Hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty TSQ Việt Nam

g đất nước. Công ty TSQ INT’L HOLDIN Co.,Ltd.Ba Lan( công ty TSQ Ba Lan) vào năm 2006 đã trở về đầu tư tại quê nhà lấy tên gọi là Công ty TSQ Việt Nam và đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh chính như Bất động sản, sản xuất kinh doanh và tài chính. Trải qua hơn ba năm hoạt động, công ty đã và đang triển khai một số dự án trong lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội và đã đạt được những thành công đáng kể. Là một sinh viên học về chuyên ngành đầu tư, trong thời gian thực tập quý báu ở công ty, em đã tìm hiểu các hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động lập dự án ở công ty nói riêng. Qua việc tìm hiểu này đã làm em nhận thức sâu sắc vai trò của công tác lập dự án đối với sự thành công của một quá trình đầu tư cũng như tồn tại và phát triển của công ty. Sau một thời gian tham gia thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên PGS.TS Từ Quang Phương, người hướng dẫn trực tiếp anh Bùi Hoàng Linh cùng các anh chị trong công ty, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam” để hoàn thành chuyên đề thực tập của mình. Nội dung của chuyên đề thực tập tốt nghiệp được kết cấu thành 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty TSQ Việt Nam Chương 2: Giải Pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty TSQ Việt Nam Em xin chân thành cám ơn thầy giáo, PGS. TS Từ Quang Phương và các anh chị trong công ty đã nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập. Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do hạn chế về mặt kiến thức vì thế bài chuyên đề thực tập của em không tránh khỏi còn nhiều thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp, nhận xét sửa đổi từ phía các thầy cô giáo giúp bài chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG 1 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 1.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 1.1.1 Giới thiệu về công ty TSQ Việt Nam 1.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Công ty TSQ có: - Tên tiếng Việt: Công ty TSQ Việt Nam. - Tên giao dịch: TSQ VN Co.,Ltd. - Tên tiếng Anh: Vietnam TSQ Company. - Trang web: www.tsq.vn - Tel: (+84.4) 2850296 FAX: (+84 4) 2850297 - Trụ sở chính: LK6D, khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông, Hà Tây - Văn phòng giao dịch: P.507, trung tâm thương mại Machinco1, số 10, Trần Phú, Hà Đông, Hà Tây - Chủ tịch công ty: ông Đỗ Trường - Vốn điều lệ : 469,39 tỷ ( tương đương 29,45 triệu USD) - Quy mô công ty: 100 người Hưởng ứng sự kêu gọi kiều bào Việt Nam ở nước ngoài về đầi tư tại quê hương của chính phủ Việt Nam, để phát huy năng lực kinh doanh, công nghệ, vốn và đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước, Tập đoàn TSQ INT’L Holding có trụ sở chính tại Warszawa (Ba Lan) đã đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, và mở đầu là dự án làng Việt kiều châu Âu tại khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây. Tập đoàn TSQ INT’L Holding là một trong những tập đoàn có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tài chính, có mạng lưới chi nhánh và văn phòng đại diện rộng khắp ở Ucraina, Cuba, Liên bang Nga và Việt Nam. Đây là tập đoàn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu tại Ba Lan, có trình độ tổ chức quản lý cao, nguồn tài chính mạnh và đội ngũ chuyên gia tài năng, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết. Để thực hiện các dự án và phát triển kinh doanh của tập đoàn TSQ INT’L Holding tại Việt Nam Công ty TSQ Việt Nam đã được thành lập theo Giấy chứng nhận đầu tư số 031043000006 do UBND tỉnh Hà Tây cấp ngày 24/11/2006 và được sửa đổi bổ sung lần thứ 2 ngày 11/9/2007. 1.1.1.2 Ngành nghề kinh doanh chính của công ty Công ty TSQ Việt Nam đã đi vào hoạt động được hơn ba năm. Những ngành nghề kinh doanh chủ lực của công ty hướng tới là: Sản xuất kinh doanh hàng may mặc, giày dép tại dự án công ty may Hoà Hưng. sản phẩm của công ty sẽ được xuất khẩu sang thị trường Mỹ và Châu Âu. Kinh doanh và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tài chính ngân hàng; thành lập sàn Giao dịch bất động sản với các dự án Làng Việt kiều, TSQ PLAZA ( trung tâm tài chính thương mại và các vùng phụ trợ), toà tháp đôi, toà tháp thiên niên kỷ , chung cư cao tầng... Xây dựng dân dụng và công nghiệp với dự án nhà máy sản xuất cửa Bích Hòa. Tài chính ngân hàng và xúc tiến thương mại. Tham gia vào hoạt động giáo dục đào tạo với dự án trường đại học Đại Nam và trung tâm ngôn ngữ 1.1.1.3 Mô hình hoạt động chính của công ty Công ty sẽ xây dựng mô hình Tổng công ty, gồm Tổng công ty và các công ty thành viên. Các công ty thành viên sẽ được thành lập dựa trên cơ sở là các phòng ban chuyên môn của công ty. Dựa vào các bộ phận này, công ty sẽ thành lập nên công ty TNHH một thành viên hoặc công ty cổ phần ( Tổng công ty sẽ nắm giữ cổ phần chi phối). Những công ty thành viện này sẽ quản lý khoảng từ 2 đến 4 dự án của công ty. Quy chế và điều lệ công ty thành viên này sẽ được xây dựng trên cơ sở điều lệ công ty một cách phù hợp trong từng giai đoạn phát triển. Sự ra đời của công ty TSQ Việt Nam tromh năm 2006 đã đánh dấu bước đầu của quá trình chuyển đổi mô hình hoạt động. Và những kết quả hoạt động ban đầu tương đối khả quan đã cho thấy sự đúng đắn của kế hoạnh này. 1.1.1.4 Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiêm vụ của các phòng ban trong công ty ● Công ty TSQ Việt Nam được tổ chức theo sơ đồ 2.1: Phòng kế hoạch Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Các Ban quản lý dự án Xí nghiệp trộn bê tông thương phẩm Phòng hành chính tổng hợp Phòng kế toán tài chính Phòng quản lý kỹ thuật Phòng Kinh doanh Phòng phát triển dự án Sơ đồ 1.1. Cơ cấu tổ chức của Công ty TSQ Việt Nam ● Chức năng nhiệm vụ của các phòng trong công ty * Hội đồng quản trị: Là cơ quan cao nhất của Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của đại hội đông cổ đông. Hội đồng quản trị có nhiệm vụ quyết định chiến lược phát triển của Công ty, giải pháp phát triển thị trường, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông; triệu tập họp Đại hội đồng cổ đông; Xây dựng cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ của công ty trình Đại hội đồng cổ đông thông qua; Kiểm soát việc thực hiện các phương án đầu tư, việc thực hiện các chính sách thị trường, thực hiện hợp đồng kinh tế, việc thực hiện cơ cấu tổ chức, thực hiện cơ cấu quản lý nội bộ Công ty, việc mua bán cổ phần. Hội đồng quản trị thông qua quyết định bằng biểu quyết tại cuộc họp, lấy ý kiến bằng văn bản hoặc hình thức khác. Mỗi thành viên Hội đồng quản trị có một phiếu biểu quyết. * Tổng giám đốc: Do Hội đồng quản trị bổ nhiệm. Tổng giám đốc có nhiệm vụ điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, là người đại diện theo pháp luật của Công ty, có nhiệm vụ tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị, tổ chức thực hiện các kế hoạch sản xuất kinh doanh và phương án đầu tư của Công ty; thường xuyên báo cáo hội đồng quản trị tình hình, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty. * Phòng tổ chức hành chính tổng hợp: Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty điều hành và chỉ đạo nhanh, thống nhất tập trung cho mọi hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh của công ty. Chức năng nhiệm vụ của phòng: - Quản lý, đào tạo, bồi dưỡng, tuyển dụng quản lý và điều phối hoạt động hợp lý, tổ chức thực hiện đúng đắn các chế độ chính sách của Nhà nước đối với cán bộ công nhân viên; - Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách, pháp luật, các chế độ đối với người lao động; - Quản lý, cung cấp trang thiết bị, tài sản cho các phòng ban trong công ty. Lập dự trù các trang thiết bị mới và sửa chữa các loại trang thiết bị văn phòng. Có biện pháp quản lý, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm nhất; - Thay mặt công ty thực hiện các công tác đối ngoại, hiếu hỉ, lễ tết những nơi có liên quan đến công ty. Tổ chức tiếp đón khách đến làm việc với công ty chu đáo, lịch thiệp; - Thụ lý các công văn đi, đến đúng với quy trình, nội dung hình thức quy định. Thông tin nhanh, chính xác việc chuyển giao các công văn, tài liệu trong nội bộ công ty và các đơn vị, cơ quan bên ngoài. - Thực hiện công tác quản lý bảo vệ, an ninh trật tự trong công ty. * Phòng tài chính kế toán: Là phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Công ty tổ chức bộ máy tài chính kế toán từ công ty tới các đơn vị trực thuộc. Tổ chức chỉ đạo toàn bộ công tác tài chính kế toán tín dụng, thông tin kinh tế và hạch toán kinh tế,hạch toán kế toán theo đúng điều lệ tổ chức kế toán và pháp lệnh kế toán thống kê của Nhà nước được cụ thể hoá bằng điều lệ hoạt động của công ty và những quy định của Tổng công ty về quản lý kinh tế tài chính giúp Tổng giám đốc công ty kiểm tra, kiểm tra, kiểm soát công tác tài chính kế toán, công tác phân tích hoạt động kinh tế của công ty. * Phòng kinh tế kế hoạch: Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong các khâu xây dựng kế hoạch, kiểm tra thực hiện kế hoach, tổng hợp báo cáo thống kê, công tác hợp đồng kinh tế, định mức đơn giá. Chức năng nhiệm vụ của phòng: - Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh hàng năm, hàng quý của công ty để báo cáo với Tổng giám đốc công ty duyệt. - Lập và trình duyệt các kế hoạch định hướng của Công ty 5 năm, 10 năm để làm cơ sở cho công tác chỉ đạo sản xuất kinh doanh và phát triển của Công ty. - Hướng dẫn và thừa hành quyền Tổng giám đốc công ty chỉ đạo các đơn vị trực thuộc xây dựng và tổ chức kế hoạch hàng năm, kế hoạch hàng quý, kế hoạch hàng tháng cũng như công tác báo cáo thống kê. - Báo cáo tình hình thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch, các mục tiêu tiến độ công trình theo định kỳ hàng tháng, quý, năm. Phân tích đánh giá tham mưu cho Tổng giám đốc công ty trong công tác chỉ đạo, điều hành sản xuất, công tác điều động các nguồn lực để đảm bảo phục vụ các mục tiêu và nhiệm vụ kế hoạch. * Phòng quản lý kỹ thuật: Là phòng chức năng tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty trong quản lý xây lắp,thực hiện đúng các quy định và chính sách của Nhà nước về xây dựng cơ bản đối với tất cả các công trình công ty thi công và đầu tư xây dựng cơ bản; áp dụng công nghệ, kĩ thuật tiên tiến hiện đại, sáng kiến cải tiến kĩ thuật trong xây lắp. * Phòng kinh doanh: Là phòng chức năng tham mưu, giúp việc Tổng giám đốc công ty hoạch định chiến lược kinh doanh toàn công ty; tìm kiếm, tiếp thị, mở rộng thị trường và chiếm lĩnh thị phần kinh doanh về sản phẩm của công ty; Tham mưu giúp Tổng giám đốc công ty phối hợp với phòng kinh tế -kế hoạch chủ trì và các phòng liên quan tổ chức lập hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầu theo quy định đối với vật tư phụ tùng kinh doanh phục vụ các công trường, tham gia đấu thầu các hợp đống cung cấp vật tư, phụ tùng thiết bị ngoài Tổng công ty; giúp Tổng giám đốc công ty chỉ đạo công tác kinh doanh và định kì báo cáo, tổng hợp tình hình kinh doanh toàn công ty theo quy định . * Xí nghiệp trộn bê tông thương phẩm: Là phòng chức năng thuộc ban Tổng giám đốc nhằm thực hiện chức năng cung cấp bê tông phục vụ đủ và đúng tiến độ cho các dự án. * Phòng phát triển dự án: Là phòng chức năng thuộc ban Tổng giám đốc nhằm