Hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty đầu tư xây dựng giao thông vận tải

3. Bảng 3: Danh sách một số máy móc xây dựng chủ yếu của công ty ……….…26 4. Bảng 4: Một số chỉ tiêu lập dự án giai đoạn 04 – 06 …………………...55 5. Bảng 5: Tỷ trọng các dự án được lập giai đoạn 04 – 06 ……………..…55 6. Bảng 6: Tên một số dự án thực hiện hiệu quả giai đoạn 04 -06 ………..56 LỜI MỞ ĐẦU Cùng với việc gia nhập là thành viên thứ 150 của WTO vừa qua, đất nước Việt Nam ta hiện nay đã và đang chứng tỏ vai trò là một thành viên mới tích cực, có triển vọng phát triển cao trong khu vực và trên thế giới. Để có được điều đó cần có sự nỗ lực cố gắng hết sức mình của toàn thể tất cả các ngành, các địa phương trên cả nước. Trong đó, Hà Nội với vai trò là vị trí trung tâm, càng phải chứng tỏ mình là chiếc đầu tàu, là nhạc trưởng định hướng cho mọi tỉnh thành phố khác phát triển đi lên. Để làm nền cho sự đi lên đó, Hà Nội nói riêng và các tỉnh thành khác nói chung cần phải có một cơ sở vật chất, hạ tầng thật tốt để từ đó phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn, từng bước nâng cao mức sống của người dân. Công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải là một đơn vị xây dựng của thành phố Hà Nội. Trong thời gian từ khi thành lập tới nay, công ty luôn hướng mình vận động vì các mục tiêu tốt đẹp ấy. Là một sinh viên của bộ môn Kinh tế Đầu tư trường ĐH KTQD, trong thời gian thực tập tại công ty, em đã tìm hiểu về các hoạt động kinh doanh, hoạt động đầu tư của công ty nói chung, và hoạt động lập dự án tại công ty nói riêng. Việc tìm hiểu này đã làm em nhận thức rõ hơn vai trò to lớn của công tác lập dự án đối với sự tồn tại và phát triển của công ty. Đây là hoạt động căn bản đem lại lợi nhuận cho công ty, đồng thời là yếu tố quyết định để cho ra đời một công trình đẹp, chất lượng và hiệu quả. Sau một thời gian tham gia thực tập, được sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, em đã chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải” để hoàn thành chuyên đề thực tập của mình. Chuyên đề của em gồm các phần sau: Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Đầu tư và xây dựng giao thông vận tải Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác tác lập dự án tại công ty Đầu tư và xây dựng giao thông vận tải Em xin chân thành cảm ơn Giáo viên PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt cùng toàn thể các anh chị trong công ty đã nhiệt tình hướng dẫn và tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt chuyên đề của mình. Do thời gian và kiến thức có hạn, chuyên đề của em không tránh khỏi những thiếu sót, em mong nhận được sự góp ý và thông cảm của toàn thể các thầy cô giáo và các bạn. Em xin chân thành cảm ơn Sinh viên: Hoàng Thị Tú CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GIAO THÔNG VẬN TẢI I. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG GIAO THÔNG VẬN TẢI 1. Giới thiệu về công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải 1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Công ty Đầu tư và xây dựng nhà ở Giao thông vận tải là doanh nghiệp Nhà nước trực thuộc Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam, được thành lập theo Quyết định số 2546/ đầu là Công ty Xây dựng và phát triển nhà Đường sắt. Sau đó được đổi 1998/QĐ-GTVT ngày 2/10/1998 của Bộ Giao thông vận tải, với tên gọi ban tên theo Quyết định số 4294/2002/QĐ-BGTVT ngày 19/12/2002 của Bộ Giao thông vận tải là Công ty đầu tư và xây dựng nhà ở Giao thông vận tải. Tên Công ty: Công ty đầu tư và xây dựng Giao thông vận tải Trụ sở chính của Công ty: 17 - Nguyễn Đình Chiểu - Quận Hai Bà Trưng - HN Điện thoại: 04. 8226881 Fax: 04.9433851 1.2. Chức năng nhiệm vụ của công ty *Chức năng nhiệm vụ của Công ty được quy định như sau: - Kinh doanh bất động sản. - Kinh doanh nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, khu đô thị và khu công nghiệp. - Đầu tư và xây dựng quỹ nhà phục vụ cho giải phóng mặt bằng xây dựng công trình giao thông. - Lập dự án đầu tư, tư vấn đầu tư xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật (Lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế quy hoạch công trình; thiết kế lập dự toán công trình). - Thiết kế kết cấu công trình xây dựng, xây dựng dân dụng, công nghiệp. Khảo sát địa chất công trình xây dựng. - Quản lý quỹ nhà ở thuộc ngành Đường sắt. - Quản lý quỹ nhà ở thuộc các đơn vị khác thuộc Bộ giao thông vận tải. - Khai thác quỹ đất trong ngành Giao thông vận tải, cải tạo các khu nhà xuống cấp phù hợp với quy hoạch của địa phương để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Xây dựng các công trình dân dụng, giao thông, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thủy lợi. San lấp mặt bằng tạo bãi và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. - Sản xuất, lắp dựng kết cấu thép, cấu kiện bê tông đúc sẵn phục vụ thi công công trình. Mua bán, cho thuê máy móc, thiết bị vật tư xây dựng. - Kinh doanh thương mại nội địa tổng hợp. Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng, siêu thị, du lịch, khu vui chơi giải trí. * Đặc điểm của khách hàng Trong quá trình hoạt động SXKD, Công ty đã căn cứ vào chức năng nhiệm vụ được giao, mạnh dạn đầu tư, xây dựng nhà ở để kinh doanh bán cho các đối tượng là CBCNV trong ngành Đường sắt và toàn ngành Giao thông vận tải với cơ chế bán nhà thu tiền ngay, bán trả góp và cho thuê. Đó là động lực quan trọng, thúc đẩy các mặt hoạt động sản xuất kinh doanh, góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng của Công ty. 1.3. Cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ của các phòng ban a. Cơ cấu tổ chức của công ty Là doanh nghiệp Nhà nước, hạch toán độc lập và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh, do đó công tác quản lý là hết sức quan trọng. Chất lượng của công tác quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và sự phát triển của Công ty. Hiện nay bộ máy quản lý của Công ty được tổ chức như sau: Sơ đồ 1.1: Bộ máy quản lý của công ty Ban quản lý các dự án GIÁM ĐỐC PHÓ GIÁM ĐỐC KT. XDCB PHÓ GIÁM ĐỐC HÀNH CHÍNH Phòng Kinh doanh Phòng Tài chính kế toán Phòng Tổng hợp HC Đội xây dựng số 1 Đội xây dựng số 2 Đội xây dựng số 4 Đội xây dựng số 3 Phòng Đầu tư dự án Bộ máy quản lý được sắp xếp bố trí một cách logic khoa học, tạo điều kiện cho Công ty quản lý chặt chẽ về kinh tế kỹ thuật, đảm bảo cho quá trình sản xuất kinh doanh liên tục, đem lại hiệu quả cao. b.Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong công ty * Giám đốc: Là người đại diện pháp nhân của Công ty, có thẩm quyền cao nhất, chịu trách nhiệm trước pháp luật Nhà nước, trước Bộ giao thông vận tải và Tổng Công ty Đường sắt Việt Nam, về điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác của Công ty quản lý điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. Chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng và tổ chức và thực hiện các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, xã hội, trong Kế hoạch SXKD của Công ty. * Phó Giám đốc XDCB: Có trách nhiệm quản lý sản xuất và mọi vấn đề có liên quan đến kỹ thuật trong quá trình xây dựng cơ bản, trực tiếp theo dõi phòng Kỹ thuật Đầu tư dự án và các Đội xây dựng công trình, giúp việc cho Giám đốc Công ty điều hành theo sự phân công và uỷ quyền của Giám đốc Công ty, chịu trách nhiệm trước Giám đốc về lĩnh vực công việc được phân công và uỷ quyền. * Phó Giám đốc hành chính: Có trách nhiệm quản lý về hành chính, đời sống của cán bộ công nhân viên, tiền lương, tiền thưởng và các hoạt động kinh doanh của Công ty, giúp việc cho Giám đốc Công ty điều hành theo sự phân công và uỷ quyền