Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng

tế của Việt Nam đã bắt đầu làm quen với công tác quản lý hoạt động đầu tư theo dự án. Sau thời gian bỡ ngỡ cùng với sự học hỏi và tự thân nghiên cứu, các nhà quản lý và các doanh nghiệp Việt Nam đã có nhiều tiến bộ trong công tác lập dự án, nhiều dự án được phép triển khai và đang phát huy hiệu quả mang lại lợi ích to lớn cho nền kinh tế. Bên cạnh đó vẫn còn một số dự án đầu tư trong quá trình thực hiện và vận hành còn gặp nhiều khó khăn, bất lợi dẫn đến thất bại do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau như thiếu vốn, nhập công nghệ và thiết bị lạc hậu, không đồng bộ, mua nguyên vật liệu với giá cả đắt hơn giá thị trường,... Một nguyên nhân không kém phần quan trọng nữa là công tác lập và phân tích dự án đầu tư không được quan tâm đúng mức, quá trình nghiên cứu các số liệu và tính toán các chỉ tiêu chưa cẩn thận dẫn đến sai lầm trong việc ra quyết định đầu tư. Trong quá trình lập dự án đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở cũng không tránh khỏi những thiếu sót đó. Vì vậy qua quá trình thực tập tại công ty xây dựng và phát triển nhà ở quận Hai Bà Trưng em đã xem xét, đánh giá các bước lập dự án xây dựng nhà của quận, nhìn chung đầy đủ các bước nhưng vẫn còn một số mặt hạn chế, phân tích, đánh giá còn phiến diện. Chính vì lý do này em đã chọn đề tài "Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trưng" nhằm mục đích nghiên cứu các dự án xây dựng, tìm ra các ưu nhược điểm của công tác lập dự án, các nguyên nhân từ đó đề ra các giải pháp góp phần giải quyết những hạn chế còn tồn tại, nâng cao hiệu quả công tác đầu tư của các doanh nghiệp xây dựng nhà ở của quận và toàn đất nước. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lấy chủ nghĩa duy vật biện chứng làm phương pháp luận và sử dụng phương pháp thống kê, toán kinh tế ... trong quá trình nghiên cứu đối tượng và thực hiện phân tích tổng hợp số liệu. Kết cấu luận văn: Chương I: Một số vấn đề lý luận chung về đầu tư và dự án đầu tư. Chương II: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của quận Hai Bà Trưng - Hà Nội. Chương III: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở của quận thời gian tới. Chương I Lý luận chung về đầu tư và dự án đầu tư I. Đầu tư phát triển và vai trò của nó trong nền kinh tế Quốc dân 1. Khái niệm đầu tư chung và đầu tư phát triển Như ta đã biết thuật ngữ "đầu tư " (investment) có thể được hiểu đồng nghĩa với sự bỏ ra, sự hi sinh những cái gì đó ở hiện tại như tiền, sức lao động, của cải vật chất, trí tuệ ... với kì vọng đạt được những kết quả có lợi cho người đầu tư trong tương lai. Đầu tư phát trển hay còn gọi là đầu tư tài sản vật chất và sức lao động: là loại đầu tư trong đó người có tiền bỏ ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng nhà ở và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế -xã hội. 2. Vai trò của đầu tư phát triển trong nền kinh tế quốc dân a. Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế: Khi tiến hành đầu tư, có một lượng tiền lớn được đưa vào nền kinh tế để mua sắm các nguyên vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ... làm cho tổng cầu của nền kinh tế tăng nhanh trong ngắn hạn. Lúc này, do các kết quả đầu tư chưa phát huy tác dụng nên tổng cung của nền kinh tế chưa thay đổi còn sự tăng lên của cầu làm cho sản lượng cân bằng tăng lên và giá cả của các yêu tố đầu vào tăng. Đến khi dự án đi vào hoạt động, các năng lực sản xuất mơi được đưa vào sử dụng làm tăng năng lực sản xuất của toàn xã hội, làm tổng cung tăng lên kéo theo sự tăng lên của sản lượng tiềm năng và giá cả cân bằng giảm. Đây là tác dụng dài hạn của đầu tư. Vậy nên nhờ có sự tăng lên của đầu tư mà sản lượng cũng như năng lực sản xuất của toàn xã hội tăng lên và giá cả giảm xuống. Đây là tác động hết sức tích cực của đầu tư. b. Đầu tư tác động 2 mặt đến sự ổn định của nền kinh tế: Khi tăng đầu tư, cầu của các yếu tố đầu tư tăng làm cho giá cả của các hàng hóa liên quan tăng đến một mức độ nào đó dãn đến tình trạng lạm phát kéo theo sản xuất đình trệ, đới sống của người lao động gặp khó khăn do tiền lương thực tế ngày càng thấp, thâm hụt ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại. Mặt khác, khi tăng đầu tư làm cho sản xuất các ngành phát triển, thu hút thêm lao động, giảm tình trạng thất nghiệp, nâng cao đời sống cho người lao động, giảm tệ nạn xã hội. Khi giảm đầu tư sẽ kéo theo giảm tốc độ lạm phát, làm cho giá cả trong nền kinh tế quốc dân ổn định, mức sống của dân cư ổn định. Nhưng khi đầu tư giảm số chỗ làm việc làm giảm dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng lên, tệ nạn xã hội tăng làm ảnh hưởng đến đời sống của các tầng lớp dân cư. Do đó dù tăng hay giảm đầu tư đều có tác động đến sự ổn định của nền kinh tế. Vai trò của Nhà nước là phải điều tiết sao cho sự tăng giảm đầu tư phù hợp với xu thế vận động của nền kinh tế, giữ được mức tăng trưởng nền kinh tế ở tốc độ cao mà vẫn ổn định xã hội. c. Đầu tư tác động đến tăng trưởng Mỗi nền kinh tế trong mỗi giai đoạn đều có một hệ số ICOR đặc trưng cho hiệu quả của vốn đầu tư bỏ ra: Mức tăng GDP = Tổng mức đầu tư ICOR Khi hệ số ICOR không đổi thì mức tăng GDP sẽ phụ thuộc vào vốn đầu tư, việc gia tăng tổng mức đầu tư sẽ làm tăng GDP nhiều hơn làm tăng tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế. Vì vậy đầu tư tác động mạnh mẽ tới mức độ tăng trưởng của nền kinh tế. d. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Kinh nghiệp các nước cho thấy, động lực để có thể tăng trưởng nhanh với tốc độ mong muốn từ 9-10% là tăng cường đầu tư nhằm tạo ta sự phát triển nhanh ở khu vực công nghiệp và dịch vụ, vì những ngành này có thể dễ dàng đạt tốc độ tăng trưởng cao nhờ sử dụng tiềm năng vô hạn về trí tuệ của con người. Khu vực công nghiệp và dịch vụ có thể đạt được tốc độ tăng trưởng 15-20% nhưng khu vực nông nghiệp do hạn chế về đất đai và các điều kiện sinh học nên tốc độ tăng trưởng khó có thể đạt 5-6%. Do đó để tiến hành việc chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế phải tập trung phát triển cho các ngành có tốc độ tăng trưởng cao, muốn vậy cần phải có vốn đầu tư. Về cơ cấu lãnh thổ, đầu tư có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng, đưa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa lợi thế của những vùng có khả năng phát triển nhanh hơn làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác cùng phát triển. e. Đầu tư với việc tăng cường khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nước. Tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân, các lĩnh vực sản xuất kinh doanh đều cần tới sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ. Khoa học kỹ thuật phát triển sẽ làm tăng năng suất lao động, tạo ra những sản phẩm mới, tăng cường khả năng sản xuất của nền kinh tế. Khoa học kỹ thuật phát triển sẽ giúp tạo ra công nghệ hiện đại làm cho quá trình sản xuất rút ngắn được thời gian thực hiện và chất lượng sản phẩm cao hơn. Muốn có trình độ khoa học kỹ thuật phát triển, các công nghệ tiên tiến thì phải tiến hành tự nghiên cứu hoặc đi mua của nước ngoài. Nếu tự nghiên cứu cần phải đầu tư cho các trang thiết bị, cơ sở hạ tầng, nhân lực, nguyên vật liệu,... cần thiết cho quá trình nghiên cứu. Nếu mua của nước ngoài cần phải có tiền để trả cho quyền sở hữu và sử dụng công nghệ, các bí quyết kỹ thuật. Cả 2 con đường này đều cần rất nhiều vốn đầu tư. Vì vậy đầu tư sẽ góp phần tăng cường năng lực khoa học và công nghệ cho quốc gia, nhất là Việt Nam đang là một trong 90 nước kém nhất về công nghệ. f. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ Đầu tư của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ là đầu tư để tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật cho sự ra đời của các cơ sở như xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, tăng cường vốn lưu động, nghiên cứu hoặc mua các công nghệ mới,... sẽ làm tăng năng lực sản xuất, tăng năng suất lao động, tạo ra các sản phẩm mới, nâng cao khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường. II. Dự án đầu tư 1. Dự án đầu tư a. Khái niệm: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quản nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai. b. Nội dung của dự án đầu tư. - Các mục tiêu của dự án: + Mục tiêu phát triển chung: là sự đóng góp của dự án đối với sự phát triển chung của xã hội, của toàn bộ nền kinh tế. + Mục tiêu trước mắt: là những mục đích cụ thể của việc thực hiện dự án của người có vốn nhưng không được đối lập với mục tiêu phát triển chung. - Các kết quả của dự án: Là những kết quả cụ thể, có thể định lượng, được tạo ra từ những hoạt động khác nhau của dự án. Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện được các mục tiêu của dự án. - Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả của dự án. Các hoạt động này cùng với một định biểu thực hiện sự phân công trách nhiệm giữa các bộ phận thực hiện dự án tạo thành kế hoạch làm việc của dự án. - Các nguồn lực: Bao gồm nguồn tài chính, vật chất, con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án và giá trị của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư của dự án. - Thời gian: Là độ dài cần thiết để thực hiện mục tiêu cũng như các hoạt động của dự án. c. Chu kỳ của dự án đầu tư: Chu kỳ của dự án đầu tư là các bước hoặc các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu tư khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành và chấm dứt hoạt động: Sơ đồ chu kỳ của dự án đầu tư: ý đồ về dự án đầu tư Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Sản xuất kinh doanh ý đồ về dự án mới 2. Sự cần thiết phải đầu tư theo dự án Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc điểm khác biệt với các loại hình đầu tư khác là: + Hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Do vậy thời gian này vốn sẽ không sinh lời. +Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thường đòi hỏi nhiều năm tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế ... +Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó các điều kiện về địa lý, địa hình tại đó có ảnh hưởng lớn đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như tác dụng sau này của các kết quả đầu tư. +Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý của không gian. Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư (lập dự án đầu tư ), có nghĩa là phải thực hiện đầu tư theo dự án đã được soạn thảo với chất lượng tốt. III. Phương pháp luận về lập dự án đầu tư phát triển 1. Các giai đoạn hình thành và thực hiện một dự án đầu tư Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư trải qua 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư. Trong 3 giai đoạn trên, giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau. Tổng chi phí cho giai đoạn này chiếm 0,5-15% vốn đầu tư của dự án làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo điều kiện cho việc sử dụng tốt 85-99,5% vốn đầu tư ở giai đoạn thực hiện đầu tư đảm bảo đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại, tránh được những chi phí không cần thiết khác; Trong giai đoạn 2, 85-99,5% vốn đầu tư của dự án được chia ra và nằm khê đọng trong suốt thời gian thực hiện đầu tư. Đây là những năm lương vốn lớn không sinh lời. Thời gian thực hiện đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn, lại thêm những tổn thất do thời tiết gây ra đối với vật tư, thiết bị chưa hoặc đang thi công, đối với công trình đang được xây dựng dở dang. Vì vậy phải tuân thủ theo đúng tiến độ và các bước vạch ra trong hồ sơ dự án. ở giai đoạn 3, nếu kết quả do đầu tư do giai đoạn thực hiện đầu tư đảm bảo tính đồng bộ, giá thành thấp, chất lượng tốt, địa điểm tiêu thụ thích hợp và với quy mô tối ưu thì dự án chắc chắn sẽ có lãi. Ngược lại, có thể ảnh hưởng đến sự tồn tại của doanh nghiệp cũng như lãng phí tiền của công sức của toàn xã hội, lúc đó sẽ tạo ra ảnh hưởng tiêu cực trong đầu tư. 2. Trình tự và nội dung nghiên cứu của quá trình soạn thảo các dự án đầu tư Quá trình soạn thảo các dự án đầu tư trải qua 3 cấp độ nghiên cứu theo hướng ngày càng chi tiết hơn, chi phí cho việc nghiên cứu tốn kém hơn, thời gian cần thiết cho việc hoàn thành các công việc nghiên cứu dài hơn và do đó mức độ chính xác của các kết qua nghiên cứu ngày càng cao hơn, những kết luận rút ra càng chính xác đối với mọi khía cạnh cơ bản của dự án. Các cấp độ nghiên cứu đó là: - Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư. - Nghiên cứu tiền khả thi - Nghiên cứu khả thi. a. Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư: Mục đích của bước nghiên cứu này là xác định một cách nhanh chóng nhưng ít tốn kém về các cơ hội đầu tư. Phần lớn các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng với quy mô lớn từ các nguồn ngân sách của Nhà nước đều được xuất phát từ các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của ngành hay lãnh thổ. Tuy vậy có thể chia việc hình thành các ý tưởng đầu tư theo 2 nhóm: + Cơ hội đầu tư chung: Đây là những ý tưởng đầu tư xuất phát từ các chính sách phát triển kinh tế - xã hộ của đất nước, của các vùng lãnh thổ. Các hoạt động nghiên cứu điều tra, khảo sát đều nằm trong ý đồ của các chiến lược phát triển; các thứ tự ưu tiên trong chiến lược phát triển. Tổ chức, cá nhân nếu có điều kiện khả thi đều có quyền và bình đẳng trong việc tiếp xúc với các cơ hội đầu tư chung này. + Cơ hội đầu tư riêng hay còn gọi là cơ hội đầu tư vi mô: là ý tưởng đầu tư được hình thành trong đầu các nhà quản lý, sản xuất, kinh doanh của một tổ chức cụ thể. ý tưởng đầu tư này xuất phát từ nhu cầu của thị trường; sự phát triển kinh tế - xã hộ và nhu cầu cạnh tranh vì lợi nhuận. Để phát hiện cơ hội đầu tư cần xuất phát từ những căn cứ sau: + Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế xã hộ của đất nước, địa phương hoặc chiến lược phát triển kinh doanh của ngành hoặc cơ sở? + Căn cứ vào nhu cầu trong nước và trên thế giới về mặt hàng hoặc hoạt động dịch vụ cụ thể. + Căn cứ vào nhu cầu trong nước và trên thế giới về mặt hàng hoặc hoạt động dịch vụ cụ thể. + Căn cứ vào tiềm năng sẵn có về tài nguyên thiên nhiên, nguyên vật liệu, vốn, lao động... cần thiết để thực hiện dự án. + Căn cứ vào việc dự đoán các kết quả về tài chính, kinh tế - xã hội sẽ đạt được nếu thực hiện dự án đầu tư. Bản chất của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là khá sơ lược. Việc xác định đầu vào, đầu ra và hiệu quả kinh tế - xã hội, tài chính của cơ hội đầu tư dựa vào các ước tính tổng hợp hoặc các dự án tương tự đang đã hoạt động trong nước hay nước ngoài. b. Nghiên cứu tiền khả thi: Đây là bước nghiên cứu tiếp theo của các cơ hội đầu tư có nhiều triển vọng đã được lựa chọn có quy mô đầu tư lớn, phức tạp về mặt kỹ thuật, thời gian thu hồi vốn lâu, có nhiều yếu tố bất định tác động. Đối với dự án đầu tư quy mô nhỏ, đơn giản về kỹ thuật có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi. Nội dung của dự án tiền khả thi bao gồm: b1. Các căn cứ, cơ sở xác định sự cần thiết phải đầu tư: + Cơ sở pháp lý + Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, điều kiện kinh tế - xã hội, quy hoạch, kế hoạch dài hạn, các chính sách kinh tế xã hội. b2. Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào, khả năng, giải pháp đảm bảo đầu vào. + Xác định nhu cầu sử dụng nguyên, nhiên, vật liệu, năng lượng nước, khí,... + Phân tích về nguồn, điều kiện, khả năng đảm bảo các loại nhu cầu. + Đề xuất định hướng về các giải pháp đảm bảo các yếu tố đầu vào. b3. Khu vực, địa điểm: + Kinh tế địa điểm: Các chỉ tiêu sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá thành công trình (kể cả thuế đất) và các yếu tố ảnh hưởng đến các chi phí trong quá trình xây dựng, sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. + Mối quan hệ trong quy hoạch tổng thể ngành và vùng lãnh thổ. + Các mặt xã hội của địa điểm: Những đặc điểm của chính sách liên quan đến dầu tư phát triển khu vực, hiện trạng địa điểm, những thuận lợi và khó khăn trong việc sử dụng mặt bằng. b4. Phân tích kỹ thuật: + Khái quát các loại hình công nghệ, ưu nhược điểm, các ảnh hưởng tới môi trường sinh thái, khả năng và điều kiện ứng dụng, hướng giải quyết về nguồn và điều kiện cung cấp trang thiết bị, so sánh sơ bộ, đề nghị công nghệ lựa chọn. + Các yêu cầu, giải pháp xây dựng: Địa hình, địa chất, thủy văn đặc điểm xây lắp. Dự kiến giải pháp xây dựng và tổ chức thi công. Tiến độ thi công, nguồn cung cấp vật liệu xây dựng, thiết bị thi công. b5. Sơ bộ ước tính nhu cầu lao động và giải pháp tổ chức sản xuất. b6. Phân tích tài chính: Giới hạn ở việc xác định tổng vốn đầu tư. Trong đó nhân ra vốn cố định, vốn lưu động. Khả năng, điều kiện huy động các nguồn vốn. Phương án huy động vốn. Ước tính chi phí sản xuất, dự trù doanh thu, lỗ, lãi, khả năng hoàn vốn, trả nợ. b7. Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội: + Ước tính các giá trị gia tăng, các đóng góp (tăng việc làm, thu nhập người lao động, thu ngân sách,...) + Các lợi ích về mặt xã hội, môi trường kể cả những gì xã hội phải gánh chịu. b8. Các điều kiện về tổ chức thực hiện, thời gian thực hiện dự án: b9. Kết luận và kiến nghị. Đặc điểm nghiên cứu của giai đoạn này là chưa chi tiết, xem xét các vấn đề ở trạng thái tĩnh mọi đầu vào, đầu ra, các khía cạnh tài chính, kỹ thuật của dự án. Do đó độ chính xác của quá trình nghiên cứu tiền khả thi chưa cao. Ngoài ra luận chứng tiền khả thi còn phải trình bày được những khía cạnh gây khó khăn cho việc thực hiện dự án, đòi hỏi khi cần thiết phải có nhóm nghiên cứu chuyên sâu (nghiên cứu hỗ trợ). c. Nghiên cứu khả thi: Giai đoạn nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc, phân tích, đánh giá cuối cùng để lựa chọn được dự án đầu tư. ở giai đoạn này phải khẳng định được cơ hội đầu tư có khả thi hay không, có mang lại hiệu quả về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội hay không. Trong giai đoạn này, nội dung nghiên cứu cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi song mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn. Các khía cạnh nghiên cứu được xem xét ở trạng thái động theo từng năm trong suốt cả đời dự án. Do ý nghĩa quan trọng và tính phức tạp của giai đoạn này, chi phí dành cho giai đoạn nghiên cứu khả thi chiếm tới 80-85% chi phí chuẩn bị đầu tư. Nội dung chủ yếu của dự án khả thi bao gồm: c1. Xem xét tình hình kinh tế tổng quát có liên quan đến dự án đầu tư. - Điều kiện về địa lý tự nhiên (địa hình, khí hậu, địa chất,...) có liên quan đến việc lựa chọn, thựa hiện và phát huy hiệu quả của dự án. - Điều kiện về dân số và lao động có liên quan đến nhu cầu và khuynh hướng tiêu thụ sản phẩm, đến nguồn lao động cung cấp cho dự án, nhất là đối với dự án xây dựng thì dân số và lao động là hết sức cần thiết. - Tình hình chính trị, xuất xứ và các căn cứ pháp lý. - Các đặc điểm về quy hoạch, kế hoạch phát triển. - Tình hình ngoại hối (cán cân thanh toán, dự trữ ngoại tệ, nợ nần và tình hình thanh toán nợ,....) c2. Nghiên cứu về thị trường: Thị trường là nhân tố quyết định việc lựa chọn mục tiêu và quy mô của dự án. Mục tiêu của nghiên cứu thị trường ở đây là nhằm xác định thị trường cung cầu sản phẩm hoặc dịch vụ của dự án hiện tại, tiềm năng phát triển của thị trường này trong tương lai, các yếu tố kinh tế và phi kinh tế tác động đến nhu cầu của sản phẩm. Mặt khác phải đưa ra được các thông tin về nhu cầu hiện tại và tương lại, đối tượng tiêu thụ chính, nhu cầu hiện tại đã đáp ứng ra sao và thiếu hụt bao nhiêu. c3. Nghiên cứu về mặt kỹ thuật: Riêng về kỹ thuật - công nghẹ thì nó phụ thuộc vào các ngành kinh tế kỹ thuật khác nhau, do nhiều Bộ chuyên ngành quản lý. Vì vậy không có được mô hình chung thích hợp cho tất cả các ngành. Phần này chúng ta sẽ phân tích kỹ thuật đối với dự án công nghiệp, bao gồm tương đối đầy đủ các hạng mục công việc cần, xem xét trong qua trình lập dự án. *Mô tả sản phẩm của dự án * Lựa chọn công suất: - Công suất lý thuyết: là công suất lớn nhất mà dự án có thể đạt đến trong điều kiện sản xuất lý thuyết: máy móc, thiết bị chạy suốt 24h/ngày và 365 ngày/năm. Công suất lý thuyết chỉ tính để biết chứ không thể đạt được. - Công suất thiết kế: Là công suất mà dự án có thể đạt được trong điều kiện sản xuất bình thường: + Máy móc, thiết bị hoạt động theo đúng quy trình công nghệ, không bị gián đoạn vì những lý do không được dự tính trước như bị hỏng hóc đột xuất, cúp điện. + Các đầu vào được đảm bảo đầy đủ. Công suất thiết kế (1 năm) Công suất thiết kế trong 1 giờ của máy móc thiết bị chủ yếu Số giờ làm việc trong 1 ca Số ca  trong 1 ngày Số ngày làm việc trong 1 năm = x x x - Công suất thực tế: Công suất thiết kế đã mang tính thực tế hơn nhưng vẫn rất khó đạt được, vì trong thực tế sản xuất khó đảm bảo được các điều kiện sản xuất bình thường mà hay xảy ra các trục trặc kỹ thuật, tổ chức, cung cấp đầu vào, yếu tố tự nhiên. Thông thường khi lập dự án, người ta thực hiện như sau: Năm 1 - Công suất thực tế lấy khoảng 50% công suất thiết kế Năm 2 - " " " 75% " Năm 3 - " " " 90% " * Nghiên cứu nhu cầu các yếu tố đầu vào: - Nguyên vật liệu: Trong dự án cần phân rõ các loại nguyên vật liệu chính, phụ, bán thành phẩm,... Nguyên vật liệu xây dựng bao gồm: xi măng, sắt thép, gỗ, gạch, vôi, cát, sỏi,... việc phân loại sẽ tạo điều kiện cho việc tính chi phí và tính toán các chỉ tiêu tài chính. Nguồn và khả năng cung cấp nguyên vật liệu nhất là các nguyên vật liệu chủ yếu phải đảm bảo cho dự án hoạt động bình thường trong suốt thời gian đầu tư. Số lượng nguyên vật liệu hàng năm tỷ lệ thuận với khối lượng sản phẩm, công trình sản xuất hàng năm, có xét đến các tỷ lệ hao hụt do vận chuyển, lưu kho, lưu bãi, chi phí nguyên vật liệu bằng giá mua cộng với chi phí vận chuyển, xếp dỡ, tồn trữ, lưu kho, bảo quản. Nhu cầu nguyên vật liệu cần lập thành bảng ghi rõ chủng loại, số lượng hàng năm. Đối với nguyên vật liệu cần chú trọng khai thác các nguồn trong nước. - Năng lượng, nước: Trong năng lượng thì điện là quan trọng nhất. Cần xác định nguồn điện, hệ thống cung cấp, số pha, công suất yêu cầu, cường độ, tính ổn định của việc cung cấp, khối lượng thỏa mãn yêu cầu sản xuất. Về nước cần phải xem cả cấp nước và thoát nước cho sản xuất và sinh hoạt. - Lao động: Lao động được phân ra lao động trực tiếp, lao động gián tiếp và yêu cầu về trình độ, tay nghề của từng đối tượng lao động cụ thẻ, nguồn cung cấp lao động ở địa phương hay từ nơi khác đến, các yêu cầu đào tạo và đề ra kế hoạch đào tạo chuyên môn. Xác định chi phí cho lao động bao gồm các chi phí tuyển dụng và đào