Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội

GIẤY CAM ĐOAN Em xin cam đoan rằng chuyên đề tốt nghiệp: “hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội” là chuyên đề do chính bản thân em tự nghiên cứu và viết dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Hồng Minh và các anh chị trong ban quản lý dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội, không hề sao chép từ bất kỳ bài chuyên đề nào. Nếu có gì không đúng em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm. Hà Nội, ngày 4 tháng 1 năm 2010 Sinh viên Nguyễn Thị Thư MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BCNCKT: Báo cáo nghiên cứu khả thi BHXH: Bảo hiểm xã hội BT: Biệt thự CBCNV : Cán bộ công nhân viên CHDCND: Cộng hòa dân chủ nhân dân CNVC: Công nhân viên chức CP: Cổ phần CS: Chính sách CX: Cây xanh DAĐT: Dự án đầu tư DT: Doanh thu ĐV: Đơn vị GPMB: Giải phóng mặt bằng HH: Hỗn hợp HN: Hà Nội HTKT: Hạ tầng kỹ thuật KL: Khối lượng NĐ/CP: Nghị định/ chính phủ NV: Nhà vườn QH – KT: Quy hoạch – kiến trúc QLCL: Quản lý chất lượng QLDA: Quản lý dự án SXKD: sản xuất kinh doanh TCVN: Tiêu chuẩn Việt Nam TCXD: Tiêu chuẩn xây dựng TDT: Tổng dự toán TNDN: Thu nhập doanh nghiệp TT-BXD: Thông tư – Bộ xây dựng UBND: Ủy ban nhân dân VP: Văn phòng XD: Xây dựng DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội Sơ đồ 2. Sơ đồ quy trình lập dự án Sơ đồ 3: Sơ đồ nguyên lý cấp nước Bảng 1. Báo cáo tài chính công ty 3 năm 2006, 2007, 2008 Bảng 2. Nhân lực công ty Bảng 3. Kết quả sản xuất kinh doanh công ty năm 2006, 2007, 2008 Bảng 4. Các dự án do công ty làm chủ đầu tư Bảng 5. Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kế Bảng 6. Một số dự án công ty lập và thực hiện đầu tư. Bảng7. Các chỉ tiêu kỹ thuật lô đất CT3 Bảng 8. Chi phí đền bù đất Bảng 9. Chi phí bồi thường hoa màu Bảng 10. Chi phí đền bù nhà cửa Bảng 11. Chi phí hỗ trợ đền bù Bảng 12. Chi phí đền bù khác Bảng 13. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng Bảng 14. Tiến độ thực hiện dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã Kim Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội Bảng 15. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới Trung Văn Bảng 16. Bảng chi phí xây lắp hạ tầng Bảng 17. Bảng chi phí xây lắp các công trình kiến trúc Bảng 18. Bảng chi phí thiết bị hạ tầng Bảng 19. Bảng chi phí thiết bị trong xây dựng các công trình kiến trúc Bảng 20. Bảng chi phí đền bù GPMB Bảng 21. Bảng chi phí xây dựng cơ bản khác Bảng 22. Bảng nhu cầu vốn đầu tư hàng năm dự án khu đô thị mới Trung Văn Bảng 23ảng kế hoạch trả nợ dự án khu đô thị mới Trung Văn Bảng 24: chi phí đầu tư xây dựng hàng năm Bảng 25: Doanh thu hàng năm Bảng 26. Bảng dòng tiền dự án Bảng 27. Bảng các chỉ tiêu quy hoạch dự án khu đô thị mới Trung Văn Bảng 28. Bảng tổ hợp nội lực Bảng 29. Bảng khối lượng xây lắp chủ yếu dự án khu đô thị mới Trung Văn Bảng 30. Bảng tiến độ thực hiện dự án LỜI MỞ ĐẦU Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước và một trong những nhiệm vụ quan trọng của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá là tăng cường cơ sở hạ tầng nông thôn, thành thị. Điều này đã nói lên vai trò to lớn của ngành công nghiệp xây dựng đóng góp vào việc hiện đại hoá cơ sở hạ tầng của đất nước. Hiện nay đang có rất nhiều doanh nghiệp xây dựng hoạt động trên địa bàn Hà Nội, do quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và sự phát triển của thủ đô nên nhu cầu nhà ở, văn phòng… là rất lớn. Nguồn cung từ các công ty này vẫn chưa đủ đáp ứng. Trong tình hình hiện nay, xu hướng cổ phần hoá các doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ và Công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội cũng không nằm ngoài xu hướng đó. Sau khi chuyển từ doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần, công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội đã ngày càng lớn mạnh, đóng góp một phần vào giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách tại thủ đô cũng như tham gia vào quá trình phát triển đất nước. Để thực hiện đầu tư xây dựng công trình việc đầu tiên là phải lập dự án đầu tư. Công tác lập dự án đầu tư đòi hỏi sự hiểu biết về rất nhiều lĩnh vực, sự chính xác của công tác này góp phần làm nên thành công của dự án. Qua quá trình nghiên cứu tìm hiểu tại công ty, cùng với sự giúp đỡ của các anh chị trong ban quản lý dự án em đã được tiếp cận sâu với quá trình thực hiện lập dự, xem xét quy trình phương thức tiến hành lập dự án, nghiên cứu về nội dung lập dự án án tại công ty. Chính vì vậy mà em đã chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp cho mình Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 2 chương: Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội Em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Hồng Minh và các anh chị trong công ty đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề của mình. Nhưng do thời gian nghiên cứu còn hạn chế, vì vậy khó tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý quý báu của các thầy cô và bạn đọc. CHƯƠNG I. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG HÀ NỘI 1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội Tên gọi : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG HÀ NỘI Tên giao dịch quốc tế : HANOI CONSTRUCTION INVESTMENT JOINT – STOCK COMPANY Viết tắt: HANCIC Trụ sở chính: 76 Đường An Dương - Phường Yên Phụ - Quận Tây Hồ Hà Nội -Việt Nam. Điện thoại: (84.4 )8.292974; 8.292391; 8.293847; 8.293806 Fax: (84.4 )8.292391 Website: Email : hancic@fpt.vn 1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của công ty cổ phần - đầu tư xây dựng Hà Nội. Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà Nội được hình thành và phát triển từ Công ty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội - Thuộc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Công ty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội được thành lập theo Quyết định 1893/ QĐ - UB ngày 16/ 5 / 1997 của UBND Thành phố Hà Nội, trên cơ sở sáp nhập hai Công ty : Công ty Vật liệu và Xây dựng Hà Nội và Công ty Xây lắp điện Hà Nội. Công ty được UBND Thành phố Hà Nội xếp hạng doanh nghiệp hạng 1 theo Quyết định số 4089/QĐ-UB ngày 16/8/2000. Đây là doanh nghiệp đầu tiên của ngành xây dựng Thủ đô được ra đời trong công cuộc đổi mới và sắp xếp lại doanh nghiệp năm 1997 của Thành phố Hà Nội. Hai Công ty tiền thân đều có quá trình sản xuất kinh doanh gắn liền với quá trình phát triển kinh tế ngành công nghiệp xây dựng Thủ đô từ những năm qua: *) Công ty Vật liệu và Xây dựng Hà Nội mà tiền thân là Công ty Quản lý và khai thác cát Hà Nội ra đời từ năm 1970. Đây là Công ty được UBND Thành phố Hà Nội giao nhiệm vụ thi công xây dựng, quản lý và tổ chức khai thác cát kể cả cát bãi và cát hút trên địa bàn Hà Nội. *) Công ty Xây lắp điện Hà Nội đơn vị tiền thân là Công ty Thi công điện nước Hà Nội chính thức hoạt động từ tháng 10 năm 1967. Trong hơn 30 năm qua, Công ty đã tổ chức thi công nhiều công trình cao, hạ thế và trạm biến áp phục vụ cho việc cải tạo, nâng cấp lưới điện cho Thành phố Hà Nội và nhiều tỉnh - thành trong cả nước. Công ty đã được nhà nước tặng thưởng Huân chương lao động hạng hai và ba; Huân chương chiến công hạng ba. Được Chính Phủ, Bộ Xây dựng, UBND Thành phố Hà Nội và Công đoàn các cấp tặng nhiều bằng khen, cờ thưởng. Công ty là một đơn vị chuyên ngành xây lắp đường dây và trạm biến áp. Sau khi sáp nhập, Công ty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội đã biết phát huy thế và lực mới để tổ chức SXKD. Công ty tiếp tục đầu tư trang thiết bị thi công và tuyển dụng thêm lực lượng kỹ sư, cán bộ kỹ thuật năng động và đội ngũ công nhân kỹ thuật giỏi nghề, thạo việc, tạo đà chủ động cho Công ty khẳng định thị trường bằng nghề truyền thống xây lắp điện, mở rộng kinh doanh, chuẩn bị mặt bằng xây dựng, xây dựng hạ tầng đô thị, xây dựng dân dụng, công nghiệp. Từ khi thành lập đến nay, Công ty đã đã đầu tư nhiều thiết bị máy móc như cẩu tháp ô tô, máy xúc, máy ủi và các thiết bị thi công, mặt khác Công ty đã tuyển dụng nhiều cán bộ kỹ thuật và công nhân đã thi công nhiều công trình phức tạp nhóm A và B trên địa bàn Hà Nội và toàn quốc. Thực hiện được những nhiệm vụ có qui mô lớn và yêu cầu phức tạp về kỹ thuật, mỹ thuật công trình, cũng như tiến độ thi công ngặt nghèo và đặc biệt lĩnh vực tư vấn đầu tư xây dựng như lập Dự án đầu tư, giải phóng mặt bằng, các thủ tục chuẩn bị xây dựng vv... Qua thực tế sản xuất kinh doanh Công ty đã mở các Chi nhánh Công ty tại Hà Tĩnh, Hưng Yên,Quảng Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng đại diện Công ty tại Viên Chăn và Đặc khu XaySổmBun - CHDCND Lào. Ngày 18 tháng 5 năm 2006 UBND Tp Hà Nội đã ra Quyết định số : 2341/QĐ - UBND về việc chuyển doanh nghiệp Nhà nước Công ty Đầu tư – Xây dựng Hà Nội thành Công ty Cổ phần Đầu tư – Xây dựng Hà Nội. Sau khi thành lập, Công ty Cổ phần đã xây dựng mục tiêu chính:Tập trung xây dựng chuẩn hóa hoạt động Công ty cổ phần theo cơ chế liên kết kinh doanh xây dựng Công ty theo mô hình mẹ - con, phát huy hiệu quả của các Công ty liên kết, liên doanh, tăng cường năng lực cạnh tranh trên thị trường và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực, tạo tiền đề vật chất nền tảng để đến những năm tiếp theo xây dựng phát triển Công ty cổ phần phát triển vững mạnh 1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 1.1.2.1 Cơ cấu tổ chức. Sơ đồ 1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội PHÒNG TÀI CHÍNH KẾ TOÁN PHÒNG TỔ CHỨC HÀNH CHÍNH PHÒNG QLKD XÂY LẮP PHÒNG QLKD DỰ ÁN XN ĐT–XD ĐIỆN HÀ NỘI SỐ 3 XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 7 XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 6 XN VẬT LIỆU VÀ XÂY DỰNG HÀ NỘI CÁC CÔNG TRƯỜNG TỔ ĐỘI SẢN XUẤT XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 1 BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 2 XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 5 XN ĐT-XD HN SỐ 9 XÍ NGHIỆP TƯ VẤN & THIẾT KẾ HÀ NỘI BQL&KT DỊCH VỤ ĐÔ THỊ HN CHI NHÁNH CÔNG TY CP ĐT – XD HN TẠI TP-HỒ CHÍ MINH CHI NHÁNH CÔNG TY CP ĐT – XD HN TẠI CAO BẰNG XN ĐT-XD HN SỐ 8 PHÒNG KẾ HOẠCH TỔNG HỢP CÔNG TY CP ĐT – XD HÀ NỘI TẠI LÀO XN ĐT- XD VÀ THƯƠNG MẠI HÀ NỘI XN ĐT-XD HÀ NỘI SỐ 3 PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ TRÁCH KHỐI KINH DOANH XÂY LẮP PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ TRÁCH KHỐI KINH DOANH DỰ ÁN HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN KIỂM SOÁT TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHỤ TRÁCH TÀI CHÍNH – NỘI CHÍNH CTY DAEWON CO., LTD – HAN QUOC CTY CP TƯ VẤN VÀ KINH DOANH XD HANCIC ( HANCIC BCC JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ – XÂY DỰNG HÀ NỘI AN DƯƠNG ( HANCIC AN DƯƠNG JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HQ HÀ NỘI ( HANCIC HQ JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ – XÂY DỰNG KỸ THUẬT HẠ TÂNG HÀ NỘI ( HANCIC IT JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ – XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP B&C ( HANCIC B&C JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ – XÂY DỰNG PHƯƠNG ĐÔNG ( HANCIC PHƯƠNG ĐÔNG JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG ĐIỆN VÀ PT NĂNG LƯỢNG HÀ NỘI ( HANCIC ED JSC ) CTY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐIỆN HÀ NỘI 1 ( HANCIC ELECTRONIC JSC ) . 