của Giám đốc Công ty, chịu trách nhiệm trước Giám đốc về lĩnh vực công việc được phân công và uỷ quyền. * Phòng Tổng hợp: Có chức năng tổ chức tham mưu cho Giám đốc trong việc lập kế hoạch lao động tiền lương, kế hoạch bảo hộ an toàn lao động, tuyển dụng bổ sung lao động, đảm bảo chăm lo sức khoẻ, đời sống cho cán bộ công nhân viên của Công ty. * Phòng Tài chính kế toán: Có nhiệm vụ tham mưu cho ban Giám đốc về các chính sách, chế độ tài chính theo các quy định tài chính hiện hành, quản lý vốn, thu hồi vốn. Tập hợp các chi phí sản xuất, đánh giá sản phẩm hoàn thành qua các giai đoạn, xác định kết quả sản xuất kinh doanh, theo dõi tăng giảm tài sản và thanh toán, quyết toán các hợp đồng kinh tế, thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối với Nhà nước và các khoản phải nộp. Hướng dẫn các đơn vị trực thuộc thực hiện mọi chế độ, chính sách tài chính của Nhà nước, cũng như của Công ty đề ra. Lập và gửi báo cáo quyết toán hàng quý cho các đơn vị quản lý, chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số liệu báo cáo. * Phòng Kinh doanh: Có nhiệm vụ tham mưu cho giám đốc Lập kế hoạch sản xuất kinh doanh; soạn thảo và quản lý hợp đồng đã được ký thầu xây dựng, các hợp đồng kinh tế; khai thác kinh doanh theo đúng ngành nghề kinh doanh của Công ty; điều độ kế hoạch SXKD trong Công ty; giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư các dự án phát triển nhà ở; giải quyết thủ tục hợp thức đất hiện có ở các khu ga toàn ngành Đường sắt. * Phòng Đầu tư dự án: Có nhiệm vụ tổ chức, giám sát thực hiện các dự án đầu tư nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, khu đô thị và khu công nghiệp, đầu tư xây dựng quỹ nhà phục vụ cho giải phóng mặt bằng xây dựng công trình giao thông, các công trình dân dụng, giao thông công nghiệp, lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế quy hoạch công trình hạ tầng kỹ thuật. * Ban quản lý các dự án: Có nhiệm vụ tổ chức giải phóng mặt bằng xây dựng công trình; treo biển báo tại công trường thi công theo quy định; lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động thi công xây dựng hoặc lắp đặt thiết bị công trình phù hợp để thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị công trình đối với các hạng mục công trình mà Công ty không đủ năng lực thi công, lắp đặt; tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình; kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường; tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán công trình; thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng công trình khi cần thiết; mua bảo hiểm công trình; lưu trữ hồ sơ công trình, bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, làm thiệt hại cho đơn vị thi công xây dựng công trình và nhà thầu, nghiệm thu không bảo đảm chất lượng làm sai lệch kết quả nghiệm thu và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra; chịu trách nhiệm về các quyết định của mình và việc bảo đảm thi công công trình đúng tiến độ, chất lượng và giá thành. * Các đội xây dựng công trình: Thực hiện nhiệm vụ sản xuất kinh doanh theo kế hoạch Công ty giao cho. Nhiệm vụ chính là đảm bảo đúng tiến độ thi công và chất lượng công trình hoàn thành, chịu trách nhiệm trước Giám đốc về việc thực hiện nhiệm vụ của đội, thu chi tài chính theo chế độ hạch toán phụ thuộc. 1.4. Tổ chức bộ máy hoạt động sản xuất kinh doanh tại công ty Đặc điểm quy trình công nghệ sản xuất KD: Các công trình của Công ty đang thực hiện đều theo quy chế đấu thầu và liên doanh lên kết với các đơn vị để lập phương án chuẩn bị đầu tư dự án trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, sau đó tiến hành ký kết hợp đồng và lập kế hoạch cụ thể về thiết kế kỹ thuật, dự toán công trình, tiến độ thi công, phương án đảm bảo các yếu tố đầu vào, đầu ra nhằm đảm bảo chất lượng công trình. Căn cứ vào giá trị dự toán, Giám đốc Công ty sẽ tiến hành khoán gọn cho các đội thi công có thể là cả công trình hoặc hạng mục công trình. Khi công trình hoàn thành sẽ tiến hành bàn giao cho chủ đầu tư hoặc khách hàng. Ta có thể biểu diễn quy trình công nghệ của công ty qua sơ đồ sau: Sơ đồ 1.2: Quy trình công nghệ tại Công ty Đầu tư và xây dựng GTVT như sau: Tiếp nhận hợp đồng Lập kế hoạch Thi công Dự thầu Quyết toán và thẩm định kết quả Nghiệm thu và bàn giao Thanh lý hợp đồng Nguồn: Phòng kế toán của công ty 2. Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty 2.1. Kết quả hoạt động đầu tư của công ty Do đặc thù là một công ty đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng, nên các hoạt động chính của công ty Đầu tư xây dựng nhà ở giao thông vận tải chủ yếu thuộc lĩnh vực đầu tư, xây dựng các công trình nhà ở, các hạ tầng cơ sở kỹ thuật, các công trình giao thông vận tải, đồng thời thực hiện vai trò là người tư vấn lập dự án, thiết kế kỹ thuật cho các dự án thuộc lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản. Xây dựng các công trình nhà ở: Đây là một trong những thế mạnh lớn nhất của công ty, là một trong các hoạt động đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty kể từ ngày thành lập cho tới bây giờ. Ngày nay, cùng với quá trình phát triển đi lên của nền kinh tế đất nước và sự tăng lên trong thu nhập của người dân trong xã hội là nhu cầu nhà ở sinh hoạt ngày một nhiều lên. Chính từ đó, công ty đã cho ra đời nhiều khu nhà ở có chất lượng, ngày càng đáp ứng nhu cầu tiêu dùng một cách tốt hơn về chất lượng, giá cả và mỹ thuật. Hoạt động này của công ty không chỉ bó hẹp trong phạm vi thành phố Hà Nội mà trải dài ra nhiều tỉnh thành khác trong cả nước. Là một công ty trực thuộc tổng công ty đường sắt VN, công ty được giao nhiệm vụ quản lỹ quỹ đất nhà ở của không chỉ riêng ngành đường sắt mà của toàn ngành GTVT, vì thế việc xây dựng các công trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên ngành đường sắt, GTVT là một hoạt động thường xuyên của công ty. Đồng thời công ty cũng đầu tư xây dựng các công trình nhà ở và bán cho dân cư có thu nhập vừa và khá ở nhiều địa bàn trong cả nước. Xây dựng các công trình thuộc lĩnh vực cấp thoát nước: Là một trong những công ty xây dựng giao thông vận tải, có thể nói xây dựng các công trình cấp thoát nước là một hoạt động thường xuyên của công ty( và là đặc thù cho các công ty xây dựng nhà ở GTVT). Trong thời gian kể từ khi thành lập, công ty đã xây dựng không ít các công trình cấp thoát nước trong và ngoài thành phố Hà Nội với những hợp đồng có giá trị kinh tế cao. Trong thời điểm hiện nay, lĩnh vực cấp thoát nước là một trong nhiều lĩnh vực được đánh giá là đang và sẽ phát triển mạnh; vì vậy công ty đã không ngừng nâng cao trình độ hiểu biết và thông tin về lĩnh vực này cho đội ngũ cán bộ chuyên môn và kĩ sư trong toàn công ty. Xây dựng các công trình giao thông vận tải: Là một đơn vị xây dựng nhiều thành tích của thủ đô Hà Nội, trong những năm qua công ty đã góp một phần sức lực nhỏ bé của mình trong việc nâng cấp, cải tạo, xây dựng nhiều tuyến đường giao thông liên lạc đáp ứng ngày một tốt hơn nhu cầu đi lại và mỹ quan của thành phố Hà Nội. Xây dựng các công trình công nghiệp: Mặc dù mới thành lập trong một thời gian chưa đầy 10 năm, công ty đầu tư xây dựng nhà ở GTVT đã tiến hành xây dựng nhiều công trình công nghiệp quan trọng. Ta có thể lấy ví dụ minh họa qua việc xây dựng các trụ sở làm việc cho các công ty, xây dựng các nhà máy chế biến sản xuất cho các đơn vị sản xuất kinh doanh. Đây là một hoạt động có ý nghĩa to lớn, nó không chỉ đem lại lợi nhuận cho công ty mà còn gián tiếp nâng cao hạ tầng kỹ thuật, tạo nền cho sự phát triển kinh tế nước ta. Tư vấn, giám sát thiết kế : Trong quá trình 9 năm công ty đầu