thực hiện các chức năng quản lý hành chính- nhân sự trong mọi hoạt động của quản trị doanh nghiệp. Có chức năng nhiệm vụ: - Dựa trên chủ trương của HĐQT và Ban giám đốc tiến hành nghiên cứu các thủ tục và triển khai các công việc cụ thể trong giai đoạn Chuẩn bị đầu tư Dự an: + Hoàn thành các thủ tục, hồ sơ, công văn xin phép đầu tư xây dựng lên UBND Tỉnh, Thành phố. + Liên hệ với Sở Xây dựng để: Soạn thảo và gửi công văn xin giới thiệu địa điểm; soạn thảo và gửi công văn, hồ sơ xin thông số kỹ thuật của khu đất thực hiện dự án tại Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch; Soạn thảo hợp đồng và tư vấn cho Ban lãnh đạo Công ty ký hợp đồng với đơn vị tư vấn để tiến hành lập dự án thiêt kế công trình, sau đó trình lên Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch xin thẩm định và trình lên UBND Tỉnh, thành phố xin phê duyệt. + Sau khi được sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch thẩm định và UBND Tỉnh, thành phố phê duyệt chấp thuận nhiệm vụ thiết kế, phương án QH TMB( hoặc QH chi tiết tỷ lệ 1/500) và phương án thiết kế KTCT, bộ phận triển khai dự án tiến hành các công việc sau: lập dự án đầu tư;hoàn thành hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở. + Sau khi dự án được phê duyệt, bộ phân phát triển dự án hoàn thiện hồ sơ để làm thủ tục thuê đất, đồng thời thuê tư vấn triển khai thiết kế bản vẽ thi công. - Nhiệm vụ của phòng phát triển dự án còn là tham gia tư vấn cho Ban lãnh đạo Công ty tất cả các thủ tục về luật đầu tư xây dựng, luật đầu tư, quy trình quản lý dự án và hoàn thành các công việc khác của công ty khi được phân công... * Các ban quản lý dự án: Các ban quản lý dự án do Tổng giám đốc thành lập, hoạt động theo uỷ quyền của Tổng giám đốc. Với mỗi dự án khi được các cấp thẩm quyền quyết định phê duyệt thì Ban quản lý dự án cũng được hình thành. Chức năng, nhiệm vụ của Ban quản lý như sau: - Hoàn thiện các bước trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: thủ tục về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng dự án... - Tổ chức quản lý và cùng Ban Giám sát dự án thực hiện đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật các dự án mà Ban quản lý trực tiếp đảm nhận, các toà nhà cao tầng, các khu nhà ở thấp tầng và các công trình khác thuộc dự án theo đúng quyết định đầu tư của công ty TSQ Việt Nam và các quy định về công tác quản lý đầu tư xây dựng của Nhà nước cũng như UBND thành phố Hà Nội 1.1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam 1.1.2.1 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty trong ba năm qua Sau hơn ba năm hoạt động, công ty TSQ đã có chứng minh sự hướng đầu tư ban đầu của mình là rất đúng đắn. Công ty đã trở thành một doanh nghiệp có tiếng trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản. Công ty đã và đang triển khai những dự án khu đô thị, khu chung cư, nhà ở liền kề... Những dự án tuy chưa hoàn thành xong nhưng đã đưa doanh thu về cho công ty như dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ. Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thể hiện ở bảng dưới đây: Bảng 1.1:Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty TSQ Việt Nam năm 2006-2007-2008 Đơn vị: triệu VNĐ TT Tiêu chí Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Tổng tài sản 113.522 791.244 1978.11 2 Tổng nợ phải trả 9.524 544.594 860.985 3 Vốn lưu động 112.793 404.177 792.653 4 Vốn đầu tư của chủ sở hữu 104.125 250.080 671.387 5 Doanh thu 254 365.25 6 Lợi nhuận trước thuế -3.224 -2.596 7 Lợi nhuận sau thuế Nguồn: Phòng Tài chính - Kế toán Trong năm 2007, 2008 tổng tài sản và vốn đầu tư của chủ sở hữu của công ty tăng mạnh so với năm 2006, đặc biệt tăng 3 lần trong năm 2008 tuy vào thời gian này, tình hình đầu tư trong nước đang chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng toàn cầu. Tổng tài sản của công ty năm 2007 tăng gấp 7 lần so với năm 2006, đạt 791.244 triệu VNĐ; năm 2008 tăng gấp 2,5 lần so với năm 2007 và tăng gấp 17 lần so với năm 2006 đạt 1978.11 triệu VNĐ. Vốn lưu động năm 2007 đạt 404.177 triệu VND, tăng gấp 3,6 lần so với năm 2006; năm 2008 đạt 792.653 triệu VNĐ Vốn đầu tư của chủ sở hữu năm 2008 là 671.387 triệu VNĐ tăng gấp 3 lần 2007; năm 2007 tăng 2,4 lần so với năm 2006. Thu nhập bình quân đầu người tại công ty đạt mức 4,7 triệu VNĐ/tháng, năm 2008 thu nhập bình quân đầu người đạt 5,4 triệu VNĐ/ tháng. Qua những phân tích ở trên ta có thể khẳng định những bước đầu tư ban đầu của công ty là hết sức đúng đắn. Công ty sẽ phát triển mạnh mẽ và khẳng định được vị trí của mình trong các lĩnh vực kinh doanh của công ty. 1.1.2.2. Tính tất yếu khách quan của công tác lập dự án tại công ty ● Ý nghĩa của công tác lập dự án : Đối với bất kỳ một dự án, muốn có sự thành công thì điều tất yếu khách quan là phải có công tác chuẩn bị một cách kỹ lưỡng, tránh những thiếu sót và phải lường trước được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện đầu tư. Hoạt động đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vât chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung và của địa phương, của ngành, cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý nhà nước và xã hội nói riêng. Công tác lập dự án đầu tư là một phần của giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quyết định sự thành công hay thất bại của hoạt động đầu tư, là cơ sở để tiến hành đầu tư và đưa dự án vào vận hành khai thác. Sản phẩm của công tác lập dự án là bản dự án hoàn chỉnh, dự kiến về toàn bộ quá trình hoạt động của dự án trong tương lai. Nội dung chủ yếu của một dự án đầu tư bao gồm các khía cạnh kinh tế vi mô và vĩ mô, quản lý và kỹ thuật. Để đảm bảo cho công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế cao thì trước khi bỏ vốn phải thực hiện tốt công tác chuẩn bị. Có nghĩa là phải xem xét, chuẩn bị tính toán toàn thiện các khía cạnh kinh tế- Kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý... có liên quan đến quá trình thực hiện đầu tư, đến sụ phát huy tác dụng và hiệu quả của công cuộc đầu tư, phải dự đoán các yếu tố bất định có ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu tư. Mọi sự xem xét, tính toán đó đều được thể hiện trong dự án đầu tư. Thực chất của nó chính là quá trình lập dự án đầu tư. Có thể nói, dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu tư đạt hiệu quả mong muốn. ● Vai trò quan trọng của công tác lập dự án đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty: - Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng nên cần thiết phải tiến hành các hoạt động chuẩn bị đầu tư. Bên cạch đó, với quy mô những dự án mà công đầu tư thực hiện lớn, có tầm quan trọng nên phải nằm trong quy hoạch phát triển chung của đất nước và phải được sự phê chuẩn của các Bộ ban ngành tuỳ theo mức độ từng dự án. Mặt khác, nó cũng phải phù hợp với điều kiện thực tế nơi dự án được xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế chung của vùng, góp phần vào sự phát triển chung của đất nước. Do đó, công tác lập dự án là một trong những hoạt động không thể thiếu được đối với quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Để đáp ứng yêu cầu về chất lượng và thời gian lập dự án, công ty cần phải chú trọng hoàn thiện công tác lập dự án như lập nhóm soạn thảo có năng lực kinh nghiệm, tạo mọi điều kiện phương tiện vật chất cho cả quá trình lập dự án. _ Vì chiến lược phát triển kinh doanh và định hướng hướng đầu tư của công ty, vì đặc điểm của hoạt động đầu tư và của các dự án của công ty đòi hỏi phải có một quá trình chuẩn bị công phu khoa học. Dự án là cơ sở để xin cấp giấy phép đầu tư và kêu gọi các đối tác tham gia hợp tác thực hiện dự án. Ngay cả khi những dự án này đã được phê duyệt và cấp vốn thì việc thực hiện dự án không phải lúc nào cũng thuận lợi mà dự án thường gặp phải rất nhiều yếu tố khó khăn từ bản thân bên trong và bên ngoài, thậm chí cả những khó khăn không lường trước được. Vì vậy, công ty phải lập ra những dự án có chất lượng tốt nhất có thể, được nghiên cứu tỉ mỉ, khoa học, đánh giá, tìm ra những khía cạnh yếu tố tác động đến dự án, tính toán đầy đủ những chỉ tiêu kinh tế tài chính xã hội của dự án. Lập một dự án có chất lượng tốt chính là sự thành công bước đầu của công cuộc đầu tư, đảm bảo cho hoạt động đầu tư đi đúng hướng và đem lại hiệu quả cao ● Tinh bắt buộc theo quy định: Xuất phát từ các văn bản đầu tư và xây dựng của nhà nước ta thì đối với các dự án đầu tư của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, công tác lập dự án là một công tác bắt buộc. Đây là khâu tất yếu để có được sự phê chuẩn dự án từ các cấp có thẩm quyền, làm căn cứ để cấp giấy phép thực hiện dự án, đưa dự án vào giai đoạn thực hiện. 1.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 1.21. Quy trình lập dự án đầu tại công ty TSQ Việt Nam Với hầu hêt các dự án công lập là dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản nên công ty đã chủ động xây dựng một quy trình riêng cho công tác lập dự án phù hợp với tính chất riêng của công ty và đảm bảo theo các quy định của pháp luật. Quy trình lập dự án của công ty như sau: Sơ đồ 1.2: Quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam Cử chủ nhiệm dự án Lập nhóm soạn thảo Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo Trình phê duyệt Phó Tổng Giám đốc công ty Hội đồng quản trị Báo cáo Hội đồng quản trị Phân công nhiệm vụ Ra nhiệm vụ dự án, kế hoạch dự án Trình duyệt bảo vệ Lập đề cương chi tiết Triển khai soạn thảo Đúc kết viết báo cáo Chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án Phó Tổng Giám đốc công ty Nhóm soạn thảo Nhóm soạn thảo Chủ nhiệm dự án Chủ nhiệm dự án ( nguồn : Sổ tay chất lượng công ty TSQ) * Diễn giải quy trình lập dự án: Bước 1 : Sau khi ban Giám đốc, phòng phát triển nghiên cứu tìm kiếm nắm bắt các cơ hội đầu tư sẽ trình lên hội đồng quản trị xem xét, nếu Hội đồng quản trị đồng ý sẽ quyết định ra nhiệm vụ dự án, kế hoạch dự án. Bước 2 : Phó Tổng Giám đốc công ty phụ trách các dự án cử chủ nhiệm dự án. Ngay sau đó, chủ nhiêm dự án sẽ lựa chọn các thành viên để lập nhóm soạn thảo: Chủ nhiệm dự án là người có trình độ chuyên môn và năng lực tổ chức, có kinh nghiệm trên 06 năm trong công tác lập dự án. Các thành viên của nhóm cũng là người có trình độ chuyên môn cần thiết phù hợp với nội dung và yêu cầu cụ thể của công việc soạn thảo. Các thành viên cũng phải có trên 03 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án. Chủ nhiệm dự án sẽ lập kế hoạch và lịch trình soạn thảo, phân công nhiệm vụ cho các cán bộ ban soạn thảo dự án các phần việc khác nhau phù hợp với các lĩnh vực mà cán bộ đó có trình độ và kinh nghiệm. Chủ nhiệm dự án và ban Giám đốc sẽ giám sát và điều phối hoạt động của các thành viên ban soạn thảo. cuối cùng sẽ là người tổng hợp kết quả nghiên cứu của các thành viên của nhóm soạn thảo. Bước 3 : Chủ nhiệm dự án lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo - Đề cương sơ bộ sẽ nêu mục đích của việc lập dự án, nội dung cơ bản, tiến độ, lịch trình tiến hành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn chỉnh hồ sơ. - Kinh phí soạn thảo bao gồm : Chi phí cho việc mua sắm thông tin tư liệu cần thiết, chi phí cho khảo sát điều tra thực địa, chi phí hành chính văn phòng, chi phí bồi dưỡng, thù lao cho những người làm công tác soạn thảo và chi phí cho bảo vệ dự án. Bước 4 : Chủ nhiệm