng, đối với một số ngân hàng, cần bổ sung chức năng kinh doanh bất động sản để phản ứng với sự dao động của thị trường bất động sản hiện nay. 3.3. Kiến nghị 3.3.1. Đối với NHNNVN Cho đến nay, đặc trưng cơ bản của hệ thống giám sát hoạt động tín dụng của NHNN vẫn chủ yếu là dựa trên sự tuân thủ các luật lệ đã được đặt ra, tức là việc xem xét các TCTD chấp hành đúng pháp luật, các quy định về chế độ báo báo có đúng hay không. Trong thực tiễn, giải pháp này chưa đáp ứng được yêu cầu kiểm soát sự gia tăng tín dụng một cách thiếu an toàn của nhiều TCTD. Ngoài những nguyên nhân do bản thân sự yếu kém về khả năng kinh doanh tín dụng của một số TCTD, thì một nguyên nhân hết sức quan trọng là hệ thống giám sát và các quy định về an toàn (bao gồm công tác quản lý kiểm tra, kiểm soát và các chuẩn mực an toàn) của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng còn hạn chế, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế. Để hoạt động của các ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng ngày một an toàn, hiệu quả cũng như có đủ năng lực cạnh tranh để bước vào hội nhập kinh tế quốc tế thì NHNN luôn đóng vai trò quản lý Nhà nước đối với hoạt động ngân hàng và NHNN cần phải thực hiện tốt các giải pháp sau: Một là, xây dựng chính sách tiền tệ lành mạnh, ổn định, đảm bảo sự minh bạch và đáng tin cậy kết hợp với việc thực thi chính sách tài khoá thận trọng trong đó các chính sách như lãi suất, tỷ giá, tín dụng cần được xây dựng theo hướng linh hoạt để có thể sử dụng các công cụ thị trường can thiệp dễ dàng khi có biến động trong nước và quốc tế. Chú trọng việc áp dụng các hệ thống chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân hàng. Hai là, phát triển hệ thống giám sát hoạt động ngân hàng, đồng thời phối hợp với các tổ chức quốc tế khác nhằm dự báo, phát hiện, chia sẻ thông tin, đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin cảnh báo sớm, đồng thời chủ động trong việc đề xuất các giải pháp nhằm đảm bảo an toàn trong cho vay của các NHTM. Cùng với Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam thúc đẩy sự hợp tác lành mạnh giữa các ngân hàng để chia sẻ thông tin cũng như phối hợp hành động, học tập kinh nghiệm để cạnh tranh lành mạnh và hoàn thiện từng bước công tác quản trị..Nâng cao trình độ và khả năng thanh tra của đội ngũ cán bộ thanh tra cùng với việc thiết lập hệ thống thông tin tín dụng bằng việc áp dụng công nghệ tin học có hiệu quả. Ba là, Giải pháp nâng cao năng lực phân tích, dự báo để chủ động điều tiết thị trường tiền tệ, ổn định sức mua đối nội và đối ngoại của đồng tiền Việt Nam, giữ chỉ số giá tiêu dùng ở mức thấp có thể. Bốn là, Hệ thống hóa các văn bản có liên quan đến bảo đảm tiền vay, cụ thể trong công tác quản trị TSBĐ là bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sớm trình lên Chính phủ việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 178/199/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của tổ chức tín dụng theo hướng cập nhật các quy định mới của Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai; Theo đó, NHNN phối hợp với các Bộ ngành liên quan ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn việc xử lý TSBĐ phù hợp với quy định của các luật mới sửa đổi ban hành để thay thế cho thông tư liên tịch số 03. 