tư xây dựng nhà ở GTVT thành lập, cùng với trình độ và nhiệt huyết của đội ngũ cán bộ, kỹ sư lành nghề, dày dặn kinh nghiệm, thì tư vấn lập dự án và giám sát thiết kế thi công xây dựng công trình là một trong những thế mạnh điển hình của công ty. Nới đây là một địa chỉ tin cậy cho các bạn hàng tìm đến trong việc tư vấn lập dự án và giám sát thiết kế thi công với phương châm chất lượng, hiện đại và hợp lý về chi phí. Nhiều doanh nghiệp cũng tìm đến công ty nhờ tư vấn về một vài khía cạnh như mức độ an toàn, phương án thi công của dự án mà doanh nghiệp đó thực hiện. Kinh doanh bất động sản: Lĩnh vực này được đánh giá là một trong những đặc thù , trong những năm qua đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty. Với thế mạnh là một trong những công ty thuộc tổng công ty đường sắt Việt Nam, sau khi được cấp phép sử dụng đất, công ty thực hiện xây dựng nhà ở và bán lại cho những người có nhu cầu. Công ty cũng thực hiện kinh doanh mua bán ác khu đất và công trình nhà ở, sau đó nâng cấp cải tạo, sủa chữa rồi bán lại để thu lợi nhuận cho mình. Từ các hoạt động của mình, trong những năm qua công ty đã thu được nhiều kết quả đáng kể. Quy mô của công ty ngày càng được lớn mạnh, đời sống cán bộ công nhân viên trong công ty đã được nâng lên rõ rệt. Ta có thể thấy điều này qua phân tích một số chỉ tiêu sau: Bảng1.1: một số chỉ tiêu tài chính phản ánh kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh: đv:VNĐ Diễn giải 2002 2003 2004 2005 Tổng tài sản có 23.040.198.741 40.168.269.194 84.642.707.324 134.966.941.221 Tài sản có lưu động 19.897.564.320 31.767.379.288 73.771.717.899 130.590.764.592 Tổng tài sản nợ 23.040.198.741 40.168.269.194 84.642.707.324 134.966.941.221 Tài sản nợ lưu động 9.457.612.520. 12.697.591.183 54.307.906.545 119.904.059.436 Tổng doanh thu 11.223.314.431 17.893.977.812 28.354.732.700 35.036.884.386 Lợi nhuận sau thuế 156.576.873 214.380.091 309.937.884 451.671.626 Thu nhập bình quân 1.200.000 1.400.000 1.500.000 1.600.000 Nguồn: Báo cáo tài chính các năm của công ty Từ bảng số liệu trên ta có thể thấy mức tăng tuyệt đối của các chỉ tiêu tài chính phản ánh kết quả hoạt động sản xuất của công ty. Ta thấy tổng tài sản của công ty liên tục tăng qua các năm, và doanh thu cõng như lợi nhuận trước thuế và thu nhập bình quân của người lao động trong công ty cũng có bước tăng trưởng liên tục. Điều này cho thấy sự vươn lên, lớn mạnh không ngừng của công ty trong thời buổi kinh tế thị trường đầy cạnh tranh hiện nay. Từ bảng số liệu trên ta cũng có thể xây dựng nên mức tăng tương đối của các chỉ tiêu phản ánh bước tăng trưởng của công ty như sau: Bảng 1.2: Một số chỉ tiêu phản ánh bước tăng trưởng của công ty Nội dung Đơn vị Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Doanh thu Tỷ đồng 11,223 17,893 28,354 40,036 Tốc độ tăng % 100 159,43 158,46 141,2 TNBQ của lao động Tr đồng 1,2 1,4 1,5 1,6 Tốc độ tăng % 100 116,67 107,14 106,67 Nộp ngân sách Tỷ đồng 1,2 1,4 1,7 2,1 Tốc độ tăng % 100 116,67 121,42 123,53 Lợi nhuận ròng Tr đồng 156,576 214,380. 309,937. 401,671. Tốc độ tăng % 100 136,91 144,57 129,6 Nguồn: phòng kế toán công ty Qua bảng trên ta thấy, doanh thu năm 2003 tăng so với 2002 là 159%. Nhưng tới năm 2004 và 2005 tuy vẫn tăng về lượng nhưng về tốc độ tăng thì có suy giảm nhưng không đáng kể. Thu nhập bình quân của người lao động năm nào cũng tăng lên khoảng 100 nghìn đồng. Về nộp ngân sách, công ty cũng đã đóng góp vào ngân sách hàng năm một khoản đáng kể, và không ngừng tăng lên. Về chỉ tiêu lợi nhuận ròng của công ty ta thấy: lợi nhuận ròng của công ty không ngừng tăng lên rõ rệt qua các năm. Năm 2003 tăng so với 2002 là 36,91%; năm 2004 tăng so với 2003 là 44,57% và năm 2005 tăng so với năm 2004 là 29,6%. Điều này có được là do uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng không ngừng tăng lên nhờ vào đội ngũ cán bộ lỹ sư yêu nghề, dày dặn kinh nghiệm. Nhờ đó, công ty ngày càng thực hiện được nhiều dự án, công trình với quy mô nguồn vốn ngày càng lớn. Đóng góp vào sự tăng trưởng của công ty nói riêng và sự phát triển của đất nước nói chung. 2.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Với bản chất là một công ty hoạt động và đầu tư trong lĩnh vực xây dựng và giao thông vận tải, thì công tác lập dự án là một hoạt động được đánh giá là quan trọng hàng đầu đóng góp vào sự phát triển của công ty. Những dự án có chất lượng cao và hiệu quả chính là bằng chứng thể hiện trình độ, sự chuyên nghiệp và kỹ năng thuần thục của người soạn thảo. Đây là hạt nhân cho việc nâng cao thương hiệu, uy tín và lợi nhuận của công ty. Nó cũng giúp công ty giành được thị phần lớn trên thị trường ngày càng xuất hiện nhiều đối thủ cạnh tranh tiềm lực. Bên cạnh đó, lập dự án là một khâu chứa đựng nhiều yếu tố khó khăn và phức tạp. Hoạt động này liên quan tới nhiều lĩnh vực, nhiều khía cạnh, đòi hỏi một sự hiểu biết sâu và rộng. Chính vì thế, để có thể tiến hành công tác lập dự án hiệu quả, cần đòi hỏi một trình độ và sự am hiểu sau rộng của cán bộ lập. Ngoài ra, nó còn đòi hỏi người lập phải dành nhiều tâm huyết và lòng yêu nghề, cộng với tính kỷ luật cao. Trong những năm qua, cùng với sự đi lên của đất nước nói chung và ngành xây dựng nói riêng, công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải cũng nâng cao dần hoạt động của mình, trong đó có cả công tác lập dự án. Đội ngũ cán bộ, kỹ sư ngày càng có nhiều kinh nghiệm và kỹ năng hơn khi phải đối mặt với các vấn đề phát sinh. Tuy nhiên, trong công tác lập dự án của công ty vẫn còn chứa đựng nhiều điều bất hợp lý. Công ty chưa tạo ra cho mình một sự nổi trội vượt bậc so với các đối thủ khác trong ngành xây dựng. Để khỏi rơi vào tình trạng tụt hậu, công ty cần phải hoàn thiện hơn nữa công tác soạn thảo các dự án đầu tư do mình lập nên II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY 1. Quy trình lập dự án Tại công ty đầu tư xây dựng giao thông vận tải, các dự án được lập theo một quy trình sau: Sơ đồ 1.3. Quy trình lập dự án tại công ty Thu thập và xử lý thông tin liên quan tới dự án Phân chia công việc cho các thành viên Lập lịch trình soạn thảo và tổ chức các bước lập Kiểm tra, quản lý quá trình lập, chất lượng sản phẩm lập In, đóng dấu, bàn giao hồ sơ Lưu hồ sơ dự án Nhận nhiệm vụ, kế hoạch lập dự án Nguồn: Phòng dự án đầu tư Bước 1, nhận nhiệm vụ, kế hoạch lập dự án: Khi tổng công ty, Sở, hoặc một cơ quan nào đó đặt hàng với công ty về lập dự án, hoặc khi ban giám đốc quyết định đầu tư vào một dự án nào đó, thì ban giám đốc sẽ giao nhiệm vụ lập dự án cho Ban quản lý dự án. Chủ nhiệm dự án sẽ làm đại diện cho Ban quản lý nhận trách nhiệm này, và là người trực tiếp chịu trách nhiệm pháp lý trước pháp luật và ban giám đốc về chất lượng, tiến độ, hiệu quả của dựa ns được lập. Bước 2, Thu thập và xử lý thông tin liên quan tới dự án: Sau khi đã nhận nhiệm vụ lập dự án, chủ nhiệm dự án sẽ phân công các thành viên thu thập các thông tin liên quan tới dự án và vùng dự án. Các thông tin này bao gồm: Chủ trương phát triển kinh tế xã hội vùng dự án, Hồ sư quy hoạch đất được duyệt; Hồ sơ khảo sát địa điểm, địa chất, thủy văn khu đất sẽ tiến hành đầu tư xây dựng hoặc sửa chữa; Tình hình kinh tế xã hội và thu nhập của người dân vùng dự án. Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết, ban quản lý sẽ tiến hành phân tích các số liệu. Sau đó, bàn bac với ban giám đốc hoặc chủ đầu tư để thống nhất ý kiến. Việc phân tích số liệu phải đảm bảo chính xác, hợp lý. Các phương pháp phân tích phải đảm bảo tính khoa học và nhất quán cao. Đồng thời các thành viên phân tích phải có sự thống nhất ý kiến lẫn nhau. Bước 3, phân chia công việc cho các thành viên Chủ nhiệm ban quản lý sau khi phân chia công việc của dự án thành các công việc bộ phận, sẽ tiến hành phân công cho các thành viên thực hiện theo năng lực của họ. Bước 4, Lập lịch trình soạn thảo và tổ chức các bước lập dự án Chủ nhiệm dự án cùng trưởng các bộ phận thực hiện lập lịch trình soạn thảo dự án. Nó phản ánh nội dung và kết quả sẽ phải đạt được theo tiến độ thời gian. Đây là cơ sở để các thành viên trong ban quản lý tiến hành lập dự án. Bước 5, Kiểm tra, quản lý quá trình lập và dự án được lập ra Công việc này thường do một bộ phận chuyên trách kiểm định chất lượng kỹ thuật do ban giám đốc chỉ định thực hiện. Ban này sẽ tiến hàng kiểm tra chất lượng của quá trình lập dự án cũng như chất lượng sản phẩm được lập ra. Nếu trong quá trình lập, chất lượng dự án có vấn đề, thì phải dừng lại chỉnh sửa cho hồan thiện. Bước 6, In, đóng dấu, bàn giao hồ sơ Sau khi đã hoàn thiện sản phẩm, ban kiểm tra sẽ tiến hành đóng dấu kiểm tra. Sau đó bân quản lý in, bàn giao hồ sơ cho giám đốc hoặc chủ đầu tư để xem xét và phê duyệt. Bước 7, Lưu hồ sơ dự án Hồ sơ dự án sữ được lưu tại phòng dự án đầu tư của công ty. 2. Phương pháp lập dự án 2.1. Phương pháp dự báo Lập dự án là lập kế hoạch cho tương lai. Chính vì thhế phương pháp dự báo là một trong những phương pháp quan trọng, không thể thiếu trong quá trình lập dự án tại công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải. Nó giúp cho việc đưa ra các quyết định đầu tư được chính xác và hiệu quả hơn. Các nội dung dự báo bao gồm: Dự báo nguồn lực đầu vào của dự án; Dự báo kết quả đầu ra của dự án. Cụ thể: Dự báo giá cả, cung cầu đầu vào và đầu ra của dự án; Dự báo doanh thu và chi phí trong suốt quá trình thực hiện và vận hành dự án sau này. Qua đó, xác định nguồn vốn mà dự án cần có để có thể thực hiện, thi công. Phương pháp dự báo có thể được áp dụng trong nhiều khâu, nhiều nội dung của quá trình soạn thảo. Nhưng quan trọng nhất là dự báo trong khâu phân tích thị trường( dự báo thị phần sản phẩm). Đây là yếu tố quyết định tới lựa chọn mục tiêu và quy mô tối ưu của dự án. Phụ thuộc vào khối lượng thông tin thu thập được mà ta có thể sử dụng nhiều phương pháp dự báo khác nhau: Phương pháp dự báo bình quân số học Phương pháp djư báo bằng hàm hồi quy tương quan. Phương pháp dự báo bằng hệ số co giãn cầu a. Phương pháp dự báo bình quân số học Qn = Q0 + q*n Trong đó: Qn : Số lượng sản phẩm cầu dự báo tại năm n trong tương lai. Q0 : Số lượng sản phẩm tại năm tính toán(năm gốc) q : Lượng tăng bình quân số học hàng năm n : Số năm dự báo Ví dụ: Nhu cầu nhà ở dành cho người có thu nhập vừa và khá tại một địa phương dược cho như sau: q = = 170 Q2010 = 1350 + 170*5 = 2200 ( căn hộ) Đơn vị: căn hộ Năm Q Lượng tăng 2000 500 - 2001 600 100 2002 800 200 2003 1000 200 2004 1200 200 2005 1350 150 b. Phương pháp hồi quy tương quan - Xác định các nhân tố ảnh hưởng lớn đến cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Đối với công ty Đầu tư xây dnựg giao thông vận tải, các nhân tố ở đây thường là: thu nhập của người dân, giá cả của hàng hóa, thị hiếu người tiêu dùng. - Lựa chọn mô hình: tính hệ số tương quan, dánh giá sai số của dự án. - Tiến hành dự báo. Nếu kết quả không được chấp nhận phải lựa chon lại mô hình và tiến hành phân tích lại từ đầu. c. Phương pháp dự báo thị trường bằng hệ số co giãn cầu Cầu thị trường về sản phẩm hay dịch vụ của dự án ( trong trường hợp này là sản phẩm xây dựng) phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố. Sự ảnh hưởng của các nhân tố được lượng hóa qua hệ số co giãn cầu ED ( cho biết cầu thay đổi bao nhiêu % nếu có 1 % thay đổi của 1 nhân tố X trong điều kiện các nhân tố khác không đổi): ED = . 2.2. Phương pháp phân tích, đánh giá Đây cũng là một trong những phương pháp được cán bộ công ty sử dụng thường xuyên trong quá trình lập dự án. Nó giúp ta phân tích được các chỉ tiêu khác nhau khi đứng trên nhiều quan điểm, phương diện khác nhau. Chính vì thế mà các quyết định đưa ra cũng trở nên khách quan và toàn diện hơn. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong phân tích hiệu quả tài chính và tính toán các chỉ tiêu an toàn cho dự án. a. Phương pháp phân tích độ nhạy của dự án. Bản chất của phân tích độ nhạy là xác định các mối quan hệ động giữa các nhân tố tham gia trong hoạt động đầu tư. Từ đó xác định nhân tố nào tác động nhiều nhất tới kết quả và hiệu quả của dự án, để có thể đưa ra các biện pháp quản lý phù hợp. - Bước 1: Xác định các biến số chủ yếu: Sự biến động của giá cả đầu vào và đầu ra; sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án; chi phí vượt quá định mức. - Bước 2: Cho những biến số này tăng hoặc giảm từ 10% tới 20%. - Bước 3: Đánh giá lại các yếu tố chi phí, lợi ích và hiệu quả của dự án. Từ đó lựa chọn có nên thực hiện dự án hay không. b. Phân tích kịch bản: Do nhược điểm của phân tích độ nhạy là chỉ cho một yếu tố thay đổi trong khi giữ nguyên các yếu tố khác, điều này là phi thực tế. Vì vậy đôi khi phương pháp này được sử dụng như một biện pháp khắc phục cho phân tích độ nhạy. - Bước 1: Xây dựng mô hình bài toán tổng quát. Xác định mối quan hệ giữua các nhân tố tác động tới kết quả và hiệu quả dự án. - Bước 2: Phân tích độ nhạy tìm ra những nhân tố tác động mạnh nhất. - Bước 3: Xác định các tình huống có thể xảy ra nhiều nhất với dự án và phân tích các tình huống đó. Kết quả của phân tích kịch bản là một số bức tranh về tình hình đầu tư trong tương lai. Nó sẽ là cơ sở giúp cho nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư và các biện pháp quản lý trong tương lai. c. Phương pháp phân tích rủi ro Bất kể một dự án nào cũng chứa đựng vô vàn rủi ro từ khi chuẩn bị tới khi vận hành kết quả. Các dự án xây dựng do có thời gian thực hiện kéo dài và có vốn lớn nên rủi ro xay ra lại càng nhiều hơn nữa. Chính vì thế đây là một phương pháp rất được chú trọng trong khi tiến hành soạn thảo dự án tại công ty. - Bước 1: Xác định các nhân tố tác động mạnh nhât tới kết quả và hiệu quả dự án. Phân tích các nhân tố đó về: xác suất(Pi), giá trị tương ứng(Xi) theo một số mô hình phân bố đều, phân bố ∆, phân bố chuẩn - Bước 2: Lựa chọn ngẫu nhiên từng nhân tố và đánh giá hiệu quả dự án theo việc phân tích nhân tố đó. - Bước 3: Xác định bảng tổng kết về phân tích xác suất: giá trị kỳ vọng, độ lệch tiêu chuẩn, xác suất thành công và giá trị kỳ vọng tương ứng, xác suất thất bại và giá trị kỳ vọng tương ứng. Đây là một phương pháp sử dụng mô hình hiện đại, đòi hỏi phải có phần mềm chuyên dụng và phải có đội ngũ chuyên gia có năng lực. d. Phương pháp suất đầu tư / sản phẩm Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, hoạt động đầu tư và lập dự án của công ty phần nhiều thiên về xây dựng nhà ở, các văn phòng làm việc cho các cơ quan, các công trình cấp thoát nước, các công trình giao thông vận tải, …Vì thế, phương pháp suất đầu tư/ snr phẩm được cán bộ công ty sủ dụng nhiều trong khi tính toán các đơn giá xây dnựg, được áp dụng trong khâu phân tích tài chính của các dự án. Cán bộ lập dự án căn cứ vào loại công trình và suất đầu tư do pháp luật quy định xác định vốn đầu tư cần thiết cho công trình. Ví dụ trong xây dựng các khu nhà tập thể bán cho người dân: Vốn đầu tư cần thiết = Suất đầu tư cho một phòng * số phòng 3. Các nội dung phân tích trong quá trình lập dự án 3.1.Nghiên cứu thị trường Thị trường mục tiêu của công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải là thị trường nhà ở, thị trường xây dựng nói chung. Nghiên cứu thị trường là công ty xác định nhu càu nhà ở của dân cư, xác định mức thu nhập của người dân vùng dự án, xác định tình hình và nhu cầu giao thông vận tải của một địa phương, …Nghiên cứu thị trường còn là việc công ty xác định các biện phấp tiếp thị và khả năng cạnh tranh của sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại. Từ ._.