tạo, các khoản lương cho lao động trong các năm hoạt động của dự án và định ra kế hoạch và hình thức trả lương. - Về kết cấu hạ tầng khác: Đường giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thông phòng cháy chữa cháy, và chi phí cho các hệ thống này. * Chọn khu vực địa điểm: Để lựa chọn địa điểm cho việc thực hiện dự án thường dựa vào các nguyên tắc sau đây: - Địa điểm nên gần nguồn cung cấp nguyên liệu - Có kết cấu hạ tầng thuận lợi, nhất là về điện, nước, giao thông vận tải, thông tin liên lạc. - Có mặt bằng đủ rộng, bố trí dễ dàng các bộ phận. - Phù hợp với quy hoạch chung. - Bảo đảm an ninh. - Không gây ô nhiễm môi trường. - Vấn đề môi trường, tự nhiên, đất đai, môi trường kinh tế xã hội như trình độ lao động, trình độ phát triển kinh tế xã hội của khu vực. - Các điều kiện địa hình, khí hậu, mặt bằng xây dựng. - Ngoài ra các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất cũng là các yếu tố cần tính đến khi nghiên cứu địa điểm xây dựng dự án. * Kỹ thuật xây dựng công trình của dự án: Khi bố trí xây dựng công trình cần chú ý đến các nguyên tắc sau đây: - Phải phù hợp với công nghệ, thiết bị được chọn - Phải đảm bảo điều kiện vệ sinh, an toàn lao động. - Thỏa mãn quy định về tiếng ồn, nhiệt độ, bụi bặm, ánh sáng, thông thoáng. - Dảm bảo độ bền công trình phù hợp với cấp công trình. - Bố trí văn phòng, xưởng sản xuất, kho bãi phải tiện lợi, hợp lý. - Dảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy. - Cần tính toán diện tích xây dựng, đặc điểm kiến trúc, quy mô, kích thước,... của hạng mục để ước tính chi phí xây dựng. - Khi xem xét các hạng mục công trình của dự án phải lập hồ sơ bố trí mặt bằng toàn bộ dự án. Dựa vào tiêu chuẩn diện tích của hạng mục công trình để tính tổng diện tích cần thiết, nhân theo diện tích sử dụng, diện tích phụ, diện tích công cộng, đường xá,... - Trên tổng mặt bằng, cần bố trí một tỷ lệ diện tích cây xanh thích đáng để tạo bóng mát và điều hòa môi trường. - Phần kỹ thuật xây dựng: + Xác định cấp hạng các công trình hạng mục, lên bản vẽ tổng mặt bằng. + Lên bản vẽ hình thức kiến trúc, phối cảnh. + Lựa chọn các giải pháp kết cấu, vật liệu. + Lựa chọn các giải pháp về kỹ thuật thi công và thiết bị thi công. + Các giải pháp tổ chức thi công. Lên biểu đồ tiến độ thực hiện thi công theo sơ đồ Gant hoặc sơ đồ Pert. + Lập bảng dự trù nguyên vật liệu, xe máy thi công, lịch trình huy động. + Các biện pháp an toàn trong thi công. - Các công trình, hạng mục có thể có bao gồm: + Hệ thống điện. + Hệ thống nước + Hệ thống giao thông. + Văn phòng, phòng học. + Nhà ăn, khu giải trí, nhà vệ sinh. + Hệ thống thang máy, băng truyền. + Hệ thống thắp sáng, điều hòa không khí. + Hệ thống xử lý chất thải, bảo vệ môi trường, phòng cháy nổ. + Hệ thống thông tin liên lạc + Tường rào,... * Lựa chọn công nghệ và máy móc thiết bị. - Để lựa chọn công nghệ và phương pháp sản xuất thích hợp cần xem xét các vấn đề sau đây: Công nghệ và phương pháp sản xuất đang được trên thế giới, yêu cầu tay nghề của người sử dụng, yêu cầu về nguyên vật liệu, năng lượng sử dụng, ... Đồng thời trong quá trình nghiên cứu, lựa chọn cần xem xét các điều kiện chuyển giao bí quyết công nghệ và đảm bảo quyền sở hữu công nghệ. Căn cứ vào khả năng về vốn và lao động, nếu thiếu vốn, thừa lao động nên chọn công nghệ kém hiện đại sử dụng nhiều lao động để giải quyết việc làm, ngược lại nên chọn công nghệ hiện đại sử dụng nhiều vốn và ít lao động. Nhiệm vụ của người lập dự án là phải lựa chọn được công nghệ thích hợp. Tính thích hợp thể hiện ở chỗ: + Đảm bảo công suất, tiến độ của dự án. + Đảm bảo chất lượng của công trình, sản phẩm ở mức độ yêu cầu của dự án. + Chi phí nhập thiết bị hoặc chuyển giao công nghệ không quá cao. + Càng hiện đại càng tốt nếu các điểm nói trên đạt giống nhau, tránh sử dụng công nghệ đòi hỏi phải đáp ứng cao về nhiên liệu, năng lượng, nguyên vật liệu và phụ tùng thay thế trong khi các nguồn này rất khan hiếm. + Khả năng vận hành và quản lý phù hợp với trình độ khoa học của lao động dự định sử dụng đồng thời phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế của quốc gia. + Các điều kiện về kết cấu hạ tầng hiện có và khả năng bổ sung thích hợp công nghệ dự kiến lựa chọn như đường sá, hệ thống cung cấp điện, nước, dịch vụ khác, ... - Về thiết bị: Việc lựa chọn thiết bị, máy móc phụ thuộc chặt chẽ và công nghệ đã lựa chọn. Cần phân ra thiết bị mua trong nước, thiết bị nhập khẩu, cần tính đủ và nêu lịch trình cung cấp phụ tùng thay thế. Mô tả tính năng, thông số kỹ thuật, đặc tính kỹ thuật, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, điều kiện lắp đặt, vận hành của các máy móc thiết bị chính. Lập danh mục các thiết bị gồm các thông số: nguồn, mẫu mã, số lượng, đơn giá, thành tiền. Danh mục thiết bị nhập khẩu được lập riêng. Ngoài các thiết bị chính, cần xem xét đầy đủ các thiết bị phụ trở, phương tiện, phụ tùng, thiết bị dụng cụ văn phòng. Cần xác định công suất thiết kế, công suất thực tế và lý thuyết của máy móc thiết bị. Cuối cùng cần xác định chi phí mua sắm, vận hành, bảo trì thiết bị, nhu cầu vốn trong nước, ngoại tệ. Chi phí thiết bị = Giá mua thiết bị + Chi phí vận hành thiết bị Chi phí thiết bị thường chiếm một khoản lớn trong chi phí của dự án, nên vần cân nhắc kỹ và tính toán tỷ mỷ, cụ thể. Để lựa chọn thiết bị, máy móc ta cần nêu lên một số phương án, tính toán kinh tế và so sánh bằng chỉ tiêu NPV, IRR... Cần chú ý rằng các máy móc, thiết bị có tuổi thọ kinh tế khác nhau. Mặt khác, máy móc thiết bị lựa chọn phải phù hợp với điều kiện sản xuất của Việt Nam về các điều kiện về thời tiết, khí hậu, năng lượng, phụ tùng đơn giản, dễ kiếm và có thể sử dụng phụ tùng thay thế với giá cả phù hợp với khả năng về vốn. Bảng 1: Danh mục các thiết bị cần thiết cho dự án Danh mục thiết bị Xuất xứ Tính năng kỹ thuật Số lượng Ước tính đơn giá Tổng chi phí * Xử lý chất thải: - Các chất có khả năng gây ô nhiễm qua khí thải, nước thải, chất thải rắn, tiếng ồn, hơi nóng, chấn động, ... - Các giải pháp mà dự án sẽ sử dụng để chống ô nhiễm, các thiết bị sẽ sử dụng để thực hiện các giải pháp đó. - Giải pháp xử lý cuối cùng (phân hủy, chôn cất, ...) các chất độc hại. - Thành phần khí thải, nước thải, chất thải khác sau khi áp dụng giải pháp nói trên. - Những ảnh hưởng khác đối với môi trường và biện pháp khắc phục: + ảnh hưởng đối với mặt bằng. + ảnh hưởng đối với cân bằng sinh thái. + Các ảnh hưởng khác (bụi, tiếng ồn, ánh sáng đối với khu vực lân cận...). + Giải pháp phòng ngừa và khắc phục những ảnh hưởng nói trên. * Lịch trình thực hiện dự án: Để dự án thực hiện đúng thời gian đã định mới có thể đảm bảo các hiệu quả đúng như dự tính, do vậy việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình, từng công việc trong mỗi hạng mục phải đảm bảo sao cho dự án đi vào hoạt động đúng thời gian quy quy định._.. Đối với các dự án có quy mô lớn, kỹ thuật xây dựng phức tạp, để lập lịch trình xây dựng dự án đòi hỏi phải phân tích một cách có hệ thống, có phương pháp nhằm xác định: + Thời gian cần phải hoàn thành từng hạng mục công trình và cả công trình. + Những hạng mục nào phải hoàn thành trước, những hạng mục nào có thể làm sau, những hạng mục, công việc nào có thể làm song song. + Ngày khởi sự hoạt động sản xuất. Có thể sử dụng phương pháp Gant, Pert, CPM để lập lịch trình thực hiện dự án tùy thuộc vào qui mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất của dự án. Ví dụ: Bảng 2: Lịch trình thực hiện 1 dự án xây dựng nhà ở Năm Các công việc 1. Tìm nguồn tài trợ 