dự án đệ trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo lên Phó Tổng giám đốc xin phê duyệt. Bước 5 : Sau khi được Phó Tổng giám đốc đồng ý phê duyệt chủ nhiệm dự án sẽ tiếp tục lập đề cương chi tiết. Đề cương chi tiết bao gồm nội dung, phương pháp thu thập tài liệu, số liệu, xử lý thông tin, lựa chọn giải pháp, tiến hành các tính toán lịch trình từng hạng mục công việc cụ thể phù hợp với lịch trình chung. Bước 6 : Chủ nhiệm dự án phân công công việc cho các thành viên của nhóm soạn thảo theo từng phần mục nội dung cần phân tích làm rõ trong đề cương chi tiết mà chủ nhiệm dự án đã lập. Bước 7 : Các thành viên ban soạn thảo bắt đầu triển khai soạn thảo dự án. Công việc triển khai soạn thảo dự án được tiến hành theo các bước sau: - Thu thập xử lý thông tin tư liệu về tài chính, kinh tế, kỹ thuật, thị trường từ các Bộ có liên quan, từ sách thống kê, sách báo, tư vấn hoặc mua thông tin. - Đối với dự án xây dựng công trình: chủ nhiệm dự án cùng ban soạn thảo lựa chọn nhà tư vấn thiết kế có khả năng đảm nhiệm phần thiết kế cơ sở. Công tác này được tiến hành song song với quá trình lập dự án của công ty. Thiết kế cơ sở là căn cứ để nhóm soạn thảo bóc tách, tính toán tổng mức đầu tư phần xây dựng của dự án và xây dựng kế hoạch thực hiện dự án. - Phân tích, xử lý thông tin, dự báo dựa vào toán thống kê, kinh nghiệm chuyên gia và một số thông tin có thể sử dụng ngay như thông tin về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật, công nghệ và thiết bị. - Lập các phương án và so sánh các phương án về sản phẩm, năng suất, công suất, địa điểm, công nghệ, thiết bị, xử lý chất thải, môi trường, hình thức đầu tư, phân kỳ đầu tư. - Tính toán các chỉ tiêu tài chính và phân tích rủi ro dự án. Bước 8 : Ban soạn thảo dự án sau khi đã triển khai xong kế hoạch mà Chủ nhiệm dự án giao cho, ban soạn thảo dự án bắt đầu tập trung lại đúc kết viết báo cáo : soạn thảo phần thuyết minh, lên bảng biểu, bản vẽ. Tổ chức họp nội bộ để thông qua phản biện nội dung, hình thức báo cáo. Bước 9 : Hoàn chỉnh và trình bày dự án trước Hội đồng quản trị : Dự án hoàn chỉnh dựa trên kết luận hợp lý, tổ chức báo cáo, thuyết trình cho Hội đồng quản trị nghe để cho thêm ý kiến. Bước 10 :Sau khi được Hội đông quản trị thông qua, Ban soạn thảo sẽ tiến hành chỉnh sử hoàn thiệm lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Bước cuối cùng của quy trình lập dự án là trình duyệt bảo vệ lên cấp có thẩm quyền xin phê duyệt việc thực hiện dự án. Hồ sơ xin phê duyệt bao gồm: + Dự án khả thi. + Hợp đồng liên doanh (nếu có). + Điều lệ công ty. + Hồ sơ năng lực Công ty + Báo cáo năng lực tài chính Công ty + Tờ trình xin phê duyệt dự án của Công ty Tất cả các kết quả nghiên cứu được trình bày trong một bản báo cáo để trình lên các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép. Nếu việc thẩm định cho thấy báo cáo còn một số vấn đề chưa thoả đáng thì nhóm lập dự án sẽ tiếp tục nghiên cứu lại vấn đề đó và trình lên phê duyệt lần nữa. Sau khi dự án đã được cấp phép, nếu công ty tự đánh giá thấy mình có đầy đủ các nguồn lực, các điều kiện cần thiết và các yếu tố và thị trường không có nhiều biến động thì công ty sẽ bắt tay ngay vào thực hiện dự án. Trong quá trình lập dự án, cấp ra chủ trương và tổ chức lập các dự án của công ty: Hội đồng quản trị, Phó Tổng giám đốc phụ trách các dự án, Trưởng phòng phát triển dự án, Trưởng ban tài chính Công ty. Các bên liên quan đến công tác lập dự án của công ty bao gồm: UBND thành phố Hà Nội, các sở: Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Văn hóa thể thao và du lịch, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giáo dục và Đào tạo, Sở Công an, Sở Tài chính. UBND thành phố Hà Đông, UBND các huyện, xã phương nơi có dự án Các công ty tư vấn quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, tư vấn đo đạc, khảo sát. Các cơ đơn vị cung cấp dịch vụ điện, nước sạch, thông tin liên lạc, phòng cháy chữa cháy * Về thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư: - Đối với một số dự án về Bất động sản, chủ đầu tư phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy chứng nhận đầu tư trước khi lập dự án chính thức. Ở bước này, chủ đầu tư chỉ cần lập Giải trình kinh tế kỹ thuật có nội dung tương tự như báo cáo đầu tư, giới thiệu sự cần thiết phải đầu tư, các nội dung chính của dự án, quy mô, hình thức đầu tư, các chỉ tiêu kinh tế tài chính chủ yếu và giải pháp về môi trường. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư, chủ dự án sẽ lập dự án để thực hiện các thủ tục đầu tư tiếp theo như làm thủ tục xin thuê đất, xin thẩm định thiết kế cơ sở, vay vốn ngân hàng, phê duyệt dự án đầu tư. - Đối với các dự án của công ty là những dự án có nguồn vốn ngoài nhân sách Nhà nước nên thẩm quyền thẩm định và phê duyệt dự án thuộc về chủ đầu tư. Với dự án đầu tư xây dựng công trình, Sở Xây dựng tỉnh có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở. UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư. Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định hồ sơ xin thuê đất, xác nhận trích lục bản đồ địa chính, quản lý nhà nước về đất đai. Sở Xây dựng có chức năng thẩm định quy hoạch, thiết kế cơ sở, quản lý nhà nước về các công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh. Sau khi tiến hành lập dự án, với các dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của chủ đầu tư, chủ đầu tư chủ trì thẩm định và phê duyệt dự án. Chủ đầu tư có thể thuê thêm chuyên gia bên ngoài và lựa chọn các cán bộ chuyên môn có năng lực của công ty để thành lập Hội đồng thẩm định dự án. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình và dự án phát triển nhà ở, Sở Xây dựng có thẩm quyền thẩm định dự án và trình UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt dự án. Dự án đầu tư xây dựng bao gồm thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở. Phần thiết kế cơ sở và thuyết minh thiết kế cơ sở do một đơn vị tư vấn kiến trúc xây dựng có kinh nghiệm đảm nhận. Các nội dung khác của dự án do bộ phẩm được phân công soạn thảo của công ty đảm nhận. Khi trình dự án lên Sở Xây dựng, Sở sẽ thẩm định và xin ý kiến các Sở ban ngành liên quan, sau đó ra báo cáo thẩm định trình UBND cấp tỉnh ra quyết định phê duyệt. Quyết định phê duyệt dự án là cơ sở để Công ty thực hiện các thủ tục tiếp theo như xin thu hồi và giao đất, tổ chức thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình, triển khai các hạng mục công việc của dự án theo nội dung đã được duyệt. Ví dụ: Quy trình lập dự án TSQ Galaxy thuộc trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông: Căn cứ vào tiềm lực, chiến lược phát triển của công ty và nhu cầu thực tế của công ty trong lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó còn có các chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng theo quy hoạch phát triển của tỉnh. Sau khi xem xét quy hoạch chi tiết 1/2000 của thành phố Hà Tây, Hội đồng quản trị công ty – Ban Tổng giám đốc đã quyết định lập dự án TSQ Galaxy để xin cấp phép đầu tư dự án. Phó Tổng Giám đốc phụ trách các dự án của công ty ra quyết định cử Trưởng phòng Phát triển dự án làm chủ nhiệm dự án. Trưởng phòng Phát triển dự án phân công nhiệm vụ cho các thành viên của phòng. Trưởng phòng phát triển dự án cùng các thành viên lựa chọn nhà tư vấn để lập thiết kế cơ sở cho dự án. Chủ nhiệm dự án lập đề cương chi tiết và phân công nhiệm vụ cho các thành viên của nhóm soạn thảo. Sau khi nhận nhiêm vụ được giao, ban soạn thảo dự án bắt tay vào việc đầu tiên là thu thập thông tin, các tài liệu liên quan đến dự án. Các nguồn tin chủ yếu được lấy từ : - Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/2000 toàn trục đô thị phía Bắc thành phố Hà Đông. Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010. Báo cáo, thông kê kinh tế của cả đất nước và của tỉnh Hà Tây. Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật Bất Động Sản, Luật xây dựng, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành. Quy hoạch phát triển thành phố Hà Đông Các văn bản của UBND tỉnh Hà Tây, của Ban QLDA trục đô thị phía Bắc của UBND thành phố Hà Đông về việc đầu tư dự án TSQ Galaxy về chấp thuận chủ ._.trương đầu tư và giá đất áp dụng đối với dự án. - Các văn bản thỏa thuận chuyên ngành (Thỏa thuận cấp điện, thỏa thuận thoát nước, thỏa thuận phòng cháy chữa cháy) Thông tin kinh tế trên các tạp chí, mạng Internet, các công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản.. Trong việc tiếp cận, làm việc với các cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn tỉnh bên cạnh những khó khăn thì có rất nhiều thuận lợi như việc tạo điều kiện để tìm hiểu những chính sách của tỉnh, các thông tin về vùng quy hoạch...vì được sự chính sách khuyến khích, hỗ trợ các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam. Về địa điểm thực hiện dự án, phòng căn cứ và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, từ đó có ý kiến bằng văn bản gửi tỉnh giới thiệu địa điểm và cho chủ trương về địa điểm. Các khu đất này thường nằm trong các khu quy hoạch đô thị, khu cụm điểm công nghiệp đã quy hoạch. - Các thông tin về thị trường được các thành viên Ban soạn thảo lấy ở các tạp chí, mạng Internet, các công ty nghiên cứu về thị trường bất động sản, các công ty môi giới Bất động sản, các cuộc điều tra thực tế về xu hướng và nhu cầu... Ban soạn thảo sẽ phân tích đánh giá nghiên cứu thị trường về thị trường mục tiêu, chiến lược sản phẩm của dự án. Sau đấy bản báo cáo nghiên cứu thị trường sẽ được trình lên chủ nhiệm dự án. Đây chính là cơ sở để thực hiện phân tích kỹ thuật, lựa chọn quy mô dự án. Nội dung phân tích kỹ thuật của dự án được Phó Giám đốc, chủ nhiệm dự án và các thành viên ban soạn thảo phân tích đã lựa chọn chuyên gia thuê ngoài và công ty tư vấn kiến trúc xây dựng đảm nhân. Phần thiết kế sơ bộ do Văn phòng tư vấn và chuyển giao công nghệ xây dựng - Đại học Kiến Trúc Hà Nội thực hiện với đầy đủ nội dung chính của dự án xây dựng công trình. Nhóm soạn thảo dự án sẽ phân tích nhân sự của dự án dựa vào nhân sự của công ty hiện thời. Từ các thông tin dữ liệu phân tích thị trường, phân tích kỹ thuật, phân tích nhân sự dự án, nhóm soạn thảo tổng hợp để lập phân tích tài chính và phân tích kinh tế dự án, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án trên cả hai phương diện, từ đó đưa ra kiến nghị, đề xuất để thực hiện dự án. Cuối cung nhóm soạn thảo hoàn thành công việc và lập báo cáo trình lên chủ nhiệm dự án xem xét. Chủ nhiệm dự án sẽ tổng hợp lại, bổ sung sửa đổi soạn thành báo cáo dự án khả thi trình lên phó Giám đốc và Hội đồng quản trị phê. Sau khi dự án được thông qua sẽ được trình lên Sở kế hoạch và đầu tư thẩm định và Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt để để xin cấp giấy phép đầu tư. Thời gian lập dự án TSQ Galaxy đã được lập trong bốn tháng. Dự án đã được cấp giấy phép vào ngày 31 tháng 12 năm 2007. 