1.1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban 1.1.2.2.1 Ban kiểm soát - Kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh, trong ghi chép sổ kế toán và báo cáo tài chính của công ty - Thẩm định báo cáo tài chính hàng năm của công ty, kiểm tra từng vấn đề cụ thể liên quan đến quản lý, điều hành hoạt động của công ty. - Thường xuyên thông báo với Hội đồng quản trị về kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, tham khảo ý kiến của Hội đồng quản trị trước khi trình báo cáo, kết luận và kiến nghị lên Đại hội đồng cổ đông - Kiến nghị biện pháp bổ sung, sửa đổi, cải tiến cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 1.1.2.2.2 Hội đồng quản trị - Quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung và dài hạn và kế hoạch kinh doanh hàng năm của công ty - Quyết định phương thức đầu tư và dự án đầu tư trong thẩm quyền và giới hạn của mình - Quyết định các giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị, chuyển giao công nghệ - Giám sát và chỉ đạo giám đốc trong điều hành công việc kinh doanh của công ty - Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ công ty, quy định thành lập công ty con, lập chi nhánh và văn phòng đại diện - Kiến nghị lại việc tổ chức lại, giải thể và yêu cầu phá sản của công ty 1.1.2.2.3 Ban Giám đốc - Trực tiếp điều hành mọi hoạt động sản xuất và kinh doanh của công ty. Do Hội đồng quản trị trực tiếp tuyển chọn , bổ nhiệm, bãi nhiệm. Ban giám đốc công ty có các quyền và nghĩa vụ sau: - Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị - Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty - Kiến nghị phương án cơ cấu tổ chức công ty, quy chế quản lý nội bộ công ty - Kiến nghị phương án trả cổ tức hoặc xử lý lỗ trong kinh doanh 1.1.2.2.4 Phòng Kế hoạch – Tổng hợp - Xây dựng và tổ chức thực hiện công tác: Kế hoạch sản xuất kinh doanh; Phương án tiêu thụ sản phẩm; Marketing, phát triển thương hiệu; Thực hiện công tác thống kê tổng hợp sản xuất kinh doanh; Quản lý, ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin. - Dự thảo chiến lược và kế hoạch sản xuất kinh doanh gồm kế họach ngắn hạn, trung hạn và dài hạn trên cơ sở định hướng phát triển sản xuất kinh doanh, lập báo cáo kết quả thực hiện tháng, quý, năm. - Tổng hợp theo dõi tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh tháng quý năm phục vụ công tác điều hành sản xuất kinh doanh. - Nghiên cứu dự báo thị trường, dự báo định hướng phát triển sản phẩm, ngành nghề kinh doanh. 1.1.2.2.5 Phòng quản lý kinh doanh dự án - Tổ chức thẩm định các dự án đầu tư xây dựng công trình, báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán tổng dự toán phù hợp với quy định và quy chế quản lý đầu tư và quy định của Công ty. - Tổ chức thẩm định phương án kinh doanh, hiệu quả đầu tư của dự án trong việc kinh doanh khai thác dự án. - Thực hiện công tác báo cáo định kỳ, đột xuất của khối dự án, tư vấn, thương mại dịch vụ. 1.1.2.2.6 Phòng Quản lý Kinh doanh Xây lắp - Tổ chức thực hiện các hợp đồng A & B, hợp đồng nội bộ bao gồm (quản lý chi phí chứng từ, các hợp đồng vật tư, vật liệu, cập nhật chứng từ, hoá đơn, thanh lý hợp đồng). - Kiểm tra và trình Tổng giám đốc phê duyệt biện pháp tổ chức thi công, biện pháp kỹ thuật thi công, tiến độ thi công của từng công tình cụ thể. - Thường xuyên kiểm tra, kiểm soát tiến độ thi công các công trình, kiến nghị các giải pháp để đảm bảo tiến độ. - Chịu trách nhiệm nghiệm thu chất lượng kỹ, mỹ thuật khối lượng xây lắp công trình xây dựng cơ bản đối với các công trình thuộc nội bộ Công ty. - Quản lý số lượng, chất lượng, máy móc thiết bị xây dựng, cơ khí và sửa chữa thuộc về tài sản cố định. Quản lý hồ sơ thiết bị xe máy. - Hướng dẫn kiểm tra thực hiện vệ sinh môi trường, vệ sinh công nghiệp, an toàn lao động và máy móc thi công. - Tổ chức tiếp thị, đấu thầu, quản lý công tác dự đấu thầu. Phân tích hiệu quả trong công tác đấu thầu. - Công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng bậc công nhân kỹ thuật. 1.1.2.2.7 Phòng Tài chính – Kế toán - Tham mưu tổ chức công tác hạch toán, kế toán, thống kê của Công ty đúng theo quy định hiện hành của Nhà nước. - Kiểm tra, kiểm soát việc chi tiêu tài chính đúng quy định hiện hành, đảm bảo hoàn thành kế hoạch được giao. - Xây dựng và quản lý cơ chế huy động vốn nội bộ Công ty và nguồn vốn huy động từ bên ngoài và đảm bảo đúng chế độ chính sách và phù hợp với điều kiện thực tế sản xuất kinh doanh. - Xây dựng và quản lý vốn của các dự án do công ty làm chủ đầu tư, dự án liên doanh liên kết. - Lập kế hoạch và tổ chức thực hiện thu, chi tài chính, kế hoạch vốn. 1.1.2.2.8 Phòng Tổ chức – Hành chính - Nghiên cứu đề xuất tổ chức bộ máy; thành lập, giải thể, sáp nhập các bộ phận và xây dựng chức năng, nhiệm vụ, mối quan hệ công tác, cách thức làm việc của các đơn vị trong bộ máy Công ty phù hợp trong từng giai đoạn. - Xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện qui trình tuyển dụng lao động theo đúng qui định của Nhà nước và Công ty - Chủ trì, phối hợp với các đơn vị trong Công ty triển khai thực hiện công tác xây dựng qui hoạch, đào tạo, bồi dưỡng và phát triển đội ngũ cán bộ - CNVC của Công ty. - Quản lý, tổ chức thực hiện đúng các qui định về chế độ, chính sách về lương - Tiếp nhận xử lý, quản lý và tổ chức lưu trữ công văn đi, đến theo đúng qui trình. - Quản lý cơ sở vật chất: đất đai, nhà cửa, thiết bị, máy móc, điện, nước, điện thoại… 1.1.2.2.9 Ban quản lý dự án - Lập và tổ chức quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng; - Làm tư vấn cho các chủ đầu tư trong nước, nước ngoài về lĩnh vực lập và tổ chức thực hiện dự án, lĩnh vực đất đai xây dựng và giải phóng mặt bằng; - Tư vấn thiết kế công trình; - Tư vấn giám sát công trình dân dụng và công nghiệp; - Kinh doanh dịch vụ khu đô thị mới và cụm công nghiệp; - Kinh doanh môi giới bất động sản, cho thuê nhà và đất công nghiệp; - Kinh doanh dịch vụ khách sạn, du lịch, ăn uống giải khát, thể dục thể thao, vui chơi giải trí; - Nghiên cứu thị trường, tìm kiếm cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh dự án; - Nghiên cứu quảng cáo, marketing sản phẩm các dự án do Công ty làm chủ đầu tư; - Thay mặt Công ty thực hiện các nhiệm vụ của chủ đầu tư, triển khai thực hiện các dự án được giao từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm các công tác: lập kế hoạch đầu tư; kế hoạch quản lý và sử dụng vốn đầu tư; hoàn thiện và quản lý đầy đủ các hồ sơ pháp lý của từng dự án. 1.1.3 Các lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ yếu - Lập và tổ chức thực hiện các dự án đầu tư xây dựng - Làm tư vấn cho các chủ đầu tư trong nước, nước ngoài về lĩnh vực lập và tổ chức thực hiện dự án, lĩnh vực đất đai xây dựng và giải phóng mặt bằng - Thi công, xây lắp điện bao gồm: Đường dây và trạm biến áp đến 110KV; Đường cáp ngầm có điện áp đến 110KV; Trạm biến áp có dung lượng đến 2500KVA; Tổ máy phát điện đến 2000KVA, trạm thuỷ điện đến 10MW; Các công trình điện chiếu sáng, điện động lực phục vụ cho công nghiệp, dân dụng, thủy lợi ; - Thi công, xây lắp công trình bao gồm: Công trình dân dụng, công nghiệp, thuỷ lợi, giao thông; Công trình thể dục thể thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị; Xây dựng cầu, hầm, nút giao thông khác cốt công trình giao thông đường bộ; Xây lắp các trạm, bồn chứa, đường ống thiếp bị gas, xăng dầu; Nạo vét, đào kênh mương, sông, mở luồng cảng sông - biển. Lặn khảo sát, thăm dò, hàn cắt kim loại dưới nước, cắt phá trục vớt phế thải lòng sông – biển . - Tư vấn, thiết kế: Thiết kế quy hoạch chi tiết và quy hoạch tổng mặt bằng ; Đường dây tải điện (kể cả đường cáp điện ngầm) và trạm biến áp đến 35KV, tổ máy phát điện đến 2000KV, trạm thuỷ điện đến 10KW; Các công trình có quy mô dự án nhóm B,C; Tư vấn giám sát chất lượng công trình dân dụng và công nghiệp; Khảo sát địa hình, địa chất các công trình xây dựng; Thiết kế, lắp đặt và bảo trì hệ thống máy móc, thiết bị sử dụng khí đốt hoá lỏng và chuyên ngành điện lạnh. - Đầu tư tài chính - Kinh doanh dịch vụ khu đô thị mới và cụm công nghiệp - Kinh doanh và môi giới bất động sản, cho thuê nhà và đất công nghiệp - Khai thác và kinh doanh cát xây dựng (bao gồm cát bãi và cát hút) ; - Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, làm đại lý vật tư, thiết bị xây dựng và trang bị nội, ngoại thất. - Sản xuất lắp đặt tủ bảng điện tiêu dùng, điều khiển, phân phối, bảo vệ, đo lường; Vật liệu, phụ kiện phục vụ xây lắp điện. - Kinh doanh, mở đại lý ký gửi vật tư, thiết bị điện, cơ khí. - Gia công, lắp đặt, sửa chữa, bảo hành, bảo trì thiết bị máy móc, cơ khí, điện, điện tử tin học. - Kinh doanh Xuất – Nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị phục vụ chuyên ngành xây dựng, thể dục thể thao – vui chơi giải trí. - Kinh doanh, dịch vụ vận tải đường bộ, đường thủy, nhiên liệu dùng cho động cơ xe – máy. - Dịch vụ sửa chữa xe máy thi công xây dựng. - Sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu bếp gas bình nóng lạnh dùng gas và các sản phẩm thuộc ngành điện lạnh ; - Kinh doanh khí đốt hoá lỏng, chiế nạp chai khí đốt hoá lỏng. - Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư trang thiết bị phục vụ chuyên ngành khí đốt hoá lỏng. - Khai thác, chế biến khoáng sản, lâm thổ sản và các sản phẩm nông nghiệp. - Kinh doanh dịch vụ khách sạn, du lịch, ăn uống giải khát, thể dục thể thao- vui chơi giải trí. - Sản xuất kinh doanh nước giải khát, rượu bia. - Được liên doanh liên kết với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để mở rộng và phát triển sản xuất kinh doanh. 1.1.4 Tình hình hoạt động đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư – xây dựng hà nội 1.1.4.1 Năng lực đầu tư của công ty 1.1.4.1.1 Nguồn vốn. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội là công ty cổ phần với tổng vốn điều lê là: 21.800.000.000 VND. Trong đó: Mệnh giá mỗi cổ phiếu  : 10.000 VNĐ Tổng số cổ phần  : 2.180.000 cổ phần Loại cổ phiếu phát hành  : Cổ phiếu phổ thông Hình thức cổ phiếu : Chứng chỉ ghi số. Vốn nhà nước 30%  :(6.541.000.000đồng) Cổ phần ưu đãi bán cho CBCNV 32,19%  : (7.016.000.000đồng) Vốn cổ phần bán ra ngoài 37,81%  : (8.243.000.000đồng) Tổng nguồn vốn của công ty là: 92.933.553.165 Việt Nam đồng Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng: - Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà nội - 4 Lê Thánh Tông - Hà Nội - Ngân hàng Liên doanh Lào - Việt - Chi nhánh Hà Nội - 96 Bà Triệu Hà Nội Trong thời gian hoạt động Công ty luôn đạt mức doanh thu cao và lợi nhuận liên tục tăng. Cụ thể như sau: Bảng 1. Báo cáo tài chính công ty 3 năm 2006, 2007, 2008 Đơn vị tính: Việt Nam đồng STT TÀI SẢN NĂM 2006 NĂM 2007 NĂM 2008 1 Tổng tài sản hiện có 837.430.109.980 657.954.848.857 634.826.532.907 2 Doanh thu 180.753.685.647 265.333.456.235 240.285.975.269 3 Lợi nhuận trước thuế 1.655.763.534 14.983.184.215 94.262.924.892 4 Lợi nhuận sau thuế 1.192.149.744 10.787.892.635 81.314.541.260 Nguồn: phòng tài chính - kế toán 1.1.4.1.2 Nhân lực công ty Bảng 2. Nhân lực công ty Số TT Trình độ chuyên môn Số lượng Theo thâm niên Ghi chú Dưới 5 năm Từ 5 năm đến 10 năm Trên 10 năm CAO ĐẲNG, ĐẠI HỌC VÀ TRÊN ĐẠI HỌC 1 Thạc sỹ, PTS 5 - - 5 2 Kỹ sư xây dựng DD&CN 68 20 33 13 2 Kỹ sư kinh tế xây dựng 20 3 10 7 3 Kỹ sư Xây dựng khác 11 2 6 3 4 Kỹ sư đô thị 04 - - 4 5 Kiến trúc sư 16 5 8 3 6 Kỹ sư điện 17 8 6 3 7 Kỹ sư thuỷ lợi 13 3 7 3 8 Kỹ sư giao thông 11 6 4 1 9 Kỹ sư cơ khí 04 2 - 2 10 Kỹ sư hoá 03 - - 3 11 Kỹ sư tin học 02 - 1 1 12 Kỹ sư lâm nghiệp 02 1 - 1 13 Kỹ sư nông nghiệp 07 3 3 1 14 Kỹ sư khác 05 3 1 1 15 Cử nhân kinh tế 77 30 40 7 16 Cử nhân ngoại ngữ 05 1 4 - 