2. Xin cấp đất 3. Chuẩn bị mặt bằng 4. Xây dựng nhà ở 5. Lắp đặt hệ thống phụ ..... c4. Nghiên cứu mặt tài chính: 1. Dự tính tổng số vốn đầu tư cần cho dự án theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư: Nội dung dự trù là xác định vốn đầu tư cần thực hiện từng năm và toàn bộ đời dự án trên cơ sở kế hoạch tiến độ thực hiện đầu tư dự kiến. Bảng này sẽ phân bổ nguồn vốn đầu tư cho từng năm của đời dự án chi cho từng danh mục công việc cụ thể. Sau đó tính tổng số vốn từng năm để xem xét mức độ cung cấp vốn cần thiết từ đó tìm biện pháp huy động vốn thích hợp. Để tính toán tổng số vốn đầu tư ở các năm về cùng một mặt bằng thời gian theo từng yếu tố cấu thành, người ta thường lập bảng "thành phần vốn đầu tư của dự án " bao gồm: - Vốn cố định ( chi phí chuẩn bị đầu tư; chi phí ban đầu về đất đai, giá trị nhà xưởng sẵn có; chi phí xây dựng nhà xưởng và cấu trúc hạ tầng; chi phí về máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện; các chi phí khác). -Vốn lưu động :Trong đó gồm vốn sản xuất (nguyên vật liệu, tiền lương, điện nước, nhiên liệu, phụ tùng) và vốn lưu động ( sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá bán chịu, vốn bằng tiền). - Vốn dự phòng ( vốn riêng của doanh nghiệp; vốn vay). Lượng vốn này được phân chia theo từng năm thực hiện đầu tư. Trong tổng số vốn đầu tư trên cần tách riêng các nhóm: + Theo nguồn vốn: vốn góp, vốn vay (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn) với lãi suất theo từng nguồn. + Theo hình thức góp vốn: Bằng tiền (Việt Nam, Ngoại tệ) bằng hiện vật, tài sản khác (Licence, máy móc, thiết bị, bí quyết công nghệ...). Để tính tổng số vốn đầu tư theo cùng một mặt bằng thời gian ta có thể áp dụng công thức tính chuyển về hiện tại hoặc tương lai. Thông thường đối với dự án đầu tư mới, tổng vốn đầu tư được chuyển về mặt bằng tại thời điểm đưa vào sản xuất kinh doanh. Còn trường hợp đầu tư chiều sâu hoặc đầu tư bổ xung đựoc tiến hành xen kẽ với quá trình sản xuất kinh doanh đã có sẵn, thì vốn thực hiện được tính chuyển về mặt bằng hiện tại để thuận lợi cho việc tính toán, so sánh các chỉ tiêu phân tích mặt hiệu quả tài chính của dự án. Nếu là vốn vay người ta thường tính chuyển về mặt bằng hiện tại (với năm đầu có tính chuyển), nếu vốn ngân sách cấp thì chuyển về hiện tại ( với năm đầu không tính chuyển). 2. Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ các nguồn về số lượng và tiến độ: Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là ngân sách cấp phát, ngân hàng cho vay hoặc vốn cổ phần, vốn liên doanh, vốn tự có hoặc vốn huy động từ các nguồn khác. Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo đúng tiến độ ghi trong dự án cho nên các nguồn vốn được xem xét không chỉ về mặt số lượng mà còn cả thời điểm nhận được nguồn vốn đó. Sau đó tiến hành so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu không đáp ứng được về nguồn vốn thì phải giảm qui mô của dự án của dự án hoặc xem xét lại khía cạnh lao động, kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ của dự án. 3. Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án. Trước hết và quan trọng nhất các nhà lập dự án đầu tư phải lập được bảng " chi phí sản xuất " thực hiện qua các năm của đời dự án với các khoản chi cần thiết cho công cuộc đầu tư, bao gồm: nguyên vật liệu chính; nguyên vật liệu phụ; nhiên liệu; năng lượng; điện; nước; tiền lương; bảo hiểm xã hội; chi phí sửa chữa bảo dưỡng máy móc thiết bị, nhà xưởng; khấu hao (khấu hao chi phí chuẩn bị; kháu hao máy móc thiết bị, dụng cụ, phương tiện vận tải; nhà cửa và kết cấu hạ tầng; chi phí ban đầu về quyền sử dụng đất; chi phí quản trị điều hành; chi phí ngoài sản xuất (bảo hiểm tài sản và tiêu thụ sản phẩm); thuế doanh thu; lãi tín dụng; chi phí xử lý phế thải và các chi phí khác. Thôn thường để dự trù chi phí trong các dự án đầu tư có xây dựng, người ta sử dụng các chỉ tiêu đơn giá tổng hợp (đ/m2 ) đúc kết từ các công trình tương tự trong thời gian gần với thời gian đang xây dựng. Xác định chi phí xây dựng: Chi phí xây dựng 1 hạng mục công trình Số m2 của hạng mục công trình Đơn giá tổng hợp 1 m2 hạng mục công trình X = Sau khi tính toán chi phí sản xuất, người ta tính doanh thu của các năm và các khoản phải nộp cho Nhà nước ( thuế doanh thu, thuế lợi tức ). Từ đó xác định lợi nhuận thuần thu được thông qua bảng "dự trù lỗ lãi " và kế hoạch phân phối các khoản lợi nhuận trên như: - Lập quỹ công ty. - Tái đầu tư hoặc bù lỗ năm trước. - Đem chia. - Quỹ dự phòng pháp định. Đồng thời tính các tỷ lệ tài chính: - Vòng quay vốn lưu động ( doanh thu thuần/vốn lưu động ). - Lợi nhuận thuần/doanh thu thuần. - Lợi nhuận thuần/vốn riêng. - Lợi nhuận thuần/tổng vốn đầu tư. 4. Tính toán các chỉ tiêu phản ánh về mặt tài chính của dự án: * Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp: + Hệ số tự có so với vốn vay: Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1, đối với dự án có triển vọng thu được hiệu quả rõ ràng thì hệ số này có thể ³ 2/3. + Tỷ trọng vốn tự có trong vốn đầu tư: Phải ³ 50%, đối với dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì có thể ³ 40%. + Tỷ lệ giữa tài sản lưu động có so với tài sản lưu động nợ bằng 2/1 hoặc 4/1 thì dự án thuận lợi. + Tỷ lệ giữa vốn lưu động và nợ ngắn hạn phải lớn hơn hay bằng 1. + Tỷ lệ giữa tổng thu từ lợi nhuận và khấu hao so với nợ đến hạn phải trả phải ³ 1. * Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần: Các chỉ tiêu này dùng để đánh giá quy mô lợi ích của dự án, chúng càng lớn càng tốt và được áp dụng cho mọi dự án sản xuất kinh doanh. - Tổng lợi nhuận thuần cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy mô lợi ích giữa các dự án (ký hiệu Wipv): Trong đó: + Wi: là lợi nhuận thuần từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án. Wi = Oi - Ci = Doanh thu thuần năm i - Chi phí năm i + Oi = Tổng doanh thu năm i - Thuế doanh thu năm i - Lợi nhuận thuần bình quân từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án (ký hiệu ): Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh và đánh giá khi lựa chọn dự án. Có 3 cách tính chỉ tiêu lợi nhuận thuần bình quân: + C1: Lấy chỉ tiêu lợi nhuận thuần của 1 năm bình thường coi là lợi nhuận thuần bình quân. + C2: Sử dụng công thức: + C3: Coi như có 1 khoản phát sinh đều đặn hàng năm mà tổng của chúng tại thời điểm hiện tại là tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Trong 3 cách tính trên, cách tính thứ 3 là chính xác hơn cả vì nó tính đến giá trị thời gian của tiền nhưng trong thực tế, để đơn giản, người ta sử dụng cách 1. - Thu nhập thuần: Npv (hoặc NFV): NPV = Tổng thu - Tổng chi (hiện tại) NFV = Tổng thu - Tổng chi (tương lai) Giá trị NPV (NFV) khác giá trị W ở các khoản: + Giá trị thanh lý. + Giá trị máy móc thiết bị chưa khấu hao hết. * Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng vốn: - Tỷ suất lợi nhuận doanh thu (ro): Sủ dụng để so sánh giữa các năm của đời dự án. + Tỷ suất lợi nhuận doanh thu từng năm (): + Tỷ suất lợi nhuận doanh thu bình quân (): Trong đó: là doanh thu bình quân năm của cả đời dự án quy về mặt bằng đầu thời kỳ phân tích. - Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có (re): Sủ dụng để so sánh giữa các dự án + Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có từng năm (rei): rei = (: vốn tự có bình quân năm i) + Tỷ suất lợi nhuận vốn tự có bình quân (): (: vốn tự có bình quân của cả đời dự án quy về thời điểm hiện tại). - Hệ số hoàn vốn hay tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (RR) + Theo