1.2.2 Các nội dung cần phân tích trong quá trình lập dự án đầu tư 1.2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư Sau quá trình tìm kiếm ý tưởng đầu tư và quyết định đầu tư vào một dự án nào đó, ban lãnh đạo sẽ lập ra ban soạn thảo dự án đó. Và điều đầu tiên mà ban soạn thảo sẽ phải chỉ ra là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung của phần này phải nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư ; những lợi ích mà dự án mang lại cho nhà đầu tư. Nếu là dự án đầu tư có công trình xây dựng mới thì phần này phải chỉ ra được những lợi ích và thiệt hại mà dự án đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây dưng. Nhóm soạn thảo dự án sẽ nghiên cứu các nội dung để các định sự cần thiết để đầu tư như sau : - Các căn cứ pháp lý : + Các văn kiện, đường lối kinh tế của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. + Chủ trương, chính sách luật pháp liên quan như: Luật đầu tư, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật doanh nghiệp …và các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của Bộ. + Định hướng phát triển kinh tế xã hội, các quy hoạch của thành phố Hà Nội về xây dựng, phát triển đô thị, phát triển sản xuất. + Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được ban hành - Hầu hết các dự án mà công ty đang thực hiện nay nằm trên địa bàn thành phố Hà Nội nên ban soạn thảo dự án nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội là chính bên cạnh việc nghiên cứu tình hình của cả nước; tình hình lãi suất, lạm phát, tình hình ngoại thương và các định chế tài chính có liên quan nhu chính sách thuế, chính sách tỷ giá hối đoái, chi tiêu chính phủ, các chính sách về tín dụng…Nghiên cứu vấn đề này có ý nghĩa quan trọng đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nó cho thấy sự khuyến khích hay thắt chặt tín dụng của nhà nước đối với các dự án, gây khó khăn về vốn cho chủ đầu tư khi thực hiện dự án và chi tiêu của người dân vào đầu tư nhà ở. Ví dụ như tại thời điểm từ giữa đến cuối năm 2008, nhà nước đang ban hành chính sách thắt chặt tín dụng nên việc huy động vốn trong nước để đầu tư cho các dự án là rất khó đồng thời nếu huy động được vốn trong nước thì phải vay với lãi suất cao. Mặt khác, lúc này giá cả nguyên vật liệu cũng tăng dẫn đến vịêc nghiên cứu tính khả thi của dự án không cao và gây khó khăn trong việc phê duyệt dự án đầu tư. Hay ví dụ ở các dự án được lập năm 2008, khi thành phố Hà Đông sát nhập vào Hà Nội nên ở phần nghiên cứu nội dung tài chính, khi phân tích chi phí giải phóng mặt bằng thì phải tính theo đơn giá của Hà Nội mới đã gây khó khăn hơn cho công ty khi thực hiện dự án. - Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và vùng dự án như dân số, lao động, vị trí địa lý, kinh tế, điều kiện khí hậu… - Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác). - Các dự án có liên quan đến vùng dự án. Đối với các dự án của công ty thường là những dự án thuộc nhóm B và C dù là trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản hay sản xuất kinh doanh thì các dự án này cũng thực hiện theo quy hoạnh. Ban soạn thảơ dự án cho đến thời gian này là những người có kinh nghiệm và sự tham khảo quy hoạch chi tiết 1/2000 của UBND, tham khảo các dự án được phê duyệt, nên phần nghiên cứu sự cần thiết được đầu tư đã được ban soạn thảo đưa ra rất chính xác, khoa học đạt yêu cầu khi phê duyệt dự án. 1.2.2.2. Nghiên cứu thị trường Hầu hết các dự án của công ty lập là những dự án về lĩnh vực Bất động sản nên ở phần nghiên cứu thị trường ở các dự án này ban soạn thảo không tập trung nhiều, có phần đơn giản hơn và trên một phạm vi cũng hẹp hơn. Nội dung phần nghiên cứu thị trường chủ yếu là: - Đánh giá thị trường tổng thể trong cả nước, của vùng nơi có địa điểm đặt dự án. Đối với dự án của công ty thì chỉ đánh giá thị trường tại thành phố Hà Nội và một số tỉnh có khu đô thị lớn trong cả nước như TP. Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng… - Xác định sản phẩm của dự án : loại sản phẩm gì, chất lượng sản phẩm, và số lượng cho mỗi chủng loại sản phẩm. Ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ thì sản phẩm là các khu biệt thự, nhà liền kề ; Với dự án trung tâm tài chính thương mại và công trình phụ trợ khi hoàn thành sẽ cung cấp một hệ thống sản phẩm :Căn hộ cao cấp; văn phòng cho thuê; trung tâm dịch vụ thương mại và trưng bày sản phẩm bao gồm các sản phẩm truyền thống của các làng nghề; các sản phẩm và dịch vụ phục vụ lứa tuổi thiếu nhi; dịch vụ giáo dục đào tạo với quy mô và chất lượng quốc tế. - Xác định thị trường mục tiêu của dự án : hướng tới đối tượng khách hàng , mức thu nhập của khách hàng… Ví dụ như với dự án Làng Việt kiều Âu TSQ : thị trường mục tiêu bao gồm : 70% là khách hàng Việt kiều sinh sống ở Ba Lan và các nước Châu Âu; 30% là khách hàng trong nước( người có thu nhập cao). - Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh về tiềm năng, sức mạnh trên thị trường … Thường ở điểm này trong các dự án không được nghiên cứu kỹ, đây là một thiếu sót mang tính chủ quan của ban soạn thảo dự án vì nhận thấy tính độc đáo, đơn chiếc của các sản phẩm Bất động sản. Mặt khác vì cung nhà ở và căn hộ không đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, do kinh tế phát triển nên ngày càng nhiều doanh nghiệp được thành lập, các nhà đầu tư đã đến Việt Nam nhiều hơn, nhu cầu văn phòng, trung tâm thương mại ngày càng lớn, giá thuê văn phòng liên tục tăng cao mà vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu. - Nghiên cứu giá bán sản phẩm, cách thức bán hàng và cách tiếp thị, quảng bá sản phẩm. Lấy ví dụ với dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ : sau khi thực hiện xong giai đoạn thứ nhất của lịch trình thi công là giai đoạn thi công phần móng đã bắt đầu tiếp thị quảng bá trên các phương tiện thông tin đại chúng như : trang web của công ty, các trang web về bất động sản, ti vi... gửi thư mời tới các cơ quan, tổ chức doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đưa sản phẩm của công ty lên sàn giao dịch Bất động sản... Dự án cũng xây dựng lên kê hoạch giá bán các sản phẩm của dự án : - Giá thành các căn hộ biệt thự và nhà liền kề được xác định trên cơ sở đảm bảo khả năng thanh toán của khách hàng, đồng thời đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Giá trị của căn hộ biệt thự và nhà liền kề được tính bao gồm giá thành xây lắp (giá đã hoàn thành ngoại thất), giá trị quyền sử dụng đất và lợi nhuận của chủ đầu tư. Giá bán cho mỗi căn hộ Biệt thự và nhà liền kề (chưa có thuế GTGT) dự tính như sau: Bảng 1.2 : Bảng giá thành các loại biệt thự dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ Stt Loại biệt thự Số lượng (cái) Đơn giá (VND/1biệt thự) Đơn giá (USD/1 biệt thự) 1 Biệt thự số 1 100 2.743.020.000 172.517 2 Biệt thự số 2 35 1.451.320.000 91.278 3 Biệt thự số 3 30 4.745.021.000 298.429 4 Biệt thự số 4 40 4.744.560.000 298.400 5 Biệt thự số 5 52 1.428.806.000 89.862 Giá bán nhà liền kề: Nhà liền kề theo thiết kế sơ bộ có khoảng 262 nhà, giá bán nhà liền kề dự tính là 1.160.144.000 đồng/nhà, tương đương với 72.965 USD/nhà. 1.2.2.3. Phân tích kỹ thuật Sau khi có thiết kế cơ sở của dự án thì các chuyên gia trong công ty tư vấn mà công ty TSQ Việt Nam thuê sẽ tiếp tục nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án. Những nội dung của phần này thường bao gồm : ● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án Xem xét địa điểm xây dựng dự án, các chuyên gia nghiên cứu về : Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng. Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố. ● Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng Qua việc nghiên cứu các nội dung trên, công ty tiến hành lựa chọn các giải pháp kỹ thuật sẽ được áp dụng, những phương thức sản xuất hợp lý ( Công ty có dự án sản xuất các loại nguyên vật liệu phục vụ cho các công trình xây dựng như dự án Nhà máy của Bích Hoà). Những quyết định này được dựa trên khả năng về vốn, lao động, khả năng cung ứng các loại đầu vào phù hợp với công nghệ và khả năng quản lý của chủ đầu tư với công nghệ đó. Bên cạnh đó, công ty cũng dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của vùng địa phương nơi đặt dự án như: Hiện trạng vấn đề giao thông vận tải, vấn đề điện nước, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu và các vấn đề khác phục vụ cho công trình hoạt động sau này, từ đó đưa ra những giải pháp kỹ thuật hợp lý nhất có thể. Công ty cũng dựa trên trình độ hiện đại của quá trình xây dựng trong nước cũng như trên thế giới để đưa ra các phương án kiến trúc cho công trình. Đảm bảo cho công trình được tạo nên không bị lạc hậu so với trình độ trong và ngoài nước. Công ty cũng tính toán cả mức độ an toàn, rủi ro cho từng phương án thiết kế, kiến trúc, từ đó có đưa ra được một số giải pháp khi gặp các điều kiện bất trắc sẽ xảy ra. ●Xác định máy móc thiết bị thi công công trình Sau khi đã đưa ra được các phương án kỹ thuật và kiến trúc cho công trình, cán bộ lập dự án tại công ty cũng đưa ra hệ thống máy móc thiết bị phục vụ cho việc thi công xây dựng công trình đó. Các máy móc thiết bị này phải đảm bảo được yêu cầu đủ về số lượng, hợp lý về chất lượng và phù hợp với yêu cầu công trình đặt ra. Đòng thời, các máy móc thiết bị này phải đảm bảo có khả năng cung cấp được trong điều kiện công nghệ hiện tại của vùng địa phương và của đất nước, tránh tình trạng phải nhập khẩu quá nhiều, làm tăng chi phí của công trình. Thông thường, khi thi công một công trình xây dựng, số lượng máy móc thiết bị đòi hỏi là rất lớn và đa dạng. Đồng thời những máy móc này thường có giá thành rất cao. Khi xây dựng phương án thi công một công trình nào đó có đòi hỏi lớn về máy móc thiết bị thi công, thì có thể tính toán đến biện pháp đi thuê máy móc thiết bị của công ty khác tại địa phương nơi xây dựng. ● Lựa chọn nguyên vật liệu đầu vào Đây là một bước quan trọng trong việc xây dựng các công trình, vì nó có ảnh hưởng tới chất lượng, độ bền của sản phẩm xây dựng sau này. Để có một công trình tốt, không chỉ cần có một phương án thiết kế kỹ thuật tốt, mà nó còn đòi hỏi các yếu tố vật chất cấu thành tốt( đây chính là nguyên vật liệu xây dựng đầu vào). Việc lựa chọn nguyên vật liệu đầu vào đã được các cán bộ cân nhắc về nhu cầu và khả năng cung cấp từ khi đưa ra các phương án kỹ thuật. Các tính toán nguyên vật liệu phải đảm bảo sao cho đủ số lượng, hợp lý về chất lượng, và khả năng đáp ứng kịp thời theo tiến độ thời gian thi công công trình. Trong xây dựng, có một tình huống hay xảy ra đó là có một số nguyên vật liệu nước ta chưa sản xuất được, khi đó phải tiến hành nhập khẩu từ nước ngoài. Vì vậy, cần tính toán đến khả năng chi trả ngoại tệ của chủ đầu tư và sự biến động tỷ giá để có kế hoạch cung ứng kịp thời và có phương pháp sử dụng các vật liệu thay thế. ● Vấn đề nhân lực và huy động trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nước ngoài Nhân lực luôn là vấn đề trung tâm của xã hội, của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây cũng là nguồn lực để tạo nên một công trình, từ những bước đầu tiên cho tới khi kết thúc. Chính vì vậy, vấn đề tính toán nhân lực là một phần tính trong quá trình lập dự án. Một thực tế thường xảy ra gần như đối với bất cứ doanh nghiệp và công ty xây dựng nào, đó là có một nguồn lao động gián tiếp đông đảo. Số lượng của nguồn lao động gián tiếp này phụ thuộc phần lớn vào quy mô, tính năng, đặc điểm của từng dự án. Chuyên môn của lực lượng lao động này cũng thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: thợ xây, thợ điện, thợ hàn, thợ xẻ, thợ máy…Chính vì thế, khi tính toán nhân lực cần thiết cho một dự án, các chuyên gia trong công ty cũng tính toán cụ thể mỗi loại lao động mà dự án có nhu cầu. Những dự án của công ty là những dự án lớn, yêu cầu kỹ thuật, thiết kế cao nên việc thuê chuyên gia tư vấn người nước ngoài là điều gần như không thể tránh khỏi. Vì vậy, trong những dự án này, đôi khi các cán bộ tư vấn trong công ty cũng có tính đến khả năng phải thuê các chuyên gia tư vấn nước ngoài, đây là cơ sở để tính toán chi phí đầu tư sau này. ● Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các công việc găng của dự án. Đối với quá trình xây dựng xác định được các khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình. Sau khoảng thời gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư, và có sự điều chỉnh hợp lý. Ví dụ: nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án TSQ Galaxy: Ví dụ : Nội dung phân tích kỹ thuật dự án TSQ Galaxy : 1. loại công trình : Công trình cao tầng thuộc nhóm B theo phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 112/2006 của Chính phủ. 2. Hình thức xây dựng : Xây dựng mới 3. Địa điểm xây dựng và quy mô dự án: Dự án được xây dựng trong Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, thành phố Hà Đông với diện tích khoảng 9,3 ha. Khu đất xây dựng dự án TSQ Galaxy tại Phường Vạn Phúc, Thành phố Hà Đông với diện tích la 151.607 m2, Dự án được chia làm 2 khu : Khu TSQ Galaxy 1 : 84.857 m2 Khu TSQ Galaxy 2 : 66.750 m2 Bảng 1.3 :Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án TSQ Galaxy TT Nội dung Ký hiệu Diện tích (m2) Tỷ lệ QH 1/500( %) 1 Công trình hỗn hợp HH 51.058 33,68 2 Công trình công cộng CC 11.547 7,62 3 Đất ở liền kề LK 19.819 13,07 4 Trường học TH 7.679 5,07 5 Cây xanh CX 5.874 3,87 6 mặt nước sông Nhuệ MN 5.107 3,37 7 Đất hạ tầng HT 77 0,05 8 Đất giao thông 50.446 33,27 Bãi để xe P 14.037 9,26 Đất giao thông( do đơn vị khác thực hiên) GT 14.360 9,47 Đất giao thông nội bộ 22.049 14,54 Tổng cộng 151.607 100,00 Quy mô dân số khoảng : 5000 người. Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án : Xây dựng các công trình thuộc Dự án TSQ Galaxy tại phường Vạn Phúc – TP Hà Đông phù hợp với cảnh quan, không gian chung và quy hoạch chi tiết 1/500 được UBND tỉnh phê duyệt. Đây là dự án mà công ty thuê mặt bằng chủ yếu là đất nội đồng chưa có chưa có hạ tầng, chủ đầu tư phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng. Đây là công tác gây nhiều khó khăn đối với tiến độ của dự án vì giải phóng mặt bằng là một công việc khó khăn và kéo dài 4. Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp thiết kế xây dựng : Trước tiên, dự án đã nêu ra các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế áp dụng như : tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn thiết kế tính toán thiết kế kết cấu, tiêu chuẩn thiết kế và lắp đặt hệ thống điện, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, thiết kế và lắp đặt hệ thống điện nhẹ, tiêu chuẩn thiết kế và lắp đặt hệ thống thông gió... Thứ hai, dự án đã phân tích rất rõ về kiến trúc các công trình. Dự án bao gồm khu nhà hỗn hợp, khu nhà liền kề thấp tâng và khu trường học. Trong đó : Đối với khu nhà hỗn hợp cao tầng HH ( 30 tầng) thì mỗi khối nhà đều có thiết kế rõ ràng bao gồm 30 tầng nổi, 01 tầng tum kỹ thuật, 01 tầng hầm đồng bộ với hệ thống thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, cấp điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ, thông tin liên lạc, vệ sinh môi trường. Việc thiết kế các tầng phù hợp với yêu cầu chung của công trình với mục tiêu và chức năng thương mai - chung cư cao cấp hiện đại. Vật liệu hoàn thiện : Tường xây gạch chỉ mác 75 có lỗ hổng, tô trát vữa XM cát mác 50 ; cửa và vách kính ngoài nhà hầu hết dùng cửa kính khung nhôm có chất lượng cao ; cửa bên trong đi vào các căn hộ gồm hai lớp, cửa thép bên ngoài và cửa gỗ bên trong ; cửa đi lại tại các thang bộ thoát nạn là cửa chống cháy 01 gi ; nền, sàn, nền tầng hầm được hoàn thiện bằng sơn chống trơn trượt, sàn dùng gạch ceramic ; mái công trình là mái bằng ; trần cũng được phân chia phù hợp ; thi công chống thấm bằng sơn chống thấm và các phụ gia chuyên dụng. Đối với khu nhà liền kề thấp tầng LK ( LK 1 đến LK 8) : ( cao 04- 05 tầng) thì thiết kế các các nhà rất chi tiết như sân, gara, phòng ăn, phòng ngủ, khu vệ sinh, cầu thang, sân phơi...Vật liệu hoàn thiện : tường trong nhà, ngoài nhà được trát vữa xi măng và sơn màu ; sàn được lát gạch Granit ; sàn vệ sinh lát gạch chống trơn, tường ốp gạch men, các thiết bị vệ sinh là các sản phẩm có uy tín ; hệ thống cửa ra vào dùng cửa gỗ tự nhiên sơn PU ; cửa sổ là của gỗ tự nhiên hai lớp ; mái dốc đổ bê tông dán ngói Giếng Đáy... Đối với khu trường học TH ( 02 tầng), bao gồm công trình nhà trẻ, mẫu giáo. Công trình được chia thành 3 khối rõ ràng được kết nối với nhau bằng hệ thống nhà cầu có mái che. Ba khối bao gồm khu đón tiếp, khu hành chính và 03 nhóm nhà trẻ. Vật liệu hoàn thiện cũng giống như đối với các khu nhà liền kề. Thứ ba, dự án phân tích rõ về kết cấu của các công trình về phần móng, phần thân, phần mái và vật liệu sử dụng. Phần này đã được căn cứ báo cáo địa chất và thiết kế của công trình để đảm bảo tính khoa học trong thiết kế của dự án, vật liệu sử dụng là những vật liệu phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và có uy tín trên thị trường. Thứ tư, dự án phân tích rõ giải pháp kỹ thuật cho công trình như : điện chiếu sáng và sinh hoạt, về nguồn cung cấp điện, mạng lưới cung cấp phân phối điện, phương án cấp điện, hệ thống điện chiếu sáng cho công trình ; hệ thống cấp nước ; hệ thống thoát nước ; hệ thông thu sét nối đất bảo vệ công trình ; hệ thống gom rác thải ; hệ thống phòng cháy chữa cháy ; hệ thống điện nhẹ 5. Tiến độ thực hiện dự án Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ Quý I/2008 đến Quý I/2009 - Phê duyệt dự án đầu tư. - Quyết định thu hồi, cho thuê đất và tiến hành công tác đền bù giải phóng mặt bằng. * Giai đoạn đầu tư xây dựng: từ Quý I/2009 đến Quý IV/2014 - Quý I/2009 - hết Quý II/2010: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng của Dự án và khớp nối với hệ thống hạ tầng chung. - Quý IV/2009 - Quý IV/2014: Đầu tư xây dựng công trình kiến trúc thuộc dự án, hình thành Dự án khu nhà ở hoàn thiện cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. + Khu nhà liên kế: Từ quý IV/2009 - quý IV/2011 + Công trình công cộng: Từ Quý II/2010 - quý II/2013 + Trường học: Từ Quý II/2010 - Quý II/2012 + Cây xanh: Từ 2010 – 2011 + Nhà ở hỗn hợp cao tầng: Từ qúy I/2010 - Qúy IV/2014 Nguồn : Dự án TSQ Galaxy Phần này đã đưa ra tiến độ chung cho toàn dự án, tuy nhiên lại chưa tính đến việc có thể chậm trễ do tiến độ giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư là Ban Quản lý Truch đô thị phía Bắc – Thành phố Hà Đông. Tiến độ thực hiện cần được xây dựng cụ thể cho từng dãy nhà, từng khu đất cụ thể. 1.2.2.4. Phân tích tài chính ● Xác định tổng mức đầu tư của dự án: Tổng mức đầu tư được tính toán sau từ kết quả phân tích kỹ thuật dự án. Nội dung của tổng mức đầu tư (theo Nghị định 99/2007/NĐ-CP) bao gồm: a) Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình cho ban quản lý, ban thi công ở tạm tại công trường. Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường b) Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác; Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ, giá thiết bị trên thị trường và các yếu tố khác, nếu có c) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng, nếu có, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật( nếu có) Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên quan; d) Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vao khai thác sử dụng; đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác. e) Chi phí khác: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác; Chi phí khác được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị. g) Chi phí dự phòng: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình. Chi phí dự phòng được tính bằng tỷ lệ phần trăm(%) (có thể là 5% hoặc 10% tùy thuộc tính chất và quy mô từng dự án) trên tổng các chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý dự án, chi phí khác. ● Xác định các nguồn vốn đầu tư của dự án: bao gồm nguồn vốn tự có của công ty, vốn vay tín dụng ngân hàng và vốn huy động khác. Vốn tự có được tính toán dựa trên cân đối nguồn vốn chủ sở hữu của công ty và vốn để thực hiện đầu tư các dự án khác. Vốn tự có của công ty thường từ 15-30% tổng mức đầu tư tùy thuộc từng dự án. Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản, vốn đầu tư của chủ sở hữu phải chiếm ít nhất 15% tổng vốn đầu tư của dự án. ● Phương án huy động vốn: Dự án được thực hiện theo phương thức đầu tư xây dựng mới đồng bộ công trình. Chủ đầu tư được chủ động huy động vốn bằng nguồn vốn tự có của Công ty, đơn vị liên kết với Công ty và vốn vay ngân hàng để đầu tư xây dựng công trình. Phần lớn vốn huy động là vốn góp thực hiện dự án của khách hàng, khi dự án đã xây dựng xong hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh. ● Xây dựng chương trình vay và kế hoạch trả nợ vốn vay tín dụng ngân hàng: Căn cứ vào tổng vốn vay, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ vay vốn, thời gian trả nợ, phương thức trả nợ vay và lãi suất vay vốn.. ● Doanh thu hàng năm của dự án: Căn cứ vào các kết quả phần phân tích thị trường: dự đoán thị trường sản phẩm của dự án về số lượng, chủng loại, giá cả hàng năm. Từ đó tính toán doanh thu hàng năm của dự án. ● Xây dựng các bảng tính toán bằng phần mềm Excel: Từ việc tính toán tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí hàng năm, lãi vay… nhóm soạn thảo sẽ xây dựng các bảng tính excel về tổng mức đầu tư, nguồn vốn, tiến độ giải ngân, sản lượng, doanh thu, chi phí hàng năm của dự án. Trên cơ sở đó tổng hợp tính toán dòng tiền của dự án. ● Tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án: - Chỉ tiêu thu nhập thuần NPV: - Lựa chọn thời điểm tính toán: Đối với các dự án có quy mô vừa và nhỏ, thời điểm lựa chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thực hiện dự án (thời điểm hiện tại). Đối với các dự án có quy mô đầu tư lớn, thời gian thực hiện đầu tư dài thì thời điểm được lựa chọn phân tích là thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động. - Sử dụng phần mềm Excel và kết quả từ việc tính toán dòng tiền của dự án để tính chỉ tiêu NPV. Chỉ tiêu thu nhập thuần phản ánh hiệu quả tuyệt đối của dự án đầu tư, phản ánh quy mô lãi của cả đời dự án. Chỉ tiêu này được xem là tiêu chuẩn quan trọng để công ty đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư. Nếu NPV (NFV)>=0 thì dự án được chấp nhận và ngược lại. Chỉ tiêu này còn được sử dụng để lựa chọn khi so sánh cá phương án của dự án. - Chỉ tiêu Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR: Sử dụng phần mềm Excel để tính toán chỉ tiêu IRR của dự án từ dòng tiền của dự án. IRR cho biết mức lãi suất tối đa mà dự án có thể đạt được. Dự án được chấp nhận khi IRRr giới hạn. Dự án không được chấp nhận khi IRR<r giới hạn. r giới hạn có thể là tỷ suất chiết khấu của dự án hoặc lãi suất vay vốn ngân hàng. - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn T: Thời gian thu hồi vốn đầu tư là thời gian cần thiết để dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra. Công ty sử dụng phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền và sử dụng phương pháp cộng dồn để xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư. 1.2.2.5. Phân tích khía cạnh xã hôi Nghiên cứu