17 Cử nhân luật 14 1 12 1 18 Cử nhân khác 04 2 2 - 19 Cao đẳng kỹ thuật 14 12 1 1 20 Cao đẳng kinh tế – xã hội 09 4 5 - II TỐT NGHIỆP TRUNG CẤP 1 Trung cấp xây dựng 27 7 11 9 2 Trung cấp điện 17 3 9 5 3 Trung cấp ôtô 2 0 1 1 4 Trung cấp tài chính KT 15 3 8 4 5 Trung cấp thống kê 7 1 1 5 6 Trung cấp LĐTL 4 1 1 2 7 Trung cấp chính trị 4 0 0 4 III CÔNG NHÂN BẬC CAO 1 Bậc 3/7 1463 463 500 500 2 Bậc 4/7 122 31 63 28 3 Bậc 5/7 120 39 69 12 4 Bậc 6/7 28 8 12 8 Tổng cổng 2120 Nguồn: Phòng tổ chức – hành chính 1.1.4.1.3 Thương hiệu - Đơn vị đạt chất lượng cao công trình sản phẩm xây dựng Việt Nam năm 2002 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam - Giấy chứng nhận ISO 9001-2000 năm 2003 cho lĩnh vực sản xuất và cung ứng gạch block bê tông và gạch bê tông tự chèn - Huy chương vàng chất lượng cao công trình sản phẩm xây dựng Việt Nam năm 2002 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ cải tạo, mở rộng cơ quan sở văn hoá thông tin Hà Nội” - Huy chương vàng chất lượng cao công trình sản phẩm xây dựng Việt Nam năm 2000 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ Tu bổ tôn tạo nhà thư viện bát giác - Tr ường THPT Chu Văn An” - Giấy chứng nhận ISO 9001-2000 năm 2003 cho lĩnh vực x ây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi; xây lắp điện, tư vấn lập dự án - Bằng chất lượng cao năm 1999 của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ Trung tâm y tế dự phòng Hà Lan” - Bằng chất lượng cao của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ Cải tạo xây dựng trường đào tạo cán bộ công đoàn Hà Nội” - Bằng chất lượng cao của Bộ xây dựng – công đoàn xây dựng Việt Nam “ Nhà máy nhựa cao cấp Hanel” 1.1.4.2 Tình hình sản xuất kinh doanh Phát huy những thành tích đã đạt được Công ty cổ phần đầu tư - Xây dựng Hà Nội hoạt động với nhiều thuận lợi, bên cạnh đó là không ít những khó khăn, thách thức như: Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đã và đang tác động đến nền kinh tế Việt Nam, lạm phát cao, thâm hụt thương mại lớn, thị trường tiền tệ - tài chính chao đảo đã khiến doanh nghiệp hoạt động trong môi trường đầy biến động, không dự báo được, không sử dụng có hiệu quả nguồn lực. Mặt khác chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước đối với kinh doanh bất động sản làm cho thị trường bất động sản càng thêm trầm lắng, đóng băng, nhất là sự biến động tăng giá của các chi phí đầu vào, đặc biệt là sắt thép, xi măng, vật liệu điện, xăng dầu…. đã tác động trực tiếp đến tiến độ, chất lượng và hiệu quả trên các lĩnh vực SXKD của Công ty. Song dưới sự lãnh đạo của Hội đồng quản trị, Ban chấp hành đảng bộ, Ban tổng giám đốc, trên tinh thần đoàn kết nhất trí cao của tập thể CBCNV, đã phát huy những lợi thế, khắc phục nhiều khó khăn, phấn đấu vừa sắp xếp ổn định hoạt động SXKD của Công ty theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con; Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà Nội đã đạt được những kết quả cao qua các năm: Bảng 3. Kết quả sản xuất kinh doanh công ty năm 2006, 2007, 2008 Đơn vị tính: triệu đồng TT Các chỉ tiêu chủ yếu năm 2006 năm 2007 năm 2008 I Tổng giá trị sản lượng 320 594 261 358 382 956 Trong đó : Đầu tư các dự án 171 489 161 741 270 998 Nhận thầu xây lắp 138 518 96 676 105 612 Kinh doanh khác 10 488 3 390 6 445 II Tổng giá trị doanh thu 236 922 232 506 249 992 Trong đó : Doanh thu dự án 93 531 113 997 224 140 DT Nhận thầu xây lắp 131 837 114 153 21 712 DT Kinh doanh khác 11 554 4 356 4 155 III Thu tiền bán nhà 163 354 243 100 IV Nộp ngân sách 2 419 91 655 37 768 V Lợi nhuận 1 192 10 787 81 314 VI Lao động tiền lương Tổng số lao động 2 500 1 200 2900 Lương bình quân Tr/người/tháng 1,50 1,50 2,50 Nguồn: Tổng hợp số liệu Qua bảng số liệu ta thấy, lợi nhuận của công ty liên tục tăng qua các năm. Năm 2006 lợi nhuận chỉ đạt 1.192 tỷ đồng thì đến năm 2007 tăng lên 10.787 tỷ đồng và 81.314 tỷ năm 2008. Tức là năm 2007 tăng 9.05 lần so với năm 2006, năm 2008 tăng 7.54 lần so với năm 2007. Doanh thu và lợi nhuận tăng cao đã góp phần tăng tiền lương bình quân cho người lao động, từ 1.5 triệu đồng năm 2007 tăng lên 2.0 triệu đồng năm 2008. Đồng thời công ty cũng đóng góp cho ngân sách một khoản tương đối lớn. Năm 2006 là 2.419 tỷ đồng, năm 2007 là 91.655 tỷ đồng và năm 2008 là 37.768 tỷ đồng. Có được những kết quả này là do sự nỗ lực của toàn bộ đội ngũ cán bộ, kỹ sư, công nhân viên của công ty không ngừng nâng cao tính chủ động sáng tạo trong sản xuất kinh doanh, tích cực trong lao động. Nhờ đó, công ty ngày càng thực hiện được nhiều công trình, dự án với quy mô ngày càng lớn, đóng góp vào sự phát triển của đất nước. 1.1.4.3 Một số dự án tiêu biểu công ty đã và đang thực hiện 1.1.4.3.1 Các dự án do công ty làm chủ đầu tư: Bảng 4. Các dự án do công ty làm chủ đầu tư Đơn vị tính: triệu đồng TT TÊN DỰ ÁN ĐỊA ĐIỂM THỜI GIAN THỰC HIỆN GIÁ TRỊ DỰ ÁN 1 Dự án Khu đô thị mới Trung Văn 1 H.Từ Liêm - Hà Nội 2002 - 20012 500.000 2 Dự án Khu nhà ở liên hợp 262 Nguyễn Huy Tưởng 262 Nguyễn Huy Tưởng Thanh Xuân – Hà Nội 7/2002 – 2004 131.000 3 Dự án Khu nhà ở phường Xuân La – Tây Hồ – Hà Nội P.Xuân La - Tây Hồ – Hà Nội 10/2001 – 2004 87.000 4 Nhà bán cho CBCNV Công ty Kinh doanh nước sạch Ngọc Hà Đốc ngữ - Ba Đình – Hà Nội 7/2002 – 2004 63.000 5 Dự án Nhà chung cư cao tầng số 46 ngõ 230 Lạc trung Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội 7/2002 – 2004 63.905 5 Dự án cụm công nghiệp Sóc Sơn - Hà Nội Sóc Sơn – Hà Nội 2003 – 2005 300.000 9 Dự án Hạ tầng vào khu nhà ở Công nhân KCN Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh 2005 – 2009 51.600 10 Dự án Nhà ở cho Công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh 2005 – 2009 330.000 Nguồn: Phòng kinh doanh dự án 1.1.4.3.2 Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kế Bảng 5. Các dự án do công ty làm tư vấn thiết kế Đơn vị tính: triệu đồng TT TÍNH CHẤT DỰ ÁN ĐỊA ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ THỜI HẠN HĐ 1 TKKT, Lập TDT DA xây dựng nhà NO7 – B1 cho CBCS Bộ CA Ba Đình – Hà Nội Cty CP đầu tư xây dựng&kinh doanh nhà 863,740 90 ngày từ 13/12/04 2 TKKT, Lập TDT DA xây dựng nhà NO7 – B2 cho CBCS Bộ CA Ba Đình – Hà Nội Cty CP đầu tư xây dựng&kinh doanh nhà 300,532 90 ngày từ 15/12/04 3 TKKT, Lập TDT DA xây dựng nhà NO7 – B3 cho CBCS Bộ CA Ba Đình – Hà Nội Cty CP đầu tư xây dựng&kinh doanh nhà 759,094 90 ngày từ 23/12/04 4 Lập TDT DA xây dựng nhà ở để bán cho CBCS bộ Công An Ba Đình – Hà Nội Cty CP đầu tư xây dựng&kinh doanh nhà 399,409 60 ngày từ 10/02/05 5 Lập BCNCKT trung tâm đào tạo hướng nghiệp 50 Vũ Trọng Phụng Công ty Nam Thắng 108,000 24/3/04-24/5/04 7 Thiết kế, lập TDT trung tâm đào tạo 50 Vũ Trọng Phụng Công ty Nam Thắng 246,090 24/3/04-10/5/04 8 Tư vấn pháp lý xây dựng TTLT BHXH Việt Nam 150 Phố Vọng BHXH Việt Nam 130,000 60 ngày từ 09/12/03 9 Tư vấn chợ đầu mối Miền bắc Ngũ Hiệp – Thanh trì Công ty Việt – Mỹ 452,202 6 tháng từ 21/3/04 10 Lập DAĐT Khách sạn Dân chủ Hoàn Kiếm – Hà Nội Công ty du lịch Hà Nội 165,000 120ngày từ 28/5/03 11 Lập DAĐT Cung Hữu Nghị Việt- Trung Mễ trì - HN LHNH Việt Nam 381,150 60 ngày tư 30/11/04 12 Tư vấn GPMB Viện thông tin Mai Dịch – Cầu Giấy Viện Thông tin 210,120 90 ngày từ 21/3/03 14 Lập DA tổ hợp VP & Nhà ở Trần Duy Hưng Trung Hoà - Cầu Giấy Công ty cổ phần kinh doanh nhà Từ Liêm 143,341 90 ngày từ 28/4/05 15 TKKT, Lập TDT nhà vườn Dịch Vọng Dịch Vọng – Cầu Giấy Công ty cổ phần kinh doanh nhà Từ Liêm 296,745 60 ngày từ 07/9/04 Nguồn: Phòng kinh doanh dự án Công ty đã tập trung chỉ đạo, lãnh đạo và huy động các nguồn nhân vật lực để thực hiện các dự án đầu tư đáp ứng yêu cầu tiến độ, mục tiêu, chất lượng và đạt được hiệu quả cao. Những kết quả của các dự án mang lại đã đang khẳng định được năng lực quản lý, tổ chức đầu tư dự án của Công ty ngày được củng cố và phát triển. Năm 2006 Công ty hoàn thành bàn giao cho chủ đầu tư 42 công trình với giá trị là: 132 tỷ, các công trình đều đảm bảo chất lượng theo yêu cầu của chủ đầ._.u tư. Có 01 công trình được UBND thành phố Hà nội gắn biển công trình phục vụ APEC. Trong năm 2007, Công ty hoàn thành bàn giao cho chủ đầu tư 20 công trình với tổng giá trị là: 57,5 tỷ. Các công trình đều đảm bảo tiến độ và chất lượng theo yêu cầu của chủ đầu tư Năm 2008, Công ty hoàn thành bàn giao cho chủ đầu tư 10 công trình với tổng giá trị là: 64 tỷ. Các công trình đều đảm bảo tiến độ và chất lượng theo yêu cầu của chủ đầu tư. Công tác tiếp thị đấu thầu các công trình xây lắp đã đi vào lền nếp và có tính hệ thống, chất lượng hồ sơ tham gia đấu thầu các công trình đã được nâng cao. Duy trì thực hiện công tác quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 từ Công ty đến các Xí nghiệp, tuân thủ theo đúng quy định quản lý chất lượng hiện hành. Xây dựng, kiện toàn và chuẩn hoá hệ thống hướng dẫn, các quy định nội bộ theo mô hình Công ty cổ phần Khai thác và sử dụng có hiệu quả mạng máy tính nội bộ trong toàn Công ty để nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý và điều hành các hoạt động SXKD của Công ty. Thông qua mạng máy tính nội bộ đã cung cấp kịp thời những thông tin cần thiết, hệ thống văn bản nội bộ, văn bản pháp quy nhà nước phục vụ cho công tác quản lý điều hành SXKD. Công ty thực hiện tốt công tác quản lý tài chính theo Pháp lệnh tài chính kế toán, các biện pháp huy động, điều tiết quản lý vốn đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh, bảo tồn được vốn, sử dụng vốn đạt hiệu quả . Công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp lệnh về bảo hộ lao động, vệ sinh an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, phòng chống thiên tai tại các công trình và các dự án được đảm bảo. Đã khắc phục kịp thời những thiếu sót và có những biện pháp chủ động trong phòng ngừa tai nạn lao động. Công ty đã cơ bản hoàn thành việc sắp xếp lại bộ máy văn phòng, các đơn vị SXKD theo Phương án SXKD Công ty cổ phần, phát huy hiệu quả hoạt động mô hình Công ty Mẹ - Công ty con. Năm 2008, Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà nội đã được trao tặng cúp vàng Sản phẩm dịch vụ ưu tú hội nhập WTO và thương hiệu HANCIC đã vinh dự được lọt vào tốp 500 thương hiệu Việt do Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam bình chọn. Thủ Tướng Chính phủ, Bộ xây dựng, Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội, Công an Thành phố Hà nội đã có các quyết định khen thưởng để ghi nhận những thành tích của lãnh đạo và tập thể CBCNV Công ty năm 2008. Ban tổ chức bình chọn và trao tặng cúp vàng " Giám đốc tài năng" năm 2009 đã chứng nhận đồng chí Phạm Xuân Đức Đạt Cúp vàng " Giám đốc tài năng" năm 2009. Hội đồng thi đua Tổng công ty đã quyết định công nhận danh hiệu tập thể lao động xuất sắc cho 6 đơn vị; tập thể lao động tiến cho 9 đơn vị và 14 chiến sỹ thi đua. Hội đồng thi đua Công ty đã xét duyệt và công nhận 97 CBCNV đạt danh hiệu lao động tiến tiến. 1.2 Phân tích thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội 1.2.