đó, giúp ích cho công tác xác định quy mô tối ưu cho dự án sau này. Do các dự án mà công ty lập phần lớn thuộc lĩnh vực xây dựng, giao thông vận tải, vì vậy tầm quan trọng của nội dung này có phần khác biệt hơn so với các dự án công nghiệp. Trong các dự án công nghiệp, nội dung này luôn được phân tích một cách đầy đủ, chi tiết, rõ ràng và nghiên cứu trên một phạm vi rộng. Còn ở công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải nói riêng, và các công ty xây dựng nói chung, nội dung này không nhất thiết phải nghiên cứu quá chi tiết, mà có phần đơn giản hơn rất nhiều, và trên một phạm vi cũng hẹp hơn nhiều. 3.2. Sự cần thiết đầu tư Khi bắt đầu có ý tưởng hay quyết định đầu tư vào một dự án nào đó, điều đầu tiên mà dự án phải chỉ ra đó là sự cần thiết phải đầu tư. Nội dung này nghiên cứu sự cần thiết phải tiến hành hoạt động đầu tư; những lợi ích mà việc xây dựng công trình mang lại cho công ty cũng như cho đối tác để tiếp tục phát triển. Ngoài ra, phần này còn nêu lên cả những lợi ích và thiệt hại mà công trình đem lại cho vùng, địa phương nơi công trình xây dựng. Trong nội dung này còn xem xét cả các căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án. Thông thường các dự án xây dựng thường dựa vào các căn cứ đó là: Luật đầu tư và xây dựng Các nghị định như nghị định 52/1999/ NĐCP và các quyết định khác của pháp luật về xây dựng. Căn cứ vào các quy hoạhc, các tiêu chuẩn thiết kế , …của Bộ Xây Dựng Một nội dung nữa mà phần này thường đề cập tới đó là mục tiêu mà dự án cần đạt tới. Trong mục tiêu của dự án, không chỉ bao gồm mục tiêu ngắn hạn ( lợi nhuận trước mắt cho công ty, đem lại việc làm cho một số người lao động, giải quyết chỗ ăn ở cho một bộ phận người dân), mà còn bao hàm cả mục tiêu dài hạn( cải tạo và xây mới hệ thống cơ sở hạ tầng vốn rất nghèo nàn của đất nước ta, tạo sự ổn định về xã hội, tạo đà cho các ngành khác phát triển). Những mục tiêu của dự án luôn được xem xét trong sự thống nhất với mục tiêu chung của vùng miền và của toàn xã hội. 3.3. Phân tích kỹ thuật Đối với các dự án là các công trình xây dựng nói riêng, đây là nội dung quan trọng hàng đầu. Bởi vì một công trình xây dựng có một đặc điểm là tồn tại trong một thời gain dài, nên chất lượng và độ an toàn luôn được xem xét đặt lên hàng đầu. Phân tích kỹ thuật là bước tạo ra cơ sở cho các biện pháp thi công trong quá trình thực hiện dự án. Nó cho biết phải lựa chọn những giải pháp công nghệ nào, những nguyên vật liệu nào thì phù hợp và khả thi nhất. Chính những nhân tố nàylà điều kiện đảm bảo và quyết định cho tính bền vững cũng như thảm mỹ của các công trình xây dựng nên. Với công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải, phân tích kỹ thuật cũng được tiến hành theo một quy trình chung thống nhất và những chuẩn mực, quy ước do ngành xây dựng đặt ra, mặc dù cũng đã có sự điều chỉnh khác nhau cho từng dự án. Quy trình đó bao hàm các vấn đề sau: * Xem xét về địa điểm xây dựng dự án Khi xem xét địa điẻm xây dựng, các chuyên gia lập dự án thường phân tích các vấn đề sau: Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất Đặc điểm địa hình, tự nhiên, khí hậu, thủy văn, … của khu đất. Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải ….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng. Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố. Trong quá trình lựa chọn địa điểm, công ty thường phân tích tới cả những tác động tới môi trường, thẩm mỹ, và đời sống của nhân dân các vùng xung quanh. Đây chính là tiền đề để các cán bộ tư vấn kỹ thuật lựa chọn các phương án kỹ thuật trong các bước tiếp theo. * Nghiên cứu và đưa ra các phương án kỹ thuật Nội dung này đưa ra những yêu cầu về kỹ thuật, nguồn nguyên liệu đầu vào( nguyên vật liệu, năng lượng sẽ được áp dụng) mà dự án cần có sau này. Đồng thời công ty cũng có lưu ý cả tới vấn đề chuyển giao công nghệ và bí quyết kỹ thuật sẽ được áp dụng trong quá trình thực hiện xây dựng và vận hành dự án( nhất là đối với một số dự án sản xuất các vật liệu xây dựng do công ty lập). * Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng Qua việc nghiên cứu các nội dung trên, công ty tiến hành lựa chọn các giải pháp kỹ thuật sẽ được áp dụng, những phương thức sản xuất hợp lý( nếu là dự án sản xuất các loại nguyên vật liệu phục vụ cho các công trình xây dựng). Những quyết định này được dựa trên khả năng về vốn, lao động, khả năng cung ứng các loại đầu vào phù hợp với công nghệ và khả năng quản lý của chủ đầu tư với công nghệ đó. Bên cạnh đó, công ty cũng dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của vùng địa phương nơi đặt dự án như: Hiện trạng vấn đề giao thông vận tải, vấn đề điện nước, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu và các vấn đề khác phục vụ cho công trình hoạt động sau này, từ đó đưa ra những giải pháp kỹ thuật hợp lý nhất có thể. Công ty cũng dựa trên trình độ hiện đại của quá trình xây dựng trong nước cũng như trên thế giới để đưa ra các phương án kienes trúc cho công trình. ĐIều này đảm bảo cho công trình được tạo nên không bị lạc hậu so với trình độ trong và ngoài nước. Trong nội dung này, công ty cũng tính toán cả mức độ an toàn, rủi ro cho từng phương án thiết kế, kiến trúc, từ đó có đưa ra được một số giải pháp khi gặp các điều kiện bất trắc sẽ xảy ra. * Xác định máy móc thiết bị thi công công trình Sau khi đã đưa ra được các phương án kỹ thuật và kiến trúc cho công trình, cán bộ lập dự án tại công ty cũng đưa ra hệ thống máy móc thiết bị phục vụ cho việc thi công xây dựng công trình đó. Các máy móc thiết bị này phải đảm bảo được yêu cầu đủ về số lượng, hợp lý về chất lượng và phù hợp với yêu cầu công trình đặt ra. Đòng thời, các máy móc thiết bị này phải đảm bảo có khả năng cung cấp được trong điều kiện công nghệ hiện tại của vùng địa phương và của đất nước, tránh tình trạng phải nhập khẩu quá nhiều, làm tăng chi phí của công trình. Thông thường, khi thi công một công trình xây dựng, số lượng máy móc thiết bị đòi hỏi là rất lớn và đa dạng. Đồng thời những máy móc này thường có giá thành rất cao. Mà trên thực tế, một tình trạng thường xuyên diễn ra không chỉ đói với công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải, mà còn đối với hầu hết các công ty khác, đó là só lượng máy móc còn hạn chế. Bởi lý do này, khi xây dựng phương án thi công một công trình nào đó có đòi hỏi lớn về máy móc thiết bị thi công, thì có thể tính toán đến biện pháp đi thuê máy móc thiết bị của công ty khác tại địa phương nơi xây dựng. bảng 1.3. Danh sách một số máy móc xây dựng chủ yếu của công ty Loại thiết bị Số lượng Xe ô tô tải 5 tấn 7 cái Xe ô tô tải nhỏ 5 cái Xe tải 4 cái Hệ thống giàn giáo thép 700 bộ Cốt pha thép 2800m3 Máy trộn bê tông 250 lít 10 cái Máy đầm dùi 12 cái Máy trộn vữa 80 lít 10 cái Các loại máy xây dựng khác 55 cái Nguồn: Văn bản giới thiệu năng lực nhà thầu * Lựa chọn nguyên vật liệu đầu vào Đây là một bước quan trọng trong việc xây dựng các công trình, vì nó coa ảnh hưởng tới chất lượng, độ bền của sản phẩm xây dựng sau này. Để có một công trình tốt, không chỉ cần có một phương án thiết kế kỹ thuật tốt, mà nó còn đòi hỏi các yếu tố vật chất cấu thành tốt( đây chính là nguyên vật liệu xây dựng đầu vào). Việc lựa chọn nguyên vật liệu đầu vào đã được các cán bộ cân nhắc về nhu cầu và khả năng cung cấp từ khi đưa ra các phương án kỹ thuật. Các tính toán nguyên vật liệu phải đảm bảo sao cho đủ số lượng, hợp lý về chất lượng, và khả năng đáp ứng kịp thời theo tiến độ thời gian thi công công trình. Trong xây dựng, có một tình huống hay xảy ra đó là có một số nguyên vật liệu nước ta chưa sản xuất được, khi đó phải tiến hành nhập khẩu từ nước ngoài. Vì vậy, cần tính toán đến khả năng chi trả ngoại tệ của chủ đầu tư và sự biến động tỷ giá để có kế hoạch cung ứng kịp thời và có phương pháp sử dụng các vật liệu thay thế. * vấn đề nhân lực và huy động trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nước ngoài Nhân lực luôn là vấn đề trung tâm của xã hội, của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây cũng là nguồn lực để tạo nên một công trình, từ nhữgn bước đầu tiên cho tới khi kết thúc. Chính vì vậy, vấn đề tính toán nhân lực là một tính toán cần thiết và hiển nhiên của các chuyên gia trong quá trinh lập dự án. Một thực tế thường xảy ra gần như đối với bất cứ doanh nghiệp và công ty xây dựng nào, đó là có một nguồn lao động gián tiếp đông đảo. Số lượng của nguồn lao động gián tiếp này phụ thuộc phần lớn vào quy mô, tính năng, đặc điểm của từng dự án. Chuyên môn của lực lượng lao động này cũng thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: thợ xây, thợ điện, thợ hàn, thợ xẻ, thợ máy, …Chính vì thế, khi tính toán nhân lực cần thiết cho mọt dự án, các chuyên gia trong công ty cũng tính toán cụ thể mỗi loại lao động mà dự án có nhu cầu. Ở nước ta, với nền khoa học kỹ thuật còn hạn chế, đối với nhữnh công trình quan trọng và phức tạp, thì việc thuê chuyên gia tư vấn người nước ngoài là điều gần như không thể tránh khỏi. Vì vậy, trong những dự án này, đôi khi các cán bộ tư vấn trong công ty cũng có tính đến khả năng phải thuê các chuyên gia tư vấn nước ngoài đối với một số bộ phận kỹ thuật phức tạp, đây là cơ sở để tính toán chi phí đầu tư sau này. * xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình Đây cũng là một vấn đề mà các cán bộ trong công ty phải tính toán tới trong quá tình lập dự án cho các công trình xây dựng. Nó chỉ ra các công việc sẽ phải hoàn thành sau một thời gian nào đó. Khi đó, sẽ chuyển sang thi công các công việc và bộ phận tiếp theo. Phương pháp được các chuyên gia trong công ty sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực hiện các công việc găng của dự án. Từ đó, xác định được các khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình. Sau những khoảng thời gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư biết, để có sự điều chỉnh hợp lý. 3.4. Phân tích tài chính Phân tích tài chính là một nội dung không thể thiếu trong quá trình lập dự án, cho dù đó là một dự án xây dựng hay chỉ đơn thuần là một dự án công nghiệp. Bởi bất cứ một dự án nào cũng cần phải tính toán các chỉ tiêu như: lượng vốn đầu tư sẽ phải bỏ ra là bao nhiêu, lợi nhuận thu được là bao nhiêu, ...từ đó xác định xem một dự án có khả thi về mặt tài chính hay không và có nên thực hiện hay không. Thông thường một dự án tư nhân chỉ được thưc hiện khi nó đem lại một hiệu quả tài chính nào đó nhất định cho chủ đầu tư, tức là khi dự án đó khả thi về tài chính. Còn đối với một số dự án do nhà nước bỏ vốn đầu tư thực hiện đôi khi chỉ chú ý đến hiệu quả kinh tế xã hội. * Xác định tổng vốn đầu tư của dự án: Trong nội dung này, các chuyên gia dựa vào các thông số kỹ thuật trong phân tích kỹ thuật, từ đó xác định nhu cầu tổng vốn đầu tư cho từng thời kỳ thi công và cho cả dự án nói chung. Nói chung, tổng vốn đầu tư của một dự án xây dựng gồm: - Chi phí xây lắp: Bao gồm số vốn cần huy động để xây dựng và lắp đặt các hạng mục công trình - Chi phí thiết bị: Bao gồm chi phí mua sắm hoặc thuê thiết bị phục vụ cho dự án. - Chi phí cơ bản khác: Như chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho công tác xây lắp, chi phí thẩm định, giám sát, chi phí thiết kế, … - Chi phí dự phòng: Bao gồm các khoản dự phòng cho các công việc phát sinh Nội dung này còn bao gồm cả các nội dung về xác định khả năng tài chính của chủ đầu tư, từ đó xác định các nguồn huy động vốn cho dự án trong cả vòng đời hoặc cho từng giai đoạn, đôi khi các nguồn huy động vốn còn được tính theo từng hạng mục công trình cụ thể. * Sau khi xác định tổng vốn đầu tư cần thiết và các nguồn huy động vốn có thể có cho dự án, các cán bộ lập còn xác định các chỉ tiêu về hiệu quả tài chính của dự án. Các chuyên gia xác định các chi phí và doanh thu trong từng năm, từng thời kỳ của dự án. Sau đó xác định dòng tiền hàng năm của dự án, để làm cơ sở cho tính toán các chỉ tiêu tài chính. Tại công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải, các chỉ tiêu tài chính mà công ty thường sử dụng cho các dự án về xây dựng của mình đó là: NPV, B/C, IRR, thời hạn thu hồi vốn, …và còn tính đến cả một số chỉ tiêu an toàn như: thời gian hoàn vốn, …. Thông thường, đối với một dự án nào đó, các cán bộ công ty sẽ đưa ra hai phương án về mặt tài chính để phân tích. Sau đó tiến hành so sánh các chỉ tiêu hiệu quả để lựa chọn phương án nào khả thi hơn. Những công việc trên được cán bộ công ty tính toán sau khi bộ phận phân tích tài chính đã tiến hành thu thập xử lý thông tin về: - Những con số thống kê về thị trường xây dựng nói chung, thị trường dân dụng nói riêng. - thông tin về giá cả nguyên vật liệu đầu vào và những biến động có thể xảy ra trong quá trình xây dựng. Đối với những dự án lớn, công ty phải đưa ra nhiều phương án về kỹ thuật, nguyên vật liệu sử dụng, vì vậy cũng phải tương ứng với các phương án vè giá cả của chúng. - Thông tin về hiệu quả tài chính một số công trình tương tự đã được thực hiện. Đây là căn cứ để công ty đưa ra các chỉ tiêu tài chính cho các công trình của mình. 3.5. Phân tích kinh tế xã hội của một dự án Thông thường, một dự án tạo ra luôn luôn tác động tới nền kinh tế xã hội trên một phương diện nào đó. Đối với từng loại dự án khác nhau mà các tác động của nó cũng khác nhau cả về mặt hình thức tác động và mức độ tác động. Đối với các dự án do công ty lập nên, chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cơ bản, vì vậy nó có nhiều điểm khác biệt so với các dự án công nghiệp. Trong các dự án công nghiệp, ảnh hưởng tới nền kinh tế phải nói tới đầu tiên đó là các chất thải trong quá trình sản xuất. đánh giá tác động kinh tế xã hội của các dự án này là đánh giá thiệt hại về mặt xã hội do các chất thải này ảnh hưởng tới không khí, sức khỏe con người. Tại công ty lại khác, đánh giá tác động kinh tế xã hội được các cán bộ công ty thực hiện trên các khía cạnh: Về mặt lợi ích: - Tăng thu ngoại tệ, tăng đóng góp ngân sách, tăng việc làm cho công nhân trong vùng. - Cải thiện hệ thống hạ tầng cơ sở vốn rất nghèo nàn của đát nước nói chung và vùng địa phương nói riêng. Tạo đà cho các ngành kinh tế khác phát triển. - Tạo sự ổn định đời sống dân cư nơi các công trình xây dựng nhà ở được thực hiện. - Thay đổi, cải tại cảnh quan, mỹ quan môi trường sau khi có công trình xuất hiện. Về mặt chi phí: Bao gồm các tài nguyên thiên nhiên, sức lao động bỏ ra để thi công công trình thay vì đầu tư vào các dự án khác. Sau khi phân tích các chi phí cũng như lợi ích, các chuyên gia sẽ xác định hiệu quả kinh tế xã hội dựa trên so sánh hai chỉ tiêu này. Một dự án hiệu quả về kinh tế xã hội là một dự án có lợi ích thu được lớn hơn cho phí bỏ ra. 4. Công tác tổ chức lập dự án tại công ty 4.1. Lập nhóm soạn thảo_ Ban quản lý dự án Nhóm soạn thảo dự án tại công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải được gọi là Ban quản lý dự án, bao gồm chủ nhiệm dự án và các thành viên khác trong ban. Số lượng các thành viên được lấy từ các phòng: phòng dự án đầu tư, phòng kinh doanh, phòng tài chính, phòng hành chính tổng hợp, và phụ thuộc vào quy mô từng