tài chính dự án là một nội dung quan trọng trong công tác soạn thảo dự án và là cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế- xã hội. Đây cũng là nội dung quan trọng nhận được sự quan tâm không chỉ của chủ đầu tư mà còn của các đơn vị tài trợ vì thế cũng là một phần quan trong mà ban soạn thảo dự án phải nghiên cứu. Phân tích tài chính đối với các dự án đầu tư nói chung là đánh giá tính khả thi của dự án thông qua việc xem xét tất cả các mặt về tổng mức đầu tư, phương án tài trợ vốn, kế hoạch hoạt động và hiệu quả của dự án. Hiện với các dự án của công ty, phần nghiên cứu khía cạnh xã hội được các cán bộ soạn thảo dự vào quy hoạch 1/2000 của các khu công nghiệp, khu đô thị trong thành phố, các buổi hội thảo mà thành phố, khu quy hoạch mời các nhà đầu tư tham gia. Ban soạn thảo sẽ nghiên cứu, phân tích sao cho phù hợp nhằm hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố trong tổng thể định hướng phát triển chung trong quá trình quy hoạch. Ban soạn thảo góp phần cụ thể hoá và hoàn thiện quy hoạch 1/2000. Đây là một phần có ý nghĩa quan trọng để được UBND thành phố phê duyệt dự án. 1.2.3. Phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư 1.2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin Phương pháp thu thập thông tin đều được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của quá trình lập dự án của công ty TSQ, đặc biệt đối với các nội dung nghiên cứu điều kiện vĩ mô, nghiên cứu thị trường và nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật. Có nhiều phương pháp thu thập thông tin khác nhau, tuỳ thuộc điều kiện thực tế về đặc điểm của hiện tượng nghiên cứu, khả năng về tài chính, thời gian, kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra… để có thể lựa chọn phương pháp thu tập thông tin phù hợp. Công ty thường hay sử dụng phương pháp thu thập thông tin qua những nguôn tin sẵn có: Là phương pháp thu thập thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đại chúng (đài, bào, internet…); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống kê, Bộ, Ngành. Phương pháp này đơn giản, chi phí ít tốn kém hoặc thậm chí không mất chi phí nhưng độ tinh cậy của tài liệu không cao. Ngoài ra người ta có thể tiến hành thu thập thông tin, tài liệu thông qua các phương pháp: Phương pháp quan sát, phương pháp điều tra bằng website… Chất lượng các nguồn thông tin thu thập trên phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: trình độ chuyên môn của cán bộ điều tra, đối tượng tham gia trả lời, các phương tiện phục vụ công tác điều tra… Yêu cầu đặt ra đối với các tài liệu, thông tin thu thập được là phải có tính hệ thông, độ dài thời gian đủ lớn và đảm bảo độ chính xác. Đối với những nguồn thông tin được xác định là quan trọng thì nên áp dụng phương pháp đăng ký trực tiếp. Các thông tin, số liệu sau khi thu thập sẽ được xử lý, chọn lọc làm cơ sở cho việc tính toán, phân tích trong quá trình lập dự án. 1.2.3.2. Phương pháp dự báo Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thế phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn. Các nội dung ._. hàng những sản phẩm dịch vụ với chất lượng cao phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam. * Thực hiện các dự án với các công nghệ hiện đại, hợp tác với các đối tác uy tín để đảm bảo chất lượng sản phẩm, dịch vụ cung ứng. Bên cạnh đó, công ty sẵn sàng cung cấp các dịch vụ quản lý, bảo trì các khu nhà ở, trung tâm thương mại nhằm làm nâng cao chất lượng cuộc sống của khách hàng. * Dựa vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh để tìm kiếm các dự án và cơ hội đầu tư mới và phát triển các dự án hiện có cũng như sắp thực hiện. * Mở rộng đầu tư kinh doanh sang lĩnh vực sản xuất, xây dựng kinh doanh khu công nghiệp. * Hoàn thiện và đổi mới các cơ chế quản lý nội bộ như tài chính, lao động, tiền lương, đầu tư xây dựng. Sửa đổi và xây dựng mới các hệ thống định mức kinh tế kỹ thuật cho phù hợp với điều kiện cụ thể của công ty làm cơ sở cho công tác kế hoạch hoá giúp cho công tác quản lý đi vào nề nếp. * Nâng cao mức thu nhập và đời sống của người lao động, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu phát triển của công ty. * Thành lập sàn giao dịch bất động sản để phục vụ các hoạt động kinh doanh của công ty theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản. * Thu hút các nguồn vốn đầu tư của bà con Việt kiều tại châu Âu về đầu tư phát triển kinh tế tỉnh Hà Tây. * Thu hút ngoại tệ trực tiếp về tỉnh nhà nhằm tăng thêm nguồn lực tài chính và nhân lực quản lý góp phần phát triển kinh tế xã hội của tỉnh. * Đào tạo, nâng cao trình độ và năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, nhân viên từ đó đảm bảo mô hình quản lý và kinh doanh chuyên nghiệp tạo ra lợi ích kinh tế cho dự án và nguồn thu ổn định cho ngân sách tỉnh. * Hợp tác với các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong và ngoài nước để theo đuổi mục tiêu kinh doanh của công ty. * Tái đầu tư toàn bộ lợi nhuận thu được từ các dự án trong nước của công ty vào các dự án đầu tư tiếp theo trong tất cả các lĩnh vực của công ty hoạt động. * Tăng cường các hoạt động tiếp thị, quảng cáo và các hoạt động hỗ trợ khác nhằm khuyếch trương thương hiệu và quảng bá hình ảnh của công ty, mở rộng thị trường và thu hút khách hàng. Như vậy, định hướng của công ty trong thời gian tới là tiếp tục phát triển sản xuất kinh doanh cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tăng cường máy móc thiết bị công nghệ xây dựng và sản xuất lẫn chú trọng bồi dưỡng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ... Đây là hướng đi đúng đắn của công ty trên con đường phát triển góp phần nâng cao uy tín và vị thế của mình. 2.1.2. Định hướng đầu tư của công ty: Thời ba năm qua, công ty đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây cấp phép đầu tư và cấp đất xây dựng hàng loạt các dự án như: Dự án làng việt kiều Châu Âu TSQ, Dự án Khu tòa tháp thiên niên kỷ, Dự án TSQ Galaxy, Dự án Nhà máy cửa, Dự án Trường Đại học Đại Nam. Sau khi được cấp phép đầu tư và cấp đất các dự án này công ty sẽ phải tiến hành thực hiện các thủ tục và công việc tiếp theo như: tiến hành bàn giao giải phóng mặt bằng, ký kết hợp đồng thuê đất và xây dựng các công trình. Song song với việc thực hiện các dự án nêu trên, công ty sẽ tiếp tục tìm kiếm và phát triển các dự án mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, khu công nghiệp. Với chiến lược chung trong hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thì lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản được công ty hết sức quan tâm với những định hướng rõ ràng nhằm đạt được các mục tiêu, định hướng kinh doanh đã đề ra. Đó là: * Đẩy nhanh tiến độ thực hiện và xây dựng các dự án đầu tư, khẩn trương bàn giao đưa các công trình vào sử dụng để sớm phát huy hiệu quả đầu tư. Thanh quyết toán kịp thời các công trình xây dựng cơ bản. * Hoàn thiện các thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian trình duyệt dự án, giảm bớt các chi phí, nâng cao chất lượng và hiệu quả dự án. * Tổ chức các khoá nâng cao nghiệp vụ và kiến thức cho các cán bộ lập dự án đầu tư. 2.2. CÁC DỰ ÁN TRONG TƯƠNG LAI CỦA CÔNG TY TSQ VIỆT NAM ● Dự án đầu tư phá dỡ, xây dựng mới nhà tập thể K1, K2, K3, H1 khu tập thể Bắc Thành Công – Hà Nội: Mục tiêu của dự án là nhằm thay thế các khu nhà ở đã xuống cấp, tạo ra quỹ nhà ở mới đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở của thủ đô trong những năm tới. Tổng diện tích của dự án là 16.080m2, các công trình có độ cao 21 tầng. Tổng vốn đầu tư cho toàn dự án là 1.594 tỷ đồng. Mỗi công trình gồm nhà để xe, khu quản lý tòa nhà, tầng hầm, tầng kỹ thuật, căn hộ. Các khu nhà ở nằm ở vị trí thuận lợi gần các khu thương mại, căn hộ, khu văn phòng, gần chợ, bệnh viện. Hiện tại các khu nhà ở cũ này đã xuống cấp nghiêm trọng nên chủ trương cải tạo xây dựng mới được sự ủng hộ của chính quyền thành phố Hà Nội và người dân trong các khu nhà. Dự kiến trong năm 2008 chủ đầu tư sẽ hoàn thành lập dự án và thực hiện các thủ tục đầu tư; từ quý IV/2009 tổ chức đấu thầu và khởi công công trình, quý IV/2011 sẽ hoàn thành công trình và đưa vào sử dụng. ● Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp: Địa điểm: tại trục đô thị phía Nam thành phố Hà Nội đoạn từ xã Kiến Hưng thành phố Hà Đông đến huyện Ứng Hòa, Hà Nội dài 40km. Diện tích dự kiến khoảng 300ha, với hình thức đầu tư là đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. Tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến khoảng 1020 tỷ đổng cho phần xây dựng, và 243 tỷ đồng cho đền bù giải phóng mặt bằng. Dự án sẽ được ra đời trong thời gian Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, quá trình đô thị hóa, quá trình xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị diễn ra mạnh mẽ là chủ trương phát triển kinh tế xã hội của chính phủ. Chính phủ có nhiều chính sách khuyến khích đầu tư về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi sử dụng đất, định hướng phát triển. Việc phát triển khu công nghiệp sẽ đem lại cơ sở hạ tầng tốt nhất cho đầu tư của tỉnh, tạo việc làm cho người lao động địa phương. ● Dự án khu biệt thự nhà vườn sinh thái tại khu đô thị Đại học Văn Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Đây là dự án công ty đang xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Hà Tây để tiến hành lập dự án và thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư. Dự án sẽ có diện tích 19,2ha với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.040 tỷ VNĐ, nằm trong khu quy hoạch đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt. Nếu được giao chủ đầu tư, dự án sẽ có nhiều thuận lợi trong việc triển khai các thủ tục đầu tư. Dự án sẽ góp phần vào việc cụ thể hóa quy hoạch đã được duyệt, tạo ra khu nhà ở với cây xanh đáp ứng yêu cầu đô thị hóa của tỉnh. 2.3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 2.3.1. Các giải pháp thực hiện đảm bảo định hướng kế hoạch của công ty: Là một công ty mới đi vào hoạt động được ba năm với lĩnh vực kinh doanh Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chính nên hầu hết các dự án của công ty đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư. Vì thế những giải pháp hoàn thiện chủ yếu là hướng tới việc hoàn thiện cơ chế làm việc, tạo sự nhịp nhàng giữa các phòng ban trong công ty, bộ máy nhân sự... nhằm thực hiện tốt hai giai đoạn này đồng thời tạo đà bước sang giai đoạn vận hành kết quả đầu tư. ● Giải pháp tăng cường quản lý sản xuất kinh doanh: - Đổi mới và nâng cao hiệu quả chỉ đạo, điều hành của ban lãnh đạo công ty trong mọi hoạt động cũng như hiệu quả làm việc của cán bộ, nhân viên trong công ty, tăng cường phối hợp hoạt động giữa các phòng ban trong công ty. - Kiện toàn bộ máy lãnh đạo từ Công ty đến các đơn vị trực thuộc, kiên quyết loại bỏ các khâu trung gian, số lượng lao động thừa, làm việc kém hiệu quả ra khỏi bộ máy quản lý điều hành. Công ty đang có một bộ phận cán bộ được phân công nhiệm vụ không đúng với khả năng và năng lực của mình với cơ chế xin cho. - Mở rộng đầu tư kinh doanh sang lĩnh vực sản xuất, xây dựng kinh doanh khu công nghiệp. - Căn cứ vào quy mô, tốc độ phát trển và nhiệm vụ đầu tư sản xuất kinh doanh những năm tiếp theo, Công ty sẽ kiện toàn các đơn vị trực thuộc thành các Công ty con để quản lý các dự án như việc thành