từng năm (RRi): RRi = + Tính bình quân cả đời dự án (): (IVo: vốn đầu tư tại thời điểm bắt đầu hoạt động). Ngoài ra khi tính bình quân các chỉ tiêu trên người ta có thể lấy chỉ tiêu của một năm bình thường làm chỉ tiêu bình quân hoặc tính theo công thức các khoản phát sinh đều đặn. * Thời hạn thu hồi vốn đầu tư (T): - Thời hạn thu hồi vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để dự án thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra. + Tính theo tình hình hoạt động từng năm (Ti): Ti = + Tính theo tình hình hoạt động bình quân (): + Tính theo phương pháp cộng dồn: S(W+D)ipv đ ³ IVo + Tính theo phương pháp trừ dần: IVoT - (W+D)T đ ³ 0 (Trong đó: Di: là khấu hao năm i) * Hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) IRR là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số tính chuyển các khoản thu chi của dự án về mặt bằng hiện tại thì tổng thu sẽ bằng tổng chi. Dự án sẽ được chấp nhận khi IRR của dự án lớn hơn IRR định mức: + Nếu sử dụng vốn vay thì IRR đ/m là lãi suất vay + Nếu vốn đầu tư là vốn tự có thì IRR đ/m là tỷ suất lợi nhuận lâu nay vẫn đạt. + Nếu vốn đầu tư do Ngân sách cấp thì IRR đ/m là thuế hoặc tỷ suất lợi nhuận do Nhà nước quy định. Nếu IRR càng lớn hơn so với IRR đ/m thì khả năng thu lợi nhuận của dự án càng chắc và ngược lại: IRR = r1 + (r2 - r1) Trong đó: r1 < r2 r2 - r1 Ê 5% NPV1 (ứng với r1) > 0 và gần 0 NPV2 (ứng với r2) < 0 và gần 0 * Điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu do bán hàng bằng tổng chi phí. Bảng 8: Điểm hòa vốn. Chỉ tiêu Năm I II III 1. Tổng doanh thu 2. Tổng chi phí 3. Định phí 4. Biến phí 5. Doanh thu điểm hoà vốn = 6. Mức hoạt động hoà vốn = x100% 5. Phân tích rủi ro: Rủi ro là điều hay xảy ra đối với các hoạt động sản xuất kinh doanh. Rủi ro có thể là sự thay đổi cơ chế, chính sách bất lợi cho nhà đầu tư, sự biến động của giá cả, nhu cầu thị trường, giá cả nguyên liệu đầu vào và sản phẩm đầu ra... Biện pháp phòng ngừa rủi ro có thể dùng là phương pháp xác suất cho phép lượng hóa những biến cố bất định bằng việc tính kỳ vọng toán của các biến cố hay phương pháp sử dụng tỷ suất chiết khấu có điều chỉnh theo độ rủi ro bằng việc phân tích các chỉ tiêu tài chính như tổng lợi nhuận thuần, IRR,... 6. So sánh lựa chọn phương án đầu tư. Quá trình phân tích dự án không chỉ nhằm khẳng định tính khả thi của dự án mà còn để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu trong các phương án có thẻ. Vì vậy khi phân tích một dự án đầu tư phải đưa ra nhiều phương án lựa chọn có thể sử dụng các biện pháp so sánh trực tiếp các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả tài chính của 2 dự án hoặc phân tích độ nhạy bén của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi. e. Nghiên cứu về mặt kinh tế - xã hội. Các mục tiêu chủ yếu được đề cập là: 1. Mục tiêu đáp ứng việc thực hiện các chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, các nhiệm vụ của kế hoạch phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ. 2. Đóng góp cho Ngân sách: Các khoản đóng góp cho Ngan sách bao gồm thuế, tiền thuê đất, thuê các tài sản cố định, dịch vụ công cộng,... ngoài ra mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn tính thêm như sau: Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn Mức đóng góp cho Ngân sách Tổng vốn đầu tư x 100% = 3. Việc làm và thu nhập người lao động: Thể hiện ở 2 khía cạnh: + Số chỗ việc làm do dự án tạo ra. + Thu nhập của người lao động vừa thể hiện số thu nhập thực vừa phản ánh chất lượng lao động, năng suất, trình độ tay nghề và khả năng tiếp nhận công nghệ hiện đại của công nhân. 4. Góp phần phát triển các ngành khác: Chẳng hạn dự án xây dựng quy hoạch phát triển đô thị sẽ kéo theo ngành dịch vụ, thương mại... phát triển đồng thời phản ứng dây chuyền đến các ngành khác. 5. Thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân: Thể hiện ở mức tăng bình quân đầu người về các sản phẩm của dự án, mức thỏa mãn về dời sống tinh thần,... 6. Góp phần phát triển địa phương: Tăng cường kết cấu hạ tầng cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt kinh tế - xã hội của địa phương: (làm thêm được bao nhiều m2 nhà ở, phát triển các dịch vụ, thương mại, du lịch ở địa phương), tăng thu nhập cho người lao động nghèo nàn có giá trị hơn của người giàu ở vùng thịnh vượng, đô thị. 7. Các tác động đến môi trường: Bảo vệ môi trường sinh thái là một trong ba vấn đề lớn nhất được toàn thế giới hiện đang quan tâm đó là hòa bình, dân số và môi trường. Một dự án có thể gây ảnh hưởng tích cực đến môi trường (Tạo thêm nguồn nước sạch) tạo thêm cây xanh làm trong sạch không khí và dịu mát; cải thiện điều kiện vệ sinh, y tế; làm đẹp thêm cảnh quan,...) nhưng quan trọng nhất đối với một dự án là phải đánh giá hết được những ảnh hưởng tiêu cực (làm thay đổi điều kiện sinh thái, mất cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường nhất là đối với các dự án công nghiệp,...) khi lập dự án cần xem xét đến các vấn đề sau: + Dự tính mức độ ảnh hưởng xấu đến môi trường + Xác định rõ nguyên nhân + Đề xuất biện pháp khắc phục + Chi phí cần thiết cho việc bảo vệ môi trường. 8. Ngoài ra cần quan tâm đến các chỉ tiêu như số ngoại tệ thực thu từ hoạt động đầu tư, nâng cao trình độ kỹ thuật, trình độ quản lý. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội: 1. Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm (NVA - Net Value Added ). Đây là chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của đầu tư. NVA là mức chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra. Công thức: NVA =O - ( MI - Iv ) Trong đó: O: giá trị đầu ra của công cuộc đầu tư. MI: giá trị đầu vào vật chất thường xuyên như năng lượng, nhiên liệu, giao thông, bảo dưỡng, ... Iv: Vốn đầu tư hoặc khấu hao. 2. chỉ tiêu số lao động có việc làm do thực hiện dư án và số lao động có việc làm tính trên một đơn vị vốn đầu tư: - Số lao động có việc làm: Số lao động có việc làm trực tiếp cho dự án và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới (lao động gián tiếp ). - Số lao động có việc làm trên một đơn vị vốn: + Số lao động có việc làm trực tiếp tính trên một đơn vị giá trị vốn đầu tư trực tiếp (Id ). Id= 3. Chỉ tiêu mức giá trị gia tăng của mỗi nhóm dân cư ( những người làm công ăn lương, những người có vốn hưởng lợi tức, nhà nước thu thuế... ) hoặc vùng lãnh thổ: Chỉ tiêu này phản ánh tác động điều tiết thu nhập giữa các nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ. Để xác định được chỉ tiêu này, trước hết phải xác định nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ được phân phối giá trị tăng thêm ( NVA ) của dự án. Tiếp đến xác định phần giá trị tăng thêm do dự án tạo ra mà mỗi nhóm dân cư hoặc vùnh thu được. Cuối cùng ta tính các chỉ tiêu tỷ lệ của mỗi nhóm dân cư hoặc vùng trong tổng giá trị gia tăng ở năm hoạt động bình thường của dự án. So sánh tỷ lệ này với các nhóm dân cư hoặc vùng khác nhau sẽ thấy được tình hình phân phối giá trị gia tăng do dự án tạo ra giữa các nhóm dân cư hoặc vùng lãnh thổ trong nước. 4. Các chỉ tiêu phân tích kinh tế - xã hội khác: Chỉ tiêu ngoại hối ròng ( tiết kiệm ngoại tệ ), chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế và những tác động khác của dự án liên quan đến các mục tiêu như ta đã trình bày ở phần trên mà khi lập dự án cần phải phân tích. Chương II Thực trạng lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng - Hà Nội I. Tình hình phát triển xây dựng nhà ở của Quận thời gian qua 1. Tình hình phát