dự án. Ban quản lý có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nội dung của một dự án. Nó có vị trí tương đương với các phòng ban khác trong công ty. Ban quản lý được hình thành để nhằm chuyên môn hóa, tập trung hóa các công việc của dự án. Đồng thời tập trung được nguồn nhân lực của các phòng ban khác nhau để cùng giải quyết một công việc chung của dự án. Trong ban quản lý, các thành viên chịu sự chỉ đạo của chủ nhiệm dự án. Chủ nhiệm dự án có trách nhiệm trước giám đốc và pháp luật về mọi công việc mà dự án thực hiện. Sơ đồ 1.4. Sự hình thành ban quản lý dự án: Phòng kinh doanh Phòng kế toán Phòng hành chính tổng hợp Ban quản lý dự án Phòng dự án đầu tư 4.2. Lập quy trình và lịch trình soạn thảo dự án a. Nhận dạng dự án Đối với công ty, nhận dạng dự án là việc xác định dự án thuộc lĩnh vực nào( xây dựng dân dụng hay giao thông vận tải). Trong từng lĩnh vực thì công trình xây nên sẽ thuộc loại công trình nào. Từ đó lựa chọn các tiêu chuẩn và số liệu sẽ được áp dụng theo quy định của nhà nước. b. Lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo Sau khi đã nhận dạng xong dự án, các cán bộ công ty thực hiện lập đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo dự án cần thiết. Đề cương sơ bộ là cơ sở cho việc chuẩn bị nguồn lực( nhân lực, trang thiết bị, kinh phí ) cho việc soạn thảo dự án. Sau khi đề cương sơ bộ đã được thông qua và kinh phí soạn thao rđã được phê duyệt thì cán bộ lập dự án chuyển sang giai đoạn tổ chức lập dự án. c. Lập đề cương chi tiết soạn thảo dự án Đề cương chi tiết là cơ sở cho việc tiến hành soạn thảo dự án. Nó phản ánh một cách sơ bộ các công việc cần thực hiện. Đề cương chỉ rõ các công việc chính cần tiến hành trong từng nội dung phân tích. Một dự án có được soạn thảo một cách kỹ càng và đầy đủ hay không được thể hiện ngay trong đề cương chi tiết này. d. Phân công công việc cho các thành viên Sau khi đã lập ra đề cương chi tiết cho việc soạn thảo, các cán bộ lập dự án thực hiện phân công công việc cho từng thành viên trong nhóm. Sự phân công này do chủ nhiệm dự án thực hiện dựa theo khả năng và lĩnh vực của từng thành viên trong từng phòng ban. Bản phân công công việc tại công ty có thể được chi tiết một cách khái quát như sau: - Xác định các phương án kỹ thuật: Do bộ phận kỹ thuật phòng dự án đầu tư thực hiện. Nội dung này bao gồm các công việc như: Lựa chọn công nghệ, xác định các phương án kết cấu, xác định nhu cầu trang thiết bị máy móc, xác định nhu cầu nhân lực, … - Xác định các thông tin về địa điểm, thị trường: Do bộ phận khảo sát thực hiện, phối hợp với các nhân viên phòng kinh doanh, nhằm xem xét các vấn đề: các thông tin về địa điểm( địa hình, thời tiết, khí hậu, hiện trạng cơ sở vật chất xung quanh khu đất xây dựng công trình), về thị trường( xác định nhu cầu thị trường đầu vào, đầu ra, xác định thị phần, …) - Phân tích tài chính: Do bộ phận phân tích tài chính của phòng dứan đầu tư phối hợp với phòng kinh doanh thực hiện. Và có trách nhiệm đảm nhiệm các công việc như: Xác định tổng mức đầu tư, xác định doanh thu và chi phí, dự trù lợi nhuận, xác định khả năng trả nợ, xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, … 5. Ví dụ về một dự án cụ thể_ Dự án “Nhà lưu trú cán bộ công nhân viên công ty thông tin tín hiệu Đường sắt Hà Nội” Trong một vài năm gần đây, công ty đã lập được rất nhiều các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực xây dựng dân dụng và giao thông vận tải. Trong chuyên đề của mình, do thời gian và khả năng có hạn, em xin nêu ra một dự án cụ thể : “Dự án nhà lưu trú cán bộ công nhân viên công ty thông tin tín hiệu Đường sắt Hà Nội”. Đây là một dự án thuộc loại dự án có quy mô tương đối nhỏ thuộc lĩnh vực xây dựng dân dụng. Dự án do Tổng công ty đường sắt Việt Nam giao cho công ty tổ chức lập dự án. Dù là một dự án nhỏ và tương đối đơn giản, song đây cũng thể hiện tâm huyết và trình độ của các cán bộ công ty đối với công việc của mình, đối với các công trình mà công ty luôn coi là con đường sống của mình. Các nội dung của dự án được xây dựng bao gồm: 5.1. Nghiên cứu thị trường Mặc dù đây là dự án do Tổng công ty Đường sắt Việt Nam giao cho công ty Đầu tư và xây dựng giao thông vận tải lập dự án, Song nội dung nghiên cứu thị trường vẫn được các cán bộ công ty thực hiện đầy đủ. Vì điều này có liên quan tới việc xác định quy mô xây dựng tối ưu của dự án. Cán bộ công ty đã nghiên cứu thực trạng và nhu cầu nhà ở của anh em cán bộ đường sắt từ Hà Nội tới Phú xuyên. Qua đó, xác định: “Trong số 276 cán bộ công nhân viên ngành đường sát công tác từ Hà Nội tới Phú Xuyên có nhiều cán bộ chưa có nhà ở. Phần lớn anh chị em phải tự thuê ngoài rất tốn kém. Vì vậy đầu tư xây dựng nhà lưu trú là rất cần thiết và sẽ được số cán bộ công nhân trên đón nhận”. 5.2. Sự cần thiết phải đầu tư Sau khi đã nghiên cứu về mặt thực tế, xem xét quy hoạch đất đai của tỉnh Hà Tây có 1500m2 đất nông nghiệp có thể thu hồi đưa vào quy hoạch đất xây dựng một cách hợp lý, cán bộ lập dự án đã đưa ra sự cần thiết phải đầu tư dự án này. Giống như các dự án vừa và nhỏ khác, nội dung này bao gồm các phần: Sự cần thiết đầu tư Các căn cứ pháp lý của đầu tư * Sự cần thiết phải đầu tư: Công ty thông tin tín hiệu Đường sắt là một doanh nghiệp công ích có chức năng quản lý hệ thống thông tin tín hiệu khu vực phía Bắc từ Đồng Giao đến Hải Phòng và Lào Cai với tổng số 736 cán bộ công nhân viên. Trong số 276 cán bộ công nhân viên công tác từ Hà Nội tới Phú Xuyên có nhiều cán bộ công nhân viên chưa có nhà ở. Tại khu vực này hiện nay công ty chưa có nhà lưu trú cán bộ công nhân viên, nên phần lớn cán bộ công nhân viên phải tự thuê bên ngoài rất tốn kém. Để tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên yên tâm công tác và có nơi ở ổn định, việc đầu tư xây dựng nhà lưu trú là rất cần thiết. Bên cạnh đó, một số dự án xây dựng đã được bố trí vốn nguồn tài sản cố định N2 như: Cung thông tin tín hiệu Tía, Đội quả lý cáp quang đoạn Hà Nội – Nam định để tiếp nhận quản lý cáp quang dự án hiện đại hóa thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội – Vinh dự kiến xây dựng năm 2004 – 2005 cũng gặp khó khăn về địa điểm xây dựng. Chính vì những nguyên nhân trên, công ty thông tin tín hiệu Đường sắt đã làm việc với Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây để xin giao đất xây dnựg nhà lưu trú cán bộ công nhân viên. Ngày 17 – 05 – 2004 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây đã có quyết định thu hồi 1500m2 đất công nghiệp chuyển thành đát chuyên dụng giao cho công ty thông tin tín hiệu đường sắt để xây dựng trụ sở làm việc và nhà lưu trú * Các căn cứ pháp lý: Để đưa ra được các căn cứ xác đáng cho việc đầu tư dự án, cán bộ lập dự án của công ty Đầu tư xây dựng giao thông vận tải đã nghiên cứu rất kỹ lưỡng các nghị định, tiêu chuẩn của Nhà Nước, của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây, của Tổng công ty Đường sắt Việt Nam, …Qua đó, các cán bộ phân tích đã đưa ra các căn cứ cho dự án này như sau: - Căn cứ vào Nghị định 52/1999/NĐ CP ngày 8/7/1999 của Chính Phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng. Ccác Nghị định số 12/2000/NĐ CP ngày 5/5/2000, Nghị định số 07/2003/NĐ CP ngày 30/1/2003 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 52/1999/NĐ CP ngày 8/7/1999 của Chính Phủ. - Căn cứ vào các tiêu chuẩn thiết kế xây dựng Việt Nam - Căn cứ điểm 2, điều 23 Quy chế tài chính của Tổng công ty Đường Sắt Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 154/QĐ – ĐSVN ngày 17/2/2004 của Chủ tịch hội đồng quản trị - Tổng công ty quy định về huy động vốn để đầu tư xây dựng cơ bản đối với các đơn vị