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội Theo luật đầu tư năm 2005: “DAĐT là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” Dự án đầu tư còn có thể xem xét từ nhiều góc độ: - Về mặt hình thức: DAĐT là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. - Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài. - Trên góc độ kế hoạch hóa: DAĐT là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, là tiền đề để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn. Xét theo góc độ này DAĐT là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung. - Xét về mặt nội dung: DAĐT là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch địa điểm và thời gian xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. Như vậy một DAĐT bao gồm 4 thành phần chính: - Mục tiêu của dự án: bao gồm mục tiêu đóng góp của dự án vào sự phát triển của quốc gia và mục tiêu về lợi ích tài chính của chủ đầu tư - Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án - Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra các kết quả nhất định - Các nguồn lực: Bao gồm nguồn lực vật chất, tài chính, con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án Ngày nay với sự phát triển chung của đất nước thì nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc… ngày càng tăng cao, đặc biệt là thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà ngành công nghiệp xây dựng đang đóng một vai trò quan trọng trong quá trình hiện đại hóa cơ sở hạ tầng, phục vụ cho công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Một trong những công ty xây dựng mang lại các công trình có chất lượng cao được nhắc đến đó là công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội. Năm 2008, Công ty cổ phần Đầu tư - Xây dựng Hà nội đã được trao tặng cúp vàng Sản phẩm dịch vụ ưu tú hội nhập WTO và thương hiệu HANCIC đã vinh dự được lọt vào tốp 500 thương hiệu Việt do Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam bình chọn. Thủ Tướng Chính phủ, Bộ xây dựng, Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà Hà nội, Công an Thành phố Hà nội đã có các quyết định khen thưởng để ghi nhận những thành tích của lãnh đạo và tập thể CBCNV Công ty năm 2008. Để làm nên những thành công ấy cho công ty cũng như cho các công trình của công ty đó là đóng góp to lớn của công tác lập dự án. “Lập DAĐT là tập hợp các hoạt động xem xét, chuẩn bị, tính toán toàn diện các khía cạnh kinh tế kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý… trên cơ sở đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp nhằm thực hiện một DAĐT”. Công tác lập dự án đã biến những cơ hội đầu tư thành các dự án có hiệu quả, đem lại không những lợi nhuận cho chủ đầu tư mà cả nhiều lợi ích cho nền kinh tế Trong những năm qua công ty đã tiến hành lập và thực hiện nhiều dự án. Hầu hết các dự án do công ty làm chủ đầu tư đều là do công ty tự lập dự án. Bảng 6. Một số dự án công ty lập và thực hiện đầu tư. Đơn vị tính: Triệu đồng TT TÊN DỰ ÁN ĐỊA ĐIỂM THỜI GIAN THỰC HIỆN GIÁ TRỊ DỰ ÁN 1 Dự án Khu đô thị mới Trung Văn 1 H.Từ Liêm - Hà Nội 2002 - 20012 1.500.000 2 Dự án Khu nhà ở liên hợp 262 Nguyễn Huy Tưởng 262 Nguyễn Huy Tưởng Thanh Xuân – Hà Nội 7/2002 – 2004 131.000 3 Dự án Khu nhà ở phường Xuân La – Tây Hồ – Hà Nội P.Xuân La - Tây Hồ – Hà Nội 10/2001 – 2004 87.000 4 Nhà bán cho CBCNV Công ty Kinh doanh nước sạch Ngọc Hà Đốc ngữ - Ba Đình – Hà Nội 7/2002 – 2004 63.000 5 Dự án Nhà chung cư cao tầng số 46 ngõ 230 Lạc trung Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội 7/2002 – 2004 63.905 5 Dự án cụm công nghiệp Sóc Sơn - Hà Nội Sóc Sơn – Hà Nội 2003 – 2005 700.000 9 Dự án Hạ tầng vào khu nhà ở Công nhân KCN Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh 2005 – 2009 100.000 10 Dự án Nhà ở cho Công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh 2005 – 2009 450.000 Nguồn: phòng kinh doanh dự án Đây là một số dự án tiêu biểu của công ty, các dự án này hoàn thành đã góp phần không nhỏ cho quỹ nhà đang khan hiếm của thành phố. Ngoài ra công ty còn thực hiện lập dự án hoặc làm tư vấn thiết kế, tư vấn lập tổng dự toán, tư vấn giải phong mặt bằng cho các dự án của các chủ đầu tư khác. Ví dụ như: lập dự án đầu tư cung Hữu Nghị Việt Trung - Mễ Trì - Hà Nội, khách sạn Dân Chủ - Hoàn Kiếm - Hà Nội, trung tâm đào tạo hướng nghiệp - 50 Vũ Trọng Phụng, tổ hợp văn phòng & Nhà ở Trần Duy Hưng - Trung Hoà - Cầu Giấy; Lập tổng dự toán dự án xây dựng nhà ở để bán cho cán bộ, cảnh sát bộ Công An - Ba Đình - Hà Nội, tư vấn thiết kế và lập tổng dự toán dự án nhà vườn Dịch Vọng - Dịch Vọng - Cầu Giấy… Với các dự án ngày càng đạt chất lượng cao cho thấy công tác lập dự án tại công ty đã được tiến hành nghiêm túc với đội ngũ cán bộ có phẩm chất, có năng lực góp phần làm cho uy tín trong lĩnh vực xây dựng của công ty ngày càng được khẳng định. Tuy nhiên công tác lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi những người lập dự án phải là những người có trình độ chuyên môn sâu, có hiểu biết về tình hình thực tế, am hiểu các quy định của nhà nước, có trách nhiệm với công việc. Mặt khác khối lượng công việc khi tiến hành lập dự án là rất lớn. Trong khi đó nhân sự cho công tác lập dự án tại công ty không những thiếu về số lượng mà còn hạn chế về năng lực. Nâng cao chất lượng công tác này đang là mục tiêu công ty thực hiện trong thời gian tới. Chính vì vậy hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty đang là vấn đề cấp thiết, nhằm nâng cao chất lượng các dự án đầu tư, nâng cao uy tín của công ty trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cũng như vị thế của công ty đối với đất nước. 1.2.2 Đặc điểm các dự án tại công ty ảnh hưởng tới công tác lập dự án Ngoài những đặc điểm chung của dự án đầu tư thì các dự án được lập tại công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội còn có một số đặc điểm riêng của ngành xây dựng và riêng có tại công ty, những đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án: Thứ nhất, các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dự án đầu tư về lĩnh vực xây dựng do công ty làm chủ đầu tư, thực hiện dự án và tiến hành quản lý sau đầu tư. Các dự án chủ yếu là các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu trung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, các công trình công cộng…Như dự án khu đô thị mới Trung Văn - Từ Liêm - Hà Nội, Dự án Nhà chung cư cao tầng số 46 ngõ 230 - Lạc trung Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội, Dự án Nhà ở cho Công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh… Chính vì vậy mà vấn đề quy hoạch thành phố, quy hoạch của địa phương ảnh hưởng rất lớn đến công tác lập dự án. Bên cạnh đó địa điểm khu vực thực hiện dự án cũng có ảnh hưởng lớn đến công tác lập dự án. Bởi vì mỗi khu vực đều có hiện trạng đất đai, độ sâu đất mặt, đất bùn,… những nhân tố này tác động trực tiếp đến việc xây dựng dự án sau này. Vì vậy khi lập dự án phải tính toán, đo đạc chính xác các thông số về địa hình, địa mạo tại nơi xây dựng dự án để có thiết kế móng đảm bảo an toàn. Thứ hai, nguồn vốn huy động để thực hiện các dự án của công ty bao gồm: vốn ngân sách nhà nước, vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay từ ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng. Ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng cho công ty đó là: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà nội - 4 Lê Thánh Tông - Hà Nội và Ngân hàng Liên doanh Lào - Việt - Chi nhánh Hà Nội - 96 Bà Triệu Hà Nội. . Như vậy khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế xã hội cần xác định tỷ suất chiết khấu theo tỷ suất chiết khấu trung bình của các nguồn vốn Thứ ba, thời gian thực hiện các dự án tại công ty có thời gian kéo dài thường từ 2 – 3 năm, tuy nhiên có một số dự án kéo dài tới 5 – 6 năm. Cụ thể như: Dự án Nhà chung cư cao tầng số 46 ngõ 230 Lạc trung Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội từ 2002 – 2004, dự án cụm công nghiệp Sóc Sơn - Hà Nội từ 2003 – 2005, dự án Nhà ở cho Công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long Xã Kim Chung - Huyện Đông Anh từ 2005 – 2009, dự án Khu đô thị mới Trung Văn 1 huyện Từ Liêm - Hà Nội từ 2005 đến nay vẫn đang thực hiện…Vì vậy mà cán bộ lập dự án cần dự báo chính xác giá cả nguyên vật liệu trong thời gian tới cũng như giá của sản phẩm dự án khi dự án hoàn thành. Bởi vì các yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí của dự án, tức là ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của dự án Thứ tư, các dự án của công ty chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở và văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội. Với xu hướng đô thị hóa ngày càng gia tăng, đồng thời với việc mở rộng quy mô thành phố Hà Nội thì nhu cầu về sản phẩm của dự án là rất lớn. Chính vì vậy công tác lập dự án càng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của công ty. Thứ năm, các dự án của công ty trước kia một phần chịu sự quản lý của tổng công ty đầu tư phát triển nhà Hà Nội thì hiện nay chịu sự quản lý trực tiếp của công ty và tuân theo các quy định của pháp luật như nghị định 12/2009/NĐ – CP… Vì vậy khi lập dự án cán bộ lập dự án cần dựa trên cơ sở quy định của công ty cũng như các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan. 1.2.3 Quy trình lập dự án tại công ty Công tác lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng và sự phối hợp của nhiều bộ phận, lĩnh vực: kỹ thuật, tài chính, marketing… Hiệu quả của công tác lập dự án ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư sau này. Chính vì vậy để công tác này đem lại hiệu quả cao thì lập dự án phải tuân thủ theo một quy trình nghiêm ngặt. Tại công ty, lập dự án được tuân thủ theo quy trình sau: Sơ đồ 2. Sơ đồ quy trình lập dự án Các bước thực hiện Đơn vị thực hiện Ban giám đốc, trưởng các phòng chức năng Kiểm tra quá trình lập dự án Lưu trữ hồ sơ Quyết định, phê duyệt Lập dự án Ban Quản lý dự án Ban Quản lý dự án Ban Quản lý dự án Tổng giám đốc Hội đồng quản trị Ban Quản lý dự án Ban Quản lý dự án Ban quản trị, tổng giám đốc Phê duyệt, giao nhiệm vụ Thu thập tài liệu Lập đề cương Phê duyệt đề cương Tìm kiếm cơ hội đầu tư Nguồn: Ban quản lý dự án Trình tự thực hiện cụ thể như sau: Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư Đây là giai đoạn các ý tưởng được hình thành, thông thường ban giám đốc hoặc giám đốc, trưởng các phòng ban chức năng là người tìm kiếm cơ hội đầu tư cho công ty. Các dự án tại công ty chủ yếu về lĩnh vực đầu tư xây dựng, nên các cơ hội đầu tư chủ yếu dựa vào nhu cầu nhà ở, văn phòng trên địa bàn Hà Nội. Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ Sau khi cơ hội đầu tư được trình lên ban quản trị và tổng giám đốc sẽ xem xét và phê duyệt có đầu tư hay không. Nếu cơ hội đầu tư được chấp nhận thì tổng giám đốc sẽ phân công công tác lập dự án tới ban quản lý dự án. Bước 3: Thu thập tài liệu Sau khi nhận nhiệm vụ từ tổng giám đốc, giám đốc ban quản lý sẽ tiến hành lập nhóm soạn thảo dự án. Sau khi được lập nhóm soạn thảo dự án tiến hành thu thập tài liệu liên quan đến dự án như: thị trường sản phẩm, giá cả nguyên vật liệu, các quy định của pháp luật hiện hành… Đây là những tài liệu phục vụ công tác lập dự án sau này. Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí Các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ dựa vào các tài liệu thu thập được tiến hành lập đề cương của dự án. Đề cương của dự án bao gồm các nội dung: Giới thiệu tổng quan về dự án Các căn cứ để xác định đầu tư Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án Nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội Tổ chức quản lý và nhân sự cho dự án Đồng thời phòng sẽ dự trù thời gian và kinh phí cho công tác lập dự án. Kinh phí cho công tác này gồm: Chi phí cho việc thu thập tài liệu, thông tin liên quan đến dự án Chi phí cho các phương tiện, máy móc thiết bị phục vụ cho quá trình soạn thảo dự án Chi phí trả cho cán bộ làm công tác soạn thảo dự án Tùy từng dự án cụ thể mà thời gian và kinh phí cho công tác lập dự án là khác nhau Bước 5: Phê duyệt đề cương Sau khi nhóm soạn thảo lập đề cương của dự án sẽ trình lên tổng giám đốc phê duyệt. Việc lập đề cương và tiến hành đánh giá dự án nhằm loại bỏ ngay những dự án không khả thi tránh tốn kém cho công tác lập dự án sau này. Bước 6: Lập dự án Sau khi đề cương được phê duyệt nhóm soạn thảo dự án sẽ tiến hành lập dự án đầu tư. Lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác, chính vì vậy phải có tinh thần làm việc và sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành viên Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án Trong thời gian tiến hành lập dự án, ban quản lý dự án sẽ trực tiếp kiểm tra quá trình lập dự án để kịp thời điều chỉnh, bổ sung đồng thời đôn đốc các thành viên làm việc để công tác lập dự án theo đúng kế hoạch tiến độ Bước 8: Quyết định, phê duyệt Hồ sơ dự án sau khi được soạn thảo xong sẽ trình lên tổng giám đốc và hội đồng quản trị thẩm định và ra quyết định có thực hiện dự án hay không. Hồ sơ dự án này cũng là cơ sở để công ty xin cấp phép đầu tư của các cơ quan nhà nước và xin tài trợ vốn của ngân hàng, các tổ chức tín dụng. Bước 9: Lưu trữ hồ sơ Hồ sơ dự án sau khi được phê duyệt và cấp phép đầu tư sẽ tiếp tục được phòng tổ chức – hành chính của ban quản lý dự án lưu lại phục vụ cho công tác thực hiện dự án sau này 1.2.4 Phương pháp lập dự án Mỗi dự án thường sử dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành lập dự án. Tùy từng dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp lập dự án cho phù hợp. Một số phương pháp chủ yếu mà công ty sử dụng để tiến hành lập dự án đó là: Phương pháp thu thập thông tin, phương pháp cộng chi phí, phương pháp so sánh đối chiếu. Tuy nhiên việc sử dụng các phương pháp này để tiến hành lập dự án còn nhiều hạn chế. Bên cạnh đó, hệ thống các phương pháp còn thiếu sót nhiều, nhiều phương pháp quan trọng như: phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo,… chưa được sử dụng cho lập dự án. 1.2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin Thông tin là dữ liệu cần thiết cho tất cả các nội dung của dự án nên phương pháp thu thập thông tin được sử dụng trong tất cả các nội dung nghiên cứu của dự án. Đặc biệt là trong nội dung nghiên cứu thị trường, nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật. Phương pháp thu thập thông tin có thể là thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế, hoặc thu thập qua các nguồn tài liệu có sẵn như: sách, báo, internet, các dự án tương tự…Tùy vào dự án, điều kiện thời gian, kinh phí mà lựa chọn phương pháp thu thập thông tin cho phù hợp Vì các dự án tại công ty chủ yếu là các dự án về xây dựng nên việc thu thập thông tin yêu cầu phải sử dụng phương pháp khảo sát thực tế, nhất là khảo sát về điều kiện tự nhiên, khí hậu, hiện trạng cơ sở hạ tầng tại khu vực dự án… Tuy nhiên việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp, khảo sát thực tế chưa nhiều mà chủ yếu là từ các nguồn sẵn có. Sử dụng phương pháp này sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí, tuy nhiên thì với phương pháp này độ chính xác sẽ không cao 1.2.4.2 Phương pháp cộng chi phí Cán bộ lập dự án sử dụng phương pháp cộng chi phí để tính toán tổng mức đầu tư. Căn cứ vào các khoản chi phí dự tính sử dụng phương pháp cộng chi phí tổng hợp lại thành tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng. 1.2.4.3 Phương pháp so sánh đối chiếu Phương pháp này chủ yếu sử dụng trong phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án. Cán bộ lập dự án sẽ căn cứ vào các quy định, các định mức, tiêu chuẩn kỹ thuật… để tiến hành xác định các thông số kỹ thuật cho dự án sao cho phù hợp với quy định hoặc đưa ra một vài phương án sau đó so sánh để lựa chọn phương án tối ưu nhất cho dự án. Phương pháp này có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả dự án. Việc so sánh đối chiếu với các tiêu chuẩn quy định là điều kiện để dựa án có thể được phê duyệt, việc xác định, lựa chọn phương án sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí, chất lượng của dự án từ đó ảnh hưởng đến tính khả thi về mặt tài chính của dự án. 1.2.5 Nhân sự cho công tác lập dự án Công tác lập dự án do ban quản lý dự án chịu trách nhiệm. Tổng số cán bộ công nhân viên của Ban quản lý dự án: - Trong đó : + Thạc sĩ kỹ thuật 01 người + Kiến trúc sư 01 người + Kỹ sư chuyên môn kỹ thuật 06 người + Kỹ sư kinh tế ngành xây dựng 03 người + Cử ngân kinh tế 02 người + Cử nhân luật 01 người + Cử nhân quản trị kinh doanh 01 người + Trung cấp, cao đẳng 03 người + Nhân viên khác 01 người Sau khi nhận nhiệm vụ từ ban giám đốc, giám đốc ban quản lý dự án sẽ lập nhóm soạn thảo dự án từ 4 đến 5 người. Nhân sự cho công tác lập dự án tại công ty đều là những người có trình độ đại học trở lên, điều này đã góp phần vào hiệu quả của công tác này. Tuy nhiên lập dự án là một công việc rất phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao, sự hiểu biết sâu rộng về các ngành, các lĩnh vực nên với đội ngũ cán bộ hiện tại của ban chủ yếu là kỹ sư xây dựng thì chưa thể đáp ứng yêu cầu cho công tác này. Mặt khác, mỗi cán bộ của ban lại kiêm nhiều công việc khác nên nhiều lúc có tình trạng chồng chéo công việc. Chính vì vậy vấn đề tuyển dụng nhân lực là một việc làm cần thiết của công ty trong thời gian tới 1.2.6 Nội dung của công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội 1.2.6.1 Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư Đây là nội dung nghiên cứu đầu tiên chỉ ra tại sao lại đầu tư dự án. Nội dung này tập trung làm rõ tình hình kinh tế xã hội tổng quát và khía cạnh thị trường sản phẩm của dự án, cung cầu trên thị trường như thế nào. Đồng thời đưa ra các văn bản pháp lý liên quan đến dự án đầu tư. Tại công ty cổ phần đầu tư xây dựng Hà Nội, nội dung nghiên cứu này gồm: 1.2.6.1.1 Những căn cứ pháp lý Đây là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư như: Các văn bản quy phạm pháp luật, mục tiêu định hướng của đất nước nói chung và của ngành xây dựng nói riêng, các thông tư nghị định của chính phủ cũng như của các bộ ngành, hệ thống tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật… Thông thường, các dự án của công ty dựa vào các căn cứ pháp lý sau: Các văn bản pháp luật của nhà nước: Đây là những căn cứ pháp lý của nhà nước liên quan đến thực hiện dự án như: Các quyết định của nhà nước, của thành phố hay địa phương về việc giao đất cho công ty tiến hành thực hiện dự án, nghị định của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất và thông tư hướng dẫn thi hành, nghị định của chính phủ về thu tiền sử dụng đất và thông tư hướng dẫn thi hành, đối với các dự án cần thu hồi đất thì cần phải tuân theo nghị định của chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…. Các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản như: Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế quản lý đầu tư xây dựng; Nghị định số 209/2004/NĐ - CP ngày 16/12/2004 của chính phủ về quản lý chất lượng công trình; Nghị định 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Thông tư số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn về nội dung tổng mức đầu tư, hồ sơ thẩm định Dự án đầu tư và Báo cáo đầu tư; Thông tư số 09/2000/TT-BXD ngày 17/07/2000 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự án đầu tư; Quyết định số 18/2003/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng…. Hệ thống tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật: Đó là các tiêu chuẩn kỹ thuật và thiết kế cho các hạng mục như: kiến trúc, điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy… Ví dụ: TCVN 4451 – 1987 Nhà ở - Nguyên tắc cơ bản để thiết kế; TCVN 2622 – 1978 Phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công trình… 1.2.6.1.2 Mục tiêu đầu tư Nội dung này trong dự án đưa ra sản phẩm của dự án sẽ phát huy tác dụng như thế nào. Với sản phẩm dự án của công ty chủ yếu là nhà ở và văn phòng cho thuê thì cung ứng được bao nhiêu vào quỹ nhà của thành phố, giải quyết nhu cầu cho bao nhiêu người, đáp ứng được nhu cầu văn phòng cho thuê như thế nào, hay đóng góp vào sự phát triển của thành phố ra sao. Ví dụ trong báo cáo nghiên cứu khả thi dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã Kim Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội. Mục tiêu đầu tư được xác định: “Khu nhà ở công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở tối thiểu cho khoảng 5.000 công nhân trong đó khu nhà ở công nhân do công ty cổ phần đầu tư – xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư khoảng 2.500 người có nhu cầu nhà ở trong vùng, cải thiện môi trường sống cho người lao động trong khu công nghiệp và tại địa phương xã Kim Chung huyện Đông Anh, cải thiện hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, làm tiền đề cho phát triển khu đô thị mới Kim Chung và các khu đô thị mới phía Bắc sông Hồng. Hình thành các khu nhà ở đồng bộ hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp. Dự án hình thành tạo môi trường mới đầu tư xây dựng khu nhà ở công nhân tại các địa phương khác trên địa bàn Thành phố, đồng thời tạo công ăn việc làm cho người dân địa phương không đủ điều kiện vào làm việc trong các khu công nghiệp vào làm dịch vụ tại các khu đô thị”. Mục tiêu đầu tư của dự án chỉ ra sự cần thiết của dự án, đồng thời thấy rằng dự án là phù hợp với quy hoạch của đất nước, của thành phố, đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của thị trường. Khi tiến hành lập dự án, mục tiêu đầu tư là một nội dung được cán bộ lập dự án tại công ty trình bày rất đầy đủ chi tiết, mục tiêu đầu tư cho thấy việc đầu tư dự án là hợp lý và cần thiết, đây là một trong những cơ sở để dự án có thể nhận được tài trợ vốn và cấp phép đầu tư. 1.2.6.1.3 Thị trường sản phẩm của dự án Đây là nội dung quan trọng trong soạn thảo dự án, từ việc nghiên cứu thị trường cung cầu sản phẩm của dự án mà đưa ra được tính khả thi của dự án, đồng thời xác định chính xác quy mô đầu tư. Một trong những đặc điểm của các dự án tại công ty là các dự án chủ yếu là các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu trung cư cao tầng, văn phòng cho thuê. Chính vì vậy nghiên cứu thị trường là nghiên cứu cung cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê tại vùng dự án. Cụ thể trong dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặt bằng tại ô đất CT3 khu đô thị mới Trung Văn xã Trung Văn huyện Từ Liêm - Hà Nội nhu cầu sản phẩm của dự án (nhu cầu nhà ở tái định cư) được phân tích như sau: “ Theo kế hoạch của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, đến năm 2010 thành phố sẽ triển khai khoảng 57 dự án xây dựng quỹ nhà, quỹ đất để tái định cư với khoảng 23.133 căn hộ để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng bằng nhiều hình thức đầu tư xây dựng. Như vậy, về số lượng, quỹ nhà tái định cư thời kỳ 2006 - 2010 dự báo còn thiếu so với nhu cầu khoảng 8.500 căn hộ. Sở dĩ quỹ nhà tái định cư đến năm 2010 vẫn thiếu là do từ năm 2000 - 2010 diện tích đất nông nghiệp của Hà Nội giảm 10.781ha, khiến khoảng 35.000 hộ bị ảnh hưởng đến chỗ ở. Từ năm 2003 - 2005 Thành phố chuyển mục đích sử dụng 3.513ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị dịch vụ khiến nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư tăng lên thành 18.000 hộ. Từ năm 2006 - 2010 sẽ chuyển mục đích sử dụng 5.229ha đất, nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư tăng lên thành 17.000 căn hộ trong khi Thành phố chỉ còn khoảng 1.000 căn hộ dự trữ để làm quỹ nhà trung chuyển và để chủ động giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án đột xuất của thành phố và TW. Năm 2006, thành phố triển khai một số dự án lớn, cần phải bố trí tái định cư như: đường vành đai 2,5 cần khoảng 1.000 căn hộ; đường ô Đông Mác - đê Nguyễn Khoái cần khoảng 800 căn hộ; đường vành đai 2 cần khoảng 1.000 căn hộ; đường Văn Cao - Hồ Tây cần khoảng 400 căn, đường Lạc Long Quân, nút giao thông Bưởi dự kiến cần 1.000 căn hộ; cầu Nhật Tân cấn khoảng 600 căn hộ, lô đất. Các dự án nhỏ lẻ có nhu cầu khoảng 2000 căn hộ. Bên cạnh đó, các dự án chuyển tiếp từ năm trước cũng có nhu cầu lớn về tái định cư như: dự án công viên tuổi trẻ 900 căn hộ, đường vành đai 3 cũng xấp xỉ 900 căn, dự án đường Láng - Hòa Lạc mở rộng và một số dự án nhỏ lẻ cần khoảng 600 căn hộ”. Tuy nhiên việc nghiên cứu thị trường tại công ty còn sơ sài. Việc dự báo nhu cầu thị trường tương lai bằng việc sử dụng các phương pháp như sử dụng mô hình hồi quy tương quan, sử dụng phương pháp ngoại suy chưa được áp dụng. Quy mô dự án còn dựa nhiều vào năng lực của chủ đầu tư cũng như khả năng huy động vốn. Chưa tiến hành phân khúc thị trường và xác định thị trường mục tiêu, Việc tiếp thị, quảng bá sản phẩm cũng không được xem xét. Trong khi đó giá cả nhà đất và cung cầu thị trường là nhân tố quyết định đến hiệu quả dự án. Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường sơ sài là một hạn chế rất lớn trong công tác lập dự án tại công ty. 1.2.6.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật Do đặc điểm các dự án được lập tại công ty chủ yếu là về lĩnh vực xây dựng nên nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án được coi là nội dung quan trọng nhất trong công tác soạn thảo dự án. Các tiêu chuẩn kỹ thuật chủ yếu dựa theo tiêu chuẩn kỹ thuật do bộ ngành quy định. Trong nội dung nghiên cứu kỹ thuật công ty tập trung nghiên cứu các vấn đề về: 1.2.6.2.1 Quy mô dự án, hình thức đầu tư Trong nội dung quy mô dự án, cán bộ lập dự án sẽ trình bày về tổng diện tích khu đất dự án, diện tích toàn bộ khu nhà, khu văn phòng hay khu công nghiệp…Tuy nhiên nội dung này thường chỉ đưa ra khái quát chứ không chi tiết cụ thể. Ví dụ trong dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặt bằng tại ô đất CT3 khu đô thị mới Trung Văn quy mô dự án được xác định: “Toàn bộ dự án bao gồm 3 khối nhà cao 18 tầng nối liền với nhau bằng một khối đế 2 tầng trên khu đất 9.385 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 47.087 m2, 384 căn hộ có tương đương 287.940 m2 sàn ở”. Bảng 7. Các chỉ tiêu kỹ thuật lô đất CT3 STT NỘI DUNG CÁC CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ QUY HOẠCH ĐƯỢC DUYỆT PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT ĐƯỢC SỞ QH - KT CHẤP THUẬN 1 Tổng diện tích đất m2 9.385 9.385 2 Tổng diện tích xây dựng m2 3.980 3.850 3 Mật độ xây dựng % 42,4 41 4 Tầng cao Tầng 11,3 11.6 5 Diện tích sàn xây dựng (không kể tầng hầm) m2 45.048 43.237 6 Hệ số sử dụng đất Lần 4,8 4.6 7 Cấp công trình Cấp II 8 Bậc chịu lửa Cấp II Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặt bằng tại ô đất CT3 khu đô thị mới Trung Văn Hay trong dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã Kim Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội quy mô dự án được xác định: “xây dựng khu NO.O1 cao 5 tầng với diện tích sàn khoảng 40.430 m2; khu NO.O2 cao 5 tầng với diện tích khoảng 18.538 m2, đáp ứng nhu cầu ở cho 2500 người” Vì các dự án của công ty chủ yếu là về lĩnh vực xây dựng nên hình thức đầu tư chủ yếu là xây mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên thì tùy theo dự án cụ thể là xây mới hay đầu tư cải tạo, mở rộng. 1.2.6.2.2 Nghiên cứu địa điểm khu vực xây dựng dự án Nội dung này tiến hành phân tích vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng hạ tầng kỹ thuật của khu vực xây dựng dự án. Đây là những nhân tố ảnh hưởng lớn đến quá trình xây dựng của dự án cũng như khi vận hành các ._..3 Địa chất Khu vực khảo sát nằm trong vùng có cấu trúc địa chất đơn giản chủ yếu là bồi tích sông hồ hỗn hợp gồm Sét pha, cát ,sạn sỏi, cuội 3. Hiện trạng sử dụng đất đai và hạ tầng kỹ thuật: Khu vực dự kiến xây dựng khu đô thị mới Trung Văn có phạm vi nghiên cứu khoảng 129444m2. Chủ yếu là đất canh tác (trồng lúa) và hệ thống mương thuỷ lợi và đường bờ thửa phục vụ canh tác của dân cư xã Trung Văn. Các cán bộ lập dự án đã thống kê số liệu về hiện trạng quỹ đất xây dựng và hiện trạng các công trình kiến trúc. Đồng thời, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật như: Hiện trạng hạ tầng giao thông, hiện trạng cấp điện, hiện trạng cấp và thoát nước cũng được nghiên cứu trình bày cụ thể nhằm xem xét các yếu tố thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng đến thực hiện dự án cũng như vận hành dự án sau này. 4. Hiện trạng dân cư Trung Văn là một xã có truyền thống cách mạng. Hiện nay, tình hình kinh tế của xã thuộc loại nghèo. Nghề nghiệp chủ yếu của dân cư là đan lát, vận thừng, làm bún, cốm. Thu nhập trung bình khoảng 6 triệu đồng/người/năm. Một hiện tượng phổ biến trong khu vực là đất vườn biến thành đất làm nhà cho thuê. Diện tích đất dân cư hiện có trên phạm vi khu đô thị mới là 2,786 m2, là khu tập thể của trường Cao Đẳng GTVT. 5. Hiện trạng về môi trường sinh thái Xã Trung Văn là một khu dân cư cũ, chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật Môi trường xã hội phức tạp Đất đai trong phạm vi nghiên cứu chủ yếu (90%) là đất ruộng, về mặt môi trường sinh thái tương đối tốt Chương V. Đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư 1. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 1.1 Căn cứ pháp lý Cán bộ lập dự án căn cứ vào các thông tư, nghị định, quyết định của chính phủ và thành phố liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng 1.2 Phương án giải phóng mặt bằng: Khu đô thị mới Trung Văn tổng diện tích 117.708 m2 có nhiều thuận lợi với 95% đất khu đô thị là đất ruộng việc đền bù và giải phóng không gặp nhiều vướng mắc. - Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư: Được trình bày trong phần thực trạng Chương VI. giải pháp thiết kế kiến trúc - kỹ thuật 1. nội dung thiết kế quy hoạch đã được duyệt 1.1 Cơ cấu quy hoạch Phía Tây- Bắc giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 40m. Phía Tây-Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 21,25m. Phía Đông- Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 17,5m. Phía Đông - Bắc giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 13,5m. Phía Nam giáp khu tập thể giáo viên trường Cao đẳng GTVT. 1.2 Quy hoạch không gian - Công trình hỗn hợp: Hỗn hợp khu vực được bố trí ở góc đường 40m cắt đường 21,25m, tận dụng vị trí có tầm nhìn và không gian. Công cộng đơn vị ở: Bao gồm nhà trẻ, trường tiểu học, bãi đỗ xe và cây xanh được bố trí tại trung tâm đơn vị ở và các nhóm ở. - Công trình nhà ở Nhà ở cao tầng Xây dựng các công trình cao 9 - 17 tầng ở ven đường 40m, đường 21,25m và đường 13,5m. Nhà ở thấp tầng Được bố trí nằm dọc theo đường 11,5m ở trung tâm của khu vực nghiên cứu. - Mạng lưới đường Mạng đường giao thông về cơ bản là mạng đường 11,5m nối với các tuyến 21,25m, hạn chế giao cắt với đường cấp thành phố và đường khu vực và được thiết kế thành tuyến chính liên tục với chiều dài nhỏ hơn 100m, đảm bảo bề rộng hè để tối thiểu ³3m. 1.3 Giải pháp cụ thể: Đưa ra giải pháp cụ thể đối với các khu vực đất xây dựng công trình công cộng, đất công trình nhà ở cao tầng, đất công trình nhà ở thấp tầng, đất cây xanh, khu để xe sao cho phù hợp với quy hoạch chung 1.4 Các chỉ tiêu quy hoạch Bảng 27. Bảng các chỉ tiêu quy hoạch dự án khu đô thị mới Trung Văn Stt Chức năng ô đất Diện tích Tỷ lệ Chỉ tiêu m2 % (m2/người) I Đất hỗn hợp Thành phố 8266 II Đất đơn vị ở 100% 1 Đất công cộng ( chợ) 2150 1,77 0,51 2 Đất trường học (Tiểu học và THCS) 15091 12,45 3,6 3 Đất nhà trẻ 3511 2,9 0,85 4 Đất cây xanh kỹ thuật, cây xanh thể thao 9675 7,98 2,33 5 Đất nhà ở 51885 42,82 12,45 6 Đất đường, bãi đỗ xe 38866 32,08 9,33 Tổng cộng: 129444 2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật Mô tả các tuyến đường bao quanh khu đô thị mới, từ đó đưa ra các giải pháp 2.1 Giải pháp san nền - Chỉ tiêu thiết kế Độ dốc san nền i=3~4ä. Thiết kế san nền theo phương pháp đường đồng mức thiết kế với ∆h = 0,05m, cao độ nền thấp nhất là +6.3m và cao nhất là +7.0m - Giải pháp thiết kế san nền Độ dốc nền I = 3~4ä Thiết kế san nền theo phương pháp đường cùng cao độ thiết kế với ∆h = 0,1m cao độ nền thiết kế thấp nhất là 6,3m về phía Tây bắc, cao nhất là 7m. Khống chế cao độ nền tại các điểm giao nhau của các tuyến đường, các điểm đặc biệt. - Giải pháp xây dựng Thiết kế kỹ thuật san nền: Cao độ san nền khống chế: Hmax = 7.00 Hmin = 6.30 Hướng dốc san nền: dốc về hướng Đông Nam và dốc về hướng Tây Bắc. Độ dốc san nền: i = 0,004. Thiết kế san nền theo phương pháp đường đồng mức, độ chênh cao giữa 2 đường đồng mức Dh = 0,05m khoảng cách giữa 2 đường đồng mức là 12.5m. Vật liệu san nền là cát đầm chặt K = 0,85 – 0,9 Tường chắn đất có cọc tre gia cố. 2.2 Giải pháp giao thông nội bộ Đưa ra các chỉ tiêu, tiêu chuẩn quy phạm thiết kế như: TCVN 4054 – 85 - Đường ôtô tiêu chuẩn Thiết kế TCVN 4054 – 98 - Đường ôtô tiêu chuẩn Thiết kế 22 TCN 211 – 93 - Quy trình Thiết kế mặt đường mềm 22 TCN - 18 – 79 - Quy trình Thiết kế Cầu cống theo trạng thái giới hạn 20 TCN 104 – 83 - Quy phạm Thiết kế Đường phố, Đường quảng trường Đô thị 22TCN 211-95 - Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN223-95 - Quy trình thiết kế áo đường cứng TCVN 4449 - 87 - Tiêu chuẩn thiết kế Quy hoạch đô thị Thông tư số 07/1999/TT-BXD ngày 23 tháng 9 năm 1999 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn qun lý và áp dụng các tiêu chuẩn quy phạm kỹ thuật xây dựng. Căn cứ vào các tiêu chuẩn, trình bày các giải pháp thiết kế: Chiều dài, chiều rộng mặt cắt ngang, ... các tuyến đường. - Giải pháp xử lý nền đường: Nền đường được đắp bằng cát đầm chặt K = 0, lớp tiếp giáp với đáy kết cấu dày H>=50cm phải đạt độ chặt K = 0,98. Kiểm tra cường độ nền E0 ³ 400 KG/cm2 mới được cấu tạo áo đường cục bộ cần phải sử lý nền yếu để đảm bảo ổn định nền đường. Kết cấu mặt đường - các lớp áo đường: Loại cường độ mặt đường Eyc=1600 Kg/cm2 thiết kế cho mặt đường Bmặt=11.25 - 3 làn xe. (Kết cấu I) Loại cường độ mặt đường Eyc = 1270 Kg/cm2 thiết kế cho các đường có bề rộng lòng đường Bmặt = 7,5m - 2làn xe. (Kết cấu II) Loại cường độ mặt đường Eyc= 1000 Kg/cm2 thiết kế cho các loại đường có bề rộng mặt đường Bmặt = 5,5m - 2 làn xe thiếu (Kết cấu III) - Lựa chọn giải pháp cho đường Cán bộ lập dự án đưa ra 3 phương án xây dựng để lựa chọn: KCI Thảm bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Thảm bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Cấp phối đá dăm loại 1 tưới 1kg/m2 nhựa h= 15cm Cấp phối đá dăm loại 2 h= 40cm Nền cát đầm chặt K=0,98 h= 50 cm đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. (Ghi chú trong lớp cấp phối đá dăm loại 2 h=40cm có 10cm không tham gia chịu lực) KCII Thảm bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Thảm bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Cấp phối đá dăm loại 1 tưới 1kg/m2 nhựa h= 15cm Cấp phối đá dăm loại 2 h= 30cm Nền cát đầm chặt K=0,98 h= 50cm đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. (Ghi chú trong lớp cấp phối đá dăm loại 2 h=30cm có 10cm không tham gia chịu lực) KCIII Thảm bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Thảm bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Cấp