triển về mặt số lượng nhà ở Như ta đã biết, nhà ở là vấn đề xã hội - kinh tế luận mang tính thời sự mà Nhà nước và mọi người quan tâm. Trong những năm gần đây, nhà ở đã được cải thiện nhiều do tác động của việc xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và các bộ luật xây dựng, sửa chữa nhà ở được nới lỏng, dễ dàng hơn. Do vậy nhiều khu ở mới được hình thành, đặc biệt các khu Nhà nước cấp đất, dân đầu tư xây dựng nhà ở đẹp đẽ hơn, khang trang và diện tích ở rộng rãi hơn. Quận Hai Bà Trưng có diện tích nhà ở gần 2 triệu m2 và có dân số là 339.700 người được phân bố trên 24 phường khác nhau với tổng số căn hộ là 300 hộ. Tuy nhiên diện tích ở mới cải thiện ở bộ phận dân số có thu nhập cao hoặc thừa kế tài sản nhà đất do ông cha để lại. Qua điều tra cho thấy, một bộ phận lớn dân cư điều kiện ở rất khó khăn, đây là vấn đề nóng bỏng ở địa bàn quận Hai Bà Trưng. + Mật độ cư trú (người/ha): Hiện tại tầng cao trung bình nhà ở còn thấp, ngoài một số khu ở mới xây dựng giai đoạn sau 19954 tập trung cao tầng còn phần lớn có tầng cao trung bình trên 1 và trên 2 tầng. Như vậy nếu theo mật độ cư trú chuẩn tối đa cho phép thì nhiều khu nhà ở có mật độ cư trú rất cao điển hình tại một số phường như: Là những phường có mật độ cư trú gấp gần hoặc hơn 2 lần so với mật độ cư trú tối đa theo tiêu chuẩn được quy định cho một đô thị hiện đại (xem chi tiết biểu 1). Đương nhiên các khu ở như vậy sẽ bị quá tải một cách nghiêm trọng về mặt vệ sinh, môi trường, dân số, do vậy diện tích nhà ở bình quân đầu người sẽ giảm. + Diện tích ở bình quân: Trước những năm 1986, còn chế độ bao cấp về nhà ở, hàng năm Nhà nước đã dầu tư nhiều triệu đồng cho xây dựng nhà ở song tình trạng nhà ở vẫn không được cải thiện là bao. Diện tích quỹ nhà ở mới tăng không đủ bù đắp diện tích nhà ở xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới do gia tăng dân số. Từ sau 1986 tới nay, Nhà nước đã xóa bỏ cơ bản bao cấp về nhà ở cho các đối tượng công nhân viên chức Nhà nước và người ăn theo. Việc này đã mang lại động lực huy động nguồn vốn tiềm năng trong dân chúng và khơi dậy trong họ tính năng động, tự lực để đầu tư vào xây dựng và sửa chữa nhà ở. Bảng 3: Mật độ tại một số phường của Quận có mật độ cao điển hình. (Đơn vị: Người/ha) TT Tên phường Tầng cao trung bình Mật độ cư trú Số lần tăng mật độ thực tế/mật độ chuẩn Mật độ tối đa chuẩn Mật độ thực tế 1 2 3 4 5 6 7 8 Bùi Thị Xuân Phố Huế Ngô Thì Nhậm Bạch Mai Thanh Nhàn Phương Mai Bách Khoa Vĩnh Tuy 1,6 1,9 1,8 1,6 1,7 1,89 2,1 1,7 510 545 530 510 520 540 565 535 715 687 745 665 810 852 1384 850 1,4 1,26 1,4 1,3 1,56 1,58 2,45 (Nguồn: Dân số và môi trường ở đô thị thành phố Hà Nội - 1998) Tuy nhiên do yếu tố thị trường tác động, giá đất, giá nhà ở tăng vọt, do đó vấn đề nhà ở đã bị phân hóa. - Những người có thu nhập cao, có quyền thừa kế, quyền sử dụng đất đai và nhà ở thì điều kiện ở được cải thiện, bộ phận này có diện tích ở bình quân 6, 7, 8 và thậm chí trên 10m2/người. - Những người có thu nhập thấp (đương nhiên bộ phận này chiếm đại đa số) điều kiện ở không những không được cải thiện mà gặp khó khăn về diện tích ở và tình trạng nhà ở xuống cấp. - Ngoài ra một bộ phận lớn dân số tạm trú trên địa bàn quận chủ yếu là người lao động làm thuê, học sinh sinh viên cư trú làm cho diện tích ở và mật độ càng thêm chật hẹp. Diện tích ở bình quân hiện nay của Quận Hai Bà Trưng là 5,24m2/người (trong khi Quận Hoàn Kiếm là 4,87; Ba Đình 5,20; Đống Đa 4,70m2/người). Như vậy là diện tích ở bình quân của Quận là rất cao. Theo kết quả điều tra chọn mẫu cho thấy ở cả 4 quận còn 28,7% số hộ đang sống với diện tích bình quân dưới 4m2/người; 2,31% sống với diện tích bình quân dưới 2m2/người; khoảng 30% số hộ có diện tích ở bình quân từ 4-6m2/người và 39,42% là sống trong những căn hộ có diện tích bình quân trên 6m2/người. Điều đó cho thấy tỷ lệ những người ở với diện tích bình quân cao có chiều hướng tăng tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng số hộ nhà ở (biểu 2). Số thế hệ và số nhân khẩu sống trong 1 căn hộ cao (1 thế hệ 4,7%; 2 thế hệ 58,4%; 3 thế hệ 34,6%; 4 thế hệ 2,2%). Điều này cho thấy nguyên nhân chủ yếu vẫn là do nhiều gia đình trong thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế của đất nước sang cơ chế thị trường không có khả năng xây dựng đất nước sang cơ chế thị trường không có khả năng xây dựng thêm hay xây dựng mới để tách hộ. Mặt khác, Nhà nước còn thiếu vốn đầu tư, tốc độ xây dựng nhà ở chậm, kém đáp ứng nhu cầu phát triển dân số với nhu cầu tách hộ gia đình mới hình thành. ở Việt Nam vẫn có truyền thống cùng ở chung nhiều thế hệ, bố, mẹ già cùng ở với gia đình con đã có các cháu. Như vậy sẽ không phù hợp vì nhiều thế hệ sẽ không đồng nhất về tác phong, nếp sống, sinh hoạt và đương nhiên diện tích ở bình quận sẽ thấp. Qua điều tra xã hội học mói đây thì hầu hết các chuyên gia được hỏi trả lời rằng đại đa số người dân thích được tách hộ khi co người con trưởng thành nhưng họ vẫn muốn ở gần với nhau. Bảng4: Diện tích ở bình quân đầu người. (Đơn vị: m2/người) Khu vực Dưới 2m2 2-4m2 4-6m2 Trên 6m2 Không xác định Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % A. Nội thành: - Hai Bà Trưng - Hoàn Kiếm - Ba Đình - Đống Đa B. Ngoại Thành 23 9 2 7 5 6 2,31 3,2 1,0 3,5 1,6 3,0 263 66 60 49 88 40 26,38 23,7 30,0 24,6 27,6 20,0 298 94 55 70 78 59 29,89 33,7 28,0 35,2 24,4 29,5 393 108 78 68 139 95 39,42 38,7 39,0 34,2 43,6 47,5 20 2 4 5 9 0 2,0 0,7 2,0 2,5 2,8 0,0 (Nguồn: Dân số và môi trường đô thị thành phố Hà Nội - 1998). - Qua bảng4 cho thấy, diện tích ở bình quân đầu người của Quận Hai Bà Trưng so với các Quận khác như sau: Diện tích ở bình quân đầu người dưới 2m2 có tỷ lệ tương đối cao 3,2% (so với Quận Hoàn Kiếm 1,0%, Đống Đa 1,6%, Ba Đình 3,5%) trong khi đó số căn hộ có số người sống trong diện tích < 2m2 là 9 hộ (cao nhất trong nội thành). Diện tích ở bình quân đầu người ³ 4m2/người chiếm 72,4%. Tổng số hộ của Quận đứng thứ 2 sau Quận Đống Đa (chiếm 77%) trong khi đó Quận Hoàn Kiếm (67%) Ba Đình 69,4%). Như vậy về diện tích ở bình quân đầu người của Quận Hai Bà Trưng khá cao do một phần địa bàn Quận tương đối rộng với 24 phường và dân số chiếm tổng số dân số thành phố Hà Nội. Về số người trên 1 căn hộ tại địa bàn Quận Hai Bà Trưng như sau: Số người/1 căn hộ % Ê 3 4 - 5 ³ 6 21,7 51,4 26,9 + Về mật độ xây dựng: Do dân số tăng nhanh, tầng cao trung bình nhà ở thấp nen hiện tượng mật độ xây dựng quá cao là vấn đề phổ biến hiện nay. Phần lớn đất đều được xây cất các côgn trình dày đặc, đường sá không mở rộng, chịu lệ thuộc các nhà ở cũ, không có vỉa hè, dân tự đầu tư nhà ở và cơi nới tự do. Không có không gian thoáng đãng cần thiết trong khu nhà ở và rất thiếu cây xanh. Đối với một đô thị vùng nhiệt đới là Hà Nội nói chung và Quận Hai Bà Trưng nói riêng thì diện tích cây xanh là rất cần thiết. Bảng 5: Cơ cấu các phường của quận phân theo mật độ xây dựng Tổng số phường Thông thoáng (Ê 40%) Trung bình(41-50%) Cao(51-65%) Quá cao(> 65%) 24 50% 12,5% 33,3% 4,2% (Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội - 1997) 2. Chất lượng nhà ở: Chất lượng nhà ở là một yếu tố quan trọng tác động tới điều kiện ở của mỗi hộ gia đình. Đây là vấn đề rất được quan tâm trong chiến lược phát triển lâu dài và quy hoạch của quận trong thời gian tới. Quỹ nhà ở ngoài một số diện tích do dân và Nhà nước xây dựng mới đây và dân tự sửa chữa còn phần lớn là nhà cũ loại cấp IV hoặc 4-5 tầng ngày càng xuống cấp. Bảng 5: Diện tích nhà ở của quận qua các năm Diện