thành viên hạch toán độc lập. - Căn cứ Quyết định số 526 QĐ/UB ngày 17/5/2004 của chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây giao 1500 m2 đất xã Hà Hồi, huyện Thường TÍn – tỉnh Hà Tây cho trung tâm tín hiệu đường sắt Nam Định( đơn vị trực thuộc công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội) xây dựng trụ sở làm việc và nhà lưu trú. - Căn cứ Quyết định số 12/NQ- TU- TTTH ngày 31/5/2004 của Ban Thường vụ trung ương Công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội để đầu tư xây dựng nhà làm việc và nhà lưu trú. - Căn cứ Quyết định số 1477/QĐ-ĐS-CSHT ngày 5/10/2004 của Tổng giám đốc Tổng công ty Đường sắt Việt Nam về việc cho phép chuẩn bị đầu tư công trình. -Căn cứ vào tờ trình ngày 19/8/2004 của công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội trình Tổng công ty đường sắt Việt Nam về việc xin phép đầu tư dự án. - Căn cứ vào biên bản làm việc ngày 23/10/2004 tại xã Hà Hồi, huyện Thường TÍn, tỉnh Hà Tây về việc kiểm tra lại mặt bằng thửa số 11, tờ bản đồ số IV khu vực trung tâm thông tin tín hiệu đường sắt Nam Định xin giao đát xây dựng trụ sở. - Căn cứ tờ trình ngày 12/11/2004 về việc nộp tiền đền bù và hỗ trợ cho địa phương xã Hà Hồi của chủ tịch Ủy ban nhân dân xã Hà Hồi gửi công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội. - Căn cứ vào hợp đồng số 642 – 04/CTTV ngày 18/10/2004 về việc chuẩn bị đầu tư khu nhà cán bộ công nhân viên công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội giữa Công ty tư vấn đại học Xây Dựng với công ty Đầu tư và xây dựng giao thông vận tải. 5.3. Nội dung phân tích kỹ thuật * Xác định quy mô đầu tư: Sau khi đã nghiên cứu về vấn đề thị trường tiêu thụ, sự cần thiết phải đầu tư, cán bộ lập dự án của công ty đã đưa ra quy mô đầu tư hợp lý cho dự án. Đây là cơ sở cho việc xác định các yếu tố về mặt kỹ thuật cũng như tài chính của dự án này. Quy mô đầu tư của dự án bao gồm các nội dung sau: Chọn phương án xây dựng dãy nhà 3 tầng cho cán bộ công nhân viên để ở, hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho khu ở và bảo đảm an toàn đường sất, phù hợp với cảnh quan môi trường khu vực. Có quy mô đầu tư: - Đền bù, giải phóng mặt bằng cho địa phương_ 1500 m2 đất. - Lập quy hoạch tổng mặt bằng - Xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: + Xây dựng đường ngang cấp 3 có trang bị tín hiệu cảnh báo tự động: 1 điểm tại lý trình km 18 – 450 đường sắt thống nhất. + Xây dựng tường rào ngăn cách với đường sắt dài 75m. + Xây dựng đường gom bề rộng 4.0m song song với đường sắt: Chiều dài 84m. + Đổ đất san nền đến cao độ để xây dựng công trình S = 2.474m2( san cả đất lưu không). + Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V + Xây dựng hệ thống cấp nước bằng riếng khoan tập trung, hệ thống thoát nước mặt và nước thải sinh hoạt cho tonà bộ công trình. - Xây dựng nhà lưu trú cán bộ công nhân viên với quy mô 14 gian móng độc lập, 3 tầng( giai đoạn 1 làm tầng 1), khung và mái bê tông cốt thép, công trình phụ khép kín, kích thước mỗi gian 4mx10m = 40 m2/55 m2 đất sử dụng. * Phương án về địa điểm: Để đưa ra được nội dung này, cán bộ khảo sát địa chất của công ty đã tiến hành đo đạc, xác định hiện trạng khu đất một cách tỷ mỉ và hết sức chi tiết. Các đội khảo sát là các bộ phận chuyên nghiệp trong đó có các kỹ sự dày dặn kinh nghiệm. Chính vì vậy địa điểm xây dựng công trình này được nghiên cứu khá chính xác. Mặt khác, các cán bộ này đều ý thức được tầm quan trọng của công việc của mình tới các phương án kiến trúc sau này. Phương án về địa điểm dự án được xác định như sau: - Vị trí khu đất xây dựng: thửa số 11, tờ bản đồ số IV – xã Hà Hồi – Huyện Thường Tín – tỉnh Hà Tây. Lý trình km 18+ 450 – tuyến đường sát Hà Nội – Thành phố Hồ Chí Minh. - Hiện trạng khu đất xây dựng Là đất thu hồi 1500 m2 đất nông nghiệp thuộc xã Hà Hồi, huyện Thường tín chuyển thành đất chuyên dùng( xây dựng), giao cho trung tâm tín hiệu đường sắt Nam Định – công ty thông tin tín hiệu đường sắt Hà Nội để xây dựng nhà làm việc và nhà lưu trú cán bộ công nhân viên. - Đặc điểm địa hình Là khu đất ruộng khô và trũng, nằm song song với trục đường sắt và quốc lộ 1A. Vị trí: + Phía bắc giáp đường ngang dân sinh chạy qua cầu Đông Đường. + Phía nam là đất nông nghiệp thuộc xã Hà Hồi. + Phía đông giáp đường tàu và quốc lộ 1A + Phía tây giáp con kênh tưới nước Hồng Vân phục vụ cho nông nghiệp. - Đặc điểm tự nhiên Khu đất xây dựng nằm trong tổng thể canh tác thuộc xã Hà Hồi, có mạng lưới giao thông bám theo quốc lộ 1A, chỉ chịu ảnh hưởng của khí hậu vùng châu thổ Sông Hồng. Khí hậu: Nhiệt độ trung bình trong năm là + Mùa hè: 300 - 350C + Mùa đông: 100 - 200C Gió: + Mùa hè: chịu ảnh hưởng gió Đông nam + Mùa đông: Gió mùa đông bắc. Lượng mưa trung bình trong năm: 80% Địa chất: nền đất canh tác ổn định Thủy văn: Khu đất có mực nước mặt trung bình phụ thuộc chế độ sử dụng nước vào các mùa canh tác nông nghiệp. - Đặc điểm xã hội Khu đất nằm sát trung tâm thị trấn Thường tín, gần nhà ga đường sắt, bến xe và khu dân cư của thị trấn, có mạng lưới giao thông thuận lợi. * Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật Thông qua sự hiểu biết và nghiên cứu về các tiêu chuẩn xây dựng, sự phù hợp giữa tính chất công trinh xây dựng nên với đặc điểm địa hinh địa chất khu vực, cán bộ công ty đã đưa ra phương án kỹ thuật cho dự án. Thực chất đây là các yêu cầu kỹ thuật đối với phương án thi công kiến trúc công trình sau này. Đây cũng là tâm huyết và hiểu biết của kỹ sự xây dựng trong công ty. Các cán bộ này đã phải nghiên cứu về tieu chuẩn công trình của Bộ xây dựng đặt ra, nghiên cứu về tình hình điện, nước trong khu vực và có tính tới khả năng vốn có thể có đối với dự án, từ đó mới đưa ra được các nội dung sau: - Xác định tiêu chuẩn công trình Công trình cấp II – Nhà 3 tầng - Kỹ thuật Xây dựng - Công trình được xây dựng trên khu vực có các điềukiện hạ tầng tốt, đáp ứng tốt các yêu cầu sử dụng lâu dài. - Do nền đất là yếu (ruộng) nên có biện pháp gia cố nền móng - Sàn và mái: Chọn phương án đổ bê tông cốt thép tại chỗ. - Trần và tường: Trát vữa XM 50# Điện - Xây dựng đường trục cấp điện hạ thế 220V/380V - Chiếu sáng chính dùng đèn huỳnh quang, một số vị trí như cầu thang, khu WC, ban công dùng đèn nung sáng. - Cáp điện và nhà dùng cáp lõi đồng vỏ PVC bọc sắt, cáp dẫn trong nhà phải dùng cáp lõi đồng vỏ PVC. Cấp thoát nước. - Cấp nước: Xây dựng hệ thống cấp nước bằng giếng khoan tập trung, xây bể ngầm và lắp đặt bể trên mái. - Thoát nước: Xây dựng hệ thống thoát nước mặt, nước thải vệ sinh phải qua bể tự hoại trước khi thoát ra. Hệ thống cứu hỏa Phải bố trí các họng nước chữa cháy cho công trình * Các phương án kiến trúc Xác định được tầm quan trọng của nội dung nà, cán bộ lập dự án tại công ty đã luôn đặt chất lượng và độ an toàn lên hàng đầu trong khi làm việc. Thông qua việc nghiên cứu về mặt bằng khu đất, về điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của địa phương, các cán bộ công ty đã đưa ra các phương án kiến trúc phù hợp. Cán bộ công ty đã phải sử dụng phương pháp so sánh với các dự án xây dựng dân dụng tương tự khác, đồng thời sử dụng cả các dự án mẫu trong ngành xây dựng để đưa ra hai phương án kiến trúc để so sánh và lựa chọn. - Tổng mặt bằng: Do đặc điểm của khu đất, việc bố trí tổng công trinh phải đảm bảo được khoảng cách an toàn giữa công trình với đường sắt và khoảng lưu không thủy lợi, lưu không với đường ngang( theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1 bảng 4.7.2, bảng 4.6.1 về khu vực bảo vệ công trình đường sắt và thủy lợi) Từ mép trong đường sắt tới mép đường gom rộng 5.6m ( khoảng an toàn đường sắt). Đường gom._.