phối đá dăm loại 1 tưới 1kg/m2 nhựa h= 15cm Cấp phối đá dăm loại 2 h= 20cm Nền cát đầm chặt K=0,98 h= 50cm đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. (Ghi chú trong lớp cấp phối đá dăm loại 2 h=20cm có 10cm không tham gia chịu lực) Phương án so sánh KCI Bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Đá dăm láng nhựa 3kg/m2 h= 15cm Cát đen gia cố xi măng 8% h= 30cm Nền cát đầm chặt K=0,98% h= 0,98 đạt E0 ³ 400 Kg/cm2. KCII Bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Đá dăm láng nhựa 3kg/m2 h= 15cm Cát đen gia cố xi măng 8% h= 20cm Nền cát đầm chặt K=0,98% h= 0,98 đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. KCIII Bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Đá dăm láng nhựa 3kg/m2 h= 15cm Cát đen gia cố ximăng 8% h= 10cm Nền cát đầm chặt K=0,98% h= 0,98 đạt Eo ³ 400 Kg/cm2 Đánh giá phương án. Về giá thành: tương đương. Biện pháp thi công phương án so sánh có nhiều nhược điểm khó giám sát chất lượng, thời gian thi công lâu hơn (vì có lớp gia cố xi măng yêu cầu phải đủ cường độ mới tiếp tục làm tiếp lớp áo đường khác) lớp đá dăm (đá 4x6) độ rỗng lớn phát sinh lún mưa mặt đường trong thời gian sử dụng quá lớn. Phương án chọn đã khắc phục được toàn bộ các khuyết tật của phương án trên. - Vỉa hè: Sử dụng cấu tạo vỉa vát (23x26x100) cm BTXM mác 200. Đan rãnh (50x30x6)cm BTXM mác 200. KCIV Hè: Hè lát gạch Block (màu theo chỉ định trong thiết kế) 5cm cát vàng Cát đen đầm chặt K=0,95 - Bãi đỗ xe Bãi đỗ xe trong khu đô thị có bố trí bãi đỗ xe có diện tích 2087m2 cho khách vãng lai gần khu cao tầng và vườn hoa. Kết cấu bãi đỗ xe được chọn như kết cấu (KCII) với cường độ Eyc=1270 Kg/cm2 Lối lên xuống(KCV) Gạch Block (màu theo chỉ định trong thiết kế) Cát vàng h= 3cm Bêtông ximăng (đá 1x2) h= 15cm Nền đầm chặt K= 0,95 Cây xanh phân tán Trên hè các tuyến đường được trồng các cây bóng mát loại cây là bằng lăng, hoa dừa, muồng hoa vàng hoàng lan… được trồng xen kẽ cự li 6-10 m/cây. 2.3 Thoát nước mưa: Trình bày cụ thể giải pháp thoát nước mưa với mạng lưới thoát nước, quy mô… 2.4 Giải pháp cấp nước Lưu lượng cấp nước sinh hoạt trung bình ngày: Qtb ngày = (200 x4167) = 833,4 m3/ ngày đêm Lưu lượng nước cấp cho các công trình công cộng: Qcc = 4,78 x 38 = 181,64 m3/ ngày đêm. Lưu lượng nước cấp cho tưới cây, rửa đường: Qt = 8,7417x 10 = 87,417 m3/ ngày đêm Lượng nước dự phòng : Qdp = 25% (Qsh+Qcc+Qt) = 25%(735,4 +181,64 +87,417) = 251,11 (m3/ngđ) Tổng lưu lượng nước cung cấp cho khu vực nghiên cứu: Q = Qtb + Qcc + Qt + Qdp = 1255,57 m3/ngđ . Làm tròn: 1300 m3/ngđ Giải pháp về nguồn nước Nước cấp cho khu đô thị mới Trung Văn dự kiến được lấy từ các tuyến ống cấp nước thành phố hiện có Æ200mm trên đường Lương Thế Vinh và tuyến ống truyền dẫn Æ400mm của Thành phố sẽ xây dựng trên đường quy hoạch 21,25 m nằm ở phía Tây Bắc khu đô thị. Hiện nay hệ thống cấp nước của Thành phố chưa đáp ứng được nhu cầu cấp nước của đô thị này vì vậy cần phải xây dựng 1 trạm cấp nước cục bộ cho khu đô thị, vị trí trạm được đặt trong phần đất bố trí cây xanh kỹ thuật . Cán bộ lập dự án trình bày cụ thể giải pháp cấp nước sinh hoạt, cấp nước chữa cháy 2.5 Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Trình bày về giải pháp xử lý nước thải, nước bẩn và rác. Ví dụ như rác: - Đối với khu vực xây nhà cao tầng cần xây dựng hệ thống thu gom rác từ trên cao xuống bể rác cho từng đơn nguyên. - Đối với khu vực xây nhà ở thấp tầng có thể giải quyết rác theo 2 phương thức : + Đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các tuyến đường tại các vị trí vườn hoa công cộng, khoảng cách giữa các thùng là 100m/thùng. + Xe chở rác thu gom theo giờ cố định. - Đối với các cơ quan và công trình công cộng, rác được thu gom thông qua hợp đồng trực tiếp với Công ty môi trường đô thị Hà Nội. 2.6 Giải pháp cấp điện Nguồn: công ty Điện lực thành phố Hà Nội. Truyền tải: xây dựng đường cáp ngầm 22KV cấp vào 6 trạm hạ áp với tổng công suất 5970KVA. Các trạm hạ áp được xây dựng tại trung tâm phụ tải và gần đường giao thông. Tuyến hạ thế: đi ngầm Chiếu sáng công cộng: đèn thủy ngân cao áp Thiết kế cấp điện: Nguồn cao thế cấp điện cho khu vực Trung Văn được lấy từ trạm 110/22kV Thanh Xuân hiện có ở phía bắc cách khu vực khoảng 3km, thông qua tuyến cáp ngầm 22kV dự kiến xây dựng theo đường quy hoạch. Trạm biến áp: là trạm xây toàn khu đô thị có 6 trạm với công suất mỗi trạm được tính toán phù hợp với nhu cầu sử dụng của các công trình. Máy biến áp dùng loại máy 3 pha, 2 cuộn dây 22/6,3 ±2,5%/0,4 KV. Các đoạn đều được đặt trong tủ RMV cao thế 24 KV-630A-16KV/1s có cấu hình phù hợp với số đầu cáp đến, đi và số máy biến áp tại trạm. Tuyến cao thế: Tuyến cao thế cấp điện cho các trạm biến áp được sử dụng là cáp ngầm có đặc tính chống thấm dọc đặt trong hào cáp, hào cáp đặt cách móng vỉa 1,7m và đảm bảo cách các đường ống kỹ thuật ³ 0,5m. Tuyến hạ thế: các tuyến hạ thế cấp điện cho các khu dân cư sử dụng cáp ngầm đai thép, chạy ngầm trên vỉa hè. Thiết kế chiếu sáng đô thị: Độ chói, độ dọi và sự đồng đều của chúng theo trục dọc và ngang. Căn cứ tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình 20TCN 95-83. Cấp hạng chỉ tiêu chiếu sáng đô thị được xác định như sau: Đèn chiếu sáng dùng loại đèn hơi Natri 400W – 250W gắn trên các cột thép liền cần đơn hoặc đôi H=11m . Cột đèn đặt trên hè cách mép vỉa 0,75m cự li các cột khoảng 30m/cột. Dây điện đi ngầm đặt dưới lớp gạch Block. Loại dây cáp lõi đồng cách điện XLPE; dây dẫn đèn là loại dây cáp đồng PVC/2x2,5. 2.7 Thông tin, bưu điện, truyền hình: Tổng đài vệ tinh dự kiến sẽ xây dựng ở phía Tây Bắc khu đô thị và phục vụ các thuê bao sẽ thông qua 4 tủ cáp dự kiến xây mới. Trước mắt tổng đài vệ tinh này chưa xây dựng thì phục vụ các thuê bao của khu đô thị có thể lấy từ tổng đài Bắc Thanh Xuân hiện có ở phía Đông Nam, cách khu vực khoảng 2KM. 2.8 Các hạng mục khác như Cây xanh phân tán hệ cấp khí đốt hào kỹ thuật cũng có các giải pháp xây dựng cụ thể sao cho phù hợp với quy hoach của khu đô thị Trên đây là những giải pháp kiến trúc kỹ thuật cho khu vực chung của khu đô thị. Tiếp đến các cán bộ lập dự án sẽ trình bày chi tiết quy hoạch, kiến trúc, giải pháp xây dựng các khu nhà: Khu nhà ở thấp tầng (bao gồm khu NV,BT), khu nhà ở cao tầng (bao gồm khu chung cư CT1, CT2, CT4, nhà cao tầng HH). Mỗi khu đều trình bày cụ thể các chỉ tiêu thiết kế, giải pháp kiến trúc công trình, giải pháp kỹ thuật, khối lượng xây lắp chủ yếu. Dưới đây em sẽ trình bày cụ thể giải pháp xây dựng khu chung cư CT1 Các chỉ tiêu thiết kế Vị trí ô đất quy hoạch: CT1 Diện tích đất xây dựng 2.879 m2 Mật độ xây dựng 33,7 % Tầng cao trung bình 12,4 tầng Diện tích xây dựng 973 m2 Diện tích sàn nhà ở 11.125 m2 Diện tích sàn công cộng 973 m2 Hệ số sử dụng đất 4,1 lần Công trình gồm một khối nhà ở cao 12 tầng. Kích thước của toàn nhà là 52.50x27.30x48.15m. Tầng 1 có diện tích 973m2 trong đó 320m2 dành cho đỗ xe của dân cư trong tòa nhà. Sức chứa của tầng nhằm đảm bảo đủ tiêu chuẩn 3.5m2/hộ. Phầm còn lại quay ra phía đường khu vực rộng 21.25m của tầng 1 dành cho các dịch vụ công cộng. Phần đất không xây dựng trong chỉ giới đường đỏ được dành cho cây xanh và các bãi đỗ xe phân tán. Sức chứa của bãi cục bộ tại khu CT1 là 30 ôtô và 50 xe hai bánh. Giải pháp kiến trúc công trình - Tổ chức không gian khối công trình nhà ở Công trình nhà ở của CT1 được thiết kế có dạng mặt bằng hành lang giữa. Mỗi đơn nguyên gồm 8 căn hộ cùng cao độ, tại tầng 12 có 3 căn hộ thông hai tầng. Các căn hộ mở cửa ra hành lang giữa dẫn ra lõi giao thông đứng gồm 2 thang máy 7 người và 1 thang bộ 1 thang bộ thoát hiểm, 1 phòng kỹ thuật và một phòng đổ rác. - Cơ cấu các căn hộ Các căn hộ trong nhà được phân thành 2 loại để phù hợp với nhiều loại hộ gia đình: hộ cùng cao độ 85m2, hộ cùng cao độ 115m2 và hộ thông hai tầng 180 m2. Căn hộ cùng cao độ 85m2 có các đặc điểm kỹ thuật sau: Diện tích sàn 81~94 m2 Số phòng ngủ: 2 phòng Bếp ăn, phòng khách riêng biệt Bếp ăn và tất cả các phòng ngủ và vệ sinh được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên Tổ chức công năng và giao thông trong nhà thuận lợi. Căn hộ được đánh giá là có chất lượng sử dụng tốt. Căn hộ cùng cao độ 115m2 có các đặc điểm kỹ thuật sau: Diện tích sàn 113~119 m2 Số phòng ngủ 3 phòng Bếp ăn, phòng khách riêng biệt Bếp ăn và tất cả các phòng ngủ và vệ sinh được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên Tổ chức công năng và giao thông trong nhà thuận lợi. Căn hộ được đánh giá là có chất lượng sử dụng tốt. Căn hộ thông hai tầng 180m2 có các đặc điểm kỹ thuật sau: Diện tích sàn 175~245 m2 Số phòng ngủ 4 phòng Có phòng làm việc và thư viện gia đình riêng Bếp, phòng ăn và phòng sinh hoạt chung bố trí ở tầng 1 Phòng khách rộng bố trí ở tầng 2 có ban công, cây xanh và có 3 mặt tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên. Bếp ăn và tất cả các phòng ngủ và vệ sinh được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên - Tổ chức không gian khối dịch vụ công cộng Được thiết kế theo tiêu chuẩn của các cửa hàng được quy định trong TCVN 4319 – 1988 và tiêu chuẩn thiết kế nhà làm việc được quy định trong TCNV 4601 – 1988. Vệ sinh an toàn phòng hỏa được thiết kế theo tiêu chuẩn TCVN 2622 – 1978. Khối dịch vụ công cộng có một lối ra vào quay ra phía đường khu vực rộng 21,25m nhằm thuận tiện cho hoạt động kinh doanh. Các lối vào của khối dịch vụ công cộng đều được bố trí độc lập với lối vào khu vực nhà ở nhằm tránh sự giao cắt phức tạp của các luồng giao thông. Diện tích của sàn dịch vụ công cộng là 340m2. - Hình thức kiến trúc Hình thức kiến trúc được chọn mang phong cách hiện đại. Thành phần ngôn ngữ kiến trúc chủ yếu là các phân vị đứng mạnh mẽ được nhấn thêm bằng phương án màu sắc và chất cảm vật liệu táo bạo. Chất lượng hoàn thiện nội và ngoại thất Nội thất các căn hộ được hoàn thiện theo các chỉ tiêu sau: Nền lát gạch ceramic Tường và trần lăn sơn màu sáng Thiết bị vệ sinh sứ cao cấp Điện, nước, thông tin đi ngầm, intercom Năng lượng, khí đốt đưa đến từng hộ, có lưu kế đo đếm. Nội thất khu vực dịch vụ công cộng được hoàn thiện theo các chỉ tiêu: Nền lát gạch granite Tường và trần lăn sơn màu sáng Thiết bị vệ sinh sứ cao cấp Điện, nước, thông tin đi ngầm, intercom Có các sensor báo khói, báo cháy. Có camera quan sát nối với phòng bảo vệ. Mặt ngoài công trình được hoàn thiện theo các chỉ tiêu: Tường lăn sơn màu sáng Cửa sổ kính. Tại tầng 1 và 2, cửa sổ là các vách kính dày 18mm không có khung. Có đèn spot trang trí. Giải pháp thiết kế kỹ thuật - Hệ thống giao thông nội bộ Phần đất còn lại trong chỉ giới đường đỏ sau khi xây dựng công trình CT1 là 1906m2 dành cho cây xanh, sân chơi, đường nội bộ và bãi đỗ xe. Mặt sân, đường nội bộ và bãi đỗ xe được làm bằng bê tông #200 không cốt dày 150 rải trên lớp lót bê tông gạch vỡ vữa xi măng #50 dày 100. - Cấp điện Hệ thống chiếu sáng công cộng, chiếu sáng bảo vệ và đèn trang trí sân vườn được cấp từ tủ điện tổng trong nhà qua một watt kế riêng. Công suất tiêu thụ của các đèn sân vườn, bảo vệ được tính là 3.5KW/h. - Cấp, thoát nước Trên bãi cỏ trong khuôn viên có bố trí các họng nước để tưới cây. Các họng này được cấp bằng hệ thống ống thép tráng kẽm Æ25 đi ngầm dưới lòng đất. Nguồn nước lấy từ ống Æ50 của hệ thống cấp nước vào nhà. Nước mưa được thu vào các ga 700x700x700, chảy qua hệ thống rãnh có nắp ra hệ thống rãnh nước chung toàn khu dưới lòng đường. - Hệ thống thông tin Tại các góc của ô đất có bố trí 4 loa phát thanh để phục vụ các sinh hoạt cộng