3.3.2. Đối với NHCTVN Trong thời gian tới, nhiệm vụ của toàn hệ thống NHCTVN không chỉ là đứng vững trong khối các ngân hàng trong nước mà còn phải tham gia vào hội nhập trong lĩnh vực tài chính ngân hàng với những cơ hội và thách thức khó hơn nhiều. Khi đó, vấn đề đảm bảo an toàn trong cho vay lại càng trở thành vấn đề quan trọng hơn bao giờ hết. Vì thế, để thực hiện tốt những giải pháp đã đề xuất ở trên, các nhà lãnh đạo NHCTVN cần phải nhận thức và hành động theo các hướng sau NHCTVN phải hình thành một đầu mối quản lý hoạt động đảm bảo tiền bay để hoạch định chiến lược khách hàng và đưa ra những chủ trương giải pháp về lĩnh vực này cho toàn bộ hệ thống. Thứ nhất, tăng cường sức mạnh nội lực và khả năng tự bảo vệ của hệ thống NHCTVN, trong đó chú trọng nâng cao quy mô dựa trên cơ sở tăng vốn và chủ động áp dụng các thông lệ và chuẩn mực quốc tế hiện nay. Thứ hai, nâng cao chất lượng tài sản Nợ và Có cũng như khả năng sinh lời toàn hệ thống, xử lý nhanh gọn số nợ tồn đọng, sử dụng các công cụ thị trường để điều chỉnh cơ cấu tài sản và nguồn vốn phù hợp với những biến động của thị trường. Thứ ba, hoàn thiện hệ thống thông tin rủi ro, sửa đổi quy chế lập dự phòng rủi ro để thực hiện chính xác hiệu quả và khuyến khích mở rộng nghiệp vụ ngân hàng, đa dạng hóa các nghiệp vụ cho vay cũng như các loại hình cho vay có bảo đảm. Thứ tư, cơ cấu, sắp xếp lại bộ máy, nâng cao trình độ, năng lực đội ngũ quản lý và trình độ chuyên môn của cán bộ ngân hàng; tăng cường khả năng hoạch định chiến lược và khả năng định hướng hoạt động, cũng như hiệu lực quản lý và năng lực điều hành của ban lãnh đạo trên cơ sở phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền lợi gắn liền vói trách nhiệm cá nhân nhằm nâng cao hiệu quả của bộ máy tổ chức. 3.3.3. Đối với các cơ quan có thẩm quyền 3.3.3.1. Kiến tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động đảm bảo cho vay của ngân hàng. Sớm hoàn thiện việc sửa đổi Luật các TCTD để tạo cơ sở pháp lý cơ bản cho việc chỉnh sửa cơ chế và thể lệ nghiệp vụ và tổ chức hoạt động của các TCTD và các quan hệ tín dụng trong nền kinh tế. Sửa đổi các bộ Luật: Luật Phá sản doanh nghiệp đang có những bất cập hiện nay về việc không thừa nhận tư cách có bảo đảm của ngân hàng bảo lãnh, Luật Đất đai quy định quyền hạn của Toà án hoặc các cơ quan có thẩm quyền phán quyết về giá trị của giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất, có thể gây rủi ro cho các TCTD cho vay nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất chính là giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng ruộng đất đó, cũng như hạn chế quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của ngân hàng; Luật Doanh nghiệp nhà nước trong việc quy định và xác định tài sản dây truyền công nghệ chính làm thế chấp vay vốn, hoặc bất cập có liên quan đến vốn điều lệ của DNNN. Từng bước phát triển và hoàn thiện thị trường bất động sản nhằm tạo điều kiện vay vốn tín dụng của khu vực kinh tế ngoại quốc doanh, hạn chế bớt việc đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản tạo ra những cơn sốt giá giả tạo, bất ổn định cho thị trường tiền tệ và thị trường tín dụng. Nâng cao hiệu quả của các hoạt động tín dụng ưu đãi và hạn chế tác động tiêu cực của hoạt động này đến tính bình đẳng và khả năng điều tiết của thị trưởng tín dụng đối với các quan hệ tín dụng. Năng cao năng lực của NHCSXH và Quỹ hỗ trợ phát triển, thực hiện minh bạch thông tin tín dụng ưu đãi, tăng cường công tác giám sát hoạt động tín đụng ưu đãi để hạn chế những ảnh hưởng đến khả năng quản lý và điều tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua thị trường tiền tệ và thị trường tín dụng của NHNN. Nghiên cứu và sắp xếp lại trật tự hệ thống mạng lưới các TCTD, các định chế tài chính, kể cả tổ chức đoàn thể chính trị xã hội có hoạt động tín dụng. Đảm bảo có sự quản lý và điều hành của NHNN trong việc sắp xếp, phân bố hệ thống màng lưới các TCTD một cách hợp lý, tạo sự bình đẳng và lành mạnh trong kinh doanh. Cũng như xem xét mức độ thật sự cần thiết mới cho phép thành lập thêm các chi nhánh (kể cả cấp 1 và cấp 2) trên từng địa bàn, khu vực kinh tế và dân cư trong cả nước. 3.3.3.2. Hoàn thiện luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Các hệ thống văn bản pháp luật đó là các chính sách đất đai, các quy phạm