tích\Năm 1995 1996 1996 1998 Tổng diện tích nhà ở của quận Trong đó: - Nhà cấp I % so với tổng số - Nhà cấp II % so với tổng số - Nhà cấp III % so với tổng số - Nhà cấp IV % so với tổng số 1.213.121 1.502.073 1.673.250 1.780.028 (Nguồn: Quy hoạch tổng mặt bằng Hà Nội -1998) Nhà ở hiện nay phần lớn xây dựng đã lâu và hết niên hạn sử dụng: + Xây trước năm 1960 chiếm ằ 32,6% (nhà trên 30 năm - 100 năm) + Xây dựng từ năm 1961-1970 ằ 28,0% (25-30 năm) + Xây dựng từ 1971-1980 ằ 15,0% (15-24 năm) + Xây dựng từ năm 1981-1995 ằ 24,4% (<15 năm) - Trước những năm 1986 và cả giai đoạn hiện nay, xóa bỏ bao cấp về nhà ở thì giá thuê nhà mà Nhà nước thu được quá thấp không có khả năng tu bổ, sửa chữa, đặc biệt là các khu chung cư, các khu do Nhà nước quản lý. Trong thời gian dài theo chế độ bao cấp về nhà ở và hiện nay Nhà nước đầu tư cải tạo, sửa chữa hạn chế, chủ trương thanh lý, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho dân diễn ra chậm chạp do đó nhà ở xuống cấp, hư hỏng không quan tâm. Sở nhà đất không đủ lực đầu tư cải tạo, dân thì không muốn hoặc không được phép sửa chữa. Các cấp, các ngành chưa coi trọng công tác duy tu bảo dưỡng cải tạo, sửa chữa thể hiện qua tỷ trọng vốn đầu tư cho sửa chữa, cải tạo nâng cấp nhà còn rất ít. - Nhiều nhà tạp thể xây dựng khu công trình phụ chung hoặc xây dựng nhà không đồng bộ với xây dựng trang thiết bị như cấp thoát nước, chất thải,... nhiều gia đình sử dụng chung khu phụ dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc" tắc ống thoát nước, rác thải, ô nhiễm môi trường... - Nhà ở xây dựng bằng vật liệu tạm (gỗ, tường toác xi,...) và quỹ nhà ở xây dựng thời kỳ chiến tranh không đảm bảo tiêu chuẩn và quy trình xây lắp. Mặt khác, do nhà ở bao cấp từ quá khứ vẫn còn tiếp tục duy trì ở số đông dân cư không phân rõ trách nhiệm, phạm vi bảo quản, mặt káhc số đông dân cư luôn nghĩ tới chuyên ở một thời gian sẽ chuyển đổi - không có quyền sở hữu rõ ràng, đã dẫn tới việc thời ơ trong việc bảo quản, tu bổ nhà ở. Nhà ở chất lượng kém đã gây nhiều phiền toái cho người ở. - Nhà xây dựng không có hoặc thiếu vật liệu, cách âm, cách nhiệt, nógn về mùa hè, rét về mùa đông, dột nát, gây ẩm thấp về mùa mưa. - Có nhiều khu vực xây dựng bằng vật liệu tạm từ năm 1956 niên hạn sử dụng đã hết từ những năm 1970-1975, thế mà hiện nay vẫn được sử dụng bình thường có nguy cơ đổ sập trong những trận mưa bão, tai nạn, hỏa hoạn dễ xẩy ra. - Theo kết quả điều tra năm 1998 thì chất lượng nhà ở như sau: + Nhà bền vững chiếm 47,0% + Cần sửa chữa chiếm 42,3% + Không an toàn (nhà tạm, quá niên hạn sử dụng) 10,4% Bảng 6: Tổng hợp số hộ gia đình theo độ bền vững của nhà ở. Khu vực Nhà bền vững Cần sửa chữa Không an toàn Không xác định Số hộ % Số hộ % Số hộ % Số hộ % A. Nội thành Quận Hai Bà Trưng Ba Đình Hoàn Kiếm Đống Đa B. Ngoại Thành 444 131 82 75 156 92 44,5 47,0 41,2 37,7 48,9 46,0 387 118 69 88 112 86 38,8 42,3 34,7 44,9 35,1 43,0 155 29 41 35 50 19 15,5 10,4 20,6 17,5 15,7 9,5 9 1 7 - 1 3 0,9 0,3 3,5 - 0,3 1,5 (Nguồn: Dân số và môi trường đô thị thành phố Hà Nội -1998) Như vậy theo bảng 6, thì chất lượng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng so với 3 quận nội thành còn lại (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa) tương đối cao, chỉ xếp sau Quận Đống Đa về số hộ và về % số nhà bền vững (48,9%). Trong khi đó tổng số lượng căn hộ không an toàn của Quận Hai Bà Trưng chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong tổng số căn hộ là 10,4%. Tuy nhiên về số lượng nhà ở cần phải sửa chữa, cải tạo lại cao nhất trong 4 quận nội thành với 118 hộ trong tổng số 279 hộ thuộc địa bàn quận chiếm 42,3%. Đây là một vấn đề cần quan tâm của UBND Quận nhằm nâng cao chất lượng nhà ở bằng cách một mặt xây dựng mới đồng thời cải tạo những căn hộ xuống cấp. II. Tình hình thực hiện vốn đầu tư xây dựng nhà ở của quận thời gian qua 1. Vốn đầu tư Trong những năm gầm đây, vốn đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà và sửa chữa, cải tạo nhà của quận Hai Bà Trưng khá lớn: năm 1993 và 1994 đầu tư trên 30 tỷ đồng, từ năm 1985-1998 trung bình mỗi năm khoảng 25 tỷ. Với số lượng vốn lớn này Quận Hai Bà Trưng đã cải thiện được về số lượng cũng như chất lượng nhà ở của quận với hơn 30 công trình lớn nhở khác nhau. Đặc biệt là vốn đầu tư xây dựng mới các công trình nhà ở với tầng cao trung bình là 3 tầng (Biểu 6): Vốn xây dựng mới năm 1993: 30,165,18 triệu đồng; 1994: 33.685 trịệu đ; 1995: 17,841; 1997: 19.866, 08; 1996: 22.458,6 và 1998 là 25.337,5 triệu đồng. Điều đó thể hiện quy mô đầu tư vào lĩnh vực xây xây dựng mới nhà ở của Quận không ngừng tăng lên. Biểu 6: Tổng số vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng (Đơn vị: Triệu đ) Chỉ tiêu\Năm 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Tổng vốn đầu tư Trong đó: - Vốn XD mới - Sửa chữa 30.165,18 30.165,18 - 34.185,26 33,685 500,26 26.941,07 17.841 9.100,07 24.087,63 22.458,6 1.629,03 22.573,28 19.866,08 2.707,20 27.042,95 25.337,5 1.705,45 (Báo cáo tổng kết cuối năm). Hình 1: Tình hình vốn đầu tư xây dựng nhà của quận HBT Tuy nhiên nhìn vào Hình 1 ta thấy vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận năm 1995 bắt đầu giảm cho đến năm 1997 và bắt đầu tăng lên năm 1998 đó là do nhu cầu về nhà ở năm 1995 bắt đầu giảm do việc xây dựng quá nhiều công trình về nhà năm 1993 và 1994. Điều đó thể hiện qua số vốn đầu tư xây dựng mới và sửa chữa nhà ở năm 1993 là 30.165,18 triệu đồng và 1994 là 34.185,26 triệu đồng. Do nhu cầu sửa chữa các căn hộ xuống cấp và không an toàn của quận (xem biểu 5) với 147 căn hộ cần sửa chữa vốn đầu tư dành cho sửa chữa cũng tăng lên tỷ lệ thuận với tống vốn đầu tư với mỗi năm trung bình là hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên xét về số lượng căn hộ cần sửa chữa thì khối lượng vốn trên là còn quá khiêm tốn. Để duy trì được tốc độ gia tăng và khối lượng vốn đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà một mặt Quận sử dụng quỹ tái đầu tư dành cho xây dựng mặt khác nhằm đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình dựa trên báo cáo khả thi dự án Quận đã huy động vốn từ các nguồn khác nhau như Ngân hàng, vốn Nhà nước, vốn góp của dân cư. Qua biểu 7 ta thấy được tình hình huy động vốn cho đầu tư xây dựng và sửa chữa nhà ở của quận các năm như sau: Biểu 7: Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của Quận Hai Bà Trưng (Đơn vị: triệu đồng) Chỉ tiêu\Năm 1993 1994 1995 1996 1997 1998 - Nhà nước - Vốn vay NH - Đóng góp d.cư 15.126,13 12.005 3.034,05 16.007 13.125 5.053,26 11.374 12.034 3.533,07 13.083,95 10.078,76 924,92 11.755,8 9..215,5 1.601,98 15.343,7 10.379 1.320,25 Tổng cổng 30.165,18 34.185,26 26.941,07 24.087,63 22.573,28 27.042,95 Ta thấy vốn xây dựng nhà chủ yếu là vốn của Nhà nước, thể hiện: Năm 1993 chiếm 50,14% 1994 chiếm 46,82% 1995 chiếm 42,22% 1996 chiếm 54, 32% 1997 chiếm 52, 08% 1998 chiếm 56, 74%. Biểu 8: Doanh thu, chi phí và Quỹ tái đầu tư xây dựng qua các năm (Đơn vị: Triệu đồng) Danh mục 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1. Tổng doanh thu: - Xây dựng mới - Sửa chữa 2. Tổng chi phí - Tiền lương - Bảo hiểm XH, BHYT - Chi phí quản lý - Khấu hao TSCĐ - Chi phí bảo trì - Nguyên, nhiên vật liệu - Thuế doanh thu (4%) - Trả lãi vay - Tiền thuê đất - Thuế lợi tức (10%) - Chi phí khác 3. Lợi nhuận 4. Lợi nhuận thuần 5. Trích lập quỹ dự phòng (20%) 6. Tái đầu tư 7. Xác định nộp ngân sách 39.930 39.930 - 30.165,18 642 121,98 594 500 - 26.000 1.597,2 660 - 976,48 50 9.7._.