đồng toàn ô và phổ biến các thông tin của phường. Giải pháp xây dựng Giải pháp kết cấu lựa chọn là khung bê tông cốt thép toàn khối có lõi cứng. Tải trọng tính toán Tĩnh tải tính toán được xác định theo kết cấu và vạt liệu sử dụng trong công trình, tuân theo TCVN 2737 – 1995. Tĩnh tải: Tĩnh tải bao gồm trọng lượng các vật liệu cấu tạo nên công trình. Thép 7850 kG/m3 Bê tông cốt thép 2500 kG/m3 Khối xây gạch đặc 1800 kG/m3 Khối xây gạch có lỗ 1500 kG/m3 Vữa trát, lát 1800 kG/m3 Hoạt tải: Phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh 150 kG/m2. Phòng khách : 150 kG/m2. Phòng đặt thiết bị thang máy 1000 kG/m2. Phòng kỹ thuật: 500 kG/m2. Sảnh, hành lang, cầu thang : 300 kG/m2. Ban công, lôgia : 400 kG/m2. Siêu thị, cửa hàng: 400 kG/m2. Gara ôtô : 500 kG/m2. Mái bằng BTCT có sử dụng : 150 kG/m2. Mái bằng BTCT không sử dụng : 75 kG/m2. Qui định giảm tải trọng theo tầng được áp dụng theo TCVN- 2737- 95. Tải trọng gió: Tải trọng gió được tính toán theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2737 -95 tại Thành phố Hà Nội có W0 = 95 kG/m2 (Vùng II - B ). Với công trình có chiều cao < 40m không kể đến tác dụng của thành phần động của tải trọng gió. Với công trình có chiều cao ³ 40m có kể đến tác dụng của thành phần động của tải trọng gió. Tải trọng động đất: Theo văn bản số 1393 BXD- KHCN ngày 09-8-2001, theo bảng phân cấp công trình điều 3.6 của qui chuẩn xây dựng thì nhà ở cao tầng có chiều cao < 40m thuộc công trình cấp 3 để tính kháng chấn, công trình nhà ở cao từ 40- 60m thuộc công trình cấp 2 để tính kháng chấn. Tần suất tính động đất với 200 năm, 500 năm và 1000 năm. Bảng 28. Bảng tổ hợp nội lực: Tổ hợp tải trọng Tĩnh tải Hoạt tải Gió X - X Gió Y - Y Động đất X - X Động đất Y - Y 1 1.0 1.0 2,3 1.0 0.9 0.9 4,5 1.0 0.9 0.9 6,7 1.0 0.8 1.0 8,9 1.0 0.8 1.0 Thiết kế chọn tổ hợp bất lợi nhất để tính toán cấu kiện. - Giải pháp móng Móng bê tông cốt thép đặt trên hệ thống cọc bê tông cốt thép. Nền móng được dự kiến xử lý bằng cọc bê tông cốt thép có tiết diện 350x350, đóng sâu 37,5m để tối ưu hóa hệ thống kết cấu, giảm giá thành xây lắp. Sức chịu tải đầu cọc Ptt=80 tấn. .( Giải pháp sử lý nền móng trên chỉ giả định, khi TKKTTC sẽ có biện pháp sử lý nền móng phù hợp ) Kết cấu móng (gồm cọc, đài, dầm) dùng BTCT mác 300#. Cốt thép AI, cường độ tính toán: Ra = 2300 kG/cm2. Cốt thép AII, cường độ tính toán: Ra = 2800 kG/cm2. Cốt thép AIII, cường độ tính toán: Ra = 3600 kG/cm2. - Giải pháp kết cấu thân công trình Giải pháp kết cấu lựa chọn là khung bê tông cốt thép toàn khối kết hợp với lõi cứng bê tông cốt thép. Sàn bê tông cốt thép liền khối đổ tại chỗ dày 150mm. Phần thân công trình (gồm cột, dầm , sàn) dùng BTCT mác 300#. Cốt thép AI, cường độ tính toán: Ra = 2300 kG/cm2. Cốt thép AII, cường độ tính toán: Ra = 2800 kG/cm2. Cốt thép AIII, cường độ tính toán: Ra = 3600 kG/cm2. Tường ngăn và bao che sử dụng gạch mác 75#, vữa xi măng mác 50#. Bảng 29. Bảng khối lượng xây lắp chủ yếu dự án khu đô thị mới Trung Văn Stt Hạng mục KL Đơn giá Trước thuế Thuế Sau thuế I CT1 1 Móng (bao gồm cả xử lý nền) 12098 m2 466,667 5,645,733,333 564,573,333 6,210,306,667 2 Phần thân nhà 12098 m2 1,286,667 15,566,093,333 1,556,609,333 17,122,702,667 3 Điện chiếu sáng, chống sét, cấp thoátnước trong nhà 12098 m2 146,667 1,774,373,333 177,437,333 1,951,810,667 Cộng 22,986,200,000 2,298,620,000 25,284,820,000 Chương VII. Đánh giá tác động môi trường 1. Nguồn gây ô nhiễm - Nguồn gây ô nhiễm nước Nguồn gây ô nhiễm nước chủ yếu là nước thải sinh hoạt từ các khu nhà ở và các khu dịch vụ công cộng. Chất thải có chứa: Chất lơ lửng (SS) Chất hữu cơ (BOD, COD) Chất dinh dưỡng (N, P) Vi sinh vật. Ước tính khối lượng nước thải sinh hoạt khoảng 10 l/s. - Nguồn gây ô nhiễm không khí Khói: máy móc thi công gồm nhiều loại máy móc, thiết bị cơ khí, các phương tiện vận tải đốt nhiên liệu chủ yếu là xăng và diesel. Bụi: phát sinh do đào, đắp, vận chuyển đất, vật liệu xây dựng… - Nguồn gây tiếng ồn Tiếng ồn trong giai đoạn thi công xây dung, do máy phát điện dự phòng, sinh hoạt hàng ngày của dân cư gây độ ồn không lớn nên không được xem là nguồn ồn. - Chất thải rắn Phế thải xây dựng và rác thải sinh hoạt của công nhân xây dung, rác thải sinh hoạt của dân cư khu đô thị mới rất nhiều nên cần có biện pháp thu gom và chuyên chở đến nơi quy định. - Khả năng gây cháy nổ Các nguyên nhân gây cháy nổ trong cả hai giai đoạn thi công và khai thác: Tàng trữ nhiên liệu không đúng quy định, quy phạm Tồn trữ các loại rác trong khu vực thi công. Sự cố về thiết bị điện và truyền tải điện. 2. biện pháp quản lý, giải pháp kỹ thuật giảm thiểu và khống chế các tác động tiêu cực. - Phương án xử lý nước thải Nước thải của khu đô thị mới Trung Văn được xử lý qua bể tự hoại ba ngăn xây dựng bên trong công trình hoặc trong ô đất xây dựng ô đất, sau đó theo các tuyến cống thoát nước thải riêng tự chảy về trạm bơm của khu đô thị (dự kiến xây dựng trong khu vực cây xanh kỹ thuật). Từ trạm bơm nước thải được bơm tạm vào hệ thống thoát nước mưa ở bên ngoài ô đất (giai doạn 1) và bơm vào tuyến cống thoát nước bẩn chính (Æ600) để về trạm bơm và trạm xử lý Yên Xá (giai đoạn 2). Nguyên tắc của bể là lắng cặn – phân hủy kỵ khí – lắng cặn. Hiệu quả xử lý đạt hàm lượng chất lơ lửng 65~70% và BOD5 đạt 60~65% - đạt tiêu chuẩn nguồn loại B, có thể bơm trực tiếp ra cống thoát nước khu vực. - Phương án xử lý khí thải Không đốt chất thải trong khu vực dự án. Không tích lũy các chất dễ cháy trong công trường. Không sử dụng động cơ đốt nhiên liệu pha chì. Thường xuyên bảo dưỡng máy móc, thiết bị, nâng cao hiệu suất đốt nhiên liệu. Phun tưới nước thường xuyên lên các nguồn gây bụi. - Phương án khống chế tiếng ồn Sử dụng mái che để giảm thiểu tiếng ồn theo phương thẳng đứng, đối với các loại máy móc cần lắp đặt hệ thống tiêu âm. Giảm thiểu độ rung các máy móc như nền móng của máy phát điện, búa,… bằng phương án sử dụng bê tông chất lượng cao, tăng chiều sâu các rãnh tiêu âm, có đệm cát đển ngăn độ rung. Tại chân đế máy có các đệm đàm hồi để triệt tiêu truyền âm va chạm. - Phương án xử lý chất thải rắn Rác thải thi công được các nhà thầu xây lắp ký hợp đồng với các cơ quan có chức năng thu gom rác chuyển đến nơi quy định. Rác thải sinh hoạt chủ yếu gồm giấy, vỏ PE, PVC, PET, … được thu gom bằng các thùng đựng rác và được ký hợp đồng với các cơ quan có chức năng thu gom rác chuyển đến nơi quy định. Đối với khu vực xây nhà cao tầng cần xây dựng hệ thống thu gom rác từ trên cao xuống bể rác cho từng đơn nguyên Đối với khu vực xây nhà ở thấp tầng có thể giải quyết rác theo 2 phương thức : Đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các tuyến đường, khoảng cách giữa các thùng là 100m/thùng. Xe chở rác thu gom theo giờ cố định. Đối với các cơ quan và công trình công cộng, rác được thu gom thông qua hợp đồng trực tiếp với Công ty môi trường đô thị Hà Nội. - Các biện pháp áp dụng phòng chống cháy nổ: Việc lưu trữ nhiên liệu trên công trường phải tuân theo các quy tình quy phạm hiện hành. Thiết kế phòng cháy, chữa cháy đảm bảo các tiêu chuẩn hiện hành. Gas được tập trung tại một kho chung cho toàn khu đô thị mới và có ống dẫn đến từng nhà, kiểm soát bằng các van an toàn. Đảm bảo giao thông thuận tiện cho việc thoát người khi có hỏa hoạn. - Chương trình giám sát chất lượng không khí thực hiện giám sát các thông số: Bụi, COx, NOx, SOx, carburhidro, aldehyd Bố trí một điểm kiểm soát với tần suất kiển tra 1 lần/tháng Chương trình giám sát chất lượng nước thải thực hiện giám sát các thông số: BOD, COD, SS, Colifom Bố trí tại cửa ra đấu nối với hệ thống thoát nước thải của khu vực. Kinh phí giám sát dự kiến: khoảng 6,840,000 đồng/năm Chương VIII. phân tích kinh tế - tài chính - tổng mức đầu tư - nguồn vốn, phương án tài chính của dự án - Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án ( Đã được trình bày trong nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án) Chương IX. hiệu quả kinh tế - xã hội 1. Về kế hoạch phát triển không gian đô thị Hà Nội Dự án góp phần hoàn thành giai đoạn đầu của kế hoạch xây dựng đô thị mới Tây Nam Hà Nội 201 ha nằm trong kế hoạch phát triển không gian đô thị Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 2. Về lĩnh vực phát triển nhà ở của Hà Nội Dự án đã đóng góp vào quỹ nhà thành phố được diện tích 120,610m2 sàn nhà ở, 18,774 m2 sàn dịch vụ công cộng. Hệ thống các khu đô thị hiện đại. 3. Về lĩnh vực cải thiện môi trường sống đô thị Hà Nội Đầu tư đồng bộ các khu nhà ở phối hợp với hệ thống HTXH được đầu tư ở giai đoạn tiếp theo sẽ góp phần thiết thực vào việc từng bước nâng cao môi trường sống đô thị Hà Nội đạt tiêu chuẩn của một đô thị hiện đại, văn minh. 4. Đối với Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội: Hoàn thành nhiệm vụ chính trị của Thành phố giao. Tạo việc làm cho CBCNVC của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội và các đơn vị thành viên. Qua quá trình thực hiện dự án này các CBCNVC của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội sẽ tích lũy thêm kinh nghiệm; tăng uy tín trên thương trường, nâng cao năng lực để thực hiện tiếp những công trình trọng điểm khác của Thành phố. Chương X. Tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 1. Tiến độ thực hiện Giai đoạn phát triển đất đô thị: Đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc ..v..v.. kể cả đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương. Giai đoạn khai thác đất đô thị: khai thác quỹ đất đã có cơ sở hạ tầng đô thị để xây dựng các công trình kinh doanh (bao gồm nhà ở, cơ quan, cơ quan, dịch vụ và công trình công cộng Thành phố). Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Được tiến hành đến tháng 7 năm 2004 bao gồm các hạng mục công việc sau: Lập qui hoạch tỉ lệ 1/500. Phê duyệt và công bố qui hoạch 1/500 Điều tra xã hội học. Điều tra dân sinh kinh tế, hiện trạng hệ thống đấu nối hạ tầng kỹ thuật. Khảo sát địa chất công trình. Rà phá bom mìn. Lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Trung Văn”. Giai đoạn thực hiện đầu tư: Được tiến hành từ tháng 07 năm 2004 đến tháng 12 năm 2007 bao gồm các hạng mục công việc sau: Làm các thủ tục để được giao đất, đo đạc khu đất, cắm mốc giới. Đền bù giải phóng mặt bằng. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Thiết kế kỹ thuật thi công- Tổng dự toán. Thẩm định+phê duyệt TKKTTC+TDT Bảng 30. Bảng tiến độ thực hiện dự án Hoàn thành bàn giao, kết thúc giai đoạn thực hiện đầu tư. Giai đoạn kết thúc, bàn giao đưa dự án vào khai thác: Dự án được kết thúc vào tháng 12 năm 2007 và nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng khai thác từ tháng 1 năm 2008. 2. hình thức quản lý thực hiện dự án Chủ đầu tư (công ty cổ phần - đầu tư xây dựng hà nội) là một doanh nghiệp nhà nước cổ phần, đã có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, đã thực hiện nhiều công trình và dự án lớn có hiệu quả. - chủ đầu tư có năng lực chuyên môn phù hợp về đầu tư, quản lý và kinh doanh nhà ở. - chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án. theo các báo cáo, chủ đầu tư có thể huy động lượng vốn để đầu tư toàn bộ dự án nhờ vốn tự có, vốn huy động từ các khách hàng và một số các nguồn khác, không vay tín dụng. - chủ đầu tư có đội ngũ cán bộ chuyên môn cao có thể tổ chức quản lý thực hiện dự án. do đó, khi thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể giám sát chặt chẽ được việc xây dựng về chất lượng và giá thành. Từ những điều kiện đó, đề nghị được chọn hình thức tự thực hiện dự án ._.