pháp luật trong việc sử dụng đất, hệ thống các nguyên tắc, phương pháp, khuôn khổ pháp lý cho ngành thẩm định giá, các tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế. Đây là vấn đề khó khăn nhất cần phải có những chính sách định hướng vĩ mô của Nhà nước, sự trợ giúp của nhiều tổ chức quốc tế và thông qua quá trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ các nước trên thế giới. 3.3.3.3 Hoàn thiện các quy chế và thủ tục thực hiện giao dịch bảo đảm Về vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên môi trường tuyên truyền và phổ biến rộng rãi Thông tư 05 tới các cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa phương để thực hiện thống nhất và đúng với các quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, khi chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là có quyền đăng ký thế chấp tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Nên để xử lý vướng mắc trong vấn đề này, kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ TNMT nghiên cứu sửa đổi hướng dẫn cụ thể về hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất (không thế chấp bảo lãnh cùng quyền sử dụng đất) để tránh nhầm lẫn, vướng mắc. 3.3.3.4. Giao quyền tự chủ cho các ngân hàng trong việc xử lý TSBĐ là QSDđất và TSGL với đất. Hiện nay, công tác xử lý tài sản, thu hồi nợ của ngân hàng đang vấp phải nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho ngân hàng. Đa số các ngân hàng khi cần đòi nợ, xử lý tài sản đều phải lựa chọn giải pháp khởi kiện ra toà, nhưng thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu, thời gian kéo dài hoặc con nợ không chịu chấp hành bản án, gây tổn thất lớn cho ngân hàng. Vì vậy, nếu khoản vay có tài sản bảo đảm, khi đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ bằng ngân khoản thì nên cho phép ngân hàng được quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Việc bán TSBĐ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đề nghị Liên bộ cho phép các Tổ chức tín dụng được bán trực tiếp TSBĐ như hướng dẫn tại điểm 2, phần II của Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 5/2/2002 về xử lý TSBĐ những khoản nợ nằm trong Đề án xử lý nợ tồn đọng. KẾT LUẬN Cùng với sự lớn mạnh của Ngân hàng Công thương Việt Nam, SGD I cũng ngày ngày càng phát triển và tự khẳng định mình đối với nền kinh tế của cả nước cũng như của Thủ đô. Là ngân hàng thương mại, mục đích kinh doanh không chỉ vì lợi nhuận mà SGD I còn chú trọng quan tâm đến mục tiêu an toàn trong hoạt động của mình bám sát đường lối, chủ trương của Nhà nước. Qua phân tích và đánh giá công tác quản trị TSBĐ tại SGD I - NHCTVN cho thấy dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản luôn chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng dư nợ của ngân hàng. Trong điều kiện môi trường kinh tế (hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản là tất yếu) và môi trường pháp lý của nền kinh tế Việt nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi như (Luật đất đai, Luật Doanh nghiệp, Bộ Luật dân sự...) luôn tác động làm gia tăng những rủi ro cho bất kỳ khoản vay nào thì sự quản lý tốt về danh mục TSBĐ đặc biệt với TSBĐ là đất đai là một trong những yếu tố góp phần nâng cao chất lượng các khoản cho vay, hạn chế tổn thất của NHCTVN trong trường hợp các khoản cho vay quá hạn khách hàng không trả được nợ, buộc phải xử lý để thu hồi nợ. Trong phạm vi kiến thức được học và qua tìm hiểu thực tế hiện nay, em đã thực hiện đề tài này với hy vọng đóng góp một phần nhỏ vào việc tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện từng bước công tác quản trị TSBĐ là bất động sản. Trong quá trình thực hiện, do kiến thức còn hạn hẹp nên không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong được sự góp ý của các thầy cô để đề tài được hoàn thiện hơn. ._.