lập Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Toàn cầu GTC, Công ty Cổ phần Long Giang, trường Đại học Đại Nam... ● Đầu tư nguồn nhân lực - Tuy công ty khi tuyển nhân sự vào công ty hầu như là những người có trên 2 năm kinh nghiệm, là những người có khả năng làm việc tốt. Nhưng công ty cũng phải thường xuyên cử cán bộ lập tham gia các lớp, khoá huấn luyện nâng cao trình độ chuyên môn về lập, thẩm định, đấu thầu vì ở Việt Nam luật pháp cũng nhu kiến thức vì công nghệ, luật pháp của nước ta rất thường xuyên thay đổi. Bên cạnh việc nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, công ty cũng cần chú ý nâng cao khả năng tin học và ngoại ngữ cho cán bộ trong công ty đặc biệt là cán bộ lập dự án vì công ty là một công ty với một trăm phần trăm vốn nước ngoài thì thị trường hướng đến của công ty không chỉ là thị trường trong nước mà còn giao dịch với các nước bạn trên thế giới, những kiến thức, những tiêu chuẩn, những công nghệ mà công ty TSQ hướng tới là công nghệ mới, hiện đại nên phải có một vốn ngoại ngữ tốt thì công ty mới dễ dàng tiếp cận, ứng dụng và làm chủ - Phát triển nguồn nhân lực về mọi mặt, đủ về số lượng, mạnh về chất lượng. Xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, đội ngũ công nhân kỹ thuật có tay nghề cao, lao động với năng suất, chất lượng và hiệu quả cao. Do công ty đang ngày một mở rộng quy mô cả về chiều rộng lẫn chiều sâu nên phòng hành chính cần phải có chế độ tuyển dụng nhân sự mới dựa vào nhu cầu và những thiếu hụt cần bổ sung, những yêu cầu trong công việc từ đó đưa ra nhu cầu tuyển dụng hợp lý, tránh thừa thãi cho công việc của công ty, tìm kiếm những cán bộ có năng lực, có đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm, trung thành và muốn gắn bó lâu dài với công ty. Bên cạnh đó, nếu với những nhân viên không đáp ứng được yêu cầu công việc được giao, đạo đức nghề nghiệp không có thì công ty cũng sẵn sàng đào thải họ. - Tất cả các cán bộ được tuyển dụng đều phải thông qua hình thức thi tuyển có quy chế rõ ràng, không tuyển dụng thông qua giới thiệu. - Quan tâm đến đời sống cán bộ trong công ty, có chính sách trả lương và gfgtrong quá trình hoạt động. Khuyến khích cán bộ nhân viên tự học hỏi những kỹ năng liên quan đến công việc, các chính sách pháp luật của nhà nước phục vụ cho công tác lập dự án và hoạt động của công ty. - Đảm bảo đầy đủ các chế độ BHXH, BHYT và các chế độ bảo trợ khác đối với người lao động. Thực hiện ký kết hợp đồng với mọi thành viên trong Công ty, tổ chức ký kết hợp đồng lao động với mọi thành viên trong Công ty, tổ chức ký thoả ước lao động tập thể giữa lãnh đạo Công ty và Công đoàn Công ty để đảm bảo quyền lợi cho người lao động. - Thường xuyên quan tâm cải thiện môi trường làm việc cho người lao động. Thực hiện nghiêm túc công tác an toàn công tác an toàn và bảo hộ lao động. Hàng năm tổ chức khám sức khoẻ định kỳ để phân loại lao động, sắp xếp hợp lý, thực hiện các biện pháp phòng chống bệnh nghề nghiệp và thực hiện đầy đủ chế độ đối với người lao động. Giải quyết đầy đủ kịp thời các chế độ khác đối với người lao động như chế độ nâng lương, nâng bậc, chế độ ốm đau, chế độ nghỉ hưu... Quan tâm giúp đỡ các gia đình có công với sự nghiệp xây dựng và phát triển của Công ty và gia đình có hoàn cảnh khó khăn. - Công ty cũng nên thường xuyên tổ chức các cuộc thi, giao lưu văn nghệ, thể dục thể thao giữa các phòng, ban nhằm tạo không khí sôi nổi, tạo mối quan hệ đoàn kết tốt trong công ty, góp phần làm phong phú đời sống tinh thần của công nhân viên từ đó hiệu quả làm việc tăng lên, gắn bó hơn, muốn cống hiến nhiều hơn nữa vì sự phát triển của công ty ● Đầu tư máy móc kỹ thuật và công nghệ . - Ứng dụng khoa học kỹ thuật trong sản xuất kinh doanh: Công ty phải tổ chức tốt việc đầu tư vào nghiên cứu ứng dụng công nghệ mới vào các dự án sản xuất kinh doanh như dự án nhà máy cửa Bích Hoà, Nhà máy Hoà Hưng ; áp dụng các sáng kiến kỹ thuật, hợp lý hoá sản xuất để quản lý sử dụng phương tiện thiết bị máy móc thi công hiện có để không ngừng nâng cao năng lực sản xuất và chất lượng sản phẩm công trình. - Thường xuyên kiểm tra, thực hiện các biện pháp quản lý chất lượng kỹ thuật ở các công trình xây dựng đảm bảo chất lượng các công trình, tăng uy tín sản phẩm Công ty trên thị trường. - Công ty cần đầu tư mua thêm một số máy móc thiết bị thăm dò, khảo sát có chất lượng tốt, tạo điều kiện làm việc thuận lợi cho cán bộ nhân viên. Ngoài ra, Công ty cũng cần đầu tư mua các phần mềm chuyên dụng để đáp ứng yêu cầu ứng dụng trong phân tích dự án như: dự báo, tính toán các chỉ tiêu, phân tích độ nhạy... - Công ty cần tổ chức đào tạo sử dụng các trang thiết bị và phần mềm mới cho các cán bộ trong công ty cũng như các cán bộ lập dự án, bên cạnh đó cũng cần khuyến khích đẩy mạnh áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến. Hiện nay, trong các phòng ban của công ty đều có máy tính nối mạng. Đặc biệt với các cán bộ phòng phát triển dự án trong thời gian tới cần tận dụng tốt hệ thống máy tính này trong công tác lập và quản lý dự án như thuận tiện hơn trong việc giao tiếp giữa các đơn vị phụ thuộc trong việc trao đổi thông tin, tra cứu thông tin cần thiết trên mạng phục vụ cho công tác lập dự án cũng như các thông tin về khách hàng, thị trường, giá cả… Giải pháp về kinh tế- tài chính - Hàng năm phòng kế hoạch kết hợp với phòng kế toán và phòng hành chính, dựa vào tốc độ phát triển của công ty mình, phải nghiên cứu sửa đổi các quy chế tài chính đảm bảo theo đúng pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhằm tăng hiệu quả hoạt động. - Xây dựng kế hoạch đầu tư sản xuất kinh doanh, kế hoạch tài chính của công ty và các công ty con, luôn kiểm tra từng tháng, quý, năm để xác định nguyên nhân và kịp thời đưa ra giải pháp khắc phục. - Tăng cường công tác hạch toán kinh doanh kịp thời chính xác, làm cơ sở để kiểm tra, quản lý chi phí theo kế hoạch giá thành. Xây dựng và quản lý chặt chẽ trong đơn giá vật liệu xây dựng. Tìm kiếm các giải pháp nhằm giảm giá thành đảm bảo giảm thiểu chi phí cho công ty. Ví dụ như việc tại thay vì mua sắt thép đã cắt rồi thì công ty có thể thực hiện việc mua sắt, thép nguyên rồi tự giao dịch với nhà máy cắt và vận chuyển về phục vụ việc thi công xây dựng công trình. Hay việc phải tiến hành nhanh chóng dự án sản suất cửa Bích Hoà để sản xuất vật liệu nội ngoại thất công trình ngoài việc để kinh doanh thì còn dùng phục vụ cho ngay chính các dự án của công ty. - Thực hiện quản lý tốt nguồn vốn trong đầu tư, đảm bảo kế hoạch vay và trả nợ đúng hạn. Thực hiện quyết toán vốn đầu tư ngay sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng. - Tìm kiếm đối tác kiên doanh, liên kết để tăng quy mô, thu hút vốn đầu tư vào các dự án của công ty. - Công ty phải nhanh chóng xúc tiến hơn nữa việc tham gia vào thị trường chứng khoán. Phát hành cổ phiếu nhằm thu hút vốn đầu tư trong từng giai đoạn phù hợp với quá trình phát triển sản xuất kinh doanh của Công ty đồng thời đảm bảo mục tiêu tăng trưởng hàng năm. ● Công ty phải đề ra chiến lược đầu tư hợp lý - Công ty phải điều tra dự báo về thị trường trong thời gian tới, tìm hiểu đường lối phát triển kinh tế xã hội của đất nước để vận dụng vào chiến lược đầu tư một cách đúng đắn. - Đánh giá ưu điểm, nhựơc điểm trong quá trình hoạt đông trong thời gian vừa qua của công ty, đánh giá xác định nguồn lực của công ty. - Xây dựng chiến lược kinh doanh tổng thể của công ty cho giai đoạn kế tiếp. Dựa vào chiến lược kinh doanh tổng thể , lập ra chiến lược đầu tư bao gồm mục tiêu, giải pháp lớn và danh mục các dự án kèm theo. - Sau đó, công ty lập ra kế hoạch cho từng năm, xuất phát từ nhu cầu thị trường, lợi ích và khả năng của doanh nghiệp, dựa vào mục tiêu chiến lược phát triển dài hạn. 2.3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty TSQ Việt Nam Căn cứ vào thực trạng công tác lập dự án và những định hướng của công ty trong những năm tới tại công ty TSQ Việt Nam như đã nói ở trên em xin đưa ra các giải pháp cụ thể để khắc phục những vướng mắc nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty như sau: 2.3.2.1. Hoàn thiện quy trình lập dự án tại Công ty: Hiện nay những dự án của công ty hầu như là những dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản thuộc nhóm B, C theo quy hoạch chi tiết của UBND thành phố Hà Đông và Hà Nội. Nhìn chung, quy trình lập dự án nói chung là phù hợp với xu hướng chung, đã đáp ứng đúng thông tư của Bộ Xây Dựng hướng đẫn thi hành và gần như đã theo đúng mô hình quản lý chất lượng TCVN kết hợp tham khảo các tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, đối với từng dự án riêng cũng cần một trình tự lập dự án riêng thích hợp. Đối với những dự án nhỏ cũng có thể linh hoạt bỏ qua những bước không cần thiết để rút ngắn thời gian thực hiện dự án mà không ảnh hưởng đến chất lượng của dự án. Ngược lại đối với những dự án lớn thì cần phải nghiên cứu phân tích rõ ràng chi tiết trong từng bước lập dự án. Khi thực hiện công tác lập dự án thì các cán bộ của phòng Phát triển dự án phải xem xét dự án trên nhiều lĩnh vực khác nhau và phải làm rõ được những vấn đề quan trọng có quan hệ mật thiết với dự án. Cần phải có giải pháp tăng cường sự theo dõi giám sát việc thực hiện quy trình lập dự án vì thực tế công tác này còn diễn ra khá lỏng lẻo nên một số bước trong quy trình thực hiện dự án có thể bị bỏ qua. Để có thể khắc phục được điều này thì Phòng phát triển dự án có thể nâng cao trách nhiệm trong công tác lập theo cách trích thưởng theo sản phẩm sau mỗi dự án hoàn thành. Phải tổ chức phân công công việc một các hợp lý, tận dụng tối đa khả năng của từng cán bộ nhằm phát huy hiệu quả một cách tối đa. Bên cạnh việc các lãnh đạo giám sát thì có thể phân công cho hai thành viên trong phòng Phát triển dự án giám sát chặt chẽ các bước trong quy trình lập dự án. Thành viên giám sát phải được đào tạo chính quy,có khả năng đưa ra những nhận xét kết luận mang tính khách quan Bên cạnh đó, các lãnh đạo cần phải sắp xếp công việc hợp lý và phối hợp với nhau để có thể có thường xuyên kiểm tra giám sát các cán bộ lập dự án hơn nữa. Bên cạnh việc kiểm tra chất lượng, chi phí thì công ty cũng cần kiểm tra cả tiến độ lập dự án. Cần chú trọng hơn nữa công tác nghiên cứu thị trường khi lập dự án.Công tác nghiên cứu thị trường được xem là một trong những công tác quan trọng nhất trong lập dự án nhưng công tác này lại thường bị xem nhẹ các nghiên cứu vẫn chưa sâu, có nhiều yếu tố chủ quan, do đó công ty cần tạo điều kiện hơn nữa để thực hiện công tác này. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác này đã tăng đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ do đó công ty cần tăng cường thêm. Bên cạnh đó cần phải giám sát và kiểm tra chặt chẽ việc sử dụng kinh phí trong công tác nghiên cứu thị trường vì đôi lúc còn do các thành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí. 2.3.2.2 Giải pháp cho từng nội dung lập dự án ● Nội dung nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư dự án. Các cán bộ lập dự án phải luôn cập nhập và nghiên cứu kỹ các văn bản có liên quan đến lĩnh vực đầu tư như các luật, nghị định, thông tư của Chính phủ, Bộ ban ngành, các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về quy hoạch 1/2000, 1/500 phát triển đô thị, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạnh phát triển vùng. Còn cần nghiên cứu kỹ điều kiện tự nhiên, dân số tại vùng địa phương có dự án. Khi nghiên cứu điều kiện tự nhiên dân số, các cán bộ lập dự án cần phải tiến hành điều tra khảo sát thực địa để xem xét, nghiên cứu tăng thêm tính xác thực cho báo cáo của mình. ● Nội dung nghiên cứu thị trường Trong thời gian tới, công ty cần phải tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngoài nước để nắm bắt tốt hơn nữa nhu cầu của thị trường, xu hướng của người tiêu dùng, nghiên cứu đầy đủ về đối thủ cạnh tranh để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, chiến lược giá...vì vậy, công ty phải có một số phương pháp thực hiện kết hợp với nhau tạo ra một kết quả đồng bộ, đầy đủ và chính xác nhất như: thông tin nội bộ, văn bản chính sách pháp luật nhà nước, ấn phẩm định kỳ, sách báo tạp chí, internet, trực tiếp ngươi tiêu dùng...phải đa dạng hoá các kênh thông tin để đảm bảo có sự so sánh nâng cao chất lượng và độ chính xác của thông tin. Bên cạnh đó để tăng hiệu quả của hệ thống thu thập thông tin bằng cách hiện đại hoá máy móc thiết bị và đầu tư nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực này; Các loại thị trường về Bất động sản cần phải nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....Sau khi nghiên cứu khảo sát thị trường thì các cán bộ lập dự án phải phân tích và đưa ra dự báo được triển vọng và dung lượng thị trường dịch vụ. Phải đưa ra được các chiến lược Marketing cho sản phẩm chi tiết hơn. Sau khi nghiên cứu thị trường thì các cán bộ sẽ phải phân tích nhận định và những rủi ro lường trước và rủi ro không lường trước để xác đinh tính khả thi của dự án. Còn với các dự án sản xuất kinh doanh thì phần nghiên cứu thị trường công ty cần phải tăng thêm chi phí. Nếu các phòng dự án không đủ nhân lực và kinh nghiệm trong nội dung này thì có thể thuê công ty chuyên nghiên cứu thị trường hỗ trợ nhằm đạt hiệu quả cao hơn. ● Nội dung nghiên cứu kỹ thuật - Công ty cần tăng cường số lượng cán bộ chuyên môn trong lĩnh vực kỹ thuật cho phòng dự án. Mặt khác công ty cần mở rộng hợp tác, tiếp xúc nhiều hơn với các đơn vị tư vấn thiết kế có kinh nghiệm và năng lực vì các dự án của công ty thường hay phải thực hiện trong một thời gian ngắn nên công ty chỉ thực hiện với một số đơn vị tư vấn quen thuộc điều này làm ảnh hưởng không tốt đến chất luợng của các dự án. Các dự án chính của công ty thường là những dự án về bất động sản nên nội dung phân tích kỹ thuật càng phải được làm rõ hơn, chính xác hơn.Các nội dung trong phân tích kỹ thuật cần được nghiên cứu chính xác, kỹ lưỡng hơn như thiết kế hạ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy. Hệ thống giao thông cần được khớp nối với các khu vực xung quanh, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về hệ thống giao thông đô thị. - Công ty nên đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để chọn lựa. Khi đưa ra các phương án kỹ thuật, cán bộ công ty cần phải tính toán một cách cụ thể ảnh hưởng của các yếu tố khách quan có thể xẩy ra cho từng phương án. Từ đó, có đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục , phòng ngừa. Đây chính là một yếu tố làm tăng thêm uy tín cho công ty, tạo điều kiện công ty mở rộng thị phần, tăng cao lợi nhuận. - Trong thời gian tới, công ty cũng cần tiến hành trang bị thêm một số máy móc thiết bị phục vụ cho công tác phân tích kỹ thuật. Cụ thể, công ty nên trang bị lại hệ thống máy tính đời mới có truy cập các chương trình phần mềm kỹ thuật như: autocard, vẽ kỹ thuật, các chương trình độ họa khác. Điều này sẽ làm giảm thời gian và công sức cho khâu phân tích kỹ thuật, góp phần giảm tiến độ dự án nói chung mà vẫn giữ được chất lượng sản phẩm yêu cầu. ● Nội dung nghiên cứu phân tích tài chính - Tạo điều kiện cho cán bộ lập dự án tham gia các diễn đàn tài chính và diễn đàn doanh nghiệp đế nhằm củng cố thêm kiên thức về phân tích tài chính. - Qua nghiên cứu một số dự án mà công ty tiến hành lập nhận thấy nội dung lập dự án thì phân tích tài chính là khía cạnh được chú trọng, hiệu quả về mặt tài chính được đánh giá qua các chỉ tiêu tài chính chủ yếu như NPV, IRR, T. Tuy nhiên, trong thực tế đối với một số dự án thì các chỉ tiêu này chưa đủ để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án, ví dụ đối với những dự án mà vốn chủ yếu là vốn vay... Khi đó nội dung đánh giá độ an toàn của mặt tài chính dự án sẽ là nội dung quan trọng và cần thiết trong quá trình phân tích và thẩm định dự án. - Hiện nay, tại Công ty nội dung đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án vẫn chưa được sử dụng rộng rãi trong công tác soạn thảo dự án, do vậy để có thể hoàn thiện công tác lập dự án cũng là nâng cao chất lượng dự án được lập thì trong thời gian tới nên bổ sung thêm nội dung này. Cụ thể, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án đầu tư thông qua các mặt: +) An toàn về nguồn vốn: Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn; đảm bảo về tính pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động; xem xét điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn, đảm bảo tỷ lệ vốn tự có/ vốn đi vay>=1. +) An toàn về khả năng trả nợ: Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ phải trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này thể hiện thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án(được tính bằng tỷ số nguồn nợ hàng năm của dự án/Nợ phải trả hàng năm). Một dự án mà khía cạnh tài chính được phân tích đầy đủ và chính xác sẽ giúp thuyết phục được không chỉ chủ đầu tư mà cả các cơ quan thẩm định, cho vay vốn góp phần không nhỏ đưa dự án sớm đi vào thực hiện và vận hành. ● Nội dung phân tích kinh tế xã hội của một dự án Trong thời gian tới, công ty cần tính toán một cách đầy đủ các lợi ích, chi phí mà một dự án đem lại cho xã hội. Phòng dự án cũng cần thiết lập các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội, tạo ra một khuôn mẫu chung có tính khoa học và nên nghiên cứu theo chỉ số tổng hợp. Để từ đó với mỗi dự án sẽ có cái nhìn đúng đắn hơn trên góc nhìn toàn cảnh. Đây cũng là điều kiện để dự án được các cấp ban ngành phê duyệt. 2.3.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng trong công tác lập dư án. ● Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin: Phương pháp thu thập thông tin chủ yếu là dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản của nhà nước, trên các phương tiện thông tin đại chúng ...nên còn nhiêu hạn chế. Các dự án của công ty chủ yếu là những dự án có quy mô lớn. Vì thế muốn chất lượng các dự án đạt hiệu quả cao hơn thì cần thiết phải chú trọng hơn công tác thu thập thông tin, sử dung thêm phương pháp nghiên cứu hiện trường, điều tra phỏng vấn người tiêu dùng, lựa chọn đúng nhóm người có tính đại diện cao để kết quả điều tra chính xác. Ngoài ra cũng cần tích cực thực hiện cả phương pháp thu thập, nghiên cứu thông tin từ báo chí, tài liệu của các doanh nghiệp khác và các viện nghiên cứu ● Áp dụng phương pháp dự báo vào phân tích thị trường dự án: Phương pháp dự báo được áp dụng để tính toán, dự báo cung - cầu sản phẩm dự án trong tương lai. Từ đó làm căn cứ để tính toán sản lượng của dự án, xác định quy mô công suất của dự án. Chính vì vậy, các cán bộ lập dự án cần áp dụng phương pháp dự báo như đã trình bày ở phần trên trong quá trình lập dự án. ●Hoàn thiện phương pháp phân tích độ nhạy trong nội dung phân tích tài chính của dự án: Đối với các dự án đầu tư xây dựng thì việc phân tích các biến động về đầu vào và đầu ra ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án rất quan trọng. Nếu giá các đầu vào tăng quá mạnh hoặc giá bán sản phẩm đầu ra không được như dự kiến có thể làm cho dự án không đạt tính khả thi về mặt tài chính. Các cán bộ cần phân tích tính toán sự biến động tăng giảm của giá cả nguyên vật liệu đầu vào hoặc giá bán sản phẩm của dự án tới các chỉ tiêu tài chính của dự án như Thu nhập thuần NPV, Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR và thời hạn thu hồi vốn T của dự án. KẾT LUẬN Công tác lập dự án đầu tư là một công tác phức tạp, khó khăn đòi hỏi có một trình độ chuyên môn sâu, rộng, khả năng tổng hợp cao, nhạy bén nhưng sẽ mang lại lợi ích rất to lớn cho công ty nếu dự án được lập và thực hiện thành công. Trong thời gian tham gia thực tập tại công ty, qua tìm hiểu và được sự chỉ bảo của thầy giáo hướng dẫn, cùng cán bộ trong công ty, em đã chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam “ không gì ngoài mục đích hoàn thiện hơn công tác lập dự án để chất lượng mỗi dự án được lập ra sẽ ngày càng tốt hơn. Đề tài đã tiến hành phân tích thực trạng và rút ra những thành tựu cũng như hạn chế trong từng bước thực hiện trong quy trình lập dự án, từng nội dung phải nghiên cứu dự án đầu tư. Để từ đó đề ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, nâng cao hơn nữa những ưu điểm. Em hi vọng những giải pháp đó có thể được công ty tham khảo và nếu có tính khả thi sẽ được áp dụng để hoàn thiện công tác lậpdự án tại công ty TSQ Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Từ Quang Phương, anh Bùi Hoàng Linh _ phòng Phát triển dự án cùng các anh chị cán bộ trong công ty đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em để em hoàn thành chuyên đề của mình. Do thời gian và vốn kiến thức, hiểu biết còn hạn chế, chuyên đề của em còn nhiều thiếu sót. Em mong các thầy cô và các bạn góp ý để chuyên đề của em ngày càng hoàn thiện hơn. DANH MỤC THAM KHẢO 1. Giáo trình “ Lập dự án đầu tư ” PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, 2005; 2. Giáo trình: Kinh tế đầu tư. PGS.TS Từ Quang phương; 3. Luật đầu tư số 59/2005/QH11; 4. Luật Xây dựng số 16/2003-QH 11; 5 Luật Đất đai năm 2003; 6. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, ngày 07/02/2005 về quản lý dự án xây dựng công trinh; 7. Thông tư 04/2005/TT-BXD hướng dẫn việc lập và quản lý chí phí Dự án đầu tư xây dựng công trình; 8.Các văn bản của công ty: Các dự án của công ty Các báo cáo tổng kết năm giai đoạn 2006 đến 2008 Hồ sơ năng lực công ty Phương hướng phát triển của công ty trong thời gian tới Các quyết định ban hành quy định tổ chức hoạt động của các phòng ban trong công ty TSQ Việt Nam 9. Luận văn của các khoá trước 10. Các trang Web tham khảo: - www.tsq.vn - www.mpi.gov.com - www.vneconomy.vn MỤC LỤC CÁC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU: Sơ đồ: + Sơ đồ 1.1 : Cơ cấu tổ chức của Công ty TSQ Việt Nam + Sơ đồ 1.2 : Quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam - Bảng biểu : + Bảng 1.1:Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty TSQ Việt Nam năm 2006-2007-2008 + Bảng 1.2 : Bảng giá thành các loại biệt thự dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ + Bảng 1.3 :Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án TSQ Galaxy + Bảng 1.4 : Chỉ tiêu kỹ thuật của dự án Toà tháp Thiên niên kỷ + Bảng 1.5: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án Toà tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.6: Bảng quy hoạch sử dụng đất dự án Tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.7: Bảng thống kê các chỉ tiêu kỹ thuật dự án Toà tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.8 Bảng tổng mức đầu tư dự án Toà tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.9: cơ cấu vốn đầu tư theo nguồn vốn dự án Toà tháp thiên niên kỷ +Bảng 1.10. Các dự án đã lập của Công ty TSQ Việt Nam ._.